工業(yè)用地評估方法精選(九篇)

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第1篇：工業(yè)用地評估方法范文

關(guān)鍵詞：土地利用 總體規(guī)劃 實施評價 建議

中圖分類號：F301.2文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：

前言

土地是人類生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，長期以來，許多地方不重視土地資源的合理劃分和利用，缺乏長遠眼光，導(dǎo)致各種用地堆積，隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展和人口的增加，用地緊張，在不同地區(qū)，呈現(xiàn)出不同景象，為此，需要我們加強對土地利用總體規(guī)劃實施的評估，以提高土地利用的科學(xué)性，提高經(jīng)濟效益。影響土地利用的原因主要是由于規(guī)劃自身不合理、社會經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)以及制度等多方面因素導(dǎo)致。我國在土地利用總體規(guī)劃上的發(fā)展還不是比較成熟，時間比較短，自上世紀(jì)中葉，隨著經(jīng)濟學(xué)、系統(tǒng)論的興起和發(fā)展，為土地利用總體規(guī)劃的評估提供了有力工具。

評價的標(biāo)準(zhǔn)和方法概述

現(xiàn)在集中需要討論的問題是，如何選擇一套完整系統(tǒng)的評價手段和評價指標(biāo)，科學(xué)的進行評估土地利用。筆者結(jié)合了國內(nèi)外學(xué)者的研究成果和經(jīng)驗認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)可以采用經(jīng)濟學(xué)中的分析方法和系統(tǒng)論的思想，加強對土地利用總體規(guī)劃實施的評價。對于指標(biāo)權(quán)重的劃分，需要根據(jù)不同區(qū)域的實際情況，比如就城市規(guī)劃來講，城市的類型決定城市土地規(guī)劃的重點，因此也決定著評價指標(biāo)的重點，應(yīng)結(jié)合結(jié)果、效益和效力三個方面的指標(biāo)綜合考量。將土地規(guī)劃影響因子量化評估，嚴(yán)格法紀(jì)，加強3S等信息管理系統(tǒng)的管理監(jiān)測和評估，并用科學(xué)的方法，建立評估模型，對未來用地狀況進行前期預(yù)測等。

土地利用總體規(guī)劃基本考慮

4.1土地利用結(jié)構(gòu)

土地利用和規(guī)劃應(yīng)優(yōu)先安排國家以及省部級的重點建設(shè)項目，對居民點和工業(yè)用地以及新增的建設(shè)用地應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的布局和指標(biāo)進行審批；對于地方重點建設(shè)項目用地，應(yīng)采取定量和定序的方法進行確定；針對于不同的城市類型，應(yīng)遵循優(yōu)先安排主要用地，統(tǒng)籌安排其他各項用地的原則，比如工業(yè)程度高的城市，應(yīng)重點安排工業(yè)用地；對于農(nóng)業(yè)性質(zhì)城市，應(yīng)優(yōu)先安排農(nóng)田用地。除此之外，土地利用總體規(guī)劃的評估還要考慮其自身的整體性、協(xié)調(diào)性、導(dǎo)向性和動態(tài)性的特點。即規(guī)劃的目的就是對用地使用起到導(dǎo)向作用，是對未來不確定因素的一個整體把握；總體規(guī)劃又是動態(tài)協(xié)調(diào)的，因為城市或地區(qū)是不斷變化和發(fā)展的，因此需要有一定的靈活性。

以城市用地總體布局為例，城市的整體布局應(yīng)遵循城鄉(xiāng)結(jié)合，統(tǒng)籌安排的原則；功能協(xié)調(diào)，結(jié)構(gòu)清晰的原則；依托舊城，緊湊發(fā)展的原則；分期建設(shè)，留有余地的原則等。城市用地一般包括城市工業(yè)區(qū)的建設(shè)、居民區(qū)的建設(shè)、城市綠化用地、城市交通用地等，除此之外，城市總體布局應(yīng)滿足一定的藝術(shù)性，這是城市用地規(guī)劃的最高要求。因此，在評估時，可以按照城市用地的幾個公用區(qū)進行逐一評價，綜合考慮多方因素。

4.2用地適用性評價

用地的適用性評價是土地利用總體規(guī)劃的一項重要工作，主要內(nèi)容是在調(diào)查研究各項自然環(huán)境條件的基礎(chǔ)上，按照規(guī)劃與建設(shè)要求，對用地在工程技術(shù)與經(jīng)濟合理性方面進行綜合質(zhì)量評價，確定用地的適用性程度。對于城市用地的評定，一般應(yīng)分為三大類，即適宜修建用地；基本適用用地；不宜修建用地。對于城市的適用性評價要抓住對用地影響突出的環(huán)境要素，重點分析和評價。應(yīng)結(jié)合地區(qū)的具體實際情況，逐漸形成用地評定體系。

4.3用地平衡表的編制

應(yīng)當(dāng)充分使用3S技術(shù)實現(xiàn)對土地資源的動態(tài)管理和監(jiān)控，利用3S技術(shù)對土地歷年使用情況進行計算機分析和預(yù)測，為實現(xiàn)土地利用總體規(guī)劃實施評估提供客觀依據(jù)。根據(jù)城市目前用地的整體情況和政策布局，一般來講，城市用地平衡表的內(nèi)容包括總體規(guī)劃用地，城市建設(shè)用地和水域其他用地匯總，在城市建設(shè)用地平衡表中又包括居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、交通用地、綠化用地等。

評估指標(biāo)

5.1環(huán)境容量

環(huán)境容量是指環(huán)境對于土地以及人類活動提出的限度。土地利用總體規(guī)劃的實施評價體系中必須考慮到環(huán)境容量這一指標(biāo)，近年來，我國城市污染情況嚴(yán)重，部分城市為了提高所謂GDP過分投入建筑用地和工業(yè)用地，導(dǎo)致城市擁擠，污染嚴(yán)重，因此環(huán)境容量的指標(biāo)必須考慮在用地評價體系之內(nèi)。具體包括：地區(qū)人口容量、地區(qū)大氣環(huán)境容量、地區(qū)水環(huán)境容量三個方面。要將環(huán)境容量在評價權(quán)重相應(yīng)的提高，具體的流程和具體權(quán)重比，應(yīng)由多部門協(xié)調(diào)商定。

5.2城市規(guī)模

城市規(guī)模是城市用地限制的重要指標(biāo)。城市用地規(guī)模=城市人口規(guī)?！寥司鞘薪ㄔO(shè)用地，根據(jù)該公式，我國早在《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》中對不同的城市人均用地規(guī)模進行了等級劃分，具體可參見國家標(biāo)準(zhǔn)。其中對人均單項建設(shè)用地指標(biāo)中明確規(guī)定，其中居住用地為18~28平方米每人；工業(yè)用地為10~25平方米每人；綠化用地為大于九平方米每人。在建設(shè)用地結(jié)構(gòu)上，規(guī)劃建設(shè)用地結(jié)構(gòu)，國家給出的標(biāo)準(zhǔn)時居住用地控制在20~32%，工業(yè)用地控制在15~25，綠地控制在8~15%。對于不同城市的實際情況，標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)調(diào)整。因此，城市規(guī)模的定位是土地利用總體規(guī)劃評價的一項硬性指標(biāo)。土地利用總體規(guī)劃都應(yīng)建立在此基礎(chǔ)上進行。

大致評價體系

土地利用總體規(guī)劃的評價指標(biāo)主要課分為兩大類，第一類是效果指標(biāo)，另一類是執(zhí)行指標(biāo)。前者是指對土地利用總體規(guī)劃實施將產(chǎn)生的社會、經(jīng)濟、生態(tài)效益；后者是對實施過程中的落實完成情況，以及違規(guī)事件的頻率等。效果指標(biāo)主要從投入產(chǎn)出率、社會公眾認(rèn)知度等方面進行評估；執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)按照完成性指標(biāo)中土地開發(fā)、整理、退耕還林等面積指標(biāo)；限制性指標(biāo)則包括上限指標(biāo)，如建設(shè)用地使用面積、城鎮(zhèn)擴展規(guī)模等，下限是基本農(nóng)田保護率、面積等。

七、總結(jié)

土地利用總體規(guī)劃實施評估對土地資源科學(xué)利用具有重要意義，本文重點介紹了環(huán)境容量、城市規(guī)模、土地利用結(jié)構(gòu)的對土地利用總體規(guī)劃實施評價的影響，強調(diào)評價體系的建立和完善，強調(diào)3S技術(shù)在土地資源管理中的應(yīng)用，強調(diào)評價指標(biāo)的權(quán)重設(shè)定和量化，對于如何量化、如何確定權(quán)重比等問題，建議引入經(jīng)濟學(xué)中的因素分析和評估方法，運用系統(tǒng)工程的思想完善評價過程等。 參考文獻：

[1]趙小敏,郭熙. 土地利用總體規(guī)劃實施評價[J]. 中國土地科學(xué),2003,(05):35-40.

