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[摘要]隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,外部競爭日益激烈,營運(yùn)資金管理對企業(yè)的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展有著重要的影響,企業(yè)營運(yùn)資金的過程就是企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的過程,其關(guān)系著企業(yè)是否能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)利潤,是否能夠良好地發(fā)展?,F(xiàn)階段,仍有企業(yè)對營運(yùn)資金管理的概念比較模糊,并不重視營運(yùn)資金管理在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展中的作用,使得企業(yè)資金的運(yùn)行得不到有效的監(jiān)督,影響了企業(yè)的長期發(fā)展,因此,本文將圍繞營運(yùn)資金管理存在的問題及對策分析,并以房地產(chǎn)企業(yè)為例展開探討[1]。
[關(guān)鍵詞]營運(yùn)資金管理;問題及對策;分析;房地產(chǎn)企業(yè)
隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)也日益發(fā)展壯大,房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入量較大,資金周轉(zhuǎn)期較長,因此,房子產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理是一項(xiàng)比較復(fù)雜的任務(wù),其資金營運(yùn)關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè),同時(shí)還與房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用和融資情況有著密切的關(guān)系,因此,做好資金運(yùn)營管理工作,可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供有力的資金保障,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展,但是,目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營運(yùn)資金管理的過程中還存在許多問題有待解決[2]。
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金營運(yùn)管理概述
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金特點(diǎn):資金可以說是房地產(chǎn)企業(yè)的“血液”這是由于,房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他的行業(yè),其需要的資金量非常大,有的項(xiàng)目在建設(shè)過程中所需的資金甚至達(dá)到上百億,同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)周期比較長,這就導(dǎo)致其回款周期也非常漫長,有的項(xiàng)目建設(shè)周期可以達(dá)到三年五年,甚至更長的時(shí)間,這些因素都決定了資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“血液”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理特點(diǎn):房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)運(yùn)行一個(gè)項(xiàng)目的基本流程是:投資拿地、啟動(dòng)項(xiàng)目、項(xiàng)目開工、項(xiàng)目開盤銷售、建設(shè)施工、產(chǎn)品交付和項(xiàng)目評估結(jié)算[3]。一般的房產(chǎn)企業(yè)的資金也是根據(jù)這個(gè)順序在運(yùn)行,尤其是在前幾個(gè)環(huán)節(jié)上,資金一直處于密集流出的狀態(tài),這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)需要的資金量非常大,同時(shí),需要資金保持較快的供給速度,房產(chǎn)企業(yè)的資金流入環(huán)節(jié)比較靠后,需要在開盤銷售回款后才能實(shí)現(xiàn)流入。
2.目前房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理的現(xiàn)狀
資金是保障一個(gè)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展的基礎(chǔ),企業(yè)想要可持續(xù)地健康發(fā)展,必須保障其資金的流動(dòng)性,優(yōu)化資產(chǎn)配置,做好資金營運(yùn)管理工作。目前,我國許多房產(chǎn)企業(yè)的資金營運(yùn)能力較低,個(gè)別房產(chǎn)企業(yè)還因此陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)中,這都是因?yàn)槿狈Y金營運(yùn)的重視,缺乏科學(xué)、合理的營運(yùn)策略[4]。資產(chǎn)負(fù)債率高,現(xiàn)金流較低:據(jù)相關(guān)的調(diào)查表明,截至2019年末,上市房產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)總額達(dá)到了5000億元之高,其中有將近半數(shù)房產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率甚至超過了70%,這表明,當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)重資金營運(yùn)問題,其資產(chǎn)負(fù)債率過高時(shí),將導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)無法進(jìn)行有效的融資,阻礙房產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。在日益變化的經(jīng)濟(jì)格局中,房產(chǎn)企業(yè)需要面臨的競爭環(huán)境越來越復(fù)雜,例如地價(jià)上漲、房產(chǎn)銷售量不及預(yù)期、國家政策風(fēng)向的變動(dòng)等,如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率過高,其資金流動(dòng)性非常差,就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨變化和環(huán)境和復(fù)雜的競爭格局時(shí),企業(yè)資金陷入短缺情況,甚至導(dǎo)致其陷入極其危險(xiǎn)的境地[5]。