投資分析方法精選(九篇)

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第1篇：投資分析方法范文

隨著新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，企業(yè)的投資決策的結(jié)果對(duì)企業(yè)影響深遠(yuǎn)，企業(yè)必須經(jīng)常對(duì)投資決策的績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)投資是否達(dá)到期望，及時(shí)調(diào)整投資的策略，確保其投資符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使企業(yè)具有可持續(xù)發(fā)展的能力。其評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系的科學(xué)性和評(píng)價(jià)結(jié)果的精度對(duì)于企業(yè)整體績(jī)效評(píng)價(jià)的體系的系統(tǒng)科學(xué)化有著舉足輕重的作用，是企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的重要的核心構(gòu)成部分。

二、項(xiàng)目投資及現(xiàn)金流量

（一）項(xiàng)目投資。項(xiàng)目投資屬于資本性支出，是企業(yè)對(duì)廠房、機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)進(jìn)行新建、擴(kuò)建或者購置的一種長(zhǎng)期投資行為。一般來說，項(xiàng)目投資決策程序包括：選擇投資項(xiàng)目――進(jìn)行投資方案的財(cái)務(wù)審核――做出投資決策――執(zhí)行投資方案――投資的控制。而現(xiàn)金流量則是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目是否可行時(shí)必須事先計(jì)算的一個(gè)基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)?，F(xiàn)金流量估計(jì)的準(zhǔn)確程度直接決定項(xiàng)目投資決策的結(jié)果。

（二）現(xiàn)金流量的構(gòu)成。（1）初始現(xiàn)金流量。初始現(xiàn)金流量是指開始投資時(shí)發(fā)生的現(xiàn)金流量，主要包括固定資產(chǎn)的投資、流動(dòng)資產(chǎn)的投資、其他投資費(fèi)用以及原有固定資產(chǎn)的變價(jià)收入。初始現(xiàn)金流量可理解為項(xiàng)目的初始投資支出。（2）營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流量。營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流量是指投資項(xiàng)目投入使用后，在其壽命周期內(nèi)由于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所帶來的現(xiàn)金流人和流出的數(shù)量。這種現(xiàn)金流量一般以年為單位進(jìn)行計(jì)算。這里現(xiàn)金流入一般是指營(yíng)業(yè)現(xiàn)金收入?，F(xiàn)金流出是指營(yíng)業(yè)現(xiàn)金支出和交納的稅金。如果一個(gè)投資項(xiàng)目的每年銷售收入等于營(yíng)業(yè)現(xiàn)金收入，付現(xiàn)成本（指不包括折舊的成本）等于營(yíng)業(yè)現(xiàn)金支出，那么，年?duì)I業(yè)現(xiàn)金凈流量可用下列公式計(jì)算：每年凈現(xiàn)金流量（NCF）=每年?duì)I業(yè)收入-付現(xiàn)成本一所得稅?；颍?每年凈現(xiàn)金流量（NCF）=凈利潤(rùn)+折舊。

（三）終結(jié)現(xiàn)金流量。終結(jié)現(xiàn)金流量是指投資項(xiàng)目完結(jié)時(shí)所發(fā)生的現(xiàn)金流量，主要包括：固定資產(chǎn)的殘值收入或變價(jià)收入、原有墊支在各種流動(dòng)資產(chǎn)上的資金的收回、停止使用的土地的變價(jià)收入等。

三、項(xiàng)目投資決策方法

隨著投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)理論的發(fā)展和逐步完善，以及資金時(shí)間價(jià)值理論的提出，各行業(yè)對(duì)具體財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的使用偏好也發(fā)生了明顯的變化。20世紀(jì)50年代以前，90%以上的公司采用非貼現(xiàn)的現(xiàn)金流量指標(biāo)，但是，后來人們?nèi)找姘l(fā)現(xiàn)其局限性，于是，建立在資金時(shí)間價(jià)值基礎(chǔ)上的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標(biāo)逐漸得到了廣泛的應(yīng)用。因此，本文主要分析在項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)中占主導(dǎo)地位之一的凈現(xiàn)值指標(biāo)及其相關(guān)指標(biāo)。

（一）凈現(xiàn)值指標(biāo)（NPV）。凈現(xiàn)值是將投資項(xiàng)目投產(chǎn)后的現(xiàn)金流量，按照固定的貼現(xiàn)率折算到項(xiàng)目建設(shè)的當(dāng)年，以確定折現(xiàn)后的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，然后相減得到該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。根據(jù)凈現(xiàn)值的正負(fù)，來確定該項(xiàng)目是否可行。

凈現(xiàn)值指標(biāo)具有廣泛的適用性，在理論上也比其他方法更完善。凈現(xiàn)值指標(biāo)用來衡量項(xiàng)目的投資效益，能直接揭示投資項(xiàng)目對(duì)財(cái)富絕對(duì)額的增加，使投資決策分析與價(jià)值最大化的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)相一致，因此視為最重要的一項(xiàng)指標(biāo)。

盡管凈現(xiàn)值指標(biāo)應(yīng)用廣泛，但是該指標(biāo)反映一個(gè)項(xiàng)目按現(xiàn)金流量計(jì)量的凈收益現(xiàn)值，它是個(gè)金額的絕對(duì)值，只能反映單獨(dú)的投資方案是否可行，如果在比較投資額不同的多項(xiàng)方案時(shí)，則有一定的局限性，無法比較。

（二）凈現(xiàn)值率指標(biāo)（NPVR）。凈現(xiàn)值率（NPVR）又稱凈現(xiàn)值比、凈現(xiàn)值指數(shù)，是指項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值與原始投資現(xiàn)值的比率，也可理解為單位原始投資的現(xiàn)值所創(chuàng)造的凈現(xiàn)值。

如果凈現(xiàn)值率>0，表明投資方案的凈現(xiàn)值>0，方案予以采納；如果凈現(xiàn)值率

在對(duì)獨(dú)立方案進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，使用凈現(xiàn)值指標(biāo)與使用凈現(xiàn)值率指標(biāo)得出的結(jié)論是一致的。當(dāng)NPV>0時(shí)NPVR >0；NPV

四、實(shí)踐應(yīng)用中決策指標(biāo)的運(yùn)用

假設(shè)，某公司有甲、乙兩個(gè)投資方案，現(xiàn)需要判斷這兩個(gè)方案的優(yōu)劣。項(xiàng)目折現(xiàn)率為10%。

甲方案：購置一批運(yùn)輸車輛，需投資50萬元，馬上可投入生產(chǎn)，該車輛可用5年，期滿無凈殘值，投產(chǎn)后每年可獲凈利潤(rùn)分別為： 14萬元、12萬元、11萬元、9萬元、6萬元。

如表所示，從凈現(xiàn)值指標(biāo)出發(fā)，乙方案的凈現(xiàn)值51.37萬大于甲方案的凈現(xiàn)值28.69萬，應(yīng)該選擇乙方案；若從凈現(xiàn)值率指標(biāo)出發(fā)，甲方案凈現(xiàn)值率57.38%大于乙方案的凈現(xiàn)值率25.68%，應(yīng)選擇甲方案。利用兩個(gè)指標(biāo)分析，出現(xiàn)了不同的決策結(jié)果。

第2篇：投資分析方法范文

關(guān)鍵詞： 建設(shè)項(xiàng)目 投資估算方法 案例分析

Abstract: the investment estimate is investment decisions and to make project financing options basis, is the foundation of the assessment project on the economy. This article from the structure of the construction of the total investment in the project construction project, the requirements of the investment estimate and basis and the estimation method, and many other aspects are discussed, and through the actual case is estimated analysis.

Keywords: construction project investment estimation method case analysis

中圖分類號(hào)： F830.59文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

投資估算是在對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品技術(shù)方案、選址方案、工程建設(shè)方案及項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃等深入研究并基本確定的基礎(chǔ)上，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目總投資數(shù)額及分年資金需要量進(jìn)行的估算。投資估算是進(jìn)行投資決策和制定項(xiàng)目融資方案的依據(jù)，是進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)。一個(gè)項(xiàng)目需要投資多少錢？是業(yè)主最關(guān)心的事。因此，如何正確估算建設(shè)項(xiàng)目的各項(xiàng)投資，是項(xiàng)目業(yè)主和項(xiàng)目管理人員應(yīng)掌握的重要內(nèi)容。

1建設(shè)項(xiàng)目總投資的構(gòu)成

項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金構(gòu)成。

1.1建設(shè)投資：

建設(shè)投資是指在項(xiàng)目籌建與建設(shè)期間所花費(fèi)的全部建設(shè)費(fèi)用。建設(shè)投資包括：工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)用。

1.1.1工程費(fèi)用：

工程費(fèi)用包括：建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)。

1.1.2工程建設(shè)其他費(fèi)用：

工程建設(shè)其他費(fèi)用包括：建設(shè)用地費(fèi)用、與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的費(fèi)用、與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)有關(guān)的費(fèi)用。

1.1.3預(yù)備費(fèi)用：

預(yù)備費(fèi)用包括：基本預(yù)備費(fèi)、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。

1.2建設(shè)期利息

1.3流動(dòng)資金

2建設(shè)項(xiàng)目投資估算的要求與依據(jù)

2.1、投資估算應(yīng)達(dá)到以下要求：

2.1.1估算的范圍應(yīng)與項(xiàng)目建設(shè)方案所涉及的范圍及確定的各項(xiàng)工程建設(shè)內(nèi)容相一致。

2.1.2估算的工程內(nèi)容和費(fèi)用構(gòu)成齊全，計(jì)算合理，實(shí)事求是，數(shù)字真實(shí)。

2.1.3估算應(yīng)做到方法科學(xué)、基礎(chǔ)資料完整、依據(jù)充分。

2.1.4估算的準(zhǔn)確度應(yīng)能滿足建設(shè)項(xiàng)目決策不同階段的要求。投資機(jī)會(huì)研究階段誤差率應(yīng)在±30%以內(nèi)；初步可行性研究階段誤差率應(yīng)在±20%以內(nèi)；可行性研究階段和項(xiàng)目評(píng)估階段誤差率應(yīng)在±10%以內(nèi)。

2.2投資估算的依據(jù)

2.2.1 專門機(jī)構(gòu)的建設(shè)工程造價(jià)費(fèi)用構(gòu)成、估算指標(biāo)、計(jì)算方法，以及其他有關(guān)工程造價(jià)的文件。

2.2.2專門機(jī)構(gòu)的工程建設(shè)其他費(fèi)用估算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，以及有關(guān)機(jī)構(gòu)的物價(jià)指數(shù)。

2.2.3 部門或行業(yè)制定的投資估算辦法和估算指標(biāo)。

2.2.4擬建項(xiàng)目所需設(shè)備、材料的市場(chǎng)價(jià)格。

2.2.5擬建項(xiàng)目建設(shè)方案確定的各項(xiàng)工程建設(shè)內(nèi)容及工程量。

2.3投資估算的作用

2.3.1投資估算是投資決策的依據(jù)；

2.3.2投資估算是制定項(xiàng)目融資方案的依據(jù)；

2.3.3投資估算是進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)；

2.3.4投資估算是編制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)。

3建設(shè)投資的具體估算方法

具體估算方法是運(yùn)用建設(shè)投資分類估算法對(duì)構(gòu)成建設(shè)投資的六類投資進(jìn)行估算：即建筑工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，分類進(jìn)行估算。

3.1.建筑工程費(fèi)估算

建筑工程費(fèi)估算一般采用單位建筑工程投資估算法和單位實(shí)物工程量投資估算法，在缺乏可參考的估算指標(biāo)，或者建筑工程費(fèi)占建設(shè)投資比例較大的項(xiàng)目，可采用概算指標(biāo)投資估算法。上述三種估算方法的特點(diǎn)：前兩種方法比較簡(jiǎn)單，后一種方法要以較為詳細(xì)的工程資料為基礎(chǔ)，工作量較大。實(shí)際工作中可根據(jù)具體條件和要求選用。本文重點(diǎn)介紹單位建筑工程投資估算法，一般工業(yè)與民用建筑以單位建筑面積（平方米）投資，乘以相應(yīng)的建筑工程總量計(jì)算建筑工程費(fèi)。

