個(gè)人住房貸款管理辦法精選(九篇)

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第1篇：個(gè)人住房貸款管理辦法范文

大連市個(gè)人住房政策性貸款管理辦法全文總 則

第一條　為深化城市住房制度改革，支持城鎮(zhèn)居民購(gòu)買、建造、翻建、大修自住普通住房，規(guī)范個(gè)人住房政策性貸款行為，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》、中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》和《貸款通則》等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱個(gè)人住房政策性貸款(以下簡(jiǎn)稱貸款)，是為在本市參加住房公積金繳存的在職職工購(gòu)買、建造、翻建、大修自住普通住房設(shè)立的政策性專項(xiàng)貸款。

貸款的資金來源為：住房公積金和其他可使用的房改資金。

第三條　貸款業(yè)務(wù)由大連市住房公積金管理中心及其分支機(jī)構(gòu)(以下統(tǒng)稱公積金管理中心)，以及住房公積金管理委員會(huì)委托的銀行(以下稱代辦銀行)辦理。

貸款條件和范圍

第四條　借款人申請(qǐng)貸款，應(yīng)同時(shí)具備以下條件：

(一)按本市住房公積金管理規(guī)定，按時(shí)足額繳存住房公積金一年以上;

(二)是在本市區(qū)域內(nèi)購(gòu)買、建造、翻建、大修城鎮(zhèn)自住普通住房的房屋所有權(quán)人或購(gòu)買公有住房、其他無房屋所有權(quán)住房的房屋使用權(quán)人以及與房屋所有權(quán)人或房屋使用權(quán)人共同居住的直系親屬;

(三)有穩(wěn)定的收入，信用良好，有償還貸款本息的能力;

(四)具有購(gòu)買、建造、翻建、大修自住普通住房的有關(guān)手續(xù)、文件和按規(guī)定比例所需的自籌資金;

(五)提供符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定并經(jīng)公積金管理中心審定的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押;

(六)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他條件。

借款人辦理住房置業(yè)擔(dān)?；?yàn)榈盅何镛k理保險(xiǎn)的，還需辦理相關(guān)手續(xù)。

第五條　公積金管理中心對(duì)有下列行為的借款人予以貸款：

(一)建造、翻建、大修自住房屋所有權(quán)住房;

(二)按房改政策購(gòu)買現(xiàn)住公有住房;

(三)以自有或第三者房屋所有權(quán)作抵押購(gòu)買公有住房使用權(quán)及其他無房屋所有權(quán)住房;

(四)購(gòu)買上市交易的存量房;

(五)購(gòu)買其他普通商品住房。

購(gòu)買商品住房，其開發(fā)單位須同公積金管理中心簽訂《個(gè)人住房政策性貸款合作協(xié)議》。

貸 款 程 序

第六條　借款人申請(qǐng)貸款應(yīng)填寫《貸款申請(qǐng)表》，并向公積金管理中心提交下列資料：

(一)合法的身份證件(居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件);

(二)購(gòu)房合同、協(xié)議書或有關(guān)部門批準(zhǔn)建造、翻建、大修房屋的文件;

(三)抵押物或質(zhì)物的清單、權(quán)屬證明，有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明和有權(quán)部門出具的抵押物估價(jià)證明;

(四)應(yīng)當(dāng)提供的其他文件或資料。

按照本辦法第七條、第二十二條、第二十三條規(guī)定，需要提供住房置業(yè)擔(dān)?；蜣k理抵押物保險(xiǎn)手續(xù)的，借款人還需出具與擔(dān)保公司或保險(xiǎn)公司簽訂的書面文件。

第七條　公積金管理中心自收到貸款申請(qǐng)及符合要求的各種資料后，應(yīng)據(jù)實(shí)做好貸款審查工作，同時(shí)由其個(gè)人住房政策性貸款評(píng)信委員會(huì)對(duì)借款人資信等級(jí)進(jìn)行評(píng)審，確認(rèn)借款人的貸款擔(dān)保方式，并在承諾期限內(nèi)向申請(qǐng)人作出書面答復(fù)。

第八條　經(jīng)審查符合貸款條件的，由公積金管理中心與借款人簽訂個(gè)人住房政策性借款合同(以下簡(jiǎn)稱借款合同)，向借款人發(fā)放所需貸款，其中購(gòu)買售房單位(含開發(fā)單位)出售的房屋，由代辦銀行以轉(zhuǎn)賬方式將資金劃轉(zhuǎn)到售房單位在銀行開立的賬戶。

第四章 貸款額度、期限和利率

第九條　貸款額度=(借款人月繳存住房公積金總額/住房公積金繳存比例35%+借款人月繳存住房公積金總額)12貸款期限。

最高貸款額度，根據(jù)借款人是雙方或只有一方繳納住房公積金，結(jié)合住房公積金及其他房改資金可用量分別確定，報(bào)市住房公積金管理委員會(huì)通過后執(zhí)行。

購(gòu)買房屋價(jià)款總額中的自籌資金與貸款額的比例，根據(jù)購(gòu)房類型的不同，分別確定。

貸款額度不能超過最高貸款額度和規(guī)定的貸款成數(shù)。

借款人在最高貸款額外還需要貸款的，可以申請(qǐng)部分商業(yè)性貸款。

第十條　貸款最長(zhǎng)期限依據(jù)中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定確定。貸款期限加借款人年齡不得超過借款人的法定退休年齡。

第十一條　貸款利率按照中國(guó)人民銀行頒布的個(gè)人住房政策性貸款利率執(zhí)行。

借款人提前歸還貸款本息的，利率按合同利率執(zhí)行。借款人超過借款合同約定的期限償還貸款本息的，逾期部分按中國(guó)人民銀行規(guī)定的利率計(jì)收罰息。

貸款期限為一年的，實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計(jì)息;貸款期限在一年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年初開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。

貸 款 償 還

第十二條　借款人應(yīng)按借款合同約定的還款方式、還款計(jì)劃償還貸款本息。

第十三條　借款人按月歸還貸款本息，可從以下兩種還本付息方式中任選其一：

(一) 等額本息還款法

貸款本金月利率(1+月利率)還款月數(shù)

每月償還貸款本息額= (1+月利率)還款月數(shù)-1

(二) 等額本金還款法貸款本金每月償還貸款本息額= +(貸款本金-已歸還本金累計(jì)額)月利率　貸款期月數(shù)

第十四條　借款人全部或部分提前還款，要征得公積金管理中心的同意，并辦理有關(guān)手續(xù)。

提前部分還款時(shí)，每次的還款額不得低于規(guī)定數(shù)額。所涉及的保險(xiǎn)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)余下部分可在貸款全部清償后返還。

第十五條　借款人須在代辦銀行開立個(gè)人銀行結(jié)算賬戶，并在每期還款日前存儲(chǔ)超過本期還款額的存款。代辦銀行應(yīng)按照合同約定時(shí)間，在借款人每期償還貸款本息或支付逾期罰息等有關(guān)費(fèi)用時(shí)及時(shí)扣款。

貸 款 抵 押

第十六條　借款人可用自有、共有或第三者所有的房屋作抵押，抵押人和抵押權(quán)人須簽訂書面抵押合同，并到房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理抵押登記手續(xù)。

第十七條　以所購(gòu)自住普通住房及自有或第三者所有的房屋作為貸款抵押物的，抵押物的價(jià)值全額用于貸款抵押。

抵押期內(nèi)，抵押人不得將抵押物重復(fù)抵押，并對(duì)抵押物負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好的責(zé)任。

抵押期內(nèi)，未經(jīng)公積金管理中心同意，抵押人不得將抵押物出租、變賣、饋贈(zèng)或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。

第十八條　抵押合同自抵押登記之日起生效，至借款人還清全部貸款本息時(shí)終止。抵押合同終止后，當(dāng)事人應(yīng)按合同的約定，解除設(shè)定的抵押權(quán)，并到原登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。

第十九條　借款人以購(gòu)買的在建自住房屋抵押的，在未取得房屋所有權(quán)證之前，可用簽訂的購(gòu)房合同的全部權(quán)益抵押。抵押期內(nèi)，公積金管理中心是抵押物的全部權(quán)益的第一受益人。

貸款質(zhì)押或保證

第二十條　借款人可用國(guó)債、封存的國(guó)有商業(yè)銀行定期存單等公積金管理中心認(rèn)可的有價(jià)證券進(jìn)行質(zhì)押。采取質(zhì)押方式的，出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人須簽訂書面質(zhì)押合同，質(zhì)押合同至借款人還清全部貸款本息時(shí)終止。

第二十一條　對(duì)設(shè)定的質(zhì)物，在質(zhì)押期滿之前，質(zhì)權(quán)人不得擅自處分。質(zhì)押期內(nèi)，質(zhì)權(quán)人因保管不善致使質(zhì)物毀損或者滅失的，由質(zhì)權(quán)人承擔(dān)民事責(zé)任。

第二十二條　經(jīng)公積金管理中心個(gè)人住房政策性貸款評(píng)信委員會(huì)評(píng)審確認(rèn)需辦理住房置業(yè)擔(dān)保的，可由公積金管理中心認(rèn)可的擔(dān)保公司提供不可撤銷的擔(dān)保，保證人與被保證人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立保證合同。

抵 押 物 保 險(xiǎn)

第二十三條　經(jīng)公積金管理中心個(gè)人住房政策性貸款評(píng)信委員會(huì)評(píng)審確認(rèn)需辦理抵押擔(dān)保的，借款人須辦理抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。抵押期內(nèi)，保險(xiǎn)單正本由公積金管理中心保管。

第二十四條　已辦理抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的，抵押期內(nèi)借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn);在保險(xiǎn)期內(nèi)，因借款人的原因，抵押物發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍以外的毀損，借款人應(yīng)負(fù)全部責(zé)任。

第九章 借款合同的變更和終止

第二十五條　借款合同需要變更的，須以書面形式提前一個(gè)月通知對(duì)方，經(jīng)借貸雙方協(xié)商一致并征得擔(dān)保人或保險(xiǎn)人同意后，依法簽訂變更協(xié)議。

第二十六條　借款人死亡、被宣告死亡、被宣告失蹤或喪失民事行為能力的，其財(cái)產(chǎn)合法繼承人、財(cái)產(chǎn)代管人或法定人應(yīng)繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同。

第二十七條　擔(dān)保公司如發(fā)生合并、分立或破產(chǎn)時(shí)，借款人應(yīng)變更保證人并重新辦理?yè)?dān)保手續(xù)。

第二十八條　借款人按借款合同約定償還全部貸款本息后，抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止。

抵押物或質(zhì)物的處分

第二十九條　借款人有下列情形之一的，公積金管理中心可依法處分抵押物和質(zhì)物：

(一) 借款人連續(xù)4個(gè)月(20xx年12月31日前借款的為連續(xù)兩個(gè)季度)或在本合同期內(nèi)累計(jì)6個(gè)付款期未按時(shí)償還借款本息的;

(二) 借款人喪失民事行為能力、被宣告失蹤、被宣告死亡或死亡后無法定人、財(cái)產(chǎn)代管人、繼承人或受遺贈(zèng)人的;

(三) 借款人的繼承人、受遺贈(zèng)人、財(cái)產(chǎn)代管人或法定人拒絕為借款人履行償還貸款本息及相關(guān)費(fèi)用的義務(wù)的。

借款人已辦理了擔(dān)保的，擔(dān)保人代借款人清償全部欠款后，公積金管理中心應(yīng)將抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)移交給擔(dān)保人處置。

第三十條　抵押權(quán)人按規(guī)定處分抵押物，借款人不按期交出抵押物的，抵押權(quán)人有權(quán)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第三十一條　處分抵押物或質(zhì)物，其價(jià)款不足以償還貸款本息的，抵押權(quán)人或質(zhì)權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追償;其價(jià)款超過應(yīng)償還額和處分抵押物或質(zhì)物所需各種費(fèi)用的部分，抵押權(quán)人或質(zhì)權(quán)人應(yīng)退還抵押人或出質(zhì)人。

9 貸 款 監(jiān) 督 編輯

第三十二條　借款人有下列情形之一的，公積金管理中心按《貸款通則》等有關(guān)規(guī)定對(duì)借款人追究違約責(zé)任：

(一)借款人不按期歸還貸款本息的;

(二)未經(jīng)公積金管理中心同意，借款人將抵押物或質(zhì)物重復(fù)抵(質(zhì))押或拆遷、出售、贈(zèng)與以及以其他形式非法轉(zhuǎn)讓的;

(三)借款挪作他用的;

(四)借款人違反借款合同其他條款的。

第三十三條　借款人在貸款期內(nèi)，對(duì)公積金管理中心和代辦銀行對(duì)貸款使用情況的監(jiān)督檢查應(yīng)予以配合。

10 附 則 編輯

第三十四條　本辦法所稱普通住房的界定，按照國(guó)家稅務(wù)總局農(nóng)稅局《對(duì)〈關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知〉的若干說明》執(zhí)行。

第三十五條　借款人調(diào)整自住房屋時(shí)，待原貸款還清后，可享受再次貸款，但累計(jì)貸款金額不得超過個(gè)人應(yīng)貸款額度和最高貸款額度。

第三十六條　對(duì)償還貸款利息確有困難的借款人，公積金管理中心經(jīng)核實(shí)可對(duì)貸款利息給予適當(dāng)?shù)臏p、免、緩。

第2篇：個(gè)人住房貸款管理辦法范文

為貫徹落實(shí)人民銀行《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》，進(jìn)一步拓寬零售業(yè)務(wù)領(lǐng)域，總行決定在部分有條件的城市行開辦個(gè)人耐用消費(fèi)品貸款、個(gè)人住房裝修貸款和個(gè)人助學(xué)貸款業(yè)務(wù)。上述貸款業(yè)務(wù)的管理辦法、操作規(guī)程和核算手續(xù)已經(jīng)1999年6月11日第26次行長(zhǎng)辦公會(huì)議討論通過，現(xiàn)印發(fā)各行，請(qǐng)認(rèn)真組織實(shí)施，并就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、零售業(yè)務(wù)部和相關(guān)部門負(fù)責(zé)起草個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)管理辦法、操作規(guī)程和核算手續(xù)；信委會(huì)是個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理的決策和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的重大方針政策的制定，規(guī)章制度的審核等。

二、個(gè)人消費(fèi)貸款納入信貸業(yè)務(wù)審批體系。較小金額的貸款實(shí)行信委會(huì)授權(quán)下的貸款審批人以個(gè)人名義審批并負(fù)審批責(zé)任的制度；較大金額的貸款通過全體貸款審批人會(huì)議集體審批。貸款審批權(quán)下放到支行。