經(jīng)營資金管理能力不足:目前,房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展差異較大,許多小的房產(chǎn)企業(yè)由于其規(guī)模較小,實(shí)力較差,因此很難在銀行中獲得融資,其融資的渠道也是有限的,同時(shí),房產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)通常來源于經(jīng)營項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)和銷售風(fēng)險(xiǎn)等,其中銷售風(fēng)險(xiǎn)與融資風(fēng)險(xiǎn)又密切相關(guān),因此房產(chǎn)企業(yè)很容易因?yàn)槿谫Y困難而面臨資金缺乏的情況,導(dǎo)致其陷入危機(jī)當(dāng)中。同時(shí),許多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金分配方式不夠科學(xué)合理,有的房地產(chǎn)企業(yè)將大部分資金用作項(xiàng)目開發(fā)資金,預(yù)留的資金較少,假如此時(shí)的貸款利息較高,項(xiàng)目建設(shè)周期很長加上房產(chǎn)銷售情況不及預(yù)期,就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時(shí)還清貸款,背負(fù)著高額的債務(wù)和利息,加上其再融資困難,就會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂,陷入資金短缺,經(jīng)營困難的狀況,這將進(jìn)一步惡化其經(jīng)營狀況,導(dǎo)致企業(yè)無法正常運(yùn)行[6]。資金管控低效,流動(dòng)速度過慢:房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他企業(yè),其存貨變現(xiàn)的能力受到諸多因素的影響和控制,尤其受到國家經(jīng)濟(jì)政策的影響較大,很難保證其存貨都可以有效迅速變現(xiàn),因此,房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資回報(bào)率無法保證,經(jīng)常出現(xiàn)資金管理低效,資金周轉(zhuǎn)速度差等問題,同時(shí),由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)周期較長,銷售周期也較長,這又導(dǎo)致其資金的流動(dòng)速度較大,這些因素都會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中容易面臨缺乏資金,風(fēng)險(xiǎn)較大并不可預(yù)測等情況,意味著房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的回收較慢,不能非??斓貙?shí)現(xiàn)變現(xiàn),保證企業(yè)擁有充足的現(xiàn)金流[7]。此外,還有一部分房地產(chǎn)企業(yè)囤積了大量的土地和開發(fā)項(xiàng)目以及在建工程項(xiàng)目,但是由于政策原因和復(fù)雜的市場環(huán)境,以及自身決策的失誤等諸多因素的疊加,其房地產(chǎn)銷售的情況不達(dá)預(yù)期,導(dǎo)致大量的土地、房產(chǎn)被積壓,使資金喪失了流動(dòng)性,很難被回籠。因此,房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金沉淀問題非常嚴(yán)重,其資金無法被靈活地周轉(zhuǎn)和營運(yùn),流動(dòng)性較差,這都嚴(yán)重影響著房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常運(yùn)行。營運(yùn)資金結(jié)構(gòu)不夠科學(xué)合理:目前,許多企業(yè)都認(rèn)識(shí)到了營運(yùn)資金重要性,努力保持企業(yè)資金的流動(dòng)性,將營運(yùn)資金放在的重要的位置,因此為企業(yè)資金提供足夠的流動(dòng)性和靈活性,保障企業(yè)的正常經(jīng)營和運(yùn)轉(zhuǎn),但是許多企業(yè)在此過程中,對資金結(jié)構(gòu)的認(rèn)識(shí)并不足,不可理的資產(chǎn)分配和資本結(jié)構(gòu)都會(huì)導(dǎo)致資金結(jié)構(gòu)不合理,是企業(yè)的資金陷入流動(dòng)性困境,資金的流動(dòng)性陷入困境,就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)后續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)陷入困境,導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益無法實(shí)現(xiàn),因此,不難得出,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該注意,根據(jù)其目前經(jīng)營發(fā)展情況調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債率,才能保障企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn),不陷入流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)之中,保障企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。
3.房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)資金管理策略
房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊性,在生產(chǎn)經(jīng)營的過程中比其他企業(yè)面臨更多的確定性,其具有營運(yùn)資金管理困難,經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高和高成本運(yùn)營等特點(diǎn),因此,必須應(yīng)合理、科學(xué)地對資金進(jìn)行規(guī)劃和營運(yùn),才能保障投資的確定性和可控性。強(qiáng)化現(xiàn)金流量管理,控制資產(chǎn)負(fù)債率:房地產(chǎn)企業(yè)的存貨變現(xiàn)能力較差,資產(chǎn)負(fù)債率較高,因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減少其風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)該對加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的控制,提高其存貨變現(xiàn)率和資金周轉(zhuǎn)效率,以此才能促使房地產(chǎn)企業(yè)迅速回籠資金,防止企業(yè)陷入流動(dòng)性困境。此外,房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)在建設(shè)項(xiàng)目的過程中加強(qiáng)對資金的監(jiān)管力度,想方設(shè)法縮短銷售周期,使其存貨盡快消化,并通過編制預(yù)算,加強(qiáng)對企業(yè)內(nèi)部的控制和監(jiān)督,發(fā)揮預(yù)算的控制功能,建立全面的責(zé)任制,使企業(yè)的資金運(yùn)營管理和資金的具體使用分配都能有據(jù)可循,責(zé)任到人。