3.2設(shè)備購置費(fèi)估算

3.2.1.國內(nèi)設(shè)備購置費(fèi)=設(shè)備原價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)；

3.2.2.進(jìn)口設(shè)備購置費(fèi)=設(shè)備貨價(jià)+從屬費(fèi)用+運(yùn)雜費(fèi)；

3.2.3.工器具及生產(chǎn)家具購置費(fèi)=第一套工卡模具、器具費(fèi)用+生產(chǎn)用家具購置費(fèi)。

3.3安裝工程費(fèi)估算

安裝工程費(fèi)一般包括：各種需要安裝的機(jī)電設(shè)備、專用設(shè)備、儀器儀表等設(shè)備的安裝費(fèi)用，各專業(yè)工程的管道、管線、電纜等以及設(shè)備和管道的保溫、絕緣、防腐的材料費(fèi)和安裝費(fèi)。安裝工程費(fèi)估算通常是根據(jù)行業(yè)或?qū)ｉT機(jī)構(gòu)的安裝工程定額取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算，具體計(jì)算公式為：

3.3.1安裝工程費(fèi)=設(shè)備原價(jià)×安裝費(fèi)費(fèi)率；

3.3.2安裝工程費(fèi)=設(shè)備噸位×每噸設(shè)備安裝費(fèi)指標(biāo)；

3.3.3安裝工程費(fèi)=安裝實(shí)物工程量總量×每單位安裝實(shí)物工程量費(fèi)用指標(biāo)。

根據(jù)以上分項(xiàng)估算，可匯總形成項(xiàng)目的工程費(fèi)用：

即：工程費(fèi)用=建筑工程費(fèi)+設(shè)備購置費(fèi)+安裝工程費(fèi)

3.4工程建設(shè)其他費(fèi)用估算

在工程費(fèi)的基礎(chǔ)上估算工程建設(shè)其他費(fèi)用。

3.4.1建設(shè)用地費(fèi)用（按照地價(jià)和國家有關(guān)規(guī)定估算）：

包括： 建設(shè)用地購置費(fèi)、土地契稅、土地管理費(fèi)。

3.4.2與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的費(fèi)用

包括：建設(shè)管理費(fèi)（含項(xiàng)目管理費(fèi)）、可行性研究費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、造價(jià)咨詢費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)、場(chǎng)地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、其他各項(xiàng)工程交費(fèi)（招標(biāo)、面積測(cè)繪、測(cè)量放線、勞保統(tǒng)籌、質(zhì)檢手續(xù)、圖紙審查、規(guī)劃定點(diǎn)等項(xiàng)費(fèi)用）、市政公用設(shè)施建設(shè)及綠化補(bǔ)償費(fèi)。

3.4.3與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)有關(guān)的費(fèi)用

銷售費(fèi)用（按照項(xiàng)目的具置和銷售時(shí)間、參考同類樓盤的銷售費(fèi)用確定）。

4建設(shè)期利息估算

4.1進(jìn)行建設(shè)期利息估算必須先完成以下工作：

根據(jù)建設(shè)投資估算及其項(xiàng)目的總進(jìn)度計(jì)劃分析，制訂分年投資計(jì)劃；

確定項(xiàng)目資本金（注冊(cè)資本）數(shù)額及分年投入計(jì)劃；

確定項(xiàng)目債務(wù)資金的籌資方式及 債務(wù)資金成本率（銀行、債卷利率及發(fā)行手續(xù)費(fèi)率等）。

4.2建設(shè)期利息的估算方法

估算建設(shè)期利息應(yīng)按有效利率計(jì)息。在建設(shè)期內(nèi)如能按期支付利息，應(yīng)按單利計(jì)算；在建設(shè)期內(nèi)如不支付利息，應(yīng)按復(fù)利計(jì)息。估算時(shí)分年計(jì)算、累計(jì)求和；本案例按照借款額在建設(shè)期各年年內(nèi)均衡發(fā)生計(jì)算，其計(jì)算公式為：

式中 Q――建設(shè)期利息；

Pt-i ―― 按單利計(jì)息，建設(shè)期第t-i年末借款累計(jì)；按復(fù)利計(jì)息，建設(shè)期第t-i年末借款本息累計(jì)；

At――建設(shè)期第t年借款額；

i――借款年利率

t――年份

5流動(dòng)資金估算

項(xiàng)目的的流動(dòng)資金是指項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)長(zhǎng)期占用并周轉(zhuǎn)使用的營(yíng)運(yùn)資金，包括生產(chǎn)原料、燃料、動(dòng)力費(fèi)用等；做為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要經(jīng)營(yíng)形式是銷售、出租管理等費(fèi)用，銷售費(fèi)用已經(jīng)在工程建設(shè)其他費(fèi)用中進(jìn)行估算，因此不再計(jì)算流動(dòng)資金。

6建設(shè)項(xiàng)目投資估算案例分析

例：濟(jì)南市西部某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃總用地面積12萬，規(guī)劃總建筑面積16萬，其中：住宅面積12萬（帶電梯小高層5萬，多層7萬），配套用房0.2萬；地下建筑面積3.8萬（儲(chǔ)藏室面積1萬，車庫面積2.6萬，其他配套0.2萬）；地上可銷售面積11.9萬，地下可銷售面積3.6萬。已知土地價(jià)格70萬元/畝（人民幣），預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)期為3年，分年的工程費(fèi)用比例為第一年30%；第二年40%，第三年30%，預(yù)計(jì)建設(shè)期內(nèi)材料、設(shè)備、人工等上漲價(jià)格指數(shù)為4%；本項(xiàng)目開發(fā)商計(jì)劃貸款30000萬元人民幣（貸款利率5%），建設(shè)期每年分別貸款10000萬元，其余投資為自籌，按照借款額在建設(shè)期各年年內(nèi)均衡發(fā)生計(jì)算建設(shè)期利息。

7建設(shè)期貸款利息估算

第一年貸款利息==（10000÷2）*5%=250萬元

第二年貸款利息==（10000+250+10000÷2）*5%=762.5萬元

第三年貸款利息==（10000+250+10000+762.5+10000÷2）*5%=1300.6萬元

建設(shè)期貸款利息總值=250+762.5+1300.6=2313.1萬元

8編制項(xiàng)目總投資分年度使用計(jì)劃表，進(jìn)行投資分析

根據(jù)估算：項(xiàng)目總投資費(fèi)用為：54638萬元。按照項(xiàng)目總投資分年度使用計(jì)劃表，開發(fā)商第一年投資18615萬元（貸款10000萬元，需自籌8615萬元）；第二年投資19602萬元（貸款10000萬元，需自籌9602萬元）；第一年投資16420萬元（貸款10000萬元，需自籌6420萬元）。

參考文獻(xiàn)：

[1] 秦茂玲. 建設(shè)工程造價(jià)控制的研究與應(yīng)用[D]. 重慶大學(xué), 2008, (05) .

第3篇：投資分析方法范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)法;肯定當(dāng)量法

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1673-291X(2007)01-0174-03

一､房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)､社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)､技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)､自然風(fēng)險(xiǎn)和國際風(fēng)險(xiǎn)等,而這其中對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大,同時(shí)又是可以預(yù)測(cè)､規(guī)避的主要是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)｡經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)､經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等｡

1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)｡其中主要有:

(1)流動(dòng)性和變現(xiàn)力風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)是低流動(dòng)性資產(chǎn),這就決定了投資在房地產(chǎn)上的資金流動(dòng)性差､變現(xiàn)能力弱｡也就是說,當(dāng)房地產(chǎn)投資者在急需資金時(shí),無法將其手中的房地產(chǎn)很快脫手,即使投資者能較快地完成房地產(chǎn)交易,也很難以合理的價(jià)格成交,從而大大影響其投資收益,所以,房地產(chǎn)不能流動(dòng)及其變現(xiàn)上的困難,給房地產(chǎn)投資者帶來了變現(xiàn)及收益上的風(fēng)險(xiǎn)｡

(2)購買力風(fēng)險(xiǎn)

指由于物價(jià)水平上升而使投資者出售或出租房地產(chǎn)獲得的現(xiàn)金的購買力下降的風(fēng)險(xiǎn)｡這里的風(fēng)險(xiǎn)主要出在投資者提價(jià)的“時(shí)滯”上,特別是在高通貨膨脹時(shí)期｡購買力風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)影響消費(fèi)者,但在貨幣購買力水平普遍下降的情況下,人們會(huì)把有限的購買力用到最急需的消費(fèi)上,從而影響了對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)購買,這樣即使房地產(chǎn)本身能夠保值,由于人們降低了對(duì)它的需求,也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者遭受一定的損失｡

(3)利率風(fēng)險(xiǎn)

指由于利率的變動(dòng)給投資者帶來損失的可能性｡利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)投資者主要有兩方面的影響:第一,對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的影響｡一般使用高利率折現(xiàn),會(huì)降低投資者的凈現(xiàn)值收益;第二,對(duì)房地產(chǎn)債務(wù)資金成本的影響｡貸款利率上升,會(huì)直接增加投資者的開發(fā)成本,加重其債務(wù)負(fù)擔(dān)｡

2.經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn),指由于經(jīng)營(yíng)上的不善或失誤所造成的實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果與期望偏離的可能性｡這種風(fēng)險(xiǎn)即與企業(yè)內(nèi)在因素有關(guān)(由于投資者得不到準(zhǔn)確充分的市場(chǎng)信息,而可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)決策的失誤),也與經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的影響有關(guān)(如房地產(chǎn)市場(chǎng)､房地產(chǎn)價(jià)格､國家政策等)｡

3.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),指由于房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿,即在使用貸款的條件下,既擴(kuò)大了投資的利潤(rùn)范圍,同時(shí)也增加了不確定性,增加的收入不足以償還債務(wù)的可能性｡另外,違約風(fēng)險(xiǎn)也是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一種,違約風(fēng)險(xiǎn)指由于投資者財(cái)務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資及其報(bào)酬無法全部收回的可能性,或者是房地產(chǎn)購買者不能按約按期支付購買房款,拖欠嚴(yán)重,使投資者入不敷出所造成的一種風(fēng)險(xiǎn)｡

二､房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析方法

經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定和市場(chǎng)的不完善,使風(fēng)險(xiǎn)總是客觀存在的,因此,在進(jìn)行投資決策時(shí)必須給以充分的重視｡房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析常用的方法是風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法和肯定當(dāng)量法｡

(一)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法

這種方法的基本思想是對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目,采用較高的貼現(xiàn)率去計(jì)算凈現(xiàn)值,然后根據(jù)凈現(xiàn)值法的規(guī)則來選擇方案｡問題的關(guān)鍵是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的大小確定風(fēng)險(xiǎn)因素的貼現(xiàn)率即風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率｡

1.計(jì)算公式

風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率的計(jì)算公式為:K=i+b×Q

式中:K――風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率

i――無風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率

b――風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬斜率

Q――風(fēng)險(xiǎn)程度

2.風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法的計(jì)算步驟:

(1)風(fēng)險(xiǎn)程度的計(jì)算

首先,計(jì)算方案各年的現(xiàn)金流入的期望值(E);

其次,計(jì)算方案各年的現(xiàn)金流入的標(biāo)準(zhǔn)差(d);

再次,計(jì)算方案現(xiàn)金流入總的離散程度,即綜合標(biāo)準(zhǔn)差(D);

