國有土地征地程序精選(九篇)
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第1篇：國有土地征地程序范文
一、房屋征收搬遷類型與協(xié)議搬遷的定義
《憲法》第十條規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。
土地的所有權(quán)與使用權(quán)分離，使用者只享有土地使用權(quán)，這是我國土地制度的基本特征。對于國有土地上的房屋征收，《征收條例》作了明確的規(guī)定，而集體土地上房屋搬遷目前沒有專門的法律規(guī)定，只是土地管理方面的法律規(guī)定了屬于集體土地征地過程中涉及房屋及地上附著物的補償。
從實踐來看，房屋征收搬遷主要有三種類型：一是政府依法組織實施國有土地上房屋征收。在《征收條例》出臺前，適用《城市房屋拆遷管理條例》（簡稱《拆遷條例》），在對房地產(chǎn)權(quán)利人進行補償安置后實施房屋拆遷。2011年《征收條例》施行后，拆遷為征收所取代，對于因公共利益需要征收房屋的，由市縣級人民政府作出征收決定實施征收，對房屋所有權(quán)人進行補償和安置，土地使用權(quán)同時收回。二是集體土地征地過程中，按照法律規(guī)定對使用集體所有土地的集體經(jīng)濟組織成員和建設(shè)用地使用人的房地產(chǎn)實施評估補償。三是國有土地上非征收項目和辦理征地手續(xù)前的集體土地上房屋及附著物搬遷。本文所指主要是第三種情形。因此，協(xié)議搬遷方式可定義為：為了項目建設(shè)需要，對國有土地上的非征收項目的房屋和辦理征地手續(xù)前的集體土地上房屋及附著物，根據(jù)民事自治的原則，通過協(xié)商簽訂補償安置協(xié)議，給予房地產(chǎn)所有權(quán)人合理補償和安置，實現(xiàn)房屋搬遷的方式。協(xié)議搬遷方式所涉及土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移需依法辦理相關(guān)手續(xù)。
二、當(dāng)前房屋征收搬遷現(xiàn)狀與原因分析
我國的房屋征收拆遷制度經(jīng)歷了政府拆遷-市場化拆遷-政府征收的轉(zhuǎn)變過程。由于拆遷制度目的是為項目建設(shè)需要，與《憲法》和《物權(quán)法》為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)的精神相悖，所以出臺了《征收條例》?！墩魇諚l例》已經(jīng)施行4年多時間，對市縣級人民政府組織實施的國有土地上房屋征收行政行為作了許多程序性規(guī)定，其實施要比拆遷規(guī)范嚴(yán)格得多。但由于《征收條例》限定征收的范圍須是為了公共利益需要，比過去縮小很多，而城鄉(xiāng)建設(shè)、經(jīng)濟社會發(fā)展（包括項目建設(shè)、城中村改造等）對土地的需求并沒有減少，因而出現(xiàn)了以民事的方式解決困局而打“球”的現(xiàn)象。
據(jù)筆者調(diào)查，《征收條例》實施后征收拆遷的主要特點呈現(xiàn)為：房屋征收項目少，一般城市由政府作出征收決定的項目只占三分之一左右，有些小城市和縣城城區(qū)甚至沒有征收項目。以鹽城市區(qū)為例，今年以來實施征收項目（含上年結(jié)轉(zhuǎn)）30個，占征收搬遷項目總數(shù)的26%。11個縣（市、區(qū)）有7個沒有新的征收項目。協(xié)商搬遷比例大，一般城市征地拆遷和協(xié)商搬遷占三分之二以上，甚至更多。鹽城市區(qū)今年前三個季度實施114個征收搬遷項目，其中協(xié)商搬遷項目84個、占74%，完成面積占58.6%。搬遷項目矛盾多?！墩魇諚l例》實施后征地拆遷引發(fā)的矛盾總體呈現(xiàn)下降趨勢，但是因過去拆遷遺留問題和協(xié)議搬遷糾紛引發(fā)的呈上升勢頭。有些已經(jīng)拆遷5年、10年，甚至更長時間的遺留問題，仍在不斷和訴訟之中。協(xié)議搬遷項目一般沒有統(tǒng)一的政策標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，信息公開不夠，尺度把握上區(qū)域之間差異較大，導(dǎo)致被搬遷人訴訟和比較多。分析出現(xiàn)當(dāng)前現(xiàn)狀的原因主要有兩個方面：
一是經(jīng)濟發(fā)展的需求與集約節(jié)約用地、建設(shè)用地規(guī)模從嚴(yán)控制的矛盾。城市要擴張、項目要實施，受制于老城區(qū)存量國有土地開發(fā)成本高，新征集體土地指標(biāo)緊、難度大、周期長等，基礎(chǔ)設(shè)施、項目建設(shè)、城中村改造等“邊用邊征”“先用后征”“先租后征”等現(xiàn)象比較普遍。由于土地性質(zhì)所限無法實施房屋征收，征地手續(xù)難到位難以實施征地拆遷，只能采取協(xié)議搬遷的方法解決問題。
二是城市擴張的需求與法定征收程序要求嚴(yán)、法律規(guī)范不完善的矛盾。城市擴張和更新改造必然要實施舊城區(qū)和城中村改造，歷史原因形成了國有土地和集體土地混雜交錯的狀況，按照房屋征收的程序難以進行，采用協(xié)議搬遷方法處理比較簡單。城鄉(xiāng)結(jié)合部、各類園區(qū)建設(shè)、城市新區(qū)建設(shè)土地性質(zhì)一般仍為集體，國家層面的《集體土地上房屋征收與補償條例》尚未出臺，現(xiàn)行征地過程中對于農(nóng)民宅基地上的房屋和集體建設(shè)用地上的房屋補償沒有頂層的法律規(guī)定，在征地過程中一般也不作處理，而是留給用地過程中參照征收處理。最高法2005年曾經(jīng)有答復(fù)，行政機關(guān)征用農(nóng)村集體土地之后，被征用土地上的原農(nóng)村居民對房屋仍享有所有權(quán)，房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的，應(yīng)當(dāng)參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關(guān)規(guī)定，對房屋所有權(quán)人予以補償安置。這也是造成協(xié)議搬遷比例大的原因。
三、協(xié)議搬遷房屋涉及的法律問題與思考
協(xié)議搬遷方式從法理上分析應(yīng)當(dāng)屬于民事行為。根據(jù)民法意思自治的原則，簽訂協(xié)議只要體現(xiàn)當(dāng)事人的真實意圖在法律上就應(yīng)當(dāng)予以支持。協(xié)議搬遷房屋涉及以下幾個法律問題需要研究。
一是政府和基層組織在協(xié)議搬遷過程中的角色問題。在實際操作中，協(xié)議搬遷方式離不開基層組織的推進，項目建設(shè)同樣為政府行為，這就導(dǎo)致被搬遷人對將協(xié)議搬遷定義為民事行為的不認(rèn)可。筆者認(rèn)為，協(xié)議搬遷方案以村集體經(jīng)濟組織或其他經(jīng)濟組織為實施主體，更能體現(xiàn)民事的性質(zhì)。政府或者基層組織可以作為組織者和推動者的角色，這樣可以規(guī)避行政復(fù)議和行政訴訟的風(fēng)險。
第2篇：國有土地征地程序范文
征地拆遷拒絕簽字行為意味著沒有得到民眾的同意，民眾有意見表明及征地方和民眾還沒有就利益和賠償?shù)仁马椷_成一致。
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償。
第三條，房屋征收與補償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
第3篇：國有土地征地程序范文
一、三種基本流轉(zhuǎn)模式
1、規(guī)劃區(qū)內(nèi)外同等對待，實行“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”的模式?！稗D(zhuǎn)權(quán)讓利”是指在集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)時，將集體非農(nóng)建設(shè)用地的所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有，并補辦國有土地出讓或租賃手續(xù)，收取的土地收益大部分返還集體經(jīng)濟組織。這里的“轉(zhuǎn)權(quán)”是指通過征地，將集體土地所有權(quán)變?yōu)閲彝恋厮袡?quán)，然后統(tǒng)一出讓。這里的“讓利”是指對集體非農(nóng)建設(shè)用地轉(zhuǎn)權(quán)的同時，依據(jù)“誰投資，誰受益”和公平分配的原則，將地租收益按一定的比例讓于原土地所有者或使用者、鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施投資者。浙江寧波市、溫州市、山東威海市、江蘇常州市等均采取這種模式。