最后,企業(yè)還可以建立有效的考核機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制,將員工的績效與資金營運(yùn)管理相掛鉤,利用有效的激勵(lì)機(jī)制促使員工更加合理地分配和利用資金,實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的細(xì)致化管理和規(guī)范化管理,將嚴(yán)格的權(quán)責(zé)考核制度運(yùn)用到項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)中,從而促使企業(yè)強(qiáng)化資金的管理,達(dá)到盈利的目的。強(qiáng)化企業(yè)資金流動(dòng)管理:在實(shí)際經(jīng)營中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的環(huán)節(jié)較多,任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會(huì)影響企業(yè)正常運(yùn)行,這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)不僅需要大量的資金,同時(shí)需要資金保持流動(dòng)性和連貫性,才能保證房產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)正常運(yùn)行,因此,房產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對資金流的動(dòng)態(tài)監(jiān)控,才能全面掌握企業(yè)資金流動(dòng)情況和經(jīng)營情況,保障房產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。此外,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對其每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目都進(jìn)行可行性分析,并制定有效的計(jì)劃性經(jīng)營機(jī)制,在制定的過程中可以結(jié)合目前外部市場環(huán)境以及行業(yè)發(fā)展情況和國家政策等方面的內(nèi)容,才能對項(xiàng)目的可行性研究透徹,合理配置企業(yè)的資產(chǎn)和資源,防止企業(yè)陷入資金困境。目前,想要切實(shí)強(qiáng)化房產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)管理系統(tǒng),不僅需要強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理,加強(qiáng)其內(nèi)部資金的監(jiān)控和運(yùn)行,還需要對企業(yè)的外部融資活動(dòng)進(jìn)行控制,提高對融資風(fēng)險(xiǎn)性的認(rèn)識(shí),量力而行,避免過度融資帶來的高額債務(wù)和利息,才能趨利避害,合理使用資金,使資金發(fā)揮其最大的效用。加強(qiáng)融資資金的風(fēng)險(xiǎn)控制:融資是房地產(chǎn)的一項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng),如果運(yùn)用的好會(huì)對企業(yè)的發(fā)展起到事半功倍的作用,如果運(yùn)用的不好,將會(huì)使企業(yè)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn),嚴(yán)重拖垮企業(yè),因此,應(yīng)該盡可能地降低融資成本,做好預(yù)算工作,加強(qiáng)對資金成本的控制。企業(yè)在選擇融資產(chǎn)品時(shí),首先要在企業(yè)開展全面的預(yù)算,測算該融資產(chǎn)品的整體成本,同時(shí)結(jié)合企業(yè)預(yù)期資金使用情況,盡可能地選擇融資利息低、融資期限長的低成本融資產(chǎn)品,另一方面,企業(yè)要加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作,將借款成本較高的融資產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)先償還,才能加速企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)速度,發(fā)揮其資金的最大價(jià)值和效率。對結(jié)算資金進(jìn)行集中管理:企業(yè)應(yīng)該對其項(xiàng)目結(jié)算資金進(jìn)行合理有效的集中管理,建立企業(yè)的資金池,尤其對于大型房產(chǎn)企業(yè),其項(xiàng)目較多,業(yè)務(wù)較廣,更應(yīng)該對資金進(jìn)行及時(shí)整理,選擇合適的,關(guān)系較好的銀行建立企業(yè)的資金池,使其企業(yè)的資金能夠有效集中,發(fā)揮其最大的效用,同時(shí),這也能為企業(yè)增加更多的信用,為以后的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。其次,房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可制定相應(yīng)的考核機(jī)制和獎(jiǎng)懲制度,將銷售業(yè)績與員工的考核制度相掛鉤,把考核回款的速度作為考核員工的重要內(nèi)容,并根據(jù)企業(yè)的銷售情況和外部環(huán)境,制定合理、科學(xué)的考核獎(jiǎng)懲制度,利用有效的激勵(lì)制度,才能充分地調(diào)動(dòng)員工的銷售熱情,促進(jìn)企業(yè)的資金快速結(jié)算和回流,提高資金的管理效率,促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。
4.結(jié)語
總而言之,資金是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈,如果房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目周期較長,企業(yè)的房產(chǎn)銷售不及預(yù)期,資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理,負(fù)債過高,就會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)陷入資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)中,房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須保證一定的現(xiàn)金流,合理地將資金進(jìn)行營運(yùn),建立健全營運(yùn)資金的管理制度,才能促使房地產(chǎn)企業(yè)遠(yuǎn)離資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),部分房產(chǎn)企業(yè)還要注意不要囤積過多的地皮,以免后續(xù)造成流動(dòng)性危機(jī)。還有部分房產(chǎn)企業(yè)需要在融資方面加強(qiáng)注意,合理利用貸款,不要讓高額的利息和債務(wù)將自己壓垮。只有這樣,房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能全面保證其資金的正常營運(yùn),在復(fù)雜的市場環(huán)境中生存下來,實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
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作者:李慧燕 單位:廣西旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司