商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究范文

1.國際金融危機(jī)和中國經(jīng)濟(jì)地位的提升對(duì)商業(yè)地產(chǎn)需求的影響。中國在世界經(jīng)濟(jì)中地位的提高導(dǎo)致了中國一些城市的國際化程度明顯提高，如北京、上海、廣州等城市。這種國際化程度的提高和向外輻射作用必然會(huì)引起商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，刺激商業(yè)地產(chǎn)的投資，提高商業(yè)地產(chǎn)的需求潛力。雖然受到了全球金融危機(jī)的巨大沖擊，但中國的經(jīng)濟(jì)增長勢頭良好，在世界各國中仍屬于高速增長的國家。盡管近年來中國GDP增速有所放慢，但是增速依然很大，中國的GDP從1978年的2683億美元，增長到2010年的5.879萬億美元，增長了20余倍，平均增速近10%。GDP的持續(xù)高速增長必將促進(jìn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

2.中國城市化進(jìn)程加快促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)需求增長。改革開放以來，隨著中國城市化進(jìn)程的加快城市人口逐年增加，居民收入不斷增加。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為17175元，年末城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋壤_(dá)到了45％以上。中國城市化水平不斷提高，城鎮(zhèn)人口和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不。

3.需求主體對(duì)宏觀形勢的不樂觀的影響。近幾年，國家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控的調(diào)控力度，而調(diào)控的對(duì)象主要是住宅地產(chǎn)，這就使得很多開發(fā)商和投資者把目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，促使商業(yè)地產(chǎn)需求增加。2010年4月17日，國務(wù)院了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》提出十條舉措，被行業(yè)內(nèi)稱作“新國十條”。住宅地產(chǎn)的需求受到了國家政策的影響，國家一系列的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，比如財(cái)政政策和貨幣政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，需求主體對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的不樂觀也會(huì)導(dǎo)致中國商業(yè)地產(chǎn)需求潛力的下降。

中國商業(yè)地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢

中國經(jīng)濟(jì)的未來方向、城市化進(jìn)程不斷加快的客觀發(fā)展規(guī)律及國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，都將促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入行業(yè)性的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)必然會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。

1.商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速增長進(jìn)一步發(fā)展。首先，從中國房地產(chǎn)的發(fā)展前景看，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的必要補(bǔ)充，在其帶動(dòng)下相互增長。其次，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展國家實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需的政策，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提高人民生活水平和工資水平，提高人民的消費(fèi)能力。所以，連鎖零售業(yè)、餐飲業(yè)、零售業(yè)的發(fā)展必將帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。第三，在投資方面，以食品、快速消費(fèi)品、日用品為經(jīng)營主體的大型超市和連鎖超市受金融危機(jī)影響最低，所以當(dāng)其他投資產(chǎn)品不同程度處于低迷狀態(tài)的情況下，投資于商鋪、購物中心等商業(yè)地產(chǎn)，將會(huì)有很大的利益的回報(bào)空間。

2.城市化進(jìn)程加快將為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來良好發(fā)展機(jī)遇。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和繁榮離不開城市發(fā)展，隨著中國城市化進(jìn)程的不斷加快，城市消費(fèi)升級(jí)將帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮

。新的城市規(guī)劃和向外擴(kuò)張需要地產(chǎn)來進(jìn)行城市功能完善和綜合平衡的開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)繁榮助推了城市發(fā)展，擴(kuò)張了城市的發(fā)展，提高了城市吸引力，吸引更多人口和企業(yè)向城市集中，進(jìn)而提高了城市化率，商業(yè)地產(chǎn)和城市化互為動(dòng)力，這兩者是共生共融的關(guān)系。隨著中國中產(chǎn)階層的興起，引發(fā)消費(fèi)者結(jié)構(gòu)的變化，并且會(huì)打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)增值服務(wù)更加完善。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)更加多元化、個(gè)性化、時(shí)尚化，分層消費(fèi)和主題商業(yè)模式將成為發(fā)展重點(diǎn)。

3.多元化的融資模式為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供資金保障。融資渠道的多元化，以往地產(chǎn)開發(fā)商60%~70%的資金都來自銀行貸款的現(xiàn)象，近年來得到了很大的改善。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式和手段發(fā)生了較大變化，呈現(xiàn)出前所未有的創(chuàng)新勢頭，正走向融資模式多元化發(fā)展方向。目前，信托、基金、私募以及證券市場等各種融資途徑都成為了商業(yè)地產(chǎn)融資的手段，而且越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)走向上市這條道，如萬達(dá)、SOHO等。委托貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金（REITs）、股權(quán)融資等成為房地產(chǎn)企業(yè)新的融資選擇渠道，從而實(shí)現(xiàn)降低融資成本、確保資金鏈安全、提高資金使用靈活性。