[2]劉明皓,邱道持. 縣級土地利用總體規(guī)劃實施評價方法探討[J]. 中國農(nóng)學(xué)通報,2006,(11):391-395.

[3]華波. 江蘇省土地利用總體規(guī)劃實施的評價與分析研究[D].南京師范大學(xué),2007.

[4]陳光建. 土地利用總體規(guī)劃環(huán)境影響評價指標(biāo)體系研究[D].中國科學(xué)院研究生院（成都生物研究所）,2006.

第2篇：工業(yè)用地評估方法范文

關(guān)鍵詞：高速公路；征地補償；補償方式

截止到2010年年底，我國擁有的高速公路通車?yán)锍桃呀?jīng)達到了7.4萬公里，居世界第二位。按照國務(wù)院公布的高速公路網(wǎng)發(fā)展規(guī)劃，“十二五”期間，我國將繼續(xù)加快國家高速公路網(wǎng)主骨架建設(shè)，到2015年基本建成由7條首都 放射線、9條南北縱向線和18條東西橫向線組成的“7918網(wǎng)”。建設(shè)如此大量的高速公路，必然要征收一定數(shù)量的土地資源加以支撐，而按照目前的建設(shè)進度，到2015年的5年內(nèi)，我國還將建設(shè)約5萬公里的高速公路，未來僅高速公路建設(shè)還需要永久占用土地約610萬畝。 高速公路征地是我國土地問題中非常特殊的一部分。

一、我國高速公路征地存在的現(xiàn)實問題：

（1）征地補償標(biāo)準(zhǔn)的不合理性。盡管高速公路作為國家的基礎(chǔ)設(shè)施，具有公共產(chǎn)品的特征，但是在其具體的管理運營中卻體現(xiàn)出一定的商品屬性，因此高速公路征地已不同于標(biāo)準(zhǔn)意義上的公益性征地。盡管如此，我國目前依然按照公益性征地的行政補償機制進行高速公路的征地補償，即土地公有制條件下的低成本征地模式。

（2）單一的一次性貨幣補償安置方式。高速公路是線狀用地，所涉及的省、市、地區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村組較多，征地安置工作相當(dāng)復(fù)雜，而貨幣安置的低成本、易操作性就使其成為征地補償工作中最常用的安置方式，但是此種方式雖能滿足失地農(nóng)民短期內(nèi)的生活所需，卻給其日后的就業(yè)埋下了諸多隱患，并存在一定的支付風(fēng)險。

二、對征地區(qū)片價的分析

根據(jù)國土資源部于 2005年 7月發(fā)出的《關(guān)于開展制定征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》，統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)與征地區(qū)片價開始納入我國各地的征地改革之中。統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)是基于農(nóng)用地類型、等級、質(zhì)量、農(nóng)民對土地的投入以及農(nóng)產(chǎn)品價格等因素，以前三年主要農(nóng)產(chǎn)品平均產(chǎn)量、價格為主要依據(jù)測算的綜合收益值；征地區(qū)片價主要是綜合考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片并測算的征地綜合補償標(biāo)準(zhǔn)。統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)作為征地補償?shù)囊粋€過渡，更多的是對我國現(xiàn)行《土地管理法》中規(guī)定的年產(chǎn)值倍數(shù)補償標(biāo)準(zhǔn)的補充與完善，而征地區(qū)片價通過征地改革已逐步成為征地過程中所采用的主要標(biāo)準(zhǔn)。

總之，征地補償開始考慮市場影響因素，從而在一定程度上提高了征地補償標(biāo)準(zhǔn)。但是從國土資源部相關(guān)規(guī)定可知，各地在測算本地區(qū)片價時仍然可以使用年產(chǎn)值倍數(shù)法進行測算，因此從根本上看征地區(qū)片價仍舊是以年產(chǎn)值為基準(zhǔn)，其對市場因素的考慮也是相當(dāng)有限的；另外從對征地區(qū)片價與市場交易價格進行的對比分析中，可發(fā)現(xiàn)，在目前征地區(qū)片價補償標(biāo)準(zhǔn)低于市場成交價格的情形下，征地補償水平滯后于社會經(jīng)濟發(fā)展速度，社會總體福利與市場交易方式比也有所降低，資源配置效率沒有達到最優(yōu)。

三、確立新的補償標(biāo)準(zhǔn)

針對高速公路征地補償標(biāo)準(zhǔn)存在的問題，目前各省征地改革中所實行的征地區(qū)片價對公益性建設(shè)項目的征地具有一定的適用性，但對于在具體管理運營中呈現(xiàn)出商品屬性的高速公路則并不適用。對此，高速公路的土地征用應(yīng)通過市價補償來確定其補償標(biāo)準(zhǔn)。雖然這會增加政府的征地補償費用，但卻能減少征地的間接成本，進而大大提高高速公路征地的效率。確立市價補償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)從以下三方面做起：

第一，按土地征用后的用途測算土地的市場價格。

具體到市價補償標(biāo)準(zhǔn)的測算，采用按土地征用后用途進行評估的方法，即征地補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)應(yīng)通過直接評估轉(zhuǎn)用后土地的市場價格而確定。因此，高速公路征地的補償標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)依照農(nóng)用地的市場價格確定，而應(yīng)按征用后的用途即高速公路建設(shè)用地來確定。根據(jù)中華人民共和國質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局和中國國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會于2007年8月10日聯(lián)合的《土地利用現(xiàn)狀分類》，高速公路用地屬于其中的交通運輸用地。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，目前我國城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價體系主要采取分類定級的思路，一般分為商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地三類，而交通運輸用地的地價評估方法，一般可采用成本逼近法、收益還原法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等方法進行估價。當(dāng)采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法時，基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)及其修正體系應(yīng)當(dāng)參照工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)及其修正體系。一般來說，基礎(chǔ)設(shè)施用地的地價水平，總體上要與同等土地條件的工業(yè)用地的地價水平相當(dāng)，但其中的交通運輸用地，要比同等土地條件的工業(yè)用地的地價水平略高。

第二，確立征地價格評估制度。

在具體確定高速公路征地價格時，應(yīng)以政府公布的交通用地的基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)，并由政府委托評估機構(gòu)根據(jù)被征土地的質(zhì)量狀況、土地潛在利用價值及土地資源供求關(guān)系等確定具體的征地價格。在價格評估時要充分考慮土地的市場價格、土地對農(nóng)民的特殊價值、農(nóng)民失去土地的間接損失等其他諸多因素，并且應(yīng)當(dāng)以開放市場上的公平價格作為計算賠償額的主要參照系，確定具體補償數(shù)額。

第三，確立事先補償和價格異議制度。

事先補償，即若事先未給予失地農(nóng)民合理補償，政府將不能獲得農(nóng)村集體土地的所有權(quán)。價格異議，是指政府應(yīng)在確定征地價格后及時向農(nóng)民予以公布，農(nóng)民有權(quán)利對征地價格提出異議，在未經(jīng)法定程序認(rèn)定前政府不能獲得農(nóng)村集體土地的所有權(quán)。事先補償和價格異議制度能夠保障農(nóng)民和政府站 在平等的法律地位上進行談判，從而為確立市場化的補償標(biāo)準(zhǔn)提供了必不可少的制度條件。關(guān)于高速公路的征地補償方式，本文對土地入股型安置方式、留地安置、重新?lián)駱I(yè)安置及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置方式進行了比較分析，在此基礎(chǔ)上進一步指出：對于高速公路征地補償而言，應(yīng)因地制宜、因農(nóng)民需求而異，采取適合不同類型失地農(nóng)民自身條件的多樣化的補償安置方式，以實現(xiàn)保障失地農(nóng)民可持續(xù)生計的目標(biāo)。具體包括一下幾個方面：首先，在對高速公路沿線地區(qū)失地農(nóng)民進行補償時，要考慮不同地區(qū)所受到的高速公路經(jīng)濟輻射程度的差異，從而實現(xiàn)高速公路的差別化補償；其次，根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平和失地農(nóng)民的類型的不同，采用相應(yīng)的補償安置方式；最后，基于農(nóng)地的多重價值理論以及各種補償安置方式之間的聯(lián)系，在征地補償工作中，要注意各種相關(guān)補償安置方式的結(jié)合，以形成優(yōu)勢互補。

