房屋過戶申請(qǐng)書精選(九篇)
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第1篇：房屋過戶申請(qǐng)書范文
答:下列情形屬于房地產(chǎn)變更登記:(1)房地產(chǎn)使用用途改變的;(2)權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的;(3)房地產(chǎn)座落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的;(4)建筑物、附著物倒塌、拆除的。
申請(qǐng)變更登記應(yīng)提交什么文件,辦理變更登記時(shí)需繳納什么費(fèi)用?
答:(1)《房地產(chǎn)變更登記申請(qǐng)書》;(2)房地產(chǎn)權(quán)利證書;(3)改變房地產(chǎn)用途的,應(yīng)提交土地主管部門同意改變用途的批準(zhǔn)文件及土地使用合同書,需補(bǔ)交地價(jià)的,還應(yīng)提交付清地價(jià)款證明;改變權(quán)利人姓名或名稱的,應(yīng)提交行政主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的文件;個(gè)人的提交公安部門證明;企業(yè)法定代表人變更一般不需辦理變更登記,待權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí),同時(shí)提交變更證明即可;(4)建筑物、附著物倒塌、拆除的應(yīng)提交有關(guān)部門證明。
變更登記每項(xiàng)交納登記費(fèi)20元。
哪些情況下需辦理二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記?
答:(1)向發(fā)展商購(gòu)買的商品房(包括合法的合作建房、集資建房、拆遷賠償房);(2)企事業(yè)單位房改出售給本單位職工的福利房、微利房;(3)市、區(qū)住宅局出售的福利房、微利房。
購(gòu)買二級(jí)市場(chǎng)商品房后,何時(shí)可以申請(qǐng)辦理《房地產(chǎn)證》?
答:根據(jù)《房地產(chǎn)登記條例》第三十六條的規(guī)定,只有商品房項(xiàng)目辦理了房地產(chǎn)初始登記后,小業(yè)主才能順利地領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》。也就是說,只有發(fā)展商按要求將商品房項(xiàng)目有關(guān)初始登記材料上報(bào)登記部門,按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)并經(jīng)登記部門按程序?qū)徟藴?zhǔn)后,初始登記才算結(jié)束,小業(yè)主才能辦證。因此,并不是發(fā)展商一提交商品房項(xiàng)目的資料后,小業(yè)主就可以申請(qǐng)辦理《房地產(chǎn)證》。
如何辦理二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)?
答:辦理二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記需提交下列資料:(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》;(2)身份證明;(3)房地產(chǎn)買賣合同;(4)付款發(fā)票和付清房款證明。
辦理二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記一般由發(fā)展商統(tǒng)一辦理,也可以自行到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理。
拆遷賠償房如何辦理《房地產(chǎn)證》?能否轉(zhuǎn)讓?
答:拆遷賠償?shù)姆康禺a(chǎn),原則上按被拆房地產(chǎn)的性質(zhì)進(jìn)行登記發(fā)證。辦理時(shí)應(yīng)提交下列資料:(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》;(2)身份證明;(3)經(jīng)規(guī)劃國(guó)土部門或舊城改造辦鑒證的拆遷賠償協(xié)議書;(4)補(bǔ)償與被拆遷房地產(chǎn)有差價(jià)的,差值部分應(yīng)提交補(bǔ)差發(fā)票復(fù)印件及發(fā)展商出具的付清差價(jià)款證明。
拆遷賠償房的登記價(jià),一般按新建房的建筑成本登記;補(bǔ)交差價(jià)的,差價(jià)計(jì)入登記價(jià)。
拆遷賠償房屬于商品房地產(chǎn)的,發(fā)紅皮《房地產(chǎn)證》,可以轉(zhuǎn)讓;不屬于商品房的,發(fā)綠皮《房地產(chǎn)證》,不能轉(zhuǎn)讓。
集資房、合作建房如何辦理《房地產(chǎn)證》?
答:(1)集資建房、合作建房的,必須是經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的,并辦理了房地產(chǎn)初始登記的房地產(chǎn)才可以辦理小業(yè)主的《房地產(chǎn)證》;(2)未經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的非法集資建房、合作建房,必須經(jīng)過有關(guān)部門處理并補(bǔ)交地價(jià)款,按規(guī)定辦理房地產(chǎn)初始登記后,方可辦理小業(yè)主《房地產(chǎn)證》;(3)經(jīng)初始登記后的集資建房、合作建房提交下列資料后即可辦理《房地產(chǎn)證》:《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》;身份證明;集資建房或合作建房合同書或協(xié)議書;購(gòu)房發(fā)票復(fù)印件;發(fā)展商出具的付清房款證明。
什么情況屬于三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記?
答:凡房地產(chǎn)已辦理二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)登記并領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后又發(fā)生轉(zhuǎn)移的,稱為三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記。如房地產(chǎn)買賣、贈(zèng)與、交換、繼承,人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移等等。
三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記需提交什么資料?
答:(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》;(2)轉(zhuǎn)讓、受讓雙方身份證明;(3)《房地產(chǎn)證》或其他產(chǎn)權(quán)證書;(4)房地產(chǎn)買賣合同。
拍賣的房地產(chǎn)過戶需提交哪些資料?
答:通過法院拍賣的需提交:(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》;(2)競(jìng)授人身份證明;(3)拍賣成交確認(rèn)書、付清拍賣款證明;(4)法院判決、裁定或調(diào)解書、協(xié)助執(zhí)行通知書;(5)原產(chǎn)權(quán)證書,人民法院在辦案中未能收回原產(chǎn)權(quán)證的,需以法院名義在《深圳特區(qū)報(bào)》或《深圳商報(bào)》公告作廢;(6)若所拍賣的房地產(chǎn)是行政劃拔、減免地價(jià)的,需提交用地補(bǔ)充協(xié)議和付清地款證明。
由業(yè)主自行委托拍賣行拍賣的需提交:(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》;(2)競(jìng)授人身份證明;(3)拍賣成交確認(rèn)書、付清拍賣款證明;(4)原產(chǎn)權(quán)證書;(5)委托拍賣的公證書。
拍賣房地產(chǎn)過戶稅費(fèi)按三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓計(jì)算。
如何辦理房地產(chǎn)交換?需繳納哪些費(fèi)用?
答:房地產(chǎn)交換是指當(dāng)事人將各自擁有的房地產(chǎn)相互轉(zhuǎn)移給對(duì)方的法律行為。當(dāng)事人雙方簽訂換房協(xié)議公證書(福利房需原產(chǎn)權(quán)單位和房改審批部門的同意),并提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書、身份證明、原產(chǎn)權(quán)證書;對(duì)商品房交換的房屋有差價(jià)的,應(yīng)當(dāng)就差價(jià)部分按三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓交納稅費(fèi)。
第2篇：房屋過戶申請(qǐng)書范文
房屋過戶委托書范本
委托人：性別：出生日期：
身份證編號(hào)：
住址：
被委托人：性別：出生日期：
身份證編號(hào)：
住址：
委托原因及事項(xiàng)：
本人需將位于____________________房屋(購(gòu)房合同號(hào)：房產(chǎn)證號(hào)為：_____________)過戶至名下，現(xiàn)因本人工作繁忙，不能親自辦理相關(guān)手續(xù)，特委托____________作為我的合法人全權(quán)代表我辦理如下事項(xiàng)：
1：代為辦理該房產(chǎn)立契過戶，稅務(wù)登記及與之相關(guān)的一切手續(xù)
2：代為領(lǐng)取房產(chǎn)證
3：代為簽署與交易有關(guān)的合同文件等
對(duì)委托人在辦理上述事項(xiàng)過程中所簽署的有關(guān)文件，我均予以認(rèn)可，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
委托期限：自簽字之日起至上述事項(xiàng)辦完為止
委托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)
委托人：
年月日
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【房產(chǎn)過戶流程】
1、簽訂合同交付定金;
2、去銀行申請(qǐng)購(gòu)房貸款;
3、銀行指定律師與申請(qǐng)人談話，審核貸款申請(qǐng)人的相關(guān)資料(包括身份證件、收入證明等等);
4、銀行指定阿評(píng)估師對(duì)出售房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，確定評(píng)估價(jià)值;
5、律師出具《法律意見書》、評(píng)估師出具《評(píng)估報(bào)告》，連同申請(qǐng)人提交的相關(guān)資料一起送交銀行進(jìn)行審核;
6、銀行確定申請(qǐng)人具備貸款條件之后，發(fā)放貸款承諾書(銀行按照評(píng)估價(jià)格確定貸款金額，所發(fā)放的貸款額度一般是評(píng)估價(jià)格的70%);
7、銀行發(fā)放貸款承諾書之后通知買賣雙方辦理過戶手續(xù);
8、買賣雙方同時(shí)到房地局辦理過戶，遞交相關(guān)資料，大多數(shù)情況下最遲應(yīng)該在辦理產(chǎn)權(quán)過戶當(dāng)日由買方向產(chǎn)權(quán)人支付首付款，也可以按照約定在簽訂合同之日支付首付款，部分銀行要求貸款申請(qǐng)?zhí)峤缓髱讉€(gè)工作日內(nèi)將首付款交給銀行由銀行暫時(shí)凍結(jié);
9、過戶后銀行會(huì)在幾個(gè)工作日之內(nèi)將貸款部分的錢款轉(zhuǎn)交原業(yè)主;
10、新產(chǎn)權(quán)人(貸款申請(qǐng)人)房產(chǎn)證下發(fā)后將產(chǎn)權(quán)證留存于銀行或者是銀行辦理抵押登記之后將蓋有抵押登記章的產(chǎn)權(quán)證書原件交給新產(chǎn)權(quán)人。
由于各個(gè)地區(qū)以及各個(gè)銀行的規(guī)定會(huì)有所差異，所以建議還是詳細(xì)咨詢貸款銀行。
【房產(chǎn)過戶提交的資料】
一、送件評(píng)估(12個(gè)工作日)
到房管機(jī)關(guān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶送件，需提供以下材料;
1、房產(chǎn)證原件及復(fù)印件一份;
2、房地產(chǎn)買賣契約一份及復(fù)印件一份;
3、房地產(chǎn)買賣申請(qǐng)審批表一份;
4、房屋產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)書一份;
5、賣方身份證原件核對(duì)及復(fù)印件一份;
6、買方身份證原件核對(duì)及復(fù)印件二份。
如委托他人代辦、需提供委托公證書及被委托人身份證。
二、申請(qǐng)減免稅(21個(gè)工作日)
經(jīng)房管機(jī)關(guān)評(píng)定房屋價(jià)格后，到地稅局申請(qǐng)減免稅，需提供以下材料：
1、填寫減免稅申請(qǐng)審批表(一式三份);
2、房產(chǎn)證復(fù)印件二份;
3、房地產(chǎn)買賣契約復(fù)印件二份;
