投資性房地產(chǎn)精選(九篇)

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第1篇：投資性房地產(chǎn)范文

公允價值計量模式的采用能夠促進我國會計準則達到國際準則的要求，進而為投資者提供一定的指導，促進他們制定出合理的策略。通過在投資性房地產(chǎn)中使用公允價值，投資性房地產(chǎn)保值增值的特征能夠被更輕易地反映出來，可以將真實、客觀和公允的會計信息提供給投資者與社會公眾。但是在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中出現(xiàn)很多問題，比如市場環(huán)境不夠成熟公允價值信息披露不夠充分 納稅問題 成本效益和會計監(jiān)管問題會計人員素質(zhì)參差不齊，構(gòu)建公允價值在投資性房地產(chǎn)計量的設(shè)想

一、構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)市場

公允價值的真正獲得必需具備一個完善，完整以及成熟的市場競爭環(huán)境，然而對于我國而言，現(xiàn)階段的投資性房地產(chǎn)市場對公允價值的運用非常不利，為了有效解決這個現(xiàn)狀，現(xiàn)階段最重要的就是促進一個相對活躍的房地產(chǎn)市場的構(gòu)建。

第一構(gòu)建活躍市場目標的實現(xiàn)可以通過互聯(lián)網(wǎng)來實現(xiàn)，現(xiàn)代社會互聯(lián)網(wǎng)普及面越來越廣，要形成一個房地產(chǎn)交易網(wǎng)絡(luò)平臺并不困難，我們可借助相關(guān)技術(shù)來構(gòu)建一個完整的網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)交易系統(tǒng)。要促進房地產(chǎn)交易信息的不斷完善，保證市場價格出于一個合理狀態(tài)。

第二強化對證券市場的監(jiān)管力度，減少上市公司的借助投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)來謀取利潤、粉飾報表現(xiàn)象的發(fā)生。不斷為公允價值的全面實現(xiàn)營造一個良好的發(fā)展環(huán)境。其次可以對我國證券法進行修訂，從法律的角度約束和規(guī)范我們證券市場，強制披露、強制審計、法律責任。

二、完善公允價值計量準則和規(guī)范信息披露

（一）提高公允價值的不確定信息表外披露程度

會計準則披露公允價值信息的主要途徑有表內(nèi)確認和表外披露。在財務(wù)報告中，僅在表內(nèi)提供公允價值單一貨幣金額是遠遠不夠的，因此表外披露公允價值的不確定性信息是非常之必要的。目前我國的經(jīng)濟形勢下，公允價值的估值技術(shù)不成熟，全面充分的表外披露彌補公允價值計量缺陷。

1、披露公允價值估計的概率分布和概率密度函數(shù)。在公允價值估計的第三層級中，最重要的是現(xiàn)值技術(shù)，而在其中使用的未來現(xiàn)金流量實際上是一個隨機變量，它的分布可能是離散的，也可能是連續(xù)的。

2、披露有關(guān)風險價值的信息。風險價值信息對財務(wù)報表使用者解讀主表中的公允價值很有用。但是上述信息包含的技術(shù)含量較高，制定相關(guān)規(guī)定時，還應(yīng)考慮披露的成本效益和約束條件。

加強信息披露，不斷促進公允價值模式的地位提高，使得它能夠平等地參與到計量當中，以最快的速度實現(xiàn)和國際準則的接軌，以最快的速度實現(xiàn)和國際準則的接軌。

（二）完善公允價值估值技術(shù)特別是現(xiàn)值技術(shù)

目前我國的經(jīng)濟市場情況，可觀察的相關(guān)市場信息偏少，研究和掌握先進的估值技術(shù)尤其是現(xiàn)值技術(shù)是切實、廣泛使用公允價值的關(guān)鍵，我國應(yīng)積極展開對其的研究，首先研究采用估值技術(shù)確定公允價值的條件、原則、標準等理論，提高操作性。其次應(yīng)加強估值技術(shù)的適用性、合理性研究和結(jié)果鑒定。推廣現(xiàn)值模型、矩陣估計模型以及基本分析等數(shù)學估價模型。

對于現(xiàn)值技術(shù)是公允價值計量的重要方法，對它要注重影響因素分析，比如；未來現(xiàn)金流的構(gòu)成、風險和不確定性、折現(xiàn)率的確定等，提高公允價值估計值的準確性。利用多目標決策法等經(jīng)營決策方法可以對企業(yè)的經(jīng)營狀況進行比較科學的預(yù)測，同時，通過決策樹的方法計算企業(yè)各種可能經(jīng)營狀態(tài)下的經(jīng)濟事項的期望現(xiàn)金流量，可以極大提高預(yù)計未來現(xiàn)金流量的準確性。

（三）明確相關(guān)的稅收政策

投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)是我國會計上的主要區(qū)分，但是就現(xiàn)行稅法來說，并不是這樣進行區(qū)分的，它們都實施相同的征稅原則，這樣一來最終會出現(xiàn)稅收征收困難的后果，房產(chǎn)稅、所得稅以及土地增值稅是我們這里主要涉及的三種稅，房產(chǎn)稅的征收是按照房產(chǎn)的余值或租金收入進行的， 投資性房地產(chǎn)賬面價值不等同于房屋的原價值。投資性房地產(chǎn)可以借助公允價值模式進行計量，但是公允價值的變動并不構(gòu)成稅法上的應(yīng)納稅所得額，這樣的政策會在一段較長的時間內(nèi)保持不變，使得企業(yè)的稅務(wù)負擔能夠得到緩解，在與背景條件相吻合的條件下， 充分考慮現(xiàn)階段市場的發(fā)展環(huán)境借助公允價值模式對土地的增值稅進行計量。由于房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟發(fā)展影響重大，并且這和金融、消費等許多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)關(guān)系密切，因此建議把房地產(chǎn)制度的改革作為深化體體制改革的重中之重，把房產(chǎn)稅視為房地產(chǎn)制度改革的最終出發(fā)點以及發(fā)展核心。

三、建立完善的房地產(chǎn)估價與評審制度

（一）完善我國評估機構(gòu)

合理確定公允價值是借助公允價值模式進行計量的重要前提，公司要以成本效益為最大原則。就目前的發(fā)展狀況來看，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況不平穩(wěn)，引進公允價值計量的時必須持謹慎態(tài)度，應(yīng)該引入獨立的第三方評估，即房地產(chǎn)評估機構(gòu)的估價，并且要根據(jù)實際發(fā)展狀況制定相關(guān)的評估中介準入制度，對專業(yè)評估人員的從業(yè)資格認證進行嚴格把關(guān)，對房產(chǎn)評估機構(gòu)的資格審查制度進行嚴格執(zhí)行， 此外還需要嚴格審查評估機構(gòu)。若有造假等違規(guī)現(xiàn)象出現(xiàn)，必須對其進行嚴厲懲罰，后果嚴重的可以取消其資質(zhì)。房地產(chǎn)市場的投機現(xiàn)象非常普遍，使得供求關(guān)系受到嚴重的扭曲，對第三方評估而言，必須充分認識到房地產(chǎn)市場所存在的泡沫以及風險，及時通過各種途徑收集有用信息，并且對交易目的以及對價格產(chǎn)生影響的因素實施調(diào)查。

（二）完善房地產(chǎn)估價方法――市場比較方法

市場比較法是將估價的對象與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)加以比較，對類似房地產(chǎn)的價格做適當?shù)男拚源藖砉浪銉r值，從而對估價對象做出客觀合理的價格。因此運用市場比較，要有完善的房地產(chǎn)交易資料庫?？杀葘嵗倪x取一定要注意用途、建筑結(jié)構(gòu)、區(qū)位、估價的時點，價格類型與估價對象接近。要想使市場比較法得出的結(jié)果正確有效，應(yīng)注意交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別其他因素的修正，以及靈活運用估計公式。

四、促進會計職業(yè)判斷能力的提高

（一）會計人員自身加強學習

通過公允價值的模式來對投資性房地產(chǎn)進行計量，對于會計人員而言，需要具備會計職業(yè)判斷能力，會計人員必須從自身做起努力提高職業(yè)能力，所以對會計人員來說，必須做到以下幾點：不斷進行新的認知，不斷學習新的知識與觀念，并且重視關(guān)注我國會計方面政策法規(guī)的動態(tài)，在實際的會計工作中持續(xù)提高自己的學習能力以及閱讀能力，通過這樣的方式來促進自身經(jīng)驗不斷促進會計人員在職業(yè)道德上的不斷強化，使得他們自覺遵守相關(guān)職業(yè)規(guī)范，在展開工作的同時不斷接受相關(guān)職業(yè)道德教育，促進自身道德水平的不斷提升；對于會計協(xié)會、及相關(guān)組織、財政部門而言，最重要的就是要不斷強化對會計教育的監(jiān)督管理，加大在這方面上的人力物力與財力的投入，開展會計培訓班，創(chuàng)辦各式會計期刊與書籍，并且限定時間對相關(guān)會計人員進行職業(yè)考核使得會計人員的能力與素質(zhì)獲得持續(xù)提升。

