小區(qū)管理細則精選(九篇)

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第1篇：小區(qū)管理細則范文

市區(qū)房屋維修資金收繳工作自*年正式啟動，經(jīng)過4年的不斷強化措施，規(guī)范管理，維修資金收繳力度不斷加強，管理水平不斷提高，維修資金繳存、使用等工作逐漸走向制度化、科學化、規(guī)范化軌道?，F(xiàn)將我市市區(qū)房屋維修資金相關情況匯報如下：

一、基本情況

目前，市區(qū)物業(yè)維修資金管理工作仍依據(jù)*年3月制定出臺的《<宿遷市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法>實施意見》執(zhí)行。由市房管處作為維修資金代管部門，物業(yè)維修基金存儲于市區(qū)銀行維修資金專戶，由市建設局和市財政局共同監(jiān)管。購買住房的按購房款的3%的比例，購買商業(yè)用房的按購房款的2%的比例，房屋維修基金由房地產(chǎn)開發(fā)商代收代繳，在繳納購房款時一并向售房單位繳納維修基金。維修基金的申請使用，必須專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中修，更新改造。由業(yè)主委員會或受托的物業(yè)企業(yè)提出方案，提交業(yè)主大會審定并報房地產(chǎn)行政管理部門核準后，采取公開招標的方式，由實施單位實施。項目維修費用按受益面積應分配維修基金的比例分攤。

至今年2月底，我市市區(qū)共有75個項目繳納了維修資金，共收繳維修資金1.36億元，其中：*年收繳375.72萬元，2005年收繳2160.81萬元，2006年收繳3312.02萬元，*年收繳6693.81萬元，2008年1-2月份收繳1055.65萬元。利息收入127.8萬元。項王小區(qū)玉蘭園和馬陵小區(qū)城東、北關園區(qū)按照規(guī)定程序共使用六次，支出33.86萬元。累計結余1.37萬元。

二、存在問題：

1、部分老小區(qū)的維修資金補繳工作比較困難，如府苑小區(qū)，市政府在*年就下發(fā)過補繳文件，但至今仍只有四分之一左右的業(yè)主繳納了維修資金，給今后維修資金申請使用操作工作帶來潛在難度。

2、維修資金管理崗位設置不符合規(guī)范。目前，市區(qū)維修資金的收繳和記帳工作均由我處市場科劉月亮同志一人兼任，不符合《會計法》相關規(guī)定。

三、新的維修資金管理工作要求

*年12月4日，建設部、財政部出臺了《住宅專項維修資金管理辦法》，2008年1月22日，江蘇省建設廳、財政廳出臺了《關于轉(zhuǎn)發(fā)<住宅專項維修資金管理辦法>的通知》。我處根據(jù)國家及省維修資金管理規(guī)定，已擬定相關住宅專項維修資金實施細則。按照新的標準，從2008年2月1日以后交付使用的商品住宅按照每平方米50元繳納。目前《實施細則》已與財政局會簽，并報市政府審閱，近日將正式出臺。新出臺的《實施細則》有幾點地方性政策：

1、對老小區(qū)維修資金的補建做了相應要求。老居民小區(qū)的維修資金收繳工作雖然比較困難，但需要進行補建，解決維修問題。在《實施細則》中，我們對老小區(qū)補建方面雖沒有做強制性的要求，但是要求分步走，要求業(yè)主委員會積極動員召開業(yè)主大會，對補建問題進行討論，提高認識、統(tǒng)一思想，做好動員工作，承擔補建的責任、義務，主動向代管部門申請補建。

2、業(yè)主委員會成立之后，維修資金不下放。按照建設部和財政部第165號令的要求，業(yè)主委員會成立之后，維修資金應轉(zhuǎn)到業(yè)主委員會進行監(jiān)管，但考慮實際情況和資金下放后的安全，且下放之后，賬務分散，管理復雜。綜合多方意見以后，決定業(yè)主委員會成立之后，維修資金仍由市財政局和市建設局共同監(jiān)管。

3、商品房首期維修資金的標準，由以前按房價款住宅3%、商業(yè)用房2%的標準繳納，改為按商品房的建筑面積50元/平方繳納。帶有電梯的房屋，另由建設單位按照業(yè)主擁有房屋專有面積每平方米20元標準，一次性繳存屬業(yè)主所有的維修資金。

4、維修資金繳納與業(yè)主領取房屋鑰匙相掛鉤。業(yè)主未繳納首期維修資金的，開發(fā)企業(yè)或公有住房售房單位不得將房屋鑰匙交于業(yè)主，并將維修資金繳納作為房產(chǎn)辦證的前置條件之一。

5、維修資金收繳和使用透明化。專戶管理銀行及代管部門將逐步建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶帳中住宅專項維修資金使用、增值收益和帳面余額的查詢。

四、工作建議

1、做好老小區(qū)物業(yè)維修資金補繳工作。充分通過業(yè)主委員會等自治組織，召開業(yè)主大會，積極動員老小區(qū)主動向代管部門及時足額補繳物業(yè)維修資金。

第2篇：小區(qū)管理細則范文

一、考評范圍

各鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)、街道。

二、考評辦法

采用百分考評制，設立優(yōu)勝、達標、不達標三個等級。在達到考評標準的基礎上，根據(jù)暗查明查得分年終綜合評定在90分（含90）以上為“兩整兩創(chuàng)”優(yōu)勝鎮(zhèn)（街道）；80分（含80分）以上至90分以下為“兩整兩創(chuàng)”達標鎮(zhèn)（街道）；80分以下為“兩整兩創(chuàng)”不達標鎮(zhèn)（街道）。

三、考評標準

（一）優(yōu)勝鎮(zhèn)（街道）起評標準：

1、創(chuàng)建“兩整兩創(chuàng)”精品村（社區(qū)）1個以上；創(chuàng)建最優(yōu)環(huán)境小區(qū)、自然村2個以上（其中含1個安置小區(qū)）；

2、改善提升環(huán)境衛(wèi)生管理薄弱村（鎮(zhèn)、涉農(nóng)街道）2個以上；

3、創(chuàng)建農(nóng)村河道綜合整治示范村（社區(qū)）1個以上，創(chuàng)建精品河道1條以上，有家塘的鎮(zhèn)、街道創(chuàng)建精品家塘1個以上；

4、按要求完成截污接管工作和點源處理工程；

5、按要求完成國家生態(tài)區(qū)創(chuàng)建區(qū)下達的目標任務；

6、全面實施河長制管理，按照“三清一堵一健全”要求，有序推進河道輪浚工作，全面完成河道（家塘）排污口接管、截污和封堵工作，水質(zhì)良好、無黑臭現(xiàn)象；

7、所有河道（家塘）全部達標（除開發(fā)建設等原因不能達標的以外），保持示范河道（家塘）10%以上。

8、按要求創(chuàng)建潔美家庭。

9、把“兩整兩創(chuàng)”與“路長制”、“河長制”、“區(qū)域市容管理聯(lián)動”等工作有機結合起來，確保主干道、主河道、風景區(qū)等重點區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生長治久潔。

10、鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)、街道建立機械化作業(yè)收集隊伍，鎮(zhèn)、涉農(nóng)街道基本達到機械化作業(yè)收集；城區(qū)街道全面達到機械化作業(yè)收集。

11、其他依據(jù)《鎮(zhèn)、涉農(nóng)街道“兩整兩創(chuàng)”市容村貌暗查、明查考評細則》、《城區(qū)街道“兩整兩創(chuàng)”市容村貌暗查、明查考評細則》和《“兩整兩創(chuàng)”河道（家塘）暗查、明查考評細則》。

（二）達標鎮(zhèn)（街道）起評標準：

1、創(chuàng)建“兩整兩創(chuàng)”精品村（社區(qū)）1個以上；創(chuàng)建最優(yōu)環(huán)境小區(qū)、自然村2個以上（其中含1個安置小區(qū)）；

2、改善提升環(huán)境衛(wèi)生管理薄弱村（鎮(zhèn)、涉農(nóng)街道）1個以上；

3、創(chuàng)建精品河道1條以上，有家塘的鎮(zhèn)、街道創(chuàng)建精品家塘1個以上；

4、按要求完成截污接管工作和點源處理工程；

5、按要求完成國家生態(tài)區(qū)創(chuàng)建區(qū)下達的目標任務；

6、全面實施河長制管理，按照“三清一堵一健全”要求，有序推進河道輪浚工作，全面完成河道（家塘）排污口接管、截污和封堵工作，水質(zhì)良好、無黑臭現(xiàn)象；

7、所有河道（家塘）全部達標（除開發(fā)建設等原因不能達標的以外），保持示范河道（家塘）5%以上。

8、按要求創(chuàng)建“潔美家庭”。

9、把“兩整兩創(chuàng)”與“路長制”、“河長制”、“區(qū)域市容管理聯(lián)動”等工作有機結合起來，確保主干道、主河道、風景區(qū)等重點區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生長治久潔。

10、鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)、街道建立機械化作業(yè)收集隊伍，鎮(zhèn)、涉農(nóng)街道基本達到機械化作業(yè)收集；城區(qū)街道全面達到機械化作業(yè)收集。

11、其他依據(jù)《鎮(zhèn)、涉農(nóng)街道“兩整兩創(chuàng)”市容村貌暗查、明查考評細則》、《城區(qū)街道“兩整兩創(chuàng)”市容村貌暗查、明查考評細則》和《“兩整兩創(chuàng)”河道（家塘）暗查、明查考評細則》。

四、考評形式

考評工作分市容村貌和河道（家塘）以及潔美家庭考評三個方面。

1、市容村貌和河道（家塘）考評均采取明查、暗查和年終考評驗收三種形式，每月進行一次市容村貌和河容岸貌暗查，每季度進行一次明查，年終對考評標準中所列項目進行一次考評驗收，由區(qū)“兩整兩創(chuàng)”工作考核督查組組織實施。每月將暗查問題反饋相關責任部門和單位，每季度將明查結果及暗查問題整改情況以書面形式予以通報。暗查分值占70%，明查分值占30%。年終匯總市容村貌和河容岸貌考評得分值，其中市容村貌暗查明查分值占60%，河道（家塘）暗查明查分值占40%。

