地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃精選(九篇)

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第1篇：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃范文

（一）依托我市良好的自然環(huán)境和“最佳宜居城市”等名片，會(huì)同相關(guān)部門(mén)、友鄰協(xié)會(huì)、企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)，組織實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略，搞好整體策劃和宣傳，全力打造“煙臺(tái)地產(chǎn)”品牌。這其中主要抓好以下幾項(xiàng)工作：一是加強(qiáng)與相關(guān)部門(mén)和當(dāng)?shù)丶榜v煙媒體的溝通和聯(lián)系，做好正面引導(dǎo)和宣傳，適時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和信息披露，通過(guò)客觀、準(zhǔn)確、適時(shí)、適度的宣傳報(bào)道，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商理性投資，老百姓理性消費(fèi)；二是與友鄰協(xié)會(huì)、中介機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)企業(yè)合作，根據(jù)煙臺(tái)的實(shí)際，通過(guò)各種形式的招商會(huì)、推介會(huì)、座談會(huì)、說(shuō)明會(huì)、展示會(huì)和投資會(huì)，吸引外來(lái)投資和消費(fèi)。重點(diǎn)引導(dǎo)企業(yè)向北京、東北及西部煤炭基地拓展。

（二）協(xié)同主管部門(mén)，加強(qiáng)對(duì)骨干企業(yè)的宣傳扶持力度，為做強(qiáng)做大本地企業(yè)搞好服務(wù)。年內(nèi)，要配合主管部門(mén)利用這次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期，鼓勵(lì)和扶持一批信譽(yù)好、投資實(shí)力強(qiáng)、項(xiàng)目影響力大的企業(yè)，并在項(xiàng)目選擇、資金投向、優(yōu)惠政策等方面予以?xún)A斜，并做好宣傳推廣、引導(dǎo)我市房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

（三）解放思想、拓展思路、積極做好為企業(yè)發(fā)展服務(wù)工作。年內(nèi)，要在人才培訓(xùn)、外出考察、尋找商機(jī)、政策扶持、資金投向、招商引資等方面，本著急企業(yè)所急、幫企業(yè)所需的原則，積極主動(dòng)的做好服務(wù)工作。還要注意發(fā)揮監(jiān)督咨詢(xún)委員會(huì)的作用，及時(shí)的分析形勢(shì)，研究對(duì)策，與企業(yè)群策群力，共渡難關(guān)。

（四）圍繞行業(yè)文化建設(shè)，積極開(kāi)展形式多樣的文體活動(dòng)。年內(nèi)，擬組織第五屆系統(tǒng)內(nèi)乒乓球比賽。圍繞國(guó)慶60周年擬開(kāi)展“煙臺(tái)人與住房攝影征文比賽”；并根據(jù)相關(guān)情況，舉辦一些喜聞樂(lè)見(jiàn)的文體活動(dòng)，以此弘揚(yáng)地產(chǎn)人良好地精神風(fēng)貌。

（五）圍繞適應(yīng)新形勢(shì)要求，切實(shí)加強(qiáng)協(xié)會(huì)自身建設(shè)。一要認(rèn)真搞好新會(huì)員的接納，不斷壯大協(xié)會(huì)力量；二是視情況搞好協(xié)會(huì)有關(guān)人員的調(diào)整充實(shí)，完善組織機(jī)構(gòu)；三是加強(qiáng)與友鄰協(xié)會(huì)的溝通聯(lián)系，取人之長(zhǎng)、補(bǔ)已之短，不斷強(qiáng)化自身建設(shè)；四是加強(qiáng)協(xié)會(huì)人員的自身修養(yǎng)，努力提高工作能力，擔(dān)當(dāng)起協(xié)會(huì)賦予的工作使命。

第2篇：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃范文

【關(guān)鍵詞】高原訓(xùn)練；訓(xùn)練基地；產(chǎn)業(yè)化開(kāi)發(fā)；建議

0 前言

高原訓(xùn)練是指有目的、有計(jì)劃地將運(yùn)動(dòng)員組織到具有適宜海拔高度（2000～2500m）的地區(qū)進(jìn)行定期專(zhuān)項(xiàng)訓(xùn)練的方法。其理論基礎(chǔ)是通過(guò)高原缺氧和運(yùn)動(dòng)的雙重刺激，使訓(xùn)練者產(chǎn)生強(qiáng)烈的應(yīng)激反應(yīng)，以最大限度地調(diào)動(dòng)機(jī)體的內(nèi)在潛能。[1]

云南省擁有豐富的地質(zhì)地貌景觀，從熱帶雨林到雪山峽谷、從地?zé)釡厝胶唇?、海?500米至2300米的廣大紅土高原、四季如春、氣候宜人。這種優(yōu)越的自然地理?xiàng)l件是進(jìn)行高原訓(xùn)練最理想的去處。目前云南省已具有昆明海埂訓(xùn)練基地、呈貢訓(xùn)練基地、云南省水上項(xiàng)目訓(xùn)練基地等設(shè)施及服務(wù)較為全面的高原訓(xùn)練基地，此外，在云南的麗江、會(huì)澤、沅江、香格里拉、河口等地州縣市也建立了體育訓(xùn)練基地。[2]

優(yōu)越的區(qū)位地理?xiàng)l件、逐漸完善的服務(wù)設(shè)施吸引了越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外運(yùn)動(dòng)隊(duì)來(lái)云南訓(xùn)練，給云南帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益也日漸明顯。充分利用、有序經(jīng)營(yíng)、高效管理、合理開(kāi)發(fā)高原訓(xùn)練體育資源，促進(jìn)基地產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟(jì)效益。已經(jīng)收到政府、企業(yè)等社會(huì)各部門(mén)的廣泛關(guān)注。

1 云南省高原訓(xùn)練基地產(chǎn)業(yè)化開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)

1.1 優(yōu)越的高原地理環(huán)境

云南省地處中國(guó)西南邊陲，云貴高原平均海拔2000m左右，最高點(diǎn)為滇藏交界的德欽縣梅里雪山高峰卡格博峰，海拔6740m，最低點(diǎn)在與越南交界的河口縣境內(nèi)南溪河與元江匯合處，海拔僅76.4m。云南地勢(shì)地貌總特征：其一，是高原呈波濤狀；其二，是高山峽谷相間，此特征在滇西北會(huì)澤縣等地區(qū)尤為突出；其三，是全省地勢(shì)自西北向東南分三大階梯遞降；其四，是斷陷盆地星羅棋布；其五，是山川湖泊縱橫。云南溫泉多，分布廣，地?zé)豳Y源豐富。溫泉水含有多種有益于健康的礦物質(zhì)，溫泉浴有利于運(yùn)動(dòng)員療養(yǎng)保健、緩解疲勞、機(jī)體恢復(fù)。

1.2 適宜常年訓(xùn)練高原氣候類(lèi)型和特征

云南地處低緯高原，地理位置特殊，地形地貌復(fù)雜。由于大氣環(huán)流的影響，冬季受干燥的大陸季風(fēng)控制，夏季盛行濕潤(rùn)的海洋季風(fēng)，屬低緯高原季風(fēng)氣候。全省大部分地區(qū)冬暖夏涼，四季如春。夏季，最熱天平均溫度在19-22℃左右；冬季，最冷月平均溫度在6-8℃以上。

1.3 開(kāi)展高原訓(xùn)練的基礎(chǔ)

云南獨(dú)特的地形外貌為高原訓(xùn)練、高低海拔交叉訓(xùn)練提供了絕好的自然條件，使云南高原成為田徑、自行車(chē)、游泳、球類(lèi)、皮劃艇、賽艇等體能類(lèi)項(xiàng)目運(yùn)動(dòng)員高原訓(xùn)練的理想場(chǎng)地。目前，許多國(guó)家的運(yùn)動(dòng)員都相繼來(lái)到云南進(jìn)行高原訓(xùn)練，并有意傾向于在云南進(jìn)行高低海拔交叉的訓(xùn)練。云南優(yōu)良的高原訓(xùn)練、高低交叉的訓(xùn)練環(huán)境有利于提高訓(xùn)練效率及訓(xùn)練效果

1.4 具備產(chǎn)業(yè)化開(kāi)發(fā)的基本條件

隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和市場(chǎng)要求的不斷提高，政府對(duì)基地的建設(shè)不斷加大，省內(nèi)各大高原訓(xùn)練基地場(chǎng)地設(shè)施，后勤保障體系和娛樂(lè)餐飲服務(wù)設(shè)施已正在逐步完善，并初具規(guī)模。此外，云南具有豐富的人文和自然資源，加上基地內(nèi)眾多訓(xùn)練、健身娛樂(lè)設(shè)施和豐富的民族傳統(tǒng)體育項(xiàng)目資源，可以形成集觀賞性、娛樂(lè)性、參與性于一體的產(chǎn)業(yè)群。

2 基地產(chǎn)業(yè)化開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題

2.1 科研服務(wù)體系還不完善、不實(shí)用、運(yùn)作障礙、科研人員嚴(yán)重缺乏、科研人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)不夠合理、缺乏完善的信息化管理系統(tǒng)等主要問(wèn)題。還不能能提供全面的生理、生化、生物力學(xué)、訓(xùn)練學(xué)、心理、營(yíng)養(yǎng)、醫(yī)學(xué)等多方面的研究和服務(wù)。一定程度上限制了基地的發(fā)展。

2.2 管理措施有待改善，目前云南個(gè)高原訓(xùn)練基地已逐步走出計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式，嘗試通過(guò)企業(yè)管理模式對(duì)高原基地的資源進(jìn)行市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，但由于剛剛起步，市場(chǎng)管理的體系還不夠完善[3]。

2.3 基地開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)人文資源以及云南少數(shù)民族傳統(tǒng)體育項(xiàng)目資源的利用還不夠充分，餐飲、住宿、娛樂(lè)等服務(wù)體系有待完善，還沒(méi)有形成以訓(xùn)練基地為中心的產(chǎn)業(yè)群體。

3 促進(jìn)云南省高原訓(xùn)練基地產(chǎn)業(yè)化開(kāi)發(fā)的措施

3.1 以昆明的高原訓(xùn)練基地為龍頭逐步建立健全各基地的科研服務(wù)體系，建立良好的運(yùn)作機(jī)制，聘用高素質(zhì)的科研人員，完善基地信息化管理系統(tǒng)，是基地具備承辦國(guó)內(nèi)外大型體育運(yùn)動(dòng)的所要求的軟、硬件設(shè)施。

3.2 利用企業(yè)管理的管理模式對(duì)訓(xùn)練基地的剩余資源進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作。聘用體育管理人才，對(duì)部分基地資源實(shí)施承包、租賃、委托經(jīng)營(yíng)等多種經(jīng)營(yíng)方式，以達(dá)到對(duì)訓(xùn)練基地的資源充分利用的目的，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)收益。

3.3 基地管理者應(yīng)具有大局觀念，充分利用云南省豐富的人文資源、少數(shù)民族傳統(tǒng)體育項(xiàng)目資源建立以基地為中心的體育旅游場(chǎng)所，此外，合理規(guī)劃布局基地周?chē)牟惋?、住宿等服?wù)場(chǎng)所，最終建立起一各高原訓(xùn)練基地為中心的產(chǎn)業(yè)群，提高基地經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

【參考文獻(xiàn)】

[1]溫優(yōu)良，徐國(guó)琴.高原訓(xùn)練的生理適應(yīng)與運(yùn)動(dòng)能力[J].廣州體育學(xué)院學(xué)報(bào)， 2001，6.

