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對集體土地實施征收的法律依據(jù)主要是《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《征收土地公告辦法》。對國有土地上的房屋實施征收的法律依據(jù)主要是《物權(quán)法》、《房地產(chǎn)管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地房屋征收評估辦法》。
訴訟程序適用《行政訴訟法》、最高人民法院關(guān)于執(zhí)行《中華人民共和國行政訴訟法》若干問題的解釋、最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定等等。
二、征收、拆遷的法定程序
(一)集體土地征收的程序
①征地公告。②征詢村民意見。③實地調(diào)查與登記。
④一書四方案。⑤張?zhí)鞯毓妗"迯堎N征地補償安置方案公告。⑦報批征地補償安置方案。⑧批準(zhǔn)征地補償安置方案。⑨土地補償?shù)怯?。⑩實施征地補償與土地交付。
根據(jù)《征收土地公告辦法(2010修正)》第二條“征收土地公告和征地補償、安置方案公告,適用本辦法?!?nbsp;
第三條“征收農(nóng)民集體所有土地的,征收土地方案和征地補償、安置方案應(yīng)當(dāng)在被征收土地所在地的村、組內(nèi)以書面形式公告。其中,征收鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有土地的,在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府所在地進行公告?!?nbsp;
第七條“有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關(guān)部門根據(jù)批準(zhǔn)的征收土地方案,在征收土地公告之日起45日內(nèi)以被征收土地的所有權(quán)人為單位擬訂征地補償、安置方案并予以公告?!?nbsp;
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十六條“國家征收土地的,依照法定程序批準(zhǔn)后,由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施?!薄氨徽魇胀恋氐乃袡?quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi),持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補償?shù)怯??!?nbsp;
第四十八條“征地補償安置方案確定后,有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告,并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見?!?nbsp;
根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于進一步做好市縣征地信息公開工作有關(guān)問題的通知》明確規(guī)定:市、縣政府用地報批時擬定的“一書四方案”(建設(shè)用地項目呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案、供地方案;城市建設(shè)用地為“一書三方案”,即建設(shè)用地項目呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案)。
(二)房屋訴遷的程序
①確定房屋征收范圍。②擬定征收補償方案。③征收補償方案與聽證。④征收補償方案征求公眾意見。⑤修改征收補償方案。⑥社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。⑦落實征收補償費用。⑧公告。
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條“市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作?!薄笆?、縣級人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作?!?nbsp;
第十條“房屋征收部門擬定征收補償方案,報市、縣級人民政府。”
“市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布,征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日?!?nbsp;
第十二條“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估;房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定?!?nbsp;
三、土地征收、房屋拆遷的行政救濟
(一)政府信息公開制度在拆遷中的作用
《政府信息公開條例》的實施是為了保障公民的知情權(quán),在征地、拆遷行政案件中政府信息公開是非常重要的程序。如果行政機關(guān)不愿意公開手中的信息,或者是不履行《政府信息公開條例》中的規(guī)定的義務(wù),沒有對申請做出回復(fù)是違法的。申請人可以通過在國土資源局、規(guī)劃局、環(huán)保局等相關(guān)部門依法申請相關(guān)信息,可見《政府信息公開條例》給當(dāng)事人提供了依法調(diào)取對自己有利證據(jù)的法律依據(jù)。
(二)行政復(fù)議制度
根據(jù)《行政復(fù)議法》“第二條公民、法人或者其他組織認(rèn)為具體行政行為侵犯其合法權(quán)益,向行政機關(guān)提出行政復(fù)議申請,行政機關(guān)受理行政復(fù)議申請、作出行政復(fù)議決定,適用本法。”
“第五條公民、法人或者其他組織對行政復(fù)議決定不服的,可以依照行政訴訟法的規(guī)定向人民法院提起行政訴訟,但是法律規(guī)定行政復(fù)議決定為最終裁決的除外?!?nbsp;
“第七條公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政機關(guān)的具體行政行為所依據(jù)的下列規(guī)定不合法,在對具體行政行為申請行政復(fù)議時,可以一并向行政復(fù)議機關(guān)提出對該規(guī)定的審查申請:①國務(wù)院部門的規(guī)定;②縣級以上地方各級人民政府及其工作部門的規(guī)定;③鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府的規(guī)定。前款所列規(guī)定不含國務(wù)院部、委員會規(guī)章和地方人民政府規(guī)章。規(guī)章的審查依照法律、行政法規(guī)辦理。”
(三)土地監(jiān)察制度
土地監(jiān)察法律制度,是隨著我國加強土地管理工作、特別是土地管理立法工作而建立和完善起來的。根據(jù)“《土地管理法》第六十六條縣級以上人民政府土地行政主管部門對違反土地管理法律、法規(guī)的行為進行監(jiān)督檢查。土地管理監(jiān)督檢查人員應(yīng)當(dāng)熟悉土地管理法律、法規(guī),忠于職守、秉公執(zhí)法。”
“第六十九條有關(guān)單位和個人對縣級以上人民政府土地行政主管部門就土地違法行為進行的監(jiān)督檢查應(yīng)當(dāng)支持與配合,并提供工作方便,不得拒絕與阻礙土地管理監(jiān)督檢查人員依法執(zhí)行職務(wù)?!?/p>
四、被拆遷人的訴訟救濟
(一)征收與拆遷案件的受案范圍
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十四條和第二十六條第三款分別規(guī)定:“被征收人對市、縣級人民政府做出的房屋征收決定不服的,可以依法申請行政復(fù)議,也可以依法提起行政訴訟,被征收人對補償決定不服的,可以依法申請行政復(fù)議,也可以依法提起行政訴訟”。
《行政訴訟法》第十二條第(五)項規(guī)定“對征收、征用決定及其補償決定不服的”。第十二條第(十一)項規(guī)定“認(rèn)為行政機關(guān)不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除政府特許經(jīng)營協(xié)議、土地房屋征收補償協(xié)議等協(xié)議的”提起訴訟的屬人民法院行政訴訟的受案范圍。
(二)征收與拆遷案件地域和級別管轄
根據(jù)《行政訴訟法》第二十條的規(guī)定,應(yīng)“由不動產(chǎn)所在地的人民法院管轄”。
根據(jù)《行政訴訟法》第十五條的規(guī)定可知,房屋征收決定和房屋補償決定案件都應(yīng)由中級人民法院作為一審管轄法院。
(三)征收與拆遷案件的起訴與受理
被征收人不服房屋征收決定和房屋補償決定提起行政訴訟的起訴狀內(nèi)容:
(1)征收人和被征收人的基本情況。
(2)寫明因不服某市、縣級人民政府所作出的房屋征收決定或房屋補償決定的名稱、編號。
(3)寫明訴訟請求,包括請求撤銷、變更或確認(rèn)違法等具體訴訟請求,如同時要求政府賠償的還要寫明具體賠償請求的數(shù)額。如果請求對規(guī)范性文件進行合法性審查的應(yīng)單獨列出一項訴訟請求。
(四)征收與拆遷案件原告、被告主體資格的認(rèn)定
房屋征收決定和房屋補償決定中的相對人都是房屋被征收人,被征收人包括:①公民個人。當(dāng)公民個人的房屋被政府征收時,其就會成為房屋征收決定或房屋征收補償決定的行政相對人。②法人。具備法人資格的單位成為房屋征收相對人時,如果對房屋征收決定或房屋征收補償決定不服均可以自己的名義提起行政訴訟。③其他組織。被告包括:a.市、縣級人民政府擔(dān)當(dāng)被告。b.房屋征收部門。
五、結(jié)語
土地房屋征收與補償事關(guān)人民群眾切身利益和社會穩(wěn)定大局,是社會高度關(guān)注的焦點和問題,也是矛盾多發(fā)的領(lǐng)域。因此,近年來,房屋征收行政訴訟已上升趨勢的增加,隨著2015年行政訴訟的新修改明確有關(guān)房屋征收的法律內(nèi)容,更是與當(dāng)今中國社會經(jīng)濟的發(fā)展與時俱進,依法慎重處理好每一起行政征收、拆遷案件,可以減輕矛盾激化,減少惡性事件,為推進社會和諧有著不可替代的作用,因時間緊湊,相關(guān)法律知識研究并不全面,今后希望與大家一起探討,共同進步。
參考文獻:
[1]中國法制出版社編,《中華人民共和國土地管理法》案例注釋版(第二版),2013年5月.
[2]中國法制出版社編,《中華人民共和國拆遷補償法典》,2014年5月.