“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”是一種間接入市模式，其核心內(nèi)容是“同種產(chǎn)權(quán)，同一市場”。無論是規(guī)劃區(qū)內(nèi)還是規(guī)劃區(qū)外集體非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，都要求不再保留集體土地所有權(quán)，而是通過征收將需要流轉(zhuǎn)的集體土地統(tǒng)一轉(zhuǎn)為國有土地后再進入市場。該模式強調(diào)國家作為土地使用權(quán)的出讓主體地位，嚴(yán)禁集體非農(nóng)建設(shè)用地不經(jīng)過征收環(huán)節(jié)直接進入土地市場，以保證政府對土地出讓市場的高度控制。即對集體非農(nóng)建設(shè)用地實施“統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理”。但在福建晉江、廣東順德、浙江湖州等新興中心城鎮(zhèn)實踐中，形成了“準(zhǔn)國有化模式”的特殊情況。該模式下，當(dāng)?shù)卣紫葘Τ鞘薪ǔ蓞^(qū)內(nèi)的土地按國家征收方式向集體和農(nóng)民進行了補償，并按國有土地進行管理，但大部分土地所有權(quán)仍為集體所有。其流轉(zhuǎn)也納入了城鎮(zhèn)國有土地流轉(zhuǎn)市場，集體已不能自行決定其土地使用權(quán)是否流轉(zhuǎn)、怎樣流轉(zhuǎn)，而必須在土地局的統(tǒng)一安排下進行，流轉(zhuǎn)收益主要由當(dāng)?shù)卣谩?/p>
2、規(guī)劃區(qū)內(nèi)外同等對待，實行“保權(quán)讓利”的模式。“保權(quán)讓利”是指在保持集體非農(nóng)建設(shè)用地所有權(quán)不變的前提下，仿照國有土地有償使用管理的方式，將集體非農(nóng)建設(shè)用地按一定年限通過轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營等方式直接流轉(zhuǎn)，土地收益大部分留給集體經(jīng)濟組織的模式。上海嘉定、江蘇無錫等均采用這種模式。
“保權(quán)讓利”是一種直接入市模式，其核心內(nèi)容是實行國有和集體土地“兩種產(chǎn)權(quán)、同一市場，統(tǒng)一管理”。所謂“兩種產(chǎn)權(quán)”，是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，兩種土地所有權(quán)同時并存，并對其一視同仁，即同質(zhì)同價，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，劣質(zhì)低價。所謂“同一市場”，是指國有土地使用權(quán)和集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)在同一市場上流轉(zhuǎn)。所謂“統(tǒng)一管理”，是指政府把兩種建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)納入一體化管理之中。采用“保權(quán)讓利”模式，無論集體非農(nóng)建設(shè)用地位于規(guī)劃區(qū)內(nèi)還是規(guī)劃區(qū)外，無論土地使用者的性質(zhì)如何，無論是利用存量建設(shè)用地還是利用增量建設(shè)用地，均可以按照一定程序，在保留集體土地所有權(quán)不變的情況下使用符合規(guī)劃范圍內(nèi)的集體非農(nóng)建設(shè)用地。
3、規(guī)劃區(qū)內(nèi)外分別對待的模式。該模式對規(guī)劃區(qū)內(nèi)和規(guī)劃區(qū)外采取了不同的管理辦法。對于城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的集體非農(nóng)建設(shè)用地，采用“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”的方式；對于規(guī)劃區(qū)外的集體非農(nóng)建設(shè)用地，采用“保權(quán)讓利”的方式。浙江省杭州市、湖州市等地區(qū)采用這種模式。
二、基本模式比較分析
1、從與現(xiàn)行法律的銜接看?！锻恋毓芾矸ā返谒氖龡l規(guī)定：“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”；《城市房地產(chǎn)管理法》第九條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償轉(zhuǎn)讓?！焙茱@然，“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”的模式能夠和現(xiàn)行法律相協(xié)調(diào)，有堅實的法律基礎(chǔ)。而“保權(quán)讓利”的模式和現(xiàn)行土地法律制度沖突，很難保護流轉(zhuǎn)關(guān)系各主體的合法權(quán)益。
2、從土地產(chǎn)權(quán)的實現(xiàn)看。如果采用“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”的模式，集體非農(nóng)建設(shè)用地只能“先國有后出讓”。那么?熏集體土地所有權(quán)的獨立性和兩種土地所有權(quán)的平等性就無法體現(xiàn)，最終導(dǎo)致集體土地所有權(quán)的處分權(quán)能“弱化”、甚至喪失。同樣，集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)人也不能同國有土地使用權(quán)人一樣，通過獨立處分自己的權(quán)利滿足其經(jīng)營和消費需要，以體現(xiàn)土地使用權(quán)的用益物權(quán)屬性。而“保權(quán)讓利”的模式明確了作為土地所有者的農(nóng)民集體享有土地交易的主體地位，通過所有權(quán)和使用權(quán)的分離，讓集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)按照市場規(guī)律合理流轉(zhuǎn)，能很好的體現(xiàn)集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)的用益物權(quán)特性，保證集體土地所有權(quán)真正實現(xiàn)。
3、從與市場經(jīng)濟的關(guān)系看。由于土地產(chǎn)權(quán)具有商品屬性，因此，土地產(chǎn)權(quán)的配置應(yīng)該市場化，市場化要求土地產(chǎn)權(quán)可以“借助于商品的各小部分的所有權(quán)證書，商品能夠一部分一部分地投入流通?！保诒Ａ艏w土地所有權(quán)不變的情況下，允許集體建設(shè)用地使用權(quán)直接進入市是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果?？梢?，“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”的模式符合市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律。而“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”的模式與土地資源的資產(chǎn)屬性和市場規(guī)則不符合，不能發(fā)揮市場配置資源的優(yōu)勢，土地流轉(zhuǎn)必將受到限制。
4、從與城市化進程的關(guān)系看。根據(jù)國際城市化進程的歷史經(jīng)驗，當(dāng)城市化水平達到30％時，城市化進程將呈現(xiàn)加速之勢，而我國目前城市化水平正處在30％這一加速點，這表明我國在未來若干年城市化進程將大大加快。城市化主要包括兩個內(nèi)容。一是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城市人口；二是農(nóng)村土地轉(zhuǎn)化為城市土地。因此，城市化的發(fā)展和農(nóng)村生產(chǎn)關(guān)系的變化，要求農(nóng)村土地逐步城市（國有）化，許多農(nóng)村集體土地變?yōu)槌鞘袊型恋厥潜厝坏摹Ｒ虼耍稗D(zhuǎn)權(quán)讓利”的模式符合城市化發(fā)展的要求。但“保權(quán)讓利”的模式在利益分配和管理機制上更加靈活，讓農(nóng)民充分享受到了工業(yè)化、城市化的成果，降低了在城市化過程中一次性土地使用成本，緩解了政府在城市化過程中必須“先征后用”的資金壓力，最終可以推進城市化進程。
