地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃精選(九篇)

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第1篇：地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃范文

[論文關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

[論文摘要]企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對企業(yè)涉稅事項進行的旨在減輕稅負、有利于實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)目標的對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項重要財務(wù)管理活動。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，分別從房地產(chǎn)項目立項、建設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實意義。

稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中無償向政府支付的一種費用，具有強制性和無償性，企業(yè)作為獨立經(jīng)營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負擔(dān)率達到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營活動的一項重要活動，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動情況兩類因素。

首先依法治稅是進行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎(chǔ)的，如果某一地區(qū)的實際稅收經(jīng)營不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類似收入指標的因素為依據(jù)，那么進行稅收籌劃也就失去了實際意義，這是企業(yè)進行稅收籌劃時應(yīng)該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，也有一定的靈活性，所以進行稅收籌劃應(yīng)該時刻關(guān)注稅法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點尤其要重視，因為稅法一旦調(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當初進行籌劃的預(yù)期相反。所以，企業(yè)的決策者和財務(wù)人員應(yīng)當重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應(yīng)調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎(chǔ)。

稅收籌劃由3個操作層次組成：①初級稅收籌劃：避免企業(yè)超額稅負。②中級稅收籌劃：優(yōu)化企業(yè)稅務(wù)策略。③高級稅收籌劃：爭取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個企業(yè)不斷走向成熟和理性的標志，是一個企業(yè)納稅意識不斷增強的表現(xiàn)。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，納稅人往往面臨著稅負不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負的納稅方案，企業(yè)稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內(nèi)減輕企業(yè)的稅收負擔(dān)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項目立項應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地聲企業(yè)的稅收籌劃是一個涉及全局的、統(tǒng)籌性的財務(wù)管理活動，因此在房地產(chǎn)項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。

1選擇合適的建房方式

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

(2)合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。

2開發(fā)多處房地產(chǎn)

房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。

例1長春某房地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價格為1000萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為400萬元；第二處房地產(chǎn)出售價格為1500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150％，應(yīng)該繳納土地增值稅600x50％-400×15％=240(萬元)，營業(yè)稅及其附加1000×5.5％=55萬元；第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50％，應(yīng)繳納土地增值稅500x30％=150(萬元)；營業(yè)稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬元)。該房地產(chǎn)公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價格為2500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5％。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬元，營業(yè)稅及其附加2500×5.5％=137.5萬元。不考慮其他稅費，該房地產(chǎn)公司的利潤為2500－1100－370－137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔(dān)892.5－571.45=321.05萬元。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃

1通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。

例2長春某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬元)，營業(yè)稅1000×5％=50(萬元)，城市維護建設(shè)稅和教育費附加50×10％=5(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000－800-60-50-5=85(萬元)。如果該房地產(chǎn)公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅1200×5％=60萬元；城市維護建設(shè)稅和教育費附加60×10％=6(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1200－1000-60-6=134(萬元)。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負擔(dān)134-85=49(萬元)。

2相關(guān)借款利息的籌劃實務(wù)

由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。

(1)針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發(fā)成本，并可作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用(期間費用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。

(2)針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算、分攤并提供金融機構(gòu)證明的：允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應(yīng)分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

3銷售與裝修分開，分散經(jīng)營收入

隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地產(chǎn)銷售方式的選擇也是進行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。這主要涉及兩個方面。

1針對納稅主體的新設(shè)分立

這也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)可以通過設(shè)立獨立銷售公司負責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。

例3長春某房地產(chǎn)公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48％，應(yīng)納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業(yè)稅及附加合計：1500×5.5％=82.5(萬元)，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250(萬元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77(萬元)，獲利潤1500－(1167.5+77)=255.5(萬元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬元)。

2減少賬面收入或遞延納稅時間

(1)開發(fā)企業(yè)無償或收取極少手續(xù)費委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)，所以在確認納稅義務(wù)發(fā)生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅。

(2)將原來由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當然，對于業(yè)務(wù)招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，以避免上述費用因超標而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。

(3)對于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬時再確認收入并納稅。

參考文獻

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[2]蘇強，房地產(chǎn)企業(yè)如何進行稅收籌劃[J]，市場論壇，2006(2)。

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[4]王尤貴，李穎，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中主要稅種的稅收籌劃[J]，開發(fā)與建設(shè),2006(4)。

第2篇：地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃范文

1.納稅臨界點籌劃法

我國稅法規(guī)定指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并出售普通標準住宅時，若增值額未超過扣除項目金額的20%，則免征土地增值稅；若增值額超過扣除項目金額的20%，則應(yīng)按規(guī)定對全部增值額計繳土地增值稅。此處所說的“20%增值率”就是指“普通住宅計繳土地增值稅的臨界點”?；谝陨弦?guī)定，如果出售的普通標準住宅增值率在臨界點20%以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理控制出售價格或適當增加可扣除項目金額的方法，使項目整體增值率降低到20%以下，從而達到享受該項稅收優(yōu)惠的目的。一般地，采用這種方法的前提是納稅人項目的增值率在臨界點附近，如果納稅人項目的增值率與臨界點相差太大，將不利于實際操作，這時就需要分析成本收益，測算籌劃是否有利，避免得不償失。

2.稅收優(yōu)惠政策籌劃法

稅收優(yōu)惠政策籌劃法是風(fēng)險最小，成本最低的稅收籌劃方法。對于這些稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要綜合考慮，謹慎選擇。我國稅法明確規(guī)定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暫免征收土地增值稅；如果建成后需轉(zhuǎn)讓，則需要按規(guī)定征收土地增值稅。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在滿足以下條件時，繳納營業(yè)稅的稅目為“服務(wù)業(yè)-業(yè)”，從而可避免繳納土地增值稅：在房地產(chǎn)開發(fā)初期就可以確定最終用戶，符合代建房條件；反之，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不符合代建房條件，則應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”全額繳納營業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可充分利用我國的各項稅收優(yōu)惠政策，實現(xiàn)稅收的最優(yōu)籌劃，提高企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的市場競爭力。

3.兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法

房地產(chǎn)銷售繳納的稅種主要包括土地增值稅和營業(yè)稅兩種。其中，土地增值稅采用超率累進稅率，也就是說房地產(chǎn)增值率越高，所繳納的稅率也就越高。針對這種情況，可采用兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法，通過分解房地產(chǎn)銷售價格，提供稅收籌劃的實施空間，降低房地產(chǎn)增值率，從而大大降低房地產(chǎn)銷售所需繳納的土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在出售時如已進行過簡單裝修，可將簡單裝修作為單獨的業(yè)務(wù)進行核算，借助兩次銷售房地產(chǎn)籌劃法減少土地增值稅的繳納。

4.資金籌措籌劃法

股權(quán)融資和債權(quán)融資是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的兩種主要方式。這兩種方式的區(qū)別在于：股權(quán)融資不允許稅前扣除股息，而債權(quán)融資可稅前扣除利息。因此，當財務(wù)風(fēng)險可控制時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常優(yōu)先選擇債權(quán)融資的方式。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債權(quán)融資而言，又分為流動資金貸款和項目長期貸款。流動資金貸款的利息支出通常計入當期損益，能夠在稅前扣除；然而，項目長期貸款的資金成本一般直接計入項目的開發(fā)成本。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有以往年度的虧損可予以抵扣或企業(yè)在本年度處于虧損狀態(tài)時，應(yīng)將利息支出進行資本化；如果處于盈利年度，則應(yīng)將利息支出進行費用化，從而最大化成本費用。

5.遞延納稅籌劃法

遞延納稅籌劃法即企業(yè)在規(guī)定的時間內(nèi)盡可能地分期或者是延遲繳納稅款。在我國，稅收收入的主要稅源由增值稅、營業(yè)稅兩大流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅組成。其中，流轉(zhuǎn)稅以收入為稅基，所得稅以收入減去可扣除項目后的應(yīng)納稅所得額為稅基。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過合理安排經(jīng)濟業(yè)務(wù)，將納稅期限向后推遲，實現(xiàn)資金的貨幣時間價值。這種做法并沒有減少繳納稅款的數(shù)額，但是延后繳納稅款的時間，從另一個角度來看相當于得到了短期無息貸款，獲得了相對收益。因此，遞延納稅籌劃法的本質(zhì)是推遲確認收入及納稅所得額，同時盡早列支費用并及時入賬使其能夠在當期進行稅前扣除。

6.會計政策選擇籌劃法

我國會計準則規(guī)定，經(jīng)濟業(yè)務(wù)的會計處理具有可選擇性，選擇的會計政策不同，形成的財務(wù)結(jié)果也不同。對于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，其折舊和攤銷方法是采用直線折舊法還是加速折舊法，存貨計價方法是采用先進先出法還是加權(quán)平均法，均會影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的損益，進而影響其應(yīng)繳納稅額。通過合理計提固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的減值和壞賬準備，企業(yè)可以合理控制損益項目的列支和扣除。

