商業(yè)用地規(guī)劃條件精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)用地規(guī)劃條件范文

［關鍵詞］城市規(guī)劃;規(guī)定性指標;房地產;開發(fā)商改革

開放以來，隨著城市經濟、交通以及科技的發(fā)展，城市規(guī)劃的綜合性越來越強。而房地產開發(fā)對于推動城市化進程起了十分重要的作用。按國家法律法規(guī)要求，房地產開發(fā)必須在城市規(guī)劃規(guī)定性指標的指導下進行，要體現出城市規(guī)劃對房地產開發(fā)的引導作用。我國現行的控規(guī)指標體系包括規(guī)定性指標規(guī)定性和指導性兩類指標，規(guī)定性指標主要包括用地性質、建筑密度、建筑控制高度、容積率、綠地率、交通出入口方位和停車泊位及其他需要配置的公共設施等。

1項目概況及規(guī)劃條件

1.1項目概況瀏陽市國際家具城位于長株潭城鎮(zhèn)群東部，在長株潭城鎮(zhèn)群“一小時”經濟圈內，屬于瀏陽工業(yè)新城北部永盛組團北片區(qū)，毗鄰開元大道與岳汝高速互通口，對外交通十分便利，總面積約5.73公頃?；噩F狀主要由林地構成，屬于未開發(fā)區(qū)域，拆遷量極少。地塊屬于低山丘陵地貌，高程在80至98之間，利于開發(fā)建設。1.2項目規(guī)劃條件概況依據《湖南省瀏陽市地塊規(guī)劃條件———編號YQ2014－010(制造基地)》，該地塊用地性質為商業(yè)用地兼容居住用地;商住用地比例為商業(yè)建筑面積占總建筑面積比例大于50%;容積率為1.0≤FAR≤1.5;建筑密度為35%≤D≤48%;綠地率為G≥20%;建筑限高為H≥50米。

2規(guī)定性指標對房地產項目的影響

2.1建筑容積率、建筑密度和綠地率依據《長沙市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定附錄》，按照建筑間距類區(qū)范圍劃分，瀏陽市國際家具城屬于建筑間距Ⅱ類地區(qū)，其建筑容積率、建筑密度、綠地率控制指標則應按照建筑間距Ⅱ類地區(qū)表的規(guī)定執(zhí)行。建筑容積率(容積率)指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。商住綜合樓的容積率控制指標，按不同性質的建筑面積比例換算合成。綠地率指基地內綠地面積與建筑基地面積的比率(%)，為下限指標。地塊開發(fā)建設時，應在滿足建筑功能布局的同時，盡可能提高該項指標，以創(chuàng)造良好的生態(tài)景觀特色。“建筑密度”是一個平面的概念，其定義為建筑占地面積與規(guī)劃地塊面積之比，反映地面被建筑占用的比例，可用來控制地面通行、停車等基本環(huán)境的需求。根據項目現狀及地塊規(guī)劃條件，進行方案的設計，最終得出規(guī)劃性指標值。其中容積率為1.44，建筑密度為47.83%，綠地率為20.60%，地面集中綠地率為14.36%，屋頂集中綠地率為6.24%。2.2用地性質瀏陽市國際家具城用地性質屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)當中的商業(yè)用地兼容二類居住用地，其中商住用地比例為商業(yè)建筑面積占總建筑面積比例大于50%，重點建設家具市場及家具大廈，必須考慮到商業(yè)性原則和人本性原則。商業(yè)性原則指商業(yè)街的設計應當服務于商業(yè)活動，創(chuàng)造良好的購物和休憩環(huán)境，提高街的舒適性，為沿街商業(yè)建筑的有機生成表現原創(chuàng)性和豐富性提供空間。人本性原則指購物和休憩的設計應當讓每天來這里的消費者全天候地感受到這是以人為主體的環(huán)境，為消費者提供問訊、通信、休憩、衛(wèi)生方便、廢物丟棄等設施。2.3停車泊位依據《瀏陽市永安鎮(zhèn)總體規(guī)劃(2010—2030年)》、《瀏陽市工業(yè)新城永盛組團北片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，瀏陽市國際家具城的停車位商業(yè)按照0.8個/百平米，公寓按0.5個/百平米，住戶按一戶一個停車位的標準設置。這樣的停車位設置標準，方便了家具大廈的住戶和家具市場的消費者停車。綜合上述規(guī)劃性指標分析結果，該項目綠地率較高，建筑密度較低，才能滿足商業(yè)性原則和人本性原則?？紤]到鄉(xiāng)鎮(zhèn)的消費水平、居民的消費能力和消費需求，該項目建筑容積率較低，所能售出的商業(yè)店鋪和公寓的建筑面積則較少。站在開發(fā)商的角度，這樣的規(guī)劃性指標實際降低了能出售的商業(yè)店鋪和公寓的建筑面積，不利于開發(fā)商利益的實現。但是由于該項目商業(yè)性原則服務到位，可以吸引商家購買店鋪;人本性原則體現具體，可以吸引對生活水平要求較高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體購買公寓;車位配備充足，能吸引大量的商家購買商鋪，為大量資金充裕的消費者購物停車提供方便。對于開發(fā)商來說，該項目規(guī)劃性指標的實現，有利于提高銷售速度和銷售率，同時提高單位面積的售價，使其能盡快收回投資，效益達到最大化。

3規(guī)劃性指標在房地產開發(fā)中的運用策略

首先是轉變觀念，城市規(guī)劃在不違背規(guī)范的前提下，必須要有自己的特色，才能實現規(guī)劃性指標對房地產項目的調控。需做到因地制宜，因人而異，因山而起，因水而回，響應歷史和呼應未來。這樣既保留了地方特色，又不違背行政官員的意愿，且做到了“以人為本”，為開發(fā)商通過房地產開發(fā)獲取利益提供了有利的條件。其次要轉變城市規(guī)劃的政府職能與制度創(chuàng)新。城市規(guī)劃的規(guī)劃性指標應該在公共設施、低收入住房等社會公共事務土地的使用活動中發(fā)揮保障作用，更好地發(fā)揮對資源配置的基礎性作用。低收入水平的人群，是房地產發(fā)展最強有力的后備資源，加強配套設施建設有利于提高消費者的整體生活水平，提升了消費者對開發(fā)商的滿意度，有利于開發(fā)商后期項目的開發(fā)與銷售。最后是規(guī)劃性指標對房地產項目的開發(fā)要起著規(guī)范和管制作用。房地產發(fā)展多數均為短期的經濟行為，往往只考慮到自己的經濟效益，而忽視全局和社會利益。比如房地產開發(fā)商任意提高容積率或占用公共綠地，因此，有必要通過城市規(guī)劃的規(guī)劃性指標對開發(fā)商行為進行規(guī)范和管制。具體地說，城市規(guī)劃通過規(guī)劃性指標應對城市建設用地性質，用途等做出相應的規(guī)定，建設工程的外觀、高度、綠地率等也要接受城市規(guī)劃管理，以限制過度開發(fā)，保證良好的生活環(huán)境。雖然短期內限制了開發(fā)商獲取利益的行為，但長遠地保障了房地產項目的質量，提高了開發(fā)商的信譽度，有利于房地產項目的銷售以及開發(fā)商利益的實現。

4結論

房地產開發(fā)就像是一把雙刃劍，在提高居住環(huán)境質量和居民的生活水平，推動城市化進程的同時也必須結合城市規(guī)劃的規(guī)定性指標。站在開發(fā)商的角度，為了實現自己利益的最大化，將會與規(guī)定性指標產生矛盾和沖突。在不違反城市規(guī)劃規(guī)范的前提下，將規(guī)定性指標與房地產開發(fā)之間協調發(fā)展，以人民的利益為重，才能加快中國城市化的進程，推動城市的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻:

［1］金超.由幾項規(guī)定性指標反思控制性詳細規(guī)劃［J］．山西建筑，2006，32(15).

［2］王曉川.城市規(guī)劃對房地產開發(fā)的調控［M］．北京:中國電力出版社，2006.

第2篇：商業(yè)用地規(guī)劃條件范文

辦公樓建設用地應符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，規(guī)劃、國土部門應充分運用土地資產價值杠桿，合理選址和優(yōu)化配置辦公樓建設用地。市土地收購儲備委員會合理制訂年度辦公樓建設供地計劃，

按土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃要求，確定辦公樓建設區(qū)域和建設規(guī)模等年度計劃，并定期向社會公布。

企業(yè)擬建辦公樓必須向規(guī)劃和國土部門提出書面用地申請，申請書應包括用地位置、用地面積、擬建建筑面積及開發(fā)利用方式等內容。市國土資源局和市規(guī)劃局應根據規(guī)劃和年度計劃情況，對受理的用

地申請進行預審和匯總，并在每半年的最后一個月內將用地申請情況提交市土地收購儲備委員會集體商討，經綜合分析申請企業(yè)的數量和用地申請內容后，制訂一時段內辦公樓用地出讓宗數、面積及規(guī)

劃建設條件等供地方案，并及時向社會公布。

為增強土地市場競爭，辦公樓建設暫定每半年集中供地一次，并根據用地需求情況調整供地頻次。

二、供地方式

凡企業(yè)使用新征土地和存量劃撥土地建設辦公樓的，一律采用掛牌方式公開出讓供地；

凡臨靠城市干道或位于商業(yè)區(qū)段或附建商業(yè)等經營性用房的辦公樓建設用地，一律采用掛牌方式公開出讓供地；

對企業(yè)在原有以出讓方式取得的土地上自建辦公樓，在符合城市規(guī)劃用地性質的前提下，若不改變原出讓用途和其它建設條件的，不重新處置其原有土地；若改變原出讓用途或其它建設條件的，應按發(fā)