[2]周潔.云南省高原地理環(huán)境與交叉訓(xùn)練[J].體育科學(xué)，2006，26（9）.

[3]李建設(shè)，叢湖平.海埂訓(xùn)練基地產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作的方案選擇與評(píng)估[J].中國(guó)體育科技，2001，37（2）.

第3篇：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃范文

今天，我們?cè)谶@里召開(kāi)全縣建筑業(yè)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作會(huì)議，主要任務(wù)是：回顧和總結(jié)20*年全縣建筑業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作，深入研究在新形勢(shì)下建筑業(yè)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨的新問(wèn)題，部署2007年的工作目標(biāo)任務(wù)，動(dòng)員廣大干部職工瞄準(zhǔn)建設(shè)現(xiàn)代化中等城市發(fā)展定位，圍繞年度工作重點(diǎn)，積極進(jìn)取，團(tuán)結(jié)拼搏，實(shí)現(xiàn)全縣建筑及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的全面提速?，F(xiàn)在，根據(jù)會(huì)議安排，我講兩個(gè)方面的內(nèi)容：

一、強(qiáng)化行業(yè)管理，拓寬發(fā)展思路，20*年度建設(shè)工作成績(jī)斐然

20*年，我縣堅(jiān)持以市、縣建筑及房地產(chǎn)業(yè)工作會(huì)議精神為指導(dǎo)，緊緊圍繞“建筑大縣、建筑強(qiáng)縣”的目標(biāo)，結(jié)合年初制定的工作目標(biāo)責(zé)任狀，通過(guò)狠抓建筑行業(yè)管理、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)控管，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的綜合實(shí)力得到有效提升，“雙創(chuàng)”和安全生產(chǎn)工作成效顯著，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入了良性發(fā)展軌道，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)步做出了重要貢獻(xiàn)。

（一）建筑業(yè)快速發(fā)展。

建筑業(yè)既是為我縣增加收入、增加積累的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)部門(mén)，也是發(fā)展生產(chǎn)、帶動(dòng)和影響其他行業(yè)的重要產(chǎn)業(yè)部門(mén)。20*年，我們共完成建筑施工產(chǎn)值18.95億元，實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)增加值4.01億元，分別比2005年增長(zhǎng)25％和18.64％；截止20*年底，全縣共有建筑業(yè)從業(yè)人員6.83萬(wàn)人，完成年度目標(biāo)任務(wù)的103.5%，其中在冊(cè)人員3.78萬(wàn)人，占年度計(jì)劃的105%。全縣建立勞務(wù)輸****人市場(chǎng)2個(gè)，500人市場(chǎng)4個(gè)。完成成建制勞務(wù)輸出2.25萬(wàn)人，實(shí)現(xiàn)外出施工產(chǎn)值2.4億元。出國(guó)勞務(wù)38人，完成境外營(yíng)業(yè)額41.8萬(wàn)美元。新增二級(jí)總承包企業(yè)1個(gè)，新增三級(jí)建筑施工總承包企業(yè)4個(gè)，新成立勞務(wù)企業(yè)4個(gè)，新成立專(zhuān)業(yè)公司4個(gè)；應(yīng)用“四新”成果21項(xiàng)。申報(bào)“QC”課題20項(xiàng)，獲市二等獎(jiǎng)1項(xiàng)，優(yōu)秀獎(jiǎng)19項(xiàng)。我們的主要做法表現(xiàn)在6個(gè)方面：

第一，加大檢查和督導(dǎo)力度，狠抓安全生產(chǎn)。

20*年年初，我們制定了全縣建筑業(yè)年度安全生產(chǎn)工作意見(jiàn)，明確了工作目標(biāo)，與全縣各施工企業(yè)（含外地企業(yè)）簽訂了安全生產(chǎn)目標(biāo)責(zé)任狀。為了強(qiáng)化安全生產(chǎn)管理，落實(shí)各項(xiàng)安全生產(chǎn)措施，我們對(duì)全縣在建工程進(jìn)行了7次拉網(wǎng)式的安全生產(chǎn)檢查，當(dāng)場(chǎng)消除各類(lèi)事故隱患2200余起。一是抓工地三化，規(guī)范施工現(xiàn)場(chǎng)管理。要求施工企業(yè)按照標(biāo)化工地標(biāo)準(zhǔn)，狠抓工地的美化、亮化和硬化，從根本上改變以往施工現(xiàn)場(chǎng)臟、亂、差的現(xiàn)象，在工程現(xiàn)場(chǎng)醒目處公布企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及管理人員照片、電話(huà)和公司名稱(chēng)及宣傳標(biāo)語(yǔ)。還統(tǒng)一制作了安全生產(chǎn)宣傳條幅，在全縣各施工現(xiàn)場(chǎng)張掛，使安全生產(chǎn)工作深入人心，營(yíng)造了濃烈的安全生產(chǎn)氛圍。二是抓架子工隊(duì)伍管理。全年共召開(kāi)兩次架子工隊(duì)伍負(fù)責(zé)人會(huì)議。以往我縣架子工隊(duì)伍管理混亂，競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序，全縣腳手架搭設(shè)水平低下，20*年5月17日，沭陽(yáng)城關(guān)建安公司承建的信安花園32號(hào)樓，腳手架搭設(shè)存在重大安全隱患，被建管執(zhí)法人員責(zé)令當(dāng)場(chǎng)拆除。通過(guò)檢查，有效的消除了我縣建筑施工現(xiàn)場(chǎng)的安全隱患，提高了我縣建筑施工安全生產(chǎn)的管理水平。

第二，加大培訓(xùn)力度，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)

20*年，我們利用各種機(jī)會(huì)組織干部職工學(xué)習(xí)建筑安全生產(chǎn)紀(jì)律、法律法規(guī)和安全生產(chǎn)應(yīng)知應(yīng)會(huì)知識(shí)。6月份是全國(guó)第5個(gè)安全生產(chǎn)月，我們緊緊抓住這一契機(jī)，通過(guò)懸掛橫幅、張貼標(biāo)語(yǔ)、開(kāi)展班前班后安全教育，采取企業(yè)自查、建管處抽查等方式，在城區(qū)主要街道，臨街建筑懸掛安全生產(chǎn)月活動(dòng)宣傳條幅50條，宣傳標(biāo)語(yǔ)500余張，出板報(bào)12期，在全縣范圍內(nèi)大張旗鼓地開(kāi)展安全生產(chǎn)工作。6月11日，我局又在蘇果購(gòu)物中心廣場(chǎng)開(kāi)展“安全發(fā)展，國(guó)泰民安”為主題的安全生產(chǎn)咨詢(xún)活動(dòng)，加大安全生產(chǎn)宣傳聲勢(shì)，在全社會(huì)形成“關(guān)愛(ài)生命、關(guān)注安全”的良好輿論氛圍。6月14日，我們又舉辦了“建筑施工企業(yè)經(jīng)理安全生產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)班”；全年鞏固建筑職工培訓(xùn)基地1個(gè)，舉辦各類(lèi)培訓(xùn)班7期，培訓(xùn)人數(shù)近3000人，發(fā)證2911人。使建筑安全培訓(xùn)的覆蓋面形成了橫向到邊、縱向到底的良好局面。20*年以來(lái)，全縣未發(fā)生一起建筑安全生產(chǎn)重傷和死亡事故。

第三，加大安全投入，全面更新現(xiàn)場(chǎng)防護(hù)設(shè)施

良好的安全防護(hù)設(shè)施和施工機(jī)具是建筑安全生產(chǎn)的有力保障，也是推動(dòng)我縣建筑工地進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)化、文明化的前提。近年來(lái)，隨著我縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，建筑業(yè)也呈現(xiàn)出日新月異的變化，建筑規(guī)模不斷擴(kuò)大，建筑檔次不斷提升，建筑從原來(lái)的經(jīng)濟(jì)型向精品型轉(zhuǎn)變。這對(duì)我們建筑安全工作既是一次機(jī)遇，又是一個(gè)挑戰(zhàn)。20*年，我們以城區(qū)新開(kāi)工高層建筑為重點(diǎn)，要求施工企業(yè)進(jìn)一步增加安全投入，采用先進(jìn)的安全防護(hù)設(shè)施和防護(hù)用品，如：高層腳手架?chē)?yán)格按照要求分段懸挑，分段搭設(shè)；卸料平臺(tái)采用槽鋼預(yù)埋，規(guī)范搭設(shè)，不得使用自制溜槽，不得與腳手架連接；安全網(wǎng)一律使用具有省局頒發(fā)《準(zhǔn)用證》的合格安全網(wǎng)，“三證”不全的安全網(wǎng)一律不得使用。另外，我們還出臺(tái)了《機(jī)械設(shè)備管理辦法》，強(qiáng)化塔吊市場(chǎng)管理，要求我縣所有塔吊必須進(jìn)入租賃市場(chǎng)，由租賃公司統(tǒng)一進(jìn)行管理。并對(duì)城區(qū)所有塔吊進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，建立檔案，無(wú)檔案的一律不得安裝使用。企業(yè)在安裝之前須將塔吊報(bào)建管處備案，這樣對(duì)于規(guī)范管理全縣塔吊市場(chǎng)、規(guī)范各方主體行為起到了積極作用。各種安全防護(hù)設(shè)施的更新，保證了我縣建筑施工的安全生產(chǎn)。

第四，加大專(zhuān)項(xiàng)治理力度，遏制重大事故發(fā)生

近年來(lái)，我們?cè)诮ㄔO(shè)系統(tǒng)內(nèi)深入開(kāi)展了建筑工程安全專(zhuān)項(xiàng)治理活動(dòng)，對(duì)建筑工程施工安全事故多發(fā)的土石方開(kāi)挖、模板支撐、塔吊拆裝、施工用電及施工圍墻等方面進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)治理。各施工企業(yè)能結(jié)合本單位實(shí)際，制定切實(shí)可行的治理方案，針對(duì)專(zhuān)項(xiàng)治理的重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行排查，對(duì)查出的問(wèn)題，落實(shí)到人、制定措施、限時(shí)整改，有效遏制重大安全事故的發(fā)生，維護(hù)了我縣建筑施工安全的良好局面。

