小區(qū)的物業(yè)管理精選(九篇)

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第1篇：小區(qū)的物業(yè)管理范文

【關(guān)鍵詞】小區(qū)物業(yè)管理;WebB/S;體系架構(gòu)

一、系統(tǒng)的需求分析

通過對(duì)幸福里小區(qū)的調(diào)查，獲知小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)應(yīng)具備以下功能：1、對(duì)小區(qū)所有房屋資料的錄入和增，刪，改，查詢等功能的實(shí)現(xiàn)，這是一個(gè)小區(qū)管理的基礎(chǔ)，小區(qū)管理都是基于該小區(qū)的房產(chǎn)資源而產(chǎn)生的。2、對(duì)小區(qū)內(nèi)住戶的詳細(xì)資料的管理，包括增，刪，改，查詢等功能的實(shí)現(xiàn)，這也是物業(yè)管理產(chǎn)生的基礎(chǔ)，物業(yè)管理都是相對(duì)該小區(qū)的所有住戶而言的。3、實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備管理，儀表包括水，電，氣表數(shù)據(jù)管理，收費(fèi)管理，住戶投訴管理，住戶報(bào)修管理，設(shè)備維修管理，停車場(chǎng)管理。4、各種物業(yè)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，包括物業(yè)設(shè)備統(tǒng)計(jì)報(bào)表，所有住戶的水，電，氣儀表資料的統(tǒng)計(jì)，各種收費(fèi)統(tǒng)計(jì)，住戶投訴統(tǒng)計(jì)，住戶報(bào)修統(tǒng)計(jì)，物業(yè)設(shè)備維修統(tǒng)計(jì)等。

二、系統(tǒng)設(shè)計(jì)

2.1系統(tǒng)的功能模塊設(shè)計(jì)

根據(jù)系統(tǒng)的需求分析，我們將小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的功能分為四個(gè)模塊，分別為用戶管理模塊、基本資料管理模塊、物業(yè)管理模塊和報(bào)表統(tǒng)計(jì)模塊。其中：1、用戶管理模塊：包括用戶的注冊(cè)、登錄、添加新用戶以及用戶信息的更新等。2、基本資料管理：包括物業(yè)公司員工資料管理、房產(chǎn)資料管理以及住戶資料管理。3、物業(yè)管理模塊：包括設(shè)備維修管理、住戶保修管理、住戶投訴管理、停車管理、收費(fèi)管理、儀表數(shù)據(jù)管理和物業(yè)設(shè)備管理。4、報(bào)表統(tǒng)計(jì)模塊“包括設(shè)備維修統(tǒng)計(jì)報(bào)表、住戶保修統(tǒng)計(jì)報(bào)表、住戶投訴統(tǒng)計(jì)報(bào)表、物業(yè)設(shè)備統(tǒng)計(jì)報(bào)表、各項(xiàng)收費(fèi)統(tǒng)計(jì)報(bào)表以及儀表數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)表的生成。在生成每種報(bào)表時(shí)，可根據(jù)需要選擇相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行報(bào)表的生成、打印。

2.2系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)

用戶表={序號(hào)+登錄名+登陸密碼+用戶描述}住戶表={住戶編號(hào)+物業(yè)地址+房型+建筑面積+使用面積+業(yè)主名稱+籍貫+工作單位+郵編+身份證號(hào)+電話+開戶銀行+銀行帳號(hào)+入住時(shí)間+遷出時(shí)間+性別}房產(chǎn)資源表={房間編號(hào)+物業(yè)地址+建筑面積+使用面積+房型+裝修情況+單價(jià)+總價(jià)+買主+備注+是否已售出}物業(yè)設(shè)備表={設(shè)備編號(hào)+設(shè)備名稱+型號(hào)+品牌+所屬部門+購買日期+事故記錄}停車場(chǎng)信息表={車位編號(hào)+車位位置+停車住戶+物業(yè)地址+開始日期+截止日期+備注}住戶投訴表={投訴編號(hào)+投訴日期+接待人員+投訴住戶+物業(yè)地址+電話+處理日期+處理人員+投訴內(nèi)容+處理情況}住戶報(bào)修表={報(bào)修編號(hào)+報(bào)修日期+接待人員+報(bào)修住戶+物業(yè)地址+電話+完成日期+維修人員+服務(wù)費(fèi)用+物料費(fèi)用+合計(jì)費(fèi)用+報(bào)修內(nèi)容+維修情況}設(shè)備維修表={維修編號(hào)+設(shè)備編號(hào)+設(shè)備名稱+維修日期+完成日期+維修費(fèi)用+維修人員+維修內(nèi)容+維修情況}儀表資料表={儀表編號(hào)+住戶姓名+物業(yè)地址+年份+月份+上月資料+本月用量+單價(jià)+本月費(fèi)用+上月抄表日期+本月抄表日期+辦理人}物業(yè)收費(fèi)表={收費(fèi)編號(hào)+住戶姓名+物業(yè)地址+年份+月份+收費(fèi)項(xiàng)目+收費(fèi)方式+應(yīng)收總額+已交金額+欠費(fèi)金額+交費(fèi)日期+辦理人+備注}儀表收費(fèi)表={收費(fèi)編號(hào)+住戶姓名+物業(yè)地址+年份+月份+收費(fèi)項(xiàng)目+收費(fèi)方式+應(yīng)收總額+已交金額+欠費(fèi)金額+交費(fèi)日期+辦理人+備注}在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行數(shù)據(jù)庫的邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。例如：用戶表={序號(hào)+登錄名+登陸密碼+用戶描述}轉(zhuǎn)化為：用戶表。

2.3頁面設(shè)計(jì)

客戶端頁面是用戶和服務(wù)器之間實(shí)現(xiàn)人機(jī)交互的一個(gè)介質(zhì)。對(duì)它的制作要求簡潔大方，色彩搭配要協(xié)調(diào)。

三、系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)

3.1系統(tǒng)基本結(jié)構(gòu)圖

3.2系統(tǒng)公共模塊設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)

系統(tǒng)公共模塊中一共有4個(gè)JSP文件和一個(gè)CSS文件?！癱ommon.jsp”文件包含其他JSP文件中需要導(dǎo)入的Java類和包以及系統(tǒng)各頁面要使用的日期。“check.jsp”文件用來判斷系統(tǒng)用戶是否登錄，防止非法用戶登錄到系統(tǒng)對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行破壞，程序代碼中使用了會(huì)話（session）對(duì)象。“header.jsp”和“footer.jsp”文件：為了使小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的所有頁面具有統(tǒng)一的風(fēng)格，把頁面頭和尾的代碼分開，分別放在單獨(dú)的JSP文件中，在其他頁面中使用時(shí)，利用include指令將他們包含進(jìn)來即可。在“style.css”文件中，可以定義Web應(yīng)用程序用到的所有樣式表。另外,需建立與數(shù)據(jù)庫相關(guān)的JavaBean文件DBConnectionManager.java。

3.3系統(tǒng)主頁面及管理模塊的實(shí)現(xiàn)

系統(tǒng)游覽主頁面“index.jsp”是用戶游覽小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的主頁面，是進(jìn)入其他功能頁面的向?qū)?，并且把小區(qū)公告，小區(qū)留言的標(biāo)題以列表的形式顯示出來，方便各類用戶的使用。管理模塊的頁面包括：管理員登錄頁面“l(fā)ogin.jsp”、管理密碼驗(yàn)證頁面“chklogin.jsp”、新聞資訊管理頁面“main.jsp”、小區(qū)公告信息頁面“addxinxi.jsp”、物業(yè)信息管理頁面“savexinxi.jsp”、小區(qū)留言管理功能頁面“modifyxinxi.jsp”。

3.4系統(tǒng)用戶注冊(cè)模塊實(shí)現(xiàn)

普通用戶進(jìn)入網(wǎng)站首頁后，可以進(jìn)行小區(qū)信息、小區(qū)留言等信息的查詢游覽，用戶要想在留言本中留下各種建議或報(bào)修等信息就要先進(jìn)行注冊(cè)，成為注冊(cè)用戶后可以進(jìn)行添加留言。用戶進(jìn)入注冊(cè)頁面“register.jsp”填寫注冊(cè)信息，點(diǎn)擊注冊(cè)會(huì)進(jìn)入“adduser.jsp”頁面，此界面的功能是將用戶注冊(cè)寫入數(shù)據(jù)庫，并給用戶注冊(cè)成功的頁面。

3.5系統(tǒng)其他功能頁面實(shí)現(xiàn)

對(duì)于系統(tǒng)其他頁面“xiaoqugonggao.jsp”、“xiaoquliuyan.jsp”、“xinxi.jsp”、“l(fā)iuyan.jsp”等，其功能實(shí)現(xiàn)大致同上，在這里不做重復(fù)說明。

四、結(jié)束語

幸福里小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)過1年的上線運(yùn)行，系統(tǒng)總體運(yùn)行穩(wěn)定，較好地滿足了小區(qū)物業(yè)公司對(duì)小區(qū)所有房屋的管理，對(duì)小區(qū)內(nèi)住戶詳細(xì)資料的管理，對(duì)小區(qū)物業(yè)設(shè)備的管理，水、電、氣的收費(fèi)管理，住戶投訴管理，住戶報(bào)修管理，設(shè)備維修管理，停車場(chǎng)管理等。

作者:田娟 單位:克拉瑪依職業(yè)技術(shù)學(xué)院

參考文獻(xiàn)

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[4]LEEANNEPHILLIPS.《巧學(xué)活用HTML4》.電子工業(yè)出版社,2004年8月:1-319

第2篇：小區(qū)的物業(yè)管理范文

一、居民觀念需轉(zhuǎn)變

多年來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi)，也應(yīng)該由單位交，住房消費(fèi)意識(shí)淡薄。

二、硬件條件相對(duì)落后

舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設(shè)施主要有以下一些不足：包括綠化面積較小、機(jī)動(dòng)車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動(dòng)空間較小等等。

三、產(chǎn)權(quán)形式多樣

舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點(diǎn)。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房，房改售房，回遷房，農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房，居民承租房。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個(gè)人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人（包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位）、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人（如各市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn)）、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。

四、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象

產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時(shí)對(duì)小區(qū)不同物業(yè)進(jìn)行管理的局面。主要有："單位自管房"物業(yè)管理公司，"房管局直管公房"物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會(huì)，市政設(shè)施單位，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)單位等。

五、對(duì)舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造的資金缺口較大

舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，如小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項(xiàng)目的多少和改造等級(jí)的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實(shí)施物業(yè)管理的一個(gè)重要問題。

六、物業(yè)管理收費(fèi)困難

已經(jīng)實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)，也存在物業(yè)管理收費(fèi)困難的問題。舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)經(jīng)物價(jià)部門核準(zhǔn)，目前最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.15元，普通小區(qū)全年收費(fèi)總額為120元。盡管是如此低廉的費(fèi)用，很多物業(yè)管理公司只能收到30%左右。

七、管委會(huì)作用有待進(jìn)一步發(fā)揮

實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，但受方方面面因素的影響，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。如，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔(dān)其他經(jīng)濟(jì)責(zé)任，就不愿意參加業(yè)主委員會(huì)，已經(jīng)參加到業(yè)主委員會(huì)的個(gè)人，甚至要求退出業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)在行使職權(quán)過程中存在越權(quán)行為或不能充分履行相關(guān)職責(zé)。

八、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾

社區(qū)管理與物業(yè)管理在對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會(huì)以贏利為目的，與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項(xiàng)目，把政府補(bǔ)貼給物業(yè)管理單位的專項(xiàng)資金承擔(dān)過來，進(jìn)行有關(guān)物業(yè)的專項(xiàng)管理。有的社區(qū)委員會(huì)出租小區(qū)經(jīng)營用房，開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對(duì)小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。

針對(duì)當(dāng)前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題，提出以下建議：

其一、加快、加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作

當(dāng)前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛，涉及物業(yè)管理的方方面面，而物業(yè)管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關(guān)方面應(yīng)加快物業(yè)管理立法工作，通過立法進(jìn)一步明確政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，消除爭議，特別是對(duì)房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點(diǎn)研究。

其二、逐步加大對(duì)住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境

1、城市的管理者是各級(jí)政府，政府樹立經(jīng)營城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應(yīng)從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中，拿出專項(xiàng)資金，逐年逐步地有計(jì)劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造一個(gè)良好的基礎(chǔ)條件。

2、住宅的實(shí)際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應(yīng)該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試充分調(diào)動(dòng)廣大居民的參與意識(shí)，由居民參與設(shè)計(jì)、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。

3、產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人，在目前房改政策下，產(chǎn)權(quán)單位也要對(duì)舊小區(qū)的改造進(jìn)行相應(yīng)的投資。至于政府、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個(gè)小區(qū)的不同情況，進(jìn)行測(cè)算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。

其三、政府部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作的規(guī)劃

針對(duì)沒有實(shí)施物業(yè)管理的舊小區(qū)，政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)制定改造計(jì)劃，擴(kuò)大實(shí)施物業(yè)管理的范圍。政府有關(guān)部門要研究舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難，針對(duì)每個(gè)小區(qū)存在的問題，逐步推進(jìn)和實(shí)施物業(yè)管理，充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用。

其四、深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費(fèi)部分

房改優(yōu)惠售房實(shí)現(xiàn)了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與物業(yè)管理銜接的還不夠，特別是對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用在政策上考慮不夠，建議國家有關(guān)部門在職工工資中應(yīng)增加物業(yè)消費(fèi)部分，將財(cái)政撥款暗補(bǔ)改為明補(bǔ)。對(duì)無力發(fā)放物業(yè)管理補(bǔ)貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員，政府有關(guān)部門應(yīng)研究制定相應(yīng)的政策，配套執(zhí)行。