2、對申報的精品村（社區(qū)）、最優(yōu)環(huán)境小區(qū)、薄弱村、精品河道家塘同樣采取暗查、明查和年終考評三種形式綜合評定。

3、“潔美家庭”創(chuàng)建考評工作由區(qū)文明辦和婦聯(lián)牽頭負責，另行制定實施辦法。

五、獎勵辦法

按照資金跟著項目走的原則，區(qū)委、區(qū)政府對創(chuàng)建項目以“以獎代補”的形式進行獎勵，各鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)、街道要按照各自考核辦法確定以獎代補資金，下?lián)艿礁鞔澹ㄉ鐓^(qū)）。

1、“兩整兩創(chuàng)”精品村5--8萬元，精品社區(qū)（混合型社區(qū)）3－5萬元，最優(yōu)環(huán)境小區(qū)（自然村）1萬元。

2、環(huán)境衛(wèi)生管理薄弱村改善提升的村（社區(qū)）2－3萬元。

3、創(chuàng)建農(nóng)村河道綜合整治示范村（通過市級驗收），由市級進行獎勵，區(qū)級配套5萬元。

4、創(chuàng)建“兩整兩創(chuàng)”精品河道（家塘），河道長度300米以上，按150元/米標準進行獎勵；家塘水面積1畝以上，按1－2萬元/個標準進行獎勵。

5、“兩整兩創(chuàng)”示范河道（家塘），對保持并有提升的河道獎勵2000元/條，對保持并有提升的家塘獎勵800元/個。

6、“潔美家庭”獎勵標準另行確定。

7、對投入大、工作有亮點的鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)、街道給予適當補貼。

8、對有重合的創(chuàng)建項目，按照就高不重復獎勵的辦法進行獎勵。

六、工作要求

1、高度重視。開展2009年“兩整兩創(chuàng)”工作，是貫徹落實區(qū)委、區(qū)政府提出新三年“兩整兩創(chuàng)”部署要求的重要舉措，各鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)、街道要高度重視“兩整兩創(chuàng)”工作，做到主要領導要親自過問，分管領導具體負責，明確目標，落實責任，創(chuàng)新思路，有力推進。

2、宣傳發(fā)動。深入廣泛宣傳“兩整兩創(chuàng)”，強化村（居）民環(huán)境衛(wèi)生意識，積極開展“潔美家庭”創(chuàng)建，動員和組織廣大家庭行動起來，共建美好家園，切實做到區(qū)、鎮(zhèn)、村、家庭四級聯(lián)動、全員參與。

3、突出重點。一手抓隊伍建設、設施設備完善等基礎工作，轉(zhuǎn)化薄弱村，提高環(huán)境衛(wèi)生整體水平，一手抓精品村（社區(qū)）、最優(yōu)環(huán)境小區(qū)（自然村）和精品河道、家塘精品亮點創(chuàng)建，做到統(tǒng)籌兼顧，齊頭并進。精品村（社區(qū)）、最優(yōu)環(huán)境小區(qū)、改善提升薄弱村以及精品河道家塘的創(chuàng)建要制定方案，報區(qū)“兩整兩創(chuàng)”工作考核督查組同意后實施。

第3篇：小區(qū)管理細則范文

你們好！經(jīng)社區(qū)和業(yè)委會商議決定，對本小區(qū)車輛停放收取車輛停放服務費。

一、收費標準細則如下：

1. 本小區(qū)住戶，每輛車每年收取200月，三輪車150元。

2. 購房戶和出租戶，每輛車每年收取300元。

二、停放服務收費說明；

1.本小區(qū)停車場汽車（含電動三、四輪車）以及未收費的自行車、電瓶車的收費，僅指車輛停放服務費，不承擔車輛保管責任，即本小區(qū)停車場不負責車輛被盜、損壞及車內(nèi)物品丟失的賠償責任，只配合公安機關協(xié)助調(diào)查工作。

2.進入小區(qū)車輛請嚴格按照交通標示行駛、停放。

第4篇：小區(qū)管理細則范文

一、總體思路

深入貫徹落實物業(yè)管理法規(guī)政策和市委市政府《關于進一步加強物業(yè)管理工作的意見（試行）》（x委發(fā)〔2013〕x號）及上級相關會議精神，以創(chuàng)建全國文明城市和國家服務業(yè)綜合改革試點為契機，以提高居民居住環(huán)境質(zhì)量和服務滿意度為目標，以推進物業(yè)服務標準化、智能化為重點，以創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)為牽引，加大組織推進力度，全面完成年度各項目標任務，實現(xiàn)全市物業(yè)管理服務水平跨越式提升。

二、工作重點

（一）加快推進物業(yè)服務標準化、智能化。一是推進物業(yè)服務標準化。國家、省制定的新的《物業(yè)服務標準》即將下發(fā)，各單位要嚴格執(zhí)行，構建多層次、多等級、多業(yè)態(tài)的服務標準體系，推行市場準入和分等級管理，引導物業(yè)服務企業(yè)開展標準化建設，強化監(jiān)督檢查，促進物業(yè)服務行業(yè)規(guī)范發(fā)展。二是支持智慧物業(yè)建設。貫徹落實物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展指導意見，結合智慧城市（智慧社區(qū)）建設，各縣（市）區(qū)都要樹立1-2個特色鮮明的智慧物業(yè)典型，試點、推廣智慧物業(yè)小區(qū)應用系統(tǒng)，建設智能物業(yè)管理服務平臺和電子投票平臺，綜合開發(fā)利用各類信息資源，開展智能家居、公共設施管理、智能停車管理等智能化物業(yè)服務綜合管理應用，拓展物業(yè)企業(yè)經(jīng)營區(qū)域與范圍；鼓勵物業(yè)服務企業(yè)和社會資本對已建成小區(qū)進行智慧物業(yè)改造，實現(xiàn)小區(qū)管理和服務的智能化、信息化，推動互聯(lián)網(wǎng)技術與物業(yè)管理服務的深度融合，提升物業(yè)服務標準化、智能化水平。

（二）抓好老舊小區(qū)長效管理機制建設、鞏固老舊小區(qū)整治成果。根據(jù)《市政府辦公室關于印發(fā)〈2017年市區(qū)老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治工作方案〉的通知》（x政辦發(fā)﹝2017﹞x號）精神，各區(qū)要認真研究分析整治后老舊小區(qū)的實際情況，按照“基本保潔、基本保綠、基本保安、基本養(yǎng)護”的“四個基本”要求，對成片小區(qū)全部實行市場化運作的物業(yè)管理模式，提高專業(yè)化物業(yè)（準物業(yè)）管理覆蓋率，對個別散居樓群，可因地制宜實施社區(qū)、市場化保潔等多元化的物業(yè)管理模式。做好整治后檢查考核工作。按照《關于調(diào)整xx市城市長效管理考核辦法有關內(nèi)容的通知》（徐城管委發(fā)〔2017〕1號）規(guī)定和要求，把市區(qū)老舊小區(qū)整治后長效管理列入對主城區(qū)各區(qū)、街道辦事處每月、年度專項考核重要內(nèi)容，每月列入城市管理情況進行講評通報，直接與主城區(qū)各區(qū)、街道辦事處城市管理工作獎懲掛鉤。我局將牽頭組織聯(lián)合市公安局、市城管局，采用日常檢查、隨機檢查、專項檢查，明查或暗訪等方式，對各區(qū)、街道辦事處進行月度、年度考核評價，確保2017年、2017年主城區(qū)整治后的老舊小區(qū)竣工驗收合格一個、列入考核一個。按照市政府統(tǒng)一部署和要求，各有關縣（市）區(qū)要積極做好鐵路宿舍“三供一業(yè)”的物業(yè)移交工作。通過建立健全長效管理機制，鞏固老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治成果，營造老舊小區(qū)宜居環(huán)境，不斷提升居民的滿意度、幸福指數(shù)和老舊小區(qū)管理水平，為創(chuàng)建全國文明城市打牢基礎。

（三）強化前期物業(yè)招投標市場管理。嚴格執(zhí)行普通住宅前期物業(yè)公共服務費實行政府指導價，做好前期物業(yè)管理招標備案工作和中標企業(yè)的備案工作，切實維護業(yè)主的合法權益。積極推進xx市前期物業(yè)管理招投標評標系統(tǒng)建設，努力實現(xiàn)全市前期物業(yè)管理共用一個電子化招投標平臺，共享評標專家?guī)熨Y源。要積極研究探索優(yōu)化物業(yè)服務企業(yè)選聘機制，加強前期物業(yè)管理招投標監(jiān)管，改革物業(yè)項目招標中評標分值構成權重比例，加大投標物業(yè)企業(yè)業(yè)績、誠信度、服務質(zhì)量、品牌、企業(yè)及項目獎懲等在投標中的比重，優(yōu)選好的物業(yè)服務企業(yè)進入物業(yè)市場，使物業(yè)服務企業(yè)在源頭上優(yōu)勝劣汰；鼓勵政府購買物業(yè)服務和業(yè)主大會重新選聘物業(yè)企業(yè)進入物業(yè)招投標市場，規(guī)范物業(yè)服務招投標市場秩序。按照《xx市物業(yè)服務質(zhì)量考核標準與細則》（徐政辦發(fā)﹝2013﹞224號附件2），加大對中標企業(yè)的物業(yè)項目服務質(zhì)量的監(jiān)督、檢查，加大考核力度，確保新建物業(yè)項目交付一個管好一個。

（四）做好維修資金管理和使用工作。認真做好維修資金的歸集工作，科學規(guī)范搞好保值增值。按照市政府140號令的要求，做好住宅專項維修資金使用的管理工作。加快建立維修資金內(nèi)部管理信息系統(tǒng)，開設維修資金專題網(wǎng)頁。健全完善使用維修資金工程企業(yè)備案庫，解決申請人選擇施工企業(yè)難、質(zhì)量難保證等問題。多層面開展維修資金業(yè)務法規(guī)培訓，引導業(yè)主委員會、物業(yè)公司、施工企業(yè)等規(guī)范使用維修資金。

