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淺析非規(guī)范性建筑的空間形式

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淺析非規(guī)范性建筑的空間形式

摘要:城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對(duì)建設(shè)工程規(guī)劃許可證作出決定是以核準(zhǔn)的相關(guān)圖紙作為依據(jù),并在建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實(shí)階段對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行規(guī)劃條件復(fù)核和確認(rèn),出具《竣工規(guī)劃條件核實(shí)意見書》作為建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明和建設(shè)單位申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記的依據(jù)。然而,在規(guī)劃管理技術(shù)審查工作當(dāng)中各種類型的“非規(guī)范建筑空間形式”產(chǎn)生了“偷容積率”的問題,為后續(xù)的竣工規(guī)劃條件核實(shí)埋下了隱患,并有可能產(chǎn)生相關(guān)糾紛。本文試圖將各類“非規(guī)范建筑空間形式”進(jìn)行歸納和總結(jié),并從規(guī)劃管理的政策和制度層面進(jìn)行可操作性實(shí)踐,以期達(dá)到對(duì)非規(guī)范性建筑空間的統(tǒng)一解讀。

關(guān)鍵詞:廈門;非規(guī)范性建筑空間;技術(shù)審查

近年來(lái),隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展,城市建設(shè)的審批量、信息量越來(lái)越大,開發(fā)商、建設(shè)單位對(duì)規(guī)劃部門的技術(shù)性審查也吃的越來(lái)越透,潛藏在規(guī)劃審查圖紙中的“地雷”也更加專業(yè)、隱蔽,“偷面積”的現(xiàn)象比比皆是,同時(shí)隨著國(guó)家機(jī)構(gòu)改革及政府機(jī)關(guān)人員編制精簡(jiǎn)的限制,規(guī)劃審批的公務(wù)人員在繁多的事務(wù)工作中往往對(duì)此類問題疲于應(yīng)付、無(wú)暇顧及,很難把所有圖紙上可能存在的規(guī)避容積率問題都審查過濾出來(lái),因此規(guī)劃部門審批的內(nèi)容和批準(zhǔn)的相關(guān)圖紙往往存在一些建筑空間名稱和使用功能與實(shí)際建筑空間不一致的現(xiàn)象,產(chǎn)生了非規(guī)范性建筑空間形式,給社會(huì)造成了不良的影響,助長(zhǎng)了建筑設(shè)計(jì)行業(yè)的不誠(chéng)信風(fēng)氣。廈門市規(guī)劃委員會(huì)于2011年9月份開展建筑工程的行政審批與技術(shù)審查分離工作,率先將建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案(建筑工程)和建筑工程規(guī)劃許可證(建筑工程)的行政審批和技術(shù)審查進(jìn)行分離,由第三方的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)(廈門市規(guī)劃信息中心)利用信息化技術(shù)手段對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成果在設(shè)計(jì)階段先行進(jìn)行技術(shù)審查。近五年的實(shí)踐證明,通過第三方中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)化服務(wù),不僅規(guī)范了建筑設(shè)計(jì)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn),逐步建立起了設(shè)計(jì)行業(yè)市場(chǎng)的誠(chéng)信體系,使得各開發(fā)建設(shè)單位回歸到了以服務(wù)和質(zhì)量來(lái)保障住宅品質(zhì)的同一起跑線上,而且讓規(guī)劃部門贏得了社會(huì)和公眾的認(rèn)可,有效地減少了權(quán)力“尋租”的空間。

1技術(shù)審查與非規(guī)范性建筑空間形式概述

1.1技術(shù)審查

技術(shù)審查是指對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)文件及相關(guān)材料等進(jìn)行技術(shù)性審查,判斷是否滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定及其它政策法規(guī)和規(guī)范規(guī)定的要求[1]。

1.2非規(guī)范性建筑空間形式

近年來(lái),在規(guī)劃部門的竣工規(guī)劃條件核實(shí)工作中,發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位在項(xiàng)目建設(shè)中普遍存在利用“非規(guī)范性建筑空間形式”規(guī)避計(jì)容建筑面積的現(xiàn)象,主要表現(xiàn)名稱與實(shí)體不符即審批內(nèi)容和批準(zhǔn)的相關(guān)圖紙所標(biāo)注的建筑空間名稱和使用功能與實(shí)際的建筑空間(部位)實(shí)體屬性不一致。