其五、建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關(guān)系

商品房在買房之時(shí)，買房人和賣房人就簽訂了物業(yè)管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時(shí)，雙方對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)沒有任何約定，導(dǎo)致買房人或承租人對(duì)物業(yè)管理不承擔(dān)任何義務(wù)和權(quán)利。建議在舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同，通過使用人或產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，建立物業(yè)管理的委托關(guān)系，約束雙方的利益關(guān)系，改變居民普遍存在的"你搞物業(yè)是你愿意，跟我沒關(guān)系"的觀念。

其六、加強(qiáng)實(shí)施物業(yè)管理的正面宣傳

一是要物業(yè)管理公司樹立努力為業(yè)主服務(wù)的認(rèn)識(shí)，這樣才能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務(wù)水平的內(nèi)在動(dòng)力。二是要引導(dǎo)物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平，總結(jié)已有的成功經(jīng)驗(yàn)，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。三是要宣傳業(yè)主對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識(shí)。四是要增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對(duì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。五是加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)的宣傳工作，該交費(fèi)的產(chǎn)權(quán)單位都要交納物業(yè)管理費(fèi)，包括小區(qū)內(nèi)的學(xué)校、商業(yè)設(shè)施等居民住宅以外的其他產(chǎn)權(quán)單位。版權(quán)所有

其七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系

物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)管理則是一種政府行為，社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代，但又互相配合，在實(shí)施具體的經(jīng)營、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。物業(yè)管理公司要與社區(qū)委員會(huì)、派出所等明確分工，物業(yè)管理公司不能承擔(dān)本應(yīng)由政府部門負(fù)擔(dān)的工作，基層政府部門也不能因?yàn)橛行┕芾砉ぷ饔欣蓤D，就運(yùn)用行政權(quán)利，自行進(jìn)行管理。

第3篇：小區(qū)的物業(yè)管理范文

物業(yè)管理是指業(yè)主委托專門的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和法律規(guī)定，對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地，以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向小區(qū)業(yè)主及使用人提供多方面綜合的活動(dòng)。對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，是隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革而產(chǎn)生的，其發(fā)展是一個(gè)長期的演變過程，并且隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善、社會(huì)事業(yè)的發(fā)展、人們生活水平的提高，以及房地產(chǎn)建設(shè)、銷售和售后使用管理分工的專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化，而得到逐步發(fā)展和規(guī)范的。

但是，在我國物業(yè)管理取得重要進(jìn)展的同時(shí)，各種社會(huì)矛盾也逐漸顯現(xiàn)出來。物業(yè)管理涉及業(yè)主之間的關(guān)系，涉及業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、建設(shè)單位相互間的關(guān)系，也涉及業(yè)主組織與其他組織的關(guān)系。在物業(yè)管理實(shí)踐中，單個(gè)業(yè)主的利益與業(yè)主共同利益的平衡，房屋質(zhì)量的責(zé)任，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的利用與收益的歸屬，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，專項(xiàng)維修資金的使用等，都引發(fā)大量糾紛，亟待物業(yè)管理相關(guān)制度的完善，政府行政監(jiān)督管理制度應(yīng)運(yùn)而生。這是由監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及其管理職責(zé)、管理程序、相互關(guān)系等組成的有機(jī)整體，其法律依據(jù)是國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該條例所規(guī)定的政府行政監(jiān)督管理內(nèi)容主要體現(xiàn)在以下幾方面。

1.國務(wù)院物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)及其職責(zé)

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五條第一款的規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)主要包括：制定物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的具體辦法；配合國務(wù)院價(jià)格主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法；配合價(jià)格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(fèi)；會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定專項(xiàng)維修資金收取、使用和管理的辦法；對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為進(jìn)行查處。

2.地方政府物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)和職責(zé)

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五條第二款的規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)主要包括：指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)、撤銷業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)做出的違反法律法規(guī)的決定或者責(zé)令其限期改正、批準(zhǔn)符合條件的建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、配合價(jià)格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、處理物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴、對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為的查處。

3.其他政府部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理

物業(yè)管理涉及面很廣，物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行，需要政府行政主管部門的監(jiān)督管理，也需要相關(guān)行政部門的協(xié)助管理，因此，《物業(yè)管理?xiàng)l例》也規(guī)定了其他相關(guān)部門的職責(zé)。主要內(nèi)容有：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作；國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法?？h級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定行為的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理；專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定。

綜上可見，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理中政府行政監(jiān)督管理體制、制度進(jìn)行了科學(xué)設(shè)定，是政府各級(jí)行政主管部門開展物業(yè)管理行政監(jiān)督工作的法律依據(jù)。只有嚴(yán)格執(zhí)行上述法律規(guī)定，才能在管理中做好政府該管的事，真正實(shí)現(xiàn)政府職能轉(zhuǎn)變。要嚴(yán)格區(qū)分民事行為與行政行為，物業(yè)管理中有大量的矛盾是民事關(guān)系，引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主通過設(shè)定規(guī)則的方法，由業(yè)主自行調(diào)節(jié)和通過司法程序解決，定位好政府的角色。

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)踐中行政監(jiān)督管理的思考

在實(shí)踐中，一些物業(yè)管理企業(yè)擅自處分應(yīng)由業(yè)主處分的事項(xiàng)，侵犯業(yè)益現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。一些業(yè)主委員會(huì)缺少制約，由于缺乏對(duì)業(yè)主委員會(huì)的有效制約和監(jiān)督機(jī)制，民主協(xié)商和少數(shù)服從多數(shù)的原則沒有得到充分體現(xiàn)。有的業(yè)主委員會(huì)不能真正代表大多數(shù)業(yè)主的利益，個(gè)別成員甚至把個(gè)人利益置于業(yè)主共同利益之上，任意決定業(yè)主共同事務(wù)，損害其他業(yè)主利益或業(yè)主的共同利益。下文將從實(shí)踐中一個(gè)典型案例的評(píng)析，具體探討如何有效應(yīng)用行政監(jiān)督管理制度，實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的有效指導(dǎo)。

1.某小區(qū)游泳池產(chǎn)權(quán)糾紛案案情簡介

廣州市某小區(qū)游泳池原規(guī)劃屬小區(qū)公共設(shè)施。因工程款糾紛，自2002年起與小區(qū)會(huì)所一同被省高院查封。2007年拍賣給承建商某建筑公司；2012年，該建筑公司大股東楊某通過債務(wù)訴訟方式取得所有權(quán)；2013年法院發(fā)出執(zhí)行裁定書要求辦理產(chǎn)權(quán)過戶，引起小區(qū)業(yè)主不滿；2013年9月，某小區(qū)部分業(yè)主因游泳池權(quán)屬問題和對(duì)業(yè)委會(huì)的不滿引發(fā)糾紛，組織圍堵廣州市黃埔大道進(jìn)行維權(quán)，引發(fā)黃埔大道交通大阻塞。維權(quán)業(yè)主的基本訴求有三項(xiàng)：一是認(rèn)為小區(qū)游泳池為小區(qū)公共設(shè)施，屬于全體業(yè)主共有，省高院的判決不當(dāng)，侵害了業(yè)主的權(quán)益。游泳池不屬于楊某所有。二是認(rèn)為小區(qū)現(xiàn)業(yè)委會(huì)缺位，不作為，沒有盡力為業(yè)主爭取權(quán)益，并出賣了小區(qū)利益。三是要求召開全體業(yè)主大會(huì)，并對(duì)現(xiàn)業(yè)委會(huì)進(jìn)行換屆選舉。

2.政府行政部門在上述案件處理中行政監(jiān)督職能的體現(xiàn)

政府房地產(chǎn)行政主管部門在處理本案中，總結(jié)出該案涉及的爭議焦點(diǎn)為三個(gè)方面：一是小區(qū)游泳池產(chǎn)權(quán)歸屬問題。二是小區(qū)業(yè)委會(huì)是否存在不作為問題。三是小區(qū)業(yè)委會(huì)如何換屆問題。針對(duì)上述焦點(diǎn)問題，房地產(chǎn)行政主管部門逐一探求解決問題的思路。

對(duì)于小區(qū)游泳池產(chǎn)權(quán)歸屬問題，目前已由人民法院生效判決判定權(quán)利歸屬且生效判決已進(jìn)入執(zhí)行階段。在法院生效判決未依法撤銷前，任何機(jī)關(guān)和個(gè)人不得對(duì)抗其效力，房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)也不得拒絕履行協(xié)助執(zhí)行通知書的義務(wù)，更不能因?yàn)闃I(yè)主的過激維權(quán)行為而濫用行政監(jiān)督管理權(quán)，參與到游泳池的產(chǎn)權(quán)爭議糾紛中，只有確定此處理原則，才能有效開展其他指導(dǎo)工作。

對(duì)于小區(qū)業(yè)委會(huì)是否存在不作為問題，行政機(jī)關(guān)根據(jù)業(yè)主提交的資料，認(rèn)真進(jìn)行核查，核查中發(fā)現(xiàn)業(yè)主反映的業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)存在危害業(yè)主合法權(quán)益的情形存在。根據(jù)具體情況，確定以法律途徑解決的方案：對(duì)業(yè)主委員會(huì)違反法律法規(guī)規(guī)定，嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益或者嚴(yán)重影響公共秩序的，由政府有關(guān)部門依法追究責(zé)任。對(duì)業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)決定，給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損害的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)民事責(zé)任。對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬等其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為，由縣級(jí)以上人民政府相關(guān)行政主管部門依法處理，并在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以通報(bào)；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第4篇：小區(qū)的物業(yè)管理范文

[關(guān)鍵詞] 住宅；物業(yè)管理；收費(fèi)難

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 06. 028

[中圖分類號(hào)] F293.33 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2014）06- 0046- 03

自1981年3月在深圳成立中國第一家物業(yè)服務(wù)公司以來，我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展迅速，并被社會(huì)大眾廣泛接受，成為促進(jìn)城市管理進(jìn)步和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)保值增值的重要手段。但由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展水平不高、行業(yè)管理不到位等諸多原因，目前業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛不斷。其中，以物業(yè)費(fèi)收費(fèi)難問題最為突出。據(jù)調(diào)查，“當(dāng)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的某些服務(wù)不滿意，你會(huì)怎么辦”時(shí)，有56.8%的業(yè)主會(huì)選擇拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，有26%的業(yè)主會(huì)選擇更換物業(yè)公司，14%業(yè)主會(huì)選擇集體抗議，選擇和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商調(diào)解的只有4%。

嚴(yán)重的物業(yè)管理收費(fèi)難問題會(huì)既侵害了已繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主的合法權(quán)益，又會(huì)使物業(yè)公共設(shè)施和設(shè)備得不到及時(shí)的維修和保養(yǎng)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)下降，經(jīng)營出現(xiàn)困難，并進(jìn)一步影響服務(wù)質(zhì)量，加劇物業(yè)費(fèi)收取的難度，從而把物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系帶入到一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈，危害物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。本文以住宅小區(qū)物業(yè)為例，在總結(jié)我國物業(yè)管理收費(fèi)難現(xiàn)象的基礎(chǔ)上，分析原因，結(jié)合實(shí)際提出一點(diǎn)對(duì)策和建議。

1 物業(yè)管理收費(fèi)難的現(xiàn)狀及危害

物業(yè)管理費(fèi)是整個(gè)住宅小區(qū)正常開支和運(yùn)行的基本支撐。物業(yè)管理費(fèi)的支出，一部分用于管理和服務(wù)該小區(qū)的人員工資和福利，一部分作為“服務(wù)項(xiàng)目的物資損耗補(bǔ)償費(fèi)”，即公共設(shè)施和設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)用和物業(yè)管理的固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)和法定稅率。若物業(yè)管理費(fèi)用交納率不足，小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修和保養(yǎng)、物業(yè)服務(wù)公司的管理質(zhì)量將嚴(yán)重受到影響，進(jìn)而小區(qū)整個(gè)物業(yè)資產(chǎn)將貶值。

在我國物業(yè)管理市場(chǎng)上，物業(yè)收費(fèi)難的現(xiàn)象目前普遍存在，收費(fèi)難的問題已經(jīng)嚴(yán)重制約著我國物業(yè)管理行業(yè)的向前發(fā)展。目前，我國的物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本上是低利潤運(yùn)行。特別是在經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后、老舊小區(qū)多的地區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的情況更不容樂觀。收費(fèi)難問題的存在已嚴(yán)重影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營和物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。若未能很好地解決，勢(shì)必將物業(yè)管理行業(yè)帶入到惡性循環(huán)的怪圈。

（1）物業(yè)費(fèi)的拖欠侵害了已繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益。由于未交費(fèi)的業(yè)主在短時(shí)間內(nèi)享受到了與繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主同樣的物業(yè)服務(wù)，其他繳費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益的侵害，繳費(fèi)意愿下降。進(jìn)而業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾更升級(jí)，已繳費(fèi)的業(yè)主甚至也會(huì)加入到不繳費(fèi)的行列，加劇物業(yè)費(fèi)拖欠矛盾。

（2）業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)會(huì)使公共設(shè)施和設(shè)備得不到及時(shí)的維修和保養(yǎng)。當(dāng)公共設(shè)施和設(shè)備得不到及時(shí)的維修和保養(yǎng)，物業(yè)所有人的資產(chǎn)和投資就會(huì)相應(yīng)的得不到應(yīng)有的保值和增值。小區(qū)里的公共設(shè)施設(shè)備是整個(gè)小區(qū)所有業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)，當(dāng)共同財(cái)產(chǎn)沒有很好的保護(hù)，損失的就是業(yè)主自己的利益。

（3）業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)會(huì)降低物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。物業(yè)管理行業(yè)是個(gè)微利行業(yè)，當(dāng)業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)不繳納，物業(yè)公司的福利待遇就得不到應(yīng)有的保證，這樣必然導(dǎo)致人員流失，服務(wù)品質(zhì)下降，嚴(yán)重的甚至可能會(huì)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)的撤管，這會(huì)讓整個(gè)小區(qū)的業(yè)主的資產(chǎn)貶值。