第五，加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理，扎實(shí)開(kāi)展文明工地創(chuàng)建工作

為了進(jìn)一步優(yōu)化施工環(huán)境，提高工程質(zhì)量，我們繼續(xù)在全縣范圍內(nèi)開(kāi)展創(chuàng)建文明工地工作。始終按照《沭陽(yáng)縣建筑施工現(xiàn)場(chǎng)安全文明標(biāo)準(zhǔn)化管理標(biāo)準(zhǔn)》和《沭陽(yáng)縣建筑業(yè)創(chuàng)建文明工地考核標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行嚴(yán)格檢查、評(píng)比。另外，通過(guò)強(qiáng)抓工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文執(zhí)行情況以及監(jiān)理單位質(zhì)量行為的監(jiān)督，從根本上治理住宅工程質(zhì)量通病，保障了建筑工程質(zhì)量走上良性發(fā)展軌道。20*年，全縣共申報(bào)省級(jí)文明工地8項(xiàng)17個(gè)單體工程，市級(jí)文明工地56個(gè)，實(shí)現(xiàn)了施工現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化管理。

第六，強(qiáng)化“三項(xiàng)制度”的落實(shí)，切實(shí)保障建筑用工合法權(quán)益

結(jié)合我縣建筑市場(chǎng)的實(shí)際情況，我們針對(duì)不同的清理環(huán)境著力抓好以下幾項(xiàng)工作：一是公布舉報(bào)電話(huà)，安排專(zhuān)人值班，保證群眾舉報(bào)渠道暢通，讓被拖欠的群體有投訴、舉報(bào)地方。二是做到有報(bào)

必受理、有報(bào)必落實(shí)，并做好登記造冊(cè)工作。三是要求縣內(nèi)各施工企業(yè)按要求如實(shí)、按時(shí)、準(zhǔn)確地上報(bào)各種拖欠情況，匯總后上報(bào)上級(jí)主管部門(mén)。四是主動(dòng)出擊，抽調(diào)專(zhuān)職執(zhí)法人員深入企業(yè)，走訪在建工程的建筑工人，與他們面對(duì)面交流，立求摸清底數(shù)，掌握第一手資料。五是建立農(nóng)民工工資保障金等三項(xiàng)制度。要求施工企業(yè)在指定銀行繳納農(nóng)民工工資保障金，從源頭上解決農(nóng)民工的后顧之憂(yōu)。在工作檢查中，《民工權(quán)益告知制度》及《勞動(dòng)計(jì)酬手冊(cè)》的使用情況作為重點(diǎn)進(jìn)行從嚴(yán)把關(guān)。六是加大宣傳力度。讓欠款單位認(rèn)清拖欠工程款和農(nóng)民工工資問(wèn)題的嚴(yán)重性，使之自覺(jué)落實(shí)還款義務(wù)。七是從根本上取締了建筑工程“包工頭”，保障了農(nóng)民工權(quán)益，為有效防止拖欠農(nóng)民工工資行為的發(fā)生起到了積極作用。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)升溫

20*年，我縣通過(guò)創(chuàng)新工作機(jī)制，采取有力措施，嚴(yán)抓開(kāi)發(fā)管理，規(guī)范物業(yè)行為，有效改善了我縣的小區(qū)人居環(huán)境、提升了城市品位。

第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體進(jìn)度加快

20*年，我縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)得到了迅猛發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由去年的35家增至目前41家，累計(jì)開(kāi)發(fā)各類(lèi)商住小區(qū)72個(gè)，總建筑面積約430萬(wàn)平方米。新開(kāi)工房地產(chǎn)項(xiàng)目40個(gè)，共計(jì)164.46萬(wàn)平方米；全年累計(jì)竣工面積達(dá)80萬(wàn)平方米。商品房銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有升，一些優(yōu)勢(shì)地段商品房售價(jià)已突破1700元/平方米，豪園•沭陽(yáng)故事、春風(fēng)沂水、華麗世家、書(shū)香名邸、東方名都、穎都家園等小區(qū)建設(shè)進(jìn)度較快，達(dá)到了快速建設(shè)、快出形象的目標(biāo)要求，為我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益壯大增加了新的發(fā)展后勁。

第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了有效控管

一是建立健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)檔案,規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)檔案管理，為實(shí)施動(dòng)態(tài)管理奠定了基礎(chǔ)。二是嚴(yán)把商品房預(yù)售關(guān)。全年累計(jì)為巴黎新城、東城馥邦、陽(yáng)光天地等27個(gè)工程項(xiàng)目核發(fā)了《商品房預(yù)售許可證》。三是嚴(yán)格開(kāi)發(fā)資質(zhì)管理。全年累計(jì)為10家企業(yè)辦理了資質(zhì)年檢手續(xù)，為4家企業(yè)辦理了資質(zhì)申報(bào)手續(xù)，并為2家企業(yè)辦理了資質(zhì)升級(jí)手續(xù)，按有關(guān)規(guī)定注銷(xiāo)2家開(kāi)發(fā)企業(yè)，并有3家開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了延期。四是加強(qiáng)登記備案管理。全年累計(jì)登記備案合同6664份，登記備案商品房銷(xiāo)售面積76.49萬(wàn)平方米，備案合同金額10.96億元。五是建立定期檢查制度。全年對(duì)金城花園等10家開(kāi)發(fā)企業(yè)的違規(guī)售房行為進(jìn)行了嚴(yán)肅查處，對(duì)3家開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施了經(jīng)濟(jì)處罰，有效規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

第三，住宅小區(qū)檔次不斷提升

城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)策略上逐步實(shí)現(xiàn)從數(shù)量到質(zhì)量的轉(zhuǎn)變，注重在小區(qū)的戶(hù)型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、配套功能完善上下功夫。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)由原來(lái)的單幢建筑，逐步發(fā)展為復(fù)式、小高層、高層、獨(dú)立別墅等多樣化戶(hù)型。近期竣工和即將竣工的一批住宅小區(qū)。如豪園•沭陽(yáng)故事、光明花苑、東方名都等在規(guī)劃設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)施工、綠化配置、設(shè)施配套、物業(yè)管理等方面都達(dá)到了較高水平。

第四，物業(yè)管理整治成效顯著

一年來(lái)，在小區(qū)物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)整治中，我們通過(guò)組織物管企業(yè)負(fù)責(zé)人外出參觀、觀摩以及互查互評(píng)，有效提高了物管企業(yè)的服務(wù)水平。同時(shí)，還對(duì)學(xué)府小區(qū)、南京路小區(qū)、建陵嘉園等10多個(gè)小區(qū)實(shí)施了綜合整治，集中清運(yùn)垃圾雜物，安排專(zhuān)人處理業(yè)主投訴。我們結(jié)合平安創(chuàng)建工作，著力改善小區(qū)技防條件，目前全縣各商住小區(qū)的整體技防水平有了顯著提高。另外，我們還在住宅小區(qū)成立了應(yīng)急隊(duì)伍，處理小區(qū)各類(lèi)應(yīng)急事件和突擊活動(dòng)，收到了良好效果，城區(qū)住宅小區(qū)的居住環(huán)境進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。

20*年，我們?cè)诳h委、縣政府的大力支持下，圍繞加快發(fā)展建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)，統(tǒng)一組織、統(tǒng)一實(shí)施、統(tǒng)一管理，收到了明顯成效，對(duì)促進(jìn)我縣縣域經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康的發(fā)展起到了積極的作用，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和改善人民生活發(fā)揮了重要作用。但是，我縣的發(fā)展現(xiàn)狀與先進(jìn)地區(qū)相比仍有差距，集中表現(xiàn)在四個(gè)方面：

一是建筑施工管理沒(méi)有全面到位。少數(shù)施工企業(yè)的安全意識(shí)仍然較差。企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)安全生產(chǎn)思想上存在麻痹、僥幸心理和自滿(mǎn)、松懈情緒，安全意識(shí)淡??；在文明措施費(fèi)的落實(shí)和監(jiān)管方面，有些企業(yè)在施工現(xiàn)場(chǎng)仍使用一些“三證”不全的不合格安全網(wǎng)、自制溜槽料臺(tái)等，部分設(shè)備安全防護(hù)裝置不齊全，不可靠，有的設(shè)備陳舊，超期服役；在文明工地創(chuàng)建積極性方面，因建筑工程實(shí)施低價(jià)中標(biāo)等不規(guī)范行為，導(dǎo)致創(chuàng)建的精品不多，標(biāo)準(zhǔn)不高，施工企業(yè)認(rèn)識(shí)不到位，創(chuàng)優(yōu)意識(shí)不強(qiáng)；在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員安全監(jiān)管方面，有些監(jiān)理人員不按《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》規(guī)定，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全隱患置若罔聞；在建筑施工查處方面，建筑市場(chǎng)各方主體行為仍不規(guī)范，由于種種原因，加上部門(mén)之間不夠協(xié)調(diào)，施工手續(xù)不全擅自開(kāi)工現(xiàn)象大量存在，資質(zhì)掛靠現(xiàn)象普遍。特別是大量外地企業(yè)涌入我縣，收取少量管理費(fèi)，有的外地企業(yè)連管理人員都沒(méi)有。而我們?cè)诮ㄖ袌?chǎng)管理中還存在縮手縮腳，或查而不處、處而不罰的現(xiàn)象。

二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體進(jìn)度不平衡。少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)進(jìn)度緩慢，開(kāi)發(fā)進(jìn)度不平衡，無(wú)法形成合力，不能達(dá)到快速形成規(guī)模、快速拓展形象的要求。

三是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)管缺乏活力。一些建成多年的老住宅小區(qū)存在建筑規(guī)模小、檔次低、配套設(shè)施不全等問(wèn)題，臟、亂、差現(xiàn)象嚴(yán)重。目前仍然有少數(shù)住宅小區(qū)存在配套設(shè)施不到位、綠化不到位、物管不到位、治安防范不到位的實(shí)際問(wèn)題。

四是物管企業(yè)服務(wù)水平有待提高。我縣的15家物業(yè)管理企業(yè)中，大部分物業(yè)公司能夠做到規(guī)范服務(wù)，在物業(yè)服務(wù)上做到公開(kāi)服務(wù)承諾、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督電話(huà)、報(bào)修電話(huà)，24小時(shí)受理居民報(bào)修，并做到事后回訪。但也有一些物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為不規(guī)范，服務(wù)水平不高，如：有的處理急修項(xiàng)目不及時(shí)，有的在環(huán)境衛(wèi)生秩序管理上存在死角，甚至存在臟、亂、差現(xiàn)象，業(yè)主投訴較多。

