商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目研究精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目研究范文

【商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容】

第一部分 項(xiàng)目總論

第二部分 項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、可行性

第三部分 項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)分析

第四部分 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案

第五部分 項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)

第六部分 項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動(dòng)安全方案

第七部分 項(xiàng)目組織和勞動(dòng)定員

第八部分 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

第九部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析

第十部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益評(píng)價(jià)

第十一部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控

第十二部分 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議

第一部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總論

總論作為可行性研究報(bào)告的首要部分，要綜合敘述研究報(bào)告中各部分的主要問(wèn)題和研究結(jié)論，并對(duì)項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目背景

(一)項(xiàng)目名稱(chēng)

(二)項(xiàng)目的承辦單位

(三)承擔(dān)可行性研究工作的單位情況

(四)項(xiàng)目的主管部門(mén)

(五)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)

(六)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

二、項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論

在可行性研究中，對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品銷(xiāo)售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、項(xiàng)目的

財(cái)務(wù)效益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等重大問(wèn)題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：

(一)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)前景

(二)項(xiàng)目原料供應(yīng)問(wèn)題

(三)項(xiàng)目政策保障問(wèn)題

(四)項(xiàng)目資金保障問(wèn)題

(五)項(xiàng)目組織保障問(wèn)題

(六)項(xiàng)目技術(shù)保障問(wèn)題

(七)項(xiàng)目人力保障問(wèn)題

(八)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題

(九)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益結(jié)論

(十)項(xiàng)目社會(huì)效益結(jié)論

(十一)項(xiàng)目可行性綜合評(píng)價(jià)

三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

在總論部分中，可將研究報(bào)告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，使

審批和決策者對(duì)項(xiàng)目作全貌了解。

四、存在問(wèn)題及建議

對(duì)可行性研究中提出的項(xiàng)目的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明并提出解決的建議。

第二部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、可行性

這一部分主要應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項(xiàng)目開(kāi)展的支撐性條件等等。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)背景

(一)國(guó)家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

(二)項(xiàng)目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

(三)……

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)必要性

(一)……

(二)……

(三)……

(四)……

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)可行性

(一)經(jīng)濟(jì)可行性

(二)政策可行性

(三)技術(shù)可行性

(四)模式可行性

(五)組織和人力資源可行性

第三部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)分析

市場(chǎng)分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對(duì)市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場(chǎng)分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷(xiāo)售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性研究報(bào)告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查

(一)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)際市場(chǎng)調(diào)查

(二)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)調(diào)查

(三)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查

(四)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品上游原料市場(chǎng)調(diào)查

(五)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品下游消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查

(六)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)預(yù)測(cè)

市場(chǎng)預(yù)測(cè)是市場(chǎng)調(diào)查在時(shí)間上和空間上的延續(xù)，利用市場(chǎng)調(diào)查所得到的信息資料，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品

未來(lái)市場(chǎng)需求量及相關(guān)因素進(jìn)行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場(chǎng)預(yù)測(cè)。在可行性研究工作報(bào)

告中，市場(chǎng)預(yù)測(cè)的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模參考的重要根據(jù)。

(一)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)際市場(chǎng)預(yù)測(cè)

(二)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

(三)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè)

(四)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品上游原料市場(chǎng)預(yù)測(cè)

(五)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品下游消費(fèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

(六)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展前景綜述

第四部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

(一)工藝設(shè)備選型

(二)工藝說(shuō)明

(三)工藝流程

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃方案

(一)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略規(guī)劃

(二)營(yíng)銷(xiāo)模式

在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)情況，制定合格的銷(xiāo)售模式，爭(zhēng)取擴(kuò)大市場(chǎng)份額，穩(wěn)定

銷(xiāo)售價(jià)格，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力。因此，在可行性研究報(bào)告中，要對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式進(jìn)行詳細(xì)研究。

1、投資者分成

2、企業(yè)自銷(xiāo)

3、國(guó)家部分收購(gòu)

4、經(jīng)銷(xiāo)人代銷(xiāo)及代銷(xiāo)人情況分析

(三)促銷(xiāo)策略

……

第五部分　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地

(一)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地地理位置

(二)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地自然情況

(三)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地資源情況

(四)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地經(jīng)濟(jì)情況

(五)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地人口情況

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目土建總規(guī)

(一)項(xiàng)目廠址及廠房建設(shè)

1、廠址

2、廠房建設(shè)內(nèi)容

3、廠房建設(shè)造價(jià)

(二)土建總圖布置

1、平面布置。列出項(xiàng)目主要單項(xiàng)工程的名稱(chēng)、生產(chǎn)能力、占地面積、外形尺寸、流程順序

和布置方案。

2、豎向布置

(1)場(chǎng)址地形條件

(2)豎向布置方案

(3)場(chǎng)地標(biāo)高及土石方工程量

3、技術(shù)改造項(xiàng)目原有建、構(gòu)筑物利用情況

4、總平面布置圖(技術(shù)改造項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)明新建和原有以及拆除的建、構(gòu)筑物的位置)

5、總平面布置主要指標(biāo)表

(三)場(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸

1、場(chǎng)外運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式

2、場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式

3、場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸設(shè)施及設(shè)備

(四)項(xiàng)目土建及配套工程

1、項(xiàng)目占地

2、項(xiàng)目土建及配套工程內(nèi)容

(五)項(xiàng)目土建及配套工程造價(jià)

(六)項(xiàng)目其他輔助工程

1、供水工程

2、供電工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動(dòng)安全方案

在項(xiàng)目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對(duì)項(xiàng)目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動(dòng)者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析，提出防治措施，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對(duì)環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對(duì)環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報(bào)告書(shū)的審批制度，同時(shí)，在可行性研究報(bào)告中，對(duì)環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)安全要有專(zhuān)門(mén)論述。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)

(一)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)

(二)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施

(三)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資源利用及能耗分析

(一)項(xiàng)目資源利用及能耗標(biāo)準(zhǔn)

(二)項(xiàng)目資源利用及能耗分析

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目節(jié)能方案

(一)項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)

(二)項(xiàng)目節(jié)能分析

四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目消防方案

(一)項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)依據(jù)

(二)項(xiàng)目消防措施

(三)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)

(四)滅火系統(tǒng)

(五)消防知識(shí)教育

五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生方案

(一)項(xiàng)目勞動(dòng)安全設(shè)計(jì)依據(jù)

(二)項(xiàng)目勞動(dòng)安全保護(hù)措施

第七部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目組織和勞動(dòng)定員

在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來(lái)源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目組織

(一)組織形式

(二)工作制度

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)

(一)勞動(dòng)定員

(二)年總工資和職工年平均工資估算

(三)人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算

第八部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的進(jìn)度安排是可行性研究報(bào)告中的一個(gè)重要組成部分。項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦稱(chēng)投資時(shí)間，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時(shí)期，這一時(shí)期包括項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各個(gè)工作階段。這些階段的各項(xiàng)投資活動(dòng)和各個(gè)工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時(shí)開(kāi)展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期每個(gè)階段的工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的各階段

(一)建立項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)

(二)資金籌集安排

(三)技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

(四)勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨

(五)施工準(zhǔn)備

(六)施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備

(七)竣工驗(yàn)收

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

三、商業(yè)地產(chǎn)劑項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用

(一)建設(shè)單位管理費(fèi)

(二)生產(chǎn)籌備費(fèi)

(三)生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)

(四)辦公和生活家具購(gòu)置費(fèi)

(五)其他應(yīng)支出的費(fèi)用

第九部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總投資估算

圖：項(xiàng)目總投資估算體系

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措

一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目所需要的投資資金，可以從多個(gè)來(lái)源渠道獲得。項(xiàng)目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算和流動(dòng)資金估算的結(jié)果，研究落實(shí)資金的來(lái)源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金。可行性研究報(bào)告中，應(yīng)對(duì)每一種來(lái)源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計(jì)算表格和附件?？尚行匝芯恐?，應(yīng)對(duì)下列內(nèi)容加以說(shuō)明：

(一)資金來(lái)源

(二)項(xiàng)目籌資方案

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資使用計(jì)劃

(一)投資使用計(jì)劃

(二)借款償還計(jì)劃

四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)說(shuō)明&財(cái)務(wù)測(cè)算假定

(一)計(jì)算依據(jù)及相關(guān)說(shuō)明

(二)項(xiàng)目測(cè)算基本設(shè)定

五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算

(一)直接成本

(二)工資及福利費(fèi)用

(三)折舊及攤銷(xiāo)

(四)工資及福利費(fèi)用

(五)修理費(fèi)

(六)財(cái)務(wù)費(fèi)用

(七)其他費(fèi)用

(八)財(cái)務(wù)費(fèi)用

(九)總成本費(fèi)用

六、銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加和增值稅估算

(一)銷(xiāo)售收入

(二)銷(xiāo)售稅金及附加

(三)增值稅

(四)銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金及附加和增值稅估算

七、損益及利潤(rùn)分配估算

八、現(xiàn)金流估算

(一)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流估算

(二)項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流估算

九、不確定性分析

在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來(lái)自預(yù)測(cè)和估算。由于資料和信息的有限性，將來(lái)

的實(shí)際情況可能與此有出入，這對(duì)項(xiàng)目投資決策會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。為避免或盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)，就要分析不

確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的可靠性，這就是不確定性分析。

根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可

行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項(xiàng)目情況而定。

(一)盈虧平衡分析

(二)敏感性分析

第十部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益評(píng)價(jià)

在建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)路線確定以后，必須對(duì)不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評(píng)價(jià)結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性研究報(bào)告中財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容做一概要說(shuō)明

一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是考察項(xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財(cái)務(wù)狀況，以判斷建設(shè)

項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)多用靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)為主的辦法進(jìn)行。并用財(cái)

務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分別和相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)——財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤(rùn)率、投

資利稅率相比較，以判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。

(一)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指把項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個(gè)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率(基準(zhǔn)

收益率)折算到建設(shè)期初(項(xiàng)目計(jì)算期第一年年初)的現(xiàn)值之和。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是考察項(xiàng)目在其計(jì)

算期內(nèi)盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

如果項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項(xiàng)目的盈利能力達(dá)到或超過(guò)了所要求的盈利水平，

項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行。

(二)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)

率，也就是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是反映項(xiàng)目實(shí)際收益率的一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。

一般情況下，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行。

(三)投資回收期Pt

投資回收期按照是否考慮資金時(shí)間價(jià)值可以分為靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期。以動(dòng)態(tài)

回收期為例：

(l)計(jì)算公式

動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算在實(shí)際應(yīng)用中根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計(jì)算：

Pt=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1)+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/出現(xiàn)

正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

(2)評(píng)價(jià)準(zhǔn)則

1)Pt≤Pc(基準(zhǔn)投資回收期)時(shí)，說(shuō)明項(xiàng)目(或方案)能在要求的時(shí)間內(nèi)收回投資，是可

行的;

2)Pt>Pc時(shí)，則項(xiàng)目(或方案)不可行，應(yīng)予拒絕。

(四)項(xiàng)目投資收益率ROI

項(xiàng)目投資收益率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年息稅前利潤(rùn)或營(yíng)運(yùn)期內(nèi)年平均息稅前

利潤(rùn)(EBIT)與項(xiàng)目總投資(TI)的比率?？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總

投資收益率表示的盈利能力滿(mǎn)足要求。

ROI≥部門(mén)(行業(yè))平均投資利潤(rùn)率(或基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率)時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮接受。

(五)項(xiàng)目投資利稅率

項(xiàng)目投資利稅率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤(rùn)總額或平均年利

潤(rùn)總額與銷(xiāo)售稅金及附加與項(xiàng)目總投資的比率，計(jì)算公式為：

投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

投資利稅率≥部門(mén)(行業(yè))平均投資利稅率(或基準(zhǔn)投資利稅率)時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮

接受。

(六)項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率(ROE)

項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年凈利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)期內(nèi)平均凈利潤(rùn)

(NP)與項(xiàng)目資本金(EC)的比率。

項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率高于同行業(yè)的凈利潤(rùn)率參考值，表明用項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率表示的盈利

能力滿(mǎn)足要求。

(七)項(xiàng)目測(cè)算核心指標(biāo)匯總表

二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的核心部分，是決策部門(mén)考慮項(xiàng)目取舍的重要依據(jù)。建設(shè)項(xiàng)目國(guó)民

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用費(fèi)用與效益分析的方法，運(yùn)用影子價(jià)格、影子匯率、影子工資和社會(huì)折現(xiàn)率等參數(shù)，計(jì)

算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用國(guó)民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析

和外匯效果分析，以經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率(EIRR)作為主要的評(píng)價(jià)指標(biāo)。根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要

也可計(jì)算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值(ENPV)指標(biāo)，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進(jìn)口節(jié)匯的項(xiàng)目，要計(jì)算經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)

值(ENPV)，經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本。

三、社會(huì)效益和社會(huì)影響分析

在可行性研究中，除對(duì)以上各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算和分析以外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)效益和社會(huì)影響進(jìn)

行分析，也就是對(duì)不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。

第十一部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控

一、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分析及防控措施

二、法律政策風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

四、籌資風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

五、其他相關(guān)粉線及防控措施

第十二部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議

一、結(jié)論與建議

根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見(jiàn)和建議。主要內(nèi)容有：

1、對(duì)推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見(jiàn)

2、對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說(shuō)明

3、對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問(wèn)題提出解決辦法和建議

4、對(duì)應(yīng)修改的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改意見(jiàn)

5、對(duì)不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問(wèn)題及處理意見(jiàn)

6、可行性研究中主要爭(zhēng)議問(wèn)題的結(jié)論

二、附件

凡屬于項(xiàng)目可行性研究范圍，但在研究報(bào)告以外單獨(dú)成冊(cè)的文件，均需列為可行性研究報(bào)告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱(chēng)、日期、編號(hào)。

1、項(xiàng)目建議書(shū)(初步可行性報(bào)告)

2、項(xiàng)目立項(xiàng)批文

3、 廠址選擇報(bào)告書(shū)

4、 資源勘探報(bào)告

5、 貸款意向書(shū)

6、環(huán)境影響報(bào)告

7、 需單獨(dú)進(jìn)行可行性研究的單項(xiàng)或配套工程的可行性研究報(bào)告

8、需要的市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告

9、引進(jìn)技術(shù)項(xiàng)目的考察報(bào)告

10、 引進(jìn)外資的名類(lèi)協(xié)議文件

11、其他主要對(duì)比方案說(shuō)明

12、其他

三、附圖

1、 廠址地形或位置圖(設(shè)有等高線)

2、 總平面布置方案圖(設(shè)有標(biāo)高)

3、 工藝流程圖

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目研究范文

一、商業(yè)地產(chǎn)概述

1.商業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)介商業(yè)地產(chǎn)就是用于商業(yè)用途的地產(chǎn)，它區(qū)別于住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)，具有其獨(dú)特的特性。它包括百貨、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑、商用公寓、寫(xiě)字樓、酒店、會(huì)議等形式。商業(yè)地產(chǎn)是所有房地產(chǎn)類(lèi)型里比較復(fù)雜的一種，因?yàn)樗P(guān)系到地產(chǎn)、商業(yè)和投資三個(gè)方面，同時(shí)又設(shè)計(jì)到開(kāi)發(fā)商、投資商和消費(fèi)者，只有這幾種元素同時(shí)起作用，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才有可能成功。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的概念具有廣義和狹義之分；從廣義上來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，主要包括購(gòu)物中心、沿街商鋪、寫(xiě)字樓、公寓、酒店、會(huì)議中心以及各類(lèi)商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)一個(gè)場(chǎng)所。而新俠義的商業(yè)地產(chǎn)則專(zhuān)指用于流通服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括批發(fā)、零售、物流、餐飲、居民服務(wù)、健身休閑娛樂(lè)服務(wù)等商業(yè)物業(yè)設(shè)置，而本文中所研究的商業(yè)地產(chǎn)主要是研究狹隘概念下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