三、個(gè)人消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理納入信貸風(fēng)險(xiǎn)管理體系。各級(jí)行零售業(yè)務(wù)部與同級(jí)行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理部的關(guān)系比照信貸經(jīng)營(yíng)部與信貸風(fēng)險(xiǎn)管理部的關(guān)系。信貸風(fēng)險(xiǎn)管理部負(fù)責(zé)組織研究個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)品種的風(fēng)險(xiǎn)控制。

四、堅(jiān)持積極穩(wěn)妥的原則，先試點(diǎn)后逐步推開。近期先選擇部分省會(huì)城市、計(jì)劃單列市和沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市行試辦（名單附后），每個(gè)城市行可選擇2？3個(gè)零售業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)受理。其他行要積極創(chuàng)造條件，爭(zhēng)取盡快向社會(huì)推出?？紤]各地條件差異較大，各行可從實(shí)際出發(fā)，選擇部分或全部品種開辦。開辦城市行由總行審批，開辦網(wǎng)點(diǎn)由一級(jí)分行審批。

五、充實(shí)人員，加強(qiáng)培訓(xùn)。開辦上述個(gè)人消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)的零售業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)和管理部門應(yīng)配備3？5名具有大學(xué)本科以上學(xué)歷，具有三年以上銀行工作經(jīng)驗(yàn)的專職業(yè)務(wù)人員。各開辦行要根據(jù)總行的制度辦法制定實(shí)施細(xì)則，并抓緊時(shí)間對(duì)信貸人員和業(yè)務(wù)主管進(jìn)行培訓(xùn)，考試合格后方能上崗。

六、建立科學(xué)的個(gè)人消費(fèi)信用登記制度。信用制度是個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的重要條件，在當(dāng)前我國(guó)個(gè)人信用制度還不完善的情況下，各經(jīng)辦行要建立貸款人個(gè)人檔案，并做到信息共享?？傂袑⒅盅芯恐贫▊€(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)需求，開發(fā)相應(yīng)的計(jì)算機(jī)管理軟件，確保這項(xiàng)業(yè)務(wù)的高起點(diǎn)和高效率。

七、統(tǒng)計(jì)和報(bào)告。總行將在零售業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)報(bào)表中增加個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的有關(guān)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，各行應(yīng)及時(shí)填報(bào)。各行要跟蹤了解個(gè)人消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)進(jìn)展情況，認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，遇到問題，及時(shí)研究解決。

八、啟動(dòng)時(shí)間和營(yíng)銷安排。首批試點(diǎn)城市行應(yīng)在6月底之前正式對(duì)外辦理業(yè)務(wù)。各行要按總行零售業(yè)務(wù)系列產(chǎn)品宣傳活動(dòng)的統(tǒng)一部署，廣泛利用新聞媒體開展宣傳，特別是要在柜臺(tái)做好每個(gè)貸款品種的具體宣傳，提高我行個(gè)人消費(fèi)貸款品種的知名度和市場(chǎng)占有率。

附：一、中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人耐用消費(fèi)品貸款管理辦法（試行）（略）

附：二、中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人耐用消費(fèi)品貸款操作規(guī)程（試行）（略）

附：三、建設(shè)銀行個(gè)人耐用消費(fèi)品貸款會(huì)計(jì)核算手續(xù)（試行）（略）

附：四、中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房裝修貸款管理辦法（試行）（略）

附：五、中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房裝修貸款操作規(guī)程（試行）（略）

附：六、中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房裝修貸款會(huì)計(jì)核算手續(xù)（試行）（略）

附：七、中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人助學(xué)貸款管理辦法（試行）（略）

附：八、中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人助學(xué)貸款操作規(guī)程（試行）（略）

附：九、中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人助學(xué)貸款會(huì)計(jì)核算手續(xù)（試行）（略）

附：十、開辦個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的零售業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)具備的條件

附：十一、首批開辦個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的城市名單

附：十、開辦個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的零售業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)具備的條件

一、存款余額較高。

開辦個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的零售業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)儲(chǔ)蓄存款余額應(yīng)在1億元以上。

二、基礎(chǔ)設(shè)施完善。

1.儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)核算實(shí)現(xiàn)了電算化和通存通兌；

2.營(yíng)業(yè)面積不小于100平方米，并設(shè)立專門的辦公場(chǎng)所辦理個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)；

3.業(yè)務(wù)操作實(shí)現(xiàn)了柜員制。

三、業(yè)務(wù)品種齊全。

除開辦本外幣儲(chǔ)蓄外，還開辦了代收代付業(yè)務(wù)、個(gè)人電子匯款業(yè)務(wù)、儲(chǔ)蓄定期存單小額質(zhì)押貸款等業(yè)務(wù)。

四、人員素質(zhì)較高。

1.網(wǎng)點(diǎn)業(yè)務(wù)人員不少于10人，其中經(jīng)辦個(gè)人消費(fèi)信貸的專職人員不少于3人；

2.經(jīng)辦個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的專職人員應(yīng)具備本科以上學(xué)歷，且不少于3年的銀行工作經(jīng)驗(yàn)；

3.該網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)人應(yīng)具備副科以上級(jí)別；

4.人員技術(shù)等級(jí)普遍達(dá)標(biāo)，其中，三級(jí)以上人員要占80%以上。

五、業(yè)務(wù)管理規(guī)范。

1.網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)建有較為完善的規(guī)章制度和管理制度；

2.網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)達(dá)到二級(jí)所標(biāo)準(zhǔn)；

3.兩年內(nèi)無重大差錯(cuò)事故和案件發(fā)生。

附：十一、首批開辦個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的城市名單

首批開辦個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的城市名單

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｜  1  ｜  北  京  ｜  9  ｜  南  京  ｜17  ｜  濟(jì)  南  ｜

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｜  2  ｜  天  津  ｜10  ｜  蘇  州  ｜18  ｜  武  漢  ｜

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｜  3  ｜  石家莊  ｜11  ｜  杭  州  ｜19  ｜  廣  州  ｜

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｜  4  ｜  沈  陽(yáng)  ｜12  ｜  寧  波  ｜20  ｜  深  圳  ｜

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｜  5  ｜  大  連  ｜13  ｜  溫  州  ｜21  ｜  成  都  ｜

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｜  6  ｜  長(zhǎng)  春  ｜14  ｜  福  州  ｜22  ｜  重  慶  ｜

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｜  7  ｜  哈爾濱  ｜15  ｜  廈  門  ｜23  ｜  西  安  ｜

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第3篇：個(gè)人住房貸款管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信貸規(guī)模；協(xié)整分析；商品住宅價(jià)格

自從1998年我國(guó)實(shí)行住房分配改革，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)高速增長(zhǎng)的階段。房地產(chǎn)除了對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有一定的貢獻(xiàn)之外，與人們的生活也息息相關(guān)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集的行業(yè)，對(duì)信貸有較高的依賴度。在房地產(chǎn)信貸的支持下，產(chǎn)生了巨大的有效需求群體，并且在信貸規(guī)模對(duì)開發(fā)商的作用下，最終推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上升。由于房地產(chǎn)信貸政策一直是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的重要手段。因此，本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸規(guī)模關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，以獲得房地產(chǎn)信貸規(guī)模與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格之間的定量關(guān)系，為信貸的政策分析建議尋找事實(shí)上的依據(jù)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)信貸政策歷史變遷

房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集的行業(yè)，從前期獲得土地使用權(quán)，到后期的銷售，每一個(gè)環(huán)節(jié)都涉及高額資金的投入。信貸對(duì)房地產(chǎn)的支持也主要體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)供求雙方的資金支持。金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)商提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款的同時(shí)，也為消費(fèi)者提供個(gè)人住房貸款。信貸政策對(duì)供求雙方都會(huì)產(chǎn)生一定的影響。

（一）1991年―2002年以支持供求雙方信貸政策為主的階段

1991年住房信貸業(yè)務(wù)開始起步，各項(xiàng)住房信貸政策出臺(tái)。由于住房體制改革進(jìn)展較慢，并在1992年出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱，1993年著手進(jìn)行控制。中國(guó)人民銀行于1995年8月頒布了《商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行辦法》，從而標(biāo)志著我國(guó)銀行商業(yè)性住房貸款走上正軌。1997年中國(guó)人民銀行頒布了《個(gè)人擔(dān)保住房貸款管理辦法》，這一辦法對(duì)原暫行辦法進(jìn)行了修正。1998年4月中國(guó)人民銀行發(fā)出了《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》，隨后頒布了《個(gè)人住房貸款管理辦法》。擴(kuò)大了貸款可用于購(gòu)買住房的范圍。1999年，人民銀行下發(fā)《關(guān)于鼓勵(lì)消費(fèi)貸款的若干意見》，鼓勵(lì)商業(yè)銀行提供全方位優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)。2002年2月21日開始，中國(guó)人民銀行降低個(gè)人住房公積金貸款利率水平，5年以下（含5年）由現(xiàn)行的4.14%下調(diào)為3.6%，5年以上由現(xiàn)行的4.59%下調(diào)為4.05%。

（二）2002―2007年為抑制房地產(chǎn)開發(fā)信貸和投資性需求階段

2003年6月13日，人民銀行了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。2004年9月2日，銀監(jiān)會(huì)公布實(shí)施了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，提高了了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提供信貸支持的條件。2005年3月16日人民銀行《關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》，取消商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率。2006年5月，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)九部門制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》嚴(yán)格控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信，調(diào)整了個(gè)人貸款首付款比例。2007年9月27日央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》一是對(duì)不得向查實(shí)具有囤地、囤房現(xiàn)象的開發(fā)商發(fā)放貸款，二是禁止發(fā)放用于土地出讓金性質(zhì)的貸款，三是加強(qiáng)了住房消費(fèi)貸款的管理，放寬了對(duì)90平米以下住房貸款首付比例，對(duì)人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄降脑俅紊暾?qǐng)住房貸款的可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。

（三）2008―2009緊急應(yīng)急階段

2008年lO月央行決定自10月27日起，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍（原為O.8倍）；最低首付款比例調(diào)整為20%；個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

（四）2009年至今差別化信貸階段

2010年4月13日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。4月17日國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，指出房?jī)r(jià)過高地區(qū)可暫停第三套及以上住房放貸。

二、河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸支持情況。

（一）銀行對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)方的信貸支持。經(jīng)過多年發(fā)展，河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來源中，主要依靠自籌資金，自籌資金的比重較大，2002年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中來自銀行貸款的比例為25.9%至2011年這一比例下降到10.64%，低于全國(guó)15.3%的平均水平。而自籌資金的比重在波動(dòng)中呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。說明國(guó)家的從2002年以來，國(guó)家對(duì)開發(fā)商信貸嚴(yán)格控制的政策發(fā)揮了一定的作用，因此開發(fā)商的資金轉(zhuǎn)向自籌資金。而河南省住宅的平均價(jià)格在這幾年里節(jié)節(jié)攀升，如圖2所示，雖然國(guó)家對(duì)供給和投資需求的消費(fèi)信貸采取較為嚴(yán)厲的措施，但是并沒有使房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度放緩。

圖1.2002―2011河南省房地產(chǎn)投資資金來源比重

數(shù)據(jù)來源：2003―2012年《河南統(tǒng)計(jì)年鑒》整理所得

圖2.

數(shù)據(jù)來源：2003―2012年《河南統(tǒng)計(jì)年鑒》整理所得

（二）金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)需求方的信貸支持。1998年以前， 房地產(chǎn)信貸主要是對(duì)房地產(chǎn)供給方的支持。1998 年， 我國(guó)開始取消福利分房進(jìn)行個(gè)人住房貨幣化改革，住房開始商品化， 把居民個(gè)人住房需求推向房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)從開展以來，發(fā)展相當(dāng)迅速，增長(zhǎng)速度相當(dāng)快。個(gè)人住房貸款余額從2005年末的269.71億元增長(zhǎng)到2011 年末的1576.79億元， 年平均增長(zhǎng)速度為47.91%。個(gè)人住房貸款一直占個(gè)人貸款總額的75%以上。住房貸款是主要的個(gè)人貸款項(xiàng)目。

三、河南省房地產(chǎn)信貸規(guī)模與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的實(shí)證的分析

選取2002―2011年河南省商品住宅銷售均價(jià)和房地產(chǎn)信貸額的時(shí)序數(shù)據(jù)，運(yùn)用協(xié)整分析方法對(duì)房地產(chǎn)信貸規(guī)模和商品住宅價(jià)格之間的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析。

（一）數(shù)據(jù)收集與變量的單位根平穩(wěn)性檢驗(yàn)

本文選取能夠直接反映房地產(chǎn)信貸規(guī)模的兩個(gè)指標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人住房貸款余額，以2002年至2011年的河南省商品住宅的平均售價(jià)P、河南省房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額IL、和河南省個(gè)人住房貸款余額CL三個(gè)時(shí)間序列作為研究對(duì)象進(jìn)行定量分析。同時(shí)，為消除時(shí)間序列中存在的異方差對(duì)以上變量取自然對(duì)數(shù)，用，用LnP、LnI和lnC來表示。

本文采用ADF單位根檢驗(yàn)的方法來檢驗(yàn)時(shí)間序列的平穩(wěn)性。本采用麥金農(nóng)（Mackinnon） 臨界值， 最優(yōu)滯后期的確定同時(shí)采用AIC 準(zhǔn)則與SC 準(zhǔn)則， 在二者值同時(shí)為最小時(shí)的滯后長(zhǎng)度即為最佳長(zhǎng)度。檢驗(yàn)結(jié)果見表1。

表1 時(shí)間序列的ADF單位根檢驗(yàn)

（1） 檢驗(yàn)形式中的C 和T 表示常數(shù)項(xiàng)和趨勢(shì)項(xiàng)，N表示不包括C 或T， K 表示滯后階數(shù)。（2） ADF 檢驗(yàn)的臨界值來自軟件Eviews5.0。

（二）協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)

由于LnP與LnIL、LnCL都是一階單整的，可能存在協(xié)整關(guān)系，做LnP與LnIL、LnCL的OLS回歸，消除自相關(guān)性后得回歸結(jié)果如表2所示：

表2 回歸結(jié)果

根據(jù)輸出結(jié)果，LnIL與LnP之間的檢驗(yàn)結(jié)果不理想，說明房地產(chǎn)開發(fā)貸款與商品房之間的協(xié)整關(guān)系不明顯。因此進(jìn)一步對(duì)LnP和LnCL做回歸分析，根據(jù)回歸結(jié)果計(jì)算殘差項(xiàng)E，對(duì)其進(jìn)行ADF檢驗(yàn)，可得LnP與LnCL的長(zhǎng)期均衡關(guān)系表達(dá)式：