最后,計(jì)算方案各年的綜合風(fēng)險(xiǎn)程度,即綜合變化系數(shù)(Q)｡

(2)確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬斜率

首先,計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬斜率(b);

其次,根據(jù)公式:K=i+b×Q確定項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率;

最后,以“風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率”為貼現(xiàn)率計(jì)算方案的凈現(xiàn)值,并根據(jù)凈現(xiàn)值法的規(guī)則來選擇方案｡

例如,假設(shè)有兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目方案A､B,兩方案的風(fēng)險(xiǎn)和期望的現(xiàn)金流相同,只考慮一年的現(xiàn)金流情況,兩方案的資本支出即初始現(xiàn)金流相同,無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%,投資方案A､B的現(xiàn)金流量如表1:

計(jì)算為:

E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21

K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%

NPV(A)=1775

NPV(B)=1375

(注:計(jì)算過程略｡K代表風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,I代表無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,B代表風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬斜率,Q代表風(fēng)險(xiǎn)程度｡B假定為0.1｡)

(二)肯定當(dāng)量法

這種方法的基本思路是先用一個(gè)系數(shù)把有風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金收支調(diào)整為無風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金收支,然后用無風(fēng)險(xiǎn)的貼現(xiàn)率去計(jì)算凈現(xiàn)值,以便用凈現(xiàn)值法的規(guī)則判斷投資機(jī)會(huì)的可取程度｡

其計(jì)算公式為:

式中:at――t年現(xiàn)金流量的肯定當(dāng)量系數(shù),它在0-1之間

i――無風(fēng)險(xiǎn)的貼現(xiàn)率

CFAT――稅后現(xiàn)金流量

在運(yùn)用肯定當(dāng)量法時(shí),關(guān)鍵是確定肯定當(dāng)量系數(shù)｡肯定當(dāng)量系數(shù)是指肯定的現(xiàn)金流對(duì)與之相當(dāng)?shù)牟豢隙ǖ钠谕F(xiàn)金流的比值,它代表了投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度｡此系數(shù)的確定有幾種方式,如根據(jù)歷史資料進(jìn)行推斷､由經(jīng)驗(yàn)豐富的分析人員進(jìn)行主觀判斷､根據(jù)變異系數(shù)與其之間的關(guān)系來確定,在此我們不做詳細(xì)討論｡

由上面的計(jì)算可知變異系數(shù)為0.21,根據(jù)變異系數(shù)和肯定當(dāng)量系數(shù)的關(guān)系,肯定當(dāng)量系數(shù)為0.8(經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù))｡

因?yàn)镋(A)=E(B)=3000,所以,兩個(gè)方案的肯定當(dāng)量為3000*0.8=2400,由此,我們可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡

(三)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法和肯定當(dāng)量法的比較分析

從上表可知,運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法計(jì)算的兩方案凈現(xiàn)值的差額為400,肯定當(dāng)量法差額為249｡可見,在房地產(chǎn)投資方案的評(píng)價(jià)中,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法比肯定當(dāng)量法產(chǎn)生的偏差大｡考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率有以下兩點(diǎn)不足:

第一,此方法把時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值混在一起,并據(jù)此對(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)行貼現(xiàn),意味著風(fēng)險(xiǎn)隨著時(shí)間的推移而加大,這種情況往往與實(shí)際情況不符,甚至是相互矛盾的｡因?yàn)?在實(shí)際中的很多投資在投資初期風(fēng)險(xiǎn)比較大,而隨著時(shí)間的推移,由于投資者對(duì)市場(chǎng)變化的趨勢(shì)有了清晰的認(rèn)識(shí)及內(nèi)部管理方式的改進(jìn),現(xiàn)金流會(huì)逐漸趨向穩(wěn)定,風(fēng)險(xiǎn)也隨之減少｡

對(duì)資金投放戰(zhàn)略來說,投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流入一般發(fā)生的時(shí)間比較晚､持續(xù)時(shí)期較長(zhǎng)｡所以,在運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率時(shí)偏差更大｡

第二,此方法在計(jì)算凈現(xiàn)值時(shí),在方案持續(xù)時(shí)期內(nèi)運(yùn)用統(tǒng)一的貼現(xiàn)率｡而我們知道,在項(xiàng)目持續(xù)期間內(nèi),其風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)隨著認(rèn)識(shí)的不斷加深和環(huán)境因素的改變而變成肯定因素｡因此,我們?cè)谶M(jìn)行貼現(xiàn)求凈現(xiàn)值時(shí),不能每一個(gè)期間都采用同一個(gè)貼現(xiàn)率｡尤其對(duì)于戰(zhàn)略方案來說,在較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)會(huì)更激烈,相同的貼現(xiàn)率會(huì)嚴(yán)重失實(shí)｡

這樣,與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法相比,肯定當(dāng)量法主要表現(xiàn)出以下兩個(gè)優(yōu)點(diǎn):

第一,此方法充分考慮了時(shí)間因素｡風(fēng)險(xiǎn)的不同會(huì)體現(xiàn)在不同的變異系數(shù)上,從而表現(xiàn)出不同的肯定當(dāng)量系數(shù),這比較符合現(xiàn)實(shí)情況｡當(dāng)然,為每一年準(zhǔn)確確定肯定當(dāng)量系數(shù),在實(shí)踐中是很難的｡對(duì)此,我們可以將戰(zhàn)略項(xiàng)目分為戰(zhàn)略引進(jìn)階段､戰(zhàn)略發(fā)展階段､戰(zhàn)略成熟階段和戰(zhàn)略衰退階段｡在每一個(gè)階段,風(fēng)險(xiǎn)的特征和大小是相似的,具有一定的統(tǒng)一性｡這樣就可以為每個(gè)時(shí)期確定一個(gè)肯定當(dāng)量系數(shù),既保證了效率又保證了效果｡

第二,運(yùn)用肯定的現(xiàn)金流易被接受｡風(fēng)險(xiǎn)管理思想認(rèn)為,“肯定的一元錢與不肯定的一元錢的價(jià)值是不同的”｡肯定當(dāng)量法先將不肯定的一元錢轉(zhuǎn)化為肯定的一元錢,將有風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化為無風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金流｡在現(xiàn)實(shí)中,作為風(fēng)險(xiǎn)厭惡型的決策人員從心理上容易接受｡

從以上的分析可以看出,肯定當(dāng)量法克服了風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法夸大遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn)的缺點(diǎn),可以根據(jù)各年不同的風(fēng)險(xiǎn)程度,分別采用不同的肯定當(dāng)量系數(shù)｡這樣,在對(duì)投資項(xiàng)目的評(píng)價(jià)就相當(dāng)準(zhǔn)確,因此,在實(shí)際中應(yīng)對(duì)其進(jìn)行推廣｡

三､房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與控制

高風(fēng)險(xiǎn)高收益､低風(fēng)險(xiǎn)低收益的關(guān)系決定房地產(chǎn)投資既是一種高收益的投資項(xiàng)目,同時(shí)也是一種高風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目｡對(duì)于風(fēng)險(xiǎn),很多人傾向于盡量回避,以最少的風(fēng)險(xiǎn)獲得更高的收益｡但是在房地產(chǎn)投資過程中,風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)在于能及時(shí)地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到并能及時(shí)地采取有效的措施對(duì)其進(jìn)行化解､減輕和控制,降低投資者預(yù)期收益損失的可能性,并減少風(fēng)險(xiǎn)的危害性｡

規(guī)避和控制風(fēng)險(xiǎn)的基本思路是對(duì)于某種損失出現(xiàn)的可能性大小及其程度高低做出判斷并進(jìn)行調(diào)整,進(jìn)而盡可能地降低這種可能性,具體方法有:

1.風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避｡規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方法的原理非常簡(jiǎn)單,即在預(yù)期收益相同的情況下,投資于風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目｡房地產(chǎn)投資項(xiàng)目種類較多,它們的風(fēng)險(xiǎn)度大小不一,有的風(fēng)險(xiǎn)度較大,可能遭遇的不確定性因素也較高,而有些投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)度較小,選擇風(fēng)險(xiǎn)度小的投資項(xiàng)目,可以使投資收益得到有效的保證｡

2.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移｡指房地產(chǎn)投資者以某種合理､合法的方式將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)給他人承擔(dān)｡如:在租賃房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中,租約規(guī)定承租人負(fù)擔(dān)所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用､維修､保養(yǎng)費(fèi)用甚至稅收,就能將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租人;在長(zhǎng)期租約中,規(guī)定租金隨著物價(jià)指數(shù)上升而相應(yīng)地變動(dòng),就能把購買力風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租者｡在開發(fā)商與建筑商的施工合同中,規(guī)定建筑材料由建筑商采購,也起到了類似的作用｡

3.風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控｡風(fēng)險(xiǎn)無非是指在投資經(jīng)營(yíng)中存在各種不確定因素,從而使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性｡減少這種不確定性從而減少這種偏離的最好辦法,就是通過市場(chǎng)調(diào)查,獲得盡可能詳盡的信息,把不確定性降低到最低限度,從而較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)｡

第4篇：投資分析方法范文

關(guān)鍵詞：投資決策；分析方法；內(nèi)容

中圖分類號(hào)：F223

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1000-8772（2013）15-0088-02

一、引言

企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展需要依靠科學(xué)的投資來推動(dòng)，隨著現(xiàn)代企業(yè)管理制度在我國的逐步確立，投資已經(jīng)成為企業(yè)一項(xiàng)不可缺少的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，將對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)和發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的有力途徑?？梢哉f，投資活動(dòng)的前提便是科學(xué)的投資決策，而選擇恰當(dāng)?shù)臎Q策分析方法又是投資能夠順利達(dá)到目標(biāo)的關(guān)鍵。隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷深化，越來越多的企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到投資已經(jīng)成為一項(xiàng)不可或缺的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。首先，企業(yè)需要依靠投資活動(dòng)來維持自身必要的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)。當(dāng)今社會(huì)，不論是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是科學(xué)技術(shù)都呈現(xiàn)出日新月異的發(fā)展態(tài)勢(shì)，要想順利實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)單再生產(chǎn)，就必須對(duì)企業(yè)的人力、物力進(jìn)行不斷地更新和充實(shí)。其次，企業(yè)投資能夠有助于對(duì)先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念和科技成果的引進(jìn)。企業(yè)可以借助于對(duì)資金的運(yùn)作，將最新最先進(jìn)的科技成果加以應(yīng)用，通過改造現(xiàn)有機(jī)器設(shè)備、生產(chǎn)流程、產(chǎn)品工藝等方式來提高自身的生產(chǎn)效率。并且在此基礎(chǔ)上對(duì)企業(yè)的產(chǎn)能結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，開發(fā)新的能夠適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展變化的產(chǎn)品。將資金配備在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的短板環(huán)節(jié)或者亟待建立起來的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)均衡、綜合化的發(fā)展。最后，企業(yè)投資還有助于推動(dòng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的大幅度增長(zhǎng)。投資的首要目的便是獲得盡可能多的財(cái)富回報(bào)，最終體現(xiàn)為企業(yè)價(jià)值的增長(zhǎng)，現(xiàn)在對(duì)于企業(yè)的評(píng)價(jià)，不僅僅局限于企業(yè)的獲利水平，更多的還需要考量企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值或者預(yù)期獲利能力。