（二）政府加強管理和引導

第2篇：投資性房地產(chǎn)范文

根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》規(guī)定,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當按照取得時的成本進行初始計量。具體可分一下幾種情況:(1)外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本。包括購買價款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費及其他支出等。(2)自行建造投資性房地產(chǎn)的成本。由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成,包括土地成本、建造成本、應(yīng)予以資本化的借款費用以及支付和分攤的間接費用等。(3)以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本。包括自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)等。本文將在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換中專門闡述。

在實際工作中,存在某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨計量和出售的用于出租(或資本增值)的部分,應(yīng)當確認為投資性房地產(chǎn);不能單獨計量和出售的用于出租(或資本增值)的部分,不確認為投資性房地產(chǎn)。有關(guān)會計處理:后續(xù)計量采用成本模式下,取得投資性房地產(chǎn)時,借記“投資性房地產(chǎn)”,貸記“銀行存款”等。后續(xù)計量采用公允價值模式下,取得投資性房地產(chǎn):借記“投資性房地產(chǎn)――成本”,貸記“銀行存款”等。

二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》,投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量分成本模式和公允價值模式,企業(yè)通常應(yīng)當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量。同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,不得同時采用兩種計量模式。

(一)采用成本模式進行后續(xù)計量采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當按照《企業(yè)會計準則第4號――固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會計準則第6號――無形資產(chǎn)》,按月(期)計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的,應(yīng)當按照《企業(yè)會計準則第8號――資產(chǎn)減值》進行減值測試,計提相應(yīng)的減值準備。如果已經(jīng)計提減值準備的投資性房地產(chǎn)的價值又得以恢復(fù),不得轉(zhuǎn)回。有關(guān)會計處理:計提折舊或攤銷時:借記“其他業(yè)務(wù)成本”,貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”,計提減值準備時:借記“資產(chǎn)減值損失”貸記“投資性房地產(chǎn)減值準備”

(二)采用公允價值模式進行后續(xù)計量只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,才允許對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的,應(yīng)當同時滿足以下兩個條件:投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷,應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資l生房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。有關(guān)會計處理:投資性房地產(chǎn)公允價值上漲時:借記“投資性房地產(chǎn)――公允價值變動”,貸記“公允價值變動損益”投資性房地產(chǎn)公允價值下降時:借記“公允價值變動損益”,貸記“投資性房地產(chǎn)――公允價值變動”

(三)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換,實質(zhì)上是因房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時,應(yīng)當將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。主要有三種轉(zhuǎn)換形式:作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn);自用的建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn);投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。

在成本模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理較為簡單,就是將轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。下面主要介紹公允價值模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理,公允價值模式下的轉(zhuǎn)換應(yīng)以轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的賬面價值或以轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值。

(1)公允價值模式下作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租,存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當按轉(zhuǎn)換日該項房地產(chǎn)的公允價值記入“投資性房地產(chǎn)――成本”,同時轉(zhuǎn)銷原存貨賬面價值和已計提跌價準備。具體可分為兩種情況:一是公允價值小于賬面價值,按其差額記入公允價值變動損益。借記“投資性房地產(chǎn)――成本”、“公允價值變動損益”、“存貨跌價準備”,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”。二是公允價值大于賬面價值的,按其差額記入“資本公積――其他資本公積”。借記“投資性房地產(chǎn)――成本”,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”、“資本公積――其他資本公積”。

(2)公允價值模式下自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)將原本用于生產(chǎn)或經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改為出租,即固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當按轉(zhuǎn)換日該項房地產(chǎn)的公允價值記入“投資性房地產(chǎn)――成本”,同時轉(zhuǎn)銷原固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)賬面價值和已計提的折舊或攤銷及減值準備。公允價值小于賬面價值的,按其差額記入公允價值變動損益;公允價值大于賬面價值的,按其差額記入“資本公積――其他資本公積”。

(3)公允價值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn),轉(zhuǎn)換日為企業(yè)開始自用的日期。應(yīng)當以轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計人公允價值變動損益。

企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)以及對報廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進行處置時,應(yīng)當將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的差額計人當期損益。公允價值模式下,還應(yīng)將累計公允價值變動損益轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”,如存在原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額,則一并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。

[例]2007年4月10日,甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議,將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè),租賃期開始日為2007年5月1日。2007年5月1日該寫字樓的賬面價值9000萬元,公允價值9400萬元,2007年12月31日該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為9600萬元。假定2008年3月31日租賃期滿,企業(yè)收回該投資性房地產(chǎn),并以11000萬元出售,出售款已收訖。

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司有關(guān)會計處理:(單位:萬元)

2007年5月1日轉(zhuǎn)換時:

借:投資性房地產(chǎn)――成本　9400

貸:開發(fā)產(chǎn)品　9000

資本公積――其他資本公積　400

2007年12月31日:

借:投資性房地產(chǎn)――公允價值變動　200

貸:公允價值變動損益　200

2008年3月31日出售時:

借:銀行存款　11000

貸:其他業(yè)務(wù)收入　11000借:其他業(yè)務(wù)成本　9600

貸:投資性房地產(chǎn)――成本　9400

――公允價值變動　200同時,將累計公允價值變動損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。

借:公允價值變動損益　200

貸:其他業(yè)務(wù)收入　200同時,將轉(zhuǎn)換時計人資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入

借:資本公積――其他資本公積　400

貸:其他業(yè)務(wù)收入　400

第3篇：投資性房地產(chǎn)范文

（一）外購的投資性房地產(chǎn) 企業(yè)外購的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當按照取得時的實際成本，借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶。例如：2008年3月，某股份公司為了拓展經(jīng)營規(guī)模，以銀行存款購得繁華商業(yè)區(qū)的一棟寫字樓，并當即出租。該寫字樓的購買價為400萬元，采用銀行轉(zhuǎn)賬支付。其會計處理為：

借：投資性房地產(chǎn)――寫字樓 4000000

貸：銀行存款 4000000

（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)企業(yè)自行建造的投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)計可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中的非正常損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。按照確定的成本，借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“在建工程”賬戶。例如：2008年4月，宏遠公司從某企業(yè)購入一塊土地使用權(quán)，并在該土地上自行建造一棟廠房，2008年8月，廠房完工（達到預(yù)定可使用狀態(tài)），宏遠公司與立華公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將廠房租賃給立華公司。該塊土地使用權(quán)的實際成本為300萬元，廠房的實際造價為400萬元。宏遠公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，作如下會計處理：

借：投資性房地產(chǎn)――廠房4000000

貸：在建工程4000000

借：投資性房地產(chǎn)――已出租土地使用權(quán)3000000

貸：無形資產(chǎn)――土地使用權(quán)3000000

（三）接受外單位投入的投資性房地產(chǎn)接受外單位投入的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)按雙方評估確認的價值，借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“股本”賬戶。例如：宏遠股份公司2008年9月接受乙公司投入的土地使用權(quán)，該資產(chǎn)在乙公司的賬面價值為500萬元，雙方協(xié)商以評估價值作為投資價值確認標準，其評估價值為530萬元，宏遠股份公司取得該土地后，擬在適當時機轉(zhuǎn)讓。宏遠股份公司接受乙公司投資時的會計處理為：

借：投資性房地產(chǎn) 5300000

貸：股本 5300000

（四）投資性房地產(chǎn)的折舊和攤銷 應(yīng)該按照《企業(yè)會計準則第4號――固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會計準則第6號――無形資產(chǎn)》的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計提折舊或攤銷，企業(yè)按期（月）對投資性房地產(chǎn)進行折舊或進行攤銷時，借記“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”賬戶。例如：宏遠公司將一棟辦公樓出租給美邦公司，已確認為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進行后續(xù)計量。這棟辦公樓的成本為3600萬元，按照直線法計提折舊，使用年限為20年，預(yù)計凈殘值為零，根據(jù)有關(guān)原始憑證，宏遠公司應(yīng)作如下會計處理：每月計提的折舊=3600/20/12=15（萬元）。

借：其他業(yè)務(wù)成本 150000

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 150000

（五）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出 滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，其后續(xù)支出應(yīng)予以資本化，不滿足確認條件的，發(fā)生時記入當期損益。

（1）資本化后續(xù)支出的處理。投資性房地產(chǎn)在改建、擴建或裝修后，應(yīng)按其賬面價值，借記“在建工程”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”等賬戶，貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶。發(fā)生的資本化的改建、擴建或裝修支出，借記“在建工程”賬戶（通過“在建工程”賬戶歸集），貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶。改建、擴建或裝修完成后，繼續(xù)用于投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)當從“在建工程”賬戶轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”賬戶，借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“在建工程”賬戶。

［例1］2009年5月，宏遠公司與長青公司的廠房租賃合同即將到期，該廠房原價1 500萬元，已提折舊450萬元，為提高租金收入，宏遠公司決定在租賃期滿后對該廠房進行改造，改造后租給南方公司，5月21日，于長青公司租賃合同期滿，廠房進入改建擴建工程，9月5日，廠房改建、擴建工程完工，共發(fā)生支出130萬元，即日起按照租賃合同租給南方公司。根據(jù)有關(guān)原始憑證，宏遠公司作如下會計處理：