（五）繼續(xù)抓好平安物業(yè)創(chuàng)建工作。根據(jù)市綜治委《關于印發(fā)關于深入推進系列平安創(chuàng)建活動的意見的通知》（徐綜治〔2017〕3號）《關于印發(fā)xx市平安物業(yè)創(chuàng)建工作方案的通知》（徐物創(chuàng)辦發(fā)〔2017〕1號）等文件精神，2017年要在全市繼續(xù)開展平安物業(yè)創(chuàng)建工作。各物業(yè)管理項目要以構建平安和諧小區(qū)為目標，以建立長效機制為核心，以加強基層組織建設和基層基礎工作為重點，以強化住宅物業(yè)小區(qū)治安綜合治理各項措施為主線，全面推進城市社會治安防控體系建設，進一步落實社會治安防范措施，保障物業(yè)管理小區(qū)居民生命財產(chǎn)安全，營造和諧、穩(wěn)定、文明、安全的人居環(huán)境。通過開展平安物業(yè)創(chuàng)建活動，物業(yè)小區(qū)內(nèi)安全事故、治安和刑事案件等發(fā)生率逐年下降，不發(fā)生因物業(yè)服務措施不到位而引發(fā)的有重大影響的惡性事故、案件和，維護社會的和諧穩(wěn)定。按照2017-2018年三年創(chuàng)建方案要求，2017年，各縣（市）區(qū)物業(yè)小區(qū)創(chuàng)建覆蓋率要達到90%、達標率要達到85%%以上，并涌現(xiàn)出一批平安建設的示范單位。

（六）繼續(xù)做好省“931”環(huán)境綜合整治工作。依據(jù)省“931”環(huán)境綜合整治行動續(xù)接兩年計劃和市2017年“931”環(huán)境綜合整治行動續(xù)接工作考核細則（暫行），各縣（市）區(qū)要按照與省、市簽訂的目標書任務，科學制訂整治方案，明確責任分工和時間節(jié)點，抓住整治關鍵環(huán)節(jié)，采取扎實有效措施，確保整治質(zhì)量。按照市整治辦統(tǒng)一部署和要求，局物業(yè)管理處要對各縣（市）區(qū)2017年省“931”整治工作（老舊小區(qū)整治部分）加強指導、考核，確保完成年度任務。

（七）開展市區(qū)創(chuàng)建文明城市優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)評選活動，提高小區(qū)創(chuàng)建全國文明城市成效。2017年，是我市創(chuàng)建文明城市的最后一年，也是決定創(chuàng)建成敗最關鍵的一年。為深入推進物業(yè)小區(qū)全國文明城市創(chuàng)建工作，規(guī)范物業(yè)管理行為，提升物業(yè)服務質(zhì)量，經(jīng)研究，決定在市區(qū)范圍內(nèi)繼續(xù)開展創(chuàng)建全國文明城市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)評選活動。創(chuàng)建工作以《xx市推進全國文明城市創(chuàng)建工作實施方案》為指導，以《全國文明城市測評體系》、市委市政府與房管局簽訂的責任狀為依據(jù)，通過推動物業(yè)小區(qū)物業(yè)創(chuàng)優(yōu)，促進小區(qū)全國文明城市的創(chuàng)建，進一步提升物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理整體水平。通過創(chuàng)建，物業(yè)管理小區(qū)創(chuàng)建全國文明城市氛圍濃厚，小區(qū)物業(yè)服務規(guī)范，小區(qū)環(huán)境整潔優(yōu)美，業(yè)主文明素質(zhì)明顯提升，形成一批帶動全市小區(qū)創(chuàng)建的示范小區(qū)，并按照《xx市創(chuàng)建全國文明城市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)檢查評分標準》，達到80分以上的物業(yè)管理小區(qū)占80%以上，物業(yè)費的收繳率80%以上，業(yè)主對創(chuàng)建全國文明城市知曉率、參與率和支持率80%以上。對創(chuàng)建獲獎物業(yè)企業(yè)除給予一定物質(zhì)獎勵外，在獲獎后的一年內(nèi)參加招投標時分別給予一定加分，對創(chuàng)建不積極、服務質(zhì)量差的物業(yè)服務企業(yè)給予相應處罰，記入物業(yè)服務行業(yè)“黑名單”。通過創(chuàng)優(yōu)評選活動的開展，推動小區(qū)物業(yè)管理水平進一步提升。

（八）組織示范物業(yè)項目評價工作。根據(jù)省住建廳關于開展省級示范物業(yè)管理項目評價工作相關文件精神，以及《江蘇省省級示范物業(yè)管理項目服務質(zhì)量評價標準（試行）》（蘇建廳公告〔2017〕45號）等相關行業(yè)規(guī)范，結合我市現(xiàn)代服務業(yè)綜合試點城市對物業(yè)管理工作的要求， 2017年在全市組織縣（市）區(qū)、市、省三級示范物業(yè)項目評價工作。圍繞提升居民居住環(huán)境質(zhì)量這一目標，突出“規(guī)范行為、誠信服務、質(zhì)量提升”物業(yè)服務項目評價核心環(huán)節(jié)，自下而上開展物業(yè)服務項目評價工作。各縣（市）區(qū)先行開展，評選出各縣市區(qū)示范物業(yè)項目，參加xx市年度示范物業(yè)項目評選；評選出的市級示范物業(yè)項目，再擇優(yōu)申報江蘇省年度示范物業(yè)項目。通過選樹一批縣（市）區(qū)、市、省三級示范物業(yè)項目，并充分發(fā)揮示范物業(yè)項目的引領、帶動作用，推動我市物業(yè)管理水平和服務質(zhì)量跨越式提升。

（九）加強對物業(yè)企業(yè)事中事后監(jiān)管的研究探索。物業(yè)服務行業(yè)是現(xiàn)代服務業(yè)的重要內(nèi)容，社會各界關注度比較高。二級及以下物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審批取消后，物業(yè)服務行業(yè)如何健康規(guī)范良性發(fā)展，是個新課題，新挑戰(zhàn)，機遇與挑戰(zhàn)并存。各縣（市）區(qū)物業(yè)主管部門要研究探索二級及以下物業(yè)資質(zhì)審批取消后，在國家、省有關監(jiān)管的意見出臺前，加強物業(yè)企業(yè)事中事后監(jiān)管的方法、路子，并針對工作中出現(xiàn)的問題及時采取切實有效措施，確保物業(yè)管理和物業(yè)行業(yè)發(fā)展健康有序。

三、要求及措施

（一）優(yōu)化服務措施。今年，全市物業(yè)服務行業(yè)要把服務作為各項工作的出發(fā)點和落腳點，一方面，各級物業(yè)管理部門要為物業(yè)服務企業(yè)做好服務，為企業(yè)解難題，化解矛盾，要深入一線做調(diào)研，針對新情況新問題，研究解決的新辦法，為物業(yè)服務企業(yè)營造一個良好的發(fā)展環(huán)境；另一方面，物業(yè)服務企業(yè)要做好為業(yè)主服務工作，把提高服務質(zhì)量作為企業(yè)生存發(fā)展的根本，要強化服務理念，優(yōu)化服務措施，以服務贏得業(yè)主，以服務拓展市場。同時，各物業(yè)服務企業(yè)要實現(xiàn)跨越式發(fā)展，就要轉(zhuǎn)變思想觀念，與時俱進創(chuàng)新工作思路和舉措，在創(chuàng)新中推動發(fā)展。

（二）落實屬地管理。物業(yè)屬地管理是《江蘇省物業(yè)管理條例》的規(guī)定和要求，也是貫徹落實市委2013年42號文件及配套政策的重要內(nèi)容。按照“市級指導、縣（市）區(qū)級主抓、辦事實施”的原則落實好各級物業(yè)管理責任，堅持社區(qū)日查、辦事處周查、縣（市）區(qū)（物業(yè)主管部門）月查并通報，把物業(yè)管理日常監(jiān)管落到實處。各縣（市）區(qū)要突出問題導向，指導街道辦事處、社區(qū)居委會抓好物業(yè)企業(yè)退出項目管理和承接查驗工作，杜絕“帶病”交付；加強業(yè)主委員會建設指導，嚴格業(yè)主委員會成員資格審查，指導、規(guī)范小區(qū)公共收益管理，提高業(yè)主自我管理能力和水平，保障物業(yè)企業(yè)與業(yè)主合法權益。

（三）加強物業(yè)行業(yè)信用體系建設。信用約束是物業(yè)行業(yè)日常監(jiān)管的重要抓手。要按照省、市有關建立健全覆蓋全社會的各領域行業(yè)信用體系建設要求，研發(fā)建設物業(yè)行業(yè)信用監(jiān)管平臺，完善物業(yè)行業(yè)信用基本信息，研究制訂《物業(yè)行業(yè)信用管理辦法》，建立健全物業(yè)企業(yè)、物業(yè)項目和項目經(jīng)理等信用檔案，達到集信息錄入（采集）、查詢、匯總、通報（懲處）為一體的物業(yè)行業(yè)信用監(jiān)管體系。要主動與市經(jīng)信委（市信用辦）、市場監(jiān)管部門對接，納入全社會信用建設、監(jiān)管體系，使物業(yè)行業(yè)信息建立、獎懲與全市信用體系建設一體化。各縣（市）區(qū)可將所有物業(yè)項目及項目經(jīng)理（含聯(lián)系電話）的信息公開，實現(xiàn)與“12345”政府服務熱線的互聯(lián)互通，將物業(yè)服務有效投訴納入行業(yè)信用體系。

第5篇：小區(qū)管理細則范文

關鍵詞：供配電設施；管理模式；變革

一、住宅小區(qū)供配電設施建設管理傳統(tǒng)模式存在的問題

一直以來，新建住宅小區(qū)供配電設施均由各開發(fā)商投資建設和運行維護。因為缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、建設和維護標準，開發(fā)商往往基于追求利益最大化原則，在小區(qū)供配電設施建設過程中降低設計標準，施工中以劣充好、偷工減料；在設施投運后，因受設計施工和維護技術力量限制，物業(yè)管理公司不能對供配電設施進行有效的運行維護。甚至有部分開發(fā)商在建設住宅項目時，只辦理臨時基建用電，逃避建設永久供電設施責任。隨著小區(qū)入住率的提高，小區(qū)用電負荷不斷增加，電力設施超負荷運行，或者建成已久的小區(qū)，因設施老化等原因造成小區(qū)停電事故時有發(fā)生。