4.信息技術(shù)將在在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中發(fā)揮重要作用。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，運(yùn)用電子信息化體系來提升商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)管理水平，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比傳統(tǒng)的住宅開發(fā)更重視市場信息。通過深入學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念，應(yīng)用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來整合企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)、經(jīng)營、設(shè)計(jì)、管理，及時(shí)地為企業(yè)的決策系統(tǒng)提供準(zhǔn)確而有效的數(shù)據(jù)信息，以便對(duì)市場需求做出迅速反應(yīng)。

5.服務(wù)業(yè)的發(fā)展推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)繁榮，商業(yè)地產(chǎn)逐漸走向成熟。雖然中國商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，但發(fā)展步伐迅速，隨著連鎖業(yè)、服務(wù)業(yè)、百貨業(yè)的興起，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。許多開發(fā)商在經(jīng)歷了從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商到運(yùn)營管理的風(fēng)險(xiǎn)防范等一系列探索過程之后，已經(jīng)摸索出一條正確的發(fā)展道路使其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域站穩(wěn)腳步，并開始成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的典范。

中國經(jīng)濟(jì)面臨著結(jié)構(gòu)調(diào)整，將由原來的主要依靠工業(yè)增長，轉(zhuǎn)向第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)，推動(dòng)各個(gè)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。2007年國務(wù)院了《加快服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》，給予了服務(wù)業(yè)以更高的發(fā)展地位，使得服務(wù)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展中具有比以往更多的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在許多城市中，地方政府已經(jīng)提出以服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，因此，商業(yè)地產(chǎn)將是城市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要推動(dòng)力。

總結(jié)

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究范文

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)體制的不斷改革，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭不斷加劇。加快房地產(chǎn)行業(yè)室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)以及高周轉(zhuǎn)工作是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)需要解決的首要問題。本文以商業(yè)地產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的重要性作為出發(fā)點(diǎn)，分別分析了售樓處室內(nèi)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化要點(diǎn)以及樣板房室內(nèi)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化要點(diǎn)，最后分析了商業(yè)地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)，以期為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)步起到一些參考作用。

關(guān)鍵詞：

商業(yè)地產(chǎn)；室內(nèi)設(shè)計(jì)；標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)；高周轉(zhuǎn)

21世紀(jì)是一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代，市場經(jīng)濟(jì)的開放性和競爭性特征促使房地產(chǎn)企業(yè)之間不斷競爭。房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)一套商業(yè)用房或者住宅用地時(shí)，需要完成一系列工序。比如制作標(biāo)書、拿地、房屋設(shè)計(jì)、房屋裝修（精裝房）、建設(shè)、銷售、驗(yàn)收等，最后將商業(yè)建筑交給業(yè)主。從制作標(biāo)書到完成交房的整個(gè)過程是漫長的，因此開發(fā)商要想在同行業(yè)中提升綜合競爭力，就需要在室內(nèi)設(shè)計(jì)方面多下工夫，建立標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)品化的地產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)的目的。

1建立設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的重要性

1.1市場形勢的需求隨著經(jīng)濟(jì)全球化和信息化腳步的不斷加快，我國房地產(chǎn)開發(fā)商獲取的利潤率隨之增加。但是在面臨其他行業(yè)以及同行業(yè)之間的競爭，我國房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中獲取的利潤額逐漸降低。根據(jù)相關(guān)行業(yè)調(diào)查報(bào)告顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的平均利潤率逐年下降。除此之外，2013年我國房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量相較于2012年降低了45%，究其原因是隨著其他新興行業(yè)的不斷崛起，房地產(chǎn)企業(yè)在殘酷的市場競爭中被淘汰出局。其中，微小企業(yè)以及中小型企業(yè)占據(jù)比例較大。根據(jù)國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)利潤率的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定看，10%是房地產(chǎn)行業(yè)利潤率的警戒線。因此我國房地產(chǎn)行業(yè)相較于國外發(fā)達(dá)國家而言，逐漸呈現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)市場實(shí)際情況以及國家政策調(diào)整利潤目標(biāo)，改變戰(zhàn)略方法，提升市場競爭力。小部分企業(yè)由于經(jīng)營管理不善將會(huì)自動(dòng)退出市場競爭的角逐中。由此可見，加快商業(yè)地產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)的最佳途徑[1]。