2009年5月21日， 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改建、擴建工程時：

借：在建工程 10500000

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 4500000

貸：投資性房地產(chǎn)――廠房 15000000

2009年5月21日只2009年9月5日，在改建、擴建中發(fā)生的支出時：

借：在建工程1300000

貸：銀行存款1300000

2009年9月5日，改建、擴建完工時：

借：投資性房地產(chǎn)――廠房11800000

貸：在建工程11800000

（2）費用化的后續(xù)支出處理。不滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，發(fā)生時記入當期損益。發(fā)生投資性房地產(chǎn)費用化后續(xù)支出時，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶。

［例2］宏遠公司對一項投資性房地產(chǎn)進行日常維修，發(fā)生維修費1萬元，根據(jù)有關(guān)原始憑證，作如下會計處理：

借：其他業(yè)務(wù)成本 10000

貸：銀行存款 10000

（六）投資性房地產(chǎn)減值的處理投資性房地產(chǎn)有減值跡象的，應(yīng)按照規(guī)定進行減值測試。經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當計提減值準備。計提減值準備時，借記“資產(chǎn)減值損失”賬戶，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準備”賬戶。已經(jīng)計提減值準備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會計期間不得轉(zhuǎn)回。

二、公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的會計處理

（一）外購、自建的投資性房地產(chǎn) 外購或自行建造的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當按照取得時的實際成本進行初始計量，其實際成本的確定與外購或自行建造的采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)一致。企業(yè)應(yīng)當在“投資性房地產(chǎn)”賬戶下設(shè)置“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目。外購或自行建造時發(fā)生的實際成本，借記“投資性房地產(chǎn)――成本”賬戶，貸記“銀行存款”、“在建工程”等賬戶。如上例，處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)――成本 4000000

貸：銀行存款 4000000

（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不計提折舊，應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日的公允價值計量。在產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)――公允價值變動”賬戶，貸記“公允價值變動損益”賬戶；公允價值低于其賬面價值余額的差額做相反的賬務(wù)處理。

［例3］鴻達企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)，于2008年8月與甲企業(yè)簽訂將正在開發(fā)的一棟精裝修的辦公樓在完工后租賃給甲企業(yè)使用的租賃合同，租期10年。2008年10月1日該辦公樓完工并開始起租，該辦公樓的造價為8 000萬元。由于鴻達企業(yè)能夠從該地區(qū)投資性房地產(chǎn)交易市場上取得類似房地產(chǎn)的交易報價信息，所以鴻達企業(yè)對該辦公樓采用公允價值方法進行后續(xù)計量。2008年12月31日，該辦公樓的市場公允價為8 400萬元。鴻達企業(yè)的會計處理如下：

（1）2008年10月1日，鴻達企業(yè)開發(fā)完成辦公樓并出租時：

借：投資性房地產(chǎn)――辦公樓（成本）80000000

貸：生產(chǎn)成本80000000

（2）2008年l2月31日，按照公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面之間的差額記入當期損益：

借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動4000000

貸：公允價值變動損益4000000

（三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出一是資本化的后續(xù)支出。滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的計入投資性房地產(chǎn)成本。投資性房地產(chǎn)進入改擴建或裝修階段時，借記“在建工程”賬戶，貸記“投資性房地產(chǎn)――成本”、“投資性房地產(chǎn)――公允價值變動”賬戶；在改建、擴建或裝修完成后，繼續(xù)用于投資性房地產(chǎn)的，借記“投資性房地產(chǎn)――成本”賬戶，貸記“在建工程”賬戶。

［例4］2008年3月，A企業(yè)與B企業(yè)的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。為了提高廠房的租金收入，A企業(yè)決定在租賃期滿后對廠房進行改擴建，并與C企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴建完工時將廠房出租給C企業(yè)。3月15日，與B企業(yè)的租賃合同到期，廠房隨即進人改擴建工程。12月10日，廠房改擴建工程完工，共發(fā)生支出200萬元，即日按照租賃合同出租給C企業(yè)。3月15日，廠房賬面余額為2 000萬元，其中成本1 700萬元，累計公允價值變動300萬元。假設(shè)A企業(yè)采用公允價值計量模式。

A企業(yè)的會計處理如下：

（1）2008年3月15日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴建工程時：

借：在建工程20000000

貸：投資性房地產(chǎn)――成本17000000

投資性房地產(chǎn)――公允價值變動3000000

（2）2008年3月15日～12月10日：

借：在建工程 2000000

貸：銀行存款 2000000

（3）2008年12月10日，改擴建工程完工：

借：投資性房地產(chǎn)――成本 22000000

貸：在建工程 22000000

二是費用化的后續(xù)支出。與成本計量模式下的費用化后續(xù)支出一樣，在公允價值模式下，與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當在發(fā)生時計入當期損益。

第4篇：投資性房地產(chǎn)范文

總體上看，《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》（CAS3）實施后，企業(yè)在運用過程中較為平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)太大問題，但還有一些問題需要解決：

明確投資性房地產(chǎn)的標準

筆者結(jié)合深滬兩市2007年房地產(chǎn)板塊企業(yè)中期報告和年報進行具體分析，并選擇了昌源投資（000592）、天保股份（000965）、陽光股份（000608）、渝 開 發(fā)（000514）、保利地產(chǎn)（600048）、華發(fā)股份（600325）、G實發(fā)展（600748）、世茂股份（600823）、天房發(fā)展（600322）、G中華（600675）共10家上市房地產(chǎn)公司經(jīng)審計的2006年年報、2007年中期報告及2007年年報進行對比分析。

在新準則實施之前，對以出租為目的的出租開發(fā)產(chǎn)品，作為地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品于簽訂出租合同、協(xié)議后，按實際成本轉(zhuǎn)入其他長期資產(chǎn)項目下“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目列示。出租開發(fā)產(chǎn)品的成本按賬面原值和估計的使用年限平均攤銷。期末，對于有意出售而暫時出租的開發(fā)產(chǎn)品，作為存貨列示。新準則實施后，房地產(chǎn)企業(yè)“存貨――出租開發(fā)產(chǎn)品”科目并未取消，因此，有的企業(yè)將原列報于“存貨――出租開發(fā)產(chǎn)品”的項目全部轉(zhuǎn)入到“投資性房地產(chǎn)”中核算；有的企業(yè)則將列報于“存貨――出租開發(fā)產(chǎn)品”中的部分項目轉(zhuǎn)至“投資性房地產(chǎn)”核算，其余的仍然通過“存貨――出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算；還有部分企業(yè)持有的出租性房地產(chǎn)仍然通過“存貨――出租開發(fā)產(chǎn)品”或“其他長期資產(chǎn)”科目核算，并未通過“投資性房地產(chǎn)”科目核算。

由此可見，房地產(chǎn)板塊中投資性房地產(chǎn)與作為存貨等的房地產(chǎn)的區(qū)分標準并沒有嚴格界定，而是各個企業(yè)根據(jù)持有資產(chǎn)的目的自行區(qū)分。出于防止企業(yè)利用公允價值計量模式操縱利潤的考慮，財政部、深交所在相關(guān)解釋中限定了投資性房地產(chǎn)的范圍。深交所2007年5月15日上市公司執(zhí)行新會計準則備忘錄第5號中規(guī)定：對于在存貨中核算的“出租開發(fā)產(chǎn)品”，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對于銷售狀況不佳，按照能售則售、能租則租的態(tài)度暫時用于出租的房地產(chǎn)，公司的最終目的通常為出售上述房地產(chǎn)，因此，公司通常應(yīng)將其認定為存貨；相反對于房地產(chǎn)企業(yè)出于某些特殊考慮，而不打算在較長期間內(nèi)出售其開發(fā)的房地產(chǎn)，而是準備將其對外進行出租。在上述情況下，公司應(yīng)至少提供以下資料以證明其符合投資性房地產(chǎn)的初始確認條件：1.上述房產(chǎn)或地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明，以證明其符合投資性房地產(chǎn)的定義；2.公司董事會提供擬將上述房產(chǎn)和地產(chǎn)長期對外出租的書面材料；3.供上述房地產(chǎn)的長期租賃合同以證明上述房地產(chǎn)已確實對外出租。

但在實務(wù)中，有許多房地產(chǎn)從實質(zhì)上分析應(yīng)該屬于投資性房地產(chǎn)，但由于不完全符合相關(guān)規(guī)定而沒有作為投資性房地產(chǎn)核算，導致企業(yè)不能真實、完整地反映投資性房地產(chǎn)的信息。