20xx年最新版房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的
房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的計算公式:
拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金。一般有:
(1)房屋補償費(房屋重置費),用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失,以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔,按平方米單價計算。
(2)周轉(zhuǎn)補償費,用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便,以臨時居住條件劃檔,按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。
(3)獎勵性補償費,用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房,房屋拆遷補償費的各項標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。
由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)計算公式為:房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。
(一)房屋拆遷補償計算標(biāo)準(zhǔn)
(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)
(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格
(二)房屋拆遷安置費計算標(biāo)準(zhǔn)
(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費。
備注:
1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住,則公式第二項補助費為0;
2、如果拆遷房屋屬住宅房屋,則公式第四項賠償費為0;
3、被拆遷人獲得補償,表明該房屋由其自用。
(三)農(nóng)村房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)
(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的,以及建制雖然不撤銷,但不具備易地建房條件的,被拆遷人可以選擇貨幣補償,也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產(chǎn)權(quán)房 屋調(diào)換。它的具體計算是(被拆拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補貼)被拆除房屋的建筑面積;
(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的,具備易地建房條件的,被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房,并獲得相應(yīng)的貨幣補償,計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新十價格補貼)被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用。
出臺目的:
統(tǒng)一全市征收補償標(biāo)準(zhǔn)
除國家和省另有規(guī)定外,廣州市行政區(qū)域范圍內(nèi)征收農(nóng)民(含農(nóng)轉(zhuǎn)居人員)集體所有土地,皆適用《辦法》。
有一些重點項目,比如開一條路或者修一座橋,為了保證建設(shè)進度,區(qū)里在收儲土地時成本越飆越高,而且不同項目征收標(biāo)準(zhǔn)不一致,導(dǎo)致攀比,往往影響了土地收儲進度。廣州市相關(guān)政府部門負(fù)責(zé)人解釋,《辦法》最大的意義在于,統(tǒng)一全市各區(qū)集體土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)。
全市最貴:
越秀全區(qū)40萬元/畝
根據(jù)相關(guān)規(guī)定,征收集體土地需根據(jù)被征收土地的原用途給予補償,補償內(nèi)容包括土地補償費、安置補助費、青苗及地上附著物補償、社會保障費、留用地安置補償?shù)荣M用。其中,土地補償費和安置補助費是大頭。
《辦法》規(guī)定,土地補償費和安置補助費按照《廣州市征地補償標(biāo)準(zhǔn)》(以下簡稱20xx版標(biāo)準(zhǔn))執(zhí)行,并報省國土資源廳備案。不因征地目的及土地用途的不同而有差異。
廣州市20xx年1月曾印發(fā)實施《廣州市征地補償保護標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)意見(試行)》。(以下簡稱20xx版標(biāo)準(zhǔn))。10區(qū)(不包括增城、從化)大概分三個梯度,越秀、海珠、荔灣、天河、番禺補償標(biāo)準(zhǔn)最高;第二梯隊為白云、黃埔、蘿崗;第三梯隊為花都和南沙。補償分耕地、園地、林地、養(yǎng)殖水面、未利用地5類,耕地最高補償標(biāo)準(zhǔn)為12萬元/畝,未利用地最低補償額只有1.85萬元/畝。
20xx版標(biāo)準(zhǔn)補償標(biāo)準(zhǔn)采取一口價。補償額度最低的是從化良口鎮(zhèn)等4個片區(qū),為8.5萬元/畝;補償額度最高的是越秀區(qū),為40萬元/畝。
這是不是說,3年來標(biāo)準(zhǔn)大大提高?20xx年版是保護標(biāo)準(zhǔn),實際操作中早就突破了,20xx年標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)現(xiàn)實狀況,以及參考全國不同城市做法得出的,廣州市相關(guān)政府部門負(fù)責(zé)人解釋。
標(biāo)準(zhǔn)細化:
青苗3000-1.5萬元/畝
此前的補償標(biāo)準(zhǔn)不夠具體,往往導(dǎo)致實操起來差異巨大。廣州市政府相關(guān)部門負(fù)責(zé)人給記者舉了個例子,有的村民搶建果樹,見縫插針,一片果林根本就進不去人,這就是因為目前的青苗補償依據(jù)是數(shù)棵數(shù)的。
第一條為了規(guī)范本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)征收集體所有土地房屋拆遷補償安置工作,保護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益,保障城市建設(shè)順利進行,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和其他有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本市實際,制定本辦法。
第二條凡在**市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)因征收集體所有土地而拆遷房屋及其附屬設(shè)施,并對被拆遷人進行補償、安置的,適用本辦法。
第三條集體所有土地房屋拆遷,應(yīng)當(dāng)遵循“依法拆遷、合理補償安置”的原則,并符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃,有利于土地集約和節(jié)約利用。
第四條本辦法所稱的拆遷人是指實施集體所有土地房屋拆遷工作的機構(gòu)。
本辦法所稱的被拆遷人是指被拆遷房屋及其附屬設(shè)施的所有權(quán)人。
第五條**市國土資源和房產(chǎn)管理局(以下簡稱市國土局)是本市集體所有土地房屋拆遷補償安置工作的行政主管部門,對本市集體所有土地房屋的拆遷補償安置工作實施監(jiān)督和管理。
市規(guī)劃、建設(shè)、發(fā)展與改革、農(nóng)業(yè)、公安、工商、勞動保障、民政、行政執(zhí)法等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),共同做好集體所有土地房屋拆遷補償安置的管理工作。
第六條南譙區(qū)、瑯琊區(qū)人民政府和**經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會依照本辦法的規(guī)定,具體負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)集體所有土地房屋的拆遷和補償、安置的組織實施工作。
第二章拆遷管理
第七條集體所有土地征收方案經(jīng)公告后,市、區(qū)各有關(guān)部門在拆遷范圍內(nèi)不得辦理下列事項:
(一)新批宅基地和其他建設(shè)用地;
(二)辦理房屋和土地用途變更手續(xù)。
(三)辦理房屋所有權(quán)過戶和宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù);
(四)審批新建、改建、擴建房屋;
(五)辦理入戶或分戶;
(六)核發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照。
征地公告后,擅自辦理本條所列事項的,拆遷時不予認(rèn)定。
第八條拆遷人應(yīng)當(dāng)依據(jù)集體所有土地征收方案、拆遷規(guī)劃紅線圖和本辦法有關(guān)規(guī)定,制定集體所有土地房屋拆遷和補償安置實施方案。
第九條土地行政管理部門在審核集體所有土地房屋拆遷和補償安置實施方案時,應(yīng)當(dāng)公開告知被拆遷人和其他利害關(guān)系人有要求聽證的權(quán)利。被拆遷人和其他利害關(guān)系人申請聽證的,土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時組織聽證。
第十條土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)在集體所有土地房屋拆遷和補償安置實施方案批準(zhǔn)之日起五日內(nèi)拆遷公告,公布建設(shè)項目名稱、拆遷人、拆遷范圍、補償安置的方式和標(biāo)準(zhǔn)、搬遷期限、救濟途徑等事項。
拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人公布拆遷補償安置的具體方案,并做好宣傳、解釋工作。
第十一條拆遷人拆遷集體所有土地房屋,可以自行實施拆遷,也可以委托具有相應(yīng)拆遷資質(zhì)的其他組織實施拆遷。
第十二條拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)本辦法規(guī)定簽訂拆遷補償安置協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明補償標(biāo)準(zhǔn)和金額及其支付期限、安置方式、安置用房地點和面積、安置用房交付期限、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、搬家補助費和臨時安置補助費、違約責(zé)任以及當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。
拆遷補償安置協(xié)議示范文本由市國土局統(tǒng)一監(jiān)制。
第十三條拆遷補償安置協(xié)議簽訂后,一方當(dāng)事人不履行協(xié)議的,另一方當(dāng)事人可以依照約定向**仲裁委員會申請仲裁,也可依法向人民法院提訟。
第十四條土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立和健全拆遷檔案管理制度,加強對拆遷檔案資料的管理。
第十五條土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立拆遷管理舉報制度,公開舉報電話、來信來訪地址和其他聯(lián)系方式。收到舉報后,應(yīng)當(dāng)落實專人負(fù)責(zé)處理,并將處理結(jié)果及時告知舉報人。
第三章補償安置規(guī)定
第十六條拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的用途對被拆遷人給予補償安置。房屋用途分住宅用房和非住宅用房。