2非規(guī)范性建筑空間形式問題的出現(xiàn)及分析

“非規(guī)范性建筑空間形式”規(guī)避計(jì)容建筑面積的現(xiàn)象在全國(guó)房產(chǎn)地業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)具有普遍性,主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和部分設(shè)計(jì)單位,在建筑工程規(guī)劃許可的施工圖設(shè)計(jì)中偷換建筑基本空間的名稱和使用功能的概念,大量設(shè)計(jì)一些非規(guī)范性建筑空間,通過設(shè)計(jì)虛假墊層、假凸窗、超大型陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、入戶陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、花池、半地下層、封閉空間、無(wú)使用功能空間等形式,利用城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定和規(guī)范的缺失或漏洞規(guī)避容積率。規(guī)劃部門雖在審批前對(duì)報(bào)審圖紙進(jìn)行了技術(shù)審查,但由于審查的工作量巨大,很難把可能存在的規(guī)避容積率的問題都審查過濾出來(lái),因此難免造成部分項(xiàng)目存在批準(zhǔn)的文字標(biāo)注和圖形不符、審批內(nèi)容和批準(zhǔn)的相關(guān)圖紙所標(biāo)注的建筑空間名稱和使用功能與實(shí)際的建筑空間部位屬性不一致的現(xiàn)象,甚至與常理不符的情形。這類非規(guī)范性建筑空間到了竣工規(guī)劃條件核實(shí)階段,問題便更為凸顯,成為核實(shí)指標(biāo)與規(guī)劃審批指標(biāo)兩者之間對(duì)應(yīng)銜接的一個(gè)難題,而且從規(guī)劃審批、施工、預(yù)售、竣工,均已成為事實(shí),房屋也銷售給購(gòu)房者,簡(jiǎn)單的否定和更改原來(lái)的規(guī)劃審批指標(biāo),將非規(guī)范性建筑空間重新核定,勢(shì)必造成一系列社會(huì)問題,涉及行政信賴保護(hù)原則問題,特別是涉及眾多的購(gòu)房者利益的問題,房產(chǎn)面積糾紛問題等,成為一個(gè)必須認(rèn)真妥善處理的社會(huì)問題。

3非規(guī)范性建筑空間形式的主要類型及處理建議

3.1非架空空間

(1)類型定義。架空空間部位常存在于建筑底層及不同功能建筑空間之間的轉(zhuǎn)換部位(如裙房為商業(yè),塔樓為住宅的建筑形式)。(2)問題分析。架空空間從規(guī)劃管理的本義應(yīng)強(qiáng)調(diào)的是其公共、開放的屬性,空間功能上應(yīng)作為公共休閑、交通、綠化場(chǎng)所的開敞空間,僅以結(jié)構(gòu)體作為支撐;實(shí)際實(shí)施過程中出現(xiàn)的形式是除結(jié)構(gòu)體支撐外,有多面圍合外墻,常被改造和圍合成建筑室內(nèi)使用空間。(3)處理建議。從規(guī)章制度層面明確架空空間應(yīng)為架空層中扣除核心筒和公共設(shè)備用方、樓梯間、門廳及其他功能用房后全體業(yè)主共同使用的建筑空間,低層住宅(3層以下)及單一產(chǎn)權(quán)的建筑除外。

3.2非挑空空間

(1)類型定義。挑空空間部位常存在于建筑單體樓層內(nèi)局設(shè)置部跨越一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層高以上的建筑空間如會(huì)議室、住宅客廳、住宅套型內(nèi)或套型外、多功能廳、大堂、門廳、空中花園等。(2)問題分析。非挑空空間從建筑功能空間的需求設(shè)置及各類建筑設(shè)計(jì)規(guī)范要求上具備合規(guī)性,但往往出現(xiàn)超越常理的不合理情況,如跨越四個(gè)以上標(biāo)準(zhǔn)層高的會(huì)議室(以辦公標(biāo)準(zhǔn)層高4.5米為例,即挑空空間層高近18米)、住宅套型(單戶)范圍內(nèi)挑空空間、住宅套型范圍外挑空空間(兩戶共用),甚至在挑空部位預(yù)留完整的結(jié)構(gòu)梁、門窗、過道等,實(shí)際項(xiàng)目竣工后倒板即可多出一層或二層的面積。(3)處理建議。從規(guī)章制度層面明確挑空空間開口內(nèi)無(wú)任何結(jié)構(gòu)連梁、連板或與其類似的裝飾性構(gòu)件;對(duì)于住宅項(xiàng)目應(yīng)限定不應(yīng)設(shè)置套型的挑空空間,套型外的挑空空間應(yīng)為3戶以上直接采光通風(fēng)來(lái)源,同時(shí)從審批層面對(duì)于“合法規(guī)避”相關(guān)規(guī)范的挑空空間應(yīng)加強(qiáng)行政審批層面的合理性把關(guān)和規(guī)劃實(shí)施過程中的事中事后監(jiān)管。

