房屋銷售制度精選(九篇)

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第1篇：房屋銷售制度范文

房屋銷售價格漲幅增加

今年以來，國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，城鎮(zhèn)居民收入大幅增加，消費者的投資和收入預(yù)期較好。隨著住房制度改革繼續(xù)深化，房地產(chǎn)二級市場加速開放，房地產(chǎn)開發(fā)銷售商把房屋的建筑質(zhì)量、高科技含量和高檔次社區(qū)建設(shè)同步抓，并開展了積極的促銷活動，房屋銷售勢頭良好，房地產(chǎn)市場穩(wěn)步升溫，價格繼續(xù)上漲。3季度與去年同季相比，全國房屋銷售價格上漲4.0％，漲幅比2季度擴(kuò)大了1.2個百分點。其中，東部地區(qū)的寧波、南昌、青島、杭州、上海等地，房屋銷售價格繼續(xù)保持大幅增長，漲幅分別達(dá)到19.2％、9.5％、8.7％、8.4％和7.9％。西部地區(qū)的蘭州、銀川、西寧等城市受西部地區(qū)開發(fā)建設(shè)快速發(fā)展的帶動，房屋銷售價格也分別上漲4.6％、4.8％和3.2％。

商品房銷售價格比去年同季上漲3.5％。商品房銷售價格的上漲，除了需求增加的因素外，房屋質(zhì)量、物業(yè)管理水平、居住環(huán)境等的逐步完善抬高了其銷售價格，部分地區(qū)供需矛盾的加劇、賣方市場的出現(xiàn)，也在一定程度上拉動了銷售價格上漲。在商品房銷售中，住宅價格上漲3.7％。其中，經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅銷售價格分別上漲1.5％和4.2％；豪華住宅價格上漲2.7％。非住宅用房銷售價格上漲2.5％，其中，商業(yè)用房和寫字樓銷售價格分別上漲2.8％和1.9％。

私有住房銷售和公房交易價格分別上漲8.2％和3.3％。受需求增加，特別是二級市場逐步開放的影響，私有住房中住宅的銷售價格上漲幅度較高，達(dá)到12.9％。

土地交易價格繼續(xù)保持較高漲幅

3季度，土地交易價格繼續(xù)保持大幅上漲，與去年同季相比上漲了6.3％。其原因，一是部分地區(qū)實施了新的土地基準(zhǔn)地價；二是一些地區(qū)在土地交易中實行了拍賣和競標(biāo)等交易方式；三是部分地區(qū)的土地供應(yīng)量不足。與去年同季相比，3季度居民住宅用地交易價格上漲6.7％，商業(yè)旅游娛樂用地交易價格上漲2.0％，工業(yè)用地交易價格上漲僅0.3％，其他用地價格則上漲了9.2％。35個大中城市中，土地交易價格漲幅較高的城市依次是南昌、杭州、上海和南寧，分別達(dá)到45.3％、16.9％、10.0％和8.2％。

房屋租賃價格繼續(xù)上漲

第2篇：房屋銷售制度范文

[關(guān)鍵詞] 房屋銷售價格指數(shù) CPI 消費

2007年，CPI同比漲幅維持在較高位運(yùn)行，其上漲基本形成了一種趨勢。從表面上看，導(dǎo)致CPI上漲的核心是食品，但實際問題并不止于此。從居民的消費產(chǎn)品、結(jié)構(gòu)及觀念來看，居民最大的消費是居住類消費。在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的十年中，房價傾斜式上漲，居民購房出現(xiàn)了爆發(fā)性增長，這導(dǎo)致了居住類消費在整個消費中的比重提高。然而，由于CPI統(tǒng)計的權(quán)數(shù)及分類問題的存在，我國居住類消費在CPI中所占的比重僅為13%，這與我國居民實際消費支出嚴(yán)重不符，無法真正反映居民消費的壓力變化。

我們收集了2006年1月～2007年12月的CPI及房屋銷售價格指數(shù)的同比月度數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源于中華人民共和國統(tǒng)計局網(wǎng)站），建立CPI與房屋銷售價格指數(shù)的一元線性回歸模型：

yt=b0+b1χt+μt，t=1,2,…,24

其中，yt表示CPI，χt表示房屋銷售價格指數(shù),μt為隨機(jī)誤差項。由于2007年7、8月的房價上漲過快，我們用Eviews3.1對剩下的22個數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，得:

=17.52758+0.803536χt

s=(24.74471) (0.227604)

t=(0.708336) (3.530406)

R2=0.948037 DW=1.887260 F=164.2013

我們發(fā)現(xiàn)，回歸參數(shù)b1在顯著性水平5%的水平上是顯著的，模型擬合程度好，不存在異方差性和自相關(guān)性。由此可見，房屋銷售價格對CPI的影響是直接的，房價上漲過快，導(dǎo)致CPI 在很大程度上高位運(yùn)行，這加劇了我國通貨膨脹的壓力，對居民生活水平的提高也提出了嚴(yán)峻考驗。

近幾年，房價一直是國家宏觀調(diào)控的重點。在中國市場經(jīng)濟(jì)下，房屋商品化應(yīng)遵循價值規(guī)律，但由于土地資源有限、需求膨脹、物價上漲等因素的影響，各地市房價劍拔弩張，房屋銷售價格嚴(yán)重偏離其真實價值，使得房價的泡沫越吹越大。可見，在房改這幾年中，房價高漲，拉升了居民的生活成本，提高了居民對購房的預(yù)期，而房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品房結(jié)構(gòu)不合理，房屋質(zhì)量不過關(guān)等，引發(fā)了公眾不滿，影響了和諧社會的發(fā)展。對今后房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我們提幾條建議如下：

1.房地產(chǎn)市場應(yīng)可持續(xù)發(fā)展。合理利用土地資源，不隨意開發(fā)、亂蓋，滿足當(dāng)代人及其子孫的住房需求，保持房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，維持良好的生態(tài)環(huán)境。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的價格管理，對其實行物價監(jiān)督，使房價理性回歸，禁止炒房行為，增強(qiáng)政策透明度。

3.合理改善住房結(jié)構(gòu)，保證住房質(zhì)量。在政府的宏觀調(diào)控下，保證普通商品房中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)，逐漸開發(fā)經(jīng)濟(jì)使用房，增加房屋的流動性，協(xié)調(diào)居民對住房的供需關(guān)系。

4.加強(qiáng)二手房市場的管理，建立規(guī)范的合同交易體制和稅收制度,分清責(zé)權(quán)利關(guān)系，切實保障居民購房的基本權(quán)益。

5.對房價過高的城市實行適當(dāng)?shù)牧夥空?，建立健全的居民住房保障體系。

另外,要檢討我國CPI體系，創(chuàng)立真正反正居民消費價格變化的CPI,使其真實反映居民的購買力及消費狀況。

房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，對經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展作用不斷增大，雖然房價變化是市場優(yōu)化資源配置的基本形式，是調(diào)整住房供求關(guān)系的有效杠桿，但加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理，體現(xiàn)住房機(jī)制以人為本,有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)市場整體運(yùn)行的和諧發(fā)展，有利于促進(jìn)CPI的平穩(wěn)運(yùn)行，減緩?fù)ㄘ浥蛎浀膲毫?，切實保障居民的合法住房?quán)益，使居民在現(xiàn)有收入的基礎(chǔ)上有家可居、安居樂業(yè)，對于鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控成果，保持國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快地發(fā)展，都具有重要意義。

參考文獻(xiàn):

[1]曲世軍 張友祥:我國房價上漲的原因及對策分析．經(jīng)濟(jì)縱橫,2007,09:33～35

[2]鐘 晨:對當(dāng)前我國CPI持續(xù)上漲的成因探討與政策建議．農(nóng)村經(jīng)濟(jì),2007,10:61～66

第3篇：房屋銷售制度范文

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)管理；房屋測量；作用；應(yīng)用；注意問題

當(dāng)前房產(chǎn)權(quán)屬管理的作用越來越顯得重要，而房屋測量作為權(quán)屬管理的基礎(chǔ)，是房產(chǎn)管理中不可缺少的一個環(huán)節(jié)，它關(guān)系到國家房產(chǎn)權(quán)屬單位、開發(fā)商和房屋當(dāng)事人的切身利益。以下就房屋測量在房產(chǎn)管理中的作用進(jìn)行分析。

