產(chǎn)品的前期策劃精選(九篇)

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第1篇：產(chǎn)品的前期策劃范文

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起源于二十世紀(jì)八十年代，經(jīng)過三十年的發(fā)展，現(xiàn)如今，已經(jīng)成為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起與發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃應(yīng)運(yùn)而生。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及專業(yè)比較多、各專業(yè)間跨度比較大，僅依靠開發(fā)商靈敏的“嗅覺”來(lái)決定開發(fā)的方向，有時(shí)會(huì)產(chǎn)生“誤判斷”，導(dǎo)致項(xiàng)目失敗，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃正是幫助企業(yè)判斷市場(chǎng)，確定開發(fā)途徑的重要手段之一。然而，雖然它在理論和實(shí)踐中都有了一定的發(fā)展，但仍然存在難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的需要、自身發(fā)展不夠完善等問題，特別是在理論方面存在相當(dāng)?shù)牟蛔悖虼四壳叭匀环浅Ｓ斜匾獙?duì)其進(jìn)行研究。本文主要通過對(duì)影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃的相關(guān)因素進(jìn)行分析研究，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃提供一些參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；房地產(chǎn)前期定位策劃；成本分析；目標(biāo)人群；產(chǎn)品定位策劃

中圖分類號(hào)：F235文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃的意義

房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期定位策劃是項(xiàng)目開發(fā)的重要一步，它為項(xiàng)目的發(fā)展指明了方向。合理的定位策劃有助于開發(fā)商快速有效地進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行，而一味的“拍腦門”、找感覺，則可能會(huì)出現(xiàn)一招失而全盤輸?shù)木置?。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的前期定位策劃是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功的重要一步。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃的內(nèi)容和過程

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃的內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的一種輔助分析，就是根據(jù)項(xiàng)目的目標(biāo)，通過對(duì)各種相關(guān)因素的綜合分析，為決策提供理論依據(jù)，幫助企業(yè)確定開發(fā)的方式、方法、品質(zhì)、數(shù)量以及銷售和管理等方面的問題，以減少企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)現(xiàn)企業(yè)的效益目標(biāo)一般包括三個(gè)方面的措施：盡可能地用足規(guī)劃指標(biāo)保證合理的體量、最大限度提升產(chǎn)品價(jià)值最后達(dá)到對(duì)企業(yè)價(jià)值貢獻(xiàn)最大化、盡可能控制成本減少無(wú)效支出。房地產(chǎn)產(chǎn)品定位策劃的市場(chǎng)目標(biāo)主要包括創(chuàng)造品質(zhì)優(yōu)良的品牌產(chǎn)品，利用項(xiàng)目品牌完善企業(yè)品牌的目的；創(chuàng)造有購(gòu)買能力的產(chǎn)品；創(chuàng)造有核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，達(dá)到產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力完美的結(jié)合。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃的過程

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期定位策劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，其內(nèi)容主要包括市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)確定、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品類型定位、價(jià)格定位和產(chǎn)品推廣。

2.2.1 市場(chǎng)調(diào)研

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研就是有計(jì)劃、有目的的對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中某種特定類型產(chǎn)品的信息進(jìn)行收集、整理和分析，為決策者提品的供需變化趨勢(shì)，以幫助決策者進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品定位決策。

2.2.2 市場(chǎng)細(xì)分

簡(jiǎn)單的說(shuō)，市場(chǎng)細(xì)分就是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品按照一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，如住宅類、酒店類、商務(wù)辦公類等等，使整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)品類型清晰可見。

2.2.3 目標(biāo)市場(chǎng)確定

根據(jù)市場(chǎng)細(xì)分的內(nèi)容以及市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行確定。

2.2.4 市場(chǎng)定位

市場(chǎng)定位就是通過各種媒體和渠道向消費(fèi)者傳達(dá)組織或品牌的特定信息，使差異性清楚地呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前，從而引起消費(fèi)者的注意。

2.2.5 產(chǎn)品類型定位

在市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上，借助市場(chǎng)趨勢(shì)分析，對(duì)將來(lái)要開發(fā)的產(chǎn)品類型進(jìn)行合理定位開發(fā)。

2.2.6 產(chǎn)品推廣

確定產(chǎn)品銷售目標(biāo)，銷售手段，將產(chǎn)品推向市場(chǎng)等，它的定位直接影響到開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套標(biāo)準(zhǔn)、銷售方式及價(jià)格定位等等。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃的影響因素

3.1 市場(chǎng)環(huán)境因素

指產(chǎn)品市場(chǎng)的各組成部分對(duì)產(chǎn)品開發(fā)的影響，主要包括市場(chǎng)中產(chǎn)品的保有量、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)等方面。并結(jié)合這幾個(gè)方面進(jìn)行開發(fā)的成本分析和供需分析。

3.1.1 市場(chǎng)中產(chǎn)品的保有量

市場(chǎng)保有量通常用在耐久消費(fèi)品或工業(yè)產(chǎn)品上，指某一時(shí)間段內(nèi)在市場(chǎng)上還能正常使用的產(chǎn)品數(shù)量。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，指市場(chǎng)中某種類型住房的存在數(shù)量，它會(huì)影響到項(xiàng)目產(chǎn)品類型的定位。

3.1.2 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)勢(shì)

市場(chǎng)是存在競(jìng)爭(zhēng)的，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，每個(gè)企業(yè)都想在市場(chǎng)中獲利，在同一地區(qū)，往往存在多個(gè)相似企業(yè)，彼此之間處于激烈的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。此時(shí)，熟悉競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)顯得尤其重要，對(duì)于大企業(yè)來(lái)說(shuō)，通過自己的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)來(lái)獲得市場(chǎng)，而對(duì)于小型企業(yè)，則需根據(jù)對(duì)手的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，避其鋒芒，使自己的利益最大化。

3.1.3 項(xiàng)目產(chǎn)品供求關(guān)系

供求關(guān)系指在商品經(jīng)濟(jì)條件下，商品供給和需求之間的相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系，是生產(chǎn)和消費(fèi)之間的關(guān)系在市場(chǎng)上的反映。供給和需求是價(jià)格水平形成的兩個(gè)最終因素，其他的因素通過影響供給或需求來(lái)影響價(jià)格。在一定時(shí)期里，供應(yīng)、需求不是固定不變的，它們的變化也會(huì)影響到整個(gè)系統(tǒng)的平衡。

3.1.4 企業(yè)項(xiàng)目成本影響

成本分析是利用成本核算及其他有關(guān)資料，分析成本水平與構(gòu)成的變動(dòng)情況，研究影響成本升降的各種因素及其變動(dòng)原因，尋找降低成本的途徑的分析方法。

3.2 企業(yè)自身開發(fā)能力

企業(yè)自身開發(fā)能力是指企業(yè)所具有的完成某項(xiàng)目的綜合能力，它是完成企業(yè)項(xiàng)目的必要條件。它包括企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)、企業(yè)的資金狀況、企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)能力、企業(yè)在地區(qū)中的號(hào)召力等多方面因素。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期定位策劃中，策劃人必須首要考慮的就是其本身的開發(fā)能力，因?yàn)橹挥衅髽I(yè)有能力開發(fā)，才能保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。否則，可能會(huì)在項(xiàng)目的開發(fā)過程中發(fā)生斷裂現(xiàn)象，后果嚴(yán)重。

3.3 目標(biāo)人群因素

目標(biāo)人群因素主要是指由于目標(biāo)人群不同對(duì)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生的影響。

3.3.1 目標(biāo)人群層次

目標(biāo)人群層次主要依據(jù)區(qū)域種類需求即確定區(qū)域中主流人群需求，例如在一個(gè)老齡化比較嚴(yán)重的區(qū)域，老年人公寓就是需求種類，而在有大量剛畢業(yè)的夾心層區(qū)域，則需要青年公寓，兩者在住房要求上有本質(zhì)的區(qū)別，前者要求舒適，各種功能齊全，盡量減少上樓高度等，而后者則對(duì)面積、舒適度要求很低，更多的是滿足居住的需要。由此可見，區(qū)域需求種類對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的定位起到很大的影響作用。

3.3.2 地理區(qū)位

地理區(qū)位不僅表示某地在自然空間中的位置，而且反應(yīng)其和周圍重要要素之間的聯(lián)系，如商業(yè)、綠地、交通設(shè)施等，它與區(qū)域是密切相關(guān)的。

3.3.3 區(qū)域消費(fèi)水平

從宏觀上看，消費(fèi)水平就是一定時(shí)期內(nèi)整個(gè)社會(huì)用于生活消費(fèi)和服務(wù)的規(guī)模和水平；從微觀上看，消費(fèi)水平就是單個(gè)消費(fèi)者在一定時(shí)期所能接受的商品和服務(wù)消費(fèi)所達(dá)到的規(guī)模與水平。區(qū)域環(huán)境內(nèi)的整體消費(fèi)水平影響著目標(biāo)人群的數(shù)量以及產(chǎn)品的定價(jià)。

3.3.4 區(qū)域生活偏好

生活方式是一個(gè)內(nèi)容較廣泛的概念，在不同的區(qū)域，居民有著不同的生活方式，不同的生活方式也使得居民對(duì)住房的類型需求不同，因此，在選擇目標(biāo)人群之前，必須對(duì)區(qū)域的生活方式進(jìn)行認(rèn)真合理地分析。

結(jié)束語(yǔ)

隨著我國(guó)市場(chǎng)體系的完善和成熟，房地產(chǎn)前期定位策劃得到快速的發(fā)展，認(rèn)同度也得到不斷提高。本文主要介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位策劃的一般內(nèi)容、方法，并對(duì)相關(guān)因素進(jìn)行了重點(diǎn)分析。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的重要一步.而房地產(chǎn)前期定位策劃的核心內(nèi)容還是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)決定了房地產(chǎn)策劃的質(zhì)量。本文通過房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期定位策劃的各影響因素進(jìn)行重點(diǎn)分析，找出項(xiàng)目開發(fā)的敏感性因素,使開發(fā)商與消費(fèi)者之間產(chǎn)生相互認(rèn)同關(guān)系，建立合理順暢的銷售渠道,才能保證項(xiàng)目的成功運(yùn)行。

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第2篇：產(chǎn)品的前期策劃范文

（一）項(xiàng)目前期策劃過程的系統(tǒng)性

1.工程項(xiàng)目構(gòu)思產(chǎn)生和選擇任何工程項(xiàng)目都起源于項(xiàng)目的構(gòu)思。而構(gòu)思產(chǎn)生于解決上層系統(tǒng)（如國(guó)家、地方、企業(yè)、部門）問題的期望，或?yàn)榱藵M足上層系統(tǒng)需要，成為實(shí)現(xiàn)上層系統(tǒng)的戰(zhàn)略目標(biāo)和計(jì)劃等。這種構(gòu)思可能很多，人們可以通過許多途徑和方法（即項(xiàng)目或非項(xiàng)目手段）達(dá)到目的，那么必須在它們中間作選擇，并經(jīng)權(quán)力部門批準(zhǔn)，以作進(jìn)一步研究。

2.項(xiàng)目的目標(biāo)設(shè)計(jì)和項(xiàng)目定義這一階段主要通過進(jìn)一步研究上層系統(tǒng)情況和存在的問題提出項(xiàng)目的目標(biāo)因素，進(jìn)而構(gòu)成項(xiàng)目目標(biāo)系統(tǒng)，通過對(duì)目標(biāo)的局面說(shuō)明形成項(xiàng)目定義。這個(gè)階段包括如下工作：

（1）情況的分析和問題的研究（2）項(xiàng)目的目標(biāo)設(shè)計(jì)（3）項(xiàng)目的定義（4）項(xiàng)目的審查

3.可行性研究

即提出實(shí)施方案，并對(duì)實(shí)施方案進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，看能否實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。它的結(jié)果作為項(xiàng)目決策的依據(jù)。

