關(guān)于房產(chǎn)贈與的法律法規(guī)精選(九篇)
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第1篇：關(guān)于房產(chǎn)贈與的法律法規(guī)范文
一、投資入股方式
根據(jù)相關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)定，企業(yè)以房地產(chǎn)對外投資，不需繳納營業(yè)稅及附加、土地增值稅(房地產(chǎn)企業(yè)除外)，但必須繳納企業(yè)所得稅、印花稅和契稅。
（一）投資方——母公司納稅分析：1.營業(yè)稅及附加。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅〔2002〕191號）規(guī)定：“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅?！蹦腹驹擁?xiàng)房地產(chǎn)投資行為，不征收營業(yè)稅，也不需要繳納城建稅和教育費(fèi)附加。2.土地增值稅。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕5號）第四條規(guī)定：“單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進(jìn)行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅?！焙偷谖鍡l規(guī)定：“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?！庇捎谀腹竞妥庸揪皇欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此該項(xiàng)房地產(chǎn)投資不需要繳納土地增值稅。3.印花稅。根據(jù)《印花稅暫行條例》第三條規(guī)定：“納稅人根據(jù)應(yīng)納稅憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或者按件定額計(jì)算應(yīng)納稅額。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，立據(jù)人按所載金額萬分之五貼花?！薄队』ǘ悤盒袟l例施行細(xì)則》第五條規(guī)定：“條例第二條所說的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)?！薄秶叶悇?wù)總局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔1991〕155號）規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。”母公司與子公司書立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)》，母公司應(yīng)按所載金額1500萬元的萬分之五計(jì)算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。4.企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外?！薄敦?cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅〔2014〕116號）第二條規(guī)定：“企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)對非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評估并按評估后的公允價值扣除計(jì)稅基礎(chǔ)后的余額，計(jì)算確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應(yīng)于投資協(xié)議生效并辦理股權(quán)登記手續(xù)時，確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的實(shí)現(xiàn)?！蹦腹镜脑擁?xiàng)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)屬于非貨幣性資產(chǎn)對外投資，因此，應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅124.8125萬元[(1500－1000－0.75)×25%]。以上分析，母公司共計(jì)應(yīng)繳稅費(fèi)125.5625萬元(0.75＋124.8125)。
(二)接受投資方——子公司納稅分析：1.契稅。根據(jù)《契稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照條例的規(guī)定繳納契稅?！薄镀醵悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定：“土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：（一）以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股?！背惺芊康禺a(chǎn)權(quán)屬的子公司，應(yīng)按房地產(chǎn)投資價值1500萬元的4%計(jì)算繳納契稅60萬元(1500×4%)。2.印花稅。根據(jù)上述印花稅法律法規(guī)規(guī)定，母公司與子公司書立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)》，子公司也應(yīng)按所載金額1500萬元的萬分之五計(jì)算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。以上，子公司共計(jì)應(yīng)納稅費(fèi)60.75萬元(60＋0.75)?！巴顿Y入股”方式納稅分析，母、子兩公司共計(jì)應(yīng)納稅費(fèi)186.3125萬元(125.5625＋60.75)。中興煤業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人聽完筆者解答后，對于母公司不繳納營業(yè)稅及附加和土地增值稅表示滿意，但對于子公司需要繳納60萬元契稅卻不大樂意，隨即提出子公司能不能不繳契稅？筆者回答：如果采用上述投資入股方式投資房地產(chǎn)，根據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定，接受投資方必須繳納契稅。該財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人問：如果采用“資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”方式，母公司將商務(wù)樓權(quán)屬無償劃轉(zhuǎn)給子公司，是否可以不繳契稅？筆者回答：中興煤業(yè)集團(tuán)公司作為母公司，將其房地產(chǎn)權(quán)屬劃轉(zhuǎn)給所屬全資子公司，屬于同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕37號，以下簡稱“37號文”）第六條“資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”第二款規(guī)定：“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。”承受房地產(chǎn)權(quán)屬的子公司無需繳納契稅。需要提醒，雖然承受房地產(chǎn)權(quán)屬的子公司能夠享受免征契稅優(yōu)惠政策，但由于母、子公司都是法人單位，所以，“無償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)”業(yè)務(wù)，根據(jù)其他相關(guān)稅收法律法規(guī)規(guī)定，劃入方雖然無需繳納契稅，但卻需要繳納印花稅和企業(yè)所得稅；同時，劃出方不但需要繳納企業(yè)所得稅和印花稅，還需要繳納營業(yè)稅和土地增值稅，顯然增加了稅負(fù)。
二、無償劃轉(zhuǎn)方式
（一）資產(chǎn)劃出方——母公司納稅分析：1.營業(yè)稅及附加。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條第（一）項(xiàng)規(guī)定：“單位和個人將不動產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈送其他單位和個人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為?！蹦腹緦⑵渖虅?wù)樓權(quán)屬無償劃轉(zhuǎn)給子公司，屬于贈送行為，應(yīng)按視同銷售不動產(chǎn)“應(yīng)稅行為”繳納5％的營業(yè)稅，并按照規(guī)定比例繳納城建稅和教育費(fèi)附加。應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加為84萬元［1500×5％×（1+7％+3％+2%）］。2.印花稅。根據(jù)上述印花稅法律法規(guī)規(guī)定，母公司與子公司書立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)》，母公司應(yīng)按所載金額1500萬元的萬分之五計(jì)算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。3.土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！薄锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定：“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！薄敦?cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅〔1995〕48號）規(guī)定：“細(xì)則所稱的‘贈與’是指如下情況：（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)的人。（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。”母公司將其商務(wù)樓權(quán)屬無償劃轉(zhuǎn)給子公司的行為，不屬于上述兩種情況，故應(yīng)繳納土地增值稅。因?yàn)樯虅?wù)樓是新建成的，所以房屋成新度應(yīng)為100％，則計(jì)算土地增值稅的增值額為415.25萬元（1500－1000－84－0.75）。增值率為38.28％(415.25÷1084.75×100%)。增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率應(yīng)為30%。因此，母公司應(yīng)繳納土地增值稅為124.575萬元（415.25×30％）4.企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定和《企業(yè)所得稅法》第九條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除”?！镀髽I(yè)所得稅法》第十條規(guī)定：“在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時，下列支出不得扣除：（五）本法第九條規(guī)定以外的捐贈支出”，以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）規(guī)定“：企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入：(5)用于對外捐贈?！蹦?、子公司都是法人單位，因此，母公司無償劃轉(zhuǎn)給子公司的商務(wù)樓權(quán)屬，屬于對外捐贈，權(quán)屬已發(fā)生改變，應(yīng)當(dāng)視同轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，按劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)公允價值與賬面價值及所納稅費(fèi)的差額確定應(yīng)稅收入，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。另外，母公司對子公司的無償劃轉(zhuǎn)行為，在稅法上視同直接捐贈，而且由于捐贈行為所發(fā)生的支出不屬于公益性的捐贈，所以不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。因此，母公司應(yīng)全額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅72.66875萬元［(1500－1000－84－0.75－124.575)×25%］以上分析，母公司共計(jì)應(yīng)繳稅款281.99375萬元(84＋0.75＋124.575＋72.66875)。
（二）資產(chǎn)劃入方——子公司納稅分析：1.契稅。根據(jù)37號文第六條“資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)”第二款規(guī)定，子公司承受母公司無償劃轉(zhuǎn)的商務(wù)樓權(quán)屬，可不繳納契稅。2.印花稅。根據(jù)上述印花稅法律法規(guī)規(guī)定，母公司與子公司書立的商務(wù)樓權(quán)屬《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)》，子公司也應(yīng)按所載金額1500萬元的萬分之五計(jì)算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。3.企業(yè)所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第六條規(guī)定：“企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額，包括(八)接受捐贈收入?！焙汀镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十一條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第六條第(八)項(xiàng)所稱接受捐贈收入，是指企業(yè)接受的來自其他企業(yè)、組織或者個人無償給予的貨幣性資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)。接受捐贈收入，按照實(shí)際收到捐贈資產(chǎn)的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！钡谑龡l規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第六條所稱企業(yè)以非貨幣形式取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照公允價值確定收入額。前款所稱公允價值，是指按照市場價格確定的價值?！弊庸窘邮苣腹緹o償劃轉(zhuǎn)的商務(wù)樓權(quán)屬，屬于接受非貨幣性資產(chǎn)捐贈，應(yīng)按公允價值1500萬元確定捐贈收入額，并入應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅375萬元(1500×25%)。