2.商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在投資大、收益期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)復(fù)雜、規(guī)劃設(shè)計(jì)難度大、風(fēng)險(xiǎn)高、收益性強(qiáng)等方面。商業(yè)地產(chǎn)投資大，這主要是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)一般都建設(shè)在城市的中心位置、人流量大的地方，只有這樣商業(yè)地產(chǎn)后期才可能盈利。但是現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的日益繁榮，土地的購(gòu)置成本開(kāi)始增加，而土地作為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中最重要的成本，隨著土地價(jià)格的日益增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的總投資也開(kāi)始大幅提升。另外，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的體量都比較大，尤其是購(gòu)物中心，其體量至少要求在5萬(wàn)方以上，因此大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也直接導(dǎo)致投資成本的增加。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還具有收益期長(zhǎng)的特點(diǎn)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，一般都采取出租的方式來(lái)收回成本，但是商業(yè)地產(chǎn)收益期長(zhǎng)、見(jiàn)效慢，我們所熟知的一般商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目回收期在10年左右，運(yùn)營(yíng)和策劃好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目回收資金在6年-8年左右，根據(jù)這些數(shù)據(jù)我們可以知曉，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可謂是所有地產(chǎn)形式中最慢收回成本的項(xiàng)目，因此市場(chǎng)上我們能夠看到的有名的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多都是房地產(chǎn)大亨所建，有著專(zhuān)業(yè)的行業(yè)經(jīng)歷和雄厚的資金基礎(chǔ)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)復(fù)雜，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)在規(guī)劃之初就有狠多工作要做，要對(duì)項(xiàng)目周邊的競(jìng)品項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，同時(shí)要當(dāng)?shù)厝藗兊南M(fèi)能力、消費(fèi)偏好等進(jìn)行調(diào)查，只有這樣在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的過(guò)程中才不至于過(guò)高或者過(guò)低，滿(mǎn)足不了消費(fèi)者的需求。另外，商業(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中還要特別注意交通流線的布置、人們步行消費(fèi)的動(dòng)線、周邊交通的管控、是否有公交車(chē)直達(dá)、停車(chē)是否方便等，這些都是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)要考慮的因素；最后，商業(yè)地產(chǎn)還需把控的是在后期運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，商家要入駐哪些？入駐的品牌有哪些？如何配比？入駐商家的檔次是高是低等等，這些都需要商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者提前做好規(guī)劃和籌謀。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)難度大，這是因?yàn)楝F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越大，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者為了后期爭(zhēng)取更多的消費(fèi)者，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程中開(kāi)始標(biāo)新立異；另外，現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)通常都會(huì)成為一個(gè)地方的地標(biāo)，比如萬(wàn)達(dá)百貨廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)360廣場(chǎng)等，這些都成為一個(gè)地區(qū)的標(biāo)志，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)和建造，在任何一次城市都是人流量聚集的地方，這是因?yàn)樗?dú)特的設(shè)計(jì)、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、舒適的購(gòu)物環(huán)境等，但是這樣的設(shè)計(jì)構(gòu)建在無(wú)形中卻也增加了商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度，同時(shí)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的提高。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)高，上述我們已經(jīng)說(shuō)過(guò)商業(yè)地產(chǎn)投資回收慢，需要經(jīng)過(guò)大約10年的時(shí)候才能夠收回成本，但是在這個(gè)過(guò)程中，要保證消費(fèi)者的到訪率、要策劃新奇新穎的活動(dòng)來(lái)吸引消費(fèi)者，同時(shí)要保證入駐的商家能夠有利可賺，這些都需要開(kāi)發(fā)者在規(guī)劃的時(shí)候設(shè)想好；另外在這個(gè)過(guò)程中，還要考慮到我國(guó)政策的變化、宏觀經(jīng)濟(jì)的變化等帶來(lái)的變化和變故，只有將這些因素都充分考慮，才有可能運(yùn)營(yíng)好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目收益性強(qiáng)，雖然上述我們已經(jīng)列舉了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的種種風(fēng)險(xiǎn)，但是還是有那么多的開(kāi)發(fā)者選擇投入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，就是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目收益性強(qiáng)，不但能夠提升品牌的形象，同時(shí)隨著商業(yè)經(jīng)營(yíng)的開(kāi)展還會(huì)帶來(lái)一些其他的附加值，而收益性強(qiáng)也成為眾多開(kāi)發(fā)者投身商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最主要原因。比如上海東方明珠，現(xiàn)在已經(jīng)作為上海的地標(biāo)性建筑，也成為上海的名片和標(biāo)志；雖然很多人在電視劇里能夠經(jīng)常的看到東方明珠的身影，也對(duì)它一直很熟悉，但是有機(jī)會(huì)到上海的時(shí)候，還是希望能夠到現(xiàn)場(chǎng)去觀看去體驗(yàn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)與中小城市投資環(huán)境的關(guān)系

1.商業(yè)地產(chǎn)提升中小城市投資環(huán)境商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是和中小城市投資環(huán)境息息相關(guān)的，商業(yè)地產(chǎn)前期的發(fā)展和投入離不開(kāi)中小城市的投資環(huán)境，但是當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到一定階段后，又會(huì)對(duì)中小城市的發(fā)展起到一定的反哺作用，提升城市的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展力。首先，商業(yè)地產(chǎn)作為城市空間構(gòu)成要素之一，上述我們已經(jīng)說(shuō)過(guò)，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)在設(shè)計(jì)上標(biāo)新立異，會(huì)有獨(dú)特的造型和舒適的內(nèi)部環(huán)境，而在后期的發(fā)展中，這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)成為城市和區(qū)域的名片，成為該城市或者該區(qū)域的獨(dú)特標(biāo)志，對(duì)其他消費(fèi)者產(chǎn)生一定的吸引力。比如上海的東方明珠、成都的萬(wàn)象城城等，凡是到這些地方的人，都會(huì)抽時(shí)間去觀看游覽一番以不枉此行，因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于吸引周邊城市的消費(fèi)，提升城市的輻射能力具有相當(dāng)重要的作用。第二，商業(yè)地產(chǎn)有利于吸引中高端品牌的投資，提升城市消費(fèi)能力。改革開(kāi)放后我國(guó)居民的收入越來(lái)越高，消費(fèi)水平和審美能力也日益提高，人們開(kāi)始追求美的東西，追求品牌效應(yīng)。而良好環(huán)境的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于吸引中高端品牌入駐具有強(qiáng)烈的吸引力，與傳統(tǒng)商場(chǎng)不同的是，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)之初便大致定位為高端品牌，旨在為高消費(fèi)人群提供舒適的購(gòu)物環(huán)境和購(gòu)物體驗(yàn)。作為中高端品牌而言，他們對(duì)購(gòu)物環(huán)境、消費(fèi)者能力、環(huán)境舒適度等都有較高的要求，而商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)環(huán)境，對(duì)消費(fèi)和人氣較高的聚集能力，剛好可以滿(mǎn)足中高端品牌的入駐條件，而這點(diǎn)對(duì)于提升中小城市的投資環(huán)境也較有助益。第三，商業(yè)地產(chǎn)有利于提升城市居民生活水平，吸引高端人才。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于中高端品牌具有強(qiáng)烈的吸引力，而這點(diǎn)對(duì)于提升城市的消費(fèi)能力和消費(fèi)檔次具有促進(jìn)作用；另外，商業(yè)地產(chǎn)舒適的購(gòu)物環(huán)境和購(gòu)物體驗(yàn)，使得越來(lái)越多的人選擇去購(gòu)物和體驗(yàn)；加之人們消費(fèi)水平的提高，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為高端人才消費(fèi)的必選之地，兩者相互結(jié)合相互促進(jìn)，提升中小城市的投資環(huán)境。

2.中小城市投資環(huán)境促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展城市投資環(huán)境包括自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施條件等，而這些環(huán)境共同構(gòu)成了一個(gè)有機(jī)的“生態(tài)系統(tǒng)”———城市投資環(huán)境。首先，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)的形成奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)?！皼](méi)有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)就沒(méi)有上層建筑”，同樣沒(méi)有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)就沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展始于改革開(kāi)放后人們生活水平的提高，國(guó)家經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，在這個(gè)基礎(chǔ)上我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始萌芽并快速發(fā)展，可見(jiàn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重要性。第二，市場(chǎng)環(huán)境的提升，加快了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度。改革開(kāi)放后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，GDP快速增加，人們生活水平也得到顯著提高，在這個(gè)基礎(chǔ)上，人們消費(fèi)水平和消費(fèi)意識(shí)的提升使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有了發(fā)展的土壤并快速成長(zhǎng)發(fā)展起來(lái)。另外，在商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和建設(shè)的過(guò)程中，越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始競(jìng)爭(zhēng)，使得其不得不更加的用心和別出心裁，只有最具誠(chéng)意的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才能最終贏得消費(fèi)者的青睞。第三，社會(huì)環(huán)境的變化，提升了商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，我國(guó)的人口開(kāi)始不斷的向城市轉(zhuǎn)移，促進(jìn)了城市各項(xiàng)交易的發(fā)展。而城市居民在這個(gè)過(guò)程中，也不斷的從繁忙的日常生活中解脫出來(lái)，開(kāi)始尋求更高水平的生活質(zhì)量，而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為滿(mǎn)足人們這種需求的綜合體項(xiàng)目，則應(yīng)運(yùn)而生。最后，基礎(chǔ)設(shè)施的改善，促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的合理布局。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施的要求較一般商業(yè)項(xiàng)目高，它不僅要求水、電、氣的穩(wěn)定供應(yīng)，同時(shí)對(duì)于其他基礎(chǔ)設(shè)施的完善配備也有較高的要求，否則將直接影響到人們的購(gòu)物消費(fèi)體驗(yàn)，影響人們對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的印象，進(jìn)而影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的發(fā)展。但是隨著我國(guó)目前基礎(chǔ)設(shè)備的日益完善，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)具備了在中小城市發(fā)展的條件和基礎(chǔ)，而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展又將促進(jìn)中小地區(qū)城市建設(shè)更加完備的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

三、中小城市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法

1.投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法投資環(huán)境是一個(gè)綜合性、包含范圍很廣的概念，前人曾經(jīng)從不同時(shí)間、空間、立場(chǎng)和角度探索出有效的評(píng)價(jià)方法，但是歸結(jié)起來(lái)，目前國(guó)內(nèi)外的投資環(huán)境主要有定性評(píng)價(jià)方法和定量評(píng)價(jià)方法兩種方式。其中定性評(píng)價(jià)方法包括冷熱過(guò)比較法、等級(jí)尺度法、多因素和關(guān)鍵因素評(píng)價(jià)法、道氏評(píng)估法、抽樣評(píng)價(jià)法等；定量評(píng)價(jià)法包括層析分析法、模糊綜合評(píng)判法、因子分析法和主成分分析法、灰色關(guān)聯(lián)分析法等；而其他比較具有代表性的主觀評(píng)價(jià)方法包括數(shù)據(jù)包絡(luò)分析、回歸分析模型、綜合指標(biāo)評(píng)分法、投資華景熟化度類(lèi)型分析法等，這些都是中小城市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境中會(huì)用到的分析方法，方法各有不同操作方式各有利弊，但是卻都是為了在調(diào)研的過(guò)程中能夠做到客觀公正，以便于后期中小城市的投資環(huán)境和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠形成互惠互利的關(guān)系。

2.商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法上述我們提到的是投資環(huán)境的評(píng)價(jià)方法，而商業(yè)地產(chǎn)的投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法主要是用于區(qū)域性投資環(huán)境的研究，目前國(guó)內(nèi)外關(guān)于這方面的研究文獻(xiàn)還都比較少，主要的方法有清華大學(xué)王松濤、陳偉等使用的聚類(lèi)分析法；中北大學(xué)聶振華等采用的主成分分析法；張偉采用的層析分析法等等，而如上所述，不管采用哪種分析方法，其最終的目的就是為了探討出商業(yè)地產(chǎn)與中小城市投資環(huán)境之間的關(guān)系。

四、結(jié)語(yǔ)

第3篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目研究范文

關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)周期成本控制

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新亮點(diǎn)。近幾年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)投資也逐漸成為房地產(chǎn)投資者關(guān)注的新方向，并將成為未來(lái)幾年內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新趨勢(shì)。在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行有效的成本控制是提高商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的關(guān)鍵。

一、商業(yè)地產(chǎn)的投資特點(diǎn)、運(yùn)作模式及其開(kāi)發(fā)程序

商業(yè)地產(chǎn)指的是專(zhuān)門(mén)用于商業(yè)發(fā)展的非住宅性房地產(chǎn)，比如寫(xiě)字樓、飯店、酒店、旅館、商鋪商店、購(gòu)物中心、大賣(mài)場(chǎng)、商業(yè)街、ShoppingMALL等專(zhuān)屬于特定商業(yè)用途的房地產(chǎn)。

從根本上來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)國(guó)家第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的重要反映，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的重要體現(xiàn)，它是城市住宅結(jié)構(gòu)發(fā)展變化的結(jié)果，也是一個(gè)城市從分散、單一向集中化、現(xiàn)代化轉(zhuǎn)變的重要體現(xiàn)。

(一)商業(yè)地產(chǎn)的投資特點(diǎn)及其運(yùn)作模式

區(qū)別于一般房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)有其特定的投資特點(diǎn)和投資環(huán)境，也有著特定的高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程十分復(fù)雜，投入極為巨大，投資回收期很長(zhǎng)，從而決定了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)具有很大的挑戰(zhàn)性。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般有三種運(yùn)作模式：一是只租不售，其優(yōu)點(diǎn)是：開(kāi)發(fā)商始終掌握招商的主導(dǎo)權(quán)，能提升物業(yè)的價(jià)值，能很好的進(jìn)行融資；其缺點(diǎn)是：完全靠租賃收入來(lái)盈利，投資回收期長(zhǎng)，面臨的資金壓力大。二是只售不租，其優(yōu)點(diǎn)是：投資回收較快，風(fēng)險(xiǎn)較?。黄淙秉c(diǎn)是：開(kāi)發(fā)商失去招商主導(dǎo)權(quán)，招商難度加大，不利于物業(yè)升值。三是又售又租，即部分銷(xiāo)售部分出租，它綜合了前兩種模式的優(yōu)點(diǎn)，克服了前兩種模式的缺點(diǎn)，是現(xiàn)在比較流行的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式。

(二)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)程序

1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的綜合分析和整體規(guī)劃

根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的投資特點(diǎn)，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前，進(jìn)行全面、細(xì)致的前期市場(chǎng)調(diào)研和綜合分析，并作出專(zhuān)業(yè)、成熟的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃是非常必要的。任何投資都需要一個(gè)詳盡的投資策劃，作為商業(yè)地產(chǎn)投資，更需要進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的投資策劃和成熟的項(xiàng)目策劃，并做好開(kāi)發(fā)后期的營(yíng)銷(xiāo)策劃。在進(jìn)行項(xiàng)目策劃中，要進(jìn)行投資環(huán)境、投資風(fēng)險(xiǎn)以及投資效益的綜合分析，并做出準(zhǔn)確的項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位、項(xiàng)目主題概念定位、項(xiàng)目總體形象定位、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程綜合安排以及目標(biāo)客戶(hù)的精準(zhǔn)定位和價(jià)格定位等。

2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃

房地產(chǎn)投資從根本上來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)大型營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)的投資更需要進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃方能達(dá)到良好的投資回報(bào)。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的投資特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃主要包括商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的策略、廣告宣傳策略、產(chǎn)品銷(xiāo)售策略、地產(chǎn)招商策略等，商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃是進(jìn)行地產(chǎn)投資做進(jìn)一步項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)，是制定有效地商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售目標(biāo)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程安排的重要依據(jù)，也是保障商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目成功的重要前提。

眾所周知：市場(chǎng)=人口+購(gòu)買(mǎi)力+購(gòu)買(mǎi)欲望，其中具有決定意義的是購(gòu)買(mǎi)力，但只有三者結(jié)合才能構(gòu)成現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)，故無(wú)論是選址，還是定目標(biāo)客戶(hù)、規(guī)模大小、運(yùn)營(yíng)模式，都須同時(shí)考慮這三個(gè)因素，缺一不可。

3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最終目的是盈利，因此，精準(zhǔn)確定商業(yè)地產(chǎn)所面對(duì)的目標(biāo)客戶(hù)，并作出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重中之重。一般來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)所面對(duì)的客戶(hù)分兩個(gè)層次：銷(xiāo)售階段的商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)者；物業(yè)經(jīng)營(yíng)階段的最終購(gòu)買(mǎi)者（消費(fèi)者）。

針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)面臨客戶(hù)的具體狀況，在進(jìn)行項(xiàng)目投資策劃時(shí)，就要周全考慮商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)者的需求特點(diǎn)和最終購(gòu)買(mǎi)者的需求特性，并分析其不同的消費(fèi)心理和消費(fèi)行為，為所投資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。

4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要進(jìn)行有效的資源整合

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要特別注重對(duì)客觀資源的有效整合，把松散的、分離的資源經(jīng)過(guò)有效整合，使其為整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)服務(wù)。通常來(lái)講，這些客觀資源都是隱性的、需要深入挖掘才能發(fā)現(xiàn)的，項(xiàng)目投資者要善于發(fā)現(xiàn)挖掘，并積極提煉，使之整合在一起的，最大程度的為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)服務(wù)。

5、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要以人為本，努力挖掘人文亮點(diǎn)

在商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，項(xiàng)目投資者的目的都是投資回報(bào)，然而，在進(jìn)行項(xiàng)目操作過(guò)程中，要以人為本，注重挖掘傳統(tǒng)文化、區(qū)域特點(diǎn)、民族特色等文化因素，使項(xiàng)目投資更富有人文性，把傳統(tǒng)的空間及現(xiàn)代的文明元素相結(jié)合，建設(shè)舒適宜人、極具特色、富有人文性的現(xiàn)代商業(yè)空間，以滿(mǎn)足現(xiàn)代人對(duì)經(jīng)濟(jì)生活的需要。

6、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

經(jīng)過(guò)上述幾個(gè)方面的可行性研究分析，接下來(lái)就是進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。工程規(guī)劃設(shè)計(jì)十分重要，有研究表明，規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響達(dá)75%以上。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)前期的可行性分析，就確定了業(yè)態(tài)，確定了主力店，也就明確了客戶(hù)的需求，決定了商業(yè)經(jīng)營(yíng)的模式，從而最大限度地避免了規(guī)劃設(shè)計(jì)的盲目性，降低了設(shè)計(jì)圖紙翻來(lái)覆去更改的頻度，也有效地控制了項(xiàng)目成本和工程造價(jià)。工程規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后，建造成本就已基本確定，要更改是很難的了。

此外，在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，尤其還要關(guān)注：交通體系布局要合理，人車(chē)要分流，上下要方便，卸貨區(qū)域的安排；高度、荷載要根據(jù)業(yè)態(tài)需求確定；此外，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)還要盡可能留有余地，以供變化之需。

工程招投標(biāo)、工程施工、工程監(jiān)理、竣工驗(yàn)收、交付使用、物業(yè)管理、開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)等等，在此不再贅述。

二、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本控制

商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本包括：土地征用費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、前期策劃費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、工程施工費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等等。在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，進(jìn)行有效的成本控制是降低開(kāi)發(fā)成本，提高開(kāi)發(fā)效益的重中之重。本文從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同階段及開(kāi)發(fā)商內(nèi)部管理機(jī)制的完善兩個(gè)角度，闡述商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本控制措施。