（二）項(xiàng)目前期策劃過程的科學(xué)性

1.工程項(xiàng)目構(gòu)思產(chǎn)生基于對(duì)客觀環(huán)境的評(píng)估與預(yù)測(cè)，并非來(lái)源于某些部門、企業(yè)及個(gè)人的感性思維。

2.工程項(xiàng)目的目標(biāo)設(shè)計(jì)必須經(jīng)過詳細(xì)的推敲。因?yàn)榉较蛐藻e(cuò)誤將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗，而且這種失敗常常是無(wú)法彌補(bǔ)的。

3.可行性研究必須建立在大量的技術(shù)數(shù)據(jù)分析與技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的基礎(chǔ)上，為工程項(xiàng)目作決策，其中包括項(xiàng)目發(fā)展階段性的技術(shù)分析評(píng)估提供了可靠的保證。

二、項(xiàng)目前期策劃的重要作用

項(xiàng)目的前期策劃工作主要是產(chǎn)生項(xiàng)目的構(gòu)思，確立目標(biāo)，并對(duì)目標(biāo)進(jìn)行論證，為項(xiàng)目的批準(zhǔn)提供依據(jù)。它是項(xiàng)目的關(guān)鍵。它不僅對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)生命期，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施和管理起著決定性作用，而且對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)上層系統(tǒng)都有極其重要的影響：

1.項(xiàng)目的構(gòu)思和項(xiàng)目的目標(biāo)是確立項(xiàng)目方向問題當(dāng)然人們常常從投資影響的角度來(lái)解釋這張圖，即前期工作對(duì)投資的影響最大。

工程項(xiàng)目是由目標(biāo)決定任務(wù)，由任務(wù)決定技術(shù)方案和實(shí)施方案或措施，再由方案產(chǎn)生工程活動(dòng)，進(jìn)而形成一個(gè)完整的項(xiàng)目系統(tǒng)和項(xiàng)目管理系統(tǒng)。所以項(xiàng)目目標(biāo)規(guī)定著項(xiàng)目和項(xiàng)目管理的各個(gè)階段和各個(gè)方面，形成一條貫穿始終的主線。如果目標(biāo)設(shè)計(jì)出錯(cuò)，常常會(huì)產(chǎn)生如下后果：

（1）工程建成后無(wú)法正常的運(yùn)行，達(dá)不到使用效果；

（2）雖然可以正常運(yùn)行，但其產(chǎn)品或服務(wù)沒有市場(chǎng)，不能為社會(huì)接受；

（3）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用高，沒有效益，沒有競(jìng)爭(zhēng)力；

（4）項(xiàng)目目標(biāo)在工程建設(shè)過程中不斷變動(dòng)造成投資、超工期等等。

2.影響全局。項(xiàng)目的建設(shè)必須符合上層系統(tǒng)的需要，解決上層系統(tǒng)存在的問題。如果上馬一個(gè)項(xiàng)目，其結(jié)果不能解決上層系統(tǒng)的問題，或不能為上層系統(tǒng)所接受，常常會(huì)成為上層系統(tǒng)的包袱，給上層系統(tǒng)帶來(lái)歷史性的影響。常常由于一個(gè)工程項(xiàng)目的失敗導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失，導(dǎo)致企業(yè)的衰敗，導(dǎo)致社會(huì)環(huán)境的破壞。

例如，一個(gè)企業(yè)決定開發(fā)一個(gè)新產(chǎn)品，投入一筆資金（其來(lái)源是企業(yè)以前許多年的利潤(rùn)積和借貸）。結(jié)果這個(gè)項(xiàng)目的失敗的（如產(chǎn)品開發(fā)不成功，或市場(chǎng)上已有其他新產(chǎn)品替代，本產(chǎn)品沒有市場(chǎng)），沒有產(chǎn)生效益，則不僅企業(yè)多年的辛勞（包括前期積蓄，項(xiàng)目期間人力、物力、精力、資金投入）白費(fèi)，而且企業(yè)背上一個(gè)學(xué)生的包袱，必須在以后許多年中償還貸款，廠房、生產(chǎn)設(shè)備、土地雖都有帳面價(jià)值，但不產(chǎn)生任何效益，這個(gè)企業(yè)也許會(huì)一蹶不振。

三、項(xiàng)目前期策劃應(yīng)注意的問題

1.在整個(gè)過程中必須不斷的進(jìn)行環(huán)境調(diào)查，并對(duì)環(huán)境發(fā)展趨向進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)。環(huán)境是確定項(xiàng)目目標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目定義，分析可行性的最重要影響因素，是進(jìn)行正確決策的基礎(chǔ)。

2.在整個(gè)過程中有一個(gè)多重反饋的過程，要不斷地進(jìn)行調(diào)整、修改、優(yōu)化，甚至放棄原定的構(gòu)思、目標(biāo)或方案。

第3篇：產(chǎn)品的前期策劃范文

關(guān)鍵詞:建設(shè)工程；前期策劃；問題；對(duì)策

1前期策劃的重要性

由于工程項(xiàng)目涉及到政策調(diào)控、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、施工工期、建設(shè)環(huán)節(jié)、資金調(diào)配等方面，外界制約因素多且復(fù)雜多變，存在較多的不確定性因素和較高的風(fēng)險(xiǎn)。因此面對(duì)這些未知風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，需要做到在項(xiàng)目開發(fā)前期進(jìn)行全方位的統(tǒng)籌兼顧，對(duì)未知的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控，完善前期策劃可為后續(xù)工作的開展保駕護(hù)航。前期策劃對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的生命周期和項(xiàng)目實(shí)施過程中管理上突況的處理都有著重要的作用，同時(shí)有效的前期策劃還對(duì)項(xiàng)目的上層系統(tǒng)有著重要的影響，因此，做好項(xiàng)目開發(fā)前期的策劃工作對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成敗起著至關(guān)重要的作用。

2項(xiàng)目前期策劃階段存在的主要問題

2.1對(duì)未來(lái)實(shí)施計(jì)劃進(jìn)行有效的評(píng)估

一個(gè)科學(xué)的實(shí)施計(jì)劃需要取得多方認(rèn)可并進(jìn)行全方位地論證，項(xiàng)目策劃需要先進(jìn)行構(gòu)思、規(guī)劃和定位，然后再通過對(duì)現(xiàn)場(chǎng)有效的調(diào)查論證和科學(xué)分析，才能找準(zhǔn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位，做出切實(shí)可行的方針策略，有效地降低建設(shè)過程中出現(xiàn)不確定性因素造成的影響，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。如東嶼水產(chǎn)品市場(chǎng)項(xiàng)目，政府定位為中型水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，旨在推動(dòng)城市化的進(jìn)程和解決“三農(nóng)”的問題，雖然項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)意義重大，但由于對(duì)項(xiàng)目盲目樂觀，前期對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)、環(huán)境、用戶需求等缺乏足夠的調(diào)查分析，造成項(xiàng)目建成后功能定位不能滿足用戶的使用要求，同時(shí)在運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理階段發(fā)現(xiàn)存在諸多問題，未能形成批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)模效果和預(yù)期效益，導(dǎo)致項(xiàng)目投資失敗。

2.2選擇有實(shí)力的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)

在設(shè)計(jì)方案的招標(biāo)中，建設(shè)單位還存在以下問題:1）任意壓低設(shè)計(jì)費(fèi)用，并縮短設(shè)計(jì)周期；2）重視設(shè)計(jì)方案的外觀造形、追求高標(biāo)準(zhǔn)、多功能，對(duì)設(shè)計(jì)方案造價(jià)因素不重視；3）重視設(shè)計(jì)方案的招標(biāo)過程，當(dāng)方案中標(biāo)時(shí)，表示技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)為設(shè)計(jì)單位一攬子工程，因此，建設(shè)單位需權(quán)衡多方面，選擇經(jīng)濟(jì)合理、科學(xué)技術(shù)的設(shè)計(jì)方案，且設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)具有實(shí)力。

3前期策劃設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的思考與對(duì)策

項(xiàng)目前期策劃工作及設(shè)計(jì)階段是工程造價(jià)控制與管理的關(guān)鍵，根據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，前期工作費(fèi)用雖只占項(xiàng)目總投資的1%左右，但前期工作對(duì)整個(gè)項(xiàng)目總投資的影響程度卻高達(dá)80%~90%，設(shè)計(jì)費(fèi)約占項(xiàng)目總投資額的3%，但設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目總投資的影響程度高達(dá)60%~80%，而施工階段對(duì)項(xiàng)目總投資的影響程度還不足40%，由此可見，項(xiàng)目前期策劃工作及設(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的投資控制是非常重要的。

3.1提高設(shè)計(jì)單位對(duì)工程造價(jià)控制的經(jīng)濟(jì)意識(shí)，優(yōu)化技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

當(dāng)前，在現(xiàn)行的管理體制下，設(shè)計(jì)單位及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)工程設(shè)計(jì)質(zhì)量承擔(dān)總體責(zé)任，為避免被追責(zé)，設(shè)計(jì)單位普遍存在“重視技術(shù)層面，忽略經(jīng)濟(jì)因素”的思想觀念，一般情況下，以工程的使用功能不受大影響為前提，在設(shè)計(jì)方面較為保守，且對(duì)資源利用等經(jīng)濟(jì)方面的問題未做考慮，如設(shè)計(jì)中存在平面布置不合理、厚板、胖柱、肥梁等現(xiàn)象，進(jìn)而導(dǎo)致投資資源的浪費(fèi)。再如曾經(jīng)參與評(píng)審的某多層陽(yáng)光公寓的初步方案設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審時(shí)，發(fā)現(xiàn)每平方米的含鋼量68~72kg，比同類工程的含鋼量要高出很多，針對(duì)這個(gè)問題，設(shè)計(jì)院通過合理的結(jié)構(gòu)布置、正確的選擇荷載取值和計(jì)算參數(shù)、優(yōu)化結(jié)構(gòu)構(gòu)造措施等方法對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)后，經(jīng)初步測(cè)算，優(yōu)化后每平方米的含鋼量為60kg，節(jié)省造價(jià)近30萬(wàn)元。設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的影響非常大，工程項(xiàng)目在造價(jià)上是否經(jīng)濟(jì)合理，在設(shè)計(jì)階段已基本定型，因此要重視設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)。

3.2推行限額設(shè)計(jì)，對(duì)工程造價(jià)實(shí)行全過程跟蹤控制

設(shè)計(jì)階段應(yīng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的工程概算做出投資分配計(jì)劃，在前期策劃方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)過程中，投資方的造價(jià)工程師要全程跟蹤設(shè)計(jì)進(jìn)程，針對(duì)不同階段的設(shè)計(jì)進(jìn)行估算、概算和施工圖預(yù)算的審核、評(píng)估，設(shè)計(jì)人員和造價(jià)管理人員必須密切配合，嚴(yán)格推行限額設(shè)計(jì)，如有突破，應(yīng)找問題查原因，對(duì)圖紙中存在的問題提出合理化建議，對(duì)不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選分析和效果評(píng)價(jià)，以確定技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的最佳設(shè)計(jì)方案。如在南部市政環(huán)衛(wèi)設(shè)施基地改擴(kuò)建樁基和基坑支護(hù)方案比選中:1）原樁基方案設(shè)計(jì)沖孔灌注樁，樁徑1000mm，共260根，平均樁長(zhǎng)約42m，總造價(jià)為1747萬(wàn)元，經(jīng)過多方案比選及論證，最終樁基方案采用靜壓沉管灌注樁，部分區(qū)域進(jìn)行引孔，設(shè)計(jì)樁徑800mm，共336根，平均樁長(zhǎng)約32m，工程造價(jià)1250萬(wàn)元，共節(jié)省造價(jià)497萬(wàn)元。2）基坑支護(hù)原設(shè)計(jì)方案采用沖孔灌注樁+高壓旋噴樁+2道混凝土內(nèi)支撐，工程造價(jià)約1400萬(wàn)元，造價(jià)高且工期長(zhǎng)，通過不同建設(shè)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選，最終基坑支護(hù)方案采用不放坡+圍護(hù)樁+止水樁+坑底加固+1道鋼支撐+1道腰梁，工程造價(jià)約1282萬(wàn)元，節(jié)省造價(jià)118萬(wàn)元。由此可見，通過多層次限額設(shè)計(jì)的實(shí)施是項(xiàng)目全過程造價(jià)控制系統(tǒng)中非常重要的環(huán)節(jié)。