生變化的地價差值補繳土地出讓金；

對其它辦公樓建設用地有兩個或兩個以上意向受讓人的，一律采用掛牌方式公開出讓供地。

三、供地價格確定

企業(yè)辦公樓建設用地實行有償使用，其供地價格不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關稅費之和。土地掛牌出讓底價經具有土地估價資質的

中介機構評估后，由市土地收儲委員會集體確定。

土地出讓契稅和辦公樓建設涉及的市政公用基礎設施配套費等各項規(guī)費，由國土部門在辦理用地手續(xù)時另行收取。

四、建設管理

1、企業(yè)辦公樓建設竣工后，按規(guī)定程序由市相關部門組織驗收；對驗收不符合土地出讓合同約定或規(guī)劃建設條件的，用地單位應及時進行調整或申請補辦相關手續(xù)，否則，建設和國土部門不予辦理房屋

和土地權證。

2、用地單位不得借建設辦公樓之名進行房地產開發(fā)，不得擅自改變土地用途或增加開發(fā)建筑面積、提高容積率及改變其它開發(fā)建設條件。

用地單位確需改變土地用途的，經市有關部門批準同意后，按改變用途后的土地評估價格與土地出讓價格之差值，補繳土地出讓金；確需增加開發(fā)建筑面積、提高容積率的，經市有關部門批準同意后，

按增加部分房屋的土地評估價格（樓面地價），補繳土地出讓金；確需改變其它開發(fā)建設條件的，按改變后的土地評估價格與土地出讓價格之差值，補繳土地出讓金。

3、用地單位銷售或轉讓（含法院裁判等各種交易形式）已建辦公等用房的，對銷售或轉讓時的土地評估價格與土地出讓價格之差值，按增值稅率標準繳納土地增值稅。否則，建設和國土部門不予辦理房

屋和土地過戶手續(xù)。

土地出讓合同對土地交易條件已作約定的，按土地出讓合同約定處理。

4、企事業(yè)單位取得土地使用權后，一年內不開發(fā)建設的，由國土部門按規(guī)定收取其土地閑置費；二年內不開發(fā)建設的，由國土部門依法無償收回其土地使用權。

五、其它

1、除列入國土資源部《劃撥供地目錄》的項目外，經營性事業(yè)單位辦公樓建設用地參照本規(guī)定執(zhí)行。

第3篇：商業(yè)用地規(guī)劃條件范文

關鍵詞：朝陽 坡地 布局

1. 坡地工業(yè)園區(qū)建設的有利條件

1.1 形成適合坡地地形的生產工藝流程

可以利用坡地的地形條件，構筑適于在坡地上建設的工業(yè)企業(yè)的生產工藝流程，滿足工業(yè)企業(yè)之間在生產上的聯系和協作。

1.2 形成良好的環(huán)境衛(wèi)生隔離和防護

可以通過利用坡地地形作為防護隔離體，隔離污染源和使各功能區(qū)之間保持一定距離，達到環(huán)境使用要求。同時也可以利用山地的斜坡和山頭種植樹木花草，規(guī)劃建設綠地等措施形成多層次、立體的綠化環(huán)境衛(wèi)生條件。

1.3 形成富于變化的形象與特色

地形的復雜多變，雖會給工業(yè)園區(qū)的建筑布局與設計帶來諸多不便，但如果處理得好，反而能使建筑布局與環(huán)境密切結合，并能創(chuàng)造出變化萬千的設計手法和建筑形象與特色。

1.4 節(jié)省投資、節(jié)約用地

首先，雖然坡地建設的室外工程、道路建設投資較高，但是其地價卻相對較低，可以節(jié)約大量投資。其次，通過合理利用地形，在坡地還能獲得比平地更高的土地利用率，增加建筑的面積。

2. 坡地工業(yè)園區(qū)建設的不利條件

2.1坡地開發(fā)成本高、建設難度大

坡地工業(yè)園區(qū)別于平原工業(yè)園的主要特點是地形復雜，有高度、坡度和小氣候引起的各種變化。城市各項建設用地都有一定的適應坡度，但因地形條件所限，適宜建設的用地顯得十分緊缺，加之其工程地質條件也比平原城市復雜，這就大大增加了建設的難度。同時，在坡地等復雜地形條件下施工，土石方工程量也會顯著增加，相應的基建費用亦會增大，再加上其道路和管網線路迂回、長度增加，因而總工程量和總費用增加幅度更大。

2.2坡地交通運輸困難、區(qū)域聯系不便

一方面，由于山水阻隔，地形起伏，增加了交通聯系的復雜性與難度。坡地工業(yè)園區(qū)因地處山丘復雜地形上，或有山地環(huán)抱、夾峙，其對外交通聯絡自然會受到很大影響。另一方面，在工業(yè)園區(qū)內部，由于道路迂徊，且坡度較大，交通運輸影響較大。

2.3坡地生態(tài)環(huán)境脆弱、用地矛盾突出

坡地的生態(tài)環(huán)境較脆弱，易發(fā)生環(huán)境災害問題，如水土流失、山洪水災、滑坡、泥石流、崩塌、地震，并誘發(fā)次生災害，危及人身和城市安全。同時坡地工業(yè)園區(qū)內土地的宜建地、平坦地較少，與農業(yè)耕地矛盾突出。

2.4園區(qū)結構松散，影響整體效率

具有一定規(guī)模的坡地工業(yè)園區(qū)，因受地形的局限，其整體形態(tài)多不規(guī)則，或不夠集中，園區(qū)內部功能布局趨于分散化。由于受地形限制有些園區(qū)被分割成了多個功能完整且相對獨立的片區(qū)，不少基礎設施（特別是供水、排水及污水處理等設施），也往往難以形成統一的高效系統。

3. 朝陽雙塔工業(yè)園區(qū)的總體布局結構研究

3.1集中緊湊型結構

規(guī)模較小，建設用地較為完整的條件下，采取集中緊湊的空間結構模式是理想的選擇，因為它可以有效地組織生產和生活活動，節(jié)約建設用地，減少建設投資和運營費用。特別在園區(qū)建設的初期階段，由于園區(qū)的規(guī)模比較小，人地關系的矛盾還不突出，園區(qū)往往都是緊湊集中發(fā)展。

3.2線狀帶型結構

線狀帶型結構是在陡坡較大的帶狀地形條件下形成的。由于地形或自然地貌條件所限，城市用地沿丘陵、山谷或江河延伸呈帶狀發(fā)展。

3.3分散組團型結構

分散組團型結構是在擁有若干相互分離的、適于城市建設的場地的情況下形成的。多見于地形起伏、山水相間的丘陵地區(qū)或山區(qū)河谷地帶，用地高低起伏，被山脈、江河、沖溝、丘谷所分割。

3.4案例研究

加利福尼亞州第二大城市，美國第七大城市。圣迭戈的醫(yī)藥產業(yè)主要分布在城市北部的濱海山谷地帶，大量的生物制藥企業(yè)集聚在此地，形成了全球著名的圣迭戈生物谷。

在圣迭戈生物谷中，山谷地帶的產業(yè)組團采用帶狀布局模式，以道路為骨架，用地邊界沒有嚴格劃分，一般依據地形而定。山谷中地勢較為平緩的產業(yè)園區(qū)，道路主要為方格網狀，地塊劃分較為規(guī)整。山體與干道之間的居住組團，呈現出指狀的布局形式，組團滲透在山谷之中，組團道路與快捷干道相連。

3.5啟示

布局模式――結合雙塔工業(yè)區(qū)實際，規(guī)劃采用組團式布局模式。根據產業(yè)關聯的結論，規(guī)劃將不同生產部門組團式安排在服務配套設施周邊，同時各類部門在分期建設中都有涉及，保證了生產部門的相對集中和分期建設的綜合要求。

特殊指標體系――坡地工業(yè)園區(qū)有不同于平原城市的特殊指標體系，一般工業(yè)園區(qū)內的建筑密度和容積率往往控制上限。但對于坡地工業(yè)區(qū)而言，一方面因生態(tài)環(huán)境的保護要求，需要保留部分山體綠地；另一方面，因其開發(fā)建設的高成本，也應保證一定的開發(fā)建設量下限，以實現規(guī)劃的可操作性。

4. 朝陽市雙塔工業(yè)園區(qū)功能布局結構設想

現代的產業(yè)園區(qū)發(fā)展不同于傳統工業(yè)發(fā)展模式的特性―智力資源密集、規(guī)模較小、信息網絡化，決定了新的產業(yè)區(qū)功能的綜合性，不是單純的工業(yè)加工、科技產品制造區(qū)，還包括配套服務的各種商業(yè)服務、金融信息服務、管理服務、醫(yī)療服務、居住、娛樂休憩服務等綜合功能。

4.1 坡地工業(yè)園區(qū)功能布局原則

4.1.1 功能布局契合經濟發(fā)展規(guī)律、城市拓展規(guī)律

朝陽市的經濟發(fā)展正處在重要階段，調整、提升產業(yè)結構，成為現時的要務。建設雙塔工業(yè)區(qū)既符合經濟發(fā)展規(guī)律，也是充分疏散、拓展城市核心區(qū)功能的必要舉措。

4.1.2 功能布局適應用地區(qū)位的合理分布

規(guī)劃用地功能布局符合供給需求理論和地租競價分析，體現了城市的不同功能活動對土地空間位置依賴程度的不同。城市的零售商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)等等各自存在不同的地租競價曲線，用地單位個體在不同選址情況下，仍能獲得正常利潤所能支付的最大商業(yè)租金。根據不同區(qū)位的機會收益水平確定的級差地租形成了城市土地利用個體自由選址中的空間秩序。