上述這些問(wèn)題需要我們?cè)谛碌囊荒昀?，進(jìn)行深刻地反思和認(rèn)真的研究，進(jìn)一步發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢(shì)，從根本上消除不利于行業(yè)發(fā)展的制約因素，使我縣的建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)得以健康和可持續(xù)發(fā)展。

二、以建筑行業(yè)為龍頭，加速房地產(chǎn)業(yè)壯大，實(shí)現(xiàn)2007年行業(yè)發(fā)展再創(chuàng)新高

2007年是實(shí)施“十一五”規(guī)劃的攻堅(jiān)之年，也是我縣全面建設(shè)現(xiàn)代化中等城市的關(guān)鍵一年，我們建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的工作思路是：緊緊圍繞“十一五”規(guī)劃目標(biāo)，以培強(qiáng)做大高資質(zhì)企業(yè)為主線，以“建筑大縣、建筑強(qiáng)縣”為主攻方向，推動(dòng)建筑施工企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逐步完善現(xiàn)代化管理制度，大力發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢(shì)，確保建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)在原有增長(zhǎng)幅度的基礎(chǔ)上，保持快速發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。

我們的主要工作目標(biāo)是：堅(jiān)持以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向戰(zhàn)略，強(qiáng)化責(zé)任，深化整治，依法監(jiān)管，夯實(shí)基礎(chǔ)，加強(qiáng)教育，搞好服務(wù)，全方位提升行業(yè)從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，使我縣的文明工地創(chuàng)建和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作上水平、上臺(tái)階、上檔次。全力提升我縣建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力，確保2007年實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)產(chǎn)值8億元，其中外出完成施工產(chǎn)值2億元，組織建筑勞務(wù)輸出2萬(wàn)人，實(shí)現(xiàn)勞務(wù)費(fèi)收入2000萬(wàn)元。大力推進(jìn)城市改造，確保年內(nèi)新竣工商品房面積150萬(wàn)平方米。

圍繞上述工作思路和工作目標(biāo)，2007年，我縣建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的工作中心集中在以下兩個(gè)方面：

（一）強(qiáng)化管理，力求突破，確保建筑行業(yè)發(fā)展體現(xiàn)新水平

作為我縣的一大重要支柱產(chǎn)業(yè)，“質(zhì)量興業(yè)”和“安全第一”的意識(shí)是建

筑業(yè)得到長(zhǎng)足發(fā)展的基礎(chǔ)和保障。在今年的工作中：

一要健全安全生產(chǎn)控制指標(biāo)體系。要把落實(shí)安全生產(chǎn)控制指標(biāo)作為一項(xiàng)重要工作，建立健全安全生產(chǎn)責(zé)任制，形成一級(jí)抓一級(jí)，一級(jí)對(duì)一級(jí)負(fù)責(zé)，層層抓落實(shí)的良好局面。2007年，我局將與各企業(yè)簽訂目標(biāo)責(zé)任狀，健全安全生產(chǎn)控制指標(biāo)體系。各企業(yè)也要結(jié)合各自實(shí)際，層層分解，逐級(jí)簽訂責(zé)任狀，把責(zé)任落實(shí)到各部門(mén)和各個(gè)項(xiàng)目部，落實(shí)到各個(gè)工作崗位和責(zé)任人。要根據(jù)建設(shè)部在建筑施工企業(yè)中全面開(kāi)展安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化活動(dòng)的要求，以推行《施工企業(yè)安全生產(chǎn)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》和《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》為核心內(nèi)容，以提高企業(yè)和施工現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)控制能力為目標(biāo)，積極引導(dǎo)企業(yè)建立健全每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)崗位的安全生產(chǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)，全面規(guī)范安全生產(chǎn)行為，督促企業(yè)嚴(yán)格落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制，健全施工現(xiàn)場(chǎng)安全保證體系。各企業(yè)要按照建設(shè)部下發(fā)的《建筑施工企業(yè)安全生產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及專(zhuān)職安全生產(chǎn)管理人員配備辦法》的要求，合理配備企業(yè)和施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理機(jī)構(gòu)和專(zhuān)職安全管理人員。我局將對(duì)企業(yè)和施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理機(jī)構(gòu)和專(zhuān)職安全管理人員的配備情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)不符合要求的將立即限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的，將按相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處罰。

二要全面落實(shí)監(jiān)理企業(yè)的安全生產(chǎn)責(zé)任。根據(jù)《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》規(guī)定，要進(jìn)一步明確監(jiān)理企業(yè)的安全責(zé)任，督促監(jiān)理企業(yè)認(rèn)真學(xué)習(xí)安全生產(chǎn)有關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，要求監(jiān)理企業(yè)把監(jiān)理安全責(zé)任納入監(jiān)理規(guī)劃，并制定實(shí)施措施，嚴(yán)格執(zhí)行。同時(shí)，強(qiáng)化對(duì)監(jiān)理企業(yè)履行安全責(zé)任的監(jiān)督檢查。為了督促監(jiān)理企業(yè)認(rèn)真履行安全監(jiān)理職責(zé)，我局將對(duì)監(jiān)理企業(yè)落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任情況進(jìn)行一次專(zhuān)項(xiàng)檢查，并對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員進(jìn)行安全知識(shí)考核。對(duì)檢查考核不合格的企業(yè)和個(gè)人，將責(zé)令限期整改，逾期不整改或整改不合格的，將依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處罰。

三要繼續(xù)開(kāi)展建筑安全生產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)治理。各單位要認(rèn)真總結(jié)前幾年專(zhuān)項(xiàng)治理的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我縣建筑行業(yè)實(shí)際和建筑施工特點(diǎn)，制定切實(shí)可行的專(zhuān)項(xiàng)治理方案，深入開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)整治活動(dòng)。嚴(yán)格執(zhí)行安全生產(chǎn)許可證制度和“三類(lèi)”人員考核合格上崗制度，凡沒(méi)有取得安全生產(chǎn)許可證的企業(yè)堅(jiān)決不準(zhǔn)進(jìn)入我縣建筑市場(chǎng)；堅(jiān)決不向沒(méi)有安全生產(chǎn)許可證企業(yè)承接的工程發(fā)放施工許可證；對(duì)沒(méi)有取得安全生產(chǎn)知識(shí)考核合格證上崗的項(xiàng)目經(jīng)理、專(zhuān)職安全管理人員堅(jiān)決不準(zhǔn)上崗，并按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。對(duì)重大事故責(zé)任人和責(zé)任單位的行政處罰，嚴(yán)格遵循“四不放過(guò)”的原則，決不因?yàn)橛腥苏f(shuō)情或是提出特殊情況，而減輕處罰。對(duì)事故多發(fā)的高處墜落和易發(fā)群死群傷的坍塌事故，要提出有針對(duì)性的防范措施。對(duì)高空間、大跨度的建筑，要加大檢查力度，進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控。要堅(jiān)決淘汰危及安全生產(chǎn)的工藝和設(shè)備，推廣使用安全性能好的工藝技術(shù)和設(shè)備。嚴(yán)格按照“安全第一、預(yù)防為主”的方針，加大對(duì)在建工程的安全生產(chǎn)檢查力度。除日常必要的安全巡查以外，每季度要組織一次綜合性安全生產(chǎn)大檢查。一季度結(jié)合春節(jié)開(kāi)展春季大檢查，二季度結(jié)合“五一”及“安全生產(chǎn)月”活動(dòng)開(kāi)展大檢查，三季度結(jié)合防汛、迎接“十一”開(kāi)展大檢查，四季度結(jié)合年終及迎元旦開(kāi)展大檢查，切實(shí)將各類(lèi)事故隱患消除在萌芽狀態(tài)，杜絕監(jiān)管范圍內(nèi)的四級(jí)以上安全生產(chǎn)事故，控制監(jiān)管范圍內(nèi)的重傷事故，減少一般性事故，確保全縣建筑安全生產(chǎn)無(wú)事故。每季度檢查結(jié)果將以書(shū)面形式通報(bào)全縣，對(duì)好的企業(yè)予以通報(bào)表?yè)P(yáng)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)管理差的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，必要時(shí)可用新聞媒體進(jìn)行曝光，通報(bào)結(jié)果將直接記入企業(yè)信用管理手冊(cè)。凡被連續(xù)兩次通報(bào)批評(píng)的企業(yè)將被列入不良企業(yè)黑名單并報(bào)縣招投標(biāo)管理中心。

四要扎實(shí)推進(jìn)文明工地的創(chuàng)建工作。建管處要積極引導(dǎo)企業(yè)開(kāi)展創(chuàng)建文明工地活動(dòng)，各企業(yè)要成立由主要領(lǐng)導(dǎo)掛帥、有關(guān)部門(mén)參加的領(lǐng)導(dǎo)小組，制定切實(shí)可行的創(chuàng)建文明工地目標(biāo)和措施，明確責(zé)任，確保落實(shí)。二級(jí)施工企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)建省文明工地1個(gè)、市級(jí)文明工地2個(gè)，三級(jí)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)建市級(jí)文明工地2個(gè)，全縣創(chuàng)建市級(jí)以上文明工地30個(gè)。開(kāi)展QC活動(dòng)成果課題20項(xiàng)。各企業(yè)還要制定相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)措施，使企業(yè)在創(chuàng)建文明工地活動(dòng)中的投入得到應(yīng)有的回報(bào)，以推動(dòng)創(chuàng)建文明工地活動(dòng)的深入開(kāi)展。

五要

（二）突出重點(diǎn)，激發(fā)活力，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)績(jī)實(shí)現(xiàn)新高度

目前我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)保持著持續(xù)升溫的態(tài)勢(shì)，在這種環(huán)境下，我們要運(yùn)用“可持續(xù)發(fā)展”理念來(lái)研究我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，堅(jiān)持發(fā)展的階段性、創(chuàng)新性，保持發(fā)展的可持續(xù)性，進(jìn)一步盤(pán)活市場(chǎng)、規(guī)范市場(chǎng)。

一要進(jìn)一步規(guī)范開(kāi)發(fā)市場(chǎng)秩序。

對(duì)進(jìn)入我縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，嚴(yán)格用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、銷(xiāo)售、物管等手續(xù)，做到從嚴(yán)把關(guān)、規(guī)范運(yùn)作、長(zhǎng)效管理，確保規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)秩序，營(yíng)造良好的開(kāi)發(fā)環(huán)境。

二要進(jìn)一步加強(qiáng)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)監(jiān)管