4、評(píng)估表復(fù)印件二份;
5、原買賣發(fā)票(或合同)復(fù)印件二份;
6、買賣雙方身份證復(fù)印件各二份。
第3篇：房屋過戶申請(qǐng)書范文
第一條甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：
(一)座落于南京市 區(qū) 路 ，建筑面積100平方米，房屋用途為住宅;
(二)出售房屋的所有權(quán)證證號(hào)為;
(三)房屋平面圖及其四至范圍見附件一;
(四)房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)為√出讓取得，土地使用年限自XX年10月1日至2070年10月1日;X劃撥取得。
該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。
該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。
第二條甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋不受他人合法追索。
第三條甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意上述房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款為人民幣(小寫)800000元，(大寫)捌拾萬元，其中含定金(小寫)XX0元，(大寫)貳萬元，尾款(小寫)無元，(大寫)無元。
第四條乙方的付款方式和付款期限按下列約定：
乙方同意在以下規(guī)定期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款解交南京市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)設(shè)立的資金托管專用賬戶：
1、XX年9月1日前將自有資金人民幣(小寫)240000元,(大寫)貳拾肆萬元解交托管賬戶。
2、甲方同意乙方向工商銀行銀行申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款，總額為人民幣(小寫)560000元,(大寫)伍拾陸萬元，用于支付房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款的余款。乙方同意于XX年9月15日前與貸款銀行簽訂借款合同。同時(shí)委托銀行將貸款資金全部劃入南京市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)托管資金專用賬戶。若乙方不能按計(jì)劃貸足或者銀行不同意貸款申請(qǐng)的，則轉(zhuǎn)讓價(jià)款的不足部分,乙方同意在銀行貸款批準(zhǔn)或者不批準(zhǔn)之日起3日內(nèi)以現(xiàn)金解交托管賬戶。
3、甲方同意乙方自留尾款無元，不存入托管賬戶，在房屋交付時(shí)，甲、乙雙方自行交割。
甲、乙雙方同意以以下付款方式和付款期限支付房?jī)r(jià)款，并自行承擔(dān)房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款安全的全部責(zé)任：
(注：不辦理房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款資金托管的交易雙方可選中該項(xiàng)，并商議填寫相關(guān)內(nèi)容)
經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其人員均應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和地方政府有關(guān)規(guī)定，不得以任何形式代收代付房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款。
乙方未按規(guī)定支付房?jī)r(jià)款的，則按下列約定承擔(dān)違約責(zé)任：
乙方無法以現(xiàn)金方式補(bǔ)足貸款資金不足部分的，甲乙雙方同意解除本合同并撤銷該房屋買賣的轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，同時(shí)乙方X不承擔(dān)違約責(zé)任。√承擔(dān)違約金肆仟元。
乙方逾期支付房?jī)r(jià)款的，每逾期一天，按應(yīng)付到期房?jī)r(jià)款的萬分之四支付違約金。
乙方逾期支付房?jī)r(jià)款超過十天，且所欠應(yīng)付到期房?jī)r(jià)款超過伍仟元的，甲方有權(quán)解除本合同。甲方在解除合同后三天內(nèi)將已收房?jī)r(jià)款退還乙方，所收定金不予退還;并有權(quán)要求乙方支付占總房?jī)r(jià)款百分之五的賠償金。
第五條甲、乙雙方定于XX年9月20日時(shí)正式交付該房屋;甲方應(yīng)在正式交付房屋前騰空該房屋。
雙方定于XX年9月30日前向有關(guān)部門申請(qǐng)辦理相關(guān)附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的更名手續(xù)。
甲方應(yīng)在房屋產(chǎn)權(quán)過戶前將其落戶于該房屋的戶籍關(guān)系遷出。 甲方未按規(guī)定履行以上義務(wù)的，則按下列約定承擔(dān)違約責(zé)任：
甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按總房?jī)r(jià)款的萬分之四支付違約金。
甲方交付房屋的附屬設(shè)施或裝飾裝修不符合約定的，按不符部分的X約定價(jià)值√評(píng)估價(jià)值X市場(chǎng)價(jià)格承擔(dān)賠償責(zé)任。
甲方逾期交付房屋超過十天的，乙方有權(quán)解除本合同。甲方應(yīng)在乙方解除合同后三天內(nèi)將已收房?jī)r(jià)款和雙倍定金返還乙方，并按總房?jī)r(jià)款的百分之五支付賠償金。
第六條甲、乙雙方確認(rèn)，雖然房屋所有權(quán)證未作記載，但依法對(duì)該房屋享有共有權(quán)的權(quán)利人均已書面同意將該房屋出售給乙方。
第七條甲、乙雙方同意，在本合同生效后十日內(nèi)，共同向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：
(經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成的交易適用)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)在甲乙雙方申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記前，按《南京市存量房網(wǎng)上交易管理辦法》的規(guī)定為甲乙雙方房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書的網(wǎng)上操作服務(wù)。
甲乙雙方應(yīng)在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的網(wǎng)上操作服務(wù)后3日內(nèi)持申請(qǐng)書及其它登記資料向房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。
(甲乙雙方自行成交的適用)甲乙雙方應(yīng)在申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前通過南京市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的網(wǎng)上操作服務(wù)打印房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書，并在3日內(nèi)持申請(qǐng)書及其它登記資料向房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。
乙方領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》后，雙方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定向土地管理部門申請(qǐng)辦理該房屋土地使用權(quán)變更手續(xù)。
辦理以上手續(xù)應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)，由√甲、乙雙方按國(guó)家規(guī)定各自承擔(dān)X。
第八條該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自√房屋正式交付之日√權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起轉(zhuǎn)移給乙方。
第九條該房屋自權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起三個(gè)月內(nèi)被依法拆遷的(拆遷時(shí)間以乙方搬遷時(shí)間為準(zhǔn))，雙方按下列約定處理：
房屋拆遷補(bǔ)償款高于(含本數(shù))本合同約定房?jī)r(jià)款的，甲、乙雙方之間不因房屋拆遷產(chǎn)生新的權(quán)利義務(wù);房屋拆遷款低于本合同約定房?jī)r(jià)款的，乙方有權(quán)要求甲方給予占差額%的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
第十條該房屋正式交付時(shí)，物業(yè)管理、水、電、燃?xì)?、有線電視、通訊等相關(guān)雜費(fèi)，按下列約定處理：
甲方結(jié)清已發(fā)生的費(fèi)用,甲方已經(jīng)預(yù)繳的費(fèi)用,其權(quán)益由乙方享有,雙方不再另行結(jié)算。
第十一條甲方、乙方、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)均自愿遵守《南京市存量房網(wǎng)上交易管理辦法》有關(guān)規(guī)定，一方因違反《南京市存量房網(wǎng)上交易管理辦法》有關(guān)規(guī)定給他方合法權(quán)益造成損害的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第十二條本合同未盡事宜，甲、乙雙方可
另行訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議以及本合同的附件均為本契約不可分割的部分。 第十三條本合同√自甲乙雙方簽訂之日X自
之日起生效。
第十四條甲、乙雙方在履行本合同中若發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，X依法向人民法院√提交南京仲裁委員會(huì)仲裁X提交仲裁委員會(huì)仲裁。
第4篇：房屋過戶申請(qǐng)書范文
上海市房地產(chǎn)登記的法律依據(jù)主要是《上海市房地產(chǎn)登記條例》（以下簡(jiǎn)稱《登記條例》）。《登記條例》修訂的同時(shí)，上海的房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)于登記錯(cuò)誤的糾正方式也歷經(jīng)變化。在現(xiàn)行《登記條例》下，由于僅有更正登記一種糾錯(cuò)手段，較難糾正登記實(shí)踐中存在的諸多房地產(chǎn)登記錯(cuò)誤情形，因此引起諸多相關(guān)的糾紛和訴訟，也啟發(fā)我們對(duì)房地產(chǎn)登記糾錯(cuò)方式的討論和思考。我們認(rèn)為，盡管上海的地方性法規(guī)《登記條例》中沒有規(guī)定房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以依職權(quán)撤銷錯(cuò)誤的房地產(chǎn)登記，但是行政法的基本法理表明，行政主體有權(quán)撤銷、變更自己作出的具體行政行為，因此在登記實(shí)務(wù)中有必要增設(shè)“登記機(jī)構(gòu)撤銷登記”這一糾錯(cuò)手段，來補(bǔ)充更正登記適用范圍過窄、糾錯(cuò)不足的局限，從而完善上海的房地產(chǎn)登記糾錯(cuò)制度。
一、更正登記的概念及其適用范圍
更，字典中的解釋為“改變，改換”；正，解釋為“改正，糾正（錯(cuò)誤）”。更正，顧名思義，也就是糾正錯(cuò)誤的意思。更正登記作為糾正房地產(chǎn)登記錯(cuò)誤的一種方式和手段被明文列入房地產(chǎn)登記法律法規(guī)中，在國(guó)家層面和上海出現(xiàn)的時(shí)間并不同步，其內(nèi)涵和適用范圍也不盡一致。
（一）國(guó)家層面的規(guī)定
《物權(quán)法》出臺(tái)之前，我國(guó)國(guó)家層面的登記規(guī)章《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》（建設(shè)部令第57號(hào)）中僅規(guī)定了登記機(jī)關(guān)以注銷房屋權(quán)屬證書的方式糾正不實(shí)登記的糾錯(cuò)制度，尚未出現(xiàn)“更正登記”的概念。
2007年頒行的《物權(quán)法》作為規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，在其“不動(dòng)產(chǎn)登記”一節(jié)正式將“更正登記”作為糾正不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的手段和方法，予以了明確。