(一)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不同階段成本控制的措施

1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的成本控制

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，當(dāng)投資決策已然確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的地點(diǎn)以后，首先要做好項(xiàng)目的市場(chǎng)分析以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)估，如項(xiàng)目的征地、拆遷、補(bǔ)償、安置；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及建設(shè)方案的設(shè)計(jì)制定；項(xiàng)目投資的機(jī)會(huì)成本以及資金的籌措等。

工程規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。

同時(shí)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，要積極做好市場(chǎng)調(diào)研工作，并對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行系統(tǒng)的研究分析，如開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算、完整的項(xiàng)目投資估算等。在可行性研究報(bào)告中，應(yīng)該明確整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各項(xiàng)初步技術(shù)所涉及到的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，這將直接決定著整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資成敗。

此外，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)該做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的報(bào)建工作。要積極整合資源，爭(zhēng)取有利的規(guī)劃條件，以有效進(jìn)行成本費(fèi)用的控制。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期成本的控制，關(guān)鍵在于前期費(fèi)用、投資成本及投資利潤(rùn)的有效估算，以做出準(zhǔn)確的項(xiàng)目決策，從源頭上避免決策失誤所帶來(lái)的損失，同時(shí)也要考慮到資源的充分利用，盡可能的利用有限的資源創(chuàng)造出更多的價(jià)值，以提高投資回報(bào)。

2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是高風(fēng)險(xiǎn)、高挑戰(zhàn)性的投資，地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段對(duì)有效進(jìn)行成本控制也顯得格外重要。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò)程中，要全盤(pán)考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的綜合因素，既不片面強(qiáng)調(diào)節(jié)約，也不能只重視采用新技術(shù)而忽視成本的控制。這就要求在設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，要通過(guò)項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)、項(xiàng)目施工預(yù)算、設(shè)計(jì)概算等方式，把項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化選擇，從各個(gè)環(huán)節(jié)降低建筑安裝費(fèi)用、工程施工費(fèi)用、投資企業(yè)的支出成本等，以達(dá)到有效的降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的目的，最終實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。

3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施階段的成本控制

在商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制是最具體、最繁雜的，也是影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的關(guān)鍵時(shí)期。

(二)嚴(yán)格進(jìn)行項(xiàng)目施工的招標(biāo)

在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)實(shí)施階段，要嚴(yán)格按照工程量的清單報(bào)價(jià)進(jìn)行招標(biāo)，不要不切實(shí)際的增加工程量或減少工程量，更不能脫離嚴(yán)格設(shè)計(jì)的工程量報(bào)價(jià)去亂招標(biāo)。

(三)加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的控制和管理

在地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過(guò)程中，要嚴(yán)格執(zhí)行施工現(xiàn)場(chǎng)的規(guī)章制度，加強(qiáng)管理和控制，要確保盡可能地減少設(shè)計(jì)變更，切切實(shí)實(shí)的保障施工設(shè)備和建筑材料的質(zhì)量，把好價(jià)格關(guān)。這個(gè)階段的控制和管理是直接影響到項(xiàng)目工程質(zhì)量以及使用價(jià)值的關(guān)鍵時(shí)期，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資成本控制起著舉足輕重的作用。

(四)做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)的成本控制

商業(yè)地產(chǎn)投資的最終目的是創(chuàng)造盈利，使投資回報(bào)最大化。因此，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)的成本控制是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的后期階段。該階段的成本控制主要包括營(yíng)銷(xiāo)管理的費(fèi)用、銷(xiāo)售操作費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用等方面。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售，為有效控制銷(xiāo)售成本，投資企業(yè)就要針對(duì)具體的銷(xiāo)售情況，做出最優(yōu)的決策以有效降低銷(xiāo)售階段的成本費(fèi)用。一般來(lái)講，投資企業(yè)在銷(xiāo)售階段初期，都會(huì)制定出科學(xué)合理的投資成本目標(biāo)體系，這樣就比較明確的劃分了經(jīng)濟(jì)責(zé)任，做到各個(gè)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的權(quán)責(zé)明確，易于計(jì)算經(jīng)濟(jì)效果。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的租賃，應(yīng)該做好營(yíng)銷(xiāo)推廣工作，充分利用企業(yè)內(nèi)外部資源，挖掘企業(yè)內(nèi)外部潛力，制定一套切實(shí)可行的租賃方案，盡力采用性?xún)r(jià)比高的營(yíng)銷(xiāo)方式，提高營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用的使用效果，從而，達(dá)到合理有效降低營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)成本的目的。

(五)商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)自身的完善對(duì)成本控制的影響

1、強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系

商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)的內(nèi)部管理是做好成本控制的基本因素，通過(guò)強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，以完善的內(nèi)部控制體系來(lái)有效推動(dòng)項(xiàng)目成本的控制是降低項(xiàng)目成本的有效途徑。同時(shí)，投資企業(yè)要加強(qiáng)和完善監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各部分之間的監(jiān)督的同時(shí)，也要加大企業(yè)外部專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，加大施工管理力度，加強(qiáng)施工監(jiān)理和投資監(jiān)理等。

2、樹(shù)立成本的系統(tǒng)管理理念

商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)應(yīng)該積極樹(shù)立正確的成本系統(tǒng)管理理念，把企業(yè)的成本管理看做是一項(xiàng)需要徹底執(zhí)行的系統(tǒng)性工程。投資企業(yè)要樹(shù)立整體和全局觀念，切切實(shí)實(shí)的系統(tǒng)研究關(guān)于成本管理的內(nèi)容、對(duì)象、方法等各項(xiàng)因素。從整體來(lái)看，投資企業(yè)的成本管理涉及到企業(yè)的管理層以及企業(yè)的每一個(gè)部門(mén)、每一個(gè)員工，因此，企業(yè)所有人員都是成本控制的參與者和執(zhí)行者，每個(gè)人都應(yīng)該明確自身所負(fù)的責(zé)任，都要有成本控制的觀念，實(shí)時(shí)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本進(jìn)行控制。

3、注重對(duì)項(xiàng)目成本資料和信息的管理。

在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，所涉及的商業(yè)項(xiàng)目復(fù)雜多變，而且關(guān)系到許多利益主體，因此，及時(shí)將項(xiàng)目過(guò)程中的施工圖紙、招標(biāo)圖、招標(biāo)文件、合同文件、來(lái)往信函、指令單、報(bào)價(jià)表、水電費(fèi)用、獎(jiǎng)懲通知單等資料進(jìn)行歸檔整理，可以為整個(gè)項(xiàng)目的操作打下良好的資料基礎(chǔ)，為成本的控制提供有利依據(jù)。

同時(shí)，也要注重建立并完善商業(yè)地產(chǎn)投資過(guò)程中所涉及到的成本資料的電子信息管理，通過(guò)電子信息資料的管理，可以減少重復(fù)工作，提高工作效率。

三、結(jié)束語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的特點(diǎn)決定了對(duì)其成本控制的特殊性。投資企業(yè)要根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況和項(xiàng)目的實(shí)際情況，采取適合企業(yè)自身的措施，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行控制，實(shí)現(xiàn)良好的企業(yè)效益和社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)：

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[3]葉仁俊.對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制分析[J].現(xiàn)代商業(yè),2010；17

第4篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目研究范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目策劃

1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的定義

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目的特定目標(biāo)為導(dǎo)向，根據(jù)全面的市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)果進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，并運(yùn)用各種策劃方法，按照一定的程序?qū)M開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性規(guī)劃的活動(dòng)[1]。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征及作用

1.2.1 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征

商業(yè)地產(chǎn)作為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的一個(gè)特殊行業(yè)，是將房地產(chǎn)、商業(yè)與投資三者結(jié)合起來(lái)的產(chǎn)業(yè)，它既不同于單純的商業(yè)與投資，也不是屬于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)[2]。商業(yè)地產(chǎn)的特殊性決定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征也與眾不同，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）市場(chǎng)導(dǎo)向性

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃要以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，從市場(chǎng)需要入手，善于捕捉市場(chǎng)空白，致力于滿(mǎn)足消費(fèi)者需要，根據(jù)消費(fèi)者的偏好開(kāi)發(fā)建造合適的商業(yè)物業(yè)。

（2）地域性

地域性是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的主要內(nèi)容之一。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃過(guò)程中，我們要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域環(huán)境進(jìn)行調(diào)查分析，包括項(xiàng)目所在地的地理位置、自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等。同時(shí)也要對(duì)項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)狀況進(jìn)行調(diào)查分析以及項(xiàng)目區(qū)位我們也要全面考慮，擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在該區(qū)位是否有發(fā)展前景。

（3）系統(tǒng)性

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是由多個(gè)策劃子系統(tǒng)組成，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，各個(gè)策劃子系統(tǒng)主要包括市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位策劃、項(xiàng)目方案策劃、可行性研究、營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃以及物業(yè)服務(wù)策劃等。各個(gè)策劃子系統(tǒng)各自具有一定的功能，他們相互聯(lián)系，共同構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總體策劃。

（4）創(chuàng)新性

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃要以創(chuàng)新為核心，要敢于追求新意，主動(dòng)創(chuàng)新。要想在激烈的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中立于不敗之地，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須要追求創(chuàng)新，在項(xiàng)目策劃中要進(jìn)行概念創(chuàng)新，主題創(chuàng)新，能夠突出商業(yè)物業(yè)的個(gè)性化，使商業(yè)產(chǎn)品具有與眾不同的形式和內(nèi)容，能夠牢牢地吸引目標(biāo)客戶(hù)。

（5）切實(shí)可行性

商業(yè)地產(chǎn)策劃要立足于實(shí)際，能夠在實(shí)際的市場(chǎng)環(huán)境中進(jìn)行操作，實(shí)施方法簡(jiǎn)單易行，不能脫離客觀的市場(chǎng)條件，或?qū)嵤┓椒y以操作，超出了開(kāi)發(fā)商的實(shí)施能力，使得策劃方案變成紙上談兵。

1.2.2商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的作用

（1）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃能為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的決策提供依據(jù)

（2）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃避免商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的盲目投資

（3）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃有利于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)清市場(chǎng)形勢(shì)，鎖定目標(biāo)市場(chǎng)

（4）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃有助于企業(yè)創(chuàng)新、增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力

1.3商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的主要內(nèi)容

1.3.1 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)容

項(xiàng)目策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，是由項(xiàng)目多個(gè)方面的策劃共同組成的[5]。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目策劃的主要內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：

（1）項(xiàng)目定位策劃

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，包括項(xiàng)目的戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、主題、形象、功能、經(jīng)營(yíng)以及目標(biāo)客戶(hù)等方面，突出項(xiàng)目的個(gè)性化，使項(xiàng)目能以與眾不同的形象進(jìn)駐市場(chǎng)，并被消費(fèi)者接受。項(xiàng)目定位是否正確直接關(guān)系到項(xiàng)目未來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況。

（2）項(xiàng)目選址策劃

項(xiàng)目選址策劃主要是對(duì)擬建項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)進(jìn)行選擇。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址重點(diǎn)考察項(xiàng)目是否在核心商圈內(nèi)，交通是否便利，是否在人流量多的地段，是否有充足的客源，能否為消費(fèi)者提供便利的購(gòu)物條件等等。

（3）項(xiàng)目規(guī)劃策劃

項(xiàng)目規(guī)劃策劃主要包括項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局，項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)以及相關(guān)的配套設(shè)施等。

（4）項(xiàng)目實(shí)施策劃

項(xiàng)目實(shí)施策劃主要是圍繞項(xiàng)目的既定目標(biāo)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的相關(guān)工作進(jìn)行策劃，從而確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

（5）項(xiàng)目融資策劃

由于融資策劃是一項(xiàng)技巧性很強(qiáng)的策劃工作，因此在進(jìn)行項(xiàng)目融資時(shí)，需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的分析，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，綜合考慮各種融資方式的特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)，選址最優(yōu)融資方式。

1.4當(dāng)前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃存在的不足以及改進(jìn)的措施

1.4.1 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃存在的不足

雖然我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)目前處于蓬勃發(fā)展時(shí)期，國(guó)家政府也采取了相關(guān)的宏觀調(diào)控措施確保我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)步健康的發(fā)展，但是在實(shí)際投資建設(shè)策劃過(guò)程中依然曝露出許多不足。

1、市場(chǎng)調(diào)研與分析不充分

一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出于節(jié)約成本的目的，不愿花錢(qián)和時(shí)間在市場(chǎng)調(diào)研與分析上，只憑主觀想法隨意做決定，直接構(gòu)思項(xiàng)目建設(shè)方案[3]。

2、項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確

由于我國(guó)商業(yè)市場(chǎng)還不成熟，項(xiàng)目定位通常只是流于形式，通常是由個(gè)人或少數(shù)水平不高的咨詢(xún)企業(yè)來(lái)完成。

3、項(xiàng)目選址不正確

目前一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商忽視商業(yè)地產(chǎn)周邊環(huán)境狀況、缺乏對(duì)商鋪地理位置的考察，未能考慮城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局、交通條件、客流規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等因素，盲目進(jìn)行投資建設(shè)。

4、項(xiàng)目規(guī)劃不合理

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于追逐商業(yè)地產(chǎn)的高額利潤(rùn)，盲目進(jìn)行投資建設(shè)，往往忽視了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局以及項(xiàng)目?jī)?nèi)部空間布局。

1.4.2 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃改進(jìn)措施

針對(duì)目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃過(guò)程中出現(xiàn)的一些問(wèn)題，我們需要采取相應(yīng)措施進(jìn)行改進(jìn)，保證我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)的科學(xué)性和合理性。

1、重視市場(chǎng)調(diào)查分析

市場(chǎng)調(diào)查分析是否全面關(guān)系到商業(yè)項(xiàng)目的定位正確與否。因此在商業(yè)地產(chǎn)策劃過(guò)程中一定要重視市場(chǎng)調(diào)查分析[4]。

2、抓住市場(chǎng)缺口，準(zhǔn)確定位

我們要善于發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)隱形資源，能夠找到得到消費(fèi)認(rèn)可的市場(chǎng)缺口，進(jìn)行準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位，突出項(xiàng)目的個(gè)性化。

3、合理選擇項(xiàng)目地址

一個(gè)好的項(xiàng)目地址不僅能夠給企業(yè)帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)而且還能促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。在選址過(guò)程中，始終貫穿5A法則（交通便利、確認(rèn)便利、趨近便利、進(jìn)出便利、選購(gòu)便利），以購(gòu)物便利為主線，設(shè)身處地的找出消費(fèi)者便利性需求所達(dá)到的條件和標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行項(xiàng)目的正確選址，滿(mǎn)足消費(fèi)者的便利購(gòu)物需求。

4、策劃方案要切實(shí)可行

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要立足市場(chǎng)需求，科學(xué)合理的編寫(xiě)策劃方案，使得策劃方案能夠體現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必要性和可行性，同時(shí)也能體現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃的合理性和多樣性。

參考文獻(xiàn)

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第5篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目研究范文

在過(guò)去的一年，《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書(shū)》《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》、宏觀“貨幣從緊”、“限價(jià)令”、“限購(gòu)令”、“保障房建設(shè)”、“十二五”規(guī)劃、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、“老房貸套上新利率”、“房產(chǎn)稅”等等一系列政策措施席卷而來(lái)，在此調(diào)控大潮中，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外爭(zhēng)論不休，褒貶不一，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了最嚴(yán)厲、最飽受爭(zhēng)議的2011調(diào)控年。

在經(jīng)過(guò)系列調(diào)控之后，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)成交量一路下行，許多房地產(chǎn)投資商開(kāi)始看好商業(yè)地產(chǎn)，紛紛轉(zhuǎn)移陣地?！稗D(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)”似乎成為2011年國(guó)內(nèi)眾多一線住宅開(kāi)發(fā)商的集體舞，連一貫以標(biāo)準(zhǔn)化住宅開(kāi)發(fā)而著稱(chēng)的地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科，也未能免俗。

2011年下半年，商業(yè)地產(chǎn)的投資優(yōu)勢(shì)從眾多投資產(chǎn)品中凸顯出來(lái)，也為不斷降溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一絲暖意。那么，商業(yè)地產(chǎn)既然再次成為開(kāi)發(fā)商眼中的香餑餑，是否可以表明，在當(dāng)前形勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)就是房地產(chǎn)行業(yè)的避風(fēng)港呢？龍年之際，南昌的商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)一個(gè)什么樣的態(tài)勢(shì)？2012年，南昌商業(yè)地產(chǎn)又能否出現(xiàn)“龍?zhí)ь^”？讓我們一起回顧和展望一下2011年和2012年的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

回顧2011年 商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)代

《2011中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，排名前20名的開(kāi)發(fā)商都進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)行業(yè)處于大發(fā)展和的時(shí)代。

2011年7月，萬(wàn)科旗下深圳公司推出“萬(wàn)科廣場(chǎng)”購(gòu)物中心品牌、“萬(wàn)科大廈”寫(xiě)字樓品牌和“萬(wàn)科紅”社區(qū)商業(yè)品牌三大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線，正式宣告萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)由虛轉(zhuǎn)實(shí)。萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮去年還數(shù)次公開(kāi)表示，未來(lái)5年，萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資比例將提高到整體業(yè)務(wù)的20%。而在萬(wàn)科之前，保利地產(chǎn)(600048，股吧)、中海地產(chǎn)等昔日傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商，也紛紛矚目商業(yè)地產(chǎn)，高調(diào)增持商業(yè)地產(chǎn)投資比重。

作為商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的拳頭投資產(chǎn)品“紅谷灘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)SOHO公寓”，在去年限購(gòu)令后，便以不限購(gòu)、不限貸等優(yōu)勢(shì)，成為眾多投資者的投資首選。并以開(kāi)盤(pán)當(dāng)天全面售罄的銷(xiāo)售盛況在南昌盛極一時(shí)。江西本土第一品牌開(kāi)發(fā)商恒茂地產(chǎn)去年推出的城市綜合體恒茂夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)精裝SOHO，同樣一經(jīng)推出便成為了投資者的香餑餑。事實(shí)上，除了排名前20名的開(kāi)發(fā)企業(yè)，其他有實(shí)力開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)。目前商業(yè)領(lǐng)域的各種業(yè)態(tài)，如百貨、購(gòu)物、超市、家居、家電、餐飲等經(jīng)營(yíng)者，都有直接涉足商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的。