4.1.3 用地功能布局滿足可持續(xù)發(fā)展的需求

可持續(xù)發(fā)展的組團式結構；

朝陽市雙塔工業(yè)區(qū)的發(fā)展采用循序漸進的策略，保持不同開發(fā)階段的功能相對完整性；

土地集約使用，以集聚規(guī)模效益提高用地效率，合理利用土地資源；

提倡用地功能適當混合，方便就業(yè)、工作，并在相當程度上減少交通流量。

第4篇：商業(yè)用地規(guī)劃條件范文

【關鍵詞】三舊改造；城中村；舊城鎮(zhèn)；舊廠房

廣州市圍繞建設國家中心城市的要求，堅持“規(guī)劃引導、應保盡保、以人為本、能改盡改”的總體策略，把“三舊”改造和產業(yè)結構調整、舊城區(qū)改造、歷史文化保護以及迎接亞運會、創(chuàng)造新生活緊密結合起來，因地制宜合理編制舊城、舊村和舊廠專項改造規(guī)劃，強化規(guī)劃引導功能，妥善處理好改造速度與效果的關系，注重選擇一些試點項目重點突破，以點帶面有序推進廣州市“三舊”改造工作。

此外，廣州市科學統籌改造計劃，完善改造政策措施，在市權限范圍內出臺財稅扶持激勵政策，充分調動政府、集體、土地原使用權人及相關權利人的積極性，創(chuàng)造條件吸引社會各方廣泛參與“三舊”改造項目，實現多方共贏。并且在改造工作中充分尊重改造范圍內居民、企業(yè)自身的意愿，在政策制定和制度設計上保障居民、企業(yè)的知情權和參與權，公開透明操作，和諧推進“三舊”改造?！叭f”改造工作經驗具體體現在以下幾個方面：

（一）城中村改造經驗

廣州市在城中村試點和后期改造中取得了良好的成效，其經驗總結如下：

1、滾動式推進。從多數村擬定的改造方案看，利用若干周轉地塊為杠桿、采用滾動遷建、局部置換的方式逐步抽疏和更新舊村并使之趨向城市規(guī)劃標準是目前各試點村改造的一般做法，這一方面是由試點村采取以村民自主改造為主的模式所決定的，另一方面也是緩解資金壓力的必然選擇。

2、“回遷本村、就地安置”的改造模式。70%的村民有強烈的“眷戀故土”意識，始終不愿離開舊村，并要求在改造中保留具有精神象征意義的歷史見證物。村民不愿舍棄故土，其原因主要有三個：一是經濟上劃算，政府以贖買方式補償款一般低于自己在地價及出讓金全免的土地上新建公寓后的房屋市價減去建筑成本；二是城中村土地多位于黃金地段，回遷舊村，依托所配套的商業(yè)設施，可持續(xù)地獲得土地升值的收益，而政府贖買的補償則是一次性買斷的；三是可保持鄰里感和原有的社會人際網絡。

3、結合市政設施項目來啟動城中村改造。各村改造方案均體現了這一點，這有利于排除改造初期部分村民的阻力，并獲得一部分來自政府的資金補償，從而減輕首期資金投入的壓力，降低改造成本。例如，獵德村的改造方案就強調先啟動位于村內的兩條市政規(guī)劃路建設，所獲集體土地及物業(yè)拆遷補償約2.7億元可作為舊村改造的啟動資金。

4、大多數村主張采用房地產開發(fā)的方式推進改造。從各村的改造方案看，城中村改造都或多或少地采取房地產開發(fā)的方式進行（即以多建物業(yè)的市場租售籌集改造資金），要求政府給予規(guī)劃指標和城建稅費上的優(yōu)惠，并堅決主張將開發(fā)利潤留給村里以支持滾動改造。這一點在地段較好、空地較多、土地升值潛力較大的村表現得十分突出。

5、平衡經濟利益、建立多元化的補償機制以推動改造。雖然城中村改造的核心目標是住宅類型的置換和居住環(huán)境的改善，但為了籌集改造資金并實現經濟最大化，許多村或要求適當提高回遷標準，或提出在未來新村或抽疏后的舊村土地上增加商業(yè)功能，進行更多的商業(yè)開發(fā)，以彌補改造過程中或改造后可能出現的村民出租收益的損失（如，廣州市搓龍村改造方案中，無論是新建的農民公寓區(qū)還是舊村更新區(qū)，都要求規(guī)劃配套一定數量的商業(yè)設施，這充分體現了村民在改造過程中強烈的經濟訴求）；在復建用地富余的村，城中村改造大都采取“拆一還一”的補償安置方式，實行半市場化的社區(qū)型改造模式。但對于空地緊張或沒有周轉用地的村，一般則采取“以商鋪換住宅”的辦法，這樣做，一方面可保障降低建筑密度和抽疏舊村的目標，另一方面又可以有效彌補村民的經濟損失（如，石牌村就采取在舊村范圍內“以3平米住宅換1平米商鋪”的辦法平衡利益損失）；據調研接近70%的村民支持城中村改造，提高村內的環(huán)境、衛(wèi)生、治安和生活質量，但實施改造的首要前提是保障村民的經濟利益不受損失或在改造后能得到明確的補償，92%的村民選擇“經濟收入不能降低”，而其它選項的比例則明顯低得多。可見，對經濟利益的平衡補償是順利推進城中村改造的首要前提，建立多元化的補償機制是順利推進城中村改造的重要保障。

6、稅費優(yōu)惠和公共設施配套建設等政策的支持。為減輕村集體經濟在城中村改造中面臨的壓力，各試點村都強烈要求政府提供政策上的支持，這些政策訴求總括起來主要包括：一是提供各項稅費優(yōu)惠政策；二是盡快轉換國有土地物業(yè)產權證；三是允許改變部分土地用途或批準更多的商住用地指標；四是協助改造規(guī)劃設計；五是對村域內的公共設施、基礎設施、配套建設給予適當支持。

（二）舊城鎮(zhèn)改造經驗

廣州市舊城更新改造方面，采取成片重建改造（拆）、零散改造（改）、歷史文化保護性整治（留）三種模式，著重推進重點區(qū)域的成片重建改造項目，力爭用3-5年時間，基本完成越秀、荔灣、海珠區(qū)等重點區(qū)域的舊城更新改造工作。在改造資金籌措方面，形成政府、市場、改造主體等多元化的資金籌措渠道；在財政扶持和稅費減免方面，實行市權限內稅費減免返還和重點改造區(qū)域未來5年的土地出讓收益市區(qū)8：2分成的優(yōu)惠政策；在拆遷補償安置方面，充分尊重居民改造意愿，堅持“陽光動遷”和“先安置、后改造”，合理提高拆遷補償標準，實行多種補償安置方式，多渠道保障安置房建設。

1、以民為本，高標準完善生活基礎設施

廣州市在舊城鎮(zhèn)改造的過程中，把改善原有居民的生活設施放在了優(yōu)先考慮的位置上，在舊城鎮(zhèn)改造中，以人為本，以市民為本，高質量，高標準地完善市民的各種生活基礎設施。

在改造的過程中，廣州市發(fā)揮其毗鄰港澳，實行對外經濟開放政策的有利條件，充分利用對外交往中心和開放城市的優(yōu)勢，把利用外資、引進先進技術、先進材料、重點建設新區(qū)和舊城鎮(zhèn)改造結合起來，加速改變城市面貌，通過各種途徑，廣泛集中各方面的財力、物力、人力對舊城居住區(qū)進行規(guī)劃和改造。規(guī)劃擴大的市區(qū)用地應主要用于改善居民的居住條件，舊城鎮(zhèn)改造的重點應是那些人口密度過高、破舊建筑多、市政設施落后、居住條件差的地區(qū)，改造中盡量利用廣州市經濟特殊政策的有利條件，興建一些較大型的公共建筑，改造的重點則是加強商業(yè)網點和市政公用設施的配套建設。并加大如供水、排污、管道煤氣、廚房衛(wèi)生間改造等市民配套生活設施的改造，有步驟地改善市民生活條件，取得了顯著的效果與成績。

2、一區(qū)一策

廣州市中心城區(qū)推進產業(yè)“退二進三”和“騰籠換鳥”，優(yōu)先發(fā)展現代服務業(yè)、高新技術產業(yè)和先進制造業(yè)，發(fā)展總部經濟，打造總部經濟、金融保險、商務會展、商貿旅游文化集聚區(qū)。舊城區(qū)作為中心城區(qū)的重要部分，功能調整應與中心城區(qū)產業(yè)升級、就業(yè)崗位的調整和土地高效集約利用相適應，以提高城市綜合競爭力并確保經濟發(fā)展的延續(xù)性。

根據《廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要（征求意見稿）》（以下簡稱《綱要》），按照“分區(qū)分類、一區(qū)一策”的辦法改造，其中，越秀區(qū)：從“聚人”到“聚財”。大力發(fā)展成為總部經濟區(qū)和品牌零售商業(yè)、文化休閑娛樂中心，做大文化休閑娛樂經濟，強化夜廣州特色；荔灣區(qū)：從“走人”到“調人”。從“傳統批發(fā)”轉到“商業(yè)商貿和文化休閑”，成為商貿休閑中心和嶺南特色文化的先鋒地區(qū)；海珠區(qū)：從“引人”到“留人”。從單純房地產開發(fā)轉到培育商務商業(yè)及文化產業(yè)，限制居住功能的擴張，培育、扶持商務辦公、酒店商業(yè)以及旅游業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)崗位，提升地區(qū)經濟活力。