本辦法所稱住宅用房是指在集體所有土地上依法取得的用于生活起居的房屋。
本辦法所稱非住宅用房是指在集體所有土地上依法取得的除住宅用房以外的生產(chǎn)性、經(jīng)營性、公益性房屋。
未經(jīng)縣級以上規(guī)劃或土地行政管理部門批準(zhǔn)擅自改變房屋用途的,拆遷補償時按原房屋用途認(rèn)定。
第十七條拆遷集體土地房屋按照被拆遷人合法登記的土地、房屋權(quán)屬證書載明的面積或經(jīng)批準(zhǔn)的宅基地審批表、房屋權(quán)屬證明文件所載明的面積予以合理補償。
第十八條有下列情形之一的,不予補償:
(一)超過批準(zhǔn)使用期限,或雖未明確使用期限但已使用2年以上的臨時建筑;
(二)被拆遷人在取得新宅基地建造住宅用房后,但未依法退還原有宅基地的,其原有的住宅用房;
(三)拆遷公告公布后,在拆遷范圍內(nèi)突擊搶建、改建、增建的房屋、臨時棚點、其他設(shè)施等;
(四)拆遷公告公布后搶栽的花草、苗木、樹木等;
(五)其他按規(guī)定不予補償?shù)那樾巍?/p>
第十九條住宅用房的拆遷補償安置,實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補償?shù)姆绞?。被拆遷人可以自行選擇補償安置方式。
第二十條被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式安置的,其應(yīng)安置面積按以下規(guī)定計算與認(rèn)定:
(一)被拆遷住房的人均建筑面積超過40平方米的,按應(yīng)安置人口的人均40平方米的安置標(biāo)準(zhǔn)計算其應(yīng)安置面積,超出部分實行貨幣補償;
(二)被拆遷住房的人均建筑面積在40平方米以下的,可以按應(yīng)安置人口人均40平方米補足計算其安置面積;
第二十一條被拆遷住房的安置人口是指本村民小組集體經(jīng)濟組織成員,且在本村民小組土地承包中有承包地的。
(一)屬下列情形之一的人員,應(yīng)計入安置人口:
1.原為當(dāng)?shù)貞艏脑谛4笾袑W(xué)生、現(xiàn)役義務(wù)兵、士官(符合國家軍人安置政策的除外)、服刑勞教人員等;
2.一方戶口在本村民小組,配偶或未成年子女戶口在異地的(異地有宅基地或享受政府福利房政策的除外);
3.已領(lǐng)取《獨生子女父母光榮證》的家庭戶,增加一個安置人口;
4.因結(jié)婚等原因符合分戶條件的,予以分戶;
(二)屬下列情形之一的,不計入安置人口:
1.寄居、寄養(yǎng)、寄讀以及空掛戶的人員;
2.因婚嫁離開本集體經(jīng)濟組織,雖戶口未遷出但不居住或偶爾居住在原村組的人員。但婚嫁地沒有宅基地和住房的除外。
第二十二條被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式安置的,按下列規(guī)定結(jié)算:
(一)應(yīng)享受安置面積部分,按市政府公布的當(dāng)年重置價格結(jié)合成新相互結(jié)算差價。
(二)超過應(yīng)享受安置面積的部分,按重置價格結(jié)合成新給予貨幣補償。
(三)不足應(yīng)享受面積部分,被拆遷人要求補足的,其補差部分按市政府公布的重置價格購買;被拆遷人放棄補足的,由拆遷人按重置價格補齊。
(四)協(xié)議安置面積與安置房實際面積差額部分,按政府公布的當(dāng)年重置價格相互結(jié)算差價。
第二十三條被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?,被拆遷房屋按照重置價格結(jié)合成新給予貨幣補償。
被拆遷人應(yīng)當(dāng)與拆遷人簽訂貨幣補償安置協(xié)議,協(xié)議中應(yīng)載明被拆遷人放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的事項。
第二十四條被拆遷房屋的附屬設(shè)施不予安置,由拆遷人給予相應(yīng)貨幣補償。
拆遷未超過使用期限的臨時建筑,按重置價格結(jié)合剩余使用期限給予適當(dāng)補償。
拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋的裝飾費用予以補償。
第二十五條對利用自有合法住宅用房從事生產(chǎn)經(jīng)營活動并持有工商營業(yè)執(zhí)照滿三年、且按證照規(guī)定的范圍連續(xù)經(jīng)營至今并能出具納稅憑證的,拆遷人除按照本章的規(guī)定對住宅房屋予以補償安置外,還應(yīng)當(dāng)對停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟損失予以適當(dāng)補助。
第二十六條拆遷住宅用房,被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置需要臨時過渡的,拆遷協(xié)議中應(yīng)當(dāng)明確過渡期限和過渡方式,并由拆遷人提供臨時安置補助費。
第二十七條拆遷人應(yīng)當(dāng)支付被拆遷人搬家補助費;實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置需要臨時過渡的,拆遷人應(yīng)當(dāng)支付兩次搬家補助費。
第二十八條被拆遷人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。提前搬遷的,拆遷人可以給予適當(dāng)?shù)莫剟睢?/p>
第二十九條對非住宅用房的拆遷,實行貨幣補償方式予以安置。補償面積依照本辦法第十七條規(guī)定予以確定,補償標(biāo)準(zhǔn)按重置價結(jié)合成新予以補償。
第三十條拆遷非住宅房屋造成被拆遷人停產(chǎn)、停業(yè)以及搬遷、過渡的,拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的建筑面積,結(jié)合被拆遷房屋的用途、地段、經(jīng)營狀況等因素支付一次性經(jīng)濟補助費。
第三十一條拆遷出租(出借)的住宅或非住宅用房,對使用人不予安置和補償,由房屋所有人自行處理好租賃關(guān)系。
第四章監(jiān)督管理
第三十二條拆遷人違反本辦法規(guī)定,有下列情形之一的,由土地行政管理部門責(zé)令停止拆遷,對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員,由有關(guān)部門依法給予行政處分;造成被拆遷人損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任:
(一)拆遷實施方案未經(jīng)審核和批準(zhǔn)而實施拆遷的;
(二)未按拆遷實施方案確定的拆遷范圍和標(biāo)準(zhǔn)實施拆遷的。
第三十三條拆遷人違反本辦法規(guī)定,有下列情形之一的,由土地行政管理部門責(zé)令改正,對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員,由有關(guān)部門依法給予行政處分;造成被拆遷人損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任:
(一)未按時將拆遷補償安置資金及其他補償資金交付被拆遷人的;
(二)將拆遷補償安置資金挪作他用的;
(三)提供的安置用房和安置過渡用房不符合國家和省規(guī)定的設(shè)計規(guī)范要求和工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),或者未按有關(guān)規(guī)定驗收合格的;
(四)偽造、涂改或者不向被拆遷人提供規(guī)定的拆遷補償安置協(xié)議文本的。
第三十四條被拆遷人弄虛作假,偽造、涂改被拆遷房屋有效權(quán)屬證明文件的,由土地行政管理部門給予警告,責(zé)令限期改正;違反治安管理的,由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰法》的規(guī)定予以處罰;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
阻礙國家工作人員依法執(zhí)行拆遷公務(wù)的,由公安、司法機關(guān)依法予以處罰;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第三十五條違反本辦法,有下列情形之一的,對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員,由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分;給被拆遷人造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任:
(一)未按規(guī)定拆遷公告的;
(二)未按規(guī)定告知被拆遷人和其他利害關(guān)系人申請聽證權(quán)利的;
(三)對被拆遷人的舉報拒不受理和不依法處理的;
(四)有其他、、行為的。
第五章附則
第三十六條本辦法中拆遷補償安置標(biāo)準(zhǔn)由市國土局會同市建設(shè)、物價部門制定,報市人民政府批準(zhǔn)后公布實施。
第三十七條本辦法適用中的具體問題由市國土局負(fù)責(zé)解釋。
張某與姜某于2007年3月合伙成立了一個工作室(其中由張某提供房屋三間),主要承攬彩色噴繪、廣告設(shè)計等業(yè)務(wù)。2007年12月,姜某擅自用工作室的名義以張某的房屋及工作室設(shè)備作抵押。向甲企業(yè)借款15萬元。財產(chǎn)抵押未向有關(guān)部門辦理抵押登記。后因姜某逾期未向甲企業(yè)償還借款,2008年12月甲企業(yè)帶人來到工作室強行搬走噴繪設(shè)備,并要求姜某、張某交付房產(chǎn)證。張某在交涉未果后,遂即將姜某、甲企業(yè)訴至法院,訴稱房屋屬于自己所有,姜某無權(quán)在其上設(shè)立權(quán)利負(fù)擔(dān);同時,又因未辦理房屋抵押登記,所以抵押合同無效。故訴請法院確認(rèn)姜某與甲企業(yè)之間的房屋抵押合同無效。
本案如何收取訴訟費用(本文僅僅是指狹義上的訴訟費用,即“受理費用”)有兩種不同意見:第一種意見認(rèn)為,張某與姜某、甲企業(yè)爭議的僅是合同效力問題,本案只是一般確認(rèn)權(quán)利歸屬案件,且實際上亦未涉及財產(chǎn)分割,所以僅按件收取定額訴訟費;第二種意見認(rèn)為,本案雖未涉及請求權(quán)問題,但確認(rèn)權(quán)屬的訴訟請求足以充分保障當(dāng)事人的權(quán)利,且本案爭議標(biāo)的為房屋,按照有關(guān)司法解釋應(yīng)當(dāng)以爭議財產(chǎn)標(biāo)的按比例收取訴訟費用。
【分析】
訴訟費用制度是民事訴訟中的一項重要制度,訴訟費用的合理性在一定程度上體現(xiàn)著一國民眾享受法律保障的程度,當(dāng)民眾認(rèn)為訴訟費用過高,訴訟成本過于昂貴時,就會把司法救濟當(dāng)作一個奢侈品而退避三舍。本案訴訟費用收取標(biāo)準(zhǔn)如何會涉及當(dāng)事人訴訟請求、權(quán)利保護、訴訟成本、訴訟目的等問題。
一、訴訟請求的內(nèi)容――確認(rèn)之訴、給付自訴
依訴訟法理論,民事訴訟可分為給付之訴、確認(rèn)之訴及變更之訴,這三種訴訟同當(dāng)事人的民事權(quán)利密切相連。其中,給付之訴,是當(dāng)事人通過司法手段保護其請求權(quán)的維權(quán)方式,即請求法院判令對方當(dāng)事人通過作為或者不作為來滿足自己的利益要求;其反映在債的關(guān)系中,表現(xiàn)為債權(quán)人請求法院判令債務(wù)人履行給付義務(wù)。確認(rèn)之訴,是當(dāng)事人行使形成權(quán)的一種司法救濟方式,其要求法院確認(rèn)對方當(dāng)事人的行為有效或無效,變更或者撤銷對方當(dāng)事人的法律行為。其反映在債的關(guān)系中,表現(xiàn)為債權(quán)人請求法院判令債務(wù)人行為有效或無效,撤銷或變更債務(wù)人的行為。就性質(zhì)而言,這兩種訴訟分別支持請求權(quán)與形成權(quán)兩種不同的民事實體權(quán)利。