二、結(jié)論

第3篇：地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃范文

土地增值稅自實施以來，一直都在規(guī)范我國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種種類比較多，其中土地增值稅在房地產(chǎn)之中占比較大的比例。長期以來，土地增值稅稅率較高，稅負比較重，造成了當前房價的居高臨下和房地產(chǎn)市場的低迷。因此，進行合理的土地增值稅納稅籌劃是實現(xiàn)降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本的保證。這樣會使房價進一步的降低，讓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得到健康、有序的發(fā)展。

一、土地增值稅的含義

主要由國家征收，以個人和單位為征收對象，以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的以及地上建筑物及附著物等的行為所收到的收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅基礎(chǔ)，收入既包括現(xiàn)金、存款等貨幣收入，也包括以實物性質(zhì)收入的各項其他收入。對于部分行為不屬于征收范圍，如通過繼承、贈予等途徑無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。營改增施行后，房地產(chǎn)企業(yè)不再上繳營業(yè)稅，主要稅種為企業(yè)所得稅、土地增值稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、耕地占用稅等。土地增值稅的基本要素是納稅人、稅率及應(yīng)納稅額，應(yīng)納稅額的計算主要以增值額為依據(jù)，乘以相應(yīng)的稅率，同時扣除法定允許的金額后即為應(yīng)納稅額。

房地產(chǎn)行業(yè)競爭力較強，普遍方便價格過高，上漲過快的問題，我們國家實施了一些策略，并且提到了土地增值稅的重要性。這些表明了，國家將適度寬松的貨幣政策向常態(tài)回歸的態(tài)度，但是如果從宏觀調(diào)控的政策方面來看，這將會對房地產(chǎn)行業(yè)很不利。仔細分析房地產(chǎn)價格上升的原因，其一便是房地產(chǎn)行業(yè)的稅負很重，還有一個原因便是有人喜歡炒房，而對于這些人，他們持有房子并不是為了住宅，而是為了盈利，政府應(yīng)該對這些人加以管理，這會讓房地產(chǎn)的價格飛速上升。政府應(yīng)該對這些方面進行調(diào)控，嚴格控制房價高的根源。我們可以靈活的利用銷售策略，提升銷售量加快資金的回收。

二、土地增值稅稅收籌劃的方式

1.利用征稅的范圍進行稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)繳納的增值額由相關(guān)法律規(guī)定計算，是由轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及建筑物、附著物等的個人及單位上繳，按照實際的收入金額扣除抵減金額而得。房地產(chǎn)若想達到節(jié)稅的目的，首先要改變企業(yè)房產(chǎn)的銷售方式，以經(jīng)營租賃為基礎(chǔ)的租出行為，只繳納較低數(shù)額的房產(chǎn)稅，按照實際收取的租金計算。通過這種方式，企業(yè)可以降低所需繳納的稅額，保證企業(yè)的切實利益。另外，企業(yè)還可以與其他企業(yè)共同籌劃建房，通過多個企業(yè)合作的方式共同出資，建成后按比例分成；還可以利用代建房來進行減稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以與其他企業(yè)訂立合同，以委托人的名義請其他企業(yè)進行房屋建設(shè)，待房屋建設(shè)完成后，進行相應(yīng)的結(jié)算費用。

2.利用增加扣除的項目來進行納稅

在稅法中有明確的法律條文，針對土地增值稅的稅收管理提出一定的標準，在法律允許的范圍內(nèi)，企業(yè)在計算應(yīng)納稅的時，可以扣除相應(yīng)的項目金額，主要包括納稅人取得土地使用權(quán)時所支付的費用、在對房屋進行構(gòu)建時支出的成本和相關(guān)費用以及其他法律允許扣除的稅金等。房地產(chǎn)企業(yè)在對期間費用進行管理時，應(yīng)采用合理的措施，對利息費用等財務(wù)費用、業(yè)務(wù)招待費、廣告費等銷售費用以及其他的管理費用等進行規(guī)劃，避免加重企業(yè)的稅負。第一，企業(yè)應(yīng)科學(xué)合理的設(shè)定折舊方法，對不同的廠房、設(shè)備等資產(chǎn)，結(jié)合實際情況選擇折舊方法，按照相應(yīng)的年限進行折舊，在優(yōu)惠政策的標準下，盡量保證企業(yè)的利益，減少資產(chǎn)減值及市場價格波動對企業(yè)產(chǎn)生的影響，同時，按照合理的依據(jù)繳納稅額。第二，對稅前扣除項目應(yīng)嚴格進行管理，在計算稅費時，對于能夠按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)項目計算并提供金融機構(gòu)證明的財務(wù)費用，在商業(yè)銀行同類同期貸款利率以下，可以據(jù)實扣除。對企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務(wù)招待費等，在規(guī)定范圍內(nèi)可以扣除，企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費以及基礎(chǔ)設(shè)施費等，均可以劃分為可扣除項目，因此，企業(yè)應(yīng)對相關(guān)費用進行合理的計算，并提供相應(yīng)的證明。在經(jīng)營過程中，應(yīng)盡量控制費用在允許扣除的范圍內(nèi)，以減少企業(yè)的稅負壓力。通過企業(yè)經(jīng)營決策的改變，打破借款費用的限制，成功的節(jié)稅納稅。除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)可按規(guī)定計算的金額之和，加計扣除20%，這會使企業(yè)大大的增加扣除項目，減輕稅負，增加企業(yè)的利潤。

3.適用稅率的降低

通常土地增值稅是按照四級超額率累進稅率實施征收的，按照建立方式分別核算納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅，增值額超過扣除項目金額20%的應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。對于那些既建立普通標準住房又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人來說，應(yīng)該分別核算增值額。

三、納稅籌劃的意義

我??所說的稅收的籌劃也叫合理避稅，它是指納稅人在符合國家的法律及稅收法規(guī)的前提下，為了取得節(jié)稅的收益，事前選擇稅收利益最大化的方案來組織其業(yè)務(wù)生產(chǎn)、經(jīng)營、投資、理財組織、交易等活動的一種策劃行為。針對最近的一些房價價過高，投資過熱等問題，國家對此出臺了一系列的政策，既規(guī)避了納稅人的風(fēng)險，又降低了企業(yè)的納稅成本，同時也增加了企業(yè)的利潤。因此，房地產(chǎn)企業(yè)通過合理合法的方式進行合理的土地增值稅納稅籌劃是非常有必要的，這將有利于提高企業(yè)的凈收益，充分利用企業(yè)的資源，提高企業(yè)資源的利用率，同時也有利于企業(yè)塑造良好的社會形象，促進社會的發(fā)展，推動國家的進步。

第4篇：地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃范文

一、建立房屋售價籌劃方程式

我國土地增值稅暫行條例實施細則規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算，房屋售價籌劃也應(yīng)以核算項目為單位來進行。增值額=銷售收入總額-扣除項目金額，土地增值率=增值額÷扣除項目金額×100%，速算扣除數(shù)額=扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。

第一，當銷售額未超過除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額的1.2848倍時，企業(yè)既享受免稅優(yōu)惠又獲得較高價位。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅，增值額超過扣除項目金額的20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。假定開發(fā)產(chǎn)品售價為X，營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設(shè)稅稅率為7%，教育費附加為3%，除營業(yè)稅金及附加外的扣除項目金額為K，則全部扣除項目金額為=K+5%X（1+7%+3%）=K+5.5%X，[X-（K+5.5%X）]/（K+5.5%X）

第二，增值率在20%～50%之間，稅率30%，開發(fā)產(chǎn)品售價越接近1.6349K，現(xiàn)金流入就越多。假定房屋定價提高到X+X1（即1.2848K+X1），相應(yīng)的銷售稅金及附加提高了5.5%X1，則允許扣除項目金額=K+5.5%X+5.5%X1，應(yīng)納土地增值稅=[（X+X1）-（K+5.5%X+5.5%X1）]30%=30%X+30%X1-30%K-30%5.5%X-5.5%X1=6.42408%K+28.35%X1，其中X是增值率為20%的定價，此時增值率略高于20%，適用稅率30%，若納稅人欲通過提高定價達到增加收益，就必須使X1>（6.42408%K+28.35%X1）+5.5%X1，解得X1>0.0971K此時開發(fā)產(chǎn)品售價下限為1.2848K+0.0971K=1.3819K，售價上限為[X-（K+5.5%X）]÷（K+5.5%X）=50%，X=（1+50%）（K+5.5%X），解得X=1.6389K。

第三，增值率在50%～100%之間，稅率在40%，開發(fā)產(chǎn)品售價越接近2.2472K，現(xiàn)金流入越多。假定房屋定價提高到X+X2時，其中X是增值率為50%的售價，此時增值率高于50%，但低于100%，適用稅率40%， ［X-（K+5.5%X）］÷（K+5.5%X）=100%，X=（1+100%）（K+5.5%