3、容積率“長高”不變密

根據《綱要》，舊城更新改造后的人口規(guī)模與現有總量持平，常住人口規(guī)?？刂圃?00萬人左右。改造前，廣州舊城總建筑面積約為9013萬平方米左右，平均毛容積率為1.67。規(guī)劃更新改造后舊城區(qū)整體平均毛容積率控制在2.0以內。這是“低層高密度”的建設模式向“高層低密度”的轉變，大量危破房拆掉后，騰出來的土地可以建更多的綠地和配套設施。而且在改造過程中還會對區(qū)域建筑限高，要求新建建筑主體身高不超過24米（住宅6-8層）、裙樓不超過36米（12層），若地塊開發(fā)指標超標，須經過市政府常務會研究決定。

4、改善交通設施，提升環(huán)境質量

對于改善舊城交通，廣州市提出應避免對舊城街道進行大規(guī)模拓寬，而是通過構建和加強微循環(huán)系統建設，完善路網體系。在老城區(qū)，應倡導公交主導的出行模式。此外，在舊城區(qū)劃定部分區(qū)域作為交通保護區(qū)，通過停車收費、通行收費調節(jié)交通需求，創(chuàng)建安寧交通區(qū)以保護舊城區(qū)歷史風貌。另外，參考慕尼黑、倫敦、上海都有交通保護區(qū)的經驗，廣州也有此設想，交通保護區(qū)內限制私人小汽車進入。

廣州市在舊城鎮(zhèn)改造過程中，增加綠地和社區(qū)公園面積。改造后，確保每個社區(qū)居民在500米范圍內能便捷享有街頭綠地、社區(qū)公園。在環(huán)市東商務區(qū)、農林下商業(yè)區(qū)、中華廣場——流行前線商業(yè)區(qū)、火車站地區(qū)、北京路步行街、海珠廣場商業(yè)區(qū)、上下九步行街以及江南西商業(yè)區(qū)等地區(qū)，構建商業(yè)區(qū)步行系統，使之成為舊城最具活力的面狀開敞空間。其中，規(guī)劃舊城區(qū)公共綠地496公頃，人均公共綠地約2.5平方米，比現狀人均1.8平方米公共綠地提高0.7平方米。

5、加強歷史文化街區(qū)整體保護，傳承舊城歷史文脈

廣州市在舊城更新改造中樹立“保護也是發(fā)展，在發(fā)展中保護”的理念，重視歷史文化街區(qū)的整體保護。在改造過程中，遵循《廣州市歷史文化名城保護規(guī)劃》及各歷史文化街區(qū)保護規(guī)劃確定的保護框架，堅持“紅線避讓紫線、紅線協調特色街道風貌”的原則進行舊城區(qū)道路的調整，確保舊城空間機理和整體格局得到最大維護。

廣州市在舊城鎮(zhèn)改造過程中，采取“有保有放”的策略，以平衡保護要求、更新成本和城市發(fā)展等不一致的目標。根據地區(qū)發(fā)展歷史及文化保護價值劃定舊城風貌協調區(qū)范圍，進行重點保護。舊城風貌協調區(qū)內地塊不以經濟平衡為改造目標，更新改造遵循“修舊如舊、建新如故”的原則，逐步恢復騎樓、西關大屋、海山仙館等歷史風貌，加強對文物保護單位的修繕和利用。一般舊城地區(qū)，除歷史文化街區(qū)、文物保護單位及歷史建筑外，適當放寬控制幅度，在設施服務能滿足的條件下可適當提高開發(fā)強度。并且重視地區(qū)傳統特色和生活氛圍的延續(xù)，盡可能保持社會網絡的完整性；堅持歷史文脈保護與環(huán)境改善相結合，傳承舊城文化，維系非物質文化遺產。

（三）舊廠房改造經驗

總體來講，廣州市舊廠房改造方面，采取公開出讓收益返還、企業(yè)自行開發(fā)改造、依法收購儲備等三種模式，以“退二進三”為重點推進舊廠房改造。

1、舊廠土地變性，四五成可歸原業(yè)主

廣州市許多歷史上遺留下來的工業(yè)廠房用地占據了城市中心寶貴的土地資源，但利用效率十分低下，成為困擾廣州市城市更新的一大難題。而長期以來阻礙舊廠房用地高效利用的一大門檻就是土地性質的轉變問題。

城市中的工業(yè)用地如今已有利潤可觀的商用價值，但按照土地管理相關規(guī)定，土地轉變性質要由政府收回重新出讓，這就造成工業(yè)用地的原企業(yè)主沒有改造積極性。根據《廣州市舊廠房改造土地處置實施意見》，舊廠房改造政府與原用地單位分成土地出讓金，提高原用地單位的改造積極性。處理舊廠房用地可以采取政府收購、政府拍賣或允許產權變更等方法，如果由政府拍賣，拍賣所得可以選擇45%歸原業(yè)主，55%歸政府的方法。

2、低效工業(yè)用地改變土地性質發(fā)展第三產業(yè)

為推進市區(qū)產業(yè)“退二進三”工作，去年廣州市明確將環(huán)城高速范圍內影響環(huán)保類企業(yè)和華南路、廣深高速公路以南、珠吉路延伸至珠江以西、沙灣水道以北、廣佛交界以東總面積約1093平方公里內的危險化學品類企業(yè)納入“退二進三”范圍，由市環(huán)保局、市安監(jiān)局確定搬遷名單和搬遷時限，分批報市政府公布。其中要求2009年前搬遷91家、2012年前搬遷77家、2015年前搬遷32家。相關部門根據廣州城市發(fā)展總體規(guī)劃和現有產業(yè)基地的狀況，選定了11個產業(yè)基地作為承接搬遷產業(yè)的集聚基地。

為了促進工業(yè)用地的節(jié)約集約利用，廣州市還在政策上采取了激勵手段。如，目前工業(yè)用地增加容積率建多層廠房將不用再補交地價；一些低效工業(yè)用地也被允許由原業(yè)主單位臨時改變土地性質，發(fā)展第三產業(yè)。廣州市政府明確規(guī)定，舊廠房改造必須服從五大功能區(qū)的規(guī)劃和定位，要與改善人居環(huán)境、優(yōu)化城市功能、促進現代產業(yè)發(fā)展等積極社會發(fā)展戰(zhàn)略要求相一致，提高土地節(jié)約集約利用水平和產出效益。

3、修舊如舊，保留歷史原貌

以廣州紡織機械廠和廣州鋁材廠為例：

建于上世紀50年代的廣州紡織機械廠變身為時尚服裝產業(yè)創(chuàng)意園。該項目名為廣州T.I.T.紡織服裝創(chuàng)意園，位于新電視塔正南面、藝苑路東側、新港中路北面，改造本著“修舊如舊、尊重歷史”的原則，保留紡織機械廠的生態(tài)原貌和紡織工業(yè)元素，主要通過對原有廠房的修復、推倒重建，形成首期包括服務配套區(qū)、品牌設計區(qū)、跨界創(chuàng)意區(qū)、展示區(qū)、休閑紅酒區(qū)和時尚名店區(qū)在內的6個功能區(qū)，以及探索發(fā)展區(qū)、商務接待區(qū)和互動交流區(qū)的二期工程。

建于解放前的廣州鋁材廠（原來生產鋁材）改造成茶文化廣場。隨著國家和廣東省及廣州市提出對高污染高耗能的電解鋁產業(yè)進行宏觀調控、產業(yè)升級退二進三，廣州鋁材廠的生產冶煉部分已經搬遷完畢，現狀為遺留的單層混凝土廠房，整體為工業(yè)建筑形象，內部結構和商業(yè)功能差別較大，外立面破舊形象不佳，與白鵝潭中央商務區(qū)的形象不符，因此本次改造重點在于將工業(yè)建筑形象轉化為新型的商業(yè)區(qū)形象。為適合商業(yè)客流，在四座改造后的大廠房的二樓之間架設天橋、形成環(huán)形交通。將鋁材廠興建成一個茶文化體驗區(qū)，引進云南普洱、安華黑茶、西湖龍井、貴州綠茶、臺灣阿里山高山茶等各地茶商前來建設各自的茶館，不僅可以讓市民不出廣州就可以體驗到各地的茶文化，更可以讓亞運期間的外國游客全景式地接觸中國茶文化。除了體驗區(qū)之外，還將興建一個茶文化博物館，并打造茶文化的產學研示范區(qū)。

參考文獻：

[1]黃健文，徐瑩：對舊城改造的再認識——以廣州市“三舊”改造工作為例，規(guī)劃師，2011

[2]陳果，王莉莎：“三舊”改造史無前例廣州再逢發(fā)展機遇，廣東建設報，2010

[3]陶莉紅：城市“三舊”改造市場分析及商業(yè)銀行經營對策研究——以廣州為例，中國房地產金融，2011

第5篇：商業(yè)用地規(guī)劃條件范文

【關鍵詞】土地；基準地價；土地管理

中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2001）對基準地價的定義有明確規(guī)定，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權區(qū)域平均價格[1]?；鶞实貎r是我國城鎮(zhèn)地價管理的核心。關于地價理論研究歷史悠久，已有許多研究成果[2-6]。但是，目前在具有中國特色社會主義市場經濟建設中，對于基準地價的認識，特別是基準地價在實際評估、更新方法、時空分布等仍然有許多新問題值得深入探討。

一、對基準地價內涵的認識

基準地價內涵主要包括估價基準日所對應的土地權屬、土地利用條件。

1、權屬?；鶞实貎r概念界定必須是城鎮(zhèn)國有建設用地。我國目前的土地所有制統一為公有制，即全民所有，具體包括國家所有和集體所有兩種形式。所以從土地權屬講，必須是國家所有的國有土地。集體所有土地只能通過征收經依法批準單向流動變更為國家所有。國有土地使用權可以進行抵押等手段融資，也可以在土地二級市場進行轉讓交易，而集體土地不能抵押融資。也不能在二級市場進行轉讓交易。

