房屋征收法律法規(guī)精選(九篇)
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第1篇：房屋征收法律法規(guī)范文
關(guān)鍵詞：集體；征收；拆遷
中圖分類號： D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號： 1674-0432（2013）-18-14-1
1 基本情況
2010年以來，柳河縣累計(jì)征收集體土地7302畝，拆遷集體土地上房屋794戶，5.5萬平方米，有力保障了城市建設(shè)及重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地需求。2012年，全縣開展重點(diǎn)項(xiàng)目土地房屋征收“百日會戰(zhàn)”活動，僅用三個(gè)月時(shí)間完成了征收集體土地465畝，拆遷512戶，面積3.8萬平方米。實(shí)現(xiàn)集體土地征收與房屋拆遷平穩(wěn)有序推進(jìn)，沒有發(fā)生一起重大上訪事件，有力地維護(hù)了社會穩(wěn)定。
2 主要做法
2.1 依法行政，堅(jiān)持原則，為實(shí)現(xiàn)和諧征地拆遷創(chuàng)造前提條件
2.1.1 統(tǒng)一征收標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)征收秩序 集體土地上的房屋征收，結(jié)合《征收條例》，迅速出臺了房屋征收補(bǔ)償辦法，嚴(yán)格依法程序制定各區(qū)域房屋征收補(bǔ)償安置方案，征地前嚴(yán)格執(zhí)行告知、確認(rèn)、聽證和“兩公告一登記”法定程序，明確“拆一還一”政策，嚴(yán)格按照評估結(jié)果補(bǔ)償，對最終審查確定的低保戶、困難家庭給予住房保障特殊扶持。
2.1.2 突出獎勵政策，調(diào)動動遷熱情 征收房屋補(bǔ)償安置方案實(shí)行了獎勵政策：在征收第一時(shí)段內(nèi)實(shí)行“5、3”獎勵政策，即：5000元和300元/m2的搬遷獎；第二時(shí)段，實(shí)行“3、2”政策，即：3000元和200元/m2的搬遷獎；收尾時(shí)段實(shí)行“2、1”政策，即：2000元和100元/m2的搬遷獎，超出時(shí)限的不予以獎勵。
2.1.3 堅(jiān)持補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，保證公平征收 堅(jiān)決按照縣政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)操作，做到了一把尺子量到底，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)貫始終，對不在補(bǔ)償范圍內(nèi)或超過補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的堅(jiān)決不予補(bǔ)償，保證征收公平、公正；堅(jiān)決杜絕暗箱操作，擾亂征收秩序的行為，明確要求征收干部，不得違犯法紀(jì)，嚴(yán)禁擅自提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁接受宴請、禮品等行為。
2.1.4 加大執(zhí)法力度，維護(hù)法律權(quán)威 經(jīng)過前期摸排、違建鑒定領(lǐng)導(dǎo)小組審核公示及群眾監(jiān)督舉報(bào)，對集體土地征收區(qū)域的違建進(jìn)行了確認(rèn)，并依法下發(fā)了限期拆除通知。在法定期限內(nèi)不自行拆除、頂風(fēng)私搭亂的堅(jiān)決予以。在解決釘子戶問題上，縣法院提前介入，靠前指導(dǎo)，對司法裁決、限期遷出的重點(diǎn)戶，做好政策法規(guī)宣講和勸導(dǎo)工作，促使其達(dá)成協(xié)議。
2.2 協(xié)調(diào)聯(lián)動，綜合舉措，為推進(jìn)征地拆遷工作形成強(qiáng)大合力
為協(xié)助各包保組工作，柳河縣成立了五個(gè)包保職能組：征收宣傳組、征收管理組、紀(jì)律監(jiān)督檢查組、考核管理組和法律指導(dǎo)、司法執(zhí)行、維穩(wěn)組。成員主要由住建、國土、紀(jì)檢監(jiān)察、檢察院、法院、公安、財(cái)政、審計(jì)、宣傳、廣電、教育、司法等部門組成，每個(gè)組都有牽頭部門，各自都有責(zé)任包保，有力地促進(jìn)了工作的開展。
2.3 完善機(jī)制，形成優(yōu)勢，為完成征地拆遷任務(wù)提供有效保障
2.3.1 健全責(zé)任機(jī)制，落實(shí)包保任務(wù) 充分發(fā)掘各部門的優(yōu)勢，形成了集體土地征收與房屋拆遷工作以縣國土資源局為責(zé)任主體、包保部門全體參與、協(xié)同部門全面配合的大工作格局。
2.3.2 堅(jiān)持陽光操作，主動接受監(jiān)督 探索并制定整套的征地拆遷工作流程，主動接受群眾監(jiān)督。在征地拆遷現(xiàn)場設(shè)立辦公室，并懸掛、張貼工作進(jìn)度表、包保部門一覽表和各類公示板，做到“三公示、三監(jiān)督、六到戶”堅(jiān)持征收工作全程公開、透明。
2.3.3 實(shí)行包保到戶，形成感情優(yōu)勢 感情通、工作通。各包保組堅(jiān)持以人為本，包保干部包保到戶工作，以真心誠意、真實(shí)行動做好動員工作，細(xì)致周全、有策略地與被征收戶們拉近關(guān)系，耐心宣講政策法規(guī)、熱情地做通思想工作。
3 存在的主要問題
3.1 集體土地上沒有產(chǎn)權(quán)房屋問題
沒有產(chǎn)權(quán)房屋包括：無合法產(chǎn)權(quán)和土地使用證明、合法建房手續(xù)的房屋。但大多數(shù)無證照房屋都是困難群眾的安身之所，征收無證照房屋的補(bǔ)償，沒有政策依據(jù)，征地拆遷工作與保護(hù)群眾利益發(fā)生矛盾。
3.2 被征地農(nóng)民的生產(chǎn)資料存放問題
征收集體土地房屋后，計(jì)劃村民回遷樓房，但農(nóng)民還有剩余土地，需要繼續(xù)耕種，部分以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主農(nóng)戶的生產(chǎn)資料、耕種機(jī)械設(shè)備存放地點(diǎn)難以解決。
4 今后工作思路
4.1 嚴(yán)格落實(shí)法律法規(guī)，堅(jiān)持依法拆遷
在今后集體土地征地拆遷工作中，把嚴(yán)格執(zhí)行法律法規(guī)作為確定拆遷范圍、審核安置補(bǔ)償方案、房屋評估、簽定拆遷協(xié)議等各個(gè)環(huán)節(jié)的重要依據(jù)。
4.2 突出工作重點(diǎn)，確保征地拆遷客觀公正
在實(shí)施農(nóng)房拆遷過程中，突出被拆遷群眾的經(jīng)濟(jì)利益放在首位，堅(jiān)決把握“嚴(yán)細(xì)”標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持一把尺子量到底，對評估結(jié)果嚴(yán)格細(xì)致地審核，確保征地拆遷客觀公正，確保補(bǔ)償價(jià)格合理。
4.3 耐心周到服務(wù)，堅(jiān)持人性化拆遷
第2篇：房屋征收法律法規(guī)范文
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)法規(guī) 教學(xué)內(nèi)容 教學(xué)形式
1 房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用課程的教學(xué)目標(biāo)和積極意義
中職房地產(chǎn)營銷與管理專業(yè)將房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用作為必修課程，這就說明了房地產(chǎn)法律在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位，其積極意義在于：維護(hù)自身的合法權(quán)益，合理規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營漏洞，提高學(xué)生在生活和學(xué)習(xí)中處理現(xiàn)實(shí)問題的能力，即學(xué)習(xí)課程的過程去現(xiàn)行國家或地方房地產(chǎn)法律法規(guī)的變化，從而制定有利于經(jīng)營的決策，同時(shí)，了解我國房地產(chǎn)法現(xiàn)狀與存在的問題，針對工作中出現(xiàn)的與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)問題，尤其是房地產(chǎn)交易登記過程中的問題能有較好的把握能力，具體而言，房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用教學(xué)的目標(biāo)主要有以下三方面：
（1）主要通過房地產(chǎn)法含義、特征、原則以及我國房地產(chǎn)立法過程等的講解，使學(xué)生對房地產(chǎn)法有一個(gè)基本的認(rèn)識。（2）介紹房地產(chǎn)開發(fā)過程中各個(gè)環(huán)節(jié)具體的法律規(guī)定，涉及范圍主要有土地出讓、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償、房屋買賣、租賃、抵押、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)贈與、繼承、物業(yè)服務(wù)等方面的法律規(guī)定；會結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際操作，通過法律工具找出問題、分析問題和解決問題。（3）培養(yǎng)學(xué)生能夠運(yùn)用所學(xué)房地產(chǎn)法律知識、法律關(guān)系，更好地處理工作和生活中的法律問題。
2 房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用課程教學(xué)特點(diǎn)
2.1 以專業(yè)課為底設(shè)計(jì)授課內(nèi)容