3.3健全設(shè)計(jì)方案審批制度，減少設(shè)計(jì)變更，有效控制投資

目前開發(fā)商普遍存在“輕前期決策和設(shè)計(jì)階段、重施工管理”的思想觀念，其實(shí)忽視工程建設(shè)項(xiàng)目前期決策與設(shè)計(jì)階段的投資管理、控制會(huì)導(dǎo)致事倍功半，因?yàn)榻ㄔO(shè)項(xiàng)目良好的投資效果和較好的經(jīng)濟(jì)效益，在一定程度上都是由正確的決策和優(yōu)化的設(shè)計(jì)決定。前期策劃階段不重視方案設(shè)計(jì)，再加上設(shè)計(jì)人員水平參差不齊，建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位沒有認(rèn)真做好圖紙的審查工作，圖紙審查傳統(tǒng)地只是依靠施工圖審查機(jī)構(gòu)，但審查機(jī)構(gòu)只是按照有關(guān)法律、法規(guī)，對(duì)施工圖涉及公共利益、公眾安全和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容進(jìn)行的審查，然而設(shè)計(jì)方案在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上是否合理并不屬于其審查的內(nèi)容，施工過程中經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)計(jì)深度不夠或圖紙錯(cuò)漏現(xiàn)象，導(dǎo)致后續(xù)施工階段增加設(shè)計(jì)變更或工程簽證。因此應(yīng)加強(qiáng)重視項(xiàng)目前期決策與設(shè)計(jì)階段，健全設(shè)計(jì)方案審批制度，把設(shè)計(jì)變更、工程簽證盡量控制在設(shè)計(jì)階段，確保工程投資得到有效的控制。

4前期策劃工作對(duì)施工全過程管理的主要影響

項(xiàng)目前期策劃是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程的戰(zhàn)略性總體規(guī)劃，對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的實(shí)施和管理起著決定性作用，完善細(xì)致的前期策劃工作主要包括綜合效益評(píng)估、技術(shù)質(zhì)量、施工組織設(shè)計(jì)、大小臨時(shí)規(guī)劃、分包情況等，可為項(xiàng)目建設(shè)全面順利實(shí)施提供有力的保障，詳細(xì)深入的前期策劃能夠有效地規(guī)避施工過程中發(fā)生不必要的麻煩，即使發(fā)生一些突況，也能迅速地采取措施予以解決，同時(shí)也有利于提升工程質(zhì)量品質(zhì)和安全文明施工。

第4篇：產(chǎn)品的前期策劃范文

關(guān)鍵詞：建設(shè)工程項(xiàng)目 前期策劃 問題 對(duì)策

中圖分類號(hào)：TS958文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

1建設(shè)工程項(xiàng)目前期策劃的定義

建設(shè)工程項(xiàng)目前期策劃是建設(shè)工程項(xiàng)目建設(shè)全過程生命周期管理的首要任務(wù)，是指在建設(shè)工程項(xiàng)目前期，通過收集資料和調(diào)查研究，在充分占有信息的基礎(chǔ)上，針對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目的決策和實(shí)施或決策和實(shí)施中的某一個(gè)問題，進(jìn)行組織、管理、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面的科學(xué)分析和論證。這將使建設(shè)工程項(xiàng)目建設(shè)有正確的方向和明確的目的，也使建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作有明確的方向并充分體現(xiàn)業(yè)主的建設(shè)目的。

2建設(shè)工程項(xiàng)目前期策劃存在的問題與對(duì)策

2.1重視項(xiàng)目前期策劃工作安排

在建設(shè)工程項(xiàng)目前期階段，項(xiàng)目管理專家、財(cái)務(wù)專家和工程經(jīng)濟(jì)專家沒有介入，或介入太少，或介入太遲。在許多建設(shè)工程項(xiàng)目過程中存在如下現(xiàn)象：

(1)不按科學(xué)的程序辦事，投資者、政府官員拍腦袋上項(xiàng)目,直接構(gòu)思項(xiàng)目方案，直接下達(dá)指令作可行性研究，甚至直接作技術(shù)設(shè)計(jì)。

(2)在這個(gè)階段不愿意花費(fèi)時(shí)間、金錢和精力。一經(jīng)產(chǎn)生一個(gè)構(gòu)思，立即就要上馬這個(gè)項(xiàng)目，不作詳細(xì)的系統(tǒng)的調(diào)查和研究，不作細(xì)致的目標(biāo)和方案的論證，常常僅作一些概念性的定性的分析和研究。在我國(guó)的建設(shè)項(xiàng)目中這個(gè)階段的花費(fèi)很少，這個(gè)階段的持續(xù)時(shí)間也很短。

(3)在作項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì)時(shí)，許多人過多地考慮到自己的局部利益。為了使項(xiàng)目能夠獲得上層的批準(zhǔn)，作非常樂觀的計(jì)劃，甚至羅列和提供假的數(shù)據(jù)。在我國(guó)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，由于上述原因?qū)е马?xiàng)目失敗的例子比比皆是。在現(xiàn)代建設(shè)工程項(xiàng)目中，人們?cè)絹?lái)越重視這個(gè)階段的工作。項(xiàng)目管理專家介入項(xiàng)目的時(shí)間也逐漸提前。在國(guó)際工程中，咨詢工程師甚至承包商在項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì)，甚至在項(xiàng)目構(gòu)思階段就有進(jìn)入項(xiàng)目。這樣不僅能夠防止決策失誤，而且保證項(xiàng)目管理的連續(xù)性，進(jìn)而能夠保證項(xiàng)目的成功，提高項(xiàng)目的整體效益。

2.2循序漸進(jìn)

一般在項(xiàng)目的前期策劃階段，上層管理者的任務(wù)是提出解決問題的期望，或?qū)⒖偟膽?zhàn)略目標(biāo)和計(jì)劃分解，而不必過多地考慮目標(biāo)的細(xì)節(jié)以及如何去完成目標(biāo)，更不能立即提出解決問題的方案。

許多上層管理者喜歡在項(xiàng)目的早期，甚至在構(gòu)思階段就提出具體的實(shí)施方案甚至提出技術(shù)方案，這會(huì)帶來(lái)如下問題：

(1)如果在構(gòu)思時(shí)就急于確定一個(gè)明確的目標(biāo)和研究完成目標(biāo)的手段(措施或方案)，就會(huì)沖淡或損害對(duì)問題、對(duì)環(huán)境的充分研究、調(diào)查和對(duì)目標(biāo)的充分優(yōu)化，妨礙集思廣益和正確的選擇。

(2)在這個(gè)階段的工作主要由高層戰(zhàn)略管理者承擔(dān)，由于行政組織和人們行為心理的影響，高層管理者如果提出實(shí)施方案常常很難被否決，盡管它可能是一個(gè)不好的方案，或還存在更好的方案。這使得后面的可行性研究常常流于形式。

(3)過早構(gòu)思方案，缺少對(duì)情況和問題充分的調(diào)查，缺少目標(biāo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)的項(xiàng)目有可能是一個(gè)“早產(chǎn)兒”，會(huì)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的生命期帶來(lái)無(wú)法彌補(bǔ)的損害。

2.3應(yīng)爭(zhēng)取高層的支持

這里有兩方面問題：

(1)建設(shè)工程項(xiàng)目的立項(xiàng)必須由高層人士，如投資者、政府官員、權(quán)力部門、企業(yè)管理者決策。所以在這個(gè)階段他們起著主導(dǎo)作用。實(shí)踐證明，上層的支持不僅決定項(xiàng)目是否能夠成立，而且是項(xiàng)目過程中能否得到實(shí)施所必需的資源和條件的關(guān)鍵，所以國(guó)外有人將它作為項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素之一。

(2)由于項(xiàng)目是由上層驅(qū)動(dòng)的，則常常政治因素在左右項(xiàng)目。上層管理者以及項(xiàng)目經(jīng)理的政治目的、形象、政績(jī)要求，甚至他們的知識(shí)結(jié)構(gòu)、文化層次、生活水平、與項(xiàng)目的關(guān)系都會(huì)產(chǎn)生對(duì)項(xiàng)目不同的評(píng)價(jià)，進(jìn)而影響項(xiàng)目的決策。這種狀況會(huì)造成項(xiàng)目決策的問題。許多人為了使得項(xiàng)目上馬，提出十分誘人的理想化的市場(chǎng)前景和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，忽視工程中潛在的風(fēng)險(xiǎn)。這會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目決策的失誤。

2.4協(xié)調(diào)好戰(zhàn)略層和項(xiàng)目層的關(guān)系

上層管理者一般不懂項(xiàng)目管理，也不是技術(shù)經(jīng)濟(jì)或財(cái)務(wù)專家，但要作項(xiàng)目決策。這是項(xiàng)目的一個(gè)基本矛盾。他們決策的依據(jù)必須建立在科學(xué)的基礎(chǔ)上，必須有財(cái)務(wù)和工程經(jīng)濟(jì)、項(xiàng)目管理專家的支持。所以在項(xiàng)目前期就應(yīng)在組織上、工作責(zé)任和工作流程上建立戰(zhàn)略層和項(xiàng)目層之間的關(guān)系，使整個(gè)前期工作有條不紊地進(jìn)行。

2.5達(dá)到項(xiàng)目目標(biāo)需要的條件標(biāo)準(zhǔn)

這些條件構(gòu)成項(xiàng)目的要素。對(duì)一般的建設(shè)工程項(xiàng)目，這些要素包括：產(chǎn)品或服務(wù)的市場(chǎng)、資金、技術(shù)(專利、生產(chǎn)技術(shù)、工藝等)、原材料、生產(chǎn)設(shè)備、勞動(dòng)力和管理人員、土地、廠房、工程建設(shè)力量等。獲得這些要素是使項(xiàng)目順利實(shí)施必要保證；要使項(xiàng)目有高的經(jīng)濟(jì)效益，必須對(duì)這些因素進(jìn)行優(yōu)化組合。在前期策劃中應(yīng)考慮，獲得這些因素的渠道，如何獲得這些因素，如何對(duì)這些因素進(jìn)行優(yōu)化組合。隨著國(guó)際經(jīng)濟(jì)的一體化，人們有越來(lái)越多的機(jī)會(huì)和可能性在整個(gè)國(guó)際范圍內(nèi)取得這些項(xiàng)目要素。在項(xiàng)目前期策劃中應(yīng)注重充分開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品市場(chǎng)，邊界條件的優(yōu)化，充分利用環(huán)境條件，選擇有利地址，合理利用自然資源和當(dāng)?shù)氐墓?yīng)條件、基礎(chǔ)設(shè)施，充分考慮與其他單位的合作機(jī)會(huì)和可能性。在實(shí)際工作中，人們常常忽視這些問題，常常僅注重對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)、設(shè)計(jì)和計(jì)劃必要的問題和目標(biāo)因素的研究。

2.6注意上層系統(tǒng)的問題、目標(biāo)和項(xiàng)目的聯(lián)系與區(qū)別

例如，問題：某處交通擁擠，隨著社會(huì)發(fā)展越來(lái)越嚴(yán)重；目標(biāo)：解決交通擁擠問題，達(dá)到每天40000輛車的通行量，通行速度120公里/小時(shí)；項(xiàng)目：道路和橋梁的建設(shè)。

3結(jié)語(yǔ)