一、房屋測量的概述

房屋測量是指運(yùn)用測繪儀器、測繪技術(shù)和測繪手段，來測定房地產(chǎn)的位置、界址、占地范和面積數(shù)量等。由此而引起的產(chǎn)權(quán)糾紛也日益增多，要很好地解決這個問題，相關(guān)部門就必須對房屋測量工作進(jìn)行改良，處理糾紛的依據(jù)是測定和調(diào)查其用地的位置與權(quán)屬，質(zhì)量與數(shù)量及其利用情況以及測繪的結(jié)果。作為測量工作一個分支的房屋測量工作，與工程測量和普通房屋測量在作業(yè)方法和工作程序上有很大區(qū)別，但也有許多共同之處。房屋測量要按照國家相關(guān)部門制定的有關(guān)房屋及其用地的有關(guān)信息和資料和房屋測量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，采用測繪的專業(yè)技術(shù)方法和手段，為國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城鎮(zhèn)規(guī)劃、國防建設(shè)、城鎮(zhèn)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)、城鎮(zhèn)公交事業(yè)、房地產(chǎn)交易、房屋拆遷、住房制度改革、征收稅費、等提供精確可靠的資料與數(shù)據(jù)。房屋測量包括房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)平面控制測量、房地產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)要素測量、房地產(chǎn)變更測量、房屋測量成果資料、房地產(chǎn)面積測算的檢查與驗收。

二、房屋測量在房產(chǎn)管理中的重要性

房地產(chǎn)管理的核心內(nèi)容之一是進(jìn)行房屋所有權(quán)的管理，因此要實現(xiàn)房地產(chǎn)管理的法律化、制度化和程序化，就必須充分依靠房屋測量，通過房屋測量才能進(jìn)行有效的房屋基本情況的審計和評估，房屋測量的質(zhì)量和結(jié)果直接影響到房屋所有權(quán)的登記，因此房屋測量部門要科學(xué)決策，嚴(yán)格執(zhí)行國家的各項技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，這樣才能為房產(chǎn)管理提供參考資料，減輕房產(chǎn)管理的工作量。房屋測量還對房地產(chǎn)管理中的市場管理意義重大，隨著我國住房制度改革不斷深化，新建住房的利用率不斷提高，安居房和房地產(chǎn)開放市場力度也不斷加大，隨著大量的房屋進(jìn)入市場，房屋的買賣和交易行為也越來越頻繁，作為房屋管理部門在進(jìn)行管理時需要提供一定的法律依據(jù)，而房屋測量則客觀上提供了這一需要，在商品房建筑面積確定和房產(chǎn)注冊、登記等方面，通過房屋測量部門鑒定的房屋可以規(guī)范的進(jìn)入市場，這也有利于保證消費者的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)銷售和房屋消費市場的活躍，使房屋消費者放心，使房產(chǎn)管理進(jìn)入一個良性的科學(xué)的運(yùn)作軌道。

三、房屋測量在房產(chǎn)管理中的作用

房屋測量是房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)與常規(guī)的測量技術(shù)相互結(jié)合的專業(yè)測量。而房屋測量所獲得與永久性標(biāo)志相互聯(lián)系的房屋面積、房屋產(chǎn)權(quán)屬界址、房屋產(chǎn)別等等都具有法律效力，從而載入房屋權(quán)屬證書，所以房產(chǎn)測量所得到的基礎(chǔ)圖是發(fā)放財政稅收與房屋權(quán)屬證書的重要依據(jù)，它的主要作用可以歸納為如下幾個方面：

1、法律方面的作用。房產(chǎn)圖所表示的每一戶所具有的房屋的權(quán)屬范圍，是經(jīng)過各戶申請登記，并且經(jīng)過逐幢房屋清理產(chǎn)權(quán)，經(jīng)主管部門逐戶進(jìn)行審核確認(rèn)的。房產(chǎn)圖作為核發(fā)房屋所有權(quán)證書的附圖，是具有法律效力的圖紙。它是加強(qiáng)核定產(chǎn)權(quán)、房產(chǎn)管理、保障房屋所有者的合法權(quán)益與頒發(fā)權(quán)屬證書的有利條件，也是加強(qiáng)社會主義法律管理的重要依據(jù)。

2、經(jīng)濟(jì)管理的作用。房屋測量提供了大量的準(zhǔn)確的圖紙資料，為正確掌握土地與城鎮(zhèn)房屋的利用現(xiàn)狀和變化、清理公私各占有的房產(chǎn)面積與數(shù)量，建立產(chǎn)業(yè)管理與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的圖形檔案，統(tǒng)計各類房屋的比重與數(shù)量等提供了相關(guān)比較可靠的數(shù)據(jù)，也為開展房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的研究提供了重要的數(shù)據(jù)。房屋測量還為城鎮(zhèn)稅收與財政等部門研究確定土地分類的等級、制定稅費的標(biāo)準(zhǔn)提供了基礎(chǔ)的依據(jù)，確保了各項稅費的及時征收。

3、管理方面的作用。為了使城市的房產(chǎn)管理和住宅建設(shè)都能穩(wěn)步的納入社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的軌道，規(guī)劃建設(shè)部門與城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理部門都需要全面掌握與了解房產(chǎn)的位置、權(quán)屬、現(xiàn)狀與數(shù)量等基本的情況。只有這樣，才能夠進(jìn)行合理的規(guī)劃建設(shè)與妥善的管理，更好的調(diào)配使用土地與房屋，有計劃的安排舊城區(qū)住宅的修建與改造，以及新發(fā)展區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)。另外，房產(chǎn)測量的成果，也是開展城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理理論研究的重要基礎(chǔ)資料。

四、房屋測量在房產(chǎn)管理中的應(yīng)用及需注意的問題

1、房屋銷售面積的測量。關(guān)于房屋銷售面積的測量往往要求精確性強(qiáng)，數(shù)據(jù)復(fù)雜，因為房屋銷售面積和市場定價有很大的關(guān)系，因此在測量時精確度的把握是重點。房屋銷售面積的測量比較復(fù)雜，一般來說可分為房屋總面積測量和房屋總利用面積的測量。這二個參數(shù)是衡量房屋面積大小，進(jìn)行房產(chǎn)測量的基本方法之一，房產(chǎn)測量技術(shù)經(jīng)過多年的發(fā)展，目前常見的測量技術(shù)主要有：運(yùn)用實地量距法進(jìn)行面積測算；運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測量的計算；利用GPS技術(shù)進(jìn)行房屋測量。房屋銷售面積的測量是房屋測量中的重要內(nèi)容，科學(xué)的房屋銷售面積測量往往能為房產(chǎn)管理者提供管理的相關(guān)憑證，也是妥善處理城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)糾紛和房屋面積補(bǔ)償?shù)葐栴}的重要保證，因此房屋測量人員要根據(jù)實際情況運(yùn)用科學(xué)、專業(yè)技術(shù)方法做好房屋銷售面積的測量工作，為房產(chǎn)管理保駕護(hù)航。

2、房屋測量的相關(guān)要求和規(guī)定。房屋測量工作作為一項長期性、專業(yè)性和政策性較強(qiáng)的工作，必須有一定的技術(shù)要求和規(guī)范來進(jìn)行合理的限定，這些規(guī)定和要求對于規(guī)范房屋測量人員的工作提出了較高的要求，能否充分發(fā)揮房屋測量在房產(chǎn)管理中的作用，房屋測量的行業(yè)規(guī)范的提出是十分必要的，目前，在房屋測量中，要遵循和執(zhí)行統(tǒng)一的房屋測量規(guī)范，同時，房屋應(yīng)具備上蓋和防護(hù)物，要保證房屋的結(jié)構(gòu)牢固，屬于永久性建筑物，且屬于生活或生產(chǎn)性場所等條件，這些普遍性的條件給予了房屋測量者許多有效的指導(dǎo)，有利于科學(xué)、合理的房屋測量和評估體系的形成，避免出現(xiàn)由于房屋測量偏差所導(dǎo)致的房產(chǎn)糾紛。

結(jié)束語

在房產(chǎn)管理中，房屋測量的地位是非同尋常的，也是十分重要的。因為房屋登記具有時間比較短，任務(wù)也比較重等特點，在房產(chǎn)管理中的大多數(shù)歷史遺留問題，比如房屋面積評估和測定。房屋類別的確定等都是需要借助于房屋測量來進(jìn)行開展的，與此同時，隨著我國國內(nèi)房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，房屋測量的作用也越來越越不容忽視。它在房屋管理方案設(shè)計與城建征地規(guī)劃中都有著十分重要的地位。同時因為房產(chǎn)管理涉及到房屋的方面比較多，所以房屋測量的要求也具有多樣性。

參考文獻(xiàn)

[1]呂永江.房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù)[M].北京：北京中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2011（09）.