征地補償關(guān)乎失地農(nóng)民在現(xiàn)代化進程中的最基本利益，也是最容易引起 征地矛盾、沖突的焦點。因此，對高速公路建設(shè)項目用地，除提高征地補償標(biāo)準(zhǔn)外，還要設(shè)計出在利益均衡的條件下使失地農(nóng)民利益最大化的合理的征地補償方式。對于高速公路征地補償而言，應(yīng)因地制宜、因農(nóng)民需求而異，從而采取適合不同類型失地農(nóng)民自身條件的多樣化的補償安置方式，以實現(xiàn)保障失地農(nóng)民可持續(xù)生計的目標(biāo)。具體包括一下幾個方面：首先，在對高速公路沿線地區(qū)失地農(nóng)民進行補償時，要考慮不同地區(qū)所受到的高速公路經(jīng)濟輻射程度的差異，從而實現(xiàn)高速公路的差別化補償；其次，根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平和失地農(nóng)民的類型的不同，采用相應(yīng)的補償安置方式；最后，基于農(nóng)地的多重價值理論以及各種補償安置方式之間的聯(lián)系，在進行征地補償工作中，要注意各種相關(guān)補償安置方式的結(jié)合，以形成優(yōu)勢互補。

參考文獻 ：

[1] 陳江龍．國外土地征用的理論與啟示[J]．國土經(jīng)濟，2002（2）

第3篇：工業(yè)用地評估方法范文

2011年我順利通過了土地估價師考試。系統(tǒng)的學(xué)習(xí)了土地估價的法律法規(guī)知識、基礎(chǔ)理論知識、估價實務(wù)知識，對土地估價有了清晰的認(rèn)識，建立了土地估價知識層面的框架。

2012年2月我登錄土地估價師實踐考核信息系統(tǒng)，報名參加了土地估價師的實踐考核，在孫成祥估價師的指導(dǎo)下，在鄂爾多斯市立信不動產(chǎn)估價有限責(zé)任公司進行實踐。 實踐期間我參加了烏審旗的國有商業(yè)用地使用權(quán)出讓價格底價評估，實踐中，在孫文祥估價師的帶領(lǐng)下，我和其他幾位同志分工協(xié)作，對評估宗地進行了現(xiàn)場勘查，對宗地的位置、四至、自然條件、環(huán)境質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施情況、土地利用情況、地上定著物的情況進行了細致地調(diào)查，對土地周邊和所在的區(qū)域狀況進行了調(diào)查，對區(qū)域土地市場狀況進行了實地調(diào)查。走訪了烏審旗國土資源局，收集了土地估價的相關(guān)法律法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章，針對性地收集了國家計委、財政部《關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費取消部分收費項目的通知》、鄂爾鄉(xiāng)斯市政府及稅務(wù)、物價等部門公布的有關(guān)土地及房產(chǎn)方面的稅費文件、《烏審旗人民政府關(guān)于印發(fā)烏審旗2012-2013年基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的通知》（烏政發(fā)【2012】26號）等相關(guān)資料。

通過實踐，對土地估價的基礎(chǔ)理論有了更加深刻的理解，實踐調(diào)查中對宗地的認(rèn)識從書本的平面思維認(rèn)知轉(zhuǎn)換為立體感覺的認(rèn)知，對估價原則和估價方法的選擇上也更加感性，真真切切地理解了位置對宗地價格的重要性，不同權(quán)屬的土地在估價方法選擇上的不同，針對不同的估價方法收集估價相關(guān)資料思路更加明晰。

臨沂越洋木業(yè)有限公司國有出讓土地使用權(quán)抵押價格評估是我取得土地估價師證后參加的第一個估價項目，接到這個項目后，我對這個項目進行了大致的了解，宗地位于薛莊鎮(zhèn)駐地偏東，屬于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價覆蓋的邊緣區(qū)域，周圍沒有市場交易的案例，不適合采用市場法，項目屬工業(yè)，土地本身的收益難于剝離，所以也不適合采用收益法進行估價，但宗地所在區(qū)域近年來有征地標(biāo)準(zhǔn)可供參考，并且在基準(zhǔn)地價的覆蓋范圍之內(nèi)，所以，適合采用基準(zhǔn)地價法和成本法兩種估價方法進行估價，并相互印證。 二、估價方法與估價過程 （一）、方法選擇：

根據(jù)估價對象的特點、具體條件和項目的實際情況，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，結(jié)合估價對象所在區(qū)域的土地市場情況和土地估價師收集的有關(guān)資料，分析、選擇適宜于估價對象土地使用權(quán)價格的評估方法。

(1)由于待估宗地是商業(yè)用地，在嘎魯圖鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價覆蓋范圍內(nèi)，屬于商業(yè)用地囚級地范圍內(nèi)且有相應(yīng)的基準(zhǔn)地價、計算宗地地價的修正體系，可選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

進行評估。

(2)由于待估宗地位于薩拉烏蘇街東、達布察克路南，又因待估宗地屬于新開發(fā)土地，因此適合選用假設(shè)開發(fā)法。 （二）、估價過程 A、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

根據(jù)以上評估過程，基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估結(jié)果是根據(jù)替代原則，將估價對象的區(qū)位因素條件與區(qū)域的平均條件進行差異修正而得到的價格，是一種比較價格。 1、基準(zhǔn)地價成果介紹及內(nèi)涵

(1) 根據(jù)《烏審旗人民政府關(guān)于印發(fā)烏審旗2012-2013年基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的通知》（烏政發(fā)【2012】26號）文件，嘎魯圖鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價用途分為商業(yè)、住宅、工業(yè)三類，本次基準(zhǔn)地價內(nèi)涵為：基準(zhǔn)日為2012年1月1日，商業(yè)用地設(shè)定開發(fā)程度為“四通一平，（即通路、通上水、通訊、通電、場地平整）；商業(yè)用地土地使用權(quán)期限確定為法定是最高出讓年期40年。

(2)基準(zhǔn)地價見表3-1。

3-1商業(yè)用地基準(zhǔn)地價

元/平方米

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》與《嘎魯圖鎮(zhèn)土地定級及基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報告》，其基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估宗地地價的計算公式為：

基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價=宗地所在區(qū)域的級別基準(zhǔn)地價×K1×K2×(1±∑K)±開發(fā)程度修正幅度 式中：K1-期日修正系數(shù)

K2-土地使用年限修正系數(shù)

∑K——影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和 2、確定待估宗地的土地級別及基準(zhǔn)地價

待估宗地位于薩拉鳥蘇街東、達布察克路南，根據(jù)《烏審旗土地定級及基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報告》及基準(zhǔn)地價級別圖可知，待估宗地處于商業(yè)用地二級用地，其基準(zhǔn)地價為

626元／平方米。 3、交易期日修正

薩拉烏蘇街東、達布察克路南墓準(zhǔn)地價的內(nèi)涵為基準(zhǔn)日于2012年1月1日，而本次評估的估價基準(zhǔn)日為2012年8月7日，在此期間，地價沒有上漲，因當(dāng)?shù)貨]有地價指數(shù)，根據(jù)近年來物價變動指數(shù)與當(dāng)前的地價市場的變化水平，確定出本次待估宗地的期日修正系數(shù)為1。 4、土地使用年期修正(K2)

K2=[1-1／(l+r) ?]/[1 -1/(l+r) ] K2--使用年限修正系數(shù)

r--土地還原率[還原利率按8.2%計算，具體見其他說明事項]

n--待估宗地設(shè)定使用年限 m--基準(zhǔn)地價土地使用年限

待估宗地設(shè)定使用年期為40年，基準(zhǔn)地價設(shè)定使用年期40年，故依據(jù)上述公式測算年起修正系數(shù)為，即K2=1。 5、確定影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)(∑K) 根據(jù)《烏審旗嘎魯圖鎮(zhèn)土地定級及基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報告》，四級商業(yè)用地地價影響因素說明表及修正系數(shù)表分別見表3-2、3-3，按照待估宗地的區(qū)域因素及個別因素條件，可建立待估宗地地價影響因素說明表和修正系數(shù)表，并修正得到待估宗地在基準(zhǔn)地價設(shè)定條件下的宗地地價。