5、從政府管理的角度看。山東省威海、廣東省深圳、江蘇省昆山等市的實踐證明，通過轉(zhuǎn)權(quán)讓利，有利于政府對土地一級市場的壟斷和宏觀調(diào)控，并保證國有土地的純潔性；有利于落實我國土地的基本國策；有利于處理土地的依法管理與為經(jīng)濟建設(shè)服務(wù)的關(guān)系，促進經(jīng)濟的發(fā)展等。而采用“保權(quán)讓利”的模式，打破了國家對土地一級市場的壟斷，必然對國有土地市場有較大的沖擊，可能影響國有土地資產(chǎn)保值增值目標(biāo)的實現(xiàn)。并且增加了國家土地計劃、規(guī)劃的難度，不利于政府對土地的管理。
6、從可操作性上看。“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”的模式要求在流轉(zhuǎn)之前先通過征地程序改變土地的所有權(quán)性質(zhì)，而征地計劃必須以規(guī)劃為前提，但現(xiàn)實中，國家征用土地與土地規(guī)劃很難同步進行。同時，如果每小宗土地都轉(zhuǎn)為國有，必然造成農(nóng)村集體土地中夾雜著一批零星的國有土地。由于國有土地和集體土地承載的社會功能不同，法律對其規(guī)制的思路有差異，這樣會給土地管理帶來困難。另外，征地是動用國家強制力對集體土地所有權(quán)處分，這一操作容易積累農(nóng)民個人、集體、國家之間的矛盾，加上征地環(huán)節(jié)多，程序復(fù)雜，法律要求嚴(yán)格，采用此模式必然成本較高，難度較大。而“保權(quán)讓利”的模式下土地所有權(quán)不轉(zhuǎn)移，不需要經(jīng)過征地復(fù)雜、嚴(yán)格的程序，能方便流轉(zhuǎn)主體進行交易。因此，可以加快土地流轉(zhuǎn)的頻率，實現(xiàn)城市建設(shè)用地的集約化利用，提高工作效率。
7、從規(guī)劃區(qū)內(nèi)外分別對待的模式看。規(guī)劃區(qū)內(nèi)外分別對待的模式，吸收了“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”模式和“保權(quán)讓利”模式的不同優(yōu)點。一方面著眼于全局考慮問題，既考慮了我國城市化進程中土地利用規(guī)劃，又考慮了農(nóng)村特殊的經(jīng)濟關(guān)系，比“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”的模式有優(yōu)越性。另一方面該模式在和現(xiàn)行法律制度的銜接、避免對國有土地市場的沖擊以及實現(xiàn)國有土地資產(chǎn)保值增值的目標(biāo)上，比“保權(quán)讓利”模式效果更好。但該模式實際上在建成區(qū)內(nèi)還是強調(diào)一種產(chǎn)權(quán)，即強調(diào)在建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)保持國有土地的壟斷性，所以存在“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”同樣的弊病。
三、啟示
1、目前流轉(zhuǎn)模式呈現(xiàn)多元化特點。通過上述城市化過程中流轉(zhuǎn)模式的對比分析，可以看出，我國農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，是在實踐中尋求“買賣之道”。而在創(chuàng)新的過程中，除了源自民間的自發(fā)改革之外，地方政府的松動也起了重要的推動作用。試點城市在探索的基礎(chǔ)上，形成的“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”、“保權(quán)讓利”和規(guī)劃區(qū)內(nèi)外分別對待的三種基本模式，利弊共存（表1），在現(xiàn)實中發(fā)揮著各自的作用。
2、創(chuàng)新集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式勢在必行。之所以各地在政府的推動下探索出多種流轉(zhuǎn)模式，是因為傳統(tǒng)的供給模式已不適應(yīng)城市化的發(fā)展需要，目前無序流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的問題靠現(xiàn)有法律“堵”，靠行政壓制，不僅成本較高，且收效不大。解決的根本途徑在于：遵循農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟本質(zhì)規(guī)律，從法律上承認(rèn)其合法地位并加以規(guī)范，使其由“幕后”走向“前臺”。因此，通過創(chuàng)新模式，建立和健全農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度，構(gòu)建完善、高效、統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地大市場，讓集體、個人、法人、國家四者都可以進入，并自由參與競爭，既可以優(yōu)化土地配置，又能促進城鎮(zhèn)健康發(fā)展。
3、農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)采取“保權(quán)讓利”的模式。確立模式的核心問題是處理好“權(quán)”和“利”兩個問題。
首先，“權(quán)”的定位和確定是確立模式的前提。集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)是基于土地產(chǎn)權(quán)，加之集體非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，而不是土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)，所以我們應(yīng)該采用“保權(quán)”而不是“轉(zhuǎn)權(quán)”的做法。通過“保權(quán)”，既能發(fā)揮市場的作用有效配置農(nóng)村土地資源，又能實現(xiàn)集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)和國有土地使用權(quán)三種土地使用權(quán)內(nèi)在的統(tǒng)一，體現(xiàn)出三種土地使用權(quán)共同的用益物權(quán)特性。
第4篇：國有土地征地程序范文
關(guān)鍵詞：國有農(nóng)場；使用權(quán)；補償安置；政策
中圖分類號：F320 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）21-0017-02
引言
2009年，南京農(nóng)業(yè)大學(xué)浦口校區(qū)國有實驗農(nóng)場拆遷了80戶職工宿舍，參照征收農(nóng)民集體土地的標(biāo)準(zhǔn)，對房屋進行了補償，對人員進行了安置，當(dāng)時對于補償政策和補償標(biāo)準(zhǔn)并未有異議。2016年3月，校區(qū)進行第二次搬遷補償，由于要把整個校區(qū)全部搬遷，涉及國有農(nóng)場試驗田農(nóng)用地和建設(shè)用地總面積約6 200畝。此時，對于國有農(nóng)場的拆遷補償政策到底是適用國有還是集體，出現(xiàn)了爭議。因此，本文對于國有農(nóng)場土地使用權(quán)收回中補償政策以及出現(xiàn)的問題進行了一些探討。
一、國有農(nóng)場土地性質(zhì)劃分存在的問題
目前，土地按照所有權(quán)性質(zhì)，分為國有土地和集體土地；按照利用現(xiàn)狀分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。那么顯然，國有農(nóng)場的土地性質(zhì)屬于國有，現(xiàn)狀里可能是包含了農(nóng)用地和建設(shè)用地。土地征收報批程序下，只有涉及到集體土地才需要進行征收報批，但是，對于國有農(nóng)用地有這樣的規(guī)定：“因國家經(jīng)濟建設(shè)或地方公益性建設(shè)需要收回國有農(nóng)場農(nóng)用地的，需依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。”
同時，依據(jù)土地管理法及相關(guān)政策精神，收回國有農(nóng)場農(nóng)用地應(yīng)按照征收集體農(nóng)用地的相關(guān)補償原則進行補償，即將收回國有農(nóng)場農(nóng)用地的補償分為土地補償費、安置補助費、青苗和地上附著物補償費。
所以，從土地的性質(zhì)上，雖然決定了國有農(nóng)場是國有土地，但是進行了農(nóng)轉(zhuǎn)用報批程序，并且征收補償政策也適用集體土地征收政策。這種既按照土地性質(zhì)又按照土地現(xiàn)狀的雙重劃分標(biāo)準(zhǔn)，使得國有農(nóng)用地的征地拆遷補償比較混亂。