僅以2012年為例，梅州市562個住宅小區(qū)共發(fā)生較大故障報修184次，甚至出現(xiàn)停電時間超過72小時現(xiàn)象，嚴重損害了小區(qū)業(yè)主的根本利益。受故障頻發(fā)之苦的居民用戶在萬般無奈下，甚至求助上訪、訴諸媒體曝光等。而供電企業(yè)臨時的搶修也只是暫時恢復居民正常用電，始終不能徹底解決小區(qū)的安全可靠用電問題。舊的建設維護管理模式給小區(qū)居民、供電企業(yè)和當?shù)卣剂粝录值墓╇妴栴}。

這種情況并非梅州市特有，在廣東省內(nèi)外普遍存在，如部分住宅小區(qū)仍使用臨時供電設施造成小區(qū)電價過高、供電線路質(zhì)量較差、供電設施經(jīng)常發(fā)生故障、設施發(fā)生故障后搶修時間較長等問題。

二、住宅小區(qū)供配電設施建設管理傳統(tǒng)模式問題的分析

（1）沒有統(tǒng)一規(guī)劃。從住宅小區(qū)內(nèi)供電容量基本配置、供電設施設備選型、設備接線方式等都缺乏統(tǒng)一標準。由于絕大部分開發(fā)商僅承擔建設義務，既不是最終用電人，也不負責運行維護。為追求經(jīng)濟利益最大化，開發(fā)商就會降低設計標準，造成部分小區(qū)供電設施設備型號雜亂、設備超負荷運行，經(jīng)常發(fā)生故障、搶修時間嚴重延誤。

（2）沒有統(tǒng)一建設。開發(fā)商出于壓縮成本考慮，在建設過程中偷工減料，甚至采用價廉質(zhì)低的產(chǎn)品以劣充好，嚴重影響小區(qū)配套供配電設施工程質(zhì)量，為后續(xù)維護管理帶來隱患。

（3）沒有統(tǒng)一管理。由于小區(qū)配套供電設施多為各物業(yè)管理公司自行管理，各物業(yè)公司運營、維護水平參差不齊，在建設項目建成驗收移交資料時把關不嚴，一旦發(fā)生緊急故障憑其自身力量無法解決。而供電企業(yè)搶修人員到達現(xiàn)場后必須重新查閱圖紙、掌握現(xiàn)場設備安裝情況及需要對應備品備件等，導致?lián)屝藓臅r增加。甚至部分物業(yè)管理公司利用供電控制權作為管理手段，拒絕向供電企業(yè)辦理“抄表到戶”移交業(yè)務，甚至將其他物業(yè)管理成本列入電費中，造成部分小區(qū)電價偏高，大大增加了業(yè)主負擔。

（4）根據(jù)我國《供電營業(yè)規(guī)則》第47條“供電設施的運行維護管理范圍，按照產(chǎn)權歸屬確定”的規(guī)定，小區(qū)供配電設施不屬于供電企業(yè)的維護范圍，由產(chǎn)權方承擔供配電設施的運行和維護責任。按照《物權法》第73條“……建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！钡囊?guī)定，居民區(qū)公用部分的配電設施產(chǎn)權屬于業(yè)主共有，也就是說業(yè)主對居民區(qū)公用部分的配電設施享有所有權。而現(xiàn)實問題是，開發(fā)商完成住宅小區(qū)配套供配電設施建設后，在住宅區(qū)70年產(chǎn)權期間，住宅小區(qū)都處在無人負責、無人維修、無錢維修的“三無”狀況，極大地影響了居民正常生活。

三、住宅小區(qū)供配電設施建設管理傳統(tǒng)模式問題的對策研究

（1）立法解決是根本途徑?；谝陨显颍仨毟淖儭罢l投資，產(chǎn)權歸誰”“誰建設，運營管理歸誰”的傳統(tǒng)管理模式，統(tǒng)一和規(guī)范新建住宅小區(qū)供配電設施的建設維護管理，管理模式改革勢在必行。因此，全國各地包括上海、重慶等29個省市通過立法來解決住宅小區(qū)供配電設施建設和維護問題，陸續(xù)出臺了地方性政策。

（2）梅州在廣東省內(nèi)的先試先行。廣東電網(wǎng)有限責任公司梅州供電局于2012年底率先啟動新建住宅小區(qū)供電配套政策推動工作，該項“惠民工程”也得到梅州市委、市政府的高度重視和大力支持，政府主動變革住宅小區(qū)供配電設施建設管理模式。2013年7月23日，梅州市在全省率先出臺《梅州市新建住宅項目供配電設施建設維護管理辦法（試行）》及其配套《實施細則》（梅市府辦〔2013〕48號），2013年10月1日起試行。同年9月18日，梅州市物價局出臺《關于新建住宅項目供配電設施建設及維護費有關問題的通知》，頒布了全市統(tǒng)一的收費標準。2014年10月1日，《梅州市新建住宅項目供配電設施建設維護管理辦法》正式施行。

《新建住宅項目供配電設施建設維護管理辦法》共分五章，三十二條，包括總則、工程建設、運行維護管理、收費管理和附則五部分內(nèi)容，為規(guī)范梅州地區(qū)新建住宅項目供配電設施建設及維護管理行為提供了政策依據(jù)。《梅州市新建住宅項目供配電設施建設維護管理細則》明確政策涉及的規(guī)劃、住建、城管、供電等部門的職責分工，便于政府部門、開發(fā)單位和供電企業(yè)工作銜接，提高服務質(zhì)量。《梅州供電局新建住宅項目供配電設施建設維護管理細則》涉及企業(yè)內(nèi)營銷、基建、生技、物流、財務等多個部門，主要規(guī)定供電企業(yè)內(nèi)部各部門的職責和工作流程，為政策實施做好承接。

（3）推行管理模式改革的積極意義及成效。新建住宅項目供配電設施建設維護管理模式變革是供電企業(yè)主動承擔社會責任，主動服務社會民生的一項重要舉措。管理政策改變了過去由房地產(chǎn)開發(fā)商自行投資建設供配電設施的傳統(tǒng)模式，調(diào)整為開發(fā)商委托供電企業(yè)統(tǒng)一組織建設及負責后續(xù)維護，解決了開發(fā)商不按規(guī)范建設、業(yè)主不能對設施有效維護等關鍵問題，把供電服務范圍由目前的“到小區(qū)”直接延伸“到用戶”，使住宅小區(qū)供電設施設備質(zhì)量得到提升，從而減少故障停電事件，提高居民用電可靠性，提升供電客戶滿意度，實現(xiàn)政府、供電企業(yè)、開發(fā)單位和居民和諧共贏。主要有以下成效：

一是規(guī)范和統(tǒng)一新建住宅項目供配電設施的建設管理。按照新的管理模式進行住宅小區(qū)供配電設施建設，較好地解決了長期以來困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的出資界面、建設標準、項目開發(fā)過程中的各項配合工作，以及供配電設施建設成本的公平性等問題。

二是保障了廣大業(yè)主安全可靠使用電力的合法權益，維護了電網(wǎng)安全穩(wěn)定運行。通過住宅小區(qū)供配電設施的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設和統(tǒng)一維護管理，解決了住宅小區(qū)供配電設施的規(guī)范建設和運行維護問題，以及住宅小區(qū)供配電設施建設與運行維護主體的不一致性問題，既有效地保障了廣大業(yè)主安全、可靠使用電力的合法權益，又維護了電網(wǎng)的安全穩(wěn)定運行。

第6篇：小區(qū)管理細則范文

Abstract： This paper takes the noise control transformation project of an existing residential area around Hongqiao Airport as the case. In the process of project transformation， the stakeholders of the project should participate in the whole process of the project， to make the transformation more reasonable and humanized. Every resident in the transformation project area is the owner of the project， and should participate in the whole process management. The project management unit should pay full attention to the interests of the residents in the project according to the interests of the owners. How to maximize the active participation of residents， and make the functional transformation of the existing residential area reform more reasonable， effective and acceptable is the focus of the research of the new project management mode in post-urbanization process.

關鍵詞：既有住宅改造；項目管理模式；居民參與

Key words： existing residential area transformation；project management model；resident participation

中D分類號：TU984.11+4 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）16-0003-03

0 引言

目前，城市現(xiàn)代化進程的高速發(fā)展期已經(jīng)過去，在工程建筑領域，尤其在大城市，新建工程數(shù)量大幅度的銳減，然而大面積的既有建筑卻要面臨著功能性翻建和現(xiàn)代化改造。

以上海為例，上海市目前既有建筑存量約5億多平方米，其中住宅約3.5億平方米，1990年前建造的房屋約占三分之一。統(tǒng)計顯示，逾2000萬平方米的房屋已經(jīng)達到 50年以上“高齡”，這些住宅大多主體結構尚好，但屋面墻面滲漏、立面凌亂破舊、上下管道堵塞，電器線路老化、小區(qū)道路破損、違章搭建嚴重、配套設施不足和能源消耗嚴重等，舒適度無法滿足當今社會的需求，建筑物理性能也與小康居住標準有相當差距，后城市化進程中的既有住宅功能性改造將展開新的篇章。

1 虹橋機場某既有住宅小區(qū)綜合改造案例分析

1.1 項目背景及概況

自2010年虹橋機場2號航站樓投入運營以來，因機場航班頻繁，飛機起降時的低空噪聲，使居民的生活質(zhì)量受到了很大的影響，以虹橋機場南側(cè)的沙申茂盛小區(qū)和機場北側(cè)的華美小區(qū)尤為突出。為解決居民噪音煩擾，提高居民生活質(zhì)量，兼顧改善既有小區(qū)的居住功能，對兩個小區(qū)進行以隔聲降噪為主要內(nèi)容的綜合改造。

沙申茂盛小區(qū)位于機場南側(cè)，七莘路滬青平公路，建筑面積11.88萬m2，共38幢，居民1896戶，六層磚混建筑，華美小區(qū)位于機場北側(cè)北翟路東華美路，建筑面積13.88萬m2，共62幢，建造年代跨度較大，從1985至1994年間均有建造和交付使用。

小區(qū)因噪聲等原因涉民矛盾突出，居民改造意愿強烈，如何將噪聲治理的總目標和居民業(yè)主的關心需求點相結合，是項目管理單位需重點關注的核心問題。該項目現(xiàn)將該項目實施過程中的成功經(jīng)驗進行剖析，對既有住宅類建筑的改造管理模式予以借鑒作用。