X），此時提高售價上限解為X=2.2472K，則增值率在50%～100%之間，稅率為40%，開發(fā)產(chǎn)品售價下限為1.6389K，售價上限為2.2472K。

第四，增值率在100%～200%之間，稅率在50%，開發(fā)產(chǎn)品售價越接近3.5928K，現(xiàn)金流入越多。假定房屋售價提高到X+X3時，其中X是增值率為100%的售價，此時增值率高于100%，但低于200%，適用稅率50%， ［X-（K+5.5%X）］÷（K+5.5%X）=200%，X=（1+200%）（K+5.5%X），解得X=3.5928K，則增值率在100%～200%之間，稅率為50%，開發(fā)產(chǎn)品售價下限為2.2472K，售價上限為3.5928K。

第五，增值率只要略高于200%，稅率為60%，開發(fā)產(chǎn)品售價下限在3.5928K。

二、建立開發(fā)產(chǎn)品定價籌劃模型

創(chuàng)建“房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品售價籌劃模型”工作表，把工作表中sheet1命名為“房地產(chǎn)企業(yè)售價籌劃模型” 把房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品售價籌劃文本錄入相應(yīng)的單元格內(nèi)。然后，定義單元公式，建立開發(fā)產(chǎn)品售價籌劃數(shù)學(xué)關(guān)系式。 具體如下：

第一，增值額與扣除項目金額比率不超過20%普通住宅定價上限售價籌劃方程式。C5=500（假設(shè)除營業(yè)稅及附加外的扣除項目已達到合法合理最大化列支），D5=C5，E5=D5，F(xiàn)5=E5，G5=F5，C6=G6，輸入5.5%， C7=20%， D7=50%， E7=50%， F7=100%， G7=200%，C8=

（C4-C5-C4×C6）/（C5+C4×C6），C9=IF（C8

40%， IF（C8

5%， IF（C9=50%， 15%， IF（C9=60%，35%）））） ，C11 =C4-C5-C4×

C6，C12=（C4-C5-C4×C6）×C9-（C5+C4×C10）×C10，C13=IF（（C4

-C5-C4×C6）/（C5+C4×C6）

C6）/（C5+C4×C6）

C12）），15=（C7+1）/（1-C6-C6×C7），C16 =C5×C15，C17 =C16-C5

-C16× C6，C18=C16-C17，C19 =C17/C18， C20 =C17×C9-（C5+C16

×C6）×C10，C21=IF（C19

-（C20-C21），C25=C23-C24， C4=C16-0.0001。

第二，增值額與扣除項目金額比率不超過20%～50%定價下限售價籌劃方程式。利用自動填充功能，選中C8～C14單元格，按住C14單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至G14，系統(tǒng)根據(jù)這7個單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)。D15=C15+（C15×D9-C15×D9×D6-D9）/（1-D9-D6+D9×D6），選中C16～C25單元格，按住C25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至D25，系統(tǒng)根據(jù)這10個單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)。

第三，增值額與扣除項目金額比率超過50%～100%下限、100%～200%下限、200%下限售價方程式。E15 =（E7+1）/（1-E6-E6×E7），選中D16～D25單元格，按住D25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至E25，系統(tǒng)根據(jù)這個單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)，又選中E15～E25單元格，按住E25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至G25，系統(tǒng)根據(jù)這11單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)。

第四，D4=E16-0.0001，選中D4單元格，按住D4單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至F4，系統(tǒng)根據(jù)這個單元格默認的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)，此時，增值額與扣除項目金額比率超過50%～100%售價下限、100%～200%售價下限自動生成， G4只要錄入數(shù)據(jù)超過1747、4072萬元，，假設(shè)為5000萬元。

上述模型已經(jīng)形成，任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用該模型時，不需要設(shè)計公式、不需要編程，只要在模型的單元格C5輸入自身開發(fā)產(chǎn)品中除營業(yè)稅金及附加外的扣除項目金額后，模型中不同檔次的接近最佳定價的銷售收入就自動顯示出來。如圖1所示。

參考文獻：

第5篇：地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃范文

一、稅收籌劃的定義與特點

稅收籌劃的概念在上世紀九十年代才由西方國家流傳入我們國家，英文為tax-planning，翻譯為稅收籌劃，也叫納稅籌劃、稅務(wù)籌劃等。稅收籌劃是一門新興的經(jīng)濟類學(xué)科，世界各個國家的定義也都不盡相同，主要有如下定義：（1）荷蘭的《國際稅收辭典》（國際財政文獻局（IBFD）編）一書認為：稅收籌劃是指企業(yè)通過對經(jīng)營活動和個人事務(wù)活動的安排，實現(xiàn)繳納最低的稅收。（2）美國南加州大學(xué)的梅格博士在其著作《會計學(xué)》一書中將稅收籌劃定義為：在納稅發(fā)生之前，有系統(tǒng)地對企業(yè)經(jīng)營和投資行為做出事先安排，以達到盡量少繳稅。（3）我國學(xué)者蓋地認為：稅收籌劃是指企業(yè)（自然人、法人）依據(jù)所涉及到的現(xiàn)行稅法（不限一國一地），在遵守稅法、尊重稅法的前提下，運用企業(yè)的權(quán)利，根據(jù)稅法中的“允許”和“不允許”、“應(yīng)該”與“不應(yīng)該”以及“非不允許”與“非不應(yīng)該”的項目、內(nèi)容，對經(jīng)營、投資、籌資等活動進行旨在減輕稅負的謀劃和對策。（4）國家稅務(wù)總局注冊稅務(wù)師管理中心在其編寫的《稅務(wù)實務(wù)》中，把稅收籌劃明確定義為：稅收籌劃又稱為納稅籌劃，是指在遵循稅收法律、法規(guī)的情況下，企業(yè)為實現(xiàn)企業(yè)價值最大化或股東權(quán)益最大化，在法律許可的范圍內(nèi)，自行或委托人，通過對經(jīng)營、投資、理財?shù)仁马椀陌才藕筒邉潱猿浞掷枚惙ㄋ峁┑陌p免稅在內(nèi)的一切優(yōu)惠，對多種納稅方案進行優(yōu)化選擇的一種財務(wù)管理活動。通過上述表述可以看出，稅收籌劃有如下特點：一是必須符合國家法律及稅收政策法規(guī)，這是基本原則；二是稅收籌劃必須事前開展；三是目標是使納稅人的稅收利益最大化，所謂“稅收利益最大化”，包括稅負最輕、稅后利潤最大化、企業(yè)價值最大化等內(nèi)涵，而不僅僅是指的稅負最輕。另外，通過對稅收籌劃的定義我們知道，稅收籌劃主要包含兩個方面的內(nèi)容，一是節(jié)稅籌劃方案設(shè)計，二是稅收籌劃風(fēng)險防范與控制。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)特點

第6篇：地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：稅收籌劃；成本控制；房地產(chǎn)業(yè)

在金融風(fēng)暴席卷全球的背景下，我國經(jīng)濟也不可避免地受到影響，特別是地產(chǎn)置業(yè)，房地產(chǎn)市場萎縮，投資增速回落，預(yù)售情況不佳，再加上前期宏觀調(diào)控的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)幾乎枯竭的狀態(tài)。

在不違反稅法的前提下進行精心的稅收籌劃，規(guī)避潛在納稅風(fēng)險，節(jié)約合理納稅成本，是企業(yè)的合法權(quán)利。據(jù)專家測算，企業(yè)有15％~20％的節(jié)稅空間。房地產(chǎn)開發(fā)項目是典型的資金密集型行業(yè)，進行必要的稅收籌劃，對企業(yè)有效降低運營成本，增加收入利潤，具有相當重要的意義。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的必要性

企業(yè)繳納的稅款是企業(yè)的運營成本之一，有效地進行稅收籌劃、合理合法地減少企業(yè)繳納的稅款額，是一條有效降低企業(yè)運營成本的途徑。下面以一個案例進行說明：

某公司2005年3月在湖南注冊成立，注冊資金2000萬元人民幣。該公司的主營業(yè)務(wù)是汽車租賃，年營業(yè)額達1000萬元人民幣。按照5％的營業(yè)稅率，該公司每年至少交50萬元的營業(yè)稅；按照10％的租賃行業(yè)利率，該公司每年應(yīng)繳納33萬元的所得稅；加上每年約5萬元的附加稅，該公司每年應(yīng)繳納的總稅額在88萬元左右（見圖1）。其稅收籌劃解決方案：

（1）通過安置下崗失業(yè)人員獲得稅收優(yōu)惠。財稅2002年208號文件規(guī)定，如果服務(wù)性企業(yè)安置下崗失業(yè)人員達到其員工總數(shù)30％，可以免3年營業(yè)稅、3年企業(yè)所得稅和城建、教育等其他附加稅種。該公司主營業(yè)務(wù)是汽車租賃，屬于服務(wù)性行業(yè)，對招收員工的學(xué)歷知識水平的要求不會太高，完全有能力招收一部分失業(yè)下崗人員作為員工。因此，如果該公司能夠安置超過30％的下崗失業(yè)人員，就可以免繳3年的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅以及附加稅。