1.2提高市場競爭力提高商業(yè)地產(chǎn)市場競爭力需要房地產(chǎn)企業(yè)站在不同的角度分析企業(yè)產(chǎn)品。就商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)性而言，可以將商業(yè)地產(chǎn)分為建筑專業(yè)、室內(nèi)設(shè)計(jì)專業(yè)、景觀設(shè)計(jì)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品；依據(jù)商業(yè)客戶群而言，可以將商業(yè)用地分為豪華奢侈型、改進(jìn)型、剛需型標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品；就房地產(chǎn)自身而言，可以將商業(yè)用地分為多層用地、高層用地標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品；就開發(fā)商完成交房程序來看，可以將商業(yè)用地分為毛坯房、精裝房標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。由此可見，商業(yè)用地的產(chǎn)品類型具有多樣性。另外，商業(yè)用地的多樣性特點(diǎn)可以促使開發(fā)商根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際情況制定合理的建設(shè)方案，建筑設(shè)計(jì)師可以根據(jù)方案設(shè)計(jì)使客戶滿意的建筑。房地產(chǎn)開發(fā)商還要根據(jù)自身企業(yè)文化、市場規(guī)模比例、綜合優(yōu)勢建立標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、產(chǎn)品化的房屋，從而提升市場占有率。如果商業(yè)房屋在室內(nèi)設(shè)計(jì)時(shí)沒有達(dá)到產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，就會(huì)出現(xiàn)很多問題。比如：1）房屋在定位過程中會(huì)偷換概念，導(dǎo)致建筑施工技術(shù)人員在修建房屋過程中造成不必要的麻煩。比如反復(fù)修改室內(nèi)專修設(shè)計(jì)圖、總圖規(guī)劃、成本預(yù)算、室內(nèi)專修風(fēng)格定位以及建筑戶型修改，從而造成人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)[2]。2）商業(yè)用地在施工過程中，施工技術(shù)人員與建筑設(shè)計(jì)人員之間會(huì)產(chǎn)生許多矛盾。比如施工技術(shù)人員在裝修過程中會(huì)因?yàn)椴牧蟽r(jià)格、采購成本預(yù)算、工程施工等方面與建筑設(shè)計(jì)人員的意見不能達(dá)成一致，從而出現(xiàn)延緩工期、降低建筑工程的質(zhì)量的問題。3）商業(yè)用地室內(nèi)設(shè)計(jì)不能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化會(huì)造成實(shí)際成本費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)期費(fèi)用，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本管理體系不能發(fā)揮其作用。4）商業(yè)用地室內(nèi)設(shè)計(jì)不能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化不僅會(huì)導(dǎo)致企業(yè)管理成本、成本預(yù)算控制難度增大，還會(huì)使產(chǎn)品參差不齊，一旦不能滿足客戶的需求，就會(huì)大大降低房地產(chǎn)企業(yè)市場信譽(yù)度?？傊?，商用地產(chǎn)要加快室內(nèi)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)腳步，確保產(chǎn)品質(zhì)量。與此同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)還要加快前期項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位以及成本控制體系的有效性，促使提升商業(yè)房屋建筑質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)。

2商業(yè)地產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化要點(diǎn)

2.1商業(yè)地產(chǎn)空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化要點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)根據(jù)室內(nèi)外溫度作為衡量夏季、冬季室內(nèi)辦公室溫度的標(biāo)準(zhǔn)。一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)夏季室內(nèi)辦公室溫度應(yīng)該控制在25℃左右，相對(duì)濕度參數(shù)應(yīng)該確保在55%左右；商業(yè)地產(chǎn)冬季室內(nèi)辦公室溫度應(yīng)該控制在20℃左右，相對(duì)濕度參數(shù)應(yīng)該確保在40%左右。另外，關(guān)乎商業(yè)地產(chǎn)空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)穩(wěn)定與安全重要因素之一的新風(fēng)量，應(yīng)該將新風(fēng)量參數(shù)控制在30m2（人-h）。就商業(yè)地產(chǎn)室內(nèi)會(huì)議室而言，商業(yè)地產(chǎn)夏季室內(nèi)會(huì)議室溫度與辦公室的溫度應(yīng)該保持一致，最好控制在25℃左右。但是相對(duì)濕度參數(shù)應(yīng)該高于辦公室濕度參數(shù)，最好控制在60%左右。冬季室內(nèi)會(huì)議室溫度與辦公室溫度一樣，應(yīng)該控制在20℃左右，相對(duì)濕度參數(shù)也是保持在40%左右[3]。就國家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)的相關(guān)規(guī)定而言，國家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)外立面的要求比較高，并且商業(yè)地產(chǎn)外立面容易受外界環(huán)境因素的影響導(dǎo)致新風(fēng)無法直接輸送至商業(yè)地產(chǎn)空間區(qū)域范圍之內(nèi)，因此設(shè)計(jì)人員要根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際情況設(shè)置塔樓避難層，在商業(yè)地產(chǎn)避難層區(qū)域處理建筑外立面通風(fēng)情況。與此同時(shí)，由于商業(yè)地產(chǎn)門窗的封閉性相比普通建筑門窗的封閉性要求更加嚴(yán)格，因此設(shè)計(jì)人員要確保商業(yè)地產(chǎn)門窗根據(jù)國家規(guī)定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)集中處理。就商業(yè)地產(chǎn)門窗粉縫隙而言，新風(fēng)直達(dá)商業(yè)地產(chǎn)門窗縫隙的可能性比較小，因此設(shè)計(jì)人員需要在商業(yè)地產(chǎn)室內(nèi)區(qū)域安裝排風(fēng)新系統(tǒng)，并根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整優(yōu)化排風(fēng)系統(tǒng)，避免出現(xiàn)室內(nèi)新風(fēng)參數(shù)無法達(dá)標(biāo)的現(xiàn)象。小空間區(qū)域應(yīng)該選擇綜合系統(tǒng)作為空調(diào)系統(tǒng)，并依托于風(fēng)機(jī)盤管空調(diào)系統(tǒng)，將新空氣與水系統(tǒng)做到有機(jī)結(jié)合。商業(yè)地產(chǎn)小空間區(qū)域主要包括辦公室以及包廂，商業(yè)地產(chǎn)小空間區(qū)域和大空間區(qū)域主要采用VRF多聯(lián)空調(diào)，有些商業(yè)地產(chǎn)空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)則需要安裝新風(fēng)空氣的處理系統(tǒng)，從而確保商業(yè)地產(chǎn)空調(diào)系統(tǒng)安全、穩(wěn)定運(yùn)行[4]。