準則需要進一步解釋

根據(jù)CAS3有關(guān)規(guī)定，按照其持有目的不同，將土地和房屋分別歸為：(1)存貨：企業(yè)在日?；顒又谐钟幸詡涑鍪鄣姆康禺a(chǎn)、處在建造過程中的房地產(chǎn)、在建造過程中耗用的材料；(2)無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)：企業(yè)自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)；(3)投資性房地產(chǎn)：為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，能夠單獨計量和出售，包括已出租的土地使用權(quán)、長期持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、企業(yè)擁有并已出租的建筑物。由于企業(yè)經(jīng)營過程中各種具體情況的存在，造成了一些比較特殊的情況，我國的準則對此并沒有進行規(guī)范和說明，但是國際會計準則就此做了進一步的解釋。比如當某房地產(chǎn)項目一部分用于投資目的、一部分用于自用或短期銷售目的時，即在自用和投資兩方面性質(zhì)兼有的情況下，若各個部分能夠單獨出售或出租，則分別進行核算；若不可以單獨計量，采用重要性的判定方法，只有自用部分或提供的服務(wù)是不重要的，才能視為投資性房地產(chǎn)，如自營旅館與辦公樓的業(yè)主向其承租人提供保安和維修服務(wù)，根據(jù)這個原則，可以比較容易地劃分其性質(zhì)；而當輔助服務(wù)是否重要很難確定時，如有業(yè)主將旅館的某些責任轉(zhuǎn)移給第三方，此時不符合投資性房地產(chǎn)的條件。而我國會計準則在這方面只規(guī)定持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)屬于投資性房地產(chǎn)并沒有從時間上進行細化。

后續(xù)計量模式問題

財政部在《企業(yè)會計準則實施問題專家工作組意見》中要求一家企業(yè)只能采用一種后續(xù)計量模式。這種做法盡管在一定程度上防止了企業(yè)利用投資性房地產(chǎn)操縱利潤，但不利于真實反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價值。

第5篇：投資性房地產(chǎn)范文

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn);會計準則;公允價值

為了賺取租金，或者為了獲得資本增值持有的房地產(chǎn)即為投資性房地產(chǎn)。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，投資性房地產(chǎn)總量不斷增大，為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)確認、計量、轉(zhuǎn)換及相關(guān)信息的披露，財政部頒布了投資性房地產(chǎn)準則，并于2007年1月1日起實施。在實際工作中，筆者發(fā)現(xiàn)現(xiàn)行準則中存在幾個環(huán)節(jié)需要進一步完善，主要體現(xiàn)在初始計量、后續(xù)計量、轉(zhuǎn)換方面三個方面。

一、初始計量

投資性房地產(chǎn)入賬價值的計算即為投資性房地產(chǎn)的初始計量。在投資性房地產(chǎn)準則中明確規(guī)定了企業(yè)的投資性房地產(chǎn)初始計量應(yīng)當按照取得時成本計算。對于外購性質(zhì)的投資性房地產(chǎn)，其成本中主要包括購買價款以及直接歸屬于資產(chǎn)的相關(guān)稅費;對于自建投資性房地產(chǎn)，其成本應(yīng)該由達到使用規(guī)格狀態(tài)之前耗費的必要支出構(gòu)成。從規(guī)定上看，投資性房地產(chǎn)的初始成本主要由當時市場價格決定，其初始成本能夠反映其公允價值。但是，現(xiàn)實中，尤其是不動產(chǎn)價格上升周期，因土地歷史成本偏低，資金來源多樣等種種因素的影響，自行建造的投資性房地產(chǎn)成本并不能反映其資產(chǎn)的公允價值。僅投資性房地產(chǎn)資金來源的差異，在成本計算時便會存在較大的差異，其入賬價值也相應(yīng)會存在較大差異。例如，企業(yè)在進行投資性房地產(chǎn)分期自建時，如果前期出現(xiàn)專項借款，那么其資產(chǎn)中就會包含很大的資本化借款費用部分，并且隨著自建投資房地產(chǎn)工期的推遲，借款費用成本將越來越大，如果企業(yè)完全使用自有資金進行投資性房地產(chǎn)建設(shè)，那么其資產(chǎn)構(gòu)成中就不包括資本化的借款費用，這樣的資產(chǎn)成本無法體現(xiàn)其公允價值，勢必造成同地段投資性房地產(chǎn)因資金來源的不同而造成入賬價值產(chǎn)生較大差異。

因此，在進行自建投資性房地產(chǎn)初始計量時，要反映投資性房地產(chǎn)的真實價值，并在財務(wù)核算上保持可比原則，在公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，應(yīng)該優(yōu)先考慮按照公允價值進行初始計量，不能將外購和自行建造進行分類。在按照取得時公允價值進行初始計量時，將公允價值與建造成本之間的差額計入當期損益。

二、后續(xù)計量

投資性房地產(chǎn)準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量應(yīng)當在資產(chǎn)負債表日進行，并要求使用成本模式進行計量，此外，當投資性房地產(chǎn)的公允價值可以持續(xù)獲得時，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可以采用公允價值模式。這樣就造成了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可以采用兩種模式進行，會導致以下問題：

（一） 不同計量模式導致的不公平現(xiàn)象

是在房地產(chǎn)市場欠發(fā)達地區(qū)，無法持續(xù)可靠取得投資性房地產(chǎn)公允價值，或者取得同類房地產(chǎn)市場價格較為困難，無法對公允價值做出額合理估計的企業(yè)，只能采用成本計量模式。而在成本計量模式之下，企業(yè)就無法確認資產(chǎn)升值;同時按照資產(chǎn)減值準則，確認的資產(chǎn)減值損失不能在后續(xù)的會計期間轉(zhuǎn)回。但在公允價值模式之下，企業(yè)在進行投資性房地產(chǎn)賬面價值確認時，如果出現(xiàn)公允價值大于賬面價值的現(xiàn)象，企業(yè)可以將其差額計入企業(yè)當期損益，以公允價值的變動損益存在。這對以成本計量模式進行后續(xù)計量的企業(yè)出現(xiàn)了明顯的不公平現(xiàn)象，準則似有鼓勵企業(yè)采用公允價值進行后續(xù)加量之嫌。

（二）成本計量模式下的后續(xù)計量依舊無法脫離公允價值

在無法持續(xù)取得投資性房地產(chǎn)公允價值時，企業(yè)需要采用成本計量模式從而避開公允價值。但是，在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的實際操作中，資產(chǎn)減值準則規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)出現(xiàn)減值情況，那么企業(yè)需要按照資產(chǎn)的可回收金額低于賬面價值的部分，對資產(chǎn)進行計提減值準備。而資產(chǎn)的可回收部分依然需要公允價值參與，在計算可回收部分時，需要將公允價值減去處置后產(chǎn)生的金額以及資產(chǎn)預(yù)計現(xiàn)金流現(xiàn)值進行對比，取高值確定資產(chǎn)的可回收金額。這就造成了成本計量模式下的后續(xù)計量依然無法脫離公允價值的狀況，仍需確定資產(chǎn)的公允價值。由此，企業(yè)本因無法取得公允價值信息而采用成本模式計量，但在后續(xù)計量過程中依然無法擺脫公允價值的測定，前后形成悖論。因此，既然無法回避公允價值的概念，在進行后續(xù)計量的過程中，建議企業(yè)應(yīng)盡量采用公允計量模式計量。

（三）計量模式不同，會計信息不具有可比性

要使得企業(yè)的會計信息具有可比性，那么在進行會計處理時，企業(yè)應(yīng)該將使用的會計政策、信息口徑保持一致。但是，在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中，分別采用公允價值計量模式或者成本計量模式的企業(yè)，產(chǎn)生的會計信息將會出現(xiàn)一定的誤差，尤其在資產(chǎn)價格波動較大的情況之下，企業(yè)的損益以及資產(chǎn)價值會發(fā)生很大變化，這樣的情況之下會計信息的誤差將會更加明顯，會計信息不可比性會增強。

針對上述問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡量使用公允價值計算模式進行后續(xù)計量，從而減少利潤操縱空間，降低因計量模式選擇出現(xiàn)的會計信息誤差。

三、轉(zhuǎn)換方面

投資性房地產(chǎn)準則第十六條規(guī)定：投資性房地產(chǎn)在將自用房地產(chǎn)或者存貨轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量時，應(yīng)該按照當日的公允價值計價，且小于原賬面價值的差額應(yīng)當計入當期損益，大于原賬面價值的計入所有者權(quán)益。該項規(guī)定有兩點值得商榷，首先，不符合權(quán)責發(fā)生制會計處理的基本要求，轉(zhuǎn)換當日公允價值與原賬面價值的差異而形成價格差，均應(yīng)計入當期損益。其次，不符合會計信息可比性要求，與投資性房地產(chǎn)準則第十一條后續(xù)計量規(guī)定相違背，按照可比性要求，轉(zhuǎn)換日公允價值大于原賬面價值的差額也應(yīng)計入當期損益。

四、關(guān)于完善現(xiàn)行投資性房地產(chǎn)準則的一點看法

（一）單獨制定公允價值計量準則

要解決準則實施中的計量難題，國家應(yīng)該制定相應(yīng)獨立的公允價值計量準則，可以按照美國會計準則委員會（FASB）制定的《公允價值計量》（SFAS157）的相關(guān)原則，對投資性房地產(chǎn)公允價值計量進行完善，從而進一步完善現(xiàn)行投資性房地產(chǎn)準則，增加實際工作中的可操作性。