在司法實踐中,以形成權(quán)與請求權(quán)為訴訟請求的訴訟常常是密不可分的,形成權(quán)的行使常以主張債權(quán)(物權(quán))請求權(quán)為前提條件。當(dāng)事人往往不是單純法院確認(rèn)法律關(guān)系無效,常見的是在向法院請求確認(rèn)合同無效的同時又請求法院判令對方返還財產(chǎn)或賠償損失:這實際上是當(dāng)事人向法院提起了兩個訴訟,即請求法院確認(rèn)法律關(guān)系效力的確認(rèn)之訴和返還財產(chǎn)或賠償損失的給付之訴。如果純粹按照訴訟法的理論,法院應(yīng)按照兩個不同性質(zhì)的案件來處理。但是,法院考慮到兩者的牽連性,同時為了減少當(dāng)事人的訴累,通常將確認(rèn)之訴與給付之訴合并審理。然而,形成權(quán)與請求權(quán)的性質(zhì)不同乃是不爭的事實。
從本案看出,張某的訴訟僅是確認(rèn)之訴,并沒有向法院請求判令被告返還財產(chǎn)或者賠償損失。
二、訴訟請求對財產(chǎn)案件訴訟費用影響
民事案件依當(dāng)事人爭執(zhí)的標(biāo)的是否具有財產(chǎn)價值,可以分為財產(chǎn)性案件與非財產(chǎn)性案件。財產(chǎn)性案件是指當(dāng)事人爭議的權(quán)利義務(wù)關(guān)系具有一定物質(zhì)內(nèi)容或者直接體現(xiàn)某種經(jīng)濟利益的案件。對于財產(chǎn)性案件,案件受理費應(yīng)當(dāng)按訴訟標(biāo)的的金額或價額征收【最高人民法院《人民法院訴訟收費辦法》(以下簡稱《收費辦法》)第五條第四款的規(guī)定,財產(chǎn)案件按爭議的價額或金額收取訴訟費】。依照訴訟費用受益者分擔(dān)原則,通常當(dāng)事人通過審判獲得的利益隨標(biāo)的額的增大而增大;同時越是大型案件,法院的成本負(fù)擔(dān)也越重,所以相應(yīng)增加利用者的負(fù)擔(dān),按照訴訟標(biāo)的金額比例收取訴訟費用是合理的。非財產(chǎn)性案件是指爭議的民事權(quán)利義務(wù)與爭議主體的人格、身份不分離的案件,通常是指各種人身關(guān)系的案件。非財產(chǎn)性案件采取按件計征的收費方式(《收費辦法》第五條第一、二、三、五、七款所規(guī)定的離婚案件、侵害人身權(quán)案件、侵害知識產(chǎn)權(quán)案件、勞動爭議案件等)。理論認(rèn)為,非財產(chǎn)性案件實行等額低額收費制一方面是因為。這類案件維持、變更或消滅某種社會關(guān)系為目的,當(dāng)事人并不能從訴訟中直接獲得經(jīng)濟收益,而只能假定這類糾紛的解決為所有當(dāng)事人創(chuàng)造的個人利益大致相等,故實行等額制。
可見,根據(jù)訴訟費用承擔(dān)原則,訴訟費用收取的標(biāo)準(zhǔn)與爭議主體的受益有著密切的關(guān)系,訴訟標(biāo)的涉及爭議財產(chǎn)額度越大,勝訴后獲得的收益也就越大:而非財產(chǎn)性案件,當(dāng)事人并不能從訴訟中直接獲得經(jīng)濟收益,故實行等額制。所以說,訴訟請求權(quán)益大小在財產(chǎn)案件中決定訴訟費用的多寡。依照同樣的道理,在確認(rèn)之訴和給付之訴的勝訴判決中,因法院對當(dāng)事人利益支持的大小不同,應(yīng)當(dāng)采用不同的費用承擔(dān)方法。因為,訴訟請求為請求返還財產(chǎn)和賠償損失時,勝訴方權(quán)利的權(quán)屬不僅得到了確認(rèn),而且權(quán)利受到的損害也得到了彌補:而確認(rèn)之訴,勝訴方雖然在權(quán)利的權(quán)屬問題上得到了法院的支持,但他不可能依照法院的裁判請求另一方返還財產(chǎn)和賠償損失,也不能憑借裁判文書請求法院強制執(zhí)行。
所以,在同一財產(chǎn)性案件中,如果不區(qū)分訴訟請求的內(nèi)容,而收取一樣的訴訟費用則是不合邏輯的,本案即如此。
三、訴訟目的對訴訟費用的影響
根據(jù)訴訟法理論,我國民事訴訟的目的被定性為保護權(quán)利,即保護公民民事實體法上的權(quán)利:就訴訟費用性質(zhì)而言,我國以國家規(guī)贊說為通說,主張司法機構(gòu)為解決民事糾紛需要做出相應(yīng)的物質(zhì)耗費,因此當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)為分擔(dān)這種耗費而做出必須的資金支付。
作為訴訟制度的一個子制度,訴訟費用制度的價值趨向應(yīng)由訴訟目的決定,訴訟當(dāng)事人對不同實體權(quán)利的主張應(yīng)當(dāng)影響到訴訟費用的負(fù)擔(dān),當(dāng)事人對物質(zhì)消耗的承擔(dān)應(yīng)當(dāng)與其權(quán)利獲得保護的程度成正比例。可以說,當(dāng)事人請求法院保護自己形成權(quán)與請求形成權(quán)、請求權(quán)雙重保護相比,(如果勝訴的話)其訴訟利益得到實現(xiàn)的程度是有很大差異的。主張形成權(quán)僅是請求法院確認(rèn)權(quán)利的權(quán)屬或法律關(guān)系的狀態(tài),主張形成權(quán)、請求權(quán)則不僅是尋求權(quán)利或法律關(guān)系狀態(tài)的確定,而是為實現(xiàn)更高層次權(quán)利保護請求法院判令另一方作為或者不作為。所以,兩種不同層次權(quán)利請求的訴訟目的是有區(qū)別的,而由此產(chǎn)生的訴訟費用也應(yīng)有所區(qū)別。
就本案而言,法院應(yīng)當(dāng)把費用性質(zhì)的公利性與訴訟縣的對當(dāng)事人權(quán)益保護的私利性統(tǒng)一起來,即張某訴訟費用承擔(dān)應(yīng)與其利益的保護內(nèi)容相協(xié)調(diào),而不能因本案為財產(chǎn)性案件就按照房產(chǎn)價值比例收取訴訟費用。
四、對財產(chǎn)案件收費標(biāo)準(zhǔn)單一化的思考
財產(chǎn)性案件按標(biāo)的額收費考慮的是,涉案標(biāo)的對當(dāng)事人利益驅(qū)動以及對訴訟資源消耗影響。除此以外,還有其他因素影響著財產(chǎn)性案件訴訟費用的收?。浩湟?,案件難易程度因素。案件處理的難易度并不總是與訴訟標(biāo)的大小成正比,大標(biāo)的額財產(chǎn)性案件審理起來可能十分簡單,涉訴金額越高并不意味著司法資源消耗越大、獲得司法服務(wù)質(zhì)量越充實,而一個涉案標(biāo)的不大的財產(chǎn)糾紛可能會動用大量的司法資源;其二,案件審理適用的訴訟程序。同樣的案件,法院在適用簡易程序?qū)徖頃r,所消耗的審判成本相對普通程序來說要少得多,所以法院在適用簡易程序?qū)徖戆讣r所征收取的費用應(yīng)當(dāng)比普通訴訟程序要低;其三,審級因素。相同案件,不同審級向當(dāng)事人提供的司法服務(wù)的水平有很大的差異,訴訟費用應(yīng)當(dāng)在審級上有所體現(xiàn):其四,結(jié)案方式因素。以調(diào)解方式結(jié)案有利于提高訴訟效率和節(jié)約訴訟成本,正因如此,目前不少國家和地區(qū)為了鼓勵當(dāng)事人在訴訟中達成和解或調(diào)解協(xié)議,其立法往往將訴訟是否以和解或調(diào)解結(jié)案作為最終征收訴訟費用的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。
可見,決定財產(chǎn)性案件訴訟收費的因素絕非一種或兩種,不能簡單地把按標(biāo)的額收費作為唯一的標(biāo)準(zhǔn)。考慮到訴訟收費即符合制度上對利益分配的合理安排,又能使群眾不至于見到高額的費用而卻步,《收費辦法》第五條第四款的合理性在立法層面上有待進一步思考。
五、對本案的處理意見
從立法層面上考慮,影響財產(chǎn)性案件訴訟費用征收標(biāo)準(zhǔn)有更多的因素,而非僅標(biāo)的額一個,訴訟費用不能一概按訴訟標(biāo)的金額或價額征收,應(yīng)當(dāng)對訴訟目的、訴訟成本、案件難易程度、案件審級、結(jié)案方式等加以綜合考慮:即使按照財產(chǎn)標(biāo)的額標(biāo)準(zhǔn),也不能一刀切,立法應(yīng)當(dāng)細化該標(biāo)準(zhǔn)適用的條件。
(一)當(dāng)事人姓名或者名稱及住所;
(二)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況;
(三)租賃用途;
(四)租賃期限;
(五)租金及交付方式;
(六)房屋修繕責(zé)任;
(七)轉(zhuǎn)租的約定;
(八)變更和解除合同的條件;
(九)違約責(zé)任;
(十)當(dāng)事人約定的其他條款。
第十條 房屋租賃期限屆滿,租賃合同約止。承租人需要繼續(xù)租用的,應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個月提出,并經(jīng)出租人同意,重新答訂租賃合同。
第十一條 租賃期限內(nèi),房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的,房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。
出租人在租賃期限內(nèi)死亡的,其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同
住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的,其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。
第十二條 有下列情形之一的,房屋租賃當(dāng)事人可以變更或者解除租賃合同;
(一)符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的;
(二)因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的;
(三)當(dāng)事人協(xié)商一致的。
因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭受損失的,除依法可以免除責(zé)任的以外,應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。
房屋租賃合同法律規(guī)定__租賃登記
第十三條 房屋租賃實行登記備案制度。
答訂、變更、終止租賃合同的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。
第十四條 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同答訂后30日內(nèi),持本辦法第十五條規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。
第十五條 申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件:
(一)書面租賃合同;
(二)房屋所有權(quán)證書;
(三)當(dāng)事人的合法證件;
(四)城市人民政府規(guī)定的其他文件。
出租共有房屋,還須提交其他共有人同意出租的證明。
出租委托代管房屋,還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。
第十六條 房屋租賃申請經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后,頒發(fā)《房屋租賃證》。
縣人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請,可由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門委托的機構(gòu)審查,并頒發(fā)《房屋租賃證》。
第十七條 《房屋租賃證》由租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的,房屋租賃證作為經(jīng)營場所合法的憑證。租用房屋用于于居住的,房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。
第十八條 嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓房屋租賃證。遺失房屋租賃證應(yīng)當(dāng)向原發(fā)證機關(guān)申請補發(fā)。
房屋租賃合同__當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)
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出租人在租賃期限內(nèi),確需提前收回房屋時,應(yīng)當(dāng)事先商得承租人同意,給承租人造成損失的,應(yīng)當(dāng)予以賠償。