第2篇：關(guān)于房產(chǎn)贈與的法律法規(guī)范文
贈與人：_________
住所：_________
身份證號：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
電話：_________
受贈人：_________
住所：_________
身份證號：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
電話：_________
為明確雙方本次贈與不動產(chǎn)行為的權(quán)利義務(wù)，雙方本著誠實(shí)信用的原則，并根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，制訂本協(xié)議，以資共同遵守。
第一條 贈與財(cái)產(chǎn)
贈與人將其所有的_________（寫明標(biāo)的物）贈送給受贈人，其所有權(quán)證明為：_________（寫明證明贈與人所有權(quán)的證據(jù)名稱）
第二條 贈與財(cái)產(chǎn)的狀況
名稱：_________
數(shù)量：_________
質(zhì)量：_________
價值：_________
位置：_________
第三條 贈與目的：_________
第四條 贈與財(cái)產(chǎn)的交付
贈與人會同受贈人于_________年_________月_________日，到_________（寫明具體的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)名稱）進(jìn)行贈與的不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記及轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
第五條 手續(xù)辦理
受贈人應(yīng)在_________（寫明具體的期間）期限內(nèi)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移的手續(xù)，逾期不辦的，視為拒絕贈與。
第六條 權(quán)利保證
贈與人確認(rèn)本件贈與不動產(chǎn)土地及房屋，在贈與前并無積欠稅金，倘有贈與人應(yīng)負(fù)責(zé)繳清。
第七條 費(fèi)用負(fù)擔(dān)
受贈人無須向贈與人支付任何費(fèi)用，但與移交上述房屋有關(guān)的費(fèi)用包括到有關(guān)房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)手續(xù)的費(fèi)用以及有關(guān)契稅應(yīng)由受贈人負(fù)擔(dān)。
第八條 贈與的撤銷
贈與人在贈與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。
具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，不適用前款。
第九條 贈與物的交付
具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，贈與人不交付贈與的財(cái)產(chǎn)的，受贈人可以要求交付。
第十條 贈與物的損毀
因贈與人故意或者重大過失致使贈與的財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，贈與人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第十一條 贈與物的瑕疵
贈與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈與人不承擔(dān)責(zé)任。
附義務(wù)的贈與，贈與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈與人在附義務(wù)的限度內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第十二條 贈與的撤銷
1、受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：
（1）嚴(yán)重侵害贈與人或者贈與人的近親屬；
（2）對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；
（3）不履行贈與合同約定的義務(wù)；
（4）因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定人可以撤銷贈與，并要求受贈人返還贈與的財(cái)產(chǎn)；
（5）_________。
2、贈與人的經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，嚴(yán)重影響其生產(chǎn)經(jīng)營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務(wù)。
第十三條 通知
1、根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________（書信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等）方式傳遞。以上方式無法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。
2、各方通訊地址如下：_________。
3、一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對方；否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相關(guān)責(zé)任。
第十四條 合同的變更
本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時，任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時限內(nèi)（書面通知發(fā)出_________天內(nèi)）簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本合同，否則，由此造成對方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。
第十五條 合同的轉(zhuǎn)讓
除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。
第十六條 不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。
2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。
3、不可抗力事件發(fā)生時，雙方應(yīng)立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。
4、本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺風(fēng)、地震，以及社會事件如戰(zhàn)爭（不論曾否宣戰(zhàn)）、動亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。
第十七條 合同的解釋
本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。
第十八條 補(bǔ)充與附件
本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第十九條 爭議的處理
1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進(jìn)行解釋。
2、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：
（1）提交_________仲裁委員會仲裁；
（2）依法向人民法院起訴。
第二十條 本合同自_________日起生效。
第二十一條 本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份。
贈與人（蓋章）：_________ 受贈人（蓋章）：_________
委托人（簽字）：_________ 委托人（簽字）：_________
簽訂地點(diǎn)：_________簽訂地點(diǎn)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
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│ 鑒（公）證意見： │
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│ 經(jīng) 辦 人：鑒（公）證機(jī)關(guān)（章） │
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│ 年月日│
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│（注：除國家另有規(guī)定外，鑒（公）證實(shí)行自愿原則）│
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附件
附件：
不動產(chǎn)標(biāo)示：
第3篇：關(guān)于房產(chǎn)贈與的法律法規(guī)范文
編號：_______________________
甲方：_______________________(債權(quán)人、抵押權(quán)人、)
身份證號碼：_________________
乙方：_______________________(債務(wù)人、抵押人)
身份證號碼：_________________
乙方向甲方申請借款。雙方經(jīng)協(xié)商一致同意，乙方以其所有的房產(chǎn)(以下簡稱甲方抵押物)，作為借款抵押物抵押給甲方，由甲方提供雙方商定的借款額給乙方。根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，雙方本著平等自愿、誠實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成本合同，并保證共同遵守執(zhí)行。
第一條 乙方向甲方借款金額為人民幣___________ 元整(￥ )
第二條 借款期限：自___________ 年___________月___________日起至 年___________ 月___________ 日止。如實(shí)際放款日與該日期不符，以實(shí)際借款日期為準(zhǔn)。乙方收到借款后應(yīng)當(dāng)出具借據(jù)，乙方所出具的借據(jù)為本合同的附件，與本合同具有同等法律效力。
第三條 借款的償還：
1、還款方式的選擇：___________利息按月結(jié)清，月初支付當(dāng)月利息，本金在借款到期日結(jié)清。___________在借款到期日一次性結(jié)清本金和利息。
2、乙方在清償借款后甲方應(yīng)當(dāng)歸還乙方先前所出具的借據(jù)。
3、如推遲歸還借款，乙方應(yīng)當(dāng)按日支付滯納金千分之三。
第四條 本合同的相關(guān)費(fèi)用(包括抵押登記、評估費(fèi)等)均由乙方負(fù)責(zé)。
第五條 乙方將其名下的位于 的 房屋(以下簡稱該房屋)的全部價值/剩余價值作為本合同項(xiàng)下的借款向甲方提供抵押擔(dān)保，該房屋產(chǎn)權(quán)證號為： ，面積： 平方米，房產(chǎn)價值/剩余價值為：__________ 元人民幣。
第六條 本抵押擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額為： __________元人民幣。抵押期限自抵押登記之日起至主債務(wù)履行完畢止。
第七條 本抵押所擔(dān)保的主債權(quán)范圍包括：本合同項(xiàng)下的借款本金、利息(包括約定利息、罰息)違約金、損害賠償金、甲方實(shí)現(xiàn)借款合同項(xiàng)下債權(quán)及抵押權(quán)的費(fèi)用(包括但不限于律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、公證費(fèi))和所有其他應(yīng)付款項(xiàng)。
第八條 抵押期間，未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得出租、變賣、贈與抵押物，或以其他任何方式處分抵押物。抵押期間抵押物不受乙方資產(chǎn)分割、轉(zhuǎn)讓等影響，如甲方發(fā)現(xiàn)乙方有違反本條款的情節(jié)，將處置抵押物。
第九條 違約責(zé)任
(1)乙方如未按合同規(guī)定歸還借款，甲方有權(quán)向有管轄權(quán)的人民法院申請拍賣抵押物，用于抵償借款本息，若有不足抵償部分，甲方仍有權(quán)向乙方追償。直至乙方還清甲方全部貸款本息為止。
(2)
第十條 其他條款：
第十一條 本合同一式 份，甲乙雙份各執(zhí)一份，抵押登記機(jī)關(guān) 份，本合同自甲乙雙方簽章之后生效。
甲方(簽章)_________________ 電話_________________
第4篇：關(guān)于房產(chǎn)贈與的法律法規(guī)范文
隨著城區(qū)范圍的不斷拓展，城郊結(jié)合部的房屋租賃、買賣、產(chǎn)權(quán)糾紛日益增多，大多是私下隱形簽約交易或親屬作證交易，有的買受人甚至在不了解房屋產(chǎn)權(quán)情況和辦證要求下便糊涂交易，避開政府與產(chǎn)權(quán)登記部門，不僅存在稅收問題，而且留下很多隱患，致使房屋產(chǎn)權(quán)主體模糊，此類隱形交易便成為日后買賣雙方產(chǎn)生糾紛的潛在因素。此外，在征用過程中，涉及到集體土地上農(nóng)民房屋的拆遷，需要對此進(jìn)行補(bǔ)償，而如何對集體土地上農(nóng)民房屋進(jìn)行確權(quán)是補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵問題。物權(quán)法以及現(xiàn)行的征地補(bǔ)償安置政策要求，拆遷安置補(bǔ)償要以農(nóng)村集體土地所有權(quán)證和房地產(chǎn)權(quán)證為依據(jù)。農(nóng)村土地房屋權(quán)利人的產(chǎn)權(quán)意識日益增強(qiáng)，如果能盡早對農(nóng)村集體土地上的房屋進(jìn)行確權(quán)、發(fā)證，就可確定產(chǎn)權(quán)歸屬，建立全面精確的農(nóng)村房屋權(quán)籍信息系統(tǒng)，以便于從建房管理的源頭上實(shí)現(xiàn)“一體化”管理的機(jī)制，大大降低城市化建設(shè)過程中的管理成本。
2農(nóng)村集體土地房屋登記發(fā)證應(yīng)遵循的原則