建設(shè)工程項(xiàng)目的前期策劃工作主要是產(chǎn)生項(xiàng)目的構(gòu)思，確立目標(biāo)，并對(duì)目標(biāo)進(jìn)行論證，為項(xiàng)目的批準(zhǔn)提供依據(jù)。它是項(xiàng)目的決策過程。它不僅對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)生命期，對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施和管理起著決定性作用，而且對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)上層系統(tǒng)都有極其重要的影響。在項(xiàng)目前期進(jìn)行系統(tǒng)策劃，就是要提高決策的科學(xué)性和嚴(yán)肅性，避免盲目性和隨意性，提前為項(xiàng)目建設(shè)形成良好的工作基礎(chǔ)、創(chuàng)造完善的條件，是項(xiàng)目建設(shè)在技術(shù)上趨于合理，在資金和經(jīng)濟(jì)方面周密安排，在組織管理方面靈活計(jì)劃并有一定的彈性，從而保證建設(shè)項(xiàng)目具有充分的可行性，能適應(yīng)現(xiàn)代化的項(xiàng)目建設(shè)過程的要求。

參考文獻(xiàn)：

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第5篇：產(chǎn)品的前期策劃范文

但是在他們印象里，互聯(lián)網(wǎng)是一個(gè)比較籠統(tǒng)和模糊的的概念，特別是作為第四媒體的互聯(lián)網(wǎng)媒體方面，從項(xiàng)目立項(xiàng)到技術(shù)開發(fā)，再到后面的運(yùn)營(yíng)推廣，這些流程問題，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)是非常陌生的。

所以在這里，我以自己這幾年來(lái)積累的一些項(xiàng)目經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)，做下流程概述，希望能起到拋磚引玉的效果，同時(shí)也為這些朋友的創(chuàng)業(yè)起到參考作用。

一、初步立項(xiàng)：

在立項(xiàng)前增加了“初步立項(xiàng)”這一步驟，是為了說(shuō)明：有些老板在“想做”和“何時(shí)做”之間，總是處于一種徘徊狀態(tài)，而這個(gè)徘徊期往往不短，結(jié)果很可能會(huì)錯(cuò)失掉好的時(shí)機(jī)。換句話說(shuō)，也就是優(yōu)柔寡斷、猶豫不決。

這個(gè)階段主要涉及到的人員有：老板+決策團(tuán)隊(duì)

這個(gè)階段的結(jié)束標(biāo)志是：做or不做(做的話，繼續(xù)向下)

二、正式立項(xiàng)：

到了這一步，我們可以就這個(gè)項(xiàng)目可以開始具體的工作開展了。

這個(gè)階段，應(yīng)該完成下面幾個(gè)方面的方案：

1、產(chǎn)品定位與產(chǎn)品創(chuàng)意：(目標(biāo)用戶群體)

2、運(yùn)營(yíng)目標(biāo)：(在互聯(lián)網(wǎng)方面一般會(huì)用IP和PV以及用戶數(shù)、瀏覽數(shù)等來(lái)數(shù)字化考核)

3、預(yù)算投入：(有多少錢才能辦多少事)

4、運(yùn)營(yíng)方式/成本：(運(yùn)營(yíng)、運(yùn)維、更新、推廣、審核等。成本)

5、盈利模式：(目前國(guó)內(nèi)網(wǎng)站盈利模式普遍不清晰，但，總得有個(gè)大致方向)

其中，1和2是方向性問題，決定了你這個(gè)項(xiàng)目該向哪個(gè)方向去努力。3是資源性問題，4是操作層面和后續(xù)發(fā)展的問題，在立項(xiàng)時(shí)也必須要考慮到。

當(dāng)然第5點(diǎn)的盈利模式也很重要，不過對(duì)于大多數(shù)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，盈利模式是在網(wǎng)站發(fā)展過程中摸索出來(lái)的，而不是一開始就能確定的(例如現(xiàn)在的視頻分享網(wǎng)站，盈利模式都還處于探索中)。

另外，預(yù)算投入是整個(gè)項(xiàng)目的前提。作為老板和項(xiàng)目主管，你必須要知道手里的錢，能夠支持你把這個(gè)項(xiàng)目做多久？做到什么程度？也就是我們常說(shuō)的“成本預(yù)算”及“目標(biāo)設(shè)定”

這個(gè)階段主要涉及到的人員有：老板+決策團(tuán)隊(duì)+運(yùn)營(yíng)主管(coo)

這個(gè)階段的結(jié)束標(biāo)志是：“網(wǎng)站整體策劃”通過認(rèn)可。(做的話，繼續(xù)向下)

三、開始實(shí)施：

進(jìn)行到這一步，就需要確定各職能部門人員了。有些懂技術(shù)的老板會(huì)親自帶隊(duì)，而有些對(duì)互聯(lián)網(wǎng)不太懂的老板會(huì)聘請(qǐng)首席運(yùn)營(yíng)官(coo)來(lái)負(fù)責(zé)這個(gè)項(xiàng)目的整理管理。

在這個(gè)階段，一般由運(yùn)營(yíng)主管(coo)來(lái)負(fù)責(zé)招聘到以下人員：

1、策劃(或產(chǎn)品)經(jīng)理：主要是將項(xiàng)目主管和老板的大想法落實(shí)到細(xì)節(jié)部分的團(tuán)隊(duì)。如果項(xiàng)目主管是負(fù)責(zé)大腦的設(shè)計(jì)師，那么，策劃產(chǎn)品團(tuán)隊(duì)就是負(fù)責(zé)整個(gè)網(wǎng)站神經(jīng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)師。

2、開發(fā)部經(jīng)理：負(fù)責(zé)網(wǎng)站核心架構(gòu)的搭建，并帶來(lái)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行產(chǎn)品的功能性開發(fā)。

3、設(shè)計(jì)部經(jīng)理：負(fù)責(zé)網(wǎng)站相關(guān)的設(shè)計(jì)。

4、推廣部經(jīng)理：負(fù)責(zé)網(wǎng)站對(duì)外市場(chǎng)開拓。

5、編輯部：網(wǎng)站的更新、維護(hù)等日常運(yùn)營(yíng)功能。

在人員配置初步階段，最好是先將各部門經(jīng)理先招聘到位，然后再由各部門主管根據(jù)自己負(fù)責(zé)的工作范圍，配置人員及協(xié)調(diào)項(xiàng)目時(shí)間和進(jìn)度。

另外在很多情況下：

1、1和5這2個(gè)部門是同屬于一個(gè)團(tuán)隊(duì)的(運(yùn)營(yíng)部)，不光負(fù)責(zé)網(wǎng)站前期的策劃，中期的項(xiàng)目協(xié)調(diào)，還要負(fù)責(zé)網(wǎng)站上線后的日常運(yùn)營(yíng)工作。而且這個(gè)工作是光榮而艱巨的(“光榮在于平淡，艱巨在于漫長(zhǎng)”)。

但是目前有很多公司，會(huì)專門設(shè)立產(chǎn)品部，來(lái)負(fù)責(zé)新產(chǎn)品的策劃和開發(fā)，但是，往往是在開發(fā)完畢后，丟給(編輯)運(yùn)營(yíng)人員去運(yùn)營(yíng)。這樣往往導(dǎo)致了很多不錯(cuò)的產(chǎn)品由于各種原因在推出后達(dá)不到預(yù)期的效果。

2、2和3一般情況下會(huì)整合為技術(shù)部。再加上負(fù)責(zé)服務(wù)器這邊的運(yùn)維部，一般由CTO來(lái)管理。

3、推廣部一般會(huì)成立一個(gè)獨(dú)立的小團(tuán)隊(duì)來(lái)開展工作，但是一般也是由COO直接領(lǐng)導(dǎo)的。

這個(gè)階段主要涉及到的人員有：運(yùn)營(yíng)主管(coo) +各部門主管

這個(gè)階段的結(jié)束標(biāo)志是：各部門主管人員到崗

四、產(chǎn)品原型：

原型設(shè)計(jì)：這主要是產(chǎn)品團(tuán)隊(duì)人員的事情了。在充分理解老板和coo的前提下，按照“網(wǎng)站整體策劃”方案開展網(wǎng)站產(chǎn)品的細(xì)化工作。并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成原型設(shè)計(jì)。

原型設(shè)計(jì)一般會(huì)經(jīng)歷多次提案多次修改的過程。主要是將早期的“網(wǎng)站整體策劃”中的各種文字描述具體細(xì)化成成品網(wǎng)站的一個(gè)過程。

這個(gè)階段主要涉及到的人員有：運(yùn)營(yíng)主管(coo) +各部門主管

這個(gè)階段的結(jié)束標(biāo)志是：“產(chǎn)品原型”獲得通過

五、開發(fā)+設(shè)計(jì)階段：

到了這一部，一般由COO控制整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度，各產(chǎn)品經(jīng)理負(fù)責(zé)自己范圍內(nèi)產(chǎn)品的進(jìn)度。設(shè)計(jì)和開發(fā)部經(jīng)理配合協(xié)調(diào)，安排人力進(jìn)行項(xiàng)目的具體設(shè)計(jì)和開發(fā)工作。具體過程就不多講了。

其它部門：例如推廣部、編輯部、客服部等等運(yùn)營(yíng)人員會(huì)開始做網(wǎng)站上線前期的準(zhǔn)備。

這個(gè)階段主要涉及到的人員有：運(yùn)營(yíng)主管(coo) +設(shè)計(jì)開發(fā)部門+策劃產(chǎn)品團(tuán)隊(duì)

這個(gè)階段的結(jié)束標(biāo)志是：產(chǎn)品的設(shè)計(jì)及開發(fā)完成程度，達(dá)到了產(chǎn)品策劃團(tuán)隊(duì)的要求。

六、內(nèi)測(cè)：

這個(gè)階段基本上是策劃、開發(fā)、設(shè)計(jì)都基本上收工了，這個(gè)時(shí)候需要以運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)為主、其它人員為輔，來(lái)進(jìn)行網(wǎng)站的內(nèi)部測(cè)試和內(nèi)容填充等完善工作了。

這個(gè)階段主要涉及到的人員有：團(tuán)隊(duì)所有人員

這個(gè)階段的結(jié)束標(biāo)志是：滿足“網(wǎng)站整體策劃”和“原型設(shè)計(jì)”的要求，達(dá)到上線標(biāo)準(zhǔn)。

七、公測(cè)/運(yùn)營(yíng)(推出)：

到了這步，網(wǎng)站已經(jīng)上線了。

這段時(shí)間主要工作是：處理bug，優(yōu)化功能，內(nèi)容填充等。

八、運(yùn)營(yíng):

舞臺(tái)已經(jīng)搭好，該輪到以(coo)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)為主的角色們來(lái)唱戲了。技術(shù)團(tuán)隊(duì)退后做日常維護(hù)工作。

九、結(jié)果：

作為一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，其結(jié)果無(wú)非也就以下幾種方式：

1、自力更生，做強(qiáng)做大。(例：華軍、chinaz等)

2、找風(fēng)投。拿出部分股權(quán)換取風(fēng)投資金，讓自己前期的投入得以套 現(xiàn)。(例：優(yōu)酷，酷6等)

3、被收購(gòu)。拿出大部分股權(quán)換取資金，帶著利潤(rùn)套 現(xiàn)。(例：51.com等)

4、上市。路漫漫其修遠(yuǎn)。(例：SOHU，SINA，網(wǎng)盛生意寶等)

補(bǔ)充：

1、這個(gè)步驟只適合從0開始的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者使用，所以在這里省略了不少非核心的步驟。特別是大公司里面，一個(gè)產(chǎn)品從策劃到推出，涉及的部門太多，造成巨大的溝通成本。

2、希望大家在做互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)時(shí)，不應(yīng)該太過于樂觀，要沉著、冷靜思考所遇到的問題，當(dāng)然更不應(yīng)太悲觀，因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)處處是機(jī)會(huì)。

第6篇：產(chǎn)品的前期策劃范文

1.1生態(tài)理念

隨著工業(yè)化在世界范圍內(nèi)的推廣，全球生態(tài)環(huán)境不斷惡化，人類生存不斷遭受挑戰(zhàn)，這在客觀上了要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)理念，這不僅是為目前的人類提供更加適宜的生存空間，也是為子孫后代的永續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