2.2裝修界面基本單元的定位設(shè)計(jì)目前，國際通用商業(yè)地產(chǎn)板材的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格為1220mm×2440mm，零數(shù)是考慮了板材在加工制作過程中會(huì)損耗或者工作人員在計(jì)量板材尺寸時(shí)由于誤差導(dǎo)致房屋地產(chǎn)在裝修中出現(xiàn)差錯(cuò)。因此板材材質(zhì)和尺寸的不同會(huì)嚴(yán)重影響房屋裝修效果，就商業(yè)地產(chǎn)裝修界面而言，工作人員首先需要在房屋圖紙上界定一個(gè)裝修單元，并合理規(guī)劃板材尺寸。就板材規(guī)格來看，1200mm可以劃分為900mm與300mm之和。其目的是確定單元的寬度和高度，一般情況下，900mm為單元的寬度。辦公室室內(nèi)高度一般控制在2700mm。其次，工作人員確定部件規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)。一位2700mm大于2440mm的高度，因此工作人員需要對(duì)基本單元進(jìn)行分割，確?；締卧母叨冗_(dá)到國際標(biāo)準(zhǔn)范圍之內(nèi)，如圖1所示?；締卧梢苑譃?00mm×900mm或者900mm×1800mm兩部分；與此同時(shí)也可將900mm×1800mm分為兩塊900mm×900mm的板材，進(jìn)而形成標(biāo)準(zhǔn)化部件。

3結(jié)語

總而言之，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷改革，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力隨之增加。因此加快商業(yè)地產(chǎn)室內(nèi)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)腳步是提升房地產(chǎn)行業(yè)綜合競爭力的有效途徑，也是提升房地產(chǎn)開發(fā)商平均利潤率和實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)的策略之一。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究范文

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；我國商業(yè)地產(chǎn)；存在問題；可持續(xù)發(fā)展；方法

進(jìn)入到21世紀(jì)之后，我國的經(jīng)濟(jì)獲得了快速發(fā)展，人們的生活水平顯著提高。其中，我國的商業(yè)地產(chǎn)在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步中起到了重要的作用。而商業(yè)地產(chǎn)也成為了我國經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，自從2009年全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)以來，我國的經(jīng)濟(jì)也受到了嚴(yán)重影響。同時(shí)，房價(jià)的過高、供需關(guān)系明顯失衡、人民購買力的薄弱等等因素都使得我國的商業(yè)地產(chǎn)處在發(fā)展轉(zhuǎn)型的十字關(guān)口。因此，我們需要對(duì)于新常態(tài)下我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題、可持續(xù)發(fā)展的方法問題進(jìn)行全面性的分析與研究工作，提高我國商業(yè)地產(chǎn)的質(zhì)量與水平，推動(dòng)其發(fā)展與變革，使其在未來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步中依然可以扮演重要的角色。

一、新常態(tài)下我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題

1.產(chǎn)業(yè)規(guī)劃不科學(xué)

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的不科學(xué)是我國商業(yè)地產(chǎn)中存在的一個(gè)嚴(yán)重問題。比如：我們從中國商業(yè)房地產(chǎn)總體規(guī)劃的布局中就可以發(fā)現(xiàn)此種問題。北京、上海、廣州、深圳等一線城市早已被商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目嚴(yán)重的影響，許多的企業(yè)盲目投入到商業(yè)類型房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的虛假繁榮，房價(jià)虛高。比如：眾多的企業(yè)從銀行中進(jìn)行大額款項(xiàng)的借貸投入到房地產(chǎn)項(xiàng)目中，與消費(fèi)者、政府在進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格的博弈。而一些我國的二、三線城市也被房地產(chǎn)行業(yè)的虛假繁榮迷住了雙眼，片面的追求地房產(chǎn)的盲目投資、追求大而全的商業(yè)理念、忽視了當(dāng)?shù)貙?shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、更忽視了當(dāng)?shù)厝嗣裆畹乃脚c消費(fèi)的實(shí)力。最終導(dǎo)致，后續(xù)發(fā)展與經(jīng)營階段出現(xiàn)了種種的問題。比如：我們以眾多商圈的盲目建設(shè)問題為例子進(jìn)行具體的說明。北京、上海、沈陽等城市中許多商圈地產(chǎn)項(xiàng)目在后續(xù)的開發(fā)與經(jīng)營中存在著大量商鋪閑置的問題。這主要是由于兩個(gè)方面的原因?qū)е碌?。商鋪價(jià)格過高、一般的經(jīng)營者無法負(fù)擔(dān)起高額的租金。商圈規(guī)劃的不合理，周圍沒有大量的消費(fèi)者或者是商品價(jià)格過高消費(fèi)者負(fù)擔(dān)不起。這種類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一方面導(dǎo)致了建設(shè)資源與土地資源的浪費(fèi)，另一方面導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)的虛假繁榮，在短期刺激了資源的開發(fā)與關(guān)聯(lián)性行業(yè)的發(fā)展。但是，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步的角度來看，這種模式存在嚴(yán)重的弊病。