（4）業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)會(huì)引起不必要的司法訴訟。物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的核定和審批，物業(yè)公司都是按省物價(jià)局文件中所述的條款規(guī)定執(zhí)行的。業(yè)主對(duì)物業(yè)公司有意見可以進(jìn)行溝通和調(diào)解，但是如果業(yè)主在物業(yè)公司多次追繳物業(yè)費(fèi)后仍不繳納，物業(yè)公司可以依照業(yè)主委員會(huì)的委托，依法提起法律訴訟，來追繳沒有繳納的物業(yè)費(fèi)和滯納金。

2 我國住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難的原因

我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)歷了30余年的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)也走進(jìn)了城市千家萬戶，但由于開發(fā)商遺留問題多、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高、行業(yè)制度建設(shè)執(zhí)行不到位、業(yè)主物業(yè)消費(fèi)理念落后等原因，物業(yè)收費(fèi)難現(xiàn)象還較為普遍，已經(jīng)嚴(yán)重制約著行業(yè)的健康發(fā)展。

2.1 開發(fā)商遺留問題多導(dǎo)致小區(qū)管理先天不足

住宅小區(qū)既要滿足業(yè)主的居住功能，也要具備提高業(yè)主生活質(zhì)量的功能；既要有合格的房屋質(zhì)量品質(zhì)和小區(qū)環(huán)境布局，也要配套與業(yè)主生活有關(guān)的幼兒園、超市、活動(dòng)中心等設(shè)施。但在我國的住宅小區(qū)當(dāng)中，由于規(guī)劃、施工等環(huán)境監(jiān)管不嚴(yán)，加之物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期介入不足，許多住宅小區(qū)配套設(shè)施不完善，缺乏超市、幼兒園、健身活動(dòng)中心等場(chǎng)所，甚至出現(xiàn)建筑質(zhì)量不合格、小區(qū)綠化不達(dá)標(biāo)、道路設(shè)計(jì)不合理等問題。這直接導(dǎo)致了物業(yè)管理對(duì)象存在先天不足，后續(xù)物業(yè)服務(wù)難度加大。此外，許多開發(fā)商在建設(shè)及銷售時(shí)做出許多虛假承諾，得不到兌現(xiàn)加劇了業(yè)主的不滿，甚至將原因歸咎到物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，并通過拒交物業(yè)管理費(fèi)用以示不滿。

2.2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平整體較低服務(wù)質(zhì)量不高

由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)人才緊缺、物業(yè)服務(wù)管理理論和手段及設(shè)施設(shè)備落后、前期介入工作不足等原因，部分物業(yè)服務(wù)公司缺乏對(duì)業(yè)主服務(wù)的意識(shí)和服務(wù)技巧，特別是當(dāng)小區(qū)存在規(guī)劃不當(dāng)、物業(yè)存在質(zhì)量瑕疵的情況下，物業(yè)管理的不利因素增加了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本，甚至導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量大打折扣。進(jìn)而使物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法提到高質(zhì)量的服務(wù)，更談不上提供現(xiàn)代化、智能化的物業(yè)服務(wù)。低質(zhì)量的服務(wù)，最終會(huì)引起許多業(yè)主的不滿，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主內(nèi)心的形象徹底毀滅，這些都會(huì)是業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的借口。

2.3 行業(yè)制度建設(shè)、落實(shí)和政府管理不到位

物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展需要一套完善的法律法規(guī)作為保障，我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)盡管經(jīng)歷了30余年的發(fā)展，制定了一系列相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)及其管理辦法，對(duì)不交、少交、欠繳物業(yè)管理費(fèi)的情況作了相關(guān)的規(guī)定。但由于走法律程序時(shí)間比較長、成本比較大等原因，相關(guān)法律法規(guī)程序在實(shí)際操作中很難去執(zhí)行，無法滿足時(shí)代的需求。同時(shí)，走法律程序容易激起業(yè)主和物業(yè)管理公司的矛盾，不利于后期的管理。

在物業(yè)收費(fèi)方面，我國物業(yè)管理收費(fèi)辦法一直是由政府指導(dǎo)定價(jià)，存在一定的弊端。如，在同一小區(qū)，不同等級(jí)不同規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理所需要的成本相差肯定很大，如果采用政府指導(dǎo)方式定價(jià)，勢(shì)必引起部分業(yè)主的抵觸心理，不利于物業(yè)管理費(fèi)的收取。在實(shí)踐中，由于物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目的歸納類不明確，性質(zhì)不清晰，而且對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取沒有精準(zhǔn)的計(jì)算。特別是隨著物業(yè)公司的發(fā)展，增加了新型服務(wù)，物業(yè)費(fèi)不斷提高。但業(yè)主卻未必認(rèn)可，進(jìn)而導(dǎo)致了業(yè)主對(duì)于物業(yè)公司的不信任，使物業(yè)收費(fèi)難上加難。

2.4 業(yè)主物業(yè)消費(fèi)理念落后認(rèn)識(shí)不清

目前物業(yè)管理已走進(jìn)大部分城市小區(qū)，但許多業(yè)主仍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)都是物業(yè)公司的盈利，而不知道物業(yè)服務(wù)費(fèi)大部分都投入在小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)之上。業(yè)主心目中的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中，保潔和保安非常簡單，成本極低，甚至對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的存在必要性產(chǎn)生懷疑，認(rèn)為物業(yè)公司只是為了收取物業(yè)費(fèi)。因此，業(yè)主只要覺得物業(yè)公司的服務(wù)有些許瑕疵，就覺得物業(yè)費(fèi)繳得不值，從而產(chǎn)生了業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的情況，甚至出現(xiàn)部分惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，造成收費(fèi)困難。

3 解決物業(yè)管理收費(fèi)難問題的對(duì)策

3.1 完善有關(guān)法律法規(guī)，制定市場(chǎng)化的新的定價(jià)模式

物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門及相應(yīng)的政府機(jī)構(gòu)，須加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)的立法和執(zhí)法力度、加快與法規(guī)相配套的操作性規(guī)范的制定。特別是要在吸取國內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理辦法及經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，征求社會(huì)各界有關(guān)人士的意見，尤其是物業(yè)管理行業(yè)的專家、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各階層人士及業(yè)主的意見，制定出符合三方利益、具有操作性的相關(guān)法規(guī)。

在物業(yè)管理費(fèi)用的定價(jià)問題上，政府應(yīng)該進(jìn)一步將主導(dǎo)權(quán)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主，實(shí)行競(jìng)標(biāo)市場(chǎng)化的形式?？商剿骰谖飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的成本構(gòu)成因素，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分為綜合服務(wù)、公共區(qū)域清潔服務(wù)、公共秩序維護(hù)服務(wù)、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)、共用部位及公用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)服務(wù)等幾個(gè)類別，不同類別的服務(wù)內(nèi)容從高到低又細(xì)分為多個(gè)等級(jí)，對(duì)應(yīng)相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主則根據(jù)所在小區(qū)特點(diǎn)和需要選擇。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)最終定價(jià)應(yīng)該由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己決定。

3.2 加強(qiáng)第三方監(jiān)督維權(quán)，維系業(yè)主和服務(wù)企業(yè)合理權(quán)益

目前，之所以業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)缺少信任，其根源是相關(guān)服務(wù)的定價(jià)也是沒有可靠依據(jù)的。因此，新樓盤開發(fā)要積極引入第三方專業(yè)中介機(jī)構(gòu)，科學(xué)、客觀、公正的算物業(yè)費(fèi)價(jià)格，若業(yè)主不滿意，還可以找第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)重算。對(duì)老舊的小區(qū)，業(yè)主大會(huì)首次選聘或更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，也可以委托第三方物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行評(píng)估。也許有第三方的存在，能讓業(yè)主更加安心些。

在費(fèi)用的繳納方面，也可成立第三方獨(dú)立機(jī)構(gòu)來維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益。特別是針對(duì)部分惡意拖欠物業(yè)管理費(fèi)用的追繳問題。由于第三方機(jī)構(gòu)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主沒有直接利害關(guān)系，因此能夠做到公平公正。同時(shí)，能淡化物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，把業(yè)主對(duì)走法律程序追繳物業(yè)管理費(fèi)用的怨氣轉(zhuǎn)嫁到第三方機(jī)構(gòu)有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的繼續(xù)合作。

3.3 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要進(jìn)一步加強(qiáng)與業(yè)主溝通，提高服務(wù)水平

為解決存在的物業(yè)費(fèi)拖欠問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要勤與業(yè)主溝通，明晰問題的原因和責(zé)任方，不回避自身的責(zé)任，也不亂承擔(dān)開發(fā)商等其他責(zé)任方的責(zé)任，但要詳細(xì)說明，并主動(dòng)協(xié)助業(yè)主解決問題，贏得諒解和滿意。

在日常服務(wù)方面，要加強(qiáng)職工專業(yè)素養(yǎng)，提高服務(wù)意思，通過建立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、引進(jìn)智能、先進(jìn)的管理設(shè)備及技術(shù)，進(jìn)一步節(jié)約物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本，提高企業(yè)利潤和服務(wù)品質(zhì)，創(chuàng)建物業(yè)品牌。

需要注意的是，物業(yè)企業(yè)在前期介入階段，應(yīng)負(fù)起監(jiān)督責(zé)任，努力讓前期介入管理和后期物業(yè)管理分離。確保所管理的物業(yè)是高質(zhì)量的建筑物業(yè)，有完善的設(shè)施設(shè)備、合理的規(guī)劃，以有效降低后期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理難度和管理成本。

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第5篇：小區(qū)的物業(yè)管理范文

關(guān)鍵詞：多元利益；物業(yè)管理；路徑

多元利益協(xié)調(diào)理論主要研究如何在多方博弈中獲得各自利益的最大化。在各自為了獲得利益最大化的行為方式之中，每個(gè)參與競(jìng)爭和斗爭的個(gè)體都懷著各自不同的利益與目標(biāo)，他們?yōu)榱双@得各自利益與目標(biāo)，都會(huì)去考慮每個(gè)競(jìng)爭對(duì)手會(huì)采取的行動(dòng)方案，并且事后想象出每種行動(dòng)方案中，自己如何得到自己利益的最大化?？偠灾嘣鎱f(xié)調(diào)理論就是研究在博弈過程中，各個(gè)利益方如何獲得自己最為合理的利益，并且如何讓自己的利益最大化的理論與方法。而在物業(yè)管理中，涉及的利益方包括：街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)管理公司等。其中，街道辦事處協(xié)調(diào)者政府與居民的利益，同時(shí)也要兼顧自己的利益。物業(yè)管理公司要協(xié)調(diào)業(yè)主之間的利益，同時(shí)要處理好自己與業(yè)主委員會(huì)之間的利益關(guān)系。每個(gè)利益參與者都要為了自己的利益而去進(jìn)行博弈，否則自己一方的利益可能被另外一方吃掉。因此，利用多元利益協(xié)調(diào)理論處理好物業(yè)管理過程中出現(xiàn)各種問題顯得尤為必要。

