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廣告位招商策劃方案精選(九篇)

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廣告位招商策劃方案

第1篇:廣告位招商策劃方案范文

步行街商業(yè)策劃書一

項(xiàng)目運(yùn)作策略及構(gòu)思

(一)、項(xiàng)目運(yùn)作策略

1、成立商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì),獲得統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)

在目前商業(yè)街人氣不旺,經(jīng)營氛圍慘淡的現(xiàn)實(shí)情況下,大部分業(yè)主在對前景充滿希望的同時(shí),愿意接受業(yè)態(tài)規(guī)劃并降低租金。因此應(yīng)把握這一契機(jī),通過致函洽談、懇談會(huì)等方式,說服各業(yè)主委托我公司實(shí)施統(tǒng)一運(yùn)營。確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運(yùn)營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實(shí)施。

2、定向招租,龍頭店鋪帶動(dòng)

在一定區(qū)域內(nèi),根據(jù)商業(yè)規(guī)劃,選擇主力店帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。同時(shí),從市場調(diào)研反映的結(jié)果,目前出租的商鋪數(shù)量占總商鋪數(shù)量的23%,根據(jù)龍頭店鋪帶動(dòng)原則,定向招租店鋪滿足30%則可,使商業(yè)街整體經(jīng)營店鋪超50%,商業(yè)氛圍可培育起業(yè)。

3、放水養(yǎng)魚,培育商業(yè)氛圍

降低商鋪?zhàn)饨穑驅(qū)嵭腥齻€(gè)月免租,招集商家加盟,使商業(yè)氛圍火爆起來。

4、以點(diǎn)帶面,吸引人氣

在商業(yè)街內(nèi)布點(diǎn)4至5處流動(dòng)小吃,吸引更多的女性及兒童。如糖葫蘆、棉花糖、燒烤、棒棒糖、熱狗食品等。

(二)、項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃

項(xiàng)目定位

觀瀾區(qū)域首個(gè)特色風(fēng)情商業(yè)街

定位詮釋:

觀瀾區(qū)域突出本項(xiàng)目的地理位置和地域優(yōu)勢。

首個(gè)突出首個(gè),突出在創(chuàng)意及設(shè)計(jì)上的絕無僅有。致力將格瀾郡項(xiàng)目塑造成為觀瀾乃至深圳集大型商場、特色餐飲、酒吧街、服裝服飾為一體的特色風(fēng)情商業(yè)街。

特色風(fēng)情觀瀾片區(qū)消費(fèi)者購物、休閑的蘇格蘭風(fēng)情文化商業(yè)街,凸顯項(xiàng)目的文化底蘊(yùn)和氣息。

1、一層業(yè)態(tài)規(guī)劃

通過對觀瀾片區(qū)商業(yè)、項(xiàng)目周邊商業(yè)、項(xiàng)目自身商業(yè)的研究分析,結(jié)合項(xiàng)目皇家英里路的定位情況,業(yè)態(tài)組合主要有酒吧、特色餐飲、服裝服飾、家電體驗(yàn)、體育用品等,并以社區(qū)便利店、精品店、戶外休閑來點(diǎn)綴。

酒吧街特點(diǎn)

此區(qū)域內(nèi)有比較寬闊的街道和清新優(yōu)雅的小河,并且此區(qū)域處在商業(yè)街內(nèi)部,白天商業(yè)人流很難引入,只有酒吧街白天不需要太強(qiáng)的人流,晚上則可成為優(yōu)散的休閑地。酒吧街可以提升整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的品位、檔次,填補(bǔ)區(qū)域市場空缺,具體操作時(shí)可以外擺休閑方式,帶出西式文化消費(fèi)環(huán)境,體現(xiàn)了皇家英里路這一定位。

特色餐飲街特點(diǎn)

特色餐飲街對外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐飲街安排在這里是結(jié)合了三種因素:一是這里面向工業(yè)大道,通過廣告位可以很好的向外展示,并達(dá)到吸引消費(fèi)者的要求。二是可以與肯德基、福城酒樓形成餐飲互補(bǔ)。三是餐飲要求停車位足,在這里可以停車需求。