一是將中職第一學(xué)期到第三學(xué)期的“房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識”、“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)”、“房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)”等專業(yè)課程的內(nèi)容簡化，融入到房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用課程中去。在課程設(shè)置上，前面提到的三門專業(yè)課是在房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用之前講授的，在房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用學(xué)習(xí)中，一些較為基本的概念如房地產(chǎn)、土地使用權(quán)、抵押、共同共有等都可以通過案例分析的方法去展示。但由于大部分的學(xué)生沒有法律基礎(chǔ)，因此會在授課中先復(fù)習(xí)案例中涉及到的房地產(chǎn)專業(yè)知識，之后再詳細(xì)向?qū)W生介紹有關(guān)法律的基本概念、原理等，如法律主體、法律關(guān)系、民法通則、合同法、物權(quán)法等基礎(chǔ)知識，重要的是解釋他們之間的聯(lián)系，有利于學(xué)生隨后學(xué)習(xí)案例分析、法規(guī)應(yīng)用。
二是按照整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的過程設(shè)計(jì)教學(xué)計(jì)劃。即從開發(fā)企業(yè)組建項(xiàng)目公司，通過拍賣市場取得土地使用權(quán)，其后向商業(yè)銀行抵押土地使用權(quán)來融資，再到房屋建設(shè)、驗(yàn)收和銷售，最后到物業(yè)服務(wù)、組建業(yè)委會等，每一個(gè)環(huán)節(jié)都有不同的法律規(guī)定，都有其固有的操作特點(diǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，按照開發(fā)過程去講解便于學(xué)生理解。
三是在向?qū)W生們講解房地產(chǎn)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，有意識地指導(dǎo)學(xué)生們獨(dú)立思考問題的習(xí)慣，同時(shí)，讓學(xué)生們思考在現(xiàn)階段法律法規(guī)現(xiàn)存的問題如何去解決和進(jìn)一步完善。改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)法律體系日趨完善，提高了立法的層次，不斷地?cái)U(kuò)大其調(diào)整的客體，但我們依然看到，房地產(chǎn)法亦有其不少尚待解決的問題，例如法律法規(guī)間的沖突，立法層次急需提高，部分法律內(nèi)容過于簡化、不合情理。
2.2 以中職學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)的特點(diǎn)出發(fā)，探討不同的教學(xué)方式方法
與很多實(shí)操類的房地產(chǎn)專業(yè)課程相比較，房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用的教學(xué)內(nèi)容是較為枯燥的，每節(jié)課都要向?qū)W生介紹不同的法律法規(guī)，為調(diào)動學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，筆者運(yùn)用了：案例教學(xué)法、分組討論法、視頻分享法及律師講座法等方式，大大提高了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。
首先是案例教學(xué)法，大大小小的不同案例匯聚于每一個(gè)任務(wù)或?qū)ｎ}，使學(xué)生們都試著用生活中接觸過的經(jīng)驗(yàn)、學(xué)過的法律知識去分析，案例教學(xué)是采取分組的形式去進(jìn)行，即每個(gè)小組成員約為四至五人，課前將討論資料打印好，分發(fā)給大家去準(zhǔn)備。通過分析、討論加深對每個(gè)案例涉及法律法規(guī)的認(rèn)識。
第二是上課討論，一定規(guī)模的上課討論、分析貫穿整個(gè)教學(xué)過程，例如對某個(gè)概念、原理或有關(guān)的案例，先讓學(xué)生分組討論，再由任課教師歸納總結(jié)。又如在講解房屋抵押時(shí)候，碰巧是我國汶川地震發(fā)生后不久，社會上在熱烈討論災(zāi)區(qū)損壞的房屋的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)否還要繼續(xù)向借款的商業(yè)銀行歸還貸款的事情，于是將這個(gè)真實(shí)案例展示在課堂上，同時(shí)列舉了相關(guān)的法律法規(guī)和條文，學(xué)生們集思廣益，學(xué)到了不少法律知識。
第三是視頻的觀看。在分析某一個(gè)法律任務(wù)時(shí)，可以提前將準(zhǔn)備好的案例視頻播放出來，使學(xué)生們有一個(gè)較為直觀的認(rèn)識，同時(shí)，可以增加他們的理性認(rèn)識，更能活躍上課的氣氛。教學(xué)的視頻必須貼合實(shí)際生活和學(xué)習(xí)，勤于更換，不用年深日久的視頻，要與時(shí)俱進(jìn)。
第四是創(chuàng)造機(jī)會去法院旁聽，讓學(xué)生邁出課堂，切身處地在法庭看到法官的審判、律師的辯護(hù)，體會到在上課時(shí)候枯燥無味的法律法條在法庭上竟成了強(qiáng)有力的依據(jù)。從法庭回來后讓學(xué)生針對案件進(jìn)行分享。
3 授課中存在的問題及思考
一是內(nèi)容整合、課時(shí)再安排。房地產(chǎn)行業(yè)是極受政策影響的行業(yè)，學(xué)習(xí)房地產(chǎn)法律法規(guī)和相關(guān)政策對房地產(chǎn)專業(yè)的學(xué)生尤為重要。如果課程學(xué)時(shí)安排每周兩個(gè)學(xué)時(shí)的話，很難在短期內(nèi)將涉及如此浩瀚的房地產(chǎn)法律體系完整地展現(xiàn)，充其量只能是蜻蜓點(diǎn)水或只講重點(diǎn)章節(jié)，更缺乏足夠的學(xué)時(shí)去講解及進(jìn)行上課探討分析。所以，學(xué)時(shí)應(yīng)增加為每周四至六個(gè)學(xué)時(shí)，此舉有利于提高房地產(chǎn)法規(guī)應(yīng)用課程的學(xué)習(xí)效果。
二是教學(xué)視頻的收集或制作。除了利用網(wǎng)絡(luò)資源下載、書店購買或圖書館查詢等方法，還可以調(diào)動所有學(xué)生的積極性，如讓他們演繹某些案例，如物業(yè)服務(wù)中的業(yè)主收樓、買賣雙方由于合同糾紛而做的調(diào)解、業(yè)主大會開會選舉代表等。
三是資金的投入?？傮w來說，專任教師普通形式的授課并不需要資金的使用，但如果采取創(chuàng)新形式、用多種教學(xué)形式去教學(xué)的話，如移動課程、在外參觀、邀請律師或?qū)I(yè)人士來分享、訪談會等，就需一定的資金支持。
第3篇：房屋征收法律法規(guī)范文
關(guān)鍵詞：公益性拆遷 商業(yè)性拆遷 商業(yè)拆遷談判機(jī)制
隨著城市的日益發(fā)展，為了實(shí)現(xiàn)對土地資源的合理配置，使土地利用效率最大化，對舊城區(qū)的改造拆遷在各地興起。拆遷分為公益性拆遷和商業(yè)性拆遷。前者是政府為了公共利益的需要、提供公共服務(wù)產(chǎn)品而實(shí)施的拆遷;后者是房地產(chǎn)開發(fā)商出于商業(yè)目的而進(jìn)行的拆遷。由于對拆遷的法律性質(zhì)認(rèn)識不清同時(shí)又缺乏公開透明的監(jiān)督機(jī)制，地方政府越俎代庖，插手商業(yè)拆遷，激化拆遷矛盾的行為經(jīng)常見諸報(bào)端，極大地影響了社會主義法治建設(shè)和社會的和諧。為了解決拆遷糾紛、規(guī)范拆遷活動，國務(wù)院于2011年1月21日公布實(shí)施《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，同時(shí)廢止了2001年6月13日公布實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》是拆遷法律法規(guī)的一大進(jìn)步，它明確了公益性拆遷的范圍，也就確定了商業(yè)性拆遷的范疇，從而為商業(yè)性拆遷真正在市場機(jī)制下運(yùn)作提供了保證。
一、正確區(qū)分公益性拆遷與商業(yè)性拆遷