2.開發(fā)周期時(shí)間長

開發(fā)周圍時(shí)間長是我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中一個(gè)重要的問題，嚴(yán)重制約了我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。投資額度大、開發(fā)應(yīng)用時(shí)間長等方面的特點(diǎn)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。比如：通過銀行信貸或者是其它融資方式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)資金的籌集是其重要的資本應(yīng)用方法。但是，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展后續(xù)會(huì)面臨著許多的問題。比如：施工建設(shè)、開發(fā)與管理、未來經(jīng)營的策略等等。其中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陷入到困境中。

3.定位水平的不準(zhǔn)確

我國的政府沒有對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)的定位，片面的應(yīng)用房地產(chǎn)項(xiàng)目刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)有關(guān)行業(yè)的進(jìn)步。事實(shí)表明，這種片面發(fā)展的模式存在重要的問題。比如：忽視當(dāng)?shù)貙?shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況、忽視當(dāng)?shù)厝藗兊馁徺I力與生活水平等等、最終制約了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。

二、新常態(tài)下我國商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的方法

1.我國的政府需要加大商業(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度

從政府的角度來講，需要其加大對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的宏觀調(diào)控力度，使得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃更加的合理、建設(shè)水平與投資消費(fèi)更加的協(xié)調(diào)、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量與水平得到提高、使得我國的商業(yè)地產(chǎn)可以進(jìn)行持續(xù)性的發(fā)展，使其對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步做出更大的貢獻(xiàn)。具體來講，第一，政府需要充分的發(fā)揮出經(jīng)濟(jì)杠桿的優(yōu)勢，從銀行信貸的角度入手，使其對(duì)于各個(gè)城市房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審核，有利于保障商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作的安全與質(zhì)量，使得眾多的資質(zhì)企業(yè)無法進(jìn)行有關(guān)的開發(fā)，有利于保障我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的良好環(huán)境。第二，各個(gè)城市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主管部門需要充分發(fā)揮出自己的職責(zé)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)工作中不合理的地方進(jìn)行及時(shí)的糾正，有利于保障開發(fā)與建設(shè)工程的安全與效率，使其對(duì)于促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮出積極的影響。第三，政府需要對(duì)于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行長期的規(guī)劃，開展多種發(fā)展經(jīng)營理念的并用，比如：汽車產(chǎn)業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)等等，而不是過多依賴商業(yè)地產(chǎn)。第四，進(jìn)行有關(guān)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，需要充分的考慮到當(dāng)?shù)貙?shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及人們的購買力，避免面積工程。

2.政府與企業(yè)都需要做好商業(yè)地產(chǎn)的遠(yuǎn)景規(guī)劃

政府與企業(yè)都需要做好商業(yè)地產(chǎn)的遠(yuǎn)景規(guī)劃，以便于更好的進(jìn)行當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的總規(guī)劃，有利于當(dāng)?shù)仄髽I(yè)市場競爭力的提高，商業(yè)價(jià)值的充分實(shí)現(xiàn)。從政府的角度來講，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的遠(yuǎn)景規(guī)劃主要從以下方面入手。首先，政府需要對(duì)于當(dāng)?shù)貙?shí)際的經(jīng)濟(jì)水平以及人民的消費(fèi)能力進(jìn)行科學(xué)評(píng)估、而從制定出專業(yè)性與科學(xué)性的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，在今后的工作中嚴(yán)格執(zhí)行此計(jì)劃。其次，政府需要通過經(jīng)濟(jì)方式與行政方式并用，對(duì)于本地的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的重組與整合，使它們可以在今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中充分的應(yīng)用好有關(guān)的資源，為提高本地商業(yè)地產(chǎn)實(shí)力，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展做出新的貢獻(xiàn)。從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身來講，它們需要在今后的發(fā)展中從眾多的方面入手，使其在今后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中獲得進(jìn)步。比如：第一，充分進(jìn)行資源的整合、樹立起品牌經(jīng)營的戰(zhàn)略，通過資源共享與品牌聯(lián)合實(shí)現(xiàn)企業(yè)競爭力的提升。第二，樹立起科學(xué)規(guī)劃與持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的理念，注重商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后期的服務(wù)與經(jīng)營，充分發(fā)掘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場中存在的價(jià)值，使得企業(yè)在激烈的市場競爭中不斷的發(fā)展與進(jìn)步，創(chuàng)造出屬于自己的價(jià)值與空間。