一、住宅小區(qū)物業(yè)管理面臨多重困境

筆者根據(jù)自己居住地所在小區(qū)進(jìn)行了相關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)研，根據(jù)結(jié)果顯示，居民對(duì)街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司這四個(gè)管理主體的認(rèn)可程度有著明顯的不同，其中，社區(qū)居委會(huì)的認(rèn)可度最高，達(dá)62.3%，其次是街道辦事處，達(dá)到51.3%，而最低的是業(yè)主委員會(huì)，為13.3%，再就是物業(yè)公司，為28.6%。這說明，一方面居委會(huì)在居民心目中最重要，這取決于居委會(huì)確實(shí)發(fā)揮了應(yīng)有的實(shí)際作用，是社區(qū)管理的中堅(jiān)力量。另一方面，說明我們也必須改善物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中發(fā)揮的作用。我國目前的物業(yè)管理從調(diào)查結(jié)果來看，“業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用不明顯”“物業(yè)管理不到位”“居民參與度普遍不高”“街道辦事處機(jī)關(guān)化明顯、辦事難”“各個(gè)管理部門存在推諉扯皮現(xiàn)象”“居委會(huì)的定位有問題”等五個(gè)問題為排名前五位的突出問題。物業(yè)管理的核心是參與物業(yè)管理的主體之間的相互關(guān)系如何處理好的問題，包含物業(yè)管理的結(jié)構(gòu)形式和運(yùn)行機(jī)制。當(dāng)前，住宅小區(qū)物業(yè)管理暴露出來的矛盾和問題越來越多。1.政府、物業(yè)管理公司與業(yè)主對(duì)物業(yè)管理內(nèi)容的理解不一致政府出于社會(huì)效益和減輕行政管理負(fù)擔(dān)等方面的考慮，會(huì)將許多行政只能加在物業(yè)管理公司身上。而物業(yè)管理公司側(cè)重公司的經(jīng)濟(jì)效益，由此導(dǎo)致物業(yè)公司服務(wù)意識(shí)有所欠缺，重管理、輕服務(wù)時(shí)有發(fā)生。而業(yè)主最在意的是以最少的資金付出獲得盡可能多的服務(wù)，最好服務(wù)還是免費(fèi)的。有部分業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取抱著不理解、不支持的態(tài)度。從目前來看，三者之間的利益平衡點(diǎn)尚未形成，由此造成物業(yè)管理不夠完善、物業(yè)公司的角色經(jīng)常錯(cuò)位等問題產(chǎn)生。2.社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司三者在運(yùn)行過程中沖突漸多在居委會(huì)到底是“居民自治組織”還是政府的“跑腿”這樣一個(gè)雙重身份還沒有搞清楚的時(shí)候，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司這兩大社區(qū)管理主體在社區(qū)自治工作中發(fā)揮越來越多的作用。三者在運(yùn)行工作過程中工作任務(wù)有交叉成分，往往會(huì)出現(xiàn)矛盾和沖突越來越多的情形。3.業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行機(jī)制不健全，業(yè)主對(duì)其信任度并不高很多小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立之路漫長，且成立后運(yùn)行起來也是困難重重。一方面，業(yè)主委員會(huì)因不具備獨(dú)立的法人資格，不能在業(yè)主利益受損時(shí)及時(shí)履行職責(zé)，為業(yè)主解決難題；另一方面，在實(shí)際運(yùn)行過程中，缺乏相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，業(yè)主委員會(huì)主任、業(yè)主代表的工作難以得到認(rèn)可和激勵(lì)，部分業(yè)主委員會(huì)成員或業(yè)主代表因?yàn)槟芰?、定位、利益等原因不?dāng)行使自己的權(quán)利，致使廣大業(yè)主并不信任業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)工作和處理問題的能力。4.物業(yè)公司工作人員能力有限、管理水平低我國真正意義上的物業(yè)管理起步比較晚，多種管理業(yè)態(tài)并存，導(dǎo)致服務(wù)水平不到位的現(xiàn)象較為普遍，無法很好地保障業(yè)主權(quán)益。尤其是有些物業(yè)公司在取得物業(yè)管理權(quán)后，沒有嚴(yán)格按照合同履行職責(zé)，擅自降低服務(wù)等級(jí)，減少服務(wù)項(xiàng)目，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，有的物業(yè)公司甚至連基本的清潔、綠化、安保等基礎(chǔ)性工作都無法保質(zhì)保量地完成，對(duì)公共設(shè)施的維護(hù)不及時(shí)，甚至侵占業(yè)主的共有產(chǎn)權(quán)等。5.住宅小區(qū)業(yè)主主體意識(shí)不強(qiáng)、參與度不高業(yè)主作為各項(xiàng)活動(dòng)的主體，如果沒有他們的廣泛參與，再多的物質(zhì)資源也只是擺設(shè)，更重要的是只有業(yè)主自身才更了解自身的需求。但是受很多客觀因素的影響，我國業(yè)主之間彼此缺少溝通和了解，存在比較明顯的生疏感。再加上傳統(tǒng)的一些讓居民參與的模式過于單一，無法提高業(yè)主的認(rèn)同感和歸屬感。6.社區(qū)居委會(huì)工作者隊(duì)伍不夠強(qiáng)大社區(qū)工作著普遍存在能力素質(zhì)不高、專業(yè)性不強(qiáng)、工作效率低下等問題。同時(shí)，由于社區(qū)工作者工資待遇偏低，難以吸引優(yōu)秀人才，而對(duì)于學(xué)歷高的年輕大學(xué)生，社區(qū)工作缺乏良好的職業(yè)前景，難以留住人才，導(dǎo)致社區(qū)工作者“跳槽”現(xiàn)象嚴(yán)重，人員流動(dòng)頻繁。

二、物業(yè)管理問題頻現(xiàn)的成因分析

物業(yè)管理陷入困境將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)社區(qū)治理的失效，究其根源在于物業(yè)利益主體存在缺位的現(xiàn)象。而政府相關(guān)部門、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司三個(gè)重要利益主體的缺位是造成社區(qū)治理失效的最關(guān)鍵原因。1.物業(yè)管理工作牽涉方方面面，如果政府行政部門缺乏必要的整合，沒有理順權(quán)責(zé)關(guān)系，造成職責(zé)混亂、關(guān)系不暢，社區(qū)治理的合力就無法形成如在實(shí)際生活中，住宅小區(qū)出現(xiàn)的私自搭蓋、違規(guī)停車、野蠻裝修等侵犯了其他業(yè)主的利益，由于相關(guān)部門立法和政策還不完備，再加上政府行政部門缺乏應(yīng)有的服務(wù)意識(shí)，沒有進(jìn)行有效治理，導(dǎo)致在物業(yè)管理領(lǐng)域中出現(xiàn)了權(quán)利真空，沒有真正做到履行職責(zé)。2.業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督缺位業(yè)主委員會(huì)屬于自治組織，其在行使其權(quán)利的過程中困難重重，原因有三：第一，業(yè)主委員會(huì)不具備獨(dú)立法人資格，訴訟主體為明確、無法維權(quán)。第二，運(yùn)行機(jī)制上，業(yè)主委員會(huì)往往是決策和執(zhí)行共存，缺乏執(zhí)行透明度與有效的監(jiān)督，存在不公平的現(xiàn)象；第三，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)不關(guān)心，當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)受到損害時(shí)，業(yè)主委員會(huì)沒有及時(shí)進(jìn)行干預(yù)。3.物業(yè)管理公司管理能力跟不上行業(yè)發(fā)展需求物業(yè)管理是一項(xiàng)專業(yè)化很強(qiáng)的管理工作。由于我國物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚，行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范也沒有得到建立，在職物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足，各種培訓(xùn)流于形式。再加上很多人受傳統(tǒng)觀念誤區(qū)影響，認(rèn)為物業(yè)管理公司的工作是屬于勞動(dòng)密集型的，不需要太高的素養(yǎng)。從而阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

三、多元利益平衡下住宅小區(qū)物業(yè)管理路徑選擇

要建立和健全多元利益主體共同參與的物業(yè)管理體系，實(shí)現(xiàn)各方利益均衡，探索合適的物業(yè)管理路徑。1.應(yīng)該從分發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，實(shí)現(xiàn)其職能歸位政府只需要做好宏觀調(diào)控的“掌舵”工作，充分發(fā)揮其主導(dǎo)作用，大力培育、扶持其他治理主體的成長發(fā)育。對(duì)涉及行政執(zhí)法、行政管理的工作由政府相關(guān)單位全面負(fù)起責(zé)任來，尤其是要將延伸至社區(qū)的行政類事項(xiàng)清理歸還給政府。弱化政府對(duì)社區(qū)的直接干預(yù)，推進(jìn)“政社分離”，將公共服務(wù)類事務(wù)歸還社區(qū)，將現(xiàn)在由政府行政機(jī)構(gòu)承擔(dān)的技術(shù)性、服務(wù)性、事務(wù)性工作通過外包形式，交由市場(chǎng)或者社會(huì)組織承擔(dān)。發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，提高政府辦事效率。2.建立現(xiàn)代物業(yè)管理公司的經(jīng)營機(jī)制首先，物業(yè)管理公司要提高自身整體素質(zhì)和形象，有明確的管理思路、強(qiáng)烈的市場(chǎng)意識(shí)，牢固樹立對(duì)位服務(wù)思想，力爭服務(wù)質(zhì)量上水平、提層次；其次，企業(yè)應(yīng)有較強(qiáng)的成本概念，完全按照“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展”的方式進(jìn)行；第三，物業(yè)公司應(yīng)該進(jìn)一步探索和建立靈活的工作機(jī)制，遵循市場(chǎng)法則，運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，形成有利于自身發(fā)展的競(jìng)爭機(jī)制。3.健全業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作機(jī)制縱觀各小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立情況，從業(yè)主委員會(huì)選舉開始，就存在一些弊病和漏洞。因此，必須要健全業(yè)主委員會(huì)的選舉機(jī)制。在加深業(yè)主之間的交流溝通的前提下，在自愿民主的基礎(chǔ)上，各業(yè)主根據(jù)個(gè)人意愿行使選擇權(quán)。當(dāng)然，真正做到這一點(diǎn)，必須有相應(yīng)的上級(jí)主管部門進(jìn)行監(jiān)督才行。另外，還需要明晰業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)和權(quán)利。業(yè)主委員會(huì)的工作與業(yè)主的利益不可分，要充分運(yùn)用法律給予的權(quán)利，保障業(yè)主的利益。完善業(yè)主委員會(huì)的議事章程。定期召開有意義的會(huì)議，討論并解決符合大多數(shù)業(yè)主意愿的實(shí)務(wù)決定。4.提高小區(qū)業(yè)主的社區(qū)參與度大力發(fā)展社區(qū)各項(xiàng)活動(dòng)，充分利用現(xiàn)有資源，從業(yè)主的實(shí)際需求出發(fā)，注重社區(qū)文化的多樣性和特色性，從而充分調(diào)動(dòng)社區(qū)參與熱情。充分糅合社區(qū)、社會(huì)組織、社會(huì)工作者之間的互動(dòng)交流，大力開發(fā)社區(qū)信息智能終端系統(tǒng)，構(gòu)建暢通民情的數(shù)字化平臺(tái)，從業(yè)主最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題入手，引導(dǎo)居民參與社區(qū)管理。逐步健全和落實(shí)民主選舉、民主決策、民主管理和民主監(jiān)督制度，不斷培育居民的家園意識(shí)，提高社區(qū)歸屬感和參與意識(shí)，從而真正形成社區(qū)治理的公眾參與，提高整體物業(yè)管理效率。

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第6篇：小區(qū)的物業(yè)管理范文

摘要：近年來，我國城市物業(yè)管理糾紛呈現(xiàn)爆炸式增長態(tài)勢(shì)。為了有效破解物業(yè)管理的困境，需要深入分析矛盾的成因?；谔镆罢{(diào)查和機(jī)制分析方法，研究發(fā)現(xiàn)我國城市住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中存在五大矛盾。這些矛盾綜合作用，共同導(dǎo)致城市普通住宅小區(qū)的物業(yè)管理困境。從法律關(guān)系看，我國物業(yè)管理兼具私人性、集體性和公共性等三維屬性。物業(yè)管理矛盾的生成機(jī)制在于無公德的個(gè)體、業(yè)主自治力不足和政府管理缺位。破解這些矛盾需要在政府主導(dǎo)下構(gòu)建由政府、市場(chǎng)、社會(huì)三方共同參與，合作共管的物業(yè)治理機(jī)制。

關(guān)鍵詞：城市住宅小區(qū)；物業(yè)管理；全能型物業(yè)；業(yè)主委員會(huì)；業(yè)主自治

作者：張雪霖(華中科技大學(xué)中國鄉(xiāng)村治理研究中心，武漢430074)

一、問題的提出及研究視角

當(dāng)前，我國城市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理沖突問題日益嚴(yán)峻，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間圍繞著服務(wù)和收費(fèi)陷入惡性循環(huán)。依據(jù)法律，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司之間屬于物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，業(yè)主支付的物業(yè)費(fèi)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的對(duì)價(jià)。然而，現(xiàn)實(shí)中物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)難和收費(fèi)率低已經(jīng)成為制約合同履行的根本難題，少數(shù)業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不到位或財(cái)產(chǎn)損失等理由作為抗辯拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在面臨服務(wù)成本的硬約束下，只好裁減服務(wù)人員降低成本。而服務(wù)質(zhì)量的降低，又進(jìn)一步激發(fā)更多業(yè)主的不滿，物業(yè)收費(fèi)就會(huì)更難，如此便陷入惡性循環(huán)。按照法律制度設(shè)計(jì)，對(duì)于業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)于物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)只有采取起訴至人民法院的司法救濟(jì)手段。而法院介入物業(yè)糾紛雖然能部分解決物業(yè)費(fèi)拖欠問題，但是卻加劇了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾，甚至導(dǎo)致業(yè)主對(duì)法院的不滿和群體性圍攻，法院判決的執(zhí)行越來越難[1]。

物業(yè)服務(wù)合同履行是困擾我國城市物業(yè)管理的重大問題。近年來，不僅涌向法院的物業(yè)糾紛訴訟案件急劇增多，通過撥打12345市長熱線或向媒體曝光求援的案件也呈現(xiàn)爆炸式增長態(tài)勢(shì)。有學(xué)者指出：物業(yè)管理糾紛難以解決的原因在于居民經(jīng)常選擇的解決方式不是有效的手段，即居民遇到物業(yè)矛盾，經(jīng)常先向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會(huì)、街道辦、居委會(huì)等部門反映，但解決效果比較差，反而是通過向電視臺(tái)、報(bào)社等媒體投訴或撥打12345市長熱線或法律申訴等渠道反映效果要好些[2]。問題是這種非常規(guī)的治理手段，只能解決非常小的一部分物業(yè)糾紛，甚至?xí)纬煞浅Ｒ?guī)手段的常規(guī)化，但是這樣的沖突化解機(jī)制成本是非常高昂的。物業(yè)糾紛案件標(biāo)的雖然數(shù)額小，但由于涉及人數(shù)眾多，和城市居民的生活息息相關(guān)，物業(yè)管理矛盾的不斷累積和升級(jí)將有可能危及社會(huì)穩(wěn)定。

既有關(guān)于物業(yè)糾紛的研究，聚焦于業(yè)主和前期物業(yè)公司之間的矛盾，主流的觀點(diǎn)為“業(yè)主維權(quán)—公民社會(huì)”范式。張磊認(rèn)為：業(yè)委會(huì)維權(quán)的興起是由于房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理領(lǐng)域中，以開發(fā)商和物業(yè)公司為主體，包括房管局小區(qū)辦、地方法院、街道辦事處和居委會(huì)等相關(guān)政府部門與政府官員在內(nèi)的一個(gè)具有分利性質(zhì)的房地產(chǎn)商利益集團(tuán)已經(jīng)形成。正是該分利集團(tuán)的強(qiáng)勢(shì)地位使得開發(fā)商和物業(yè)公司敢于普遍地侵害廣大業(yè)主的合法權(quán)益，這正是業(yè)主維權(quán)運(yùn)動(dòng)興起的深層次原因[3]。業(yè)主與物業(yè)公司及其背后的開發(fā)商之間的糾紛，在基層政府的介入?yún)f(xié)調(diào)下，業(yè)主維權(quán)的意義被延伸為對(duì)地方政府的權(quán)力抗?fàn)?。因此，業(yè)主維權(quán)的興起被認(rèn)為是“物業(yè)運(yùn)作釋放的公共空間”[4]“公民社會(huì)的先聲”[5]“從產(chǎn)權(quán)走向公民權(quán)”[6]等。在業(yè)主維權(quán)范式下關(guān)于物業(yè)糾紛的研究已經(jīng)取得了豐碩的成果，但是由于集中關(guān)注業(yè)主與前期物業(yè)公司和開發(fā)商之間的外部斗爭性物業(yè)糾紛事件，而缺乏從內(nèi)部視角對(duì)常規(guī)性治理階段物業(yè)管理面臨的困境以及物業(yè)糾紛產(chǎn)生根源的經(jīng)驗(yàn)研究。同時(shí)，由于業(yè)主維權(quán)范式帶有強(qiáng)烈的價(jià)值干預(yù)和理論期待色彩，而存在用西方的理論對(duì)我國實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的剪裁和修飾，以期經(jīng)驗(yàn)符合理論預(yù)設(shè)，因此無法有效把握物業(yè)糾紛發(fā)生的內(nèi)在機(jī)制。

