商業(yè)地產(chǎn)招商方案精選(九篇)
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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)招商方案范文
可能是源自出身的基因，遠洋地產(chǎn)一直對商業(yè)地產(chǎn)慎之又慎。
遠洋地產(chǎn)開發(fā)的第一個項目是位于北京長安街的甲級寫字樓遠洋大廈。經(jīng)歷過遠洋大廈的開發(fā)和運營，遠洋地產(chǎn)深知商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營風險。在過去的數(shù)十年間，即便是全行業(yè)數(shù)次掀起綜合體開發(fā)熱浪，遠洋地產(chǎn)并不為之所動。遠洋地產(chǎn)更是數(shù)次通過年報向投資者喊話，強調(diào)商業(yè)地產(chǎn)的操作風險：“應(yīng)當用更加謹慎的態(tài)度對待商業(yè)地產(chǎn)。要做好商業(yè)地產(chǎn)，從投融資、取地、定位到規(guī)劃設(shè)計、招商、建設(shè)、運營等各個環(huán)節(jié)，都要做好功課，環(huán)環(huán)相扣，用‘一著不慎滿盤皆輸’來形容并不為過”。
商業(yè)地產(chǎn)是重資產(chǎn)商業(yè)模式。一個現(xiàn)實的情況是，國內(nèi)的融資渠道以間接融資為主，一段時間內(nèi)不動產(chǎn)證券化無法實施。
遠洋商業(yè)地產(chǎn)又有哪些破解之道？
早在9年前，遠洋地產(chǎn)就在年報中表示，要“保持來自物業(yè)開發(fā)和來自投資物業(yè)租賃之間營業(yè)額的平衡”。2007年，遠洋地產(chǎn)出售凱晨世貿(mào)中心。多年來，這宗交易一直被業(yè)界視為一起非常成功的案例。該宗大額交易案例的亮點不僅僅是交易的價格、時機，基于內(nèi)部現(xiàn)金流平衡的戰(zhàn)略眼光，還在于遠洋地產(chǎn)通過有選擇性銷售走上輕資產(chǎn)之路。
此外，著眼于現(xiàn)金流平衡和優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有，遠洋地產(chǎn)尊重商業(yè)的現(xiàn)實環(huán)境，保證貨如輪轉(zhuǎn)，又兼顧潛在的資產(chǎn)升值收益和風險分散，在進取和保守之間，劃出一條優(yōu)美的微笑曲線。
除了有選擇性銷售，在輕資產(chǎn)模式上，遠洋商業(yè)地產(chǎn)選擇與巨人同行。這樣做的好處顯而易見，一是降低資金成本，二是優(yōu)勢互補，降低風險。在業(yè)內(nèi)看來，太古地產(chǎn)有資金實力和商業(yè)地產(chǎn)管理經(jīng)驗，遠洋地產(chǎn)熟悉國內(nèi)市場，在土地獲取、市場定位、設(shè)計實施、工程營造等大型綜合體整體開發(fā)獲取上有豐富經(jīng)驗。這是資本和資源的最佳組合，也是地方政府最為看重的拿地籌碼。事遂人愿，2010年3月8日，遠洋地產(chǎn)與太古地產(chǎn)正式達成“戰(zhàn)略合作框架協(xié)議”。
雙方的聯(lián)姻效果很快面臨市場檢驗。9個月后，太古地產(chǎn)和遠洋地產(chǎn)聯(lián)手拿下成都市核心區(qū)大慈寺片區(qū)100余畝土地。在成都市錦江區(qū)政府眼里，大慈寺片區(qū)的定位不僅僅是歷名文化傳承和城市名片，而且將擔任起城市產(chǎn)業(yè)升級引擎的功能，非遠洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)莫屬。
這是一次美妙的“艷遇”。緣分來自太古地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)和成都市錦江區(qū)政府的實力和戰(zhàn)略眼光。在成都遠洋太古里開業(yè)新聞會上，遠洋地產(chǎn)總裁李明動情地說，“錦江區(qū)政府是我遇到的最好的區(qū)級政府之一”。
在“艷遇”和緣分背后，則是遠洋地產(chǎn)對商業(yè)地產(chǎn)的獨到理解：對綜合體拿地的要求是“一線城市及發(fā)達二三線城市中核心、地段優(yōu)越的商業(yè)地產(chǎn)”。這也是遠洋商業(yè)地產(chǎn)做綜合體的天條。“隨著城際交通的發(fā)展，每座城市絕不會都變成獨立的商業(yè)中心，相反，城市之間更強調(diào)功能配合，越是核心的城市越真正具有商業(yè)價值”。
具體來說，四川地形呈盆地狀，像一個聚寶盆，成都地處聚寶盆中心，成都遠洋太古里則處于聚寶盆中心的中心。甚至可以說，成都是大西南諸城市的聚寶盆中心，成都遠洋太古里的先天條件得天獨厚。
遠洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)結(jié)伴而行，斬獲頗豐。但具體到遠洋商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式，遠洋地產(chǎn)并不認同快速復(fù)制綜合體批發(fā)式的商業(yè)模式。他們認為，比拼耐力，打造擁有長久價值的項目，走彎道超車模式更適合遠洋商業(yè)地產(chǎn)。
接下來的問題是，遠洋地產(chǎn)如何實現(xiàn)彎道超車。而在輕資產(chǎn)這條路上，除了銷售、合作開發(fā)，遠洋地產(chǎn)還要解決哪些問題？首個大型高端商業(yè)綜合體成都遠洋太古里又將如何才能成為遠洋商業(yè)地產(chǎn)彎道超車的抓手？
二、打造“豁然開朗”的“人體大動脈”
綜合體是個瓷器活，需要金剛鉆，特別需要產(chǎn)品設(shè)計、招商和運營上的專業(yè)能力。因此，遠洋商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)之路的核心就是匠心之旅，通過專業(yè)化降低風險。其中，綜合體的選址、定位、規(guī)劃非常重要。在商業(yè)地產(chǎn)圈，有一個名詞叫“地鐵上蓋物業(yè)”，意思就是強調(diào)，選址一定要在主要交通運輸交匯點上，項目交通便捷，可達性強。
成都遠洋太古里先天性位置優(yōu)越，周邊有4個公交站臺，19條公交路線，4條地鐵站環(huán)繞，其中2、3號線出入口春熙路站的出入口與項目無縫連接。此外，成都遠洋太古里地處春熙路商圈，該商圈是成都最為成熟、輻射大西南地區(qū)的商圈。而且，該項目環(huán)繞千年古剎大慈寺，大慈寺是成都乃至中國久負盛名的佛教重地。
除了外部交通便捷有要求，綜合體內(nèi)部的交通同樣重要。比如，綜合體中的購物中心要給顧客“豁然開朗”般“到達”的感覺。“豁然開朗”背后是通過購物中心內(nèi)外交通，將不同的商家串連，每一條街道都是“商家私家路”，人流、商家流、錢流匯集且互通共享（下文皆以成都遠洋太古里購物中心為例）。購物中心交通動線好比人體大動脈，擔負起輸送客流和錢流的使命。購物中心有一句名言，回頭客，請走回頭路。這句話的意思是，購物中心經(jīng)營成功，回頭客消費至關(guān)重要，而逛街舒服則是吸引回頭客的重要原因。
三、懂市場、懂商家是關(guān)鍵
矛盾處處時時存在。正如一個硬幣總有兩面，扎堆生意好做，但同質(zhì)化將會喪失商業(yè)個性，甚至?xí)魅踬徫镏行牡木奂?yīng)。
所以，購物中心的業(yè)主方一定要零售，懂市場，知道商家怎么賺錢。比如說，懂市場，業(yè)主方就可以知道具體某個品類的市場容量，不會盲目引進同一品類的商家；懂商家，就會考慮商家的利潤，制定合理租金，談判時主動，甚至主動幫助商家根據(jù)市場變化調(diào)整品類結(jié)構(gòu)。
與租戶溝通是件細致且需耐心的事情，要讓商家了解成都遠洋太古里的整個商業(yè)規(guī)劃和方案，請商家提出建議和方案，同時又要了解商家訴求。成都遠洋太古里甚至和商家一起探討裝修方案和櫥窗的具體擺放位置。溝通的核心問題依然是租金。但是，不同于行業(yè)的常規(guī)做法，成都遠洋太古里的租金并不完全從商鋪的面積和位置考慮，而是更多參考商家的成本和利潤率。以餐飲業(yè)為例，日本餐成本最高，次之是中餐，再其次是西餐。只有深入了解餐飲業(yè)的盈利模式，業(yè)主方才能設(shè)計出更合理的租金。
川菜是中國的菜系之一，成都遠洋太古里開業(yè)期間居然沒有引進川菜商家，這讓遠到而來的顧客非常遺憾。成都遠洋太古里不可能沒有川菜館，只是更慎重。要將成都遠洋太古里最好的位置留給兩家非常有特色的川菜商家，以匹配成都遠洋太古里的高端定位。
從慎重引進川菜商家可以發(fā)現(xiàn)，成都遠洋太古里招商非常慎重。恰恰是因為慎重，成都遠洋太古里的招商非常成功。懂商家的背后是信任。做購物中心就是做商家的買賣。商家信息非常重要，他們更了解市場的流行趨勢，商業(yè)競爭中的對手優(yōu)劣，誰更想進駐成都遠洋太古里，誰又可能會離開成都遠洋太古里，以及商家最佳同業(yè)組合及比例。
第2篇：商業(yè)地產(chǎn)招商方案范文
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；投資風險；經(jīng)營模式；合作共贏
中圖分類號：F293文獻標識碼：A 文章編號：
商業(yè)地產(chǎn)通常解釋為大型購物中心，商場、商鋪、商業(yè)步行街，商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，規(guī)模有大有小。大的商業(yè)地產(chǎn)項目，規(guī)模可達幾十萬平方米，規(guī)模小的僅幾百平方米，甚至更小。就其經(jīng)營形式而言，規(guī)模大的多采用整體開發(fā)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理；規(guī)模小的大多采用在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下，回收租金的模式；但更多更小規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項目中如：住宅、公寓、寫字樓的底商，這些小的商業(yè)地產(chǎn)項目和各類商業(yè)街則多采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。
商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)的用途相對簡單，主要的功能僅僅是為了滿足不同層次消費者的居住需求，面對的客戶群相對比較單一，而商業(yè)地產(chǎn)的市場定位、目標客戶群的選擇、開發(fā)的策略、運作的模式、管理的理念等都十分關(guān)鍵，只有有了準確的市場定位、細致的宣傳策劃、有序的招商運作、完善的經(jīng)營管理、良好的外部環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù)，才能保證其地段價值不斷提升，商業(yè)物業(yè)不斷升值，商業(yè)業(yè)態(tài)的可持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)更加強調(diào)和注重的是商業(yè)的市場定位、市場的前景和商業(yè)業(yè)態(tài)組合，它是為了滿足商業(yè)用途而進行的有計劃、有組織地進行開發(fā)和經(jīng)營的產(chǎn)品。追求的是開發(fā)商、投資商與經(jīng)營者三者之間的合作共贏。
1 地產(chǎn)投資風險分析
1.1行業(yè)本身存在的風險