1.2科技理念

隨著日新月異的科技發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)也迅速地現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；?。表現(xiàn)為，建筑材料從傳統(tǒng)的磚瓦轉(zhuǎn)向混凝土、防水卷材、幕墻等各種新興材料；建筑技術(shù)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，現(xiàn)代化施工設(shè)備得到了廣泛應(yīng)用；建筑功能走向多元化，給人們提供了更加多樣便捷的服務(wù)。

1.3投資理念

投資不動(dòng)產(chǎn)愈來(lái)愈成為一種投資保值手段。特別是在我國(guó)，近年房地產(chǎn)投資更是成為投資熱點(diǎn)。當(dāng)然樓市也存在風(fēng)險(xiǎn)，投資需要謹(jǐn)慎，要時(shí)刻注意宏觀政策的調(diào)整，避免投資受損。江蘇徐州“楓林名門”項(xiàng)目，整體規(guī)劃緊扣流行的文化、生態(tài)理念，努力創(chuàng)造一個(gè)布局合理、環(huán)境優(yōu)雅、服務(wù)完善、生活方便、綠意盎然并具有現(xiàn)代化建設(shè)風(fēng)格的居住小區(qū)。24.5%超低建筑密度和高達(dá)31.6%的綠化率，小橋流水、花團(tuán)錦簇、綠樹成蔭，共同構(gòu)建集休閑、賞景、養(yǎng)生于一體的“類自然”的生態(tài)環(huán)境，為業(yè)主精心營(yíng)造一個(gè)寧?kù)o、舒適、時(shí)尚的國(guó)際化社區(qū)生活。

2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷注意問題

房地產(chǎn)商品的非標(biāo)準(zhǔn)化，加之不正當(dāng)利益的驅(qū)使，導(dǎo)致了營(yíng)銷的非標(biāo)準(zhǔn)化。房地產(chǎn)開發(fā)陷入了一些誤區(qū)，以消費(fèi)者需求為出發(fā)點(diǎn)的房地產(chǎn)營(yíng)銷被嚴(yán)重扭曲[3]。因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷時(shí)要注意以下幾個(gè)問題：

2.1房地產(chǎn)的商品屬性

房地產(chǎn)是一種商品，開發(fā)商建設(shè)商品房的目的就是為了出售并盈利。因此，要從商品的視角去看待房地產(chǎn)，作為一種商品，其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)必然是在市場(chǎng)交換的過程中，而交換得以實(shí)現(xiàn)的最關(guān)鍵因素是商品的使用價(jià)值符合消費(fèi)者的需求。在做房地產(chǎn)策劃時(shí)要注意，營(yíng)銷具有相對(duì)現(xiàn)實(shí)性，任何營(yíng)銷策劃都必須建立在高質(zhì)量商品的基礎(chǔ)上。消費(fèi)者是圓心，開發(fā)是半徑，營(yíng)銷是圓弧。按照消費(fèi)者意愿去開發(fā)，適當(dāng)引導(dǎo)市場(chǎng)適應(yīng)自己開發(fā)的商品，才是房地產(chǎn)營(yíng)銷的基礎(chǔ)。

2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的區(qū)域關(guān)系

作為一種特殊的商品，房地產(chǎn)有其特殊的市場(chǎng)群體，是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，需要具備營(yíng)銷的前提才有可能熱銷。制約熱銷的因素很多，諸如總量因素、區(qū)域因素、社會(huì)因素、區(qū)域因素、文化因素、需求因素和購(gòu)買力因素等，需求量大、實(shí)際購(gòu)買力不足也是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大癥結(jié)。在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)營(yíng)銷中經(jīng)?？梢钥吹礁鞣N各樣的“營(yíng)銷短視”，比如：價(jià)格短視，為了求得短期財(cái)務(wù)利潤(rùn)最大化，忽略了房地產(chǎn)長(zhǎng)期的增值空間；節(jié)奏短視，整個(gè)樓盤同時(shí)上市，結(jié)果剩下“死角房”無(wú)人問津；效應(yīng)短視，片面運(yùn)用營(yíng)銷策略，過度迷信技巧，項(xiàng)目有組織無(wú)計(jì)劃，前后矛盾。產(chǎn)生這些偏差的原因在于：開發(fā)商過度關(guān)注成交消費(fèi)區(qū)域，忽略了客戶培養(yǎng)區(qū)域，難以產(chǎn)生恒穩(wěn)的市場(chǎng)效應(yīng)。為了解決這些問題，要正確處理好營(yíng)銷導(dǎo)入?yún)^(qū)域、發(fā)育區(qū)域和運(yùn)作區(qū)域的的關(guān)系。導(dǎo)入?yún)^(qū)域，包括廣告、包裝等對(duì)外宣傳手段，主要用來(lái)集聚人氣；有了早期較好的宣傳，可以吸引眾多的消費(fèi)者，如何培育潛在的購(gòu)買市場(chǎng)及制定怎樣的銷售方案將是營(yíng)銷方案的核心；再好的方案需要專業(yè)營(yíng)銷人員認(rèn)真全面的執(zhí)行，這也直接影響到銷售業(yè)績(jī)。

2.3正確的認(rèn)識(shí)和看待房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃

營(yíng)銷策劃要注重創(chuàng)意，但是策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠于主題，切忌天馬行空。在客戶最終選擇產(chǎn)品的因素中，性價(jià)比是競(jìng)爭(zhēng)勝出的關(guān)鍵。沒有哪一個(gè)因素是絕對(duì)第一重要的，同樣也沒有哪一個(gè)因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個(gè)細(xì)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，廣告、工程進(jìn)展、設(shè)計(jì)優(yōu)化、物業(yè)管理、價(jià)格變動(dòng)等，都要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)、目的一致，保證營(yíng)銷的整體性。適當(dāng)?shù)貫樽约喊b，本無(wú)可厚非，但夸大事實(shí)，推行策劃迷信，則會(huì)使房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃誤入歧途。事實(shí)上，目前不少策劃人所做的策劃方案遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高水平營(yíng)銷策劃的要求，他們推出的更多只是概念和賣點(diǎn)，對(duì)銷售的促進(jìn)只起相對(duì)作用；另一方面，賣點(diǎn)的收集和增加，讓樓盤的形象有所改變和提高，同時(shí)也使樓盤的成本不斷攀升。營(yíng)銷策劃雖然在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中已日趨重要，但如果片面地利用策劃替代市場(chǎng)的潛力開拓，認(rèn)為“一策去百病”，將是一個(gè)很嚴(yán)重的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結(jié)合所在樓盤，貫穿市場(chǎng)營(yíng)銷意識(shí)，尋找總結(jié)出的一種如何把握樓盤市場(chǎng)推廣的行為方式。高水平的營(yíng)銷策劃不僅可以減少房地產(chǎn)項(xiàng)目在配置資源時(shí)的交易成本，而且可以有效規(guī)避營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)，是一種周密而詳盡的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作謀略，是房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的恰當(dāng)運(yùn)用?！笆袌?chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，策劃如指揮”，高層次的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已成為策劃智謀的較量，稍有松懈，就會(huì)從房地產(chǎn)市場(chǎng)的頂峰跌入谷底。我們既要反對(duì)盲目迷信策劃，又要避免走上“策劃無(wú)用”的片面思維。

2.4營(yíng)銷策劃與銷售

營(yíng)銷策劃與銷售緊密呼應(yīng)，營(yíng)銷策劃的最后工作就是銷售策劃，銷售情況是驗(yàn)證前期所有策劃工作效果的標(biāo)準(zhǔn)。因此，應(yīng)該將銷售納入統(tǒng)一的總體策劃思路中。策劃的目的是為了促進(jìn)項(xiàng)目成交，優(yōu)化項(xiàng)目品牌。要想提高策劃對(duì)項(xiàng)目銷售的幫助程度，必須強(qiáng)調(diào)銷售對(duì)策劃的反饋，強(qiáng)調(diào)銷售對(duì)策劃思路的理解與配合。市場(chǎng)與信息的變化是永恒的，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，相輔相成，這才是真正高效且科學(xué)的營(yíng)銷思維方式。

3房地產(chǎn)策劃發(fā)展方向

第7篇：產(chǎn)品的前期策劃范文

關(guān)鍵詞：前期策劃；市場(chǎng)調(diào)查；產(chǎn)品定位，實(shí)施管理

一 前言

伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的提升，城市建設(shè)的規(guī)模越來(lái)越大，從而使得房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，面對(duì)人們對(duì)房屋居住的需求，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、土地政策、銀行貸款政策的調(diào)整理，使得開發(fā)商面臨的開發(fā)較大風(fēng)險(xiǎn)并伴隨著房地產(chǎn)業(yè)存在著激烈的競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)了挑戰(zhàn)也提供了午臺(tái)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，若開發(fā)商市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，投資不準(zhǔn)，眼光不高，開發(fā)出的小區(qū)缺乏遠(yuǎn)見，就會(huì)造成市場(chǎng)銷售困難．房屋大量積壓閑置，資金運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，使企業(yè)承受巨大的風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)困難。相反，一些開發(fā)商即使在地段比較偏僻．土地現(xiàn)狀條件不太優(yōu)越的地區(qū)，卻開發(fā)出了有品味、宜人的良好小區(qū)，吸引人們前來(lái)購(gòu)買，從而改造了地段形成了品牌?？梢姡粋€(gè)項(xiàng)目開發(fā)的成敗，不僅取決于項(xiàng)目所在的區(qū)段．還與項(xiàng)目的定位、文化氛圍、周邊環(huán)境等有關(guān)，而這些因素與項(xiàng)目開發(fā)前期和規(guī)劃設(shè)計(jì)及物業(yè)管理的定位策劃有直接的關(guān)系。

近幾年本人有幸參加幾個(gè)公交場(chǎng)站項(xiàng)目的前期策劃和一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的全過程策劃。這是兩類不同性質(zhì)的項(xiàng)目建設(shè)。對(duì)市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公交場(chǎng)站，項(xiàng)目建設(shè)流程為：策劃設(shè)計(jì)實(shí)施交付使用。公交場(chǎng)站策劃操作是以項(xiàng)目建議書展開―確定建設(shè)的必要性；以初步設(shè)計(jì)為主線―確定建設(shè)規(guī)模和投資額度；以工程施工管理為控制―完成總目標(biāo)，取得社會(huì)效益。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)流程為：土地摘牌策劃設(shè)計(jì)實(shí)施銷售物業(yè)和商業(yè)管理，開發(fā)項(xiàng)目操作則是從市場(chǎng)調(diào)研開始，通過專業(yè)的咨詢策劃―選擇項(xiàng)目商住體態(tài)和投資行動(dòng)方案；以土地增值和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為前提策劃―確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；以實(shí)施藍(lán)圖為條件策劃―定義主體建筑風(fēng)格、投資造價(jià)、建設(shè)工期、環(huán)境景觀；以銷售的市場(chǎng)策略、招商策略策劃―完成價(jià)值變現(xiàn)總目標(biāo)；以物業(yè)及商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)策劃―展示良好居住生活、休閑娛樂、投資購(gòu)物的環(huán)境。兩類項(xiàng)目所不同的是公交場(chǎng)站土地為劃撥用地，策劃過程中不以土地增值為前提；開發(fā)項(xiàng)目是以土地的價(jià)值最大化為核心前提。

綜合的看一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的成功取決于項(xiàng)目的良好策劃和后續(xù)的實(shí)施。事實(shí)上，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，一個(gè)良好的策劃往往對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成敗至關(guān)重要。無(wú)疑，作好項(xiàng)目的前期策劃工作，為項(xiàng)目開發(fā)定下良好的決策，是項(xiàng)目開發(fā)成功的重要因素。