1.2 策劃階段和概念方案征詢居民意見

在項目啟動之初，由項目管理單位負責牽頭具體實施工作，成立項目工作組，由所屬街道/鎮(zhèn)、居委、物業(yè)、項目管理、設計等單位組成。在制定概念方案和項目修繕科目階段，項目管理單位牽頭項目工作組組織對居民業(yè)主的意見征詢工作，在取得改造范圍小區(qū)內(nèi)居民總數(shù)三分之二以上確認后，開展后續(xù)項目報建、合同備案等工作。

1.3 設計方案征詢-初訪調(diào)查

在設計方案最終深化完成定稿后，將展開與居民見面互動，聽取居民的建議。因該項目涉及部分室內(nèi)裝修情況的損壞和修復工作，因而采取對每戶居民展開挨戶初次走訪調(diào)查工作（簡稱“初訪工作”），對原居民室內(nèi)裝修情況進行原始記錄并確認，作為后續(xù)恢復施工的基礎資料和施工依據(jù)。具體操作模式則由項目管理單位牽頭組織成立項目初訪工作小組，由居委、物業(yè)、設計、監(jiān)理、施工、投資監(jiān)理等單位共同參與，由項目管理單位制定初訪工作流程，編定《初訪工作流程和實施細則》和《初訪工作實施過程中注意事項》明確各參與單位的任務職責和具體分工，以及制定設計方案的簡化版本《標準改造施工告知表》。

由設計單位主要負責在初訪過程中向居民解釋設計方案及房屋結構方面的疑問以及核驗設計文件與房屋原平面布局是否吻合。項目初訪小組其他單位按照《初訪工作流程和實施細則》中的明確分工做好各自約定的工作，以及配合相關解釋和見證記錄工作。對居民疑惑進行答疑，對居民提出的想法進行梳理和解答，合理化建議予以采納和調(diào)整。

1.4 設計交底圖紙會審過程中居民參與

施工圖深化出圖后，按照常規(guī)工程應由項目管理單位組織項目參建單位，包括設計、施工總包、專業(yè)分包和監(jiān)理單位進行設計交底，圖紙會審工作。而在本項目召開設計交底和圖紙會審會議，會邀請居民代表進行參與，在功能需求和使用等方面提出合理化建議。

1.5 施工中施工保護方案展示，材料樣品展示

施工前，項目管理單位召集施工單位做好交底工作，要求做好施工期間的保護措施，制定相應的施工專項保護方案報監(jiān)理單位審批，在小區(qū)公共區(qū)域進行公示。因方案中陽臺需作加固處理，對陽臺部位地板保護，廚、衛(wèi)間的窗戶需進行更換處理，應對廚房和衛(wèi)生間進行隔離處理，確保施工期間居民的人身和物品的安全。

住宅改造項目使用的建設工程材料的質(zhì)量，應符合國家、行業(yè)、本市地方標準。施工單位應對進場材料進行報驗，監(jiān)理單位應對報驗材料進行進場檢驗簽證，需要復試的應見證取樣復試，復試合格后方可使用。

居民室內(nèi)原裝飾裝修情況不盡相同，所選用的材料材質(zhì)廠家也各不相同，勢必造成眾口難調(diào)的局面，為妥善解決此種情況，更好的體現(xiàn)出居民的自住選擇權，項目管理單位在與施工、設計等單位協(xié)商后商討決定由施工單位提供數(shù)種裝修樣品，可供居民自住選擇，既最大限度的滿足了居民自住選擇權，也妥善解決了每戶材料品牌樣式過多，造成的采購困難，避免增加采購成本。

1.6 過程分戶驗收，居民全程參與

在項目綜合驗收前，按照施工圖設計文件、質(zhì)量驗收規(guī)范準，以及初訪工作資料，對居民每戶及公共部位進行專項過程驗收。既有住宅小區(qū)改造項目的業(yè)主方為每戶獨立的居民業(yè)主，應當按照住宅工程質(zhì)量分戶驗收。

分戶驗收是在施工單位完成改造施工內(nèi)容，完成自驗收提交工程竣工驗收報告后，單位工程竣工驗收前一段時間內(nèi)由分戶驗收小組完成的一項驗收工作。分戶驗收應嚴格按照國家和地方等質(zhì)量驗收規(guī)范進行，同時應請居民全程參與，并由居民在各自戶室驗收材料完善簽字確認方為合格。

項目管理單位應當建立分戶驗收制度，建質(zhì)量分戶驗收流程和相關表格，完善相關驗收手續(xù)，確保居民滿意移交。

1.7 綜合竣工驗收，居民回訪

在質(zhì)量分戶驗收完成后，項目管理單位應組織各參建單位開展項目綜合驗收，邀請工作組、業(yè)委會以及居民代表參加，對驗收后的質(zhì)保期內(nèi)的施工單位的維修保修的約定，以及正常使用的說明都將進行明確。并由項目管理單位組織成立居民回訪調(diào)查小組，對改造范圍的既有住宅小區(qū)進行隨機抽樣回訪。

1.8 組織項目后評估，居民滿意度調(diào)查

項目后評價對于總結項目管理的經(jīng)驗教訓、提高項目決策的科學化水平起著至關重要的作用，對后續(xù)相關類似工程項目提供參考和借鑒作用。項目管理單位在完成項目竣工備案后，組織相關咨詢顧問單位開展項目后評估，召開專題訪談會，制定項目后評估問卷調(diào)查表，搜集信息，分類梳理，系統(tǒng)分析，形成后評估專項報告。

2 結語

在既有住宅小區(qū)的改造過程中，項目管理方如何發(fā)揮好牽頭協(xié)調(diào)、項目總牽頭單位的作用，不僅要做好工程項目的全過程管理，把控好項目進度、安全、質(zhì)量等工程要素，協(xié)調(diào)各參建單位推進工程有序推進，更重要的一項工作則是要求調(diào)動居民業(yè)主的主觀能動性，既有住宅小區(qū)的改造項目的業(yè)主方則是每戶居民業(yè)主，協(xié)調(diào)統(tǒng)一好業(yè)主的需求，以及充分調(diào)動居民的積極性，充分發(fā)揮居民業(yè)主的主觀能動性的工作都至關重要。

虹橋機場住宅小區(qū)改造項目作為本文案例分析，因涉民矛盾突出，居民改造意愿強烈，如何處理好居民業(yè)主的關心需求，在項目實施過程中的部分成功經(jīng)驗進行了剖析，對既有住宅類建筑的改造工程項目管理模式作為借鑒作用。

參考文獻：

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[8]《虹橋機場航空噪聲治理工程工作導則》（第一版）.

第7篇：小區(qū)管理細則范文

【關鍵詞】物權法；車庫權屬；業(yè)主共有

【中圖分類號】：D923.2

【文獻標識碼】：B

【文章編號】：1673-4041(2007)10-0053-03

新《物權法》的通過，中國的廣大業(yè)主和購房者來說，意義重大。在通過的新《物權法》中，對于物業(yè)管理公司以及小區(qū)業(yè)主委員會的地位都做了第一次的全面規(guī)定，所以也有人稱 這是一部與物業(yè)管理企業(yè)息息相關的法律。在這部法律中，針對物業(yè)管理行業(yè)相關領域的規(guī)定中，涉及到業(yè)主委員會和業(yè)主大會得法律地位問題，建筑物的區(qū)分所有權以及建筑區(qū)劃內(nèi)道路以及相關場地、場地、場所的權利歸屬以及確定原則。其中最為突出的內(nèi)容之一就是關于小區(qū)車庫的法律規(guī)定。而我國的現(xiàn)實是，開發(fā)商在開發(fā)住宅小區(qū)的時候，對于建成的車庫為了獲利就將居民小區(qū)的車庫進行銷售或出租，而業(yè)主們卻認為，車庫是配套設施應屬全體小區(qū)業(yè)主共有，正基于此，業(yè)主與開發(fā)商在這一問題上矛盾重重。

1小區(qū)車庫的權屬

所謂權屬，通俗的說也就是物歸誰所有，由誰享有所有權。要弄清物的權屬，應從該物產(chǎn)生權利的源頭去探究。依據(jù)物權原理，物權包括自物權和他物權。自物權即為所有權，也即自然人對于物的占有、使用、收益、處分的權能。誰擁有所有權，該物就歸誰所有。所以，我們就可以從車庫的所有權歸屬上來分析誰是車庫的真正所有人?，F(xiàn)實中，車庫一般有兩種形式：一種是專門性的社會停車庫，專門建造一棟建筑物，并將整個建筑物全部用作停車庫；另一種是與住房合為一體的車庫。專門性的車庫以單個停車泊位為單位，出售或出租，其法律關系與普通的房地產(chǎn)有關的法律關系基本相同。而與住房合為一體的車庫其性質(zhì)卻完全不同，此種車庫的大量出現(xiàn)產(chǎn)生了一系列新的問題。該種車庫多出現(xiàn)在居民住宅小區(qū)，且多以地下車庫的形態(tài)出現(xiàn)。本文僅限于討論此種居民小區(qū)的車庫權屬問題。

現(xiàn)實中的車庫權屬糾紛多為因開發(fā)商對車庫二次處分或者沒有處分而產(chǎn)生，具體而言： 無權處分型：雖然車庫具有法律意義上的土地使用權的情形，但是，開發(fā)商在出售房屋時，卻將車庫面積計入了公攤面積，也就是說，車庫已被開發(fā)商出售給全體業(yè)主了。這種情況下，開發(fā)商不得再對此地下車庫進行銷售和出租，應該將所有權交還全體業(yè)主，已出售、出租獲得的利益應該歸還全體業(yè)主。若此時開發(fā)商又將車庫（位）拿出來單獨出賣給業(yè)主，則業(yè)主為得到車庫（位）將需支付雙倍的對價。有的開發(fā)商似乎意識到，車庫已出售給全體業(yè)主了，再以出售車庫為名有所不妥，他們變個名稱叫做“車庫使用費”。孰不知，既然車庫屬于全體業(yè)主所有，車庫的使用權當然歸全體業(yè)主，開發(fā)商絕沒有拿著別人的東西收取使用費之理。