一是加強(qiáng)規(guī)劃監(jiān)控管理。規(guī)劃部門(mén)要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃動(dòng)態(tài)管理，做到小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施與房屋同時(shí)規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同期建設(shè)，把監(jiān)督檢查貫穿于規(guī)劃設(shè)施的全過(guò)程，建設(shè)單位必須嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，將物管用房、廁所、垃圾用房、路燈、地下管網(wǎng)、技防等配套設(shè)施如期如實(shí)建設(shè)到位。二是加強(qiáng)工程質(zhì)量管理。要加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理公司的管理工作，提高監(jiān)理人員素質(zhì)，完善建設(shè)監(jiān)理機(jī)制，質(zhì)檢站要充分發(fā)揮工程質(zhì)量監(jiān)管職能作用，全過(guò)程對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行跟蹤監(jiān)督，確保工程質(zhì)量，不能再出現(xiàn)屋面滲漏、墻體裂縫等工程質(zhì)量問(wèn)題。三是加強(qiáng)綜合驗(yàn)收管理。繼續(xù)嚴(yán)格按照“先驗(yàn)收配套，再驗(yàn)收主體”的步驟，進(jìn)行綜合驗(yàn)收，確保道路、綠化、物管用房、公廁、垃圾房、路燈、地下管網(wǎng)、技防等基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)到位。

三要進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為

要根據(jù)不同的小區(qū)、不同的物業(yè)，采取不同的管理服務(wù)方式，走專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化的道路。對(duì)早期開(kāi)發(fā)的零星分散小區(qū)，要加大整治改造力度，逐步完善硬件，增加配套設(shè)施，具備條件的要進(jìn)行小區(qū)封閉、整合，實(shí)施屬地管理。要繼續(xù)加強(qiáng)督查和日常檢查，定期開(kāi)展互查互評(píng)活動(dòng)和綜合檢查考核工作。對(duì)排名處于末位的經(jīng)營(yíng)不善、管理能力低、服務(wù)水平差、業(yè)主反映強(qiáng)烈的物業(yè)管理企業(yè)，要責(zé)令整改，并在電視臺(tái)公開(kāi)曝光，沒(méi)收物管保證金，直至退出我縣物業(yè)管理市場(chǎng)，對(duì)那些工作不力、表現(xiàn)較差的保安、保潔等人員要堅(jiān)決清退出物業(yè)服務(wù)從業(yè)隊(duì)伍。

第4篇：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃范文

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃

論文摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策，盡量降低營(yíng)業(yè)額，同時(shí)增加扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到縮小計(jì)稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應(yīng)納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個(gè)稅種的納稅籌劃技巧才具有實(shí)際意義。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程。營(yíng)業(yè)稅以營(yíng)業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，營(yíng)業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額一營(yíng)業(yè)額×稅率，由計(jì)算公式可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，一要降低營(yíng)業(yè)額，二要爭(zhēng)取適用較低稅率甚至是零稅率。

1.2籌劃案例

案例一：丙企業(yè)通過(guò)參與土地拍賣(mài)競(jìng)得一塊地價(jià)6億元的土地。由于丙的技術(shù)水平有限，采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使用權(quán)，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計(jì)雙方可各分得價(jià)值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營(yíng)企業(yè)”方式。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù)：(1)“以物易物”方式。丙企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。此時(shí)其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營(yíng)業(yè)稅為6億元，丙應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅為3000萬(wàn)元。(2)“合營(yíng)企業(yè)”方式，丙企業(yè)以土地使用權(quán)、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無(wú)形資產(chǎn)，無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧

2.1籌劃思路

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法；對(duì)于只用的房屋，按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，稱(chēng)為從價(jià)計(jì)征，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值作為計(jì)稅依據(jù)，按1.2％的稅率計(jì)算年應(yīng)納稅額；對(duì)于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱(chēng)為從租計(jì)征，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，按12％的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設(shè)法將“出租”房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I(yíng)”房屋行為，或者采用拆分法將租金進(jìn)行分解。

2.2籌劃案例

案例二：A公司開(kāi)發(fā)了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設(shè)計(jì)為商場(chǎng)，開(kāi)發(fā)成本為1500萬(wàn)元，市場(chǎng)價(jià)值6000萬(wàn)元，如果出租，預(yù)計(jì)年租金500萬(wàn)元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對(duì)外銷(xiāo)售需要繳納2000多萬(wàn)元的土地增值稅，經(jīng)股東會(huì)決議決定將該商場(chǎng)自留用于出租。H先生擬租下該商場(chǎng)用來(lái)做酒樓，提供餐飲服務(wù)。

方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬(wàn)元。則應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：500X12％=60(萬(wàn)元)。

方案2：A公司將該商場(chǎng)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并到工商行政管理部門(mén)去變更營(yíng)業(yè)執(zhí)照，增加附營(yíng)業(yè)務(wù)餐飲業(yè)，然后與H先生簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同，年承包費(fèi)500萬(wàn)元。此時(shí)，該房產(chǎn)屬于自營(yíng)性質(zhì)，可以按賬面原值從價(jià)計(jì)征。根據(jù)《固定資產(chǎn)》會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，自建自用的房屋的入賬價(jià)值為實(shí)際的建造成本加相關(guān)稅費(fèi)。為簡(jiǎn)單起見(jiàn)，我們不考慮將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的有關(guān)稅費(fèi)問(wèn)題，則應(yīng)繳房產(chǎn)稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬(wàn)元)?？梢?jiàn)：方案2巧妙地將出租行為轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪?jīng)營(yíng)行為，改出租房屋為自營(yíng)房屋，就可以按建造成本從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，比方案1少繳納房產(chǎn)稅47.40萬(wàn)元。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧

3.1籌劃思路

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷(xiāo)售收入?？梢詫⒀b修收入從銷(xiāo)售收入中分解出去；也可以適當(dāng)降低商品房的售價(jià)。(2)增加扣除項(xiàng)目金額?？梢约哟髮?duì)園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。

3.2籌劃案例

案例三：Y公司開(kāi)發(fā)一住宅小區(qū)，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷(xiāo)售均價(jià)3500元／m2，預(yù)計(jì)總收入35000萬(wàn)元，預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅及附加1960萬(wàn)元，總開(kāi)發(fā)成本20800萬(wàn)元(不含銀行費(fèi)用)。

方案1：直接按現(xiàn)狀進(jìn)行開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，則；

①可扣除項(xiàng)目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬(wàn)元)

②增值額=35000－29000=6000(萬(wàn)元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④應(yīng)繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬(wàn)元)

方案2：追加園林綠化方面的投資200萬(wàn)元，則：

①可扣除項(xiàng)目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬(wàn)元)

②增值額=35000－29260=5740(萬(wàn)元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因?yàn)樵鲋德?lt;20％，所以免土地增值稅。

可見(jiàn)：方案2比方案1雖然多投資200萬(wàn)元，但卻因此導(dǎo)致增值率低于20％，從而節(jié)約了土地增值稅1800萬(wàn)元。

第5篇：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃范文

一、建立房屋售價(jià)籌劃方程式

我國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算，房屋售價(jià)籌劃也應(yīng)以核算項(xiàng)目為單位來(lái)進(jìn)行。增值額=銷(xiāo)售收入總額-扣除項(xiàng)目金額，土地增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%，速算扣除數(shù)額=扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

第一，當(dāng)銷(xiāo)售額未超過(guò)除銷(xiāo)售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額的1.2848倍時(shí)，企業(yè)既享受免稅優(yōu)惠又獲得較高價(jià)位。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。假定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品售價(jià)為X，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%，除營(yíng)業(yè)稅金及附加外的扣除項(xiàng)目金額為K，則全部扣除項(xiàng)目金額為=K+5%X（1+7%+3%）=K+5.5%X，[X-（K+5.5%X）]/（K+5.5%X）

第二，增值率在20%～50%之間，稅率30%，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品售價(jià)越接近1.6349K，現(xiàn)金流入就越多。假定房屋定價(jià)提高到X+X1（即1.2848K+X1），相應(yīng)的銷(xiāo)售稅金及附加提高了5.5%X1，則允許扣除項(xiàng)目金額=K+5.5%X+5.5%X1，應(yīng)納土地增值稅=[（X+X1）-（K+5.5%X+5.5%X1）]30%=30%X+30%X1-30%K-30%5.5%X-5.5%X1=6.42408%K+28.35%X1，其中X是增值率為20%的定價(jià)，此時(shí)增值率略高于20%，適用稅率30%，若納稅人欲通過(guò)提高定價(jià)達(dá)到增加收益，就必須使X1>（6.42408%K+28.35%X1）+5.5%X1，解得X1>0.0971K此時(shí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品售價(jià)下限為1.2848K+0.0971K=1.3819K，售價(jià)上限為[X-（K+5.5%X）]÷（K+5.5%X）=50%，X=（1+50%）（K+5.5%X），解得X=1.6389K。

第三，增值率在50%～100%之間，稅率在40%，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品售價(jià)越接近2.2472K，現(xiàn)金流入越多。假定房屋定價(jià)提高到X+X2時(shí)，其中X是增值率為50%的售價(jià)，此時(shí)增值率高于50%，但低于100%，適用稅率40%， ［X-（K+5.5%X）］÷（K+5.5%X）=100%，X=（1+100%）（K+5.5%

X），此時(shí)提高售價(jià)上限解為X=2.2472K，則增值率在50%～100%之間，稅率為40%，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品售價(jià)下限為1.6389K，售價(jià)上限為2.2472K。

第四，增值率在100%～200%之間，稅率在50%，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品售價(jià)越接近3.5928K，現(xiàn)金流入越多。假定房屋售價(jià)提高到X+X3時(shí)，其中X是增值率為100%的售價(jià)，此時(shí)增值率高于100%，但低于200%，適用稅率50%， ［X-（K+5.5%X）］÷（K+5.5%X）=200%，X=（1+200%）（K+5.5%X），解得X=3.5928K，則增值率在100%～200%之間，稅率為50%，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品售價(jià)下限為2.2472K，售價(jià)上限為3.5928K。

第五，增值率只要略高于200%，稅率為60%，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品售價(jià)下限在3.5928K。

二、建立開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定價(jià)籌劃模型

創(chuàng)建“房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品售價(jià)籌劃模型”工作表，把工作表中sheet1命名為“房地產(chǎn)企業(yè)售價(jià)籌劃模型” 把房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品售價(jià)籌劃文本錄入相應(yīng)的單元格內(nèi)。然后，定義單元公式，建立開(kāi)發(fā)產(chǎn)品售價(jià)籌劃數(shù)學(xué)關(guān)系式。 具體如下：

第一，增值額與扣除項(xiàng)目金額比率不超過(guò)20%普通住宅定價(jià)上限售價(jià)籌劃方程式。C5=500（假設(shè)除營(yíng)業(yè)稅及附加外的扣除項(xiàng)目已達(dá)到合法合理最大化列支），D5=C5，E5=D5，F(xiàn)5=E5，G5=F5，C6=G6，輸入5.5%， C7=20%， D7=50%， E7=50%， F7=100%， G7=200%，C8=