第二十條 出租人應(yīng)當(dāng)依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人,不能按期交付的,應(yīng)當(dāng)支付違約金,給承租人造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十一條 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的,由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時修復(fù),致使房屋發(fā)生破壞性事故,造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的,修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。
第二十二條 承租人必須按期繳納租金,違約的,應(yīng)當(dāng)支付違約金。
第二十三條 承租人應(yīng)當(dāng)愛護并合理便用所承租的房屋及附屬設(shè)施,不得擅自拆改。護建或增添。確需變動的,必須征得出租人的同意,并答訂書面合同。
因承租人過錯造成房屋損壞的,由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
第二十四條 承租人有下列行為之一的,出租人有權(quán)終止合同,收回房屋,因此而造成損失的,由承租人賠償;
(一)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的;
(二)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的;
(三)將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的;
(四)拖欠租金累計六個月以上的;
(五)公用住宅用房無正當(dāng)理由閑置六個月以上的;
(六)租用承租房屋進行違法活動的;
(七)故意損壞承租房屋的;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。
第二十五條 以營利為目的,房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有士地上建成的房屋出租的,應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法,應(yīng)當(dāng)按照財政 部《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入若干財政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定,由市、縣人民政府房地產(chǎn)管 理部門代收代繳。國務(wù)院頒布有新的規(guī)定時,從其規(guī)定。
房屋租賃合同__轉(zhuǎn)租
第二十六條 房屋轉(zhuǎn)租,是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。
第二十七條 承租人在租賃期限內(nèi),征得出租人同意,可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。
出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。
第二十八條 房屋轉(zhuǎn)租,應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意,并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。
第二十九條 轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期,但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。
第三十條 轉(zhuǎn)租合同生效后,轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù),并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù),但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。
第三十一條 轉(zhuǎn)租期間,原租賃合同變更、解除或者終止,轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止。
房屋租賃合同__法律責(zé)任
第三十二條 違反本辦法有下列行為之一的,由人民政府房地產(chǎn)管理部門對責(zé)任者給予行政處罰
;
(一)偽造、涂改《房屋租賃證》的,注銷其證書,并可處以罰款;
(二)不按期申報、領(lǐng)取《房屋租賃證》的,責(zé)令限期補辦手續(xù),并可處以罰款;
(三)未征得出租人同意和未辦理登記備案,擅自轉(zhuǎn)租房屋的,其租賃行為無效,沒收其非法所得,并可處以罰款。
第三十三條 違反本辦法,情節(jié)嚴(yán)重,構(gòu)成犯罪的,由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第三十四條 房屋租賃管理工作人員、貪污受賄的,由所在機關(guān)給予行政處分,情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的,由司機機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
名稱
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土地評估委托合同范文1 委托方(以下簡稱甲方):
地 址:
法定代表人: 聯(lián)系人: 聯(lián)系人電話:
受托方(以下簡稱乙方):
地址:
電 話: 法定代表人:
茲有甲方委托乙方對以下土地項目進行評估,根據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商,簽定本協(xié)議。
一、評估項目名稱
土地名稱、位置: 。 土地宗數(shù)、面積: 。 (具體以甲方提供的產(chǎn)權(quán)資料為依據(jù))
二、評估目的
受委托方委托為其了解估價對象規(guī)劃條件下土地使用權(quán)出讓價格提供參考依據(jù)。
三、評估基準(zhǔn)日
四、雙方權(quán)責(zé)
1、甲方負(fù)責(zé)提供委托估價對象的合法資料,具體如下:
(1)、《土地評估委托書》;
(2)、《湖南省人民政府農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收審批單》( )政國土字第 號;
(3)、《 縣城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃管理辦公室建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件通知書》
(4)、《 縣國有儲備土地掛牌紅線圖》;
2、在乙方對委托估價宗地進行實地踏勘時,甲方應(yīng)負(fù)責(zé)領(lǐng)勘,并為估價人員工作提供外部條件并負(fù)責(zé)與本估價項目相關(guān)的第三人協(xié)調(diào),介紹各宗地的有關(guān)規(guī)劃開發(fā)和使用情況;
3、甲方應(yīng)在約定的時間內(nèi),向估價人員提供與本估價業(yè)務(wù)相關(guān)的資料,并對其真實性、完整性和合法性負(fù)責(zé)任,如有不實,造成的一切后果均由甲方負(fù)責(zé);
4、甲方有權(quán)向乙方詢問工作進展情況,有權(quán)闡述對具體問題的意見和建議;當(dāng)甲方認(rèn)定估價專業(yè)人員不按協(xié)議履行其職責(zé),有權(quán)要求更換估價專業(yè)人員;
5、乙方應(yīng)根據(jù)甲方提供所需評估資料完整的前提下,按照國家有關(guān)政策、法規(guī)、科學(xué)、公正、合理地對估價對象進行估價,在 個工作日內(nèi)提交初步估價結(jié)果, 個工作日內(nèi)提交正式估價報告 一 式 叁 份。如甲方提供的資料不完整,則乙方交付報告的日期順延。
五、評估費用及付款方式
1、甲方同意支付乙方本項目評估咨詢費用為
2、在本協(xié)議簽定后,甲方預(yù)先支付乙方定金人民幣元整。甲方在收到正式估價報告的同時,一次性支付乙方剩余費用。
六、協(xié)議的生效及有關(guān)事項處理
1、本協(xié)議自甲乙雙方簽章之日起生效,任何一方不得隨意更改。
2、甲、乙雙方在本協(xié)議履行中,如有未定事宜,應(yīng)友好協(xié)商解決。
3、因單方違約或終止合同而引起的損失和損害的賠償,甲方與乙方之間應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決;如未能達成一致,可提交有關(guān)主管部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的,則提交: 仲裁機關(guān)仲裁 人民法院訴訟。
七、公司賬號
八、其他
本協(xié)議書一式貳份,雙方各執(zhí)一份,具有同等法律效力。
甲方(公章):_________ 乙方(公章):_________
法定代表人(簽字):_________ 法定代表人(簽字):_________
_________年____月____日 _________年____月____日
土地評估委托合同范文2 委托方(甲方): 。 單位名稱: 。 法定代表人: 。 辦公地點: 。
聯(lián)系人及聯(lián)系號碼: 。
受托方托方(甲方): 。 單位名稱: 。 法定代表人: 。 辦公地點: 。
房地產(chǎn)估價資質(zhì)等級: 。 資質(zhì)證書編號: 。 聯(lián)系人及聯(lián)系號碼: 。
根據(jù)《國有土地房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》的相關(guān)規(guī)定,甲乙雙方經(jīng)平等協(xié)商,簽訂以下征收委托評估合同,供雙方共同遵守。
一、委托評估項目的名稱、對象
乙方受甲方委托,按照公正、客觀、獨立、科學(xué)的原則,對以下項目四至范圍內(nèi)的房屋進行評估:
(一)項目的名稱: 。
(二)項目的四至范圍
東: 。 南: 。 西: 。 北: 。
(三)項目的戶數(shù)及面積: 。
二、評估的目的:
為甲方與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù),評估被征收房屋的價值。(為甲方與被征收人確定被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價值的差價提供依據(jù)。評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值。)
三、評估的時點:
為 項目房屋征收決定公告之日,即 年 月 日。
四、房地產(chǎn)估價師:
負(fù)責(zé)本評估項目的注冊房地產(chǎn)估價師
(一)姓名: ; 注冊證書編號: 。
(二)姓名: ; 注冊證書編號: 。
(三)姓名: ; 注冊證書編號: 。
(四)姓名: ; 注冊證書編號: 。
(五)姓名: ; 注冊證書編號: 。
(六)姓名: ; 注冊證書編號: 。
五、評估報告交付時間:
乙方應(yīng)在收到甲方提供委托評估對象相關(guān)資料后 日內(nèi)完成評估工作,并于 年 月 日向甲方提供被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。
六、評估費用及付款方式:
評估費用嚴(yán)格執(zhí)行安徽省物價局、安徽省建設(shè)廳《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)收費管理的通知》(皖價字[2004]286號)文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),累進計費率有甲乙雙方協(xié)商確定,詳見下表。乙方向甲方提供整體評估報告和分戶評估報告后30日內(nèi),評估費用由甲方向乙方一次性付清。
七、甲方的權(quán)利義務(wù):
(一)甲方應(yīng)在本合同生效后 日內(nèi),將征收項目的調(diào)查摸底資料和其他的相關(guān)資料提供給乙方,并對所提供資料的合法性、真實性、完整性負(fù)責(zé),甲方提供資料包括:
1.對已登記的房屋,應(yīng)提供房屋權(quán)屬證書或登記簿的復(fù)印件,以及反映房屋用途、結(jié)構(gòu)、建筑年代、占地面積、土地使用權(quán)等信息的材料。
2. 對未登記的房屋,應(yīng)提供依法確定的調(diào)查認(rèn)定處理結(jié)果,該結(jié)果反映房屋用途、結(jié)構(gòu)、建筑年代、占地面積、土地使用權(quán)等信息的材料。
(二)甲方應(yīng)向乙方提供現(xiàn)場工作時所必要工作場所。
(三)甲方應(yīng)積極配合乙方的現(xiàn)場工作,協(xié)助乙方開展房屋征收評估時的實地查勘以及分戶初步評估結(jié)果的現(xiàn)場說明解釋等工作。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)的,甲方應(yīng)邀無利害關(guān)系的第三人見證。
(四)甲方負(fù)責(zé)將分戶初步評估的結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示,并向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。
(五)甲方對乙方評估工作人員在房屋征收評估過程中有不當(dāng)行為的,有權(quán)向乙方進行投訴并要求及時處理。同時甲方有權(quán)要求有利害關(guān)系的乙方評估工作人員進行回避。
(六)甲方不得干預(yù)乙方正常的評估工作。
八、乙方的權(quán)利義務(wù):
(一)乙方在評估工作上,堅持獨立、客觀、公正、科學(xué)的原則,認(rèn)真執(zhí)行有關(guān)法律法規(guī),嚴(yán)格遵守工作規(guī)程和技術(shù)規(guī)范,對提供給甲方的評估報告承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
(二)乙方安排約定的房地產(chǎn)估價師按時開展工作。未經(jīng)甲方同意。不得更換人員。
(三)乙方不得擅自轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓評估業(yè)務(wù)的。
(四)乙方應(yīng)及時向甲方提供分戶的初步評估結(jié)果。在分戶的初步評估結(jié)果公示期間,乙方應(yīng)安排注冊房地產(chǎn)估價師進行現(xiàn)場說明解釋,并對存在錯誤的進行修正。
(五)乙方應(yīng)在分戶初步評估結(jié)果公示期滿之日起5日內(nèi),向甲方提供委托范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。雙方辦理報告交接手續(xù)。
(六)在評估過程中,甲方對約定的合同評估對象、評估范圍和評估目的提出重大修改的,需要乙方調(diào)整工作內(nèi)容,乙方有權(quán)要求另外協(xié)商評估收費和提交評估報告時間。
(七)乙方對甲方提交的有關(guān)資料負(fù)有合理使用、妥善保管的責(zé)任,對甲方提出資料和評估報告中所涉及的秘密負(fù)有保密義務(wù)。
九、其他約定
(一)雙方均應(yīng)嚴(yán)格遵守本合同各條款。乙方未能按合同約定提供整體評估報告或分戶評估報告的,按評估收費的每日千分之 承擔(dān)違約金。但因甲方未及時提供資料導(dǎo)致延遲的,乙方完成上述事項的期限相應(yīng)延遲。甲方在收到乙方整體和分戶評估報告后未能按合同約定支付費用的,自應(yīng)當(dāng)支付之日起,按評估收費總額每日千分之 向乙方支付違約金。
(二)因乙方的原因,致使評估工作不能按時預(yù)期完成的,甲方有權(quán)單方終止委托合同,造成的經(jīng)濟損失、法律責(zé)任由乙方承擔(dān)。
(三)因甲方的原因未按約定時間內(nèi)向乙方提交評估所需資料,或者不配合乙方開展評估工作,經(jīng)乙方書面催辦仍不能履行相關(guān)義務(wù)的,乙方有權(quán)單方終止委托合同,造成的經(jīng)濟損失、法律責(zé)任由甲方承擔(dān)。
(四)以上約定的違約金如不足以彌補實際損失的,違約方還應(yīng)向守約方賠償損失。違約金和賠償損失包括但不限于維護合同權(quán)益而支付的訴訟費、律師費、調(diào)查取證等費用。
(五)本合同履行中發(fā)生糾紛的,雙方應(yīng)友好協(xié)商解決,協(xié)商不成的,可向甲方所在地的人民法院起訴。
(六)本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。
(七)本合同未盡事宜,雙方按國家有關(guān)法律、法規(guī)處理。
(八)本合同一式五份,雙方各執(zhí)兩份,由乙方按時報市房屋征收辦公室一份。
甲方(公章):_________ 乙方(公章):_________
法定代表人(簽字):_________ 法定代表人(簽字):_________
_________年____月____日 _________年____月____日
土地評估委托合同范文3 委托估價方: (以下簡稱甲方)
受理估價方:(以下簡稱乙方)
甲方因辦理 需要,現(xiàn)將坐落于 ,土地面積 ㎡,土地使用證號 ,地號 的土地委托乙方進行評估,雙方將有關(guān)事項協(xié)商如下:
1、甲方應(yīng)及時向乙方提供評估所需資料,并對其真實性、可靠性、完整性負(fù)責(zé)。
2、乙方應(yīng)根據(jù)甲方的估價需要,保證對上述地產(chǎn)以客觀、公正的估價。
3、乙方向甲方提供評估報告書時按評估業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)及時、足額向甲方收取評估費。
4、乙方交付評估報告書的日期為 年 月 日,評估報告書一式 貳 份。
本合同自簽定之日起生效,一式兩份,雙方各執(zhí)一份。
甲方(公章):_________ 乙方(公章):_________
第一條 為合理使用公有房屋,加強城鎮(zhèn)公有房屋的管理,根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合我省實際,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于我省境內(nèi)市、建制鎮(zhèn)(含縣城,下同)和獨立工礦區(qū)內(nèi)公有房屋的管理。
第三條 本辦法所稱公有房屋,是指國家所有的房屋。國有房屋分別由房地產(chǎn)管理部門管理(以下稱直管房)和全民所有制單位管理(以下稱自管房)。
本辦法所稱房屋所有人是指公有房屋的管理單位,包括直管房單位和自管房單位。
第四條 市、縣房地產(chǎn)管理部門(以下簡稱房管部門)是市、縣公有房屋管理工作的主管部門,負(fù)責(zé)本行政區(qū)的房政管理和房地產(chǎn)行業(yè)管理、房地產(chǎn)市場管理。
第五條 自管房單位在房屋管理業(yè)務(wù)上接受所在市、縣房管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督,按規(guī)定向房管部門提交產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍等有關(guān)資料。
第六條 租賃、買賣、抵押公有房屋,涉及土地使用權(quán)的出租、轉(zhuǎn)讓、抵押的,按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定辦理。
第二章 產(chǎn) 權(quán)
第七條 公有房屋所有人應(yīng)在房屋建成后或在房屋買賣轉(zhuǎn)移等權(quán)屬變更后三個月內(nèi))到房屋所在地房管部門申請房屋所有權(quán)登記。經(jīng)房管部門審核,報市、縣人民政府同意,發(fā)給房屋所有權(quán)證。
辦理房屋所有權(quán)登記應(yīng)法規(guī)定交納登記費。收費辦法和收費標(biāo)準(zhǔn)由省財政廳、物價局、建設(shè)廳制定。
第八條 房屋所有人領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后,其所有權(quán)受法律保護,對房屋行使占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利,履行保護、管理公有房屋的義務(wù)。
第九條 房屋所有權(quán)證是確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的合法憑證。無房屋所有權(quán)證的房屋,不得買賣、轉(zhuǎn)讓、調(diào)換、抵押、出租等,城市建設(shè)拆遷時不予補償。
第十條 房管部門應(yīng)建立房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍資料的管理制度,加強房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料的管理。
第三章 使 用
第十一條 使用公有房屋應(yīng)貫徹合理、節(jié)約的原則,符合房屋的設(shè)計用途。改變直管房使用性質(zhì)須經(jīng)房管部門同意;改變自管房使用性質(zhì)應(yīng)報房管部門備案。
使用具有重要歷史意義和科學(xué)研究價值的房屋,應(yīng)按要求妥善保護。
第十二條 相鄰房屋的所有人,應(yīng)遵照安全、方便、公平、互諒互讓的原則,妥善處理通行、排水、采光、通風(fēng)、環(huán)境保護、房屋維修、使用公用設(shè)施等方面的問題,不得對相鄰房屋的正常使用造成妨礙,第十三條 自管房單位不便直接管理的房屋,經(jīng)其主管部門批準(zhǔn),可以委托當(dāng)?shù)胤抗懿块T代管。
第十四條 房管部門可根據(jù)有利生產(chǎn)、方便生活的原則,組織房屋互換。
房屋互換原則上在相同所有制單位之間進行。不同所有制單位互換房屋,其房屋的評估價應(yīng)基本相等,并經(jīng)主管部門和國有資產(chǎn)管理部門同意。
承租人需要與他人互換租賃房屋時,應(yīng)事先征得出租人同意。對承租人的合理要求,出租人應(yīng)予支持。
第四章 修 繕
第十五條 修繕房屋是房屋所有人的責(zé)任,房管部門及自管房單位應(yīng)對房屋及其設(shè)備及時檢查、修繕,確保房屋正常使用和住用安全。
共有房屋由共有人共同負(fù)責(zé)修繕。
第十六條 出租的房屋發(fā)生險情,承租人應(yīng)及時通知出租人,出租人接到報告后應(yīng)及時進行處置。因修繕不及時給承租人造成損失的,應(yīng)予賠償。
房管部門或自管房單位工作人員檢修房屋時,承租人應(yīng)予配合和協(xié)助。對阻撓房屋修繕造成損失的,由承租人賠償。
第十七條 承租人因使用不當(dāng)或故意損壞公有房屋及其設(shè)備的,應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。
第十八條 承租人超出維修范圍自費裝修房屋,應(yīng)事先征得出租人同意。退租時承租人拆除自費裝修的部分,應(yīng)事先告出租人,損壞房屋結(jié)構(gòu)和外貌的不得拆除。
第十九條 房屋產(chǎn)權(quán)所有人應(yīng)當(dāng)接受房管部門對房屋安全的鑒定、檢查和監(jiān)督。經(jīng)鑒定確為危險房屋的,按建設(shè)部的《城市危險房屋管理規(guī)定》處理。
第五章 租 賃
第二十條 出租公有房屋,須憑房屋所有權(quán)證。承租公有房屋須憑戶籍所在地街道或居委會的證明和身份證明,戶籍不在當(dāng)?shù)氐捻毘止膊块T核發(fā)的有關(guān)證件。
向社會出租房屋須持房管部門頒發(fā)的房屋租賃許可證。
第二十一條 租賃公有房屋,雙方必須簽訂書面合同。租賃合同應(yīng)載明房屋的座落、面積、用途、租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)和交納期限、維修養(yǎng)護責(zé)任和違約責(zé)任等內(nèi)容。
房屋租賃合同式樣由省建設(shè)廳統(tǒng)一印制。
第二十二條 房屋租賃合同簽定后,出租人應(yīng)按合同規(guī)定提供房屋,并按合同約定按時修繕房屋。如出租人違約造成承租人損失的,應(yīng)賠償損失。
第二十三條 承租人應(yīng)承擔(dān)以下義務(wù):
(一)按合同規(guī)定的用途使用房屋,改變用途應(yīng)經(jīng)出租人同意;