2.1依法登記原則嚴(yán)格按照相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的房屋登記種類、程序、要件、范圍等，辦理集體土地房屋登記?！斗课莸怯涋k法》第83條規(guī)定了集體土地房屋初始登記必須提交的6項(xiàng)材料，尤其是土地使用權(quán)證明材料要按照《土地登記辦法》第3條的規(guī)定執(zhí)行，符合規(guī)劃的證明材料要按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第41條的規(guī)定執(zhí)行，以上2項(xiàng)材料是集體土地房屋登記的核心材料。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在《關(guān)于貫徹實(shí)施<房屋登記辦法>的通知》中明確規(guī)定，“集體土地上房屋所有權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)遵守國家法律和有關(guān)規(guī)定”［3］。因此，房屋登記部門要嚴(yán)格按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定要件、規(guī)定程序，依法進(jìn)行登記?，F(xiàn)階段集體土地房屋登記由申請人先向房屋登記機(jī)構(gòu)提出書面申請，提交申請登記材料，登記房屋權(quán)屬，不得強(qiáng)迫村民申請房屋登記。對自愿辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的，決不向農(nóng)戶收取房產(chǎn)登記費(fèi)和房屋測量費(fèi)，只收取權(quán)證證書費(fèi)，切實(shí)減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)。
2.2權(quán)利主體一致原則房屋作為一種不動產(chǎn)，它依附于土地而存在，房屋可以作為私有財(cái)產(chǎn)歸個人所有，而土地為國家和集體所有，個人不能取得土地所有權(quán)。因此，在進(jìn)行農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記時，必須將房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)同時登記，即集體土地房屋登記申請人和房屋占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地或宅基地使用權(quán)權(quán)利主體必須一致，即“先地后房”，申請人要憑宅基地使用權(quán)證辦理房屋登記，同時要權(quán)屬清楚且符合城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃。
2.3屬地統(tǒng)一登記原則集體土地房屋由房屋所在地市、縣人民政府依法設(shè)立的房屋登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，一個市縣不得同時設(shè)立若干個登記機(jī)關(guān)，房屋登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)建立本行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的房屋登記簿。房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的依據(jù)，由房屋登記機(jī)關(guān)管理；鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、各類開發(fā)區(qū)不能成為登記機(jī)關(guān)，不得從事集體土地房屋登記工作；房屋登記是對民事權(quán)利的確認(rèn)，登記標(biāo)準(zhǔn)必須統(tǒng)一執(zhí)行國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定；房屋權(quán)屬證書必須使用住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)一印制的證書。
2.4協(xié)調(diào)配合原則農(nóng)村房屋登記發(fā)證工作牽涉到許多政府職能部門，如土地管理部門、城建規(guī)劃部門、房屋管理部門等。在農(nóng)村房屋登記過程中，市政府應(yīng)成立市農(nóng)村房屋登記工作協(xié)調(diào)小組，負(fù)責(zé)制定政策，做好指導(dǎo)、督促和服務(wù)工作。建設(shè)、國土、公安、財(cái)稅、民政、司法、城管執(zhí)法等部門按各自職責(zé)互相配合，信息共享，統(tǒng)籌宣傳發(fā)動、人員調(diào)配、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、時間安排等各環(huán)節(jié)任務(wù)，協(xié)調(diào)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）登記工作。
2.5尊重歷史，方便群眾原則集體土地房屋登記歷史較短，原登記制度較為混亂，發(fā)證機(jī)關(guān)較多，城市規(guī)劃管理、工程建設(shè)管理和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、建設(shè)管理規(guī)定不完全相同，土地所有者各不相同，集體土地房屋交易限制條件嚴(yán)格、建設(shè)地分散。因此，應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是地對待集體土地房屋登記，實(shí)行登記標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一與區(qū)別要件形式內(nèi)容相結(jié)合，房屋統(tǒng)一登記工作與村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃管理工作相結(jié)合。實(shí)現(xiàn)集體土地房屋和國有土地房屋統(tǒng)一平臺、分類登記。對于原已登記的集體土地房屋，應(yīng)換發(fā)全國統(tǒng)一的房屋權(quán)屬證書。原發(fā)證部門應(yīng)將集體土地房屋登記檔案移交當(dāng)?shù)胤课莸怯洐C(jī)關(guān)。對于房屋檔案完整、符合當(dāng)時登記條件的集體土地房屋，房屋登記機(jī)關(guān)應(yīng)將自然狀況和權(quán)利狀況記入房屋登記簿，換發(fā)房屋權(quán)屬證書。對于原房屋檔案不完整，無法記入登記簿或記入登記簿事項(xiàng)不全的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)時的登記要件規(guī)定，要求房屋權(quán)利人在換發(fā)房屋權(quán)屬證書時補(bǔ)全材料。
3農(nóng)村集體土地房屋登記發(fā)證中存在的問題與困境
3.1村民對參與房屋登記發(fā)證的積極性不足目前，集體土地和農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)只限于集體成員內(nèi)部及繼承、分家析產(chǎn)、贈與等情況，而集體外部正常的房屋買賣則依照法律規(guī)定予以了限制，因此，土地房產(chǎn)交易的法律限制制約了農(nóng)村房屋價值的變現(xiàn)，房屋價值無法體現(xiàn)，直接導(dǎo)致了農(nóng)民辦證積極性不高。我國農(nóng)村歷來都有“重地輕房”的觀念，認(rèn)為只要土地經(jīng)過有關(guān)部門審批即可，認(rèn)為房屋權(quán)屬證書在生產(chǎn)生活中無法發(fā)揮作用，不能體現(xiàn)它的使用價值。
3.2登記機(jī)構(gòu)不完善，房屋管理處于無序狀態(tài)房屋登記相關(guān)法律法規(guī)已經(jīng)日趨完善并漸成體系，但由于圍繞房屋登記相關(guān)的職能資源并沒有經(jīng)過充分整合形成合力，尤其是中小城市，國土、建設(shè)、房管一般均為獨(dú)立機(jī)構(gòu)，分設(shè)而治，各部門之間在行政資源共享、職能銜接上的矛盾尤為突出。長期以來，我國對農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)管理沒有一個明確的監(jiān)管機(jī)構(gòu)和有效的管理機(jī)制，發(fā)證機(jī)關(guān)較多，城市規(guī)劃管理、工程建設(shè)管理和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、建設(shè)管理規(guī)定不完全相同，因此，農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)管理嚴(yán)重滯后和不到位，歷史欠賬太多。房屋登記機(jī)構(gòu)在已開展的登記工作中，所登記的房產(chǎn)僅憑鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所、規(guī)劃管理所出具的加蓋有2個管理所印鑒的證明來代替宅基地使用證和建筑工程規(guī)劃許可證所占比例居多，鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地、規(guī)劃管理部門出具的證明顯然不具有法律效力。登記證明材料普遍存在缺失，不夠規(guī)范。雖然國家建設(shè)部有關(guān)文件多次強(qiáng)調(diào)一個市、縣只能由一個房屋管理部門頒發(fā)房屋權(quán)屬證書，但其他部門或企業(yè)頒發(fā)非全國統(tǒng)一權(quán)屬證書現(xiàn)象仍有發(fā)生。
3.3房屋申請人身份的確定尚不明確根據(jù)《房屋登記辦法》第8條：“辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則”；第83條“申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)初始登記的，還應(yīng)當(dāng)提交申請人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的證明”；第87條“申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理”。農(nóng)村集體土地范圍內(nèi)的房屋申請初始登記或轉(zhuǎn)移登記時，都需要登記部門認(rèn)定申請人是否屬于該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。如何確定農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格，我國目前尚沒有明確的法律規(guī)定。一些人認(rèn)為申請人只有是房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的才能辦理集體土地范圍內(nèi)房屋的所有權(quán)初始、轉(zhuǎn)移登記［4］。實(shí)踐中會遇到許多不一致的情況，如一些村民因撤組轉(zhuǎn)產(chǎn)并入鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道居委會，從而戶口性質(zhì)由農(nóng)業(yè)戶口變?yōu)槌擎?zhèn)非農(nóng)戶口；原戶口在本集體經(jīng)濟(jì)組織的現(xiàn)役義務(wù)兵、符合國家有關(guān)規(guī)定的士官以及高等院校、中等職業(yè)技術(shù)學(xué)校的在校學(xué)生；析產(chǎn)分割房屋的，取得所有權(quán)的人員可能是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口等，還需房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員進(jìn)行審核。
3.4集體土地房屋抵押登記處境尷尬近年來，宅基地上的房產(chǎn)在信用社辦理抵押貸款的業(yè)務(wù)量呈逐年增長態(tài)勢，眾多農(nóng)民利用住房作為抵押貸款發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，住房抵押貸款已成為農(nóng)民最便捷、最實(shí)用的融資方式，深受農(nóng)民的歡迎，對于促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展正日益發(fā)揮著積極的作用，但集體土地房屋抵押登記卻面臨著“合情、合理、不合法”的尷尬局面［5］?！段餀?quán)》、《擔(dān)保法》及《房屋登記辦法》均明文規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押，因此在宅基地上建造的村民住房也不能抵押，所以農(nóng)村村民的住房及宅基地不能設(shè)定抵押權(quán)；集體土地上的房屋，只有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物可以設(shè)定抵押。因此，集體土地范圍內(nèi)村民住房抵押權(quán)登記無法律依據(jù)?！段餀?quán)法》第21條規(guī)定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”，一些地方暫緩辦理集體土地范圍內(nèi)村民房屋抵押權(quán)登記。停止集體土地范圍內(nèi)農(nóng)村房屋的抵押權(quán)登記，而又沒有可替代的有效的融資途徑，無疑將導(dǎo)致農(nóng)民主要融資渠道的阻塞，農(nóng)民住房價值將大幅度下跌，不可避免地導(dǎo)致農(nóng)村發(fā)展停滯，極大阻礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，可能引起矛盾進(jìn)一步激化，并有可能造成農(nóng)民集體上訪；此外，還將造成登記主管部門登記費(fèi)收入的大幅度減少，弱化其職能，使登記機(jī)關(guān)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)面臨困難。
4對策與建議
由于《房屋登記辦法》與原先實(shí)行的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》對比存在明顯變化，尤其是對農(nóng)村集體土地范圍內(nèi)的房屋登記的限制，將對經(jīng)濟(jì)、社會等領(lǐng)域的發(fā)展產(chǎn)生重大影響［6］。從全國范圍來看，相比于國有土地房屋登記工作，集體土地房屋登記多年來一直是比較突出的薄弱環(huán)節(jié)，鑒于目前集體土地房屋登記發(fā)證工作的復(fù)雜性和特殊性，開展集體土地房屋登記，應(yīng)當(dāng)積極穩(wěn)妥有序的推進(jìn)。
4.1加強(qiáng)輿論宣傳，營造集體土地房屋登記工作的良好氛圍集體土地房屋登記工作政策性強(qiáng)，與廣大農(nóng)民群眾切身利益息息相關(guān)。在集體土地房屋登記中，應(yīng)該做到既尊重農(nóng)民的意愿、又引導(dǎo)農(nóng)民積極參與。加強(qiáng)集體土地房屋登記政策的宣傳，結(jié)合農(nóng)村特點(diǎn)，采取農(nóng)民喜聞樂見的形式，發(fā)放各種宣傳資料，如房地產(chǎn)管理法、房屋登記辦法以及各種辦證須知等，達(dá)到家喻戶曉。進(jìn)一步宣傳開展集體土地房屋登記的重要意義，提高廣大農(nóng)民對集體土地房屋登記的認(rèn)知和接受程度，促進(jìn)登記發(fā)證工作盡快開展。