[2]喬作信.關(guān)于房地產(chǎn)測量工作的幾點體會[J].中國科技信息.2013（03）.

第4篇：房屋銷售制度范文

1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款上漲趨勢明顯。近年來，隨著海東地區(qū)信用環(huán)境好轉(zhuǎn)，各金融機(jī)構(gòu)放貸信心逐步恢復(fù)，加之房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，政府鼓勵保障性住房的開發(fā)建設(shè)，使得房地產(chǎn)開發(fā)貸款在持續(xù)下降多年后，從2009年起增長迅速，截至2011年末，海東地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額5661萬元，較上年同期增長137%，其中經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)貸款余額1200萬元（見圖4）。2.個人住房貸款成為個人消費貸款的主要構(gòu)成。隨著房價的不斷上漲，居民貸款消費意識不斷增強(qiáng)，雖然近幾年貸款利率不斷上升，但是個人住房貸款仍呈高速增長態(tài)勢，比重超過80%，成為個人消費貸款增長的主要力量。2009年至2011年，個人購房貸款余額以年均86%的速度高速增長，帶動個人消費貸款急劇上漲。截至2011年末，個人購房貸款余額35491萬元，占個人消費貸款總額的88.08%（見圖5、6）。3.住房公積金貸款成為買房資金的重要組成。海東地區(qū)企事業(yè)單位自1997年底開始交納公積金，1998年開始發(fā)放住房公積金貸款。隨著海東地區(qū)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銀行之間形成按揭協(xié)議以來，海東地區(qū)住房公積金在居民購房、置業(yè)等方面發(fā)揮的作用越來越重要。截至2012年5月末，海東地區(qū)公積金存款總額16.25億元，其中委托銀行專戶的存款余額4.34億元，住房公積金貸款余額11.93億元，其中5年以下（含）貸款余額4.77億元，5年以上貸款余額7.16億元（見圖7）。

二、房地產(chǎn)市場合理性分析及評價

海東地區(qū)房價上漲是否過快，價格是否虛高和合理，海東地區(qū)居民收入現(xiàn)狀能否接受和支撐日益上漲的房價，下面以幾個國際通用的指標(biāo)來衡量海東地區(qū)房價。

（一）價格指標(biāo)

1.房價收入比。房價收入比是住房總價與居民家庭年收入的比值，用于判斷居民住房消費需求的可持續(xù)性，能較準(zhǔn)確地判斷某地區(qū)居民的購房能力。通過對數(shù)十個經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的國家和地區(qū)主要城市居民住房房價的多年考察，世界銀行和聯(lián)合國人居中心分別得出“合理的住房價格”的房價收入比應(yīng)該為3-6。當(dāng)一個地方房價收入比超過5的時候，國際慣例認(rèn)為該城市房屋購買力“極低”；當(dāng)一個地方房價收入比超過6時，國際公認(rèn)該地區(qū)屬于房地產(chǎn)泡沫區(qū)；當(dāng)一個地方房價收入比超過7以后，就會被國際上公認(rèn)為“房價最難承受地區(qū)”。從海東地區(qū)近幾年的房價收入比來看，雖然房價收入比持續(xù)增高，但仍在3-6這個國際公認(rèn)的“合理住房價格”區(qū)間內(nèi)（見表2）。單從數(shù)值看，海東地區(qū)當(dāng)前的房價適應(yīng)當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I能力，但從海東地區(qū)實際情況來看，海東地區(qū)屬于青海省農(nóng)業(yè)區(qū)，城鎮(zhèn)居民僅占全部人口的24.95%，隨著海東地區(qū)城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷深入，越來越多的農(nóng)村人口將移居縣城，必將導(dǎo)致實際的房價收入比高于表中所列數(shù)值。同時從表2可以看出，近幾年，海東地區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長速度除2007年外，均低于商品房平均售價的增長速度，當(dāng)房價增速持續(xù)高于居民收入增速，將嚴(yán)重透支居民的消費能力，降低有效需求（見圖8）。2.房地產(chǎn)投資增長率/GDP增長率。GDP的增長，帶動土地、資本和勞動力等所有生產(chǎn)要素的分配。如果GDP增長速度很快，那么勞動工資要增長，資本的回報率也提高，土地的價格也會提高。如果土地、勞動力和資本的供應(yīng)都很充足，那么這三者增長率應(yīng)與GDP的增長同步。而當(dāng)前我國城市勞動力和資本供應(yīng)都比較充足，而土地供給相對不足，因此，房價增長有相當(dāng)一部分原因是因為土地回報較高造成的。這個指標(biāo)值在1以內(nèi)屬于合理范圍，即房價增長率與GDP增長同步；指標(biāo)值在1-2屬于泡沫預(yù)警帶；指標(biāo)值在2以上，說明房價虛長泡沫顯著（見表3）。

（二）需求指標(biāo)

房屋銷售額增長率/消費品零售額增長率。房屋銷售額是反映年度房屋需求總量的重要指標(biāo)，在我國工業(yè)化進(jìn)程迅速推進(jìn)的過程中，房屋銷售額增長率高于消費品零售額增長率是正常的。但如果前者長期明顯快于后者的增長，則說明房屋銷售增長脫離了經(jīng)濟(jì)增長與居民消費增長的實際，可能產(chǎn)生房價泡沫。從2006年以來海東地區(qū)房屋銷售額增長率和消費品零售額增長率對比情況可以看出，海東地區(qū)房屋銷售額增長率長期高于當(dāng)?shù)叵M品零售額的增長率，說明房屋的銷售增長率長期高于居民消費實際，不可忽視房價泡沫的可能（見表4）。

（三）供給指標(biāo)

房地產(chǎn)投資增長率/GDP增長率。房地產(chǎn)投資增長率/GDP增長率指標(biāo)反映宏觀經(jīng)濟(jì)的承受能力和房屋的潛在購買力。在一定的經(jīng)濟(jì)總量的前提下，宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)投資的承受力和公眾的購買潛力是有限的。房地產(chǎn)投資增長長期快于GDP增長，就會出現(xiàn)潛在需求無法拖動供給的局面，必然導(dǎo)致房價泡沫。根據(jù)國際經(jīng)驗，該指標(biāo)在2-3之間將產(chǎn)生輕微泡沫，超過3就存在嚴(yán)重的房價泡沫（見表5）。

（四）未來因素：城市化發(fā)展要求與房產(chǎn)價格合理性

聯(lián)合國人口基金會在2007年6月的《世界人口狀況報告》中指出，中國每年大約有1800萬名來自農(nóng)村地區(qū)的人口進(jìn)入城市，城市人口有望在10年內(nèi)超過農(nóng)村人口，屆時將有8.7億中國人口生活在城市中，從而基本實現(xiàn)城市化。2010年省人代會提出全省的城鎮(zhèn)化率今后每年要提高2個百分點的總體目標(biāo)。與此同時，根據(jù)省委提出的“推進(jìn)以西寧為中心的城市群建設(shè)”發(fā)展規(guī)劃，2020年海東地區(qū)城市（縣城）建成區(qū)面積達(dá)到76平方公里，城鎮(zhèn)人口達(dá)77.29萬人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)44.9％左右。將有超過36萬人從農(nóng)村轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)。屆時海東地區(qū)城鎮(zhèn)人口將比目前翻一番。這部分新增城鎮(zhèn)人口的住房需求，將成為未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素，給海東地區(qū)住房市場帶來廣闊的發(fā)展空間。但目前海東地區(qū)的商品房價已超出大多數(shù)人的實際購買能力。這將阻礙城鎮(zhèn)化的發(fā)展，同時制約房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。從上述比較可以得出結(jié)論：海東地區(qū)房價總體偏高，上漲速度偏快，超出了普通居民的承受能力。長期來看，房價持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤吸引許多企業(yè)和資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)逐利，對其他行業(yè)產(chǎn)生了一定的擠出效應(yīng)，不利于實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大。同時在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，現(xiàn)在的房產(chǎn)價格會使新增城鎮(zhèn)人口中低收入者買不起房子，加重居民的生活負(fù)擔(dān)，貧富差距愈加擴(kuò)大，成為構(gòu)建和諧社會的不利因素，阻礙城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)展。

三、政策建議

（一）實行土地使用權(quán)出讓金分期收取制度

長期以來，我國實行土地使用權(quán)出讓金一次交納的制度，即土地批租，讓開發(fā)商或購房者一次性為住房繳納70年的地租。這種批租制實際上就是把土地所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)變相私有化。一次納高額土地使用權(quán)出讓金增加了其開發(fā)時的壓力和成本，最終通過提高房價將這些成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。實行土地出讓金分期收取制度可以有效化解這部分成本增加的問題。土地出讓金要按國家政策和標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格收取，增強(qiáng)土地市場的透明度和公平性，公開土地出讓的真實情況，建立科學(xué)的地價評估制度，提高評估從業(yè)人員的素質(zhì)，打破土地部門的壟斷。