家電體驗(yàn)街特點(diǎn)

近兩年來,家電行業(yè)競爭異常激烈,不少連鎖企業(yè)已開始動(dòng)用體驗(yàn)營銷來網(wǎng)羅顧客。此類體驗(yàn)是企業(yè)以服務(wù)為舞臺(tái),以產(chǎn)品為道具,以消費(fèi)者為中心,能夠創(chuàng)造使消費(fèi)者參與、值得回憶的活動(dòng)。相對于傳統(tǒng)的封閉式玻璃櫥柜的產(chǎn)品銷售,這種體驗(yàn)式營銷更專業(yè)、更具人性化。根據(jù)消費(fèi)者反映:購物有了現(xiàn)場演示,對商品的性能會(huì)有了更深了解和實(shí)感,加之有專業(yè)指導(dǎo),購物避免了盲目性。

服裝服飾、體育用品街特點(diǎn)

商業(yè)街內(nèi)部以服裝服飾、體育用品為核心,形成特色步行街,合理、連貫的把項(xiàng)目南北商業(yè)連接起來。

2、二層業(yè)態(tài)規(guī)劃

二樓人流引入不如一樓,因此人氣相對一樓會(huì)清淡一些,而美容美體基本上是以會(huì)員制網(wǎng)絡(luò)客戶,足浴和寵物店的客戶消費(fèi)目標(biāo)很明確,咖啡茶座有其名牌的號召力。

項(xiàng)目執(zhí)行案

(一)、成立項(xiàng)目運(yùn)作小組

為了確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運(yùn)營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實(shí)施, 需構(gòu)建商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的全程服務(wù)機(jī)構(gòu),需要有完善的人才架構(gòu)與職能相對應(yīng),因此應(yīng)成立項(xiàng)目運(yùn)作小組,組織架構(gòu)如下:

(二)、收集資料

建立檔案,收集業(yè)主資料以及項(xiàng)目工程資料,以便順利開展與業(yè)主的洽談、廣告燈光設(shè)計(jì)、招商、硬件改造等工作。

與管理處聯(lián)絡(luò),收集購買合同范本、物業(yè)管理合同,了解項(xiàng)目購買以及物業(yè)管理的具體條款、協(xié)議。(執(zhí)行人:)

與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡(luò),收集業(yè)主資料,理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系。(執(zhí)行人:)

與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡(luò),收集項(xiàng)目工程結(jié)構(gòu)圖、平面圖、給排水圖、消防圖等項(xiàng)目工程資料。(執(zhí)行人:)

通過訪談及抽樣調(diào)查,了解業(yè)主對商業(yè)街經(jīng)營情況的看法、對前景的信心、對現(xiàn)有租金的滿意度、能承受的商業(yè)培育期等信息。(執(zhí)行人:**、)

(三)、召開業(yè)主懇談會(huì)

除天虹商場以及肯德基為開發(fā)商持有外,其余商鋪產(chǎn)權(quán)均為私人業(yè)主持有,私人業(yè)主以租金高低為先決條件自招商戶,使得商業(yè)規(guī)劃無法實(shí)施,從而導(dǎo)致經(jīng)營混亂,無法整合業(yè)態(tài)。產(chǎn)權(quán)的分散給統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運(yùn)營和后期經(jīng)營管理帶來一定難度。因此需要通過致函洽談、懇談會(huì)等方式,說服各業(yè)主委托我公司實(shí)施統(tǒng)一運(yùn)營。

根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃及運(yùn)營思路,制定函件的格式,以倡議書的形式告知業(yè)主相關(guān)信息,開展洽談工作。(執(zhí)行人:**、)

擬定懇談會(huì)議題,選擇有經(jīng)驗(yàn)的主持人,掌控引導(dǎo)會(huì)議議題走向,防止懇談會(huì)偏題,與業(yè)主探討運(yùn)營思路及模式。(執(zhí)行人:項(xiàng)目部)