二、在進(jìn)行投資決策分析時(shí)應(yīng)考慮的主要內(nèi)容

（一）投資收益

企業(yè)進(jìn)行投資的最根本動(dòng)機(jī)就是追求高額的投資收益。企業(yè)的投資收益包括投資產(chǎn)生的利潤(rùn)和資本利得。投入資金運(yùn)作后取得的收入與成本只差就是投資利潤(rùn)，金融商品買賣價(jià)格的差額就是資本利得。在投資決策中，衡量投資收益的主要指標(biāo)是投資利潤(rùn)。在做出投資決策之間需要以投資收益的高低作為基礎(chǔ)指標(biāo)來衡量與取舍，并且還要深入分析影響投資收益的主要因素，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)這些因素來確定投資的具體策略、方向、程度和獲得穩(wěn)定投資收益的方法。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，企業(yè)在做出投資決策之前，會(huì)尤其重視對(duì)投資效益的全方位分析，對(duì)于投資收益難以達(dá)到預(yù)期的項(xiàng)目，堅(jiān)決不予投資。反觀國內(nèi)企業(yè)的投資決策，往往對(duì)于投資收益的衡量還不夠全面，還停留在爭(zhēng)取投資項(xiàng)目，只考慮資金允許程度的層面，對(duì)于投資效益缺乏科學(xué)論證。

（二）現(xiàn)金流量

企業(yè)在投資決策中應(yīng)該關(guān)注現(xiàn)金流入和流出的量。對(duì)現(xiàn)金流量的計(jì)算需要以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)。企業(yè)可以將資金投在企業(yè)內(nèi)部，從而形成各類資產(chǎn)，也可以將資金投向企業(yè)外部，形成聯(lián)營(yíng)性質(zhì)的投資行為。不論是哪一種情況，都需要采用特定指標(biāo)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，從而判斷項(xiàng)目是否值得投資，這些指標(biāo)的計(jì)算常常都是以現(xiàn)金流量作為參考的。在采用現(xiàn)金流量對(duì)投資方案進(jìn)行分析時(shí)，現(xiàn)金流量是必須要在事先進(jìn)行計(jì)算的數(shù)據(jù)。現(xiàn)金流入量通常是指該投資項(xiàng)目帶來的現(xiàn)金收入，而現(xiàn)金流出量是指該投資項(xiàng)目的現(xiàn)金支出。投資決策需要按照首付實(shí)現(xiàn)制來計(jì)算現(xiàn)金流量，以此作為評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)參考數(shù)據(jù)?？梢哉f，在判斷投資方案的可行性時(shí)，應(yīng)該將各個(gè)項(xiàng)目周期內(nèi)的現(xiàn)金流量參照資金成本，并且集合資金的時(shí)間價(jià)值來確定。

（三）資金的時(shí)間價(jià)值

在進(jìn)行投資決策分析的過程中，時(shí)間因素具有十分特別的意義。這是由于一個(gè)投資項(xiàng)目往往需要經(jīng)歷十分漫長(zhǎng)的過程，每個(gè)投資項(xiàng)目在運(yùn)作過程中形成的現(xiàn)金流量都需要進(jìn)行科學(xué)、詳盡的預(yù)測(cè)，只有這樣才能更加準(zhǔn)確地掌握每個(gè)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流入和流出情況，以便在時(shí)間和價(jià)值上建立起量化可比的基礎(chǔ)。資金的時(shí)間價(jià)值指的是資金嫩鞏固伴隨著時(shí)間的逐步推移，在不斷的使用和周轉(zhuǎn)中完成增值。資金是資本所有者和使用者分離后產(chǎn)生的結(jié)果，資金的時(shí)間價(jià)值也是借貸關(guān)系高度發(fā)展和商品經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。資本被所有者有條件地借給使用者，使用者將其投入生產(chǎn)過程以期望獲取利潤(rùn)，同時(shí)將利潤(rùn)的中的一部分作為資本使用費(fèi)，即利息償付給資本所有者。由此可見，資金經(jīng)理了從投資轉(zhuǎn)化為資本的過程，這是資金時(shí)間價(jià)值的實(shí)質(zhì)。

三、投資決策分析的常用方法

（一）凈現(xiàn)值法

所謂的凈現(xiàn)值，是指投資項(xiàng)目在進(jìn)行實(shí)施之后的凈現(xiàn)金流量，依照企業(yè)所要求達(dá)到的收益率為基礎(chǔ)折算為現(xiàn)值，再減去原始投資現(xiàn)值之后的余額?；蛘呤侵笍耐顿Y項(xiàng)目一開始到結(jié)束時(shí)的所有企業(yè)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和。對(duì)于采用凈現(xiàn)值法來衡量項(xiàng)目投資的可行勝，其具體標(biāo)準(zhǔn)是：對(duì)于一項(xiàng)投資方案，只要其NPV>O，那么就說明該項(xiàng)投資方案具有一定的可行性，在多項(xiàng)方案并存的時(shí)候，選擇凈現(xiàn)值更大的往往是最普遍的選擇。凈現(xiàn)值法能夠較好地將靜態(tài)分析法中的缺點(diǎn)加以彌補(bǔ)，同時(shí)能夠反映出不同投資方案的凈收益，是一種較為簡(jiǎn)便和直觀的辦法，但是由于凈現(xiàn)值是絕對(duì)數(shù)，很多時(shí)候在不同投資方案之間很難有完全的可比性。

（二）內(nèi)含報(bào)酬率法

為了了解每個(gè)投資方案可以達(dá)到的具體投資收益率，可以采用內(nèi)含報(bào)酬率法來計(jì)算。凈現(xiàn)值法雖然在一定程度上考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，但是難以分別說明每個(gè)投資方案的具體投資收益率。而采用內(nèi)含報(bào)酬率法則可以彌補(bǔ)這樣的缺陷。內(nèi)含報(bào)酬率是指在投資方案進(jìn)行的年限內(nèi)，當(dāng)凈現(xiàn)值等于零時(shí)所對(duì)應(yīng)的貼現(xiàn)率。如果投資方案的原投資額度和未來的現(xiàn)金流入量的數(shù)額剛好相等，則說明該項(xiàng)投資方案并未給企業(yè)帶來實(shí)際收益，此時(shí)的內(nèi)含報(bào)酬率和貼現(xiàn)率相等。如果項(xiàng)目資金投入之后，不僅沒有盈利，還發(fā)生了損失，那么此時(shí)的內(nèi)含報(bào)酬率就大于貼現(xiàn)率。由此可見，我們對(duì)于內(nèi)含報(bào)酬率的計(jì)算，往往需要首先估計(jì)一個(gè)貼現(xiàn)率，以此為擠出來進(jìn)一步計(jì)算方案的凈現(xiàn)值，根據(jù)凈現(xiàn)值的正負(fù)，來判斷究竟應(yīng)該降低還是提高貼現(xiàn)率進(jìn)行進(jìn)一步的測(cè)試。

（三）決策樹法

決策樹法是一種風(fēng)險(xiǎn)型的決策方法，需要根據(jù)不同的投資方案在自然狀況下的經(jīng)濟(jì)收益以及各個(gè)狀態(tài)出現(xiàn)的概率，綜合考量，運(yùn)用一定的分析方法，分別計(jì)算各中方案的期望收益，從而做出客觀的評(píng)價(jià)。在眾多風(fēng)險(xiǎn)型決策的方法中，最常用的是決策樹法。決策樹的分析計(jì)算常常是以屬性圖來作為描述的形式，并且直觀地表示出分析過程，便于解決多層次的決策問題，故而被形象地稱之為決策樹法。決策樹由大量的分枝和節(jié)點(diǎn)組成，決策節(jié)點(diǎn)由“”表示，由此引出一條分枝，每一條分枝都代表一個(gè)特定方案。狀態(tài)節(jié)點(diǎn)一般由“〇”表示，由此引出的分枝叫做概率分枝，代表一種結(jié)局。結(jié)果節(jié)點(diǎn)用“”表示，表示每種方案在自然狀態(tài)下取得的效果。由此形成了一個(gè)決策樹的雛形。在運(yùn)用決策樹進(jìn)行分析時(shí)，所采用的都是自然狀態(tài)下的收益率和概率，結(jié)合過去反復(fù)出現(xiàn)的實(shí)踐，需要大量的經(jīng)驗(yàn)和判斷形成，

第5篇：投資分析方法范文

【關(guān)鍵詞】政府投資 風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí) 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì) 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

我們所說的風(fēng)險(xiǎn)是指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中可能的不確定性的損失。投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就是指，因?yàn)檫@種不確定性的存在，造成項(xiàng)目實(shí)施后偏離預(yù)期結(jié)果而造成重大損失的可能性。政府在執(zhí)行經(jīng)濟(jì)職能的過程中，會(huì)進(jìn)行一些項(xiàng)目的投資，而這些項(xiàng)目投資在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，是可能存在風(fēng)險(xiǎn)的，因此，必須要進(jìn)行政府投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析。也就是要通過各自渠道，對(duì)所有可能對(duì)該政府項(xiàng)目的造成風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識(shí)別分、估計(jì)、評(píng)價(jià)以便能夠正確的提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，進(jìn)可能的降低或者避免風(fēng)險(xiǎn)損失。通常來說，政府投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析過程分為三個(gè)階段：風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。

一、風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)

對(duì)影響項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識(shí)別就是風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)，其是風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)。風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)主要的任務(wù)就是：找出風(fēng)險(xiǎn)因素，定性判別風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)因素的主次程度以及分析風(fēng)險(xiǎn)因素之間的相關(guān)層次等。基本的思路是：先判別影響項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，再對(duì)主要風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分解，最后完成影響項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素層次結(jié)構(gòu)圖。

（一）風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)涉及的主要風(fēng)險(xiǎn)因素

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究中涉及的主要風(fēng)險(xiǎn)因素主要有：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。與一般投資項(xiàng)目有所區(qū)別的是，通常來說政府投資項(xiàng)目的產(chǎn)品或服務(wù)周期都很長(zhǎng)，從需求上看，很穩(wěn)定，不過通常要受較大的政策風(fēng)險(xiǎn)，如果存在地區(qū)間爭(zhēng)上項(xiàng)目的現(xiàn)狀，就很可能會(huì)造成項(xiàng)目能力的閑置。

因此，在政府投資項(xiàng)目中，因?yàn)轫?xiàng)目大且復(fù)雜，而造成的投資超預(yù)算、工期延長(zhǎng)等情況較為普遍。對(duì)政府項(xiàng)目建設(shè)和產(chǎn)生的效益盲目樂觀，是當(dāng)前具有普遍性的規(guī)律。政府的相關(guān)部分，往往是需要通過追加前期投資，延長(zhǎng)工期、對(duì)前期效益折減等辦法，來盡量減少項(xiàng)目決策的失誤和風(fēng)險(xiǎn)。

（二）主要風(fēng)險(xiǎn)因素的層次分析

由于政府投資項(xiàng)目通常都具有投資規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)、不確定因素多等特點(diǎn)，因此，項(xiàng)目在運(yùn)作過程中也會(huì)存在多種風(fēng)險(xiǎn)，并且這些風(fēng)險(xiǎn)因素之間往往會(huì)形成錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，顯示出風(fēng)險(xiǎn)的多樣性和多層次性。

（三）風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)的方法

通常情況下風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)是通過專家調(diào)查法來完成的，主要是由風(fēng)險(xiǎn)分析人員與項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)人員及有關(guān)專家一起協(xié)作完成。通過專家調(diào)查法的形式，主要是為了能夠發(fā)揮專家專業(yè)方面的理論與豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在結(jié)合調(diào)查、比較、討論等方法，分析判斷項(xiàng)目所有可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，并最終確定影響項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，最后再完成研究項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素的層次關(guān)系。當(dāng)然，要強(qiáng)調(diào)的是所聘請(qǐng)的專家必須是熟悉該行業(yè)和所評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)因素，同時(shí)必須能夠做到客觀公正，專家調(diào)查法的具體操作形式主要有智暴法和德爾菲法等。

二、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)

風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)是在完成風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別之后，定量判別各種風(fēng)險(xiǎn)因素在一定時(shí)間內(nèi)發(fā)生的幾率，以及其可能帶來損失的嚴(yán)重程度，并準(zhǔn)確的確定風(fēng)險(xiǎn)因素概率分布。