從商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)本身來看，一是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前期是先天不足，后期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)無序發(fā)展；二是商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)中存在過分炒作行為；三是商業(yè)地產(chǎn)要價過高；四是商業(yè)產(chǎn)權(quán)過于多樣化；五是經(jīng)營定位和區(qū)域特征不相符；六是競爭加劇。在目前我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，還存在一系列的認識誤區(qū)和偏差。主要有三大誤區(qū)：一是投資商業(yè)地產(chǎn)必賺錢；二是投資商業(yè)地產(chǎn)可長期賺錢；三是認為返租是一劑靈丹妙藥。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的一系列偏差和誤區(qū)。一是完全套用住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式是商業(yè)地產(chǎn)公司經(jīng)常犯的錯誤。二是經(jīng)營者在經(jīng)營思路上存在偏差。三是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金過分依賴銀行貸款。四是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中還存在著“首長工程、形象工程”的傾向。以上問題如不能很好得到正視及解決，投資商也必將付出沉重的代價。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)項目較其他地產(chǎn)項目風險更大，因而必須對商業(yè)地產(chǎn)項目在投資決策過程中的風險加以分析、研究，并采取有效措施，合理地予以防范和規(guī)避。
1.2政策法規(guī)風險
一個商業(yè)地產(chǎn)項目要取得成功，必須具備四個關(guān)鍵性的因素，即：土地、資金、人才和政策。這四個方面如果哪一方面存在短板現(xiàn)象，這樣的項目開發(fā)都很難取得成功。一個項目分析的再好，回報率再高但是如不符合政策法規(guī)要求的話，永遠等于零，所以政策法規(guī)風險永遠是第一的。政策法規(guī)風險就是指商業(yè)地產(chǎn)項目在投資決策開發(fā)之前要對在城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃、交通、環(huán)境、建筑指標、其他地方性的法規(guī)等各個方面是否存在風險進行綜合分析研究。
城市總體規(guī)劃決定了城市未來的發(fā)展方向以及區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的潛力，符合城市總體規(guī)劃是對商業(yè)地產(chǎn)項目最基本的要求；同樣一個商業(yè)地產(chǎn)項目也要符合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的要求，政府為配合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃必然要將市政建設(shè)向這一區(qū)位傾斜，人口規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通可達性等都將向這一區(qū)位靠攏，一個商業(yè)地產(chǎn)項目只有符合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要求才能事半功倍，獲得成功。
商業(yè)地產(chǎn)項目地方性政策法規(guī)的風險評估就是指對地方政府是否為該商業(yè)地產(chǎn)項目的建設(shè)、招商和后期的運營制定了嚴格的限制條款等進行分析和評估，提前趨利避害，以減小其對商業(yè)地產(chǎn)項目的影響。
1.3 選址風險
一個商業(yè)地產(chǎn)項目能否取得成功，除了規(guī)劃、運營、招商等組合因素之外，很大程度上取決于選址的正確與否，單是選址這一項工作除了應(yīng)考慮客流規(guī)律、交通狀況、商業(yè)環(huán)境、地形特點、符合城市規(guī)劃要求外，還應(yīng)著重研究選址地塊的商圈飽和度指數(shù)、選址地塊的周邊人口密度、選址地塊的客流情況、選址地塊的競爭對手情況、選址地塊的交通道路情況、選址地塊的公交設(shè)施情況、選址地塊的地塊平整情況、選址地塊的地塊拆遷情況、選址地塊的經(jīng)濟技術(shù)指標等一系列內(nèi)容，他們的每一個方面都對商業(yè)地產(chǎn)項目的運營成敗產(chǎn)生影響。
一個商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營的成敗在很大程度上取決于地址的選擇正確與否，從某種程度上講，一個商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的成功與否，其實在項目選址階段就埋下了伏筆，地址選擇的好，該項目就成功了一大半，反之，就可能失敗。
1.4 規(guī)劃設(shè)計風險
商業(yè)地產(chǎn)項目的成功與否，方向是關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)項目如果要想取得成功，必須要有良好的規(guī)劃設(shè)計。但是在現(xiàn)階段，我國的商業(yè)建筑設(shè)計卻普遍存在追求外在的形式美，忽視經(jīng)營實際需要的現(xiàn)象，這種設(shè)計方案就犯了方向上的錯誤，將商業(yè)地產(chǎn)項目引上了一條高風險之路。因為規(guī)劃設(shè)計的不合理就會直接引起以后的招商問題和后續(xù)的經(jīng)營問題。由于規(guī)劃設(shè)計的不合理，將會直接導(dǎo)致后期的主力店招商不成功、一般店經(jīng)營不理想、經(jīng)營管理難度增加、租金收益較低、管理成本加大等現(xiàn)象，后續(xù)的經(jīng)營管理會出現(xiàn)無數(shù)多的問題。甚至一些項目為了節(jié)省規(guī)劃設(shè)計費用，卻導(dǎo)致了建筑設(shè)計不理想、人員（顧客）流動線不清、功能布局混亂、建設(shè)無用工程等等，這些都是商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)決策過程中規(guī)劃設(shè)計風險。
1.5 銷售風險
商業(yè)地產(chǎn)項目由于是一個投資周期長、投資量大的高風險行業(yè)，若物業(yè)銷售不力，就會導(dǎo)致資金回收慢、資金成本高、投資風險加大等一系列連鎖反應(yīng)。若完全只采用出售的形式雖然能很快回籠資金，但對以后的長期發(fā)展和市場的形成與繁榮又非常不利，沒有高質(zhì)量忠實永續(xù)的客戶，真正面臨競爭時很容易被淘汰，最終損害整個商業(yè)項目的品質(zhì)和經(jīng)營者的利益，因而商業(yè)地產(chǎn)的銷售風險也必將是商業(yè)地產(chǎn)項目中應(yīng)著重加以防范的一個重要環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)的銷售不同于一般住宅的銷售，它必須要實現(xiàn)開發(fā)商、投資商和經(jīng)營者（商戶）三者之間的一體化合作關(guān)系，開發(fā)商通過項目運作賺取開發(fā)投資利潤，所有者通過出租商鋪賺取租賃利潤，經(jīng)營者賺取經(jīng)營利潤，物業(yè)管理者通過后期的物業(yè)管理賺取管理利潤。這三者之間是一個有機的整體，每一個環(huán)節(jié)都要做到細致周密，才能保證整個鏈條的完整、有序，才能保證三者之間的共贏。
1.6 招商風險
商業(yè)業(yè)態(tài)如何劃分、如何組合，租金如何構(gòu)成、租金水平多高、租金水平如何遞增、租賃期限的長短都是商業(yè)地產(chǎn)項目投資決策中的招商風險。每一個具體的商業(yè)地產(chǎn)項目都應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計的前期就要考慮引進什么樣的經(jīng)營業(yè)態(tài)，據(jù)此對該項目做一個基本的市場定位，并仔細研究每一種業(yè)態(tài)的基本特征，只有掌握和了解了這些基本特征之后，才能有的放矢地進行尋找目標客戶，挖掘潛在的客戶，進行招商。并根據(jù)地塊條件、招商條件系統(tǒng)地對招商工作進行設(shè)計，這樣才能為后續(xù)的招商工作確定方向，避免招商工作成為商業(yè)地產(chǎn)項目操作中的“短板“。
1.7 經(jīng)營風險
商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中要解決資金回籠及對項目后續(xù)經(jīng)營管理的控制是一對矛盾，因而要想資金回籠快，最好的解決辦法就是銷售，但銷售以后對店鋪的經(jīng)營控制力就弱了，反之只有采用租賃，但是這兩者之間如何求得一個平衡，如何解決好租與售的比例是一個難題，因而也就給后期的經(jīng)營帶來了難度，加劇了風險。目前商業(yè)地產(chǎn)項目投資開發(fā)盈利模式主要有以下四種：一是只售不租。通過出售產(chǎn)權(quán)，很快收回投資。二是只租不售。產(chǎn)權(quán)掌握在開發(fā)商手中，可以抵押再貸款，而且也可以等增值后出售，甚至可以將自己的商業(yè)物業(yè)進行資本運作。三是既租又售。部分租、部分售或以租代售、有租又售。四是不租不售。自己做商業(yè)經(jīng)營，既賺取投資開發(fā)利潤又賺取商業(yè)經(jīng)營利潤。不同的經(jīng)營模式各有各的利弊，各有各的風險，各個不同的商業(yè)地產(chǎn)項目要根據(jù)各自不同的情況采用不同的經(jīng)營模式，合理選擇經(jīng)營模式并加以防范。
1.8 資金風險
第3篇：商業(yè)地產(chǎn)招商方案范文
商業(yè)房地產(chǎn)投資風險控制的措施：
1．防范開發(fā)商的經(jīng)營風險，加強商業(yè)房地產(chǎn)的管理運營。首先，開發(fā)商必須建立商業(yè)管理運營的觀念，增加人才儲備。商業(yè)房地產(chǎn)的管理運營涉及房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營兩個領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)屬性包含建筑形態(tài)、功能空間、環(huán)境配套、技術(shù)要求等專業(yè)內(nèi)容，而其商業(yè)屬性涉及相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、人口數(shù)量、消費水平、市場容量、業(yè)態(tài)選擇、商品定位、商業(yè)運營等綜合因素。由于商業(yè)地產(chǎn)的雙重特性，需要跨行業(yè)資源的整合力度和復(fù)合型專業(yè)人才團隊，進行項目的合理商業(yè)規(guī)劃和招商活動。其次，統(tǒng)一運營管理使項目具有商業(yè)核心競爭力。統(tǒng)一運營包含：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管；其中統(tǒng)一招商管理是基礎(chǔ)。最后，制定適宜的運營戰(zhàn)略規(guī)劃，選擇項目適合的運管理模式，包括租賃模式﹑銷售模式和租售相結(jié)合的組合模式等。
2．按照國家政策及城市總體規(guī)劃，規(guī)避政治風險。開發(fā)商應(yīng)關(guān)注宏觀政策（產(chǎn)業(yè)、土地及稅收等）的變化，依此選擇合理的經(jīng)營及區(qū)位。城市規(guī)劃風險對商業(yè)地產(chǎn)項目影響巨大，對選址、定位、規(guī)模、檔次等內(nèi)容做充分的市場調(diào)查，對項目所處地域的人流、競爭狀況、周邊商業(yè)環(huán)境、交通狀況等進行綜合的調(diào)查研究，以規(guī)避城市規(guī)劃與項目不符，造成的項目利益損失的風險。
第4篇：商業(yè)地產(chǎn)招商方案范文
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)；招商；經(jīng)營管理
1商業(yè)地產(chǎn)概念介紹