(四)、條件的確定

為了有效的與業(yè)主開展洽談工作,并確保我公司的運(yùn)營策略落到實(shí)處,應(yīng)確定期限,租金支付方式等條款,確定條件。

對以國惠康為核心,沿觀瀾大道分布的觀瀾老商圈以及項(xiàng)目周邊商業(yè)市場開展市場調(diào)研,了解該片區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣,商鋪?zhàn)饨鹚降刃畔ⅰ?(執(zhí)行人:**、)

采用市場比較法,根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù),結(jié)合項(xiàng)目業(yè)態(tài)的特征、鋪面位置,制定租金價(jià)格體系。(執(zhí)行人:項(xiàng)目部)

擬定協(xié)議,考慮到商業(yè)氛圍的培育,期限應(yīng)為3-5年。租金策略應(yīng)采取第一年0租金,第二年50%市場租金,第三年80%市場租金的策略。引進(jìn)特色項(xiàng)目的硬件改造費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付或免除相應(yīng)的租金沖抵。(執(zhí)行人:項(xiàng)目部)

簽訂協(xié)議,取得統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)。

步行街商業(yè)策劃書二

*廣場步行街商業(yè)策劃書前言**廣場商業(yè)步行街,是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。

一、背景分析

一期商街位于濠河之畔,處于城市商業(yè)中心,與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有鉆石級市口的商業(yè)街,當(dāng)前緣何一時(shí)難熱?在我們拿出策劃方案之前,首先必須對此進(jìn)行研究分析,以便找準(zhǔn)病灶對癥下藥。據(jù)考察和分析,**一期商業(yè)步行街主要存在先天與后天兩方面原因。

(一)、商街設(shè)計(jì)先天不足

1、大廣場難搞大活動(dòng)。步行街北廣場扼**街、**路交匯處,西鄰五星級大酒店,原本屬于最能吸引公眾眼球、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái),能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計(jì)廣場的旱式噴泉、簡易花壇,而沒有考慮廣場的商業(yè)價(jià)值,如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場熱不起來,商街自然冷落。

2、假山成了絆腳石。步行街南入口處的假山景觀,既無觀賞價(jià)值,又橫亙在道路中央,事實(shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的絆腳石。此外,南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符,也沒有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。

3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。**街通往內(nèi)街的三個(gè)通道,從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求,街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房,以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物,易于催生和聚集客流,而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致,如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪,每寸地皮生銀子。遺憾的是,**一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道,兩條是沒有任何店鋪的幽巷,顧客在街口看不到商業(yè)氣氛,甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道,同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計(jì)店面房,走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。

4、**街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過長,阻擋店門,不少顧客入店購物因此要繞一大圈,于是放棄了購買動(dòng)機(jī),導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。

(二)、商街策劃后天失調(diào)

1、**廣場商業(yè)街處于核心商圈,在市場競爭特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天,商街必須有自己的靈魂,即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。**廣場商業(yè)街最早定位是**街(很好),后來又定位于***很好,只是推廣很費(fèi)力),如今準(zhǔn)備冠以**廣場步行街(老土,沒有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準(zhǔn)的市場定位,關(guān)于商業(yè)上我是誰、我為誰服務(wù)的問題沒有首先解決好,其它問題也就難以解決了。

2、**廣場是一處很好的市民廣場,但要吸引廣大市民聚集到這里,還需要有濃郁的廣場文化,例如象***路、***廣場、***步行街那樣的廣場雕塑。此外,還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前,由于上述設(shè)施沒有配套,**廣場的磁場效應(yīng)不佳,所以商街難熱。

3、打造商街,服務(wù)缺位。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去,再由物業(yè)管理公司去打理,這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的老皇歷。事實(shí)上,經(jīng)營**廣場商業(yè)街,物業(yè)管理代替不了商業(yè)管理,商業(yè)街由冷到熱需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來操盤運(yùn)作,此所謂泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作。**廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入,商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶婚姻自主,雙方又都缺乏成熟的理性,商街本身也沒有搞啟動(dòng)和培育市場的形象炒作,這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外,我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠,沒有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù),例如,商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān),這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。

