營(yíng)改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅會(huì)計(jì)處理

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摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國(guó)的財(cái)稅體制也進(jìn)行了改革，全面推行“營(yíng)改增”政策，完善增值稅的抵扣措施。本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，闡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”的必要性，研究“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的會(huì)計(jì)處理問(wèn)題，分析土地增值稅的會(huì)計(jì)處理和增值稅科目的一般設(shè)置，旨在推進(jìn)“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)行業(yè)的改革步伐，為同行提供參考。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；增值稅；會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，受到高度重視。增值稅作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的全新課題，需要深入研究和學(xué)習(xí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在多年的經(jīng)營(yíng)發(fā)展中總結(jié)了不少經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)“營(yíng)改增”政策，將明確項(xiàng)目管理的關(guān)鍵內(nèi)容?！盃I(yíng)改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅會(huì)計(jì)處理發(fā)生了相應(yīng)的變化，由原來(lái)5%的稅率改為11%的增值稅稅率。征收土地增值稅按規(guī)定稅率和增值額計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅需要在國(guó)家財(cái)稅政策的要求下進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度實(shí)施核算，滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理的特殊性。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”的必要性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)周期長(zhǎng)，受項(xiàng)目策劃、工程設(shè)計(jì)、報(bào)批審核因素影響，經(jīng)營(yíng)流程復(fù)雜，這將加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)。增值稅作為中國(guó)第一大稅種，隨著財(cái)稅法制觀念日益完善，我國(guó)已為增值稅立法，這也為“營(yíng)改增”做了良好鋪墊。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”制度具有重要作用，其有利于降低企業(yè)稅負(fù)，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大，在開發(fā)成本、建設(shè)費(fèi)用等流動(dòng)資金的占用下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)較重。隨著社會(huì)的日益進(jìn)步和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，在當(dāng)前的稅制結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”制度，有利于優(yōu)化企業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，同時(shí)促進(jìn)我國(guó)財(cái)稅制度的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，在特殊經(jīng)營(yíng)模式的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本高。目前，市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)激烈，營(yíng)業(yè)稅存在重復(fù)增稅的弊端，不能抵扣增值稅專用發(fā)票將降低房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”制度具有一定的必要性。

二、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的會(huì)計(jì)處理

1.土地增值稅的會(huì)計(jì)處理

土地增值稅的會(huì)計(jì)處理屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理中的重要環(huán)節(jié)。從會(huì)計(jì)核算層面分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅成本基于會(huì)計(jì)權(quán)責(zé)發(fā)生制，在滿足配比原則要求的前提下計(jì)提。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置多類賬戶在稅法的規(guī)定下進(jìn)行土地增值稅的成本核算。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)運(yùn)營(yíng)多個(gè)項(xiàng)目，則需要分類核算各項(xiàng)目。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，當(dāng)前主要采取預(yù)售制度，即企業(yè)先取得客戶的預(yù)售款，待建設(shè)項(xiàng)目竣工且驗(yàn)收合格后再結(jié)算土地增值稅。根據(jù)我國(guó)稅法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售收入需要按比例征收土地增值稅，待建設(shè)項(xiàng)目清算結(jié)束后進(jìn)行多退少補(bǔ)?！盃I(yíng)改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理內(nèi)容如下：企業(yè)收取預(yù)售收入后，按照稅法規(guī)定繳納土地增值稅，計(jì)提時(shí)，借記“待攤費(fèi)用—預(yù)繳土地增值稅”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”。繳納時(shí)，借記改為計(jì)提時(shí)貸記明細(xì)科目，貸記為“銀行存款”。待房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目竣工后，滿足收入條件時(shí)，按照稅法清算土地增值稅，清算內(nèi)容為當(dāng)期結(jié)算收入、成本等。當(dāng)期應(yīng)承擔(dān)的土地增值稅費(fèi)用為：借記“營(yíng)業(yè)稅及附加—土地增值稅”，貸記“待攤費(fèi)用—預(yù)繳土地增值稅”。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工且驗(yàn)收合格后，辦理土地增值稅的清算工作。首先調(diào)整預(yù)征的土地增值稅費(fèi)，核算計(jì)提的土地增值稅款。具體會(huì)計(jì)處理內(nèi)容即確定清算金額和取得清算報(bào)告后，借記“營(yíng)業(yè)稅及附加—土地增值稅”（清算總金額-計(jì)提的土地增值稅款）“待攤費(fèi)用—預(yù)繳土地增值稅”（差額）貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”，清算補(bǔ)交時(shí)借記為前期貸記明細(xì)科目，貸記為“銀行存款”。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)退稅現(xiàn)象時(shí)，做反向會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)處理。通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅會(huì)計(jì)處理后，“待攤費(fèi)用—預(yù)繳土地增值稅”與“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”的余額為零。