2、土地利用條件?；鶞实貎r評估的是現狀利用條件，而不是土地估價中設定的規(guī)劃條件對應的價格。按照土地估價的最高最佳使用原則，土地價格可以評估為土地現狀使用條件下的價格，也可以按照土地的最佳用途，評估土地在最佳用途即規(guī)劃用途價格?；鶞实貎r一般采用調查評估基準日近三年的土地交易樣點資料，對樣點資料進行修正，運用樣點地價平均法測算基準地價。調查樣點地價對應的是土地過去或現狀利用條件下的價格，修正后也是土地現狀利用條件。因此，基準地價內涵的土地利用條件必須對應土地現狀利用條件。

二、基準地價評估思路

現行基準地價評估思路基本上都是采用在城鎮(zhèn)土地定級的基礎上，分級別和用途調查估價基準日近三年的土地交易樣點，并對交易樣點資料進行整理分析，通過交易情況、交易時間、容積率等修正，將樣點地價修正到基準地價設定內涵的修正地價，運用樣點修正地價平均法分別測算不同用途土地的級別基準地價，也就是通常所說的“以級定價”[2]。從理論上和實際管理工作的需要出發(fā)，城鎮(zhèn)土地定級與城鎮(zhèn)土地基準地價具有良好的對應關系，即土地級別越高，土地多因素綜合評價的得分值越高，城鎮(zhèn)土地的區(qū)位條件和土地質量也越好，各種類型的土地和房地產交易價格也較高，城鎮(zhèn)基準地價也就越高。城鎮(zhèn)土地定級反映城鎮(zhèn)土地質量的內部相對差異，城鎮(zhèn)基準地價給出了城鎮(zhèn)土地質量和價格的絕對差異[3]。

但是，按照現行的基準地價評估思路，運用以級定價評估基準地價結果在評估宗地地價時，往往會造成評估的基準地價結果跳級的現象。為了避免出現跳級現象，在評估基準地價時，可以嘗試采用“以價定級”的思路，按照地價交易樣點修正后的價格水平，劃分土地級別和基準地價，這樣高級別土地的基準地價就肯定比低級別土地的基準地價高，既符合一般常理，也符合地價管理工作的實際需要。

三、基準地價土地用途的含義

目前全國土地分為三個一級類，即農用地、建設用地和未利用土地。建設用地包括8個二級類，即商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公用設施用地、公共建筑用地、交通運輸用地、水利設施用地和特殊用地。商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地中的商品房用地屬于經營性用地，必須有償使用，運用招標拍賣掛牌等市場化手段配置土地資源。住宅用地中的經濟適用房、廉租房等保障性住房，屬于非經營性用地，可以采用劃撥等手段無償使用。公用設施用地、公共建筑用地、交通運輸用地、水利設施用地和特殊用地都是為了滿足公共利益需要而使用的土地，屬于非經營性用地，也可以采用劃撥等手段無償使用。在基準地價評估時，按照土地用途分類的要求，一般只評估商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地的基準地價。

四、基準地價分布規(guī)律

1、基準地價分布的一般規(guī)律

對于人口規(guī)模在50萬以上的多中心城鎮(zhèn)而言，在基準地價評估時，盡可能進行分類定級、分類估價，體現不同用途對土地質量要求不同，實現不同用途條件下土地價格的差別化管理。

對于大多數人口規(guī)模在50萬以下的單中心城鎮(zhèn)，在基準地價評估時，基本上都進行綜合定級、分類估價。作者通過多年的理論和實踐研究認為，在一般情況下，基準地價分布具有以下規(guī)律[7-12]：

（1）同一級別內，不同用途之間，商業(yè)用地基準地價高于居住用地基準地價，居住用地基準地價高于工業(yè)用地，也就是商業(yè)用地基準地價最高，其次是居住用地，工業(yè)用地最低。商業(yè)用地基準地價修正幅度最大，其次是居住用地，工業(yè)用地修正幅度最小。

（2）同一用途不同級別之間，級別越高，基準地價修正幅度越大，基準地價級差越大；級別越低，基準地價修正幅度越小，基準地價級差越小。

（3）不同用途、不同級別之間，商業(yè)用地基準地價級差最大，其次是居住用地，工業(yè)用地級差最小。同時商業(yè)用地基準地價修正幅度最大，其次是居住用地，工業(yè)用地修正幅度最小。

2、基準地價分布的特例

基準地價一般情況下遵循分布的一般規(guī)律。在商業(yè)活動不是很活躍的中小規(guī)模城鎮(zhèn)，經常會出現同一級別、甚至是同一地塊，作為商業(yè)用地地價低于居住用地的特殊現象。主要原因是由于商業(yè)用地需求不足，而且商業(yè)開發(fā)一次性投資較大，特別是在目前房地產市場價格上漲過快的情況下，商業(yè)開發(fā)回收周期比房地產開發(fā)回收周期長，開發(fā)商不愿長期投入大量資金等諸多原因綜合造成的。

五、基準地價作用的再認識

自從實行經營性土地招標拍賣掛牌以來，有人認為凡是能收取土地出讓金，有償使用的土地都交給市場，由政府代表土地所有者，采用招標拍賣掛牌等市場化方式配置土地資源，由土地市場確定土地價格，基準地價的作用在弱化。但是，在今后相當長的時期內，基準地價仍然是政府控制城市土地出讓最低價的科學依據，可以為土地一級市場的出讓提供底價參考。同時，我國實行二級市場轉讓價格備案制度，應用基準地價也可以為二級市場的土地轉讓提供交易價格參考，防止土地交易環(huán)節(jié)的稅收流失。因此，在新的地價管理和土地利用管理制度下，不但不能弱化基準地價的作用，而且要加強加準地價反映地價水平的宏觀調控作用，加強基準地價在土地交易環(huán)節(jié)的作用。為了顯化土地價格，保障國有土地資產不流失或者少流失，應強化基準地價“標尺”的作用，基準地價要實時反映土地市場價格水平，防止低價或變相低價出讓土地行為發(fā)生，讓土地交易在陽光下運行。

參考文獻：

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[10]王春芝，王霞，毛愛華. 對煙臺市最新基準地價的思考.資源與產業(yè)，2008（2）.

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[12]張健，秦明周. 鄭州市商服用地基準地價時空變異研究.國土與自然資源研究，2010（4）.

第6篇：商業(yè)用地規(guī)劃條件范文

關鍵詞：南關路片區(qū)；舊城中心區(qū)；更新改造；重塑復興

Abstract: in order to improve the living environment of South Gate Road area of hybrid space structure, social disorder, disorder and other problems, this article from the continuation of citycontext, location advantages of integration, put forward the "renewal pattern remodeling --Renaissance" old city center area, and tries to adjust the block function structure, optimizing space layout, the continuation of city history. Specific strategies, to reshape the city space skin texture,improve the living environment, realize the organic development of the revival of old city and vitality.

Keywords: South Gate Road area; center of old city; renewal; remodeling revival

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2013）

舊城中心區(qū)是城市在長期發(fā)展過程中逐步形成的，集中體現了城市的發(fā)展歷史和文化特色，是城市經濟社會活動的載體和功能聚集的中心。然而，隨著城市規(guī)模的擴張和部分功能向城市新中心的轉移，舊城中心區(qū)出現了活力的喪失和人居環(huán)境的惡化，其區(qū)位優(yōu)勢正在逐步削弱。本文以寶雞市南關路片區(qū)更新改造項目為例，試圖尋求一種適宜的舊城中心區(qū)更新改造模式。

1 項目基地背景認知

寶雞古稱陳倉，是華夏始祖炎帝故里、周秦王朝的發(fā)祥地，這里是佛、儒、道三家文化的匯集地。城市南、北、西三面環(huán)山中間凹平，地貌類型多樣。城市氣候屬于溫暖帶半濕潤氣候，四季分明。得天獨厚的自然條件和蘊藏深厚的文化積淀給予寶雞城市建設獨特的優(yōu)勢。

南關路舊城改造片區(qū)改造項目位于市渭濱區(qū)，市勘察測繪院以北，炎帝園以東，隴海鐵路以南，紅旗路以西，規(guī)劃總用地面積4.41公頃，其中建設用地面積3.64公頃。老城中心區(qū)是在一定的社會經濟狀況和居民生活水平條件下產生的適宜于特定時期的城市結構形態(tài)和建筑空間環(huán)境。隨著時代變遷，原有城市中心區(qū)一些功能已不適應當前社會生活，空間結構產生變異，經濟活力正在逐漸衰退。因此，舊城中心空間體系亟待改善。

2 地塊現狀問題分析

2.1功能結構問題分析

項目現狀用地較為混雜，商業(yè)金融用地、居住用地、行政辦公用地、宗教用地等交錯分布。其中以居住用地為主，占有比例為89.65%，另外存在7.63%的行政辦公建筑和2.72%的商業(yè)建筑。商業(yè)設施用地多以臨街線性分布為主，居住用地被商業(yè)用地包圍在地塊的中心地帶，現有路燈管理局等行政辦公建筑一方面打斷了商業(yè)的連續(xù)性，同時又被喧鬧的商業(yè)所影響，辦公環(huán)境不佳。地塊內居住和行政辦公用地偏高，社會服務職能不足，反映出中心地塊的中心職能較弱。這體現出我國廣大中小城市在長期發(fā)展中以自發(fā)建設為主，缺乏整體規(guī)劃控制而逐步形成的共性問題。整體居民構成以村民、教民、低收入居民為主。基地內部分居民信奉天主教，定期會舉行教會活動。復雜的居民構成及不同性質用地的交錯，造成生活空間的相互干擾和矛盾的惡化。