二、商街定位

廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要,針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境,根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢和消費(fèi)偏好,我們作如下戰(zhàn)略定位:

1、街名:**廣場時(shí)尚麗人街

2、概念:**廣場**街觀光旅游的門戶,國際品牌匯聚的商街,都市麗人尋夢的***。

3、廣告語:**廣場/時(shí)尚麗人街與**相約,與**同行

4、商業(yè)門類:購物、休閑、餐飲、美容、娛樂

5、商品:主營國際國內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。

6、顧客定位:都市中追求時(shí)尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。

7、經(jīng)營理念:站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。

三、招商策劃

**廣場時(shí)尚麗人街的招商,屬于突破困局的舉措,招商需從下列幾個(gè)方面入手:

(一)、招商公告我們計(jì)劃于4月中旬在《**晚報(bào)》、**電視臺(tái)招商公告,突出介紹**廣場時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機(jī),吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。

(二)、舉辦招商信息會(huì)該招商信息會(huì)擬于4月20日在毗鄰的**飯店舉行,出席的商戶為**及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷商,以及**國貿(mào)市場有意入駐**廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會(huì)商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將的主要信息是:

1、**廣場時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨(dú)特優(yōu)勢和前景展望;

2、*****街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況,包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。

(三)、整合店鋪資源**一期的店鋪均已出售,投資者是否愿意委托我公司招商和出租?是否同意接受我公司提出的租金價(jià)格(或稱返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息會(huì)和對外招商公告之前,須由**房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商,我們便可以對外開展招商活動(dòng)和引入商戶、洽談租金。為了使**一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍,我們應(yīng)爭取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍,并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度,寧可閑置也不愿出租,我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo),動(dòng)員其站在全局利益、長遠(yuǎn)利益的高度盡快出租,以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。對目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶,我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措,動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租,由于業(yè)主與商戶之間有約定,我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。

(四)、有關(guān)租金政策**一期商街的商業(yè)氣氛清淡,其中原因之一,是店鋪投資者急于高回報(bào)開出高租金,讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此,我們在為業(yè)主招商前,必須做好兩項(xiàng)重要工作:

第一,我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異,說明**一期商街處于入市初期,繁榮興旺需要有一個(gè)培育過程,不能無視市場承受能力開天價(jià)。向業(yè)主說清道理很重要,高租金導(dǎo)致店鋪無人承租,業(yè)主照常要背負(fù)購房貸款利息,店鋪價(jià)值也很難提升。

第二,我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益,設(shè)計(jì)比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。

當(dāng)前,**一期店鋪比較合適的租金是:外街店鋪:租金800-900元/m2/年(經(jīng)測算,外街店鋪平均售價(jià)12500元,平均面積200m2,購房投資約250萬元,購房貸款利率按4.7%計(jì)算,年利息為兒75萬元。如該類店鋪以800~900元/m2/年租金計(jì)算,年收益為16~18萬元,剔除利息后的收益4.25~6.25萬元。這樣的租金對商戶來說,目前情況下尚易于接受。)

(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施為了有效啟動(dòng)市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心,我們將放水養(yǎng)魚,從盡快繁榮市場的高度,適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施:

第一,商戶入駐商街經(jīng)營一年以內(nèi),我們將免費(fèi)提供一個(gè)燈箱廣告位(由我方制作燈箱,燈片制作及電費(fèi)由商戶負(fù)責(zé)),供其做商品或品牌宣傳;

第二,凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動(dòng),一年內(nèi)允許在北廣場上每季免費(fèi)舉辦一次活動(dòng),鼓勵(lì)舉辦有較大影響力的廣場時(shí)尚秀活動(dòng);

第三,凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi),店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收取;

第四,為降低入駐商戶的經(jīng)營成本,我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門,給予**廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策,同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。

四、商街硬件改造建議

1、**北廣場實(shí)施改造,以適合舉辦大型活動(dòng)。

2、**一期南入口的假山拆除,地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。

3、臨**街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造,便于顧客無阻礙進(jìn)店。