結(jié)果表明，河南省商品住宅均價(jià)價(jià)格與信貸規(guī)模兩個(gè)指標(biāo)中的個(gè)人貸款余額之間存在顯著的長(zhǎng)期的穩(wěn)定的數(shù)量相關(guān)關(guān)系：商品住宅均價(jià)對(duì)個(gè)人貸款余額的長(zhǎng)期均衡彈性值為0.309，即從長(zhǎng)期看，住房個(gè)人貸款余額每上升1%，商品住宅價(jià)格相應(yīng)地增長(zhǎng)0.309%，住房個(gè)人貸款的規(guī)模對(duì)商業(yè)住宅的價(jià)格影響較為明顯。

（三）誤差修正模型

為研究短期內(nèi)商品住宅價(jià)格與商品住宅價(jià)格之間的相關(guān)性，可建立誤差修正模型（EMC），以滯后一期殘差項(xiàng)作為誤差修正項(xiàng)，根據(jù)計(jì)算結(jié)果，可得ECM模型如下：

結(jié)果表明，本期LnCL和上一期的LnP在短期內(nèi)每增長(zhǎng)1%，河南省的商品住宅平均售價(jià)將依次增長(zhǎng)0.14%、和0.63%。

四、結(jié)論與政策建議

（一）主要結(jié)論

1、河南省房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展與銀行對(duì)開發(fā)商提供的信貸支持之間的關(guān)系不明顯。從河南省的房地產(chǎn)投資的資金來源比重來看，低于全國(guó)平均水平，說明開發(fā)商對(duì)銀行信貸的依賴程度不高。減少對(duì)開發(fā)商的信貸支持并不會(huì)減少商品房的供給從而使價(jià)格上漲。我國(guó)從2003年開始控制對(duì)房地產(chǎn)投資的信貸支持，使得開發(fā)商尋找其他方式的資金來源，其中河南省房地產(chǎn)投資來源的很大一部分來自于自籌資金。加上河南省作為人口大省，城鎮(zhèn)化率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平，大部分開發(fā)商都認(rèn)為河南省的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是供不應(yīng)求，這也使得河南成為非法集資的重災(zāi)區(qū)之一，加大了融資的金融風(fēng)險(xiǎn)。

2、住房個(gè)人貸款對(duì)商品住宅價(jià)格影響明顯。個(gè)人住房貸款與商品住宅平均售價(jià)之間存在長(zhǎng)期的協(xié)整關(guān)系，影響方向?yàn)檎?。分析其原因，目前河南省消費(fèi)者對(duì)商品住宅的需求仍然以剛性需求為主，且個(gè)人住房貸款占個(gè)人貸款總額的75%以上。需求的增加拉動(dòng)價(jià)格的上漲。因此，對(duì)于河南省來講，抑制投資性需求極為重要。嚴(yán)格控制投資性需求的住房個(gè)人信貸，防止房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，加重有居住需求的消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。

（二）政策建議

1、適當(dāng)放寬對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸控制。實(shí)證分析表明房地產(chǎn)信貸規(guī)模中的房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)房?jī)r(jià)影響不大?？赏ㄟ^寬松的信貸支持，減少投資商的財(cái)務(wù)費(fèi)用，提高其利潤(rùn)空間，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，可以減少其他高風(fēng)險(xiǎn)渠道的融資。從而防止房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。

2、嚴(yán)格控制投資需求的貸款。盡量減少個(gè)人住房信貸，防止房?jī)r(jià)的過快上漲，最合理的辦法就是抑制投資需求，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3、建立健全統(tǒng)一貨幣政策框架下的差別性金融調(diào)控體系。不斷完善差別性調(diào)控工具，提高金融宏觀調(diào)控的針對(duì)性和有效性。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過設(shè)置不同的貸款利率種類，引導(dǎo)企業(yè)擴(kuò)大普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的供給，縮小高檔住房的供給，使住房的供給結(jié)構(gòu)與居民的需求能力相適應(yīng)。對(duì)普通商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房和高檔住房的按揭貸款設(shè)置不同的利率種類，科學(xué)地確定同種類的利率之間的差異，并對(duì)每一類利率規(guī)定不同的浮動(dòng)幅度，由貸款銀行據(jù)樓盤具體情況確定具體的執(zhí)行利率，以此引導(dǎo)居民的住房需求，形成合理的住房需求結(jié)構(gòu)。

前面的實(shí)證分析說明，個(gè)人住房貸款規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期影響均大于短期影響。隨著時(shí)間的積累，政府積極和適度寬松的貨幣政策，兼顧長(zhǎng)期和短期、平衡房地產(chǎn)開發(fā)信貸和個(gè)人信貸，適時(shí)靈活調(diào)整的政策將會(huì)對(duì)商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展起到良好的政策支持。

參考文獻(xiàn)：

[1]溫尚錕，閆弘文，趙志英 中國(guó)房地產(chǎn)資金來源特征與調(diào)控政策[J]房地產(chǎn)市場(chǎng) 2013（3）

[2]曹華 我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)及其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析[J] 價(jià)格理論與實(shí)踐 2009（6）

第4篇：個(gè)人住房貸款管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行；住房；消費(fèi)；貸款

一、國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的面孔

1.個(gè)人信用體系尚不完善

2.風(fēng)險(xiǎn)防范和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制目前也是缺乏的

盡管中國(guó)的商業(yè)銀行一直在努力加強(qiáng)制度建設(shè)，但一直有缺陷凸顯在內(nèi)部管理體系中。開展消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)時(shí)，不能有效地防范和控制使商業(yè)銀行，就是因?yàn)椴怀浞值募?lì)和約束機(jī)制，面臨著較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.優(yōu)秀的產(chǎn)品同質(zhì)化，營(yíng)銷方法需要提高

大量的同類產(chǎn)品充斥著中國(guó)的消費(fèi)信貸市場(chǎng)，產(chǎn)品特色鮮明較少見到，出現(xiàn)了比較突出的產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象。原因是因?yàn)橹袊?guó)的商業(yè)銀行營(yíng)銷時(shí)的策略，沒有準(zhǔn)確的進(jìn)行市場(chǎng)定位，從而無法提供消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展和推廣品種給那些最需要的最有價(jià)值的客戶，發(fā)展消費(fèi)信貸產(chǎn)品時(shí)，沒有對(duì)成本效益的服務(wù)形成的足夠重視，并導(dǎo)致商業(yè)銀行缺乏創(chuàng)新。

二、商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)住房貸款類型和形成機(jī)制

商業(yè)銀行住房貸款有被動(dòng)，主動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)，故意違約風(fēng)險(xiǎn)和提前還款風(fēng)險(xiǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)。下面做具體說明：

1.被動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)和形成機(jī)制。被動(dòng)意味著借款人出現(xiàn)某些客觀原因，其形成違約風(fēng)險(xiǎn)不能支付，無法償還導(dǎo)致的違約風(fēng)險(xiǎn)如期本金及利息住房貸款的能力。

2.主動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)和形成機(jī)制。主動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)是指借款人償還貸款，因此選擇終止自己在經(jīng)濟(jì)上更有利的一個(gè)違約風(fēng)險(xiǎn)，我們可以說，這是一個(gè)理性的選擇借款人的行為。

3.故意違約風(fēng)險(xiǎn)和形成機(jī)制。貸款違約風(fēng)險(xiǎn)是指人為的惡意的的促成風(fēng)險(xiǎn)，其有還本付息能力，但故意違約并且主觀使用住房貸款，騙取銀行信貸資金。

4.提前還款風(fēng)險(xiǎn)和形成機(jī)制。提前還款風(fēng)險(xiǎn)的貸款人并沒有在損失的風(fēng)險(xiǎn)按照合同還款期限的量，提前償還全部貸款或部分，然后到商業(yè)銀行。作為借款人的理性處理方式，可能有提前還款行為和積極主動(dòng)違約。

三、公共管理信用風(fēng)險(xiǎn)住房貸款

1.個(gè)人住房消費(fèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，建立市場(chǎng)防范風(fēng)險(xiǎn)

（1）建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警數(shù)據(jù)庫(kù)，訪問來自各方面的數(shù)據(jù)，不斷積累和完善收集的數(shù)據(jù)，并為模型發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（2）適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型的發(fā)展早期預(yù)警范圍，警戒線和指標(biāo)權(quán)重，建立合理的概率密度函數(shù)的參數(shù)。（3）建立要及時(shí)處理并解決顯示潛在的風(fēng)險(xiǎn)作出快速反應(yīng)和預(yù)控機(jī)制，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。

2.個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制的發(fā)展

（1）個(gè)人住房消費(fèi)貸款保險(xiǎn)機(jī)制的建立。（2）促進(jìn)個(gè)人住房貸款證券化。住房貸款證券化是指流動(dòng)性低，但能產(chǎn)生住房貸款轉(zhuǎn)換過程，有望成為現(xiàn)金流可以在資本市場(chǎng)上流通的證券。

3.要加快完善個(gè)人信用體系，完善經(jīng)營(yíng)機(jī)制和法律環(huán)境

中國(guó)的商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的制約瓶頸是欠發(fā)達(dá)的個(gè)人信用信息產(chǎn)業(yè)，它的突破口是完善個(gè)人信用制度在中國(guó)的商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)。一個(gè)完整的個(gè)人信用體系，可以解決如目前假按揭愈演愈烈的態(tài)勢(shì)，因?yàn)楫?dāng)一個(gè)人出現(xiàn)不良信用記錄，將直接影響他們今后的社會(huì)生活的各個(gè)方面，個(gè)人信用將提高到一個(gè)非常重要的位置。

四、商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)住房貸款控制機(jī)制

1.個(gè)人住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)

（1）貸款嚴(yán)格管理之前，借款人。第一步也是關(guān)鍵的一步是信用是信用消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制之前調(diào)查。之前，發(fā)卡銀行進(jìn)行個(gè)人住房消費(fèi)信貸，需要對(duì)借款人的資信進(jìn)行嚴(yán)格評(píng)估。之后，根據(jù)借款人的工作，收入，受教育程度，婚姻狀況方面，為了全面評(píng)估，以確定消費(fèi)者是否有在此期間一個(gè)可靠的收入，然后再設(shè)置個(gè)人信用評(píng)級(jí)，因?yàn)槭琴J款和貸款的數(shù)量授予決策依據(jù)。

（2）貸后注重加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的管理。雖然此前的貸款，銀行信貸對(duì)借款人進(jìn)行了評(píng)估，但信用評(píng)估是基于變化的基礎(chǔ)上，歷史數(shù)據(jù)變化，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和其他的社會(huì)環(huán)境會(huì)直接或間接影響貸款人的職業(yè)和收入，從而進(jìn)一步影響借款人的還款銀行的能力，而且需要加強(qiáng)貸后管理的借款人，具體做法如下：首先，密切關(guān)注貸款的還款。一旦借款人還款延遲，無論金額大小，都必須立即進(jìn)行調(diào)查，了解借款人的原因延誤，但應(yīng)立即集合，具體的輸入文件通過。對(duì)于拖欠連續(xù)兩個(gè)月的貸款，應(yīng)告知借款人按照規(guī)定，要按照相關(guān)的罰息其手柄。對(duì)于貸款人拖欠三個(gè)月以上的，商業(yè)銀行必須承擔(dān)的保修保障。立即向法院申請(qǐng)?zhí)幚黹L(zhǎng)期拖欠銀行貸款的貸款應(yīng)消費(fèi)對(duì)象，由拍賣和消費(fèi)后，借款人所欠銀行貸款所抵消。二是要加強(qiáng)對(duì)貸款的貸后評(píng)估。

2.控制個(gè)人住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)對(duì)策

為了更好地控制個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，在建立個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)管理體系，我們必須采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)管理措施，具體措施如下：

（1）消費(fèi)對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。目前，中國(guó)消費(fèi)者的個(gè)人住房貸款體系建設(shè)尚處于起步階段，經(jīng)驗(yàn)不足，技術(shù)力量薄弱，專業(yè)人才十分匱乏，針對(duì)這種情況，本文認(rèn)為，這種現(xiàn)狀必須采取對(duì)中國(guó)的消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。具體做法如下：根據(jù)“城市房地產(chǎn)消費(fèi)管理辦法”第25條1.嚴(yán)格遵守消費(fèi)登記，房產(chǎn)消費(fèi)各方必須簽訂符合消費(fèi)者保障法的相關(guān)規(guī)定書面合同，從日期在簽訂商品房消費(fèi)30天的合同，消費(fèi)者應(yīng)該去參加聚會(huì)物業(yè)位置登記的消費(fèi)者，從登記之日起生效房產(chǎn)消費(fèi)合同的房地產(chǎn)物業(yè)管理部門。

（2）住房貸款證券化和二級(jí)市場(chǎng)的建立。目前中國(guó)的整體價(jià)格偏高，在今后一個(gè)時(shí)期，中國(guó)的住房貸款需求將逐年增加。因此，如何解決貸款存款的短長(zhǎng)之間的矛盾將是中國(guó)面臨的商業(yè)銀行的一個(gè)大問題，如果資金無法保證，無法實(shí)現(xiàn)資金的正常和良性循環(huán)，風(fēng)險(xiǎn)住房貸款將無限增長(zhǎng)。此外，由于全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，潛在的風(fēng)險(xiǎn)是停運(yùn)增加，這對(duì)商業(yè)銀行的個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)管理的巨大挑戰(zhàn)，并有效解決這個(gè)問題，是實(shí)現(xiàn)消費(fèi)貸款證券化，銀行會(huì)通過發(fā)行證券打包，這樣通過分散風(fēng)險(xiǎn)來實(shí)現(xiàn)安全管理，最終降低住房信貸風(fēng)險(xiǎn)出售消費(fèi)貸款，專門機(jī)構(gòu)。

第5篇：個(gè)人住房貸款管理辦法范文

    關(guān)鍵詞:公積金貸款;管理風(fēng)險(xiǎn);規(guī)避方式

    住房公積金貸款作為政策性住房金融的主體,已成為職工個(gè)人購(gòu)房貸款首選的貸款方式。很多城鎮(zhèn)居民通過使用住房公積金貸款購(gòu)買了自住住房,改善了長(zhǎng)期困擾人們的居住條件。但是,近年來,隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷繁榮,住房公積金貸款信用規(guī)模不斷擴(kuò)大,貸款時(shí)間的推移,貸款逾期率也不斷上升,貸款風(fēng)險(xiǎn)不斷增強(qiáng)。對(duì)此住房公積金管理中心應(yīng)不斷地加強(qiáng),管理風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避方式顯得格外重要。

    一、住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的形成

    住房公積金貸款與商業(yè)住房貸款既擁有共性的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)又有其自身獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn),而管理風(fēng)險(xiǎn)是目前各房改資金管理中心較為突出的風(fēng)險(xiǎn)。

    (一)運(yùn)行體制帶來的管理風(fēng)險(xiǎn)