(二)負(fù)責(zé)保護房屋及其設(shè)備,未經(jīng)出租人同意,不得改變房屋結(jié)構(gòu)或拆除原有裝置;
(三)未經(jīng)出租人同意,不得私自轉(zhuǎn)租公有房屋;
(四)按時交納租金。逾期不交的,應(yīng)按合同的規(guī)定交付滯納金;
(五)租賃期滿,應(yīng)交還房屋和附屬設(shè)施。
承租人違約造成出租人損失的,應(yīng)賠償損失。
第二十四條 房屋所有人在租賃期內(nèi)轉(zhuǎn)讓房屋的,原租賃合同對新的所有人繼續(xù)有效。
第二十五條 向社會出租住宅房屋,租賃期一般不超過三年,向社會出租非住宅房屋,租賃期一般不超過兩年。承租人需繼續(xù)使用房屋,應(yīng)在合同期滿前三個月向出租人提出,經(jīng)出租人同意,可以重新簽訂租賃合同。
第二十六條 公有住宅用房的租金標(biāo)準(zhǔn),由各市、縣房管部門和物價部門根據(jù)國家政策和當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定。國家和省有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)時,執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
公有非住宅房屋實行成本租金或商品租金,由租賃雙方依照“以租養(yǎng)房”的原則確定。
房屋租金超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,由市、縣房地產(chǎn)市場管理所按規(guī)定收取超標(biāo)費。
第二十七條 承租人有下列行為之一的,出租人有權(quán)解除合同,提前收回房屋:
(一)擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或改變用途的;
(二)利用承租房屋進行非法活動,損壞公共利益的;
(三)故意損壞房屋的;
(四)累計六個月不交租金或無正當(dāng)理由閑置房屋六個月以上的。
第二十八條 單位自管房用于本單位職工住宅的,可按本章規(guī)定的原則采取簡便手續(xù)辦理。
第六章 買 賣
第二十九條 出售公有房屋必須符合以下條件:
(一)有合法的房屋所有權(quán)證;
(二)土地使用權(quán)明確;
(三)共有房屋的共有人協(xié)商同意;
(四)對承租人已作妥善安置。
出售國家投資和政府無償劃撥的房屋,必須經(jīng)市、縣國有資產(chǎn)管理部門審核后,報同級人民政府批準(zhǔn)。
第三十條 下列公有房屋不得出售:
(一)無房屋所有權(quán)證的房屋;
(二)產(chǎn)權(quán)不清的房屋;
(三)被征用和列入近期城市建設(shè)改造范圍的房屋;
(四)人民法院裁決限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋;
(五)違法占地建筑以及其他違法建筑的房屋;
(六)有紀(jì)念意義或有歷史保護價值的房屋;
(七)未按國家規(guī)定交納稅金、拖欠國家貸款或抵押的房屋。
第三十一條 出售已出租的房屋,承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。出售共有房屋,共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。
第三十二條 出售新建的商品房,出售單位應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格,建房用地手續(xù)完備,商品房質(zhì)量按規(guī)定驗收合格。
第三十三條 公有房屋不得無償轉(zhuǎn)讓或低價出售給集體單位或個人。
房管部門直管房不得無償劃撥或低價出售給其他單位使用。
第三十四條 買賣公有房屋的雙方,應(yīng)持有關(guān)證件到所在市、縣房地產(chǎn)市場管理所辦理買賣登記手續(xù),并按規(guī)定交納稅、費。
未辦理房屋買賣登記手續(xù)的,其買賣關(guān)系無效。
第三十五條 依法買賣房屋時,房屋所占土地的使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移。購買單位或個人應(yīng)憑房管部門核發(fā)的房屋所有權(quán)證和買賣證明,到當(dāng)?shù)厥?、縣土地管理部門按規(guī)定辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。
第三十六條 公有房屋的買賣價格,應(yīng)按國家規(guī)定評估作價,報所在市、縣房管部門批準(zhǔn),并報同級國有資產(chǎn)管理部門確認(rèn)。對舊房可規(guī)定最高限價,超出限價的部分征收超標(biāo)費。
第三十七條 出售公有房屋的收入以及房管部門、自管房單位收取的租金、房地產(chǎn)市場管理所按規(guī)定收取的超標(biāo)費等均應(yīng)納入住房基金,定向用于住房制度改革以及住房建設(shè)和維修,不得挪作他用。
第七章 抵 押
第三十八條 經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門和主管部門同意,公有房屋的所有人可用所有房屋進行抵押,以保證履行債務(wù)和擔(dān)保其他責(zé)任。
第三十九條 進行房屋抵押,抵押當(dāng)事人必須持房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、抵押合同和第三十八條規(guī)定的批準(zhǔn)文件到房屋所在地房管部門辦理抵押登記。
第四十條 下列房屋不得抵押:
(一)無房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證,或產(chǎn)權(quán)有爭議的房屋;
(二)用于文化、教育、醫(yī)療等公共福利事業(yè)的房屋;
(三)被實施查封、扣押等保全措施的房屋;
(四)其他經(jīng)房管部門核定不得抵押的房屋。
第四十一條 抵押人以共有房屋抵押的,以其所擁有的部分為限,并事先征得其他共有人同意。
第四十二條 抵押人以出租的房屋抵押的,應(yīng)將租賃情況告訴抵押權(quán)人,并書面通知承租人。抵押合同生效后,原租賃合同繼續(xù)有效。
第八章 罰 則
第四十三條 違反本辦法的單位和個人,由房管部門會同有關(guān)部門分別按以下情況進行處理:
(一)強占、搶占公有房屋的,責(zé)令其限期退出,賠償由此造成的損失。
(二)公有房屋管理、使用單位因管理、使用不善,造成房屋損壞的,負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償損失,并由所在單位或上級主管部門視情節(jié)給予責(zé)任人批評教育或行政處分。
(三)倒賣、轉(zhuǎn)租公有房屋居間牟利的,收回房屋,沒收非法所得,并處以非法所得一至五倍的罰款。
第四十四條 違反本辦法第二十六條、第三十六條規(guī)定,隱瞞買賣價格和房租標(biāo)準(zhǔn)的,市、縣房管部門可沒收其成交價格和所報價格之間的差價金額,并可按差價金額的一至五倍處以罰款,由買賣雙方根據(jù)責(zé)任大小分別承坦。
第四十五條 房管部門和自管房單位房管工作人員徇私舞弊、玩忽職守、失職續(xù)職的,由主管部門或所在單位給予行政處分;情節(jié)嚴(yán)重、觸犯刑律的,依法追究刑事責(zé)任。
對擾亂房管部門工作秩序或拒絕、阻礙房管工作人員依法執(zhí)行公務(wù),違反治安管理規(guī)定的,由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》的規(guī)定處理。
第四十六條 房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生爭議或因租賃、買賣、抵押、使用、維修房屋發(fā)生糾紛時,雙方當(dāng)事人應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成的可向房屋所在地的市、縣房管部門申請仲裁,也可直接向人民法院起訴。
第九章 附 則
第四十七條 城鎮(zhèn)集體所有制單位房屋及鄉(xiāng)村集體公有房屋可參照本辦法管理。
第四十八條 本辦法由省建設(shè)廳負(fù)責(zé)解釋。
司法的嚴(yán)謹(jǐn),使得美國地方政府在動用拆遷特權(quán)問題上非常謹(jǐn)慎,而民眾也會更多地考慮到公共利益。
拆遷補償有標(biāo)準(zhǔn)。在美國,私人開發(fā)商如果想在一塊土地上搞開發(fā),就需要事先購買這片土地,包括這里住戶的房產(chǎn)。實現(xiàn)這一目標(biāo)的前提是,開發(fā)商必須給予拆遷者一個合理的補償。補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)雙方以公平市場價格為基準(zhǔn)進行協(xié)商,協(xié)商不能解決的,要么放棄,要么“法庭上見”。
相對來說,政府征地的情況就比較復(fù)雜,因為這涉及公眾利益與個人利益孰輕孰重的問題。美國是一個強調(diào)與保護個人利益的國家,但對公眾利益也不能不管。美國相關(guān)法律規(guī)定:政府無權(quán)征收個人土地和財產(chǎn),除非給予合理的賠償。這里“合理賠償”的標(biāo)準(zhǔn),也是以公平市場價格為參考。
公平市場價格是為雙方達成拆遷協(xié)議提供一個標(biāo)準(zhǔn)。如果當(dāng)事雙方不能就合理補償達成一致,還可以通過司法程序解決。
在公私之間尋求平衡。如果政府要強制性拆遷,在最高法院做出決定之前,普通居民可以對政府特權(quán)及規(guī)定做出挑戰(zhàn)。
美國各州均制定了不同版本的“重要空間法”及動遷細節(jié)和補償辦法,賦予政府因水電、道路、公用基礎(chǔ)設(shè)施、國防等公益事業(yè)進行征地的特權(quán)。
康涅狄格州的一個城市因軍事基地被關(guān)閉,當(dāng)?shù)亟?jīng)濟迅速蕭條。為扭轉(zhuǎn)局面,政府打算在原軍事基地建設(shè)公園。然而,一些被涉及的私有土地?fù)碛姓叻磳舆w,無論政府給多少補償金他們都不搬,“合理補償”不好確定。動遷戶還一紙訴狀把政府告到了法院。官司打到美國最高法院后,9個大法官以謹(jǐn)慎的“5∶4”裁決駁回動遷戶的上訴,支持當(dāng)?shù)卣畯娭菩圆疬w。
法官們的謹(jǐn)慎,反映了美國司法努力在公私之間尋求一種平衡。而總的來看,美國地方政府和居民在征地特權(quán)的法律糾紛中各有輸贏,這在一定程度上使政府在動用拆遷特權(quán)問題上更加謹(jǐn)慎,而民眾也漸漸習(xí)慣了更多地考慮公共利益。
韓國:依法處理一草一木
韓國有很多關(guān)于土地征用與房屋建設(shè)的法律,對土地征用補償有著非常詳盡的規(guī)定。
高額拆遷費令開發(fā)商卻步。韓國有很多關(guān)于土地征用與房屋建設(shè)的法律,比較重要的是《城市開發(fā)法》和《土地補償法》。如果某公司想購買并拆遷某住戶的私有房屋建大樓,那么,一場漫長的談判就開始了。
首先,要由雙方認(rèn)可的中介認(rèn)證機構(gòu)對土地價格做出基本評估,以此為基礎(chǔ),雙方開始討價還價,內(nèi)容涉及房屋、草坪、樹木、圍墻、石階、狗屋等等,甚至如果房主在院子里先墊過一層沙子然后又鋪了地磚,這沙子與地磚都要分別計入補償費之內(nèi)。
如果有一處臨街的房屋,房主聽說拆遷動議了,突擊把房子改造成飯店,這個法律不予認(rèn)可。但是,如果某一處房屋原來是飯店,現(xiàn)處于歇業(yè)之中,那么拆遷前宣布飯店恢復(fù)營業(yè),開發(fā)商就沒有辦法了,只能按飯店給予高價補償。
如果是連片開發(fā),居民們第一件事不是收拾東西準(zhǔn)備搬家,而是走家串戶先把“拆遷對策委員會”成立起來,以群體的名義維權(quán)。他們的原則是:一草一木都要付錢,拆遷的結(jié)果必須保證每一家的生活都能得到改善。這樣算下來,拆遷費用十分驚人。因此,在韓國,很少能看到成群連片的舊區(qū)改造。
向“釘子戶”妥協(xié)。在韓國,存在紛爭比較多的是公營事業(yè)征用土地,如修建城市鐵路、高速公路等,如果居民堅決不讓步,政府往往也無可奈何。
據(jù)韓國朋友介紹,韓國也有最牛的“釘子戶”。數(shù)年前,京畿道內(nèi)一公司成片開發(fā),遇到一房主,對祖業(yè)極為熱愛,堅決不賣房子。不是給多少錢才合理的問題,而是不管給多少錢都不賣。此住戶四周的房子全部出賣了,該公司也啟動了工程,但這一家到底挺了下來。該公司毫無辦法,最后只好用大樓把這一家圍了起來,成為京畿道一景。
印度:強行征地難見效
地方政府以強制性手段征購?fù)恋氐臉O端做法,反而引發(fā)種種矛盾日趨白熱化。