（C4-C5-C4×C6）/（C5+C4×C6），C9=IF（C8

40%， IF（C8

5%， IF（C9=50%， 15%， IF（C9=60%，35%）））） ，C11 =C4-C5-C4×

C6，C12=（C4-C5-C4×C6）×C9-（C5+C4×C10）×C10，C13=IF（（C4

-C5-C4×C6）/（C5+C4×C6）

C6）/（C5+C4×C6）

C12）），15=（C7+1）/（1-C6-C6×C7），C16 =C5×C15，C17 =C16-C5

-C16× C6，C18=C16-C17，C19 =C17/C18， C20 =C17×C9-（C5+C16

×C6）×C10，C21=IF（C19

-（C20-C21），C25=C23-C24， C4=C16-0.0001。

第二，增值額與扣除項(xiàng)目金額比率不超過(guò)20%～50%定價(jià)下限售價(jià)籌劃方程式。利用自動(dòng)填充功能，選中C8～C14單元格，按住C14單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至G14，系統(tǒng)根據(jù)這7個(gè)單元格默認(rèn)的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)。D15=C15+（C15×D9-C15×D9×D6-D9）/（1-D9-D6+D9×D6），選中C16～C25單元格，按住C25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至D25，系統(tǒng)根據(jù)這10個(gè)單元格默認(rèn)的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)。

第三，增值額與扣除項(xiàng)目金額比率超過(guò)50%～100%下限、100%～200%下限、200%下限售價(jià)方程式。E15 =（E7+1）/（1-E6-E6×E7），選中D16～D25單元格，按住D25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至E25，系統(tǒng)根據(jù)這個(gè)單元格默認(rèn)的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)，又選中E15～E25單元格，按住E25單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至G25，系統(tǒng)根據(jù)這11單元格默認(rèn)的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)。

第四，D4=E16-0.0001，選中D4單元格，按住D4單元格右下方的“+”填充柄往右拖拽至F4，系統(tǒng)根據(jù)這個(gè)單元格默認(rèn)的公式，在拖拽到的單元格內(nèi)一次填充有規(guī)律的數(shù)據(jù)，此時(shí)，增值額與扣除項(xiàng)目金額比率超過(guò)50%～100%售價(jià)下限、100%～200%售價(jià)下限自動(dòng)生成， G4只要錄入數(shù)據(jù)超過(guò)1747、4072萬(wàn)元，，假設(shè)為5000萬(wàn)元。

上述模型已經(jīng)形成，任何一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用該模型時(shí)，不需要設(shè)計(jì)公式、不需要編程，只要在模型的單元格C5輸入自身開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中除營(yíng)業(yè)稅金及附加外的扣除項(xiàng)目金額后，模型中不同檔次的接近最佳定價(jià)的銷(xiāo)售收入就自動(dòng)顯示出來(lái)。如圖1所示。

參考文獻(xiàn)：

第6篇：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃范文

關(guān)鍵詞：低碳旅游產(chǎn)品；旅游景區(qū)；體驗(yàn)；設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)

一、低碳旅游

低碳旅游產(chǎn)生于低碳經(jīng)濟(jì)的大背景。低碳經(jīng)濟(jì)是在20世紀(jì)90年代人類(lèi)為應(yīng)對(duì)全球變暖提出的一個(gè)新的發(fā)展理念，是以低能耗、低污染、低排放為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)模式。低碳經(jīng)濟(jì)正逐漸成為新的時(shí)展潮流，旅游業(yè)作為當(dāng)今最重要的產(chǎn)業(yè)之一。響應(yīng)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，既是人類(lèi)發(fā)展的必然要求，也是實(shí)現(xiàn)自身可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。

2009年5月世界經(jīng)濟(jì)論壇“走向低碳的旅行及旅游業(yè)”報(bào)告中最早正式提出“低碳旅游”的概念，將其定義為一種降低“碳”的旅游。在旅游活動(dòng)中計(jì)算二氧化碳的排放量，盡量降低二氧化碳排放，并用自己的行動(dòng)彌補(bǔ)行動(dòng)所釋放的“碳”。低碳旅游是以低能耗、低污染為基礎(chǔ)的綠色旅游，它不僅對(duì)旅游資源的規(guī)劃開(kāi)發(fā)提出了新要求，而且對(duì)旅游者和旅游全過(guò)程提出了明確要求。

二、旅游景區(qū)開(kāi)展低碳旅游的意義

第一，實(shí)現(xiàn)旅游景區(qū)可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。低碳旅游實(shí)質(zhì)上是協(xié)調(diào)旅游業(yè)發(fā)展與環(huán)境的關(guān)系問(wèn)題，因?yàn)榕c環(huán)境的密切關(guān)系，低碳旅游無(wú)疑為旅游景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保證。

第二，推動(dòng)旅游景區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變。目前我國(guó)旅游景區(qū)的發(fā)展存在許多問(wèn)題，如重視硬開(kāi)發(fā)，忽視軟開(kāi)發(fā)；景區(qū)內(nèi)服務(wù)設(shè)施等方面能源消耗比較突出；智能化技術(shù)和節(jié)能減排技術(shù)應(yīng)用不足。發(fā)展“低碳旅游”能夠推動(dòng)景區(qū)由高能耗、高排放、高污染向低能耗、低排放、低污染的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變。

第三，促進(jìn)低碳產(chǎn)業(yè)合作。由于旅游業(yè)具有高度的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，低碳旅游景區(qū)在開(kāi)展低碳旅游的過(guò)程中，必然要與其他低碳產(chǎn)業(yè)開(kāi)展多種形式的合作，這將有利于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，形成“共贏”的發(fā)展模式。

第四，有利于旅游景區(qū)豐富旅游產(chǎn)品。低碳旅游是一種新的旅游理念，將這種新理念納入到景區(qū)的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理中，有利于旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品、開(kāi)辟新領(lǐng)域。

第五，宣傳低碳理念的平臺(tái)。旅游日益成為人們的一種重要生活方式，旅游景區(qū)通過(guò)開(kāi)展低碳旅游讓人們?nèi)ンw驗(yàn)低碳生活，由此而成為低碳理念的宣傳平臺(tái)，在倡導(dǎo)“低碳”中發(fā)揮著重要的作用。

第六，塑造旅游景區(qū)良好的形象。在目前大力倡導(dǎo)低碳經(jīng)濟(jì)的社會(huì)背景下，旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)低碳旅游產(chǎn)品是迎合社會(huì)發(fā)展的明智之舉，有利于景區(qū)在國(guó)民意識(shí)中打造良好的企業(yè)形象，獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

三、旅游景區(qū)低碳旅游產(chǎn)品體驗(yàn)化設(shè)計(jì)的原則

第一，低碳化。低碳旅游產(chǎn)品的主題就是“低碳”。旅游景區(qū)就是要圍繞這一主題進(jìn)行低碳旅游產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)。

第二，參與性。只有親身參與，才能獲得最深刻持久的體驗(yàn)。旅游產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，一方面要加強(qiáng)景區(qū)與游客的互動(dòng)，使游客參與到旅游產(chǎn)品的設(shè)計(jì)中；另一方面旅游景區(qū)要更多地設(shè)計(jì)參與性的旅游活動(dòng)，促使游客親身體驗(yàn)，獲得更好的體驗(yàn)效果。

第三，全面性。低碳旅游作為一種新的旅游理念，具有相當(dāng)廣泛的適用性。在旅游景區(qū)低碳旅游產(chǎn)品的設(shè)計(jì)中，應(yīng)將“低碳”理念滲透到食、住、行、游、娛、購(gòu)的各個(gè)環(huán)節(jié)，帶給游客更加全面的體驗(yàn)。

第四，情感化。低碳旅游是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，人們也越來(lái)越意識(shí)到“低碳”的必要性和緊迫性。低碳旅游產(chǎn)品的設(shè)計(jì)應(yīng)符合人們的這種情感需求，倡導(dǎo)低碳的生活理念，引起旅游者的共鳴。

第五，創(chuàng)新性。低碳旅游的發(fā)展離不開(kāi)新能源技術(shù)的支持。因此，旅游景區(qū)應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，及時(shí)了解游客需求、低碳技術(shù)及相關(guān)產(chǎn)品的進(jìn)展，更新旅游項(xiàng)目和設(shè)施，增強(qiáng)旅游產(chǎn)品對(duì)游客的持續(xù)吸引力。

四、旅游景區(qū)低碳旅游產(chǎn)品體驗(yàn)化的開(kāi)發(fā)策略

（一）低碳旅游產(chǎn)品體驗(yàn)化設(shè)計(jì)的核心思想

旅游產(chǎn)品是游客獲得體驗(yàn)的重要載體。PinEiI和Gilmore曾將體驗(yàn)分為四類(lèi)：娛樂(lè)、教育、逃避現(xiàn)實(shí)和審美，而最豐富的體驗(yàn)包括這四類(lèi)。這四個(gè)方面具有不同的體驗(yàn)類(lèi)型和深度。因此，在旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)把握兩方面內(nèi)容：豐富旅游體驗(yàn)類(lèi)型和增加旅游體驗(yàn)深度。

第7篇：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；籌劃

中圖分類(lèi)號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）12-0-01

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)情況

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)被極度擠壓，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)稅收籌劃減小企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，減輕資金壓力，從而增加經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按銷(xiāo)售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊?，房地產(chǎn)公司通過(guò)稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目前期、開(kāi)發(fā)過(guò)程、銷(xiāo)售等不同階段涉及耕地占用稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等稅種。

三、房地產(chǎn)公司土地增值稅稅收籌劃

地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，也是企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。以下對(duì)稅負(fù)較大的土地增值稅所存在的問(wèn)題、風(fēng)險(xiǎn)及若何籌劃作詳細(xì)說(shuō)明。

（一）土地增值稅匯繳實(shí)務(wù)中存在問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)

土地增值稅是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，其高低決定了稅負(fù)的大小，稅率最低為30%，最高為60%，對(duì)企業(yè)的資金壓力大，在實(shí)際操作中存在以下問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)：

1.各單位財(cái)務(wù)人員對(duì)土地增值稅的重要性都有一定認(rèn)識(shí)，但在實(shí)際操作中受所在單位的限制無(wú)法充分利用稅收籌劃的切入點(diǎn)。

2.對(duì)土地增值稅的籌劃，由于缺乏與工商局、稅務(wù)局等部門(mén)的溝通，不能取得公司相關(guān)部門(mén)和人員支持，對(duì)企業(yè)整個(gè)流程了解不足，籌劃無(wú)法帶來(lái)收益。

3.對(duì)增值額計(jì)算中所涉成本扣除項(xiàng)目的理解不到位，致使未能合理按稅法規(guī)定歸集成本，造成項(xiàng)目工程建安成本虛高，給企業(yè)帶來(lái)稅收風(fēng)險(xiǎn)。

（二）按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程對(duì)土地增值稅進(jìn)行的稅收籌劃