區(qū)分公益性拆遷和商業(yè)性拆遷是將商業(yè)性拆遷置于市場機(jī)制下的前提。因?yàn)楣嫘圆疬w屬于公法行為，拆遷人是公法人，其與被拆遷人達(dá)不成安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)可申請政府拆遷管理部門作出安置補(bǔ)償裁決，原拆遷管理?xiàng)l例賦予了安置補(bǔ)償裁決行政強(qiáng)制執(zhí)行與司法強(qiáng)制執(zhí)行的效力，若該裁決錯誤，強(qiáng)制拆遷給被拆遷人造成損失的，被拆遷人可依據(jù)行政訴訟法的規(guī)定，請求國家賠償。而在商業(yè)拆遷中，拆遷人與被拆遷人是平等民事主體，其拆遷法律關(guān)系適用民事法律法規(guī)，拆遷人與被拆遷人達(dá)不成安置補(bǔ)償協(xié)議的，拆遷人沒有強(qiáng)制拆遷的權(quán)利。拆遷人損害被拆遷人利益的，被拆遷人可依據(jù)民事訴訟法對其提起民事訴訟要求民事賠償。對于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定是：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。”這就給了地方政府極大的自由裁量權(quán)。由于商業(yè)拆遷補(bǔ)償是在市場的供求機(jī)制下，由拆遷雙方自愿達(dá)成，因此在實(shí)踐中，公益性拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)往往低于商業(yè)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這也正是地方政府權(quán)力尋租、將商業(yè)拆遷混同于公益拆遷的根本原因。由此可見，公益拆遷和商業(yè)拆遷中公權(quán)力介入程度、權(quán)利救濟(jì)路徑有著極大差別，因此作為市場活動的商業(yè)拆遷必須區(qū)別于公益性拆遷、遵循市場規(guī)律，如此方能保障被拆遷人利益，維護(hù)正常的市場秩序及社會的穩(wěn)定。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相比，首次確定了公共利益的范圍，是立法的重要完善?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第8條采用了列舉法來限定公共利益的范圍：“一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要?！边@就在實(shí)體法層面上將商業(yè)拆遷排除于政府征收、公益拆遷之外。但是有必要對“政府實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境”等公共事業(yè)以及“危房改造”作限定性解釋，同時(shí)要謹(jǐn)防兜底條款的濫用。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》在程序法上也進(jìn)行了若干設(shè)置以加強(qiáng)被拆遷人的參與，例如征收補(bǔ)償方案應(yīng)征求公眾意見，需要時(shí)應(yīng)組織聽證會、市縣級政府對征收決定應(yīng)作社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估等。但是筆者認(rèn)為，為了徹底區(qū)別公益拆遷與商業(yè)拆遷，不僅征收補(bǔ)償方案可進(jìn)行聽證，關(guān)系重大的征收決定也應(yīng)進(jìn)行聽證，被拆遷人對非以公共利益為直接目的的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)享有異議權(quán)。
上海迪斯尼地塊就因拆遷性質(zhì)而引發(fā)爭議，拆遷工作歷經(jīng)數(shù)年無法完成。浦東新區(qū)法制辦負(fù)責(zé)人稱其為“公益項(xiàng)目拆遷”，居民認(rèn)為是商業(yè)拆遷。兩種性質(zhì)的拆遷，補(bǔ)償差價(jià)高達(dá)1.4億。迪斯尼樂園作為世界著名的娛樂場所，其進(jìn)行的是商業(yè)經(jīng)營行為，政府不應(yīng)將其定性為公益項(xiàng)目。由此亦可看出，鑒于地方政府在土地儲備中有著巨大的逐利空間，對于拆遷項(xiàng)目的性質(zhì)，不能完全由政府界定，在此環(huán)節(jié)也需要被拆遷人的參與，以規(guī)范政府的征收行為。
二、建立以市場為導(dǎo)向的商業(yè)拆遷補(bǔ)償機(jī)制
1.建立平等的商業(yè)拆遷談判機(jī)制
首先，由于拆遷人與被拆遷人之間存在嚴(yán)重的信息不對等，因此拆遷人應(yīng)當(dāng)就建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃方案、商業(yè)前景等主動向被拆遷人進(jìn)行信息披露，隱瞞或虛構(gòu)相關(guān)情況導(dǎo)致合同糾紛的，將承擔(dān)民事責(zé)任。
其次，拆遷當(dāng)事人雙方均應(yīng)參與到商業(yè)拆遷評估之中。《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第7條規(guī)定：“拆遷評估機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同?！惫P者認(rèn)為此處規(guī)定尚有不妥。拆遷估價(jià)合同作為委托合同，受托人極易從委托人利益出發(fā)，作出有利于委托人的拆遷評估。因此，拆遷評估合同應(yīng)由拆遷當(dāng)事人雙方共同委托或者允許被拆遷人自行委托評估機(jī)構(gòu)，評估報(bào)告共同作為談判依據(jù)。
最后，商業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)也應(yīng)由拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商而定。《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第3條規(guī)定：“搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。”筆者認(rèn)為以上費(fèi)用不應(yīng)該接受政府的指導(dǎo)價(jià)，應(yīng)該一并納入商業(yè)拆遷談判機(jī)制中。由此也可看出，雖然《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確了商業(yè)拆遷不屬于公益拆遷，但是相對應(yīng)的法律法規(guī)沒有同步進(jìn)行修改，沒有體現(xiàn)對商業(yè)拆遷與公益拆遷不同的處理方式，建議國家立法機(jī)關(guān)應(yīng)盡快對相關(guān)法律法規(guī)也進(jìn)行修訂，以保持法律體系的一致性。
2.改革拆遷許可制度
在商業(yè)拆遷中，拆遷談判由拆遷雙方平等自愿進(jìn)行，行政機(jī)關(guān)不得干預(yù)。為了讓被拆遷人能夠參與到拆遷許可中，可以設(shè)置簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議為取得拆遷許可證的前置程序。即拆遷人只有在取得被拆遷人書面同意的情況下方能申請拆遷許可，同時(shí)拆遷人在規(guī)劃符合條件、拆遷協(xié)議合法的情況下，行政機(jī)關(guān)必須授予其拆遷許可，從而能有效防止政府權(quán)力的濫用。
3、健全司法救濟(jì)途徑
司法是權(quán)利的最后屏障。我國人民法院依法獨(dú)立行使職權(quán)，不受行政機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體以及個(gè)人的干涉。商業(yè)拆遷作為民事活動，拆遷當(dāng)事人的訴權(quán)應(yīng)有司法的保證。2005年8月最高法在《關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù)》中規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理?！惫P者認(rèn)為，權(quán)是當(dāng)事人基本的訴訟權(quán)利，是實(shí)體權(quán)利最有力的救濟(jì)手段，法院應(yīng)以民事相關(guān)法律為指導(dǎo)，將商業(yè)拆遷訴訟納入民事訴訟程序，保障當(dāng)事人的訴權(quán)。
參考文獻(xiàn)：
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2、程信和、劉國臻.房地產(chǎn)法學(xué).北京：北京大學(xué)出版社,2002
3、王樹林、劉占生.最新全國房屋拆遷實(shí)用法規(guī)政策詳編.北京：知識產(chǎn)權(quán)出版社，2005.
第4篇：房屋征收法律法規(guī)范文
關(guān)鍵詞：房屋征收；補(bǔ)償檔案體系；檔案管理
中圖分類號：F24 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）11-0166-02
隨著國家的發(fā)展以及現(xiàn)代化建設(shè)的不斷推進(jìn)，有關(guān)土地的征用以及房屋征收補(bǔ)償方面的社會需求也在不斷增多；隨著公民法律意識的不斷增強(qiáng)以及政府政務(wù)公開的相應(yīng)實(shí)施，建立一套房屋征收補(bǔ)償檔案體系無論是對于政府的管理工作還是個(gè)人的經(jīng)濟(jì)利益都具有重要的作用。另外，建立房屋征收補(bǔ)償檔案除了在經(jīng)濟(jì)方面可以做好相應(yīng)的法律依據(jù)，同時(shí)也是為見證國家歷史的變遷以及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展做了一個(gè)良好的準(zhǔn)備。房屋征收補(bǔ)償檔案管理是順應(yīng)社會潮流的產(chǎn)物，是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展到一定程度的必然需求，然而在建立房屋征收補(bǔ)償檔案體系的具體落實(shí)過程中還存在一些未能解決的問題，對于老百姓的接受程度以及理解程度也是一個(gè)不小的考驗(yàn)，房屋征收補(bǔ)償體系的建立還需要進(jìn)一步完善。
一、建立房屋征收補(bǔ)償檔案體系的重要意義
（一）建立房屋征收補(bǔ)償檔案體系具有重要?dú)v史見證意義
建立房屋征收補(bǔ)償檔案體系不但是經(jīng)濟(jì)利益的合法依據(jù)，更是歷史發(fā)展過程中的必然要求，具有明顯的見證歷史變遷以及社會發(fā)展的重要作用。檔案的定義中就明確指出，檔案是指本身具有一定記錄功能的文案。在實(shí)際的房屋征收補(bǔ)償檔案體系中，檔案的建立更是具有歷史性意義。首先，從城市改造的變遷上講，由于房屋征收是城市發(fā)展的必然階段，那么房屋征收實(shí)際上就是城市發(fā)展的鏡子，建立檔案記錄這件事情本身就具有歷史見證性。另外，從家庭的角度上看，大多數(shù)拆遷往往都意味著居住環(huán)境的改善甚至經(jīng)濟(jì)條件的改善。生活的方式也會由此改變，大多數(shù)都是從大家庭分出無數(shù)小家庭，各自組建自己的生活，這也是我國乃至世界主要家庭模式發(fā)展的一個(gè)小小的縮影。另外，房屋征收在很多時(shí)候還意味著一部分產(chǎn)業(yè)以及傳統(tǒng)生活方式的改變或消失，取而代之的是新興產(chǎn)業(yè)的崛起以及更加現(xiàn)代化、更加舒適的生活方式?？偟膩碚f，檔案的建立具有重要?dú)v史見證意義，特別是房屋的征收補(bǔ)償檔案體系的建立，保護(hù)的不僅是我們的經(jīng)濟(jì)利益，更是我們寶貴的童年和回憶。