（一）風(fēng)險(xiǎn)因素概率分布

主觀概率和客觀概率，是測(cè)定風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生概率風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)中風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率的兩種方法?；谌藗冎饔^上對(duì)某一風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生可能性的判斷值，用0-l的數(shù)據(jù)來描述，就是主觀概率。其基本前提是，判定者必須掌握的大量信息和經(jīng)驗(yàn)。相反，客觀概率主要是根據(jù)大量試驗(yàn)數(shù)據(jù)，用統(tǒng)計(jì)的方法計(jì)算某一風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性，其主要依賴大量的試驗(yàn)數(shù)據(jù)作支持。

（二）風(fēng)險(xiǎn)因素影響程度

只有對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的影響程度進(jìn)行有效的劃分，才能準(zhǔn)確的確定風(fēng)險(xiǎn)因素的概率分布。一般可以不把風(fēng)險(xiǎn)因素的影響程度分為幾個(gè)層次，如極小、小、一般、大、極大五個(gè)層次然后據(jù)此讓專家評(píng)估打分。

（三）風(fēng)險(xiǎn)因素概率分布

確定該風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目影響程度不同情況下發(fā)生的可能性，就是確定風(fēng)險(xiǎn)因素概率分布。其是一種非常直觀的表現(xiàn)形式，能夠清晰的反映出風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目影響程度的最可能值和可能變動(dòng)情況。要客觀的確定子項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素概率分布，首先就必須要完成風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生概率和風(fēng)險(xiǎn)因素影響程度的有效劃分，然后再由相應(yīng)的專家打分法評(píng)定。

（四）風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)方法

突出重點(diǎn)和全面周詳?shù)目茖W(xué)計(jì)算是風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)應(yīng)遵循的基本原則。在通過專家調(diào)查打分法確定子項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素的概率分布后，組織進(jìn)行統(tǒng)計(jì)運(yùn)算。在運(yùn)算中可能運(yùn)用到的數(shù)學(xué)方法有：層次分析法、CIM模型法和蒙特卡羅模擬法等。

（1）專家調(diào)查打分法。從本質(zhì)上看，專家調(diào)查打分法與上述風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)中所用專家調(diào)查法是一樣的，區(qū)別在于這里的專家打分處涉及定量估計(jì)，需要專家進(jìn)行定量判斷，然后在完成相關(guān)項(xiàng)目的打分。子項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素的概率分布，一般是通過區(qū)分風(fēng)險(xiǎn)因素的變化區(qū)間，由專家判斷風(fēng)險(xiǎn)因素在不同區(qū)間變化的可能性，然后對(duì)專家意見進(jìn)行統(tǒng)計(jì)而得出的。

（2）層次分析法。層次分析法利用定性與定量相結(jié)合的多準(zhǔn)則決策進(jìn)行分析的方法。它可以將一個(gè)很復(fù)雜的問題，通過有序的遞階層次結(jié)構(gòu)表示出來，然后再逐層計(jì)算每一層的組合權(quán)，最后求出目標(biāo)層的綜合結(jié)果。層次分析法在有明顯層次的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行綜合風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)上，有著顯著的效果。把各子項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重與子項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)概率分析加權(quán)疊加，進(jìn)而求得項(xiàng)目的綜合風(fēng)險(xiǎn)概率分布，是其在風(fēng)險(xiǎn)分析中運(yùn)用的核心思想。

層次分析法不僅能夠可通過判斷矩陣處理同一層次風(fēng)險(xiǎn)因素的不同權(quán)重問題，還能夠通過一致性檢驗(yàn)來判斷，原始評(píng)定的風(fēng)險(xiǎn)因素是否合理，這一點(diǎn)對(duì)建立在主觀打分基礎(chǔ)上的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)顯得特別的重要。

（3）蒙特卡羅模擬法。蒙特卡羅法也可以稱為隨機(jī)模擬法或者統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)法。這種方法主要是通過對(duì)隨機(jī)變量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)和隨機(jī)模擬，然后采用與求解數(shù)學(xué)、物理以及工程技術(shù)等有關(guān)問題的近似的數(shù)學(xué)求解方法。因?yàn)?，這種方法可以在隨機(jī)模式下，模擬各變量之間的較復(fù)雜的，同時(shí)很難用解析方法來求解的動(dòng)態(tài)關(guān)系，而在風(fēng)險(xiǎn)分析中涉及的各風(fēng)險(xiǎn)因素，也同樣具有復(fù)雜的隨機(jī)變化和不確定現(xiàn)象，所以，這種方法在風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)中有著重要的意義。

三、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不是一成不變的，而是要根據(jù)不同類型項(xiàng)目的特點(diǎn)和項(xiàng)目的不同環(huán)境來決定。最基本的原則就是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)投資項(xiàng)目影響程度的大小，做出風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的判別標(biāo)準(zhǔn)。比如說，我們可以把風(fēng)險(xiǎn)影響程度劃分為9個(gè)等級(jí)、4個(gè)層次：l-2級(jí)表示較小風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)對(duì)項(xiàng)目可行性造成影響；3-4級(jí)表示一般風(fēng)險(xiǎn)，盡管不會(huì)影響到項(xiàng)目的可行性，但也要求采取一定的防范措施；5-6級(jí)表示較大風(fēng)險(xiǎn)，表示風(fēng)險(xiǎn)影響大，但其影響程度還在項(xiàng)目可承受范圍內(nèi)；7-9級(jí)為嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)，通常指兩種情況，一是風(fēng)險(xiǎn)影響很大，項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚?，二是風(fēng)險(xiǎn)影響雖大，采取足夠的防范措施后項(xiàng)目還可接受。

在建立評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，就可以判別項(xiàng)目的綜合風(fēng)險(xiǎn)大小及影響項(xiàng)目成敗的最為關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)因素。

四、結(jié)語

總之，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府投資項(xiàng)目面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)，政府相關(guān)部門只有對(duì)項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，找出影響項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，特別是主要風(fēng)險(xiǎn)因素，才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的估計(jì)，最后在采取跟著統(tǒng)計(jì)方法，對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行科學(xué)的判定，為項(xiàng)目的運(yùn)行奠定好基礎(chǔ)，保證項(xiàng)目的安全運(yùn)行。

參考文獻(xiàn)

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第6篇：投資分析方法范文

關(guān)鍵詞:分析 資產(chǎn)負(fù)債表 損益表 分析現(xiàn)金流量表

中圖分類號(hào):F230 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1004-4914(2010)05-178-02

作為購買上市公司股票,對(duì)上市公司進(jìn)行投資的中小投資者,如何了解上市公司的經(jīng)營(yíng)情況,把握投資機(jī)會(huì),取得投資效益,其最有效的辦法是閱讀分析上市公司公布的財(cái)務(wù)報(bào)表。但作為進(jìn)行投資的中小投資者,不可能都是學(xué)財(cái)務(wù)的或都具有一定的財(cái)務(wù)知識(shí),因每個(gè)人的知識(shí)面、所學(xué)專業(yè)、所從事工作等的不同,對(duì)上市公司公布的財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的閱讀和理解不同,且分析的結(jié)果差異較大,直接影響投資效果。這就需要有一個(gè)基本的、易于掌握的財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法。本文結(jié)合工作實(shí)際,談一談自己的看法。

一、對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的基本認(rèn)識(shí)

財(cái)務(wù)報(bào)表是反映公司一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況的書面文件。主要包括:財(cái)務(wù)情況說明書、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表(利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表)、現(xiàn)金流量表、財(cái)務(wù)報(bào)表附注等文字說明和報(bào)表。

資產(chǎn)負(fù)債表主要反映公司報(bào)告期內(nèi)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資金來源、資產(chǎn)組合是否合理等情況。

損益表主要反映公司報(bào)告期內(nèi)的盈利能力和利潤(rùn)分配情況。

現(xiàn)金流量表主要反映公司報(bào)告期內(nèi)現(xiàn)金的流入、流出、凈流入流出情況。

資產(chǎn)實(shí)質(zhì)上就是公司在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中被占用的資金,這些資金的兩個(gè)主要來源就是股東權(quán)益和負(fù)債。而收入和費(fèi)用是用來解釋公司利潤(rùn)或者收益是如何產(chǎn)生的,產(chǎn)生利潤(rùn),同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的現(xiàn)金流量。利潤(rùn)扣除應(yīng)上交的所得稅、應(yīng)提取的法定盈余公積金、公益金后,一部分用來回報(bào)投資者,一部分留在公司用于公司的持續(xù)發(fā)展。用來回報(bào)投資者的利潤(rùn),引起公司現(xiàn)金流出,留在公司用于公司持續(xù)發(fā)展的利潤(rùn),成為公司的自身融資。隨著公司經(jīng)營(yíng)效率的逐步提高,會(huì)產(chǎn)生更多的利潤(rùn)和凈現(xiàn)金流量,增加的凈現(xiàn)金流中的一部分又重新投入到公司中來,這樣的良性循環(huán)將周而復(fù)始。

公司最佳的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、強(qiáng)勁的盈利性和充裕的現(xiàn)金流動(dòng)性是公司在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中追求的目標(biāo)。中小投資者可按照這一主線來分析財(cái)務(wù)報(bào)表。通過分析資產(chǎn)負(fù)債表,了解公司的組合資源是否正確,這些資產(chǎn)的組合是否令人滿意。通過分析損益表,了解公司盈利能力及利潤(rùn)分配情況。通過分析現(xiàn)金流量表,了解公司產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是否滿足公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要,如何提高凈現(xiàn)金流量。

二、分析資產(chǎn)負(fù)債表

資產(chǎn)負(fù)債表通常有流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)或長(zhǎng)期資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期負(fù)債、股東權(quán)益五個(gè)部分組合而成,負(fù)債和股東權(quán)益加在一起通常被稱作長(zhǎng)期(永久性)資本。

資產(chǎn)負(fù)債表的平衡關(guān)系是:資產(chǎn)總額=負(fù)債總額+股東權(quán)益。

作為中小投資者關(guān)鍵分析以下幾個(gè)指標(biāo):

1.貨幣資金。公司持有貨幣資金的目的主要是為了經(jīng)營(yíng)的需要、預(yù)防的需要和投機(jī)的需要。公司持有的貨幣資金占流動(dòng)資金的比例過高,會(huì)降低公司的獲利能力;公司持有的貨幣資金占流動(dòng)資金的比例過低,不能滿足上述需要,并且會(huì)降低公司的短期償債能力。貨幣資金占流動(dòng)資產(chǎn)的比例過高或過低,都會(huì)對(duì)擴(kuò)大股東財(cái)富產(chǎn)生不利影響。

2.應(yīng)收賬款。應(yīng)收賬款是公司銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)未收回的款項(xiàng)。分析應(yīng)收賬款應(yīng)與其他應(yīng)收款、壞賬準(zhǔn)備相結(jié)合,應(yīng)收賬款與其他應(yīng)收款之和減去壞賬準(zhǔn)備后的余額為應(yīng)收賬款凈額。應(yīng)收賬款過高,表明公司回款能力低,結(jié)合長(zhǎng)、短期借款的增減額,可以判斷公司是否資金緊張;壞賬準(zhǔn)備是應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款的抵減項(xiàng)目,反映公司已提取,但尚未抵消的壞賬準(zhǔn)備,其過高,表明公司尚未收回的應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款發(fā)生壞賬的可能性增大,公司存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.固定資產(chǎn)。固定資產(chǎn)是公司購建的價(jià)值超過一定標(biāo)準(zhǔn)的,可供公司在以后的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中長(zhǎng)期使用的資產(chǎn)。在固定資產(chǎn)分析中主要看固定資產(chǎn)、在建工程兩個(gè)數(shù)據(jù)。