展望2012年 商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)投資浪潮

對(duì)于2012年房地產(chǎn)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)業(yè)仍屬于國(guó)家為經(jīng)濟(jì)放緩做貢獻(xiàn)，為國(guó)家調(diào)控GDP走勢(shì)的杠桿之一。房地產(chǎn)行業(yè)2012“崩盤(pán)”之說(shuō)的確有點(diǎn)過(guò)了，畢竟往年一個(gè)地方政府的財(cái)政收入有60%來(lái)自于房地產(chǎn)行業(yè)，政策也不會(huì)容許房地產(chǎn)行業(yè)崩盤(pán)。降，從目前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)看來(lái)，可能性較大。專(zhuān)家預(yù)測(cè)，2012第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)深度調(diào)整，明年上半年是價(jià)格的實(shí)質(zhì)回歸，下半年是心理的合理回歸。

對(duì)于2012年商業(yè)地產(chǎn)能否延續(xù)2011年的火爆，大部分業(yè)內(nèi)人士還是很看好商業(yè)地產(chǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)院長(zhǎng)黃瑜樂(lè)觀地指出，“未來(lái)一年，商業(yè)地產(chǎn)無(wú)論企業(yè)還是個(gè)人投資，都是很好的機(jī)會(huì)?！?/p>

在住宅開(kāi)發(fā)商集體轉(zhuǎn)“商”的沖動(dòng)下，2012年伊始，商業(yè)地產(chǎn)逐步迎來(lái)新一輪“大干快上”的投資浪潮。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)46.3%，2011年上半年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)18.6%，保持著快速高昂的發(fā)展勢(shì)頭。從數(shù)據(jù)上來(lái)看，當(dāng)前形成的這股商業(yè)潮流，是有根據(jù)的。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，全球前15名的房地產(chǎn)商大部分都擁有較多商業(yè)地產(chǎn)。多家地產(chǎn)公司持有商業(yè)物業(yè)的比例占總資產(chǎn)的60%～100%不等；香港一些房地產(chǎn)公司投資性物業(yè)的比例也達(dá)60%～85%。而我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)主要都是住宅開(kāi)發(fā)。因此，從全球趨勢(shì)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)被逐漸重視，更多的資金會(huì)投入到商業(yè)地產(chǎn)中。也有人預(yù)言，2012年資本流向很可能向商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)集中。

按照目前城市化的進(jìn)程，每年大約有1500萬(wàn)~2500萬(wàn)人進(jìn)入城市，成為新的城市人口。這些至少每年要增加商業(yè)地產(chǎn)需求1500萬(wàn)到2000萬(wàn)平方米，而且在不斷地推進(jìn)不斷地增加，這給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大前景?！笆濉币?guī)劃也把擴(kuò)大內(nèi)需放在首位，就是要提高消費(fèi)能力。有專(zhuān)家預(yù)測(cè)，中國(guó)可能在“十二五”規(guī)劃末期超越美國(guó)，成為世界第一大消費(fèi)市場(chǎng)。

而目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的整體持有率還不足5%，離20%的期望值很遠(yuǎn)。因此，商業(yè)地產(chǎn)還有一個(gè)較大的發(fā)展空間。前文也已提到，全球前15名的房地產(chǎn)商大部分都擁有較多商業(yè)地產(chǎn)。而我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)主要都是住宅開(kāi)發(fā)。那么，更多的資金會(huì)投入到商業(yè)地產(chǎn)顯然已是大勢(shì)所趨。

但投資者也應(yīng)該了解的一點(diǎn)是，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響較小是一種共識(shí)，但存在的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

目前形式下，商業(yè)地產(chǎn)并不是房地產(chǎn)行業(yè)的避風(fēng)港，因此也不可能成為開(kāi)發(fā)商的救命稻草。當(dāng)然，對(duì)于個(gè)人投資者而言，考慮地段好或有發(fā)展?jié)摿Φ膶?xiě)字樓或低價(jià)商鋪勝算更大。

受樓市調(diào)控影響，目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象，使融資環(huán)境持續(xù)惡化，這對(duì)新近轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商將面臨考驗(yàn)，這也意味著，眾多中國(guó)小開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)必須謹(jǐn)慎，而對(duì)一些運(yùn)作管理經(jīng)驗(yàn)成熟的企業(yè)，將會(huì)迎來(lái)整合機(jī)會(huì)。（據(jù)《江南都市報(bào)》）

布局商業(yè)地產(chǎn) 房企強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)

2011年出臺(tái)的限購(gòu)令將很多投資者隔在了房地產(chǎn)市場(chǎng)之外。大家本以為只有一年期限的“限購(gòu)”在2012年就能夠解禁，但沒(méi)想到政策延續(xù)，讓更多的投資者不得不將目光再次集中到了商業(yè)地產(chǎn)上。

商業(yè)地產(chǎn)占大型房企業(yè)績(jī)半壁江山，今年房企繼續(xù)推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目意圖明顯，專(zhuān)家警示泡沫風(fēng)險(xiǎn)。有跡象表明，2012年開(kāi)發(fā)商布局商業(yè)地產(chǎn)以求助推其業(yè)績(jī)的意圖明顯。

商業(yè)地產(chǎn)為業(yè)績(jī)兜底

在住宅市場(chǎng)受到限購(gòu)影響之際，商業(yè)地產(chǎn)為房企去年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)提供較大支撐。

目前，合景泰富宣布其投資興建的廣州首家國(guó)際高端品牌度假酒店花都合景喜來(lái)登度假酒店正式營(yíng)運(yùn)，這是繼該公司在廣州開(kāi)發(fā)東圃合景福朋喜來(lái)登酒店以及珠江新城W酒店之后的第三家酒店業(yè)務(wù)，顯示其不斷加速推進(jìn)酒店業(yè)務(wù)，支撐業(yè)績(jī)。

與合景泰富一樣，調(diào)控政策作用下，鑒于住宅市場(chǎng)疲軟，不少開(kāi)發(fā)商通過(guò)投資和出售商用物業(yè)，加速資金的回籠。

越秀地產(chǎn)日前公布的2011年業(yè)績(jī)顯示，在其90億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)中，商業(yè)地產(chǎn)超一半。而廣州保利今年銷(xiāo)售100億，五成貢獻(xiàn)來(lái)自商業(yè)地產(chǎn)部分。

而一直專(zhuān)注于住宅地產(chǎn)的萬(wàn)科，去年也走起“商住二八分”的產(chǎn)品策略，即20％的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是商業(yè)物業(yè)。涉足商業(yè)地產(chǎn)，成為萬(wàn)科產(chǎn)品新戰(zhàn)略的重要變化。通過(guò)直接拿地、收購(gòu)項(xiàng)目等途徑，萬(wàn)科投入大約260億元開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

再以合景泰富為例，2011年上半年，收入51.42億元，其中酒店?duì)I運(yùn)收入為約人民幣3400萬(wàn)元，較上年同期增長(zhǎng)53.8%。而2011年底，珠江新城公寓項(xiàng)目“天鑾”坐收21.08億元，及時(shí)為合景全年業(yè)績(jī)“兜了底”。

而保利、富力、合生、合景、珠江去年也都在商業(yè)地產(chǎn)投入相當(dāng)多的精力。

調(diào)控逼商業(yè)地產(chǎn)提速

大房企轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，并非完全是受到了政策的影響，其實(shí)早兩年已出現(xiàn)。但無(wú)可否認(rèn)的是，樓市調(diào)控使這一轉(zhuǎn)變步伐瞬間提速。

在地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的寒冬里，商業(yè)地產(chǎn)像一枝梅花“凌寒獨(dú)自開(kāi)”。2011年，廣州寫(xiě)字樓價(jià)格終于擺脫長(zhǎng)年“商住倒掛”的陰影，甲級(jí)寫(xiě)字樓最高報(bào)價(jià)達(dá)4萬(wàn)元/。

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，過(guò)去一年廣州寫(xiě)字樓總的吸納量達(dá)到30.4萬(wàn)平米，幾近歷史最高值。而2011年廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓租金在中心區(qū)域已經(jīng)漲至133元/，已接近2008年最高水平時(shí)的135元/。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2011年1-11月商業(yè)及辦公樓銷(xiāo)售面積和均價(jià)都呈10%以上增長(zhǎng)。辦公樓銷(xiāo)售額整體增長(zhǎng)20%，商業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)30%。

謹(jǐn)防滯銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)

“未來(lái)一年，商業(yè)地產(chǎn)無(wú)論企業(yè)還是個(gè)人投資，都是很好的機(jī)會(huì)?！敝袊?guó)指數(shù)研究院院長(zhǎng)黃瑜表示。而世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松日前也認(rèn)為，2012年市場(chǎng)的亮點(diǎn)依舊在商業(yè)地產(chǎn)。

去年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)得益于商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售的大幅增長(zhǎng)，越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨日前透露，2012年，越秀仍將采用住宅和商用物業(yè)的組合拳來(lái)應(yīng)對(duì)調(diào)控，在商業(yè)地產(chǎn)上會(huì)著重打造航母型、高品質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目，今年銷(xiāo)售目標(biāo)還會(huì)有所增長(zhǎng)。

而保利計(jì)劃更將商業(yè)地產(chǎn)的投資比例逐步增大到總投資的30%。按保利地產(chǎn)的“十二五”規(guī)劃，到2015年將持有的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模提升至總資產(chǎn)的10%，一年的營(yíng)業(yè)收入計(jì)劃達(dá)到20億元－25億元。

有專(zhuān)家提醒，雖然2012年商業(yè)地產(chǎn)整體將繼續(xù)上漲，但期望短時(shí)間內(nèi)追逐超額利潤(rùn)顯然不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的投資線和回報(bào)期都比較長(zhǎng)。如果供應(yīng)量超過(guò)市場(chǎng)的消化能力，最直接的后果就是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的滯銷(xiāo)和堆積，最終仍然考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的資金承受能力。

商業(yè)地產(chǎn)是不是下一個(gè)泡沫？

房企紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，是否醞釀著新一輪的泡沫？事實(shí)上，這并非杞人憂天。在中國(guó)銀監(jiān)會(huì)去年八月召開(kāi)的2011年年中工作會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康公開(kāi)表示，要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保持“關(guān)注和警覺(jué)”。這是銀監(jiān)會(huì)首次在內(nèi)部全體會(huì)議上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)貸款提出風(fēng)險(xiǎn)警示。

大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林此前也曾表示，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型已經(jīng)錯(cuò)過(guò)最好時(shí)期。他認(rèn)為，現(xiàn)在轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商存在的問(wèn)題是，以前主動(dòng)轉(zhuǎn)型的好時(shí)機(jī)并沒(méi)有抓住，現(xiàn)在因?yàn)樽≌芟薅缓宥媳粍?dòng)轉(zhuǎn)型，勝算機(jī)會(huì)并不大。

住宅地產(chǎn)下滑 商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)銷(xiāo)售春天

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年12月25日，我國(guó)20個(gè)一、二線城市成交量合計(jì)為137.5萬(wàn)套，相比2010年全年少了23萬(wàn)套。從2011年部分地產(chǎn)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)上看，商業(yè)地產(chǎn)都占據(jù)了半壁江山。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，在全國(guó)范圍內(nèi)，2012年商業(yè)地產(chǎn)將搶占住宅地產(chǎn)的投資地位，成為很多家庭投資的首選。

從地產(chǎn)企業(yè)角度來(lái)看，很多公司在早些年就開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但是都沒(méi)有太好的收益。而今天，很多公司已經(jīng)開(kāi)始慶幸，當(dāng)年提前進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，為今天打下了良好的基礎(chǔ)。他們用"恰好牢牢把握住了機(jī)會(huì)"來(lái)描繪現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)。

收益大風(fēng)險(xiǎn)也大 投資要慎之又慎

商業(yè)地產(chǎn)到手后，如果其項(xiàng)目運(yùn)作方能夠如期運(yùn)作成功，投資者僅靠租金一項(xiàng)，就可以得到豐厚的收益。按照頭三年"6%、7%、8%"的回報(bào)率，真可以說(shuō)得上是"一個(gè)商鋪管三代人吃喝"。不過(guò)，同樣也有業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)投資必須謹(jǐn)慎又謹(jǐn)慎。它與住宅不一樣，如果一旦眼光不準(zhǔn)，或者項(xiàng)目運(yùn)作失敗，投資者將有可能損失慘重。

就有這樣一個(gè)例子可以給想盲目沖進(jìn)商業(yè)領(lǐng)域的投資者敲一個(gè)警鐘。位于東莞萬(wàn)江的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目華南MALL城，即是失敗的例子。

資料顯示，華南城MALL是由北大資源集團(tuán)成員機(jī)構(gòu)東莞三元盈暉投資發(fā)展有限公司投資的全球超大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也是中國(guó)首個(gè)集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、旅游、文化、運(yùn)動(dòng)七大特色主題區(qū)的超大型主題式購(gòu)物公園，主要面向珠三角地區(qū)市場(chǎng)。

據(jù)悉，華南城MALL其商業(yè)面積40多萬(wàn)平方米，總投資超過(guò)了25億元。華南城MALL試圖將家具、餐飲、大型游樂(lè)、電器等眾多業(yè)態(tài)糅合在一起。

那個(gè)位置不錯(cuò)，但不適合這么大的體量。所以現(xiàn)在都還沒(méi)有做起來(lái)，主要是因?yàn)橐?guī)劃不合理。所以進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)還需要小心謹(jǐn)慎才可以。（據(jù)搜房網(wǎng)）

收購(gòu)兼并來(lái)臨

隨著消費(fèi)力提升，商業(yè)地產(chǎn)空間擁有不可限量的增長(zhǎng)，表面看來(lái)這并沒(méi)有錯(cuò)，但市場(chǎng)巨大不等于沒(méi)有陷阱。

當(dāng)各方在熱烈議論2012年春節(jié)期間住宅市場(chǎng)的慘淡行情時(shí)，很少有人注意到，商辦市場(chǎng)的行情更加慘淡。而至少?gòu)娜ツ?2月開(kāi)始，京滬穗深四大城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)了全面下跌。

“國(guó)內(nèi)許多地區(qū)的商辦市場(chǎng)還處于發(fā)展的初期，必將經(jīng)歷市場(chǎng)分化的階段。二三線城市雖然擁有更具想象的空間，但踩到地雷的概率也更高?！标?yáng)光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司副總裁吳堯向本報(bào)記者直言，近幾年興起的這波商業(yè)地產(chǎn)投資，2012年或許會(huì)是一個(gè)“分水嶺”――這波商業(yè)地產(chǎn)的爭(zhēng)奪戰(zhàn)將勝負(fù)漸分，存在問(wèn)題的項(xiàng)目會(huì)加速暴露，隨之收購(gòu)兼并也將快速升溫。

不過(guò)，包括吳堯在內(nèi)的大部分受訪業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為“商辦市場(chǎng)目前依然值得繼續(xù)投入”。

商業(yè)地產(chǎn)頹勢(shì)初現(xiàn)？

上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，上周上海全市寫(xiě)字樓成交5套、2505平米，環(huán)比前一周分別下跌90.9%和53.2%。春節(jié)期間上海商鋪、寫(xiě)字樓的成交量也是深度下跌。

春節(jié)假期的特殊性和相對(duì)較短周期內(nèi)的市場(chǎng)成交特點(diǎn)，也許并不直接說(shuō)明相應(yīng)市場(chǎng)的真正走勢(shì)。不過(guò)，結(jié)合2011年底期間更長(zhǎng)時(shí)間段內(nèi)商辦市場(chǎng)的走勢(shì)卻不難發(fā)現(xiàn)，多個(gè)城市春節(jié)期間商辦成交的慘淡并非突然出現(xiàn)，而是前段行情的延續(xù)。

中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2011年12月，一線城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求回升，供應(yīng)量和銷(xiāo)售量均達(dá)到年內(nèi)的第二高位，但受價(jià)格持續(xù)高位及年底投資放緩等因素的影響，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格在當(dāng)年最后一個(gè)月全面下跌。同時(shí)，京穗深租金下調(diào)，二線城市租金則依然穩(wěn)中有升。

中原集團(tuán)研究中心經(jīng)理季峰認(rèn)為，12月價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整主要有兩方面因素，2011年六大城市寫(xiě)字樓價(jià)格全年平均漲幅超過(guò)15%，短期面臨調(diào)整壓力；臨近年關(guān)，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不明朗，投資者開(kāi)始放緩?fù)顿Y節(jié)奏，寫(xiě)字樓價(jià)格相應(yīng)高位盤(pán)整。

同時(shí)，火熱全年的商辦土地市場(chǎng)，降溫跡象盡顯。統(tǒng)計(jì)顯示，剛剛過(guò)去的 1月，上海成交經(jīng)營(yíng)性地塊數(shù)僅6幅，其中4幅商辦用地全部以底價(jià)成交，其中3幅位于閔行莘莊、七寶商務(wù)區(qū)的樓板價(jià)均在6500元/平米左右。而2011年2月莘莊商務(wù)區(qū)內(nèi)1幅地塊成交樓板價(jià)達(dá)11129元/平米。同策咨詢(xún)研究中心分析師許之靜認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸緊縮政策，令開(kāi)發(fā)商很難投入大資金購(gòu)入商辦土地。