1.項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段

（1）開(kāi)發(fā)主體經(jīng)營(yíng)組織形式的選擇

首先應(yīng)考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司的組織形式是子公司還是分公司。由于子公司與分公司承擔(dān)的法律義務(wù)與責(zé)任不同，進(jìn)行選擇時(shí)，應(yīng)考慮區(qū)域間的稅率差異、地區(qū)間的優(yōu)惠政策來(lái)選擇最適合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織形式。

（2）開(kāi)發(fā)方式選擇

一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目可分為自建、合作建房和代建三種開(kāi)發(fā)方式。

合作建房稅法規(guī)定：對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)雙贏。

代建房稅法規(guī)定：代建房指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建收入的行為。

2.項(xiàng)目建設(shè)階段

（1）建設(shè)期扣除項(xiàng)目籌劃

對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。按此規(guī)定，成本核算對(duì)象直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算，繼而影響土地增值稅的計(jì)算。另房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)差異，導(dǎo)致不同地方開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)增值額高低不同，所以，在確定成本核算對(duì)象時(shí)，可對(duì)同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同、開(kāi)工、竣工時(shí)間接近、同一施工單位施工的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。對(duì)個(gè)別規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可按一定區(qū)域和不同的分?jǐn)偡椒▌澐殖杀竞怂銓?duì)象。

（2）借款費(fèi)用的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的利息費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)有兩種扣除率，即5%或10%。如果企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，則計(jì)算分?jǐn)偫ⅲ峁┝私鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，據(jù)實(shí)扣除；反之，如果主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較低，則不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偫?，有利于?shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。

3.項(xiàng)目銷(xiāo)售階段

（1）銷(xiāo)售方式的選擇

可采取直接銷(xiāo)售和設(shè)立獨(dú)立核算的銷(xiāo)售公司銷(xiāo)售等?；谕恋卦鲋刀惗惵适浅~累進(jìn)稅率，增加銷(xiāo)售環(huán)節(jié)后，適用稅率下降，將自身的銷(xiāo)售部門(mén)分離出來(lái)，設(shè)立獨(dú)立核算的銷(xiāo)售子公司，就可免征土地增值稅，而只對(duì)外銷(xiāo)售征收土地增值稅，稅收負(fù)擔(dān)變小。

（2）銷(xiāo)售定價(jià)的籌劃

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；若超過(guò)其20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅?；I劃就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以?xún)?nèi)。在扣除項(xiàng)目既定的情況下，合理定價(jià)就是關(guān)鍵，如在銷(xiāo)售過(guò)程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過(guò)適當(dāng)降低價(jià)格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)。

（3）把代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)減少稅基進(jìn)行籌劃

如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取，則不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取只會(huì)增加其扣除項(xiàng)目金額，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。

四、對(duì)房地產(chǎn)稅收籌劃的思考

上述籌劃方案看起來(lái)推理嚴(yán)密、論證完整、結(jié)論可靠，但在實(shí)際操作中扔存在著很大風(fēng)險(xiǎn)。稅收籌劃似乎成鏡花水月，存在著理論與實(shí)踐脫節(jié)的現(xiàn)象。稅務(wù)籌劃不僅是稅收的事情，要把它放到整個(gè)企業(yè)的價(jià)值鏈中去考量。缺少對(duì)企業(yè)整個(gè)流程的了解，沒(méi)有充分考慮企業(yè)周?chē)嫒后w的反應(yīng)的理論性籌劃，并沒(méi)有十足的實(shí)用性。

參考文獻(xiàn)：

第8篇：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃范文

關(guān)鍵詞：文化遺產(chǎn)；校本課程；藝術(shù)教育；開(kāi)發(fā)；價(jià)值；途徑

中圖分類(lèi)號(hào)：J021文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

校本課程開(kāi)發(fā)（school—basedcurriculumdevelopment）是20世紀(jì)70年代在英美等發(fā)達(dá)國(guó)家中開(kāi)始受到廣泛重視的一種與國(guó)家課程開(kāi)發(fā)相對(duì)應(yīng)的課程開(kāi)發(fā)策略。當(dāng)前，世界越來(lái)越多的國(guó)家認(rèn)識(shí)到校本課程具有自身的優(yōu)勢(shì)和價(jià)值并進(jìn)行了校本課程的開(kāi)發(fā)。結(jié)合民間文化遺產(chǎn)進(jìn)行藝術(shù)類(lèi)專(zhuān)業(yè)校本課程資源的開(kāi)發(fā)研究，是符合時(shí)代潮流的一種取向。

（一）地方高校藝術(shù)類(lèi)校本課程開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀分析

隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的發(fā)展和社會(huì)對(duì)高素質(zhì)人才培養(yǎng)的需求，對(duì)高校課程的需求日益多樣化和個(gè)性化。校本課程開(kāi)發(fā)是我國(guó)高校進(jìn)行課程改革的一大趨勢(shì)，對(duì)地方高校藝術(shù)類(lèi)專(zhuān)業(yè)而言，更具有很大的探索空間。

1.地方上有著豐富的民間文化課程資源有待開(kāi)發(fā)

文化遺產(chǎn)又分物質(zhì)文化遺產(chǎn)和非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，物質(zhì)文化遺產(chǎn)更多地表現(xiàn)為固化、凝定的物質(zhì)文化形態(tài)，而非物質(zhì)文化遺產(chǎn)則可表述為“活態(tài)文化遺產(chǎn)”，主要依賴(lài)傳承人口傳心授的方式傳承，活態(tài)流變性是它們的主要特征。民間藝術(shù)是一種特殊的形態(tài)，同時(shí)又是中國(guó)傳統(tǒng)文化的一部分，是中國(guó)民間文化的物化形式和形象載體，它是在傳統(tǒng)民間社會(huì)生活的背景下和民間傳統(tǒng)文化的基礎(chǔ)上產(chǎn)生和發(fā)展的，是民間文化的內(nèi)容和組成部分。我國(guó)各地都有著豐富的民間文化藝術(shù)遺產(chǎn)資源，包括民間音樂(lè)、民間舞蹈、民間曲藝、戲曲與戲劇、民間美術(shù)、民間工藝設(shè)計(jì)、傳統(tǒng)手工技藝、民俗、古建筑等等。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)的急劇變遷，許多民間文化遺產(chǎn)資源處于瀕危狀態(tài)，有待保護(hù)和開(kāi)發(fā)研究。有些民間文化遺產(chǎn)資源已經(jīng)得到社會(huì)的重視，但發(fā)掘、研究和傳承工作還有待進(jìn)一步深入和加強(qiáng)。因此，對(duì)地方高校藝術(shù)專(zhuān)業(yè)而言，具有良好的校本課程開(kāi)發(fā)的資源環(huán)境和條件。

2.地方高校藝術(shù)專(zhuān)業(yè)校本課程開(kāi)發(fā)有待推進(jìn)

雖然地方高校在校本課程開(kāi)發(fā)上有著資源上的優(yōu)勢(shì)，但總的來(lái)說(shuō)，在高等教育領(lǐng)域無(wú)論是理論研究還是實(shí)踐都未引起應(yīng)有的重視。高校藝術(shù)類(lèi)專(zhuān)業(yè)教學(xué)大都沿襲傳統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)教學(xué)模式和教材，專(zhuān)業(yè)設(shè)置相對(duì)狹窄和單一，基本上以學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)課為主，課程設(shè)置單一化，全國(guó)相同專(zhuān)業(yè)的課程體系在各個(gè)學(xué)校之間相差不多，課程體系缺乏彈性和自由度，不能很好地適應(yīng)當(dāng)代科技發(fā)展和產(chǎn)業(yè)的變化，不利于新興邊緣學(xué)科的發(fā)展和人才的培養(yǎng)，學(xué)校和教師的課程意識(shí)與課程開(kāi)發(fā)能力欠缺。總之，校本課程遇到高校內(nèi)部管理體制、教育觀念、師資隊(duì)伍和課程開(kāi)發(fā)能力等現(xiàn)狀的挑戰(zhàn)。當(dāng)前，我國(guó)普通高等學(xué)校呈現(xiàn)出多元辦學(xué)模式，藝術(shù)學(xué)的學(xué)科建設(shè)在培養(yǎng)目標(biāo)、指導(dǎo)理念、運(yùn)作機(jī)制、評(píng)價(jià)方式等方面出現(xiàn)了新的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)藝術(shù)學(xué)科的課程改革提出了新的要求。

（二）地方高校藝術(shù)專(zhuān)業(yè)校本課程的開(kāi)發(fā)的意義與價(jià)值

地方藝術(shù)文化資源中的價(jià)值、審美觀念是幾千年社會(huì)發(fā)展和文化沉淀的結(jié)果，學(xué)校教育是最有影響力和最有價(jià)值的民間藝術(shù)繼承方式。課程與文化之間存在天然的血肉聯(lián)系，文化視域下，地方課程的開(kāi)發(fā)具有特殊的意義和價(jià)值。

1.有利于地方高校辦學(xué)特色的凝練和形成

隨著高等教育日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)和社會(huì)需求的多樣化，地方高校的藝術(shù)學(xué)院必須準(zhǔn)確定位，加快內(nèi)涵建設(shè)，優(yōu)化課程結(jié)構(gòu)，形成自身特色，保證人才培養(yǎng)的質(zhì)量，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。校本課程更具地方特色，更加符合獨(dú)特的地方環(huán)境和教育需求。每一所學(xué)校都是一個(gè)獨(dú)特的實(shí)體，校本課程因校而已，更能體現(xiàn)學(xué)校的辦學(xué)特點(diǎn)。各地的民間文化遺產(chǎn)資源各有其獨(dú)特的表現(xiàn)題材與審美形態(tài)，作為富有民族特色、地方特色的民間藝術(shù)，由于不同時(shí)代、不同民族、不同文化背景下的民眾，其思維方式、價(jià)值觀念、審美情感、藝術(shù)觀念，乃至整個(gè)社會(huì)的風(fēng)尚、習(xí)俗、氣質(zhì)等都有或多或少的差異，從而表現(xiàn)出各自的特質(zhì)。在全球化時(shí)代的今天，這種地域個(gè)性鮮明的藝術(shù)便成了獨(dú)有的文化財(cái)富。不同的民間藝術(shù)資源，可以產(chǎn)生出更多的藝術(shù)風(fēng)格，打破現(xiàn)代教學(xué)的趨同性。通過(guò)開(kāi)發(fā)一系列基于民間文化遺產(chǎn)的具有地方特色的校本課程，有利于地方高校藝術(shù)類(lèi)專(zhuān)業(yè)構(gòu)建具有特色的課程體系，進(jìn)而形成自身的辦學(xué)特色。

2.有利于民間藝術(shù)文化遺產(chǎn)的傳承和保護(hù)