3.重視商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后期的運(yùn)營與管理

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要注重商業(yè)項(xiàng)目后期的運(yùn)營與管理，最終可以提升企業(yè)經(jīng)營管理的水平與市場發(fā)展的潛能。具體的發(fā)展方針有以下幾種舉措。第一，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要與有關(guān)的項(xiàng)目運(yùn)營商等進(jìn)行聯(lián)合性的開發(fā)與管理，通過充分發(fā)掘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場價(jià)值的舉措來提升自己的商業(yè)利益，有利于自己今后的發(fā)展。比如：聯(lián)合性的開發(fā)、聯(lián)合性的經(jīng)營、對(duì)于開發(fā)中的商鋪進(jìn)行有效的出售、租賃等，在周邊的商業(yè)區(qū)中可以脫穎而出。第二，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)于開發(fā)環(huán)境周邊情況進(jìn)行充分的市場調(diào)研，進(jìn)行項(xiàng)目持續(xù)性的開發(fā)與管理。萬達(dá)、華潤等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就是進(jìn)行這種持續(xù)性開發(fā)與管理模式的典型，取得了非常好的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。第三，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行另辟蹊徑，絕不模仿或者是復(fù)制它人的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營模式。否則，必然會(huì)在有限的市場中形成強(qiáng)有力的不合理與不公平的競爭，而優(yōu)勢性的企業(yè)會(huì)占據(jù)競爭的主動(dòng)權(quán)。這種模式不利于后來者的發(fā)展與成長，也在一定程度上造成了資源的浪費(fèi)與建設(shè)的重復(fù)。

三、結(jié)論

對(duì)于新常態(tài)下我國商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展問題進(jìn)行科學(xué)分析與研究，有利于我國的政府與各個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃方法全面提升發(fā)展的水平與質(zhì)量，保障我國商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)性進(jìn)步，使得我國的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)穩(wěn)步前進(jìn)。

參考文獻(xiàn)：

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第4篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究范文

房地產(chǎn)信托基金的英文名稱是RealEstateInvestmentTrusts,簡稱REITs,這是以美國為代表的大多數(shù)國家的名

詞,英國將房地產(chǎn)信托基金稱之為PropertyInvestmentFund,簡稱PIF。中國還沒有關(guān)于房地產(chǎn)信托基金的統(tǒng)一定義,結(jié)合REITs的原理,國內(nèi)相關(guān)領(lǐng)域的專家劉李勝在《REITs運(yùn)作與管理》一書中給出了如下定義:REITs是通過發(fā)行基金券(如收益憑證、基金單位、基金股份等)將投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn),交由專門的投資管理機(jī)構(gòu)加以管理,獲得收益由基金券持有人按出資比例分享,并共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的一種金融投資工具。它是專門用于房地產(chǎn)投資、租賃開發(fā)、銷售和消費(fèi)等方面的投資基金,投資范圍限于房地產(chǎn)領(lǐng)域,是集眾多的分散資金于一身,同時(shí)采用專家經(jīng)營、專業(yè)化管理的一種投資體制[1]。簡單說來,RREITs是房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)投資基金。

從投資對(duì)象角度看,REITs一般投資于產(chǎn)生穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)物業(yè),主要業(yè)態(tài)是商業(yè)地產(chǎn),包括寫字樓、商業(yè)中心、酒店、工業(yè)廠房、度假公寓、醫(yī)院等。美國有少量的REITs也投資房地產(chǎn)抵押貸款或者房地產(chǎn)貸款支持證券,具有較高的風(fēng)險(xiǎn),但總體而言,REITs投資對(duì)象均為低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。

從投資來源角度看,REITs是一個(gè)募集大眾投資成立的投資基金,其中擁有廣大中小投資者,是資金來源更廣泛,這是相對(duì)于少數(shù)人才能投資大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言,是一個(gè)巨大的金融創(chuàng)新產(chǎn)品。

從基金運(yùn)作角度看,REITs是在信托法律關(guān)系基礎(chǔ)上發(fā)展起來的,這種信托關(guān)系將產(chǎn)權(quán)與管理經(jīng)營權(quán)分開,保證了獨(dú)立性,同時(shí),REITs在符合規(guī)范的情況下可以選擇上市交易,也可以選擇不上市的運(yùn)作方式。