二、國有農(nóng)場使用權(quán)收回補償安置政策執(zhí)行中的法律障礙
（一）土地補償政策的法律障礙
對于國有農(nóng)場農(nóng)用地土地收回的補償，《南京市征地補償安置辦法》規(guī)定：“經(jīng)批準(zhǔn)占用國有農(nóng)場、林場、果牧場等農(nóng)用地，導(dǎo)致原單位受到損失的，應(yīng)參照征收集體土地標(biāo)準(zhǔn)，由征地主體單位支付征地區(qū)片價補償費、青苗和附著物綜合補償費?！?/p>
那么實際操作中，國有建設(shè)用地補償應(yīng)該按照哪個文件來實施？在2009年，南京農(nóng)業(yè)大學(xué)國有實驗農(nóng)場拆遷中，依據(jù)的是《國土資源部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于加強國有農(nóng)場土地使用管理的意見（國土資發(fā)[2008]202號）》：“需要收回國有農(nóng)場建設(shè)用地的，參照征收農(nóng)民集體建設(shè)用地的補償標(biāo)準(zhǔn)進行補償，保障農(nóng)場職工的長遠生計?！?/p>
國土部門和農(nóng)業(yè)部門對于國有農(nóng)用地和國有建設(shè)用地，都建議采用集體土地房屋拆遷的政策。在土地管理法上，按照征收土地的原用途予以補償是征地補償?shù)囊粋€原則，那么，看起來國有農(nóng)用地參照集體土地補償有一定的道理。但是，國有建設(shè)用地的補償跟《國有土地上房屋征收與補償條例》是否是相違背的？《國有土地上房屋征收與補償條例》明確，國有土地上的房屋征收與補償活動，是適用本條例的。因此，國有農(nóng)場土地使用權(quán)收回適用集體還是國有政策，這是土地補償方面的法律障礙。
（二）房屋拆遷補償政策的法律障礙
在集體土地和國有土地不同性質(zhì)上蓋的房屋，造成了補償安置的高低不一。對于集體土地上房屋拆遷，通常是基于農(nóng)村宅基地的面積，在宅基地范圍內(nèi)建設(shè)房屋。非農(nóng)業(yè)人口的認(rèn)定、房屋產(chǎn)權(quán)面積的認(rèn)定以及安置房的性質(zhì)和面積等，同國有土地上標(biāo)準(zhǔn)不一致。就南京而言，集體土地的房屋補償安置標(biāo)準(zhǔn)比國有的要低。
以南京為例，集體土地上的房屋補償，是在“拆一補一”的原則下進行，即拆遷1平方米的農(nóng)民房屋補償1平方米的安置房，使得農(nóng)民原有住房條件不降低。最終，拆遷房屋的單價通常跟安置房價格持平，保持在5 000～6 000元/平方米，價格基本是安置房的建安價格，相對比較低廉。除此之外，被征收人有一部分搬家獎勵費、安置過渡費等現(xiàn)金補償。如果被拆遷人去市場上購買商品房，通常商品房價格較高，與安置房價格相比差價較大，所以不會選擇貨幣補償，選擇保障房的居多。
國有房屋拆遷的補償，主要是根據(jù)國有房屋權(quán)證面積計算，相比集體土地房屋更加簡單透明。所以，評估的價格也是參考周邊的國有商品房，基本上能夠達到周圍商品房的補償價格，選擇貨幣安置和保障房的都有一定比例。
因此，不同土地性質(zhì)的房屋，導(dǎo)致了不同的補償安置政策。國有農(nóng)場的房屋拆遷，涉及的宿舍、實驗用房或者管理用房，都面臨一個選擇集體政策還是國有政策更劃算的問題。由于補償切實關(guān)系到國有農(nóng)場每一個職工的利益，選擇何種政策也是房屋拆遷補償上的法律障礙。
（三）人員安置政策的法律障礙
《南京市征地補償安置辦法》規(guī)定：“經(jīng)批準(zhǔn)占用國有農(nóng)場、林場、果牧場等農(nóng)用地……其人員不列入被征地農(nóng)業(yè)人員社會保障范圍?！钡牵趪临Y發(fā)[2008]202號文件中明確規(guī)定：“依法收回國有農(nóng)場土地使用權(quán)，應(yīng)給予經(jīng)濟補償。經(jīng)濟補償參照征收農(nóng)民集體土地的補償標(biāo)準(zhǔn)計算，并安排相應(yīng)的社會保障費用?！?/p>
國有農(nóng)場的編制一般都是國有企業(yè)工人性質(zhì)，不是農(nóng)業(yè)戶口，但又是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，屬于“事業(yè)單位，農(nóng)業(yè)管理，人員復(fù)雜”。到底社會保障費用有還是無，國有農(nóng)場的人員性質(zhì)如何界定，最終導(dǎo)致了安置方面的法律障礙。
三、國有農(nóng)場土地使用權(quán)收回的政策建議
國有農(nóng)場所在土地性質(zhì)上屬于國有土地，使用權(quán)是歸農(nóng)場使用。但是依據(jù)現(xiàn)狀，屬于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，如果參考部里的文件，對于國有農(nóng)場的征地補償，應(yīng)當(dāng)按照農(nóng)村集體土地性質(zhì)補償。對于人員身份，農(nóng)場人員也有工人，也有未招工農(nóng)民身份，由于城鄉(xiāng)的二元結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致農(nóng)村戶口和城鎮(zhèn)戶口有差別，由此帶來補償安置的差異。因此，對于國有農(nóng)場的土地使用權(quán)收回中的補償安置政策有幾點想法：
第一，理順政策，做好銜接。由于國有土地和集體土地性質(zhì)不同而導(dǎo)致的補償標(biāo)準(zhǔn)和安置條件，對于基層執(zhí)行政策的工作人員來說，也是非常需要解決的問題。這不但關(guān)系到國有農(nóng)場全體職工的利益，更是對于依法治國和依法行政的嚴(yán)格要求。因此，地方政府和國土部門，應(yīng)當(dāng)對于國有農(nóng)場政策的適用深入研究，以使用權(quán)和現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，以不損害農(nóng)場權(quán)益為前提，做好政策的銜接。
第二，保障農(nóng)場權(quán)益，做好長期規(guī)劃。對于國有農(nóng)場轉(zhuǎn)用后，沒有其他勞動技能，需要繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的安置人員，征收單位應(yīng)當(dāng)預(yù)留部分土地，作為生產(chǎn)安置留地，用于解決就業(yè)人員生活、生產(chǎn)用地，或作為發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工基地等。
第三，專款專用，補助救助。對于安置費用，應(yīng)當(dāng)予以列支，專款專用。對于未滿16周歲的應(yīng)當(dāng)發(fā)放一定數(shù)額補助，對于滿60歲以上的給予一定的醫(yī)療費用補助。其他人員尚未進入社保的，可以自愿選擇，進入社會保障。失地后自謀職業(yè)并與農(nóng)場解除勞動關(guān)系的，給一定的安置補助費，也可以由國有農(nóng)場重新安排就業(yè)崗位。
第四，尊重歷史，差別化管理。各個地方的農(nóng)場有其歷史原因，通常涉及到農(nóng)場轉(zhuǎn)型發(fā)展和體制改革。在各地方政府的調(diào)查和完善基礎(chǔ)上，切實加強國有農(nóng)場的權(quán)屬管理和職工安置。根據(jù)地方國有農(nóng)場的發(fā)展，尊重歷史，切實地制定出補償安置政策。
第5篇：國有土地征地程序范文
從近年河南省部分基層國土資源部門的實際操作來看，留地安置主要有兩種基本模式。
一是留用國有土地。即根據(jù)城市規(guī)劃的用途劃出一部分土地，在辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用和土地征收手續(xù)后，劃撥或出讓給被征地單位和農(nóng)民，用于開發(fā)經(jīng)營和發(fā)展生產(chǎn)。例如，洛陽市在城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)項目征地時，按照被征收土地的一定比例將一部分土地返還給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，并辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，返還土地出讓金。具體留地比例為：人均耕地0．2畝以下的，按被征收土地面積的20％留用；人均耕地0．21畝～0．4畝的，按被征收土地面積的15％留用；人均耕地0．4畝以上的，按被征收土地的10％留用。