（二）建立房屋征收補(bǔ)償檔案體系具有經(jīng)濟(jì)學(xué)意義
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度上來看，特別是在當(dāng)前社會主義建設(shè)逐步進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期的大環(huán)境下，建立房屋征收補(bǔ)償檔案體系的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義十分明顯。這一切都是建立在國家有關(guān)國有土地房屋征收的補(bǔ)償條例上的，條例中明確指出，我國的土地征收必須要遵從經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償先行政策，經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償先行就是說要將涉及經(jīng)濟(jì)利益的部分首先弄清楚，然后在實(shí)行好經(jīng)濟(jì)利益分配的前提之下才允許實(shí)行拆遷等工作。而房屋拆遷中往往又存在各種各樣的問題，包括宅基地的歸屬與變更問題，過度費(fèi)用的發(fā)放問題、土地開發(fā)與儲備以及人口計(jì)劃生育的問題，還有一些有關(guān)商業(yè)門面建設(shè)和違章建筑的拆遷問題。總的來說，建立健全房屋征收補(bǔ)償檔案體系對于經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的保障以及法律法規(guī)的執(zhí)行度具有重要的影響和價(jià)值。而從個(gè)人經(jīng)濟(jì)利益的角度上來看，建立房屋征收補(bǔ)償檔案體系更是具有重要的保障作用。舉例來看，老王家的房子是二層小樓，其中二樓蓋于1998年，然而，由于缺乏檔案管理體系的建立，在2010年時(shí)當(dāng)?shù)刈銎詹榕c規(guī)劃時(shí)并沒有及時(shí)上報(bào)，所以檔案的記錄中并沒有記載該房屋的具體建造時(shí)間。到了2015年本地要進(jìn)行房屋征收以及拆遷工作時(shí)，對于這件事情，老王立即前往調(diào)取了檔案記錄，記錄中明確記載了房屋的建造歷程，因此二樓順利進(jìn)入補(bǔ)貼目錄，僅此一項(xiàng)老王就獲得了幾十萬元的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。這也充分說明了我國建立健全房屋征收補(bǔ)償檔案體系在經(jīng)濟(jì)學(xué)體系中的重要作用。
（三）對于緩解社會矛盾，保障公民合法權(quán)益具有參考意義
建立健全房屋征收補(bǔ)償檔案體系對于維護(hù)公平正義以及保障公民的合法權(quán)益都具有重要的作用。在實(shí)際拆遷活動中，經(jīng)常會遇到因?yàn)橄Ｍ喾忠徊糠植疬w款而進(jìn)行違章改造、違章建造的情況，這部分違章建筑不但給當(dāng)?shù)氐闹伟埠桶踩珟砹宋ｋU(xiǎn)，也是在浪費(fèi)國家資源，并沒有實(shí)際意義。而通過房屋征收補(bǔ)償檔案體系就可以輕松解決這個(gè)問題，通過檔案的管理就可以很清晰地了解地方上建筑物的覆蓋面積以及建筑情況，而違章改建不但不會影響拆遷款的數(shù)額還有可能會影響整體收益，而且違章建筑還有可能會形成罰款，從而保證了其他合法公民的權(quán)益。
（四）對于依法征收房屋提供了法律憑證
征收房屋本身是一個(gè)不斷完善的過程，而檔案管理體系的建立與發(fā)展正是記錄這個(gè)發(fā)展的重要體現(xiàn)。房屋征收部門補(bǔ)償工作存在的不足以及智慧也體現(xiàn)在檔案當(dāng)中，這樣既有利于后期的管理與歸納總結(jié)，更是為我國政府部門的協(xié)調(diào)發(fā)展提供了第一手的寶貴資料。由于房屋的征收牽扯到的經(jīng)濟(jì)利益較大，對于家庭來說也是比較重要的事項(xiàng)，針對這類重大事項(xiàng)的解決最有說服力的就是法律依據(jù)，而征收房屋補(bǔ)償檔案體系的建立正是彌補(bǔ)了法律依據(jù)方面的空缺。不能簡單說是為了保證開發(fā)商的利益還是為了保護(hù)個(gè)人住戶的經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)該是上升到法律的公平正義的高度上來保障雙方的合法利益。征收房屋的規(guī)劃與工作的開展在許多地區(qū)開展時(shí)間長、難度大等矛盾的主要問題就是缺乏足夠的法律依據(jù)，雙方僵持不下，各抒己見，這樣既不利于雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，更是不利于人民的安居樂業(yè)以及社會的長治久安。
二、建立房屋征收補(bǔ)償檔案體系的原則與方法
第5篇：房屋征收法律法規(guī)范文
征收程序：將尊重農(nóng)民參與權(quán)
對于社會關(guān)注的《土地管理法》修改，王守智介紹，國務(wù)院法制辦和國土部已經(jīng)在著手開展工作。國土資源部的修改稿已經(jīng)完成送審，上報(bào)國務(wù)院。國務(wù)院法制辦也進(jìn)行了一系列的調(diào)查研究、修改論證。
“修改的重點(diǎn)，主要是在集體土地征收這一塊進(jìn)行完善?！蓖跏刂钦f，完善主要是根據(jù)和四中全會的規(guī)定，進(jìn)一步貫徹最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度的要求，進(jìn)一步縮小征地范圍，完善征地補(bǔ)償?shù)臋C(jī)制。
“具體制度方面，重點(diǎn)是在同國有土地上房屋征收條例相銜接的基礎(chǔ)上，界定土地征收范圍。同時(shí)，要完善征收土地的程序，更加尊重農(nóng)民的知情權(quán)和參與權(quán)，而且在征收程序上要完善矛盾的化解機(jī)制。”王守智說。
征收補(bǔ)償：財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償+安置保障
征收補(bǔ)償一直是被關(guān)注的焦點(diǎn)問題。王守智表示，此次修改中，對征收土地補(bǔ)償?shù)姆绞揭矊⑦M(jìn)行完善和改革?！把a(bǔ)償將更加突出不僅要從財(cái)產(chǎn)上進(jìn)行補(bǔ)償，同時(shí)要兼顧到安置和保障，要確實(shí)做到農(nóng)民生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計(jì)改善，來進(jìn)行補(bǔ)償，并同時(shí)建立社會保障體系。另外，農(nóng)民房屋的征收，也要和國有土地上房屋征收的原則相協(xié)調(diào)。”
文件規(guī)范：明確區(qū)分“征用”“征收”
王守智表示，2004年在憲法修正時(shí)，明確了“征用”和“征收”的概念。但2004年之前的相關(guān)法律法規(guī)，沒有把“征用”和“征收”分開，往往把“土地征收”叫“土地征用”。而實(shí)際上兩者在法律上是有本質(zhì)區(qū)別的。
第6篇：房屋征收法律法規(guī)范文
【關(guān)鍵詞】農(nóng)村；土地征用；問題
目前，我國正在全面推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，在1979年，我國的城市化率為18.19%，到1981年就升至20.16%，1995年又升至29.04%。到2002年，我國的城市化率已經(jīng)達(dá)到37%，2005年全國1%人口抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報(bào)顯示，我國的城市化率為42.99%。在推進(jìn)城市化進(jìn)程的過程中必然會涉及到一些農(nóng)民土地和房屋被征用，用作修橋、修路等公共設(shè)施建設(shè)或是這些土地被用買給開發(fā)商進(jìn)行住宅建設(shè)。在這個(gè)過程中由于農(nóng)民本身知識能力的有限、政府管理上的漏洞、市場機(jī)制、社會心態(tài)等原因，產(chǎn)生了農(nóng)村土地征用的種種問題。
一、農(nóng)村土地征用過程中存在的主要問題
（一）目前農(nóng)村土地征用態(tài)度不統(tǒng)一
對于農(nóng)村的土地征用問題不同人有不同意見，這主要根據(jù)土地承包者依賴土地的程度所決定的。農(nóng)民對于土地的征用在全國各地都比較有代表性的觀點(diǎn)主要有：（1）同意土地被征用，但就補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不認(rèn)同；（2）根本不同意自己的土地被征用；（3）
無所謂的態(tài)度。在農(nóng)村普遍存在一種“土地是生存之本”的觀念，同時(shí)也有不少村民以種地為生，特別是農(nóng)村的一些種糧大戶，他們每年種地收益達(dá)幾萬元甚至是十幾萬元。一旦土地被征用，那么他們的現(xiàn)狀被打破，他們便失去了自己的工作也失去了自己生活的來源。僅僅是征地的補(bǔ)償款不能滿足他們對工作的渴望。也有些村民有從眾心態(tài)，他們在自己的土地和房產(chǎn)被征用時(shí)抱著一種“隨大流”的心里，即別人動，我也動。另外，這些村民的主要生活來源不是以自己的土地為生，甚至有些人的生活圈也不僅僅局限于本村，生活軌跡逐漸向城市地區(qū)擴(kuò)展。
（二）被征用土地農(nóng)民的意見不能得到充分的表達(dá)