（2）通過安置退伍軍人獲得稅收優(yōu)惠。財稅2004年93號文件規(guī)定，如果服務(wù)性企業(yè)安置軍隊退役士官達到其員工總數(shù)的30％，企業(yè)可以免繳3年營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和其他附加稅。因此，如果該企業(yè)租賃公司能夠依此招收部分軍隊退役士官作為其員工，就可以在3年內(nèi)免繳營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和附加稅。

以上是稅收籌劃方式的一個小的運用，可帶來可觀的經(jīng)濟效益。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟日趨成熟，由于納稅風(fēng)險、稅收制度的多變以及稅收籌劃知識的廣泛傳播等因素的存在，稅收籌劃將越來越被智慧的企業(yè)家們所接受。稅收籌劃正走上經(jīng)濟前臺，成為企業(yè)控制成本的利器。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的可行性

2．1從稅收政策看稅收籌劃的可行性

國家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，雖然不斷完善，但由于行業(yè)發(fā)展快，會出現(xiàn)一些新的情況和問題，因此稅法可能存在覆蓋面上的空白點、銜接上的間隙處和掌握尺度上的模糊界限等。加之會計處理方法與稅法之間存在著差異，因而企業(yè)如何納稅，往往存在多個可選擇的方案。企業(yè)可以通過對自身行為的調(diào)整，避開稅收所要限制的方面，達到國家規(guī)定的政策條件。

2．2從納稅觀念看稅收籌劃的可行性

計劃經(jīng)濟年代，人們把稅收看作企業(yè)對國家應(yīng)有的貢獻，側(cè)重從作為征稅主體的國家角度研究稅收，卻忽視了作為納稅主體的企業(yè)在依法納稅過程中的合法權(quán)利。隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，理論界開始重視從納稅主體的角度研究稅收，企業(yè)財務(wù)管理者開始認識到稅收在現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理中有不可估量的作用，研究企業(yè)納稅籌劃的思想障礙已經(jīng)基本消除。

2．3從合法地位看稅收籌劃的可行性

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和國家稅法體系的完善，國家對企業(yè)的稅收籌劃行為也持肯定和支持的態(tài)度。2001年，國家稅務(wù)總局正式公開承認了稅收籌劃的合法地位，并且在其主管的專業(yè)報紙《中國稅務(wù)報》上開辟《籌劃?？?，專門討論稅收籌劃的理論和實踐知識。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的具體做法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種比較多，但并不是所有的稅種都適合進行稅收籌劃。當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以進行稅收籌劃的主要有：營業(yè)稅、上地增值稅、企業(yè)所得稅。由于不同稅種的性質(zhì)不同，稅收籌劃的途徑、方法及收益也不同。

3．1營業(yè)稅籌劃

營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的行為為課稅對象所征收的一種稅。

3．1．1合作建房籌劃法

所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權(quán)，兩方共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營企業(yè)”兩種方式。兩種方式納稅義務(wù)不同，納稅人可以利用這些規(guī)定中的差異進行稅收籌劃。以“以物易物”方式為例：甲乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地，乙提供資金。兩企業(yè)約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經(jīng)評估該建筑物價值4000萬元，甲乙各分得2000萬元的房屋。此時，甲企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)項目計算營業(yè)稅，其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)額為2000萬元，甲應(yīng)繳納的營業(yè)稅＝2000×5％＝100（萬元），而乙企業(yè)則無須繳納營業(yè)稅。

3．1．2承包合同籌劃法

工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。承包公司與建設(shè)單位簽訂合同時，建房屬于建筑業(yè)，適用3％的稅率；不簽訂合同時，只是負責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，屬于服務(wù)業(yè)，應(yīng)繳納5％的營業(yè)稅。根據(jù)上述規(guī)定，納稅人在承包工程時，一定要與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程合同。這樣，其承包收入只需按建筑業(yè)適用3％的稅率。否則，其承包收入就需按服務(wù)業(yè)適用5％的稅率，營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加的稅負也會相應(yīng)加重。

3．1．3減少應(yīng)稅項目流轉(zhuǎn)次數(shù)籌劃法

我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇，而營業(yè)稅是按次重復(fù)征收的，轉(zhuǎn)讓次數(shù)增加便會導(dǎo)致重復(fù)納稅。如：甲企業(yè)曾為建筑房屋向乙企業(yè)借入2億元人民幣，約定到期后以開發(fā)的部分房屋充抵借款。最終，甲企業(yè)用300套住宅抵頂借款，依據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)納營業(yè)稅1000萬元，城市維護稅70萬元及教育費附加30萬元，以上二項稅合計1100萬元。而乙企業(yè)接受這300套住宅后為收回欠款，轉(zhuǎn)手銷售，再次支付相關(guān)稅1100萬元，乙企業(yè)實際只收回欠款1．89億元。300套住房被銷售了兩次，所以交納了兩次營業(yè)稅。若乙企業(yè)幫助甲企業(yè)銷售這300套住房，并約定住房銷售后，銷售款優(yōu)先償還原先欠款。這樣使300套住房僅被銷售一次，只需交納一次營業(yè)稅，乙房地產(chǎn)企業(yè)實際可以收回的借款就是2億元了。

3．2土地增值稅籌劃

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額征收的稅種。

3．2．1成本核算對象的籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設(shè)立一家獨立的裝飾公司，專門為購房戶裝修。具體可與購房戶簽訂兩份合同，一份是開發(fā)企業(yè)與購房戶簽訂的房地產(chǎn)銷售合同，另一份是裝飾裝演公司與購房戶簽訂的裝修合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就銷售合同上注明的房款的增值額繳納土地增值稅，而裝修合同上注明的金額屬于勞務(wù)收入，繳納營業(yè)稅，不繳土地增值稅。通過分散經(jīng)營收入，從而減少稅基，降低稅率，節(jié)省稅款。

3．2．2利息扣除方式的籌劃

《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)計算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，利息支出不能單獨計算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)成本中一并計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負債籌資歷，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資歷，預(yù)計利息費用較少，則可不計算應(yīng)分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。

3．2．3合理確定增值額進行籌劃

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免繳土地增值稅；如果增值額超過扣除項目金額的20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。同時對納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。土地增值稅適用30％~60％的超率累進稅率，價格越高，相同條件下增值額越大，適用稅率越高，有些情況下價高未必利大。因此，在確定房地產(chǎn)銷售價格時，要全盤考慮，既要考慮價格的競爭力又要考慮企業(yè)的最終收益。

3．3企業(yè)所得稅籌劃

與營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅籌劃相比，企業(yè)所得稅籌劃的效益更大也更直接。因為流轉(zhuǎn)稅籌劃的效益并不是最終的節(jié)稅效益，只有扣除對企業(yè)所得稅的影響后才是真實的效益。

3．3．1選擇投資地區(qū)籌劃

選擇投資地區(qū)進行稅收籌劃，是伴隨著國家對部分地區(qū)的稅收優(yōu)惠政策出臺而產(chǎn)生的，符合國家宏觀經(jīng)濟政策，因此得到官方承認與支持。納稅人經(jīng)過核算其成本和收益，可在經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟開放區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、西部地區(qū)等稅收優(yōu)惠政策較多的地區(qū)注冊。如果企業(yè)已經(jīng)在無優(yōu)惠政策的地區(qū)成立，則可通過一定的策劃，與某些能享受優(yōu)惠待遇的企業(yè)或產(chǎn)業(yè)掛靠，使自己也能符合優(yōu)惠條件。

3．3．2選擇從屬機構(gòu)籌劃

企業(yè)的從屬機構(gòu)主要包括子公司、分公司和辦事處。這三種形式的從屬機構(gòu)在設(shè)立手續(xù)、核算、納稅形式以及稅收優(yōu)惠等方面是不同的。子公司雖是獨立法人，設(shè)立手續(xù)復(fù)雜，獨立核算和繳納所得稅等，但可以享受當?shù)氐亩愂諆?yōu)惠政策；而分公司和辦事處則設(shè)立手續(xù)簡單，不獨立核算，也不獨立繳納所得稅，由總公司匯總繳稅，稅負較輕，但不享受稅收優(yōu)惠政策。因此，在進行稅收籌劃時，應(yīng)該根據(jù)具體情況分析，選擇促使企業(yè)獲得最大利益、稅負較輕的方案實施。