商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)和地產(chǎn)兩個概念。商業(yè)，是一種有組織的提供顧客所需的商品和服務(wù)行為；地產(chǎn)，是指在一定的土地所有制關(guān)系下從事的土地開發(fā)和地上物建設(shè)行為。從經(jīng)營模式、功能和用途上講，商業(yè)地產(chǎn)通常指以提供各種辦公、貿(mào)易、商業(yè)、餐飲、酒店、娛樂、健身、休閑為目的而從事房地產(chǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)或商業(yè)綜合體的投資開發(fā)建設(shè)行為。商業(yè)地產(chǎn)的投資比例和規(guī)模體現(xiàn)了一個城市或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和繁榮程度，是拉動城市或區(qū)域經(jīng)濟繁榮的主要驅(qū)動力和核心產(chǎn)業(yè)。由于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，商業(yè)地產(chǎn)的投資機構(gòu)、開發(fā)商大部分從住宅開發(fā)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型而來，尤其是成功型、業(yè)界知名度高的住宅，其必然帶著“成功”的背景、經(jīng)驗及住宅開發(fā)的慣性思維，沿襲“拿地—規(guī)劃—設(shè)計—建設(shè)—銷售”住宅開發(fā)模式，以銷售為最終目的，規(guī)劃上只考慮能建什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)，沒有考慮區(qū)域商業(yè)的客觀需求；產(chǎn)品功能上只是停留在住宅開發(fā)所能滿足的基本功能，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)所特有的招商運營需求；即使注重了商業(yè)業(yè)態(tài)，也是采用“先開發(fā)、再招商、后運營”的開發(fā)思路，各環(huán)節(jié)沒有系統(tǒng)規(guī)劃和整體考慮，各自為戰(zhàn)，環(huán)環(huán)脫節(jié)。由于住宅開發(fā)商對商業(yè)規(guī)律認識不夠，對商業(yè)特性的把握存在偏差，并受制于自身慣性思維的影響，必然造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與招商、后期運營管理及發(fā)展不相適應(yīng)，以至于招商受阻、經(jīng)營冷淡，嚴重影響了商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)、健康、繁榮發(fā)展，與最初預(yù)測的示范經(jīng)濟效應(yīng)相差較遠。
2商業(yè)地產(chǎn)存在的主要問題
按照房地產(chǎn)市場行業(yè)權(quán)益劃分，商業(yè)地產(chǎn)有四個基本權(quán)益——即開發(fā)的權(quán)益、所有的權(quán)益、經(jīng)營的權(quán)益、管理的權(quán)益。商業(yè)地產(chǎn)這四個權(quán)益在不同階段代表著不同權(quán)益主體的利益訴求，特別是開發(fā)階段、招商階段和后期經(jīng)營階段的利益訴求各不相同，如果處理不好之間的邏輯關(guān)系，就特別容易產(chǎn)生開發(fā)、招商及經(jīng)營之間脫節(jié)或不匹配現(xiàn)象?？偨Y(jié)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、招商及經(jīng)營不匹配的各種案例和現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
2.1規(guī)劃設(shè)計和市場定位不匹配
商業(yè)地產(chǎn)項目涉及的是地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營兩個專業(yè)領(lǐng)域，需要進行科學(xué)、系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計與市場定位。但多數(shù)開發(fā)商在商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)中，僅僅將自己定位在商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設(shè)上，沒有為未來的招商與運營進行認真充分的市場調(diào)查、科學(xué)合理的市場定位。在規(guī)劃設(shè)計時，通常只追求經(jīng)濟利益最大化，為了好賣、好租、使用面積最大化或建設(shè)成本最低而規(guī)劃設(shè)計，從而給后期經(jīng)營管理帶來很大的局限性。具體表現(xiàn)為：①市場定位不合理，商業(yè)功能規(guī)劃時貪大求全，脫離當?shù)叵M水平；②功能設(shè)計沒有結(jié)合當?shù)厝宋娘L貌，只追求空間使用效率，給項目后期運營管理帶來諸多問題；③項目建成后，商戶為滿足個性化或特殊需要，大幅度改造物業(yè)形態(tài)，造成了不必要的嚴重浪費。
2.2開發(fā)建設(shè)和招商經(jīng)營脫節(jié)
目前，國外商業(yè)地產(chǎn)受土地所有制性質(zhì)的影響，經(jīng)營模式通常以只租不售型居多，比較注重長期持有帶來的經(jīng)濟效益。而國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)受資金、利潤及經(jīng)營思路的影響，通常講究開發(fā)節(jié)奏“短、平、快”，循環(huán)周期越短越好，過度追求“開發(fā)、出售、再開發(fā)”，加快資金流轉(zhuǎn)以賺取更多的利潤，只關(guān)注開發(fā)、建設(shè)和出售，不關(guān)注后期的招商和經(jīng)營。項目售出后很多開發(fā)商不愿意承擔更多的招商和經(jīng)營責任，也很少去思考創(chuàng)造良好的商業(yè)整體經(jīng)營環(huán)境和氛圍。即便加以考慮，由于項目所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分散歸屬，開發(fā)商管理干涉比較困難，從而造成開發(fā)與經(jīng)營的嚴重脫節(jié)或不匹配。
2.3商業(yè)規(guī)模與經(jīng)濟發(fā)展水平不適應(yīng)
自2010年以來，我國商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模增長迅速。雖然受電子商務(wù)及網(wǎng)絡(luò)購物的影響沖擊而有所回落，但商業(yè)持有量及待開發(fā)商業(yè)地塊仍然占據(jù)比例較大。2016年1月12日，仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“縱觀2015年廣州甲級辦公樓市場，無論在需求和租金方面均較2014年有明顯上升。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2015年約7成的租賃成交來自內(nèi)資企業(yè)，并且整體需求往珠江新城遷移的趨勢明顯，受此帶動，2016年租金升幅達到自2011年以來的最高位，同比增長4%”。對于優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場，2015年是調(diào)整年，電商重塑消費者購物習(xí)慣，對實體零售經(jīng)營表現(xiàn)持續(xù)施壓；但同時國外中高端品牌積極擴張進駐國內(nèi)市場，尤其是國際中高端時尚開店步伐加快。由于各路資金看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域必然展開大規(guī)模的追逐投資。但是，如果不科學(xué)預(yù)測經(jīng)濟發(fā)展水平和商業(yè)需求，帶來的結(jié)果必然是投資過剩及浪費。例如2009—2014年期間，很多大、中型城市均存在商業(yè)地產(chǎn)項目增長速度已遠遠大于經(jīng)濟發(fā)展速度的現(xiàn)象。近兩年，恰逢國內(nèi)電商業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展，這些城市的商業(yè)地產(chǎn)項目均存在著空置率不同程度的持續(xù)攀升，造成了社會資源的巨大浪費。
3原因分析
近幾年，國內(nèi)連續(xù)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項目破產(chǎn)、并購及股權(quán)轉(zhuǎn)讓、收購事件，都是因為商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)、招商與后期經(jīng)營不善導(dǎo)致嚴重后果造成的。例如曾以92.2億高價成就的上海地王外灘8-1商業(yè)地塊被潘石屹SOHO中國收購，重慶渝中區(qū)核心位置的朝天門地塊被新加坡凱德置地收購，北京西三環(huán)原“金隅大廈”被光耀地產(chǎn)收購開發(fā)成“光耀東方中心”。仔細分析這些商業(yè)地產(chǎn)項目破產(chǎn)、并購及股權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因，大致可以總結(jié)歸納為以下幾種類型。
3.1商業(yè)經(jīng)營的長期效益是主要原因
目前，在房地產(chǎn)市場，通常是住宅項目搭配商業(yè)配套一起開發(fā)。且在當前國內(nèi)土地市場出讓體制下，開發(fā)商主要通過一級市場公開招拍掛競價獲得土地，房地產(chǎn)項目周期通常是二至三年。由于房地產(chǎn)的主要“原料”土地獲取的非連續(xù)性，且競價對資金實力要求越來越高，因此土地獲取越來越困難，一家房地產(chǎn)公司在一個項目開發(fā)結(jié)束，很可能由于沒有新項目接繼、沒有土地供應(yīng)而被迫停止開發(fā)，甚至面臨公司解散的危機。而商業(yè)地產(chǎn)項目要求長期持續(xù)經(jīng)營才可能獲取豐厚利潤。因此，許多房地產(chǎn)公司為在土地出讓一級市場靠資金實力獲取土地資源，不得不要求在手項目快速回籠資金，在處理商業(yè)配套時通常采用以出售為目的商業(yè)開發(fā)，而開發(fā)商固有的短效行為與商業(yè)開發(fā)的長期效益形成了這一行業(yè)的主要矛盾，也是一個先天性體制問題。
3.2缺少商業(yè)地產(chǎn)各項技術(shù)人才
商業(yè)地產(chǎn)是一項涉及面很廣的系統(tǒng)工程，市場化趨向程度較高。相比于住宅開發(fā)，在建筑外觀、機電安裝、配套設(shè)施、物業(yè)管理及通風朝向等方面有更多、更高的專業(yè)技術(shù)要求。且住宅與商業(yè)地產(chǎn)的物用價值取向是不同的，住宅重在居家的環(huán)境和生活的舒適、品質(zhì)，產(chǎn)品的性質(zhì)應(yīng)屬于直接用于生活消費的終端商品；而商業(yè)地產(chǎn)則側(cè)重經(jīng)營的增值和投資的潛力，產(chǎn)品的性質(zhì)應(yīng)歸類為間接用于商業(yè)經(jīng)營的投資匯報。商業(yè)地產(chǎn)作為整個商業(yè)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈條中一個基礎(chǔ)性的硬件產(chǎn)業(yè)，它的開發(fā)任務(wù)包含建筑外觀、功能空間、配套機電、環(huán)境設(shè)施、服務(wù)技術(shù)要求等專業(yè)內(nèi)容，而其商業(yè)屬性更是涉及到區(qū)域經(jīng)濟、人口數(shù)量、消費水平、業(yè)態(tài)選擇、市場定位、商業(yè)運營等綜合因素。由于商業(yè)地產(chǎn)跨行業(yè)的多重屬性，因此在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，無論在項目規(guī)劃、設(shè)計、選址、立項等方面，還是在建設(shè)、招商、運營、管理等環(huán)節(jié)，都需要有效整合地產(chǎn)和商業(yè)兩大領(lǐng)域內(nèi)的人才、資金、技術(shù)、管理等優(yōu)質(zhì)資源，這是滿足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的必要條件。然而，很多房地產(chǎn)公司恰恰缺少跨行業(yè)資源的整合管理經(jīng)驗和復(fù)合型專業(yè)人才團隊，這是導(dǎo)致當前商業(yè)經(jīng)營和地產(chǎn)開發(fā)存在問題的一個現(xiàn)實原因。
3.3缺乏完善的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃
2012年9月12日，國務(wù)院頒布《國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十二五”規(guī)劃》通知，要求地方政府應(yīng)完善商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃和土地政策，強調(diào)各大、中、小型城市(含直轄市、省會及計劃單列城市)要科學(xué)抓好商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的報批和實行。然而，在許多城市，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)仍然處于一種無序狀態(tài)，政府招商無限放寬條件，開發(fā)商追求利潤不顧及社會責任，擅自更改規(guī)劃事件屢見不鮮。某些開發(fā)商拿到土地開發(fā)權(quán)，只關(guān)注住宅出售能獲取多少利潤，不考慮配套商業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，不做市場調(diào)研，留出些低層（首層）商鋪就是所謂的商業(yè)地產(chǎn)。這種開發(fā)思路導(dǎo)致了商業(yè)網(wǎng)點布局嚴重失衡，商業(yè)功能設(shè)置不合理。另外，業(yè)態(tài)趨同嚴重，購物和餐飲類型居多，缺少休閑、娛樂、健身以及綜合消費的商業(yè)設(shè)施。布局失衡、業(yè)態(tài)趨同不僅無法滿足多樣性的消費需求，也面臨著經(jīng)營艱難的窘境，許多已經(jīng)建成及即將建成的商業(yè)設(shè)施無法出租而閑置，造成了社會資源的浪費。
3.4商業(yè)地產(chǎn)容易導(dǎo)致經(jīng)營資金斷裂
商業(yè)地產(chǎn)特別是大型商業(yè)綜合體在市場上建立品牌、口碑及達到成型和成熟通常需要一個較長時間的市場培育（約1-3年時間），即使開發(fā)商引進了一些具有較高的經(jīng)營水平、品牌效應(yīng)、強大“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)的主力店客戶，此孕育和成長過程依然無法逾越。商業(yè)地產(chǎn)項目的投資往往較大（少則幾千萬元，多則幾個億甚至幾十億元），而開發(fā)商往往僅能投入20％-30％的自有資金，其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預(yù)售或稅費貼補返還等。在目前國內(nèi)銀行信貸金融政策下，向銀行貸款的難度越來越大，社會融資渠道又很狹窄。因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨的資金壓力一般遠高于住宅開發(fā)，資金鏈就是開發(fā)商的生命線，迫于資金壓力，開發(fā)商往往只有提前預(yù)售或出售商鋪而快速回籠資金，而一旦將商鋪出售了，就會形成開發(fā)、招商和運營環(huán)環(huán)脫節(jié)問題的自然發(fā)生。
4影響后果
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)難度和復(fù)雜程度最高的一個綜合性工程，如果處理不好開發(fā)、招商與運營的相互關(guān)系，所帶來的各種問題和社會影響也是最嚴重的。
4.1降低了管理控制能力
國際大型商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式一般是只租不售，確保良好的整體管理和營銷宣傳推廣體系。但我國很多商業(yè)地產(chǎn)項目通常按照房地產(chǎn)開發(fā)理念來操作，采用分割出售，這些店鋪出售后，產(chǎn)權(quán)屬于不同的人，很難統(tǒng)一各出售商鋪所有者的意愿，導(dǎo)致開發(fā)人員對出售后商業(yè)項目的整體控制能力是非常有限的。在正常情況下，商業(yè)項目經(jīng)營管理有一個2-3年的嚴峻考驗期，必然會遇到各類各樣的問題，如果開發(fā)企業(yè)的后續(xù)管理缺乏整體控制能力，純靠分散業(yè)主自己管理調(diào)整，結(jié)果很容易出現(xiàn)房地產(chǎn)熱銷售后，開發(fā)商賺錢退場，而商業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)則開始呈現(xiàn)消退冷落局面。
4.2減少了規(guī)模效益
近年來，許多商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模面積很大，但往往得到的規(guī)模經(jīng)濟效益不很明顯，這主要表現(xiàn)在：①由于分割出售，出售商店所有者零散不統(tǒng)一，而租賃業(yè)主更多的從自身利益出發(fā)，只考慮租金高低，不顧及商鋪租出后所經(jīng)營項目和產(chǎn)品檔次，形成項目交叉重復(fù)，雜亂無章，業(yè)態(tài)、店鋪、經(jīng)營產(chǎn)品簡單隨意地拼湊，勢必造成商業(yè)經(jīng)營布局無序、無特色，服務(wù)功能殘缺，嚴重影響企業(yè)的品牌形象、市場聲譽和規(guī)模經(jīng)濟效益；②小商鋪基于生存競爭壓力考慮，可能會出現(xiàn)虛假宣傳，或銷售假冒偽劣產(chǎn)品，這種行為對小商鋪本身可能沒有太大影響，出問題后改頭換貌或再換一個地方重新經(jīng)營，但可能嚴重影響整個商業(yè)項目的形象和聲譽，而這種商戶的識別和處理又比較麻煩，開發(fā)商缺乏有效的控制和懲罰能力。因此，規(guī)模面積越大，管理控制越難，也抑制了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模效益。
4.3限制了業(yè)務(wù)宣傳推廣
宣傳推廣是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營成功的重要手段，特別是早期的銷售推廣、廣告宣傳，經(jīng)營預(yù)期和承諾對吸引投資者起著重要的作用。在正常情況下，項目開業(yè)前的早期推廣費用由開發(fā)商支付通過管理公司，開發(fā)商也會把這個費用包含在項目開發(fā)成本；然而，在正式開業(yè)后，后期的商業(yè)推廣費用往往成為各商家店鋪爭執(zhí)扯皮的焦點問題。另外，物業(yè)陳舊后的整體翻新改造也是一個突出的問題。一個商業(yè)體運營一段時間后，為吸引更多顧客光顧，需要整體改造或改頭換貌，改造成本分攤因為各家商鋪營業(yè)利潤高低不一，很難做到均衡統(tǒng)一，往往因為修改費用的收取困難而不得不放棄整體維修和改造，進而制約了整個商業(yè)業(yè)務(wù)的可持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展。
4.4阻礙了資源合理配置
前幾年，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，尤其是大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)，幾乎都集中在北京、上海、重慶、長沙、廣州等中心城市和經(jīng)濟發(fā)達的沿海城市，存在嚴重的結(jié)構(gòu)性失衡和區(qū)域布局不合理，特別是在重慶、長沙、廣州等城市，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)一定程度的飽和現(xiàn)象。在一些大型城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比大小、拼奢華的同時，廣大欠發(fā)達城市和農(nóng)村仍然缺乏最基本的商業(yè)設(shè)施。同時，甚至在商業(yè)地產(chǎn)比較發(fā)達的一線城市，仍然還存在中心城區(qū)、老城區(qū)商業(yè)設(shè)施過于密集，而遠郊區(qū)尤其是新建社區(qū)商業(yè)設(shè)施缺乏的的強烈對比。例如，北京的遠郊縣區(qū)許多小型社區(qū)由于缺乏大型購物中心，購物消費只能開車進入市區(qū)；上海是中國商業(yè)貿(mào)易最發(fā)達的一線城市，盡管它的遠郊區(qū)社會消費品零售總額超過中心城市總量50%，但遠郊區(qū)的許多新興社區(qū)商業(yè)設(shè)施仍舊明顯不足，缺乏大型綜合商業(yè)體。上述問題凸顯了商業(yè)資源配置的結(jié)構(gòu)性矛盾和我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的不合理布局問題。
5建議和對策
商業(yè)地產(chǎn)價值是實現(xiàn)運營價值為目標的投資形式，反映的是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營集成向金融價值投資的最大化實現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)的價值最大化不是指開盤銷售價格和利潤的最大化，而應(yīng)是從商業(yè)經(jīng)營的角度，經(jīng)過長期、持續(xù)的經(jīng)營、發(fā)展和培育達到物業(yè)升值，真正實現(xiàn)房地產(chǎn)未來增值空間的價值最大化。因此，開發(fā)商要實現(xiàn)從地產(chǎn)開發(fā)到商業(yè)經(jīng)營者角色的轉(zhuǎn)變，改變過去只重視開發(fā)和銷售而輕視項目后期的實踐管理和品牌服務(wù)的錯誤思路，建立商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運營并重的經(jīng)營格局。
5.1搞好商業(yè)地產(chǎn)前期市場定位
（1）做好商業(yè)地產(chǎn)項目前期市場定位。因為商業(yè)地產(chǎn)與市場需求密切相關(guān)，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計，市場定位是關(guān)鍵，同質(zhì)性管理只會導(dǎo)致社會資源和企業(yè)資源的巨大浪費。只有精確定位，科學(xué)管理，才能在激烈的市場競爭中生存和持續(xù)發(fā)展。為了實現(xiàn)精確定位，一方面必須適應(yīng)市場需求；另一方面也要結(jié)合企業(yè)自身的具體情況，走適合自己的路線。市場細分是商業(yè)地產(chǎn)市場定位的前提，尤其是對商業(yè)集中地區(qū)，要成功獲取利潤，必須把市場細分到極致，小型商業(yè)通過定位，避免與大型商場沖突，切忌盲目比“大”、比“全”，而要做“?！薄⒆觥熬?，通過自身的特色和亮點來吸引消費者。（2）加強商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃和布局管理。加強商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃布局論證，提高商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的科學(xué)性和可操作性。規(guī)劃布局應(yīng)注意以下幾點：①商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃布局應(yīng)與城市規(guī)劃相結(jié)合。應(yīng)與城市整體發(fā)展、人口分布、消費需求、交通系統(tǒng)、環(huán)境保護相結(jié)合，通過相關(guān)產(chǎn)業(yè)配合，發(fā)揮有效、合理的資源配置，促進城市功能的不斷完善和升級；②規(guī)劃和調(diào)控必須結(jié)合市場資源配置的基礎(chǔ)調(diào)控作用，避免盲目開發(fā)、重復(fù)建設(shè)和無序競爭。規(guī)劃必須尊重市場規(guī)律，在市場規(guī)律基礎(chǔ)做出規(guī)劃，并給市場留下足夠空間；③以規(guī)劃引導(dǎo)市場，讓市場競爭來實現(xiàn)資源的優(yōu)化分配，不能讓規(guī)劃來代替市場的調(diào)配作用。（3）遵循商業(yè)規(guī)則選擇合適的商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)項目選擇什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)或以什么樣的業(yè)態(tài)為主，必須遵循商業(yè)規(guī)則，并結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平和人們的生活消費水平綜合評估考慮。根據(jù)國際上發(fā)達國家和地區(qū)的商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，在商業(yè)業(yè)態(tài)與經(jīng)濟發(fā)展水平之間存在著如下幾點規(guī)律：①當人均國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為1000美元，主導(dǎo)業(yè)態(tài)為百貨商店；②人均GDP在2000-5000美元，主導(dǎo)業(yè)態(tài)為大型綜合超市；③人均GDP達到12000美元之后，領(lǐng)先商業(yè)業(yè)態(tài)演變?yōu)榇笮唾徫镏行幕蛸徫飶V場（SHOPPINGMALL）。如果是社區(qū)底商，只適合配置消費頻繁、小額、近距離的小型購物超市、便利店和特色餐飲設(shè)施等。