商辦開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售策略也在悄然調(diào)整。2012年1月份上海174個(gè)在售寫(xiě)字樓報(bào)價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年1月31日，上海2012年1月共有27個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目報(bào)價(jià)發(fā)生變動(dòng)，報(bào)價(jià)下調(diào)的在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目明顯多于上漲項(xiàng)目。

不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，商辦市場(chǎng)近幾年的火爆，是否已悄然面臨高峰回落的態(tài)勢(shì)？

吳堯坦言，一些商業(yè)地產(chǎn)商日益出現(xiàn)發(fā)展的瓶頸。“特別是2008年前后才開(kāi)始大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，至少面臨著兩個(gè)瓶頸。首先是資本，緊縮信貸政策同樣影響到商業(yè)地產(chǎn)商；其次是人才，商業(yè)物業(yè)的迅速增加和競(jìng)爭(zhēng)的加劇，落后的管理團(tuán)隊(duì)開(kāi)始疲于應(yīng)付?！?/p>

不過(guò)吳堯認(rèn)為，市場(chǎng)整體依然會(huì)繼續(xù)向上，尤其是優(yōu)勢(shì)大企業(yè)，還會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)追加投資，同時(shí)被淘汰者將加速出現(xiàn)，這是一個(gè)必然過(guò)程。

商業(yè)地產(chǎn)大戰(zhàn)2012 收購(gòu)兼并來(lái)臨

高力國(guó)際華東及西南區(qū)暨中國(guó)物業(yè)投資服務(wù)董事總經(jīng)理翁琳向本報(bào)表示，整個(gè)住宅市場(chǎng)可能會(huì)在今年出現(xiàn)15%-20%的回落，而商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商鋪，投資回報(bào)率較高，未來(lái)將會(huì)有越來(lái)越多的投資者加大對(duì)零售物業(yè)的興趣。

高力國(guó)際最新《2011年第四季度上海零售物業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告》顯示，2011年第四季度上海投資市場(chǎng)表現(xiàn)十分活躍，寫(xiě)字樓大宗交易頻現(xiàn)。

“大宗交易背后是商辦市場(chǎng)的易手，2012年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)主要市場(chǎng)的商辦物業(yè)換手率將明顯增加。”吳堯預(yù)測(cè)。

吳堯的這一判斷與多家國(guó)際知名房地產(chǎn)服務(wù)商的認(rèn)識(shí)一致。高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)投資部董事葉成宇表示，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，位于核心位置的成熟有租金收入的物業(yè)是大多數(shù)投資客戶(hù)的首選，二三線城市購(gòu)物中心等零售物業(yè)也將是機(jī)構(gòu)客戶(hù)密切關(guān)注的收購(gòu)對(duì)象。預(yù)計(jì)2012年將是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的整合年和并購(gòu)年，是許多房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的“2012”。

吳堯還表示，在2012年興起的這波商辦物業(yè)換手熱潮中，至少有兩個(gè)節(jié)點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)接盤(pán)的主力。首先是港資及各類(lèi)外資將趁機(jī)收購(gòu)，加大投資；其次則是國(guó)內(nèi)各類(lèi)資本通過(guò)資本創(chuàng)新進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，例如中小資本通過(guò)基金等模式參與到商業(yè)地產(chǎn)的收購(gòu)中。

換手率增加的背后，是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的增加。

第6篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目研究范文

內(nèi)容摘要：在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，如何提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力是一個(gè)重要問(wèn)題。本文基于價(jià)值鏈理論的基本原理，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際情況，提出應(yīng)以開(kāi)發(fā)企業(yè)為主導(dǎo)，從招商能力、項(xiàng)目研發(fā)能力、運(yùn)營(yíng)能力、資本運(yùn)作能力和資源整合能力幾個(gè)方面打造商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 價(jià)值鏈 核心競(jìng)爭(zhēng)力

商業(yè)地產(chǎn)是“商業(yè)房地產(chǎn)”的簡(jiǎn)稱(chēng)，是指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括餐飲、零售、健身、娛樂(lè)、休閑等用途的房地產(chǎn)，從經(jīng)營(yíng)模式、用途和功能等方面區(qū)別于普通住宅、公寓、工業(yè)廠房等房地產(chǎn)形式。由于商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的成長(zhǎng)性和收益的穩(wěn)定性，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱度一直不減，更多企業(yè)將會(huì)加入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行列，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈和殘酷。因此，研究在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中如何提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，為價(jià)值鏈上的開(kāi)發(fā)商、投資商、運(yùn)營(yíng)商、經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)者創(chuàng)造共同的價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的保值增值及利益各方的共贏極具理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈

（一）價(jià)值鏈內(nèi)涵

價(jià)值鏈?zhǔn)菓?zhàn)略學(xué)家邁克爾•波特在《競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)》一書(shū)中提出的概念，他把企業(yè)內(nèi)、外價(jià)值增加的活動(dòng)分為基本活動(dòng)和支持性活動(dòng)，基本活動(dòng)涉及企業(yè)生產(chǎn)、銷(xiāo)售、進(jìn)料后勤、發(fā)貨后勤和售后服務(wù)，支持性活動(dòng)涉及人事、財(cái)務(wù)、計(jì)劃、研究與開(kāi)發(fā)、采購(gòu)等。這些互不相同但又相互關(guān)聯(lián)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，構(gòu)成了一個(gè)創(chuàng)造價(jià)值的動(dòng)態(tài)過(guò)程，即價(jià)值鏈。

在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中價(jià)值鏈無(wú)處不在，上下游企業(yè)與企業(yè)之間存在著外部?jī)r(jià)值鏈，企業(yè)內(nèi)部各組織單元之間也構(gòu)成了企業(yè)內(nèi)部的價(jià)值鏈。價(jià)值鏈上每一項(xiàng)創(chuàng)造價(jià)值的活動(dòng)都會(huì)對(duì)企業(yè)最終能夠?qū)崿F(xiàn)多大的價(jià)值造成影響，企業(yè)需要把各項(xiàng)價(jià)值活動(dòng)有機(jī)地整合起來(lái)，使每個(gè)環(huán)節(jié)的價(jià)值都能得以實(shí)現(xiàn)，企業(yè)的總價(jià)值才能最終得以實(shí)現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)過(guò)程中相關(guān)的價(jià)值主體比較多，本文將開(kāi)發(fā)商、投資者、運(yùn)營(yíng)商等五個(gè)主體界定為商業(yè)地產(chǎn)的核心利益相關(guān)者，只探討外部?jī)r(jià)值鏈環(huán)節(jié)，并著力分析外部?jī)r(jià)值主體的訴求與價(jià)值關(guān)注點(diǎn)，內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈不屬于本文研究的內(nèi)容。

（二）商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈

價(jià)值創(chuàng)造的過(guò)程是一系列利益相關(guān)主體的增值活動(dòng)過(guò)程，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值增值活動(dòng)的主體主要有開(kāi)發(fā)商―投資商―運(yùn)營(yíng)商―經(jīng)營(yíng)者―消費(fèi)者等，通過(guò)協(xié)同投入資源，承擔(dān)著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、資金融通、商業(yè)營(yíng)運(yùn)與經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)等不同職能，在開(kāi)發(fā)和營(yíng)運(yùn)過(guò)程中逐環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)知識(shí)、資本和服務(wù)的增值，進(jìn)而形成了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈。在這幾個(gè)主體中，開(kāi)發(fā)商可能兼為投資商和運(yùn)營(yíng)商，經(jīng)營(yíng)者可能為多個(gè)或一個(gè)，如此則簡(jiǎn)約優(yōu)化了主體和商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈。

具體而言，從開(kāi)發(fā)商到投資者，再到經(jīng)營(yíng)者與最終消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)和房屋物權(quán)的一步步轉(zhuǎn)移，反方向來(lái)看，在消費(fèi)者得到實(shí)惠的同時(shí)，為經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造了價(jià)值，經(jīng)營(yíng)者有了營(yíng)業(yè)收入則為投資者帶來(lái)了租金回報(bào)，為運(yùn)營(yíng)商帶來(lái)了管理酬金，有價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)才值得開(kāi)發(fā)投資，投資者又為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)了開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，這樣在物權(quán)轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，也實(shí)現(xiàn)了價(jià)值的轉(zhuǎn)移，從而構(gòu)成了一條完整的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈。因此，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總體價(jià)值，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商須從總體上考慮地產(chǎn)與商業(yè)，開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)各環(huán)節(jié)的價(jià)值活動(dòng)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題都會(huì)影響價(jià)值的流轉(zhuǎn)，進(jìn)而影響各方利益的實(shí)現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)包含了商業(yè)與地產(chǎn)兩大要素，商業(yè)運(yùn)營(yíng)需以消費(fèi)者價(jià)值為中心來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，而地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則以開(kāi)發(fā)商為主導(dǎo)來(lái)得以實(shí)施，因此商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈應(yīng)從消費(fèi)者價(jià)值角度出發(fā)，在分析辨別各價(jià)值環(huán)節(jié)利益訴求異同的基礎(chǔ)上，在開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)下構(gòu)建能夠讓參與各方獲益的價(jià)值創(chuàng)造和分配鏈。

1.開(kāi)發(fā)商價(jià)值。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷(xiāo)售、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等諸多價(jià)值活動(dòng)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，會(huì)特別關(guān)注的是開(kāi)發(fā)初項(xiàng)目地塊的價(jià)值與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，這主要受項(xiàng)目所在地的自然環(huán)境、建筑規(guī)劃、交通條件與人流基礎(chǔ)所影響。為了更好的實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)價(jià)值，開(kāi)發(fā)商會(huì)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的售價(jià)與租金水平、租售成交比例，以及宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r及區(qū)域的市場(chǎng)容量等要素。

2.投資者價(jià)值。投資者在作出投資決策時(shí)希望取得的價(jià)值包括租金收益、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)收益、保值增值收益與降低成本收益等，希望投資能具有低風(fēng)險(xiǎn)、高收益、高增值預(yù)期的特點(diǎn)。為了更好的實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值，投資者會(huì)重點(diǎn)關(guān)注投資地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式、商鋪的增值潛力等要素，選擇有價(jià)值的投資目標(biāo)進(jìn)行投資。

3.運(yùn)營(yíng)商價(jià)值。為了更好地對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)委托專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作，專(zhuān)業(yè)公司具備運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、品牌資本、人才、供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)、招商能力等優(yōu)勢(shì)。管理公司可通過(guò)運(yùn)營(yíng)和管理獲取租金收入，還可獲取市場(chǎng)管理費(fèi)或廣告費(fèi)，其會(huì)重點(diǎn)關(guān)注開(kāi)發(fā)商、投資商的經(jīng)驗(yàn)與實(shí)力，項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境等要素。

4.經(jīng)營(yíng)者價(jià)值。經(jīng)營(yíng)者會(huì)參考同類(lèi)地段的租金水平，并結(jié)合自己的盈利預(yù)期選擇物業(yè)所有者或與其委托的運(yùn)營(yíng)商簽訂租賃合同，然后開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不同決策也會(huì)不同。經(jīng)營(yíng)者價(jià)值取決于自身項(xiàng)目的盈利能力與所在商圈的發(fā)展空間，經(jīng)營(yíng)者會(huì)重點(diǎn)關(guān)注開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、商業(yè)模式、營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境、商鋪位置與租金等。

5.消費(fèi)者價(jià)值。消費(fèi)者位于價(jià)值鏈的末端，是最終的被服務(wù)者，他們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的支持與否決定了項(xiàng)目的升值空間。消費(fèi)者的價(jià)值來(lái)源于可支配收入的提高和消費(fèi)成本的降低兩方面。在可支配收入不變的情況下消費(fèi)者的價(jià)值就取決于消費(fèi)成本，消費(fèi)成本主要體現(xiàn)在消費(fèi)的便利性和低成本性上。此外，消費(fèi)者還會(huì)關(guān)注品牌、消費(fèi)的休閑性、個(gè)等因素。

綜上所述，整合上述開(kāi)發(fā)商、投資者、運(yùn)營(yíng)商、經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)者的價(jià)值追求，才能成功開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，并最終形成項(xiàng)目良性運(yùn)營(yíng)，各方互為依存、共同受益和諧共贏的良好局面。

核心競(jìng)爭(zhēng)力與價(jià)值鏈

核心競(jìng)爭(zhēng)力概念由美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈默和普拉哈拉德首先提出：“就短期而言，公司產(chǎn)品的質(zhì)量和性能決定了公司的競(jìng)爭(zhēng)力，但長(zhǎng)期而言起決定作用的是公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力”。麥肯錫公司認(rèn)為，核心競(jìng)爭(zhēng)力是指某一組織內(nèi)部一系列互補(bǔ)的知識(shí)和技能的結(jié)合，它具有使一項(xiàng)或多項(xiàng)業(yè)務(wù)達(dá)到競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域一流水平并具有明顯優(yōu)勢(shì)的能力。事實(shí)上，在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中從根本上制約并決定企業(yè)自身生存、持續(xù)發(fā)展和擁有持久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的能力就是核心競(jìng)爭(zhēng)力。

價(jià)值鏈與核心競(jìng)爭(zhēng)力是兩個(gè)密切聯(lián)系的概念，價(jià)值鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)從研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售及售后服務(wù)活動(dòng)一系列參與價(jià)值分配與創(chuàng)造的全過(guò)程，而核心競(jìng)爭(zhēng)力存在于價(jià)值活動(dòng)的某一個(gè)或幾個(gè)核心環(huán)節(jié)中，是企業(yè)在這些環(huán)節(jié)優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的能力，它可以表現(xiàn)為研發(fā)設(shè)計(jì)能力、資本運(yùn)作能力、管理能力或營(yíng)銷(xiāo)能力等，還可以表現(xiàn)為適應(yīng)外部環(huán)境的能力。企業(yè)可以在價(jià)值活動(dòng)的各環(huán)節(jié)發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)力，為企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并帶來(lái)超額利潤(rùn)。價(jià)值鏈管理的本質(zhì)就是降低企業(yè)組織的經(jīng)營(yíng)成本，優(yōu)化核心業(yè)務(wù)流程，提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

基于價(jià)值鏈理論打造商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

結(jié)合核心競(jìng)爭(zhēng)力的概念，本文商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中多方面知識(shí)與技能的有機(jī)融合，是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)各種資源的整合能力，是在特定經(jīng)營(yíng)環(huán)境中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和能力的合力。根據(jù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)造各個(gè)環(huán)節(jié)的分析，筆者認(rèn)為應(yīng)以開(kāi)發(fā)企業(yè)為主導(dǎo)，以招商能力、項(xiàng)目研發(fā)能力、運(yùn)營(yíng)能力、資本運(yùn)作能力和資源整合能力幾個(gè)方面為重點(diǎn)打造商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（一）招商能力

如何將有競(jìng)爭(zhēng)力的商家和商品引入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要思考的一個(gè)重要問(wèn)題，目前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商家(主力店和品牌）的開(kāi)店計(jì)劃，很多開(kāi)發(fā)商和投資者都面臨招商瓶頸和同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的困境，如何招商就顯得特別重要。招商需要系統(tǒng)策劃，統(tǒng)籌運(yùn)作，一般在項(xiàng)目運(yùn)作之前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)就需要什么樣的合作伙伴、給予對(duì)方什么利益、如何才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化等問(wèn)題系統(tǒng)籌劃，形成一整套方案?！爸髁Υ罴軜?gòu)，專(zhuān)賣(mài)成特色，常規(guī)獲利潤(rùn)”是招商的基本原理，招商的第一序列是主力商家，第二序列是有特色的商家，在上述序列完成之后，其他常規(guī)店的招商問(wèn)題就會(huì)迎刃而解。解決了招商問(wèn)題，就為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)打下了基礎(chǔ)，也為實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者的價(jià)值奠定了共同的基礎(chǔ)。

（二）項(xiàng)目研發(fā)設(shè)計(jì)能力

這項(xiàng)能力主要體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目策劃、建筑與商業(yè)設(shè)計(jì)這幾個(gè)價(jià)值環(huán)節(jié)上，這幾個(gè)環(huán)節(jié)決定了項(xiàng)目的發(fā)展方向與運(yùn)營(yíng)的成敗。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前就應(yīng)開(kāi)展與項(xiàng)目有關(guān)的各類(lèi)商業(yè)調(diào)研，科學(xué)選址、合理定位，然后根據(jù)空間和業(yè)態(tài)組合需要進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)，打造差異化的地產(chǎn)項(xiàng)目。前瞻性的做好項(xiàng)目研發(fā)設(shè)計(jì)，能使項(xiàng)目既能滿(mǎn)足當(dāng)前的市場(chǎng)需求，又符合未來(lái)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)。對(duì)于消費(fèi)者而言，商業(yè)環(huán)境舒適便利，項(xiàng)目具有良好的可接近性，消費(fèi)者因此而節(jié)省的部分費(fèi)用將會(huì)轉(zhuǎn)化為商品的價(jià)格和購(gòu)買(mǎi)量，進(jìn)而間接的轉(zhuǎn)化成投資者和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。

（三）運(yùn)營(yíng)能力

商業(yè)運(yùn)營(yíng)是商業(yè)地產(chǎn)的核心內(nèi)容，也是資本產(chǎn)生回報(bào)的源泉，離開(kāi)了運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目的盈利就無(wú)從談起。商業(yè)運(yùn)營(yíng)需要融合開(kāi)發(fā)商及開(kāi)發(fā)商委托的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理者、投資者及經(jīng)營(yíng)者各方的力量與智慧，在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)及招商的全過(guò)程中，應(yīng)以消費(fèi)者價(jià)值為導(dǎo)向，考慮項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)的需要，以持續(xù)經(jīng)營(yíng)的基本規(guī)律為標(biāo)準(zhǔn)，在全過(guò)程中對(duì)企業(yè)內(nèi)外資源進(jìn)行有效的整合。具體而言，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)包括樹(shù)立項(xiàng)目品牌，適時(shí)調(diào)整租戶(hù)和運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目以適應(yīng)市場(chǎng)需求，現(xiàn)場(chǎng)和物業(yè)管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等內(nèi)容。正是通過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng)這個(gè)載體，經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的價(jià)值才得以實(shí)現(xiàn)，也會(huì)形成開(kāi)發(fā)商、投資者、運(yùn)營(yíng)商、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者這一共生互動(dòng)價(jià)值鏈體系。