2.增值稅科目的一般設(shè)置

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，增值稅科目主要包括“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅”和“應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅”兩類。具體賬戶的設(shè)置如下：（1）進(jìn)項(xiàng)稅額。進(jìn)項(xiàng)稅額是在會(huì)計(jì)核算中借方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人購(gòu)買物資、不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)等，允許進(jìn)項(xiàng)抵扣的增值稅額。在實(shí)際操作中，經(jīng)由退回的物資需要沖銷進(jìn)項(xiàng)稅額，并用紅字登記；（2）已交稅金。已交稅金是在會(huì)計(jì)核算中借方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人已繳納的當(dāng)月增值稅額，該科目記錄的增值稅額為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)月已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額后實(shí)際繳納的銷售稅額，還需扣除前期繳納的稅額部分；（3）減免稅款。減免稅款指在會(huì)計(jì)核算中借方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人按當(dāng)前增值稅制度減免的稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)初次購(gòu)買增值稅稅控系統(tǒng)設(shè)備費(fèi)用和技術(shù)維護(hù)費(fèi)予以全額抵減；（4）進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)入。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，會(huì)計(jì)核算用于企業(yè)福利、免稅等按照規(guī)定不得抵扣。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中用于出租或自用的銷售項(xiàng)目等為抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)、固定資產(chǎn)，在改變用途后允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的項(xiàng)目；（5）銷項(xiàng)稅額抵減。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，銷項(xiàng)稅額抵減是指記錄納稅人在當(dāng)前稅法規(guī)定下扣除銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額；（6）出口抵內(nèi)銷應(yīng)繳稅額。出口抵內(nèi)銷應(yīng)繳稅額是在會(huì)計(jì)核算中借方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，納稅人按國(guó)家規(guī)定的退稅率計(jì)算貨物的進(jìn)項(xiàng)稅額抵內(nèi)銷品需繳納的稅額；（7）銷項(xiàng)稅額。銷項(xiàng)稅額是在會(huì)計(jì)核算中貸方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人無(wú)形資產(chǎn)、產(chǎn)品銷售、不動(dòng)產(chǎn)收取的增值稅額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的應(yīng)稅勞務(wù)收取銷項(xiàng)稅額，在貸方處用藍(lán)字登記，出現(xiàn)退回情況時(shí)，銷項(xiàng)稅額在貸方處用紅字登記；（8）出口退稅。出口退稅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人根據(jù)國(guó)家規(guī)定退回出口產(chǎn)品的增值稅；（9）進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出是在會(huì)計(jì)核算中貸方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人的無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等受老項(xiàng)目中進(jìn)項(xiàng)稅票等不良因素影響不從銷項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅費(fèi)，按照稅法規(guī)定轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅額；（10）簡(jiǎn)易計(jì)稅。簡(jiǎn)易計(jì)稅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人通過(guò)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法繳納增值稅款。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中受社會(huì)各界的廣泛關(guān)注?！盃I(yíng)改增”是進(jìn)行結(jié)構(gòu)性減稅的重要措施，有利于推動(dòng)我國(guó)的稅制改革。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，實(shí)施“營(yíng)改增”政策將降低企業(yè)的稅負(fù)，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)試點(diǎn)的工作積極性，促進(jìn)企業(yè)稅負(fù)朝合理化的方向發(fā)展。本文研究“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的會(huì)計(jì)處理問(wèn)題，明確了“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必要性，通過(guò)分析土地增值稅的會(huì)計(jì)處理，深入研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅科目的明細(xì)設(shè)置，深化“營(yíng)改增”政策在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體實(shí)施，完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的全面發(fā)展。

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作者：王安 單位：重慶房地產(chǎn)職業(yè)學(xué)院