5.2實行“訂單合作”經(jīng)營模式
近年來，國內(nèi)許多實力強大的開發(fā)企業(yè)常常尋求與國際知名品牌商業(yè)巨頭強強聯(lián)合，建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，分別借助對方的行業(yè)優(yōu)勢和專業(yè)力量進行市場規(guī)模擴張。這種合作模式主要有三種：①購買關(guān)系，指的是知名品牌商向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商提前下訂單購買商鋪，并能滿足“量身定制”；②租賃關(guān)系，是指知名品牌商向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以相對固定和低廉的租金形式提前預(yù)定租賃商鋪物業(yè)，保證了商業(yè)租賃的穩(wěn)定性；③合作關(guān)系，免費提供商鋪物業(yè)吸引知名品牌商提前入駐起到“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，但開發(fā)商要從品牌商的銷售營業(yè)額中提取一定比例的經(jīng)營擔保金和利潤分享。市場上習(xí)慣把上述商業(yè)模式稱之為“訂單合作”商業(yè)。與先建設(shè)、再招商、后運營管理的傳統(tǒng)商業(yè)模式項目，這種模式更能適應(yīng)市場環(huán)境的變化，具有多種優(yōu)點。（1）通過和大型知名品牌商建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，并讓其提前參與商業(yè)地產(chǎn)的前期策劃、市場定位和規(guī)劃設(shè)計，有助于彌補開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)運作中人才緊缺、經(jīng)驗不足的弱點，并幫助開發(fā)商精準、客觀地進行商圈分析、市場定位和業(yè)態(tài)組合，力求達到資源效用最大化。（2）穩(wěn)定的租金收入保證了商業(yè)地產(chǎn)項目的固定投資回報，可以借助商業(yè)品牌和“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，改善和提升商家的投資青睞和購物潮流。知名品牌商業(yè)提供租金雖然可能很低，但是因為可以吸引大量的顧客，吸引其他商家跟風入駐，進而影響商品的購買價格或商鋪的租賃價格水平。（3）由于不同的商業(yè)業(yè)態(tài)有不同的空間、功能和配套設(shè)施要求，如大型超市需要提供冷凍、新鮮設(shè)施設(shè)備和足夠多的停車位；餐飲行業(yè)需要排水、排油煙和燃氣供應(yīng)系統(tǒng)；娛樂業(yè)需要嚴格的消防系統(tǒng)、疏散通道和逃生出口。所以，采用“訂單合作”商業(yè)地產(chǎn)模式，開發(fā)商可以提前按需設(shè)計，以減少入駐后為滿足功能需求而不得不進行的拆改、改造，降低浪費最小化。
5.3實行“售后回租”經(jīng)營模式
售后回租是一種新型的商業(yè)模式，開發(fā)商和商鋪所有者簽訂合作協(xié)議約定，授權(quán)開發(fā)商或?qū)I(yè)商業(yè)機構(gòu)統(tǒng)一管理商鋪，開發(fā)商或?qū)I(yè)商業(yè)機構(gòu)承諾給商鋪所有者一定年限內(nèi)的固定回報。售后回租本質(zhì)上也可以理解成固定回報換取特許經(jīng)營權(quán)。在當前我國金融體系環(huán)境中，長期持有型的開發(fā)商較少，為確保商業(yè)管理的整體性和系統(tǒng)性，建議開發(fā)商對售出的商鋪實行售后回租，讓眾多商鋪在統(tǒng)一管理中形成合力，最大可能發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟效益。售后回租應(yīng)做到三個基本統(tǒng)一：（1）統(tǒng)一招商管理。這有助于促進商業(yè)品牌審核和規(guī)范，建立完善的租賃管理制度。入駐商戶在業(yè)務(wù)類別、商品層次、業(yè)態(tài)位置必須選擇根據(jù)整個市場統(tǒng)一規(guī)劃布置；在選擇商戶時，不僅關(guān)注租金高低，更應(yīng)該關(guān)注商戶的業(yè)務(wù)、資格、背景和信譽度等全方位考慮，特別是由商戶的業(yè)務(wù)與物業(yè)類型、設(shè)計是否沖突，行業(yè)之間有無競爭，與其他商戶經(jīng)營的商品是否互補。（2）統(tǒng)一的營銷管理。這有助于維護和提高商戶和開發(fā)商的共同利益，有計劃的做好整體營銷方案和促銷活動；同時，統(tǒng)一管理商業(yè)品牌廣告和商戶的促銷活動，統(tǒng)一廣告尺寸、位置和空間布置，以保持維護和提升商業(yè)項目的整體形象。（3）統(tǒng)一的服務(wù)和監(jiān)督管理。統(tǒng)一指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和服務(wù)入住商戶，以確保高效的商業(yè)開展和物流保障。一方面，為商戶提供必要的指導(dǎo)和服務(wù)，如統(tǒng)一服裝、和營銷說辭，基本禮儀統(tǒng)一培訓(xùn)，物流運輸統(tǒng)一保障等；另一方面，對商戶進行統(tǒng)一公平、公正、公開的監(jiān)督管理，違反市場規(guī)則和法規(guī)，損壞商場形象、品牌的商戶應(yīng)嚴肅處理，情節(jié)嚴重應(yīng)堅決清理退出。
5.4拓展商業(yè)地產(chǎn)投融資渠道
靈活、機動、有效的投融資渠道是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨的最關(guān)鍵問題，也是解決目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商、經(jīng)營管理各環(huán)節(jié)容易脫節(jié)的核心問題。因此，建立商業(yè)地產(chǎn)市場健康、完善的投融資機制，鼓勵和扶持社會資金進入公共配套商業(yè)領(lǐng)域，加大民間借貸金融政策的支持力度，保證商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)所需資金多渠道、多方位來源，避免傳統(tǒng)單一的國有銀行信貸風險。借鑒國外，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項目都是由專門的基金組織籌集社會資金來支持運作的。例如，在美國將近200家私募基金和約170公開上市基金中，擁有超過一半投資了全國各地的購物中心；在日本、歐洲和東南亞，大型購物中心也是大部分由專業(yè)基金機構(gòu)通過社會募集資金來投資建設(shè)的。然而，目前我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金來源主要來自于銀行貸款，據(jù)初步統(tǒng)計，我國商業(yè)地產(chǎn)銀行信貸的依賴水平普遍達到60％以上，有一些大型商業(yè)地產(chǎn)項目甚至超過80％。近年來，國家在商業(yè)房地產(chǎn)市場不斷創(chuàng)新投融資機制，積極開放和引進國、內(nèi)外風險投資和專項投資基金進入商業(yè)地產(chǎn)；借鑒一些發(fā)達國家(或地區(qū))商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投融資的成功經(jīng)驗，引入房地產(chǎn)投資信托(REIT)和保險基金進入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域；正在嘗試將社?；鹨氲酱笮蜕虡I(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資方向。上述投融資機制的不斷完善將對促進中國商業(yè)地產(chǎn)拓展融資渠道發(fā)揮積極的推動作用，應(yīng)大力鼓勵和支持。
作者:曲松 單位:五礦地產(chǎn)天津公司工程管理部
參考文獻：
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第5篇：商業(yè)地產(chǎn)招商方案范文
關(guān)鍵詞：住宅底商；綜合體商業(yè)；專業(yè)市場；投資回報率
近年來隨著長沙城市的擴張及地產(chǎn)格局的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)市場逐步煥發(fā)出活力，進入了黃金發(fā)展時期，尤其是受軌道交通的影響，大量的商業(yè)地產(chǎn)面世，形成了供需兩旺的局面。但快速發(fā)展背后供應(yīng)量過大、商業(yè)品質(zhì)有待提升等問題也漸漸暴露出來。從消費者角度分析長沙商業(yè)地產(chǎn)投資回報，有利于掌握商業(yè)地產(chǎn)的實際運營情況，對促進長沙商業(yè)地產(chǎn)與經(jīng)濟匹配發(fā)展、適當掌控商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展風險、促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著重要的現(xiàn)實意義。
一、長沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
1.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度較快
相對于國內(nèi)一線城市的商業(yè)發(fā)展來說，長沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，發(fā)展速度很快。1995年-2000年，長沙市區(qū)人口還不到200萬，商業(yè)地產(chǎn)主要圍繞于傳統(tǒng)的五一、東塘商圈，業(yè)態(tài)主要是以零售業(yè)、各百貨大樓為主；2001年-2009年，在眾多城市商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展起來時，長沙商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度卻并不明顯，新崛起了紅星、高橋等商圈；2010年以后，長沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛起來，尤其是高品質(zhì)的城市綜合體的破土而出，為長沙商業(yè)地產(chǎn)帶來了新的血液，促進了商業(yè)格局的再次銳變。
2.商業(yè)地產(chǎn)市場運行基本穩(wěn)定
近三年來長沙商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)呈現(xiàn)短期內(nèi)供應(yīng)量顯著增加，部分區(qū)域需求成交略顯疲軟，供銷比存在缺口，價格總體穩(wěn)定等特點。在供需結(jié)構(gòu)上，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)有井噴現(xiàn)象，2012年供應(yīng)量最大，網(wǎng)簽成交面積在量上有所滯后于供應(yīng)， 2011年-2013年供銷比分別為：1.20：1、2.17：1、1.22：1。在成交價格上，2012年內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)網(wǎng)簽均價同比增幅為3.39%，2013年同比則下降7.36%，價格浮動在10%以內(nèi)，但各區(qū)域商業(yè)網(wǎng)簽均價波動大。