（二）健全住房保障體系，引導(dǎo)建立合理的住房消費模式

海東地區(qū)貧困壓力大，城鎮(zhèn)中的低收入家庭、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的新增流動人口、新農(nóng)村建設(shè)中的農(nóng)業(yè)人口及農(nóng)村中的貧困家庭等低收入群體的住房問題不可能完全依靠市場化途徑加以解決，為這個群體建立健全保障性的社會福利住房制度，是當(dāng)前各級政府的重要職責(zé)之一。應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)劃、土地供應(yīng)和建設(shè)及銷售環(huán)節(jié)的規(guī)范管理。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)要嚴(yán)格落實規(guī)劃設(shè)計條件、住房銷售價等有關(guān)規(guī)定，通過落實土地、稅收及各種優(yōu)惠政策措施，切實降低經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)成本。合理確定經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對象的具體收入標(biāo)準(zhǔn)和范圍，建立健全申請、審核和公示制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。進(jìn)一步完善中等偏下收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房的措施，把經(jīng)濟(jì)適用房供給真正需要的人群。

（三）實行租售并舉，全面落實公租房制度

國際上，歐洲等發(fā)達(dá)國家大約50％的居民通過租賃解決居住問題，美國的住房自有率不到70％，加拿大也僅為60％，這說明租賃市場既是對交易市場的補(bǔ)充，又能在很大程度上緩解購房壓力。廉租房作為我國住房供應(yīng)體系的組成部分，但開發(fā)商因廉租房無利可圖不感興趣，需要地方政府在今后的住房保障工作中全面落實公租房制度，大力發(fā)展公共租賃住房，搭建解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。

（四）完善房地產(chǎn)金融體制，防范信貸風(fēng)險

積極引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對中低檔商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的信貸支持力度。商業(yè)銀行嚴(yán)格按照國家的宏觀調(diào)控政策和自身能力的要求發(fā)放貸款，合理調(diào)整資金投向。積極拓寬企業(yè)融資渠道，規(guī)范個人住房貸款審查程序和標(biāo)準(zhǔn)，健全貸款擔(dān)保制度，防止“假個貸”現(xiàn)象發(fā)生。在新增房地產(chǎn)貸款的投向上，主要用于需求性大的房產(chǎn)開發(fā)，大力支持經(jīng)濟(jì)適用房項目。同時加大對開發(fā)商資質(zhì)、信用等級、自有資金比例等條件的審查，嚴(yán)格控制不合理房地產(chǎn)貸款，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

（五）采取區(qū)別對待的宏觀調(diào)控政策，靈活調(diào)控房地產(chǎn)市場

遵循市場調(diào)節(jié)是市場經(jīng)濟(jì)的基本特征，政府宏觀調(diào)控又是彌補(bǔ)市場失靈、保證市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要手段。但無視區(qū)域的差異實施同一政策，就可能給市場錯誤的信號。對于不同的房地產(chǎn)熱，政府的調(diào)控方式也應(yīng)該有所不同。就海東地區(qū)而言，房地產(chǎn)業(yè)并非過熱行業(yè)，市場飽和也主要是因為面向高收入人群，適合低收入人群的經(jīng)濟(jì)適用型用房少，無法滿足進(jìn)城農(nóng)民等城鎮(zhèn)新增人員的住房需求，建議低息政策更好地向中低收入者傾斜，進(jìn)一步調(diào)動居民購房消費的積極性，滿足不同支付能力居民的住房需求。

（六）引導(dǎo)、培育房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展

第5篇：房屋銷售制度范文

【關(guān)鍵詞】濟(jì)南市 房地產(chǎn)市場 蛛網(wǎng)模型 泡沫 測度

一、房地產(chǎn)泡沫的定義

房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)、壟斷、信息不對稱、外部效應(yīng)等因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)持續(xù)上漲的現(xiàn)象。

二、濟(jì)南市房地產(chǎn)市場泡沫的探析

1.濟(jì)南房地產(chǎn)市場價格分析

從1998年國內(nèi)開始實行住房制度改革開始,我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2004年以來的快速增長,2008年下半年以后的低迷,直到2009年在國家大力刺激下的復(fù)蘇,再到如今的國內(nèi)一、二線城市房價的居高不下,而濟(jì)南的房地產(chǎn)市場的狀況如何,筆者對此進(jìn)行了具體分析。

選用當(dāng)年濟(jì)南市房屋銷售面積作為當(dāng)年房地產(chǎn)市場需求量,以當(dāng)年房屋銷售價格作為本期價格;采用當(dāng)年竣工房屋面積作為當(dāng)年房地產(chǎn)市場供給量,以上一年房屋銷售價格作為本期價格,建立蛛網(wǎng)模型。運(yùn)用Stata10.0普通最小二乘法對濟(jì)南市1998年～2009年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)進(jìn)行了線性回歸。得到回歸方程如下:

Q = -56.0272 + 0.1018 PtR2=0.9331

Q = 94.0453 +0.0612 Pt-1 R2=0.4955

假設(shè)存在均衡價格,求得Pe=3660.29。根據(jù)回歸模型,需求曲線與供給曲線均為正斜率,又因為在2006年以后房屋銷售價格高于均衡價格Pe,所以隨著房價的逐年增長,商品房的供給量越來越大地小于住宅需求,供不應(yīng)求的市場矛盾更加嚴(yán)重。這會使得房地產(chǎn)開發(fā)商的寡頭壟斷格局得到加強(qiáng)。如果任其這種市場失靈的狀態(tài)發(fā)展下去,房地產(chǎn)市場將逐漸成為以房產(chǎn)投機(jī)主導(dǎo)的資產(chǎn)市場,甚至?xí)a(chǎn)生泡沫。

2.濟(jì)南市場的泡沫與非泡沫――以投機(jī)理論模型為基礎(chǔ)的實證分析

本文借鑒Levin and Wright(1997),采用如下的模型:

pt=α0+α1 yt+α2 it +α3[gt /(1+ it)]+ut

pt代表房地產(chǎn)價格,yt代表居民可支配收入,it代表貸款利率,gt /(1+ it)代表房地產(chǎn)價格實際增長率,ut為隨機(jī)誤差項。

根據(jù)周京奎、曹振良(2004)的研究,令θ= -α3/α2,則θ可以用來表示房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)度,如果θ值過高,房地產(chǎn)市場很可能存在泡沫。根據(jù)國際經(jīng)驗,認(rèn)為θ>40%時,認(rèn)定該市場投機(jī)行為顯著,投機(jī)泡沫產(chǎn)生。

參數(shù)的檢驗和結(jié)論:根據(jù)濟(jì)南統(tǒng)計信息網(wǎng)2009年濟(jì)南市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報及2009年統(tǒng)計年鑒,本文選取了1998~2009年房屋銷售價格,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,中國人民銀行網(wǎng)站歷年抵押貸款利率數(shù)據(jù),運(yùn)用Stata10.0估計方程,結(jié)果如下:

pt=313.5509+0.1997yt -4070.094it +1506.663[gt /(1+ it)]+et

R2=0.9805 DW=1.677

其中,α2= -4070.094α3=1506.663因此根據(jù)公式計算出:

θ=-α3/α2=0.3702

以上分析表明,濟(jì)南市的房地產(chǎn)投機(jī)度已經(jīng)接近40%的警戒水平,說明2009年房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫已經(jīng)引發(fā)了進(jìn)一步的投機(jī)需求,盡管投機(jī)性的需求可以在一定程度上擴(kuò)大內(nèi)需、活躍市場,但是過度投機(jī)則會產(chǎn)生房地產(chǎn)市場泡沫。

3. 濟(jì)南市房地產(chǎn)市場泡沫的指標(biāo)分析

為了進(jìn)一步檢驗濟(jì)南市房地產(chǎn)市場是否存在泡沫,筆者選取了國際上比較公認(rèn)的2個測量指標(biāo):房價收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資比例做進(jìn)一步的測度分析。

(1)房價收入比

房價收入比是指一套居民住房的平均價格與家庭平均年收入的比值,該比值越高產(chǎn)生泡沫的可能性越大,國際上通常認(rèn)為房價收入比在3~6的范圍內(nèi)比較合理。