基于對(duì)業(yè)主維權(quán)范式的反思，近年來有學(xué)者試圖從業(yè)主自治的內(nèi)部視角去認(rèn)識(shí)社區(qū)物業(yè)矛盾，開拓了物業(yè)糾紛研究的視野。陳鵬通過對(duì)業(yè)主維權(quán)和常規(guī)自治2個(gè)階段的區(qū)分，認(rèn)為在這2個(gè)不同的階段，不同的主體對(duì)業(yè)委會(huì)的態(tài)度不同：從社會(huì)的視角看，業(yè)委會(huì)分別是“維權(quán)的代言人”和“自治的領(lǐng)頭羊”；從市場(chǎng)的視角看，業(yè)委會(huì)分別是“利益的爭奪者”和“共贏的合作者”；從國家的視角看，業(yè)委會(huì)則分別是“麻煩的制造者”和“社區(qū)管理的抓手”[7]。石發(fā)勇認(rèn)為：業(yè)委會(huì)作為市民組織的發(fā)展并非如學(xué)界樂觀者認(rèn)為的那樣，能給業(yè)主注入合作習(xí)慣、團(tuán)結(jié)意識(shí)和民主參與精神，反而可能因?yàn)閮?nèi)在局限和外部制約的雙重作用，形成少數(shù)既得利益業(yè)主經(jīng)營排斥大眾參與的寡頭統(tǒng)治和相互爭斗不休的“準(zhǔn)派系政治”，從而有損于基層治理和社區(qū)民主[8]。也有學(xué)者提出以利益密度與社區(qū)同質(zhì)性的二維框架來解釋不同社區(qū)業(yè)委會(huì)選舉景象和治理績效的差異[9]。因此，本文將在業(yè)主自治內(nèi)部視角研究成果的基礎(chǔ)上，通過機(jī)制分析法，整體性地理解我國物業(yè)管理面臨的困境以及物業(yè)糾紛產(chǎn)生的根源。而唯有厘清我國物業(yè)管理矛盾的內(nèi)容及其發(fā)生機(jī)制，才能提出有效的沖突解決方法，這對(duì)于建設(shè)城市社區(qū)良好的物業(yè)管理秩序和宜居的生活環(huán)境有重大意義。

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理面臨的困境

我國城市商品房小區(qū)物業(yè)管理沖突的表象為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間關(guān)于服務(wù)和收費(fèi)之間的矛盾，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)稍有不滿，就以不交物業(yè)費(fèi)作為抗辯，而業(yè)主抗辯的理由大多沒有合法性證據(jù)，得不到法院的裁判支持，反而會(huì)加劇物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的對(duì)立緊張關(guān)系。學(xué)界的主流觀點(diǎn)傾向于認(rèn)為：業(yè)主在市場(chǎng)中是天然的弱者，容易成為利益受損方，而物業(yè)企業(yè)處于強(qiáng)勢(shì)地位，容易成為侵犯業(yè)主利益的一方。通過深入考察物業(yè)管理實(shí)踐，發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理問題是復(fù)雜多維的，現(xiàn)實(shí)中確實(shí)存在物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約或違規(guī)經(jīng)營等侵權(quán)現(xiàn)象，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不必然是強(qiáng)者，業(yè)主也并不必然是弱者。目前，住宅小區(qū)物業(yè)管理面臨五大矛盾。

(一)物業(yè)價(jià)格與物業(yè)價(jià)值之間的矛盾

我國物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)相結(jié)合的定價(jià)方式。由于城市普通住宅的物業(yè)服務(wù)與千家萬戶居民的生活息息相關(guān)，屬于基礎(chǔ)民生工程并具有一定的公共性，我國城市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。但我國現(xiàn)行城市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還是2004年制定的，至今已經(jīng)有十多年，這段時(shí)間既是中國快速發(fā)展的10年，也是通貨膨脹比較嚴(yán)重的10年。物業(yè)管理主要是勞動(dòng)密集型服務(wù)，勞動(dòng)力成本上漲的幅度與速度決定了物業(yè)管理成本漲幅的大小。物業(yè)價(jià)格嚴(yán)重背離物業(yè)價(jià)值，物業(yè)價(jià)格與物業(yè)價(jià)值之間產(chǎn)生了巨大張力。為破解此矛盾，許多城市開始探索放開物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)定價(jià)，即在政府基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上由物業(yè)企業(yè)和業(yè)主自由協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)價(jià)格，但是在實(shí)踐中由于單一的物業(yè)企業(yè)和眾多分散的業(yè)主之間存在高昂的交易成本，因此物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)面臨漲價(jià)難題。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一個(gè)以盈利為目的的市場(chǎng)主體，物業(yè)服務(wù)成本大幅度提升，但是物業(yè)服務(wù)價(jià)格沒有及時(shí)上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤空間不斷受到擠壓。物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的選擇有：(1)撤退。這也是很多中低檔小區(qū)或建筑面積少的小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期滿后就撤退不再續(xù)簽的根本原因。物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤退后，往往沒有新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)愿意入駐，小區(qū)的物業(yè)管理處于空白地帶，極易引發(fā)基層社會(huì)失序。(2)減少服務(wù)人員的數(shù)量以降低人工成本，這就會(huì)導(dǎo)致服務(wù)的范圍收縮和服務(wù)質(zhì)量的下降，引起業(yè)主的不滿，進(jìn)一步影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)率，也就進(jìn)一步降低服務(wù)質(zhì)量，形成惡性循環(huán)。(3)違規(guī)非法經(jīng)營以獲取額外收入，以補(bǔ)貼物業(yè)收入不足，如違規(guī)收取停車費(fèi)，或擅自利用小區(qū)部分公用面積經(jīng)營等。不管是哪一種情形，都會(huì)加劇業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾。

(二)有限責(zé)任的市場(chǎng)主體和全能型物業(yè)期待之間的矛盾

“既然我交了物業(yè)管理費(fèi)，小區(qū)內(nèi)所有事物都應(yīng)該由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)”，這是絕大多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識(shí)和期待。由于物業(yè)管理法律知識(shí)的專業(yè)性過強(qiáng)，大多數(shù)普通業(yè)主不懂法，導(dǎo)致對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)存在認(rèn)識(shí)上的偏差。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的是物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)是有邊界的，作為市場(chǎng)主體的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行的是合同責(zé)任，承擔(dān)的是有限責(zé)任，但在業(yè)主的期待中卻扮演著全能型物業(yè)管理的角色，承擔(dān)的是無限責(zé)任。一旦物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有滿足業(yè)主的訴求，業(yè)主就以此拒交物業(yè)費(fèi)作為抗辯。作為承擔(dān)有限責(zé)任的市場(chǎng)主體和業(yè)主對(duì)全能型物業(yè)期待之間產(chǎn)生了巨大張力，必然就會(huì)產(chǎn)生業(yè)主期待的落空和對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不滿，因而大量物業(yè)糾紛就不可避免。

具體情況如下。

1.違背質(zhì)價(jià)相符原則

物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)等級(jí)和標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主支付的物業(yè)費(fèi)用相匹配，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)等級(jí)對(duì)應(yīng)不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主想要更高質(zhì)量的服務(wù)，就需要支付更高的費(fèi)用。但現(xiàn)實(shí)卻是業(yè)主支付的費(fèi)用不高，卻要求享受到與費(fèi)用不相稱的更高質(zhì)量的服務(wù)，甚至有點(diǎn)吹毛求疵。

2.業(yè)主的個(gè)體責(zé)任

物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)通常分為日常綜合服務(wù)與特約服務(wù)，其約服務(wù)是為滿足不同層次業(yè)主的差異化需求設(shè)立的，即提供房屋自用部位、自用設(shè)備的應(yīng)急維修服務(wù)，由享受服務(wù)的業(yè)主單獨(dú)支付對(duì)價(jià)[10]。但很多業(yè)主對(duì)此有誤解，認(rèn)為自己繳納的物業(yè)費(fèi)里包括了專有部分的物業(yè)服務(wù)，比如家里燈泡壞了，物業(yè)服務(wù)企業(yè)換燈泡收取一定費(fèi)用，業(yè)主就對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不滿。

3.開發(fā)商的責(zé)任

關(guān)于小區(qū)內(nèi)地下停車庫、會(huì)所等的產(chǎn)權(quán)歸屬糾紛以及業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量不滿或小區(qū)規(guī)劃不合理等問題，屬于開發(fā)商遺留問題，這是業(yè)主和開發(fā)商之間的矛盾，但業(yè)主則容易將矛盾轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并以不交物業(yè)費(fèi)作為抗辯。

4.政府各相關(guān)職能部門的公共管理責(zé)任

在業(yè)主抗辯的訴求中，諸如家里被盜、汽車被刮傷、住改商、私搭亂建等物業(yè)服務(wù)企業(yè)未管理到位，或致財(cái)產(chǎn)損失等，這屬于政府各相關(guān)職能部門的公共管理責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有協(xié)助管理的責(zé)任，包括及時(shí)發(fā)現(xiàn)、勸阻、制止和上報(bào)的義務(wù)①?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?！蔽飿I(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的只是合同約定的責(zé)任，而非兜底責(zé)任。

(三)物業(yè)供給的公共性和個(gè)體機(jī)會(huì)主義行為的矛盾

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)形成的是團(tuán)體關(guān)系，小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理具有準(zhǔn)公共物品的形式，相對(duì)于團(tuán)體外部而言具有一定的排他性。但是在業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部物業(yè)管理屬于集體服務(wù)，相較于個(gè)體而言，不具有排他性和競(jìng)爭性，就會(huì)存在個(gè)體機(jī)會(huì)主義行為和搭便車的風(fēng)險(xiǎn)。無論準(zhǔn)公共物品、集體物品還是純公共物品，它們都具有公共產(chǎn)品的屬性——排他困難，此時(shí)消費(fèi)者為之付費(fèi)的需求會(huì)降低，生產(chǎn)者提供它的激勵(lì)會(huì)打折扣，市場(chǎng)就有可能失靈[11]?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。”現(xiàn)在商品房小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的尚不多，即使成立業(yè)主委員會(huì)，在督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)上很少能發(fā)揮作用。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，只有采取司法救濟(jì)。由于物業(yè)糾紛的標(biāo)的數(shù)額小而對(duì)象眾多，采取司法救濟(jì)的成本高而效果差，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)采取司法訴訟，不僅要支付律師費(fèi)，還要耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力，同時(shí)還會(huì)和業(yè)主的關(guān)系鬧僵，更不利于物業(yè)費(fèi)的收取。而我國立法上對(duì)物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)不能實(shí)現(xiàn)時(shí)的救濟(jì)不足，無法有效約束搭便車現(xiàn)象和機(jī)會(huì)主義行為[12]。

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)人的管理和無公德的個(gè)體之間的矛盾

根據(jù)物業(yè)管理的內(nèi)容，可以將物業(yè)管理的對(duì)象分為兩大類：一是對(duì)物的管理，即共用空間的清潔、綠化以及共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)等；二是對(duì)人的管理，主要是對(duì)產(chǎn)生外部性的人的行為的管理，以維護(hù)公共區(qū)域的綜合秩序。在小區(qū)業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部的權(quán)利義務(wù)關(guān)系中，業(yè)主個(gè)體在享有權(quán)利的同時(shí)不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，個(gè)體行為需要遵守業(yè)主公約。但是在物業(yè)管理實(shí)踐中，常常會(huì)有少數(shù)違背業(yè)主公約的無公德的個(gè)體，具體表現(xiàn)為噪音擾民、不文明養(yǎng)寵、私搭亂建、毀綠種菜、違規(guī)裝修、私占消防通道等。嚴(yán)格來說，這屬于業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部的自治管理或政府職能部門的公共管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間不具有直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)業(yè)主團(tuán)體的委托，依據(jù)業(yè)主管理規(guī)約和國家法律法規(guī)對(duì)業(yè)主損害他人合法權(quán)益的行為管理①。但是物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主團(tuán)體的委托提供物業(yè)服務(wù)，其中就包括恢復(fù)空間規(guī)劃秩序，及時(shí)制止個(gè)體業(yè)主未經(jīng)許可侵占公共空間或損害公共利益的行為。以上一些行為不僅損害了業(yè)主的公共利益，甚至有些還是違法行為，但是物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后，若及時(shí)勸阻，會(huì)遇到對(duì)方的反抗，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將案件上報(bào)給相關(guān)部門，違規(guī)業(yè)主得到相應(yīng)制裁后就會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)懷恨在心，因而就會(huì)以不交物業(yè)費(fèi)作為抗辯。本應(yīng)屬于業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部人與人之間關(guān)系的矛盾，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入管理后，卻演化成物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的私人沖突，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)人的管理面臨無公德個(gè)體之間的矛盾。