第7篇：地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 所得稅 土地增值稅

一、前言

為了促進國家經(jīng)濟的穩(wěn)定及健康發(fā)展，近幾年來，我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度也逐漸加大，這在一定程度上對房地產(chǎn)企業(yè)的成本及經(jīng)濟效益產(chǎn)生了較明顯的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視利用稅收籌劃來使企業(yè)的競爭力及經(jīng)濟效益得到一定提高，本文主要就房產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃等相關(guān)方面作以下分析。

二、什么是稅收籌劃

（一）稅收籌劃的概念

稅收籌劃指的是指納稅人在稅法規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過對投資、經(jīng)營、理財活動等進行籌劃和安排，充分利用稅法所提供的一切優(yōu)惠，對多種納稅方案進行優(yōu)化選擇的一種財務(wù)管理活動。稅收籌劃的具體表現(xiàn)就是在合法前提下“繳稅最少，繳稅最晚。”。

（二）稅收籌劃的特點

1、合法性。進行稅收籌劃的過程中，納稅人必須嚴格遵循稅法的相關(guān)標準，然后再結(jié)合稅法及本企業(yè)的具體情況，從多種涉稅行為中，選出對本企業(yè)最有利的方案。此過程中，需對經(jīng)營條件、投資環(huán)境以及其他法規(guī)進行綜合考慮，因此，合法是稅收籌劃的主要特征。

2、全局性。進行稅收籌劃時，企業(yè)需對企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營決策問題、財務(wù)活動及納稅問題進行多方面考慮，然后制定出對企業(yè)發(fā)展最有利的稅收籌劃方案。

3、目的性。稅收籌劃的主要目的就是在最大程度上獲取稅收利益。稅收利益的含義是： 一、獲得利益的時間價值應(yīng)盡可能對納稅時間進行延遲，從而使稅收負擔(dān)得到一定減少；二、使納稅的絕對額得以減少，即盡可能通過減免稅的形式來使應(yīng)納稅數(shù)額降低到一定程度。在稅收籌劃過程中，均以實現(xiàn)稅收籌劃的目標作為一切稅務(wù)籌劃工作的出發(fā)點及歸宿。

4、超前性。稅收籌劃是在應(yīng)稅行為發(fā)生前而做的計劃及安排，其在事先通過多種方式對納稅方案調(diào)整，從而使稅負得到一定減少。

5、時效性。任何事物都會在不斷發(fā)生變化，而稅法也一樣，稅收政策主要是根據(jù)國家的發(fā)展需要而制定的，當國家的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化時，國家就會對稅收法律進行相應(yīng)調(diào)整，因此，企業(yè)在進行稅收籌劃的過程中，應(yīng)和當時具體的稅收法律法規(guī)進行有效結(jié)合，這樣所作出的籌劃才會具有一定的現(xiàn)實意義。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的必要性或重要性

（一）稅收籌劃主要是建立在納稅人對國家稅法比較清楚的理解及掌握的基礎(chǔ)上的，稅收籌劃的過程比較復(fù)雜，且也有一定難度，通過稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)可以逐步加強自身的財務(wù)核算與管理，從而使財務(wù)管理水平及納稅意識都得到相應(yīng)的提高。

（二）無償性是稅收的重要特點，而依法納稅又是每個企業(yè)的義務(wù)，納稅支出會對企業(yè)的經(jīng)濟效益帶來一定損失，在收入、成本、費用等都處在相對穩(wěn)定的狀態(tài)時，企業(yè)的稅后利潤和納稅金額就是一種相互消長的關(guān)系，通過稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利益會在一定程度上實現(xiàn)最大化。

四、房地產(chǎn)企業(yè)如何進行稅收籌劃

（一）房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的關(guān)鍵點

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種很多，其中以營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅最為重要。營業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅，房地產(chǎn)企業(yè)只要預(yù)收了售房款，不論如何進行賬務(wù)處理均需繳納營業(yè)稅，因此，在營業(yè)稅上進行籌劃的可行性不大。而企業(yè)所得稅、土地增值稅則不同，不但稅率高、稅負重，而且可籌劃的空間較大，下面就企業(yè)所得稅、土地增值稅的稅收籌劃分別進行分析探討。

（二）關(guān)于企業(yè)所得稅的稅收籌劃

1、降低賬面收入與延遲納稅時間。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)委托銷售公司對其產(chǎn)品開展銷售，并且與其交涉推遲開具銷售清單，使其納稅時間

盡可能被遞延，增加納稅資金的使用周期及時間價值。同時也能夠推遲銷售公司需要繳納的營業(yè)稅。

2、借款利息支出。房地產(chǎn)企業(yè)使用的資金非常大，每種籌資方式形成的稅負也不一樣。負債情況和企業(yè)財務(wù)風(fēng)險呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系，因此企業(yè)必須選擇合理的籌資方法，確保風(fēng)險和收益盡可能維持在平衡狀態(tài)。企業(yè)的資本主要由債權(quán)資本和股權(quán)資本組成，如果接受股權(quán)投資，那么則必須在稅后和投資人共同分配利潤，這樣就不能對應(yīng)納稅所得額進行抵扣；如果接受債權(quán)投資，那么可將利息費用資本化或費用化，對于資本化部分的利息支出可記入開發(fā)產(chǎn)品成本，對于費用化部分的利息支出則可在稅前進行有效扣除，從而減少應(yīng)納稅所得額。

3、關(guān)于土地增值稅的稅收籌劃

土地增值稅對于房地產(chǎn)企業(yè)來說負擔(dān)很大，我國當前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收主要使用“先預(yù)繳后匯算清繳”的方式。因此，企業(yè)對其實行科學(xué)的籌劃可以在一定程度上減少企業(yè)稅負。

（1）利息費用籌劃。若企業(yè)使用負債方法來籌資，符合要求的利息費用可以按照金融機構(gòu)同期銀行貸款利率計算扣除，同時將利息費用計入到房地產(chǎn)開發(fā)成本中，可再按照項目的地價和開發(fā)成本兩項合計20%標準加計扣除。若企業(yè)采取權(quán)益資本籌資方法來籌資，那么就不會產(chǎn)生利息費用，也無法將未產(chǎn)生的利息費用作為加計扣除的基數(shù)。近幾年因為宏觀調(diào)控的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度加大，貸款額度減少。企業(yè)可提前測算，若貸款利息小于土地收購資金和房地產(chǎn)開發(fā)成本兩者相加的5%，那么其扣除方法則應(yīng)選用兩者相加的10%來計算，這樣開發(fā)產(chǎn)品增值額降低，進而減少需要繳納的土地增值稅。

（2）利用稅收優(yōu)惠政策開展籌劃。根據(jù)我國相關(guān)的稅法規(guī)定，如果企業(yè)在建項目屬于“普通標準住宅”，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。企業(yè)可適當加大扣除項目基數(shù)，降低增值額，并制定適當?shù)亩▋r政策，對免稅收益進行測算，選擇納稅最少，收益最大的方案。

（3）采取分散相關(guān)經(jīng)營收入開展籌劃。房款和裝修款是房地產(chǎn)企業(yè)收入的主要來源。由于受到用戶要求帶來的影響，裝修費用日益變大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可選擇成立裝飾公司，且和客戶分別簽訂房地產(chǎn)銷售和裝修服務(wù)兩份合同。該方法不僅可以降低土地增值稅，并且還可以降低營業(yè)稅。

五、房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃必須關(guān)注的問題

（一）加強財務(wù)人員的教育培訓(xùn)

財務(wù)人員素質(zhì)的高低在一定程度上決定了企業(yè)經(jīng)濟活動是否能夠順利運行，因此財務(wù)人員不僅要對財務(wù)知識熟悉掌握，同時對于稅法方面，也必須提高和強化。從高校或者其他企業(yè)精通財稅法規(guī)知識的專業(yè)人員中聘請講師，對財務(wù)人員進行綜合素質(zhì)提高的培訓(xùn)是提高財務(wù)人員財稅專業(yè)知識最有效的方式之一。其次要加強對管理人員的培訓(xùn)，提高管理人員對于稅收繳納的重視，有利于提高員工的教育效果。

（二）企業(yè)要努力實現(xiàn)會計核算與稅法的統(tǒng)一

全面的審視核算制度體系以及稅法體系，對兩者相互對立的方面進行分析研究，從多方面進行考慮，讓稅法和核算制度的統(tǒng)一建立在全面的系統(tǒng)基礎(chǔ)上。在統(tǒng)籌稅法和核算管理時，要遵循成本效率原則，既不能簡化財務(wù)審核的工作，忽視審核信息對企業(yè)發(fā)展的重要作用，也不能盲目的擴大差異，片面的增加核算的靈活性，忽視企業(yè)可能出現(xiàn)的偷稅漏稅現(xiàn)象，給財務(wù)最終的審核帶來壓力，影響企業(yè)的財政收入。