當(dāng)農(nóng)民的土地被征收或房屋被動遷之后，這些人就自發(fā)的形成了一個(gè)利益集團(tuán)。這個(gè)利益集團(tuán)的主要目的就是為了保證自己獲得應(yīng)有的損失補(bǔ)償并以集體的方式來表達(dá)自己的意愿，這個(gè)集團(tuán)對動遷方具有監(jiān)督作用。但是這個(gè)集團(tuán)又受到知識水平、個(gè)人素質(zhì)、思想統(tǒng)一性差等多種因素的影響，使該組織的組織結(jié)構(gòu)松散、缺乏有效領(lǐng)導(dǎo)。這樣的利益集團(tuán)在表達(dá)自己意愿的時(shí)候，往往不能充分的表述，甚至是在談判的過程中發(fā)生沖突甚至是。另外，從利益集團(tuán)的角度來看，在農(nóng)村存在的利益集團(tuán)的主要類型有特殊性利益集團(tuán)和廣泛性利益集團(tuán)。特殊性利益集團(tuán)包括：強(qiáng)勢權(quán)利精英：農(nóng)村干部或指在村委會任職的人員；新興富裕階層如農(nóng)村的企業(yè)家、宗族集團(tuán)、黑惡勢力集團(tuán)。廣泛性利益集團(tuán)包括：普通農(nóng)業(yè)勞動者利益集團(tuán)、農(nóng)民工人利益集團(tuán)、農(nóng)民雇工利益集團(tuán)。從利益集團(tuán)劃分角度來看，被征用土地的普通農(nóng)民無疑是以弱勢群體，他們的意見表達(dá)和利益訴求受到了所謂“地位”的限制，不能充分的表達(dá)。
（三）征地程序不規(guī)范
征用土地的過程往往是：通知拆遷信息――進(jìn)行實(shí)地的現(xiàn)場資產(chǎn)核對――談遷即告知與被征用土地的農(nóng)戶利益補(bǔ)償――下達(dá)征地的時(shí)間限制――土地被征用，在這個(gè)過程中，被征地的農(nóng)民完全處于一個(gè)被動的地位。而且在征地的過程中，由于工作人員的個(gè)人素質(zhì)、文化水平、工作經(jīng)驗(yàn)的不同，在工作中如果某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)了不順暢或者是被拆遷戶與拆遷工作人員的意愿相違背的情況，往往會出現(xiàn)強(qiáng)拆和暴力拆遷的情況甚至成為引發(fā)全體性事件的導(dǎo)火索。農(nóng)地征用問題在當(dāng)前農(nóng)村較為普遍，調(diào)查表明，近11%的農(nóng)戶的土地曾經(jīng)被征用。從調(diào)查結(jié)果來看，農(nóng)地征用的社會效益較為低下，有47.7%的被征地農(nóng)戶具有較強(qiáng)的相對剝奪感，他們明顯意識到自己在征地過程中遭遇了不公平待遇。由于征地過程的不規(guī)范也常常出現(xiàn)在公有的土地被賣之后農(nóng)民才知道的現(xiàn)象。這樣不規(guī)范的征地流程還造成了征地或拆遷的工作人員利用農(nóng)民的消息不對稱和手里的特權(quán)在征用土地過程中的尋租現(xiàn)象。
（四）農(nóng)村土地征用補(bǔ)償不合理
在土地的征用過程中，土地補(bǔ)償是農(nóng)民主要關(guān)注的問題。具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主要由4部分組成：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。但在實(shí)際的征用過程中，這樣的標(biāo)準(zhǔn)往往與農(nóng)民心中的利益損失標(biāo)準(zhǔn)。比如對被征用土地上生長的農(nóng)作物，如水稻、小麥、玉米、土豆、蔬菜等一般糧食作物只賠一季的產(chǎn)值，果樹只賠一年的產(chǎn)值。這樣一來一年期的果樹和三年期的果樹在補(bǔ)償上相同這明顯是不合理的。同時(shí)這些標(biāo)準(zhǔn)也隨著物價(jià)水平的上漲和經(jīng)濟(jì)條件的變化顯得過低。比如在安置補(bǔ)助費(fèi)上，3年前租一個(gè)單室房間要300元，而現(xiàn)在則需要500元，而標(biāo)準(zhǔn)還沒有變，這樣對農(nóng)民無疑又是一個(gè)損失。另外，在補(bǔ)償問題上，也出現(xiàn)補(bǔ)償?shù)亩嘀貥?biāo)準(zhǔn)問題。即對一些比較難纏的人給予補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)就提高，對于所謂的老實(shí)人則采取另一種態(tài)度和標(biāo)準(zhǔn)。
二、原因分析
（一）村委會不能真正代表農(nóng)民的態(tài)度
農(nóng)村的土地是屬于集體土地的，但在管理上是私人管理，利益相關(guān)者也是個(gè)人而不是集體，這樣的所有制沖突在土地征收的過程中使村委會――全體村民的代表與個(gè)人的利益形成矛盾體，村委會不會因?yàn)榇逯袀€(gè)別人的土地被征用問題代表這些農(nóng)民去進(jìn)行意見表達(dá)和問題協(xié)商。另外，從權(quán)力使用的角度來看，在農(nóng)村土地被征用時(shí)，往往征用的主體是上級政府部門或者是村委會的招商引資。在這樣的力量對比中，村委會首先會選擇服從上級主管部門或是投資單位，村委會站在了與被征收土地農(nóng)民的對立面，而農(nóng)民相對的變成了弱勢群體。這時(shí)村委會的態(tài)度只能代表村委會中個(gè)別人的意見，而不是被征用土地農(nóng)民的真實(shí)聲音。在我國農(nóng)村除了有一部分土地被分配給村民管理和經(jīng)營外，還有一部分土地的管理權(quán)掌握在村委會手里。這部分土地有時(shí)是村委會負(fù)責(zé)管理，但大多數(shù)情況下村委會通過某種形式將這些土地承包給村里的個(gè)人來經(jīng)營。對于這部分土地其實(shí)是出現(xiàn)了“所有權(quán)”和“經(jīng)營權(quán)”的分離。所以有時(shí)候這部分屬于全體村民的土地在被村委會使用――如建房、建廠、租賃甚至是出賣，村民都不知道具體的情況。
（二）搭便車的心理導(dǎo)致在利益維權(quán)上沒有形成穩(wěn)固的利
益集團(tuán)
在土地征用過程中，由于被征用農(nóng)民思想不同，形成的利益集團(tuán)結(jié)構(gòu)松散，缺乏信息溝通而后管理，同時(shí)人們還存在一種從眾的心理，即“隨大流”，這樣的心態(tài)，在集體利益受到損失的時(shí)候維權(quán)的力度不夠。另外在利益選擇過程中也存在用腳投票的現(xiàn)象，即當(dāng)一方給予的條件與自己的意愿相同的時(shí)候，一些人就會投降另外一個(gè)利益集團(tuán)，這樣也使得被征用土地的農(nóng)民在表達(dá)集體利益時(shí)出現(xiàn)不統(tǒng)一的現(xiàn)象。同時(shí)被征地的農(nóng)民也意識到，自己的集團(tuán)能量與其他利益集團(tuán)相對比，明顯處于劣勢地位，在這個(gè)利益博弈中明顯出現(xiàn)這樣的情況：如果與征地方相抗衡，可能獲得更合理的利益或得不到應(yīng)有的利益；如果不與之相抗衡，可能獲得應(yīng)得的基本利益或者少于應(yīng)得利益。在這樣的利益博弈中被征地者往往害怕失去基本利益，兩害取其輕的選擇思維讓被征地農(nóng)民的群體不能團(tuán)結(jié)在一起。
（三）信息傳播的不透明
首先，從信息的傳播途徑上來看，在農(nóng)民的土地被征用時(shí)，這些被征用土地的農(nóng)民就形成了一個(gè)利益集團(tuán)，這個(gè)利益集團(tuán)往往在整個(gè)動遷過程中處于弱勢的地位，信息傳播一般限于集團(tuán)的內(nèi)部傳播，口口相傳。在傳播的過程中，又由于個(gè)人的想法不一樣，可能存在不真實(shí)的信息。他們從政府或者開發(fā)商處獲得信息時(shí)，處于在信息鏈末端，他們通常都是最后一個(gè)知道確切消息的人群。而自己的信息反饋和意見表達(dá)往往又會因?yàn)樾畔鞑サ臅r(shí)間和傳播的環(huán)節(jié)而造成信息的失真和延誤等問題。其次，從選擇權(quán)上來看，在政府征用土地或者是開發(fā)商想要購買土地時(shí)候，通常情況下都是購買主體先選中位置，進(jìn)行規(guī)劃，然后再與村民進(jìn)行談判。這樣的談判是一種強(qiáng)迫性比較強(qiáng)的通知，村民基本不存在選擇權(quán)，只能選擇被動的接受。另外，在農(nóng)民的土地被征用時(shí)，對于補(bǔ)償款的標(biāo)準(zhǔn)沒有準(zhǔn)確的衡量，政府部門對于標(biāo)準(zhǔn)的制定沒有采取公開透明的聽證會制度來衡量和制定。標(biāo)準(zhǔn)上的“盲區(qū)”使應(yīng)該是農(nóng)民掌握的信息沒有被掌握，這造成了農(nóng)民信息的缺失。
（四）相關(guān)法律法規(guī)體系不健全
在關(guān)于土地征用的法律法規(guī)建設(shè)中，我國還有很多路要走，更是有很多的漏洞需要相關(guān)人士去填補(bǔ)。從目前來看，關(guān)于土地征用的法律主要有：《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》，國務(wù)院令第590號《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已經(jīng)2011年1月19日國務(wù)院第141次常務(wù)會議通過，并施行。但是對于具體的實(shí)際操作仍然存在很大的漏洞，比如：當(dāng)?shù)卣仁潜O(jiān)督者也是實(shí)施者。對于土地征用過程中的權(quán)責(zé)劃分不清，對于違法亂紀(jì)的現(xiàn)象懲處力度不夠。同時(shí)也《憲法》和《土地管理法》都表示國家可以為了“公共利益”來征收土地，但是在具體的實(shí)施過程中這個(gè)公共利益的定義和范疇就是由征收土地的政府或者是開發(fā)者來解釋。公共利益在實(shí)際操作中概念模糊。另外法律對征收土地一方缺乏具體的法律約束，比如權(quán)限、責(zé)任、義務(wù)等。法律上的漏洞和缺失造成了農(nóng)民的合法權(quán)力缺失，使農(nóng)民維權(quán)路徑受阻。
（五）政府管理上的缺失
在征用農(nóng)村的土地的過程中，政府的管理往往出現(xiàn)“承包”的方式，雖然有所謂的“動遷辦”，但是在征用土地的過程中，政府對于工作人員的工作方式方法缺乏有效的監(jiān)督，政府中的上級主管部門主要關(guān)心結(jié)果而對過程存在忽視。在征地的過程中，政府部門的主要領(lǐng)導(dǎo)對征地過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)控制不足，對相關(guān)信息掌握的不夠全面和透徹。這往往也成為征地過程中發(fā)生的一個(gè)重要因素。另外，政府對于征地的多用途審批缺乏必要的監(jiān)督和管理。征地的目的各有不同，有政府的公共設(shè)施建設(shè)征地、房地產(chǎn)開發(fā)的征地，也有招商引資的征地，這樣的征地目的是為了服務(wù)于百姓，也是為了提升被征地地區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但是在具體的項(xiàng)目評估過程中，缺乏科學(xué)合理的評估手段，項(xiàng)目的具體效果如何和具體的后果卻往往被忽略，甚至有出現(xiàn)浪費(fèi)土地資源的現(xiàn)象。