《物權(quán)法》第19條：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。
配合《物權(quán)法》的施行而出臺(tái)的《房屋登記辦法》（建設(shè)部令第168號(hào)）則通過第74、75條兩個(gè)條文對(duì)更正登記的具體適用條件、申請(qǐng)材料和更正程序作了詳細(xì)的規(guī)定。
從《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的規(guī)定來看，國(guó)家層面的更正登記適用范圍廣泛，既可以依當(dāng)事人（權(quán)利人、利害關(guān)系人）的申請(qǐng)進(jìn)行更正，也可以由登記機(jī)構(gòu)自行更正，而且兩種更正方式均適用于所有的“不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤”，包括房屋物理狀況的記載錯(cuò)誤，也包括權(quán)利人、權(quán)利狀況等涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的記載錯(cuò)誤。
（二）《上海市房地產(chǎn)登記條例》中的立法沿革
上海在1995年制定地方性房地產(chǎn)登記法規(guī)《上海市房地產(chǎn)登記條例》，從1996年開始實(shí)行“房地合一”的登記模式。這一版《登記條例》中也未出現(xiàn)更正登記的概念，直至2002年《登記條例》修訂，增立第18條，創(chuàng)設(shè)了更正登記糾錯(cuò)制度。該版《登記條例》下，不論依權(quán)利人申請(qǐng)更正，還是登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)采取更正，只要“發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)登記冊(cè)的記載有誤”，就可以進(jìn)行更正，因此在登記實(shí)務(wù)中應(yīng)用廣泛。
《登記條例》在2008年再次被修訂，延續(xù)了2002年《登記條例》的更正糾錯(cuò)制度，但是更正登記的適用范圍被大大限制了：對(duì)于當(dāng)事人申請(qǐng)的更正登記，如果房地產(chǎn)權(quán)利人不同意更正，那么只有生效法律文件證明登記簿記載的權(quán)利歸屬確有錯(cuò)誤的才能更正；而登記機(jī)構(gòu)的依職權(quán)更正，則僅限于登記簿的記載出現(xiàn)了與原申請(qǐng)文件不一致的情形。
《登記條例》第61條：房地產(chǎn)權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為房地產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以持有關(guān)證據(jù)申請(qǐng)更正登記。申請(qǐng)更正登記的事項(xiàng)涉及第三人房地產(chǎn)權(quán)利的，有關(guān)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)共同申請(qǐng)。
房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理更正登記申請(qǐng)之日起20日內(nèi)完成審核。經(jīng)審核，有下列情形之一的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正，并書面通知有關(guān)當(dāng)事人：第一，房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正，且房地產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的；第二，房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正，但有行政機(jī)關(guān)、人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件證明房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利歸屬確有錯(cuò)誤的。
《登記條例》第62條：房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)登記簿記載與原申請(qǐng)登記文件不一致的，應(yīng)當(dāng)書面通知有關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)利人辦理更正登記手續(xù)。當(dāng)事人無正當(dāng)理由不辦理更正手續(xù)的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)原申請(qǐng)登記文件對(duì)房地產(chǎn)登記簿的記載予以更正，并書面通知當(dāng)事人。
二、上海市房地產(chǎn)登記糾錯(cuò)制度的局限和解決途徑
（一）房地產(chǎn)登記錯(cuò)誤的類型
依據(jù)造成登記錯(cuò)誤的不同原因，房地產(chǎn)登記錯(cuò)誤可以劃分為不同的類型，舉例而言有以下幾類。
1.書寫錯(cuò)誤類
案例：2003年2月9日，A公司向某區(qū)登記處申請(qǐng)辦理某地塊的土地使用權(quán)初始登記，并提交了登記申請(qǐng)書、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、竣工驗(yàn)收證明等材料，其中建設(shè)用地批準(zhǔn)書上載明“土地所有權(quán)性質(zhì)”為“集體”，A公司自填的登記申請(qǐng)書中對(duì)土地權(quán)屬性質(zhì)勾選的也是“集體”，但是登記人員辦理初始登記時(shí)在登記信息系統(tǒng)中卻誤將土地狀況的“權(quán)屬性質(zhì)”選為了“國(guó)有”，并因此向A公司核發(fā)了土地權(quán)屬性質(zhì)記載為“國(guó)有”的房地產(chǎn)權(quán)證。
2.認(rèn)定事實(shí)有誤類
案例一：某套房屋的原產(chǎn)權(quán)人為黃某，2009年2月，黃某的弟弟假冒其兄，又另找他人假冒自己，至某區(qū)登記處申請(qǐng)將該房屋過戶至自己名下，并提交了一份虛假的房地產(chǎn)買賣合同，區(qū)登記處向黃某的弟弟頒發(fā)了產(chǎn)證。2010年7月，黃某向法院提起行政訴訟，庭審中查明了上述造假事實(shí)。
案例二：某套房屋的產(chǎn)權(quán)人為干某，2009年11月，干某的兒子找人假冒其父，與石某簽訂了抵押借款合同，將干某的房屋抵押給石某借得95萬元，其后假干某與石某共同至區(qū)登記處申請(qǐng)辦理干某房屋的抵押權(quán)登記，區(qū)登記處向石某核發(fā)了抵押登記證明。2011年12月，區(qū)法院作出生效刑事判決，確認(rèn)干某之子的上述詐騙事實(shí)。
3.登記申請(qǐng)文件事后被撤銷或確認(rèn)無效類
案例：某房屋原系公有住房，承租人為項(xiàng)某。2007年1月，項(xiàng)某的外孫女王某在未經(jīng)其家人協(xié)商一致的情況下，代其家人在《職工家庭購(gòu)買公有住房協(xié)議書》上簽字，約定房屋歸項(xiàng)某、王某兩人共同共有，并據(jù)此與公房公司簽訂公有住房出售合同，辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。2008年5月，項(xiàng)某等三人向法院提起民事訴訟，法院判決確認(rèn)了項(xiàng)、王與公房公司簽訂的公有住房出售合同無效。
4.登記權(quán)利人的主體不適格類
案例：某公房原來由張某承租，1996年10月，張某與市房管局簽訂《公有住房出售合同》購(gòu)買了產(chǎn)
權(quán)，并由其人填寫了產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)書，但因故直至1999年11月區(qū)登記處才受理該房屋的轉(zhuǎn)移登記，
并于1999年12月向張某核發(fā)了房地產(chǎn)權(quán)證。2010年3月，張某的孫子提起行政訴訟主張撤銷張某的產(chǎn)證，
并提供了張某的死亡證明，證明張某于1997年12月已經(jīng)報(bào)死亡。
第5篇：房屋過戶申請(qǐng)書范文
經(jīng)王先生多方了解，由于房產(chǎn)證未滿5年，按照現(xiàn)行的稅收政策，他要交納營(yíng)業(yè)稅及附加8.96萬元，所得稅11萬元，加起來近20萬元對(duì)一個(gè)工薪階層來說也是一筆不小的數(shù)目。盡管這筆錢也可以轉(zhuǎn)嫁到買方頭上，但這會(huì)加大房屋的總價(jià)，不利于盡早將房子出手。王先生想知道怎么樣做才能讓稅負(fù)減輕一些。
近年來，政府多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，而且實(shí)際上房?jī)r(jià)的漲勢(shì)也早已停止了瘋狂的腳步，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠甚至近期號(hào)召 “手中有空房馬上賣掉”。但是在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，二手房特別是房齡不超過5年的房子交易稅率卻是不低，該怎么做才能既節(jié)稅又讓買賣雙方安心呢？
要談節(jié)稅首先必須要了解一下有關(guān)的政策。
二手住房交易
二手房交易的賣方主要交納營(yíng)業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅，買方主要交納契稅，合同印花稅與土地增值稅是免收的。
營(yíng)業(yè)稅及附加稅率
合計(jì)為賣價(jià)的5.6%。自2011年1月28日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；超過5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
個(gè)人所得稅
買賣價(jià)差額的20%或賣價(jià)的1%。如果賣房人能提供原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中交納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后，按所得的20%征收所得稅。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，所得稅實(shí)行核定征稅，現(xiàn)一般是按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%計(jì)算交納。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。
契稅
普通住宅90平方米以下征收1%，90～144平方米（各地略有區(qū)別）征收1.5%，非普通住宅或二套房征收3%。
二手住房贈(zèng)予稅務(wù)
親屬之間的贈(zèng)予要交納0.05%左右的評(píng)估費(fèi)和評(píng)估價(jià)2%的公證費(fèi)，公證是自愿的，但現(xiàn)在大多數(shù)地方都還是強(qiáng)制征收。雙方的交易印花稅和買方契稅也沒有優(yōu)惠，分別為評(píng)估價(jià)的1%和3%，將來再次出售時(shí)要交納所得額20%的個(gè)稅。二手房非親屬之間的贈(zèng)予，還要交納5.6%的營(yíng)業(yè)稅及附加，所得額20%的個(gè)稅。贈(zèng)予的稅負(fù)比交易重多了，現(xiàn)在即使是親屬之間的房產(chǎn)過戶也都采用交易方式。
既然采用贈(zèng)予方式不可取，怎樣交易才能減輕稅負(fù)呢？仔細(xì)分析房屋交易稅收政策，住房交易的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠只與辦理過戶手續(xù)時(shí)的原房產(chǎn)證時(shí)間有關(guān)，而所得稅的計(jì)算方式只與能否提供發(fā)票有關(guān)，而契稅與賣方無關(guān)。
稅務(wù)籌劃安排
王先生可采取以下規(guī)劃盡量減少交易過程中產(chǎn)生的費(fèi)用。
營(yíng)業(yè)稅
延長(zhǎng)辦理房屋過戶的時(shí)間至18個(gè)月后，達(dá)到5年及5年以上免稅的條件，只需交納所得稅就可以。
首先簽訂一份以賣房人為借款人，以買房人為貸款人，以此房作抵押（必須到房管局辦理正式抵押手續(xù)），借款金額為160萬元+4.8（契稅）萬元，期限為18個(gè)月，年利率為15%或者更高的借款合同（為保證買房人的利益，可根據(jù)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期，利率盡可能高，只要不超過銀行貸款利率的4倍即可）。并在合同上注明：貸款人在交付164.8萬元給借款人的同時(shí)，借款人要將此房的鑰匙交于貸款人，貸款人有權(quán)裝修和居??；18個(gè)月后如借款人不按時(shí)還款，要以此房抵作本息，并辦理房屋過戶手續(xù)；同時(shí)簽訂一份交易金額為160萬元的二手房屋交易合同，合同生效日期為借款合同到期日的次日。