從收益角度看,REITs要求每年90%的分紅比例回饋投資者,REITs這種特殊信托關(guān)系使得REITs不具有自我積累和自我發(fā)展的能力,不具有繳納公司稅的標(biāo)準(zhǔn),從而巧妙地規(guī)避了公司稅,而且在美國,REITs投資的對(duì)象均為免稅物業(yè),所以REITs享有很大稅收優(yōu)惠。根據(jù)美國REITs協(xié)會(huì)(NationalAssociationofRealEstateInvestmentTrusts,NAREIT)的數(shù)據(jù),自1971年以來,REIT指數(shù)從100點(diǎn),上漲到2007年底的3394.71點(diǎn),年復(fù)合收益率達(dá)到了10.29%,這一收益率超過了同期標(biāo)普500指數(shù)7.65%的年化收益率(從103.94點(diǎn)上漲到1468.36點(diǎn),經(jīng)股息收益調(diào)整后)。從REITs的回報(bào)率構(gòu)成來看,其股息率一直保持在較高水平,平均在8%左右[2]。因此,REITs是一種具有吸引力的穩(wěn)定收益型的股權(quán)類投資產(chǎn)品。

REITs在海外已經(jīng)發(fā)展非常成熟,美國是世界REITs的主體市場,歐洲、日本、新加坡、中國香港和臺(tái)灣等地也有發(fā)展不同規(guī)模和形式的REITs產(chǎn)品。現(xiàn)在中國內(nèi)地關(guān)于REITs的推出方案正在研究完善階段,多個(gè)REITs正在籌備過程中,正式推出只是時(shí)間問題。

二、旅游商業(yè)地產(chǎn)的特性

商業(yè)地產(chǎn)并沒有規(guī)范的定義,但是各界對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的具體指向和內(nèi)涵有著普遍一致性,商業(yè)地產(chǎn)一般相對(duì)于住宅地產(chǎn)而言,最明顯的區(qū)別是物業(yè)用途,主要用于非日常居住的經(jīng)營性質(zhì)的物業(yè)形態(tài)一般被稱為商業(yè)地產(chǎn),具體表現(xiàn)為商業(yè)零售中心、大型購物中心、商業(yè)街區(qū)、專業(yè)市場、酒店、度假公寓、寫字樓、工業(yè)廠房、醫(yī)院等形態(tài)。而住宅地產(chǎn)主要是滿足日常居住的普通住宅、別墅等物業(yè)。而旅游商業(yè)地產(chǎn)是指主要用于旅游產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn),主要包括度假酒店、度假公寓、度假醫(yī)院、旅游購物街、旅游企業(yè)辦公樓、旅游紀(jì)念品生產(chǎn)園區(qū)等。

商業(yè)地產(chǎn)一般要求較大的投資額,要求更專業(yè)的開發(fā)水平與經(jīng)營管理水平,所以一般是有實(shí)力的成熟開發(fā)商和金融財(cái)團(tuán)才會(huì)涉足的領(lǐng)域。旅游商業(yè)地產(chǎn)有著一般商業(yè)地產(chǎn)的共性,但是在部分方面體現(xiàn)得更加突出,主要體現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)更高,難度更大,對(duì)投資強(qiáng)度以及投資回報(bào)周期對(duì)要求更高等三方面。

旅游商業(yè)地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)。由于旅游商業(yè)地產(chǎn)一般產(chǎn)生于旅游集散地和旅游目的地,部分旅游集散地和旅游目的地都不在重要城市,即使在重要的城市里,也大多在城市郊區(qū),而不在市中心黃金位置,由于商業(yè)地產(chǎn)的成敗與選址關(guān)系密切,所以旅游商業(yè)地產(chǎn)在選址上的特性就造成了旅游商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性大大增加。與此同時(shí),旅游商業(yè)地產(chǎn)受到直接旅游行業(yè)的影響,而旅游行業(yè)是一個(gè)非常脆弱的行業(yè),景區(qū)生命周期隨著人們消費(fèi)偏好的變化具有較大的不確定性,政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等突發(fā)事件和自然氣候變化等多方面的影響因素都會(huì)作用到旅游業(yè),使得旅游行業(yè)隨時(shí)有可能面對(duì)不確定性的低潮,形成經(jīng)營周期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)。而這些風(fēng)險(xiǎn)在一般商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上概率相對(duì)較低。

旅游商業(yè)地產(chǎn)的高難度。旅游商業(yè)地產(chǎn)的高難度直接來源于高風(fēng)險(xiǎn),旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與日常經(jīng)營都難以戰(zhàn)勝自然因素形成的淡旺季,難以戰(zhàn)勝突發(fā)事件所帶來的不利影響。此外,經(jīng)營者需要深刻理解旅游者的消費(fèi)需求與一般消費(fèi)者的差異,需要處理好各種文化沖突所帶來的問題,需要更多的措施來打造吸引力,需要更多技巧來培養(yǎng)忠誠顧客,以上因素都構(gòu)成了旅游商業(yè)地產(chǎn)比一般商業(yè)地產(chǎn)更高難度。