(五)無組織的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不當(dāng)牟利之間的矛盾

正如同物業(yè)服務(wù)企業(yè)面對(duì)眾多分散的業(yè)主面臨收費(fèi)難困境，單個(gè)的業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻面臨有效監(jiān)管難題。小區(qū)業(yè)主共有資金主要包括公攤收益和專項(xiàng)維修資金，對(duì)于很多中高檔小區(qū)這筆資金流量是很大的。沒有成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，對(duì)于占用共有部分或共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營產(chǎn)生的公攤收益就處于棄管狀態(tài)，往往為物業(yè)服務(wù)企業(yè)所俘獲。而成立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，由于業(yè)委會(huì)不具有法人資格，無法在銀行開設(shè)獨(dú)立賬戶，且業(yè)委會(huì)成員沒有工資報(bào)酬，主要由具有公益心的業(yè)主利用業(yè)余時(shí)間為業(yè)主服務(wù)，沒有足夠的精力和能力親自對(duì)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)營，所以，在現(xiàn)行條件下通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)來代管就相對(duì)具有可操作性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在經(jīng)營收益中提取一定比例的管理費(fèi)用[7]。但是由于普通業(yè)主沒有組織起來，無法對(duì)業(yè)委會(huì)進(jìn)行實(shí)質(zhì)監(jiān)督，業(yè)委會(huì)在巨額利益流量和私利動(dòng)機(jī)趨逐下，往往蛻化為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的利益群體，形成寡頭治理或派性斗爭[8]。業(yè)委會(huì)往往被物業(yè)服務(wù)企業(yè)收買，和物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成不穩(wěn)定的分利秩序，或因利益分配均衡而形成利益共同體，或因利益分配不均而分裂斗爭，而不管哪一種情形都會(huì)損害大多數(shù)業(yè)主的利益。

三、住宅小區(qū)物業(yè)管理的屬性界定

在住房制度商品化改革前，城市房屋產(chǎn)權(quán)形態(tài)比較簡單，物業(yè)管理由房管部門或單位后勤集團(tuán)負(fù)責(zé)，很少存在物業(yè)糾紛。而城市住房制度商品化改革后，房屋所有權(quán)以及物業(yè)管理一并轉(zhuǎn)移給建筑物區(qū)分所有權(quán)人。我國城市土地屬于國家所有，建筑物區(qū)分所有權(quán)是建立在土地使用權(quán)之上，而非土地所有權(quán)之上，土地所有權(quán)屬于國家。那么，城市商品房住宅小區(qū)的產(chǎn)權(quán)形態(tài)就比較復(fù)雜，由私人產(chǎn)權(quán)、集體產(chǎn)權(quán)和公有產(chǎn)權(quán)共同組成，物業(yè)管理的屬性也就兼具私人性、集體性和公共性三維屬性，分別對(duì)應(yīng)的是業(yè)主個(gè)體、業(yè)主團(tuán)體和政府的責(zé)任，唯有三方各司其職和協(xié)作共管，方能形成良好的物業(yè)管理秩序。

依據(jù)《物權(quán)法》第八十一條可知，業(yè)主自治管理的含義是經(jīng)業(yè)主共同決定，可以由業(yè)主自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。由于新建的商品房小區(qū)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主眾多，自行管理的難度比較大，目前絕大部分小區(qū)都是采取市場(chǎng)化的物業(yè)管理方式。因此，物業(yè)管理通常是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行物業(yè)管理的活動(dòng)，這是最狹義的理解，也為《物業(yè)管理?xiàng)l例》所采納。但是，將物業(yè)管理定義為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同之下的物業(yè)管理活動(dòng)，容易混淆物業(yè)管理的本質(zhì)。盡管處于高度發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，業(yè)主已不可能躬親于物業(yè)的管理，或者沒有時(shí)間、精力、能力管理自己的物業(yè)，將物業(yè)的管理委之于專業(yè)機(jī)構(gòu)，但是物業(yè)管理的本質(zhì)是業(yè)主之間的關(guān)系，而不是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系[13]。

市場(chǎng)化的物業(yè)管理活動(dòng)，實(shí)質(zhì)上先后存在2個(gè)契約形態(tài)：第1個(gè)契約是業(yè)主管理規(guī)約，屬于一種內(nèi)部契約或社會(huì)契約。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主基于建筑物區(qū)分權(quán)中的共有權(quán)和成員權(quán)形成的是一種團(tuán)體關(guān)系，在業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部成員之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的判定就屬于業(yè)主管理規(guī)約的范疇。第2個(gè)契約則是由業(yè)主大會(huì)決定聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，這屬于外部契約或市場(chǎng)契約。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容以及業(yè)主管理規(guī)約提供物業(yè)服務(wù)，相當(dāng)于是經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的授權(quán)提供物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間達(dá)成了物業(yè)服務(wù)管理公約。物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)該由業(yè)主交給業(yè)主團(tuán)體，此基于團(tuán)體內(nèi)部的管理規(guī)約；團(tuán)體將收到的物業(yè)管理費(fèi)支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為服務(wù)的對(duì)價(jià)，此基于外部的市場(chǎng)契約。出于方便考慮，業(yè)主團(tuán)體可將物業(yè)管理費(fèi)的收取委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)來實(shí)施。那么，物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人就是業(yè)主團(tuán)體和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而非單個(gè)的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。從組織的角度看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主團(tuán)體關(guān)于服務(wù)和收費(fèi)的認(rèn)定就是一對(duì)一的關(guān)系，這樣就會(huì)極大地降低市場(chǎng)交易成本。因此，良好的市場(chǎng)化物業(yè)管理供給秩序，就不僅涉及市場(chǎng)化的問題，還需要社會(huì)化建設(shè)與之相匹配。

我國的物業(yè)管理不僅具有私人性，還兼具集體性和公共性，良好的物業(yè)管理秩序就相當(dāng)于是一種準(zhǔn)公共物品。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角看，公共物品的供給由于存在外部性或搭便車等難題，市場(chǎng)就有可能失靈，需要社會(huì)或國家來彌補(bǔ)市場(chǎng)的缺陷；從制度設(shè)置上看，通過成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)等組織機(jī)構(gòu)，將業(yè)主團(tuán)體建設(shè)為業(yè)主自治組織，目標(biāo)就是將業(yè)主組織起來制定團(tuán)體內(nèi)部的社會(huì)規(guī)范來約束外部性或機(jī)會(huì)主義行為，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的集體供給。問題是業(yè)主管理規(guī)約雖然對(duì)于業(yè)主具有約束力，但并沒有強(qiáng)制力，面對(duì)搭便車者或釘子戶就會(huì)失靈，這就需要政府的強(qiáng)制力作為后盾。由于物業(yè)管理具有公共屬性，市場(chǎng)或社會(huì)組織在公共利益和公共秩序的供給中失靈時(shí)，需要國家的強(qiáng)制力來提供保障；且市場(chǎng)和社會(huì)組織機(jī)制的有效發(fā)揮，本身就需要以政府的強(qiáng)制力作為基礎(chǔ)來保障契約履行、交易安全和社會(huì)信用。

四、物業(yè)管理糾紛的生成機(jī)制

由于忽視物業(yè)管理的三維屬性，僅僅將物業(yè)管理狹隘地理解為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的市場(chǎng)關(guān)系，就難以把握物業(yè)管理沖突的本質(zhì)和原因，相應(yīng)的也就難以提出有效的解決機(jī)制。如果僅僅將物業(yè)管理理解為業(yè)主和服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定下的物業(yè)管理活動(dòng)，那么物業(yè)糾紛的解決就只有依靠司法救濟(jì)。但是從司法訴訟實(shí)踐看，法院雖然能根據(jù)法律來判定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系和幫助合同的履行，但是卻無益于物業(yè)管理沖突的化解，甚至?xí)夯瘶I(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。結(jié)合前述物業(yè)管理的五大矛盾和物業(yè)管理的三維屬性，我國物業(yè)管理矛盾難以化解的原因主要有無公德的個(gè)體、業(yè)主自治不足和政府管理缺位3個(gè)層面，當(dāng)業(yè)主的規(guī)則意識(shí)、業(yè)主自治能力和政府管理沒有跟上的時(shí)候，業(yè)主和市場(chǎng)之間的互動(dòng)就會(huì)不暢，物業(yè)管理沖突就會(huì)大量產(chǎn)生。

(一)業(yè)主的有限理性和無公德的個(gè)體

由于我國城市商品房開發(fā)市場(chǎng)形成僅十幾年的歷史，物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)和業(yè)委會(huì)等一套制度設(shè)置都是外來的新生事物，屬于政府“規(guī)劃性變遷”的產(chǎn)物[14]。由于住宅小區(qū)物業(yè)管理具有較高的專業(yè)性，普通業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知具有有限理性，主要表現(xiàn)為2個(gè)方面：一是對(duì)于物業(yè)管理的性質(zhì)存在認(rèn)識(shí)錯(cuò)位。物業(yè)管理不僅具有私人屬性，還兼具集體屬性和公共屬性，業(yè)主個(gè)體的行為在團(tuán)體內(nèi)部就會(huì)產(chǎn)生外部性，物業(yè)管理的本質(zhì)是全體業(yè)主的公共責(zé)任。這就要求業(yè)主在享受權(quán)利的同時(shí)，還要履行不能損害其他人合法權(quán)益的義務(wù)，實(shí)質(zhì)上這是團(tuán)體內(nèi)部人與人利益關(guān)系的調(diào)整和規(guī)范，唯有遵守權(quán)利義務(wù)相平衡的規(guī)則才能形成良好的集體秩序和公共秩序。實(shí)踐中普通業(yè)主囿于有限理性的限制而難免對(duì)物業(yè)管理的性質(zhì)認(rèn)識(shí)錯(cuò)位。二是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的認(rèn)識(shí)存在偏差?；诮ㄖ飬^(qū)分權(quán)而形成的物業(yè)管理制度，住宅小區(qū)的產(chǎn)權(quán)形態(tài)復(fù)雜，物業(yè)管理知識(shí)的專業(yè)性強(qiáng)，部分業(yè)主不僅對(duì)物業(yè)管理的屬性認(rèn)識(shí)不到位，而且花錢買服務(wù)的意識(shí)不足，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)邊界認(rèn)識(shí)上有偏差，錯(cuò)把履行有限合同責(zé)任的市場(chǎng)主體當(dāng)作全能型物業(yè)主體，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)質(zhì)上被迫承擔(dān)了無限責(zé)任。

物業(yè)管理的專業(yè)性和業(yè)主個(gè)體的有限理性，使得普通業(yè)主容易對(duì)物業(yè)管理處于“無知”狀態(tài)。同時(shí)，還有少數(shù)業(yè)主的機(jī)會(huì)主義行為而成為“無公德”的個(gè)體，加劇了物業(yè)管理的矛盾。物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主個(gè)體之間并不具有直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主團(tuán)體的委托按照業(yè)主管理規(guī)約和法律法規(guī)對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，以維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綜合秩序，但是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面對(duì)少數(shù)只講權(quán)利不要義務(wù)的無公德個(gè)體時(shí)，可能會(huì)產(chǎn)生市場(chǎng)失靈，如不文明養(yǎng)寵、私搭亂建、違規(guī)裝修、毀綠種菜等違背業(yè)主公約的行為。一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有勸阻和維持秩序的義務(wù)，但是當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)前去勸阻制止和上報(bào)時(shí)，就會(huì)得罪該業(yè)主，業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部的矛盾就會(huì)轉(zhuǎn)嫁為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的私人恩怨；另一方面，由于產(chǎn)生負(fù)外部性的行為無法得到有效約束，損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，就會(huì)激起其他大多數(shù)業(yè)主的不滿，同樣會(huì)將內(nèi)部矛盾轉(zhuǎn)嫁為業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不到位的不滿。最終這都會(huì)以物業(yè)企業(yè)物業(yè)費(fèi)收繳難和業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿之間的矛盾而集中呈現(xiàn)。

(二)業(yè)主自治力不足

物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)從本質(zhì)上說是業(yè)主的服務(wù)需求和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的結(jié)合，兩者之間的關(guān)系是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。在前述物業(yè)管理的三維屬性中已經(jīng)分析了基于集體屬性的物業(yè)管理，是基于業(yè)主共同利益的需要而產(chǎn)生的物業(yè)管理活動(dòng)，物業(yè)管理關(guān)系本質(zhì)上是業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部人與人之間的關(guān)系。從法律關(guān)系上看，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間先后存在2個(gè)契約形態(tài)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主組織之間是一對(duì)一的關(guān)系，是交易成本內(nèi)部化。但是現(xiàn)實(shí)中業(yè)主自治的意識(shí)和能力嚴(yán)重不足，業(yè)主并沒有組織起來，呈現(xiàn)的是一盤散沙的原子化狀態(tài)[15]。如業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)難以成立，業(yè)主參與意識(shí)不足，缺乏對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)督機(jī)制以及業(yè)委會(huì)有謀取自身利益而偏離業(yè)主意愿的可能[16-17]。由于業(yè)主自治力不足，在物業(yè)管理活動(dòng)中物業(yè)服務(wù)企業(yè)和眾多分散的業(yè)主就變成了一對(duì)多的關(guān)系。具體說，在關(guān)于物業(yè)服務(wù)的判定上，就會(huì)變成單個(gè)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾；在關(guān)于物業(yè)費(fèi)收取上，則會(huì)變成物業(yè)服務(wù)企業(yè)和單個(gè)業(yè)主之間的矛盾。那么，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和眾多分散的業(yè)主直接打交道就會(huì)面臨高昂的交易成本，使得交易成本外部化，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間難以建立有效的溝通機(jī)制。業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不滿以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)難的問題就缺乏一個(gè)公共平臺(tái)來溝通，雙方都只有訴諸司法救濟(jì)，但這只會(huì)加劇彼此的不信任。