鑒于王先生18個(gè)月后已在外地，不方便前來辦理過戶，可事先簽署一份生效日期也為借款合同到期日的次日的撤銷抵押申請(qǐng)書，并辦一份房屋買賣委托公證，委托買方的朋友將來辦理有關(guān)房屋撤銷抵押及過戶的事宜。為保證賣房人的利益，可簽一份補(bǔ)充合同，自借款合同簽訂之日起，有關(guān)該房的一切經(jīng)濟(jì)糾紛都與原房屋產(chǎn)權(quán)人無關(guān)。此方法只花費(fèi)抵押費(fèi)380元、公證費(fèi)400元，節(jié)省營(yíng)業(yè)稅及附加：160萬× 0.056-780=88820元。
所得稅
王先生名下有兩套房，不適應(yīng)免稅情形，既然個(gè)稅的兩種交納方式只與能否提供發(fā)票有關(guān)，比較一下提供發(fā)票與不提供發(fā)票我們的稅負(fù)是多少，就可以選擇。
如果提供發(fā)票，則所得稅為價(jià)差的20%：（160萬-105萬）× 20%=11萬元；
如不提供發(fā)票，所得稅為賣價(jià)的1%：160萬× 1%=1.6萬元；
如不提供發(fā)票則節(jié)稅：11萬-1.6萬=9.4萬元。
通過以上籌劃，一共可以節(jié)稅18.282萬元，減輕稅負(fù)92%，也就是只需支出原稅負(fù)的8%即可，而且合法。
可行性
第6篇：房屋過戶申請(qǐng)書范文
2005年春,年逾九旬的徐震威決定將自己的財(cái)產(chǎn)悉數(shù)分割,以免今后產(chǎn)生麻煩。由于自己積蓄不多,只有一套房子,徐震威決定將這套房子象征性地賣給子女,所得房款供自己養(yǎng)老。于是,他把這個(gè)想法告訴了兒女。聽了父親的話,兒子堅(jiān)決反對(duì),女兒卻一口答應(yīng)下來,并認(rèn)為這是一個(gè)好方法,既可以為父親養(yǎng)老,又可以得到一套房子。她表示,如果哥哥不要,她可以獨(dú)自買下這套房產(chǎn),并讓父親繼續(xù)居住。聽了女兒的表態(tài),徐震威欣慰不已。
于是,徐震威和女兒來到房產(chǎn)交易中心,辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。在交易中心,徐震威和女兒簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣合同》。合同約定,徐震威將房屋以20萬元轉(zhuǎn)讓給女兒。合同上只填寫了房屋的坐落、面積和轉(zhuǎn)讓價(jià)款的數(shù)額,沒有約定付款時(shí)間等其他內(nèi)容。
隨即,徐震威和女兒在房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書上簽字確認(rèn),并在備注欄上填寫了“同意出售,徐震威”、“不貸款,徐麗萍”字樣。當(dāng)天,父女二人還簽訂了一份承諾書,約定:“雙方在自愿、公正和誠(chéng)實(shí)信用的基礎(chǔ)上,經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致,自愿放棄交易中心對(duì)房款收付監(jiān)管的權(quán)利;雙方簽署本承諾書,即承諾愿意承擔(dān)由此引起的資金風(fēng)險(xiǎn)和相關(guān)法律責(zé)任?！彪S后,女兒向房地產(chǎn)交易中心支付了相關(guān)的房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)、契稅等各項(xiàng)費(fèi)用共計(jì)3471元,并當(dāng)場(chǎng)取得該房屋的產(chǎn)權(quán)證。房屋交易之后,徐震威繼續(xù)居住在房子里。
可讓徐震威沒有想到的是,自從房子過戶給女兒后,女兒就再也沒有來看望過他,購(gòu)房款更是毫厘未付,徐震威只能靠微薄的退休金維持生活。傷心的徐震威最終決定將女兒告上法院,要求女兒支付房款。
法庭上,針對(duì)父親的請(qǐng)求,徐麗萍辯解說,這套房屋是父親在2005年贈(zèng)予自己的,由于買賣房屋比贈(zèng)予房產(chǎn)少繳很多稅金,所以,他們采用了買賣的形式辦理過戶手續(xù),自己也確實(shí)沒有付過房款,父親也未曾向自己交房。況且,這件事情已經(jīng)過去3年了,超過訴訟時(shí)效。
為了證明沒有超過訴訟時(shí)效,自己一直在向女兒索要房款,徐震威申請(qǐng)讓兒子徐立軍出庭作證。徐立軍說,父親和妹妹進(jìn)行房屋買賣時(shí)他并不知情,只是在2007年12月父親過生日時(shí),他聽父親說妹妹至今沒有支付房款,父親打電話催討,妹妹也不予理睬。
根據(jù)雙方所提供的情況,法官在審理時(shí)注意到,徐震威和女兒簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》存在很多蹊蹺之處,作為買賣合同卻沒有約定支付房款的期限、交房日期及其他權(quán)利義務(wù)。在承諾書中,雙方自愿放棄由房地產(chǎn)交易中心監(jiān)管房款的收付,并承諾愿意承擔(dān)由此引起的資金風(fēng)險(xiǎn)和相關(guān)法律責(zé)任等,這一系列證據(jù),證實(shí)了父女之間簽訂的房屋買賣合同并沒有房屋買賣的意思表示,而真實(shí)意思應(yīng)當(dāng)是父親將房屋贈(zèng)予女兒。
至于兒子徐立軍的證言,因?yàn)槠鋬?nèi)容來源是聽父親轉(zhuǎn)述的,又沒有其他證據(jù)相印證,法院不予支持。徐震威在產(chǎn)權(quán)過戶3年后才提出要求女兒支付房款,已經(jīng)超過訴訟時(shí)效。
2009年10月,法院對(duì)此案作出判決,駁回了徐震威要求女兒支付20萬元購(gòu)房款的請(qǐng)求。
我們不想探究徐震威當(dāng)初是真的賣房還是想把房子贈(zèng)給女兒,但可以肯定的是,想用這套房子來保證自己今后的生活是老人的真實(shí)想法,可這個(gè)想法由于操作上的不當(dāng),最終沒能如愿。
第7篇：房屋過戶申請(qǐng)書范文
委托人：________，性別：____，________年____月____日出生，
身份證號(hào)碼：________________________。
委托人：________，性別：____，________年____月____日出生，
身份證號(hào)碼：________________________。
受托人：________，性別：____，________年____月____日出生，
身份證號(hào)碼：________________________。
委托原因、事項(xiàng)、權(quán)限：
委托人______是位于北京市 ___________________________________號(hào)房屋的所有權(quán)人(產(chǎn)權(quán)證號(hào)為：_________________)，______是產(chǎn)權(quán)共有人?，F(xiàn)我們同意出售上述房產(chǎn)。因?yàn)槲覀僟_____________，不能親自辦理該房產(chǎn)的買賣及相關(guān)手續(xù)，故委托__________為我們的合法人，全權(quán)代表我們辦理如下事項(xiàng)：
1、 在符合依法出售的前提下，代我們辦理此房的買賣交易手續(xù);代為簽署以上房屋的買賣合同;
2、 代為到房地產(chǎn)交易管理部門辦理此房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、過戶等相關(guān)事宜;
3、 代為辦理與出售此房相關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)、水電、燃?xì)?、暖氣、公共維修基金等交割手續(xù);
4、 協(xié)助買方以買方名義辦理銀行貸款相關(guān)手續(xù)并簽署相關(guān)文件;
5、 代為收取相關(guān)售房款;
受托人在上述委托范圍內(nèi)所進(jìn)行的一切行為和所簽署的一切文件我們均予以承認(rèn)，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切法律后果。
委托期限：自委托之日起至上述委托事宜辦完為止。
人無轉(zhuǎn)委托權(quán)。
委托人：
委托人：
年 月 日
購(gòu)房委托書模板二
委托人：XX，性別，年月日出生，身份證號(hào)碼：，身份證住址：。
委托人：XX，性別，年月日出生，身份證號(hào)碼：，身份證住址：。
受托人：XX，性別，年月日出生，身份證號(hào)碼：，身份證住址：。
我(們)與受托人XX系關(guān)系。我(們)因購(gòu)買位于(寫明樓盤名稱和房號(hào)，須與購(gòu)房合同中的地址一致)號(hào)的房屋，特委托XX作為我(們)的人，辦理以下事項(xiàng)：
一、代為向建行金堂支行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款及填寫申請(qǐng)書，簽訂借款合同等法律性文件，辦理借款合同、授權(quán)委托書等法律性文件的公證事宜，并向銀行及公證處提供我(們)的相關(guān)材料。
二、代為與擔(dān)保公司簽訂與個(gè)人住房貸款有關(guān)的合同等法律性文件，并辦理費(fèi)用繳納等所有相關(guān)事宜。
三、代為在建行金堂支行開立我(們)名下的儲(chǔ)蓄卡賬戶并設(shè)臵密碼，作為在該行房貸的委托扣款賬戶;代為簽訂短信銀行等電子產(chǎn)品業(yè)務(wù)協(xié)議。
四、代為在當(dāng)?shù)胤抗懿块T查詢我(們)名下的房屋實(shí)有套數(shù)，簽署委托銀行查詢我(們)在中國(guó)人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)中征信記錄的申請(qǐng)等。
五、代為辦理上述房屋的預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記手續(xù)、抵押預(yù)告登記手續(xù)、抵押登記手續(xù)，并領(lǐng)取相關(guān)的證明文件。
六、簽署因?yàn)檗k理上述各項(xiàng)事項(xiàng)需要的全部文件。
受托人在辦理上述委托事項(xiàng)范圍內(nèi)所簽署的文件及發(fā)生的全部費(fèi)用，委托人均予以承認(rèn)并同意承擔(dān)。
委托期限：至上述委托事項(xiàng)辦結(jié)為止。
受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)。
委托人：
年月日
購(gòu)房委托書模板三
委托人： 性別：
出生日期：
身份證件號(hào)碼：
受托人： 性別：
出生日期：
身份證件號(hào)碼：
委托人擬在上海購(gòu)買/出售/出租本委托人名下的位于 的房屋，因故無法親自辦理上述房屋購(gòu)買/出售/出租事宜，特委托受托人 為本委托人的人，代表本委托人辦理下列附錄中所列的第
項(xiàng)(共計(jì) 項(xiàng))事項(xiàng)，受托人有/無轉(zhuǎn)委托權(quán)。
受托人在上述權(quán)限內(nèi)就購(gòu)買/出售/出租本人名下房屋所實(shí)施的法律行為及所產(chǎn)生的法律后果，委托人均予以認(rèn)可。
上述委托的期限自200 年 月 日至200 年 月 日止。
第8篇：房屋過戶申請(qǐng)書范文
內(nèi)容提要: 不動(dòng)產(chǎn)善意取得的時(shí)點(diǎn)應(yīng)區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤的客觀時(shí)點(diǎn)和取得人善意的主觀時(shí)點(diǎn)，前者應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)為準(zhǔn)，后者一般情形下以提出登記申請(qǐng)時(shí)為準(zhǔn)，如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤發(fā)生在提出申請(qǐng)之后的，則以該時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意為推定善意，取得人應(yīng)負(fù)有必要注意義務(wù)。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第106條規(guī)定，在不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中，取得人受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)應(yīng)為善意，且轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記。如何理解這一規(guī)定中取得人善意的時(shí)點(diǎn)，受到學(xué)界和實(shí)務(wù)界的廣泛關(guān)注。主流學(xué)說和判例認(rèn)為，由于辦理不動(dòng)產(chǎn)登記過戶手續(xù)是構(gòu)成善意取得的前提條件 ，因此取得人善意的判斷時(shí)點(diǎn)應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)為準(zhǔn)。實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的情形相當(dāng)復(fù)雜，有的案件取得人未及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，[1]也有的案件不動(dòng)產(chǎn)登記簿與實(shí)際權(quán)利不一致（以下簡(jiǎn)稱不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤）的情形發(fā)生在取得人提出登記申請(qǐng)之后，在這些情況下，難以依據(jù)主流見解確定取得人善意的時(shí)點(diǎn)。本文擬立足于我國(guó)的立法和司法實(shí)踐，并參酌德國(guó)、瑞士的立法和判例，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意的時(shí)點(diǎn)進(jìn)行分析，從而為完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度提供建議。