二是留用集體土地。在土地征收時劃出一部分土地，只辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù)，不辦理土地征收手續(xù)，然后交與被征地單位和農(nóng)民，作為集體建設(shè)用地由被征地單位和失地農(nóng)民使用。例如，商丘市睢陽區(qū)新城辦事處按人均0．1畝地的標(biāo)準(zhǔn)為農(nóng)民留用一部分土地，用于農(nóng)民居住或出租、入股、辦企業(yè)，解決了農(nóng)民的長期生活來源問題。
留用土地的具體用途
留用的土地落實給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民后，具體用途主要有以下六個方面：
一是進行房地產(chǎn)項目開發(fā)。對于經(jīng)批準(zhǔn)留用的國有土地由村集體經(jīng)濟組織自主經(jīng)營，可以進行房地產(chǎn)等項目開發(fā)。例如，洛陽市廛東污水處理廠項目建設(shè)時征收史家灣村集體土地447畝，共返還給該村國有土地80畝，由村委會按城市規(guī)劃要求開發(fā)使用。洛浦公園建設(shè)時征收東下池村土地，為妥善安置該村農(nóng)民生產(chǎn)生活問題，為該村留用土地60畝，并辦理了國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，返還了土地出讓金，由該村充分發(fā)揮本村區(qū)域優(yōu)勢進行開發(fā)經(jīng)營。
二是建設(shè)門面房出租。根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃，在規(guī)定區(qū)域按照規(guī)定用途劃出一部分土地建設(shè)門面房出租，作為被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或失地村民的生產(chǎn)生活收入來源。例如，林州市國土局在征收桂園辦事處大菜園村土地97畝用于桂園東區(qū)開發(fā)建設(shè)的同時，在桂同東區(qū)對面為被征地村組征收土地20畝，建設(shè)門面房30多間，被征地村組平均每4人～5人擁有一問，每間年租金6000多元，每人每年可增加收入1000多元。
三是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房。利用返還的土地和征地補償費用，投資建設(shè)多層標(biāo)準(zhǔn)廠房，既可以享受優(yōu)惠政策，又為村集體和個人開辟了固定的租金收入來源。例如，安陽市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)許吳村自2001年以來，先后在留用的土地上投資4200多萬元，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房35000平方米，出租給臺灣旺旺集團等企業(yè)，農(nóng)民人均收入大幅度提高，由2000年的763元增加到2005年的4300元，增長了近五倍。
四是建設(shè)大學(xué)生公寓。利用緊鄰大學(xué)校園的區(qū)位優(yōu)勢，進行定向開發(fā)，建設(shè)學(xué)生公寓出租，既解決了高校建設(shè)資金缺乏的問題，又使被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民獲取長遠的固定收入。例如，安陽市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)三里屯村利用征地補償費用和其他資金投資2000萬元，建設(shè)四棟總面積為28000平方米的學(xué)生公寓樓，租給安陽大學(xué)使用，每年增加收入170多萬元，平均每人增加3000多元，不僅增加了集體固定資產(chǎn)，還使集體和個人收入顯著增長。
五是建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品交易市場。按照城市規(guī)劃和經(jīng)濟功能分區(qū)布局要求，結(jié)合被征地村的優(yōu)勢，建設(shè)一些農(nóng)產(chǎn)品交易市場，由被征地單位進行自主經(jīng)營。如洛陽市在征收老城區(qū)洛浦辦事處工農(nóng)村土地時，結(jié)合該村特點，為該村留用土地300畝，建設(shè)中原蔬菜交易中心，安置村里勞動力350人。
六是建設(shè)農(nóng)民住宅。對于在土地征收時需要整村搬遷和安置的，政府拿出一部分土地建設(shè)住宅，統(tǒng)一安置被征地農(nóng)民。例如，洛陽市在新區(qū)建設(shè)中，需要拆遷村莊18個，動遷農(nóng)民9000余戶40000余人。為了改善搬遷村民的居住條件，妥善安置被征地農(nóng)民，洛陽市專門留出一部分土地先后建設(shè)了六個農(nóng)民安置小區(qū)。
兩種留地安置模式的利弊分析
兩種留地安置基本模式各有利弊，歸納起來，各有“三利三弊”。
“留用國有土地”有三大好處：第一，依法辦理了土地征收手續(xù)，留用的土地用途廣泛，既可以搞房地產(chǎn)開發(fā)，又可以根據(jù)特點自己使用，只要符合城市規(guī)劃即可；第二，土地權(quán)屬是國有土地，不管城市怎么發(fā)展，不擔(dān)心權(quán)屬問題，沒有后遺癥；第三，隨城市批次用地辦理土地征收手續(xù)，土地規(guī)劃用途更能和城市規(guī)劃協(xié)調(diào)，二者更容易融為一體。
但是，這種方式也有明顯的弊端。第一，根據(jù)國家規(guī)定，批次征地中必須有項目，對于用于安置的土地，有時項目難以確定，影響整體報批；第二，辦理土地征收手續(xù)需要交納新增建設(shè)用地有償使用費等，成本較高；第三，在留用比例上比集體土地留用比例小。
第6篇：國有土地征地程序范文
關(guān)鍵詞 土地征收 問題 對策
土地征收工作幾乎是每個省市建設(shè)過程中都會面臨的普遍性問題，也是社會矛盾最為集中的部分。土地征收是城市建設(shè)的開始，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)化過程中必不可少的環(huán)節(jié)。從表面上來看，土地征收亦是一個博弈并獲得雙贏、多贏的過程，事實上，土地征收也是干部群眾思想上的交流、情感上的互動、認(rèn)識上的共識、利益上的碰撞，最終實現(xiàn)共贏的過程。在城市化建設(shè)過程中，如何因地制宜，找到適合當(dāng)?shù)赝恋卣魇盏挠行Ｊ剑呀?jīng)成為擺在各地政府工作面前的重要課題。所以，土地征收工作必須堅持與時俱進，適應(yīng)社會形勢發(fā)展的總體需求。
一、國有土地征收過程中存在的主要問題
（一）被征收者的情緒抵觸問題
在城市建設(shè)過程中，土地征收基本上都是變農(nóng)村用地為城市用地，需要將農(nóng)民手中的土地轉(zhuǎn)為國有土地，以此進行城鎮(zhèn)化建設(shè)。但是在土地征收的過程中，農(nóng)民的抵觸情緒非常嚴(yán)重。一方面，征地補償涉及的項目較多，現(xiàn)有土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一規(guī)定，很多省市根據(jù)實際情況發(fā)放征地補償，這就導(dǎo)致征地補償難以操作。尤其是一些沒有明確標(biāo)準(zhǔn)的補償項目，大部分由征收者與被征收者討價還價決定，即使有明確的補償標(biāo)準(zhǔn)，如果現(xiàn)行附著物補償標(biāo)準(zhǔn)明顯滯后，遇上通貨膨脹、物價上漲，原料價格上升，被征收者就會普遍覺得補償偏低，要求增加征地補償?shù)暮袈曉絹碓礁?，造成征地陷入困境；另一方面，部分被征地農(nóng)民的參保意識不強，還有一部分人私下調(diào)地，造成被征地人員名單無法確認(rèn)，同時個人與集體部分的資金也存在相當(dāng)大的難度，這就造成被征地農(nóng)民的社保制度無法落實到具體，被征地后農(nóng)民失去生活依靠，子女教育、養(yǎng)老、就業(yè)、最低生活保障都成為問題。此外，農(nóng)民失去土地就意味著要依靠其他生活方式生存，必須改變生活軌道，然而這對農(nóng)民來說要付出很大的成本。因此，農(nóng)民對征地的抵觸情緒非常強烈。
（二）土地征收資金籌措困難
無論是政府財政撥款還是銀行貸款，目前我國土地征收仍未形成有效的資金籌措機制，土地征收資金保障體系尚未建立，籌資、融資渠道單一。長時間以來，融資、籌資都是困擾我國土地征收、開發(fā)工作中的主要因素。由國土資源部、中國人民銀行、財政部共同頒發(fā)的《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》中指出：土地出讓收支管理必須嚴(yán)格實施收、支兩條線，所有土地出讓的收入必須交由當(dāng)?shù)刎斦拷y(tǒng)一管理核算，如果當(dāng)?shù)刎斦块T沒有按時返還成本，必定給下一步的土地征收資金撥付造成嚴(yán)重的資金壓力。