(三)政府管理缺位和基層行政能力不足

經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的規(guī)則，大部分是自然形成的，由約定俗成而成為共同遵守的規(guī)則。當(dāng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生外部性，涉及公共利益時(shí)，或者經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各利益主體自身不能實(shí)現(xiàn)利益平衡時(shí)，就需要政府制定規(guī)則[18]。由于我國物業(yè)管理和業(yè)主自治制度是國家規(guī)劃性變遷的產(chǎn)物，作為公共管理角色的政府，既要履行市場(chǎng)監(jiān)管的責(zé)任，也要擔(dān)負(fù)培育業(yè)主自治的重任。物業(yè)管理的公共屬性也需要政府履行法定的公共職能和維護(hù)公共利益。從物業(yè)管理五大矛盾中也可以看出，業(yè)主以不交物業(yè)費(fèi)作為抗辯的很多訴求，實(shí)際上是由公共管理秩序缺失導(dǎo)致的，并不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)，而是由政府管理缺位所致，如住改商、私搭亂建等行為。

地方政府在行政管理過程中，傾向于凡是有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的小區(qū)就不多管，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)去管。當(dāng)出現(xiàn)物業(yè)管理沖突時(shí)，地方政府為避免麻煩，傾向于讓當(dāng)事人去找法院通過司法訴訟途徑解決。而和居民打交道最多的街道和居委會(huì)由于沒有執(zhí)法權(quán)而致基層行政能力不足，難以構(gòu)建有效的沖突管理機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是一個(gè)依法自主經(jīng)營，以盈利為目的的企業(yè)，諸如車輛丟失、被刮或家里被盜等社會(huì)治安的管理是國家有關(guān)機(jī)關(guān)的法定職責(zé)，不應(yīng)把行政機(jī)關(guān)的責(zé)任全部推給物業(yè)管理企業(yè)，無限擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)管理職能[19]。否則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的責(zé)任過大，又沒有權(quán)力和能力管理，不僅不利于物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的健康發(fā)展，還會(huì)造成大量矛盾沖突的產(chǎn)生，不利于良好的物業(yè)管理秩序的形成和社會(huì)的穩(wěn)定。

五、結(jié)論

由于我國城市住房制度商品化改革以及業(yè)主自治制度的設(shè)置并不是市場(chǎng)和社會(huì)自發(fā)形成的，而是屬于政府規(guī)劃性變遷的過程。加之我國城市商品房住宅小區(qū)比較復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)形態(tài)，決定了物業(yè)管理屬性的多維化。由此，良好的城市社區(qū)物業(yè)管理秩序就需要在政府主導(dǎo)下構(gòu)建由政府、市場(chǎng)、社會(huì)三方共同參與，合作共管的物業(yè)治理機(jī)制，方能有效破解物業(yè)管理的五大矛盾[20]。對(duì)于城市社區(qū)業(yè)主而言，他們要的不是單純的權(quán)利，而是宜居的生活環(huán)境和良好的公共秩序。為破解物業(yè)管理矛盾，形成良好的物業(yè)管理秩序，筆者提出以下建議。

第一，探索動(dòng)態(tài)而靈敏的物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制。由于物業(yè)管理具有準(zhǔn)公共屬性，完全交由市場(chǎng)定價(jià)容易產(chǎn)生失靈，因此需要進(jìn)一步探索能根據(jù)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際情況，動(dòng)態(tài)而靈敏地調(diào)節(jié)物業(yè)服務(wù)價(jià)格的機(jī)制，以體現(xiàn)質(zhì)價(jià)相符的原則，破解物業(yè)價(jià)格嚴(yán)重偏離物業(yè)價(jià)值而產(chǎn)生的物業(yè)管理矛盾。

第二，培育業(yè)主自治意識(shí)和自治能力。這就需要政府做好物業(yè)管理知識(shí)的宣傳和普及，提高業(yè)主的法律知識(shí)素養(yǎng)，糾正業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)偏差；同時(shí)政府還要積極指導(dǎo)和協(xié)助成立業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)，并組織對(duì)業(yè)委會(huì)進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，動(dòng)員普通業(yè)主參與到與自己利益息息相關(guān)的物業(yè)管理活動(dòng)中來，加強(qiáng)居委會(huì)對(duì)業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督作用。

第三，提高政府的監(jiān)管能力和沖突管理能力。這就要求政府完善相關(guān)的法律法規(guī)以及提高法律執(zhí)行能力，為市場(chǎng)交易和社會(huì)交往提供制度化的信任。比如政府可以完善對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)績效的市場(chǎng)信用等級(jí)評(píng)定，也可以設(shè)置對(duì)業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的信用評(píng)定，還可以適當(dāng)聽取社區(qū)居委會(huì)的意見(因?yàn)榫游瘯?huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的情況比較了解)，以對(duì)機(jī)會(huì)主義行為實(shí)行制度化的軟性強(qiáng)制措施。

最后，建設(shè)社區(qū)物業(yè)管理的合力治理機(jī)制，形成有效的物業(yè)沖突管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制。法律上雖然規(guī)定了區(qū)(縣)房地產(chǎn)行政主管部門、街道和社區(qū)居委會(huì)等對(duì)住宅小區(qū)業(yè)主自治和物業(yè)管理的指導(dǎo)與監(jiān)督責(zé)任，但是實(shí)踐中各方力量并未有效地整合與銜接，容易產(chǎn)生“卸責(zé)”或“推諉”現(xiàn)象。因此，為了形成有效的物業(yè)管理秩序，需要進(jìn)一步建設(shè)社區(qū)物業(yè)管理的合力治理機(jī)制，如在社區(qū)內(nèi)部可以加強(qiáng)以社區(qū)黨委和居委會(huì)對(duì)業(yè)委會(huì)和物業(yè)企業(yè)的指導(dǎo)與監(jiān)督作用，建設(shè)社區(qū)黨委(居委會(huì))、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間的三方聯(lián)動(dòng)機(jī)制，在業(yè)主和物業(yè)公司之間搭建溝通和信任的橋梁。

參考文獻(xiàn)：

[1]袁振龍，張輝文.法律解決物業(yè)糾紛的運(yùn)行邏輯[J].北京社會(huì)科學(xué)，2008(3)：64-67.

[2]漆國生.社區(qū)物業(yè)管理糾紛化解機(jī)制研究——以糾紛化解的選擇性和有效性為視角[J].廣東社會(huì)科學(xué)，2010(4)：172-178.

第7篇：小區(qū)的物業(yè)管理范文

為貫徹落實(shí)省政府《關(guān)于采取措施盤活房地產(chǎn)資金的通知》（粵府〔1996〕71號(hào)）以及實(shí)施國家計(jì)委和建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（計(jì)價(jià)費(fèi)〔1996〕266號(hào)），經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)將有關(guān)規(guī)定通知如下：

一、城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理單位在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)受委托對(duì)住宅小區(qū)業(yè)主、?。ㄓ茫籼峁┡c居住環(huán)境及生活需求有關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。

二、各級(jí)政府的物價(jià)部門是城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)。物價(jià)部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和指導(dǎo)。

住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分級(jí)管理。駐穗的中央、部隊(duì)、省所屬企業(yè)的物業(yè)管理單位的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，由省物價(jià)部門管理；各市范圍內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的管理權(quán)限分工，由各市物價(jià)部門確定。

三、未成立業(yè)主（住戶）管理委員會(huì)的住宅小區(qū)，屬為全體?。ㄓ茫籼峁┕残l(wèi)生、清潔、保安、綠化及公共設(shè)施的維修、保養(yǎng)等管理服務(wù)收費(fèi)（稱公共收費(fèi)），實(shí)行政府定價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)部門審定；屬為滿足部分?。ㄓ茫粜枰峁┑奶丶s服務(wù)，除物價(jià)部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的外，由供需雙方協(xié)商收費(fèi)。

已經(jīng)成立了業(yè)主（住戶）管理委員會(huì)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可由物業(yè)管理單位與業(yè)主（住戶）管理委員會(huì)參照當(dāng)?shù)赝愖≌^(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，通過簽訂合同協(xié)商議定，并將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)物價(jià)部門備案。

四、公共項(xiàng)目的內(nèi)容主要包括：

（一）清潔衛(wèi)生管理。包括樓宇內(nèi)公共樓道在內(nèi)的公共地方的衛(wèi)生清潔，垃圾清運(yùn)以及經(jīng)常性的保潔。

（二）綠化物日常維護(hù)管理。對(duì)綠化物進(jìn)行定期修剪、施肥、更新，保持綠化物生長良好。

（三）治安管理。設(shè)專職保安人員堅(jiān)持每天24小時(shí)的巡邏值班，保證住宅小區(qū)內(nèi)的安全。

（四）維護(hù)公共蓄水池。樓內(nèi)公共蓄水池應(yīng)定期清洗消毒，保證?。ㄓ茫舻娘嬎|(zhì)量。

（五）水電管理。對(duì)配電設(shè)備、水泵房及公共水電設(shè)施進(jìn)行日常管理維修，維持設(shè)備正常運(yùn)行。

（六）排污設(shè)施管理。清疏和維修排水、排污下水管道、化糞池，確保正常使用。

（七）高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項(xiàng)目。配備專職電梯管理人員，搞好電梯維護(hù)、保養(yǎng)，保證電梯正常運(yùn)行。

（八）根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。

五、公共項(xiàng)目實(shí)行綜合服務(wù)收費(fèi)，費(fèi)用構(gòu)成如下：

（一）管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；

（二）服務(wù)項(xiàng)目的物資損耗補(bǔ)償費(fèi)（含公用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)）；

（三）直接用于住宅小區(qū)物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

（四）法定稅費(fèi)；

（五）合理利潤。

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的利潤率可逐步提高到接近10％的水平。

六、實(shí)行政府定價(jià)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)管理單位必須如實(shí)向物價(jià)部門申報(bào)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支等價(jià)格資料，物價(jià)部門以獨(dú)立小區(qū)為單位，核定收費(fèi)幅度或具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

七、物價(jià)部門在核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)調(diào)查研究，以實(shí)際發(fā)生的合理成本費(fèi)用為基礎(chǔ)，同時(shí)考慮?。ㄓ茫舻慕?jīng)濟(jì)承受能力，結(jié)合不同類型的住宅小區(qū)和物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和深度核定各類住宅小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

八、物業(yè)管理初始階段，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定首先應(yīng)注意考慮住（用）戶的經(jīng)濟(jì)承受能力，各類住宅小區(qū)的中準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（每月每平方米建筑面積）為：

（一）解困房、微利房、福利房為主的住宅小區(qū)0.20元；

（二）普通多層住宅小區(qū)0.30元；

（三）普通高層住宅（有電梯）0.80元；

（四）高級(jí)高層住宅（有電梯）1.60元；

（五）高尚住宅區(qū)、別墅區(qū)主要依據(jù)?。ㄓ茫舻囊蠹八峁┑姆?wù)質(zhì)量和深度，根據(jù)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則制定。

各地物價(jià)部門可參照上述原則和標(biāo)準(zhǔn)，在上下30％的幅度內(nèi)確定當(dāng)?shù)夭煌愋妥≌^(qū)的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。深圳、珠海、汕頭等經(jīng)濟(jì)特區(qū)的浮動(dòng)幅度，由當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門確定。

省物價(jià)部門將根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)發(fā)展的需要和職工家庭收入水平的提高，適時(shí)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

九、住宅小區(qū)內(nèi)的辦公、零售商業(yè)用房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可高于同類住宅，但提高幅度辦公用房不宜超過100％，零售商業(yè)用房不宜超過200％。

住宅小區(qū)物業(yè)管理范圍內(nèi)未售出的空置物業(yè)也應(yīng)分?jǐn)偽飿I(yè)管理費(fèi)用，由該物業(yè)的業(yè)主（房地產(chǎn)發(fā)展商）按住（用）戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50％交納。

十、物業(yè)管理單位的收費(fèi)要實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營場(chǎng)所或服務(wù)地點(diǎn)公布，每半年（或一年）以書面形式向?。ㄓ茫艄际罩闆r，接受?。ㄓ茫艉臀飪r(jià)部門的監(jiān)督。

十一、物業(yè)管理單位在不影響?。ㄓ茫衾娴那疤嵯吕米≌^(qū)的場(chǎng)地、設(shè)備等條件，開展多種經(jīng)營活動(dòng)的，其收益應(yīng)用于補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)用，并接受?。ㄓ茫舻谋O(jiān)督，不得挪用。

十二、包含在第五點(diǎn)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)應(yīng)由物業(yè)管理單位統(tǒng)一支付的費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)嫁住（用）戶分?jǐn)?，也不得重?fù)收取第五點(diǎn)費(fèi)用構(gòu)成中已包含的費(fèi)用。未經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)或業(yè)主管理委員會(huì)同意，物業(yè)管理單位不得以任何名目向?。ㄓ茫羰杖￠L期占用性質(zhì)（超過三個(gè)月以上）的管理基金、押金、保證金等。

十三、未經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)，物業(yè)管理單位不得代其他單位向?。ㄓ茫羰杖∪魏钨M(fèi)用。

十四、經(jīng)?。ㄓ茫敉饧胺峡傮w規(guī)劃要求新增公用設(shè)施，應(yīng)由?。ㄓ茫艄餐?fù)擔(dān)的費(fèi)用，只能按直接費(fèi)用的實(shí)際發(fā)生額合理分?jǐn)?，物業(yè)管理單位不得加收服務(wù)費(fèi)或手續(xù)費(fèi)。

十五、物業(yè)管理收費(fèi)按月收取。?。ㄓ茫魬?yīng)按規(guī)定向物業(yè)管理單位交納管理服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)使用稅務(wù)部門統(tǒng)一印制的發(fā)票。