4.2完善登記機(jī)關(guān)的組織結(jié)構(gòu)，制定科學(xué)合理的業(yè)務(wù)規(guī)范鑒于房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理是一項(xiàng)業(yè)務(wù)性強(qiáng)、涉及面廣，而又十分繁雜的管理工作，當(dāng)務(wù)之急應(yīng)明確房地產(chǎn)行政管理部門為農(nóng)村集體土地上的登記發(fā)證機(jī)關(guān)，認(rèn)真梳理房屋登記流程，在各鎮(zhèn)設(shè)立房管所，并建立分工負(fù)責(zé)的工作機(jī)制，執(zhí)行統(tǒng)一的作業(yè)指導(dǎo)文件，以此改變目前農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)混亂、無人管理的局面。鑒于農(nóng)村集體土地登記發(fā)證工作包括集體土地所有權(quán)、使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證、土地權(quán)屬糾紛調(diào)處與信息管理3個方面，在各項(xiàng)條件具備下，還需建立農(nóng)村房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)房屋地理信息與權(quán)屬登記信息相結(jié)合，即圖文合一，進(jìn)行立體化管理，并與城區(qū)房產(chǎn)圖文信息管理系統(tǒng)合并，真正實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)管理城鄉(xiāng)一體化。
4.3開展鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋的普查登記工作，規(guī)范農(nóng)村房產(chǎn)管理以行政村為單位逐戶進(jìn)行調(diào)查摸底和受理房屋產(chǎn)權(quán)登記工作，做到以點(diǎn)帶面，全面鋪開，聯(lián)合土地、規(guī)劃部門多方聯(lián)動突破登記要件不齊全障礙，通過普查登記，加強(qiáng)農(nóng)村集體土地房屋的管理基礎(chǔ)，建立起較為詳盡完整的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料，并對農(nóng)村房屋分類建檔，將農(nóng)村集體土地房屋有序地管理起來，根據(jù)《房屋登記辦法》，統(tǒng)一申請登記需提交的要件資料，明確辦事程序。對符合登記辦證的房屋，根據(jù)農(nóng)民生產(chǎn)生活習(xí)慣，盡量簡化辦事程序，有條件的上門服務(wù)，即登記、即發(fā)證。
4.4完善房屋登記相關(guān)法律法規(guī)十七屆三中全會明確指出“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場，以公開、規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下，與國有土地享有平等權(quán)益。要加快完善與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的法律法規(guī)和配套政策、規(guī)范，推進(jìn)農(nóng)村土地管理制度改革”。根據(jù)上述精神，建設(shè)和發(fā)展農(nóng)村土地市場，必須加快完善《土地管理法》、《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)，出臺專門的司法解釋，使集體土地的流轉(zhuǎn)完全合法。農(nóng)村房屋實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有權(quán)能是大勢所趨，目前更需要國家制定一些優(yōu)惠性政策來保證農(nóng)民融資［7］。同時，深化農(nóng)村土地和房屋產(chǎn)權(quán)制度改革，積極探索統(tǒng)一的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺，逐步建立和完善相應(yīng)的管理體制、運(yùn)行機(jī)制及監(jiān)督機(jī)制，盡管農(nóng)村房屋買賣還不能完全放開，但是有限制的抵押卻是必要的，在立法中逐步加入農(nóng)村房屋抵押的理念，制定相應(yīng)的抵押登記制度，達(dá)到法律、法規(guī)的一致性。
5結(jié)語
第5篇：關(guān)于房產(chǎn)贈與的法律法規(guī)范文
不動產(chǎn)贈與合同
合同編號：__________________
贈與人：________________________
住所：__________________________
身份證號：______________________
通訊地址：______________________
郵政編碼：______________________
電話：__________________________
受贈人：________________________
住所：__________________________
身份證號：______________________
通訊地址：______________________
郵政編碼：______________________
電話：__________________________
為明確雙方本次贈與不動產(chǎn)行為的權(quán)利義務(wù)，雙方本著誠實(shí)信用的原則，并根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，制訂本協(xié)議，以資共同遵守。
第一條 贈與財(cái)產(chǎn)
贈與人將其所有的________(寫明標(biāo)的物)贈送給受贈人，其所有權(quán)證明為：________(寫明證明贈與人所有權(quán)的證據(jù)名稱)
第二條 贈與財(cái)產(chǎn)的狀況
名稱：_________
數(shù)量：_________
質(zhì)量：_________
價值：_________
位置：_________
第三條 贈與目的：_________
第四條 贈與財(cái)產(chǎn)的交付
贈與人會同受贈人于_________年_________月_________日，到_________(寫明具體的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)名稱)進(jìn)行贈與的不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記及轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
第五條 手續(xù)辦理
受贈人應(yīng)在_________(寫明具體的期間)期限內(nèi)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移的手續(xù)，逾期不辦的，視為拒絕贈與。
第六條 權(quán)利保證
贈與人確認(rèn)本件贈與不動產(chǎn)土地及房屋，在贈與前并無積欠稅金，倘有贈與人應(yīng)負(fù)責(zé)繳清。
第七條 費(fèi)用負(fù)擔(dān)
受贈人無須向贈與人支付任何費(fèi)用，但與移交上述房屋有關(guān)的費(fèi)用包括到有關(guān)房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)手續(xù)的費(fèi)用以及有關(guān)契稅應(yīng)由受贈人負(fù)擔(dān)。
第八條 贈與的撤銷
贈與人在贈與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。
具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，不適用前款。
第九條 贈與物的交付
具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，贈與人不交付贈與的財(cái)產(chǎn)的，受贈人可以要求交付。
第十條 贈與物的損毀
因贈與人故意或者重大過失致使贈與的財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，贈與人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第十一條 贈與物的瑕疵
贈與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈與人不承擔(dān)責(zé)任。
附義務(wù)的贈與，贈與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈與人在附義務(wù)的限度內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第十二條 贈與的撤銷
1.受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：
(1)嚴(yán)重侵害贈與人或者贈與人的近親屬;
(2)對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行;
(3)不履行贈與合同約定的義務(wù);
(4)因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定人可以撤銷贈與，并要求受贈人返還贈與的財(cái)產(chǎn);
(5)_________。
2.贈與人的經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，嚴(yán)重影響其生產(chǎn)經(jīng)營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務(wù)。
第十三條 通知
1.根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。
2.各方通訊地址如下：_________。
3.一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_____日內(nèi)，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相關(guān)責(zé)任。
第十四條 合同的變更
本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時，任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時限內(nèi)(書面通知發(fā)出_________天內(nèi))簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本合同，否則，由此造成對方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。
第十五條 合同的轉(zhuǎn)讓
除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。
第十六條 不可抗力
1.如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。
2.聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。
3.不可抗力事件發(fā)生時，雙方應(yīng)立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。
4.本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺風(fēng)、地震，以及社會事件如戰(zhàn)爭(不論曾否宣戰(zhàn))、動亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。
第十七條 合同的解釋
本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。
第十八條 補(bǔ)充與附件
本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第十九條 爭議的處理
1.本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進(jìn)行解釋。
2.本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第____種方式解決
(1)提交_________仲裁委員會仲裁;
(2)依法向人民法院起訴。
第二十條 本合同自_________日起生效。
第二十一條 本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份。
贈與人(蓋章)：___________
委托人(簽字)：_______
簽訂地點(diǎn)：_________________
_______年________月______日
受贈人(蓋章)：___________
委托人(簽字)：_______
簽訂地點(diǎn)：_________________
________年_______月______日
鑒(公)證意見：___________
經(jīng)辦人：___________________
鑒(公)證機(jī)關(guān)(章)_______
_______年________月______日
(注：除國家另有規(guī)定外，鑒(公)證實(shí)行自愿原則)
不動產(chǎn)贈與合同
贈與人：_________(以下簡稱甲方)
住所：___________________________
有效證件號碼：___________________
受贈人：_________(以下簡稱乙方)
住所：___________________________
有效證件號碼：___________________
受贈人為法人或其他組織的：
受贈人：__________(以下簡稱乙方)
住所：___________________________
負(fù)責(zé)人：_________________________
職務(wù)：___________________________
甲方自愿將其下所有的不動產(chǎn)贈與乙方。按照有關(guān)法律定，雙方達(dá)成贈與協(xié)議如下：
第一條 不動產(chǎn)的坐落位置及其他自然情況
本合同所指不動產(chǎn)位置于：___________________________其他自然情況，如面積，戶型，建筑時間等等。
第二條 贈與人的權(quán)利與義務(wù)
(一)贈與人的權(quán)利
1.不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移于乙方前，甲方有權(quán)使用該不動產(chǎn)或?qū)⑵涑鲎饨o第三人且有權(quán)獲取因出租該不動產(chǎn)所產(chǎn)生的收益;
2.甲方可根據(jù)需要要求乙方在合同生效且接受贈與之同時履行一定的義務(wù)(如：扶養(yǎng)甲方夫妻);
3.乙方有下列情形之一時，甲方可以撤銷贈與：
(1)嚴(yán)重侵害贈與人或贈與人的近親屬;
(2)不履行對贈與人的扶養(yǎng)義務(wù)。
(二)贈與人的義務(wù)
1.按合同約定轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)于乙方;
2.附義務(wù)贈與中，贈與財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，應(yīng)在附義務(wù)限度內(nèi)承擔(dān)與出賣人相同的責(zé)任;
3.故意或重大過失導(dǎo)致合同所指不動產(chǎn)毀損、滅失的，應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第三條 受贈人的權(quán)利與義務(wù)
(一)受贈人的權(quán)利
本合同生效后，乙方依法取得合同項(xiàng)下不動產(chǎn)之所有權(quán)。
(二)受贈人的義務(wù)