濟(jì)南市近幾年的房價收入比已經(jīng)臨近產(chǎn)生泡沫的警戒水平,說明濟(jì)南市房地產(chǎn)市場有發(fā)生泡沫的風(fēng)險。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資比例

房地產(chǎn)投資應(yīng)當(dāng)在一定范圍之內(nèi),否則就會引發(fā)泡沫。筆者對濟(jì)南市1995年到2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資在總投資中所占比例做了測算,從中可以看到,這個指標(biāo)有逐年攀升的趨勢,尤其是2009年已經(jīng)達(dá)到20.09%,超過了20%的泡沫警戒點,而且從06年開始,房地產(chǎn)投資增長速度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期全社會固定資產(chǎn)增長速度,可以判定,濟(jì)南市房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了過熱傾向。

三、綜合評價及政策建議

通過以上價格分析、模型分析與指標(biāo)分析可以得出結(jié)論,當(dāng)房地產(chǎn)市場供求矛盾隨著房價的上漲不斷加劇時,開發(fā)商的壟斷地位就得到加強(qiáng);與此同時,房價的預(yù)期看漲導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的投機(jī)現(xiàn)象進(jìn)一步加劇,基于投機(jī)理論的模型驗證了濟(jì)南市的房價持續(xù)上漲的原因還與投機(jī)因素有關(guān),在進(jìn)一步的分析中發(fā)現(xiàn):在2005年到2009 年,大部分特征指標(biāo)沒有顯示房地產(chǎn)價格脫離市場價格的基礎(chǔ)持續(xù)飛漲,可以說總體上并沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫,但局部年份已經(jīng)顯示了房地產(chǎn)泡沫才具有的特征,可以認(rèn)為是房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象。但是伴隨著全國房地產(chǎn)市場的持續(xù)過熱,依靠市場自身的力量調(diào)節(jié)不可能使房價回歸理性,必須借助政府的力量、拿出切實可行的政策方案才能改變目前這種市場失靈的狀態(tài)。筆者認(rèn)為調(diào)控房地產(chǎn)市場主要應(yīng)做好以下幾個方面:

1.進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),將出讓土地收入主要用于改善民生的經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房及其配套設(shè)施的建設(shè)中。同時嚴(yán)懲開發(fā)商無正當(dāng)理由閑置土地、囤房的行為。

2.積極引導(dǎo)居民的消費觀念。改變消費者“居者有其屋”的觀念,鼓勵低收入者租房代替買房;在新增商品房,存量商品房之間做合理選擇,提倡從小戶型逐漸擴(kuò)大住房面積。

3.緊縮央行對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持,尤其要注意風(fēng)險偏好型、信譽(yù)不佳的房地產(chǎn)商和投資者為獲得了較多的銀行貸款而導(dǎo)致逆向選擇的問題。對資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)格審查,通過累進(jìn)交易稅制繼續(xù)加大對房地產(chǎn)市場投機(jī)者的打擊力度等。使?jié)鲜蟹康禺a(chǎn)業(yè)避免泡沫化而穩(wěn)定、健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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[2] 周京奎,曹振良. 中國房地產(chǎn)泡沫與非泡沫――以投機(jī)理論為基礎(chǔ)的實證分析[J] 山西財經(jīng)大學(xué)學(xué)報,2006(5)

[3] 何賽姣. 我國房地產(chǎn)市場泡沫分析與測度[D] 浙江工商大學(xué)碩士學(xué)位論文,2008.

[4] 何雄. 房地產(chǎn)泡沫理論的實證分析――以鄭州市為例[J] 建設(shè)科技,2009

第6篇：房屋銷售制度范文

一、房地產(chǎn)會計實務(wù)中對收入確認(rèn)時限的常見看法

在實務(wù)中各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)有不同的確認(rèn)方法，主要有：

（1）以簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收房款作為收入確認(rèn)的依據(jù)；

（2）以簽訂正式房屋銷售合同作為收入實現(xiàn)；

（3）以開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣工驗收，開出“入住通知書”并開具銷售發(fā)票作為銷售實現(xiàn)；

（4）以收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)作為收入的確認(rèn)。

值得一提的是，上述標(biāo)準(zhǔn)也會因人而異，不同的職業(yè)判斷導(dǎo)致不同的結(jié)果。例如在上市公司年報中，有幾家從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的上市公司年報因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的問題，被注冊會計師出具了保留意見或解釋性說明段。而公司與注冊會計師的分歧的焦點集中在：商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。開發(fā)商銷售收入的確認(rèn)是按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則―收入》的收入口徑來確認(rèn)的，即：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠計量。這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常認(rèn)為符合同時滿足這四個條件可以確認(rèn)為收入的時點，一般是在為客戶辦理房產(chǎn)證時，即在產(chǎn)權(quán)變更時確認(rèn)收入。

比如目前，大約80%客戶采用銀行按揭方式購房，銀行通常在客戶首付款后的一個月左右將余款撥付給開發(fā)商。銀行要與購房者簽訂一個“個人購房（抵押）借款合同”，在這個合同中，開發(fā)商需要作為保證人的身份出現(xiàn)，加蓋公章。合同中開發(fā)商需要提供的保證是“自本合同簽訂之日起至借款人（購房者）之房地產(chǎn)辦妥正式抵押登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證或房地產(chǎn)他項權(quán)證交由貸款人保管之日止”。因此開發(fā)商在沒有將房屋從法律意義上完全交付給購買者之前，必須承擔(dān)這樣的連帶責(zé)任。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二十六條：買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時出賣人時，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。第二十七條：買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。開發(fā)商因為存在承擔(dān)這種連帶責(zé)任的可能性，已收取的購房款還存在一定風(fēng)險和不確定性，所以通常不在辦理產(chǎn)權(quán)證之前確認(rèn)收入。

《商品房銷售管理辦法》第三十四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在相關(guān)手續(xù)的辦理上僅僅是協(xié)助義務(wù)，是否辦理還是由購買者來做決定。有些購買者遲遲不辦理權(quán)屬登記手續(xù)，主要是從兩點考慮：（1）所購房屋準(zhǔn)備增值后賣出，賣出時在開發(fā)商那里辦理更名手續(xù)，這樣自己無須交納辦證時的契稅、住房維修基金等手續(xù)費。（2）開發(fā)商在此期間承擔(dān)擔(dān)保的連帶責(zé)任。

二、本文對房地產(chǎn)收入時限的理解

下面，將上述確認(rèn)收入的時限做逐一剖析：

（1）簽訂預(yù)售合同收取預(yù)收貨款其性質(zhì)是預(yù)收貨款，因為房地產(chǎn)預(yù)售合同是在房屋尚未建成竣工前預(yù)先銷售的行為，只屬于合同要約的一部分，能否真正的實現(xiàn)銷售應(yīng)根據(jù)工程的進(jìn)展情況及買主的最后意向來決定；且預(yù)售合同不同建造合同，建造合同是指為建造一項資產(chǎn)而訂立的合同，而房地產(chǎn)預(yù)售合同是商品購銷雙方的意向。因此根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則―收入》的規(guī)定商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬是否已轉(zhuǎn)移給買方判定，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款由于該開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗收，不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實現(xiàn)的依據(jù)。只有等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入的實現(xiàn)。

（2）簽訂正式銷售合同是否可以作為銷售實現(xiàn)，本文認(rèn)為簽訂正式房屋銷售合同仍只具有預(yù)售性質(zhì)，如同一般工業(yè)產(chǎn)品銷售合同，從法律意義上講也只是一種要約，極有可能發(fā)生變更，房屋未經(jīng)買方驗收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符合《企業(yè)會計準(zhǔn)則―收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入。只有符合建造合同的條件，并且有不可撤銷的建造合同的情況下，方可按照建造合同收入確認(rèn)的原則，按照完工百分比法確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入。

（3）以房款已收訖、產(chǎn)權(quán)過戶確認(rèn)收入，會出現(xiàn)收入滯后現(xiàn)象，同樣不符合收入確認(rèn)原則。我國的房地產(chǎn)開發(fā)市場經(jīng)過十幾年的發(fā)展，有關(guān)的管理制度已較健全，在房屋開發(fā)前根據(jù)規(guī)定要繳清土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗收及房管部門對建筑實測后方可領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同。因此在工程已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，房屋已經(jīng)買主驗收、面積和房屋價款等無異議，并交付買主辦理入住手續(xù)的情況下，根據(jù)收入準(zhǔn)則―商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬已轉(zhuǎn)移給買方，產(chǎn)權(quán)是否過戶并非確認(rèn)收入的必要條件。因為我們知道辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理及稅務(wù)等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書時間并非開發(fā)商或買主所能控制。