    國(guó)務(wù)院頒布的《住房公積金管理?xiàng)l例》,條例明確規(guī)定房改資金中心不能直接辦理金融業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)委托住房委員會(huì)指定的商業(yè)銀行辦理住房公積金的金融業(yè)務(wù),個(gè)人住房貸款只能以委托方式委托商業(yè)銀行辦理,并由房改資金中心承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。也就是同一貸款業(yè)務(wù)的委托方與受托方是兩個(gè)不同的利益主體,受委托銀行是以獲取最大利潤(rùn)為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,雖有手續(xù)齊備的合同要求和約定,但仍無法回避自身利益的驅(qū)動(dòng),和在運(yùn)作過程中產(chǎn)生的問題及利害沖突之間的矛盾。

    1、受委托銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)及利益。在受委托銀行在自營(yíng)業(yè)務(wù)與委托業(yè)務(wù)之間,存在將風(fēng)險(xiǎn)較小、利潤(rùn)較高的貸款項(xiàng)目留下,而將風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大的項(xiàng)目以委托貸款方式留給房改資金中心,大力推薦商業(yè)貸款,甚至出現(xiàn)對(duì)只做住房公積金貸款的開發(fā)商不給予按揭簽約的現(xiàn)象,這樣,房改資金中心一方面失去了資質(zhì)較好的開發(fā)商,另一方面又失去了資信較好的客戶,無形加大了住房公積金的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

    2、住房公積金貸款辦理程序繁瑣。面對(duì)住房公積金貸款的低利率的沖擊,加之住房公積金貸款與商業(yè)銀行住房按揭貸款相比為業(yè)務(wù)受委托銀行所帶來的利益不均衡,購(gòu)房者選擇商業(yè)銀行按揭貸款其利息全歸受委托銀行所有,若購(gòu)房者選擇公積金貸款,受委托銀行只能收取5%作為手續(xù)費(fèi),且失去了許多貸款客戶。正是由于受委托銀行自身利益的驅(qū)使,往往對(duì)住房公積金貸款的客戶采取一些消極拖辦和誤導(dǎo)的手段,抵制或影響住房公積金貸款業(yè)務(wù)高效、快速發(fā)展。而其自運(yùn)營(yíng)的商業(yè)貸款比住房公積金貸款辦理要快的多,并且程序簡(jiǎn)捷。當(dāng)然無論是對(duì)開發(fā)商還是借款戶來說,都希望資金快速及時(shí)到位,懼怕住房公積金貸款的遙遙無期。有些開發(fā)商甚至還打出實(shí)行商業(yè)貸款給予優(yōu)惠,或用先貸商業(yè)貸款以后再轉(zhuǎn)公積金貸款等等方式。使許多客戶由公積金貸款轉(zhuǎn)為商業(yè)住房貸款,繼而使房改資金中心失去了許多優(yōu)質(zhì)客戶,無形加大了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。

    3、房改資金管理中心貸款數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)信息化建設(shè)滯后。由于我國(guó)許多地方房改資金中心的信息化建設(shè)嚴(yán)重滯后,沒有建立健全和更新,致使許多職工根本不知道自己的個(gè)人信息。而受委托銀行力爭(zhēng)主導(dǎo)地位和強(qiáng)調(diào)自己的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì),往往會(huì)采用其通暢、便捷的程序,進(jìn)行貸款人員信息登陸和計(jì)息扣款,而房改資金管理中心統(tǒng)計(jì)信息滯后,貸款程序無法正常運(yùn)行,雙方數(shù)據(jù)無法統(tǒng)一。而且房改資金中心的住房公積金貸款客戶群體,業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢(shì)以及經(jīng)營(yíng)狀況等重要商業(yè)秘密都無法對(duì)外保密,既不利于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng),還加大了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。

    4、房改資金管理中心在貸款資金的回收方面處于被動(dòng)地位。由于《住房公積金管理?xiàng)l例》第6條規(guī)定:“受委托銀行不承擔(dān)住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)”,受委托銀行基于節(jié)約成本考慮,對(duì)貸款的回收力度不夠,貸款發(fā)放到位后,銀行既不能及時(shí)通知客戶還款,也不實(shí)行跟蹤服務(wù),導(dǎo)致客戶逾期還款比比皆是,甚至對(duì)逾期戶不及時(shí)還款視而不見。而房改資金管理中心因貸款業(yè)務(wù)審核后就不再直接面對(duì)借款人,受委托銀行又與房改資金管理中心信息交流不夠,致使有些貸款逾期戶根本不知貸款已逾期,還有原準(zhǔn)備一次性預(yù)還多月貸款本息的客戶,因受委托銀行以計(jì)算機(jī)程序不便、不暢等多種推托為由拒絕,由此也形成了逾期還款。由于住房公積金業(yè)務(wù)承辦銀行是由政府或住房委員會(huì)指定的,即使受委托銀行不按合同約定履行收貸職責(zé),房改資金管理中心也無力對(duì)銀行進(jìn)行制約和追究,處于承辦銀行和住房公積金貸款職工之間的被動(dòng)局面,沒有保護(hù)廣大職工的利益。

    (二)政策取向和金融市場(chǎng)形成的管理風(fēng)險(xiǎn)

    由于政策取向的特殊性決定了個(gè)人住房貸款的服務(wù)對(duì)象主要是廣大的中低收入城鎮(zhèn)職工、居民,同時(shí)也決定金融管理風(fēng)險(xiǎn)。

    1、借款人的還款能力下降的風(fēng)險(xiǎn)。由于住房公積金貸款作為政策性住房金融,借款人中相當(dāng)一部分職工收入不穩(wěn)定,償債能力有限,甚至有的單位瀕臨破產(chǎn),職工隨時(shí)會(huì)面臨著下崗或買斷工齡,嚴(yán)重影響貸款償還能力。直接關(guān)系到住房公積金貸款的安全性、風(fēng)險(xiǎn)性,如遇央行利率上調(diào),職工的還款負(fù)擔(dān)還會(huì)加重,逾期率就會(huì)上升。

    2、存貸不掛鉤導(dǎo)致資金缺口的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)許多城市在住房公積金配貸時(shí),只注重借款人的還款經(jīng)濟(jì)能力以及是否滿足貸款的其他條件,卻很少評(píng)估借款人對(duì)住房公積金的貢獻(xiàn)率,住房公積金配貸既無最低儲(chǔ)蓄年限(僅一年)要求,也無最低存款額限制。從現(xiàn)在現(xiàn)階段看,這種信貸方法似乎有利于解決和改善居民的住房,刺激居民的有效消費(fèi)需求,擴(kuò)大住房公積金信貸規(guī)模。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,今后可能會(huì)導(dǎo)致資金缺口,而且加大住房公積金儲(chǔ)蓄長(zhǎng)期融資的風(fēng)險(xiǎn)。

    3、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場(chǎng)變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。城鎮(zhèn)職工、居民個(gè)人住房公積金貸款的一個(gè)突出特征就是貸款期限長(zhǎng),在長(zhǎng)期的貸款期限內(nèi),社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場(chǎng)必然會(huì)不斷發(fā)生變化。如發(fā)生通貨膨脹等,由于個(gè)人住房公積金貸款實(shí)行相對(duì)固定利率,這就會(huì)使住房公積金蒙受貶值的風(fēng)險(xiǎn)。同樣數(shù)額的個(gè)人住房貸款,如果貸款期限延長(zhǎng)一倍,住房公積金貸款的期限最長(zhǎng)可達(dá)20年,從機(jī)會(huì)成本的角度來看,容易產(chǎn)生市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),并其風(fēng)險(xiǎn)將增加一倍以上。同時(shí),住房公積金貸款業(yè)務(wù)的單一性使它缺乏銀行通過多項(xiàng)業(yè)務(wù)組合分散風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制,更加劇了其風(fēng)險(xiǎn)性。

    4、地方政府行政干預(yù)行為帶來的風(fēng)險(xiǎn)。地方政府為拉動(dòng)住房消費(fèi),許多地方對(duì)房改資金管理中心下達(dá)個(gè)人住房公積金貸款任務(wù)目標(biāo),過分強(qiáng)調(diào)住房公積金貸款數(shù)量增長(zhǎng),往往忽視住房公積金貸款質(zhì)量,加大了產(chǎn)生不良住房公積金貸款的可能性。

    二、住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避措施

    住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的,理應(yīng)正視和竭力規(guī)避,避免出現(xiàn)大的風(fēng)險(xiǎn)損失,根據(jù)上述風(fēng)險(xiǎn)的分析,規(guī)避住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)積極采取應(yīng)對(duì)措施。

    (一)確立房改資金管理中心主導(dǎo)地位

    解決住房公積金貸款的制度性風(fēng)險(xiǎn)的根本途徑在于消除委托與受托兩個(gè)利益主體的利益沖突。首先必須強(qiáng)化房改資金管理中心主體地位,采用房改資金管理中心自營(yíng)模式,可以實(shí)現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利的統(tǒng)一,既能有效地消除委托方式中的利益沖突,又能做到了職責(zé)分明。運(yùn)作高效,徹底改革和完善我國(guó)個(gè)人住房公積金貸款的委托運(yùn)作機(jī)制。使委托方始終居于主體地位,可以自主選擇受托人,同時(shí)也應(yīng)該將選擇住房公積金業(yè)務(wù)承辦銀行的自主權(quán)交給房改資金管理中心,對(duì)受委托銀行敷衍應(yīng)付辦事不力和操作失誤,而導(dǎo)致住房公積金住房貸款出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)由受委托銀行承擔(dān),或由房改資金管理中心實(shí)行優(yōu)勝劣汰,充分保證住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避,體現(xiàn)房改資金管理中心的主導(dǎo)地位。

    (二)建立貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系

    建立貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系,將風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)納入個(gè)人住房貸款全過程中,并授予該體系應(yīng)履行的功能:一是對(duì)個(gè)人信用情況進(jìn)行相應(yīng)的時(shí)實(shí)評(píng)估,特別應(yīng)能防范惡意超貸的情況;二是實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)人住房貸款貸前審核與貸后監(jiān)察結(jié)合的功能,實(shí)現(xiàn)全過程的監(jiān)督管理,三是實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款高風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警功能,并給出響應(yīng)的規(guī)避建議;四是實(shí)現(xiàn)會(huì)商制度的建立,房改資金管理中心與受托銀行定時(shí)對(duì)預(yù)警高風(fēng)險(xiǎn)的情況進(jìn)行會(huì)商,特別是對(duì)金融、房地產(chǎn)市場(chǎng)、社會(huì)就業(yè)與家庭收入變動(dòng)信息的應(yīng)急響應(yīng),以期協(xié)同規(guī)避,對(duì)已發(fā)生逾期的應(yīng)協(xié)助盡快催收;五是建立個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)基金,實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)化解損失的規(guī)避功能。

    (三)采取相關(guān)配套政策措施

    1、建立以政府為主體減輕中低收入職工住房貸款負(fù)擔(dān)的貼息和擔(dān)保制度,可采取政府扶持(實(shí)行貸款貼息政策)、社會(huì)參與的辦法,組建住房置業(yè)擔(dān)保公司,為借款人提供信用擔(dān)保,既減輕了這部分低收入職工的債務(wù)負(fù)擔(dān),又化解了金融風(fēng)險(xiǎn)。

    2、房改資金管理中心按《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定和相關(guān)財(cái)務(wù)管理辦法的規(guī)定,在增值收益中按比例提足貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金,并制定嚴(yán)格核銷壞賬制度和程序,認(rèn)定后及時(shí)核銷壞賬、呆賬。

    3、進(jìn)一步完善住房保險(xiǎn),在個(gè)人住房擔(dān)保中介機(jī)構(gòu)尚未發(fā)育成長(zhǎng)起來的情況下,應(yīng)由保險(xiǎn)公司把財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)結(jié)合起來,開拓住房保險(xiǎn)新業(yè)務(wù),既降低保險(xiǎn)費(fèi)用,減輕借款人的負(fù)擔(dān),又提高借款人的還款能力。

    (四)采取相關(guān)配套還貸措施

    房改資金管理中心和受委托銀行應(yīng)跟蹤服務(wù)和提高服務(wù)質(zhì)量,減少因服務(wù)質(zhì)量帶來還貸風(fēng)險(xiǎn)。

    1、建立便捷的還款方式,利用銀行網(wǎng)點(diǎn)和資源,辦理還款儲(chǔ)蓄卡或一卡通,實(shí)行通存通還,自動(dòng)劃款等便捷的方式,在時(shí)間和地點(diǎn)上方便借款人還款。

    2、受委托銀行貸款放款后,及時(shí)通知借款戶月還款額和其帳戶余額情況,使借款人知道每月實(shí)際應(yīng)還多少錢,什么時(shí)候還,做到心中有數(shù),經(jīng)濟(jì)上有準(zhǔn)備,敦促貸款人養(yǎng)成良好的還款習(xí)慣,減少不必要還款糾紛。

    (五)加強(qiáng)貸款抵押審查力度

    住房抵押貸款是當(dāng)前住房公積金貸款運(yùn)營(yíng)管理的重要環(huán)節(jié),嚴(yán)格抵押審查,對(duì)降低貸款風(fēng)險(xiǎn),資金的安全運(yùn)營(yíng)提供了重要保證。具體審查程序應(yīng)做到:

    1、認(rèn)真審查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。

    2、要求售房單位到期及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),并做出連帶責(zé)任承諾,與產(chǎn)權(quán)抵押登記部門協(xié)議確保抵押手續(xù)完整到位。

    3、控制抵押率,規(guī)避抵押物市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

    4、切實(shí)執(zhí)行擔(dān)保法,對(duì)不按照合同清償債務(wù)堅(jiān)決依法拍賣抵押房產(chǎn)。

    住房公積金作為一種政策性住房資金,取之于民,用之于民,在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)實(shí)行低存低貸的政策,符合我國(guó)的基本國(guó)情,也有力地推進(jìn)了城市住房制度改革和發(fā)展,是解決和改善職工住房的政策性融資途徑。住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)貫穿于貸款審核、發(fā)放和回收整個(gè)的管理過程之中。因此,必須建立包括個(gè)人住房貸款全過程的風(fēng)險(xiǎn)管理體系,進(jìn)一步加強(qiáng)房改資金管理中心貸款程序性方面的制度建設(shè),使貸款的調(diào)查、審查、審批、催收、內(nèi)部稽核、違規(guī)操作責(zé)任追究等全部管理流程化、規(guī)范化、制度化。積極汲取商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理方面的經(jīng)驗(yàn),用法律和制度等管理手段,有效規(guī)避住房公積金個(gè)人貸款的管理風(fēng)險(xiǎn),以保障住房公積金貸款的管理風(fēng)險(xiǎn)降到最低的限度。

    參考文獻(xiàn):

    1、梁萬泉.我國(guó)個(gè)人住房貸款的四大風(fēng)險(xiǎn)及控制[J].青海金融,2006(9).