六、結(jié)語

稅收籌劃是企業(yè)在經(jīng)營管理中的一項重要活動，其最終目的是使企業(yè)的稅收成本得到一定降低，本文分析了當前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的相關(guān)問題并提出幾點合理化建議，同時房地產(chǎn)企業(yè)要加強員工教育培訓(xùn)，努力提高財務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)，從各方面實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益最大化，以促進企業(yè)的不斷發(fā)展與進步。

參考文獻：

[1]郜月.新會計準則體系下投資性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計概述[J].河南科技，2010（07）：56―62

第8篇：地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：國有房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；財務(wù)管理；策略

房地產(chǎn)行業(yè)項目開發(fā)建設(shè)時間較長，資金回籠較慢，因此，在項目開發(fā)建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)會面臨較大的資金壓力。而加強稅收籌劃，提高財務(wù)管理的水平，能夠有效地實現(xiàn)資金的合理配置，降低資金持有成本，從而對公司的運營產(chǎn)生積極影響。國有房地產(chǎn)企業(yè)也認識到了財務(wù)管理和稅收籌劃的重要性，但是從目前的情況來看，很多國有房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理在稅收籌劃方面所發(fā)揮的作用還認識不足，還存在一系列的問題。因此，開展國有房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃對財務(wù)管理影響的研究就顯得尤為重要。

一、相關(guān)概念介紹

（一）稅收籌劃

很多學(xué)者對稅收籌劃的概念進行了研究，但是由于研究視角不同，目前還沒有形成統(tǒng)一的認識。有學(xué)者認為所謂的稅收籌劃指的是在稅收制度的框架下，在不違反稅收法律法規(guī)的前提下[1]，通過對企業(yè)的內(nèi)部資源的合理配置和調(diào)整，提前做出的和稅收活動相關(guān)的籌劃活動，以達到節(jié)省稅收，延遲納稅的目的。有學(xué)者認為稅收籌劃的主體是企業(yè)的管理者，籌劃的客體是企業(yè)的稅收負擔(dān)[2]，而稅收籌劃的工具則是現(xiàn)有的稅收法律法規(guī)和會計核算處理制度，稅收籌劃的目的是降低企業(yè)稅負。而稅收籌劃和偷稅漏稅有本質(zhì)上的區(qū)別，其是在法律的框架范圍內(nèi)進行的。稅收籌劃在促進企業(yè)經(jīng)營發(fā)展方面有兩個方面的作用：一方面，稅收籌劃能夠提高企業(yè)的利潤。當前房地產(chǎn)行業(yè)的競爭激烈，企業(yè)要想占據(jù)競爭的先機，就必須提高盈利能力，降低成本[3]。而稅收籌劃能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在不違反稅收法律的前提下，靈活使用各種自主策劃手段，最終降低企業(yè)稅負。另一方面，可以提高企業(yè)的競爭能力。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的外部環(huán)境日益復(fù)雜，存在一系列的風(fēng)險因素。如果房地產(chǎn)企業(yè)可以提升稅收籌劃的有效性[4]，那么就能夠充實自身的現(xiàn)金流，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)的正常運營。

（二）財務(wù)管理

財務(wù)管理，顧名思義是針對市場主體的財務(wù)活動進行管理的過程。財務(wù)管理是和市場經(jīng)濟的發(fā)展相伴而生的，其目的是對市場主體的經(jīng)營業(yè)務(wù)相關(guān)的財務(wù)活動進行管理，從而提升市場主體內(nèi)部資源配置的效率[5]。財務(wù)管理通常體現(xiàn)為財務(wù)預(yù)算、財務(wù)決策、財務(wù)協(xié)調(diào)和財務(wù)控制。而財務(wù)管理活動的內(nèi)容主要包括三個方面：首先，籌資活動的管理?；I資活動指的是市場主體為了擴大生產(chǎn)規(guī)模，通過多種方式從不同渠道獲取資金的行為。其次，資金運營活動管理。很多企業(yè)在運營的過程中會出現(xiàn)資金的收入和支付，比如支付應(yīng)付賬款、收回應(yīng)收賬款等，而這種因企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的和資金有關(guān)的財務(wù)活動，被稱為資金的運營活動。而資金運營管理就是針對資金運營過程的管理。最后，投資活動管理。企業(yè)為了達到預(yù)期的收益率，會對各種項目進行分析，從而開展項目投資活動，比如常見的企業(yè)購置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)，購入其他企業(yè)的股權(quán)等。

二、稅收籌劃對財務(wù)管理的影響

（一）規(guī)范企業(yè)的財務(wù)分析手段

財務(wù)分析指的是財務(wù)人員對企業(yè)的業(yè)務(wù)進行梳理后，結(jié)合企業(yè)財務(wù)管理的目標，通過不同的計算方式對數(shù)據(jù)進行分析，為之后的財務(wù)決策提供依據(jù)的過程。在企業(yè)的籌資活動階段，企業(yè)稅負影響較大的是土地增值稅和企業(yè)所得稅。土地增值稅的影響主要體現(xiàn)在稅前利息的扣除上，因為根據(jù)稅法的規(guī)定不同的籌資方式所產(chǎn)生的利息可以在限額內(nèi)扣除。在企業(yè)所得稅方面，企業(yè)債務(wù)融資所需要支付的利息可以用費用的方式在稅前扣除。而房地產(chǎn)企業(yè)要想做好關(guān)于土地增值稅和企業(yè)所得稅利息扣除方面的稅收籌劃，就必須規(guī)范財務(wù)分析手段。在傳統(tǒng)的模式中，房地產(chǎn)企業(yè)總是主觀分析財務(wù)數(shù)據(jù)，這種方式得出的結(jié)論客觀性較差。而企業(yè)完全可以采取定量財務(wù)分析的手段，通過建立數(shù)據(jù)模型得出企業(yè)最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，然后尋找最優(yōu)的籌資方式，也可以對不同籌資方式所產(chǎn)生的利息支出進行量化分析，從而確定籌劃方案。

（二）提高企業(yè)財務(wù)控制意識

財務(wù)控制指的是對企業(yè)不同業(yè)務(wù)的運營過程進行分析和控制的過程，其目的是提升企業(yè)的運營效率。同時，財務(wù)控制意識也可以對財務(wù)活動進行控制，可以反作用于企業(yè)稅收方案的制定。舉例來說，在資本運營活動的銷售環(huán)節(jié)，可扣除項目的加計扣除能夠?qū)ν恋卦鲋刀惖亩愵~產(chǎn)生較大的影響。如果企業(yè)財務(wù)管理部門缺乏財務(wù)控制的意識，沒有將項目的加計扣除費用進行區(qū)分，那么就會導(dǎo)致加計部分無法扣除，繼而提高土地增值稅的稅負。如果企業(yè)的財務(wù)人員具備較強的財務(wù)控制意識，那么就可以細化銷售環(huán)節(jié)可抵扣項目的管理方式，從而提高加計扣除的額度，進一步降低土地增值稅的稅負。與此同時，企業(yè)可以對房產(chǎn)稅進行籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的出租環(huán)節(jié)會涉及大量的房產(chǎn)稅，財務(wù)管理人員需要對房產(chǎn)稅中涉及的非房地產(chǎn)納稅范圍的費用進行區(qū)分，這樣才能夠合理降低房產(chǎn)稅稅負。

（三）提升財務(wù)預(yù)測能力

財務(wù)預(yù)測指的是財務(wù)管理人員能夠以過去的財務(wù)信息和業(yè)務(wù)信息為基礎(chǔ)，利用科學(xué)的財務(wù)分析手段，對信息進行處理，進而對未來的財務(wù)和運營活動做出科學(xué)的推斷的活動。財務(wù)預(yù)測能幫助企業(yè)制定預(yù)案。企業(yè)的稅收籌劃活動是為了降低企業(yè)稅負，優(yōu)化資金配置，充裕企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)金流。而房地產(chǎn)企業(yè)在開展投資活動時會受到各種因素的影響，如果不能夠?qū)ν顿Y活動進行預(yù)測，那么就很可能會降低企業(yè)稅收籌劃的有效性。舉例來說，很多房地產(chǎn)企業(yè)會在不同的區(qū)域建設(shè)分支機構(gòu)，使之對投資活動進行籌劃。在分支機構(gòu)成立之前，財務(wù)人員需要對分支機構(gòu)面對的法律風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險進行分析，并經(jīng)過評估以后，決定是否成立新的分支機構(gòu)。