表3-2 商業(yè)用地宗地地價影響因素指標(biāo)說明表

表3-3 商業(yè)用地宗地低價影響因素修正系數(shù)表

7、編制待估宗地低價影響因素說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表，詳見表3-4。

表3-4 待估宗地低價影響因素說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表

8、計算基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價

經(jīng)以上分析過程，可得到待估宗地在基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度條件下的土地價格：

基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度條件下有限年期的宗地地價 =基準(zhǔn)地價×k1×k2×k3×(1±∑K) =626×1×1×l=626（元／平方米） 9、估價設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價

本次評估設(shè)定待估宗地開發(fā)程度為“四通一平”（通路、通訊、通電、通上水），基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度設(shè)定為“四通一平”（通路、通訊、通電、通上水）待估宗地開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度相同，所以不需要進行開發(fā)程度修正。待估宗地設(shè)定開發(fā)程度下的地價=626（元／平方米） B、假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法的原理來源于“一切地租都是剩余價值，是剩余勞動的產(chǎn)物”，通過剩余估價法可測算開發(fā)基礎(chǔ)上的預(yù)期利潤，所以該種方法可測算土地價值

1、本次評估假設(shè)條件

(1)本項目開發(fā)周期為2年，土地取得費在開發(fā)周期開始時投入，即一次性投入。本項目建安費用在項目開發(fā)周期內(nèi)均勻投入，利息按復(fù)利計算。

(2)委估對象設(shè)定用途為商業(yè)，結(jié)構(gòu)為磚混。

(3)待估宗地規(guī)劃容積率為1.2，該項目在建成后即銷售完畢。

2、預(yù)計開發(fā)完成后房地產(chǎn)價格

由于烏審旗社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展和土地使用制度的不斷完善，近年來烏審旗房產(chǎn)價輅保持了穩(wěn)定增長勢頭。估價對象所在區(qū)域扣，處于開發(fā)建設(shè)期，隨著交通、市政配套等生活條件的改善和商業(yè)規(guī)模的擴大，房產(chǎn)價格會有所上升。因此，應(yīng)在當(dāng)前市價格水平的基礎(chǔ)上，根據(jù)商業(yè)價格的走勢，合理預(yù)測開發(fā)完成后的售價。

根據(jù)委托方提供的資料，調(diào)查目前待估宗地所在地區(qū)類似的商業(yè)樓盤較多，經(jīng)過市場比較分析，考慮到待估宗地實際情況與周邊用地的對比，最終待估宗地的預(yù)期平均銷售價格為2930元／平方米。 3、建筑物建造成本

(1)建安成本。通過調(diào)查本旗目前商業(yè)的一般建安成本，根據(jù)建設(shè)工程造價信息，確定估價對象的平均建造成本為1300元／平方米,具體包括如下項目：

基礎(chǔ)費用、地上建筑物土建費、設(shè)備及外墻、樓道裝修等費用、配套費、室外工程費、人防費、水資源建設(shè)費、供暖增容費等。

(2)專業(yè)費。包括項目立項、可行性研究、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、評估等專業(yè)工作費用，根據(jù)烏審旗商業(yè)建設(shè)項目投資估算的一般標(biāo)準(zhǔn)和實際情況，一般為建安造價的3%-8%，根據(jù)估價對象規(guī)劃建設(shè)項目特點和投資規(guī)模，按建造成本的5%計，則：

專業(yè)費=1300×5%=65元／平方米

(3)管理費。包括項目建設(shè)所需的項目管理人員工資和辦公等費用,根據(jù)烏審旗商業(yè)房建設(shè)項目投資估算的一般標(biāo)準(zhǔn)，一般為建安造價和專業(yè)費之和的3%-6%，結(jié)合估價對象特點和投資規(guī)模，管理費按建造成本與專業(yè)費之和4%計。則： 管理費：(1300+65)×4%=54.6元／平方米

(4)估算不可預(yù)見費。剩余法估價中為保證估價結(jié)果的安全性,往往預(yù)備有不可預(yù)見費，一般為開發(fā)成本和專業(yè)費之和的2%-5%"結(jié)合估價對象特點和投資規(guī)模，按建安成奉與專業(yè)費之和的4%計。則：

不可預(yù)見費：(1300+65)×4%=54.6元／平方米

(5)建筑物建造成本合計為：

總建造成本：1300+65+54.6+54.6=1474.2元／平方米

4、投資利息

以上述建造成本及地價的合計為基數(shù)，按評估基準(zhǔn)日中國人民銀行1-3年中長期貸款利息6.15％計算，本項目開發(fā)周期為2年，假設(shè)土地取得費在開發(fā)周期開始時投入，即一次性投入，計算期的一半，即按一年計；利息按復(fù)利計，貸款利息為：

貸款利息=建筑物開發(fā)成本×[(1+6.15%)1-1]+樓面地價×[(1+6.15%)2-1]=1474.2×[(1+6.15%)1-1]+樓面地價×[(1+6.15%)2-1]

=90.66+樓面地價×0.1268 5、投資利潤

主要包括建筑物建設(shè)成本和土地取得成本的利潤，正常利潤一般按不動產(chǎn)總價或全部預(yù)付資本的一定比例計算，根據(jù)目前該地區(qū)同類商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的平均利潤水平，取年投資利潤為20%，土地取得成本（即地價）按投入2年計；開發(fā)成本建設(shè)期內(nèi)均勻投入，按投入1年計，則：

投資利潤=樓面地價×20%×2+1474.2×20%×1 = 0.4×樓面地價+294.84 6、銷售稅金及費用

商品房銷售過程中支出的稅金主要為營業(yè)稅及其附加，

銷售費用主要為廣告費、銷售費、交易手續(xù)費等費用。

(1)銷售稅金：營業(yè)稅金及其附加一般為房地產(chǎn)銷售收入的5.5%。

(2)銷售費用：目前本市商業(yè)的銷售費用一般為2%-4%，考慮到估價對象的規(guī)模和市場狀況，銷售費用取售價的2.5%。

銷售稅費合計為：

銷售稅費=2930×(5.5%+2.5%)=234.4元／平方米 7、計算宗地樓面地價 將上述各項代入公式：

樓面地價=預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)價格一開發(fā)成本一投資利息一投資利潤一銷售稅額及銷售費周

=2930-1474.2-（90.66+樓面地價×0.1268）-（0.4×樓面地價+294.84）-234.4

則，樓面地價= 547.49元／平方米 1、計算宗地單位價格 土地單價=樓面地價×容積率

根據(jù)規(guī)劃，該宗地規(guī)劃原容積率為1.2。則： 原土地單價= 547.49×1.2=656.99元／平方米 9、扣除稅費

委托方在獲得土地使用權(quán)時，還需繳納契稅，為地價的3%，則扣除稅費后地價應(yīng)為：

土地單價=656.99÷(1+3%)=638元／平方米 三、地價的確定

根據(jù)以上評估過程，可知基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估出待估宗地價格為626元／平方米、假設(shè)開發(fā)法評估出待估宗地價格為638元／平方米，經(jīng)評估人員分析當(dāng)前的地產(chǎn)市場，認(rèn)為本次評估采用兩種方法的加權(quán)值作為最終估價結(jié)果符合當(dāng)前地產(chǎn)市場，則最終地價為355元／平方米。

1．每種方法的估價結(jié)果

基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估結(jié)果：626（元／平方米） 假設(shè)開發(fā)法評估結(jié)果：638（元／平方米）

即：（基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估結(jié)果權(quán)重取0.5，假設(shè)開發(fā)法評估結(jié)果權(quán)重取0.5）

即最終估價結(jié)果：( 626×0.5+638×0.5)=632元／平方米

2、估價結(jié)果

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，估價人員依據(jù)土地估價的的基本原則理論和方法，在充分分析估價對象所在區(qū)域的地價影響因素和掌握的土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，按照土地估價程序，選擇合適的估價方法得出估價對象本次地價定義條件下的土地評估結(jié)果如下：