第6篇：個(gè)人住房貸款管理辦法范文

2007年美國(guó)的次級(jí)抵押貸款危機(jī)(簡(jiǎn)稱次貸危機(jī))爆發(fā)。基于當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)金融的緊密聯(lián)系,美國(guó)經(jīng)濟(jì)在全球的引領(lǐng)位置,次貸危機(jī)不僅給美國(guó),也給世界其它地區(qū)帶來了極大的震動(dòng)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來迅速增長(zhǎng)，如何加強(qiáng)管理，避免類似美國(guó)次貸危機(jī)的發(fā)生,是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)面臨的重大而緊迫的問題。本文從個(gè)人住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的角度,對(duì)該問題進(jìn)行探討。

一、消費(fèi)信貸

消費(fèi)信貸是指商業(yè)銀行以消費(fèi)者的信用為基礎(chǔ)，按照銀行的有關(guān)貸款規(guī)定，向消費(fèi)者發(fā)放的用于購(gòu)買耐用消費(fèi)品或個(gè)人消費(fèi)支出不足時(shí)給予的貸款。它是消費(fèi)者在其收入約束內(nèi)，實(shí)現(xiàn)對(duì)商品和勞務(wù)超前消費(fèi)的一種借貸行為，實(shí)質(zhì)是適度的超前消費(fèi)。消費(fèi)信貸具有以下幾個(gè)基本因素：

1.貸款對(duì)象。消費(fèi)信貸的貸款對(duì)象是自然人。按照我國(guó)規(guī)定，貸款對(duì)象是具有完全行為能力的自然人。銀行為了控制風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)信貸往往具有附加條件，比如貸款人要有穩(wěn)定的工作和預(yù)期收入。

2.貸款機(jī)構(gòu)。在我國(guó)，消費(fèi)信貸的提供者是各類商業(yè)銀行。商業(yè)銀行從事消費(fèi)貸款活動(dòng)，屬于其眾多業(yè)務(wù)中的“零售業(yè)務(wù)”。

3.貸款用途。用于個(gè)人或者家庭的最終消費(fèi)，如住房貸款、耐用消費(fèi)品貸款等。生產(chǎn)性消費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性消費(fèi)、集團(tuán)性消費(fèi)等則不屬于個(gè)人消費(fèi)信貸的范疇。

4.貸款條件。貸款條件是指在貸款過程中貸款的金額、期限、利率的限定，是消費(fèi)過程中貸款申請(qǐng)人和貸款機(jī)構(gòu)都十分關(guān)心的基本要素。金融機(jī)構(gòu)往往要通過各種途徑和方法，對(duì)貸款申請(qǐng)人的信用狀況進(jìn)行評(píng)估，然后決定貸款額度、期限和利率。

5.貸款的審查與風(fēng)險(xiǎn)防范。一方面，銀行需要建立起個(gè)人消費(fèi)信貸登記制度，對(duì)消費(fèi)者的申請(qǐng)資料進(jìn)行審查核對(duì)，確保資料的真實(shí)性;另一方面，在整個(gè)貸款和回收過程中，始終需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的防范，確保貸款質(zhì)量。

二、個(gè)人住房消費(fèi)信貸

個(gè)人住房消費(fèi)信貸是金融機(jī)構(gòu)向消費(fèi)者提供融資，以幫助其購(gòu)買或建造住房、進(jìn)行住房裝修或維修，從而達(dá)到提高居民生活水平、刺激消費(fèi)、啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)的目的。同其他貸款相比，個(gè)人住房抵押貸款具有以下特性：

1.貸款對(duì)象的特定性。中國(guó)人民銀行頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定:個(gè)人住房貸款的貸款對(duì)象是具有完全民事行為的自然人。

2.貸款用途的專一性。個(gè)人住房貸款是為了配合我國(guó)住房制服改革，拉動(dòng)內(nèi)需，支持城鎮(zhèn)居民購(gòu)買自用房，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而推出的業(yè)務(wù)，其用途只能用于支付所購(gòu)買住房的房款。

3.貸款期限的長(zhǎng)期性。中國(guó)人民銀行頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定貸款期限最長(zhǎng)不能超過30年。

4.分散性。個(gè)人貸款筆數(shù)多、金額小。

三、個(gè)人住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理

1.消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)理論

(1)信用脆弱理論。信用的脆弱性，可以從信用運(yùn)行特征來解釋。信用是聯(lián)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的網(wǎng)絡(luò),這個(gè)網(wǎng)絡(luò)使國(guó)民經(jīng)濟(jì)各個(gè)部門環(huán)節(jié)相互依存、共謀發(fā)展，但這個(gè)網(wǎng)絡(luò)上的任何一個(gè)環(huán)節(jié)即使是偶然的破壞都勢(shì)必會(huì)引起連鎖反應(yīng)，信用良好的銀行或企業(yè)也會(huì)因此受到牽連而陷入信用混亂之中。信用的連鎖性和依存性是信用脆弱、產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要原因。

(2)預(yù)期收入理論。普魯克諾在《定期放款與銀行流動(dòng)理論》中提出的預(yù)期收入理論認(rèn)為:任何銀行資產(chǎn)能否到期償還或轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，歸根結(jié)底是以該資產(chǎn)所投資的項(xiàng)目或借款人的未來收入為基礎(chǔ)。如果未來收入可以加以分析估算并有保障,那么即使是長(zhǎng)期性放款，通過分期還款的形式，也可以保持該資產(chǎn)的贏利性、流動(dòng)性與安全性;反之，如果未來收入沒有保證，即使短期貸款，也有可能發(fā)生壞帳，產(chǎn)生到期本息不能收回的風(fēng)險(xiǎn)。因此，商業(yè)銀行除了發(fā)放商業(yè)貸款以及投資有價(jià)證券作為二級(jí)儲(chǔ)備金外，還可以對(duì)一些未來收入有保障的項(xiàng)目和個(gè)人借款，發(fā)放中長(zhǎng)期貸款，如項(xiàng)目貸款、設(shè)備貸款、住房抵押貸款和耐用消費(fèi)品貸款等。

(3)信息不對(duì)稱理論。根據(jù)申農(nóng)的信息論，信息是用來消除某種不確定性的東西，不確定性實(shí)質(zhì)上就是一種信息不完全的狀態(tài)，而作為不完全信息重要表現(xiàn)形式的不對(duì)稱信息是風(fēng)險(xiǎn)形成的根本原因。在商業(yè)銀行信貸活動(dòng)中，商業(yè)銀行與借款人、商業(yè)銀行內(nèi)部的信息不對(duì)稱，是信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根本原因。

借款人作為資金的使用者，對(duì)資金的實(shí)際用途、使用資金的負(fù)責(zé)和努力程度、資金使用的損益等情況擁有完備的信息；而作為資金提供者的銀行，處于資金使用信息的劣勢(shì)。借款人可利用自己的信息優(yōu)勢(shì)，從自身利益最大化出發(fā)，違反合同規(guī)定，隱藏資金使用的真實(shí)信息，將資金投資于高風(fēng)險(xiǎn)的領(lǐng)域，有可能造成銀行資金本息不能按期歸還，產(chǎn)生信貸風(fēng)險(xiǎn)。

信息不對(duì)稱情況同樣存在于商業(yè)銀行內(nèi)部上級(jí)行與下級(jí)行、管理者與信貸員之間。信貸員作為信貸活動(dòng)的具體執(zhí)行者，對(duì)信貸項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)、收益、償還概率以及自己在信貸工作中的努力程度，具有較完備的信息，而管理者由于信息來源渠道的間接性和獲取信息成本的存在，處于信息的劣勢(shì)。因此，人信貸員可能為了實(shí)現(xiàn)自身效用的最大化，不按委托人的意愿行事，如在信貸工作中勾結(jié)借款人，虛報(bào)調(diào)查材料，貸款審查中徇私，對(duì)貸款使用的監(jiān)督和催收不積極等，從而使信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生或加劇。

2.個(gè)人住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理

個(gè)人住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)是指銀行個(gè)人住房消費(fèi)貸款不能按期收回，造成信貸資金損失的可能性。由于個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)放和收回之間存在著一定的時(shí)間間隔，在此期間內(nèi)各種不確定因素的影響，導(dǎo)致借款人不能按期還貸，造成銀行貸款不能收回，消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)由可能性轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)性。這種風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，除來自借款人和銀行外，消費(fèi)貸款一旦發(fā)放，還面臨著自然災(zāi)害、市場(chǎng)變化、經(jīng)濟(jì)政策改變等風(fēng)險(xiǎn)因素的作用。

四、加強(qiáng)我國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的措施建議

我國(guó)個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)防范體系的基本框架可以描述為：個(gè)人信用制度的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，貸款銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，貸款保險(xiǎn)擔(dān)保和消費(fèi)信貸證券化的風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制以及體現(xiàn)政府參與和保障作用的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)制。這四個(gè)方面內(nèi)容的有機(jī)統(tǒng)一、相互協(xié)調(diào)形成“四位一體”的風(fēng)險(xiǎn)防范體系。為了避免美國(guó)次貸危機(jī)在我國(guó)重蹈覆轍，需要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理。

1.建立和完善個(gè)人信用制度及體系。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的西方國(guó)家，信用是一個(gè)人在社會(huì)中生存的“通行證”。我國(guó)的住房貸款當(dāng)前面臨著個(gè)人信用制度的“瓶頸”制約。建立個(gè)人信用制度，一方面,可以降低銀行事前風(fēng)險(xiǎn)控制的成本;另一方面，可以通過信用制度的獎(jiǎng)罰機(jī)制，有效降低消費(fèi)者的“道德風(fēng)險(xiǎn)”,使“信用抵押”比沒有保障的房產(chǎn)抵押來的更有效。具體措施包括:

(1)建立個(gè)人賬戶體系嚴(yán)格依靠法律手段實(shí)施以儲(chǔ)蓄實(shí)名制為基礎(chǔ)的綜合性信用賬戶，并結(jié)合個(gè)人收入申報(bào)制等有關(guān)稅收政策,使個(gè)人作為“立信”基礎(chǔ)的貨幣資產(chǎn)具有真實(shí)的衡量標(biāo)準(zhǔn)。

(2)建立一個(gè)設(shè)置科學(xué)、機(jī)制靈活、管理方便的個(gè)人信用管理機(jī)構(gòu)，是建設(shè)個(gè)人信用制度的基本前提。

(3)注重與國(guó)際行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)接軌，建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膫€(gè)人信用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

(4)建立網(wǎng)絡(luò)化的信息交換制度?，F(xiàn)代信息技術(shù)的應(yīng)用和以分行為單位的數(shù)據(jù)集中的實(shí)現(xiàn)，為個(gè)人信用評(píng)估動(dòng)態(tài)調(diào)整提供了條件?？梢岳镁W(wǎng)絡(luò)技術(shù)，加強(qiáng)銀行同業(yè)間的信息交流，實(shí)現(xiàn)信息共享、資源共享從而簡(jiǎn)化消費(fèi)信貸受理環(huán)節(jié)，降低交易成本。

2.完善貸款銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理體制。從銀行內(nèi)部,要加強(qiáng)內(nèi)控管理，規(guī)范業(yè)務(wù)操作，嚴(yán)格個(gè)人住前審批,完善貸后管理機(jī)制,全力控制個(gè)人不良貸款持續(xù)增加的局面。對(duì)重點(diǎn)、優(yōu)質(zhì)客戶實(shí)行客戶經(jīng)理制,落實(shí)責(zé)任,為其提供差別優(yōu)質(zhì)服務(wù)、特色服務(wù);對(duì)不守信用者,則要采取措施強(qiáng)化其信用觀念。

3.建立良好的住房信用風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)倷C(jī)制。雖然市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的主體是企業(yè)，但是政府在個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理上，也可以發(fā)揮一定的作用。在住房信用分?jǐn)偵?，一方面，可以通過政府的手段進(jìn)行分擔(dān)，如建立健全政府中介擔(dān)保服務(wù)；另一方面，通過金融工程的理論的應(yīng)用，創(chuàng)新保險(xiǎn)品種，有效防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。

第7篇：個(gè)人住房貸款管理辦法范文

    一、認(rèn)真貫徹國(guó)家深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想、目標(biāo)和基礎(chǔ)原則

    （一）指導(dǎo)思想：穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化，逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我省實(shí)際情況的城鎮(zhèn)住房新制度；加快住房建設(shè)，更好地解決城鎮(zhèn)居民的住房問題。大力發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)，使其盡快成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

    （二）改革目標(biāo)：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。

    （三）基本原則：在國(guó)家和全省統(tǒng)一政策、目標(biāo)的指導(dǎo)下，市（地）、縣分別決策，因地制宜，量力而行；堅(jiān)持國(guó)家、單位和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)；堅(jiān)持“新房新制度，老房老辦法”，平穩(wěn)過渡，綜合配套。

    二、停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化

    （四）自1998年9月1日起，全省停止住房實(shí)物分配，同時(shí)有步驟地推行住房分配貨幣化，停止住房實(shí)物分配后，新建的經(jīng)濟(jì)適用住房只售不租。對(duì)1998年年底竣工并交付使用的公有住房及此前已立項(xiàng)建設(shè)的住房，各地既可執(zhí)行陜政發(fā)〔1997〕44號(hào)文件，也可按照本意見規(guī)定的新辦法出售。

    （五）停止住房實(shí)物分配后，我省實(shí)行住房貨幣分配的方式是推行住房公積金制度。住房公積金的具體補(bǔ)貼比例由各市（縣）人民政府根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格、職工平均工資水平等有關(guān)因素確定。

    （六）職工購(gòu)房資金來源主要有：職工工資，住房公積金，個(gè)人住房貸款。

    （七）國(guó)有企業(yè)和實(shí)行企業(yè)化管理的事業(yè)單位，根據(jù)本意見的基本原則和主要精神，也要執(zhí)行在規(guī)定期限內(nèi)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化的政策。各級(jí)政府要對(duì)駐地企業(yè)的房改工作實(shí)行分類指導(dǎo)。

    （八）住房建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)為：一般干部職工60～80平方米，科級(jí)80～100平方米，縣處級(jí)100～120平方米，廳局級(jí)120～140平方米。

    以上住房面積標(biāo)準(zhǔn)僅適用于進(jìn)入停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化新體制的干部職工。對(duì)于1998年年底前已按當(dāng)時(shí)房改和清房政策購(gòu)買了公有住房的干部職工，不再執(zhí)行新的面積控制標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于1998年年底前已竣工尚未出售的公有住房及此前已立項(xiàng)建設(shè)的住房，干部職工按陜政發(fā)〔1997〕44號(hào)文件規(guī)定購(gòu)買時(shí)，住房面積標(biāo)準(zhǔn)仍按陜辦發(fā)〔1996〕7號(hào)文件執(zhí)行；干部職工按本意見規(guī)定購(gòu)買時(shí)，應(yīng)按新的面積標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

