工業(yè)項目規(guī)劃用地審批難點與對策

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問題的主要表現(xiàn)形式

項目審批環(huán)節(jié)。一是個別鎮(zhèn)區(qū)執(zhí)行規(guī)劃意識不強。在項目招引初期，為留住項目，無底線滿足客商要求，項目選址隨意性較大，除了基本農(nóng)田哪里都敢放，項目事后規(guī)劃成本高、難度大且時間跨度長，直接導致項目落地難。二是部分企業(yè)自身存在資金困難，先期投入超負荷，資金短缺，導致項目用地無法掛牌上市，審批手續(xù)停滯。三是部分未批先建項目建設周期較長，按照當初的工程設計標準已不符合現(xiàn)行的工業(yè)建設工程設計方案審查標準要求（如消防設計不合規(guī)定、無法繼續(xù)辦理施工許可手續(xù)等）。四是部分基層干部為盡快出政績，無視土地和規(guī)劃管理法律法規(guī)，使企業(yè)在土地尚未取得規(guī)劃審批許可甚至在不符合規(guī)劃區(qū)域內急于動工建設，直接造成違法用地和違法建設，導致后期土地、規(guī)劃審批手續(xù)無法辦理。五是個別鎮(zhèn)區(qū)新引進項目未能及時征收土地，造成項目在新法實施后，無法通過征收、掛牌方式取得土地，項目難以落地。登記發(fā)證環(huán)節(jié)。一是部分建設項目屬于歷史用地，土地房產(chǎn)均為無權屬來源材料，無法確定其使用權和所有權。二是部分原村辦企業(yè)本身無土地房產(chǎn)權屬來源，后轉讓給新企業(yè)主，地塊為集體土地，補辦手續(xù)成本較高，私人企業(yè)主自愿維持現(xiàn)狀，不愿出錢補辦土地報批和房產(chǎn)手續(xù)；即使部分地塊雖已經(jīng)轉戶為國有土地，同樣因土地房產(chǎn)無權屬來源，無法確權登記。且未批先建的房屋根本無法補辦相關建筑審批手續(xù)。三是部分企業(yè)不按合同約定，擅自改變規(guī)劃方案建設，直接造成建設指標無法滿足土地出讓合同約定要求，建設項目無法通過竣工驗收。四是常常出現(xiàn)一批房屋壓宗甚至跨宗現(xiàn)象，導致無法辦理產(chǎn)權登記。

問題的主要成因

基層政府重招商輕服務。個別基層政府對引進落地的工業(yè)項目關心重視程度不夠，沒能盡到“引進來、扶上馬、送一程”的義務。有的鎮(zhèn)區(qū)政府甚至挪用企業(yè)土地款，損害了企業(yè)利益、基層政府營商環(huán)境和招商信譽。企業(yè)個人維權意識淡薄。部分企業(yè)把項目的后期審查和補證希望都交給了鎮(zhèn)區(qū)政府。但實際上，對于不符合土地利用總體規(guī)劃的違法用地，地方政府也無法完善后期的供地手續(xù)，即使通過努力調整了規(guī)劃，也無法達到凈地上市要求，勢必為土地及時掛牌增加了難度。同時，未批先建項目都未通過建設工程規(guī)劃方案審查或無方案建設，建成后的工業(yè)廠房基本無法滿足規(guī)范設計要求，直接造成后期建設工程規(guī)劃設計方案審查、建設工程規(guī)劃許可、建設工程規(guī)劃核實和土地核驗無法正常辦理。歷史原因形成。首先，歷史上形成的未通過審批的一些違法違規(guī)用地，缺少確權登記權屬來源法律依據(jù)；其次，不動產(chǎn)登記改革前，土地、房產(chǎn)分屬兩個部門管理。一段時期內，兩部門執(zhí)行的政策有一定差距，加之測量手段落后等，形成的房地兩本證基本不配套。

對策和建議

精準施策，積極化解歷史遺留問題。針對歷史遺留問題，建議地方政府專門出臺企事業(yè)單位不動產(chǎn)補充辦證意見，為企事業(yè)單位不動產(chǎn)登記解決歷史遺留問題。切實解放思想，劃定時間節(jié)點，在確保安全底線以外，低門檻為企業(yè)提供補證服務。各相關基層鎮(zhèn)區(qū)黨委、政府，也要充分利用好有利機遇，對本鎮(zhèn)轄區(qū)歷史形成的建設項目來一次全面大清理，積極推動企業(yè)整改。提高認識，源頭把控依法依規(guī)規(guī)范用地秩序。在抓好遺留問題整改的同時，從嚴遏制各類工程建設項目的未批先建行為。全面規(guī)范工程建設項目施工許可，持續(xù)有效推動營商環(huán)境步入良性發(fā)展軌道。盲目催促企業(yè)未批先建，在項目建設初期就已經(jīng)埋下了后期無法辦證的隱患，在未獲得用地規(guī)劃許可的情況下，即使項目工程建得再快，最終也難以保證順利獲得審批和產(chǎn)權登記。因此，基層政府領導必須提高思想認識，樹立良性發(fā)展思維，牢固樹立建設項目不獲審批堅決不動工的法治意識。規(guī)范建設，新上項目盡量使用存量土地。首先，新《土地管理法》規(guī)定，除省級開發(fā)區(qū)的核心區(qū)域外，工業(yè)、商業(yè)、商品住宅等項目目前均不符合征地要求。其次，從審批效率來講，企業(yè)拿地當屬存量建設用地獲得審批最快，因為存量土地不受指標和規(guī)劃約束，可以直接收儲掛牌，市縣本級就可以完成各項審批服務手續(xù)。提前介入，提供全流程服務。建議將工業(yè)項目的工程設計方案審查業(yè)務前移，授權自然資源規(guī)劃主管部門行政許可窗口工業(yè)建設項目規(guī)劃設計審查審批權。鎮(zhèn)區(qū)或企業(yè)可以充分利用項目地塊征收或掛牌期間的空檔期，積極與規(guī)劃主管部門審批窗口做好對接，幫助企業(yè)將施工許可環(huán)節(jié)耗時最長的工程規(guī)劃方案設計提供提前介入技術服務，把設計方案做成熟，后期企業(yè)一經(jīng)摘牌并簽訂國有土地出讓合同、繳納相關稅費，即可拿地開工。也只有這樣，才能從源頭上做好善始善終的服務。

作者：劉建福 張春紅 單位：阜寧縣自然資源和規(guī)劃局