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠合理；而《企業(yè)會計準(zhǔn)則―收入》準(zhǔn)則等則以風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)究竟應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)收入？本文認(rèn)為，房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個層次的標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

1、法律標(biāo)準(zhǔn) 。

房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)買賣在很大程度上依賴法律的制約和保護(hù)。法律標(biāo)準(zhǔn)是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件和標(biāo)準(zhǔn)：如房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)清楚，并有合法的產(chǎn)權(quán)證件；經(jīng)過改、擴(kuò)建的房屋，產(chǎn)權(quán)所有者應(yīng)在房地產(chǎn)行政管理部門辦妥變更登記手續(xù)后，方能進(jìn)行交易等；對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)（即屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開發(fā)投資總額的25％以上）的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認(rèn)。

2、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 。

專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計準(zhǔn)則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，如《企業(yè)會計準(zhǔn)則―收入》準(zhǔn)則及《企業(yè)會計制度》的相關(guān)規(guī)定等。1999年1月1日暫在上市公司實施的《企業(yè)會計準(zhǔn)則―收入》第5條規(guī)定了銷售商品的收入確認(rèn)的四個條件，即企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。2001年1月1日暫在上市公司實施的《企業(yè)會計制度》第85條對銷售商品的收入確認(rèn)作出了與《企業(yè)會計準(zhǔn)則―收入》類似的規(guī)定。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬實質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實際工作中收入的確認(rèn)帶來了困難。其焦點在于如何根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的特點把握報酬和風(fēng)險的轉(zhuǎn)移。

綜上所述，本文認(rèn)為，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)同時具備以下條件：

1、房地產(chǎn)商品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格；

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同；

3、房地產(chǎn)商品已經(jīng)過客戶驗收并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)；

第7篇：房屋銷售制度范文

一、進(jìn)一步理解和把握**城區(qū)房地產(chǎn)一體化管理的概念及范圍

房地產(chǎn)包括土地使用權(quán)取得、房地產(chǎn)開發(fā)、交易和保有等環(huán)節(jié)提供的建筑安裝、銷售不動產(chǎn)等業(yè)務(wù)。建筑安裝包括：建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)。銷售不動產(chǎn)包括：新建房屋銷售、二手房交易。房地產(chǎn)稅收一體化管理，是以土地使用權(quán)取得和房地產(chǎn)開發(fā)、交易、保有等環(huán)節(jié)稅種日常管理為基礎(chǔ)，通過各部門間涉稅信息的傳遞與共享，開展信息比對，加強(qiáng)行業(yè)管理，實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收科學(xué)化、精細(xì)化、規(guī)范化的一種管理手段。

**城區(qū)系指**市中心城區(qū)建成區(qū)范圍，包括東寶區(qū)、掇刀區(qū)和**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)相關(guān)區(qū)域。

任何單位或個人在**城區(qū)開展房地產(chǎn)經(jīng)營活動，應(yīng)持用地許可證、權(quán)屬轉(zhuǎn)讓合同、不動產(chǎn)銷售合同、建筑工程合同及施工許可證等有關(guān)資料向稅務(wù)、土地、房管、建委、規(guī)劃管理部門申請辦理各項業(yè)務(wù)。

二、建立**城區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理信息建設(shè)系統(tǒng)平臺

以現(xiàn)有的房地產(chǎn)信息建設(shè)系統(tǒng)平臺為基礎(chǔ)，依托現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理條件，整合國土、房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、稅務(wù)等部門基礎(chǔ)信息與管理流程，改造升級形成新的軟件控管平臺。各部門以軟件控管平臺為把手，始終堅持“先稅后證”、“以票控稅”的工作原則，嚴(yán)格履行各崗位工作職責(zé)，增強(qiáng)信息采集和反饋工作深度，做好軟件各節(jié)點終端環(huán)節(jié)的應(yīng)用管理工作，實現(xiàn)軟件操作環(huán)環(huán)相扣、實際管理步步相連。

國土、房產(chǎn)、規(guī)劃等權(quán)屬許可證照管理部門負(fù)責(zé)提供建設(shè)系統(tǒng)的各自開放接口和控制模塊所需的讀取寫入權(quán)限，并按平臺內(nèi)容需求及時錄入相關(guān)涉稅信息。

房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)提供房地產(chǎn)信息建設(shè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)寫入接口和建設(shè)平臺所需數(shù)據(jù)的明細(xì)列表，并按平臺內(nèi)容需求及時補(bǔ)充相應(yīng)信息。同時，負(fù)責(zé)制定信息平臺管理制度，做好軟件的養(yǎng)護(hù)、管理工作，及時聯(lián)系解決平臺運(yùn)行中遇到的各類技術(shù)問題。

稅務(wù)部門負(fù)責(zé)提供核心征管軟件數(shù)據(jù)導(dǎo)入與讀取接口和信息需求明細(xì)列表，并將相應(yīng)稅款征收數(shù)據(jù)反饋至信息平臺。地稅、國稅部分共享信息平臺，國稅部門為終端用戶。

房地產(chǎn)稅收一體化管理各部門要明確信息交換、協(xié)調(diào)配合專人，以及相關(guān)人員工作職責(zé)，建立信息共享機(jī)制，定期召開協(xié)調(diào)會，研究解決存在的問題和不足，建立完備的共享數(shù)據(jù)庫信息平臺，完善房地產(chǎn)稅收及“一體化”管理機(jī)制。

三、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確責(zé)任，確保**城區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理工作落到實處

為加強(qiáng)**城區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理，市政府成立由常務(wù)副市長任組長，市地稅局、國稅局、發(fā)改委、財政局、建委、國土局、房管局、規(guī)劃局及東寶區(qū)、掇刀區(qū)政府分管負(fù)責(zé)人為成員的城區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組。領(lǐng)導(dǎo)小組具體負(fù)責(zé)**城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收一體化管理工作的組織協(xié)調(diào)。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市地稅局，具體負(fù)責(zé)土地使用權(quán)取得、房地產(chǎn)開發(fā)、交易和保有諸環(huán)節(jié)稅收管理。領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位應(yīng)加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，建立綜合信息傳遞機(jī)制，共同抓好房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)稅收控管。

國土部門應(yīng)加強(qiáng)土地登記管理，及時向稅務(wù)部門提供現(xiàn)有的地籍資料和相關(guān)的地價資料。包括權(quán)利人名稱、土地權(quán)屬狀況、價格、等級、用途、面積等。對于通過征用或者出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地，以及出租土地或變更土地登記的，在辦理用地手續(xù)后，應(yīng)及時將有關(guān)信息傳遞給稅務(wù)部門。

房管部門應(yīng)加強(qiáng)房屋權(quán)屬登記管理，做好市場平均交易價格公布工作，及時向稅務(wù)部門傳遞房屋轉(zhuǎn)移登記、商品房屋預(yù)售、商品房屋銷售許可證信息。包括房屋權(quán)屬雙方的名稱、房屋位置、價格用途、面積等。

發(fā)展改革委應(yīng)作好房地產(chǎn)項目立項審批工作，并及時將立項信息傳遞給稅務(wù)部門。

規(guī)劃部門應(yīng)及時將規(guī)劃許可證、容積率等規(guī)劃信息傳遞給稅務(wù)部門。

建設(shè)部門應(yīng)做好建筑施工許可審批工作，及時將建筑工程項目審批和施工許可備案信息傳遞給稅務(wù)部門。

第8篇：房屋銷售制度范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 資金鏈 宏觀調(diào)控

近幾年來，我國一些地區(qū)商品房銷售價格迅猛上漲，盡管商品房的開發(fā)與銷售仍呈供需兩旺的局面，但房地產(chǎn)泡沫已成為擺在學(xué)術(shù)界、政府部門、房地產(chǎn)從業(yè)人士面前的一個難題。政府近幾年來通過金融、稅務(wù)、法律等宏觀調(diào)控措施和加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等手段穩(wěn)定房價、以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。這些措施雖起到了一定的積極作用，但虛高的房價并沒有真正降低，房地產(chǎn)泡沫依然存在。與此同時，政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化使部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了資金緊張的局面，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控提出了新的要求。為避免房地產(chǎn)業(yè)的大起大落，應(yīng)充分關(guān)注我國房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈情況，注重資金來源的合理性、資金循環(huán)的穩(wěn)定性，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)的參與主體及資金鏈情況