限制處分型：如果地下車庫的建設成本的確未攤?cè)敕课莸匿N售價格之中，并且確未占小區(qū)各業(yè)主所分攤土地使用之利益，那么地下車庫應該為開發(fā)商所有。但是并不是地下車庫所有權人想怎么處置就怎么處置，作為小區(qū)的地下車庫有其功能及性質(zhì)的特殊性，我們認為全體業(yè)主依然享有地下車庫的使用權。開發(fā)商不得對地下車庫進行惡意空閑，不得以地下車庫的選擇性出租、出售來要脅為難小區(qū)的全體業(yè)主或任何業(yè)主。并且關于地下車庫的出租、出售定價等等小區(qū)全體業(yè)主具有聽證權。

2新《物權法》在小區(qū)車庫規(guī)定上存在的問題

通過上述論述，小區(qū)的車庫有可能屬于開發(fā)商所有，也有可能屬于全體業(yè)主共有，而新《物權法》對此并沒有明文規(guī)定，只是規(guī)定了： “建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。 ”“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！?“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 ”法律的規(guī)定是對車庫的使用作出了規(guī)定，并沒有涉及到車庫權屬的歸屬問題。

從這條規(guī)定中可以看出，困擾小區(qū)停車的問題似乎得到了解決，因為小區(qū)中的車位要“首先滿足業(yè)主的需要”，但是在現(xiàn)實中，由于開發(fā)商與業(yè)主的信息不對稱以及開發(fā)商的強勢，許多問題也隨之而來。

2.1規(guī)定并沒有杜絕小區(qū)車位不能讓小區(qū)以外的人購買。規(guī)定并沒有明確規(guī)定小區(qū)車位的銷售或者租售對象，僅僅使用了“首先滿足”這樣的字眼，在社區(qū)早期階段，入住率比較少的情況下，如果滿足了當時業(yè)主的停車需要，是不是就是說剩下的就可以買給小區(qū)以外的人了？如果沒有這一條的說明，業(yè)主的權利形同虛設，這種優(yōu)先權就沒有任何意義。

2.2在關于人防工程類型的車庫如何解決？一般來說車庫有三種類型，一種是按照規(guī)劃要求的，屬于社區(qū)公共配套類。一種屬于附送類型的，是擁有產(chǎn)權的，例如別墅的私有車庫，還有一種是人防類型的車庫，按照國家有關法律這種類型的車庫是不允許買賣的。 第三種類型的車庫如何約定？如何管理？這一點并沒有相關的細則給予支持。

2.3如果車位占用了業(yè)主共有的道路或者是土地，用來停放機動車的話，按照規(guī)定這些車位是屬于業(yè)主共有的，那么物業(yè)管理公司在對此進行的收費是否屬于業(yè)主所有？這部分資金如何分配、管理與使用？存在著許多不確定因素，將來如果處理的不好也將會引起糾紛。

2.4如果業(yè)主轉(zhuǎn)售房子時，或者已購車位業(yè)主轉(zhuǎn)讓車位時候，關于車位的二次出售是不是只能賣給本小區(qū)的業(yè)主？是不是要經(jīng)過全體業(yè)主的同意？這些方面物權法也并沒有明確規(guī)定。

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，在不久的將來，各地人均擁有汽車的比率肯定會很大幅提高。筆者認為可將車庫作為小區(qū)業(yè)主共有部分由全體業(yè)主享有產(chǎn)權，各業(yè)主根據(jù)分攤面積支付相應價款。這樣做既可以保證開發(fā)商及早的收回投資、還能讓業(yè)主支出相對較少價款就可使用車庫、同時還滿足了業(yè)主們不希望小區(qū)車庫對外出售的要求。這個方案兼顧了各方的利益，特別是考慮到了業(yè)主們的長遠利益。車庫由業(yè)主所有之后，至于怎么在業(yè)主之間分配使用，可由業(yè)主大會做出決定。根據(jù)我國現(xiàn)實，通常一戶業(yè)主不能擁有一個車位，有車的業(yè)主在使用車庫時占有的面積往往要大于他所分攤到的面積，這時該業(yè)主就應當對超出部分支出相應費用，這筆費用可以用來補償不使用車庫的業(yè)主。如果可能的話，小區(qū)的剩余車位還可以對外出租從中獲取收益，同樣能補償給不使用車庫的業(yè)主。這樣的話，那些沒有車的業(yè)主因在買房時支出的車庫分攤費用，可以通過這種轉(zhuǎn)讓車庫使用權的方式獲得補償，因支付車庫公攤價款的負擔可以得到緩解。

新《物權法》的出臺，從法律上確定了業(yè)主與開發(fā)商之間的法律關系，使得業(yè)主的權利得到了保護、開發(fā)商的資產(chǎn)得到有效利用。新的物權法明晰了類似車庫、公共道路、綠地等部分的所有權，這是一個很大的進步。但真正實施物權法，就需要相關細則的出臺，如果這些細則沒有很快地完善，那么，不僅僅個人和集體的權益無法確定，而且也會使得有些問題處于邊緣化狀態(tài)，得不到很好解決。

參考文獻

[1]王玉麗：《論住宅小區(qū)地下車庫的權利歸屬》，國家民商法審判網(wǎng)，省略/Article_Show.asp?ArticleID=1047

[2]王利明:《論物權法中車庫的歸屬及相關法律問題》，《現(xiàn)代法學》，2006年9月，第77頁

第8篇：小區(qū)管理細則范文

規(guī)范物業(yè)管理 促進城市發(fā)展

隨著住房制度改革的不斷深化和房地產(chǎn)管理體制改革的加 快，被譽為二十一世紀朝陽產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理在各地普遍開展起 來。他對于改善人民群眾生活居住條件、工作環(huán)境多提高城市管 理水平，促進住宅建設，提高社會再就業(yè)工程起到積極而重要的 作用。我縣的物業(yè)管理剛剛起步，由于觀念、體制、配套政策飛 資金運作等方面的原因，健康有序的市場尚未形成，使物業(yè)管理 面對諸多棘手的難點問題。幾家物業(yè)管理公司也不同程度存在著 一些問題，有的管理資質(zhì)不健全，收費項目不明確，有的也沒有簽訂服務合同，服務也不達標。要正面引導物業(yè)管理健康發(fā)展，必須要理順物業(yè)公司與業(yè)主委員會、業(yè)主、主管部門、物業(yè)協(xié)會、 開發(fā)公司及相關部門的關系，以必要的配套辦法和實施細則為依 據(jù)，以改變觀念、理順管理機制和監(jiān)督約束機制為保障，強化物 業(yè)公司自身質(zhì)量，提高服務質(zhì)量，這樣，才能按照市場經(jīng)濟運行 規(guī)律逐步完善發(fā)展。

一、**縣物業(yè)管理的難點表現(xiàn)

(一)觀念落后，意識淡薄，物業(yè)管理運作的大環(huán)境尚未形成

實行物業(yè)管理是住房制度改革和社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的 必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導，人們正確地去認 識。目前，對物業(yè)管理宣傳的力度不夠，人們對物業(yè)管理的基本 概念、內(nèi)涵、性質(zhì)、原則、作用知之甚少，甚至產(chǎn)生種種誤解和 錯誤認識。人們的觀念還停留在計劃經(jīng)濟條件下福利型的管理模 式，不能接受物業(yè)管理提供的有償服務。

(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物業(yè)管理局面尚未 形成

目前我縣物業(yè)管理的類型有三類：專門成立的物業(yè)公司(xx縣物業(yè)中心)、開發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)公司(如：興隆物業(yè)公司、 常順物業(yè)公司、昌盛物業(yè)公司、華瑞物業(yè)公司、華能物業(yè)公司龜 龍林物業(yè)公司等)、各單位自行管理的隊伍(如縣水利局、國稅 局、發(fā)改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒有形 成開放式的物業(yè)管理競爭機制，直接影響了物業(yè)管理的質(zhì)量和健 康有序物業(yè)市場的發(fā)展。

(三)地方性政策不配套，使物業(yè)管理難以步入正軌 隨著《物業(yè)管理條例》、 《**省物業(yè)管理條例》和《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的出臺，我縣只制定了相關的實施意 見，從實際情況而言，政府、職能部門、物業(yè)公司、業(yè)主之間的 責、權、利不清，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間常常出現(xiàn)矛盾和糾紛。同 時政府缺乏對物業(yè)管理發(fā)展的扶持政策，使我縣物業(yè)管理一開始 就陷入困境，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

(四)建管分離,物業(yè)管理啟動資金難以落實

由于建管脫節(jié)，給新建住宅小區(qū)開發(fā)物業(yè)管理埋下了許多隱 患。開發(fā)商只考慮建設，很少考慮日后的物業(yè)管理，物業(yè)管理啟 動資金以及維護，管理資金無法落實。根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定， 新開發(fā)小區(qū)應提留一定比例的資金作為小區(qū)物業(yè)管理的啟動資金，但在我縣缺乏相應配套政策和力度而無法落實。舊住宅小區(qū) 包括安居工程住宅小區(qū)，配套及設施不全，房屋設備超期服役，維修任務相當繁重，恰好這類住宅小區(qū)在計劃經(jīng)濟時期建設單位 和開發(fā)單位無這項費用預留，在這種情況下開展物業(yè)管理更是難 上加難。按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，凡商品住房和公有住房出 售后都應當建立住戶公用部位、公用設施、設備維修基金，其繳 納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房 出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的2 0％，高層住宅不低于售房款3 0％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬平方米，其中縣物業(yè)中心托管面積約1 7萬平方米，各開發(fā)公司下屬物業(yè)公司托管面積約3 0萬平方米，其余約5 0多萬平方米的房產(chǎn)屬于自管或沒人管理狀態(tài)，都沒有按國家的政策、法律法規(guī)提取相應的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現(xiàn)滲漏、下水管道阻塞、破裂等現(xiàn)象無資金維修，也沒有物業(yè)公司接收托管。

(五)收費低，收費難使物業(yè)管理舉步維艱

《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定批準的收費標準，僅 達到小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化，保安等項目基本管理服務所需的費用標準，維護維修資金無著落，作為企業(yè)化的物業(yè)企業(yè)要自負盈虧，勢必影響其服務質(zhì)量和水平，對業(yè)主提出的一些服務需求特別是諸如屋面修復、下水疏通、化糞池清理等問題想滿足也力不從心，無非將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經(jīng)濟發(fā)展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業(yè)管理費十分困難，成為困擾物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)自我發(fā)展、自負盈虧的最大障礙。從我縣實際情況來看，物業(yè)管理費的收繳率僅在6 o％左右。