（二）強化評估師培訓

隨著公允價值使用的普遍化，房地產(chǎn)價值評估師對于確定投資性房地產(chǎn)的公允價值有著重要作用。在計量模式存在問題的情況下，只有強化評估師人才隊伍的建設(shè)，才能盡可能避免因投資性房地產(chǎn)準則待完善而出現(xiàn)的問題，才能夠?qū)崿F(xiàn)準確的公允價值計量，提供更為有效的會計信息。因此，評估行業(yè)提高行業(yè)內(nèi)從業(yè)者的綜合素質(zhì)，強化培訓與學習，提高評估師解決問題的能力顯得尤為迫切。

（三）盡快出臺配套稅法細則

稅法細則對于抱有公允價值使用顧慮的公司有著重要作用，在如今的環(huán)境下，還有著不少的上市公司回避公允價值計量主要是擔心由此帶來的稅負增加。因此，在稅法方面，應(yīng)該盡快完善投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、公允價值賬面價值差異處理、收益及損失確認方面的細則。

（四）進一步完善現(xiàn)有投資性房地產(chǎn)會計制度

目前，中國的房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展變化中，市場的變化要求制度擁有相應(yīng)的配套。在改進現(xiàn)有投資性房地產(chǎn)會計核算制度的過程中，政府職能層面應(yīng)該面向行業(yè)市場需求，完善公允價值計量模式與成本計量模式在會計核算中的互補作用。在兼顧政府、企業(yè)、投資者利益的同時，盡量讓我們的會計政策與國際接軌。使企業(yè)的財務(wù)報表能夠切實反映出企業(yè)的真實價值，使財務(wù)數(shù)據(jù)受眾使用范圍得到最大延伸。

四、結(jié)束語

投資性房地產(chǎn)日益成為學術(shù)界討論的熱點，其原因主要是我國宏觀經(jīng)濟環(huán)境尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，以及金融危機之后人們對公允價值計量的反思。雖然，我國先行的投資性房地產(chǎn)準則還存在一些有待完善的方面，公允價值的運用還存在隨意等不合理現(xiàn)象，但是，現(xiàn)行的投資性房地產(chǎn)準則及其內(nèi)部體現(xiàn)出對于公允價值使用方法，對于積累經(jīng)驗方面還是大有裨益的。從企業(yè)的角度，應(yīng)不斷深化對準則的了解，善于發(fā)現(xiàn)準則實際運用中的問題、及時反饋相關(guān)問題、并努力尋求解決問題的對策。從政府角度，還需拓寬視野，廣泛采納，進一步對準則進行修訂完善，為會計行業(yè)制度的進一步規(guī)范、為國民經(jīng)濟的健康發(fā)展保駕護航。

參考文獻：

[1]張奇峰，張鳴，戴佳君.投資性房地產(chǎn)公允價值計量的財務(wù)影響與決定因素：以北辰實業(yè)為例.會計研究，2011（8）.

第6篇：投資性房地產(chǎn)范文

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和投資觀念的轉(zhuǎn)變，對房地產(chǎn)或物業(yè)項目進行投資逐漸成為一種新型的投資方式。有的企業(yè)將投資房地產(chǎn)作為主營業(yè)務(wù)；有的企業(yè)在經(jīng)營其他業(yè)務(wù)的同時兼營房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)；有的企業(yè)投資房地產(chǎn)是為了房地產(chǎn)的增值而盈利；有的企業(yè)投資房地產(chǎn)則是為了抵御通貨膨脹的風險。雖然房地產(chǎn)從實體上看是房屋建筑物，但簡單地套用固定資產(chǎn)準則顯然是不合理的。

一、當前投資性房地產(chǎn)準則的基本情況

1986年，原國際會計準則委員會（IASC）批準了國際會計準則第25號“投資會計”（IAS25），允許將投資性房地產(chǎn)按長期投資核算或根據(jù)IAS16“不動產(chǎn)、廠場和設(shè)備”按不動產(chǎn)核算。2001年1月1日，IAS25被廢止，IAS40“投資性房地產(chǎn)”正式開始實施。2001年IASC改組，新成立的國際會計準則理事會（IASB）修訂了IAS40，并于2005年1月1日生效。

除IASB以外，目前對投資性房地產(chǎn)制定會計準則的有英國、澳大利亞和中國香港地區(qū)。英國原會計準則委員會（ASC）于1981年11月了第19號標準會計實務(wù)公告（SSAP19）“投資性房地產(chǎn)的會計處理”，首次對投資性房地產(chǎn)的概念、會計處理和報告作了規(guī)范。SSAP19于1994年7月進行修訂和補充，完善了價值重估方面的內(nèi)容。澳大利亞會計準則委員會于2004年6月了與IAS40趨同的AASB140“投資性房地產(chǎn)”。我國香港地區(qū)于1987年10月了SSAP13“投資物業(yè)會計”。經(jīng)多次修訂，于2004年12月了與IAS40趨同的香港會計準則第40號（HKAS40）“投資性房地產(chǎn)”。我國財政部于2005年7月19日了《企業(yè)會計準則第××號――投資性房地產(chǎn)》（征求意見稿），并于2006年2月正式《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》。

二、投資性房地產(chǎn)準則的國際比較

可以看出，AASB140和HKAS40與IAS40趨同，因此本文主要將IAS40與SSAP19加以比較。

（一）定義與內(nèi)容的比較

IAS40中投資性房地產(chǎn)（Investment Property）是指為賺取租金或為資本增值，或兩者兼有而由業(yè)主或融資租賃的承租人持有的房地產(chǎn)（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或兩者兼有），但不包括：1.用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的房地產(chǎn)；2.在正常經(jīng)營過程中銷售的房

地產(chǎn)。

英國SSAP19中的投資性房地產(chǎn)是指對有關(guān)土地和建筑物擁有的權(quán)益，但這些土地和建筑物必須是：1.已完成的在建工程和開發(fā)項目；2.是為投資目的而持有，并且其租金收益是可以公平協(xié)商的。它不包括：①企業(yè)為自己的目的擁有和占用的房地產(chǎn)；②出租給并由集團內(nèi)另一公司占用的房地產(chǎn)。

二者相比存在三點差異：

1.經(jīng)營租賃方式下承租人在持有的房地產(chǎn)上的權(quán)益

英國企業(yè)通常需要支付大筆預(yù)付款才能取得房地產(chǎn)上的長期權(quán)益，這種長期權(quán)益符合SSAP19的定義。很多承租人將其資本化并作為按市場價值計價的投資性房地產(chǎn)處理，支付的租金在租賃期內(nèi)費用化。國際會計準則委員會（IASC）在2001年改組為國際會計準則理事會（IASB），并將IAS40作為《改進國際會計準則》項目的一部分進行修訂，主要對經(jīng)營租賃方式下承租人持有的房地產(chǎn)權(quán)益做了新的規(guī)范。原來的IAS40規(guī)定承租人不將經(jīng)營租賃的房地產(chǎn)權(quán)益視為投資性房地產(chǎn)。而按照修訂后準則的第33――35段的規(guī)定，則當且僅當承租人在經(jīng)營租賃下持有的房地產(chǎn)權(quán)益符合投資性房地產(chǎn)的定義，且承租人按照公允價值模式確認資產(chǎn)時，承租人在經(jīng)營租賃下持有的房地產(chǎn)權(quán)益才可以視為投資性房地產(chǎn)并進行相應(yīng)地處理。

2.出租給母公司或另一家子公司使用的房地產(chǎn)

英國SSAP19規(guī)定，在編制企業(yè)的個別財務(wù)報表以及集團財務(wù)報表時，都不能將這部分房地產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)處理。而IAS40規(guī)定在合并財務(wù)報表中，該房地產(chǎn)不符合投資性房地產(chǎn)的條件；但從出租房地產(chǎn)的單個企業(yè)看，如果該房地產(chǎn)符合投資性房地產(chǎn)的條件，則在其個別財務(wù)報表中將它作為投資性房地產(chǎn)。

3.一部分用于賺取租金或資本增值，另一部分則用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的房地產(chǎn)

IAS40規(guī)定，如果這些部分能夠分別出售或采用融資租賃方式分別出租，則企業(yè)分別核算這些部分。否則，只有在其不重要的部分用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的情況下，才能將該房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)。但準則對重要性的判斷未提供具體標準。英國SSAP19未對此問題做出回答。

（二）確認和計量的比較

1.在對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量上，英國SSAP19要求在資產(chǎn)負債表以公開市場價值（Open Market Value）反映投資性房地產(chǎn)的價值，也就是說每個資產(chǎn)負債表日均需要對投資性房地產(chǎn)進行價值重估；IAS40則允許企業(yè)在公允價值模式與成本模式之間做出選擇。

2.英國SSAP19認為投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)行價值（Current Value）及其變動非常重要，結(jié)算折舊則退居其后，投資性房地產(chǎn)只要其租賃的未到期時間不低于20年，就可以不提折舊；IAS40沒有相關(guān)規(guī)定。