1.若贈與合同附義務(wù)，乙方應(yīng)按合同約定履行所附義務(wù)。
2.甲方依合同約定撤銷贈與時，乙方應(yīng)向甲方返還不動產(chǎn)。
第四條 贈與標(biāo)的登記
甲乙雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定共同辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
第五條 本合同一式兩份，甲、乙雙方各持一份。兩份文本具有同等法律效力。
甲方(簽章)：______________
第6篇：關(guān)于房產(chǎn)贈與的法律法規(guī)范文
《婚姻法》第17、18、19條分別對夫妻共有財(cái)產(chǎn)、夫妻一方的財(cái)產(chǎn)、夫妻財(cái)產(chǎn)約定做了規(guī)定。從其對夫妻財(cái)產(chǎn)的規(guī)定來看，既有法定制，也有約定制，而約定制又優(yōu)于法定制，即第19條的規(guī)定：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第17條、18條的規(guī)定。夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定，對雙方具有約束力。夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負(fù)的債務(wù)，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財(cái)產(chǎn)清償”。
二、夫妻房屋登記新舊情況對比
夫妻間房屋所有權(quán)的歸屬無外乎兩種情況，一種是夫妻共有，一種是夫妻個人所有。
對夫妻共有房屋的登記，在《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》施行之前，配偶間的房屋權(quán)利登記大都以夫或妻一方的名義進(jìn)行登記，這實(shí)際上是一種隱性共有，即房屋雖然屬于夫妻法定的共同共有，可未進(jìn)行公示，從房證和登記資料上看往往就是一個人的名字。這樣容易造成一些糾紛，經(jīng)常發(fā)生的如夫妻一方擅自出賣登記在自己一人名下的房屋，并且與買受人辦理了房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移登記，完成了登記過戶的手續(xù)，由此造成夫妻矛盾或者房屋買賣糾紛。
在《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》施行之后，各地房屋登記部門相繼摒棄了隱性共有登記的做法，對夫妻共有房屋的共有權(quán)利進(jìn)行登記公示，在房屋登記簿及房屋所有權(quán)證上均記載夫妻兩人的名字。這樣做的好處是：一方面，符合《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定；另一方面顯性共有房屋處分時必須經(jīng)共有人同意，房屋登記機(jī)構(gòu)才能予以辦理，避免了不必要的糾紛。
三、不同情形下夫妻房屋登記淺析
夫妻房屋登記及權(quán)利歸屬的難點(diǎn)在于在一些特殊情況下究竟如何判定房屋是夫妻共有還是歸屬一方個人所有。房屋的產(chǎn)權(quán)來源主要有自建、購買、繼承、受贈、拆遷退賠（產(chǎn)權(quán)交換）等，本文僅分析一些常見情況。
先以購房這種最常見情況分析。購買的房屋確定是屬共有還是屬于一方個人所有，要看購房時間、結(jié)婚登記時間和房屋登記時間，并結(jié)合《婚姻法》、《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》分析確定。如果是婚前夫或妻一方購房，至結(jié)婚登記時尚未辦理房屋登記的，及婚前雙方共同購房，婚后才辦理房屋登記的，應(yīng)依《婚姻法》由雙方至房屋登記機(jī)構(gòu)約定是登記為共有或個人所有。如果是婚后夫妻購房，夫妻間沒有書面約定歸屬的，依《婚姻法》應(yīng)登記為夫妻共有房屋。也就是說，根據(jù)《婚姻法》對夫妻財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)在判斷一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)是否屬于夫妻共有時，應(yīng)該首先看夫妻之間是否存在書面約定，如有約定，即使是婚后財(cái)產(chǎn)也可以約定為個人財(cái)產(chǎn)，或者是婚前財(cái)產(chǎn)也可以約定為共有財(cái)產(chǎn)。所以單單憑婚前或是婚后取得財(cái)產(chǎn)來確定有關(guān)財(cái)產(chǎn)是否共有并非完全正確。在房屋財(cái)產(chǎn)上，如果夫妻雙方約定購買的房屋（購買的房屋在未辦理過戶登記之前買方取得的財(cái)產(chǎn)權(quán)僅僅是債權(quán)而非物權(quán)）為雙方共同所有或者為一方所有，就應(yīng)到房屋登記機(jī)構(gòu)當(dāng)面約定并簽字，并可靈活約定共有份額。如果雙方約定購買的房屋歸一方所有，可由一方申請登記，但另一方必須在登記文件上簽字放棄以資為據(jù)。
如夫或妻一方在婚前購買并已在結(jié)婚登記日之前辦理好房屋登記的（即購買房屋的債權(quán)已實(shí)現(xiàn)為房屋物權(quán)），該房屋應(yīng)歸屬為登記一方個人財(cái)產(chǎn)，因購買房屋的債權(quán)已于婚前經(jīng)房屋登記實(shí)現(xiàn)為物權(quán)，即使婚后又約定該房屋為共有，也要在“加名登記”后才有效。這是房屋物權(quán)的法定登記效力，也是物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的表現(xiàn)。
那么,夫妻繼承和受贈的房屋如何確定歸屬呢？這應(yīng)依據(jù)《物權(quán)法》和《婚姻法》之規(guī)定；對夫妻繼承的房屋應(yīng)根據(jù)《婚姻法》規(guī)定，法定繼承應(yīng)歸夫妻雙方共有，遺囑指定歸一方繼承的就歸一方所有。
對贈與的房屋，《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（三）》（下稱《解釋（三）》），專門對該問題作了詳細(xì)規(guī)定。其中第7條規(guī)定“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財(cái)產(chǎn)。由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定除外”。對一些較難認(rèn)定的情況《解釋（三）》第10條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償?！薄督忉專ㄈ返?條規(guī)定：“婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記以前撤銷贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法186條的規(guī)定處理”；而《合同法》第186條規(guī)定：“贈與人在贈與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，不適用前款規(guī)定”。
第7篇：關(guān)于房產(chǎn)贈與的法律法規(guī)范文
一、開發(fā)商單獨(dú)建造地下車庫，建筑面積未分?jǐn)?/p>
開發(fā)商單獨(dú)建造的地下車庫，建筑面積未分?jǐn)偅丛摬糠纸ㄔ斐杀疚捶謹(jǐn)傊量墒勖娣e之中，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有。其性質(zhì)屬于營利性的公共配套設(shè)施，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)［2009］31號文第十七條第二款：“屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理?！币虼?，作為營利性配套設(shè)施的地下車庫，成本應(yīng)單獨(dú)核算開發(fā)成本，將其歸集至“開發(fā)成本――公共配套設(shè)施（地下車庫）”之中，完工后結(jié)轉(zhuǎn)至“開發(fā)產(chǎn)品――地下車庫”之中。
其一，對外出租的稅務(wù)處理。地下車庫對外出租，直接作為租賃，開具租賃業(yè)發(fā)票。（1）營業(yè)稅及附加：按租賃業(yè)5.5%交納。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此營業(yè)稅額以預(yù)收金額為計(jì)算基數(shù)，而非財(cái)務(wù)上分期確認(rèn)收入分期預(yù)提交納營業(yè)稅。（2）土地增值稅：因未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不涉及土地增值稅。（3）房產(chǎn)稅：根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅［2005］181號）規(guī)定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相關(guān)規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。即出租部分按租金收入的12%計(jì)征房產(chǎn)稅。（3）土地使用稅：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅［2009］128號）第四條規(guī)定，“關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題：對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅?！币虼藛为?dú)建造的地下車庫應(yīng)按應(yīng)征稅款的50%申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅。雖然國家沒有出臺免稅政策，但相關(guān)省市有相關(guān)征免政策。需要注意的是，如果不是單獨(dú)建造的地下車庫，而是與地上房屋建筑物連在一起，則其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能繳納一次土地使用稅，不重復(fù)征稅。（4）企業(yè)所得稅：根據(jù)《中華人民共和國所得稅法實(shí)施條例》第十九條 企業(yè)所得稅法第六條第（六）項(xiàng)所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。因此收到的租金全額作為收入計(jì)征所得稅，而非按會計(jì)處理做預(yù)收收入再分?jǐn)傊粮髌诖_認(rèn)收入計(jì)征所得稅。（5）印花稅：租賃收入的千分之一。
其二，對外出售的財(cái)稅處理。對外出售的地下車庫應(yīng)作為銷售不動產(chǎn)處理，開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票。在符合收入確認(rèn)條件時，確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品――地下車庫”相關(guān)金額至主營業(yè)務(wù)成本。營業(yè)稅及附加按銷售不動產(chǎn)計(jì)征營業(yè)稅及附加。土地增值稅單獨(dú)確認(rèn)收入及增值額，按非普通住宅計(jì)征土地增值稅。房產(chǎn)稅與住宅等開發(fā)產(chǎn)品類似，已銷售的地下車庫不交房產(chǎn)稅。土地使用稅，產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移部分，不交土地使用稅。企業(yè)所得稅與銷售住宅所得稅處理相同。印花稅按銷售不動產(chǎn)稅率萬分之五申報(bào)。
其三，自用的地下車庫財(cái)稅處理。自用的具有產(chǎn)權(quán)的地下車庫，其處理應(yīng)同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用開發(fā)產(chǎn)品相同，在自用時將“開發(fā)產(chǎn)品――地下車庫”轉(zhuǎn)為“固定資產(chǎn)”，并計(jì)提折舊。自用部分按財(cái)稅［2005］181號相關(guān)規(guī)定，對自用部分房產(chǎn)計(jì)征房產(chǎn)稅。土地使用稅同出租處理相同，單獨(dú)建造的地下車庫應(yīng)按應(yīng)征稅款的50%申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅。不涉及其他稅種。
二、開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃單獨(dú)建造地下車庫，建筑面積已分?jǐn)?/p>
開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃單獨(dú)建造的作為小區(qū)配套設(shè)施的地下車庫，其建筑面積已分?jǐn)?，其成本已分配至可售面積部分。因此其產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬全體業(yè)主所有，性質(zhì)屬于非營利性的公共配套設(shè)施。開發(fā)商無權(quán)對該地下車庫進(jìn)行處置取得收益。根據(jù)國稅發(fā)［2009］31號文第十七條第一款“屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈送與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理?！币虼似浣ㄔ斐杀練w集在“開發(fā)成本――公共配套設(shè)施費(fèi)”，最后分?jǐn)傊量墒勖娣e成本之中。因此對于非營利性的公共配套設(shè)施性質(zhì)的地下車庫，開發(fā)商無權(quán)與業(yè)主單獨(dú)簽訂停車場車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃協(xié)議，實(shí)務(wù)中所簽訂的協(xié)議也應(yīng)歸于無效。如果小區(qū)業(yè)主需要購買或租賃該停車位使用權(quán)的話，應(yīng)與小區(qū)業(yè)主委員會或經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃協(xié)議，在這種情況下，只有全體業(yè)主有權(quán)處分該地下停車場車位的使用權(quán)，其轉(zhuǎn)讓停車位使用權(quán)或租賃收入也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。如果開發(fā)商將該非營利性公共配套的地下車庫用于營利性，其財(cái)稅處理與“開發(fā)商單獨(dú)建造地下車庫，建筑面積未分?jǐn)偂毙问较嗤?/p>
三、開發(fā)商把地下人防設(shè)施作為地下車庫
利用地下人防設(shè)施形成的地下車庫，權(quán)屬爭議較大。到底開發(fā)商有沒有權(quán)力享有地下人防車庫的收益權(quán)有很大的爭議，在一定程度上影響了財(cái)務(wù)人員的財(cái)稅處理，因此有必要對地下人防設(shè)施的權(quán)屬及收益權(quán)進(jìn)行確定。