固定資產(chǎn)的增加幅度應(yīng)與公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相適應(yīng),增加過快勢(shì)必?cái)D占流動(dòng)資金,影響公司的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng);增加過緩,影響公司的發(fā)展后勁,不利于公司的擴(kuò)大再生產(chǎn),影響公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

在建工程的增加幅度也應(yīng)與公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相適應(yīng),在建工程過大,勢(shì)必?cái)D占流動(dòng)資金,影響公司的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),延長(zhǎng)投產(chǎn)見效期;在建工程過小,不利于公司的擴(kuò)大再生產(chǎn),影響公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

4.長(zhǎng)、短期借款。短期借款是公司為補(bǔ)充短時(shí)期流動(dòng)資金不足而向金融機(jī)構(gòu)借入的資金,長(zhǎng)期借款是公司為擴(kuò)大再生產(chǎn)建設(shè)新項(xiàng)目而向金融機(jī)構(gòu)借入的資金。短期借款過大表明公司流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)困難,貨款回收有問題,或是在建工程規(guī)模擴(kuò)大擠占了流動(dòng)資金,且增加財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出;長(zhǎng)期借款過大,表明公司為擴(kuò)大再生產(chǎn)而大規(guī)模上項(xiàng)目,影響公司正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)。新項(xiàng)目未來的效益情況需通過公司相關(guān)信息渠道獲得。

5.應(yīng)付賬款。應(yīng)付賬款是公司在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中購買材料、接受勞務(wù)等欠付供貨方或提供勞務(wù)方的貨款。分析應(yīng)付賬款時(shí)應(yīng)與其他應(yīng)付款相結(jié)合統(tǒng)籌考慮。應(yīng)付賬款過高,表明公司支付能力有問題,資金周轉(zhuǎn)困難,容易形成訴訟案件,被供貨方或提供勞務(wù)方降低信用等級(jí);應(yīng)付賬款過高也表明公司擠占了他人的資金供生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn),有利于降低財(cái)務(wù)費(fèi)用(相當(dāng)于無息貸款)。

6.股本。股本是公司通過股份籌資形成的資本。股本規(guī)模與公司的規(guī)模是相適應(yīng)的,股本規(guī)模決定了公司的規(guī)模,若不相適應(yīng),勢(shì)必造成公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無法正常進(jìn)行,存在著巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

7.資本公積、盈余公積、未分配利潤(rùn)。資本公積是指由股東投入,但不構(gòu)成股本,或從其他來源渠道取得的屬于股東的權(quán)益,包括股票溢價(jià)和資本本身的增值,資本公積可以轉(zhuǎn)增成股本。資本公積過高,表明公司資本金充足,可以向股民轉(zhuǎn)贈(zèng)股份。

盈余公積是指公司按規(guī)定從凈利潤(rùn)中提取的各種留利,包括法定盈余公積、任意盈余公積、法定公益金。

未分配利潤(rùn)反映公司尚未分配的利潤(rùn)。未分配利潤(rùn)過大,表明向投資者分配的利潤(rùn)比例低,自身融資比例高,影響投資者的投資回收期,同時(shí)也表明公司擴(kuò)大再生產(chǎn)能力的增強(qiáng),但資金周轉(zhuǎn)有問題,有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述,資產(chǎn)負(fù)債表反映流動(dòng)資金與流動(dòng)資金需求之間的關(guān)系。流動(dòng)資金和流動(dòng)資金需求之間的差額就反映著公司的凈現(xiàn)金流量。如果流動(dòng)資金高于流動(dòng)資金需求,公司就擁有正的凈現(xiàn)金流量,相反,如果流動(dòng)資金低于流動(dòng)資金需求,公司就擁有負(fù)的凈現(xiàn)金流量。

三、分析損益表

損益表又稱利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表,反映公司一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性的收支情況,從中看出公司在一定時(shí)期內(nèi)所產(chǎn)生的利潤(rùn)或者發(fā)生的虧損。主要包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額、凈利潤(rùn)、可供分配的利潤(rùn)、可供投資者分配的利潤(rùn)、未分配利潤(rùn)等內(nèi)容。在分析損益表時(shí)主要分析以下主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額三個(gè)指標(biāo)。

1.主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是公司主營(yíng)業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的銷售收入,主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入扣除主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金后的余額。主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比重越高,表明公司主導(dǎo)產(chǎn)品盈利能力越強(qiáng),說明公司主導(dǎo)產(chǎn)品適銷對(duì)路,市場(chǎng)供不應(yīng)求,有利于公司的發(fā)展;反之主導(dǎo)產(chǎn)品積壓,供大于求,降價(jià)出售,公司經(jīng)營(yíng)困難,不利于公司的發(fā)展。

2.利潤(rùn)總額是在主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)的基礎(chǔ)上加其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)、投資收益、營(yíng)業(yè)外收入,減去管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)外支出后的余額,主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)占其的比重越高,說明公司在經(jīng)營(yíng)管理上措施到位,可控費(fèi)用得到有效控制,主營(yíng)產(chǎn)品市場(chǎng)占有率高,盈利能力強(qiáng)。同時(shí)還要分析營(yíng)業(yè)外收入、其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)、投資收益占利潤(rùn)總額的比重,其越高說明公司主營(yíng)業(yè)務(wù)在萎縮,存在改變經(jīng)營(yíng)策略的傾向;或當(dāng)期因特殊原因(如出賣資產(chǎn))造成利潤(rùn)總額增高。

綜上所述,通過損益表的分析可以掌握公司的盈利能力情況,從而判斷公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況。

四、分析現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流量表是反映公司在一定會(huì)計(jì)期間內(nèi)有關(guān)現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物的流入、流出情況的報(bào)表。對(duì)現(xiàn)金流量表的分析主要從以下幾方面進(jìn)行。

1.經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。通過公司經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量可以了解公司日常經(jīng)營(yíng)行為現(xiàn)金流量的狀況,來測(cè)算公司的運(yùn)營(yíng)能力,以此用來評(píng)估公司生存能力以及長(zhǎng)期成長(zhǎng)能力。而增加經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量則意味著,第一通過提升公司的盈利能力,增加公司的內(nèi)部資金;第二通過存貨管理、信用政策管理和供應(yīng)商付款管理,提高流動(dòng)資金管理效率。

公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量越高,表明公司的經(jīng)營(yíng)狀況越好,有利于公司長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn);反之,公司經(jīng)營(yíng)狀況越來越差,無法提供確保公司有效經(jīng)營(yíng)以及未來滾動(dòng)發(fā)展的資源。公司的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量是公司長(zhǎng)期成長(zhǎng)的動(dòng)力。

2.投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量為公司的投資計(jì)劃提供最基本的資金保證,公司的資本經(jīng)營(yíng)計(jì)劃中需要現(xiàn)金?？梢钥醋髟诠就顿Y行為之后財(cái)務(wù)調(diào)整之前,財(cái)務(wù)報(bào)表上的數(shù)字若為正值時(shí),可以表示公司所有的現(xiàn)金,若為負(fù)值時(shí),可以表示公司所需的現(xiàn)金。

此時(shí),應(yīng)該考慮公司的長(zhǎng)期財(cái)務(wù)政策,這些政策主要包括長(zhǎng)期債務(wù)償還計(jì)劃、新的長(zhǎng)期融資計(jì)劃如長(zhǎng)期商業(yè)貸款和發(fā)行公司債券等等、公司股票發(fā)行計(jì)劃以及股票回購計(jì)劃,同時(shí)還要考慮公司紅利發(fā)放計(jì)劃,紅利發(fā)放的多少對(duì)留存收益有著直接的影響,留存收益是公司利潤(rùn)中再投入公司的部分,從而也影響到公司的財(cái)務(wù)需求。

3.總現(xiàn)金流量。所有綜合考慮的結(jié)果就是公司的總現(xiàn)金流量。如果總現(xiàn)金流量很大,這可能是一個(gè)較好的信號(hào),表明公司擁有強(qiáng)大的能力;但是,這也表明公司投資新資產(chǎn)和新技術(shù)的能力不足,不利于公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,從而使公司在未來的競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)之中;或者是由于公司長(zhǎng)期負(fù)債顯著增加,損害了公司健康的資產(chǎn)結(jié)構(gòu),從而使公司不僅面臨著較高的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn),也面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面,如果總現(xiàn)金流量在某一特定時(shí)點(diǎn)上比較低甚至是負(fù)值,這顯而易見可能是一個(gè)負(fù)面信號(hào),表明公司已經(jīng)缺乏產(chǎn)生現(xiàn)金的能力;但這也可能預(yù)示其他的一些信息,比如公司正在進(jìn)行巨額的投資,或者正在重整公司的資產(chǎn),重新調(diào)整公司的經(jīng)營(yíng)方向,進(jìn)入更為有利可圖的領(lǐng)域,或者公司通過支付過多的長(zhǎng)期負(fù)債以調(diào)整公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)從而為公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展做準(zhǔn)備。

通過對(duì)上述三個(gè)主要財(cái)務(wù)報(bào)表的分析,可以得出公司的資產(chǎn)、盈利能力、現(xiàn)金狀況等幾方面的分析結(jié)果,再結(jié)合上一年度分析結(jié)果和當(dāng)前政策面、市場(chǎng)面等因素,用比較的方法就可以得出進(jìn)行投資所需要的信息。

參考文獻(xiàn):

1.曹岡主編.教育部人才培養(yǎng)模式和改革和開放教育試點(diǎn)教材《財(cái)務(wù)報(bào)表分析》.中央廣播電視大學(xué)出版社

2.于小雷,徐興恩.新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――實(shí)物指南與講解.機(jī)械工業(yè)出版社,2006

第7篇：投資分析方法范文

[關(guān)鍵詞] 灰色模糊評(píng)價(jià) 項(xiàng)目投資 決策分析

項(xiàng)目投資決策需要考慮很多不確定的影響因素，選用單項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，其本身都有一定的片面性，根據(jù)不同的指標(biāo)值來決策有可能會(huì)得出不同的結(jié)果。綜合考慮財(cái)務(wù)因素和非財(cái)務(wù)因素，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)能夠選擇那些最優(yōu)的項(xiàng)目方案。本文嘗試應(yīng)用灰色模糊綜合評(píng)價(jià)方法進(jìn)行項(xiàng)目投資決策分析。

一、灰色模糊綜合評(píng)價(jià)的特點(diǎn)和方法綜述

項(xiàng)目投資決策領(lǐng)域中普遍存在不確定性決策問題，不確定性主要有：一個(gè)是主觀不確定性，即人的思維模糊性；另一個(gè)是信息不完全、不充分所造成的客觀不確定性，即灰性。在一個(gè)信息不完全的問題中，往往存在許多模糊的因素；具有模糊因素的一個(gè)問題可能不具備完全充分的數(shù)據(jù)與信息?；疑橇康母拍?，模糊是質(zhì)的范疇。因此用灰色模糊概念來探討項(xiàng)目投資決策問題，能夠更好地構(gòu)建具有柔性的決策模型，且使決策結(jié)果更加接近實(shí)際。