3.在對投資性房地產(chǎn)進行重估價時，英國SSAP19規(guī)定采用公開的市場價值，而IAS40規(guī)定采用公允價值（Fair Value）。IASB對公允價值的定義是在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據(jù)以進行資產(chǎn)交換的金額。公允價值通?？梢允悄稠椯Y產(chǎn)在公開活躍市場上的掛牌價（即公開市場價值）、最近成交價、該資產(chǎn)預(yù)期未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等。而公開市場價值是指某項房地產(chǎn)的權(quán)益在估價當日按假定情況出售可以合理取得的最高售價：（1）有自愿的賣方；（2）有一段合理的時間（視房地產(chǎn)的性質(zhì)和市道而定）進行商議成交；（3）房地產(chǎn)的價值在上述期間將保持穩(wěn)定；（4）房地產(chǎn)完全由公開市場取舍；（5）不考慮具有特殊利益的買方所提出的任何追加出價。顯然，公允價值比公開市場價值具有更廣泛的參考意義。

4.在對投資性房地產(chǎn)重估價變動或公允價值變動的處理上，IAS40規(guī)定采用公允價值模式的房地產(chǎn)的公允價值變動產(chǎn)生的利得和損失確認在收益表中。英國SSAP19要求上述變動不計入損益表，而作為重估價儲備金的變動處理，確認在“全面已確認利得和損失表”（Statement of Total Recognized Gains and Losses，STRGL）中。除非在個別項目的投資性房地產(chǎn)上發(fā)生了永久性的虧絀（Deficits）或其轉(zhuǎn)回，在這種情況下，才應(yīng)將這種損失列入損益表中。

（三）披露要求的比較

IAS40要求披露主體采用公允價值模式還是成本模式以及每種模式下應(yīng)披露的一系列內(nèi)容。

SSAP19要求在財務(wù)報表中將投資性房地產(chǎn)的賬面價值與重估價儲備金的金額分別顯著列示。對投資性房地產(chǎn)重估價的評估人員姓名或資格情況以及所采用的評估方法應(yīng)加以披露。如果評估人員是擁有投資性房地產(chǎn)的公司或集團的員工或高級職員，應(yīng)披露這一事實。當根據(jù)SSAP19不計提折舊時，企業(yè)應(yīng)披露背離公司法的詳細情況、原因和影響（公司法要求對固定資產(chǎn)計提折舊）。

三、啟示與借鑒

（一）比較與分析中的啟示

1.國際會計準則理事會在對投資性房地產(chǎn)的計量上，推薦采用公允價值模式。這是其在將公允價值普遍應(yīng)用于對金融資產(chǎn)的計量后，首次將公允價值用于非金融資產(chǎn)。在2001年2月正式的IAS41“農(nóng)業(yè)”中，又進一步將公允價值用于對生物資產(chǎn)和農(nóng)產(chǎn)品的計量上。由此看來，在21世紀公允價值將與歷史成本互相補充，共同成為會計主要的計量屬性，會計信息更注重決策的相關(guān)性。因此，我們應(yīng)重視對公允價值的研究，尤其是在我國市場經(jīng)濟還不夠成熟的情況下，應(yīng)如何確定公允價值，需要何種前提假設(shè)，是否需要獨立評估等。同時，我國應(yīng)加速完善資本市場和產(chǎn)品市場，健全監(jiān)管法律制度，培養(yǎng)高素質(zhì)的專業(yè)人員，為運用公允價值模式創(chuàng)造條件。

2.對于投資性房地產(chǎn)公開市場價值或公允價值的變動的處理方式，是投資性房地產(chǎn)會計準則急需解決的敏感問題，因為它直接關(guān)系到企業(yè)對當期經(jīng)營業(yè)績的列報。以往，在會計實務(wù)上曾出現(xiàn)過將重估價盈余計入當期損益并隨之進行分配的情況，后來有學者指出，上述處理方法模糊了企業(yè)業(yè)績，違背了資本保全原則，尤其在通貨膨脹情況下表現(xiàn)更為突出。因此，會計實務(wù)逐漸將重估價利得或損失計入不具備分配性質(zhì)的重估價儲備金中，英國和我國香港地區(qū)就是如此。但IAS40在最近的修訂中再一次主張將公允價值的變動計入當期凈損益。采用公允價值模式的關(guān)鍵問題是因為投資性房地產(chǎn)確定的重估價必須公允，相應(yīng)業(yè)績必須透明，否則又會給一些企業(yè)創(chuàng)造利潤操縱的空間。

（二）對我國《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》的思考

財政部的《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》由總則、確認與初始計量、后續(xù)計量、轉(zhuǎn)換與處置、披露以及附則等主要內(nèi)容組成。其中許多內(nèi)容與IAS40基本相同，但也存在幾點差異：

1.后續(xù)計量原則

我國《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，企業(yè)應(yīng)于會計期末采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量；如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，應(yīng)采用公允價值模式。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。由此可見，我國更加傾向于成本模式，只有在公允價值能夠可靠取得時采用公允價值模式。相比之下，IAS40并未對公允價值和成本兩種模式規(guī)定優(yōu)先順序，但IASB認為從公允價值模式變更為成本模式通常不大可能導致更恰當?shù)牧袌?，可見其更偏向于公允價值模式。在此，公允價值運用的問題又一次體現(xiàn)出來。以往，為避免公允價值成為企業(yè)利潤操縱的手段，準則制定部門一直出于謹慎，抵制公允價值的使用。而在財政部最新修訂和頒布的38項具體準則中，公允價值的使用范圍有所擴大，這是順應(yīng)國際會計慣例的發(fā)展趨勢的。因此筆者認為，我國的房地產(chǎn)市場正在快速發(fā)展，市場交易活躍，售房信息和市場價格透明度日益提高，相對于其他資產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)的公允價值還是比較容易取得的。為了增加報表項目的可比性，提供更符合投資性房地產(chǎn)特性的相關(guān)信息，與國際慣例接軌，我國應(yīng)促進房地產(chǎn)市場的完善，逐漸鼓勵應(yīng)用公允價值模式。

第7篇：投資性房地產(chǎn)范文

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

在日常經(jīng)營活動中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類專門的資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)。與此相對應(yīng)，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)被稱作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為土地使用權(quán)、建筑物或構(gòu)建物等，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)。而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)（如生產(chǎn)設(shè)備、原材料、人力資源等）相結(jié)合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。根據(jù)實質(zhì)重于形式原則，兩類房地產(chǎn)應(yīng)區(qū)分進行會計處理，投資性房地產(chǎn)適用《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》，而自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)準則。

我國以往的會計準則并沒有要求企業(yè)區(qū)分對待持有的投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)。然而在實務(wù)中許多企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，由于兩類房地產(chǎn)為企業(yè)帶來現(xiàn)金流量的方式有較大差異，將投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營成果的影響。新的會計準則要求企業(yè)將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的一項資產(chǎn)單獨進行反映，無疑有利于提高會計信息的相關(guān)性，從而更好地為會計信息使用者作出決策提供依據(jù)。

二、投資性房地產(chǎn)的初始計量和后續(xù)計量

1、投資性房地產(chǎn)的初始計量

企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當按照取得時的成本進行初始計量，取得的方式不同，則取得時的成本計量也不同?，F(xiàn)分別介紹幾種取得方式的成本計量。

（1）外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本。包括購買價款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費及其他支出等。

（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本。由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地成本、建造成本、應(yīng)予以資本化的借款費用以及支付和分攤的間接費用等。

（3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本。包括自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)等。本文將在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換中專門闡述。

在實際工作中，存在某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應(yīng)當確認為投資性房地產(chǎn)；不能單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。

2、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

投資性房地產(chǎn)與普通自用房地產(chǎn)在會計處理上的最大不同表現(xiàn)在對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量上，企業(yè)通常應(yīng)當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量。同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

（1）采用成本模式進行后續(xù)計量。采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當按照《企業(yè)會計準則第4號—固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會計準則第6號—無形資產(chǎn)》，按月（期）計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應(yīng)當按照《企業(yè)會計準則第8號—資產(chǎn)減值》進行減值測試，計提相應(yīng)的減值準備。如果已經(jīng)計提減值準備的投資性房地產(chǎn)的價值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。

（2）采用公允價值模式進行后續(xù)計量。只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才允許對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應(yīng)當同時滿足以下兩個條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。

（3）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量應(yīng)當作為會計政策變更，并按計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存收益，但已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

三、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，應(yīng)當將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。主要有三種轉(zhuǎn)換形式：作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；自用的建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。

在成本模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理較為簡單，就是將轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。下面主要介紹公允價值模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理，公允價值模式下的轉(zhuǎn)換應(yīng)以轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的賬面價值或以轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值。

1、公允價值模式下作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當按轉(zhuǎn)換日該項房地產(chǎn)的公允價值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時轉(zhuǎn)銷原存貨賬面價值和已計提跌價準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

2、公允價值模式下自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

企業(yè)將原本用于生產(chǎn)或經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改為出租，即固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當按轉(zhuǎn)換日該項房地產(chǎn)的公允價值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時轉(zhuǎn)銷原固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)賬面價值和已計提的折舊或攤銷及減值準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

3、公允價值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用

企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)開始自用的日期。應(yīng)當以轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入公允價值變動損益。