我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈?zhǔn)且苑康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)為核心，由若干與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著資金流動關(guān)系的主體之間所構(gòu)成的網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。我國房地產(chǎn)資金鏈的參與主體包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、國土資源管理部門、與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在業(yè)務(wù)關(guān)系的行為主體、權(quán)益資本提供者、債務(wù)資本提供者、投機(jī)性購房者、居住性購房者、租房人等與商品房開發(fā)和銷售有直接資金關(guān)系的各類主體。上述各主體在房地產(chǎn)資金循環(huán)過程中的關(guān)系如圖1所示。

圖1 房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈構(gòu)成示意圖

從圖1可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金鏈的核心，銀行是影響商品房開發(fā)和銷售、承擔(dān)較大風(fēng)險的資金提供者，國土資源管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和成本有重要影響，權(quán)益資金提供者和除銀行外其他債務(wù)資金提供者的數(shù)量和資金提供方式對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響，居住性購房人的數(shù)量和收入水平是決定需求的根本因素，而投機(jī)性購房人的數(shù)量和投機(jī)熱情直接關(guān)系到房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)資金鏈中出現(xiàn)的問題

我國部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈趨緊局面的產(chǎn)生既與國家宏觀調(diào)控政策有關(guān)，也與我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的不完善有關(guān)。國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控應(yīng)以保持房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展為主，因此有必要關(guān)注我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈問題，并提出針對性的調(diào)控措施或解決措施。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈主要體現(xiàn)以下一些問題：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)魚龍混雜，部分企業(yè)資金鏈管理能力和抗風(fēng)險能力不強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)的“暴利”現(xiàn)象吸引了實力和背景各不相同的投資者紛紛進(jìn)入，由于融資能力和開發(fā)能力的不足，違規(guī)籌資時有發(fā)生，融資成本和風(fēng)險迅速升高；部分企業(yè)開發(fā)的商品房質(zhì)量難以保證、資金回收困難，從而給銀行及其他資金提供主體帶來資金回收風(fēng)險，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)行業(yè)的整體資金供應(yīng)形勢和對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險水平的評估結(jié)果。

2.房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式不規(guī)范，缺乏風(fēng)險控制機(jī)制。近年來我國在房地產(chǎn)開發(fā)籌資方面一直表現(xiàn)出銀行貸款所占比重較大、資金來源復(fù)雜的特點。表1中列出了2006年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源及其比例，從中不難看出其他資金來源所占比重最大，其他資金的提供者相對風(fēng)險分析與管理能力較弱，一旦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)一定的波動，這些資金提供者將受到很大的影響。

表12006年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源

資料來源：中國統(tǒng)計年鑒，2007

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)過重，極易受到系統(tǒng)風(fēng)險的影響。從1997年到2006年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直在72.7%％～76.2%之間。一旦由于經(jīng)濟(jì)波動或其他原因?qū)е滤_發(fā)房屋銷售不理想，將直接導(dǎo)致大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)或接近破產(chǎn)邊緣。

4.銀行在房地產(chǎn)資金鏈中承擔(dān)風(fēng)險過大。銀行不僅是房地產(chǎn)開發(fā)的重要資金提供者，同時通過按揭貸款、住房抵押貸款等形式成為房屋銷售環(huán)節(jié)的重要資金來源；加之實際貸款過程中出現(xiàn)的審查執(zhí)行不嚴(yán)、假按揭、轉(zhuǎn)按揭、加按揭等不正?，F(xiàn)象，使銀行成為了直接承擔(dān)房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險的最大潛在受害者。

5.沒有建立完善的信用評價制度，信貸風(fēng)險難以得到控制。信用評級制度的缺失和審核不嚴(yán)等直接導(dǎo)致金融領(lǐng)域不良貸款比例較高，2007年第四季度，我國商業(yè)銀行不良貸款占全部貸款的比例為6.17%，如果考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特殊情況及系統(tǒng)風(fēng)險發(fā)生的可能，當(dāng)宏觀形勢或行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)波動的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款的比例有可能迅速上升。

6.房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)警系統(tǒng)仍沒有起到行業(yè)發(fā)展的警示和指導(dǎo)作用，房地產(chǎn)行業(yè)供需失衡所帶來的市場風(fēng)險不能得到及時抑制。雖然早在2003年原建設(shè)部就提出建立房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)警系統(tǒng)，并已經(jīng)在部分城市進(jìn)行了試點。但目前為止，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)速度和商品房的銷售火爆局面并未受到影響。2006年，我國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積已達(dá)26.1平方米，考慮到我國近幾年商品房開發(fā)的數(shù)量，預(yù)計到2008年底，我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積將達(dá)到30平方米。根據(jù)對不同收入國家居住水平的分析，中高收入水平國家平均居住面積29.3平方米，高收入國家則為46.6平方米。世界各國的經(jīng)驗還表明，在人均住房面積達(dá)到30~35平方米之前，會保持比較旺盛的住房需求。從我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上看，我國將很快進(jìn)入房地產(chǎn)銷售趨淡的時代，如果不在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)速度上加以適當(dāng)控制，勢必造成供過于求的局面，從而導(dǎo)致行業(yè)效益下滑，甚至部分企業(yè)由于房屋難以銷售，進(jìn)而走向破產(chǎn)。同時，這種風(fēng)險也勢必傳遞給銀行和其他資金提供者。

7.與發(fā)達(dá)國家建立在完善的資本市場條件下的資產(chǎn)證券化等融資模式不同的是，我國金融機(jī)構(gòu)的資金來源比較單一，導(dǎo)致了風(fēng)險過度集中于金融機(jī)構(gòu)。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)上市比例較少，普通投資者難以通過購買股票或各種有資產(chǎn)抵押的證券實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的投資，分享房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的利益。

8.“炒房”行為使房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險出現(xiàn)了向部分市場參與者集聚的現(xiàn)象，為房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險的發(fā)生埋下了禍端。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，投機(jī)性“炒房者”將最先成為風(fēng)險的承擔(dān)者和傳遞者。雖然我國近年已出臺了對“第二套住房”貸款的限制和對房屋轉(zhuǎn)讓加以年限和稅收的控制等措施，然而在房價上漲較快的情況下，“炒房”行為并沒有得到真正的限制。

9.為應(yīng)對資金緊張局面，一些企業(yè)采取了應(yīng)對性融資措施，如發(fā)行企業(yè)債券、民間籌借等方式，由于融資行為不夠規(guī)范，往往造成債務(wù)負(fù)擔(dān)加重，還貸風(fēng)險進(jìn)一步加大。

10.部分房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策對于平抑房價、解決居民住房需求這一調(diào)控目標(biāo)的作用有待推敲和證實。例如“招拍掛”制度帶來的土地獲得成本上升問題；對部分二手房轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅的制度造成的“炒房人”囤積住房，使房屋供需關(guān)系改變問題；對新建樓盤戶型結(jié)構(gòu)的限制既無理論和實際依據(jù)，也難以實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)問題等。

11.由于二手房交易在程序、貸款方面存在一定的操作上的問題，從而改變了新建住房市場和二手房市場的供需關(guān)系，造成了不同收入階層利益分配的錯位和中低收入階層債務(wù)負(fù)擔(dān)的加重。

三、基于我國房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的宏觀調(diào)控政策研究

為避免由于政策和經(jīng)營環(huán)境變化造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)的“大起大落”，在未來的宏觀調(diào)控中應(yīng)采取如下措施：

1.在城市居民人均住房面積逐步提高、住房潛在需求逐漸得到滿足的情況下，應(yīng)進(jìn)一步提高房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，以解決房地產(chǎn)開發(fā)中的盲目投資問題，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力，降低房屋購買者的風(fēng)險。

2.盡快建立房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)并及時向社會公開各類信息，以控制房屋的建設(shè)規(guī)模，緩解房屋“非理性”購買造成的需求被提前和放大現(xiàn)象對供需關(guān)系的影響，促使房地產(chǎn)供需回歸理性。

3.建立房地產(chǎn)企業(yè)信用評級制度，使企業(yè)信用成為決定融資水平和成本的重要因素；在建立房地產(chǎn)企業(yè)信用評級制度基礎(chǔ)上，創(chuàng)造條件使信用較好的企業(yè)可以通過發(fā)生企業(yè)債券、上市發(fā)行股票等方式籌集資金，保證資金供應(yīng)的穩(wěn)定性。

4.將房地產(chǎn)開發(fā)申請與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信狀況、已開發(fā)房屋銷售情況結(jié)合起來，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取負(fù)債經(jīng)營方式盲目建設(shè)，造成資產(chǎn)負(fù)債比率過高，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險加大的現(xiàn)象。

5.在規(guī)范和打擊目前所存在的民間集資中的違法、違規(guī)行為的同時，努力為資信水平較高的企業(yè)建立完善的直接融資和間接融資渠道，在確保企業(yè)資金供應(yīng)的同時，使普通投資者能分離房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的回報。