（三）補償標(biāo)準(zhǔn)存在偏差，公眾參與程度不高
征地補償存在偏差主要包括兩方面：一方面是不同地區(qū)現(xiàn)行房屋與征地標(biāo)準(zhǔn)之間的差異較大，甚至相鄰地段之間都可能存在很大的補償差異；另一方面，在征地工作中，受到人為因素影響，普遍存在“先走先吃，晚走得益”的不正確思想，造成部分人在征地過程中保持觀望等待的態(tài)度，影響征地工作的有效開展。
另外，因為征地工作存在種種問題，缺乏明確的征地標(biāo)準(zhǔn)，在征地工作過程中，被征收者處于被動地位，從確定征地、得到補償、回遷房安置建設(shè)等，都只能坐等通知，根本無法參與到征地工作當(dāng)中，同樣會影響征地工作的順利開展。
二、國有土地征收工作對策分析
（一）妥善解決被征地農(nóng)民的社會保障問題，穩(wěn)定抵觸情緒
被征地居民安置主要采取貨幣安置。農(nóng)民被征地后失去土地和基本生活保障，為今后的生活與就業(yè)埋下了諸多隱患，貨幣安置則是給農(nóng)民一定的經(jīng)濟作為失地補償，一般需要經(jīng)過鄉(xiāng)政府、村委會，最后到達農(nóng)民手中，事實上，農(nóng)民最終獲得的征地補償僅是很小的一部分；農(nóng)民獲得補償以后就無法繼續(xù)享受土地收益，補償安置只能是農(nóng)民開始另一種生活的過度，但是基本生活保障仍然十分欠缺。所以，相關(guān)部門需要建立經(jīng)濟補償、社會保障、生產(chǎn)就業(yè)的立體化補償安置方式，使被征地農(nóng)民實現(xiàn)“無地、有業(yè)、有保障”。一方面，積極落實被征地農(nóng)民的保障措施，建立基本社會保障，提高農(nóng)民生活水平；另一方面，積極組織農(nóng)民的就業(yè)培訓(xùn)，提高農(nóng)民的就業(yè)技能，為今后的生活打下基礎(chǔ)。農(nóng)民的基本生活得到妥善安置，其對征地的抵觸情緒就會大幅緩解，征地工作也會更加順利地開展。
（二）保證征收資金需求，建立多元資金籌措渠道
征地相關(guān)部門可以建立社會化、多元化的資金籌措方式，拓寬融資渠道。第一，可以加強與社會金融機構(gòu)的合作，爭取獲得更多金融機構(gòu)的支持。第二，爭取得到國家稅收的支持，政府增加財政投入。第三，積極探索委托金融機構(gòu)發(fā)行股票與債券的可能性。此外，征地相關(guān)部門需要對補償資金做好監(jiān)督管理工作，保障資金的落實。
（三）規(guī)范補償政策，營造良好的征地工作氛圍
相關(guān)部門需要匯總梳理現(xiàn)行各類征收政策，對各項政策差異情況進行比較，統(tǒng)籌考慮制定能被各地方普遍接受并認(rèn)同的統(tǒng)一政策，糾正現(xiàn)行不合理政策。嚴(yán)肅征收補償政策的執(zhí)行，做好征收補償方案的審核和審批，杜絕政策突破，加強對征收實施過程的監(jiān)督，嚴(yán)肅處理私自突破現(xiàn)行政策的執(zhí)法人員。
通過各種形式和手段切實加大對征收工作的正面宣傳，讓群眾了解征收政策的合理性、優(yōu)越性，真正讓這些與百姓切身利益息息相關(guān)的政策深入民心、家喻戶曉，使得他們能主動配合征收工作。同時，落實工作制度。堅持“屬地管理、分級負責(zé)”的原則，健全統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、部門協(xié)作的工作機制，建立投訴、舉報制度，設(shè)立舉報箱、舉報電話，指定專人負責(zé)辦理舉報事項，及時掌握和化解苗頭性、傾向性問題，積極化解拆遷糾紛，防止矛盾積累激化。對排查出的不穩(wěn)定因素，要深入細致地做好各項工作，努力把問題化解在萌芽狀態(tài)。
三、總結(jié)
征地工作關(guān)系到我國城市化建設(shè)、社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展。正因為征地工作與人們的關(guān)系緊密，問題矛盾突出，所以相關(guān)部門的工作人員更應(yīng)該做好征地工作各個環(huán)節(jié)的具體安排，保證征地工作順利開展。同時，國家需要進一步明確征地措施、相關(guān)補償及被征地者后續(xù)生活問題，只有這樣才能真正解決征地過程中存在的問題，才能保障社會和諧穩(wěn)定。
（作者單位為臺州市黃巖區(qū)永寧江管理局）
[作者簡介：吳云星（1965―），女，浙江臺州人，本科，經(jīng)濟（財政稅收）中級。]
參考文獻
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第7篇：國有土地征地程序范文
2006年以來，市國土資源局緊緊圍繞市政府提出“一手抓空間，一手抓項目”的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，認(rèn)真研究和落實市政府關(guān)于國土資源工作的一系列部署，把拓展城市發(fā)展空間做為當(dāng)前土地管理工作的重要內(nèi)容之一，明確了一手抓國有存量用地出讓，一手抓增量用地農(nóng)轉(zhuǎn)用和土地征收。在工作中認(rèn)真消化理解《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）、《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔2006〕31號）文件精神，不斷強化“一個理念、七個意識”，通過采取一系列切實可行的措施，不斷破解工作中的難題，深度推進這項工作的開展。通過全局干部職工的共同努力，這項工作超目標(biāo)、超歷史的完成了任務(wù)，為拓展城市發(fā)展空間提供了大量的用地，實現(xiàn)了歷史性的突破，為我市經(jīng)濟發(fā)展做出了突出貢獻。
通過對國有土地的收購儲備和依法出讓國有土地使用權(quán)，實現(xiàn)了土地節(jié)約集約利用，籌措了大量的資金，解決了國企改革遺留的問題和建成區(qū)工業(yè)企業(yè)的搬遷，進而改善了城市環(huán)境。加大了土地收購儲備力度，強化了政府對土地市場的高度壟斷，做到“一個池子蓄水，一個龍頭放水”。提出了土地談遷收購儲備要四個結(jié)合：一是與國企改革相結(jié)合，二是與清欠閑置土地相結(jié)合，三是與騰出城市發(fā)展空間相結(jié)合，四是與舊城改造相結(jié)合。在國有土地使用權(quán)出讓過程中，嚴(yán)格執(zhí)行國家的各項方針政策和國土資源部關(guān)于國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌的11號令，采取了四項措施：一是國有土地全部實行凈地出讓，不斷提高土地收益；二是擴大信息面，廣而告知；三是對外招商，吸納有實力的外商來鞍投資；四是簡化了辦事程序，加強售后服務(wù)，為外商投資創(chuàng)造良好的投資環(huán)境。從2006年初到現(xiàn)在，國有土地出讓共公告7期，公開掛牌出讓國有土地80宗，191.2萬平方米，收取土地出讓金總額為33.9億元，其中，2007年收取土地出讓金總額為23億元。土地出讓金收益是2005年以前年收益的10倍。
通過加大農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收工作的力度，特別是在國家從嚴(yán)從緊管理土地的情況下，搶抓機遇，跑省跑部，爭取用地指標(biāo)、爭取農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、爭取基本農(nóng)田補劃審批、爭取征地報件費執(zhí)行漲價以前的價格，全地區(qū)80％以上的征地卷于2007年上半年獲國務(wù)院和省政府批準(zhǔn)。很好地實施了土地利用總體規(guī)劃，擴大了城市建設(shè)用地范圍，解決了城市建設(shè)用地的需求，特別是建成區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷的承接地和全市招商引資項目的用地問題。我們主要采取五項措施不斷破解征地工作中的難題：一是市本級征地，從征地測圖、地類認(rèn)定、組卷公告、農(nóng)民補償、起草各種文件等統(tǒng)一由國土資源部門完成，在全省率先實現(xiàn)了征地“五統(tǒng)一”，即：統(tǒng)一征地、統(tǒng)一付費、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理。二是強力推進征地進度。市政府通過規(guī)委會建立了征地聯(lián)席會議制度，及時解決征地前期需要協(xié)調(diào)的問題，實現(xiàn)了舉全市之力解決征地過程中存在的問題，為征地工作帶來了加速度。三是各部門密切配合，步調(diào)一致地推進征地工作。