土地單價：632元／平方米 土地總面積：1659.07平方米

土地總價：1048532.24元

大 寫：壹佰零肆萬捌仟伍佰叁拾貳元貳角肆分 貨幣種類：人民幣

估價結(jié)果詳見附表《土地估價結(jié)果一覽表》

二、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

1、基本原理

基準(zhǔn)地價代表的是不同土地級別內(nèi)土地的平均地價水平，區(qū)域內(nèi)的宗地由于區(qū)位條件的差異使得宗地的地價存在差異，因此可以利用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法求得宗地的價格。其基本公式為：

基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估的宗地地價（基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價）＝（基準(zhǔn)地價±K3）×K1×K2×K4×＊×（1+∑K）

式中：K1-期日修正系數(shù)

K2-土地使用年期修正系數(shù) K3-開發(fā)程度修正系數(shù) K4-其他修正系數(shù)

∑K-影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和 如果本次所使用的基準(zhǔn)地價設(shè)定的開發(fā)程度與本次評估設(shè)定評估對象的開發(fā)程度存在差異，則需進行開發(fā)程度的修正，才能得到評估設(shè)定評估對象開發(fā)程度條件下的宗地地價。

2、評估過程

⑴基準(zhǔn)地價成果介紹及內(nèi)涵

根據(jù)《費縣人民政府關(guān)于更新調(diào)整費縣城鎮(zhèn)土地級別與基準(zhǔn)地價的通知》（費政發(fā)[2011]13號）文件，費縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地基準(zhǔn)地價分商業(yè)、住宅、工業(yè)等幾種用途。

其基準(zhǔn)地價內(nèi)涵為基準(zhǔn)日于2010年1月1日，平均容積率為0.6，土地開發(fā)程度為三通一平（即通路、供水、通電及宗地內(nèi)場地平整）條件下不同級別，不同用地類型法定最高出讓年期的平均地價。

⑵確定待估宗地的土地級別及基準(zhǔn)地價

根據(jù)待估宗地所處的實際位置和用途，對照費縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地土地級別圖，確定待估宗地所在級別以及對應(yīng)的基準(zhǔn)地價，具體見基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法測算技術(shù)要點表。

⑶確定期日修正系數(shù)（K1）

根據(jù)《山東省費縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地土地級別調(diào)整與基準(zhǔn)地價更新報告》，基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)日為2010年1月1日，本次評估基準(zhǔn)日為2012年08月20日，在這期間內(nèi)，由于征地費用增加，該區(qū)域各類用地地價增長較快，待估宗地需進行期日修正，根據(jù)近期土地市場價格變化趨勢，確定地價年上漲指數(shù)為0.08，具體見基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法測算技術(shù)要點表。

⑷確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)（K2）

費縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府駐地基準(zhǔn)地價，工業(yè)用地設(shè)定土地使用權(quán)年期為50年，估價對象的剩余使用年期41.4年與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵界定不一致，因此需進行年期修正，具體見基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法測算技術(shù)要點表。土地使用年期修正系數(shù)公式為：

1?1/(1?r)m

K2?

1?1/(1?r)n

式中： K2—土地使用年期修正系數(shù)

r—土地還原率

m—估價對象設(shè)定或剩余土地使用年期（41.4年）

n—基準(zhǔn)地價設(shè)定土地使用年期（50年）

⑸確定開發(fā)程度修正

基準(zhǔn)地價設(shè)定的開發(fā)程度“三通”、紅線內(nèi)場地平整， 待估宗地實際開發(fā)程度定義為“五通一平”，與基準(zhǔn)地價不一致，考慮其現(xiàn)狀，故開發(fā)程度修正+30元/平方米

⑹確定綜合修正系數(shù)（∑K）

根據(jù)《費縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地土地級別調(diào)整與基準(zhǔn)地價更新報告》的地價因素修正系數(shù)說明表和地價因素修正系數(shù)表，分析評估對象的區(qū)域因素及個別因素條件，確定評估對象的綜合修正系數(shù)，具體詳見宗地影響因素說明表、優(yōu)劣程度表及修正系數(shù)表。

費縣薛莊鎮(zhèn)三級工業(yè)用地宗地地價影響因素說明表

費縣薛莊鎮(zhèn)三級工業(yè)用地修正系數(shù)表

待估宗地影響因素說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表（%）

3、計算地價

根據(jù)以上修正系數(shù)，利用修正公式對評估對象的地價進

行修正，得基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的宗地單位面積地價，具體詳見基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法計算過程一覽表。

第4篇：工業(yè)用地評估方法范文

關(guān)鍵詞：國企土地；土地資產(chǎn)；土地管理；國有資產(chǎn)；產(chǎn)權(quán)關(guān)系 文獻標(biāo)識碼：A

中圖分類號：F301 文章編號：1009-2374（2015）25-0001-02 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2015.25.001

1 概述

土地是人類開展各種活動的基礎(chǔ)，是國家的根本財產(chǎn)，是企業(yè)的固定資產(chǎn)。我國制定了若干法律來加強土地資產(chǎn)管理，隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展，隨著市場化體系建設(shè)的發(fā)展，由于歷史原因，國企土地資產(chǎn)管理的頭緒一直比較繁雜，始終未能落實有效的管理，時至今日，國企土地資產(chǎn)管理對于國企的發(fā)展并沒有起到積極的促進作用。應(yīng)該如何擺脫這種窘境，值得國企管理人員思考研究。

2 國企土地資產(chǎn)管理中的若干問題

由于不同的企業(yè)對土地資產(chǎn)的態(tài)度各不相同，因此，目前國企土地資產(chǎn)管理存在著若干問題，具體表

現(xiàn)為：

2.1 企業(yè)的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確

受計劃經(jīng)濟體制與市場經(jīng)濟體制的雙重影響，在轉(zhuǎn)型比較徹底的企業(yè)，其法人財產(chǎn)權(quán)在相關(guān)法規(guī)中有明確的規(guī)定。在轉(zhuǎn)型不徹底的企業(yè)，土地依然屬于國家行政機關(guān)控制，企業(yè)雖然沒有支付土地使用費用，但是卻在比較自由地使用著土地；國家沒有從土地資產(chǎn)中獲得合法合理的收益，企業(yè)不能通過出租、抵押、轉(zhuǎn)讓等方式增加自身的資產(chǎn)，結(jié)果造成土地閑置、資源浪費的

結(jié)果。

2.2 企業(yè)的土地資產(chǎn)價值失真

由國家控制的國企土地被無償劃撥給國企使用，因此，在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上，土地資產(chǎn)價值不顯化，由此產(chǎn)生的問題是企業(yè)資產(chǎn)數(shù)據(jù)不實，同時，作為投資主體的國家，其責(zé)權(quán)利職能得不到全面體現(xiàn)。企業(yè)在經(jīng)營管理的過程中，土地資產(chǎn)不能被作為固定資產(chǎn)反映在企業(yè)賬目上，只能以無形資產(chǎn)做處理。這樣必然會導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)成本、產(chǎn)值、利潤等一系列財務(wù)數(shù)據(jù)出現(xiàn)偏差，對于國企進一步深化改革沒有益處。

2.3 企業(yè)的土地資產(chǎn)利用效率低下

18億畝基本農(nóng)田的紅線是一條硬標(biāo)準(zhǔn)，在經(jīng)濟不斷發(fā)展的今天，國企要想發(fā)展，就必須考慮工業(yè)用地的獲取，提高土地利用率是唯一的解決途徑。但是，國企無償使用土地的管理模式，致使許多國企幾乎沒有土地的成本意識，不能高效利用土地資源；有土地成本意識，卻不能有效發(fā)揮土地的經(jīng)濟效益。這些都導(dǎo)致了企業(yè)的土地資產(chǎn)利用效率低下。

2.4 土地資產(chǎn)收益分配不合理

受國企土地資產(chǎn)責(zé)權(quán)不清的影響，由此所產(chǎn)生的土地收益在分配方面必然會出現(xiàn)多種問題，土地稅制、稅收調(diào)控等政策未能得到貫徹，違規(guī)經(jīng)營、貪污腐化等問題由此滋生，更是加劇了對國企土地的有效控制與合法利用。

3 強化國企土地資產(chǎn)管理的措施

改革開放的深入必將使市場經(jīng)濟體系建設(shè)更加完善，為了盡早適應(yīng)這種變化，國企所有者與管理者應(yīng)該保持清醒的認(rèn)識，及早認(rèn)識到強化國企土地資產(chǎn)管理的重要性。