三、國有企業(yè)房地產(chǎn)稅收籌劃方式

（一）籌資活動的稅收籌劃方式

國有房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中很難不產(chǎn)生籌資活動，而不同的籌資活動所帶來的資本成本具有很大的差異。因此，國有企業(yè)籌資活動的首要問題是選擇合適的籌資方式。目前常見的籌資方式有吸收直接投資、留存收益投資、銀行借款、發(fā)行債券、融資租賃和發(fā)行股票等方式。基于國有房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，其在金融市場上具備較強的實力和較好的口碑，因此，其常見的融資方式為銀行借款、發(fā)行債券和信托融資。房地產(chǎn)企業(yè)較多地選擇債務(wù)融資的方式，因此，債務(wù)融資所產(chǎn)生利息費用可以在計算企業(yè)所得稅時，在稅前扣除，而且，債務(wù)利息費用同樣是土地增值稅的重要扣除項目。而權(quán)益融資方式所產(chǎn)生的股息起不到“稅盾”的效應(yīng)。但是，國有房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該認識到房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期長，資金回收慢，因此，較高比例的債務(wù)融資很可能引發(fā)債務(wù)違約風(fēng)險，導(dǎo)致資金鏈斷裂。所以，企業(yè)應(yīng)該綜合考慮，選擇多元化的籌資方式。

（二）資金運營活動的稅收籌劃方式

國有房地產(chǎn)企業(yè)在資金運營階段涉及的稅種較多，而且金額較大，比如常見的房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)和出租環(huán)節(jié)。一方面，在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)會涉及契稅、城市建設(shè)維護稅、土地增值稅和房產(chǎn)稅。其中土地增值稅和房產(chǎn)稅的占比較大，是稅收籌劃的重點關(guān)注領(lǐng)域。在房地產(chǎn)商品的銷售環(huán)節(jié)，由于其開發(fā)的商品具有多樣化的特點，比如，可能是普通住宅或者別墅，所以，國有房地產(chǎn)企業(yè)在計算土地增值稅時，應(yīng)該根據(jù)商品的類型分開核算。根據(jù)土地增值稅公式可知，土地增值稅=（銷售收入-開發(fā)總成本-加計扣除-稅金及附加-期間費用）×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。從上述公式可以看出，土地增值稅采用累進稅率，所以，基于住宅和別墅增值率的不同，兩者增值額對應(yīng)的稅率和扣除系數(shù)是不同的，因此，國有房地產(chǎn)企業(yè)通常會分開核算。另一方面，在房地產(chǎn)出租環(huán)節(jié)，涉及較多的稅種是房產(chǎn)稅，而房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)存在兩種情況，一種是房屋余值，一種為租金收入。如果將房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)，那么再按照政府規(guī)定比例扣除后，以余值的1.2%計算。如果以租金收入為計稅依據(jù)，那么房產(chǎn)稅的金額為年租金收入×12%。在對房地產(chǎn)出租行為進行稅收籌劃時，國有企業(yè)常見的手段是明確合同，區(qū)分合同中的業(yè)務(wù)內(nèi)容。舉例來說，國有房地產(chǎn)企業(yè)在出租住宅配套時，應(yīng)該分別同承租方簽訂兩份合同—一份為房屋使用權(quán)的租賃合同，另一份為房屋物業(yè)服務(wù)費的合同。因為，物業(yè)服務(wù)費不屬于房產(chǎn)稅的征收范圍，所以，在計算出租項目的房產(chǎn)稅時，會降低稅基，從而達到節(jié)稅的目的。

（三）投資活動的稅收籌劃方式

由于房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長，因此，項目在開發(fā)建設(shè)中非常容易受到外在因素的影響，導(dǎo)致商品出現(xiàn)資產(chǎn)減值的情況，但是，由于開發(fā)時的賬面價值過高，企業(yè)以賬面價值為基礎(chǔ)計算房產(chǎn)稅時，得到的房產(chǎn)稅額過高。針對這種情況，國有企業(yè)的稅收籌劃方式如下。國有房地產(chǎn)企業(yè)在開展PPP項目時，可以用商業(yè)用地出資成立一家控股子公司，而根據(jù)中國會計準則的規(guī)定，投資者投入固定資產(chǎn)的成本應(yīng)該按照合同或者協(xié)議約定的價值確定，但是，協(xié)議不公允的除外。因此，母公司由于不屬于房產(chǎn)使用權(quán)所有者，因此，并不繳納房產(chǎn)稅，而控股子公司應(yīng)該繳納的房產(chǎn)稅可以按照減值后地產(chǎn)的公允價值入賬，這就降低了房產(chǎn)稅的計稅基數(shù)，從而降低了房產(chǎn)稅稅負。此外，國有房地產(chǎn)企業(yè)可以通過在三四線城市成立物業(yè)公司的形式，享受區(qū)域的優(yōu)惠稅率，從而降低企業(yè)所得稅稅額。

四、國有企業(yè)房地產(chǎn)財務(wù)管理的優(yōu)化策略

（一）引入定量化的財務(wù)分析手段

企業(yè)的稅收籌劃方案會影響財務(wù)管理的方法，而財務(wù)管理方法又會反過來影響稅收籌劃方案。隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境和政策環(huán)境的不斷變動，依靠定性化財務(wù)分析方法所做出的稅收籌劃方案的有效性并不強，所以，國有房地產(chǎn)企業(yè)要想通過稅收籌劃提升企業(yè)的財務(wù)管理水平，就必須引入定量化的財務(wù)管理方法，提升財務(wù)管理決策的科學(xué)性。首先，財務(wù)管理定量化的分析方法必須建立在客觀真實的財務(wù)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)之上，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性。其次，在企業(yè)籌資過程中會存在不同的籌資方式和資本成本。國有房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃方案時會考慮到資本成本和利息的扣除方式，這就要求財務(wù)管理人員能夠從完善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)角度出發(fā)，對資本成本進行量化分析，從而取得投資成本和財務(wù)風(fēng)險的有機平衡。最后，在計算利息所產(chǎn)生的節(jié)稅效應(yīng)時，也應(yīng)該運用定量的分析方法，最后選擇合適的籌資方式。

（二）增強財務(wù)控制意識

國有房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方案也會受到市場環(huán)境、法律環(huán)境和政策環(huán)境的影響，所以，國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提升財務(wù)控制意識，優(yōu)化稅收籌劃的方案。首先，國有房地產(chǎn)企業(yè)在針對土地增值稅制定稅收籌劃方案時，應(yīng)該對稅前扣除的項目做細致處理，尤其是要將稅前可抵扣的開發(fā)成本、利息費用和其他不能抵扣的成本分開核算，這樣才能夠通過對成本的控制達到降低稅負的目的。其次，國有房產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該完善發(fā)票的管理制度，加強對發(fā)票的管理，尤其是做好增值稅進項發(fā)票的管理工作。財務(wù)人員要提升發(fā)票的完整性和規(guī)范性，確保在規(guī)定時間內(nèi)抵扣進項稅額。最后，國有企業(yè)還可以結(jié)合實際情況延遲收入確認，比如，可以采取分期收款的模式，這樣能夠推遲增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時點，從而達到延遲納稅的效果。

（三）發(fā)揮財務(wù)預(yù)測的作用

國有房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，本質(zhì)上是一種事前的控制，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門必須發(fā)揮財務(wù)預(yù)測的作用，在涉及房地產(chǎn)的各種業(yè)務(wù)類型時，應(yīng)該做好稅收籌劃的預(yù)案。首先，在投資活動中，國有房地產(chǎn)企業(yè)可以通過設(shè)立控股公司的方式或者在不同地域開設(shè)分支機構(gòu)的方式來降低企業(yè)稅負。其次，國有房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該完善會計核算制度，加強會計準則的落實工作，明確各個財務(wù)崗位的職責(zé)，杜絕各個崗位職責(zé)權(quán)限相互交叉重疊的情況。最后，國有房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該梳理各項業(yè)務(wù)流程、完善內(nèi)部控制制度、加強內(nèi)部監(jiān)督，降低各個財務(wù)崗位或者各個分子公司出現(xiàn)財務(wù)違規(guī)行為的概率。

（四）提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)

國有房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作和稅收籌劃工作都是由財務(wù)人員直接負責(zé)的，因此，稅收籌劃和財務(wù)管理的有效性都與財務(wù)人員的綜合素質(zhì)有著密切的聯(lián)系。首先，國有房地產(chǎn)企業(yè)在人才招錄環(huán)節(jié)，應(yīng)該嚴格把控招聘的質(zhì)量關(guān)，選擇那些既具備過硬的財務(wù)理論知識，同時又具備豐富稅收籌劃經(jīng)驗的人才。其次，企業(yè)要督促財務(wù)人員積極學(xué)習(xí)。一方面，財務(wù)管理人員要樹立終身學(xué)習(xí)的意識，提前做好財務(wù)決策的知識儲備。同時，還要積極學(xué)習(xí)有關(guān)的稅務(wù)知識，提高稅務(wù)籌劃的能力。另一方面，由于國家的稅收政策處在發(fā)展和變化當中，財務(wù)人員必須及時關(guān)注國家的稅收政策，并能夠根據(jù)稅收政策做出財務(wù)方面的迅速反應(yīng)。最后，財務(wù)管理人員要提升道德修養(yǎng)，遵守會計準則和法律法規(guī)，確保稅務(wù)籌劃工作在法律的框架內(nèi)進行。除此之外，國有房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該將財務(wù)人員的稅收籌劃工作納入績效考核體系中，獎優(yōu)罰劣，起到良好的激勵作用。