在工作中千山區(qū)政府、立山區(qū)政府、高新區(qū)管委會、發(fā)改委、城建局、交通局等單位給予了大力支持，同唱一首歌，同下一盤棋，為征地工作的順利開展奠定了基礎(chǔ)。四是積極跑省跑部，爭取國土資源部和省國土資源廳對我市新增建設(shè)用地指標(biāo)、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地方案、征地預(yù)審等方面的幫助和支持。從2006年初到現(xiàn)在共爭取新增建設(shè)用地指標(biāo)2047公頃，用地指標(biāo)量僅次于沈陽市。2007年國家對新增建設(shè)用地指標(biāo)實行分配到市制度，我市得到540公頃的用地指標(biāo)，在這方面我們抓住了機遇，緩解了我市用地緊張的矛盾，基本解決了今后新增建設(shè)用地的瓶頸問題。在省國土資源廳的支持下，通過大量的工作，2007年上半年國土資源部對我市五個批次用地的征地報件費價格全部按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行（原標(biāo)準(zhǔn)32元/平方米，新標(biāo)準(zhǔn)從2007年1月1日起執(zhí)行，標(biāo)準(zhǔn)是64元/平方米），為我市征收土地節(jié)省了大量資金。五是全力做好征地占補平衡工作，在全市耕地占補平衡指標(biāo)沒有的情況下，對全地區(qū)耕地后備資源進行了全面普查，及時做好耕地補充，確保先補后占、占補平衡。2006年以來共投資3600余萬元，專項用于補充耕地，解決征地報批的要件問題。2006年1月至2007年7月，全市共獲得國家和省批準(zhǔn)的征地面積1164公頃，已報卷待批的征地面積558公頃，為市政府節(jié)省報件費1.9億元，征收土地面積是2005年以前年度征收土地面積的6倍。
按照市政府的工作部署，為了進一步加強國土資源管理工作，重點完成國有土地出讓和集體土地征收任務(wù)，我代表市國土資源局向大會表決心：
一、認(rèn)真貫徹國務(wù)院、省政府關(guān)于國土資源一系列方針政策、法律規(guī)章，在市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，做到依法報批土地、依法供應(yīng)土地、依法監(jiān)督利用土地、依法依規(guī)維護土地所有者的權(quán)益，在我市形成一個健康有序的土地市場環(huán)境。
二、嚴(yán)格落實基本農(nóng)田和耕地保護制度，嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度，確保我市耕地和基本農(nóng)田保有量分別是24萬公頃和21萬公頃。按照市政府和各縣（市）區(qū)政府簽訂的年度責(zé)任狀，認(rèn)真檢查落實，形成驗收報告。
三、認(rèn)真做好土地的開發(fā)整理和復(fù)墾工作。年末前再投資2000萬元以上，專項用于補充耕地，達到省國土資源廳對我市征地需要補充耕地入庫數(shù)量的要求，滿足本年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的需要。
四、認(rèn)真做好新一輪土地利用規(guī)劃修編工作，為拓展城市空間擴大建設(shè)用地范圍，滿足城市建設(shè)對用地的需求，提供規(guī)劃保障。推進達道灣地區(qū)污染地基本農(nóng)田補劃方案的編制和報批工作，落實達道灣地區(qū)土地利用規(guī)劃的修編和上報工作。
五、鑒于本年度國家對征地制度實施了改革，用地指標(biāo)從嚴(yán)管理、指標(biāo)到我市數(shù)量少的實際情況，加大力度爭取省再給我市部分指標(biāo)，解決征收土地的瓶頸問題。
六、年末前再談遷、收購、儲備一部分土地，適時掛牌出讓，力爭本年度土地出讓收入達到30億元。嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定的工業(yè)用地掛牌出讓和最低限價標(biāo)準(zhǔn)，對新增工業(yè)建設(shè)用地要加快速度掛牌出讓，掛牌出讓率不低于80％。
七、本年度省下達我市的用地指標(biāo)，在國家方案批準(zhǔn)后，立即組卷報批，并做好供地工作。
第8篇：國有土地征地程序范文
一、關(guān)于執(zhí)行時間與存本付息標(biāo)準(zhǔn)
按照《縣土地征收補償安置資金管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，2015年9月1日起新征收集體土地的，縣財政部門會同國土資源部門應(yīng)當(dāng)自依法批準(zhǔn)土地征收之日起三個月內(nèi)，依據(jù)土地征收補償安置協(xié)議，將土地征收補償安置資金一次性足額支付給被征地村（居）。村（居）民會議或者其授權(quán)的村（居）民代表會議，依據(jù)《中華人民共和國村民委員會組織法》等有關(guān)規(guī)定，可以決定補償安置資金采取由銀行存本付息分配方式。選擇由銀行存本付息分配方式的，可以參照原長期補償標(biāo)準(zhǔn)并根據(jù)征地區(qū)片綜合地價調(diào)整情況確定年度利息支付標(biāo)準(zhǔn)，利息支付后的余額轉(zhuǎn)存為本金。年度所付利息的20%支付給村（居）集體用于興辦公益事業(yè)發(fā)展或者進行公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；其余80%，征收土地后未調(diào)整承包土地的支付給土地承包戶，調(diào)整承包土地的分配給全體村（居）民。具體執(zhí)行時間和存本付息指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)如下：
（一）2015年9月1日至12月31日依法批準(zhǔn)征收的土地。
執(zhí)行Ⅰ級區(qū)片綜合地價5.4萬元/畝的，一般按300元/畝年支付給村（居）集體，未調(diào)整承包土地的一般按1300元/畝年支付給土地承包戶。
執(zhí)行Ⅱ、Ⅲ級區(qū)片3.6—4.4萬元/畝的，一般按200元/畝年支付給村（居）集體，未調(diào)整承包土地的一般按1100元/畝年支付給土地承包戶。
（二）2016年1月1日至2019年12月31日依法批準(zhǔn)征收的土地。
執(zhí)行Ⅰ級區(qū)片綜合地價6萬元/畝的，一般按300元/畝年支付給村（居）集體，未調(diào)整承包土地的一般按1300元/畝年支付給土地承包戶。
執(zhí)行Ⅱ級區(qū)片綜合地價5萬元/畝的，一般按200元/畝年支付給村（居）集體，未調(diào)整承包土地的一般按1100元/畝年支付給土地承包戶。
二、關(guān)于存本付息程序
（一）研究補償分配方案。按照《中華人民共和國村民委員會組織法》、《省土地征收管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，由有關(guān)鎮(zhèn)（街道）指導(dǎo)被征地村（居）召開村（居）民會議或授權(quán)的村（居）民代表會議，根據(jù)土地征收補償安置資金委托銀行代管、存本付息支付辦法，研究確定分配方案，并層層提報補償對象（戶）名單、補償金額。
（二）設(shè)置本金存放賬戶。根據(jù)《縣土地征收補償安置資金管理辦法》有關(guān)規(guī)定，以鎮(zhèn)（街道）為單位開設(shè)土地征收補償安置資金專戶，按被征地村（居）設(shè)立明細賬，由被征地村（居）所屬鎮(zhèn)（街道）與招標(biāo)銀行簽訂《存本付息協(xié)議》。
（三）存本付息資金收支流程。集體土地征收后國有土地使用權(quán)出讓的，由縣國土資源部門收取征地預(yù)存款——土地掛牌后轉(zhuǎn)為競買保證金——土地成交后轉(zhuǎn)為土地價款——上繳縣國庫——縣財政將土地征收補償安置資金撥付鎮(zhèn)（街道）專戶——鎮(zhèn)（街道）通過銀行每年（存款年度）將利息按標(biāo)準(zhǔn)、分比例分別撥入村（居）賬戶和被補償戶一卡通。
集體土地征收后國有土地使用權(quán)劃撥的，由土地使用者繳納土地劃撥價款或者由縣（鎮(zhèn)、街道）財政負擔(dān)土地征收補償安置資金，其他流程參照集體土地征收后國有土地使用權(quán)出讓的存本付息資金收支流程。
三、有關(guān)要求和保障措施
（一）實行征地預(yù)存款制度。按照《省國土資源廳關(guān)于改進和加強建設(shè)用地審批管理工作的通知》（魯國土資發(fā)[2013]117號）等有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格落實征地預(yù)存款制度。縣屬公益事業(yè)項目及商業(yè)、住宅等無意向用地單位（個人）項目，由縣財政負責(zé)預(yù)存征地預(yù)存款；鎮(zhèn)（街道）屬公益事業(yè)項目及商業(yè)、住宅等無意向用地單位（個人）項目，由鎮(zhèn)（街道）財政負責(zé)預(yù)存征地預(yù)存款；已確定用地意向單位的，由意向用地單位預(yù)存征地預(yù)存款。不按時繳納征地預(yù)存款的一律不予上報征地手續(xù)。