2.2建筑風貌特征分析

建筑是城市發(fā)展歷史的見證，它的特征很大程度上受到城市經濟水平和城市文化品味的影響。南關路片區(qū)內現狀以62.4%的一層建筑為主，32.15%的二層建筑，其他多層建筑占少量。由于建設年代不同，建筑新舊不一，風貌凌亂，留有明顯的插建痕跡。建筑多為弄、院式風貌布局特征，存在混搭亂建的情況，大多建筑年久失修，外觀較破舊，且建筑質量較差，布局肌理不完整，建筑空間混亂。

2.3交通組織問題分析

交通系統包括動態(tài)交通和靜態(tài)交通。南關路片區(qū)東、西兩面分別臨城市主要交通道路——紅旗路和南關路及高架橋，與城市各功能區(qū)都有較好的機動交通條件，可達性高。區(qū)塊內部道路組織方式不明確，交通網絡不成系統。靜態(tài)交通方面，區(qū)內機動車亂停亂放與機動車混雜，停車設施嚴重缺乏。地塊位于城市中心區(qū)，不光要解決自身交通停車問題，且又承載著社會停車需求的壓力，而地塊內現狀沒有成規(guī)模的停車站場。

2.4空間景觀問題分析

隨著社會經濟發(fā)展，舊的城市中心都將面臨改造，開發(fā)強度需加強，使得原來以低層為主的建筑空間尺度逐漸演變成了以中高層、高層為主的空間尺度特征。原來以街巷、院落式為主的空間布局特征也轉變?yōu)橛袡C發(fā)展、功能復合的城市綜合體空間形式?，F狀建筑低矮凌亂，電線桿和架空線任意設置造成街巷空間混亂也使城市天際線顯得單調乏味。區(qū)塊內現狀存在建筑密度過大，街巷庭院閉塞，缺乏開敞空間等問題，造成場地內部公共綠地過少，景觀環(huán)境混亂，缺乏戶外公共活動空間。

3 更新改造模式的應用

21世紀的城市發(fā)展，應該是建立在人與自然和諧發(fā)展，體現延續(xù)歷史、低碳舒適的可持續(xù)發(fā)展理念基礎之上。因此，在南關路片區(qū)更新改造項目中提出“重塑——復興”的改造模式，即通過調整功能結構，優(yōu)化空間布局，延續(xù)城市文脈等策略給舊城中心區(qū)注入新的活力，以重塑城市空間肌理，復興舊城中心功能，使其成為以集文化休閑、辦公娛樂、商業(yè)服務和住宅公寓等功能為一體的現代城市綜合體。通過該模式的更新改造，我們力圖打破現狀陳舊空間的局限，重塑與城市時空接軌并能適應現代社會生活的空間結構體系，以實現城市中心歷史文脈的復興。

3.1調整功能結構

城市綜合體并不是簡單的建筑群堆疊，而是一個內部不斷產生化學反應的有機體。作為這樣的一個有機體，內部的業(yè)態(tài)構成一定是多元、復合的，實現彼此之間功能的互相促進。針對地塊內用地功能混雜不清的狀況，對片區(qū)整體功能空間構架進行調整。規(guī)劃從總體上將用地分成北側商務組團、南側居住組團和西側的文化組團三個功能區(qū)。各組團片區(qū)在空間上相互隔開，互不干擾。在功能上形成互補，實現有機發(fā)展。

（1）商務組團

東地塊北側開發(fā)為商業(yè)服務業(yè)組團，充分利用基地在城市中心區(qū)業(yè)態(tài)開發(fā)的優(yōu)勢。由于該地塊臨街面較短，不利于組織商業(yè)流線。改造規(guī)劃中計劃在地塊北側打通一條連接紅旗路和南關路的道路，打開地塊北側入口營造商業(yè)界面，便于各種流線組織，并塑造沿隴海線的城市景觀通道。通過增加商業(yè)岸線來發(fā)掘地塊巨大的區(qū)位優(yōu)勢和商業(yè)潛力，我們在西北和東北角各營造一個開敞空間，建設能讓地塊與城市接觸的商業(yè)廣場，用來強化商業(yè)的城市地標性特征，提供駐留空間，增強商業(yè)空間的吸引力。另外，為了打造最好的商業(yè)氛圍，提供更大的商業(yè)空間，優(yōu)化商業(yè)的人流組織，設計中在組團內部打通一條用以貫穿三個組團片區(qū)的商業(yè)內街。

（2）居住組團

南關路舊城改造區(qū)內主要包括原南關村一、二組村民小組和駐地單位及居民。共有居民721戶（其中原南關村撤隊轉戶居民180戶，741人；單位居民541戶），駐地單位18個。考慮到居民安置的分戶因素，居民安置共需900戶，駐地單位辦公安置共需約5000平方米。本次規(guī)劃安置的居民戶數較多，且人口構成，社會階層和存在差異，壓力較大。改造中計劃在商業(yè)組團以南開發(fā)安置住房，在有效減弱噪聲影響的同時還能實現商住分離。

（3）文化組團

項目西地塊延續(xù)了城市發(fā)展的歷史，具有良好的歷史文化脈絡。內部現有一座教堂，留存有豐富的民俗活動和淳樸的文化習俗。區(qū)塊西與寶雞市炎帝園和革命英烈紀念館相望，具有良好的生態(tài)景觀和歷史文脈。規(guī)劃改造中我們對現有教堂原地保留，并拓寬其周圍廣場空地以提供給教民足夠的開敞空間。對教堂——英雄紀念碑——炎帝園這一優(yōu)美的景觀視廊，在規(guī)劃中打通東西地塊以形成文化景觀軸線對其加以利用。

3.2優(yōu)化空間布局

針對地塊內缺乏公共綠地與小廣場等公共活動空間，空間層次性和個性的缺失，建筑空間形態(tài)沒有整體感和時代感的現狀。本次規(guī)劃改造通過挖、圍、組、收等方式對現有建筑進行保留修復、拆遷重組，營造宜人空間結構格局體現多元文化的關懷。在具體規(guī)劃中，我們打開商業(yè)臨街面主入口形成大開敞空間以吸引人氣活絡商業(yè)。內部商業(yè)街形成收放有致的場地空間，引人入勝。通過控制建筑不同的高度，標志性塔樓，營造積極的天際輪廓線和商業(yè)建筑的退層處理方法使得景觀軸線視覺通透，層次豐富。

3.3延續(xù)城市文脈

舊城中心區(qū)的更新改造應當注意與城市肌理的融合和對城市歷史文脈的延續(xù)，最終提升中心區(qū)的人文品質。通過對寶雞市歷史的研究發(fā)現，寶雞作為炎帝故里，周原文化的發(fā)祥地，具有深厚的文化底蘊。而作為城市歷史文脈的載體，中心區(qū)在更新改造中應當足夠重視對歷史文化和民俗風情的繼承發(fā)揚，并充分利用這一條件，塑造城市中心區(qū)特色。在具體改造中，注重主題風貌方面營造。西地塊以傳統文化為基礎，抽象的文化語言為表現形式，打造集合傳統及宗教的多元文化片區(qū)。東地塊打造時尚氛圍濃厚的開放型現代商業(yè)片區(qū),采用新中式的建筑風格。充分體現場地個性，重塑和提升舊城中心區(qū)的活力。

4 結語

隨著經濟的快速發(fā)展，傳統城市的格局、經濟模式和生活方式已暴露出很多問題，不能適應現代社會的發(fā)展。如何在延續(xù)歷史文脈、重組空間肌理的同時，提升舊城中心區(qū)城市的社會功能和生活品質，具有重要的現實意義?！爸厮堋獜团d”的舊城中心區(qū)改造模式是一種能繼承傳統文化，重塑舊中心區(qū)活力和精神的系統方法。在寶雞市舊城中心改造規(guī)劃中，我們成功運用該方法對舊中心區(qū)現狀進行充分認知判斷之后，在尊重和延續(xù)城市文脈的前提下，通過重組功能結構，塑造合理空間，最終實現了中心區(qū)的再次飛躍。這對其他類似城市的舊城中心區(qū)改造實踐具有重要的借鑒價值。

參考文獻：

[1]趙小龍.舊城中心區(qū)更新改造模式探討——以蕭山朝暉初中地塊更新改造為例 [J].湖北：華中建筑出版社，2010

第7篇：商業(yè)用地規(guī)劃條件范文

一、指導思想

堅持以城市形象提升、功能布局優(yōu)化、產業(yè)轉型升級為目標，以整體規(guī)劃、片區(qū)開發(fā)、合作共贏為原則，逐步構建起結構合理、功能互補、競爭有序的商業(yè)設施體系，努力在更高水平上建設之“核”，將平江新城打造成為老城區(qū)發(fā)展的拓展區(qū)、新產業(yè)的集聚區(qū)、良好人居環(huán)境的示范區(qū)和城市副中心。

二、管理范圍

本意見適用于平江新城范圍內所有大型商業(yè)設施的業(yè)態(tài)管理。根據平江新城建設開發(fā)實際，本意見所稱大型商業(yè)設施是指規(guī)劃用地性質為批發(fā)零售、商務金融、商服、住宿餐飲且土地出讓時規(guī)定不可分割銷售或需整層銷售的，新建建筑面積在3000平方米（含地下）以上的商業(yè)設施。

三、具體措施

1.按照《市商業(yè)網點布局規(guī)劃》與《市商業(yè)服務業(yè)用地業(yè)態(tài)管理若干暫行規(guī)定》，平江區(qū)政府牽頭策劃單位，編制平江新城大型商業(yè)設施業(yè)態(tài)布局總體方案。方案由市規(guī)劃局、市商務局、工商局和平江區(qū)政府聯合會審通過，作為平江新城大型商業(yè)設施招商執(zhí)行的指導性文件。