二、要著重處理好幾個關系

物業(yè)管理說起來很簡單，就是“受委托、按合同、有償服務’’。但這十個字，做起來就不那么簡單。因為它涉及到許多復雜的社會關系。只有理順這些關系，才能使物業(yè)管理有序推行。

(一)物業(yè)公司與業(yè)主委員 會的關系

物業(yè)公司與業(yè)主委員會都是物業(yè)管理關系中的主體，根據(jù)有關法律法規(guī)，業(yè)主委員會對小區(qū)物業(yè)有終身管理權，物業(yè)公司具有終身服務權，雙方互為依存，缺一不可。在業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結合的體制中，共同管理著同一物業(yè)，這就決定了他們之間是有一定的法律和經(jīng)濟關系。兩者之間是平等的，其權利和義務由法律、合同約定。相互之間是一種提供服務與購買服務的關系，而且還是一種相互選擇、自愿成交的關系。物業(yè)公司要履行業(yè)主委員會賦予的管理責任，提供統(tǒng)一專業(yè)化的周到服務；業(yè)主委員會要以主人翁的身份參與管理，監(jiān)督管理，決策管理。把兩 者結合起來，就是物業(yè)管理的新體制、新關系，這也是具有中國 特色的物業(yè)管理的一大特點。

在物業(yè)管理實際運作中，物業(yè)公司應當如何擺正自己的位 置，正確處理好服務與管理的關系?一是對業(yè)主的各類服務需 求，應當盡職盡責，熱情周到地為業(yè)主排憂解難，真正樹立起“業(yè) 主需要，我要做好”服務觀念；二是對個別業(yè)主違規(guī)違章行為， 則應依據(jù)法規(guī)、合同、公約等的約定，大膽地認真地管理，以維 護全體業(yè)主的利益和公共設備設施的完好無損；使業(yè)主的物業(yè)得 到保值增值。

(二)業(yè)主與業(yè)主的關系

“遠親不如近鄰”這一古訓，突出了在鄰里關系戶中統(tǒng)一大于對立的一面，然而在現(xiàn)實生活中因毗連物業(yè)引發(fā)的鄰里糾紛，又表現(xiàn)出矛盾大于統(tǒng)一的一面。

成百上千個家庭同住一個小區(qū)，共同使用許多公用設施設 備，如道路、外墻、屋頂、綠化、環(huán)境等，但相互間由于許多主 客觀原因又疏于直接交往，這就需要物業(yè)公司去組織協(xié)調(diào)，要幫助所有業(yè)主形成一個共同遵守的業(yè)主公約，還要組織業(yè)主參加多種聯(lián)誼活動，促進睦鄰關系的形成，生活小事相互照應，管理大事共同決策。這樣，“遠親不如近鄰”的古訓就會大放祥光，和睦融洽、相互關心、歡快舒暢的鄰里關系就會形成。這種“詳和”的鄰里關系，必須由物業(yè)公司和業(yè)主委員會來為其創(chuàng)造。

(三)有關部門與物業(yè)公司的關系

按照國家有關政策規(guī)定，住宅小區(qū)是各相關部門綜合服務的 對象，應各負其責，各盡其職。如房屋建筑質(zhì)量方面的業(yè)務，應 由工程質(zhì)量監(jiān)督部門的管理職能；房屋產(chǎn)權方面的業(yè)務，屬房地 產(chǎn)管理部門的管理職能；服務項目收費和收費標準方面的業(yè)務， 屬物價部門的管理職能；社會治安綜合治理的業(yè)務，屬轄區(qū)派出 所的管理職能；水電暖方面的業(yè)務，屬相關部門的管理職。這些 部門都是服務性的，都應為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務，按規(guī)定入戶抄表， 計量收費，不應將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分攤到業(yè)主的身 上，這種分攤是違背國家政策的，業(yè)主應該抵制，不應把怨言和 責任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，而應與物業(yè)公司配合起來，運用法律武器 來保護自己的權利，扼制壟斷行業(yè)的違法行為。水電暖等相關部 門，如要讓物業(yè)公司為其代收費用，須出具國家規(guī)定的委托書， 明確雙方的責、權、利，否則物業(yè)公司無權為其服務。

(四)物業(yè)管理主管部門與物業(yè)公司的關系

隨著政府管理職能的轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理主管部門不能既當運 動員又當裁判員。政府對物業(yè)管理的職能就是依法行政，就是立 法、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、檢查、指導。物業(yè)管理主管部門只能做裁判員， 對小區(qū)的業(yè)主委員會和物業(yè)公司要按其雙方簽訂的合同吹哨子， 誰犯規(guī)罰誰。這樣物業(yè)公司的管理水平才可以提高，業(yè)主的觀念 才可能轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理市場才可能形成，進而發(fā)展產(chǎn)業(yè)，增加效 益，政府和企業(yè)也都將同時受益。**縣物業(yè)管理所作為房地 產(chǎn)管理的一個職能部門，應依據(jù)國家、省、市物業(yè)管理的政 策、法規(guī)制定全縣物業(yè)管理辦法，并組織實施，全面負責本縣區(qū)域內(nèi)各物業(yè)公司的審查、備案并依照有關政策、法規(guī)實施行業(yè)監(jiān)督管理；依法歸集并合理使用房屋維修基金；以為業(yè)主服務為宗旨，委托物業(yè)管理公司按照住宅主管部門的標準和委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；依據(jù)委托管理合同和有關規(guī)定收取管理費用，負責業(yè)主對物業(yè)公司創(chuàng)造質(zhì)量投訴的調(diào)解處理；政企分離，脫開與縣物業(yè)中心上下級關系，對物業(yè)中心的體制進行改制，使其自主經(jīng)營，自主發(fā)展。

三、**縣物業(yè)管理健康有序發(fā)展的對策

鑒于我縣物業(yè)管理的現(xiàn)狀和諸多問題，如何規(guī)范物業(yè)管理市 場，目前已成為從政府到居民普遍關注的焦點問題。那么，究竟 如何引導物業(yè)管理工作朝著健康有序的方向發(fā)展?關鍵要從以 下幾個方面入手：

(一)盡快完善配套辦法和實施細則

社會主義市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，要用法制規(guī)范人們的行為。 從深圳、上海、大連等城市的經(jīng)驗來看，自建設部《城市新建住 宅小區(qū)管理辦法》出臺后，這些城市結合實際先后出臺物業(yè)管理 的一系列地方性配套法規(guī)，極大地推動了當?shù)匚飿I(yè)管理的發(fā)展。 **市在20xx年出臺了《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》，但 作為縣區(qū)地域，借鑒實施畢竟不太切合我縣實際，因此，應在廣 泛調(diào)查研究的前提下，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《**省物業(yè)管 理條例》、《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》盡快出臺**縣物 業(yè)管理配套辦法和實施細則。同時，從體制上給予理順，從政策 上給予支持，特別是對未提留維修基金和未納入物業(yè)管理的已售 公有住房，政府應以宏觀調(diào)控手段加以調(diào)控，對新建商品房維 修基金的歸集，應在辦理《規(guī)劃許可證》時一次性按比例繳納， 對不按規(guī)定繳納者，建設行政主管部門應不予辦理《規(guī)劃許可證》 和《開工施工許可證》，使我縣物業(yè)管理工作逐步納入軌道。

(二)加大宣傳力度，引導觀念轉(zhuǎn)變

物業(yè)管理在我縣做為新興行業(yè)，目前人們對其了解甚少，能 夠正確地理解、認識和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接 的關系。人民群眾對物業(yè)管理的接受和支持，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā) 展的社會基礎。應利用廣播、電視、報紙等新聞媒體，向社會和 居民廣泛地宣傳物業(yè)管理，介紹國內(nèi)外物業(yè)管理的先進經(jīng)驗，報 道物業(yè)管理的進展，使更多的人了解、支持、關心物業(yè)管理，參 與和推進物業(yè)管理。房管部門和物業(yè)公司要深入小區(qū)，面向住戶， 利用掛橫幅、發(fā)傳單、樹宣傳牌、設立咨詢點等方式，大張旗鼓 地做好宣傳動員工作，使廣大居民認識到物業(yè)管理是為廣大居民 營造一個安全舒適的生活環(huán)境，使居住區(qū)的環(huán)境和各種配套設施 保持完好，使房屋保值、增值。引導住戶轉(zhuǎn)變計劃經(jīng)濟條件下的 無償服務的舊觀念，樹立起花錢買服務的新觀念，養(yǎng)成自覺交費 的習慣，共建管理有序、和睦文明、環(huán)境幽雅的住宅小區(qū)。

(三)理順管理機制和監(jiān)督約束機制

政府應出臺辦法和措施，理順小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與公安、交通、市政、環(huán)衛(wèi)等職能部門和產(chǎn)權單位、居委會的關系，使物業(yè)管理真正實現(xiàn)對住宅小區(qū)的綜合性、專業(yè)化統(tǒng)一管理，克服服務多頭管理，互相扯皮的弊端，加快物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場化、社會化的進程。完善物業(yè)管理監(jiān)督約束機制。業(yè)主和物業(yè)企業(yè)應雙向選擇，平等協(xié)商，雙方應根據(jù)服務內(nèi)容和質(zhì)量以簽訂合同的方式明確彼此的權利義務。這樣，才能使物業(yè)管理企業(yè)的行為得到有效的監(jiān)督，才能發(fā)揮業(yè)主委員會對小區(qū)住戶的宣傳、解釋、協(xié)調(diào)作用，才能要求業(yè)主遵守規(guī)章，履行義務，才能切實提高物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理健康有序地發(fā)展。