3.1 明確國企土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系

明確國企土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，其目的不是為了占有土地，而是正視土地資源管理，優(yōu)化配置土地資源，實現(xiàn)國企的可持續(xù)發(fā)展。這就需要做到：（1）依法確定企業(yè)擁有的土地產(chǎn)權(quán)，在遵守土地的最終處置權(quán)歸國家所有的前提下，弄清楚行政劃撥方式、出讓方式等不同的獲得方式，并確定清楚國企對土地的使用權(quán)和收益權(quán)；（2）完善土地產(chǎn)權(quán)登記制度，明確企業(yè)所占有土地的時空特征，使之從法律上得到保證；（3）規(guī)范土地交易，強化土地交易管理，建立完整的市場檔案，實行跟蹤管理，保證土地交易管理的合法性與系統(tǒng)性。

3.2 顯化國企的土地資產(chǎn)價值

企業(yè)存在的目的就是為了盈利，實現(xiàn)盈利的有效保證是落實科學(xué)化的經(jīng)營管理，為了消除國企土地資產(chǎn)賬目不明確性的消極影響，必須依據(jù)科學(xué)方法，按照合理的程序評估、核定、顯化國企的土地資產(chǎn)價值。

土地資產(chǎn)價值評估的方法有市場同期比較法、經(jīng)營成本法、剩余價值法、土地收益法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。在實際應(yīng)用中，要根據(jù)具體情況，綜合運用各種評估方法，方能更準(zhǔn)確地獲取土地的資產(chǎn)價值。在評估中要注意三個問題：（1）完善評估體系，建立科學(xué)的操作規(guī)范，重點突顯土地的供需關(guān)系、預(yù)期收益、地塊最佳用途等要素，在靜態(tài)估價的基礎(chǔ)上進行動態(tài)預(yù)測，把國企自身條件與宏觀環(huán)境相結(jié)合，聽取多方意見，運用各種評估方法打破評估的局限性，防止國有資產(chǎn)流失；（2）協(xié)調(diào)政府、企業(yè)、地方等各個部門的關(guān)系，做好評估的組織管理工作，制定統(tǒng)一的評估結(jié)果認(rèn)定制度，嚴(yán)格遵照評估程序開展工作，保證評估結(jié)果的客觀性與公正性；（3）正確認(rèn)識土地價值的表現(xiàn)形式，規(guī)范土地資產(chǎn)的財務(wù)核算，對用于生產(chǎn)經(jīng)營的土地，應(yīng)該計入固定資產(chǎn)，以折舊的方式計入生產(chǎn)成本，將附加在其上的經(jīng)營開銷計入管理費用。對于沒有使用的閑置土地，可以依舊計入國企的無形資產(chǎn)，在規(guī)定期限內(nèi)攤銷管理費用。對于使用性質(zhì)發(fā)生變化的土地，要依據(jù)法律法規(guī)，及時進行財務(wù)劃賬處理。

3.3 盤活企業(yè)土地資產(chǎn)

在經(jīng)營活動中，企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營始終存在，土地入股、土地抵押貸款、土地租賃等與土地有關(guān)的經(jīng)濟活動早就存在，作為一種特殊的企業(yè)資產(chǎn)，土地資產(chǎn)具有明確的使用期限，土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能具有可分性，土地的經(jīng)營內(nèi)容具有多重性，比如可以在抵押的同時出租

牟利。

正是這些特殊性，決定了在設(shè)計土地資產(chǎn)經(jīng)營方案的時候，必須細分土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能，使土地的各個權(quán)能可以得到充分的發(fā)揮，實現(xiàn)土地價值的最大化。在實際應(yīng)用中，常見的經(jīng)營手段有土地資產(chǎn)置換、土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、土地租賃、企業(yè)兼并、企業(yè)收購等。在規(guī)范化的土地交易市場體系之下，可以對土地進行優(yōu)化配置，選擇靈活的經(jīng)營模式，既可以充分發(fā)揮土地資產(chǎn)的利用率，又可以使企業(yè)獲得比較好的收益。

3.4 合理分配土地資產(chǎn)收益

我國法律明確規(guī)定：我國實行土地的社會主義公有制，國家依法實行國有土地有償使用制度?；谶@個法律規(guī)定，國家有收取合理的土地使用費的權(quán)利。隨著國家稅制改革的推進，如何在保證國家土地收益的同時，實現(xiàn)國有土地資產(chǎn)的保值與增值，實現(xiàn)國家與企業(yè)土地收益的合理分配，就需要進一步完善和健全土地市場體系。在這個過程中，有三個管理要點：（1）建立并完善地租收取制度，取消名目繁多的亂收費，以統(tǒng)一的地租收取制度規(guī)范土地的使用權(quán)。在實際應(yīng)用中，對于企業(yè)已有的土地，采取每年收繳一次的方式收取地租；對于土地流轉(zhuǎn)、土地新增等情況，采用按照使用年限一次交清的方式收取地租；（2）隨著我國基礎(chǔ)建設(shè)、城鎮(zhèn)化建設(shè)的快速發(fā)展，根據(jù)我國經(jīng)濟發(fā)展變化情況的需要，及時調(diào)整與革新相應(yīng)的土地稅種和稅率，用房產(chǎn)稅代替營業(yè)稅中有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物的稅目，對于提高土地利用率、促進小微企業(yè)發(fā)展、抑制房產(chǎn)炒作、打擊腐敗等都具有經(jīng)濟上的引導(dǎo)作用；（3）堅持土地有償使用制度，清理、取消各種不合理的收費，落實費改稅的管理制度，樹立法律的權(quán)威性，促進國家法制建設(shè)，有效保護企業(yè)的合法權(quán)益。

4 結(jié)語

總之，國企土地資產(chǎn)管理必須在遵守國家相關(guān)法律的基礎(chǔ)之上，在服從國家宏觀調(diào)控的前提之下，規(guī)范土地管理制度，建立符合國家經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展需要的市場機制，明確土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，準(zhǔn)確反映企業(yè)的土地資產(chǎn)，細化土地的資產(chǎn)價值，充分盤活土地資源，提高土地的利用率，協(xié)調(diào)好企業(yè)與國家的關(guān)系，實現(xiàn)國企經(jīng)濟效益的健康增長。

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第5篇：工業(yè)用地評估方法范文

關(guān)鍵詞：耕地資源 價值測算 征地補償標(biāo)準(zhǔn) 楊凌區(qū)

自改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化水平的不斷提高，越來越多的耕地被征收為建設(shè)用地進行開發(fā)利用?，F(xiàn)行的征地補償標(biāo)準(zhǔn)的制定忽略了耕地資源的非市場價值，而這部分價值具有明顯的正外部性，耕地資源轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的同時，這部分價值隨之消失，造成大量的社會福利損失[1]。然而，由于耕地資源的社會價值和生態(tài)價值難于測算，這就使以耕地總價值為基礎(chǔ)來構(gòu)建征地補償標(biāo)準(zhǔn)面臨著較大的困難。有鑒于此，本文從耕地總價值的構(gòu)成出發(fā)，以陜西省楊凌示范區(qū)為例，基于價值量化的基本原理構(gòu)建征地補償標(biāo)準(zhǔn)測算模型，為現(xiàn)行征地制度的完善提供思考。

1.基于耕地總價值的土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成及測算方法

1.1耕地總價值構(gòu)成

目前，關(guān)于耕地資源的總價值，學(xué)術(shù)界還沒有形成統(tǒng)一的觀點。諸培新、曲福田（2003）認(rèn)為耕地資源總價值包括使用價值和非使用價值；霍雅勒、蔡運龍（2006）從邊際效用理論角度認(rèn)為土地價值的理論構(gòu)成主要包括使用價值、選擇價值、存在價值。

筆者綜合考慮了耕地資源在經(jīng)濟、社會和生態(tài)方面所具有的價值，認(rèn)為耕地資源的價值包括市場價值和非市場價值。其中耕地資源的市場價值是指可以在市場上得到體現(xiàn)的那部分價值，即耕地上的經(jīng)濟產(chǎn)出[2]。耕地資源的非市場價值是指耕地的社會價值和生態(tài)價值，它是一種無法通過市場交易又客觀存在的正外部性價值。耕地資源的社會價值是指耕地資源保障國家糧食安全、維護社會穩(wěn)定的功能；耕地資源的生態(tài)價值是指耕地資源在調(diào)節(jié)氣候，涵養(yǎng)水源和保護生物多樣性等方面所具有的功能。然而，在土地征收的過程中僅對耕地的經(jīng)濟產(chǎn)出價值進行征收補償，忽略了耕地資源的非市場價值。因此，在制定土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該把耕地資源的非市場價值納入征地補償。