一、善意判斷時(shí)點(diǎn)的代表性觀點(diǎn)分析
概括地講，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意時(shí)點(diǎn)，有登記說、申請(qǐng)說和受讓說三種代表性見解，以下結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行法對(duì)這些觀點(diǎn)進(jìn)行具體地分析。
（一）代表性學(xué)說簡(jiǎn)述
1、登記說。此說是目前的主流學(xué)說，得到多數(shù)學(xué)者和法官的支持。該說認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)善意取得中善意的時(shí)點(diǎn)，應(yīng)以取得人辦理完畢不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)為準(zhǔn)，法律依據(jù)為《物權(quán)法》第9條和第106條。該說有兩個(gè)主要論點(diǎn)：(1)登記是取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的生效要件，也是善意取得的構(gòu)成要件。以房屋買賣為例，根據(jù)《物權(quán)法》第9條第1款，房屋所有權(quán)以登記時(shí)為準(zhǔn)，不登記不能取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，而第106條也將已登記作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件。因此，買受人未辦理房屋登記的，不能構(gòu)成善意取得。有的法官將這種學(xué)說簡(jiǎn)化為：買受人辦理完不動(dòng)產(chǎn)登記的，取得房屋所有權(quán)，構(gòu)成善意取得；沒有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，不能取得房屋所有權(quán)，不構(gòu)成善意取得。由于登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)取得及善意取得的構(gòu)成都有重要影響，有學(xué)者甚至認(rèn)為，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)存在的前提條件，如果受讓人沒有及時(shí)作權(quán)利的變更登記，則根本沒有善意取得適用的余地。[2](2)善意的時(shí)點(diǎn)以受讓時(shí)為準(zhǔn)。有學(xué)者認(rèn)為，由于《物權(quán)法》第106條將不動(dòng)產(chǎn)善意取得的時(shí)點(diǎn)規(guī)定為受讓時(shí)，因此，取得人必須在最后取得行為那一刻是善意的。這一刻就動(dòng)產(chǎn)來說是指交付，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而言則是登記。不動(dòng)產(chǎn)善意取得時(shí)的善意判斷，應(yīng)以受讓人在受讓時(shí)信賴不動(dòng)產(chǎn)登記為準(zhǔn)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交易來說，只要買受人相信了登記而與出賣人發(fā)生了交易，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為買受人是善意的。反之，如果買受人在受讓之前，就知道登記是錯(cuò)誤的，則不構(gòu)成善意。[3]442從時(shí)間順序來看，不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤應(yīng)發(fā)生在先，而不動(dòng)產(chǎn)交易行為及取得人的善意取得發(fā)生在后，買受人只有信賴了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記并進(jìn)行了交易才是善意的。
2、申請(qǐng)說。[4]這種學(xué)說認(rèn)為，應(yīng)借鑒《德國(guó)民法典》第892條第2款的規(guī)定，(對(duì)于應(yīng)進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而言，取得人知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的時(shí)點(diǎn)以其提出登記申請(qǐng)時(shí)為準(zhǔn)。Bassenge. Palandt BGB.Muenchen:Verlag C. H. Beck， 2010:1449.)將不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意的時(shí)點(diǎn)確定為買受人提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)時(shí)。一般而言，不動(dòng)產(chǎn)登記從提出申請(qǐng)到被記載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿之間還有相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間間隔。登記申請(qǐng)人在提交登記申請(qǐng)后，對(duì)登記進(jìn)程不能施加實(shí)質(zhì)性的影響。我國(guó)的情況比較特殊，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書并行的體制。以房屋登記為例，買受人和出賣方提交了登記申請(qǐng)之后，房屋登記機(jī)構(gòu)就在房屋所有權(quán)證上做出備注，并注明時(shí)間。對(duì)于一般買受人而言，在拿到了加了備注的房產(chǎn)證之后很少會(huì)再關(guān)注房屋登記機(jī)關(guān)在登記簿上的記載。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)作出登記后一般也不會(huì)再對(duì)申請(qǐng)人履行通知或告知義務(wù)。因此，要求買受人和出賣方在提交登記申請(qǐng)之后，仍負(fù)有注意義務(wù)也不符合實(shí)際。雖有學(xué)者以當(dāng)事人可以在申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載入房屋登記簿前撤回登記申請(qǐng)（《房屋登記辦法》第21條）為由否定申請(qǐng)說，[5]但是，撤回登記申請(qǐng)只意味著暫時(shí)終結(jié)了房屋登記程序，并不表示該撤回否定了善意的存在。
3、受讓說。這一學(xué)說主張，受讓人只有從交易開始至變更登記完畢，整個(gè)時(shí)段均不知道無權(quán)處分的事實(shí)，且對(duì)此沒有重大過失，才是善意的。[6]這一理論比登記說更進(jìn)一步，將不動(dòng)產(chǎn)善意取得的時(shí)間點(diǎn)轉(zhuǎn)化為了時(shí)間段。據(jù)此，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意時(shí)點(diǎn)應(yīng)從訂立不動(dòng)產(chǎn)交易合同開始持續(xù)到不動(dòng)產(chǎn)登記過戶完成時(shí)為止。依據(jù)受讓說，在不動(dòng)產(chǎn)善意取得中，取得人只有在這種情況下才能受到保護(hù)：在訂立合同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤的事實(shí)已存在，此時(shí)買受人不知道房屋登記不正確的事實(shí)且無重大過失，其善意一直保持到房屋過戶手續(xù)完成之時(shí)。缺少了這個(gè)環(huán)節(jié)中任何一個(gè)部分，不動(dòng)產(chǎn)善意取得都不能發(fā)生。與登記說一樣，受讓說也強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中三個(gè)組成部分的時(shí)間順序。
（二）分析
上述三個(gè)學(xué)說均希望為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意時(shí)點(diǎn)的確定構(gòu)造一個(gè)模式。然而，這種過于理想化和單一化的思路難以應(yīng)付復(fù)雜的交易狀況和繁瑣的法律糾紛。相比之下，申請(qǐng)說減輕了取得人的注意義務(wù)，對(duì)維護(hù)取得人的利益更為有利，但它和另兩種學(xué)說一樣存在共同的缺陷。這一缺陷就是：未考慮不動(dòng)產(chǎn)登記簿在提出登記申請(qǐng)后變得不正確以及未辦理不動(dòng)產(chǎn)過戶登記的情形。依據(jù)上述三種學(xué)說，不動(dòng)產(chǎn)登記簿可能在提出登記申請(qǐng)后才變得不正確，或者前手登記和善意取得人的登記在同一天發(fā)生的情形均無法構(gòu)成善意取得。因?yàn)樵谶@種情況下，前手登記尚未完成，根本談不上取得人的善意問題。如果取得人未辦理過戶，或未支付房款，那么取得人也難以根據(jù)上述三種學(xué)說來主張其善意。
此外，登記說和受讓說還存在其他明顯的不足。登記說雖嚴(yán)格遵循了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記生效主義，但其將不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的善意時(shí)點(diǎn)僵化地依賴于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載，忽視了對(duì)取得人注意義務(wù)的要求。不同于德國(guó)法上不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度采取的客觀善意標(biāo)準(zhǔn)，[7]我國(guó)《物權(quán)法》和司法實(shí)踐仍采取了主觀善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)。這就要求取得人要盡到交易所要求的必要的注意義務(wù)。當(dāng)房屋價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，或者根據(jù)一般交易常識(shí)即可看出房屋登記存在瑕疵的情況下，應(yīng)當(dāng)排除取得人的善意。受讓說同樣對(duì)未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的案件考慮不足，不僅如此，它還忽視了從合同訂立到履行期間屆滿，及至其后辦理登記過程中復(fù)雜多變的實(shí)際情況，人為地拉長(zhǎng)了善意的時(shí)間跨度。這難免使得取得人自邁入不動(dòng)產(chǎn)交易的圈子起，就要處處留心，時(shí)時(shí)在意，否則其善意將被否定，這實(shí)際上是對(duì)取得人提出了過高的、不必要的注意義務(wù)。
二、對(duì)《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意時(shí)點(diǎn)的分析
在對(duì)我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)善意取得中判斷善意的時(shí)點(diǎn)的主要觀點(diǎn)做出相關(guān)分析之后，以下擬結(jié)合德國(guó)和瑞士關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的規(guī)定，詳細(xì)分析《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意時(shí)點(diǎn)的規(guī)定。
（一）關(guān)于善意推定
對(duì)訴訟過程而言，善意時(shí)點(diǎn)的確定固然重要，但善意的舉證尤為關(guān)鍵。舉證責(zé)任的一般規(guī)則是，誰主張誰舉證。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得時(shí)的舉證責(zé)任問題，我國(guó)法律沒有進(jìn)行明確規(guī)定。學(xué)者們多認(rèn)為，應(yīng)由對(duì)善意持有異議的人進(jìn)行舉證。從判例的情況來看，持登記說的法官也基本上采取了舉證責(zé)任倒置的做法，即當(dāng)沒有明顯的情況表明取得人為惡意時(shí)，推定取得人為善意?！段餀?quán)法》第106條并沒有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得時(shí)是否實(shí)行善意推定做出明確規(guī)定。2010年《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見》）第19條明確規(guī)定，房屋原權(quán)利人對(duì)于買受人為惡意負(fù)有舉證責(zé)任。這一規(guī)定無疑為善意取得中取得人善意的舉證和善意時(shí)點(diǎn)的推定提供了極為可貴的參考意見。