(四)加強自身建設，提高服務質(zhì)量 提高服務管理質(zhì)量，既是黨和政府一再強調(diào)和要求的，也是廣大群眾的實際需求。物業(yè)管理是一種社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理，只有不斷加強自身建設，才能使管理上檔次、上水平。首先，物業(yè)管理人員要樹立愛崗敬業(yè)，無私奉獻的精神。物業(yè)工作事無巨細，服務時間不分晝夜，服務空間不受限制，物業(yè)員工要樹立全心全意為住戶服務的思想，恪守“住戶至上，服務第一”的宗旨，以優(yōu)良的服務，滿足住戶日益增長的物質(zhì)文化和精神需求，讓住戶體會到花錢買服務所帶來的方便和實惠。其次，健全小區(qū)的管理制度。包括報修制度、承諾服務制度、物業(yè)人員的考核獎罰制度、文明優(yōu)質(zhì)服務制度等，用制度規(guī)范物業(yè)人員的行為，用服務調(diào)查來監(jiān)督物業(yè)人員的表現(xiàn)，用獎懲實施調(diào)動物業(yè)人員的積極性和創(chuàng)造性。再次，加強業(yè)務技能學習和培養(yǎng)。提高從業(yè)人員整體素質(zhì)，建立良好的專業(yè)隊伍，以此贏得住戶和社會的認可。

(五)拓寬經(jīng)費渠道，培育造血機能

第9篇：小區(qū)管理細則范文

2016年物業(yè)辦公室主任述職報告范文【1】

小區(qū)的主要工作是為住戶提供各種常規(guī)服務,通過歷任領導和小區(qū)全體員工的共同努力，小區(qū)的各項工作已基本成形。但為了迎接下一步物業(yè)收費所帶來的挑戰(zhàn)，就必須使小區(qū)的各項工作在原來的基礎上，更上一個臺階，提前做好各項準備。伴著學院迎評促建的春風，我首先在廣泛征求各方面意見的基礎上，從完善各項規(guī)章制度出發(fā)，先后制定了《小區(qū)員工崗位規(guī)范》、《小區(qū)保安管理辦法》、《小區(qū)應急處理程序》、《保安執(zhí)勤文明用語》、《小區(qū)食堂管理實施細則》及《小區(qū)物品管理辦法》等一系列管理制度，并在小區(qū)內(nèi)利用宣傳欄進行迎評促建宣傳，力爭從工作實際出發(fā)，細化和規(guī)范各塊管理。其次是狠抓細節(jié)管理：

一、組織辦公室人員和保安對小區(qū)內(nèi)前期遺留的一些問題進行了全面的清理整治：

1、 對小區(qū)內(nèi)遺留的建筑垃圾進行了全面清理;

2、 對與變電站交界圍墻上的攀爬植物及排水溝進行了全面清理，同時對東大門及其它一些衛(wèi)生死角也進行了全面清理，保證小區(qū)內(nèi)無死角或盲區(qū);

3、 對所有路燈進行了清洗，全面清除燈罩內(nèi)外的污染物;

4、 對所有消防及供水閥門、健身器械進行了加油防護，避免了生銹腐蝕所造成的不安全因素;

5、 對所有球場及游樂場長條凳進行加固處理，并重新粉刷油漆，保證住戶有一個舒適、安全的休閑場所。

二、由于小區(qū)的四周都是開放式的圍欄，給小區(qū)的安全防范工作造成了極大困難，所以我一直將小區(qū)的安全保衛(wèi)工作作為重點來抓。首先通過完善各項規(guī)章制度，對保安儀容儀表、值班巡邏、交接班儀式、文明用語，到宿舍的清潔衛(wèi)生等，都作了細致的規(guī)定，并由辦公室人員監(jiān)督落實。其次針對夜班的重要性，專門安排由保安隊長帶隊，我也不定期參與夜間巡邏;再次是在中心領導的關心下，在暑假期間投資八千多元，在小區(qū)內(nèi)的一些死角地帶安裝了鐵絲網(wǎng)，并添置了保安器材。同時，為了解決小區(qū)圍墻死角照明不足帶來的安全隱患，又投資四千多元，安裝了八盞射燈。在不斷完善內(nèi)部管理的基礎上，我也注意加大和派出所民警、社區(qū)，以及友鄰單位的溝通協(xié)調(diào)，力求通過將內(nèi)外部相結合，來為小區(qū)住戶營造一個安全舒適的居住環(huán)境。

三、完善水電管理，盡力做到住戶有所呼，水電有所應，小問題及時解決，大問題爭取在12小時內(nèi)完成。對無力解決的問題，及時上報或商請有關部門協(xié)助解決。同時加大公共路燈的修理維護力度，并根據(jù)氣候變化，及時對路燈數(shù)量和照明時間作出相應調(diào)整，既保證小區(qū)內(nèi)有足夠的照明，又最大限度的節(jié)約電能損耗。

四、 在對小區(qū)綠化做好日常管理維護的同時，組織綠化人員積極開展育苗補種工作，同時加大修剪、除草和病蟲害防治等的力度，提前做好防凍防霜措施，保證小區(qū)花木的正常生長和綠化景觀的協(xié)調(diào)統(tǒng)一;同時監(jiān)督綠化人員利用二次用水澆灌東大門和南大門周圍的綠化帶，最大限度節(jié)約水資源。并在年末組織辦公室人員和綠化組人員，利用化糞池內(nèi)的肥料，對小區(qū)內(nèi)的灌木進行根部施肥，既清理了化糞池，又為灌木生長提供了充足的養(yǎng)分。

五、在總結日常管理經(jīng)驗和聽取保潔人員意見的基礎上，制定了《小區(qū)保潔制度》，細化保潔員工作流程和監(jiān)督程序，將每人每天的工作量明細化，做到工作到哪里，就監(jiān)督到哪里，同時加大了對室外球場、消防栓箱、垃圾小屋、休閑走廊、公共衛(wèi)生間、信服箱、房頂?shù)鹊那鍧嵙Χ龋剐^(qū)的保潔工作得到了極大提升。

六、制定了《小區(qū)食堂管理細則》，對食品采購、飯菜售賣等進行嚴格監(jiān)督，同時積極幫助食堂主任解決一些工作中的實際問題，保證小區(qū)住戶有一個安全衛(wèi)生的就餐環(huán)境;

七、在增收節(jié)支方面，除了大力開展水電節(jié)約管理外，我們對外單位在小區(qū)內(nèi)的用電情況進行了調(diào)查統(tǒng)計。通過多方聯(lián)系協(xié)調(diào)，并經(jīng)雙方確認，追回電信局在小區(qū)內(nèi)設置小靈通機站的電費15386元，但由于電信局年終結算，所以該筆費用推至XX年1月份支付。另外在中心領導的大力支持下，投資39000多元對小區(qū)食堂進行了改造，力圖將其作為小區(qū)創(chuàng)收的一個增長點，但由于我個人的經(jīng)營能力有限，未能實現(xiàn)這一愿望。

2016年物業(yè)辦公室主任述職報告范文【2】

在XX年的工作中，我辦嚴格執(zhí)行了物業(yè)管理相關的政策法規(guī)，同時按照城市綜合管理局的總體工作部暑，結合琿春實際情況，對全市的物業(yè)進行了規(guī)范的管理工作。具體主要抓了以下幾個方面的工作。

一、進一步強化單位的制度建設

今年我辦進一步加強了單位的規(guī)章制度和考勤制度，每周都抽出半個工作日進行學習各項業(yè)務知識，要求每位單位職工都要認真做好學習筆記，同時也要求記好個人工作日的工作情況。另一方面在廉政建設方面，我辦嚴格杜絕因工作方面的原因發(fā)生的吃、拿、卡、要、報等情況，從提高個人的自身素質(zhì)建設出發(fā)，真正地發(fā)揮領導和黨員的先進模范作用，使之在工作中都要從服務廣大人民群眾的根本利益為出發(fā)點，切實做好自身的本職工作，從而表現(xiàn)出黨員的創(chuàng)造力、凝聚力和戰(zhàn)斗力。為我市物業(yè)管理的發(fā)展做出應有貢獻。

二、建立、建全單位的檔案管理工作

為保存好我辦的相關檔案資料，實行檔案統(tǒng)一管理。今年我辦按排一名專職人員到黨校學習了檔案管理，同時對近年的檔案進行了有序整理及分類備檔，即：(1)開發(fā)建設單位確保自管的房屋;(2)使用房屋進行抵頂維修基金的房屋;(3)欠繳維修基金的房屋;(4)維修基金繳納比較齊全的房屋;為今后工作查找資料時能夠做到及時便捷，大大地增加了工作速度和工作效率。

三、物業(yè)維修基金的管理工作

(1)、為進一步確保物業(yè)買受人的合法權益，杜絕維修基金漏繳現(xiàn)象及開發(fā)建設單位用房屋抵交維修基金的發(fā)生，今年我辦與房產(chǎn)局通過業(yè)務上的溝通，制定了嚴禁的收繳維修基金程序，即：維修基金必須由物業(yè)買受人自已到我單位繳納，同時憑借維修基金收據(jù)到房產(chǎn)局辦理產(chǎn)權手續(xù)，房產(chǎn)局并將維修基金收據(jù)做為要件存檔。取消了開發(fā)建設單位代收代繳維修基金的資格。

(2)、為了更好地建立維修基金賬戶明細，細化維修基金賬戶管理，今年，我辦由會計及業(yè)務管理員一起到延吉、汪清學習了維修基金管理經(jīng)驗。同時結合琿春實際情況，將維修基金賬戶以棟分設賬戶，有的并以戶分設賬戶明細。從而為今后使用維修基金準備了有效的基礎材料。

(3)、催繳維修基金的工作：今年，在州領導進行對全州各縣市收繳維修基金情況的檢查中，對琿春使用房屋進行抵繳維修基金情況指出了不符合規(guī)定，要求整改。為此，我辦積極地向上級領導做出了匯報，經(jīng)研究決定，市政府向我市開發(fā)單位以通告的形式告知了整改方案?，F(xiàn)正在實施當中。

四、業(yè)主委員會的管理工作

為便于住宅小區(qū)的管理，充分體現(xiàn)業(yè)主自制原則，今年我辦又將具備條件的住宅小區(qū)成立了業(yè)主委員會。即成立了靖源小區(qū)業(yè)主委員會、金臺花園業(yè)主委員會、國聯(lián)花園業(yè)主委員會，同時又重新審批了海關住宅小區(qū)業(yè)主委員會，并選聘了為民物業(yè)管理有限公司進入海關住宅小區(qū)進行了物業(yè)管理。

五、基金的使用情況