十六、物業(yè)管理單位應(yīng)按國家規(guī)定建立有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算制度，接受物價(jià)、財(cái)稅和審計(jì)部門的監(jiān)督。任何單位、團(tuán)體、個(gè)人不得巧立名目向物業(yè)管理單位亂收費(fèi)。

十七、物業(yè)管理單位與?。ㄓ茫糁g發(fā)生的收費(fèi)糾紛，可由物價(jià)部門進(jìn)行調(diào)處，也可通過仲裁或訴訟程序解決。

第8篇：小區(qū)的物業(yè)管理范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 信息系統(tǒng) Java MySQL數(shù)據(jù)庫

中圖分類號(hào)：TP319 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1007-9416（2015）12-0000-00

1概述

隨著國內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，簡單的社區(qū)服務(wù)已經(jīng)不能滿足人們快節(jié)奏的生活需求。如何利用先進(jìn)的管理手段，提高物業(yè)管理水平，是當(dāng)今物業(yè)管理所面臨的一個(gè)重要課題。要想提高物業(yè)管理水平，必須全方位地提高物業(yè)管理意識(shí)，也就是要求小區(qū)管理者對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行全面的和細(xì)致的管理，其中最好的辦法就是利用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)小區(qū)物業(yè)的信息進(jìn)行系統(tǒng)化管理，從而給物業(yè)管理工作帶來更高的效率，這也是物業(yè)管理科學(xué)化、自動(dòng)化、現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。

2開發(fā)工具

本物業(yè)信息管理系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)是采用J2EE平臺(tái)設(shè)計(jì)開發(fā)模式，采用面向?qū)ο蟮腏ava語言作為開發(fā)工具，數(shù)據(jù)庫使用MySQL數(shù)據(jù)庫，服務(wù)器使用tomcat。開發(fā)工具使用eclipse。

Java是現(xiàn)在人們常用的一種簡單的，面向?qū)ο蟮?，分布式的，健壯的，安全的，結(jié)構(gòu)中立的，可移植的，高效性的，多線程和動(dòng)態(tài)的語言。使用它可在各式各樣不同種機(jī)器，不同種操作平臺(tái)的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境中開發(fā)軟件，即SUN公司所宣揚(yáng)的“一次編寫，到處運(yùn)行”。

Eclipse采用的技術(shù)是IBM公司開發(fā)的（SWT），這是一種基于Java的窗口組件，類似Java本身提供的AWT和Swing窗口組件；Eclipse的插件機(jī)制是輕型軟件組件化架構(gòu)。Eclipse使用插件來提供所有的附加功能Eclipse的設(shè)計(jì)思想是：一切皆插件。Eclipse核心很小，其它所有功能都以插件的形式附加于Eclipse核心之上。

MySQL是一個(gè)小型關(guān)系型數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，被廣泛地應(yīng)用在Internet上的中小型網(wǎng)站中。由于其體積小、速度快、總體擁有成本低，尤其是開放源碼這一特點(diǎn)，許多中小型網(wǎng)站為了降低網(wǎng)站總體擁有成本而選擇了MySQL作為網(wǎng)站數(shù)據(jù)庫。

3系統(tǒng)的總體設(shè)計(jì)

3.1 人事信息管理模塊

這個(gè)模塊的功能是存儲(chǔ)物業(yè)管理員的基礎(chǔ)資料、小區(qū)內(nèi)工作人員的基礎(chǔ)資料和業(yè)主的基礎(chǔ)資料。

（1）物業(yè)管理員的基礎(chǔ)資料。主要記錄的是物業(yè)管理人員的各種信息，實(shí)現(xiàn)管理員對(duì)自己個(gè)人信息的管理，包括信息的修改、查詢、刪除、添加等操作）。

（2）小區(qū)內(nèi)工作人員的基礎(chǔ)資料。該模塊主要是記錄小區(qū)內(nèi)工作人員的基本信息，實(shí)現(xiàn)對(duì)工作人員信息的添加、刪除、修改、查詢等功能操作。

（3）小區(qū)業(yè)主的基礎(chǔ)資料。該模塊主要是記錄小區(qū)內(nèi)業(yè)主的基本信息，實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主房屋信息的添加、刪除、修改、查詢等功能操作。

3.2 小區(qū)物業(yè)日常管理模塊

該功能模塊主要包括小區(qū)的房產(chǎn)管理和車輛管理以及設(shè)備的報(bào)修和維修管理。

（1）小區(qū)房產(chǎn)管理。該模塊主要是記錄小區(qū)內(nèi)的樓房的基本信息及變更情況，包括房屋查詢、刪除和修改等基本操作，還有給業(yè)主登記入住以及給業(yè)主分配賬號(hào)和密碼。

（2）車輛管理。該模塊主要是記錄業(yè)主車輛詳細(xì)信息及變更情況。

（3）停車場(chǎng)的各種信息，實(shí)現(xiàn)對(duì)停車場(chǎng)信息的添加、刪除、修改與查詢的功能。

3.3 保潔綠化管理模塊

該模塊主要記錄了小區(qū)內(nèi)的保安基本工作情況和保潔基本工作信息。

（1）保安工作記錄。該模塊主要是記錄保安分工詳細(xì)情況，比如保安工作分工、上下班打卡登記、園區(qū)突發(fā)事件記錄、處理事件的負(fù)責(zé)人和處理時(shí)間，結(jié)果等詳細(xì)信息。

（2）保潔綠化。該模塊主要是用來記錄園區(qū)內(nèi)保潔人員的分工情況、保潔時(shí)間完成工作的狀態(tài)和園區(qū)綠化的詳細(xì)事件。比如保潔的地方，負(fù)責(zé)保潔的人，保潔時(shí)間等信息。

3.4 便民服務(wù)模塊

（1）報(bào)修、維護(hù)管理。該模塊主要是記錄物業(yè)配備設(shè)施使用、維護(hù)、保修的各種信息，實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)設(shè)施信息的添加、刪除、修改與查詢的功能。

（2）公告。該模塊主要園區(qū)的各種公告消息。

（3）便民服務(wù)。該模塊主要記錄小區(qū)物業(yè)為業(yè)主提供的各項(xiàng)服務(wù)。

（4）留言板。該模塊主要記錄業(yè)主留言信息及物業(yè)反饋信息。

3.5登錄退出模塊

該模塊主要包括管理員登錄/退出系統(tǒng)和業(yè)戶登錄/退出系統(tǒng)兩部分。

4結(jié)語

這種物業(yè)信息管理系統(tǒng)利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行物業(yè)管理，特別是進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)管理，不僅提高了新型住宅小區(qū)物業(yè)管理的工作效率，降低物業(yè)管理成本，也使得物業(yè)更好地為業(yè)主服務(wù)，保障業(yè)主的利益，同時(shí)也對(duì)增強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的主動(dòng)性、靈活性具有重要的現(xiàn)實(shí)意義及借鑒和推進(jìn)作用。

參考文獻(xiàn)

[1]郝興偉.Web技術(shù)導(dǎo)論（第三版）[M].北京：清華大學(xué)出版社，2012.

第9篇：小區(qū)的物業(yè)管理范文

關(guān)鍵詞：政府；物業(yè)管理；作用

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國居民的生活水平很大的提升，特別是改革開放以來，住宅小區(qū)逐漸興起，從住宅小區(qū)發(fā)展到至今，還處于快速發(fā)展階段，而住宅小區(qū)物業(yè)管理的完善對(duì)促進(jìn)高質(zhì)量小區(qū)的發(fā)展具有促進(jìn)意義，提升人們的生活質(zhì)量，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。住宅小區(qū)物業(yè)管理對(duì)社會(huì)具有良好的社會(huì)效益以及經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。我國政府在住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)揮的作用，對(duì)于小區(qū)住宅物業(yè)管理發(fā)展以及提供居住環(huán)境具有促進(jìn)作用。

一、角色分析

（一）引導(dǎo)者角色

目前我國住宅小區(qū)物業(yè)管理形成了多元治理模式，扮演引導(dǎo)者的角色，公共管理中采取合作網(wǎng)絡(luò)方式，為促進(jìn)公共利益以及政府部門和非政府部門形成合作，根據(jù)相互依存的關(guān)系，一起共同管理小區(qū)的公共事務(wù)。而政府的管理方式也有所改變，不在是單純的強(qiáng)制行政手段，而是開始轉(zhuǎn)型以經(jīng)濟(jì)和法律方面的管理，對(duì)于政府部門而言，治理主要是從統(tǒng)治到引導(dǎo)，而非政府方面則是從被動(dòng)到參與變化。住宅小區(qū)物業(yè)管理多元化治理中發(fā)揮引導(dǎo)作用，住宅小區(qū)是屬于居住和服務(wù)以及經(jīng)濟(jì)和社會(huì)功能于一體的社區(qū)，對(duì)發(fā)展高質(zhì)量小區(qū)具有引導(dǎo)作用。引導(dǎo)物業(yè)管理發(fā)展方向，對(duì)督促物業(yè)管理服務(wù)公司不斷的改進(jìn)自身的缺陷，從業(yè)務(wù)以及物業(yè)人員等方面體提升服務(wù)質(zhì)量，真正的發(fā)揮引導(dǎo)者角色。

（二）制定者角色

政府對(duì)于小區(qū)住宅發(fā)揮著引導(dǎo)作用之外，同時(shí)還需要將引導(dǎo)工作進(jìn)一步細(xì)化，為能有效發(fā)揮政府在住宅小區(qū)中的作用，政府要積極的為住宅小區(qū)爭取更多的利益，將有效的資源投入到建設(shè)或者是其他方面，主要對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)和物業(yè)企業(yè)的行為進(jìn)行規(guī)范，幫助糾正物業(yè)和服務(wù)企業(yè)可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤，對(duì)小區(qū)住宅物業(yè)管理資源配置進(jìn)行優(yōu)化，不斷的提升的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量以及行政效率，增加其經(jīng)濟(jì)效益；而政府要根據(jù)小區(qū)住宅業(yè)主的建議對(duì)各項(xiàng)工作落實(shí)到實(shí)處。

（三）扶持者角色

政府為物業(yè)管理的提供一定的物力、財(cái)力以及人力等資源，再次基礎(chǔ)上可有效促進(jìn)的社區(qū)文化建設(shè)等工作；同時(shí)還可以扶持小區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)水平；降低政府服務(wù)成本的之處，不斷的提高公共服務(wù)效率。除此之外，針對(duì)物業(yè)服務(wù)具有長遠(yuǎn)發(fā)展，政府有專業(yè)的管理人才，特別是高級(jí)物業(yè)管理人才，以及熟知業(yè)務(wù)的管理者，，政府就要也有意識(shí)的扶持和培養(yǎng)物業(yè)管理人才，扶植物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)展，使得住宅物業(yè)管理發(fā)展更具科學(xué)性。爭取為小區(qū)住宅更多的利益，打造整體性良好的住宅小區(qū)，確保為巨居民更為舒適的居住環(huán)境。

二、政府在住宅小區(qū)物業(yè)管理中的行為分析

（一）完善物I管理法律規(guī)范

住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)關(guān)乎居民的生活質(zhì)量，政府作為小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)規(guī)范著，政府就要制定有關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)管理法律和相關(guān)的規(guī)章制度，并增強(qiáng)執(zhí)行力度，使得規(guī)范行為落實(shí)到每一處。其一，完善住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入規(guī)定，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核。其二，完善物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，避免物業(yè)糾紛，出現(xiàn)糾紛時(shí)做到有法可依。其三，規(guī)范和統(tǒng)一物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得出現(xiàn)亂收費(fèi)等情況。增強(qiáng)執(zhí)行物業(yè)管理法律法規(guī)的能力。

（二）扶持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展

人才是每一個(gè)企業(yè)發(fā)展的必要條件也是最強(qiáng)有力的發(fā)展力量，政府和住宅服務(wù)小區(qū)增加培養(yǎng)培育物業(yè)管理人才的投入，改變物業(yè)管理人才缺乏的狀態(tài)。同時(shí)，政府在住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中扮演扶持者的角色，重視物業(yè)人才培養(yǎng)是支持小區(qū)住宅發(fā)展的第一步，這對(duì)居民提供更好物業(yè)服務(wù)具有很重要的價(jià)值。隨著我國物業(yè)管理師制度實(shí)施，建設(shè)物業(yè)管理師得到更多的培養(yǎng)資源，可促進(jìn)我國物業(yè)水平的提高。

（三）給予住宅小區(qū)的自治組織發(fā)展空間

政府作為小區(qū)物業(yè)管理的多元發(fā)展的引導(dǎo)者，增加政府與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的交流，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)收費(fèi)等問題，同時(shí)，還可有效引導(dǎo)公眾的物業(yè)管理觀念，對(duì)規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)具有促進(jìn)作用，改變對(duì)物業(yè)的傳統(tǒng)看法。同時(shí)，還可扶持其他的自治組織發(fā)展。政府給予適當(dāng)?shù)耐度耄源舜龠M(jìn)住宅小區(qū)自治組織健康發(fā)展，發(fā)揮組織在物業(yè)管理中的作用，體現(xiàn)組織的服務(wù)價(jià)值，共同建設(shè)和諧社區(qū) 。

三、結(jié)束語

總之，我國住宅小區(qū)物業(yè)管理方面存在很多的不足之處，比如，繳費(fèi)、物業(yè)運(yùn)行不夠規(guī)范等問題，政府要積極發(fā)揮其在住宅小區(qū)管理中的角色以及行為作用，不僅要作為物業(yè)管理多元治理體系的引導(dǎo)者，還有法規(guī)的制定者以及管理主體發(fā)展的扶持者；同時(shí)，還要積極的強(qiáng)調(diào)其行為作用，不斷完善物業(yè)管理法律規(guī)范，幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展，給予住宅小區(qū)組織足夠的發(fā)展空間，完善和促進(jìn)我國住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展。

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