德國(guó)和瑞士法律皆明確地規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的善意推定。德國(guó)運(yùn)用法律擬制的方法，將不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容視為正確，從而實(shí)現(xiàn)了對(duì)善意取得人善意的推定（《德國(guó)民法典》第892條）。瑞士則以一般條款的方式規(guī)定了善意推定，《瑞士民法典》第3條第2款規(guī)定，當(dāng)法律將法律效果與當(dāng)事人的善意聯(lián)系在一起時(shí)，應(yīng)推定該善意存在。善意推定的主要作用是解決對(duì)善意的證明責(zé)任歸屬問題。根據(jù)善意推定，對(duì)取得人的善意持有異議的人應(yīng)負(fù)舉證責(zé)任?！吨笇?dǎo)意見》僅對(duì)房屋買賣合同糾紛中善意取得的善意進(jìn)行了推定，這一規(guī)定應(yīng)對(duì)其他情況下的善意具有類推適用的作用。取得人無須證明自己在訂立合同時(shí)為善意，這大大降低了其對(duì)主觀善意舉證不能的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）客觀善意時(shí)點(diǎn)和主觀善意時(shí)點(diǎn)的區(qū)分
德國(guó)和瑞士均建立了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度。根據(jù)該制度，不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤是取得人善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的前提條件。這一前提條件雖不一定從當(dāng)事人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)就存在，但至少應(yīng)當(dāng)在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)存在，否則，取得人就沒有了信賴的對(duì)象，善意取得也失去了適用的可能性。不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤的時(shí)點(diǎn)可稱為客觀善意的時(shí)點(diǎn)，以與取得人主觀上知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤的主觀善意時(shí)點(diǎn)相區(qū)別。德國(guó)法和瑞士法均將不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)點(diǎn)作為客觀善意的時(shí)點(diǎn)。
就主觀善意時(shí)點(diǎn)而言，德國(guó)法和瑞士法的規(guī)定有所不同。一般情況下，兩國(guó)均要求取得人在提交登記申請(qǐng)時(shí)為善意，但是兩國(guó)對(duì)時(shí)點(diǎn)的規(guī)定方式并不相同。德國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中規(guī)定了主觀善意的時(shí)點(diǎn)。根據(jù)《德國(guó)民法典》第892條第2款，如果取得權(quán)利必須進(jìn)行登記的，那么善意的時(shí)點(diǎn)以提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)為準(zhǔn)。瑞士則通過不動(dòng)產(chǎn)登記的溯及力實(shí)現(xiàn)了對(duì)主觀善意時(shí)點(diǎn)的規(guī)定。[8]《瑞士民法典》第972條第2款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力可以追溯到不動(dòng)產(chǎn)登記簿的日記簿上登記的日期，即取得人提出登記申請(qǐng)的日期。
此外，德國(guó)還通過判例，對(duì)取得人提出登記申請(qǐng)后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤時(shí)的善意時(shí)點(diǎn)提出了特別的要求。一般而言，不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤發(fā)生在取得人提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)之前，但有時(shí)也可能發(fā)生在取得人提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)之后。例如，不動(dòng)產(chǎn)之上的權(quán)利負(fù)擔(dān)，如優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等有可能在買受人提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)后被錯(cuò)誤注銷。那么，對(duì)于買受人而言，其善意的時(shí)點(diǎn)既不是提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)之時(shí)，也不是已經(jīng)辦理完登記申請(qǐng)時(shí)，而是該權(quán)利負(fù)擔(dān)被不當(dāng)注銷之時(shí)。對(duì)于申請(qǐng)人提出申請(qǐng)后，不動(dòng)產(chǎn)登記簿變得不正確的情形，德國(guó)法將不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤發(fā)生的時(shí)點(diǎn)作為判斷取得人善意的時(shí)點(diǎn)。[9]
從德國(guó)和瑞士的規(guī)定來看，區(qū)分客觀善意時(shí)點(diǎn)和主觀善意時(shí)點(diǎn)的最大作用在于：區(qū)分善意取得的客觀條件和主觀要件。不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤必須在登記時(shí)存在，這是構(gòu)成善意取得的客觀條件，因此，法官必須在登記之時(shí)對(duì)這一客觀條件進(jìn)行審查。這一客觀條件在德國(guó)法和瑞士法中的含義是不同的。在德國(guó)，具備了這種客觀條件就足夠了，即德國(guó)法不要求取得人負(fù)任何注意義務(wù)；在瑞士，僅具備不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤還不夠，取得人還必須對(duì)可能引起登記簿錯(cuò)誤的情況進(jìn)行調(diào)查，以盡到應(yīng)有的注意義務(wù)，否則其主觀善意將被排除。因此，雖然德國(guó)和瑞士對(duì)善意時(shí)點(diǎn)的規(guī)定基本相同，但主觀善意的意義在兩國(guó)法上是完全不同的。
與德國(guó)法和瑞士法相比，我國(guó)《物權(quán)法》第106條對(duì)善意的時(shí)點(diǎn)規(guī)定并不明確，三種代表性學(xué)說也未區(qū)分客觀的善意時(shí)點(diǎn)和主觀的善意時(shí)點(diǎn)。不僅如此，法院關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的判斷依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)各不相同。有的判例僅依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤事實(shí)，即判定取得人構(gòu)成善意取得，并不考慮取得人主觀善意，且將不動(dòng)產(chǎn)登記作為善意取得的唯一判斷依據(jù)，[10]也有的判例僅以交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)作為否定善意取得的依據(jù)，根據(jù)此種判案思路，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的認(rèn)定非常困難，因此也難以確定取得人主觀善意的時(shí)點(diǎn)，[11]還有的判例將未登記過戶的善意取得時(shí)點(diǎn)認(rèn)定為合同訂立時(shí)。[1]
（三）地方審判意見對(duì)主觀善意時(shí)點(diǎn)和客觀善意時(shí)點(diǎn)的區(qū)分
盡管上述判例對(duì)主觀善意的認(rèn)識(shí)和善意時(shí)點(diǎn)的判斷各不相同，而且未明確客觀善意的時(shí)點(diǎn)，但一些地方法院的審判指導(dǎo)意見仍區(qū)分了不動(dòng)產(chǎn)善意取得的主觀善意時(shí)點(diǎn)和客觀善意時(shí)點(diǎn)。例如，《指導(dǎo)意見》第19條規(guī)定，取得人明知或因重大過失不知房屋登記簿中物權(quán)登記錯(cuò)誤或者登記簿中存在異議登記的，不構(gòu)成善意。這充分表明了取得人主觀善意的重要性，由此，取得人應(yīng)履行必要的注意義務(wù)。雖然該意見將房屋善意取得以房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移登記到買受人名下為生效要件，但這一規(guī)定不應(yīng)理解為善意取得的生效要件，而應(yīng)理解為對(duì)客觀善意時(shí)點(diǎn)的規(guī)定。如果取得人在登記完成前撤回了登記申請(qǐng)，或者他人申請(qǐng)了更正登記，那么不發(fā)生善意取得。這說明，善意取得的客觀時(shí)點(diǎn)應(yīng)以過戶時(shí)為準(zhǔn)。該指導(dǎo)意見雖未明確主觀善意的時(shí)點(diǎn)，結(jié)合《北京市房屋產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)書》的格式文本來看，交易雙方都必須在該申請(qǐng)書上簽字確認(rèn)，該申請(qǐng)書可視為雙方就房屋權(quán)屬處分達(dá)成的合意，故應(yīng)將提交登記申請(qǐng)的時(shí)點(diǎn)作為主觀善意的時(shí)點(diǎn)。
再如，上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》第2條規(guī)定，“房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為出賣人一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效?！边@種解答仍然僅解決了合同的效力問題，并沒有解決善意取得的判斷標(biāo)準(zhǔn)。眾所周知，善意取得不是根據(jù)合同而發(fā)生的取得，其法律效果取決于取得人是否為善意。實(shí)踐中，由于認(rèn)定取得人的善意頗為困難，因此，多數(shù)善意取得的案件均是按合同有效，從而實(shí)現(xiàn)善意取得。[12]
不過，這種做法也說明了，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生取決于債權(quán)行為的效力，而《指導(dǎo)意見》第17條和第19條均以買受人知道前手登記的錯(cuò)誤為否定善意的依據(jù)。這表明，我國(guó)實(shí)際上采取的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要因性原則，如果取得人知道了不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤的原因，那么他不能被認(rèn)定為善意?？梢?，我國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得中善意的判斷和時(shí)點(diǎn)的認(rèn)定更接近瑞士法的模式。因此，認(rèn)為我國(guó)采取了登記的絕對(duì)公信力，不必考慮取得人主觀善意的觀點(diǎn)是站不住腳的。
轉(zhuǎn)貼于
三、善意取得時(shí)點(diǎn)的類型化分析
雖然就司法實(shí)踐而言，我國(guó)關(guān)于善意取得時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)與瑞士法較為接近，但是，德國(guó)法關(guān)于事后不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤時(shí)善意時(shí)點(diǎn)的規(guī)定也有一定的借鑒意義。結(jié)合我國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的一些特殊案例，可將不動(dòng)產(chǎn)善意取得時(shí)點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)歸納為如下類型：
（一）客觀的善意時(shí)點(diǎn)