    （九）行政事業(yè)單位建立住房公積金的資金主要來源于：各級(jí)財(cái)政每年用于職工住房建設(shè)及維修且可轉(zhuǎn)化的資金；存量公有住房出售回收資金；單位的其它收入。過去，在財(cái)政預(yù)算中沒有列入住房建設(shè)資金的市（地）、縣，可以在財(cái)力允許的情況下，適當(dāng)安排一些資金，專項(xiàng)用于建立住房公積金制度。

    （十）全面推行和不斷完善住房公積金制度。到1999年年底，未建立住房公積金制度的單位，干部職工個(gè)人和單位住房公積金的繳交率應(yīng)不低于5％，有條件的地區(qū)和單位可適當(dāng)提高。要盡快建立健全職工個(gè)人住房公積金帳戶，進(jìn)一步提高住房公積金的歸集率。按照“房委會(huì)決策，中心運(yùn)作，銀行專戶，財(cái)政監(jiān)督”的原則，加強(qiáng)對(duì)住房公積金的管理和監(jiān)督工作。

    三、建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系

    （十一）對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。高收入家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房；中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房；最低收入家庭租賃由政府和單位提供的廉租房。

    （十二）中低、最低收入家庭的劃分標(biāo)準(zhǔn)由市（縣）人民政府依據(jù)本地職工家庭工資、住房面積和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格等因素測(cè)定，每年公布一次。

    （十三）調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）。新的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。其中經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素，利潤(rùn)控制在3％以下。要采取有效措施，取消各種不合理收費(fèi)，特別是降低征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，切實(shí)降低經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本，使經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格與中低收入家庭的承受能力相適應(yīng)，促進(jìn)居民購(gòu)買住房。

    （十四）廉租住房是各市（縣）人民政府及單位為最低收入家庭提供的社會(huì)保障性住房，主要從騰空的舊公有住房中調(diào)劑解決，也可由政府和單位出資興建一些廉租房小區(qū)。廉租住房的租金標(biāo)準(zhǔn)由市（縣）人民政府制定，每年公布一次。

    （十五）購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房和承租廉租住房實(shí)行申請(qǐng)、審批制度。具體辦法由市（縣）人民政府制定。

    四、繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)

    （十六）按照《陜西省人民政府關(guān)于貫徹執(zhí)行〈國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定〉的通知》（陜政發(fā)〔1994〕59號(hào)）規(guī)定，繼續(xù)推進(jìn)租金改革，到2000年公有住房的租金原則上要達(dá)到職工家庭平均工資的15％。租金改革要與提高職工工資相結(jié)合。租金提高后，對(duì)家庭確有困難的下崗和離退休職工、民政部門確認(rèn)的社會(huì)救濟(jì)對(duì)象和非在職的優(yōu)撫對(duì)象等，各市（縣）可根據(jù)實(shí)際情況制定減、免政策。

    （十七）各市（縣）要嚴(yán)格按照陜政發(fā)（1997）44號(hào)文件規(guī)定，進(jìn)一步搞好現(xiàn)有公有住房的出售工作，規(guī)范出售價(jià)格。出售現(xiàn)有公有住房，一律實(shí)行成本價(jià)，不再實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。要保留一定數(shù)量的公有住房供最低收入家庭廉價(jià)租賃。

    校園內(nèi)不能分割及封閉管理的住房不得出售，教師公寓等周轉(zhuǎn)用房不得出售。

    （十八）各市（地）、縣要在清房工作總結(jié)驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，抓緊解決遺留問題，按陜監(jiān)發(fā)（1998）7號(hào)文件的要求，督促指導(dǎo)各部門、各單位做好個(gè)人住房合格證發(fā)放，并全面建立個(gè)人住房檔案。為了保證住房交易的合法、有序進(jìn)行，對(duì)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易實(shí)行準(zhǔn)入制度。完成清房任務(wù)的市（縣），已制訂規(guī)范的市場(chǎng)交易準(zhǔn)則并報(bào)省政府批準(zhǔn)后，可以開放已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的交易市場(chǎng)。

    （十九）已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)入市場(chǎng)交易前，須按規(guī)定向有關(guān)部門辦理登記核準(zhǔn)手續(xù)。交易所得按照國(guó)家及省政府有關(guān)規(guī)定須繳納相關(guān)稅費(fèi)、土地出讓金等。凡將已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)入市場(chǎng)出售的住房戶，不能再次申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。

    五、采取扶持政策，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)

    （二十）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅(jiān)持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計(jì)劃中統(tǒng)籌安排，并采取行政劃撥方式供應(yīng)。

    （二十一）嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用住房設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，努力降低征地、拆遷費(fèi)用，理順城市建設(shè)配套資金來源，停止征收商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)，不再無償劃撥經(jīng)營(yíng)性公建設(shè)施。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中的各項(xiàng)收費(fèi)及其標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）建設(shè)有關(guān)問題的通知》（計(jì)投資〔1998〕1474號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。

    （二十二）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要實(shí)行招投標(biāo)制度、住房質(zhì)量保證書制度、住房設(shè)備及部件的質(zhì)量賠償制度和住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收制度。加強(qiáng)對(duì)開發(fā)建設(shè)企業(yè)的成本管理和質(zhì)量監(jiān)督，控制住房建設(shè)成本，提高住房工程質(zhì)量。堅(jiān)決杜絕經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中各個(gè)環(huán)節(jié)可能發(fā)生的一切不正之風(fēng)。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，由各級(jí)監(jiān)察部門會(huì)同建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)查處。

    （二十三）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要注重節(jié)約能源，節(jié)約原材料。要加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的步伐，積極推廣性能好、價(jià)格合理的新材料和住宅部件，逐步建立標(biāo)準(zhǔn)化、集約化、系列化的住宅部件、配件的生產(chǎn)供應(yīng)方式。

    （二十四）在符合城市總體規(guī)劃和堅(jiān)持節(jié)約用地的前提下，對(duì)具有合法土地使用權(quán)的企事業(yè)單位可繼續(xù)發(fā)展集資建房和合作建房，多渠道加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。

    六、積極支持發(fā)展住房金融

    （二十五）調(diào)整住房公積金使用方向，主要用于職工個(gè)人購(gòu)買、建造、大修理自住住房貸款。擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的發(fā)放范圍，所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)均可發(fā)放個(gè)人住房貸款。取消對(duì)個(gè)人住房貸款的規(guī)模限制，適當(dāng)放寬個(gè)人住房貸款的貸款期限。

    （二十六）發(fā)展住房公積金貸款與商業(yè)銀行貸款相結(jié)合的組合住房貸款業(yè)務(wù)。住房資金管理機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行，要采取得力措施縮短貸款周期，提高服務(wù)效率和水平。

    （二十七）對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)貸款，實(shí)行指導(dǎo)性計(jì)劃管理。商業(yè)銀行在資產(chǎn)負(fù)債比例管理要求內(nèi)，優(yōu)先發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)貸款。

    （二十八）完善住房產(chǎn)權(quán)抵押登記制度，發(fā)展住房貸款保險(xiǎn)，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，保證貸款安全。

    七、切實(shí)加強(qiáng)住房物業(yè)管理

    （二十九）加快改革現(xiàn)行的住房維修、管理體制，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制。

    （三十）加強(qiáng)公有住房售后維修管理，建立住房共用部位、設(shè)施專項(xiàng)維修資金，并健全業(yè)主對(duì)專項(xiàng)維修資金管理和使用的監(jiān)督制度。維修資金可以從經(jīng)濟(jì)適用住房銷售收入中提取1％～2％。有條件的市（縣）可從市政公用設(shè)施配套費(fèi)中予以適當(dāng)補(bǔ)助。具體辦法由市（縣）人民政府制定。

    （三十一）物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部管理，向用戶提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，切實(shí)減輕住房負(fù)擔(dān)。物業(yè)管理要引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)管理水平的提高。各市（縣）人民政府的房產(chǎn)行政主管部門和工商管理部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)管。

    八、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)籌安排，保證改革的順利實(shí)施

    （三十二）各市（地）、縣要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房改工作的領(lǐng)導(dǎo)，根據(jù)國(guó)務(wù)院《通知》精神和本《意見》規(guī)定，結(jié)合本地實(shí)際，制定停止住房實(shí)物分配、實(shí)行住房分配貨幣化實(shí)施方案。地級(jí)市、地區(qū)所在市、楊凌示范區(qū)和省直機(jī)關(guān)的實(shí)施方案報(bào)省政府批準(zhǔn)后實(shí)施，縣級(jí)人民政府的實(shí)施方案報(bào)市人民政府或地區(qū)行署批準(zhǔn)后實(shí)施，同時(shí)報(bào)省政府備案。

    （三十三）各級(jí)建設(shè)、房改、計(jì)劃、財(cái)政、土地、稅務(wù)、物價(jià)和人民銀行要根據(jù)本意見精神，加快制定住房建設(shè)計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)適用住房用地供應(yīng)辦法、住房面積標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、個(gè)人抵押貸款辦法、廉租房承租辦法、物業(yè)管理辦法及已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)準(zhǔn)開、準(zhǔn)入實(shí)施辦法等配套文件。

    （三十四）加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，做好宣傳工作。要從轉(zhuǎn)變觀念出發(fā)，深入宣傳新的房改政策，做好與原有政策的銜接工作，保證房改的順利實(shí)施和平穩(wěn)過渡。

第8篇：個(gè)人住房貸款管理辦法范文

關(guān)鍵詞:住房貸款;風(fēng)險(xiǎn);防范

中圖分類號(hào):F830.5文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)18-0074-03

自1998年5月9日中國(guó)人民銀行頒布《個(gè)人住房貸款管理辦法》以來,通過按揭購(gòu)房的方式已被廣大消費(fèi)者接受和認(rèn)同。住房貸款既是開發(fā)商銷售樓盤的必要手段,同時(shí)也是銀行個(gè)人消費(fèi)貸款的重點(diǎn)和信貸業(yè)務(wù)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。然而,作為一項(xiàng)新興的金融業(yè)務(wù),個(gè)人住房貸款仍處于探索和積累經(jīng)驗(yàn)階段,隨著房地產(chǎn)業(yè)近年的超速發(fā)展,個(gè)人住房貸款量也迅速增長(zhǎng),其貸款風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)。目前各家銀行相繼開辦了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù),對(duì)于其參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)起到積極推動(dòng)作用。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)影響房地產(chǎn)是中國(guó)近十年來發(fā)展最快,勢(shì)頭最猛,對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最大的行業(yè)之一,房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)了與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行業(yè),特別是金融業(yè)的發(fā)展。據(jù)相關(guān)資料顯示,中國(guó)銀行個(gè)人房地產(chǎn)貸款金額從1997年的190億人民幣上升至2003年的1.2萬億人民幣,足足增長(zhǎng)了63倍。其風(fēng)險(xiǎn)性目前已有顯現(xiàn)。因此,討論和分析個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)并施以措施防范,已成為迫在眉睫的重要任務(wù)。

一、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)種類

(一)借款人風(fēng)險(xiǎn)

借款人風(fēng)險(xiǎn)是指在貸款過程中由于借款人違約而導(dǎo)致銀行貸款資金損失,使銀行不能按期收回貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)以下幾方面:(1)借款人的道德風(fēng)險(xiǎn),一些借款人為了取得較高的個(gè)人信用等級(jí)獲得銀行貸款,偽造虛假資料提供給貸款銀行。(2)借款人的信用風(fēng)險(xiǎn),首先,在中國(guó)市場(chǎng)積極初步建立過程中,市場(chǎng)中的種種失信行為也導(dǎo)致了嚴(yán)重的信用危機(jī)。一部分借款人缺乏誠(chéng)信觀念,信用意識(shí)淡薄、不重視個(gè)人信用,不催不還的淡薄意識(shí)人數(shù)仍屬于一種信用不良的違約現(xiàn)象。其次,由于中國(guó)目前尚未建立個(gè)人信用系統(tǒng),因此銀行對(duì)借款人及其家庭成員的信用狀況和償還能力難以確切查證,只能依據(jù)借款人所提供證明材料判定。

借款人的意外風(fēng)險(xiǎn)一方面,由于受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響,一部分借款人因失業(yè)、商業(yè)投資、投機(jī)失利等原因造成經(jīng)濟(jì)收入下降,也是導(dǎo)致借款人還貸能力受到影響的重要因素,因而增加了借款人違約的可能性。另一方面,借款人因疾病或婚姻狀況發(fā)生變故乃至其他意外情況導(dǎo)致借款人違約。

(二)開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)

1.信用風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上是一種欺詐風(fēng)險(xiǎn)。在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱,監(jiān)督管理欠嚴(yán)密的情況下,開發(fā)商開發(fā)行為與銷售行為的不規(guī)范,甚至為其經(jīng)濟(jì)利益而已詐騙銀行的行為屢屢發(fā)生。

2.“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)。一些開發(fā)商由于自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng),房屋預(yù)售不暢,回款乏力,形成建設(shè)資金缺口時(shí),往往利用假按揭方式騙套銀行資金,也是嚴(yán)格意義上的開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn),其發(fā)生的程度非常普遍,花樣繁多,加之審核判定又有一定難度,往往令銀行防不勝防,因而風(fēng)險(xiǎn)較大。

3.房屋價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房按揭貸款本質(zhì)上屬于抵押性質(zhì)的貸款,因而抵押物價(jià)值的大小是決定貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。房屋價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在:第一,房?jī)r(jià)定位過高。第二,環(huán)境變化的影響。一些按揭樓盤周圍環(huán)境發(fā)生改變,破壞了原有的房屋環(huán)境,也可能影響房屋的市價(jià)下降,從而影響抵押物的價(jià)值。第三,由于突發(fā)性經(jīng)濟(jì)風(fēng)波或地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化導(dǎo)致整個(gè)樓價(jià)的普遍下跌,也可影響抵押物的價(jià)值。

4.房屋“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房按揭貸款的借款人主體雖然是自然人而非開發(fā)商,但作為房屋生產(chǎn)者的開發(fā)商卻是影響按揭貸款安全的重要因素。因?yàn)轫?xiàng)目一旦不能按時(shí)竣工,產(chǎn)品到期不能按時(shí)按質(zhì)交付使用,就會(huì)形成房屋“爛尾”,勢(shì)必影響借款人的還款意愿,而且“爛尾”形成的風(fēng)險(xiǎn)往往是整體性和大面積的。

(三)銀行經(jīng)營(yíng)者管理風(fēng)險(xiǎn)

銀行經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn),是在發(fā)放個(gè)人住房貸款是整個(gè)過程中,由于銀行工作人員失誤或銀行管理制度的缺陷導(dǎo)致銀行貸款產(chǎn)生損失的可能性。