結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收種類較多，稅負較高，因此房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃方面存在很大的空間。稅收籌劃的本質(zhì)是在法律規(guī)范范圍內(nèi)合理地減少企業(yè)稅負，延遲納稅時間。而稅收籌劃和財務(wù)管理之間具有密切的聯(lián)系，二者是相互依存、相互統(tǒng)一的。稅收籌劃可以推動企業(yè)財務(wù)管理水平的提升，而財務(wù)管理水平的提升，又可以提高稅收籌劃的有效性。文章對財務(wù)管理和稅收籌劃的概念進行了介紹，并且分析了二者之間的關(guān)系，進而介紹了國有房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要手段，最后，從多個角度提出了提高國有房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的策略。

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第9篇：地產(chǎn)開發(fā)稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；稅收籌劃；探討

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772（2012）17-0092-02

一、稅收與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)性分析

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)高速發(fā)展的勢頭，中國的房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范運作的轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細分的轉(zhuǎn)變，逐步發(fā)揮其作為國民經(jīng)濟基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的重要導(dǎo)向作用。

經(jīng)濟決定稅收，稅收反作用于經(jīng)濟。這是稅收與經(jīng)濟發(fā)展的辯證關(guān)系，對于房地產(chǎn)行業(yè)也存在類似的情況。隨著房地產(chǎn)市場的進一步完善，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的價值也會進一步的增加，這就為政府取得充足的稅收收入提供了保障。同時隨著政府稅收收入的增加，也會相應(yīng)地增加對房地產(chǎn)業(yè)的投入，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施保障，增強房地產(chǎn)品保值增值的能力，進而形成一個投入、產(chǎn)出相互促進的良性循環(huán)。此外，稅收政策本身的好壞也將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，適宜的稅收負擔(dān)、良好的稅收服務(wù)水平、較高的工作效率都將促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。與此相反，沉重的稅收負擔(dān)、繁瑣復(fù)雜的稅種結(jié)構(gòu)、落后的稅收征管方式將阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)業(yè)的納稅現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行的稅法體系由各單行稅法構(gòu)成。我國房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅費名目繁多，其中，實體稅法是現(xiàn)行稅法體系的基本組成部分，目前的實體稅法由22個稅種構(gòu)成，在這22個稅種中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個人所得稅等11個，占到了我國稅種的50%。2010年有人大代表稱“一套房征62種稅費助推房價高漲”。 根據(jù)國家財政部于2012年2月14日的《2011年稅收收入增長的結(jié)構(gòu)性分析》顯示，2011年房產(chǎn)稅實現(xiàn)收入1 102.36億元，同比增長23.3%。房產(chǎn)稅收入占稅收總收入的比重為1.2%。

房產(chǎn)稅的稅基是企業(yè)保有的自用房產(chǎn)原值總額和出租房屋的租金收入總額，它的增長速度是由納稅人房產(chǎn)的保有總量和房屋出租價格的增長速度決定的。財政部還說明了房產(chǎn)稅收入快速增長的主要原因：一是辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的保有量一直保持快速增長。2011年辦公樓銷售額同比增長16.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長23.7%。二是房屋租賃價格上升，2011年居民消費價格中的居住類價格上漲5.3%。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的特點

由于房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營具有投資數(shù)額大、建設(shè)周期長，是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有較強的競爭性，效益與風(fēng)險并存；受政府的干預(yù)和國家經(jīng)濟政策的引導(dǎo)等特點，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃除了具有稅務(wù)籌劃的一般特點外，還具有其獨特性，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.稅務(wù)籌劃效益的顯著性

由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，而且每個開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)都幾乎涉及到不同的稅費，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的稅務(wù)籌劃空間。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)籌劃的重視與投入，將對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益產(chǎn)生積極的顯著性的影響。

2.稅務(wù)籌劃的時效性強

我們國家的經(jīng)濟是屬于國家宏觀調(diào)控下的市場經(jīng)濟，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營受政府干預(yù)和國家經(jīng)濟政策的影響極大，特別是對于作為國家宏觀調(diào)控重點的房地產(chǎn)行業(yè)來說，國家針對該行業(yè)的經(jīng)濟、稅收、貨幣政策隨時可能發(fā)生變化，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的措施和方案都具有極強的時效性，而這也要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對政策的可能變化具有預(yù)見性和適應(yīng)性。

3.稅務(wù)籌劃的復(fù)雜性

城市房地產(chǎn)除有其特定的開發(fā)目標外，還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、投資計劃等條件的制約，涉及到經(jīng)濟、社會、生態(tài)環(huán)境等眾多因素，是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是一個系統(tǒng)工程，它的復(fù)雜性要比一般企業(yè)稅務(wù)籌劃的復(fù)雜性更大。

四、房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃的必要性和可行性

1.房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收籌劃的必要性

稅收籌劃具有合法性、前瞻性、目的性、綜合性的特征，房地產(chǎn)行業(yè)具有投入資金多、經(jīng)營風(fēng)險高、建設(shè)及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營風(fēng)險和納稅風(fēng)險，以實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。

隨著我國住房制度的改革，房地產(chǎn)行業(yè)投資快速增長，我國的房地產(chǎn)業(yè)逐步形成和發(fā)展，投資逐年增大，從1993年的1 937.5億元，增長到2006年的19 382.46億元，13年間增長了13倍，遠遠超過了同期我國GDP的增長速度。對于一個新興的產(chǎn)業(yè)來說，其發(fā)展是非常順利的。尤其是近幾年，房地產(chǎn)投資的增長速度已經(jīng)超過了全社會固定資產(chǎn)投資的增長速度，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了強大的動力。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的健全和完善，各行各業(yè)的競爭日益激烈，處于高速發(fā)展階段的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)競爭極其激勵。競爭的結(jié)果就是行業(yè)利潤呈現(xiàn)下降趨勢，稅收籌劃意義將更重大。

2.房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收籌劃的可行性

不論是從國家的宏觀政策還是企業(yè)內(nèi)部的微觀環(huán)境來看，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃都是可行的。國家提倡稅收籌劃。稅收籌劃能最大限度地發(fā)揮稅收的經(jīng)濟杠桿作用，有利于提高納稅人的納稅意識、有利于增加國家的稅收收入、有利于降低征稅和納稅成本、有利于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平、有利于優(yōu)化企業(yè)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，有著多方面的積極作用，是國家允許并提倡的。企業(yè)在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，實施稅收籌劃，選取對企業(yè)較為有利的納稅方案進行申報納稅，與依法誠信納稅是完全一致的。

3.我國的稅收大環(huán)境越來越好，我國稅收正逐步走向法治，依法治稅正在逐步變成現(xiàn)實。新稅制實施以來，稅法得到統(tǒng)一，稅權(quán)相對集中，規(guī)范了減免稅，避免了各種越權(quán)減免稅收和隨意減免稅收的現(xiàn)象。稅收大環(huán)境的變好，為稅收優(yōu)惠政策完全落到實處和稅收籌劃提供了條件和可能。

4.企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)化

（1）專業(yè)人才不斷增多。稅務(wù)籌劃的技術(shù)含量高，不僅要通曉稅收法律法規(guī)、經(jīng)濟法律法規(guī)，還要了解企業(yè)的運作、行業(yè)發(fā)展趨勢、社會發(fā)展狀況，因此，需要擁有稅務(wù)籌劃專業(yè)人才，專業(yè)人才的整體業(yè)務(wù)水平?jīng)Q定了稅務(wù)籌劃能達到的水平。作為一個經(jīng)濟效益較好的產(chǎn)業(yè)，隨著其發(fā)展成熟，其業(yè)內(nèi)吸引、積累了一批稅務(wù)籌劃專業(yè)人才，再加上各類中介服務(wù)機構(gòu)愿意為房地產(chǎn)企業(yè)提供稅務(wù)籌劃服務(wù)，使房地的稅務(wù)籌劃人才增加，保證了其開展稅務(wù)籌劃的人力需要，為企業(yè)的稅收籌劃提供了條件。

（2）企業(yè)的法制意識不斷地增強。稅務(wù)籌劃在發(fā)達國家是一門被廣泛應(yīng)用的技術(shù)，但在我國僅興起數(shù)年。目前，我國不少人對稅務(wù)籌劃仍是認識不深。隨著時間的推移，大眾對稅務(wù)籌劃的認識日漸加強，房地產(chǎn)業(yè)界也不例外。另外，因發(fā)展迅速、經(jīng)濟效益佳，房地產(chǎn)企業(yè)云集了各種類型的專業(yè)人才，這些人對新生事物接受能力強，對稅務(wù)籌劃的認識速度比一般的快。稅務(wù)籌劃作為實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的有效措施之一，越來越引起房地產(chǎn)企業(yè)的重視。

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