許多學(xué)者對(duì)灰色模糊綜合評(píng)價(jià)進(jìn)行了研究，筆者歸納分析主要有以下幾種方法:(1)用灰色關(guān)聯(lián)分析選定評(píng)定因素，確定權(quán)重集，進(jìn)行模糊綜合評(píng)判;（2）運(yùn)用灰色系統(tǒng)理論確定評(píng)估灰類，計(jì)算灰色評(píng)估系數(shù)，得出灰色評(píng)估權(quán)向量和矩陣，依據(jù)模糊數(shù)學(xué)理論形成評(píng)判矩陣，進(jìn)行模糊評(píng)價(jià);（3）將評(píng)價(jià)對(duì)象的模糊綜合評(píng)判結(jié)果矩陣視為比較數(shù)列，計(jì)算各個(gè)比較數(shù)列和各參考數(shù)列的灰色關(guān)聯(lián)度，根據(jù)關(guān)聯(lián)度大小對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象進(jìn)行優(yōu)劣排序;（4）使用模糊綜合評(píng)判和灰色關(guān)聯(lián)綜合評(píng)價(jià)法，分別進(jìn)行評(píng)判，然后再將結(jié)果進(jìn)行綜合集成;（5）用模糊數(shù)學(xué)中的廣義距離來表示參考序列和比較序列的差異程度，然后用灰色關(guān)聯(lián)分析法進(jìn)行綜合評(píng)判;（6）根據(jù)灰色理論的差異信息原理，構(gòu)造灰色隸屬度算子，形成新的模糊隸屬度矩陣，然后進(jìn)行模糊綜合評(píng)判;(7)以灰色模糊關(guān)系為基礎(chǔ)，將隸屬度和灰度綜合到評(píng)判過程中，進(jìn)行灰色模糊綜合評(píng)判;（8)根據(jù)灰色模糊數(shù)學(xué)理論，用區(qū)間數(shù)來表示隸屬度，并將隸屬度和灰度綜合起來，建立區(qū)間數(shù)灰色模糊綜合評(píng)判數(shù)學(xué)模型，進(jìn)行評(píng)價(jià);（9）使用灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)法構(gòu)建模糊評(píng)判矩陣，然后再進(jìn)行模糊綜合評(píng)判。

基于灰色關(guān)聯(lián)分析的模糊綜合評(píng)價(jià)法，方法簡(jiǎn)便，易于操作。綜合考慮項(xiàng)目投資指標(biāo)的特點(diǎn)，本文采用此法進(jìn)行投資決策分析。

二、灰色模糊綜合評(píng)價(jià)的數(shù)學(xué)模型的建立

1.建立綜合評(píng)價(jià)的因素集。因素集是以影響評(píng)價(jià)對(duì)象的各種因素為元素所組成的一個(gè)普通集合，通常用u表示，即：u=（u1, u2,…,um)，其中元素ui（i=l,2，…，m）代表影響評(píng)價(jià)對(duì)象的第i個(gè)因素。

2.確定因素權(quán)向量。評(píng)價(jià)工作中，各因素的重要程度有所不同，為此，給各因素ui（i=1, 2，…，m）確定一個(gè)權(quán)重ai(i=1,2，…，m)，各因素的權(quán)重集合的模糊集，用A表示:A=(a1, a2，…，am）。

3.基于灰色關(guān)聯(lián)分析的模糊關(guān)系矩陣

(1)確定比較數(shù)列（評(píng)價(jià)對(duì)象）和參考數(shù)列（評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)）設(shè)評(píng)價(jià)對(duì)象為m個(gè)，評(píng)價(jià)指標(biāo)為n個(gè)，則比較數(shù)列為

用矩陣形式可表示為：

式中（1）

為第i個(gè)方案的第k個(gè)指標(biāo)的評(píng)價(jià)值；取每個(gè)指標(biāo)的最佳值為參考數(shù)列的實(shí)體，則有參考數(shù)列

式中

(2)指標(biāo)值的規(guī)范化處理要確定數(shù)列的灰關(guān)聯(lián)系數(shù)，需要對(duì)數(shù)據(jù)列進(jìn)行生成處理。對(duì)時(shí)間序列數(shù)據(jù)的處理，常用的處理方法有：初值化，最小值化，最大值化，平均值化，區(qū)間值化等。對(duì)于非時(shí)間序列的數(shù)據(jù)不存在運(yùn)算關(guān)系，采用指標(biāo)區(qū)間值化，歸一化，標(biāo)準(zhǔn)化等處理方法。本文采用規(guī)范化公式：

（2）

利用(2)式對(duì)(1)式進(jìn)行規(guī)范化處理

(3)確定灰關(guān)聯(lián)系數(shù)

其中:是分辨系數(shù),且，通常取為0.5

以幾何意義來講，關(guān)聯(lián)系數(shù)與隸屬度是相似的，于是可得模糊關(guān)系矩陣[9]

(4)建立綜合評(píng)價(jià)模型。確定R 、A之后，通過模糊變換將u上的模糊向量A變?yōu)関上的模糊向量B，即:

其中，“?”稱為廣義模糊綜合評(píng)價(jià)合成算子有無窮多種，但實(shí)際中經(jīng)常采用的有幾種，本文根據(jù)具體情況采用加權(quán)平均法，上式即為綜合評(píng)價(jià)模型。

(5)模糊評(píng)價(jià)。根據(jù)各個(gè)因素在評(píng)判集上的隸屬度。得到評(píng)判指標(biāo)之后，便可根據(jù)最大隸屬原則選擇最大評(píng)判指標(biāo)max bj所相對(duì)應(yīng)的方案為評(píng)判結(jié)果。

三、應(yīng)用

某工程有以下四種方案,現(xiàn)使用灰色模糊綜合評(píng)價(jià)進(jìn)行分析

1.選擇評(píng)價(jià)指標(biāo)，建立評(píng)價(jià)指標(biāo)集。根據(jù)具體情況，選擇總投資額、投資回收期、期望凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、環(huán)境影響評(píng)價(jià)作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，組成評(píng)價(jià)指標(biāo)集。

2.確定權(quán)重。根據(jù)德爾菲法，由專家確定各指標(biāo)權(quán)重（0.25 0.15 0.3 0.2 0.1）

3.確定最有指標(biāo)集，構(gòu)造初始矩陣并規(guī)范化

4.計(jì)算灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)并建立灰色模糊關(guān)系矩陣

5.模糊評(píng)價(jià)

由前面求得的A、R,根據(jù)B=A?R,可得B=（0.4555 0.758 0.793 .0375）即方案1、2、3、4的評(píng)價(jià)值分別為0.4555，0.758，0.793，0.375。根據(jù)最大隸屬原則，方案3為最優(yōu)方案。

四、結(jié)論

灰色模糊綜合評(píng)價(jià)模型及其算法，具有嚴(yán)密的數(shù)學(xué)邏輯推理，方法簡(jiǎn)便易行，應(yīng)用于項(xiàng)目投資決策分析具有較高的實(shí)踐價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳紅華:災(zāi)害損失評(píng)估的灰色模糊綜合方法[J].自然災(zāi)害學(xué)報(bào)，2005（4）

[2]徐維祥張全壽:一種基于灰色理論和模糊數(shù)學(xué)的綜合集成算法[J].系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐，2001（4）

[3]張輝高德利:基于模糊數(shù)學(xué)和灰色理論的多層次綜合評(píng)價(jià)方法及應(yīng)用[J].數(shù)學(xué)的實(shí)踐與認(rèn)識(shí)，2008（2）

[4]呂錢英黃霞邱淑芳:基于模糊數(shù)學(xué)和灰色理論的環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)研究進(jìn)展[J].江西科學(xué)，2008(4)

[5]于志鵬陸愈實(shí):模糊灰色關(guān)聯(lián)法在分析安全投資因素與效益關(guān)系中的應(yīng)用[J].中國安全科學(xué)學(xué),2007（3）

[6]陳光:模糊灰色在安全評(píng)價(jià)中的應(yīng)用[J].礦業(yè)安全與環(huán)保，2006（2）

[7]卜廣志張宇文:基于灰色模糊關(guān)系的灰色模糊綜合評(píng)判[J].系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐，2002（4）

[8]朱紹強(qiáng)孟科張臨喜:區(qū)間數(shù)灰色模糊綜合評(píng)判及其應(yīng)用[J].電光與控制，2006(6)

第8篇：投資分析方法范文

由于不同的項(xiàng)目存在著不同的特點(diǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)因素也各有不同。為使分析更具有針對(duì)性，筆者以上海某房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目為例，借助上述理論原理和方法進(jìn)行實(shí)證分析研究，以期房地產(chǎn)投資者在風(fēng)險(xiǎn)防范和投資決策獲得最優(yōu)效果。

一、房地產(chǎn)投資決策風(fēng)險(xiǎn)層次結(jié)構(gòu)圖的建立

通過仔細(xì)分析，找出了該項(xiàng)目中的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素(包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn))，得出以下投資決策風(fēng)險(xiǎn)層次結(jié)構(gòu)圖。

二、判斷矩陣及特征值的計(jì)算

利用德爾非法及1～9比例標(biāo)度，計(jì)算出一二層指標(biāo)體系的風(fēng)險(xiǎn)度的判斷矩陣。如資源風(fēng)險(xiǎn)的二層指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)度的判斷矩陣以及特征值分別為:

所以，

同理，我們可以分別得出一、二層風(fēng)險(xiǎn)因素的判斷矩陣及特征值：

特征值矩陣分別為:

二層風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重矩陣為:

三、一致性檢驗(yàn)及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素排序

已知各判斷矩陣,根據(jù)公式一致性檢驗(yàn)公式:及平均隨機(jī)一致性指標(biāo)表可對(duì)二層指標(biāo)的特征值進(jìn)行一致性檢驗(yàn):。C.R.1

以上得出的二層風(fēng)險(xiǎn)因素的風(fēng)險(xiǎn)程度（W1、W2、W3、W4）僅僅是對(duì)于其上級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因素也就是一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因素而言的風(fēng)險(xiǎn)程度，我們還需要對(duì)二層風(fēng)險(xiǎn)因素相對(duì)于總的房地產(chǎn)投資決策的風(fēng)險(xiǎn)度矩陣W’∶

根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)度矩陣W’,將這些評(píng)價(jià)指標(biāo)分為四類:基本無風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)較低、風(fēng)險(xiǎn)較高和風(fēng)險(xiǎn)很高,可對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行排序,見表4。

第9篇：投資分析方法范文

關(guān)鍵詞：REITs 可行性 基礎(chǔ)

從國際范圍來看，房地產(chǎn)投資信托基金在發(fā)達(dá)國家已經(jīng)很成熟了，而在我國還是一種新生事物，處于發(fā)展初級(jí)階段。

發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的必要條件

發(fā)展REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）可以在銀行緊縮貸款的情況下拓寬資金來源，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，為投資者提供多元化的融資渠道，繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，但前提是必須具備一定的條件：

社會(huì)信用體系的支撐。信用制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度有效配置資源的重要前提。房地產(chǎn)信托本質(zhì)上是信任基礎(chǔ)上的委托投資，因此完善的信用體系非常重要，它決定了房地產(chǎn)投資信托的各個(gè)環(huán)節(jié)能否繼續(xù)進(jìn)行。信用程度高，REITs的風(fēng)險(xiǎn)和收益匹配處于平衡狀態(tài)，發(fā)展也順暢。

清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。在國外的REITs發(fā)展中，由于大都實(shí)行的是私有制度，本身具有明確的產(chǎn)權(quán)制度和清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，基于財(cái)產(chǎn)所形成的法律關(guān)系也比較容易理清。而在我國，由于產(chǎn)權(quán)制度的不健全，清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系是發(fā)展REITs非常重要的前提條件，是確定REITs成立、運(yùn)行、收益分配等的重要考慮因素。

完善寬松的法律環(huán)境。REITs是建立在信用基礎(chǔ)上的，以利益為目的的，難免會(huì)出現(xiàn)由于不規(guī)范運(yùn)作所帶來的市場(chǎng)失靈問題，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，雖然一定的風(fēng)險(xiǎn)是必要的，但超出收益匹配的范圍，就會(huì)損害市場(chǎng)的運(yùn)行，如道德風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等。因此完善的法律環(huán)境是必須的，通過一系列法律規(guī)范使REITs的發(fā)展規(guī)范化。同時(shí)，REITs在很大程度上屬于大眾投資的范疇，法律環(huán)境需要完善，也需要寬松，才能起到聚集閑散資金、提高大眾投資熱情、滿足房地產(chǎn)資金需求、分散金融風(fēng)險(xiǎn)的目的，否則過緊的法律環(huán)境會(huì)阻礙REITs的發(fā)展。