根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第一章第五條：國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。根據(jù)國家人防委、財(cái)政部《關(guān)于平時使用人防工程收費(fèi)的暫行規(guī)定》第一條凡使用人防工程的單位和個人，應(yīng)向當(dāng)?shù)厝朔啦块T提出申請，經(jīng)審批和履行立約手續(xù)后，方可使用。已經(jīng)使用人防工程而未履行立約手續(xù)的，應(yīng)補(bǔ)辦立約手續(xù)。第二條人防工程及其設(shè)備、設(shè)施是國家財(cái)產(chǎn)，平時使用應(yīng)本著有償使用的原則，交納使用費(fèi)。使用國家撥款或按國家規(guī)定地方籌集的人防經(jīng)費(fèi)修建的人防工程，由人防部門收費(fèi)?！段餀?quán)法》第五十二條國防資產(chǎn)屬國家所有。
由此可見，地下人防設(shè)施權(quán)屬應(yīng)為國家所有。對于地下人防設(shè)施為國家所有這一點(diǎn)無任何懷疑，但“誰投資，誰收益”中的投資主體有相當(dāng)?shù)姆制?。持“銷售成本說”觀點(diǎn)的人認(rèn)為，開發(fā)商已經(jīng)將車庫的投資成本分?jǐn)偟娇墒勖娣e成本之中，即全體業(yè)主在購買房屋的同時也為車庫付了款，那么投資主體在最后看來應(yīng)該就是業(yè)主，開發(fā)商相當(dāng)于只是事先墊付了該投資成本，那么車庫的所有權(quán)理應(yīng)歸全體業(yè)主所有。持“登記憑證確權(quán)說”觀點(diǎn)的人認(rèn)為，地下車庫是開發(fā)商自己根據(jù)國家要求投資建造的，根據(jù)《物權(quán)法》第三十條“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時發(fā)生效力?！币?guī)定及“誰投資，誰受益”的原則，雖然最后成本都分?jǐn)傊量墒勖娣e中，但合法建造應(yīng)當(dāng)屬于原始取得的一種方式，應(yīng)自事實(shí)行為成就時發(fā)生效力，開發(fā)商在建造后擁有地下車庫初始產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)無可爭議，開發(fā)商有收益權(quán)或使用權(quán)也應(yīng)無爭議。
這兩種觀點(diǎn)似乎都有一定的道理。2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)滿足業(yè)主的需要。規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”這條規(guī)定從形式上似乎明確了地下車庫的權(quán)利歸屬，但從實(shí)際意義上講，該條規(guī)定概念也很模糊，同樣未明確規(guī)定產(chǎn)權(quán)歸屬。人們只能從該條規(guī)定的法理上推斷，如果地下車庫是開發(fā)商投資建造并已經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)擁有地下車庫的所有權(quán)（至少在形式上擁有），否則開發(fā)商怎么有權(quán)利出售、附贈或出租呢？另外從立法的本意來講，作為獨(dú)立設(shè)施的地下車庫，如果不允許開發(fā)商銷售或出租，可能影響開發(fā)商建造車位、車庫的積極性。此外，從某種意義上講，鼓勵開發(fā)商建造地下車庫并允許其擁有產(chǎn)權(quán)，在提高土地利用率同時，還有利于資源的優(yōu)化配置，實(shí)踐中也表明了政府部門默認(rèn)了開發(fā)商對地下車庫的收益權(quán)。
對于地下人防設(shè)施來講，因其建造面積是與整個項(xiàng)目相關(guān)，故個人認(rèn)為其建造成本計(jì)入建安成本是不妥的，應(yīng)在“開發(fā)成本――公共配套設(shè)施”費(fèi)用中歸集，在整個項(xiàng)目的可售面積中分?jǐn)偂?/p>
從上述相關(guān)文件中也可以看出，開發(fā)商在交納相應(yīng)的地下人防設(shè)施使用費(fèi)后，可以獲得地下人防車庫的相應(yīng)收益權(quán)。但其地下人防設(shè)施歸屬國家，故不存在銷售產(chǎn)權(quán)行為。
其一，隨商品房銷售轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)（買房送車位使用權(quán)）。對于買房送車位使用權(quán)的情況，開發(fā)商與業(yè)主簽訂商品房銷售合同，同時簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，地下車位與商品房捆綁，其車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)價款實(shí)際已包含在房屋總價中，發(fā)生時可以理解為銷售不動產(chǎn)行為，統(tǒng)一開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票。（1）營業(yè)稅及附加：按銷售不動產(chǎn)交納營業(yè)稅及附加。（2）土地增值稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，并簽訂轉(zhuǎn)讓地下車位使用權(quán)協(xié)議，約定將上述地下車位的使用權(quán)贈送給購房人，附贈的車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入，因車位使用權(quán)價款包含在商品房總價之中，其土地增值稅已在所銷售的商品房中體現(xiàn)。（3）房產(chǎn)稅：開發(fā)商隨房銷售，同時與業(yè)主簽訂轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)合同，則應(yīng)視同銷售車位，不再征收房產(chǎn)稅。（4）土地使用稅：開發(fā)商隨房銷售，同時與業(yè)主簽訂轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)合同，則應(yīng)視同銷售車位，不交土地使用稅。（5）所得稅：收入并入房屋銷售總價，成本已分?jǐn)傊量墒勖娣e成本，所得稅與銷售商品房性質(zhì)一樣。（6）印花稅：價款已包含至商品房價款之中，印花稅已按銷售不動產(chǎn)萬分之五交納。
其二，單獨(dú)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)。單獨(dú)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)分為有限期限（短期）內(nèi)轉(zhuǎn)讓和法律規(guī)定年限內(nèi)（長期）轉(zhuǎn)讓。有限年度內(nèi)（如1年）是相對于在法律規(guī)定年限內(nèi)（如70年）而言，在有限年度內(nèi)出租從法律期限或長期來看，其車位使用權(quán)人可能會變更，而在法律規(guī)定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，拋開產(chǎn)權(quán)歸屬的角度，單從融資租賃角度來推論，租賃期相當(dāng)于可使用期限，性質(zhì)上和銷售已無實(shí)質(zhì)區(qū)別。
有限期內(nèi)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)即通常所說的租賃車位使用權(quán)。（1）營業(yè)稅及附加：采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此營業(yè)稅納稅額為預(yù)收金額為基數(shù)，而非財(cái)務(wù)上分期確認(rèn)收入分期預(yù)提交納營業(yè)稅及附加。（2）土地增值稅：未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不涉及土地增值稅。（3）土地使用稅：單獨(dú)建造的地下人防車庫應(yīng)按應(yīng)征稅款的50%申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅。不是單獨(dú)建造的不征收。各地政策執(zhí)行不一樣，如上海對于地下人防設(shè)施，不論營業(yè)使用或非營業(yè)使用，不論出租或自用，都不征收土地使用稅。而且要注意的是，如果地下人防設(shè)施是連著地上建筑物的話，對地下人防車庫占地征稅，由其地上和地下所占同一宗地只能繳納一次土地使用稅，不重復(fù)征稅。且對單獨(dú)建造部分所占用地面積暫按應(yīng)征稅款的50%征收土地使用稅。（4）房產(chǎn)稅：雖然產(chǎn)權(quán)歸屬國家，但開發(fā)商作為投資者享有收益權(quán)，根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅［2005］181號）規(guī)定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相關(guān)規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按租金收入12%交納房產(chǎn)稅。（5）印花稅：按租賃金額的千分之一交納。
法律法規(guī)年度內(nèi)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，法律法規(guī)年度內(nèi)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)前面已討論，實(shí)質(zhì)與銷售并無二致。（1）營業(yè)稅及附加：不管是開具服務(wù)業(yè)――租賃業(yè)發(fā)票或銷售不動產(chǎn)發(fā)票，營業(yè)稅及附加一律按5.5%計(jì)征。個人傾向于開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票。（2）土地增值稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將地下停車場所法律法規(guī)期限內(nèi)的使用權(quán)（如房屋使用年限70年）轉(zhuǎn)移給購房人，向購房人取得的轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)收入并入非普通住宅收入，計(jì)征土地增值稅。（3）土地使用稅：不涉及。（4）房產(chǎn)稅：開發(fā)商如果與業(yè)主簽訂的車位租賃合同，租賃期達(dá)到了法律法規(guī)規(guī)定的年限，即達(dá)到業(yè)主所購房屋年限，則應(yīng)視同銷售車位，不再征收房產(chǎn)稅。（5）所得稅：按收到的價款作為收入，計(jì)征所得稅。（6）印花稅：按銷售不動產(chǎn)萬分之五交納。
其三，開發(fā)商自用地下人防設(shè)施。開發(fā)自用地下人防設(shè)施，如作為倉庫，或作為物業(yè)用房等。（1）營業(yè)稅：如無營業(yè)收入，不涉及營業(yè)稅。（2）土地增值稅：未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不涉及土地增值稅。（3）土地使用稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于自用地下人防設(shè)施，原則上只要坐落在開征范圍內(nèi)，就應(yīng)征收土地使用稅，但國家并未出臺相關(guān)免征政策，各地對自用地下人防設(shè)施征免政策不一。如重慶就規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建的地下車庫，無論對外出租或自營，均應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅和土地使用稅。（4）房產(chǎn)稅：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅［2005］181號）第一條、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房屋折算比例由各省規(guī)定。（5）所得稅：無收入不涉及。（6）印花稅：不涉及。需要注意的是，實(shí)際工作中會出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的地下人防設(shè)施面積超過按項(xiàng)目建筑面積實(shí)際應(yīng)建造的面積，對于超過地下人防設(shè)施實(shí)際面積部分的地下車庫，是可以辦理產(chǎn)權(quán)證明的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也有權(quán)進(jìn)行出售、出租或自用。
參考文獻(xiàn)：
第8篇：關(guān)于房產(chǎn)贈與的法律法規(guī)范文
作者簡介：李璐，四川廣播電視大學(xué)雅安分校。
中圖分類號：D923.9文獻(xiàn)標(biāo)識碼：ADOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.03.017
一、現(xiàn)行婚姻法中夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系的相關(guān)規(guī)定
（一）夫妻個人財(cái)產(chǎn)制度
所謂“夫妻個人財(cái)產(chǎn)”，即夫妻間的保留財(cái)產(chǎn)，是指夫妻雙方各自擁有的個人財(cái)產(chǎn)，該范圍內(nèi)的財(cái)產(chǎn)并不納入共有財(cái)產(chǎn)內(nèi)，是歸由夫妻雙方各自保留一定份額的個人特有財(cái)產(chǎn)。關(guān)于夫妻個人財(cái)產(chǎn)制度的規(guī)定在很多法律中都可覓得其蹤影。首先，《婚姻法》第十八條規(guī)定：“有下列情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：（1）一方的婚前財(cái)產(chǎn)；（2）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用；（3）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)；（4）一方專用的生活用品；（5）其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn)?！备鶕?jù)這一規(guī)定可以得出這一結(jié)論，即：“夫妻雙方結(jié)婚前的婚前財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)屬于夫妻雙方的個人財(cái)產(chǎn)，不納入夫妻共有財(cái)產(chǎn)的范圍。”同時，《婚姻法》中還進(jìn)一步明確：“夫妻一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用?！边@不僅體現(xiàn)了法律對受害人或殘疾人的尊重，也體現(xiàn)了法律對于人身權(quán)利受到傷害進(jìn)行賠償?shù)哪康暮统踔浴Q言之，不將醫(yī)療費(fèi)和殘疾人生活補(bǔ)助納入夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是希望這些錢能夠真正用于受害人或殘疾人的康復(fù)治療上，以便于真正意義上更好地保障此類群體的權(quán)益。其次是《民法總則》中規(guī)定：“對遺囑人和贈予人確定只贈與夫妻一方的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財(cái)產(chǎn)?！庇纱顺浞煮w現(xiàn)出法律對遺囑人和贈予人的尊重。除此之外，還有其他司法解釋及相關(guān)法規(guī)對于夫妻財(cái)產(chǎn)也有相近規(guī)定，例如：“夫妻結(jié)婚時，個人財(cái)產(chǎn)不隨婚姻關(guān)系的變化而發(fā)生歸屬權(quán)變化，也不隨婚姻關(guān)系轉(zhuǎn)變成夫妻共有財(cái)產(chǎn)?！本C合上述法律規(guī)定，可以推導(dǎo)出《婚姻法》中對于“夫妻個人財(cái)產(chǎn)”的認(rèn)定不僅符合《婚姻法》規(guī)定，同樣也符合《物權(quán)法》的基本原則。