（四）資本運(yùn)作能力

從價(jià)值環(huán)節(jié)上看，不論是開(kāi)發(fā)商，還是投資者與經(jīng)營(yíng)者，足夠的資金實(shí)力對(duì)其都是至關(guān)重要的。由于商業(yè)項(xiàng)目投資巨大，投資回收期長(zhǎng)，只有當(dāng)開(kāi)發(fā)商擁有的充足資金實(shí)力與資本運(yùn)作能力時(shí)，建設(shè)與運(yùn)營(yíng)才能保持較高的水準(zhǔn)，因而資本運(yùn)作能力對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言具有特別意義。發(fā)行股票與債券是資金融通的一種重要方式，但是對(duì)于大多數(shù)開(kāi)發(fā)商而言，銀行融資才是最主要的方式。針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資的特點(diǎn)，銀行等金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)采取傾斜性政策，設(shè)計(jì)和推出相應(yīng)的中長(zhǎng)期貸款品種滿(mǎn)足商業(yè)項(xiàng)目的需要。只有解決了資金的問(wèn)題，才能從根本上解決商業(yè)地產(chǎn)在整體招商和運(yùn)營(yíng)管理等方面的一系列問(wèn)題，從而保證商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的最大化。

（五）資源整合能力

從商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈構(gòu)成要素來(lái)看，開(kāi)發(fā)企業(yè)只是一個(gè)各類(lèi)資源的整合者，消費(fèi)者最終面對(duì)的其實(shí)是一個(gè)資源整合的結(jié)果。開(kāi)發(fā)商作為價(jià)值鏈的主導(dǎo)者，其核心競(jìng)爭(zhēng)力綜合表現(xiàn)在對(duì)價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)相關(guān)資源的整合能力上，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果缺乏對(duì)有關(guān)社會(huì)關(guān)系、資源與活動(dòng)的重視和整合，即使由于某些因素而獲得了暫時(shí)的成功，也不能保證其項(xiàng)目能得以可持續(xù)發(fā)展。

結(jié)論

綜上所述，高速發(fā)展的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)有著巨大的發(fā)展空間，但是其中必然有很多項(xiàng)目要經(jīng)歷種種考驗(yàn)，而這些考驗(yàn)將伴隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展而長(zhǎng)期存在，因而提高商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就顯得十分重要與急迫。本文從五個(gè)方面提出了提高商業(yè)地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力的途徑，以期通過(guò)這幾方面的努力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值與商業(yè)價(jià)值的均衡分配，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第7篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目研究范文

內(nèi)容摘要:商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、別墅等。商業(yè)地產(chǎn)是以“商業(yè)”為核心的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈,受商業(yè)市場(chǎng)影響較大。本文分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的影響因素,構(gòu)建了商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值活動(dòng)模型,并探討了商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈的相互作用關(guān)系,以期對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作與發(fā)展有所啟示。

關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn) 價(jià)值鏈 相互作用關(guān)系

商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、別墅等。2009年下半年以來(lái),全國(guó)許多城市住宅價(jià)格屢創(chuàng)新高,但商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)卻背道而馳,在空置率居高不下的情況下,售價(jià)和租金都出現(xiàn)了較大幅度的下跌,部分城市甚至出現(xiàn)了“住商倒掛”現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)究竟是“商業(yè)”還是“地產(chǎn)”?商業(yè)地產(chǎn)的核心價(jià)值是什么?為什么商業(yè)地產(chǎn)如此脆弱?本文認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)就是以“商業(yè)”為核心的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈,商業(yè)地產(chǎn)受商業(yè)市場(chǎng)影響較大。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的影響因素

2009年5月以來(lái),住宅市場(chǎng)受中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇與一定的剛性需求影響,銷(xiāo)售量與價(jià)格逐步上升,但商業(yè)地產(chǎn)大部分卻慘淡運(yùn)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的影響因素包括以下方面:

(一)商業(yè)市場(chǎng)萎縮導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)受困

我國(guó)商業(yè)市場(chǎng)具有消費(fèi)人群多而消費(fèi)能力不強(qiáng)的特點(diǎn),做大市場(chǎng)份額、拓展市場(chǎng)空間是商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的必然選擇。所以導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量過(guò)大―“物業(yè)規(guī)模大,坪效不高”。

受2008年下半年爆發(fā)的金融危機(jī)影響,商業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮,同時(shí)龐大非優(yōu)質(zhì)的商業(yè)建筑體招商困難。在此形勢(shì)下,主力店幾乎成了所有商業(yè)開(kāi)發(fā)商的救命草。而主力店又往往由一些國(guó)內(nèi)外零售業(yè)知名企業(yè)擔(dān)當(dāng),它們?cè)诮鹑谖C(jī)中也被波及。經(jīng)濟(jì)泡沫破滅導(dǎo)致企業(yè)為繁榮時(shí)期的過(guò)度擴(kuò)張付出慘痛代價(jià)。近期中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)的《中國(guó)連鎖零售企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析報(bào)告》顯示,從2008年初到2009年第一季度,中國(guó)連鎖零售行業(yè)出現(xiàn)連續(xù)5個(gè)季度的增幅下滑。其他相關(guān)數(shù)據(jù)也證實(shí),從2008年開(kāi)始受金融危機(jī)影響,國(guó)際零售巨頭經(jīng)營(yíng)狀況不佳,資本擴(kuò)張能力下降,導(dǎo)致發(fā)展動(dòng)力不足,商業(yè)門(mén)店拓展計(jì)劃放慢。此后,國(guó)內(nèi)外一些知名零售企業(yè)也開(kāi)始調(diào)整開(kāi)店計(jì)劃并進(jìn)行裁員。另外,2009年以來(lái)國(guó)內(nèi)外一些大的零售企業(yè)沒(méi)有披露新的開(kāi)店動(dòng)向,也開(kāi)始悄悄地縮小開(kāi)發(fā)規(guī)模要求,連鎖商業(yè)回歸理性,尤其在商業(yè)選址上表現(xiàn)出審慎姿態(tài)。

商業(yè)連鎖巨頭紛紛改變開(kāi)店計(jì)劃影響到了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。從微觀角度來(lái)看,商業(yè)零售企業(yè)的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都離不開(kāi)市場(chǎng),與其他產(chǎn)業(yè)的區(qū)位相比,其最大的特點(diǎn)是區(qū)位的消費(fèi)指向。商業(yè)區(qū)位論的理論基礎(chǔ)是德國(guó)地理學(xué)家克里斯特勒(Christaller)“中心地理論”中適用于零售商業(yè)的部分。因此,商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)必須站在商業(yè)運(yùn)營(yíng)的角度出發(fā),尤其在選址方面要有分析數(shù)據(jù)支持。

(二)開(kāi)發(fā)商的職業(yè)素養(yǎng)影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈

商業(yè)地產(chǎn)究竟是一個(gè)怎樣的價(jià)值鏈呢?美國(guó)的主流商業(yè)(零售)地產(chǎn)和商業(yè)管理行業(yè),兼有零售渠道和地產(chǎn)的雙重特質(zhì),其核心就是一個(gè)把地產(chǎn)與商業(yè)有機(jī)整合的產(chǎn)業(yè)。也就是說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)=商業(yè)+地產(chǎn)?！暗禺a(chǎn)”是指各種零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)的持有形式,而“商業(yè)”就是這些地產(chǎn)所承載的各種商業(yè)零售業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈如圖1所示。

如果商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商缺乏對(duì)商業(yè)流通市場(chǎng)的駕馭能力及行業(yè)水平,缺乏企業(yè)家的責(zé)任感與道德素養(yǎng),那么商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)走向危險(xiǎn)的境地,從而影響整個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)鏈?，F(xiàn)在很多商業(yè)開(kāi)發(fā)商不是去考慮商業(yè)項(xiàng)目給后續(xù)投資經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)的價(jià)值與持久經(jīng)營(yíng)能力,而是能賣(mài)則賣(mài),能租則租,兩者不行就逃跑。商業(yè)地產(chǎn)的形成是以商業(yè)為核心的價(jià)值鏈,在這個(gè)價(jià)值鏈中每一個(gè)價(jià)值相關(guān)者都必須引起開(kāi)發(fā)商的關(guān)注,如果用開(kāi)發(fā)住宅的思路去開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)除非在瘋狂不理性的市場(chǎng)背景下才能暫時(shí)得逞,但災(zāi)難始終難以避免,因?yàn)檫@個(gè)代價(jià)很有可能讓商業(yè)物業(yè)投資者來(lái)承受。商業(yè)物業(yè)的投資失敗將會(huì)導(dǎo)致商業(yè)市場(chǎng)的恐慌,僥幸的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也就只有收割型利潤(rùn)了,因?yàn)閮r(jià)值鏈的相關(guān)者不會(huì)輕易第二次上當(dāng)。

(三)商業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)的價(jià)值體系過(guò)高給項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)增壓

在市場(chǎng)不規(guī)范與經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的狀況下,商業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)的價(jià)值體系過(guò)高容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的失敗。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的區(qū)別較大。一個(gè)商鋪承擔(dān)很多賺取利潤(rùn)的要求和環(huán)節(jié):開(kāi)發(fā)商要有開(kāi)發(fā)利潤(rùn);投資商要有投資利潤(rùn);經(jīng)營(yíng)者也要賺取營(yíng)業(yè)利潤(rùn),如此層層加碼,商品的銷(xiāo)售成本扶搖直上,從而使商品失去了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,導(dǎo)致人氣低落,最終拖垮整個(gè)市場(chǎng),使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失去長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)價(jià)值。由于商業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、消費(fèi)市場(chǎng)及其商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)自身原因,金融危機(jī)不良因素開(kāi)始層層傳導(dǎo),最直接的打擊是商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)租水平下降;而由于門(mén)店擴(kuò)張速度減緩,導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)飽和程度進(jìn)一步提高,需求量減少,商業(yè)物業(yè)供求關(guān)系更加失衡,租金定價(jià)主動(dòng)權(quán)傾向承租方,所以租金水平總體呈下降趨勢(shì)。這就是目前很多城市商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)低迷狀態(tài)的原因之一。

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值活動(dòng)模型構(gòu)建

(一)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值活動(dòng)階段

商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值活動(dòng)模型一般分為四個(gè)階段,即項(xiàng)目調(diào)研階段、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段、招商同步運(yùn)營(yíng)階段、策劃推進(jìn)階段。

1.項(xiàng)目調(diào)研階段。商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研是非常關(guān)鍵的程序,所考慮的因素決定后期經(jīng)營(yíng)的成敗,調(diào)研所解決的問(wèn)題必須考慮項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)及資本、商業(yè)環(huán)境、人力資源條件等是否匹配。在調(diào)研中尤其要關(guān)注商業(yè)環(huán)境。商業(yè)物業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,商圈的飽和意味這個(gè)商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)白熱化,顧客被嚴(yán)重分流,資源的利用效能相對(duì)下降,經(jīng)營(yíng)環(huán)境欠佳,商業(yè)物業(yè)的收益減少,商業(yè)物業(yè)的價(jià)格也相應(yīng)下降。測(cè)量商圈飽和度,使用比較廣泛的是飽和度指數(shù),其公式為:

IRS=(C*RE)÷RF

其中:IRS為飽和度指數(shù);C為顧客總數(shù);RE為每一位顧客的平均購(gòu)買(mǎi)額;RF為商圈內(nèi)商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積。

2.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段從項(xiàng)目的合理設(shè)計(jì)開(kāi)始到建筑細(xì)節(jié)質(zhì)量及商業(yè)合理功能區(qū)域的細(xì)節(jié)化布置等。項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目的特色優(yōu)勢(shì)、成本優(yōu)勢(shì)、環(huán)境及機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)。這些因素是商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格高低的先決條件。

3.招商同步運(yùn)營(yíng)階段。商業(yè)項(xiàng)目招商的難易除了前面兩個(gè)階段以外,更決定于商業(yè)品牌與商業(yè)規(guī)模。一般而言,品牌知名度越高,商業(yè)魅力就越大。另外,商業(yè)規(guī)模也決定商業(yè)發(fā)展的空間與潛力,所以規(guī)?；虡I(yè)體更能受到青睞。

4.策劃推進(jìn)階段。商業(yè)地產(chǎn)的策劃是在商業(yè)地產(chǎn)投資初始階段必須考慮的因素,否則后續(xù)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)將面臨癱瘓。筆者曾負(fù)責(zé)江蘇鎮(zhèn)江一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的總策劃,在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)其中一個(gè)位于鎮(zhèn)江市主商業(yè)區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)慘淡,經(jīng)分析,該項(xiàng)目除了先天設(shè)計(jì)存在缺陷以外,更為關(guān)鍵的是沒(méi)有商業(yè)推手來(lái)包裝運(yùn)營(yíng),以至于最后出現(xiàn)“前熱后冷”的局面。

(二)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值活動(dòng)過(guò)程

商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值活動(dòng)過(guò)程一般分為三個(gè)過(guò)程,即項(xiàng)目構(gòu)成過(guò)程、項(xiàng)目產(chǎn)生價(jià)值過(guò)程、價(jià)值分配過(guò)程。

1.項(xiàng)目構(gòu)成過(guò)程。這個(gè)過(guò)程要求開(kāi)發(fā)商錯(cuò)位思考,也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商必須站在商業(yè)經(jīng)營(yíng)者角度來(lái)制造商業(yè)載體。同時(shí)該過(guò)程中銀行與投資方對(duì)項(xiàng)目認(rèn)可與否直接影響項(xiàng)目能否成立。

2.項(xiàng)目產(chǎn)生價(jià)值過(guò)程。項(xiàng)目產(chǎn)生價(jià)值過(guò)程是一個(gè)專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程,對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部的人力資源要求較高,團(tuán)隊(duì)的業(yè)務(wù)水平直接影響項(xiàng)目質(zhì)量及其價(jià)值高低。這個(gè)過(guò)程能決定項(xiàng)目投資者的回報(bào)價(jià)值。

3.價(jià)值分配過(guò)程。價(jià)值分配過(guò)程其實(shí)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與價(jià)值的平衡過(guò)程。項(xiàng)目投資者除去項(xiàng)目成本獲取回報(bào);銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)獲取利息回報(bào);物業(yè)投資者及商業(yè)經(jīng)營(yíng)者靠租金及高營(yíng)業(yè)額獲取報(bào)酬。支持性合作伙伴利益分配體現(xiàn)在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)后產(chǎn)生的價(jià)值利潤(rùn)上面。只有商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成功,商業(yè)市場(chǎng)繁榮,各方才有回報(bào)價(jià)值。商業(yè)項(xiàng)目支持性合作伙伴利益分配如圖2所示。

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈的相互作用關(guān)系

邁克爾•波特對(duì)生產(chǎn)性企業(yè)提出的“價(jià)值鏈分析法”,把企業(yè)內(nèi)外價(jià)值增加的活動(dòng)分為基本活動(dòng)和支持性活動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)的整個(gè)運(yùn)作過(guò)程也一樣:基本活動(dòng)包括商業(yè)地塊信息收集、商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營(yíng)及后續(xù)策劃跟進(jìn)等;支持性活動(dòng)涉及人力、財(cái)務(wù)、計(jì)劃、研究與開(kāi)發(fā)、價(jià)值關(guān)系等。上述基本活動(dòng)和支持性活動(dòng)構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈,這些真正創(chuàng)造價(jià)值的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),就是價(jià)值鏈上的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要保持的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),實(shí)際上就是企業(yè)在價(jià)值鏈某些特定戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢(shì)。運(yùn)用價(jià)值鏈的分析方法確定核心競(jìng)爭(zhēng)力,就是要求商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)密切關(guān)注組織的資源狀態(tài),要求開(kāi)發(fā)企業(yè)決策者在價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力,以形成和鞏固企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)既可以來(lái)源于價(jià)值活動(dòng)所涉及市場(chǎng)范圍的調(diào)整,也可來(lái)源于合作伙伴之間的協(xié)調(diào)或合用價(jià)值鏈所帶來(lái)的最優(yōu)化效益。

如果說(shuō)純粹的商業(yè)關(guān)系追求的是同等價(jià)值,那么商業(yè)伙伴追求的是差異化價(jià)值,而同盟追求的才是共同價(jià)值。開(kāi)發(fā)商、銀行或投資方、物業(yè)投資者、業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系是微妙的,他們?cè)诤献髦半m然有著不同行業(yè)的特性,但共同的利益讓他們成為價(jià)值體系中的共同體,他們的方向是一致的,任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題就意味著價(jià)值鏈面臨斷裂的危險(xiǎn),從而導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目失敗。所以商業(yè)地產(chǎn)除了涉及的四個(gè)基本階段性活動(dòng)以外,支持性合作伙伴也非常關(guān)鍵,他們之間具有價(jià)值鏈的相互作用關(guān)系。

結(jié)論

本文分析了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈及其價(jià)值模型,指出商業(yè)有商業(yè)的運(yùn)營(yíng)法則,地產(chǎn)有地產(chǎn)的操作模式,兩方面相互配合才能發(fā)揮最大效應(yīng)。商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合,只有兩者配合,項(xiàng)目才能繁榮升值,價(jià)值鏈中的利益相關(guān)者才有長(zhǎng)期的投資收益。但是目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多是傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)商,他們的著眼點(diǎn)在于商鋪的銷(xiāo)售,后續(xù)經(jīng)營(yíng)往往流于促進(jìn)銷(xiāo)售的概念宣傳。而事實(shí)上,一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否,或者說(shuō)一個(gè)投資行為的成功與否,關(guān)鍵在于項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)價(jià)值。而目前存在的最大問(wèn)題是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)沒(méi)有形成一個(gè)系統(tǒng)性的因果關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)是一系列業(yè)態(tài)的集合,只有渡過(guò)艱難的市場(chǎng)培育期,才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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第8篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目研究范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；經(jīng)營(yíng)模式；對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198（2012）04-0003-02