二 項(xiàng)目前期策劃的含義

1、項(xiàng)目策劃的概念：

項(xiàng)目前期策劃是在建設(shè)領(lǐng)域內(nèi)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的總目標(biāo)要求， 從不同的角度出發(fā)， 通過對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)分析， 對(duì)建設(shè)活動(dòng)的整體戰(zhàn)略進(jìn)行運(yùn)籌規(guī)劃， 對(duì)建設(shè)活動(dòng)的全過程作預(yù)先的考慮和設(shè)想， 以便在建設(shè)活動(dòng)中選擇最佳的結(jié)合點(diǎn)， 重組資源和展開項(xiàng)目運(yùn)作， 為項(xiàng)目的投資決策和保證項(xiàng)目在完成之后獲得滿意可靠的經(jīng)濟(jì)效益、 環(huán)境效益、 社會(huì)效益提供依據(jù)。因此，一個(gè)成功的開發(fā)項(xiàng)目首先來(lái)源于策劃，科學(xué)、合理、有效的判斷，市場(chǎng)的調(diào)查、系統(tǒng)分析的提出正確投資方向，就能推動(dòng)項(xiàng)目的進(jìn)程，獲得較高的投資回報(bào)。

2、策劃是項(xiàng)目全部活動(dòng)的基本組成部分。

項(xiàng)目策劃貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)展程度及效果有著重大影響。這個(gè)策劃的過程是一個(gè)由淺入深、不斷深化的過程，依著階段的不同策劃的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵不同。項(xiàng)目的實(shí)施過程以階段可分為：策劃階段、設(shè)計(jì)階段、建造階段和投付使用階段。而策劃在不同的階段中可分為：設(shè)計(jì)策劃、專業(yè)策劃、合同策劃、價(jià)值策劃、管理策劃、營(yíng)銷策劃。例如：在策劃階段---初步策劃，根據(jù)地塊的自然環(huán)境狀況、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、市場(chǎng)細(xì)分需求，確定項(xiàng)目規(guī)模和發(fā)展方向，描繪項(xiàng)目最基本的輪郭；而在設(shè)計(jì)階段---實(shí)質(zhì)策劃，根據(jù)項(xiàng)目的定位層次和建設(shè)原則，確定建筑的風(fēng)格和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，組成項(xiàng)目最基本的形態(tài)。在建造階段---關(guān)鍵策劃，根據(jù)限額設(shè)計(jì)和投資方案及控制工程造價(jià)，確定土建工程、配套工程、環(huán)境保護(hù)、園林景觀質(zhì)量效率，打造項(xiàng)目最基本的形象。可以說(shuō)項(xiàng)目的進(jìn)程是以策劃為基礎(chǔ)展開的。

3、項(xiàng)目實(shí)施過程中策劃是最重要的階段。

策劃是通過實(shí)踐活動(dòng)獲取更佳成果智能創(chuàng)造行為。一個(gè)項(xiàng)目的成功就在于開發(fā)商取得有效土地權(quán)的同時(shí)，要謀略、構(gòu)思、設(shè)計(jì)怎樣才能使土地增值的效益最大化，怎能樣才能使建筑功能高效性，怎樣才能使實(shí)施的成果以某種特別的方式“打動(dòng)”所有用戶。策劃就是在各階段中根據(jù)現(xiàn)實(shí)中各種情況與信息判斷事物變化趨勢(shì)，圍繞活動(dòng)的任務(wù)或目標(biāo)中心去完成任務(wù)和目標(biāo)。因此，項(xiàng)目策劃在整個(gè)工程建設(shè)中顯得格外重要。一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目策劃的任務(wù)主要集中在定義開發(fā)或建設(shè)什么，項(xiàng)目的效益和意義，制定并督促項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)工作，從而勾畫和展現(xiàn)出一個(gè)具體的項(xiàng)目計(jì)劃。

三 項(xiàng)目策劃階段的關(guān)鍵工作

項(xiàng)目的成功策劃以及的方案設(shè)計(jì)，離不開全面細(xì)致、深入的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究。沒有周密的調(diào)查資料，就無(wú)法了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，也就無(wú)法進(jìn)行項(xiàng)目的正確定位，方案設(shè)計(jì)也就如無(wú)源之水。所以成功的項(xiàng)目來(lái)自于詳實(shí)的調(diào)查研究，這是項(xiàng)目運(yùn)作的出發(fā)點(diǎn)和根本點(diǎn)。

1、市場(chǎng)調(diào)查

項(xiàng)目策劃首要解決的是項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，這要通過市場(chǎng)調(diào)查取得第一手資料，展開當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、基礎(chǔ)資料的收集工作，建立起動(dòng)態(tài)的資料補(bǔ)充和修正機(jī)制，以期隨時(shí)準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)和發(fā)展特點(diǎn)，并能及時(shí)反映到項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)中，在實(shí)施前或?qū)嵤┲心芸焖龠m應(yīng)市場(chǎng)的細(xì)微變化。市場(chǎng)調(diào)查要著重于檢查資料的全面性、來(lái)源的可靠性、時(shí)間性、細(xì)節(jié)的準(zhǔn)確性。當(dāng)?shù)爻鞘械姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，包括各地產(chǎn)公司的實(shí)力、開發(fā)樓盤、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、品牌和知名度、銷售率、消費(fèi)群認(rèn)可度、市場(chǎng)份額以及經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)手段和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)等等。要弄清房地產(chǎn)市場(chǎng)上的產(chǎn)品類型和百分比，以及市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)和市場(chǎng)的細(xì)分情況，分析公司應(yīng)進(jìn)入哪個(gè)領(lǐng)域或者將計(jì)劃在哪一塊細(xì)分的市場(chǎng)上博得消費(fèi)者的歡迎和認(rèn)可。從哪一個(gè)地方打入和突破，并能很快立住腳跟，推出新產(chǎn)品，引起消費(fèi)者的注意，刺激消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，完成第一階段的工作：突擊入城，偏居一角。市場(chǎng)調(diào)查的意義是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪華住宅，還是普通住宅，還是小戶型住宅等，至少要有幾套比較成熟的項(xiàng)目選擇方案，便于下一步?jīng)Q策時(shí)進(jìn)行判斷。

2、市場(chǎng)定位

市場(chǎng)調(diào)查的目的是為項(xiàng)目準(zhǔn)確定位服務(wù)的，解決項(xiàng)目定位中的較高性價(jià)比和利益最大化，贏利可能性和實(shí)施的可行性的問題。因此，項(xiàng)目定位必須符合經(jīng)濟(jì)性原則、適應(yīng)性原則、目標(biāo)的風(fēng)格。要滿足于當(dāng)?shù)卣鸵?guī)劃的要求，樹立公司品牌和美譽(yù)度，控制風(fēng)險(xiǎn)并追求合理利潤(rùn)，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展消費(fèi)水平、區(qū)域市場(chǎng)檔次標(biāo)準(zhǔn)品質(zhì)、目標(biāo)客戶群體的特點(diǎn)能力相適應(yīng)。

進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，從而鎖定目標(biāo)客戶，是樓盤暢銷的先決條件。有了準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，后期樓盤推廣才能有的放矢。

前面談到本人參與的一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目---中央大街項(xiàng)目全過程策劃，項(xiàng)目位于武漢市江夏區(qū)，建設(shè)用地50畝，建筑總面積12.9萬(wàn)方（商業(yè)4萬(wàn)方二棟建筑，住宅9萬(wàn)方四棟22-30層建筑），投資近4個(gè)億。當(dāng)初土地掛牌前通過市場(chǎng)調(diào)查我們了解到項(xiàng)目處于未來(lái)新城區(qū)的中心，地塊平整、臨街面寬、交通便利，區(qū)域內(nèi)有4個(gè)項(xiàng)目正在開發(fā)，高層建筑不多，土地摘牌后結(jié)合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和江夏區(qū)市民購(gòu)買力和生活?yuàn)蕵沸枨蠹吧虡I(yè)投資理念，給項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是商業(yè)街加高層住宅，風(fēng)格定位是生態(tài)社區(qū)、現(xiàn)代簡(jiǎn)約，價(jià)值定位是打造江夏高品質(zhì)、人性化的高檔城市綜合體。目前，一期商業(yè)體施工已基本完成，由于商業(yè)部分定位準(zhǔn)確，功能劃分和業(yè)態(tài)布局比較完美，招商工作進(jìn)展順利、樓盤銷售火暴。成為江夏區(qū)一個(gè)新城市一站式、全天侯，休閑、購(gòu)物、娛樂消費(fèi)中心；商業(yè)的典范項(xiàng)目，江夏時(shí)尚的風(fēng)向標(biāo)。

3、建設(shè)方案比選

美國(guó)一位杰出的建筑師和教育家說(shuō)過“策劃就是設(shè)計(jì)”。一個(gè)好的方案設(shè)計(jì)，必須在深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過多方面、全面細(xì)致的分析研究后，才能和市場(chǎng)緊密結(jié)合起來(lái)。項(xiàng)目是否成功，需要一系列的運(yùn)作和精心策劃才能逐漸達(dá)到所定目標(biāo)，其中，方案設(shè)計(jì)是龍頭，是關(guān)鍵。設(shè)計(jì)應(yīng)因地適宜，發(fā)揮個(gè)性，體現(xiàn)自然的、地方的、民族的、文化的、傳統(tǒng)的特色，彰顯項(xiàng)目形象。尤其是大型項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)，更應(yīng)重視。大型項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)，要結(jié)合項(xiàng)目的復(fù)雜程度和市場(chǎng)情況，分階段進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，將方案設(shè)計(jì)的目標(biāo)逐步進(jìn)行深化和細(xì)分，。所以，對(duì)于一個(gè)大型項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)首先要有一個(gè)整體的清晰的概念，而后要清楚開始做什么，中間做什么，實(shí)施時(shí)做什么?？傊?，要將項(xiàng)目的整體運(yùn)作和策劃精神貫穿到每一步中去，并逐步進(jìn)行落實(shí)和反饋。

在本人經(jīng)歷的項(xiàng)目---中央大街的方案設(shè)計(jì)前，首先通過招標(biāo)選擇一家有實(shí)力且思想前衛(wèi)、觀念新穎的設(shè)計(jì)單位。重點(diǎn)從三方面考慮：一是方案的整體布局和框架。二是經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。三是方案的風(fēng)格和創(chuàng)新。每出套方案就匯集各方人士分析比較，有時(shí)回到市場(chǎng)再調(diào)查，對(duì)環(huán)境發(fā)展趨勢(shì)再預(yù)測(cè)，調(diào)整方案組成結(jié)構(gòu)。多重反饋的過程中我們進(jìn)行了四輪比選，第一輪方案比選的成果與最后一輪方案比選的成果，在謀略構(gòu)思、設(shè)計(jì)概念、銷售策略方面有著許多理念上的不同，建筑由商業(yè)夾住宅過渡到商業(yè)街加住宅群。通過不斷地進(jìn)行調(diào)整、修改、優(yōu)化。比選后選擇的設(shè)計(jì)方案在實(shí)踐中檢驗(yàn)是最佳的。

四、項(xiàng)目的實(shí)施管理

所謂“實(shí)施管理”，是以項(xiàng)目為對(duì)象的系統(tǒng)管理，是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行高效率的計(jì)劃、組織、指導(dǎo)和控制，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全過程的動(dòng)態(tài)管理和項(xiàng)目目標(biāo)的綜合協(xié)調(diào)與優(yōu)化，在項(xiàng)目的生命周期內(nèi)，不斷進(jìn)行資源的配置和協(xié)調(diào)，不斷作出科學(xué)決策，從而使項(xiàng)目執(zhí)行的全過程處于最佳的運(yùn)行狀態(tài)，產(chǎn)生最佳的效果。實(shí)施的過程就是策劃調(diào)整實(shí)施策劃調(diào)整實(shí)施完成的過程。有了好的項(xiàng)目、好的策劃、好的設(shè)計(jì)這還只是成功的一半，它還不保證使項(xiàng)目獲得最佳收益，達(dá)到預(yù)測(cè)目標(biāo)。真正的成功還要取決于后期的實(shí)施管理，也就是工程的實(shí)施管理，專業(yè)的配合協(xié)調(diào)，配套工程的規(guī)劃統(tǒng)一，招商業(yè)態(tài)的功能調(diào)整理。一個(gè)項(xiàng)目能按策劃的方向和思路良好的發(fā)展涉及施工中的執(zhí)行力問題，也就是說(shuō)必須全面貫徹策劃的精隨和所包含的內(nèi)涵及準(zhǔn)確的定位。