表1耕地補償標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成圖

1.2耕地資源的市場價值測算

對于耕地資源經(jīng)濟價值的測算，我們采用的是收益還原法。收益還原法是基于預(yù)期收益原理，將待評估的耕地資源的每年預(yù)期客觀純收益以一定的資本化率統(tǒng)一折算到估價期日現(xiàn)值的一種估價方法[3]，具體的計算公式為：

（1）

其中，P1是指耕地經(jīng)濟價值，a是耕地資源年純收益，r是土地還原率，n表示使用年限。黨的十七屆三中全會明確提出：“現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長久不變”，即農(nóng)戶擁有的是永久經(jīng)營權(quán)，此外，在合理使用的條件下，耕地的生產(chǎn)功能具有永續(xù)性，因此，在計算耕地資源市場價值時，n的取值為無窮大，那么公式（1）可以簡化為：

（2）

1.2.1耕地資源年純收益的計算

耕地資源年純收益的計算方法如下：

耕地資源年純收益=耕地資源年總產(chǎn)值-耕地資源年總費用 （3）

式中：耕地資源年總產(chǎn)值是指主產(chǎn)品年產(chǎn)值和副產(chǎn)品年產(chǎn)值之和，耕地資源年總費用是指年生產(chǎn)成本與年土地成本之和。其中年生產(chǎn)成本是指物質(zhì)與服務(wù)費用和人工成本之和；土地成本是指流轉(zhuǎn)地租金與自營地折租的和[4]。

1.2.2土地還原率的確定

耕地收益還原率一般以安全利率加風(fēng)險調(diào)整值作為土地還原率，安全利率選用一年期存款年利率，再考慮風(fēng)險調(diào)整值，由于耕地資源經(jīng)營的未來風(fēng)險相對較小，可以忽略不計，因此我們可以選用一年期存款利率作為土地還原率[5]。

1.3耕地資源的非市場價值測算

1.3.1耕地資源的社會價值的含義

耕地資源的社會價值是指耕地資源保障國家糧食安全，維護社會穩(wěn)定的功能所具備的價值。即耕地資源的社會價值是耕地資源對保障國家糧食安全的社會穩(wěn)定價值以及保障農(nóng)民生產(chǎn)生活的社會保障價值之和。

1.3.2耕地資源社會保障價值的測算

耕地資源的社會保障價值主要由基本生活保障價值、養(yǎng)老保障價值、失業(yè)保障價值和醫(yī)療保障價值構(gòu)成。

基本生活保障價值的測算。耕地資源具有保障農(nóng)民基本生活的作用，本文采用機會成本法（在無市場價格的情況下，資源使用的成本可以用所犧牲的替代用途的收入來估算），用政府為農(nóng)民提供的最低生活保障金的量化來代替耕地資源的基本生活保障價值。

基本生活保障價值的計算方法如下：

基本生活保障價值V1：

式中：k為農(nóng)村最低生活保障金標(biāo)準(zhǔn)（元/人）；s為人均耕地面積（畝/人）

養(yǎng)老保障價值測算。耕地資源的養(yǎng)老保障價值可用替代法進行測算。由于現(xiàn)階段我國城市的社會養(yǎng)老保障體系比較完善，但是農(nóng)村在這一方面比較薄弱。因此我們可以參照國家為城市居民提供的社會養(yǎng)老金，并用城鄉(xiāng)收入比進行修正從而得出耕地資源的養(yǎng)老保障價值。其具體的計算公式為如下：

養(yǎng)老保障價值V2：

式中：E1為政府為農(nóng)民提供的社會養(yǎng)老金（元）；E2為政府為城鎮(zhèn)居民提供的社會養(yǎng)老金；i1為農(nóng)民家庭人均純收入（元）；i2為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）；r為還原率；s為人均耕地面積（畝/人）

失業(yè)保障價值測算。耕地資源的失業(yè)保障價值是指耕地資源在緩解農(nóng)村就業(yè)壓力等方面所具有的價值。農(nóng)民從事非農(nóng)就業(yè)崗位需要進行教育和培訓(xùn)。因此在測算耕地資源的失業(yè)保障價值可用勞動力的培訓(xùn)費來代替。其具體的計算公式如下：

失業(yè)保障價值V3：

式中：f為單位勞動力的培訓(xùn)費（元/人）；A為人均每年的培訓(xùn)費（元）；s為人均耕地面積（畝/人）；r為還原率

醫(yī)療保障價值測算。耕地資源的醫(yī)療保障價值同樣可以采用替代法進行測算。因此我們可以參照國家為城市居民提供的醫(yī)療保障金，然后用城鄉(xiāng)收入比進行修正進而得到耕地資源的醫(yī)療保障價值。其具體的計算公式如下：

醫(yī)療保障價值V4：

式中：E3為政府為農(nóng)民提供的醫(yī)療保障金（元）；E4為政府為城鎮(zhèn)居民提供的醫(yī)療保障金（元）；i1為農(nóng)民家庭人均純收入（元）；i2為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）；r為還原率；s為人均耕地面積（畝/人）

綜上，耕地資源的社會保障價值可以用：P2=V1+V2+V3+V4 來表示。

式中：P2是耕地資源的社會保障價值；V1 是基本生活保障價值；V2是養(yǎng)老保障價值；V3是失業(yè)保障價值；V4是醫(yī)療保障價值。

1.3.3耕地資源社會穩(wěn)定價值的測算

耕地資源的社會穩(wěn)定價值指的是農(nóng)產(chǎn)品在供給的保障上所體現(xiàn)的價值。國家對占用耕地收取的費用主要包括耕地占用稅、新增建設(shè)用地有償使用費、耕地開墾費和新菜地建設(shè)開發(fā)基金。這些稅費全部用于農(nóng)綜合開發(fā)和土地復(fù)墾整治等能有效提升耕地的糧食生產(chǎn)能力，因此用這4項費用來代替耕地的社會穩(wěn)定價值[6]。

P3=C+D+E+F （8）

式中：P3是耕地資源的社會穩(wěn)定價值；C是耕地占用稅：D是新增建設(shè)用地有償使用費；E是耕地開墾費：F是新菜地建設(shè)開發(fā)基金。

1.3.4耕地資源生態(tài)價值的測算

關(guān)于耕地資源生態(tài)價值的核算，本文依據(jù)謝高地、魯春霞（2008）等人建立的中國陸地生態(tài)系統(tǒng)單位面積服務(wù)價值表中的農(nóng)田生態(tài)系統(tǒng)單位面積服務(wù)價值來測算（表二），計算不同年份的農(nóng)田系統(tǒng)單位面積服務(wù)價值需要根據(jù)物價指數(shù)進行修正，計算具體地區(qū)的農(nóng)田生態(tài)價值時在通過王萬茂、黃賢金（1997）的研究耕地生態(tài)系統(tǒng)潛在的經(jīng)濟產(chǎn)量進行修正。其具體公式為：

P4=λ×q×n/m/r （9）

式中：P4是耕地資源的生態(tài)價值；λ是修正系數(shù)（用物價指數(shù)進行修正）；q是指2002年全國耕地平均生態(tài)服務(wù)價值；n是指具體地區(qū)耕地生態(tài)系統(tǒng)的潛在經(jīng)濟產(chǎn)量；m是指全國一級耕地生態(tài)系統(tǒng)單位面積平均潛在經(jīng)濟產(chǎn)量（根據(jù)王萬茂的研究測算其值為（712.67kg/畝）；

r是指土地還原率。

2.實證研究

2.1樣本區(qū)域概況

楊凌示范區(qū)位于八百里秦川的腹地，東有漆水河與武功縣為界，南隔渭河與周至縣相望，西和扶風(fēng)縣接壤，北由韋水河與扶風(fēng)縣相連。處于東經(jīng)108°～108°07′，北緯34°12′～34°20′之間。人口18.59萬，其中農(nóng)業(yè)人口11.9萬，土地面積134平方公里，其中耕地面積10.6萬畝，國務(wù)院批準(zhǔn)的規(guī)劃面積22.12平方公里。農(nóng)民人均耕地0.8畝，是中國農(nóng)業(yè)起源之地。