不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)存在，這是構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)善意取得必不可少的前提條件。這種關(guān)于善意時(shí)點(diǎn)的客觀標(biāo)準(zhǔn)不僅為德國(guó)法和瑞士法所采用，而且對(duì)于解決不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)?zhí)峤缓蟀l(fā)生不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤時(shí)善意時(shí)點(diǎn)的判斷有至關(guān)重要的作用。然而，這一標(biāo)準(zhǔn)并未引起我國(guó)學(xué)界的足夠重視。不少學(xué)者認(rèn)為，既然《物權(quán)法》第106條使用了“無權(quán)處分人”的表述方式，那么理所當(dāng)然應(yīng)將無權(quán)處分視為不動(dòng)產(chǎn)善意取得的前提條件，對(duì)善意時(shí)點(diǎn)的判斷也應(yīng)與這一條件相結(jié)合。雖然就文義解釋的角度而言，這種看法尚有可取之處，但若從不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的立法宗旨、法律解釋的體系解釋和目的解釋的角度來看，此種觀點(diǎn)難以應(yīng)對(duì)善意時(shí)點(diǎn)判斷的復(fù)雜情形，更無法為善意取得人提供周全的保護(hù)。
在立法過程中，“物權(quán)法草案”曾同時(shí)規(guī)定過不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力和不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度兩個(gè)制度，[13]后來關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的規(guī)定被刪除。這并不表示我國(guó)否認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度，相反，不少學(xué)者認(rèn)為，《物權(quán)法》第106條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度即不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度。[3]434雖然從構(gòu)成要件等方面來看，這兩個(gè)制度之間存在重大差異，但就立法目的而言，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度實(shí)際上承載了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的制度價(jià)值。從法律解釋學(xué)的角度來講，不宜將“無權(quán)處分人”一語與“無權(quán)處分”進(jìn)行簡(jiǎn)單等同，其理由不妨由兩個(gè)方面進(jìn)行分析：一方面，在德國(guó)法和瑞士法上，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度也被學(xué)者看作從無權(quán)利人處取得制度的表現(xiàn)形式之一，并且這兩個(gè)國(guó)家均以不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤作為客觀善意的時(shí)點(diǎn)。這表明，無（處分）權(quán)利人并不是無權(quán)處分的同義語。另一方面，無權(quán)處分的內(nèi)涵十分有限，其難以涵蓋不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤所能包含的全部?jī)?nèi)容。不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤是客觀事實(shí)，包括了各種原因引起的不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的法律關(guān)系與真實(shí)法律關(guān)系不一致的情形；而無權(quán)處分則屬主觀判斷，這一判斷只有在取得人能夠控制的范疇內(nèi)才有意義。如果取得人已經(jīng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提交了不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)，而之后發(fā)生了不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤的事實(shí)，那么根據(jù)無權(quán)處分的理論，此時(shí)根本沒有適用善意取得制度的可能性。
由上可知，《物權(quán)法》第106條的目的在于囊括不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度之功能，以此作為理解和適用該條規(guī)定的出發(fā)點(diǎn)，無疑有助于更充分地探求不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度之立法趣旨。[14]因此，為了更好地以類型化的視角來解析善意時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)借鑒德國(guó)法和瑞士法上不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度關(guān)于客觀善意時(shí)點(diǎn)的規(guī)定，將不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用的前提條件。鑒于這一做法已在實(shí)踐中成為不少法院判案的共識(shí)，并為地方法院審判指導(dǎo)意見所接受，因此，未來可考慮由統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法對(duì)其予以明確規(guī)定，以取代無權(quán)處分。
（二）主觀的善意時(shí)點(diǎn)
一般來說，對(duì)于已發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)登記的善意取得，可參考申請(qǐng)說的觀點(diǎn)，將取得人善意的時(shí)點(diǎn)認(rèn)定為提出登記申請(qǐng)時(shí)。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)以雙方申請(qǐng)為原則，因此，在提交不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)表時(shí)，雙方還有可能就物權(quán)意思表示的真實(shí)性等問題重新進(jìn)行確認(rèn)。故將提出登記申請(qǐng)的時(shí)間作為主觀的善意時(shí)點(diǎn)極為必要。對(duì)于在不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)?zhí)岢龊蟀l(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤，如不動(dòng)產(chǎn)之上的負(fù)擔(dān)被不當(dāng)注銷等情形，這種情況如前所述從內(nèi)涵上雖然難以被《物權(quán)法》第106條規(guī)定的無權(quán)處分的含義所容納，但在有關(guān)司法解釋和法律未做出相關(guān)規(guī)定前，應(yīng)準(zhǔn)予類推適用關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的規(guī)定，使取得人取得沒有負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。此種情形下，取得人善意的時(shí)點(diǎn)應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤發(fā)生時(shí)為準(zhǔn)。
（三）例外情形：未過戶登記如何判斷善意的時(shí)點(diǎn)
如果無權(quán)處分時(shí)，還涉及到一房多賣的情形，可參照《指導(dǎo)意見》第13條(“出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：(1)已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；(2)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的；(3)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。”)進(jìn)行處理：辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記的買受人構(gòu)成善意取得，未辦理登記的其他買受人不構(gòu)成善意取得。從這個(gè)意義上來看，《物權(quán)法》將不動(dòng)產(chǎn)登記作為善意取得的構(gòu)成要件是有道理的。然而，實(shí)踐中，法院并沒有嚴(yán)格地恪守以不動(dòng)產(chǎn)登記來判定善意取得的情形。早在《物權(quán)法》頒布之前，就發(fā)生過將已發(fā)生事實(shí)居住、而未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的買受人認(rèn)定為善意取得人，并令其補(bǔ)辦登記的案例[15]。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜民法通則＞若干問題的意見（修改稿）》第96條規(guī)定，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)或者非所有權(quán)人擅自處分所占有的財(cái)產(chǎn)，如果第三人是善意、有償、依法定手續(xù)取得該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的，第三人不負(fù)返還義務(wù)。但如何理解這一解釋中的合法手續(xù)不無疑問。在《物權(quán)法》頒布后，對(duì)于既未辦理過戶但實(shí)際合法占有房屋的買受人，以及未辦理過戶也未合法占有房屋，僅訂立了合同，并交付了一定定金或價(jià)款的情形是否構(gòu)成善意取得，此時(shí)，主觀善意時(shí)點(diǎn)的重要性便凸現(xiàn)出來了。實(shí)踐中，有法院判決未過戶的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同有效，雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同，辦理過戶手續(xù)。這一判決的正當(dāng)性值得推敲。[16]。因?yàn)橐坏┌l(fā)生訴訟，取得人實(shí)際便知道了無權(quán)處分的事實(shí)，那么取得人即不應(yīng)再被視為善意。不過，鑒于此種情形法律并未進(jìn)行明確規(guī)定，且若買受人已經(jīng)實(shí)際居住，又認(rèn)定不構(gòu)成善意取得對(duì)買受人十分不利，因此，建議司法解釋對(duì)此類情形應(yīng)進(jìn)一步予以明確。
注釋:
[1]黃平，肖祥丹．老公瞞妻賣別墅，法院判有效[N]．重慶商報(bào)，2010-12-16.
[2]康俊亮．物權(quán)法亮點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度[N]．檢察日?qǐng)?bào)，2007-04-03.
[3]王利明．物權(quán)法研究（上卷）[M]．北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2007.
[4]王澤鑒．通則所有權(quán)[M]．北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2001:124.
[5]程嘯．論不動(dòng)產(chǎn)善意取得之構(gòu)成要件[J]．法商研究，2010，(5).
[6]崔建遠(yuǎn)．物權(quán)法[M]．北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2009:86.
[7]Karl-Heinz Gursky. Staudinger BGB Band：Buch 3 Sachenrecht§' 883-902[M]．Ber-lin : Sellier-de Gruyter，2008:439.
[8]Heinz Rey. Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum［M］．Bern：Staempfli Verlag AG. 2007:389.
[9]Juergen F. Baur， Rolf Stuerner. Sachenrecht[M]．Muenchen: Verlag C. H. Beck ，2009 ;301．
[10]金鎰．丈夫瞞妻把房賣妻子反悔也無奈[N]．哈爾濱日?qǐng)?bào)，2010-01-10.
[11]張蕾．“老實(shí)人”瞞妻女賣房無效[N]．北京晚報(bào)，2010-12-03.