值得思考的幾個(gè)問題

1、策劃和設(shè)計(jì)與審批問題：我們?cè)陧?xiàng)目實(shí)施的過程中會(huì)發(fā)現(xiàn)，策劃的理念落實(shí)到方案設(shè)計(jì)上有時(shí)會(huì)出現(xiàn)差異，方案設(shè)計(jì)落實(shí)到施工圖設(shè)計(jì)時(shí)也會(huì)因?yàn)榈赜蚴艿较拗埔{(diào)整設(shè)計(jì)方案。施工圖完成進(jìn)入規(guī)劃審批時(shí)會(huì)因?yàn)槭姓芫W(wǎng)而調(diào)整總平面。另一方面開發(fā)商都希望盡可能縮短投資回收期，要求所有工作用最短的時(shí)間完成，往往開始施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，施工的前期準(zhǔn)備工作就開始了，給予施工圖設(shè)計(jì)的時(shí)間很緊張，在報(bào)審查時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)圖紙存在許多問題，比如出現(xiàn)的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤修改，規(guī)范與設(shè)計(jì)的沖突的修正，特殊功能與環(huán)保、消防、規(guī)劃排斥修改，每一環(huán)節(jié)的審查都要占用了一定的時(shí)間，影響到工程預(yù)期開工。這就要求策劃與設(shè)計(jì)相互光緒通，方案設(shè)計(jì)時(shí)按策劃方案考慮周全，施工圖設(shè)計(jì)時(shí)按規(guī)范要求考慮精細(xì)。

2、設(shè)計(jì)與商業(yè)業(yè)態(tài)問題：由于項(xiàng)目的招商和業(yè)態(tài)的定位滯后于設(shè)計(jì)，不同的業(yè)態(tài)對(duì)建筑有不同要求，為滿足功能需求往往出現(xiàn)必須變更的情況，對(duì)投資控制和工期控制不利。在方案設(shè)計(jì)時(shí)雖然有大體業(yè)態(tài)策劃思路，但業(yè)態(tài)對(duì)建筑的特殊要求僅靠發(fā)設(shè)計(jì)變更單是不能直接施工的，有些變更涉及房屋結(jié)構(gòu)的變更，需要修改相關(guān)審批的文件，重新申辦報(bào)審查。最好的狀況是首先做好商業(yè)需求定位，施工圖設(shè)計(jì)可以按商業(yè)專項(xiàng)要求進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，避免出現(xiàn)施工中的停工設(shè)計(jì)、加固處理。

第8篇：產(chǎn)品的前期策劃范文

關(guān)鍵詞：海外；子公司；質(zhì)量管理

中國(guó)中車作為國(guó)內(nèi)最大的軌道車輛制造企業(yè)，一直致力于成為國(guó)際一流企業(yè)，而在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)飽和及自身產(chǎn)能過剩的不利環(huán)境下，中國(guó)中車已經(jīng)充分意識(shí)到了“走出去”的重要性，而國(guó)家的“一帶一路”政策則提供了契機(jī)。澳大利亞墨爾本地鐵項(xiàng)目的中標(biāo)，是中車?yán)^悉尼雙客項(xiàng)目之后的又一個(gè)海外大單，標(biāo)志著公司在國(guó)際市場(chǎng)上首次參與競(jìng)標(biāo)PPP（公私合營(yíng)模式）項(xiàng)目獲得成功，也是中車正式進(jìn)軍澳洲市場(chǎng)的標(biāo)志。由于項(xiàng)目涉及到的相關(guān)方和制造地點(diǎn)較多，且涉及采購(gòu)/生產(chǎn)制造/人員等合同條款中的本地化率要求和技術(shù)轉(zhuǎn)讓，使項(xiàng)目管理變得更加復(fù)雜，也給質(zhì)量管理工作帶來(lái)了一定難度。為了保證海外項(xiàng)目的質(zhì)量管理工作順利進(jìn)行，我們需要充分了解整個(gè)項(xiàng)目，從質(zhì)量管理體系及流程建設(shè)、多場(chǎng)地管理、供貨商管理、制造過程管理、整車交付、質(zhì)量人員培訓(xùn)等方面著手，結(jié)合實(shí)際情況研究出適合海外項(xiàng)目使用的質(zhì)量管理模式。

一、前期準(zhǔn)備工作

為了保證項(xiàng)目質(zhì)量管理工作充分有效，除了要了解項(xiàng)目整體情況外，還要了解各個(gè)相關(guān)方的角色及關(guān)系、采購(gòu)、生產(chǎn)制造、交付等各階段的人員、場(chǎng)地安排，做好前期質(zhì)量管理工作規(guī)劃。由于PPP項(xiàng)目相關(guān)方較多，且涉及到制造場(chǎng)地、設(shè)備、操作者的租借及制造技術(shù)轉(zhuǎn)讓，以及采購(gòu)產(chǎn)品本地化率要求等，在前期質(zhì)量策劃時(shí)，需要認(rèn)真分析母子公司質(zhì)量工作關(guān)系、與分包商制造場(chǎng)地的質(zhì)量工作關(guān)系，梳理質(zhì)量工作，制定項(xiàng)目質(zhì)量管理總體方案和質(zhì)量工作詳細(xì)分解，明確子公司質(zhì)量人員工作內(nèi)容及分工，制定質(zhì)量人員培訓(xùn)和支持計(jì)劃。

1.質(zhì)量管理總體原則

（1）供貨商管理供貨商管理按照現(xiàn)有流程和質(zhì)量策劃管理，編制質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和檢驗(yàn)文件，完成料件檢驗(yàn)工作，子公司質(zhì)量工程師全程參與，并負(fù)責(zé)管理其本地供貨商，對(duì)批量入庫(kù)的所有產(chǎn)品進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督檢查。國(guó)內(nèi)供貨商采用現(xiàn)行質(zhì)量管理模式，國(guó)外供貨商管理按照現(xiàn)行質(zhì)量管理程序和要求執(zhí)行，且須加強(qiáng)過程審核，每季度對(duì)供貨商進(jìn)行過程審核。質(zhì)量文件具體內(nèi)容及檢查項(xiàng)點(diǎn)的調(diào)整和刪減視情況而定。（2）生產(chǎn)制造過程管理母公司分包部分采用現(xiàn)行質(zhì)量管理模式，由母公司全權(quán)負(fù)責(zé)質(zhì)量管理。按照項(xiàng)目與制造分包商簽定的分包合同，對(duì)其制造過程采用監(jiān)造模式，我方提供質(zhì)量管理計(jì)劃、質(zhì)量管理要求、質(zhì)量管理方法、質(zhì)量文件、質(zhì)量記錄、質(zhì)量控制點(diǎn)、實(shí)物質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、檢驗(yàn)工具策劃等，并派出質(zhì)量人員提供質(zhì)量技術(shù)支持。制造分包商完成車輛制造并應(yīng)通過自互檢達(dá)到我方的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。母公司派駐質(zhì)量工程師對(duì)子公司進(jìn)行質(zhì)量體系和項(xiàng)目質(zhì)量管理的支持，必要時(shí)，母公司派駐質(zhì)量工程師和質(zhì)量檢查員對(duì)制造過程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)支持，進(jìn)一步明確母公司與子公司質(zhì)量人員的分工。由于分包合同中中未明確具體分工，因此需要與制造分包商進(jìn)一步協(xié)商。開工質(zhì)量門、質(zhì)量里程碑、工序首檢、現(xiàn)場(chǎng)NCR管理、質(zhì)量問題統(tǒng)計(jì)、文件管理等事宜。

2.質(zhì)量管理總體方案

（1）項(xiàng)目質(zhì)量文件策劃①質(zhì)量計(jì)劃根據(jù)《ISO10005質(zhì)量管理質(zhì)量計(jì)劃指南》的定義，按照客戶要求，編制項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃。質(zhì)量計(jì)劃中除了要明確質(zhì)量門、質(zhì)量里程碑、首件檢驗(yàn)、過程審核等項(xiàng)目質(zhì)量管理活動(dòng)的應(yīng)用方法，及影像化和實(shí)名制管理、工程變理質(zhì)量管理的要求之外，要特別包含多場(chǎng)地管理、母子公司質(zhì)量工作模式及接口描述。②質(zhì)量控制計(jì)劃《采購(gòu)件質(zhì)量控制計(jì)劃》至少包含：采購(gòu)產(chǎn)品分級(jí)管理、質(zhì)量保證協(xié)議、供應(yīng)商資質(zhì)、制造過程控制、放行檢驗(yàn)、入廠檢驗(yàn)、過程監(jiān)督、供應(yīng)商評(píng)價(jià)?！渡a(chǎn)過程質(zhì)量控制計(jì)劃》至少包含：質(zhì)量門、首件檢驗(yàn)、產(chǎn)品檢驗(yàn)與試驗(yàn)、質(zhì)量里程碑、工藝評(píng)定、不符合管理、可追溯性管理、人員資質(zhì)、設(shè)備/工裝/工具/檢具、履歷管理。③檢驗(yàn)和試驗(yàn)計(jì)劃（ITP）根據(jù)項(xiàng)目合同要求，需要編制車體ITP、轉(zhuǎn)向架ITP、裝配ITP、調(diào)試ITP，明確檢驗(yàn)和試驗(yàn)項(xiàng)點(diǎn)、檢驗(yàn)指導(dǎo)文件、檢驗(yàn)工具、檢驗(yàn)比例和頻次等內(nèi)容。④質(zhì)量體系審核計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目合同要求，需編制項(xiàng)目質(zhì)量體系內(nèi)部審核計(jì)劃、供應(yīng)商質(zhì)量體系外部審核計(jì)劃（含資質(zhì)、過程審的總體計(jì)劃），另外，根據(jù)公司工作程序要求，需編制詳細(xì)的供應(yīng)商資質(zhì)評(píng)審計(jì)劃、供應(yīng)商過程審核計(jì)劃。⑤采購(gòu)件FAI計(jì)劃、采購(gòu)件放行檢驗(yàn)計(jì)劃根據(jù)現(xiàn)有工作程序要求，需編制采購(gòu)件首件檢驗(yàn)計(jì)劃、采購(gòu)件放行檢驗(yàn)計(jì)劃。⑥工序首檢計(jì)劃、工序過程審核計(jì)劃根據(jù)現(xiàn)有工作程序要求，需按照工藝部門編制的工序首檢計(jì)劃組織開展工序首檢工作，需編制工序過程審核計(jì)劃，并按照計(jì)劃組織開展工序?qū)徍斯ぷ?。⑦質(zhì)量技術(shù)轉(zhuǎn)讓方案根據(jù)合同情況，編制專門的構(gòu)架質(zhì)量技術(shù)方案，明確我們與供應(yīng)商雙方的質(zhì)量工作內(nèi)容，對(duì)供應(yīng)商提出具體的質(zhì)量要求。⑧采購(gòu)件檢驗(yàn)規(guī)范針對(duì)同一類采購(gòu)產(chǎn)品編制相應(yīng)的檢驗(yàn)規(guī)范，檢驗(yàn)規(guī)范中明確該類產(chǎn)品所有需要驗(yàn)證的質(zhì)量要素、驗(yàn)證階段和頻次，并明確驗(yàn)證所需的資源和方法，用于指導(dǎo)質(zhì)量工程師策劃具體的首件檢驗(yàn)、放行/入廠檢驗(yàn)、裝車前檢驗(yàn)的記錄，同時(shí)作為檢查員檢驗(yàn)的參考文件。（2）項(xiàng)目質(zhì)量記錄策劃按照前期的質(zhì)量策劃安排，最終形成質(zhì)量體系內(nèi)部審核報(bào)告、供應(yīng)商資質(zhì)評(píng)審報(bào)告、供應(yīng)商過程審核報(bào)告、采購(gòu)件FAI報(bào)告、各制造階段的質(zhì)量門檢查表、質(zhì)量里程碑檢查表、工序首檢報(bào)告、工序過程審核報(bào)告、采購(gòu)件檢查卡、車體檢查卡、轉(zhuǎn)向架檢查卡、裝配檢查卡、調(diào)試試驗(yàn)報(bào)告。（3）質(zhì)量人員分工策劃編制需要明確分工的質(zhì)量工作清單，分別與制造分包商、子公司商定具體的工作分工，最終達(dá)成一致意見，后續(xù)嚴(yán)格按照分工表完成各自的質(zhì)量工作。