民間文化遺產(chǎn)是凝聚民族精神、傳承民族文化、維系人類(lèi)創(chuàng)造力、維護(hù)世界文化多樣性、促進(jìn)人類(lèi)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)和基本紐帶。伴隨著世界經(jīng)濟(jì)、科技一體化和現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，民間文化遺產(chǎn)的生存與發(fā)展面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。同時(shí)出現(xiàn)的文化標(biāo)準(zhǔn)化趨勢(shì)，以前所未有的速度消解著與人類(lèi)的精神、情感世界緊密相連的文化遺產(chǎn)。發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)文化資源和文化市場(chǎng)的搶占，其大規(guī)模的思想文化、價(jià)值觀念的滲透，也會(huì)動(dòng)搖和破壞我們的價(jià)值體系和人文信念。高校藝術(shù)類(lèi)專(zhuān)業(yè)校本課程的開(kāi)發(fā)，有助于喚醒學(xué)生的主體意識(shí)和社會(huì)責(zé)任感，通過(guò)開(kāi)展對(duì)課程資源的考察、發(fā)掘、學(xué)習(xí)和研究等一系列活動(dòng)，有力地促進(jìn)和推動(dòng)地方傳統(tǒng)優(yōu)秀民族文化遺產(chǎn)的弘揚(yáng)、保護(hù)和傳承。

3.有利于學(xué)生人文素養(yǎng)和藝術(shù)創(chuàng)新能力的培養(yǎng)

基于民間文化遺產(chǎn)的藝術(shù)類(lèi)校本課程，通過(guò)反映特定的地方文化特征、人文知識(shí)以及發(fā)展歷史，有助于學(xué)生了解自己所屬地域文化的成就及文化生態(tài)環(huán)境，形成人和自然、文化和諧共存的理念，提高學(xué)生的人文素養(yǎng)。同時(shí)，校本課程開(kāi)發(fā)是主體性教育思想的發(fā)展和升華，為學(xué)生的個(gè)性化學(xué)習(xí)拓展了空間，校本課程加強(qiáng)了課程與地方經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生活的聯(lián)系，學(xué)生們的活動(dòng)領(lǐng)域延伸到廣闊的自然與社會(huì)，通過(guò)對(duì)民間文化遺產(chǎn)的了解學(xué)習(xí)，許多民間藝術(shù)元素可以運(yùn)用到藝術(shù)專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)中來(lái)，極大地調(diào)動(dòng)了學(xué)生的自主探究能力和創(chuàng)造性，為學(xué)生的多樣化發(fā)展提供了充足、厚實(shí)的條件。

第9篇：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；成本控制；對(duì)策

當(dāng)前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了穩(wěn)定的成長(zhǎng)期，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也呈現(xiàn)出了規(guī)范化的發(fā)展趨勢(shì)。在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策的背景下，開(kāi)發(fā)商要想獲得原有的豐厚利潤(rùn)，就必須從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)本身出發(fā)，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施科學(xué)的成本控制與管理，這不僅對(duì)于項(xiàng)目本身的競(jìng)爭(zhēng)力具有重要的影響，同時(shí)，對(duì)于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌也具有重要的意義。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制對(duì)象

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制是一個(gè)全過(guò)程、全方位的控制過(guò)程，企業(yè)只有對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施嚴(yán)格的控制，才能最大限度地降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，提高企業(yè)的利潤(rùn)水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制應(yīng)該主要圍繞土地成本費(fèi)用控制、開(kāi)發(fā)決策階段控制、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制、招投標(biāo)階段成本控制、施工竣工階段成本控制以及營(yíng)銷(xiāo)階段成本控制等幾個(gè)環(huán)節(jié)展開(kāi)，采取具有針對(duì)性的措施，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本，以最大限度地提高項(xiàng)目的獲利水平。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理存在的問(wèn)題

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨規(guī)范化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制也逐漸趨于合理。但是，與西方發(fā)達(dá)國(guó)家的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相比，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制還存在著諸多問(wèn)題，成為制約企業(yè)獲利能力、行業(yè)發(fā)展的重要因素。我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：

2.1 缺乏對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程控制與管理

從我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制現(xiàn)狀來(lái)看，大多都比較注重項(xiàng)目施工階段的成本控制，而對(duì)其它幾個(gè)環(huán)節(jié)則缺乏足夠的重視，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的額外增加。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制對(duì)于降低整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本都具有重要的影響。當(dāng)前，企業(yè)都比較重視開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“顯性成本”，而對(duì)“隱性成本”的控制重視程度不夠。事實(shí)上，決策、招標(biāo)、設(shè)計(jì)等各個(gè)階段的成本控制對(duì)于提高項(xiàng)目的獲利水平都具有積極地意義。

2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制計(jì)劃缺失

當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制更多地是停留在以“人”為主的管理階段，缺少詳細(xì)地、科學(xué)地管理計(jì)劃。從歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制的實(shí)踐來(lái)看，項(xiàng)目成本控制計(jì)劃是典型的事前管理，在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中具有指導(dǎo)性的作用。事實(shí)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制計(jì)劃是整個(gè)項(xiàng)目成本分析、成本考核的標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)制定詳細(xì)地成本控制計(jì)劃，可以將成本控制“化整為零”，從各個(gè)環(huán)節(jié)降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。而我國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了趕工期，不愿意花費(fèi)時(shí)間去制定成本控制計(jì)劃，基本上實(shí)行的是“走一步看一步”的控制措施，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本居高不下。

2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制方法落后

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制方法比較落后，大多數(shù)的企業(yè)是在工程完工后，根據(jù)財(cái)務(wù)部門(mén)提供的數(shù)據(jù)、決算報(bào)告進(jìn)行核算，這種方法不利于企業(yè)收集、處理、儲(chǔ)存在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中遇到的各種支出成本，企業(yè)不能準(zhǔn)確地、及時(shí)地發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制方面存在的問(wèn)題，從而企業(yè)失去了對(duì)癥下藥、采取針對(duì)性控制措施的良機(jī)，損害了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。實(shí)施這種控制方法，企業(yè)的成本已經(jīng)成為一種既定的事實(shí)，額外支出的成本已經(jīng)無(wú)法挽回。

2.4 企業(yè)不重視對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制進(jìn)行總結(jié)

在我國(guó)，一些中小型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在項(xiàng)目結(jié)束后，往往會(huì)立刻轉(zhuǎn)向下一個(gè)項(xiàng)目，甚至于就地解散現(xiàn)有的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)“機(jī)構(gòu)”，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織架構(gòu)不夠穩(wěn)定，沒(méi)有對(duì)已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢的項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)、分析。在這種情形下，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本績(jī)效考核、獎(jiǎng)懲也就很難落到實(shí)處。缺乏“有獎(jiǎng)有懲”的成本控制機(jī)制約束，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制和管理也就失去了其應(yīng)有的意義。

3 優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理的對(duì)策

綜上分析，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，確實(shí)存在著一些問(wèn)題，筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面制定具有針對(duì)性的措施，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的成本控制和管理，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利益實(shí)現(xiàn)最大化。

3.1 進(jìn)行全過(guò)程成本控制與管理

在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施成本控制與管理時(shí)，應(yīng)該按照全面控制與重點(diǎn)控制相結(jié)合的原則，在注重施工階段控制的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)決策、設(shè)計(jì)、驗(yàn)收、銷(xiāo)售等各個(gè)環(huán)節(jié)的控制，以實(shí)現(xiàn)全壽命周期成本最小的目標(biāo)。決策階段影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的程度最大，是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的基礎(chǔ)階段，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制具有指導(dǎo)作用。設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵，從支出成本來(lái)看，設(shè)計(jì)費(fèi)用一般不足整個(gè)工程成本的1%，但是，其對(duì)整個(gè)工程造價(jià)的影響卻達(dá)75%，企業(yè)可以通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)、階段設(shè)計(jì)成果審批制度、實(shí)施設(shè)計(jì)質(zhì)量獎(jiǎng)懲以及推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度等措施，提高設(shè)計(jì)的質(zhì)量。招投標(biāo)階段的成本控制應(yīng)該首先制定科學(xué)的、公正的評(píng)標(biāo)方法，加強(qiáng)對(duì)評(píng)標(biāo)的管理力度，仔細(xì)分析各個(gè)投標(biāo)單位的文件，嚴(yán)禁低價(jià)中標(biāo)、不平衡報(bào)價(jià)行為出現(xiàn)。

3.2 制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制計(jì)劃

依據(jù)基本建設(shè)工程的預(yù)算，按照相關(guān)的規(guī)定，制定出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體和階段性成本控制計(jì)劃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本計(jì)劃與管理主要包括概算和預(yù)算兩個(gè)方面的內(nèi)容，在進(jìn)行項(xiàng)目概算和預(yù)算時(shí)，可以采取因素測(cè)算法和直接計(jì)算法兩種計(jì)算方法。制定成本控制計(jì)劃時(shí)，應(yīng)該重點(diǎn)考慮兩個(gè)方面的內(nèi)容：（1）項(xiàng)目初期成本計(jì)劃質(zhì)量必須高，項(xiàng)目建設(shè)初期由于只是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本進(jìn)行估算，難以得到詳細(xì)地成本數(shù)據(jù)，而且項(xiàng)目建設(shè)和開(kāi)發(fā)過(guò)程中還面臨著一些外在因素的影響，這些因素都會(huì)影響到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本計(jì)劃制定的過(guò)程和質(zhì)量；（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本計(jì)劃的制定要考慮到人為因素的影響，由于計(jì)劃是以專(zhuān)業(yè)人員對(duì)未來(lái)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)行情進(jìn)行預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上制定的，成本的大小不可避免地會(huì)受到人為因素的影響。因此，企業(yè)在制定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制計(jì)劃時(shí)，應(yīng)該從項(xiàng)目決策的高度出發(fā)，依據(jù)科學(xué)性的原則，并考慮客觀因素的影響，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)各種資源的優(yōu)化配置，降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。

3.3 運(yùn)用先進(jìn)的項(xiàng)目管理方法，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施成本控制

對(duì)于大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以運(yùn)用工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）、增值管理技術(shù)（EVM）等方法對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行事中控制。兩種控制方法對(duì)控制技術(shù)水平的要求較高，需要企業(yè)建立于WBS、EVM相配套的成本控制基礎(chǔ)管理體系?？刂企w系的建設(shè)要綜合考慮項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)責(zé)任制、網(wǎng)絡(luò)信息管理技術(shù)、成本控制績(jī)效考核制度、管理費(fèi)用定額包干使用制度等幾個(gè)方面的內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程進(jìn)行控制，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)地成本控制及管理。

4 結(jié)論

在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益規(guī)范、競(jìng)爭(zhēng)近乎近于白熱化的條件下，如何降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在積極進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃的同時(shí)，應(yīng)該對(duì)決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)及施工等各個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制，促進(jìn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的提高。

參考文獻(xiàn)

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