企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)以及對報廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進行處置時，應(yīng)當將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的差額計入當期損益。公允價值模式下，還應(yīng)將累計公允價值變動損益轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”，如存在原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額，則一并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。

四、綜合示例

2007年4月10日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)，租賃期開始日為2007年5月1日。2007年5月1日該寫字樓的賬面價值9000萬元，公允價值9400萬元，2007年12月31日該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為9600萬元。假定2008年3月31日租賃期滿，企業(yè)收回該投資性房地產(chǎn)，并以11000萬元出售，出售款已收訖。

2007年5月1日轉(zhuǎn)換時：

借：投資性房地產(chǎn)—成本94000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品90000000

資本公積—其他資本公積4000000

2007年12月31日：

借：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動2000000

貸：公允價值變動損益2000000

2008年3月31日出售時：

借：銀行存款110000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入110000000

借：其他業(yè)務(wù)成本96000000

貸：投資性房地產(chǎn)—成本94000000

—公允價值變動2000000

同時，將累計公允價值變動損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。

借：公允價值變動損益2000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入2000000

同時，將轉(zhuǎn)換時計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入

借：資本公積—其他資本公積4000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入4000000

綜上所述，采用成本模式或公允價值模式是由企業(yè)自主選擇的，但公允價值模式需要滿足一定的條件，采用不同的后續(xù)計量模式會對財務(wù)報表帶來不同影響。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，而是以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，但因不計提折舊會導致稅前扣除額減少，所得稅由此增加。因此，在滿足采用公允價值模式計量的情況下，企業(yè)應(yīng)當根據(jù)本企業(yè)的實際情況選擇合適的后續(xù)計量模式。

第8篇：投資性房地產(chǎn)范文

[關(guān)鍵詞]投資性房地產(chǎn)計量模式核算差異

一、投資性房地產(chǎn)的界定

《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定:投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。因此,判斷一項資產(chǎn)是否屬于投資性房地產(chǎn),重要的是看該房地產(chǎn)帶來的經(jīng)濟利益是否能夠獨立于其他資產(chǎn)。如果能夠?qū)⑼顿Y性房地產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟利益與其他資產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟利益區(qū)別開來,則可將該資產(chǎn)單列為投資性房地產(chǎn),比如,己出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及出租的建筑物都屬于投資性房地產(chǎn)的核算范圍。

根據(jù)投資性房地產(chǎn)準則的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照成本進行初始確認和計量。在后續(xù)計量時,通常應(yīng)當采用成本模式,只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,才可以采用公允價值模式。但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,不得同時采用兩種計量模式。由于投資性房地產(chǎn)的計量可以采用成本模式和公允價值模式,因此,在后續(xù)計量、轉(zhuǎn)換、處置及納稅調(diào)整方面就會存在差異。

二、投資性房地產(chǎn)計量模式的后續(xù)計量差異

例1.20×5年12月,甲公司購入寫字樓一幢對外出租。12月10日甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同,合同約定,租期3年,乙公司每月支付甲公司租金10萬元。寫字樓購入價1200萬元,按照直線法計提折舊,使用壽命為20年,預(yù)計凈殘值為零。20×6年12月31日,這幢樓發(fā)生減值跡象,經(jīng)減值測試,其可回收金額為1000萬元。甲公司投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量。

甲公司的帳務(wù)處理如下:

①每月計提折舊:1200÷20÷12=5(萬元)。借:其他業(yè)務(wù)成本5萬元;貸:投資性房地產(chǎn)累計折舊5萬元

②確認租金:借:銀行存款10萬元;貸:其他業(yè)務(wù)收入10萬元

③計提減值準備:1200-5×12-1000=140(萬元)。借:資產(chǎn)減值準備140萬元;貸:投資性房地產(chǎn)減值準備140萬元

例2.興鴻房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司與大成公司簽訂協(xié)議,將其新開發(fā)房屋一幢租賃給大成公司,租賃3年,20×6年6月1日正式交付大成公司使用。交付時該幢房屋開發(fā)成本5000萬元,至12月31日,該房屋公允價值5200萬元。興鴻公司投資性房地產(chǎn)采用公允模式進行后續(xù)計量。

興鴻公司帳務(wù)處理如下:

20×6年12月31日,按照公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其帳面價值,公允價值與帳面價值的差額計入當期損益。借:投資性房地產(chǎn)——公允價值變動200萬元;貸:公允價值變動損益200萬元。

如果公允價值下降,作與此相反會計分錄。

從上述會計處理我們看出:投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量的,應(yīng)當按期(月)計提折舊或攤銷,存在減值跡象的,應(yīng)當按照資產(chǎn)減值準則的有關(guān)規(guī)定,進行減值測試,發(fā)生減值的,應(yīng)當計提減值準備,已經(jīng)計提減值準備的投資性房地產(chǎn),其減值損失在以后的會計期間不得轉(zhuǎn)回。投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的,不計提折舊或攤銷,應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日的公允價值計量。資產(chǎn)負債表日,公允價值與其帳面余額的差額,記入當期損益。

三、投資性房地產(chǎn)計量模式的轉(zhuǎn)換差異

企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變,才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),比如,出租的商務(wù)樓改為自用辦公樓、經(jīng)營管理的酒店整體出租給第三方經(jīng)營、作為存貨的房地產(chǎn)改為出租等。

例3.沿用例1資料,20×8年12月9日,甲公司將租給乙公司的寫字樓收回自用。20×7年至20×8年該寫字樓未再發(fā)生資產(chǎn)減值現(xiàn)象。

甲公司帳務(wù)處理如下:寫字樓收回時,己提折舊1200÷20+1000÷19×2=165.26萬元。借:固定資產(chǎn)1200萬元,投資性房地產(chǎn)累計折舊165.26萬元,投資性房地產(chǎn)減值準備140萬元,貸:投資性房地產(chǎn)1200萬元,累計折舊165.26萬元,固定資產(chǎn)減值準備140萬元。

成本模式下,非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),按上述相反分錄進行會計處理。

例4.沿用例2資料,20×9年5月31日,興鴻公司收回租賃給大成公司的房屋用作辦公樓。該房屋20×7年公允價值6000萬元、20×8年公允價值7000萬元,興鴻公司己對公允價值的變動進行了帳務(wù)處理。轉(zhuǎn)換日,辦公樓公允價值7300萬元。

興鴻公司帳務(wù)處理如下:5月31日,辦公樓公允價值變動2000萬元。借:固定資產(chǎn)7300萬元;貸:投資性房地產(chǎn)——成本5000萬元,投資性房地產(chǎn)——公允價值變動2000萬元,公允價值變動損益300萬元。

例5.20×9年6月,甲公司準備將其位于市中心的一幢自用房屋整體出租,并與乙公司簽訂了租賃協(xié)議,租憑開始日為20×9年7月1日,租賃期為5年。20×9年7月1日,該樓原值為2000萬元,己提折舊800萬元。

假如甲企業(yè)投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量,

①第一種情形:租賃日,該幢樓的公允價值1500萬元。

甲企業(yè)的帳務(wù)處理如下:借:投資性房地產(chǎn)1500萬元,累計折舊800萬元;貸:固定資產(chǎn)2000萬元,資本公積——其他資本公積300萬元。

②第二種情形:租賃日,該幢樓的公允價值1000萬元。

甲企業(yè)的帳務(wù)處理如下:借:投資性房地產(chǎn)1000萬元,累計折舊800萬元,公允價值變動損益200萬元;貸:固定資產(chǎn)2000萬元。

從上述會計處理中看出:投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換過程中,采用成本模式下,投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換是按投資性房地產(chǎn)的帳面余額進行結(jié)轉(zhuǎn),與存貨之間的轉(zhuǎn)換,應(yīng)按帳面價值結(jié)轉(zhuǎn),因此,一般不會對當期損益產(chǎn)生影響。而在公允價值模式下,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn),應(yīng)當按轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的帳面價值,公允價值與投資性房地產(chǎn)的帳面價值的差額計入當期損益,對當期損益產(chǎn)生影響;非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),如果在轉(zhuǎn)換日,公允價值小于非投資性房地產(chǎn)帳面價值,按其差額計入當期損益,會對當期損益產(chǎn)生影響;如果在轉(zhuǎn)換日,公允價值大于非投資房地產(chǎn)帳面價值,按其差額計入資本公積,就會對所有者權(quán)益產(chǎn)生影響。

四、投資性房地產(chǎn)計量模式的處置差異

當投資性房地產(chǎn)被處置,或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時,應(yīng)當終止確認該投資性房地產(chǎn)。

例6:大成公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量。2×10年5月,將其持有以備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)出售給興鴻公司,售價為6000萬元。土地使用權(quán)帳面余額4000萬元,己累計攤銷1000萬元。大成公司己收到價款6000萬元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費。

大成公司帳務(wù)處理如下:

①借:銀行存款6000萬元;貸:其他業(yè)務(wù)收入6000萬元。

②借:其他業(yè)務(wù)成本3000萬元,投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)1000萬元;貸:投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)400萬元。