2.2樣本區(qū)域耕地資源市場價值的測算

本文選取小麥、玉米、油菜籽作為楊凌示范區(qū)的主要農(nóng)作物，根據(jù)耕地資源市場價值的測算原則，我們通過計算主要農(nóng)作物的純收益，來計算楊凌示范區(qū)耕地資源的市場價值。通過在陜西省物價局查找得出主要農(nóng)作物的純收益以及在2012年《陜西省統(tǒng)計年鑒》查找得出當(dāng)年楊凌示范區(qū)主要農(nóng)作物的播種面積，并賦予各農(nóng)作物的收益權(quán)重，最終計算得出楊凌示范區(qū)主要農(nóng)作物的純收益為220.99元/畝，已知2012年楊凌區(qū)一年期存款利率為3%，根據(jù)耕地經(jīng)濟價值的計算公式可以得出楊凌區(qū)耕地資源的市場價值為：7366.33元/畝。

表3 2012年陜西省主要農(nóng)作物成本收益表（單位：元/畝）

資料來源：陜西省物價局 楊凌示范區(qū)發(fā)展和改革委

2.3樣本區(qū)域耕地資源非市場價值的測算

2.3.1楊凌示范區(qū)耕地資源社會價值的測算

第一，社會保障價值測算

基本生活保障價值的測算。2011年11月26日起執(zhí)行的楊凌示范區(qū)農(nóng)村最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)為2200元/人，楊凌示范區(qū)農(nóng)民人均耕地為0.8畝/人，根據(jù)公式2，得出2012年楊凌示范區(qū)基本生活保障價值達到2750元/畝。

養(yǎng)老保險價值的測算。根據(jù)陜西省統(tǒng)計年鑒，2012年楊凌示范區(qū)農(nóng)村家庭純收入為10841元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為29925元，楊凌示范區(qū)城鎮(zhèn)居民社會養(yǎng)老金為1080元， 還原率取2012年一年期存款利率3%，人均耕地為0.8畝/人。根據(jù)公式3，可算出2012年楊凌示范區(qū)養(yǎng)老保障價值為16302.26元/畝。

失業(yè)保障價值的測算。通過公式4計算失業(yè)保障價值，人均年培訓(xùn)費根據(jù)任剛的測量方法[7]，取A=1262元/年，選取20年長期國債利率2.79%為還原率，使用年現(xiàn)金公式（公式4）f=13607元，可得2012年楊凌示范區(qū)失業(yè)保障價值為17008.75元/畝。

醫(yī)療保障價值的測算。根據(jù)陜西省統(tǒng)計年鑒，2012年楊凌示范區(qū)城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險金為200元，根據(jù)公式5，可得2012年楊凌示范區(qū)醫(yī)療保障價值為3018.94元/畝。

楊凌示范區(qū)耕地資源的社會保障價值為以上四者之和為39079.95元/畝。

第二，社會穩(wěn)定價值測算

根據(jù)《陜西省實施辦法》的相關(guān)規(guī)定，楊凌示范區(qū)耕地占用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)為22元/m2，根據(jù)《新增建設(shè)用地土地有償使用費征收標(biāo)準(zhǔn)及等別》的相關(guān)規(guī)定，楊凌示范區(qū)新增建設(shè)用地土地有償使用費為24元/m2，根據(jù)《陜西省新菜地和農(nóng)田水利開發(fā)建設(shè)基金管理暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定，楊凌示范區(qū)新菜地開發(fā)建設(shè)基金為5000-7000元每畝，計算時取平均值為6000元/畝。其中耕地開墾費沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，可用如下公式進行測算：

式中：C為耕地開墾費；X為耕地開墾的投入；Y為收益損失；Z1為耕地資源的土地資本投入量；Z2為土壤培肥投入量；b為土壤培肥投入資金額；R為貸款利率（取三到五年貸款利率6.15%）：r為還原率（取一年期定期存款利率3%），n為土地開發(fā)年年限（4年）；a表示收益損失額，以耕地年純收入表示（220.99元/畝），以任浩[8]對全國土地整理的開發(fā)預(yù)算資料，查出楊凌示范區(qū)單位面積土地資本投入量Z1為2898.55元/畝，土壤培肥資金投入量b為122.11元/畝，根據(jù)公式可得Z2為504.93元/畝，Y為821.44元/畝，可得楊凌示范區(qū)耕地開墾費為4224.92元/畝。

由公式6可得楊凌示范區(qū)耕地資源的社會穩(wěn)定價值為40891.59元/畝。

綜上，楊凌示范區(qū)耕地資源的社會價值為79971.54元/畝。

2.3.2楊凌示范區(qū)耕地資源生態(tài)價值的測算

耕地資源生態(tài)價值的測算。根據(jù)表二，可得出2002年全國耕地生態(tài)系統(tǒng)平均生態(tài)服務(wù)價值為407.62元/畝，根據(jù)王萬茂，黃金賢[8]的測算，可得出2002年楊凌示范區(qū)耕地生態(tài)系統(tǒng)平均生態(tài)服務(wù)價值為350.8元/畝，要計算2012年楊凌示范區(qū)耕地生態(tài)系統(tǒng)平均生態(tài)服務(wù)價值需要對此數(shù)據(jù)進行修正，本文采用居民消費物價指數(shù)進行修正即可，2002、2012年居民消費物價指數(shù)比值約為1.07（陜西省統(tǒng)計年鑒），可得出2012年楊凌示范區(qū)耕地生態(tài)系統(tǒng)平均生態(tài)服務(wù)價值為375.36元/畝，根據(jù)公式7可得2012年楊凌示范區(qū)耕地資源的生態(tài)價值為12512元/畝。

2.3.3測算結(jié)果說明

根據(jù)以上的計算結(jié)果，2012年楊凌示范區(qū)耕地資源的總價值為99849.87元/畝（表四），其中耕地資源的經(jīng)濟價值為7366.33元/畝，社會價值為79971.54元/畝，生態(tài)價值為12512元/畝。

從表四的數(shù)據(jù)我們可以看出楊凌示范區(qū)耕地資源的經(jīng)濟價值比重為7.38%，社會價值的比重為80.09%，生態(tài)價值的比重為12.53%，社會價值在楊凌示范區(qū)的比重最大。在耕地資源的社會價值構(gòu)成中，耕地的養(yǎng)老和失業(yè)保障占據(jù)主體地位，可以看出耕地資源對農(nóng)民的保障起著極其重要的作用。

3.討論與政策建議

3.1楊凌示范區(qū)現(xiàn)行征地補償價格

2010年4月13日，《陜西省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)全省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值及區(qū)片綜合地價平均標(biāo)準(zhǔn)的通知》（陜政辦發(fā)〔2010〕36號）公布了陜西省各縣（市、縣）征地統(tǒng)一年產(chǎn)值補償平均標(biāo)準(zhǔn)，楊凌征地統(tǒng)一年產(chǎn)值平均標(biāo)準(zhǔn)為1416元/年，平均補償倍數(shù)為27倍，平均標(biāo)準(zhǔn)為38232元/畝。

3.2可行性分析

由測算結(jié)果可知，基于耕地總價值的土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)行征地標(biāo)準(zhǔn)的2.61倍，將研究的結(jié)果與非農(nóng)建設(shè)用地的基本地價進行比較，可驗證我們構(gòu)建的征地補償標(biāo)準(zhǔn)體系是否可行。根據(jù)《陜西省楊凌示范區(qū)國有土地基準(zhǔn)地價表》所公布的數(shù)據(jù)，商服用地，住宅用地，工業(yè)用地選取中間標(biāo)準(zhǔn)，單位面積地價分別為24萬/畝，18萬/畝，13萬/畝，分別為楊凌示范區(qū)單位面積耕地價值的2.41倍，1.81倍，1.3倍，因此基于耕地總價值的土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)是可行的。

3.3政策建議

2012年楊凌區(qū)基于耕地總價值的土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)行征地補償標(biāo)準(zhǔn)的2.61倍，目前的征地補償標(biāo)準(zhǔn)偏低，主要是因為在土地征收的過程中僅對耕地的經(jīng)濟產(chǎn)出價值進行征收補償忽略了耕地資源的社會價值和生態(tài)價值。因此在構(gòu)建征地補償標(biāo)準(zhǔn)體系時，應(yīng)當(dāng)把耕地資源的經(jīng)濟價值，社會價值，生態(tài)價值納入其中。基于耕地總價值的土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)完善了耕地的補償范圍，突出了耕地資源對農(nóng)民的社會保障效用以及生態(tài)效用，有利于耕地資源的保護。

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