（二）夫妻共有財(cái)產(chǎn)制度
現(xiàn)行《婚姻法》第十七條規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：（1）工資、獎金；（2）生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；（3）知識產(chǎn)權(quán)的收益；（4）繼承或贈與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外；（5）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。”該條明確細(xì)化了夫妻共同財(cái)產(chǎn)的范圍，詳盡界定和區(qū)別了夫妻個人財(cái)產(chǎn)和約定財(cái)產(chǎn)，不僅能夠合法地保障夫妻的個人財(cái)產(chǎn)，還能有效避免訴訟離婚時或會產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)糾紛。同時，在《婚姻法》第十七條的規(guī)定中，還可以發(fā)現(xiàn)法律將工資、獎金一并列入了夫妻共同財(cái)產(chǎn)范圍，不再是夫妻的個人財(cái)產(chǎn)，不僅能夠更全面、更有效地保障夫妻關(guān)系中婦女的權(quán)益地位，還彰顯出法律的公義性和公正性。因?yàn)榛谖覈鴮?shí)際國情，大部分家庭中的婦女都是以家庭為生活中心，并沒有固定的職業(yè)，是夫妻關(guān)系中長期處于弱勢的一方，家庭的大部分收入都是丈夫的工資和獎金。所以說，該項(xiàng)規(guī)定將工資、獎金納入了夫妻雙方的財(cái)產(chǎn)范圍，明顯幫助婦女群體提高了家庭地位，還有助于改變傳統(tǒng)“以夫?yàn)槭住钡挠馗枷?。除上述外，該條規(guī)定還將“知識產(chǎn)權(quán)的收益”歸入了夫妻共有財(cái)產(chǎn)范疇。知識產(chǎn)權(quán)作為一種具有雙重屬性的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，一方面具有人身屬性，另一方面又具有財(cái)產(chǎn)屬性。通常，法律規(guī)定人身權(quán)利不能為雙方共有，只可歸屬于個人。但該條法規(guī)將婚姻續(xù)存期間的知識產(chǎn)權(quán)收益納入夫妻共同財(cái)產(chǎn)，顯然是對知識產(chǎn)權(quán)創(chuàng)作人在創(chuàng)造知識產(chǎn)權(quán)的過程中，另一方的支持與配合的價值的一種反饋。
（三）夫妻約定財(cái)產(chǎn)制度
現(xiàn)行《婚姻法》第十九條規(guī)定：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定?！奔凑f明夫妻雙方約定財(cái)產(chǎn)必須具備兩個法定條件，反之不符合法定條件的約定當(dāng)然不具有法定效力。其中，第一個條件就是當(dāng)事人必須是具備完全民事行為能力的成年人；第二個條件就是約定必須是雙方的意思表示真實(shí)，若存在一方非真實(shí)意愿，或是存在脅迫、欺騙，則約定當(dāng)屬無效。
二、我國夫妻財(cái)產(chǎn)制度的實(shí)踐原則
據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前司法實(shí)務(wù)中，法院對于夫妻財(cái)產(chǎn)分割的處理主要遵循下述幾項(xiàng)原則：
（一）平等原則
這是夫妻財(cái)產(chǎn)糾紛處理最基本、也是最重要的原則?！痘橐龇ā访鞔_規(guī)定：“夫妻對共同財(cái)產(chǎn)有平等的所有權(quán)。”實(shí)務(wù)中，法院并不會因?yàn)榉蚱抟环降呢?cái)產(chǎn)存在較大差距，而在夫妻財(cái)產(chǎn)分割時有所偏頗，而是嚴(yán)格遵循平等原則給予夫妻雙方同等的保護(hù)，
在法律規(guī)定的范圍內(nèi)盡可能地確保雙方權(quán)利義務(wù)的對等和平等。
（二）保障無勞動能力、無固定收入來源的女方及未成年子女的合法權(quán)益
《婚姻法》第三十八條明確規(guī)定：“當(dāng)雙方無法達(dá)成財(cái)產(chǎn)分割的協(xié)議時，由人民法院根據(jù)具體情況對財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，但是，在分割時應(yīng)當(dāng)照顧無勞動能力、無固定收入來源的女方，以及未成年子女的合法權(quán)益。”可以說這一規(guī)定也成為了一項(xiàng)必要原則。未成年人和常年居家料理家務(wù)的婦女通常都是弱勢群體，既沒有勞動技能，也沒有固定收入，一旦脫離家庭極易陷入生存困境。因此，在離婚訴訟財(cái)產(chǎn)分割時，有必要對這一群體給予適當(dāng)傾斜，在法定范圍內(nèi)對其合法權(quán)益適當(dāng)給予保障。
（三）約定財(cái)產(chǎn)優(yōu)先于法定
從宏觀而論，《婚姻法》屬于私法，因而講究的是充分體現(xiàn)出當(dāng)事人意愿自治。因而在司法實(shí)務(wù)中，應(yīng)當(dāng)充分尊重當(dāng)事人的自由意志，盡可能避免對當(dāng)事人真實(shí)意思的過多干預(yù)。
（四）傾斜照顧無過錯方
司法實(shí)踐中，很多時候造成夫妻離婚的原因都是“感情破裂”，而導(dǎo)致夫妻多年感情破裂的原因很多，但很多時候都是一方違反婚姻的忠誠原則，因此，法律賦予無過錯方在進(jìn)行夫妻財(cái)產(chǎn)分割時，有權(quán)請求損害賠償，可以適當(dāng)多分。該項(xiàng)原則規(guī)定不僅于法有據(jù)，于情亦有理。
三、婚姻法中夫妻財(cái)產(chǎn)制度規(guī)定存在的問題
（一）價值取向問題
據(jù)相關(guān)調(diào)查報(bào)告顯示，傳統(tǒng)思想對于我國的婚姻關(guān)系發(fā)展具有根深蒂固的影響，所以，要想真正意義上發(fā)揮法律對“夫妻財(cái)產(chǎn)制度”的保障作用，首要逐步轉(zhuǎn)變民間僵化、迂腐的傳統(tǒng)思想。不言而喻，觀念認(rèn)識的缺陷是導(dǎo)致法律法規(guī)缺乏群體基礎(chǔ)的根本原因，也是導(dǎo)致法律成為一紙空文、流于形式的核心問題。據(jù)調(diào)查，在問及是否贊同“婚前財(cái)產(chǎn)約定公證”的問題上，大部分受訪群體多表示不贊同，且這一比例占據(jù)受訪群體總數(shù)的將近七成，唯有不到三成的群體認(rèn)可應(yīng)當(dāng)進(jìn)行“婚前財(cái)產(chǎn)約定”公證。此外，筆者還發(fā)現(xiàn)很大一部分夫妻進(jìn)行婚前財(cái)產(chǎn)公證的原因，主要是來自于當(dāng)前社會的婚姻狀況。即，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各國的價值意識開始流入中國，夫妻關(guān)系面臨著種種文化的沖擊和洗禮，日益攀升的離婚率導(dǎo)致夫妻關(guān)系愈加緊張，由此促使人們會選擇婚前財(cái)產(chǎn)公證。而在不贊同夫妻財(cái)產(chǎn)制中婚前財(cái)產(chǎn)約定公證的群體，則理由各異，其中持有“婚前財(cái)產(chǎn)公證是為離婚做準(zhǔn)備，而結(jié)婚又不是為離婚做準(zhǔn)備，所以無須公證”觀念的人，占據(jù)了絕大部分，由此表明大部分人認(rèn)為婚前財(cái)產(chǎn)公證只在離婚時才能夠發(fā)揮作用，其他時候并沒有多大的意義。除上述外，還存在一部分群體認(rèn)為“婚前財(cái)產(chǎn)公證傷感情，是對愛情的懷疑”。由此可見，傳統(tǒng)的婚戀觀念就是婚姻一定能夠長長久久，而對于婚前財(cái)產(chǎn)的公證是對婚姻的懷疑，不利于夫妻雙方的感情建立和延續(xù)，亟待引以重視并加以改正。
（二）整體結(jié)構(gòu)問題
眾所周知，一部法律的實(shí)效性和有效性，關(guān)鍵體現(xiàn)在其解決現(xiàn)實(shí)問題的實(shí)用性、完整性等層面。而在我國，一部法律的頒布、施行都是經(jīng)過嚴(yán)格的程序進(jìn)行的，具備完整、規(guī)范的體系和結(jié)構(gòu)。其中不僅有立法的支持，還有行政的監(jiān)督和執(zhí)行，司法的判決和審理。然而，在司法實(shí)務(wù)中，這些并沒有達(dá)到人們預(yù)期所認(rèn)為的理想效果，即“夫妻財(cái)產(chǎn)制”在實(shí)務(wù)中并沒有體現(xiàn)出其完整的體系結(jié)構(gòu)。具體地說，首先在立法的基礎(chǔ)上就存在大量的缺漏，無法最大限度地保證夫妻財(cái)產(chǎn)糾紛的解決。其次，在行政監(jiān)管與執(zhí)行方面也沒有發(fā)揮應(yīng)有的效用，行政審批手續(xù)繁瑣，非但未能簡化夫妻雙方締結(jié)婚姻關(guān)系的程序，還使得現(xiàn)實(shí)中大量婚姻關(guān)系的締結(jié)未能正確認(rèn)識到夫妻財(cái)產(chǎn)婚前公證的重要性。此外，在司法層面同樣也存在大量問題，司法程序不完整便是其中典型。在現(xiàn)實(shí)審判中，法院的審理雖然嚴(yán)格遵照法定程序和法律規(guī)定來執(zhí)行審判，但是有很多無法進(jìn)行審理的糾紛往往只能上交上級法院審理或者進(jìn)行法庭調(diào)解，并不能真正解決現(xiàn)實(shí)的法律財(cái)產(chǎn)糾紛，最終也就無法從根本上解決此類問題。然而，法律的真正實(shí)現(xiàn)并不能脫離立法、司法和行政任何一個的支持，而夫妻財(cái)產(chǎn)制度無法得到真正意義上的踐行，無法真正發(fā)揮其調(diào)解功能，重要原因之一就是缺乏完善、齊備及規(guī)范的立法、司法和行政支撐。
（三）立法規(guī)制問題
縱觀我國現(xiàn)行《婚姻法》的立法模式，其問題主要是立法結(jié)構(gòu)層面存在缺陷。即，缺乏成熟、強(qiáng)大的立法體系支撐，使得夫妻財(cái)產(chǎn)制度在實(shí)務(wù)中缺乏通則性的一般法律規(guī)定保障，也沒有明確可依的法律支撐。即便是現(xiàn)行《婚姻法》，其中對于夫妻財(cái)產(chǎn)制度的具體法律條文也相對較少，僅有第十七、十八、十九條對夫妻財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了明確的規(guī)定。由此可見，夫妻財(cái)產(chǎn)制度在當(dāng)前國內(nèi)法律體系中仍存在大量的法律空白，實(shí)則難以滿足夫妻財(cái)產(chǎn)制度整體所涉及的各項(xiàng)內(nèi)容。同樣的，在立法程序上也存在著一定問題。即，婚姻法的制定和修改，其程序雖然按照憲法規(guī)定的立法程序進(jìn)行，但是很多施行辦法或者法規(guī)并沒有嚴(yán)格遵照立法程序進(jìn)行，而是根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定，極易形成地區(qū)差異，無法從宏觀層面保證法律的公平性和普遍性。此外，現(xiàn)行《婚姻法》中的夫妻財(cái)產(chǎn)制雖然有明確規(guī)定如何界定夫妻共有財(cái)產(chǎn)、夫妻個人財(cái)產(chǎn)和夫妻約定財(cái)產(chǎn)，但并未提及特殊的財(cái)產(chǎn)界定細(xì)則，導(dǎo)致實(shí)務(wù)中部分源于夫妻財(cái)產(chǎn)的歸屬問題仍然無法可依，審判操作存在大量的彈性空間。
四、對現(xiàn)行《婚姻法》夫妻財(cái)產(chǎn)制度的客觀解讀
（一）關(guān)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割
《婚姻法》第三十九條規(guī)定：“離婚時，夫妻的共同財(cái)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成時，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決。”很明顯，夫妻共有財(cái)產(chǎn)在雙方解除婚姻關(guān)系時，首先還是應(yīng)該按照夫妻雙方的協(xié)議進(jìn)行分割和處理，以充分體現(xiàn)對夫妻雙方的尊重，遵循雙方意愿進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割。只有在雙方無法達(dá)成協(xié)議的情況下，才由人民法院根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分配。而在財(cái)產(chǎn)分配的過程中，應(yīng)當(dāng)盡可能結(jié)合現(xiàn)狀，充分考慮當(dāng)事人未成年子女及無勞動能力、無收入來源的女方權(quán)益，體現(xiàn)法律對弱勢群體的尊重和照顧。
（二）關(guān)于夫妻共同債務(wù)的認(rèn)定
法律明文規(guī)定在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，一方或者雙方對外所負(fù)的債務(wù)均屬于夫妻共同債務(wù)。由此可知，并不是所有債務(wù)都可被認(rèn)定為夫妻雙方的共同債務(wù)，其情況必須完全符合《婚姻法解釋（二）》中的第二十三條、二十四條的情況才能劃為夫妻共同債務(wù)。且，除此以外的其他債務(wù)還應(yīng)當(dāng)遵循實(shí)際情況和法律條文進(jìn)行認(rèn)定。因此，實(shí)務(wù)中要盡可能體現(xiàn)法律對于第三人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)權(quán)，充分彰顯財(cái)產(chǎn)歸屬權(quán)的法理精神。值得一提的是，現(xiàn)行法律對于如果夫妻某一方死亡或其他特殊情況也作出了明確規(guī)定，即夫妻另一方仍然對共同債務(wù)承擔(dān)連帶清償義務(wù)和責(zé)任，并不能由此消除與第三方的債務(wù)締約關(guān)系。
簡而言之，夫妻財(cái)產(chǎn)問題作為時下社會關(guān)注熱點(diǎn)，必須予以高度重視。在司法實(shí)務(wù)中，不僅要確保審理過程的公正性，還要體現(xiàn)出法律的社會價值，結(jié)合客觀事實(shí)和科學(xué)方法，確保財(cái)產(chǎn)分配的公平性與公義性，最大限度避免因財(cái)產(chǎn)分割而引發(fā)離異雙方的二次矛盾。
五、夫妻財(cái)產(chǎn)制在實(shí)務(wù)中的主要爭議
近年來，國內(nèi)立法圍繞《婚姻法》展開的修訂和解釋日趨增多，先后共出臺了三部針對現(xiàn)行婚姻法的司法解釋，這些解釋一定程度上緩解了《婚姻法》在實(shí)務(wù)中的適用難題，但同時也惹來了一些爭議。篇幅有限，本文僅以夫妻不動產(chǎn)為例展開論述。