三、解決農(nóng)村土地征用問題的對策思考
（一）充分的做到信息公開
信息公開是解決溝通不暢的一條重要途徑。被征用土地的農(nóng)民在獲得充分的信息后能夠增加對征地行為的理解和支持，增加政府的可信度。減少錯誤的負(fù)面信息對農(nóng)民的誤導(dǎo)和農(nóng)民對政府的誤解。在征地的過程中，很多的產(chǎn)生都是由于被拆遷戶與拆遷人員之間沒有進(jìn)行合理而有效的溝通，導(dǎo)致信息不暢，從而產(chǎn)生矛盾甚至激化矛盾。信息閉塞、溝通渠道不暢成為土地被征用者在溝通問題上的瓶頸。對農(nóng)村征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要信息公開化，建立土地評估體制。作為市場經(jīng)濟(jì)體制，我國的資源配置不能局限于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)手段，在公共利益的基礎(chǔ)上進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不能搞一刀切，工作應(yīng)該因地制宜，充分考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的情況，對土地的價(jià)格和潛在利益進(jìn)行系統(tǒng)的評估，同時(shí)對評估的結(jié)果進(jìn)行聽證，充分聽取村民的意見，對于土地?fù)p失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該采取公示的形式進(jìn)行信息公開，這樣才能夠使被征用土地者滿意。
（二）建立和完善相應(yīng)的法律制度
現(xiàn)有的法律法規(guī)在農(nóng)村的集體土地被征用問題上有很多漏洞，規(guī)定的不夠詳細(xì)，各地方政府應(yīng)該出臺具有針對性的法律法規(guī)，盡量做到細(xì)化。另外要從法律層面上構(gòu)建合理的群眾維權(quán)制度。建立有針對性的法律制度是解決農(nóng)村征地問題的必由之路。從法律層面規(guī)定征用土地的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，明確規(guī)定土地的征用條件、程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。用法律法規(guī)來保障人民的根本利益不受到損害。同時(shí)還要建立被征用土地農(nóng)民的社會保障機(jī)制。農(nóng)民被征用了土地之后不得不選擇另謀出路。同時(shí)也可能因?yàn)樽》康淖兏贡徽饔猛恋氐霓r(nóng)民缺乏生活保障。那么政府就必須建立一個(gè)有針對性的扶持機(jī)制和保障機(jī)制來幫助這些農(nóng)民重新定位和就業(yè)。
（三）政府要加強(qiáng)農(nóng)村土地征收問題的監(jiān)管力度
在農(nóng)村土地征收的問題上，政府應(yīng)該從源頭開始進(jìn)行監(jiān)管。其中包括項(xiàng)目的審批，工作人員的安排、征收的具體流程、被征收土地的農(nóng)民安置等等。土地征收涉及到農(nóng)民的根本利益，不能簡單的為了一個(gè)年度的工作業(yè)績或者是暫時(shí)的地區(qū)利益就盲目的進(jìn)行土地征收，政府有關(guān)部門要對項(xiàng)目嚴(yán)格把關(guān)。對于工作的階段性成果進(jìn)行考察，并設(shè)定違法舉報(bào)方式，建立群眾監(jiān)督機(jī)制和信息反饋機(jī)制。政府也應(yīng)該設(shè)立第三方監(jiān)管，可以委托一些比較大的機(jī)構(gòu)參與土地征收過程，這樣可以做到更加公正合理。
（四）增強(qiáng)農(nóng)民的法律意識，政府要給予法律援助
農(nóng)民要積極的提高自身的維權(quán)意識和法律意識。農(nóng)民本身要加強(qiáng)自身的學(xué)習(xí)，對自身所擁有的權(quán)力和義務(wù)有所了解，增強(qiáng)法律意識。同時(shí)政府對農(nóng)民要進(jìn)行法律法規(guī)的宣傳和教育。在征用土地進(jìn)時(shí)，政府可以委派一名法律工作者以公立的態(tài)度來進(jìn)行雙方之間的溝通和協(xié)調(diào)。這樣既增強(qiáng)了被拆遷者或土地征用者的法律意識，同時(shí)又幫助了利益集團(tuán)中的相對弱勢集團(tuán)的利益訴求。這樣的法律援助也可以再當(dāng)農(nóng)民認(rèn)為自己的土地補(bǔ)償款不合理時(shí)，通過合理的途徑和方法為自己維權(quán)。
參 考 文 獻(xiàn)
[1]曾平，劉愛華.城市化和利益集團(tuán)視角下的地方政府對農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)投入研究[J].經(jīng)營管理者，2010（5）：105
[2]邵琨.農(nóng)村利益集團(tuán)扭曲與基層建設(shè)[J].烏魯木齊職業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào).2010（4）：18～19
[3]袁柳天.諸城市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實(shí)踐與思考[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào).2010（7）
第7篇：房屋征收法律法規(guī)范文
一、目前拆遷管理主要問題
1．政策操作性不強(qiáng)。
當(dāng)前執(zhí)行的法律政策主要包括《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《寧夏回族自治區(qū)城市房屋拆遷管理辦法》、《固原市城市房屋拆遷管理暫行辦法》。這些法律法規(guī)，對規(guī)范拆遷行為起到積極作用。但由于法律法規(guī)原則性強(qiáng)，客觀上較難按市場實(shí)際去相機(jī)抉擇。尤其是涉及到集體土地上的房屋拆遷，無法可依。
2．拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)滯后。
目前我市作為拆遷補(bǔ)償價(jià)的依據(jù)主要是《固原市人民政府關(guān)于房屋拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格及臨時(shí)安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化執(zhí)行辦法的批復(fù)》（固政函〔2003〕42號）。由于自2003年以來，房地產(chǎn)價(jià)格逐年快速上漲，客觀上造成“基準(zhǔn)價(jià)”與市場價(jià)差距較大，同時(shí)也導(dǎo)致被拆遷戶的期望值趨高，拆遷矛盾突出。
3．拆遷補(bǔ)償費(fèi)拖欠嚴(yán)重。
由于地方財(cái)力的緊缺，市政工程拆遷拖欠拆遷補(bǔ)償費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，客觀上造成了不穩(wěn)定因素。
4． 從業(yè)人員素質(zhì)有待提高。
市政工程房屋拆遷工作作為城市化進(jìn)程的重要體現(xiàn)，它無疑是一種系統(tǒng)的社會行為，涉及到各種利益主體的相互博弈。目前我市市政工程拆遷管理人員總體素質(zhì)較好，確保了拆遷工作有序穩(wěn)定推進(jìn)。但仍存在如下問題。
一是人員素質(zhì)良莠不齊。目前我國對拆遷管理尚未作為一門“管理”學(xué)來進(jìn)行理論研究和教育。拆遷管理主要靠個(gè)人經(jīng)驗(yàn)摸索，不少從業(yè)人員不是內(nèi)行，達(dá)不到“五會”要求：會掌握政策、會制定計(jì)劃、會談判協(xié)調(diào)、會組織拆遷、會辦理結(jié)案。對重點(diǎn)、難點(diǎn)、熱點(diǎn)問題解決方法不多，溝通協(xié)調(diào)能力不強(qiáng)。
二是重專業(yè)培訓(xùn)輕政治素質(zhì)。這幾年，對拆遷從業(yè)人員進(jìn)行征地拆遷政策、拆遷裁決等基礎(chǔ)知識培訓(xùn)方面得到明顯加強(qiáng)，但對黨的政策、社會心理、談判藝術(shù)、工作方法等綜合素質(zhì)培養(yǎng)還不夠重視。少數(shù)從業(yè)人員大局意識薄弱、工作方式簡單粗暴、對突況反應(yīng)遲鈍，往往容易導(dǎo)致或擴(kuò)大社會矛盾，這些都應(yīng)當(dāng)引起高度重視。
二、拆遷管理對策思路
（一）從宏觀管理上制定合理政策。
按照《物權(quán)法》“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)給予拆遷補(bǔ)償；征收居民房屋的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件”，及國務(wù)院就房屋征收與補(bǔ)償條例二次征求民意的思路，我市建設(shè)行政主管部門也在加緊研究調(diào)整拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。這些宏觀背景，將有利于拆遷工作朝著符合市場和居民生活實(shí)際的方向發(fā)展。我們建議乘這股東風(fēng)，由市建設(shè)行政主管部門主管部門在《固原市城市房屋拆遷管理暫行辦法》基礎(chǔ)上制定報(bào)批具體管理細(xì)則，落實(shí)以市場評估價(jià)為基礎(chǔ)的定價(jià)原則，明確各種地段、各種性質(zhì)房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并對該標(biāo)準(zhǔn)每23年進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整；同時(shí)由市土地行政主管部門主管部門制定報(bào)批集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法，使我市在集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置有法可依。