警察干預(yù)反使矛盾升級?!罢鞯亍笔墙鼛啄瓴沤?jīng)常見諸印度報端的字眼。自從政府推出“特別經(jīng)濟區(qū)”政策,需征用農(nóng)業(yè)用地或荒地建設(shè)工業(yè)園區(qū)之后,由征地引起的糾紛就越來越多。發(fā)生警察開槍事件的南迪格拉姆村,就是被政府相中建設(shè)一個以化工業(yè)為主的特別經(jīng)濟區(qū),計劃征購4050公頃土地。
南迪格拉姆村村民對此甚為不滿,他們不愿意改變長久以來的生活方式。在與示威者糾纏了兩個月后,政府采取了極端措施,2000名警察進駐南迪格拉姆村,強行驅(qū)散了示威者。
事件的后續(xù)發(fā)展其實對政府很不利,不僅西孟加拉邦高等法院要求印度中央調(diào)查局對警察向群眾開火一事展開調(diào)查,而且迫于各方壓力,西孟加拉邦政府軟化了態(tài)度,表示放棄在南迪格拉姆村的建設(shè)計劃。
受害者是以地為生的農(nóng)民。在西孟加拉邦的幾個征地糾紛里,政府其實提出了相當(dāng)合理的賠償方案,比如,在信格爾,1英畝一年收獲一季的農(nóng)田賠償85萬盧比(即1公頃4.6萬美元),1英畝一年收獲兩季以上的土地賠償115萬盧比(即1公頃6.3萬美元)。
在印度,反對政府征購?fù)恋氐耐皇钦嬲耐恋厮姓摺M恋厮接谢沟么罅哭r(nóng)田集中在少數(shù)地主手中,他們擁有土地卻不見得自己耕種。比起日益微薄的田租,巨額的政府賠償顯然更有吸引力,這也正是盡管抗議聲浪不斷升級,征地計劃卻依然能順利進行的原因。信格爾的一位地主曾經(jīng)對當(dāng)?shù)孛襟w說:“我們應(yīng)該把塔塔集團老板的照片供起來,因為他要來建廠,這里的地價漲了一倍?!?/p>
[關(guān)鍵詞]房屋搬遷;征收爭議;強制拆遷;措施
[中圖分類號]F290[文獻標(biāo)識碼]A[文章編號]1005-6432(2012)18-0057-02
1 新團小區(qū)搬遷現(xiàn)狀
為具體了解農(nóng)村房屋搬遷現(xiàn)狀,我們對安仁鎮(zhèn)新團小區(qū)100戶人家進行了問卷走訪調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示,現(xiàn)新團小區(qū)居民來自原廖寧大橋、長福村、民安、新團村、玉民村、瓦窯村及新民村等眾多村組,皆因國家征用土地或規(guī)劃城市發(fā)展而搬遷,各村組以中央下發(fā)的文件為依據(jù),結(jié)合各地實情,落實搬遷政策。在對搬遷居民的問卷調(diào)查中,我們了解到新居民點建設(shè)基本完工,居民住所已安置妥當(dāng),道路交通及綠化帶建設(shè)竣工在即,煤電氣也即將通用。
農(nóng)民搬遷后的生產(chǎn)生活狀況發(fā)生改變,具體表現(xiàn)在以下兩個方面:
1.1 生活條件與居住環(huán)境明顯改善,但生活成本增加
農(nóng)民搬遷后生活條件與居住環(huán)境的改善,主要表現(xiàn)為:一是日常生活更加便利。新團小區(qū)與學(xué)校隔街相望,又臨近綜合貿(mào)易市場,方便了農(nóng)民日常出行、購物及子女上學(xué)。此外,煤電氣的通用使日常生活更為便利。二是生活質(zhì)量得到提高。集中居住后社區(qū)垃圾得以集中處理,衛(wèi)生環(huán)境得到改善。同時,大面積的綠化帶使居住環(huán)境更加優(yōu)美。但是,農(nóng)民搬遷后生活成本明顯增加。對于失地農(nóng)民而言,增加了蔬菜、糧食、肉蛋等開支,還需支付煤電水氣等費用,這對原本就不富裕的農(nóng)民來說無疑是雪上加霜。
1.2 部分農(nóng)民收入減少,經(jīng)濟負(fù)擔(dān)加重
農(nóng)民搬遷后,其耕地和宅基地以補差價的形式在集體地置換宅基地或新房,并一次性獲得補償金。但這些補償金尚不足以支付新居裝修費及養(yǎng)老金。此外,重置新的生活及生活方式導(dǎo)致開支增加,加劇了農(nóng)民的生存壓力。據(jù)了解,失地農(nóng)民平均每天用于購置糧食及蔬菜的費用,將由原來的五元增加到二十元左右,每年就會增加五千多元的消費,目前糧食和蔬菜價格又一直居高不下,無疑增加了農(nóng)民的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。
通過與上述搬遷人等的交流可見,農(nóng)民并沒有覺得搬遷后的鄰里關(guān)系不如從前,這主要是因為在搬遷的時候普遍都是全村人,或者是相隔不遠的人遷到一起,社會關(guān)系網(wǎng)并沒有被打破。
2 搬遷過程中出現(xiàn)的問題及其原因
2.1 土地制度不完善,導(dǎo)致土地征收制度異化
在政府經(jīng)營土地過程中,政府職能與企業(yè)職能混淆,成為“經(jīng)濟人”,追求土地財政,侵犯了農(nóng)民利益。其原因在于為了確保我國耕地紅線,引導(dǎo)地方政府節(jié)約用地,國土資源局于2008年頒布了《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法》,該《辦法》規(guī)定,地方在農(nóng)村復(fù)墾,減少多少建設(shè)用地,城市就相應(yīng)新增多少建設(shè)用地,這對地方政府形成一種政策激勵,部分政府定位偏差,被賦予了類似于企業(yè)的職能,侵犯了農(nóng)民的利益。
2.2 土地被征用,農(nóng)民抵制搬遷
據(jù)調(diào)查,搬遷進程中,某些農(nóng)民極力反對搬遷,較為嚴(yán)重的則全村集體抗議搬遷,以示“齊心”。這主要由于大多數(shù)人對搬遷政策了解較少,一開始就持著懷疑的態(tài)度。在搬遷進程中,一旦有人與政府發(fā)生沖突,消息總會迅速的被無數(shù)傾聽者帶有主觀色彩的傳播開,這樣農(nóng)民對待政府及搬遷就更抵抗了。一部分人則擔(dān)心在搬遷后失去土地經(jīng)濟狀況會更差,因此拒絕搬遷。另外,通過與居民的交談可見,他們普遍對政府不滿,總感覺政府人員將其補貼金貪污了,他們表示國家關(guān)于搬遷的政策本身是好的,可是由于政府的原因,導(dǎo)致補償金沒有賠償?shù)轿弧?/p>
2.3 政府態(tài)度堅決,以致強制搬遷現(xiàn)象發(fā)生
據(jù)悉,對于堅持到最后仍拒絕搬遷的農(nóng)民,政府會對其采取斷水?dāng)嚯娚踔粮鼑?yán)厲的措施。
該現(xiàn)象需從法律、政府以及農(nóng)民三方面分析原因。首先,從法律角度而言,2010年國務(wù)院法制辦在其網(wǎng)站上公布的《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》,相對于之前有關(guān)房屋搬遷的條例而言,在很大程度上有了改進,但仍然存在著一定缺陷。該條例并沒有明確規(guī)定關(guān)于強制搬遷的標(biāo)準(zhǔn),而且,我國并沒有關(guān)于行政強行執(zhí)行的專門法律,在這種無法可依的滯后狀態(tài)下,條例對于房屋拆遷強制執(zhí)行權(quán),卻首先授予行政機關(guān),容易導(dǎo)致行政機關(guān)濫用執(zhí)行權(quán),從而導(dǎo)致暴力拆遷及人民暴力抵抗拆遷的現(xiàn)象發(fā)生。從政府方面看,房屋搬遷是國家既定政策,各地方政府必須全力貫徹落實。安仁鎮(zhèn)作為旅游城鎮(zhèn),在經(jīng)濟得到不斷發(fā)展的同時,城市規(guī)劃也十分重要,因此,搬遷是勢在必行的。政府當(dāng)然希望以最有效的方法及最快的速度完成搬遷工作,然而可能因方法不當(dāng),耐心不足,導(dǎo)致搬遷過程中出現(xiàn)一些問題。據(jù)調(diào)查問卷結(jié)果顯示,對搬遷政策非常了解的人僅占20%,可見,政府就搬遷問題對農(nóng)民宣傳力度不足。另外,數(shù)據(jù)還顯示,有30%的人認(rèn)為在搬遷過程中政府部門的態(tài)度較為惡劣,對農(nóng)民的疑問不能詳細解答,更加劇了農(nóng)民的抵抗心理。從農(nóng)民角度看,搬遷者普遍文化程度較低,性情耿直沖動,在對搬遷政策不了解的情況下,必然對此持懷疑態(tài)度,再加之各地補償政策不同,農(nóng)民不了解情況而單純地進行比較,難免會覺得不公平,從而產(chǎn)生抗拒心理。
2.4 搬遷進程不合理,導(dǎo)致土地閑置荒廢
據(jù)調(diào)查,大量土地被征用后未能得到及時利用,現(xiàn)已成為荒地。這主要由于政府在組織搬遷工作時,過度追求速度,在搬遷進度較快完成的同時,沒有及時將土地合理規(guī)劃利用,導(dǎo)致大片土地荒廢,農(nóng)民對此怨聲載道,認(rèn)為浪費了資源。
2.5 失去土地,致使部分農(nóng)民生活受到影響
據(jù)知,有部分家庭生存對農(nóng)業(yè)收入依賴較大,因國家征地而搬遷,失去土地便沒有了農(nóng)業(yè)收入,經(jīng)濟狀況受到打擊。雖說土地被占會給予相應(yīng)的補償,但這些錢尚不足以支付新居需要的費用。更何況,還需自購糧食蔬菜等。有些人搬遷賠償?shù)腻X已用于支付養(yǎng)老金,雖說社保問題得到解決,但卻欠下一筆不菲的債。
3 解決農(nóng)村房屋搬遷問題的措施
3.1 國家完善相關(guān)法律法規(guī)是根本
有法可依是根本,對于補償及強制搬遷問題應(yīng)有專門的法律明文規(guī)定。首先,改進補償方式,增加補償,妥善安排好農(nóng)民生計。補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以同時期同類同地段商品房價格為標(biāo)準(zhǔn),節(jié)余土地的收益歸農(nóng)民所有,以保障失地農(nóng)民的生計問題。此外,限制行政機關(guān)的權(quán)力,將強制搬遷的執(zhí)行權(quán)授予人民法院。遏制地方政府利用法律法規(guī)及中央政策的漏洞,曲解法律規(guī)定,制定投機性的政策,侵犯農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)。
3.2 政府加強與農(nóng)民的有效溝通是關(guān)鍵
就政府部門而言,必須以農(nóng)民的利益為出發(fā)點,堅持讓政策在陽光下進行,杜絕現(xiàn)象。此外,需加大對農(nóng)民的宣傳力度,讓農(nóng)民能盡可能的了解到搬遷政策,不至于盲目相信他人言語,失去主觀判斷力。搬遷過程中,可分派人定期下鄉(xiāng)走訪,多與農(nóng)民溝通,采集民意,對于農(nóng)民的疑問盡心解答,避免與其發(fā)生沖突,以免損壞政府在人民心中的形象,從而失去民心。此外還需合理安排搬遷進程,以最有效最快的方法,使農(nóng)民能夠喬遷新居,還要保證周圍一切便利條件在最短的時間內(nèi)能投入使用,同時,也要注意避免土地被征用后閑置荒廢。農(nóng)村人民非常重視社保問題,尤其是那些以務(wù)農(nóng)為生,沒有能力在外尋找工作,現(xiàn)又因征地而完全喪失耕地的人,政府要極力解決好他們的社保問題,以促進社會穩(wěn)定。
3.3 農(nóng)民主動了解國家政策,積極配合政府工作是重點
對農(nóng)民來說,首先應(yīng)該主動學(xué)習(xí)了解國家政策方針,設(shè)身處地的為政府考慮,支持政府工作,響應(yīng)國家號召。在搬遷前或搬遷過程中,遇到問題悉心向他人請教,對待政府人員不應(yīng)以吵架鬧事的方式解決問題,要“和平談判”。此外,要有自己的主觀判斷力,不能盲目相信傳言。主動學(xué)習(xí)工作技能,鍛煉自身能力,獲得生存技能。若作為老年人,應(yīng)積極參與小區(qū)內(nèi)活動,組織老年人參加各種協(xié)會,鍛煉身體,豐富生活。
4 結(jié) 論
搬遷問題關(guān)系民生之大計,它的順利解決對和諧社會主義新農(nóng)村的建設(shè)有著巨大的推動作用。從對新團小區(qū)的總體調(diào)查發(fā)現(xiàn),搬遷工作從整體上來看效果較為可觀,當(dāng)?shù)厝嗣襁w居后關(guān)系網(wǎng)并未被打破,該點是值得采取和借鑒的。總之,在對待搬遷過程中出現(xiàn)的各種問題上,只要政府能夠從公眾利益出發(fā),切實維護農(nóng)民的權(quán)益,做到公正廉潔,農(nóng)民能夠響應(yīng)國家號召,顧全大局,積極配合政府的工作。搬遷工作就能快速且順利地進行,新農(nóng)村建設(shè)進程就能大大加快,繼而推動我國經(jīng)濟全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。
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