表 2011年-2013年長沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)市場運行情況
（單位：萬，元/）
注：數(shù)據(jù)來源于長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)
3.新開發(fā)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)待售量大
近三年來長沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)待售面積248.17萬，占內(nèi)六區(qū)新建商品房待售面積的15.46%。其中待售量最大的是岳麓區(qū)86.79萬，其次依次為雨花區(qū)（57.84萬）、天心區(qū)（34.36萬）、開福區(qū)（30.74萬）、望城區(qū)（25.53萬）、芙蓉區(qū)（12.91萬）。不難看出，商業(yè)供應(yīng)量大的區(qū)域、新興發(fā)展的區(qū)域，商業(yè)的待售量相對較高。
二、商業(yè)地產(chǎn)投資回報分析
1.調(diào)查基本情況
本研究中商業(yè)地產(chǎn)是指商業(yè)用途的房地產(chǎn)，主要包括百貨、批發(fā)、餐飲、娛樂、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)形式，分為住宅底商、城市綜合體商業(yè)、專業(yè)市場三類。調(diào)查采取典型抽樣調(diào)查的方法進行，調(diào)研樣本為長沙市內(nèi)五區(qū)商業(yè)發(fā)展較為成熟或是區(qū)域影響力較大的樣本，調(diào)研共發(fā)放問卷58份，對近16個樣本進行了實地調(diào)研，調(diào)研回收有效樣本共52個。在調(diào)查分析中，商業(yè)地產(chǎn)投資回報的分析是基于商鋪購買者的角度考慮投資價值，在分析中假設(shè)投資者長期持有商鋪，研究中不考慮資金的時間價值、按揭貸款、裝修成本情況。投資回報率是指靜態(tài)租賃年投資回報率，是當年租金與商業(yè)總售價的比值。其中，商業(yè)總售價計算以評估的當前商業(yè)基準價格為準。
2.分類別投資回報率分析
注：圖中定期存款指整存整取
圖1 長沙商業(yè)地產(chǎn)投資回報率與存貸款基準利率的比較
2014年長沙商業(yè)地產(chǎn)總體投資回報率為5.12%，在全國房地產(chǎn)商鋪投資回報率中屬于中等偏上水平，約高于全國平均水平0.72個百分點（2013年下半年我國房地產(chǎn)投資回報率研究中商鋪靜態(tài)投資回報率為4.4%），高于五年期定期存款利率，低于6個月至一年期貸款利率。其中綜合體商業(yè)投資回報率以5.40%居于最高，專業(yè)市場投資回報率以5.28%居于第二位，住宅底商投資回報率最低，為4.12%?？傮w上看，近年來長沙商業(yè)發(fā)展欣欣向榮，商業(yè)地產(chǎn)能獲得較好的投資回報率，當前長沙仍處于經(jīng)濟快速發(fā)展和城市建設(shè)提質(zhì)的關(guān)鍵時期，城市輻射能力有望進一步加強，長期來看，商業(yè)租金上漲是大勢所趨。其中城市綜合體由于良好的運營能力和相當優(yōu)越的地理優(yōu)勢，投資回報率最高，專業(yè)市場由于發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，投資回報率也較為可觀，住宅底商投資回報率相對較低。
3.分區(qū)域投資回報率分析
圖2 各區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資回報率的比較
從各區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資回報率來看，開福區(qū)以6.29%的投資回報率居于首位，其次依次為岳麓區(qū)（6.26%）、芙蓉區(qū)（4.94%）、天心區(qū)（4.62%）、雨花區(qū)（4.44%）。開福區(qū)是長沙商業(yè)發(fā)展較為成熟的區(qū)域，金融產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢突出，定位于“中部華爾街”，在近年來商業(yè)成交均價上居于首位的。岳麓區(qū)商業(yè)發(fā)展后起優(yōu)勢十分明顯，城市綜合體以及專業(yè)市場的發(fā)展，改善了岳麓區(qū)商業(yè)分散、檔次偏低的現(xiàn)狀。中心城區(qū)芙蓉區(qū)由于開發(fā)接近飽和，可供商業(yè)開發(fā)的土地較少，缺少大型的城市綜合體項目，投資回報率相對較小。天心區(qū)、雨花區(qū)的投資回報率均在總平均投資回報率之下。
4.分地段投資回報率分析
圖3 商業(yè)地產(chǎn)投資回報率分片區(qū)的比較
從各地段商業(yè)地產(chǎn)投資回報率來看，一環(huán)以內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資回報率為9.41%，一環(huán)以外二環(huán)以內(nèi)投資回報率為4.74%，二環(huán)以外三環(huán)以內(nèi)投資回報率為4.95%，三環(huán)以外投資回報率為4.81%。一環(huán)以內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資回報優(yōu)勢十分突出，比一環(huán)外其他地段的高出約4.5個百分點。其他地段的投資回報率相差不大。
從各片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資回報率來看，投資回報率從高到低依次為五一、濱江、武廣、汽車西站、火車站、四方坪、新開鋪、大托、伍家?guī)X、汽車東站、麓谷、廣電、紅星、撈霞、井灣子、高橋、馬王堆、桐梓坡、省府。五一、紅星、火車站、伍家?guī)X等傳統(tǒng)商圈仍居于前列，而武廣、濱江等新興片區(qū)也在前列，由于樣本分布因素的影響，高橋、桐梓坡等的排位受到了影響。
三、主要結(jié)論
長沙商業(yè)地產(chǎn)項目投資回報率屬于中等偏上水平，運行狀況較健康，總體投資回報率為5.12%，其中綜合體商業(yè)5.40%，專業(yè)市場5.28%，住宅底商4.12%。當前長沙商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量過剩、商業(yè)地產(chǎn)運營難度增大現(xiàn)狀已經(jīng)逐步凸現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中仍存在定位不準、傳統(tǒng)市場發(fā)展略趨乏力、新興商業(yè)招商困難等問題。
四、對長沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的建議
1.科學(xué)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)的布局及方向
一方面做好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域?qū)蛹壱?guī)劃。對于住宅底商商業(yè)配套比要進行適當?shù)目刂?，以提升小區(qū)品質(zhì)。在一個半徑5-10公里的范圍之內(nèi)，統(tǒng)籌考慮輻射范圍較大的區(qū)域性商業(yè)中心；另一方面做好商業(yè)業(yè)態(tài)分類規(guī)劃，住宅底商宜發(fā)展社區(qū)商業(yè)，綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)則呈現(xiàn)多元發(fā)展，強調(diào)體驗式消費理念，能實現(xiàn)購物、休閑、娛樂、餐飲的一站式服務(wù)；專業(yè)市場立足專業(yè)業(yè)態(tài)，做大做強。
2.加強商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和營銷的市場監(jiān)管
提高商業(yè)地產(chǎn)準入門檻，對大型綜合體開發(fā)保持謹慎，嚴格按照房地產(chǎn)開發(fā)資金監(jiān)管標準對商業(yè)地產(chǎn)資金進行監(jiān)管；嚴格規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)的“返租”宣傳，及時查處不具有房地產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的項目，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。
3.加強商業(yè)地產(chǎn)后期運營的政策支持
在商業(yè)地產(chǎn)項目審批時需要對運營大體方案進行審核，對不符合規(guī)劃、同質(zhì)化較高的商業(yè)地產(chǎn)項目進行調(diào)整引導(dǎo)；加大對大型商業(yè)地產(chǎn)項目的招商支持，強化長沙城市形象的宣傳，將重大的商業(yè)項目作為市級重點項目來抓，積極搭建商業(yè)招商平臺，完善各類招商投資優(yōu)惠政策，增強項目招商的吸引力與競爭力；對于重大的商業(yè)地產(chǎn)項目在運營中應(yīng)開辟政府扶持的綠色通道。
4.推進商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級
鼓勵商業(yè)地產(chǎn)多元化發(fā)展，支持大型城市綜合體發(fā)展一站式消費、體驗式消費，積極探索線上線下結(jié)合消費模式，尤其是針對當前休閑娛樂作為購物消費的重要支撐形式，根據(jù)商業(yè)輻射范圍，商業(yè)基本定位，適當提高休閑娛樂在業(yè)態(tài)中的占比。積極引導(dǎo)部分專業(yè)市場的外遷，為專業(yè)市場創(chuàng)造一個更合適的發(fā)展區(qū)域。
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第6篇：商業(yè)地產(chǎn)招商方案范文
工業(yè)地產(chǎn)VS商業(yè)地產(chǎn)
所謂工業(yè)地產(chǎn)，是從土地用途出發(fā)來定義的地產(chǎn)開發(fā)模式，相比商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)主要適用于工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，是有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在中國，工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為50 年。
工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)比較起來，主要在于工業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟密切關(guān)聯(lián)，受區(qū)域產(chǎn)業(yè)化程度和政府產(chǎn)業(yè)政策影響很大。工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)均不受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，因此，要求開發(fā)商有很強的行業(yè)專業(yè)性以及招商引資能力。同時，工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)均受地方區(qū)域經(jīng)濟規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的限制。
華夏幸?！澳Ｊ健?/p>