2.對于未出讓的規(guī)劃商業(yè)用地，由平江區(qū)政府會同市商務局提出擬布局業(yè)態(tài)的方案，并經市國土資源局、市規(guī)劃局和市土地儲備中心確認后，作為相應出讓土地的規(guī)劃條件。

3.對于已出讓商業(yè)用地上的大型商業(yè)設施，平江區(qū)政府及平江新城管委會依據平江新城大型商業(yè)設施業(yè)態(tài)布局總體方案，指導開發(fā)單位開展招商工作，各開發(fā)單位應予以支持和配合。

第8篇：商業(yè)用地規(guī)劃條件范文

關鍵詞：城市;城市構成;用地規(guī)劃;策略

引言

眾所周知，城市是國民經濟和居民文化生活等各種物質設施的綜合體，是人類聚居最經濟的形式。在國家的政治、經濟、文化等各方面，城市常起著主導作用。因此，城市化進程越來越快。其中，認識城市構成，并合理進行用地規(guī)劃，是進行城市化建設的必經程序。本文先簡要闡釋城市系統的構成，再探討如何進行用地規(guī)劃，具有一定的現實意義。

1 城市系統的構成

城市是一個極其復雜的事物，其具有整體性、層次性、結構性、動態(tài)性以及與環(huán)境的聯系性等系統特征。一般我們可以從城市的社會系統、產業(yè)系統和空間系統等幾個主要方面分析城市的構成。

1.1 城市的社會系統

城市的社會系統構成一般可以從城市的政治系統構成、文化系統構成、人口系統構成幾個方面觀察分析。城市的政治系統代表不同階級或階層利益。城市人口系統涉及到不同的文化背景，不同的收入階層，不同的民族和不同。而城市文化系統涉及教育科研、文化傳媒、咨詢服務、新聞出版等，它們是組成城市人口進行正常、健康的各種生產、生活活動的必要條件和紐帶，是構成城市的重要要素。

1.2 城市的產業(yè)系統

城市產業(yè)系統可分為第一產業(yè)、第二產業(yè)和第三產業(yè)。城市的第一產業(yè)是城郊區(qū)的農、林、牧、副，漁業(yè)，它為城市供應農副產品，特別是為城市供應副食品。第二產業(yè)主要就是指制造業(yè)和加工業(yè)，是現代城市中最活躍的發(fā)展因素，對于大多數現代城市來說，第二產業(yè)是城市發(fā)展的決定性因素。第三產業(yè)是在現代城市中為主導產業(yè)服務而發(fā)展起來的。隨著城市社會經濟的不斷發(fā)展，第三產業(yè)在城市中的地位作用逐步上升。產業(yè)系統是城市經濟活躍發(fā)展的直接動力。

1.3 城市的空間系統

城市空間系統是城市范圍內社會、生態(tài)以及基礎設施各大系統的空間投影及空間關系的總和。它是決定城市集聚效益的重要因素，同時也決定了城市各構成要素關系的合理性和運營的有效性。城市空間系統一般可以從各要素的聚集程度和城市空間形態(tài)等方面考察分析。

城市從本質上看就是一種人類活動的集聚方式的空間載體。城市空間集聚程度過低，城市運營效益必然不高；然而，如果城市的密度過高，又反過來會影響城市系統的正常運行。而城市空間形態(tài)是城市總體布局形式和分布密度的綜合反映。這兩個方面共同決定著城市空間系統的形成。

2 城市用地規(guī)劃

城市由社會系統、產業(yè)系統和空間系統共同構成，土地也是城市必不可少的重要資源。城市土地利用規(guī)劃是城市規(guī)劃的重要工作內容之一，同時也是國土規(guī)劃的基本內容之一。通過規(guī)劃過程，具體確定城市用地的規(guī)模與范圍，劃分土地的用途、功能組合以及土地的利用強度等，有利于合理地利用土地，發(fā)揮土地的效用。

2.1 城市公共設施規(guī)劃

公共設施是人、車集散的地點，尤其是一些吸引大量人、車流的大型公共設施。公共設施要按照它們的使用性質和對交通集聚的要求，結合城市道路系統規(guī)劃與交通組織一并安排。如幼兒園、小學、門診所等社區(qū)機構最好是與地區(qū)的步行道路系統組織在一起。又如一些商業(yè)設施也可結合步行道路或是自行車專用道、公交站點，形成以步行為主的商業(yè)街區(qū)。

2.2 城市居住用地規(guī)劃

居住用地的選擇關系到城市的功能布局，居民的生活質量與環(huán)境質量、建設經濟與開發(fā)效益等多個方面。一般要選擇自然環(huán)境優(yōu)良的地區(qū)，有著適于建筑的地形與工程地質條件，避免易受洪水、地震災害，和滑坡、沼澤、風口等不良條件的地區(qū)。在丘陵地區(qū)，宜選擇向陽、通風的坡面。在可能情況下，盡量接近水面和風景優(yōu)美的環(huán)境。

2.3 城市工業(yè)用地規(guī)劃

工業(yè)給城市以生命力，使城市發(fā)展、壯大，并富有生氣。在進行工業(yè)用地規(guī)劃時，用地的自然坡度要和工業(yè)生產工藝、運輸方式和排水坡度相適應。利用重力運輸的水泥廠、選礦廠應設于山坡地，對安全距離要求很高的廠宜布置在山坳或丘陵地帶，有鐵路運輸時則應滿足線路鋪設要求。另外，對于用水量很大的工業(yè)類型用地，應布置在供水量充沛可靠的地方，并注意與水源高差的問題。水源條件對工業(yè)用地的選址往往起決定作用。

3 結語

人類社會發(fā)展到今天，城市以其空前的集聚效應，使社會生產力不斷向它集中，并成為人類文明進步和社會活動的主要舞臺。城市化是世界各國現代化過程中的必然趨勢。我們必須重視并有效實施城市用地規(guī)劃工作，這樣才能保證城市建設的有效進行！

參考文獻

［1］楊則東,李良軍,鹿獻章. 遙感技術在合肥城市用地評定中的應用研究［J］安徽地質, 1997, (01) .

第9篇：商業(yè)用地規(guī)劃條件范文

【關鍵詞】軌道交通站點，土地利用、用地構成、開發(fā)強度、空間布局

引言：近年來，我國許多城市都在建設地鐵、輕軌，希望通過軌道交通的運量大、速度快、安全、準點、保護環(huán)境、節(jié)約能源和用地等特點來緩解大城市出行壓力、引導城市走低碳、健康、高效的可持續(xù)模式?，F階段國內的許多城市都出現軌道交通利用率低、資源浪費嚴重，根本達不到軌道建設的預期效果，其中主要的原因是軌道交通站點與周邊土地利用脫節(jié)。國外的TOD的理論和實踐表明，只有建立合適公共交通的土地利用模式，才能提高公共交通使用效率，從根本上解決城市交通問題。清華大學文國瑋教授在2011城市發(fā)展與規(guī)劃大會上就提出：道路工程只是解決交通擁擠的治標的方法，只有城市規(guī)劃才是治本的。因此，我們有必要進一步研究軌道交通站點與其周邊土地利用相協調的開發(fā)模式。

一天津市地鐵1號線運營現狀

地鐵一號線始于天津市西北部的劉園，經紅橋區(qū)、南開區(qū)、和平區(qū)、河西區(qū)至天津市東南部的雙林地區(qū)，貫穿天津市中心城區(qū)。該線路于2006年建成通車，全長26.187公里，共設22座車站，其中地下車站13座，高架車站8座，地面車站1座，均間距1.2公里，是天津市快速軌道交通網中骨干線路。

運營至今，客流量從2007年的6.16萬人次／日逐步增長至目前的10萬人次／日，雖然有明顯的增長，但僅達到了初期預測客流量的15%左右，與北京、上海等城市相比，差距較大。這樣也相對的影響了軌道站點周邊的土地開發(fā)，其主要原因是軌道站點與周邊土地利用沒有形成動態(tài)的一體化。

二軌道站點的分類與空間影響區(qū)

2.1 軌道站點的分類

國外的TOD理論提供了軌道交通站點地區(qū)開發(fā)的一般性設計框架。受軌道交通途經沿線的不同區(qū)位、城市功能、現狀用地格局的影響，TOD模式的站點地區(qū)開發(fā)強度會呈現出差異性。因此有必要依據不同功能、區(qū)位，對軌道交通站點進行類型劃分和探討。目前國內的城市軌道交通分類包括節(jié)點導向與功能導向兩類。節(jié)點導向的分類依據主要是車站的交通功能，例如分為大型換乘樞紐站、換乘站、一般車站等。功能導向主要是按照站點周邊用地功能及在城市中的作用進行劃分，其優(yōu)點在于對站點地區(qū)的土地使用規(guī)劃與土地開發(fā)有較為明顯的指導作用。從對站點地區(qū)土地開發(fā)引導的角度，功能導向的分類更為適宜。因此，將軌道交通站點分為三大類型:城市型站點、居住區(qū)型站點、交通樞紐型站點。

2.2 軌道站點的空間影響區(qū)

對軌道交通站點規(guī)劃區(qū)的大小、形態(tài)產生影響的因素很多，主要有經濟社會條件、現狀用地結構、用地布局、開發(fā)強度、城市設計質量、交通模式與特征、交通設施及服務水平等。

2.2.1 以出行時間角度

步行合理區(qū)半徑的確定：在中心城區(qū)，軌道站點控制區(qū)的范圍確定基本上以步行為主，以居民步行到車站的時間控制在5――10分鐘，步行速度為4km／h，計算出軌道車站的步行吸引范圍為400――600米之間。