3.3假凸窗

(1)類型定義。假凸窗部位常存在于居住建筑凸出外墻面的窗戶。(2)問題分析。假凸窗即通過房間或客廳臨窗部位的一種虛假墊高造型,使其局部層高小于2.2米,并非真正凸出外墻面的窗體,實(shí)際項(xiàng)目竣工后可變成建筑室內(nèi)空間。(3)處理建議。從規(guī)章制度層面明確凸窗的形式,將凸窗分為單反式凸窗和雙反式凸窗兩類,落地窗分為平臺(tái)式落地窗和反凸式落地窗。

3.4結(jié)構(gòu)板的鏤空

(1)類型定義。建筑自然層范圍內(nèi),局部鏤空或僅幾個(gè)小洞鏤空,并以“井”字的形式布局,有結(jié)構(gòu)連梁支撐。(2)問題分析。結(jié)構(gòu)板的局部鏤空作為整體鏤空,視為無(wú)頂蓋建筑部分不計(jì)建筑面積,后續(xù)通過倒板等方式,形成可利用的計(jì)建筑面積建筑空間。(3)處理建議。從規(guī)章制度層面明確鏤空的形式,如鏤空處可開口,但鏤空范圍內(nèi)不得有結(jié)構(gòu)連梁或裝飾性構(gòu)件存在。

3.5陽(yáng)臺(tái)上的花池、空調(diào)機(jī)位

(1)類型定義。陽(yáng)臺(tái)上設(shè)置花池,空調(diào)機(jī)位,利用現(xiàn)有的規(guī)范及規(guī)則(如:進(jìn)深0.6米以內(nèi)不計(jì)容)。(2)問題分析。以欄桿或矮墻作為隔離,將陽(yáng)臺(tái)人為分割為兩部分,實(shí)屬陽(yáng)臺(tái)的一部分,后續(xù)可將陽(yáng)臺(tái)擴(kuò)大化使用。(3)處理建議。從規(guī)章制度層面明確陽(yáng)臺(tái)設(shè)置的形式,如位于陽(yáng)臺(tái)等建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的有蓋花池、空調(diào)機(jī)位等,應(yīng)與相連的建筑空間一體計(jì)算建筑面積;平臺(tái)式或外掛式花池、空調(diào)板滿足進(jìn)深控制要求的可不計(jì)算建筑面積。參考文獻(xiàn)[1]廈門市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定,2016.[2]廈門市房產(chǎn)面積測(cè)算細(xì)則,2011.花池、空調(diào)機(jī)位設(shè)置形式及面積計(jì)算圖示

3.6地下層“密閉空間”、“無(wú)使用功能空間”

(1)類型定義。地下層“密閉空間”并標(biāo)示無(wú)人員使用或無(wú)使用功能的空間。(2)問題分析。該類地下層“密閉空間”,具有完整的住宅地延伸層,出入口以模板、硅配鈣板或單磚墻臨時(shí)封閉,后續(xù)可形成利用的地下層住宅空間,規(guī)避地下層住宅繳交地價(jià)的相關(guān)規(guī)定。(3)處理建議。從規(guī)章制度層面明確地下層不得設(shè)置無(wú)使用功能的密閉空間。

4結(jié)語(yǔ)

通過對(duì)非規(guī)范性建筑空間的分類以及問題分析,非規(guī)范性建筑空間部位的屬性認(rèn)定涉及容積率管理,因此應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化設(shè)計(jì)源頭的管理,城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在強(qiáng)化方案設(shè)計(jì)圖紙審核的同時(shí),加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目的事中事后監(jiān)管,對(duì)現(xiàn)有規(guī)范和規(guī)則中存在含糊不清的建筑空間釋義,在規(guī)章制度上重新進(jìn)行解讀并制定相關(guān)規(guī)則;并應(yīng)明確要求設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格遵守相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定等相關(guān)規(guī)定的前提下,合情合理的進(jìn)行相關(guān)設(shè)計(jì),同時(shí)建立建筑設(shè)計(jì)行業(yè)的誠(chéng)信監(jiān)管體系對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行監(jiān)管和處罰,從而在城市發(fā)展建設(shè)過程中消除負(fù)面影響,營(yíng)造一個(gè)健康、公平、誠(chéng)信的城市形象和房地產(chǎn)市場(chǎng)

作者:陳彪 單位:廈門市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院