第9篇：國有土地征地程序范文
【關(guān)鍵詞】油田企業(yè)；報批；土地資產(chǎn)；管理
土地在我國具有特殊的重要地位，既是重要生產(chǎn)資料和財產(chǎn)，也是人民安身立命之本，還是重要的環(huán)境資源要素。土地征收意味著對所有權(quán)的剝奪，勢必影響到集體、個人的利益，需要按照嚴(yán)格的法定程序進行。如果沒有科學(xué)合理的土地征收程序作保障，就難以平衡各方利益。所以，必須建立科學(xué)完善的土地征收程序。
由于油田企業(yè)的特殊性，決定了用地方式的特殊性。油田被稱為沒有圍墻的開放的工廠，獨立的油水井工業(yè)用地與周圍地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地的相互交錯，客觀上導(dǎo)致了土地征收管理報批的困難。數(shù)萬畝生產(chǎn)性用地的手續(xù)完善，為下一步生產(chǎn)建設(shè)的正常進行、盡快確權(quán)登記和依法維護自身權(quán)益起到至關(guān)重要的作用。
一、影響土地報批工作的問題分析
在完善用地報批手續(xù)過程中，我們發(fā)現(xiàn)目前征地報批的管理模式存在以下問題和制約因素：
1、石油天然氣行業(yè)《劃撥用地目錄》的修改對油田企業(yè)用地的影響。政府高度壟斷土地一級市場，以供給引導(dǎo)和制約市場需求。實行多種形式的土地有償使用，使土地供給方式與市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)，新增建設(shè)用地除法律規(guī)定可實行劃撥供地的項目外，一律以出讓、租賃、作價入股等形式實行有償使用。國務(wù)院《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）提出，嚴(yán)格限定劃撥用地范圍，及時調(diào)整劃撥用地目錄，擬將原來享受劃撥用地的石油天然氣等能源行業(yè)用地不再享受劃撥用地政策，將積極探索實行有償使用，按規(guī)定交足土地出讓金。特別是中石化股份公司上市后，采油廠原以劃撥方式取得的部分國有土地現(xiàn)由多種經(jīng)營單位使用均受該項政策影響。
2、地方城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地開發(fā)對油田企業(yè)用地的影響。由于油氣田資源勘探開發(fā)的獨特性，用地比較分散，其中不少油氣資源的富集區(qū)就位于地方城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)。政府采取“五統(tǒng)一”政策后，這部分區(qū)塊的土地利用政府統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，油氣開發(fā)部署設(shè)計受到很大的制約和限制，從而對油氣新區(qū)塊的勘探開發(fā)和老區(qū)塊的調(diào)整產(chǎn)生較大的影響。隨著孤島油田的發(fā)展建設(shè)，一些外來人口相繼來此落戶，最后形成了現(xiàn)在孤島鎮(zhèn)油區(qū)用地和地方土地相互交錯的局面。
3、濟軍生產(chǎn)基地內(nèi)用地項目不讓辦理用地手續(xù)。孤島油田目前產(chǎn)量的約90%位于主開發(fā)區(qū)域濟軍生產(chǎn)基地范圍內(nèi)。而自2003年以來，油田單位在濟軍生產(chǎn)基地內(nèi)新打井配套道路一直未能辦理征地手續(xù)。雖經(jīng)油田和地方土地部門共同努力，濟軍生產(chǎn)基地同意給辦理手續(xù)，但還要簽定項目廢棄后土地交回的協(xié)議。
4、收費項目增多，國土資源部門在標(biāo)準(zhǔn)之外收取一定費用。目前辦理征地需要交納的費用較多，包括黃河河道管理費、自然保護區(qū)管理費、植被恢復(fù)費（保護區(qū)內(nèi)）、登記確權(quán)費用、城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的規(guī)劃管理費、社會保障費。
5、土地利用現(xiàn)狀與土地利用整體規(guī)劃不同。國土資源部門的土地整體規(guī)劃未與實際現(xiàn)狀結(jié)合，造成規(guī)劃與現(xiàn)狀圖地類不同，使報批增加難度。如涉及某一行政區(qū)域的土地，現(xiàn)狀圖上是未利用而規(guī)劃圖上是基本農(nóng)田?？h區(qū)國土局提出按規(guī)劃圖上的地類收取耕地開墾費，而我們?nèi)ナ袊临Y源局開的用地指標(biāo)就是按現(xiàn)狀圖開的未利用地的指標(biāo)。在報件時勢必會造成沖突，同時也給以后的各項檢查留下了口實。
6、爭議區(qū)域用地?zé)o法完善用地報批手續(xù)。由于孤島采油廠所處的河口區(qū)建區(qū)較晚，轄區(qū)內(nèi)有許多飛地和爭議地，在這些飛地和爭議地上打井時往往出現(xiàn)管轄權(quán)交疊情況，使得施工無法開展，即使打完井后手續(xù)報批也成問題。
二、對用地報批的幾點建議
針對存在的問題，筆者結(jié)合油田實際提出以下幾點建議：
（一）須建立良好的外部環(huán)境，彌補我國土地征收程序的缺陷
1、有關(guān)土地征收程序的立法比較簡單、粗糙，在許多具體的制度設(shè)計上存在漏洞。具體表現(xiàn)在：缺少對行政機關(guān)的監(jiān)督機制。
2、對政府現(xiàn)行征地制度進行完善，核心問題是征地補償標(biāo)準(zhǔn)的制定。其主要思路是：嚴(yán)格行使土地征用權(quán)，規(guī)范征地范圍；體現(xiàn)市場經(jīng)濟規(guī)律，合理制定征地補償費用標(biāo)準(zhǔn)；以社會保障為核心，以市場需求為導(dǎo)向，拓寬被征地農(nóng)民的安置途徑；堅持政府統(tǒng)一征地，實行征地與供地分離，簡化征地批后實施程序；建立征地仲裁制度，保證征地工作公平、公正、公開和高效。
3、政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價，征地補償做到同地同價，并且如果“土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖爰右匝a貼”。
（二）完善內(nèi)部機制、加強計劃、財務(wù)、油地協(xié)調(diào)
1、在成本（投資）定額管理中，油田各級領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)結(jié)合實際，對于生產(chǎn)用地的征用給予充分理解和支持，適時調(diào)整相關(guān)數(shù)據(jù)和額度，保證生產(chǎn)能及時有效的開展。將新增的社會保障費、自然保護區(qū)管理費、植被恢復(fù)費、黃河河道管理費、耕地占用稅等等根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定進行調(diào)整增加。
2、根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）以及中石化的降低采油成本的要求，油田要從以往的用地思路中進一步拓寬，各采油廠在新增鉆井征地辦理過程中，針對所處外部環(huán)境的影響，采取盡量優(yōu)化的方案保證節(jié)約集約用地。主要可采用以下幾個方面措施：
（1）同樣投資情況下盡量多打同臺。打同臺井既可節(jié)約部分征地費用又最大程度的節(jié)約了用地。
（2）優(yōu)化進井道路，節(jié)約征地費用。在確認(rèn)進井道路的方案時，要堅持最優(yōu)化、最節(jié)約的原則確定了路線，在保證生產(chǎn)的同時將進井路取的最短。
（3）盡量占用未利用地和非耕地。如在濟軍生產(chǎn)基地的范圍內(nèi)，有耕地、林地、未利用地等多個地類，在定井位時就堅持以能占未利用地不占耕地、能占耕地不占林地的原則。
（4）能利用已有項目土地的盡量用原有土地。油田各單位在較長的時間內(nèi)，都有部分存量土地，在改革過程中部分單位進行了拆分重組，新建了許多基層單位，在選擇辦公地址時盡量選用原有地址，不足時選用報廢的存量站場進行建設(shè)，從而可節(jié)約許多征地費用。
通過以上各方面的努力，可以使我們的征用土地工作更細致、科學(xué)和具有操作性，可有力地維護各方的合法利益，但當(dāng)前我國的土地征收程序尚存在不少缺陷，迫切需要進行改革、完善，以構(gòu)建嚴(yán)格、周密的土地征收程序。我們相信，隨著我國立法經(jīng)驗的豐富和立法技術(shù)的進步，必將構(gòu)建出一個科學(xué)、合理的土地征收程序，以實現(xiàn)各方利益平衡，更好地促進經(jīng)濟和社會的發(fā)展！