2.2.2 以規(guī)劃的角度

從規(guī)劃的角度出發(fā)，將軌道站點周邊一定范圍的區(qū)域劃為控制區(qū)，給予特殊政策。香港為鼓勵開發(fā)商參與舊城區(qū)重建提出了一種鼓勵優(yōu)惠的政策區(qū)劃：對于軌道交通沿線土地利用均結合軌道交通車站及其附屬設施用地在規(guī)劃上設置CDA，為軌道交通周邊土地的混合、高密度使用創(chuàng)造條件，為整合地鐵沿線地區(qū)發(fā)展提供便利。CDA的半徑為500米。

2.2.3 以站點周邊物業(yè)增值的角度

通過比較三種物業(yè)在不同范圍內的增值潛力，確定在距地鐵站點150米左右范圍內劃定為核心區(qū)域，應優(yōu)先布置商業(yè)和辦公的綜合用地和部分商住，在150-300米范圍內劃定為緊密范圍區(qū)，可適當提高住宅用地和辦公用地的比重，500米以內區(qū)域劃定為覆蓋范圍區(qū)，范圍及以外區(qū)域用地以居住為主。

根據以上分析總結得出：軌道站點的空間影響區(qū)宜控制在500米以內，其中150米左右范圍內劃定為核心控制區(qū)、150――300米范圍內劃定為緊密范圍區(qū)、300――500米以內區(qū)域劃定為覆蓋范圍區(qū)。

三國內外城市發(fā)展TOD模式的經驗

3.1TOD模型

核心商業(yè)區(qū)：TOD必須擁有一個緊鄰站點的多種用途的核心商業(yè)區(qū)，使公交站點成為一個多種功能的目的地，從而增強他的吸引力。

辦公區(qū)與居住區(qū)：為了改變居住與就業(yè)崗位分離帶來的大量的“鐘擺式”通勤交通壓力，TOD強調居住與就業(yè)崗位的平衡布局，同時辦公區(qū)緊鄰公交站點布置鼓勵人們更多的依靠公共交通解決長距離的工作出行，保證公共交通系統的使用效率。

開敞空間：TOD內部的各項功能圍繞著相應的開敞空間展開，為人們提供良好的交往空間。必須保證人們能夠不受干擾的使用這樣的設施。

次級區(qū)域：雖然鼓勵TOD高密度的土地使用，但同時不排除多種層次的住宅選擇，緊鄰TOD的低密度發(fā)展區(qū)域也是必要的，稱之為“次級區(qū)域”。

3.2 國內外開發(fā)案例

3.2.1 成功的案例――香港

香港地鐵系統不僅是世界上效率最高的地鐵系統之一，香港地鐵結合沿線土地開發(fā)進行融資的成功案例更是值得稱道。

香港地鐵的成功運營有賴于其穩(wěn)定的客流和合理的土地利用模式；

站點周邊高容積率的開發(fā)，且容積率隨距離的增大而圈層遞減，為站點帶來了大量的客流并保證了土地利用價值的最大化；

在吸聚客流的同時，香港地鐵還建立四通八達的人行系統，高效的疏導人流；

將公屋開發(fā)與軌道建設相結合，在有效引導城市發(fā)展格局的同時也為地鐵提供了大量客流；

除了穩(wěn)定的客流外，對站點周邊土地的合理利用也是香港地鐵持續(xù)盈利的一個重要保障；

在市中心，站點一般晚于周邊區(qū)域開發(fā)，以發(fā)展上蓋物業(yè)為主，物業(yè)類型主要為商業(yè)和寫字樓；

3.2.2 失敗的案例――美國圣地亞哥

公共交通不是美國城市交通中的骨干，不占有支配地位，無法形成以公共交通為導向的城市規(guī)劃。美國的汽車私人擁有量大，無論是其生活習慣，還是美國人的觀念，都不愿發(fā)展公共交通而放棄“汽車+高速路”的生活方式。

土地獲取困難。圣地亞哥的城市軌道交通的絕大多數站點附近的土地都已得到開發(fā)，沒有空置的土地可供大規(guī)模的TOD開發(fā)。

開發(fā)時機不好，遇到市場條件、財政條件的阻力。圣地亞哥在進行TOD開發(fā)的時候，正遇上60年代加州的經濟危機，政府財政壓力巨大，而且市場反映疲軟。

總結以上分析得出：

成功的開發(fā)模式的條件：穩(wěn)定的客流和合理的土地利用模式；站點周邊高容積率的開發(fā)；建立高效的人行系統；公屋開發(fā)與軌道建設相結合；站點周邊土地的合理利用；開發(fā)時序的科學性。

失敗的開發(fā)模式的因素：公共交通不是作為主要出行方式；站點周邊沒有一定規(guī)模的土地可供開發(fā)；地方經濟環(huán)境阻力大。

四天津地鐵1號線軌道站點研究

根據天津地鐵1號線軌道站點所在區(qū)位的不同、功能的差異、站點周邊規(guī)劃布局的不同，對一號線站點進行劃分：

城市型站點：位于城市中心區(qū)的商業(yè)街、寫字樓分布區(qū)和城市新區(qū)的區(qū)域中心。天津地鐵一號線的典型站點為小百樓；

居住型站點：位于城市中心區(qū)和新區(qū)的各大居民聚集點。天津地鐵一號線的典型站點為西北角；

交通樞紐型站點：位于城市對外交通的各大火車、汽車、飛機站點、以及軌道交通的換乘站和公交系統樞紐站。對有發(fā)展?jié)摿Φ恼军c周邊地塊,可以進行高強度的以居住、商業(yè)和辦公為主的土地開發(fā)，強調建筑的地區(qū)標志性與門戶意象。天津地鐵一號線的典型站點為西站。

站點現狀問題總結：

地鐵建設沒有與規(guī)劃同步，對周邊區(qū)域帶動作用不顯著，站點與周邊物業(yè)的聯系不足，沒有互動；

站點與其他交通方式的對接不理想，特別是步行和自行車；

多數站點物業(yè)沒有按價值衰退規(guī)律來布置，普遍缺乏人流的引導，中心綠地和交通設施缺乏；

開發(fā)強度混亂，沒有合理的控制，地下空間開發(fā)利用不足。

軌道站點周邊步行合理區(qū)的步行系統不發(fā)達

五天津軌道交通站點利用建議

5.1 控制區(qū)的確定

從規(guī)劃控制區(qū)域、合理步行距離和三種物業(yè)類型的增值范圍，借鑒國內外理論研究和經驗，結合天津市的實際情況將控制區(qū)劃定為500米，將軌道站點化為三個圈層，即：0――150米為核心控制區(qū)，150――300米為緊密范圍區(qū)，300――500米為覆蓋范圍區(qū)。

5.2注重軌道站點的區(qū)位差異

中心城區(qū)開發(fā)模式：由于中心城的土地存量有限。在站點周邊土地開發(fā)時只能向上、向下發(fā)展。向上大力發(fā)展地鐵上蓋物業(yè)，向下高效利用地下空間。物業(yè)功能以商業(yè)和辦公物業(yè)為主，輔以高密度住宅。同時中心城開發(fā)要注意跟周邊物業(yè)接駁，有效疏散和集聚人流。

新市鎮(zhèn)開發(fā)模式：站點作為區(qū)域發(fā)展核心，遵循TOD模式對不同功能站點物業(yè)開發(fā)時物業(yè)配比和開發(fā)強度區(qū)別對待。

5.3用地構成和容積率的控制

城市型站點：用地構成以公共設施為主導，其用地構成比例集中于40％～50％；其次為交通用地，所占比例為20％左右；居住用地構成幅度變化較大，部分站點達到30％左右，且多為商住混合用地形式。綠地構成遠高于居住型站點，主要是中心型站點地區(qū)多為城市中心，公共綠地與廣場結合形成城市公共開放空間。高強度、高檔次開發(fā)，注重地下空間開發(fā)，商業(yè)地塊容積率8――15；居住地塊容積率5――8。

居住型站點：居住用地構成比例集中于50％～60％。公共設施用地構成集中于20％以下，交通設施用地（含道路）構成集中于10％左右，部分站點比例較高。綠地構成，各站點呈現較大差異，有的站點缺乏綠地，其比例在0.5％以下，有的則高達30％，此類站點多布置有站前廣場綠地或道路綠地，綠地比例較高。商業(yè)地塊容積率6――10；居住地塊容積率3――5。

交通樞紐型站點：用地構成以交通用地為主導，包括城市道路、軌道交通、公交換乘以及火車站、汽車站等對外交通設施，其用地構成比例集中于50％左右；其次為居住用地20％左右；公共設施用地構成比例為15％，主要為交通樞紐的配套服務設施。商業(yè)地塊容積率6――12，居住地塊容積率3――5。

5.4 注重軌道站點的可達性

強調軌道站點與各種交通方式的對接，讓居民能以最方便的出行方式到達軌道站點。

5.5 開發(fā)時序

新區(qū)：已經有大量人流入住，但缺乏相關配套設施。以站點為中心逐漸向外擴展。先開發(fā)商業(yè)及公共配套設施，提升站點的中心性，引導區(qū)域結構，向外逐漸發(fā)展高密度住宅。

新城：缺乏人氣和配套設施。站點周邊先進行收儲暫不開發(fā)，在周邊大力發(fā)展住宅和公共配套設施，引入各類學校、醫(yī)療中心、郵局、圖書館、以及其他政府機構從而保證非高峰時間的客流，待區(qū)域成熟后再開發(fā)站點周邊區(qū)域從而獲得最大的增值收益。

本文在研究國內外先進理論，參考了國內外的案例，結合天津市的軌道交通現狀，對站點控制區(qū)域的用地構成、開發(fā)強度、空間布局、開發(fā)時序等規(guī)劃設計難點進行歸納分析。希望能夠對天津市后期的軌道交通建設提供一個參考。

【參考文獻】

[1] 北京市城市規(guī)劃設計研究院. 北規(guī)院軌道站點研究

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