1.貸前調(diào)查不實(shí)。也要一些銀行信貸人員工作責(zé)任心不強(qiáng),綜合因?yàn)樗茉觳桓?給貸款安全留下隱患。

2.貸時(shí)審查不嚴(yán)不細(xì)。一是貸款審查人和審批人沒有對(duì)調(diào)查人報(bào)審的貸款材料真實(shí)性進(jìn)行認(rèn)真審查,沒有單位出具個(gè)人工資收入證明,有的是虛假工資收入證明。二是主次不清,以第二還貸來源未審批依據(jù),造成由于借款人的第一次還款來源不足,導(dǎo)致發(fā)放的貸款直接變成高風(fēng)險(xiǎn)貸款。三是部分銀行依據(jù)借款人第二次還款來源審批發(fā)放貸款時(shí),沒有對(duì)借款人提供擔(dān)保的合法性、有效性和可靠性進(jìn)行嚴(yán)格審查,導(dǎo)致抵押物評(píng)估報(bào)告不真實(shí)以及抵押品保險(xiǎn)期限短于貸款期限,有的甚至沒有保險(xiǎn)。

3.貸后檢查不及時(shí)。一是貸款發(fā)放后,沒有及時(shí)對(duì)借款合同、擔(dān)保合同借據(jù)等法律文件及憑證的規(guī)范性和完整性進(jìn)行檢查,導(dǎo)致合同要件不全,造成事后無法以法律渠道進(jìn)行監(jiān)督。二是貸款發(fā)放后,沒有監(jiān)督借款人按借款合同約定用途使用貸款,挪用貸款現(xiàn)象發(fā)生。

二、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)成因的分析

(1)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向和地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境直接影響住房業(yè)的發(fā)展水平。(2)中國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)體制改革與社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期,個(gè)人收入的透明度更加模糊不清,加之中國(guó)個(gè)人信用體系尚未建立,以有效規(guī)避和防范借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)。(3)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠規(guī)范,監(jiān)督管理乏力。一方面,開發(fā)商開發(fā)行為與銷售行為不規(guī)范。另一方面,由于住房市場(chǎng)信息披露不充分,借款人對(duì)房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、買賣規(guī)定等缺乏足夠了解。(4)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不成熟,住房二級(jí)市場(chǎng)不活躍,抵押房屋處置變現(xiàn)難度大,使銀行面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。(5)住房抵押貸款市場(chǎng)的巨大需求與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)資金來源有限的矛盾,使銀行的長(zhǎng)期資金使用和短期資金來源發(fā)生嚴(yán)重失衡,大大增加了商業(yè)銀行的資金壓力。

三、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制

(一)銀行應(yīng)理性地開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)

(1)銀行要提高認(rèn)識(shí),高度重視房地成信貸風(fēng)險(xiǎn)及其危害性,增強(qiáng)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。(2)按照有關(guān)規(guī)定,嚴(yán)格審批手續(xù),杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購(gòu)房者獲取貸款。(3)加強(qiáng)貸款管理,對(duì)發(fā)放的貸款實(shí)行全過程動(dòng)態(tài)監(jiān)控。適當(dāng)提高個(gè)人購(gòu)房首付款。(4)運(yùn)用利率杠桿,調(diào)整樓房開發(fā)結(jié)構(gòu)。對(duì)高檔住宅適當(dāng)上浮利率。(5)銀行要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的措施,形成有效的化解金融風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制。

(二)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管

(1)要系統(tǒng)研究國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的行情和銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)狀況,制定正確的監(jiān)管方針和策略,為房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范、分散和消除創(chuàng)造基本的條件。(2)強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管。(3)建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)報(bào)告制度,信息共享。(4)對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸違規(guī)違法行為進(jìn)行必要的查處,嚴(yán)力打擊。

(三)強(qiáng)化管理,從源頭控制風(fēng)險(xiǎn)

1.優(yōu)選開發(fā)商和開發(fā)項(xiàng)目。從源頭上防范風(fēng)險(xiǎn),避免“爛尾”項(xiàng)目的出現(xiàn),確保銀行貸款安全;同時(shí),由于開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng),一旦出現(xiàn)超期違約客戶,開發(fā)商也具備回購(gòu)能力,能夠履約實(shí)現(xiàn)回贖,從而大大降低貸款的風(fēng)險(xiǎn)制度。強(qiáng)化對(duì)開發(fā)商的審查和監(jiān)管。(1)加強(qiáng)開發(fā)商的貸款申請(qǐng)審查主要包括:1)資信審查,如開發(fā)商是否依法設(shè)立,是否具有相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí),公司的資金是否到位,公司以往的經(jīng)營(yíng)情況及商業(yè)信譽(yù)等;2)開發(fā)項(xiàng)目的審查,如要求開發(fā)商提供開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、項(xiàng)目開發(fā)資金情況、商品房預(yù)售業(yè)績(jī)情況以及開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度等。(2)強(qiáng)化開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任在香港的樓盤按揭中,開發(fā)商和銀行之間不存在任何直接的法律關(guān)系,按揭合同當(dāng)事人一般僅是購(gòu)房者和銀行,與開發(fā)商無關(guān)系。而在中國(guó)的商品房按揭中,除了購(gòu)房者將房屋本身抵押給銀行之外,開發(fā)商還要承擔(dān)如代位償付或回購(gòu)等保證責(zé)任。筆者認(rèn)為,這種保證責(zé)任是很有必要的。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來看,競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈,銀行貸款的安全性越來越差,單獨(dú)的房地產(chǎn)抵押已經(jīng)不能適應(yīng)銀行對(duì)貸款安全性的需求。為減少貸款風(fēng)險(xiǎn),在抵押的基礎(chǔ)上再設(shè)立一種保險(xiǎn)機(jī)制,以求達(dá)到雙重保險(xiǎn)已經(jīng)是房地產(chǎn)抵押的趨勢(shì)。在房地產(chǎn)抵押貸款十分發(fā)達(dá)的美國(guó),也出現(xiàn)了“押上加?！钡姆绞?所以,要求開發(fā)商提供保證,不僅符合房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)展趨勢(shì),而且符合中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和企業(yè)、個(gè)人信用等各方面的實(shí)際情況。

2.加強(qiáng)銀行自身對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控和管理。銀行應(yīng)建立一套全面評(píng)估貸款行為的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系,加強(qiáng)對(duì)抵押物的資產(chǎn)評(píng)估,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究分析,加強(qiáng)對(duì)銀行內(nèi)部的員工和檔案管理,以保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的良性運(yùn)作。(1)建立個(gè)人住房貸款前期評(píng)估制度通過對(duì)按揭項(xiàng)目的建設(shè)條件評(píng)價(jià)、市場(chǎng)前景分析、開發(fā)商信譽(yù)和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià),項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈虧平衡分析和風(fēng)險(xiǎn)分析,可以判斷項(xiàng)目是否具備給予按揭支持的條件,從而擇優(yōu)選擇好項(xiàng)目;同時(shí)對(duì)擬提供貸款支持的按揭住房的期房?jī)r(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估,經(jīng)銀行確認(rèn)后,確定合理的貸款成數(shù)。(2)作好商品房預(yù)售貸款合同的簽訂工作其中,對(duì)開發(fā)商的協(xié)議中應(yīng)明確按揭貸款的房源、質(zhì)量、貸款資金的使用計(jì)劃,開發(fā)商應(yīng)協(xié)助銀行和購(gòu)房者作好房地產(chǎn)抵押登記等事項(xiàng)。在與購(gòu)房者簽訂的按揭貸款的合同中,要明確利率是固定的還是浮動(dòng)的,同時(shí)要求開發(fā)商為購(gòu)房者按期還款付息提供擔(dān)保,直至回購(gòu)。另外,還要明確借款人與開發(fā)商之間的買賣合同關(guān)系,確保其自愿性和合法性,在與借款人簽訂合同時(shí),還應(yīng)強(qiáng)化購(gòu)房者的違約責(zé)任,約定一旦購(gòu)房者違約,銀行即可告知貸款提前到期并加收實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等,以加大購(gòu)房者違約成本,使其不愿輕易違約。(3)強(qiáng)化對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案管理工作銀行應(yīng)由專人負(fù)責(zé)保管個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案,實(shí)現(xiàn)電腦和文件資料(原件)的雙重管理,加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督、內(nèi)部牽制,以保證業(yè)務(wù)檔案不失真、不失實(shí)和不流失。通過電腦化管理,對(duì)每月拖欠銀行貸款的借款人進(jìn)行及時(shí)催收,并納入“黑名單”,加大貸后工作力度。

(四)建立個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度

個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度,又稱個(gè)人征信制度,是指專業(yè)化的機(jī)構(gòu)依法采集、調(diào)查、保存、整理、提供個(gè)人的信用信息,并對(duì)其資信狀況進(jìn)行評(píng)估的有關(guān)活動(dòng)。個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度的建設(shè),目的就是要通過評(píng)級(jí)掌握借款人的個(gè)人真實(shí)收入和財(cái)產(chǎn)。掌握借款人有沒有個(gè)人負(fù)債,借款人以往有沒有不良信用記錄,從而據(jù)以判斷借款人的還貸能力和還貸意愿。目前,國(guó)外個(gè)人信用評(píng)級(jí)及評(píng)分已相當(dāng)普遍。在美國(guó),個(gè)人開立新賬戶、安裝電話、簽發(fā)個(gè)人支票、申請(qǐng)信用卡、購(gòu)買汽車和房子等,都需要使用信用報(bào)告的評(píng)級(jí)分?jǐn)?shù)。信用評(píng)級(jí)(評(píng)分)高的個(gè)人不僅可以輕松獲得貸款,還可以享受較低的利率,對(duì)于使用單位來說,不僅可以大大降低成本,還能準(zhǔn)確掌握個(gè)人信用狀況,有效降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。為了建立有效的個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度,還應(yīng)好作以下基礎(chǔ)工作:(1)建立獨(dú)立、公正、權(quán)威的資信評(píng)級(jí)中介機(jī)構(gòu)該機(jī)構(gòu)應(yīng)由人民銀行進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo),能夠調(diào)閱各商業(yè)銀行的電腦網(wǎng)絡(luò)資料,出具的資信評(píng)級(jí)結(jié)論在各商業(yè)銀行通用,適用于一切個(gè)人消費(fèi)信貸領(lǐng)域,并可進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤,一旦發(fā)生不良信用記錄,隨時(shí)調(diào)整某個(gè)人信用等級(jí),對(duì)近三年信用良好的個(gè)人,可以按操作規(guī)程調(diào)高其個(gè)人資信等級(jí)。(2)個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度通過個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)可以掌握個(gè)人真實(shí)收入和財(cái)產(chǎn),評(píng)價(jià)個(gè)人的還款能力。(3)實(shí)行個(gè)人信用實(shí)碼制和計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)查詢系統(tǒng)個(gè)人信用實(shí)碼制就是將可證明、解釋和查詢的個(gè)人信用資料都存儲(chǔ)在該編碼下,當(dāng)個(gè)人需要向有關(guān)方面提供自己的信用情況時(shí),個(gè)人資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)通過個(gè)人信用實(shí)碼可以查詢所需資料,從而評(píng)信用等級(jí)。(4)建立個(gè)人銀行賬戶將目前個(gè)人收支以現(xiàn)金為主,改為以個(gè)人銀行賬戶轉(zhuǎn)賬收支為主,個(gè)人只有零星的現(xiàn)金收支。這樣,銀行對(duì)個(gè)人的貨幣化資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)(通過轉(zhuǎn)賬和稅收確認(rèn)),個(gè)人收入和到期償還能力就可以全面掌握并進(jìn)行評(píng)估。(5)加強(qiáng)個(gè)人道德教育,普及基本法律知識(shí)目前社會(huì)上誠(chéng)信意識(shí)缺乏,浮燥之風(fēng)漸盛,受此影響,許多人對(duì)所欠銀行貸款能拖就拖,能賴就賴,對(duì)自身缺少起碼的道德要求。

(五)引入保險(xiǎn)機(jī)制,保證貸款安全

在開展商品房預(yù)售按揭貸款過程中,保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主要經(jīng)營(yíng)兩方面業(yè)務(wù):(1)為按揭房地產(chǎn)辦理抵押保險(xiǎn),在抵押房地產(chǎn)遭到意外風(fēng)險(xiǎn)時(shí)可提供保險(xiǎn);(2)為銀行發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險(xiǎn),主要是在借款人無力償還而至違約時(shí)提供保險(xiǎn)。

(六)建立健全房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)體系并加大處罰力度

(1)修改現(xiàn)行的法律法規(guī),確定房地產(chǎn)信貸的法律地位。用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商及個(gè)人的金融行為;(2)建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī),明確規(guī)定開發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利和義務(wù),使企業(yè)和個(gè)人嚴(yán)格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為,認(rèn)真履行還款職責(zé),建立良好的合作關(guān)系,共同促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展;(3)嚴(yán)格執(zhí)法,依法辦事。對(duì)于提供假資料、假資信騙取貸款的開發(fā)商及個(gè)人,應(yīng)立即停止貸款,并追討已貸款項(xiàng)。同時(shí)通過法律手段,盡量挽回?fù)p失,并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

總之,個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)成因是復(fù)雜的,其防范措施是多種多樣的,需要各家銀行在實(shí)際工作中不斷地根據(jù)實(shí)際情況采取不同的措施,杜絕防范風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生,確保銀行資產(chǎn)不受損。

參考文獻(xiàn):

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The Analysis of Risk and Prevention with Individual Housing Loans

ZHANG Jun

(Qiqihar Radio and TV University, Qiqihar 161005, China)

第9篇：個(gè)人住房貸款管理辦法范文

一、投保抵押住房保險(xiǎn)是購(gòu)房借款人的合同義務(wù)。

對(duì)于貸款銀行要求購(gòu)房借款人為抵押住房辦理保險(xiǎn)，有些購(gòu)房借款人對(duì)此不理解，認(rèn)為這違反了《保險(xiǎn)法》關(guān)于不得強(qiáng)制保險(xiǎn)的規(guī)定，對(duì)銀行和保險(xiǎn)公司提出異議。對(duì)此，有些銀行或保險(xiǎn)公司簡(jiǎn)單地解釋為，是執(zhí)行中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》的規(guī)定。

的確，中國(guó)人民銀行在《個(gè)人住房貸款管理辦法》中規(guī)定了購(gòu)房借款人抵押住房時(shí)應(yīng)辦理保險(xiǎn)，但中國(guó)人民銀行這一管理辦法在法律性質(zhì)上屬于部門行政規(guī)章，不屬于人大制定的法律或國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)，不能滿足保險(xiǎn)法規(guī)定的只有法律或行政法規(guī)才能規(guī)定強(qiáng)制保險(xiǎn)的條件，因此這一解釋在法律上是不具有說服力的。