（一）立法意圖
根據(jù)《婚姻法司法解釋（三）》第七條規(guī)定，可知其立法主要是出于對當(dāng)前國內(nèi)房價持續(xù)升高，結(jié)婚買房費(fèi)用幾乎要花費(fèi)家庭大部分甚至全部財(cái)產(chǎn)的充分考慮，倘若僅依據(jù)《婚姻法》其他規(guī)定，將極大損害了出資購房一方父母的利益，有違公平原則，也過分加重了一方的生活負(fù)擔(dān)。所以，這一法規(guī)的制定本意就是為了將不動產(chǎn)的所有方與不動產(chǎn)的被贈與方進(jìn)行鏈接，消除購房出資者的擔(dān)憂，使得結(jié)婚雙方及其父母的權(quán)益得到最均衡的保障，從而改變目前默認(rèn)的離婚訴訟中的房產(chǎn)出資方產(chǎn)權(quán)配置方式。
（二）爭議焦點(diǎn)
基于《婚姻法》相關(guān)司法解釋可以看出，法律將以前默認(rèn)的“夫妻雙方共同持有”，轉(zhuǎn)變成了“歸夫妻單方的個人所有”。正是這種轉(zhuǎn)變，社會反映各異。具體地說，之所以上述法規(guī)廣受爭議，主要存在以下幾方面因素：
第一，違背了構(gòu)建和諧社會的目標(biāo)。不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記方雖然不能等同于產(chǎn)權(quán)的直接贈與方，但上述法律規(guī)定使得不動產(chǎn)登記這種方法間接的與贈與意思畫上了“等號”。從其出發(fā)點(diǎn)來看，是順應(yīng)當(dāng)代中國的國情的，但在實(shí)際執(zhí)行過程中卻極有可能事與愿違。例如，用登記方的名義確定贈與的含義依然是對家庭關(guān)系和諧的一大阻礙，盡管采取這種形式看似避免了直接贈與合同的書面表達(dá)，但其實(shí)登記也就變成了一種贈與意思的直接表達(dá)方式，如此同樣會破壞夫妻雙方的感情。只要夫妻其中一方知道不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)只是登記在另一方名下，便可對該方父母的意圖了然于胸，這對避免家庭矛盾仍然難以起到積極的促進(jìn)作用。因此，在該法條正式實(shí)施后也就出現(xiàn)了許多因加名登記而產(chǎn)生的不愉快和糾紛行為。
第二，損害了夫妻共同財(cái)產(chǎn)權(quán)益。現(xiàn)行婚姻法明文規(guī)定，“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有”“夫妻對共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”。但是，《婚姻法司法解釋》將婚后不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記和對單方實(shí)施贈與直接掛鉤，由此一定程度上損害了婚姻法中的“夫妻財(cái)產(chǎn)共有”原則。再加上婚姻關(guān)系自身的獨(dú)特性，使得其具有很強(qiáng)的身份性和倫理基礎(chǔ)，并不能把夫妻關(guān)系純粹的理解為財(cái)產(chǎn)契約關(guān)系。而且，每個家庭的情況均不相同，很難用統(tǒng)一的法律去衡量和規(guī)范。
對此，筆者認(rèn)為法院在審理夫妻財(cái)產(chǎn)糾紛等相關(guān)案件時時，應(yīng)當(dāng)以保護(hù)弱勢群體權(quán)益為根本出發(fā)點(diǎn)，審慎適用《婚姻法》及其司法解釋，成功引導(dǎo)群眾更好地履行夫妻間的忠實(shí)義務(wù)和相互扶持義務(wù)，以維護(hù)社會與家庭的和諧。
六、結(jié)語
現(xiàn)代社會人的思維方式和理想追求不斷變化，離婚率持續(xù)上升成為時下社會熱點(diǎn)問題，以解除婚姻關(guān)系為主題的訴訟也愈來愈多見。在這些離婚案件當(dāng)中，夫妻財(cái)產(chǎn)分割成為最為核心的問題。因此，界定夫妻共同財(cái)產(chǎn)基線和原則，確保公平、合理分配，需要法學(xué)界及相關(guān)專家學(xué)者在實(shí)踐中不斷探索、梳理和分析婚姻關(guān)系中涉及的法律問題，以進(jìn)一步豐富我國婚姻法的理論基礎(chǔ)，構(gòu)建完善的婚姻法律體系。
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第9篇：關(guān)于房產(chǎn)贈與的法律法規(guī)范文
Q1：王律師，你好！
本人今年78歲，老伴已于三年前過世?，F(xiàn)在本人居住的是上海一套56平方米的房子，房子的產(chǎn)權(quán)證上只有我一個人的名字。由于我沒有兒女，也沒有人照顧，所以希望把這套房子賣掉，然后住進(jìn)養(yǎng)老院，將該房款用于支付養(yǎng)老院的相關(guān)費(fèi)用。但是，由于歷史原因，我的房子里還有我外甥的戶口。我想咨詢一下，如果未經(jīng)我外甥的同意，我與他人簽訂該套房屋的買賣合同，是否有效？此外，如果將該套房屋賣出，我外甥執(zhí)意不肯遷出戶口，我該如何處理？是否可以向法院？
求助人 陳先生
A：陳老先生，你好。根據(jù)上海高院 《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》：房屋權(quán)利人個人購買所得的房屋，配偶或其他親屬因婚姻或親屬關(guān)系形成了同住事實(shí)，房屋所有權(quán)人有義務(wù)保障其居住權(quán)益，但該權(quán)益的存在并不構(gòu)成對房屋所有權(quán)人處分房屋的限制。因此，未經(jīng)在房屋內(nèi)共同居住的其他成員同意并不影響房屋所有權(quán)人對外簽訂的房屋買賣合同的效力。
也就是說，陳老先生作為該房屋的唯一產(chǎn)權(quán)人，你有權(quán)利處分自己的房產(chǎn)。你外甥是否同意你處理該套房產(chǎn)，并不影響你對外簽訂房屋買賣合同的效力。但是，根據(jù)本律師以往的經(jīng)驗(yàn)，房屋買賣合同中，一般會對房屋戶口的遷出時間有所約定，若你的外甥不配合，未按合同約定的時間遷出戶口，你可能將按照房屋買賣合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
對于“二手房”買賣中，當(dāng)事人約定出賣人遷出戶口，并由買受人遷入戶口，但嗣后因出賣人拒不遷出戶口而引發(fā)糾紛的，上海市高院已在2003年第3期《民事法律適用問答》中對此問題作了明確規(guī)定，但實(shí)踐中仍有不同理解。2005年12月16日，上海市高院下發(fā)《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，根據(jù)其規(guī)定，當(dāng)事人雖在買賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關(guān)行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經(jīng)釋明后，當(dāng)事人仍堅(jiān)持主張遷移戶口的，應(yīng)裁定不予受理或駁回。
對此，本律師建議陳老先生在房屋出賣前與自己的外甥就房屋買賣的相關(guān)事宜友好協(xié)商，以免日后因戶口遷移而導(dǎo)致不必要的麻煩。陳老先生也可以與自己的外甥或其他第三方簽訂《遺贈撫養(yǎng)協(xié)議》，由陳老先生的外甥或該遺贈撫養(yǎng)協(xié)議的相對方承擔(dān)照顧陳老先生的義務(wù)，并負(fù)擔(dān)陳老先生養(yǎng)老送終的全部費(fèi)用，在陳老先生百年后，將該房產(chǎn)贈與陳老先生的外甥或該遺贈撫養(yǎng)協(xié)議的相對方。這個方案或許能解決陳先生當(dāng)前所遇到的難題。
王棟律師現(xiàn)為大成律師事務(wù)所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務(wù)運(yùn)作、房地產(chǎn)、國有產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟(jì)合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎(chǔ)培訓(xùn)等法律業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)方面，王棟律師作為主辦律師為多個大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供從土地開發(fā)、工程建設(shè)與管理直至商品房銷售的全程法律服務(wù)。作為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的法律顧問，王棟律師負(fù)責(zé)了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)各類房地產(chǎn)的租賃、銷售、物業(yè)管理的法律服務(wù)。在婚姻家事方面，王棟律師對于婚姻法、繼承法等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行了專項(xiàng)的研究，對于離婚及家庭財(cái)產(chǎn)分割的處理有著獨(dú)到的見解，成功辦理了數(shù)十起數(shù)額巨大，財(cái)產(chǎn)分割復(fù)雜的婚姻家事案件。并受邀作為上海法治頻道《熱點(diǎn)》欄目的嘉賓及接受報(bào)紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產(chǎn)糾紛等熱點(diǎn)法律問題進(jìn)行講解和評述，受到了廣大觀眾和讀者的好評。
Q2：王律師，你好！
我是一個新上海人，在上海打拼多年，現(xiàn)有一些積蓄，準(zhǔn)備在上海購置一套房屋，并與李女士簽訂了房屋買賣合同，同時約定了具體的房產(chǎn)過戶日期。但李女士在過戶前夕告知將不履行過戶義務(wù)，準(zhǔn)備解除房屋買賣合同。如果李女士一方不愿意再履行買賣合同，而我堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，該如何處理？
像目前這種狀況，我們的房屋買賣合同已經(jīng)成立，作為出賣人的李女士不履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)。那么我訴至法院是否可以直接主張?jiān)摲课莸臋?quán)利歸本人所有？
求助人 汪先生
A：小汪你好。根據(jù)《合同法》四十四條之規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。
根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第十七條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人正式簽訂之日起生效，但下列情形除外：
轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定合同生效條件的，轉(zhuǎn)讓合同自約定的條件成立之日起生效；
法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須進(jìn)行合同公證或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定進(jìn)行合同公證的，轉(zhuǎn)讓合同自公證之日起生效。
李女士作為房屋的唯一權(quán)利人與汪先生在協(xié)商一致的前提下，自愿簽署了房屋買賣合同。本人認(rèn)為，上述房屋買賣合同已生效。合同生效后，合同各方應(yīng)當(dāng)遵循合同的約定，依照誠實(shí)信用的原則，完全地行使權(quán)利和履行義務(wù)，并受合同條款的約束。
在客觀情況發(fā)生變化時，當(dāng)事人必須依照法律或者取得對方的同意，才能變更或解除合同。若合同當(dāng)事人違反合同的約定，應(yīng)當(dāng)依法或依約承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。因此，除合同另有約定或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預(yù)期違約，還是合同履行期屆滿后的實(shí)際違約，如另一方堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，除根據(jù)《合同法》第一百一十條規(guī)定，即當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。
根據(jù)上述規(guī)定，本案若訴至法院，一般會責(zé)令雙方繼續(xù)履行。在履行義務(wù)的同時，若另一方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
對于確實(shí)不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：
雙方協(xié)商確定的，從其約定；
雙方不能協(xié)商確定的：
（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；
（二）無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評估來確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。
最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價值漲跌而產(chǎn)生的損失，以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。
此外，根據(jù)上海高院 《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》，李女士未自動履行所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)前，汪先生尚未取得標(biāo)的物的所有權(quán)，他依據(jù)合同約定要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有，缺乏基礎(chǔ)。因此，對作為出賣人的李女士不履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)的，汪先生不能直接要求確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有，只能按合同約定要求出賣人履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)。
法律小常識
合同的對內(nèi)效力與對外效力
合同生效，是指合同產(chǎn)生法律約束力。
這包括：1.合同的對內(nèi)效力，即在當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律效力。一旦合同成立生效后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依合同的規(guī)定，享受權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。當(dāng)事人依法受合同的拘束。當(dāng)事人必須遵循合同的規(guī)定，依誠實(shí)信用的原則正確、完全地行使權(quán)利和履行義務(wù)，不得濫用權(quán)利，違反義務(wù)。在客觀情況發(fā)生變化時，當(dāng)事人必須依照法律或者取得對方的同意，才能變更或解除合同。