[12]蔣春燕，孫慧麗．女方開單身證明賣掉夫妻共有房法院判合同有效[N]．法制日?qǐng)?bào)，2007-04-28.
[13]梁慧星．對(duì)物權(quán)法草案（第四次審議稿）的修改意見[C]//．梁慧星．中國(guó)民事立法評(píng)說．北京：法律出版社，2010:202，208.
[14]梁慧星．民法解釋學(xué)[M]．北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1995 :226 -227.
第9篇：房屋過戶申請(qǐng)書范文
乙方：(以下簡(jiǎn)稱乙方)
為了確保甲、乙雙方的合法權(quán)益，現(xiàn)就住宅及車庫(kù)買賣有關(guān)事項(xiàng)簽訂協(xié)議如下：
第一條 經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商，甲方自愿將位于xxx市xx號(hào)2棟4單元8樓的住宅壹套及一樓車庫(kù)雜物房壹間出售(出讓)給乙方，其中：住宅建筑面積為153.18平方米，車庫(kù)雜物房建筑面積xx平方米。
第二條 上述住宅及車庫(kù)雜物房的出售價(jià)(含出讓價(jià)，下同)為人民幣壹拾陸萬元整(￥xxxxxx元)(以下金額均為人民幣)。此價(jià)格自甲乙雙方簽訂協(xié)議書之日起不得變更。
第三條 付款方式：實(shí)行分期付款，首期支付陸萬元整，第二期支付壹拾萬元整。具體支付時(shí)間及方式如下：
(一) 乙方陪同甲方到銀行歸還上述住宅按揭貸款余額取回《中華人民共和國(guó)房屋所有權(quán)證》(以下簡(jiǎn)稱《房產(chǎn)證》時(shí)支付甲方售房款陸萬元整。
(二)在甲方辦妥上述住宅所有權(quán)過戶手續(xù)并將新的 《房產(chǎn)證》及車庫(kù)雜物房的《使用權(quán)出讓證》交給乙方的當(dāng)天支付壹拾萬元整。
第四條 甲方必須在收到乙方支付的首期購(gòu)房款并歸還按揭貸款余額取回《房產(chǎn)證》后的十五日內(nèi)，與乙方共同到房產(chǎn)部門辦理上述住宅所有權(quán)過戶手續(xù)，并將新的《房產(chǎn)證》交給乙方。上述住宅一經(jīng)辦理所有權(quán)過戶手續(xù)，房屋的產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸乙方所有，甲方不再擁有產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)，原入住人員或存放的物品必須在住宅所有權(quán)過戶后的十五日內(nèi)搬離。
第五條 鑒于甲方原來只擁有車庫(kù)雜物房的使用權(quán)而無所有權(quán)，僅取得車庫(kù)雜物房的《使用權(quán)出讓證》，而《使用權(quán)出讓證》又不能到發(fā)證機(jī)關(guān)辦理“使用人”變更手續(xù)的實(shí)際情況，該車庫(kù)雜物房及對(duì)應(yīng)的《使用權(quán)出讓證》自乙方付清上述購(gòu)房款(含車庫(kù)雜物房的出讓金)之日起至該車庫(kù)雜物房使用權(quán)終了之日止歸乙方使用和保管。
第六條 上述住宅及車庫(kù)雜物房的交易金額(人民幣壹拾陸萬元整)不包括售房應(yīng)繳稅費(fèi)及辦理住宅所有權(quán)過戶手續(xù)費(fèi)等各種稅費(fèi)，此項(xiàng)稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。
第七條 違約責(zé)任：
(一)乙方未在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將購(gòu)買上述住宅、車庫(kù)的款項(xiàng)支付給甲方的，由甲方按日加收違約金額的百分之 的違約金。
(二)甲方在收到乙方支付的購(gòu)房款后未按規(guī)定時(shí)間辦理上述住宅所有權(quán)過戶手續(xù)并將新的《房產(chǎn)證》以及車庫(kù)雜物房《使用權(quán)出讓證》交給乙方的，甲方除必須將住宅《房產(chǎn)證》及車庫(kù)雜物房《使用權(quán)出讓證》交給乙方外，必須按日支付全部售房款百分之 的違約金。
(三)甲方未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)搬離上述住宅及車庫(kù)雜物房的，必須按市場(chǎng)房屋出租價(jià)格的三至五倍價(jià)格向乙方支付房屋租金。
(四)房屋買賣協(xié)議簽訂后，甲方違約不出售(出讓)上述住宅及車庫(kù)雜物房，如已收取乙方的購(gòu)房款的，甲方除必須按乙方規(guī)定的時(shí)間退還已收取的乙方購(gòu)房款外，必須另行支付給乙方三萬元整違約金;如乙方已付款但終止購(gòu)房的，甲方只按已收款項(xiàng)的80%退回給乙方;如未支付任何購(gòu)房款，無論哪一方違約，違約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金壹萬元整。
第九條 本協(xié)議經(jīng)雙方簽字并經(jīng)市公證處公證后生效。
第十條 本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，市公證處存一份。
甲方： (簽名和手印)
乙方：(簽名和手印)
日期：
公務(wù)員勞動(dòng)法合同法
求職信申請(qǐng)書保證書
邀請(qǐng)函廣告詞演講稿
面試筆試創(chuàng)業(yè)勵(lì)志笑話心理
村官考試評(píng)語常識(shí)社保學(xué)習(xí)
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協(xié)議書
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簡(jiǎn)單購(gòu)房合同范本
時(shí)間:20xx-10-20 來源:合同范本瀏覽:103
甲方： (以下簡(jiǎn)稱甲方)
乙方：(以下簡(jiǎn)稱乙方)
為了確保甲、乙雙方的合法權(quán)益，現(xiàn)就住宅及車庫(kù)買賣有關(guān)事項(xiàng)簽訂協(xié)議如下：
第一條 經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商，甲方自愿將位于xxx市xx號(hào)2棟4單元8樓的住宅壹套及一樓車庫(kù)雜物房壹間出售(出讓)給乙方，其中：住宅建筑面積為153.18平方米，車庫(kù)雜物房建筑面積xx平方米。
第二條 上述住宅及車庫(kù)雜物房的出售價(jià)(含出讓價(jià)，下同)為人民幣壹拾陸萬元整(￥xxxxxx元)(以下金額均為人民幣)。此價(jià)格自甲乙雙方簽訂協(xié)議書之日起不得變更。
第三條 付款方式：實(shí)行分期付款，首期支付陸萬元整，第二期支付壹拾萬元整。具體支付時(shí)間及方式如下：
(一) 乙方陪同甲方到銀行歸還上述住宅按揭貸款余額取回《中華人民共和國(guó)房屋所有權(quán)證》(以下簡(jiǎn)稱《房產(chǎn)證》時(shí)支付甲方售房款陸萬元整。
(二)在甲方辦妥上述住宅所有權(quán)過戶手續(xù)并將新的 《房產(chǎn)證》及車庫(kù)雜物房的《使用權(quán)出讓證》交給乙方的當(dāng)天支付壹拾萬元整。
第四條 甲方必須在收到乙方支付的首期購(gòu)房款并歸還按揭貸款余額取回《房產(chǎn)證》后的十五日內(nèi)，與乙方共同到房產(chǎn)部門辦理上述住宅所有權(quán)過戶手續(xù)，并將新的《房產(chǎn)證》交給乙方。上述住宅一經(jīng)辦理所有權(quán)過戶手續(xù)，房屋的產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)歸乙方所有，甲方不再擁有產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)，原入住人員或存放的物品必須在住宅所有權(quán)過戶后的十五日內(nèi)搬離。
第五條 鑒于甲方原來只擁有車庫(kù)雜物房的使用權(quán)而無所有權(quán)，僅取得車庫(kù)雜物房的《使用權(quán)出讓證》，而《使用權(quán)出讓證》又不能到發(fā)證機(jī)關(guān)辦理“使用人”變更手續(xù)的實(shí)際情況，該車庫(kù)雜物房及對(duì)應(yīng)的《使用權(quán)出讓證》自乙方付清上述購(gòu)房款(含車庫(kù)雜物房的出讓金)之日起至該車庫(kù)雜物房使用權(quán)終了之日止歸乙方使用和保管。
第六條 上述住宅及車庫(kù)雜物房的交易金額(人民幣壹拾陸萬元整)不包括售房應(yīng)繳稅費(fèi)及辦理住宅所有權(quán)過戶手續(xù)費(fèi)等各種稅費(fèi)，此項(xiàng)稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。
第七條 違約責(zé)任：
(一)乙方未在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將購(gòu)買上述住宅、車庫(kù)的款項(xiàng)支付給甲方的，由甲方按日加收違約金額的百分之 的違約金。
(二)甲方在收到乙方支付的購(gòu)房款后未按規(guī)定時(shí)間辦理上述住宅所有權(quán)過戶手續(xù)并將新的《房產(chǎn)證》以及車庫(kù)雜物房《使用權(quán)出讓證》交給乙方的，甲方除必須將住宅《房產(chǎn)證》及車庫(kù)雜物房《使用權(quán)出讓證》交給乙方外，必須按日支付全部售房款百分之 的違約金。
(三)甲方未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)搬離上述住宅及車庫(kù)雜物房的，必須按市場(chǎng)房屋出租價(jià)格的三至五倍價(jià)格向乙方支付房屋租金。
(四)房屋買賣協(xié)議簽訂后，甲方違約不出售(出讓)上述住宅及車庫(kù)雜物房，如已收取乙方的購(gòu)房款的，甲方除必須按乙方規(guī)定的時(shí)間退還已收取的乙方購(gòu)房款外，必須另行支付給乙方三萬元整違約金;如乙方已付款但終止購(gòu)房的，甲方只按已收款項(xiàng)的80%退回給乙方;如未支付任何購(gòu)房款，無論哪一方違約，違約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金壹萬元整。
第九條 本協(xié)議經(jīng)雙方簽字并經(jīng)市公證處公證后生效。
第十條 本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，市公證處存一份。
甲方： (簽名和手印)