（二）明確市政工程拆遷管理機(jī)制。
市政工程拆遷管理涉及到千家萬戶切身利益，關(guān)系到社會和諧穩(wěn)定，因此我們主張仍然以政府主導(dǎo)拆遷工作。
一是建立較高層協(xié)調(diào)機(jī)制。建議由市國土資源局牽頭、市住建局、市城管局、市監(jiān)察局、市審計(jì)局、市財(cái)政局參加，成立較高層次的政策協(xié)調(diào)小組，定期召開會議專門研究和拍板解決征地和拆遷個(gè)案，及時(shí)解決熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，彌補(bǔ)政策上的不完善。
二是落實(shí)職能部門責(zé)任?？紤]到市政工程建設(shè)拆遷的實(shí)際，按照責(zé)任分工，明確各相關(guān)單位的職責(zé)，相互協(xié)調(diào)，各司其職。
三是落實(shí)通報(bào)和責(zé)任追究制度。市政工程建設(shè)拆遷，由牽頭實(shí)施單位定期向協(xié)調(diào)小組通報(bào)情況，真正落實(shí)責(zé)任追究。
四是完善監(jiān)控機(jī)制。要進(jìn)一步解決拆遷過程中“裁判”和“運(yùn)動員”角色模糊問題，理順拆遷監(jiān)管部門、業(yè)主、拆遷單位、被拆遷戶四者關(guān)系，確保資金到位，防止虛報(bào)冒報(bào)，化解拆遷風(fēng)險(xiǎn)。
第8篇：房屋征收法律法規(guī)范文
【關(guān)鍵詞】征收；拆遷；安置補(bǔ)償
中圖分類號：D92 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-0278（2013）04-107-01
“房屋拆遷是指建設(shè)單位或者個(gè)人（拆遷人）根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，在取得拆遷許可證的情況下，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補(bǔ)償?shù)囊幌盗蟹尚袨??！薄２疬w許可證是拆遷人在實(shí)施拆遷前，由行政機(jī)關(guān)根據(jù)其提交的文件資料批準(zhǔn)的一種附有明確期限的行政強(qiáng)制許可行為。取得拆遷許可證是拆遷人實(shí)施拆遷行為的前提和基礎(chǔ)，未取得拆遷許可證前，不得實(shí)施拆遷行為。那么是否取得拆遷許可證后就可以立即實(shí)施強(qiáng)制拆遷行為呢？拆遷實(shí)質(zhì)上是人民政府為了公共利益的需要而實(shí)施的行政征收，依據(jù)我國《物權(quán)法》第28條的規(guī)定，“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！?，征收決定生效時(shí)被拆遷領(lǐng)域內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，征收決定（文章即為拆遷許可證）究竟應(yīng)該何時(shí)生效呢？對此，司法實(shí)踐中大多數(shù)人認(rèn)為，拆遷許可證一經(jīng)下達(dá)立刻生效，即拆遷人即可以憑證實(shí)施拆遷，這種做法效率較高，但是往往造成補(bǔ)償事宜遲延或不到位，“釘子戶”、“自焚”不斷，容易引起社會矛盾。
一、合理補(bǔ)償和妥善安置有利于推進(jìn)和諧社會的建設(shè)
（一）補(bǔ)償和安置問題是房屋拆遷的核心內(nèi)容
我國《城市房地產(chǎn)管理法》第6條規(guī)定，“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！泵鞔_了拆遷補(bǔ)償和安置的法理依據(jù)，因此，在拆遷前拆遷人和被拆遷人需要雙方達(dá)成有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用和安置事宜的協(xié)議，以此明確雙方的權(quán)利義務(wù)。但是我國法律法規(guī)規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重與市場脫節(jié)，在房價(jià)不斷飆升的現(xiàn)實(shí)下，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)卻一直不曾上調(diào)，造成被拆遷戶的經(jīng)濟(jì)利益嚴(yán)重受損。市場經(jīng)濟(jì)是在利益驅(qū)動下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，雖然征收是國家的正當(dāng)行為，但是不合理的補(bǔ)償尤其是目前政府主導(dǎo)的單邊制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的模式忽略了被拆遷戶的利益訴求。妥善安置是事關(guān)被拆遷戶基本的生存權(quán)利的重大事項(xiàng)，但是對于安置的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐中并不統(tǒng)一，安置地域偏僻，造成因拆致貧問題突出等。
（二）建立與市場接軌的補(bǔ)償和安置標(biāo)準(zhǔn)有利于化解拆遷難題
補(bǔ)償和安置不恰當(dāng)，被拆遷戶不愿意搬遷，拆遷人在利益驅(qū)使下，采取種種極端方式，尤其是政府機(jī)關(guān)采取斷水、斷電或其他變通方式逼迫被拆遷戶搬離，造成拆遷人、政府和被拆遷戶矛盾加劇，影響社會和諧，也容易對政府的公信力造成負(fù)面影響。我國應(yīng)該盡快改革補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，建立市場調(diào)節(jié)機(jī)制，在宏觀指導(dǎo)下，引導(dǎo)拆遷人和被拆遷戶雙方按照契約自由原則，達(dá)成補(bǔ)償和安置標(biāo)準(zhǔn)。尤其是建立最低補(bǔ)償和安置的標(biāo)準(zhǔn)，保護(hù)被拆遷戶的合法的權(quán)利和利益，有利于化解拆遷難題，推動城市建設(shè)的步伐，增強(qiáng)社會的和諧因素。
二、將補(bǔ)償和安置作為拆遷許可證生效的基本要件
依據(jù)《物權(quán)法》第28條，拆遷許可證生效后被拆遷戶的房屋所有權(quán)就已經(jīng)開始轉(zhuǎn)移，而不必辦理登記手續(xù)，如果在為完成補(bǔ)償和安置前，被拆遷戶已喪失房屋所有權(quán)，其基本的生存權(quán)和居住權(quán)就得不到應(yīng)有的保障，被拆遷戶的各種訴求很難得到尊重和應(yīng)有的考慮。附條件生效是行政行為生效的方式之一，即在達(dá)到所要求的條件時(shí)該行政行為才能發(fā)生效力，在所要求的條件未得到滿足時(shí)，行政行為尚處于效力待定狀態(tài)。推進(jìn)房屋拆遷制度的改革，有效化解實(shí)踐中“征收易、拆遷難”的問題，就得從源頭上賦予拆遷許可證此種生效方式，即在未完成補(bǔ)償和安置工作時(shí)，征收決定并不生效。拆遷人應(yīng)該在效力待定的期間內(nèi)，按照市場的價(jià)值合理補(bǔ)償被拆遷人因此而受到的損失，對需要安置的，應(yīng)該妥善安置。市場主導(dǎo)下的補(bǔ)償應(yīng)該是雙方的自由協(xié)議，由于被拆遷人往往對其房屋具有特殊的感情，而且拆遷還可能帶來一系列不便和麻煩，因此補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該就高不就低，只有如此，拆遷工作才能順利進(jìn)行。當(dāng)然，對于實(shí)踐中出現(xiàn)的極個(gè)別拆遷戶坐地起價(jià)、過分高于市場價(jià)格或提出極不合理的理由的，在拆遷人履行相關(guān)程序后（比如舉行聽證會等方式證明自己已按照適當(dāng)?shù)膬r(jià)格給予補(bǔ)償，但被拆遷人無理阻撓的），可以依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)強(qiáng)制執(zhí)行。
第9篇：房屋征收法律法規(guī)范文
一、城市征地拆遷工作情況
自《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》頒布后，我縣實(shí)施的城南沿江大道建設(shè)工程等房屋征收項(xiàng)目嚴(yán)格按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《市貫徹實(shí)施＜國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例＞若干意見（試行）》等法律法規(guī)進(jìn)行操作。我們在房屋征收過程中堅(jiān)持公平補(bǔ)償、決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則，充分保證了房屋征收項(xiàng)目的合法性；保證了被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)；保證了被征收人房地產(chǎn)的合法權(quán)益。
對于在房屋征收過程中出現(xiàn)的各種矛盾，我們派工作人員及時(shí)與被征收人溝通，對征收條例不懂、對政策不清楚的我們及時(shí)給予解答。對已實(shí)施完成，但存在的工程項(xiàng)目，我們派該工程項(xiàng)目的工作人員及分管領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)與人溝通，對合理的意見、建議我們充分采納，對不合理的要求我們給予解釋清楚?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》實(shí)施以來我縣還沒有出現(xiàn)一例強(qiáng)制拆遷。