實(shí)際上，購(gòu)房借款人辦理保險(xiǎn)不是銀行單方強(qiáng)制行為，而是購(gòu)房借款人與貸款銀行自愿訂立的貸款合同約定的借款人義務(wù)。購(gòu)房人在積蓄不足的情況下，希望提前購(gòu)房消費(fèi)，為實(shí)現(xiàn)這一目的，購(gòu)房人選擇向銀行申請(qǐng)貸款。在購(gòu)房人與銀行協(xié)商訂立貸款合同時(shí)，銀行為了保證自身債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，即確保發(fā)放的貸款能安全收回，依據(jù)擔(dān)保法要求購(gòu)房借款人提供擔(dān)保作為發(fā)放貸款的條件之一。擔(dān)?？梢圆扇”ＷC、質(zhì)押或抵押等不同方式，例如，由房屋置業(yè)擔(dān)保公司為購(gòu)房借款人提供保證；或由購(gòu)房借款人將定期存單、債券等有價(jià)證券質(zhì)押給銀行；或由購(gòu)房借款人將購(gòu)得的住房抵押給銀行等。具體采用何種擔(dān)保方式可由借款人根據(jù)自身情況與貸款銀行協(xié)商確定。在雙方選擇了以抵押方式提供擔(dān)保后，銀行作為抵押權(quán)人根據(jù)擔(dān)保法可以要求抵押人即購(gòu)房借款人采取適當(dāng)措施保全用于抵押的住房的價(jià)值，抵押住房保險(xiǎn)便是一種有效可行的保全住房?jī)r(jià)值的方式。因此，雙方在貸款合同中就約定了由購(gòu)房借款人投保抵押住房保險(xiǎn)。投保抵押住房保險(xiǎn)與返還本金、支付利息、提供抵押一樣，都是借款人的合同義務(wù)。借款人在享受從銀行獲得貸款權(quán)利的同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)是等價(jià)有償?shù)墓浇灰仔袨椋耆厦袷路梢蟮墓阶栽冈瓌t。抵押住房保險(xiǎn)是使購(gòu)房借款人、銀行、保險(xiǎn)公司和房產(chǎn)商都能從中獲利的多贏機(jī)制，理應(yīng)得到包括購(gòu)房借款人在內(nèi)的各方歡迎和支持。

需要提醒的是，銀行可以要求購(gòu)房借款人投保抵押住房保險(xiǎn)，但不能規(guī)定購(gòu)房借款人必須向其指定的保險(xiǎn)公司投保，銀行指定保險(xiǎn)公司投保剝奪了借款人的選擇權(quán)，限制了保險(xiǎn)公司之間的公平競(jìng)爭(zhēng)，違反法律關(guān)于反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)定，購(gòu)房借款人有權(quán)拒絕。

二、抵押住房在交付購(gòu)房人之前發(fā)生保險(xiǎn)事故的，保險(xiǎn)公司也負(fù)責(zé)賠償。

保險(xiǎn)公司何時(shí)開始承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任，由保險(xiǎn)條款規(guī)定或保險(xiǎn)公司與投保人即購(gòu)房貸款人雙方約定?！侗ｋU(xiǎn)條款》規(guī)定了保險(xiǎn)期限自《個(gè)人住房抵押貸款合同》生效日開始，即從借款合同生效時(shí)保險(xiǎn)公司就開始承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任了。

但有專業(yè)人士對(duì)《保險(xiǎn)條款》中關(guān)于保險(xiǎn)生效日的規(guī)定存有異議，指出對(duì)于還貸保證保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期限自貸款合同生效時(shí)開始是可以的，但對(duì)于財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)，作同樣的規(guī)定就不合適了。因?yàn)閺馁J款合同生效銀行向房產(chǎn)商劃付貸款到房產(chǎn)商向購(gòu)房人交付房屋或登記產(chǎn)權(quán)之間有一段間隔期間，如果是購(gòu)買期房，這段期間會(huì)間隔得更長(zhǎng)。在這期間由于未辦理產(chǎn)權(quán)登記，購(gòu)房人對(duì)房屋不具有所有權(quán)，房產(chǎn)商未向購(gòu)房人交付房屋前，購(gòu)房人依合同法也無須承擔(dān)房屋毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)，因而購(gòu)房人對(duì)房屋不具有法律上承認(rèn)的利益，不符合保險(xiǎn)法規(guī)定的投保人應(yīng)對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的具有保險(xiǎn)利益的要求，使得保險(xiǎn)合同中的財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)在此期間無效，即抵押住房在交付購(gòu)房人之前發(fā)生保險(xiǎn)事故的，保險(xiǎn)公司不負(fù)責(zé)賠償。

這種觀點(diǎn)忽視了一個(gè)重要事實(shí)，既購(gòu)房人在辦理貸款手續(xù)和保險(xiǎn)手續(xù)之前，已與房產(chǎn)商訂立了房屋買賣合同，購(gòu)房人在自付了首付款和通過銀行支付了約定房款后，依購(gòu)房合同其對(duì)房產(chǎn)商就享有了債權(quán)，債權(quán)的內(nèi)容為房產(chǎn)商須按合同約定向購(gòu)房人交付約定的房屋。如果抵押房屋在交付購(gòu)房人之前發(fā)生毀損滅失，將直接造成對(duì)購(gòu)房人債權(quán)的損害，所以在抵押住房交付購(gòu)房人之前購(gòu)房人對(duì)該房屋具有保險(xiǎn)利益，購(gòu)房人是否占有該房屋并不影響保險(xiǎn)合同的效力。即使房產(chǎn)商還未交房，如抵押房屋發(fā)生保險(xiǎn)事故造成損失時(shí)，購(gòu)房借款人也可以請(qǐng)求保險(xiǎn)公司賠償損失。

另外，抵押住房保險(xiǎn)合同自借款合同生效時(shí)起生效的規(guī)定，也是以借款年限確定保險(xiǎn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算依據(jù)，保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)對(duì)借款合同生效起至房屋交付購(gòu)房人前發(fā)生的房屋毀損滅失承擔(dān)賠償責(zé)任，在保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)收上對(duì)于保險(xiǎn)公司和投保的購(gòu)房借款人雙方也都是公平的。

三、購(gòu)房借款人可以選擇向第三人索賠，也可以選擇請(qǐng)求保險(xiǎn)公司賠償保險(xiǎn)金。

當(dāng)被保險(xiǎn)的抵押房屋因第三人原因造成毀損滅失時(shí)，購(gòu)房借款人依民法中的侵權(quán)責(zé)任規(guī)定可以要求第三人承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。同時(shí)依保險(xiǎn)合同，購(gòu)房借款人又可以選擇請(qǐng)求保險(xiǎn)公司賠償保險(xiǎn)金。

一般情況下，向保險(xiǎn)公司請(qǐng)求賠償保險(xiǎn)金比向侵權(quán)人索賠要方便快捷和足額。但如能成功向侵權(quán)人索賠，則購(gòu)房借款人在得到賠償后可以向保險(xiǎn)公司退保，獲得退還保費(fèi)的利益。因此，這兩種損失賠償方式各有利弊，至于購(gòu)房借款人選擇何種方式應(yīng)根據(jù)具體情況確定。比如，1999年在上海曾發(fā)生過韓國(guó)貨運(yùn)飛機(jī)墜落，撞毀地面建筑的事故，由于責(zé)任明確，侵權(quán)人賠付力強(qiáng)，發(fā)生這樣事故時(shí)，就可以先要求侵權(quán)的航空公司賠償，然后再向保險(xiǎn)公司退保。但如果是鄰居違法裝修破壞房屋承重結(jié)構(gòu)導(dǎo)致房屋毀損的，由于侵權(quán)個(gè)人的賠付能力較弱，購(gòu)房借款人就可以直接向保險(xiǎn)公司請(qǐng)求賠償保險(xiǎn)金，這樣雖然不能再退保，損失了退保費(fèi)，但卻能很快得到足額賠償，還是值得的。

此外，購(gòu)房借款人還應(yīng)注意兩點(diǎn)，一是在得到保險(xiǎn)公司賠償金前，購(gòu)房借款人不能放棄對(duì)侵權(quán)人的追償權(quán)，在獲得保險(xiǎn)金后應(yīng)將追償權(quán)轉(zhuǎn)讓給保險(xiǎn)公司，否則將無法得到保險(xiǎn)公司的賠償。二是當(dāng)保險(xiǎn)公按照《保險(xiǎn)條款》規(guī)定賠償?shù)谋ｋU(xiǎn)金小于購(gòu)房借款人實(shí)際損失時(shí)，購(gòu)房借款人還有權(quán)就賠償不足部分繼續(xù)向侵權(quán)人索賠。

四、銀行應(yīng)與購(gòu)房借款人辦理保單質(zhì)押手續(xù)。

依保險(xiǎn)法規(guī)定，在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中只有被保險(xiǎn)人才享有向保險(xiǎn)公司請(qǐng)求給付保險(xiǎn)金的權(quán)利，抵押住房保險(xiǎn)合同中的被保險(xiǎn)人是購(gòu)房借款人，當(dāng)發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)，只有購(gòu)房借款人才可以請(qǐng)求保險(xiǎn)公司賠償保險(xiǎn)金，貸款銀行不能直接要求保險(xiǎn)公司將保險(xiǎn)金用于歸還貸款。那么如何防止購(gòu)房借款人將保險(xiǎn)金挪作他用，保障銀行的貸款安全，是貸款銀行應(yīng)予充分注意的。

《保險(xiǎn)條款》規(guī)定在購(gòu)房借款人因意外身故或殘疾后，在保險(xiǎn)公司與購(gòu)房借款人以及貸款銀行達(dá)成協(xié)議后，保險(xiǎn)公司一次性將保險(xiǎn)金劃付至購(gòu)房借款人在貸款銀行的個(gè)人住房貸款帳戶，這樣銀行可以直接控制保險(xiǎn)金，實(shí)現(xiàn)了通過保險(xiǎn)來保障銀行貸款安全的目的。

但對(duì)于抵押房屋因保險(xiǎn)事故受到毀損滅失時(shí)，《保險(xiǎn)條款》規(guī)定只要保險(xiǎn)公司與購(gòu)房借款人達(dá)成協(xié)議后，保險(xiǎn)公司就應(yīng)向購(gòu)房借款人支付保險(xiǎn)金，并未要求將保險(xiǎn)金直接劃付到購(gòu)房借款人在貸款銀行開設(shè)的個(gè)人住房貸款帳戶，這就給購(gòu)房借款人將保險(xiǎn)金挪作他用造成機(jī)會(huì)，使銀行通過保險(xiǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)的目的可能落空。

目前，銀行通行的做法是要求購(gòu)房借款人將保險(xiǎn)單存于銀行保管，但這是不完善的。從法律上講，購(gòu)房借款人有可能通過保單掛失，從保險(xiǎn)公司直接領(lǐng)取保險(xiǎn)金，由于未辦理保單質(zhì)押手續(xù)，銀行無法追究保險(xiǎn)公司責(zé)任。為有效保障銀行貸款安全，當(dāng)購(gòu)房借款人辦理保險(xiǎn)手續(xù)后，銀行應(yīng)與其訂立保險(xiǎn)單質(zhì)押合同，要求購(gòu)房借款人將保險(xiǎn)單質(zhì)押給銀行，并約定借款人同意保險(xiǎn)公司將抵押房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)金一次性劃付到購(gòu)房借款人在銀行開設(shè)的個(gè)人住房貸款帳戶，并將保單質(zhì)押合同向保險(xiǎn)公司登記備案。只有辦理了完備的法律手續(xù)，才能真正保障貸款安全，實(shí)現(xiàn)通過保險(xiǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)的目的。

五、因房屋自身缺陷造成的毀損滅失責(zé)任目前只能由房產(chǎn)商承擔(dān)。

《保險(xiǎn)條款》規(guī)定，抵押房屋因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、原材料缺陷、工藝不善、建筑物沉降等原因造成的損失，不屬于保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的事故，保險(xiǎn)公司對(duì)此不予賠償。

在我國(guó)目前建筑市場(chǎng)秩序混亂，建筑物重大倒塌事故時(shí)有發(fā)生的情況下，購(gòu)房人和貸款銀行對(duì)房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)予以足夠重視。購(gòu)房借款人在選購(gòu)商品房時(shí)，貸款銀行在審核抵押房屋貸款時(shí)，應(yīng)要求房產(chǎn)商提供商品房的勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位的資質(zhì)情況，查驗(yàn)整個(gè)建設(shè)工程是否全面履行了各項(xiàng)質(zhì)量驗(yàn)收程序。但即使這些工作都做了，也并不可能完全避免事故的發(fā)生，而一旦事故發(fā)生，對(duì)購(gòu)房借款人承擔(dān)損失賠償責(zé)任的目前只能是房產(chǎn)商。房產(chǎn)商可以向其他責(zé)任方追償，這將形一連串的訴訟，相關(guān)的當(dāng)事人如未投保責(zé)任保險(xiǎn)的話，房產(chǎn)商可能難以足額賠償購(gòu)房借款人的損失，最終影響銀行的貸款安全?；饨ㄖ|(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的有效方法仍然是保險(xiǎn)，即對(duì)建筑質(zhì)量負(fù)有責(zé)任的相關(guān)當(dāng)事人都應(yīng)投保責(zé)任保險(xiǎn)，使受損害的購(gòu)房借款人能得到足額賠償，同時(shí)保障了銀行的貸款安全。

另外，地震造成的房屋損失也不屬于抵押住房保險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任，這也是購(gòu)房借款人和貸款銀行對(duì)現(xiàn)行《保險(xiǎn)條款》的一項(xiàng)遺憾。希望保險(xiǎn)公司能夠?qū)Φ卣饚淼木逓?zāi)進(jìn)行承保，真正起到轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)保障社會(huì)的作用。

六、可以選擇仲裁解決爭(zhēng)議

在保險(xiǎn)合同履行過程中，當(dāng)事人之間出現(xiàn)糾紛的情況時(shí)有發(fā)生，《保險(xiǎn)條款》提供了通過訴訟或仲裁解決爭(zhēng)議的兩種選擇。仲裁較之于訴訟，有程序簡(jiǎn)捷一裁終局，當(dāng)事人均有權(quán)選定仲裁員，以及審理不公開的特點(diǎn)。特別是審理不公開影響范圍小，對(duì)于保險(xiǎn)公司維護(hù)其公眾形象具有積極意義。

保險(xiǎn)公司如希望通過仲裁解決爭(zhēng)議，在辦理保險(xiǎn)手續(xù)時(shí)，就應(yīng)與投保的購(gòu)房借款人協(xié)商一致，并在投保單和保險(xiǎn)單中明確約定爭(zhēng)議處理執(zhí)行《保險(xiǎn)條款》第二十九條第（一）項(xiàng)。如果沒有對(duì)《保險(xiǎn)條款》第二十九條進(jìn)行明確選擇時(shí)，仲裁委員會(huì)是不能受理仲裁申請(qǐng)的。