例7:華為公司投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行計量。2×10年3月,將其自用辦公樓后轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的樓房出售給雙雄公司,售價為8000萬元。該辦公樓在轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時,由于公允價值大于固定資產(chǎn)的帳面價值,按其差額計入“資本公司——其他資本公積”200萬元。出售時,該投資性房地產(chǎn)帳面價值6000萬元,其中:成本5000萬元,公允價值變動1000萬元,價款己收。

華為公司帳務(wù)處理如下:

①借:銀行存款8000萬元;貸:其他業(yè)務(wù)收入8000萬元。

②借:其他業(yè)務(wù)成本6000萬元;貸:投資性房地產(chǎn)——成本5000萬元,投資性房地產(chǎn)——公允價值變動1000萬元。

同時,將轉(zhuǎn)換日計入資本公積、投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入:

③借:資本公積——其他資本公積200萬元;貸:其他業(yè)務(wù)收入200萬元

④借:公允價值變動損益1000萬元;貸:其他業(yè)務(wù)收入1000萬元。

從上述會計處理看出:對投資性房地產(chǎn)進行處置時,在成本模式下,將投資性房地產(chǎn)帳面價值、己計提的折舊或攤銷結(jié)轉(zhuǎn)當期損益。在公允價值模式下,除將投資性房地產(chǎn)的帳面價值結(jié)轉(zhuǎn)當期損益外,同時,要將投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動轉(zhuǎn)入當期損益;如果處置的投資性房地產(chǎn)是從非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換來的,轉(zhuǎn)換時,公允價值大于非投資性房地產(chǎn)的帳面價值的,則要將轉(zhuǎn)換時原計入資本公積的部分結(jié)轉(zhuǎn)當期損益。

五、投資性房地產(chǎn)計量模式下納稅調(diào)整的差異

在采用成本模式下,如果企業(yè)采用的折舊政策與稅法一致,不用進行納稅調(diào)整,如果不一致,則需要對企業(yè)折舊額與稅法規(guī)定的折舊額的差額進行納稅調(diào)整。在采用公允價值模式下,不僅要對投資性房地產(chǎn)按稅法規(guī)定的折舊年限應(yīng)計提的折舊進行納稅調(diào)整,還要對投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負債表日公允價值與帳面價值的差額計入當期損益的金額進行納稅調(diào)整,而且隨著該項投資性房地產(chǎn)的存在,每年都需要進行相應(yīng)調(diào)整。

參考文獻:

[1]財政部.《企業(yè)會計準則》.經(jīng)濟科學出版社.2006.2

第9篇：投資性房地產(chǎn)范文

一、投資性房地產(chǎn)的歸屬問題

本稿“第七條：企業(yè)采用成本模式計量的，對于固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當比照《企業(yè)會計準則××號———固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理；對于無形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當比照《企業(yè)會計準則××號———無形資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理?！睂Υ藯l規(guī)定，筆者認為似有不妥。

1、投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)處理。首先，投資性房地產(chǎn)不完全符合固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的定義。企業(yè)會計準則明確指出，固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的、使用年限超過一年、單位價值較高的有形資產(chǎn)；無形資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租給他人，或為管理目的而持有的、沒有實物形態(tài)的非貨幣性長期資產(chǎn)。而投資性房地產(chǎn)，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)。包括企業(yè)以投資為目的而擁有的土地所有權(quán)及房屋建筑物；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品（在此，我們僅以非房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對象）。由此可見，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產(chǎn)可以劃入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的范疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產(chǎn)，則不屬于“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”的范疇。其次，雖然投資性房地產(chǎn)與原來意義上的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是相同的，但企業(yè)持有它們的主要目的不同，如果將他們進行統(tǒng)一的核算，明顯不符合會計的“明晰性”原則，同時也會引起“折舊、攤銷”等方面出現(xiàn)的問題。同時，從企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)中，絕大部分是以增值為目的。由此可見，投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為“固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)”核算。

2、投資性房地產(chǎn)應(yīng)該作“類投資”業(yè)務(wù)處理。從經(jīng)濟業(yè)務(wù)的內(nèi)涵看，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與企業(yè)的“投資”業(yè)務(wù)并無質(zhì)的區(qū)別，兩者都是游離于企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由于企業(yè)會計準則所指“投資”僅指對外投資（將資產(chǎn)讓渡給其他單位），主要形式為股權(quán)投資和債權(quán)投資。而投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)既不屬于股權(quán)投資，也不屬于債權(quán)投資，不屬于對外投資的范疇，而是純粹的對內(nèi)投資業(yè)務(wù)。因此它也不完全符合會計準則中的“投資”內(nèi)涵。如果將其納入“長期投資”的范圍，也似有不妥，但它的投資特征是非常明顯的。從上述分析可以看出，投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有明顯的投資特性，但與“投資”又不完全吻合。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的這一特點我們將其定義為類投資業(yè)務(wù)，即不將其納入“投資”的范圍，但是按“投資”方法對其進行處理。所以，在核算上擬采取類似長期投資的核算方法，即借鑒“長期投資”核算原理，設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶進行專項核算。

二、投資性房地產(chǎn)的會計處理方法

（一）“投資性房地產(chǎn)”賬戶

為了核算投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，需增設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶。該賬戶屬于資產(chǎn)類賬戶，借方記錄投資性房地產(chǎn)的取得成本、后續(xù)支出及因采用“公允價值計量”而產(chǎn)生的增值。貸方記錄因出售、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)自用及報廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進行處置時沖減的賬面價值。期末余額在借方，表示企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)的賬面價值。該賬戶按投資性房地產(chǎn)的種類設(shè)置明細賬戶。

（二）“投資性房地產(chǎn)”項目在資產(chǎn)負債表中的列示

根據(jù)“投資性房地產(chǎn)”的類投資性質(zhì)，擬將其列為“資產(chǎn)負債表”左邊的第三大項，即介于“長期投資”與“固定資產(chǎn)”之間。

（三）投資性房地產(chǎn)持有期間增值收益的會計處理

企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，在持有期間可能會因為后續(xù)計量（按公允價值進行計量）而產(chǎn)生增值，獲得相應(yīng)的增值收益。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的“類投資”特性，該部分所以應(yīng)該全部作為“投資收益”處理。相應(yīng)的，若產(chǎn)生減值損失，也將其納入投資收益的范疇，以抵減收益。

（四）投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理方法

1、企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)的核算

（1）以貨幣資金購入投資性房地產(chǎn)時，按實際取得成本借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“銀行存款”或“其他貨幣資金”等賬戶。

（2）原自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價值或公允價值借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，借記“累計折舊”，借記“固定資產(chǎn)減值準備”賬戶或“無形資產(chǎn)減值準備”賬戶，按固定資產(chǎn)賬面原值貸記“固定資產(chǎn)”賬戶或按無形資產(chǎn)的賬面攤余價值貸記“無形資產(chǎn)”賬戶。若記錄結(jié)果有差額，則將其記入“投資收益”賬戶。

例1．某企業(yè)擬將一自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，其賬面原值為1000萬元，已提折舊300萬元，已提固定資產(chǎn)減值準備50萬元，經(jīng)評估其公允價值為600萬元。則會計分錄為：

借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)600萬元

累計折舊300萬元

固定資產(chǎn)減值準備50萬元

投資收益50萬元

貸：固定資產(chǎn)1000萬元

例2．若上例中房產(chǎn)的公允價值為1200萬元。則會計分錄為：

借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)1200萬元

累計折舊300萬元

固定資產(chǎn)減值準備50萬元

貸：固定資產(chǎn)1000萬元

投資收益550萬元

2、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的核算。

企業(yè)在持有投資性房地產(chǎn)期間可能會發(fā)生一些相關(guān)的支出，如維護費用等。對于這部分支出應(yīng)該將其作為追加投資處理，記入投資性房地產(chǎn)成本，以期將來得到補償。

3、投資性房地產(chǎn)租金收入的核算。

企業(yè)以賺取租金為目的的投資性房地產(chǎn)，按期取得的租金應(yīng)作為投資收益處理，直接記入“投資收益”賬戶。

4、企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)的核算。

(1)企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)時，按實際取得的凈收入借記“銀行存款”賬戶或其他相應(yīng)賬戶，按賬面價值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，按兩者的差額借記或貸記“投資收益”賬戶。

（2）企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營需要將原投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的公允價值借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，其差額借記或貸記“投資收益”賬戶。

（3）投資性房地產(chǎn)毀損。企業(yè)投資性房地產(chǎn)因不可抗力因素毀損，應(yīng)按其凈損失借記“營業(yè)外支出”賬戶，按應(yīng)獲得的保險賠款借記“其他應(yīng)收款”賬戶，按資產(chǎn)的賬面價值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶。

5.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量。

如果有確鑿的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，企業(yè)應(yīng)改用公允價值模式，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，即期末企業(yè)應(yīng)按公允價值對投資性房地產(chǎn)的賬面價值進行調(diào)整。按資產(chǎn)公允價值大于原賬面價值的差額借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，同時貸記“投資收益”賬戶。

三、投資性房地產(chǎn)“增值收益”的所得稅問題