1 商業(yè)地產(chǎn)的定義

商業(yè)地產(chǎn)全稱(chēng)是“商業(yè)房地產(chǎn)”。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的定義，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟指出商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義、俠義之分。廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫(xiě)字樓、公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等。俠義的商業(yè)地產(chǎn)概念是指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等。

崔勝和認(rèn)為：“商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)具有商業(yè)和地產(chǎn)的雙重屬性”。而呂書(shū)斌認(rèn)為:“商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)、商業(yè)和金融三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)?！睉?yīng)該說(shuō)，地產(chǎn)和商業(yè)是兩個(gè)基礎(chǔ)屬性，分別表示了硬件基礎(chǔ)和其所承載的功能，而投資則是一種衍生屬性，是由于商業(yè)地產(chǎn)所具有的一些特點(diǎn)使其成為了一種主流的投資標(biāo)的。

近幾年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)投資的熱點(diǎn)，但是商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)高利潤(rùn)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，一方面是商業(yè)地產(chǎn)本身帶來(lái)的巨額利潤(rùn)，另一方面是商業(yè)地產(chǎn)的巨大風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)，一大批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為死鋪，給投資者帶來(lái)巨大的損失。主要原因是由于商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)還是一個(gè)新生事物，行業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的理論還未形成，項(xiàng)目運(yùn)作不規(guī)范，許多開(kāi)發(fā)商只看重短期利益，缺乏商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成熟的經(jīng)營(yíng)理念和模式。因此，急待探索和研究適合我國(guó)國(guó)情的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

2 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)模式的特點(diǎn)

隨著開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的重視，目前推向市場(chǎng)的許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也有很多模式，國(guó)內(nèi)常見(jiàn)的模式基本有三種經(jīng)營(yíng)模式：純銷(xiāo)售模式、租售結(jié)合模式、只租不售模式。

2.1 純銷(xiāo)售模式

純銷(xiāo)售模式主要指在項(xiàng)目建成后，開(kāi)發(fā)商通過(guò)直接全部出售給投資者及經(jīng)營(yíng)者，來(lái)回籠資金，開(kāi)發(fā)商一般不涉及到后期的經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)管理。這種模式，一般對(duì)開(kāi)發(fā)商的能力素質(zhì)要求比較低，準(zhǔn)入門(mén)檻也低，這樣開(kāi)發(fā)商的資金財(cái)務(wù)壓力大大減輕，又可以快速回籠資金，并無(wú)需承擔(dān)后期開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)資金不是很雄厚的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是個(gè)很好的選擇。

但是，這種模式有其致命的缺點(diǎn)。第一，對(duì)于投資者及經(jīng)營(yíng)者，產(chǎn)權(quán)出售，使一個(gè)完整的商業(yè)設(shè)施的所有權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)被分割，其整體的投資價(jià)值受到影響，不利于后期的開(kāi)發(fā)。第二，投資者各自為政，自身調(diào)節(jié)能力不足，經(jīng)營(yíng)混亂，后期經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困境，最后導(dǎo)致投資者及經(jīng)營(yíng)者投資都受損。第三，這種快建快售的模式，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目難以有大的價(jià)值升值空間，不利于開(kāi)發(fā)商持續(xù)發(fā)展。

因?yàn)?，受到自由資金和融資渠道的限制，以及開(kāi)發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)模式的因素影響，此類(lèi)模式在現(xiàn)階段仍是我國(guó)中小開(kāi)發(fā)商的重要選擇。這類(lèi)模式一般開(kāi)發(fā)一些專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的商業(yè)街或者專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。

2.2 租售結(jié)合模式

租售結(jié)合模式一般分為兩種：訂單模式和售后返租模式。

2.2.1 訂單模式

訂單模式就是指開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后，規(guī)劃前，充分考慮項(xiàng)目商圈的市場(chǎng)需求，并和與其想適應(yīng)的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，讓這些企業(yè)參與相關(guān)的規(guī)劃工作，最終使整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)在投資估算、商圈分析、市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面更合理、更科學(xué)。

在國(guó)內(nèi)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)首創(chuàng)“訂單模式”一直為業(yè)內(nèi)所稱(chēng)道，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方的權(quán)利與義務(wù)。

訂單模式相比較其他模式有其自有的優(yōu)勢(shì)；第一，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，通過(guò)各種品牌組合，整合開(kāi)發(fā)商家與商家的資源，產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，降低了市場(chǎng)研判失誤的風(fēng)險(xiǎn)，增加了投資者的投資信心。這種組合可以減少資源的浪費(fèi)，使房地產(chǎn)企業(yè)資源效用最大化。第二，開(kāi)發(fā)前已經(jīng)確定了商場(chǎng)入住商戶(hù)，避免了因?yàn)轫?xiàng)目竣工后，后期規(guī)劃的原因出現(xiàn)改造現(xiàn)象。第三，發(fā)更具有科學(xué)性、全局性，使資金使用更近充分合理。

但是，訂單模式也存在其劣勢(shì)。

首先，商圈所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化，業(yè)態(tài)的變化及設(shè)施的改變都會(huì)導(dǎo)致原先地產(chǎn)商與商業(yè)企業(yè)的規(guī)劃出現(xiàn)調(diào)整，相應(yīng)的原設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)組合將會(huì)出現(xiàn)變化。

再者，聯(lián)盟伙伴之間的不可預(yù)測(cè)性的變化，由于其經(jīng)營(yíng)狀況的不可預(yù)測(cè)性，在其合作過(guò)程中，聯(lián)盟伙伴很可能會(huì)退出合作或無(wú)法履約，導(dǎo)致關(guān)系改變。

第三，未來(lái)主力店與非主力店之間的矛盾，主力店和非主力店與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾，例如租金，規(guī)劃的要求，商場(chǎng)的布局等矛盾都有可能使整體利益受到影響。

2.2.2 售后返租模式

售后返租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí)，與買(mǎi)家約定，在出售后一定年限內(nèi)，由買(mǎi)家把經(jīng)營(yíng)權(quán)交出由房地產(chǎn)商行使，開(kāi)發(fā)商承諾每年給與一定的固定租金給買(mǎi)家。通常將大的商鋪物業(yè)分割成小塊，單價(jià)較低，回報(bào)往往比較誘人。這種經(jīng)營(yíng)模式在上世紀(jì)六七十年代出現(xiàn)于美國(guó)，后流行于日本、香港等國(guó)家和地區(qū)。該模式在上述一些國(guó)家和地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)表明，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育比較成熟、開(kāi)發(fā)商的社會(huì)信譽(yù)度高，也會(huì)實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主雙贏的局面。

這種模式的優(yōu)勢(shì)在于：第一，能夠快速回籠資金，企業(yè)可在這種模式下，迅速回籠資金，獲得利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)商將商鋪分割出售，利用返租來(lái)吸引中小商戶(hù)，從而能夠快速套現(xiàn)，緩解自己的資金壓力。第二，投資回報(bào)預(yù)期比較高，這種返租模式能夠使投資者在包租期內(nèi)獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)，而且風(fēng)險(xiǎn)非常小。另外，由于這種商鋪已被產(chǎn)權(quán)分割的較小，每個(gè)單元的商鋪價(jià)格不是很高，投資門(mén)檻低，吸引了更多的投資者投資。第三，由于經(jīng)營(yíng)者自負(fù)盈虧，無(wú)論經(jīng)營(yíng)者是誰(shuí)，都要負(fù)擔(dān)租金回報(bào)的責(zé)任。因此經(jīng)營(yíng)者必須細(xì)心經(jīng)營(yíng)，才能夠發(fā)展下去，或者更大的利潤(rùn)。

這種模式也有其風(fēng)險(xiǎn)：一是承租經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，如果承租經(jīng)營(yíng)商在承租期未滿(mǎn)之前，因經(jīng)營(yíng)不善或其它原因，難以為繼或者提前撤租，便難以向發(fā)展商如期支付租金，發(fā)展商是不可能長(zhǎng)期倒貼租金給投資者的。二是發(fā)展商的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展商在采用售后返租方式銷(xiāo)售完成某項(xiàng)目后，必將繼續(xù)進(jìn)行另外項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，如若因投資失敗或者經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致發(fā)展商出現(xiàn)嚴(yán)重危機(jī)，將直接危及發(fā)展商與投資者原來(lái)所簽合約的履行，特別是返租期滿(mǎn)后能否原價(jià)回購(gòu)變數(shù)多多。

2.3 只租不售模式

只租不售模式，即在物業(yè)建成后形成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，通過(guò)招商合作，以租金作為主要收入來(lái)源的運(yùn)營(yíng)模式，有利于統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)與管理。只租不售經(jīng)營(yíng)模式就是指商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目建成之后，通過(guò)出租經(jīng)營(yíng)，增加商業(yè)的物業(yè)附加值，通過(guò)租金及地價(jià)的提高，來(lái)獲得利潤(rùn)。這種只租不售模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到較為成熟階段的必然產(chǎn)物，在歐美國(guó)家采用較多，是國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營(yíng)模式。

這種模式主要優(yōu)點(diǎn)在于:首先，其產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確，簡(jiǎn)單，合作容易，有利于吸引政府及大眾的關(guān)注，獲得極大的顧客群；再者，推廣品牌的費(fèi)用比較低，而國(guó)內(nèi)外大型商業(yè)公司的進(jìn)駐，帶來(lái)其先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，從而能投快速提升自身的價(jià)值，而其穩(wěn)定的租金收入也為開(kāi)發(fā)商提供了足夠的資金回流，增強(qiáng)其融資能力；第三，專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)能夠熟練制定商業(yè)的總體規(guī)劃、資源的整合利用，進(jìn)行統(tǒng)一的招商管理，大大提高了商業(yè)地產(chǎn)成功的可能性。

而這種模式的運(yùn)營(yíng)有其必要的條件：第一，必須有雄厚的資金做支撐。因?yàn)?，商業(yè)地產(chǎn)的成熟需要幾年的培育期，在此期間，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有大量的自有資金是難以采用只租不售的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)的。通過(guò)短期的銀行貸款資金進(jìn)行長(zhǎng)期的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，將會(huì)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，開(kāi)發(fā)商要具有專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)的商業(yè)人才隊(duì)伍。這種模式從前期的規(guī)劃到后期的經(jīng)營(yíng)管理，這都需要專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)公司來(lái)運(yùn)營(yíng)。

3 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的問(wèn)題

3.1 商業(yè)地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)定位模糊，運(yùn)營(yíng)模式不足。

一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首先要在定位有個(gè)明確的目標(biāo)。而廣大開(kāi)發(fā)商還是單純的按照住宅項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致在商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式選擇上不能符合所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

商業(yè)地產(chǎn)包含的產(chǎn)品類(lèi)型種類(lèi)繁多。從大型的購(gòu)物中心到百貨店、便利店以及各種臨街商鋪等。其商業(yè)業(yè)態(tài)和產(chǎn)品型式的差異，決定了開(kāi)發(fā)理念和開(kāi)發(fā)模式的差異。

3.2 商業(yè)地產(chǎn)融資渠道不足

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。而住宅的開(kāi)發(fā)周期一般在3-5年，而完整的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目則需要5-8年，投資回收期在7-10年。而且，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)銀行信貸依賴(lài)水平在70%-80%左右，商業(yè)地產(chǎn)自籌資金只占到位資金的30%-50%左右。這樣開(kāi)發(fā)商的資金鏈比較長(zhǎng)，需要的貸款也比較高，對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資能力是個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

3.3 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)人才和團(tuán)隊(duì)不足

商業(yè)地產(chǎn)的高額回報(bào)率，吸引開(kāi)發(fā)商從住宅開(kāi)發(fā)商或其他行業(yè)轉(zhuǎn)變而來(lái)，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)人才團(tuán)隊(duì)，對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)一般是根據(jù)以往住宅開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和國(guó)外、國(guó)內(nèi)典型成功運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)來(lái)運(yùn)作。商業(yè)房地產(chǎn)的復(fù)雜性事實(shí)上要求了其開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理應(yīng)當(dāng)是由各類(lèi)專(zhuān)業(yè)性的組織共同協(xié)作來(lái)完成。專(zhuān)業(yè)人才和團(tuán)隊(duì)的缺失致使在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中出現(xiàn)了短線操作模式和許多浪費(fèi)、不合理情況的發(fā)生。

4 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的對(duì)策

4.1 開(kāi)發(fā)商加快提高其商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的能力

商業(yè)地產(chǎn)不同于一般的住宅房地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)主要是消費(fèi)品，而商業(yè)地產(chǎn)主要是投資品。商業(yè)地產(chǎn)的類(lèi)型非常多，這就要求開(kāi)發(fā)商具有綜合利用各種運(yùn)營(yíng)模式的能力，不再單一的按照開(kāi)發(fā)住宅房地產(chǎn)的思路進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。所以開(kāi)發(fā)商應(yīng)該拓寬思路，學(xué)習(xí)國(guó)外的商業(yè)地產(chǎn)先進(jìn)理念，加快提高商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力，確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠成功。

4.2 拓寬融資渠道，建立完善的資金鏈

商業(yè)地產(chǎn)投資資金需求大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，成為了開(kāi)發(fā)商發(fā)展障礙的重要因素。目前，許多國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商均選擇了自籌資金（銀行貸款）和銷(xiāo)售回款來(lái)解決資金不足的問(wèn)題。但也因此導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的許多問(wèn)題。隨著我國(guó)金融市場(chǎng)體系的不斷完善，而外資的引入，可極大的改善地產(chǎn)公司資金短缺的問(wèn)題。同時(shí)，自身的融資，例如股市融資也可以作為備選的方案。當(dāng)然，我國(guó)的資本市場(chǎng)還不完善，需要推動(dòng)政府在此的立法，完善相關(guān)的法律法規(guī)。

4.3 專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)和專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的建立

一個(gè)具有復(fù)合專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)及資源的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理團(tuán)隊(duì)，是保證商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功的最重要工具。特別是在一個(gè)不夠成熟的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，雖然我國(guó)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有許多年，但是，成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的數(shù)量是令人惋惜，最主要的原因是缺少專(zhuān)業(yè)的人才隊(duì)伍和管理團(tuán)隊(duì)。為此，應(yīng)該大力發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)和高等教育的作用，培訓(xùn)相關(guān)人才，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)建立我國(guó)相關(guān)人才的培訓(xùn)機(jī)制，源源不斷的為本行業(yè)提供人才，才能保證商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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第9篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目研究范文

8月中，臺(tái)灣遠(yuǎn)東集團(tuán)旗下的太平洋中國(guó)控股有限公司宣布，調(diào)整大陸市場(chǎng)的布局策略，將于今年年底之前關(guān)閉北京太平洋兩家店面，以調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。按計(jì)劃，太平洋百貨盈科店將于今年10月25日正式閉店謝客；太平洋百貨五棵松店也將于年底前關(guān)閉。

與之相反的是，進(jìn)入九月，位于北京常營(yíng)地區(qū)的龍湖．長(zhǎng)楹天街底層商鋪開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，均價(jià)6萬(wàn)元／平米，竟引來(lái)?yè)屬?gòu)潮，使得低迷許久的北京樓市上演了一場(chǎng)難得的“日光”景象。在住宅限購(gòu)、股市不景氣的環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)漸漸成為民間資本新的“泄洪”渠道。

眼下正是商業(yè)地產(chǎn)投資的最佳時(shí)機(jī)。商鋪熱銷(xiāo)、寫(xiě)字樓整端，商業(yè)地產(chǎn)的熱度達(dá)到十幾年來(lái)的最高點(diǎn)。來(lái)自世邦魏理仕的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，在今年第二季度，北京寫(xiě)字樓的租金價(jià)格繼續(xù)上漲，尤其是超甲級(jí)寫(xiě)字樓，租金價(jià)格同比一季度上漲了35％，創(chuàng)下了迄今商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的新紀(jì)錄。

“住宅市場(chǎng)受限之后，很多市場(chǎng)投資都涌向了商業(yè)地產(chǎn)，銀行也開(kāi)始調(diào)整結(jié)構(gòu)，側(cè)重涉及商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性、消費(fèi)性貸款業(yè)務(wù)，這些過(guò)熱的苗頭引發(fā)了銀監(jiān)會(huì)的關(guān)注?！币患毅y行信貸主管人士分析。

繼銀監(jiān)會(huì)在經(jīng)濟(jì)金融分析會(huì)、年中工作會(huì)上先后通報(bào)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警之后，商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)信貸的風(fēng)險(xiǎn)管理要求再次出現(xiàn)在各家銀行近日接收的例行監(jiān)管通知中。銀監(jiān)系統(tǒng)的風(fēng)聲立即引來(lái)市場(chǎng)的紛紛揣測(cè)。而太平洋百貨退出事件無(wú)疑給這個(gè)尚處于盲動(dòng)狀態(tài)的市場(chǎng)潑了一盆冷水。

暗藏泡沫

2008年，40歲的地產(chǎn)“金手指”司徒文聰辭去上海正大廣場(chǎng)基本年薪600萬(wàn)總裁一職，投身美國(guó)最大的私募基金黑石基金，并建立了盈石資產(chǎn)管理有限公司。司徒文聰?shù)睦硐胧浅蔀橹袊?guó)商業(yè)地產(chǎn)的“可口可樂(lè)”。