華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)模式，是從工業(yè)地產(chǎn)起步，又在此基礎(chǔ)上將工業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)相互融合的一種綜合的新型地產(chǎn)模式。華夏幸福開發(fā)模式的發(fā)展過程經(jīng)歷了三個階段。
第一階段是發(fā)展工業(yè)園區(qū)模式。2002年，以主導(dǎo)開發(fā)河北固安工業(yè)園區(qū)為起點，華夏地產(chǎn)正式進入了工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商行列。此后，又相繼開發(fā)了河北大廠潮白河工業(yè)區(qū)、河北懷來生態(tài)園區(qū)。目前，已經(jīng)簽約并正待開發(fā)的還有河北秦皇島昌黎工業(yè)園區(qū)、河北承德灤平金山嶺園區(qū)、遼寧沈北蒲河智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)、遼寧沈陽于洪園區(qū)等共10個園區(qū)。
以最早的河北固安工業(yè)園區(qū)為突破口，華夏地產(chǎn)逐步形成了工業(yè)園區(qū)模式。工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式不僅能夠促進當?shù)卣c企業(yè)之間的合作，同時能夠充分依托首都的產(chǎn)業(yè)輻射優(yōu)勢，主攻重點產(chǎn)業(yè)，以龍頭項目帶動上下游配套。此外，工業(yè)園區(qū)模式將高起點國際化園區(qū)規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃融合在一起，促使產(chǎn)業(yè)集聚到產(chǎn)業(yè)化和城市化方向。
目前，河北固安工業(yè)園區(qū)已經(jīng)成為北方電子信息產(chǎn)業(yè)和汽車零配件產(chǎn)業(yè)的重要基地，是河北省發(fā)展最快的縣域工業(yè)園區(qū)，在今年更是被業(yè)界評為中國最具投資價值“十大環(huán)保園區(qū)”和環(huán)渤海地區(qū)典型的產(chǎn)業(yè)新城。
作為市場化的園區(qū)運作模式，華夏幸福不僅可以整合一流的產(chǎn)業(yè)專家，同時，能夠針對各區(qū)域的特點，緊貼政策導(dǎo)向，為區(qū)域量身定制個性化建設(shè)方案。華夏幸福運用產(chǎn)業(yè)價值鏈分析、資源匹配性分析、產(chǎn)業(yè)集群分析、產(chǎn)業(yè)類型綜合評估等研究方法，結(jié)合工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)實踐，制定出精準的產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，并依托強大的招商引資和產(chǎn)業(yè)培育能力來推動落實。
第二階段是發(fā)展連鎖小鎮(zhèn)模式。從2006年起，華夏幸福以“孔雀城”為品牌，進行環(huán)北京地區(qū)的生態(tài)小鎮(zhèn)的連鎖式開發(fā)，目前已建成“永定河孔雀城”、“大運河孔雀城”、“潮白河孔雀城”、“八達嶺孔雀城”四個項目?？兹赋歉黜椖吭诃h(huán)北京郊區(qū)呈包圍式環(huán)狀分布，形成“一個北京城，四個孔雀城”的開局。同時，孔雀城率先引入酒店、家居、餐飲等行業(yè)中成熟的“連鎖”理念，在選址、服務(wù)、規(guī)劃、設(shè)計及配套等方面，實現(xiàn)了統(tǒng)一標準，成就了“京郊生態(tài)小鎮(zhèn)連鎖品牌”。
孔雀城的理念是為“市內(nèi)有公寓，希望通過郊區(qū)小鎮(zhèn)獲得田園親情度假生活”的都市精英家庭提供解決方案?？兹赋怯孟冗M的開發(fā)模式，離塵不離城的選址理念，高品質(zhì)的住宅小鎮(zhèn)以及開創(chuàng)式的“生活方式”服務(wù)體系，為客戶搭建一個實現(xiàn)“7+3”親情生活模式的平臺?？兹赋撬x的“7+3”生活方式，是“老人每周7天住在孔雀城，年輕夫婦帶著孩子從周五晚上開始，周末3天來孔雀城度假”。繼“京郊生態(tài)小鎮(zhèn)連鎖品牌”孔雀城之后，華夏幸福又開發(fā)了面向北京的“輕軌新城連鎖品牌”――大衛(wèi)城和“人文新鎮(zhèn)連鎖品牌”――蘭亭新鎮(zhèn)。
第7篇：商業(yè)地產(chǎn)招商方案范文
賣不是，包也不是
“我個人認為，中國的商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步”。11月19日，順馳中國新上任的總裁張偉在天津總部的辦公室里向記者表示，“順馳的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營得不錯，我們很少經(jīng)營，都賣掉了”。
事實上，順馳“只售不租”的經(jīng)營觀代表著中國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商當前對于商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度。而這正是房地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的普遍誤區(qū)：“目前最大的問題就是把商業(yè)地產(chǎn)當作純粹開發(fā)。實際上，后期管理才是商業(yè)項目的生命線”。
國外成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是以租為主，但其背后是遵循房地產(chǎn)信托基金模式，通過基金融資，開發(fā)商本身對商業(yè)地產(chǎn)持有產(chǎn)權(quán)。國外地產(chǎn)開發(fā)商聘請專業(yè)管理公司介入經(jīng)營，更看重商業(yè)地產(chǎn)相對住宅地產(chǎn)的較大升值空間，通過收取租金而獲利。而國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)仍按“分割出售、售后包租”模式開發(fā)，蓋完就將分割后的鋪面產(chǎn)權(quán)全部出售或部分出售，這一模式潛伏的問題正日益顯現(xiàn)。
“分割出售、售后包租”的模式已經(jīng)在北京巨庫等項目上印證了失敗。前不久，巨庫的開發(fā)商，首創(chuàng)資產(chǎn)管理公司總經(jīng)理楊曉斌首次承認：“巨庫對于我來講是一個失敗，而且稱得上是非常大的失敗”。售后包租使得首創(chuàng)被迫承受巨庫選址不當、對租戶缺乏選擇等不利因素所帶來的巨大風險，而這正是該模式的最大隱患。
楊曉斌在承認巨庫項目開發(fā)失敗的同時總結(jié)了五條經(jīng)驗。第一，只做不需要培育市場的成熟項目；第二，不再包租包管理。第三，要用專業(yè)的商業(yè)管理團隊；第四，售賣價格不能讓投資者產(chǎn)生過高的回報預(yù)期。第五，只能找有足夠能力承受市場培育過程的投資者。
這五條經(jīng)驗顯然也適用于其它開發(fā)商。正是因為中國房地產(chǎn)開發(fā)商此前沒有完全意識到自己不可能擁有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運營的全部知識，這才沒在經(jīng)營和管理上下足功夫。這才導(dǎo)致其最終未能真正結(jié)合商業(yè)和地產(chǎn)，對商業(yè)地產(chǎn)進行有效的運營。
運營公司抱怨聲聲
實際上，許多時候開發(fā)商僅僅是為了給開發(fā)的住宅作配套，才不得已進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
國內(nèi)2001年對房地產(chǎn)企業(yè)上市解禁后，第一家掛牌上市的房地產(chǎn)開發(fā)商天鴻寶業(yè)(600376)也是如此?！拔覀兂３Ｊ恰坏貌弧_發(fā)商業(yè)地產(chǎn)”，總經(jīng)理助理鄭穎有些無奈?！懊块_發(fā)200萬平方米的住宅，就要配套開發(fā)10萬至20萬的商業(yè)地產(chǎn)，完全是被逼的”，順馳中國的總裁張偉坦承：“順馳的資金成本問題，決定我們不能在商業(yè)地產(chǎn)項目上積壓太多資金。我們希望開發(fā)更多的能夠賣掉的項目”。
“開發(fā)商打算賣完就走人，而商業(yè)地產(chǎn)建成只是一個開始”，從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)咨詢的莊雅典吃夠了國內(nèi)開發(fā)商的苦頭。這位美國的注冊建筑師盡管已經(jīng)從臺灣來到北京幾年，設(shè)計過很多項目，卻沒有一個方案最終能和開發(fā)商達成一致，“最大的難處在于改變不了開發(fā)商的觀念”。
信托基金何時到位
一年前，美國商業(yè)地產(chǎn)巨頭KIMCO公司總裁Milton Cooper來中國考察商業(yè)地產(chǎn)機會時，也曾為中國商業(yè)地產(chǎn)和國際上的差距感到頭疼。盡管他覺得這里充滿機會，但他在中國找不到他所習(xí)慣的融資渠道――房地產(chǎn)信托基金。
按照國際定義，房地產(chǎn)投資信托基金有三個分類。一是股本房地產(chǎn)投資信托基金。該基金投資于房地產(chǎn)，收入來自于租金和房產(chǎn)銷售利潤；二是抵押借貸房地產(chǎn)投資信托基金。該基金是向房地產(chǎn)主貸款，收入來自于抵押借貸的利息；三是混合型房地產(chǎn)投資信托基金。該基金既投資于房地產(chǎn)，也向房地產(chǎn)商貸款。
對此，國泰君安房地產(chǎn)分析師張宇指出，商業(yè)地產(chǎn)的價值在國內(nèi)被低估，問題的關(guān)鍵在于國內(nèi)的房地產(chǎn)信托基金尚未建立，市場尚未同國際接軌走上證券化道路。考慮到商業(yè)地產(chǎn)的巨大升值潛力，國外的開發(fā)商極少通過出售商業(yè)地產(chǎn)獲得資金，而是通過房產(chǎn)信托基金融資。國外的投資商、經(jīng)營商、開發(fā)商已經(jīng)是一個完整流程。每個商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)前已經(jīng)通過專業(yè)的規(guī)劃和定位，對租金和收益有所預(yù)期，從而保證投資人的利益。同時，必須招商達到50%以上才會進行開發(fā)。
第8篇：商業(yè)地產(chǎn)招商方案范文
大概在三年前，有人問過張家鵬，問他怎么看待“下一個泡沫將是商業(yè)地產(chǎn)”這個觀點。張反問，如果說下一個泡沫是商業(yè)地產(chǎn)，那么上一個泡沫是什么？
他當時想表達的看法是，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)在一段時間內(nèi)即便有一些問題，也只是局部的，可能就是“成長中的煩惱或發(fā)育過程中的問題”。張家鵬是RET睿意德創(chuàng)始人，創(chuàng)辦睿意德之前，他曾是戴德梁行中國區(qū)董事，之后憑借細分深耕睿意德迅速成為行業(yè)龍頭。
相較于問題，張家鵬當時更多看到的是機會。包括隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，人們收入水平的提高，一定會釋放出更多的消費機會，會再拉動品牌開店，再促動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。當時他的判斷是，這將會留給專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商更大的舞臺，比如如何在合理的位置，營造契合的場景，匹配合適的品牌進駐等等。
現(xiàn)在回頭再看，也許當年的張家鵬和睿意德就已經(jīng)種下了內(nèi)部孵化“小喇叭”的想法。
原來的商業(yè)地產(chǎn)咨詢與招商服務(wù)，都是case by case，有沒有一種可能，通過互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)和手段，把其中人的經(jīng)驗通過技術(shù)去沉淀，用人去訓(xùn)導(dǎo)算法？
這不能不說是一個大膽的想法。這種嘗試首先要解決的難題是，商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)哪些能力是可以標準化、產(chǎn)品化、互聯(lián)網(wǎng)化的，客戶對于這種新的服務(wù)方式能接受嗎，會不會是一廂情愿的熱情呢？