1．及時(shí)成立征收部門明確工作職能。國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》頒布后，縣人民政府于2011年8月25日下發(fā)石府辦抄字[2011]360號文件，縣機(jī)構(gòu)編制委員會于2011年12月12日下發(fā)石編發(fā)[2011]24號文件通知，將縣房產(chǎn)局下屬縣城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦公室歸并到縣征地拆遷安置辦公室。單位規(guī)格和性質(zhì)為正科級全額撥款事業(yè)單位。主要職責(zé)：為縣人民政府指定的國有土地上房屋征收工作部門；負(fù)責(zé)全縣規(guī)劃范圍內(nèi)征地拆遷安置工作的綜合組織協(xié)調(diào)與管理；主要承擔(dān)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》在我縣的貫徹實(shí)施。單位成立至今，通過全體房屋征收干部職工的共同努力，我縣的房屋征收與補(bǔ)償工作取得了較滿意的社會效益。
2、依法征收，加大宣傳，提高房屋征收與補(bǔ)償公信力。隨著城市化進(jìn)程，城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整，舊城改造步伐的加快，為全面貫徹落實(shí)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》把握界定公共利益的基本要求，維護(hù)廣大人民群眾正常生活秩序和社會和諧穩(wěn)定。一是加大了對《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的宣傳力度。我們利用廣播電視、宣傳車、宣傳標(biāo)語、網(wǎng)絡(luò)等多種形式開展對《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》進(jìn)行全方位的宣傳和報(bào)道，將房屋征收的項(xiàng)目實(shí)施范圍，征收與補(bǔ)償程序、安置方式、安置地點(diǎn)、征收補(bǔ)償、補(bǔ)助及獎勵標(biāo)準(zhǔn)、安置保障的措施、以及房屋征收范圍內(nèi)調(diào)查的房屋權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等調(diào)查結(jié)果一一進(jìn)行公示。讓廣大人民群眾充分認(rèn)識到貫徹落實(shí)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》是做好我縣危舊房改造、舊城改造，調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，完善城市功能，做好環(huán)境治理，提升城市品位的公共利益需要，確保房屋征收各項(xiàng)建設(shè)活動符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展、土地利用總體規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建計(jì)劃項(xiàng)目列入市、縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃；確保房屋征收與補(bǔ)償工作程序符合《條例》規(guī)定的程序要求。二是房屋征收補(bǔ)償項(xiàng)目方案進(jìn)行了組織論證和社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估。房屋征收補(bǔ)償決定征求群眾意見。我縣在房屋征收與補(bǔ)償決定前，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估，涉及被征收人數(shù)量較多的，經(jīng)縣政府常務(wù)會議討論決定，在作出房屋征收前，征收補(bǔ)償費(fèi)用足額到位，專戶存儲、?？顚Ｓ?。房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)縣人民政府?？h人民政府組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求群眾意見，將征求意見情況和公眾意見的情況進(jìn)一步公布。縣人民政府在作出房屋征收決定后及時(shí)公告。公告內(nèi)容包括房屋征收與補(bǔ)償方案和行政復(fù)議，行政訴訟等事項(xiàng)，使我縣的房屋征收與補(bǔ)償方案具有較好的科學(xué)性、合理性、經(jīng)濟(jì)性和社會穩(wěn)定性。三是認(rèn)真貫徹落實(shí)房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)遵循決策民主，程序正當(dāng)，結(jié)果公開的原則。房屋征收評估機(jī)構(gòu)的確定由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定。在規(guī)定時(shí)間協(xié)商不成的，由我辦組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采用搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。通過上述一系列的依法征收、宣傳發(fā)動工作，房屋征收與補(bǔ)償工作在廣大人民群眾心目中起到了相互溝通，正確引導(dǎo)，工作協(xié)調(diào)的作用，同時(shí)增強(qiáng)了房屋征收與補(bǔ)償工作人員的工作責(zé)任感，提高了房屋征收與補(bǔ)償工作的公信力。
3.《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》頒布后啟動的新項(xiàng)目正在順利實(shí)施。2011年9月我縣依法啟動了縣城南沿江大道建設(shè)工程，該項(xiàng)目征收涉及私房270戶，其中企業(yè)、事業(yè)單位18戶，征收房屋總面積約11.4萬平方米。該項(xiàng)目是新條例出臺后我縣實(shí)施的第一個(gè)房屋征收項(xiàng)目。為了確保該項(xiàng)目圓滿完成，領(lǐng)導(dǎo)非常重視，廣大人民群眾也非常關(guān)注。房屋征收與補(bǔ)償工作人員嚴(yán)格按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的程序流程和要求，依法做好房屋征收與補(bǔ)償工作。面對釘子戶，工作人員采取配對做好釘子戶的工作，發(fā)揚(yáng)敢于負(fù)責(zé)、敢于拼搏、敢于攻堅(jiān)、敢于創(chuàng)新、敢于碰硬，爭當(dāng)建設(shè)先鋒隊(duì)，樂做城市守護(hù)人的精神，做到不分節(jié)假休息日，及時(shí)主動上門做好各項(xiàng)工作。面對難題領(lǐng)導(dǎo)親自出面，力爭達(dá)成協(xié)議。在工作中我們發(fā)揚(yáng)“白加黑、五加二”等連續(xù)作戰(zhàn)的工作作風(fēng)。目前，該工程項(xiàng)目進(jìn)展順利，基本上都簽訂了房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議。
4.堅(jiān)持以人為本，妥善做好老項(xiàng)目工程的收尾工作。目前我縣還有2個(gè)老項(xiàng)目正在收尾階段，即：縣城防洪堤二期工程仙源段及周邊改造項(xiàng)目、縣城西外路建設(shè)工程。三個(gè)項(xiàng)目還有約6戶尚未簽定拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，其中縣城防洪堤二期工程仙源段及周邊改造項(xiàng)目所剩4戶經(jīng)過裁決已向縣法院申請了強(qiáng)拆，法院已受理；縣城西外路建設(shè)工程所剩約2戶正在協(xié)調(diào)之中。我縣對于已經(jīng)辦理了《房屋拆遷許可證》的老項(xiàng)目，按新條例規(guī)定，除了不實(shí)施行政強(qiáng)拆以外，其它的都按老條例實(shí)施。我縣督促了拆遷人要把老項(xiàng)目收尾工作抓緊搞完，而且不能引發(fā)矛盾。在拆遷工作中要把工作做細(xì)、做實(shí)，要依法行政，文明拆遷。被拆遷人有疑問的，我們耐心解釋，盡量減少矛盾，減少對立面，確實(shí)維護(hù)被拆遷人的合法利益。
二、存在不足
1.我們在啟動新項(xiàng)目按新條例實(shí)施操作方面還欠缺經(jīng)驗(yàn)，建議上級業(yè)務(wù)主管部門要定期對我們業(yè)務(wù)指導(dǎo)和培訓(xùn)。
2、到目前我們縣所有的項(xiàng)目都有異地土地安置，如果一旦取消異地土地安置，估計(jì)房屋征收難度要加大。
3.征地拆遷案件處理方法不夠多，效果不太明顯，致使部分矛盾糾紛化解的不夠及時(shí)。
三、下一步工作打算
（一）加大房屋征收相關(guān)法律法規(guī)的宣傳貫徹力度。采取發(fā)放宣傳單、橫幅、舉辦培訓(xùn)班、召開座談會等多種形式，加強(qiáng)房屋征收法律法規(guī)和政策宣傳力度，牢固樹立科學(xué)發(fā)展理念和以人為本思想。
（二）進(jìn)一步規(guī)范房屋征收程序。認(rèn)真總結(jié)房屋征收工作經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)查找房屋征收工作存在的問題和不足并進(jìn)行整改。制定出臺重大項(xiàng)目社會風(fēng)險(xiǎn)評估辦法等各種配套方案，進(jìn)一步完善工作措施，規(guī)范征地拆遷補(bǔ)償程序。同時(shí)，建立日常督查工作機(jī)制，由國土、城建、監(jiān)察、審計(jì)、法制等部門不定期對全縣征地拆遷工作進(jìn)行督查，對不符合政策規(guī)定的征地拆遷行為及時(shí)糾正，對違法違規(guī)行為嚴(yán)肅查處，并追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任，堅(jiān)決杜絕違法違規(guī)行為的發(fā)生。