6.通過提高囤積住房的留置成本、調(diào)整住房交易相關(guān)稅率等方式使囤積的存量住房逐步轉(zhuǎn)化為住房有效供給，促使房地產(chǎn)領(lǐng)域真實供需平衡的實現(xiàn)；通過簡化二手房交易手續(xù)、減少二手房交易中的障礙因素、為符合條件的二手房購買者提供簡捷、利率較低的貸款。

7.通過土地供給政策抑制房地產(chǎn)行業(yè)的盲目投資和盲目開發(fā)，從總體上避免商品房保有量超過居民實際購買力的現(xiàn)象，避免房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險的發(fā)生。

8.調(diào)整政府與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的利益機(jī)制，避免政府追求高地價、高房價所帶來的“益處”；調(diào)整在土地“招拍掛”中將土地出讓價格作為決定因素的做法，將土地利用系數(shù)、土地升值系數(shù)、開發(fā)商資信狀況等作為決定土地使用權(quán)的因素加以考慮。

除此之外，政府宏觀調(diào)控部門還應(yīng)該改變對房地產(chǎn)開發(fā)商新開發(fā)房屋戶型結(jié)構(gòu)的限制政策，轉(zhuǎn)而通過對現(xiàn)有住房結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計、對房屋需求結(jié)構(gòu)的預(yù)測等方法來引導(dǎo)商品房開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)；加強(qiáng)對與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款人的整體風(fēng)險情況和還債能力的考察，避免還貸風(fēng)險向少數(shù)群體的累積。

總之，為保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，避免因為風(fēng)險的累積和資金鏈的斷裂造成行業(yè)動蕩，國家應(yīng)在規(guī)范競爭秩序、進(jìn)行供給調(diào)控、完善籌資渠道、盤活二手房市場、建立行業(yè)預(yù)警系統(tǒng)等方式來調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的供需結(jié)構(gòu)，達(dá)到行業(yè)的均衡、穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]丁悅等:均衡理論下房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策分析.統(tǒng)計與決策，2008.8

第9篇：房屋銷售制度范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收核算問題

（一）收入會計核算在稅收上的問題：1、會計準(zhǔn)則和稅法在確認(rèn)收入時有一定的差異，主要差異體現(xiàn)在：第一，房屋的預(yù)售銷售模式下，房地產(chǎn)企業(yè)獲得預(yù)售許可證之后，就可以對房屋進(jìn)行預(yù)售，收到的款項作為暫收、預(yù)收款的性質(zhì)，不能作為收入進(jìn)行確認(rèn)。等到工程竣工并驗收之后，同時辦好相關(guān)移交手續(xù)過后，方可作為收入進(jìn)行確認(rèn)，此時預(yù)收賬款就變成了主營業(yè)務(wù)的收入。而稅法規(guī)定預(yù)收款作為預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計毛利率預(yù)先上繳所得稅。第二，房屋的按揭銷售，房屋的按揭款通過銀行轉(zhuǎn)入開發(fā)商的賬戶之后，會計才能進(jìn)行收入的確認(rèn)。而稅法上要求首付款項實際到賬之日才能進(jìn)行收入的確認(rèn)，剩余的款項在辦好銀行按揭貸款并于轉(zhuǎn)賬當(dāng)天進(jìn)行收入的確認(rèn)。2、房屋附屬設(shè)施的會計核算方式。出售車位、閣樓、儲藏室等房屋附屬設(shè)施并未算收入；獲取的顧客放棄的定金、沒收的違反合約的保證金、施工單位延后工期的處罰金額、政府部門的獎勵以及先租再售的租金等并未入賬；此外，采光費用、宣傳費用、上房費用等等并未算收入。3、房地產(chǎn)開發(fā)的商品收入的會計核算。將開發(fā)商品用作為自用、捐獻(xiàn)、公益、廣告宣傳、銷售樣品、員工的福利，投資及分給投資者或者分給企業(yè)的股東等等，并未進(jìn)行納稅；老城改造后用以補(bǔ)償給搬遷戶主的新房，對于償還的面積和拆遷的面積相同的部分、面積超過的部分及價格差額收入并未合并收入或者產(chǎn)品竣工之后，預(yù)售的款項并未及時進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)收入。

（二）成本費用的會計核算方式：1、未按照工程結(jié)算單據(jù)列入成本費用，而是按照合同、預(yù)計金額列入，或者以白條入賬。2、成本的核算對象容易混淆，超前列支成本支出。比如將下一期的成本進(jìn)行超前列支；有價轉(zhuǎn)讓或者企業(yè)自用的附屬設(shè)施沒有對成本單獨進(jìn)行核算，列入主營業(yè)務(wù)成本。3、成本分類不明確，結(jié)轉(zhuǎn)成本的配比不正確。并未按照要求核算期間費用以及產(chǎn)品的開發(fā)成本；將沒有完工的產(chǎn)品成本列入經(jīng)營成本；由各期分別承擔(dān)的土地成本（包括土地的附加成本）超前進(jìn)行一次性列支；公共配套設(shè)施的獨立核算，并未對建筑安裝直接與間接費、土地取得與開發(fā)的成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、前期投入的工程費用、貸款利息等相關(guān)費用進(jìn)行分?jǐn)偂?、增加期間費用的列支范圍以及相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅的計稅所得數(shù)額。開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入當(dāng)作廣告宣傳費用、相關(guān)招待費用的計算基數(shù)，列入管理費；開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收之前的貸款利息，作為當(dāng)期損益一次性列入。5、并未按照開發(fā)的產(chǎn)品對象進(jìn)行各種會計核算明細(xì)科目進(jìn)行設(shè)置。

二、改進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算所采取的措施

(一)嚴(yán)格實行預(yù)收款項的預(yù)繳制度，確保稅款能夠按時繳納。要嚴(yán)格按照國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅的通知（國稅發(fā)［2006］31號）的要求，對當(dāng)期獲取的產(chǎn)品預(yù)售收入，先按照預(yù)計計稅的毛利率按照季度(或者月度)計算當(dāng)期的毛利數(shù)額，扣除相應(yīng)的期間費用、營業(yè)稅金及其附加費用之后再列入當(dāng)期應(yīng)該納稅所得數(shù)額，待開發(fā)產(chǎn)品的結(jié)算計稅成本之后再進(jìn)行調(diào)整。以保證稅款能夠按時全額入庫。

(二)改進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入核算方式：1、確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算銷售收入的范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入指的是其自行開發(fā)的產(chǎn)品通過公開銷售取得的收入，主要有土地轉(zhuǎn)讓收入、房屋銷售收入以及銷售相關(guān)配套設(shè)施所收入等。其自行開發(fā)的產(chǎn)品，包含預(yù)先與客戶簽訂售房合同并且根據(jù)合同規(guī)定開發(fā)的產(chǎn)品，還包含在出售以前沒有與客戶簽訂售房合同的開發(fā)產(chǎn)品。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售周轉(zhuǎn)房時，老城改造過程中回遷的安置住戶所交的拆遷面積以內(nèi)獲得安置房的產(chǎn)權(quán)款項以及超過拆遷面積的房產(chǎn)款項，也應(yīng)該列入銷售收入，但是銷售自用的房產(chǎn)當(dāng)作固定資產(chǎn)進(jìn)行核算的不應(yīng)該列入銷售收入。2、明確規(guī)定并合理應(yīng)用收入確認(rèn)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在完工、辦好相關(guān)手續(xù)并移交以前，收取的預(yù)售的房地產(chǎn)款項，只當(dāng)作暫收款以及預(yù)收款進(jìn)行處理，不應(yīng)該作為收入確認(rèn)。只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購買方正式簽訂了售房合同，并且履行了有關(guān)的法律手續(xù)；房屋已經(jīng)竣工并且經(jīng)過相關(guān)部門進(jìn)行驗收，房屋經(jīng)過驗收合格之后，用戶在對所購買房屋的結(jié)構(gòu)、面積大小、付款形式都已經(jīng)確認(rèn)，并且辦好了房屋的相關(guān)手續(xù)并已移交；取得的金額可以計量時，才可以作為銷售收入進(jìn)行確認(rèn)，也計算只有待房屋全面完工并交至客戶之后，然后由預(yù)收賬款轉(zhuǎn)變?yōu)樵撈髽I(yè)的主營業(yè)務(wù)收入。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過有些促銷活動實現(xiàn)的交易，務(wù)必對該交易的實質(zhì)進(jìn)行判斷，比如銷售之后的回租、銷售之后的回購模式的房屋銷售行為。