把“醫(yī)生的臨床經(jīng)驗”算法化
據(jù)小喇叭項目的發(fā)起人，也是睿意德創(chuàng)始人張家鵬看來，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)的發(fā)展大致是三個階段：之前的經(jīng)驗決策，現(xiàn)在的數(shù)據(jù)決策，以及還沒有開始、尚在萌動中的算法決策。
“現(xiàn)在我們談數(shù)據(jù)就像當年人談納米一樣，數(shù)據(jù)要生產(chǎn)成為產(chǎn)品才可行。”張家鵬說。小喇叭主要解決三個問題：如何突破商業(yè)中心和品牌匹配之間的信息不對稱，如何實現(xiàn)精準決策，以及如何突圍經(jīng)紀人的“個人經(jīng)驗局限”困境。
商業(yè)地產(chǎn)是內(nèi)容決定價值的行業(yè)，一個商業(yè)中心的價值是由品牌租客共同撐起的。張家鵬考慮的是，這種物理空間的硬件與內(nèi)容承載的軟體之間的匹配，能不能從過去的拍腦袋、拼資源，到更精準地用數(shù)據(jù)來說話、用數(shù)據(jù)來決策？小喇叭通過挖掘商場和品牌的數(shù)據(jù)，再標簽化、結(jié)構(gòu)化運算來實現(xiàn)之間的智能匹配，以精準撮合來產(chǎn)生價值。張家鵬給了小喇叭一個形象的比喻，就像把醫(yī)生的臨床經(jīng)驗，通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)固化下來、通過算法的調(diào)優(yōu)無限精進的系統(tǒng)。
尤其是當消費升級的當下，品牌更迭的速度越來越快，很多新品牌迅速誕生躥紅，商場調(diào)整品牌運營策略也越來越頻繁時，像小喇叭這樣的數(shù)據(jù)決策工具，是否會對商業(yè)決策產(chǎn)生新的價值呢？
張家鵬介紹，還未正式上線的toB的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品“小喇叭”已經(jīng)結(jié)構(gòu)化了45萬個品牌的相關(guān)數(shù)據(jù)指標，目標是結(jié)構(gòu)化1800萬個品牌，基本上能覆蓋現(xiàn)有商業(yè)中心所包含和可能包含的品牌?！氨热缭谥袊男┥虉龈@些品牌在一起，它們存留的時間很長，然后我再拿商場的標簽去匹配它的選址特質(zhì)，從模擬到數(shù)據(jù)，都可以全量算出來?！睆埣淫i解釋道，“只要足夠多標簽，然后把標簽歸類，就能得出最合適的選擇?！?/p>
就像是“世界本沒有路，走的人多了就有了路”一樣，通過大數(shù)據(jù)能實現(xiàn)同場品牌、鄰居品牌的識別篩選，并找出存留時間最長的品牌。至于這背后的原因，張家鵬認為并不重要，重要的是大數(shù)據(jù)能夠幫助做決策，而且是“重決策”，這也是大數(shù)據(jù)不同于個人小樣本決策的地方。由于人的善變和多樣性，決策咨詢也會越來越頻繁，只有“重決策”才能實現(xiàn)商業(yè)付費。
對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的經(jīng)紀人來說，他們主要工作是選品牌做匹配，他們熟悉兩端資源，了解雙方的需求條件，但依賴人腦只能匹配小樣本，當選品牌的數(shù)據(jù)量需求增大時，比如品牌和商鋪供需兩端達到數(shù)萬的量級，人就跟本沒辦法應(yīng)付了，而小喇叭運用大數(shù)據(jù)運算做決策的功能性，恰好能解決經(jīng)紀人們這樣的痛點。
通過把數(shù)據(jù)“跑”起來，小喇叭在智能匹配上已有八成的準確度，再加上人工干預(yù)，能到達九成左右。張家鵬透露，到六月底，就能完成中國大部分商場購物中心加百貨數(shù)據(jù)的結(jié)構(gòu)化?，F(xiàn)在已經(jīng)在成都和沈陽簽約一百家商場，預(yù)計明年能進入大概二十個城市。
相比同樣擁有商場大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)基因的公司，比如地產(chǎn)大頭萬達連接商鋪的外賣平臺等，都有資源和實力做這樣的事情，但是張家鵬認為：“商業(yè)邏輯是可以共享的，但是每個人去訓(xùn)導(dǎo)機器形成算法和以最短的路徑去實現(xiàn)這個算法的路徑是不一樣的。人的基因是有差別的，組織實際上是決定了這個事的基因?！?/p>
“小喇叭作為一個底層的工具，我希望開放給行業(yè)?！睆埣淫i認為“現(xiàn)在橫向跟人有關(guān)的標簽和縱向跟時間有關(guān)的標簽都還很薄。場外數(shù)據(jù)和關(guān)聯(lián)店鋪數(shù)據(jù)的無窮無盡的算法和關(guān)系，成為了小喇叭的壁壘，而有了算法，完全可以定制商場?！?/p>
商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)的交易閉環(huán)
小喇叭幫助品牌和商鋪之間的數(shù)據(jù)化智能匹配，也是睿意德旗下的一個孵化項目，為睿意德“商業(yè)地產(chǎn)全渠道服務(wù)商”的角色定位增加了一塊新拼圖。睿意德2012年才起步，已經(jīng)發(fā)展成為中國最具規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商，小喇叭在睿意德整體的產(chǎn)品布局里屬于交易端產(chǎn)品之一。
睿意德的交易閉環(huán)由數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以咨詢?yōu)槿肟冢越灰诪楹诵慕M成。在2015年就提出了“數(shù)據(jù)化咨詢，在線交易，平臺生意”的大方向。在商戶的兩個場景――街鋪和購物中心――分別孵化了樂鋪和小喇叭來提供服務(wù)。在交易端，以小喇叭和即將準備上線的云貓為代表。小喇叭是針對商業(yè)中心的商鋪和品牌的匹配平臺，影響的是商場的品牌價值，而云貓是運營的招采平臺，負責幫助商業(yè)中心一攬子解決對于智能化、數(shù)字化等深度運營升級需求。
“我們希望睿意德未來會是全渠道的給商業(yè)地產(chǎn)做服務(wù)的一個基礎(chǔ)服務(wù)商，就像一個基礎(chǔ)設(shè)施一樣，能夠提供及時的和可控的供應(yīng)商資源，甚至未來會建立成標準。把原來不可控、模糊的變得清晰化，讓運營更簡單。”張家鵬表示， “云貓和小喇叭不能光靠信息賺錢，一定要建立標準系統(tǒng)，保低價、保安全、保準確。”
雖然在數(shù)據(jù)體量上還是有限，但是張家鵬對團隊產(chǎn)品化的能力很有信心，畢竟睿意德?lián)碛械那肋B接了中國80%的地產(chǎn)百強和購物中心，有天然的渠道優(yōu)勢。
他還透露，繼小喇叭之后，云貓也將在十個城市測試上線，首批精選了兩千多個供應(yīng)商，屬于前沿IP類、信息化、智能化、PR、設(shè)計等，之后會做一些運營，并計劃與小喇叭同期對外公開亮相。未來，睿意德會通過算法把商場服務(wù)做到信息化、量化、標準化，有點像商業(yè)中心的智能匹配方案系統(tǒng)的運算大腦，為商場的招商和整個運營提出建議。
第9篇：商業(yè)地產(chǎn)招商方案范文
1商業(yè)地產(chǎn)定位流程
通常來說，商業(yè)地產(chǎn)定位的步驟包括:項目背景分析、宏觀經(jīng)濟分析、競爭因素分析、市場機會判斷、消費者市場分析、項目類型及業(yè)態(tài)細分、經(jīng)濟測算等過程?？偨Y(jié)出商業(yè)地產(chǎn)的項目定位內(nèi)涵及流程(如表1所示)。
2商業(yè)地產(chǎn)定位決策指標體系
商業(yè)地產(chǎn)項目涉及要素繁多，在實踐中，對其定位往往是一個較為龐大的體系，體系內(nèi)容通常涵括戰(zhàn)略定位、市場定位、業(yè)態(tài)定位、客戶定位、規(guī)模定位等諸多內(nèi)容。通過對文獻的總結(jié)，得出商業(yè)地產(chǎn)項目定位評價指標體系(如表2所示)。
基于序關(guān)系的商業(yè)地產(chǎn)定位決策方法
商業(yè)地產(chǎn)定位決策目前使用較多的是層次分析法。層次分析法無法真實地、唯一地體現(xiàn)出評價指標之間的(按照某種原則排定的)序關(guān)系。文章將采用基于序關(guān)系的評價方法對其進行改進，從群定性排序，再對相鄰指標判斷重要性比值，進而進行定量運算。其主要步驟有:
1確定唯一序關(guān)系
定義1:若評價指標xi相對于評價準則的重要性程度大于(或不小于)xj時，則記為xixj。定義2:若評價指標x1，x2，…，xm相對于評價準則具有關(guān)系式x*1x*2…x*m則稱評價指標x1，x2，…，xm之間按“”關(guān)系確定了序關(guān)系。其中x*i，表示{xi}按照序關(guān)系“”排定順序后的第i個評價指標(i=1，2，…，m)。在專家決策系統(tǒng)中，序關(guān)系確定的操作步驟一般為:(1)專家在指標集{x1，x2，…，xm}中，選出認為是最重要的一個指標，記為x*1;(2)專家在余下的m－1個指標中，選出認為的最重要的一個指標，記為x*2;(3)繼續(xù)挑選，直到經(jīng)過m－1次挑選剩下的評價指標記為x*m。2．2給出xk－1與xk間相對重要程度的比較判斷設(shè)專家關(guān)于評價指標xk－1與xk的重要程度之比wk－1/wk的理性判斷分別為2案例分析研究2010年，招商局啟動“再造新蛇口”工程，海上世界商業(yè)地產(chǎn)項目是其核心項目。限于篇幅，不再對項目背景、項目定位做一般性介紹，僅對項目定位決策體系、方法、過程進行介紹。2．1決策體系說明海上世界項目定位決策采取了專家打分法這一方法，利用專家系統(tǒng)的知識和經(jīng)驗，對項目定位做準確判斷。對于決策主體、決策問題等說明如下:決策主體:項目組、專家;專家構(gòu)成:建筑、規(guī)劃、經(jīng)濟等領(lǐng)域?qū)＜?位;決策時間點:項目方案設(shè)計完成后，項目深化設(shè)計之前;決策依據(jù):定位初步報告、定位深化報告、消費者調(diào)研報告;決策問題:本項目定位是否準確;決策方式:專家打分法;評分依據(jù):依據(jù)項目資料及專家的經(jīng)驗。項目決策要點說明，如表4所示。
2決策步驟
(1)建立評價指標集根據(jù)表2構(gòu)建的商業(yè)地產(chǎn)項目定位評價指標體系，建立評價指標集。(2)對評價指標權(quán)重進行判斷在確定商業(yè)地產(chǎn)項目定位決策的評價指標的權(quán)重時，請專家按照評價方法的要求，給出評價指標的權(quán)重判斷。
3位專家判斷的序關(guān)系為:A2A3A1A4，即A*1A*2A*3A*4，各位專家對于準則層的權(quán)重判斷見表5，準則層權(quán)重計算結(jié)果見表6。具體計算過程略。同樣，對各個指標層指標的權(quán)重系數(shù)進行計算，得出各個指標的權(quán)重。(3)決策打分對于各個指標層的等級分為優(yōu)秀、良好、平均、較差四個等級，分別賦予分值100、80、60、40分。在判斷各個評價指標權(quán)重后，根據(jù)打分標準，專家需要對項目各個指標層給出具體的分數(shù)。限于篇幅，略去每位專家的打分，項目評價得分如表7所示。(4)結(jié)果分析從評價結(jié)果來看，3位專家綜合打分在75分左右，介于“平均”和“良好”水平之間。從準則層權(quán)重來看，戰(zhàn)略定位、商業(yè)定位的權(quán)重較大，需要項目組在項目運作中對項目戰(zhàn)略定位和商業(yè)定位做進一步研究。從指標層各權(quán)重來看，發(fā)展策略、商業(yè)功能定位、消費、需求定位的權(quán)重較大，需要項目組人員在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)過程中對這三個因素給予更多的關(guān)注。
從專家打分結(jié)果來看，商圈定位、消費群體定位、商業(yè)體量定位等項的得分較低，這就需要在后期設(shè)計時，對商圈定位、消費群體定位和商業(yè)體量定位進行進一步的研究和優(yōu)化。綜合專家給出的建議是:項目對于商圈的定位過于樂觀，不甚準確;建議進一步提升經(jīng)營檔次，才能更多吸引中高端消費群體;建議減少項目體量，現(xiàn)有計算方法對于體量的估計較為樂觀。由上述可見:相較于傳統(tǒng)的層次分析法，基于序關(guān)系的決策方法確保其序關(guān)系的唯一性，說明基于序關(guān)系的商業(yè)地產(chǎn)定位群決策模型能夠較好地服務(wù)于項目實踐。
結(jié)語