短短幾年，盈石參與經(jīng)營(yíng)管理的地標(biāo)性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目近10個(gè)，悅達(dá)889、芳匯廣場(chǎng)、Channel One廣場(chǎng)等“盈石制造”，已經(jīng)為基金創(chuàng)造了上百億價(jià)值。司徒文聰主持的這些項(xiàng)目，即便是如正大廣場(chǎng)這樣的爛尾樓，最后總能做得風(fēng)生水起，這使得很多手持“商業(yè)荒”項(xiàng)目的企業(yè)羨慕不已。

無(wú)可否認(rèn)的是，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控確實(shí)給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)更多的機(jī)遇。2011年，由于住宅投資受政策嚴(yán)控影響，部分投資資金流入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。尤其是在被住宅限購(gòu)的一二線城市更加明顯。記者采訪的某地產(chǎn)商表示，隨著政府對(duì)住宅調(diào)控的政策進(jìn)一步落實(shí)，會(huì)加快國(guó)內(nèi)外投資者布局商業(yè)地產(chǎn)的步伐。最顯著的當(dāng)屬4000億的保險(xiǎn)資金被允許投資商業(yè)地產(chǎn)，在一定程度上也推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步升溫。

無(wú)論是主動(dòng)還是被動(dòng)，不少房企乃至資金確實(shí)開(kāi)始紛紛參與商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)當(dāng)中，持有的比例也不少，基本涉及金額在300億到600億之間。第一太平戴維斯的報(bào)告也認(rèn)為，對(duì)于買(mǎi)方而言，投資市場(chǎng)逐漸進(jìn)入活躍期，國(guó)內(nèi)政策對(duì)住宅地產(chǎn)的調(diào)控日益加劇，越來(lái)越多的投資者瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)。

中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，從部分重點(diǎn)城市2011年一季度的土地出讓種類(lèi)以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)數(shù)量來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)超越住宅地產(chǎn)的趨勢(shì)，結(jié)合部分城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)泡沫已成定局。

上述地產(chǎn)商在北京南城即將建一個(gè)大型城市綜合體，毗鄰宜家的城南項(xiàng)目。該項(xiàng)目進(jìn)行了準(zhǔn)確的定位，主要針對(duì)南城缺少大型中高端大型綜合性商業(yè)設(shè)施而建。該地產(chǎn)商認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)投資火爆，只是數(shù)量上的增加而已，真正品質(zhì)好、地段好的商業(yè)物業(yè)仍然缺乏，有很多項(xiàng)目最終難逃爛尾或空置的厄運(yùn)。

據(jù)記者了解，一些開(kāi)發(fā)商此前沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，或者資金實(shí)力不強(qiáng)、招商不力、物業(yè)管理效率低下，除了恒隆、萬(wàn)達(dá)等開(kāi)發(fā)商之外，很多開(kāi)發(fā)商缺少成熟業(yè)態(tài)，將住宅市場(chǎng)的運(yùn)作延續(xù)到商業(yè)項(xiàng)目上，多以出售商鋪為主回籠資金，而真正購(gòu)房從事商業(yè)者很難收回成本。

商業(yè)地產(chǎn)泥沙俱下，再加上地方政府推波助瀾，難免掀起層層泡沫。以北京西部的石景山商圈為例，該區(qū)域?qū)⒃谖磥?lái)10年內(nèi)新增建設(shè)用地近1600公頃，其中大部分為商業(yè)、寫(xiě)字樓用地。上述地產(chǎn)商就提到，其實(shí)北京商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大問(wèn)題是：目前很多商業(yè)項(xiàng)目都是住宅開(kāi)發(fā)商大量介入，而他們又缺乏商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前北京的一些大型商業(yè)項(xiàng)目，均以商業(yè)項(xiàng)目配住宅地產(chǎn)的形式，上述開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的南城商業(yè)地產(chǎn)，最初也是住宅項(xiàng)目的配套。對(duì)于該項(xiàng)目的運(yùn)作，他提到，公司準(zhǔn)備自持物業(yè)，但會(huì)引進(jìn)有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來(lái)負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。而目前北京的很多購(gòu)物中心項(xiàng)目，周邊多配住宅項(xiàng)目，住宅項(xiàng)目可以很快回籠資金；而商業(yè)地產(chǎn)部分，能出售則為最佳，這種模式實(shí)際仍然是住宅地產(chǎn)模式的延續(xù)。

在這種模式下，北京有相當(dāng)部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目空置率居高不下。最典型的如朝青商圈。朝青商圈周邊聚集了國(guó)美第一城、青年工社、珠江羅馬嘉園等眾多社區(qū)，因?yàn)樯虡I(yè)配套的原因，一直處于“商業(yè)荒”的狀態(tài)。即便是2010年朝陽(yáng)大悅城的拔地，使得區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛得到很好的提升，配套商業(yè)空置率過(guò)高仍然是該區(qū)域最大的傷痛。

而據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，位于大興黃村鎮(zhèn)的某5萬(wàn)平米的購(gòu)物中心，其三樓數(shù)千平米的營(yíng)業(yè)面積至今有一半都是空置的。該購(gòu)物中心成立于2005年，至今招商仍是問(wèn)題。這座購(gòu)物中心5公里商圈范圍內(nèi)，超過(guò)5萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體達(dá)8個(gè)之多。黃村鎮(zhèn)核心商圈之內(nèi)的西紅門(mén)、高米店等地還有十萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)正在施工，之后便有宜家家居和沃爾瑪進(jìn)入。

這種現(xiàn)象已不是個(gè)案，有專(zhuān)家捐出，在北京城區(qū)，萬(wàn)霖購(gòu)物中心、豐聯(lián)廣場(chǎng)、華騰新天地、亞奧觀點(diǎn)、六佰本等項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)。而據(jù)記者了解，城市商業(yè)綜合體過(guò)于飽和導(dǎo)致零售商利潤(rùn)日漸微薄甚至出現(xiàn)虧損，長(zhǎng)期下去勢(shì)必影響到地產(chǎn)商的收益?！叭绻闶凵涕L(zhǎng)期虧損，它將會(huì)關(guān)閉門(mén)店，甚至拖欠租金。而受到招租壓力的地產(chǎn)商則可能會(huì)下調(diào)商鋪?zhàn)饨?，這將進(jìn)一步影響到市場(chǎng)對(duì)此地產(chǎn)項(xiàng)目的估值，形成惡性循環(huán)。近年來(lái)，上海、廣州因?yàn)樯倘?nèi)商鋪過(guò)于密集導(dǎo)致零售商無(wú)錢(qián)可賺，最終“拖累”地產(chǎn)商案例頻頻發(fā)生。

“商業(yè)地產(chǎn)之所以有泡沫，實(shí)際是因?yàn)檫\(yùn)作方式不同，使用住宅炒作方式運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，這才是商業(yè)地產(chǎn)真正的泡沫。”該地產(chǎn)商提到，實(shí)際上他認(rèn)為，真正的商業(yè)地產(chǎn)是不易形成泡沫的?！吧虡I(yè)地產(chǎn)持有成本高，看商業(yè)環(huán)境形勢(shì)，尤其是在早期炒作期過(guò)后，如果當(dāng)?shù)厣虡I(yè)環(huán)境不佳，商戶(hù)無(wú)法獲得合理回報(bào)，租金價(jià)格就會(huì)下降。

北京的商業(yè)地產(chǎn)這幾年發(fā)展比較快，進(jìn)入者眾，但真正做好的也就30％、40％，大部分都應(yīng)該是虧或者略平。而一個(gè)好的物業(yè)冒出頭，實(shí)際上它的代價(jià)是別人要死掉?？梢?jiàn)，商業(yè)

地產(chǎn)成功的關(guān)鍵還在于需求和消費(fèi)力，而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，只有開(kāi)發(fā)并持有處于市場(chǎng)金字塔頂端的物業(yè)，才是保持競(jìng)爭(zhēng)力，從商業(yè)地產(chǎn)洗牌中脫穎而出的關(guān)鍵。

以北京、香港的商業(yè)地產(chǎn)為例。目前香港甲級(jí)寫(xiě)字樓租金平均為每月每平方尺65．1港元。而北京CBD甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金已經(jīng)達(dá)到了500元／月／平方米以上，折合每月每平方尺45．6港元，租金仍然相差較大。若以香港為目標(biāo)，如北京、上海這樣一線城市的寫(xiě)字樓、商鋪，租金必然會(huì)在強(qiáng)勁需求的推動(dòng)下處于上升通道。從趨勢(shì)看，其租金上漲還將維持相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。

而在很多投資商眼里，商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)異常殘酷的行業(yè)。他們認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)不像住宅，住宅市場(chǎng)可以存在很多贏家，而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，強(qiáng)者恒強(qiáng)，最有價(jià)值的客戶(hù)想進(jìn)入的都是一線城市的黃金位置。

很多人不知道的是，在商業(yè)地產(chǎn)中，第一名吃肉，三四名連口湯都喝不到，當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)若一旦做成“第一名”，其利潤(rùn)潛力也是巨大的。中國(guó)目前的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，還有很大的發(fā)展?jié)摿?，此時(shí)考驗(yàn)的就是投資者的眼光。

恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗有感而發(fā)：不想當(dāng)老大，就不要做商業(yè)地產(chǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)幾何

有志于做“老大”的司徒文聰有商業(yè)地產(chǎn)“金手指”之稱(chēng)，主要在于即使是將死的商業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)他的指點(diǎn)，也能起死回生。通過(guò)分析盈石收購(gòu)管理的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不難發(fā)現(xiàn)，盈石團(tuán)隊(duì)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域之所以所向披靡，主要原因有三：

第一，為每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目找到自己的靈魂，這個(gè)靈魂就是所謂的市場(chǎng)定位。

比如同為他們做的芳匯廣場(chǎng)和悅達(dá)廣場(chǎng)，兩者隔街相望，距離很近。再三調(diào)研之后，他們給出的解決方案――芳匯廣場(chǎng)走“女性主題休閑”路線，而把悅達(dá)廣場(chǎng)打造成一個(gè)時(shí)尚購(gòu)物基地。區(qū)別于其他商場(chǎng)的是，悅達(dá)的營(yíng)業(yè)時(shí)間從早10點(diǎn)到晚上11點(diǎn)，比絕大多數(shù)商場(chǎng)要晚1個(gè)小時(shí)。正是這一個(gè)小時(shí)，讓習(xí)慣晚歸，但苦于大多數(shù)商場(chǎng)都打烊后無(wú)處可去的都市高端白領(lǐng)趨之若鶩。

其次，出色的運(yùn)營(yíng)管理能力。做商業(yè)地產(chǎn)的門(mén)檻要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)，包括后期公關(guān)、客戶(hù)服務(wù)等多層面的問(wèn)題，沒(méi)有好的團(tuán)隊(duì)跟進(jìn)是不行的。在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，司徒文聰認(rèn)為項(xiàng)目除了硬件管理外，其軟件管理也必須過(guò)硬才行，尤其是人才資本。

早在正大廣場(chǎng)項(xiàng)目時(shí)，司徒文聰就講過(guò)正大廣場(chǎng)是一個(gè)人才培養(yǎng)的陣地。對(duì)于大體量的項(xiàng)目，他將每個(gè)崗位放進(jìn)需求水平以外25％的人手進(jìn)去，雖然顯得多余，但這是讓人才最直接有效接觸市場(chǎng)的辦法，幾年之后，這些人才在實(shí)戰(zhàn)中獲得了向更高層次的發(fā)展；此外，司徒文聰還常帶團(tuán)隊(duì)考察學(xué)習(xí)先進(jìn)的項(xiàng)目運(yùn)作辦法，派人去國(guó)外學(xué)習(xí)培訓(xùn)。在他看來(lái)，如果一個(gè)企業(yè)要做商業(yè)地產(chǎn)，如果專(zhuān)業(yè)人才儲(chǔ)備不足，就不要與項(xiàng)目租戶(hù)簽訂合同，因?yàn)槊總€(gè)項(xiàng)目都需要足夠人去跟進(jìn)。

第三，有充裕的、長(zhǎng)期的低成本投資資金?，F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展最大的瓶頸實(shí)際上是長(zhǎng)期資本，能夠埋在項(xiàng)目里5―8年的資本在國(guó)內(nèi)是非常稀有的。而這個(gè)錢(qián)埋在里面很長(zhǎng)一段時(shí)間還可能沒(méi)有什么回報(bào)。

最典型的如上海的恒隆廣場(chǎng)。這個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)始到開(kāi)花結(jié)果花了十年時(shí)間，這十年的投資回報(bào)率是40％多，可能很少有公司能媲美。可是恒隆前5年的盈利現(xiàn)金流付不起利息。恒隆這種狀況在很多商業(yè)地產(chǎn)很常見(jiàn)，尤其是要采用貸款的話，很多年都要貼息，真正能夠見(jiàn)到利潤(rùn)流的時(shí)間就更長(zhǎng)了。

由此可見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)，它需要運(yùn)營(yíng)的能力，也需要爭(zhēng)奪商家資源。其中最重要的一點(diǎn)是：商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金的特殊需求。

很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)言必稱(chēng)日本眾多城市綜合體的成功運(yùn)作，可是很少有人知道，是因?yàn)楫?dāng)年日本的利息只有1．7％，而且貸款期限很長(zhǎng)。在如此低息下，眾多商業(yè)地產(chǎn)公司才可以長(zhǎng)期持有物業(yè)。但是現(xiàn)在中國(guó)的銀行利息要高出很多，且多為短期貸款，在這種情況下，那些動(dòng)輒投資數(shù)百億的項(xiàng)目，不得不令人擔(dān)心。

易城中國(guó)副總裁柳費(fèi)國(guó)表示，雖然投資商業(yè)已經(jīng)成為行業(yè)的共識(shí)，但在本身沒(méi)有任何金融產(chǎn)品來(lái)支撐，同時(shí)面臨國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)銀根的不斷緊縮政策背景下，商業(yè)地產(chǎn)非常危險(xiǎn)。一旦有了泡沫，這個(gè)泡沫是無(wú)法消滅的。

而記者采訪的某銀行信貸主管表示，從銀行風(fēng)控的角度來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)更甚于住宅地產(chǎn)。由于商鋪貸款首付比例和貸款利率遠(yuǎn)高于住宅，因此，很多投資者將住宅抵押貸款用于購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房，客觀上增加了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，由于中國(guó)的特殊傳統(tǒng)，一旦出現(xiàn)資金緊張，同樣的房產(chǎn)，投資者會(huì)優(yōu)先拋售商鋪而留住宅，商業(yè)地產(chǎn)貸款壞賬率高于住宅。

從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于開(kāi)發(fā)商的整體運(yùn)作能力、資金實(shí)力的要求更高，因此在銀根收緊的背景之下，商業(yè)地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)也更大。萬(wàn)科總裁郁亮就曾表示，未來(lái)5年內(nèi)，萬(wàn)科80％的開(kāi)發(fā)比重依然會(huì)是住宅，因?yàn)椤拔覀儗?duì)商業(yè)有恐懼感，商業(yè)要是出現(xiàn)泡沫，比住宅厲害?！?/p>

陽(yáng)光新業(yè)總裁助理、北京瑞景陽(yáng)光商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李睿認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)境不是非常成熟，要做商業(yè)地產(chǎn)首先最重要的一點(diǎn)是需要一個(gè)長(zhǎng)期低回報(bào)的資金鏈條，目前國(guó)內(nèi)不管退出機(jī)制還是投資渠道都不是很利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，反而銀行貸款成為低息來(lái)源，這肯定是不行的，應(yīng)該有新的金融模式用于支持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，如房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)PE等。

當(dāng)眾多住宅開(kāi)發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)老大萬(wàn)達(dá)早在3年前就開(kāi)始悄悄轉(zhuǎn)型文化和旅游地產(chǎn)。萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林稱(chēng)，萬(wàn)達(dá)早在10年前就已經(jīng)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，而如今轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商早已錯(cuò)過(guò)了最好的時(shí)期。由于商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)招商的難度很大，他十分擔(dān)心目前被動(dòng)轉(zhuǎn)型的商業(yè)地產(chǎn)商未來(lái)的命運(yùn)。

5年前，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)不溫不火時(shí)，陽(yáng)光新業(yè)大踏步轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)火爆的今天，它的步伐卻邁得格外謹(jǐn)慎。今年開(kāi)業(yè)的分鐘寺新業(yè)廣場(chǎng)，雖然目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)100％的入住率，但李睿仍感到不是很滿(mǎn)意：由于這一輪商業(yè)地產(chǎn)狂潮，該商場(chǎng)的租金指導(dǎo)價(jià)比原計(jì)劃降低了15％-20％，在他看來(lái)這就是商業(yè)地產(chǎn)惡性競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的影響。

與此同時(shí)，一些新開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目持有方也表示，今年以來(lái)，招商成本越來(lái)越高，有的商場(chǎng)引進(jìn)知名品牌甚至采用了正大當(dāng)初吸引ZARA的方式：零租金，或者贈(zèng)送裝修補(bǔ)償?shù)?，但?jiàn)效依然不大。最主要的是，這些在往年都是極少見(jiàn)的。

“這都是因?yàn)槲覀兊纳虡I(yè)地產(chǎn)沒(méi)有特質(zhì)，大家逛哪個(gè)商場(chǎng)都差不多，商場(chǎng)之間離得不太遠(yuǎn)，哪打折去哪，哪便宜去哪，談不上顧客忠誠(chéng)度?！崩铑Ｕ劦揭恍﹪?guó)家的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展得很好，很普通的一個(gè)糖果店，也可以做到四五百平米的面積，盈利能力很好。他們認(rèn)為付租金是天經(jīng)地義的事情，但是在中國(guó)，則需要采用低租金甚至免租金吸引一些品牌進(jìn)來(lái)，這也是惡性競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。