二、結(jié)束語(yǔ)

通過上述這些質(zhì)量管理工作的前期分析和策劃，使海外子公司能夠用最短的時(shí)間，在項(xiàng)目執(zhí)行初期便能掌握質(zhì)量管理工作的重點(diǎn)，也為其后續(xù)開展質(zhì)量管理工作提供了方向。

第9篇：產(chǎn)品的前期策劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；全成本；體系

1、引　言

在全球金融危機(jī)的前提下，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過從2007年10月至2009年6月的危機(jī)洗禮。超額利潤(rùn)，暴利行業(yè)的字眼仿佛還在社會(huì)中流蕩的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)本身卻面臨資金鏈斷裂的危機(jī)。2009年春節(jié)，深圳、上海等斷供的小業(yè)主數(shù)不勝數(shù)。2009年春節(jié)，各大型房地產(chǎn)公司的工程款支付也是捉襟見肘，對(duì)資金需要強(qiáng)烈的房地產(chǎn)企業(yè)，例如富力，合生創(chuàng)展已經(jīng)處于隨波逐流狀態(tài)，如果金融危機(jī)再持續(xù)一年，后果不堪設(shè)想。

2、房地產(chǎn)成本的構(gòu)成與分析

2.1　房地產(chǎn)成本的構(gòu)成

成本管理不是某個(gè)重要材料的變更或是重大設(shè)計(jì)變更的核減如此簡(jiǎn)單。鋁合金門窗太貴，我們用塑鋼的；石材太貴，我們用仿石涂料．誠(chéng)然，重大的材料變更，往往可以節(jié)省數(shù)百萬(wàn)的成本，但同時(shí)，設(shè)計(jì)效果也降低了。如何在設(shè)計(jì)效果和成本之間均衡，如何在開發(fā)節(jié)奏和成本之間平衡．這就靠成本管理體系的構(gòu)建。成本體系，其實(shí)很簡(jiǎn)單．?dāng)?shù)字說(shuō)話，表格證明。但如何統(tǒng)計(jì)數(shù)字，表格又是如何建立，就需要對(duì)整體房地產(chǎn)成本加以構(gòu)建。

房地產(chǎn)成本構(gòu)成包括以下9大內(nèi)容，包括土地獲得價(jià)款、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用。其中土地獲得價(jià)款、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用屬于六類公攤費(fèi)用和期間費(fèi)，需要列表統(tǒng)計(jì)，以明確造價(jià)。

2.2　房地產(chǎn)成本的分析

從房地產(chǎn)成本分析方法看，主要有實(shí)際成本法，即從單個(gè)案例的計(jì)算統(tǒng)計(jì)來(lái)分析成本；標(biāo)準(zhǔn)成本法，即從多個(gè)類似案例的計(jì)算統(tǒng)計(jì)來(lái)分析成本；作業(yè)成本法，即以歸納總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)，推算類似案例的成本；運(yùn)行成本法．即在項(xiàng)目運(yùn)作過程中控制分析成本；目標(biāo)分析法，即在項(xiàng)目運(yùn)作開始前，設(shè)置目標(biāo)成本。

成本管理的方向是要從核算型到控制性最終到達(dá)價(jià)值創(chuàng)造性。從領(lǐng)導(dǎo)的決策角度，可能不需要具體項(xiàng)目的具體指標(biāo)，他只需要知道類似項(xiàng)目的一般指標(biāo)或者目標(biāo)成本，大的數(shù)字是便于領(lǐng)導(dǎo)決策的。同樣，這些有經(jīng)驗(yàn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，便于企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造。而這些經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)往往由基本的數(shù)據(jù)累計(jì)起來(lái)的。當(dāng)做單項(xiàng)目成本核算時(shí)，就必須要每一個(gè)精確地?cái)?shù)字。

3、房地產(chǎn)企業(yè)全成本體系構(gòu)成

從房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)過程看，一般都要經(jīng)歷以下幾個(gè)階段，即立項(xiàng)、前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、銷售環(huán)節(jié)等。其中立項(xiàng)、前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)均可作為投資決策分析的內(nèi)容，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目是否成功起作決定性作用。

3.1　立項(xiàng)階段

立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式(如自建、合作、合資)的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。企業(yè)發(fā)展部在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由企業(yè)發(fā)展部來(lái)承擔(dān)。在立項(xiàng)環(huán)節(jié)的主要控制土地綜合費(fèi)用、拆遷費(fèi)、配套費(fèi)、人防費(fèi)和容積率等。

3.2　前期策劃階段

目前，大多數(shù)小開發(fā)商都是有了地后才開始考慮如何運(yùn)作這個(gè)項(xiàng)目，而較大的開發(fā)商則是先研究市場(chǎng)．等基本有了產(chǎn)品的初步方案后才有針對(duì)性的購(gòu)地。不管怎樣，都應(yīng)有前期的項(xiàng)目策劃方案。前期策劃包括市場(chǎng)分析、客戶分析、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位、推廣方案等重要內(nèi)容。在此期間的成本控制應(yīng)該著重于對(duì)策劃人員的工作能力和成果的衡量，對(duì)策劃活動(dòng)本身需要的費(fèi)用控制是其次的，只要合理，都應(yīng)該開支。成功的策劃方案對(duì)后期的成本節(jié)約是非常顯著的，但它對(duì)項(xiàng)目成本的影響是隱性的，只有到后期才能體現(xiàn)。

在項(xiàng)目策劃完成后，應(yīng)填寫新項(xiàng)目可研成本測(cè)算表，該表應(yīng)包括填表指引、填表注意事項(xiàng)與對(duì)接部門、地價(jià)及利息、管理費(fèi)用、各類產(chǎn)品建筑標(biāo)準(zhǔn)、車位、會(huì)所等等。

3.3　規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在工程總成本中比例不大，一般不到建安成本的1％，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)70％以上。工程實(shí)施是按照規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)的，所以在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本增加。該環(huán)節(jié)控制的其基本原則是：周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。

鑒于規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要性，公司應(yīng)從組織結(jié)構(gòu)上成立一個(gè)造價(jià)控制小組，負(fù)責(zé)對(duì)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)、審核。初步審核后，應(yīng)做可行性分析，以評(píng)價(jià)方案的經(jīng)濟(jì)效益。造價(jià)控制小組人員應(yīng)有總工程師、工程負(fù)責(zé)人、設(shè)計(jì)師、外聘獨(dú)立設(shè)計(jì)專家等。雖然推行設(shè)計(jì)招標(biāo)是個(gè)不錯(cuò)的選擇，但實(shí)際工作中很少這樣做，因?yàn)橘M(fèi)時(shí)費(fèi)力。不過實(shí)行限額設(shè)計(jì)倒是可行效果又好的辦法，包括樁基造價(jià)分析、鋼筋混凝土含量分析、鋁合金成本分析、會(huì)所造價(jià)分析、大堂造價(jià)分析、電梯造價(jià)分析、外墻造價(jià)分析、管網(wǎng)分析、景觀分析等等。當(dāng)然，在設(shè)計(jì)單位的選擇上應(yīng)該傾向于水平高、信譽(yù)好的單位，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)會(huì)多些，但由于其設(shè)計(jì)更科學(xué)、仔細(xì)，很可能會(huì)節(jié)約更多的鋼材、水泥等材料費(fèi)，從而降低更多的建筑成本。

對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用，也有一種節(jié)約方法。一般一個(gè)項(xiàng)目會(huì)有同質(zhì)的產(chǎn)品，我們就讓設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)其中一棟就行，其他的復(fù)制即可。

3.4　項(xiàng)目施工階段

好的設(shè)計(jì)已成功了一半，能不能把紙上的藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，施工環(huán)節(jié)的控制就至關(guān)重要了，這也是我們要花大量時(shí)間的工作階段，做實(shí)事的階段。這個(gè)階段包括施工單位選擇、施工過程控制和材料和設(shè)備采購(gòu)控制。

(1)施工單位的選擇。一般有自建和外包兩種方式，首先可以考慮自建模式。如果沒有自己的建筑公司，也可以考慮通過收購(gòu)方式建立自己的建筑公司。事實(shí)上，如今的建筑商是僧多粥少，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，特別是那些小的建筑商，有的已處于破產(chǎn)的邊緣。收購(gòu)這樣的建筑企業(yè)，實(shí)際上就是要它的資質(zhì)，成本是很低的。收購(gòu)成功后，再考慮增資(資本金)和升級(jí)(增加資質(zhì))，逐漸做大做強(qiáng)。

若選擇外包的話，房地產(chǎn)企業(yè)因根據(jù)工程特點(diǎn)全面考慮如何組織．如何分標(biāo)，如何發(fā)包，如何計(jì)價(jià)四個(gè)方面的要素，以最大程度節(jié)約工程合同成本。

(2)施工過程控制。對(duì)自己的施工單位，要加強(qiáng)工程預(yù)算管理，實(shí)行階段性評(píng)價(jià)。比如分基礎(chǔ)工程、主體工程、裝飾工程進(jìn)行成本控制，要求項(xiàng)目經(jīng)理加強(qiáng)巡查，及時(shí)糾正錯(cuò)誤或不合理的施工作業(yè)。管理出效益在這個(gè)過程別明顯。

對(duì)發(fā)包的工程，依靠現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理做好造價(jià)控制，以施工合同管理為中心進(jìn)行造價(jià)控制。在實(shí)施工程中，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證。

(3)材料和設(shè)備控制。材料成本在建安成本中約占65％，所以材料管理是重點(diǎn)。對(duì)外包工程，一般采用甲供材料模式，配合工程進(jìn)度進(jìn)行采購(gòu)。由于建筑材料市場(chǎng)是絕對(duì)的買方市場(chǎng)，所以現(xiàn)場(chǎng)材料大部分是可以做到零庫(kù)存的。一般應(yīng)建立長(zhǎng)期合作材料供應(yīng)商。尤其是戰(zhàn)略合作，可以獲得更低的價(jià)格。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)材料的管理，應(yīng)建立完善而實(shí)用的收、發(fā)管理辦法。另外，開發(fā)商也要安排保安配合對(duì)施工出入口的檢查和夜間工地的照看，防止偷盜事件發(fā)生。

3.5　營(yíng)銷環(huán)節(jié)

嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，前期營(yíng)銷策劃也屬營(yíng)銷環(huán)節(jié)，此部分的控制與其說(shuō)是費(fèi)用控制，還不如說(shuō)是對(duì)人的控制。策劃方案對(duì)項(xiàng)目成本的影響決定于策劃人員的水平，對(duì)這塊的人力資源控制就很重要了，而策劃活動(dòng)本身的費(fèi)用雖然也要控制，但不是重點(diǎn)。這里談?wù)勪N售費(fèi)用和銷售合同的控制。

銷售費(fèi)用包括售樓中心、廣告、宣傳、樣板房、樓盤資料、推廣活動(dòng)、營(yíng)銷人員薪酬福利、辦公費(fèi)用等所有與銷售有關(guān)的費(fèi)用。銷售費(fèi)用不但關(guān)系到開支的多少，成本的高低，還影響樓盤的銷售。所以要充分研究市場(chǎng)，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費(fèi)用產(chǎn)生最佳效果。由于對(duì)廣告的效果難以準(zhǔn)確評(píng)價(jià)，所以一個(gè)簡(jiǎn)單的辦法是按銷售額的比例總量控制銷售費(fèi)用。

4、結(jié)束語(yǔ)