理性成熟的投資供求主體。REITs的參與主體，如政府部門、投資者隊(duì)伍、投資基金的管理者，他們是否成熟，是否理性對(duì)于REITs的發(fā)展和完善同樣重要，尤其是在發(fā)展的初期階段。判斷投資主體是否成熟、理性關(guān)鍵在于是否具備科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

我國發(fā)展REITs的可行性

法律和政策基礎(chǔ)。在黨的十六大三中全會(huì)上，我國第一次將信托提到一個(gè)高度，與銀行、證券和保險(xiǎn)共同成為金融業(yè)的支柱。從1979年產(chǎn)生信托業(yè)以來，我國先后出臺(tái)了《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》等，以及的政策文件，如一連串調(diào)整房地產(chǎn)融資的文件，這些構(gòu)成了REITs賴以運(yùn)行和發(fā)展的政策基礎(chǔ)。

供求主體基礎(chǔ)。如今我國REITs發(fā)展面臨的情況跟當(dāng)初美國的情況近似，一方面房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式發(fā)生了變化，過去單一依賴銀行的做法很難行的通了，據(jù)估測(cè)，很長(zhǎng)一段時(shí)間里，銀行貸款占開發(fā)投資的比重始終維持在50％－60％，大大高于發(fā)達(dá)國家的15％－20％，造成了大量的銀行不良資產(chǎn)，給金融系統(tǒng)的穩(wěn)定帶來威脅。中央銀行在“121號(hào)文件”和“212號(hào)文件”中對(duì)銀行貸款的進(jìn)入門檻進(jìn)行了重新設(shè)置，因此不管是大型還是中小型企業(yè)都需要拓展融資渠道，尤其是REITs這樣的融資工具。另一方面，個(gè)體投資者群體形成，房地產(chǎn)是一項(xiàng)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定未來收益現(xiàn)金流的資產(chǎn)，個(gè)體投資者希望參與房地產(chǎn)收益的分配，但由于房地產(chǎn)的價(jià)值巨大，過去參與的方式就是購買或出租，渠道單一，對(duì)象僅限于價(jià)值較低的住宅，因此迫切需要一種更加靈活、更加容易的參與方式。還有，就是我國的機(jī)構(gòu)投資者慢慢成熟，數(shù)量和質(zhì)量都在不斷提高，包括直接投資的房地產(chǎn)信托公司和國外產(chǎn)業(yè)投資基金；間接投資的券商、證券投資基金、人壽保險(xiǎn)公司、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)和退休基金等，它們有著共同的特點(diǎn)就是：資金來源或者負(fù)債以長(zhǎng)期資金為主，如人壽保險(xiǎn)和退休基金，因此它們偏好于具有長(zhǎng)期收益結(jié)構(gòu)的投資；追求長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益來滿足本身或委托人的要求。

經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)――城鄉(xiāng)居民的儲(chǔ)蓄額增長(zhǎng)。從改革開放以來，人均GDP不斷增長(zhǎng)，1980年人均GDP為460元，而2005年人均GDP已經(jīng)達(dá)到1703美元。在收入水平迅速增長(zhǎng)的同時(shí)，無論是定期還是活期，居民儲(chǔ)蓄額一直處于上升趨勢(shì)，重要的原因在于缺少一種穩(wěn)定靈活的金融工具來吸收這部分存款。從1996年－2005年，不管利率怎樣下調(diào)，儲(chǔ)蓄只升不降，從1996年到2005年底儲(chǔ)蓄總量由38520.8億元增加到14多億元，九年增加了10億元多。在1996年之前，年均增長(zhǎng)速度在30％以上，而從1996年之后到2000年，年均增長(zhǎng)速度不斷下降，從1994年的41.5％，一直下滑到1998年、1999年、2000年的15.4％、11.6％、7.9％，同時(shí)，新增儲(chǔ)蓄存款的增長(zhǎng)速度開始出現(xiàn)負(fù)值，從2001年起又恢復(fù)了加速增長(zhǎng)。這一過程中民間資本不斷壯大，也在努力尋找可靠的風(fēng)險(xiǎn)投資工具，例如在1996－2000年期間對(duì)證券市場(chǎng)股票和債券等的資本轉(zhuǎn)移，我國證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在兩大缺陷：風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)不合理，風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)倒置，高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品占主要地位，目前在我國證券市場(chǎng)上的可交易品種，大約80%為風(fēng)險(xiǎn)較高的股權(quán)類產(chǎn)品；低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品品種單一，不但是市場(chǎng)規(guī)模小，而且品種極為單調(diào)，只有少量流動(dòng)性較差的國債及少量企業(yè)債、金融債、可轉(zhuǎn)債，不能滿足廣大投資者的投資理財(cái)需求。因此，有側(cè)重地發(fā)展低風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品，使我國證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，是證券市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)之一。在交易所發(fā)展REITs交易產(chǎn)品具有可靠的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和相當(dāng)?shù)目尚行浴?/p>

產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。收益性房地產(chǎn)，REITs針對(duì)的對(duì)象是具有完全產(chǎn)權(quán)和持續(xù)收益能力的持有型商業(yè)地產(chǎn)或者稱為出租型商用物業(yè)，即所謂成熟物業(yè)，如寫字樓、工業(yè)房產(chǎn)、購物中心等。雖然我國的房地產(chǎn)發(fā)展比較落后，并且更加重視住宅房地產(chǎn)，但不可否認(rèn)的是，商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，并將在未來得到更大程度上的重視和完善，這將構(gòu)成發(fā)展REITs的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之一。房地產(chǎn)信托在我國已經(jīng)初具規(guī)模。2003年9月，房地產(chǎn)信托計(jì)劃的發(fā)行額30億元，到了2003年底，猛增至60億元，2004年底，房地產(chǎn)信托計(jì)劃發(fā)行額達(dá)到了111.74億元，比2003年幾乎翻了一番。而2005年截至12月31日，信托市場(chǎng)共發(fā)行房地產(chǎn)信托121只，募集資金規(guī)模157.27億元，絕對(duì)額大幅增加了27.78億元，分別較去年同期增長(zhǎng)11%和28.73%。

發(fā)展REITs的障礙和政策建議

（一） 選擇對(duì)象方面

目前我國并沒有REITs，按照國外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，REITs一般選擇的對(duì)象是具有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的購物中心、辦公樓等商業(yè)物業(yè)。這樣的商業(yè)物業(yè)必須具備幾個(gè)條件：產(chǎn)權(quán)清晰并且完整，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)包括土地產(chǎn)權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)，但在這個(gè)問題上我國一直糾紛不斷，很多的房地產(chǎn)項(xiàng)目在建成后也沒有取得土地使用權(quán)，另外，獲取穩(wěn)定、持續(xù)的現(xiàn)金流意味著開發(fā)商是以持有產(chǎn)權(quán)為目的，現(xiàn)在中國的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多為產(chǎn)權(quán)出售，將整個(gè)物業(yè)大產(chǎn)權(quán)分割成小產(chǎn)權(quán)出售給小業(yè)主。如果要做REITS，整合產(chǎn)權(quán)有一定的難度；優(yōu)質(zhì)性，只有優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)才能在未來產(chǎn)生穩(wěn)定、持續(xù)的現(xiàn)金流收入，吸引投資者的資金，但目前這樣的項(xiàng)目不多，主要集中在一些大城市中。

針對(duì)于這樣的情況，發(fā)展REITs，首先需要完善的產(chǎn)權(quán)制度，確保進(jìn)入REITs的房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)清晰，要求房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、管理和交易必須遵循嚴(yán)格的法律規(guī)定。需要轉(zhuǎn)變觀念，鼓勵(lì)投資。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)，目前政府強(qiáng)調(diào)的政策是支持買房自用，而不是鼓勵(lì)投資出租。因此今后應(yīng)該更加強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的投資屬性，政府在政策上即使不鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資，至少也應(yīng)該是引導(dǎo)投資，而不是限制投資。應(yīng)該允許和鼓勵(lì)出租，對(duì)于合理的租金要確立合理的稅收政策。在今后的城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，要遵循科學(xué)、合理的原則，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益，在將來能夠產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益。

（二）法律制度方面

加快立法，目前我國這方面的法律只有《信托法》、《投資基金法》，必須將法律制定工作細(xì)化、完備化，首先應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專門針對(duì)投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。其次，制定房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理措施，如投資資格的審定、投資方面的限制、投資比例的確認(rèn)等，以促進(jìn)基金的規(guī)范發(fā)展。除此之外，還應(yīng)逐步完善證券場(chǎng)外交易市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，使基金的資金收入與回收機(jī)制更為完善。另外，我國這方面可參照美國稅法的有關(guān)規(guī)定，對(duì)目前的稅法進(jìn)行改革，避免雙重征稅問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。建立嚴(yán)格的信息批露制度，從國外基金市場(chǎng)發(fā)展來看，信息越公開，基金市場(chǎng)越發(fā)達(dá)。因此，要盡可能使各類信息包括房地產(chǎn)信息、國家政策信息、金融證券信息及時(shí)、準(zhǔn)確地傳遞給信息需求者，使大家在信息公開化情況下，從事REITS的運(yùn)作，才能促進(jìn)我國REITS的順利發(fā)展。

（三）完善機(jī)構(gòu)和人才培養(yǎng)

在美國REITS的資金來源中很大一部分是機(jī)構(gòu)投資者的資金。像保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者，資金量大而且信息靈通，投資技術(shù)高，能夠?yàn)镽EITS提供穩(wěn)定的資金。我國目前真正意義上的機(jī)構(gòu)投資者還很少，這對(duì)于REITS的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是不利的。因?yàn)橹挥性谝粋€(gè)機(jī)構(gòu)投資者占主體的市場(chǎng)上，才能保證有一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)供給方，保證REITS這一金融產(chǎn)品的每次發(fā)售能夠快速、足額的發(fā)售出去。另外，推動(dòng)REITS的發(fā)展需要盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù)，又了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，并熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍。而現(xiàn)階段國內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長(zhǎng)單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，所以發(fā)展我國REITS迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。

（四）風(fēng)險(xiǎn)控制方面

在REITS運(yùn)行中，主要存在這樣幾種風(fēng)險(xiǎn)：道德風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資信托在我國還沒有形成完善的運(yùn)作模式，對(duì)受托人的有效約束和激勵(lì)機(jī)制尚未形成，容易發(fā)生受托人的道德風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，由于存在信息不對(duì)稱，信托投資公司在經(jīng)營(yíng)管理過程中往往會(huì)利用各種機(jī)會(huì)犧牲投資者的利益為自己謀取好處。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)項(xiàng)目的選擇是REITS的首要工作，如果項(xiàng)目本身存在市場(chǎng)銷售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設(shè)資金短缺等方面的問題，則投資產(chǎn)品無論怎么設(shè)計(jì)控制風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目本身的先天缺陷是無法避免的。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，時(shí)間周期較長(zhǎng)、資金占用量大、利潤(rùn)回報(bào)較高。房產(chǎn)本身既是耐用消費(fèi)品，又是投資品，在一定市場(chǎng)環(huán)境下，還可能滋生投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，如果房產(chǎn)價(jià)格上漲幅度超過了居民消費(fèi)承受能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。如果泡沫達(dá)到一定程度，就必然影響REITS。

對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的控制，除了制度上的創(chuàng)新外，最關(guān)鍵的是在整個(gè)社會(huì)中塑造科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，踐行風(fēng)險(xiǎn)與收益相匹配的投資原則，避免因不理性、盲目的投資造成對(duì)REITS的傷害。

參考文獻(xiàn)：

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