旅游商業(yè)地產(chǎn)需要一定的投資強(qiáng)度,和一個(gè)相對(duì)較長的投資回報(bào)周期。如果低于一個(gè)合理的強(qiáng)度,旅游地產(chǎn)的失敗概率極大,反而是等于或者高于這個(gè)合理強(qiáng)度之后,成功的概率大大增加。這是因?yàn)槁糜紊虡I(yè)地產(chǎn)的成功形成需要營造足夠強(qiáng)烈的吸引力,舒適的消費(fèi)空間,合理的商業(yè)業(yè)態(tài)。而這些事情都是需要時(shí)間來培育和調(diào)整的,這也決定了旅游商業(yè)地產(chǎn)需要一個(gè)旅游相對(duì)較長的投資回報(bào)期。

目前,中國的旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)水平較低,發(fā)展階段初級(jí),粗制濫造的粗放型模式還很普遍,少量較成功的項(xiàng)目基本都依托于城市人群消費(fèi),更像是一般商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,而遠(yuǎn)離城市的旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功案例較少。與此同時(shí),我國旅游業(yè)發(fā)展正處于快速增長期,對(duì)旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的需求是巨大的,中國絕大多數(shù)旅游目的地,都需要建設(shè)大量包括酒店、公寓、旅游購物中心等項(xiàng)目。

三、REITs對(duì)中國旅游商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的影響

首先,REITs為中國旅游商業(yè)地產(chǎn)的投資者提供了一個(gè)絕佳的退出機(jī)制。成熟的旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流,由于面對(duì)旅游者提供服務(wù),所以具有較高的定價(jià)能力,同時(shí),此類項(xiàng)目的土地成本較低,一般能得到政府的大力支持,也是配合開發(fā)高端住宅類產(chǎn)品的前期介入模式。雖然旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目屬于高質(zhì)量的資產(chǎn),但是由于其需要占用大量資金,投資回報(bào)周期漫長,資本周轉(zhuǎn)率很低,更重要的是投資者除了銷售物業(yè),持有出租和抵押貸款這三種主要的資金回籠方式之外,沒有更好的投資退出機(jī)制,所以旅游商業(yè)地產(chǎn)的投資吸引力缺乏競爭力。REITs為有穩(wěn)定收益的優(yōu)質(zhì)旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供了一個(gè)絕佳的投資退出機(jī)制,將優(yōu)質(zhì)的成熟項(xiàng)目資產(chǎn)打包到REITs資產(chǎn)中,投資者的投資回報(bào)周期大大縮短,可以迅速回籠投資。這種加快回籠投資的退出機(jī)制,有利于回籠資金進(jìn)入新的項(xiàng)目投資開發(fā),從而加快旅游商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。更具體來講,這種退出機(jī)制和退出機(jī)制帶來的溢價(jià)收益,還能激勵(lì)投資者更加從容,更加有信心投入,根據(jù)市場的需求,高起點(diǎn)和高水平地開發(fā)旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

其次,REITs可以為拓寬中國旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資渠道。中國的發(fā)展階段早已經(jīng)不再是一個(gè)資金極度缺乏的時(shí)代,相反,中國市場的資本雄厚,特別是民間涌動(dòng)著大量熱錢,缺乏合適的投資渠道。同時(shí),大量海外資金也瞄準(zhǔn)了中國的旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,希望能把資金沉淀到中國優(yōu)質(zhì)的旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上。在這種背景下,旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目除了傳統(tǒng)的融資渠道之外,還能從REITs融到金融機(jī)構(gòu)、廣大中小投資者、海外基金等多方面的資金。所以REITs推出之后,不僅有利于房地產(chǎn)的發(fā)展,例如旅游商業(yè)地產(chǎn)將有機(jī)會(huì)大力發(fā)展,還能起到穩(wěn)定中國的金融市場的作用,不僅是為市場提供了一個(gè)穩(wěn)定收益的低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品,還分散了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。有學(xué)者指出,我國適時(shí)推出REITs,可以更好地滿足居民的房地產(chǎn)投資需求,分流資金,緩解流動(dòng)性過剩與房地產(chǎn)投資過熱[3]。

第三,REITs將為中國旅游商業(yè)地產(chǎn)帶來更專業(yè)和更先進(jìn)的管理。REITs的國際操作經(jīng)驗(yàn)是委托獨(dú)立的專業(yè)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常經(jīng)營管理,這首先是制度需要,同時(shí)也因?yàn)镽EITs所持物業(yè)的經(jīng)營管理要求比較高。獨(dú)立的專業(yè)機(jī)構(gòu)貼近市場,積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn),是REITs取得穩(wěn)定收益的重要因素。反觀中國旅游商業(yè)地產(chǎn)的粗放型發(fā)展模式,無論是服務(wù)態(tài)度和專業(yè)技能都有巨大的提升空間,亟待有標(biāo)桿性的項(xiàng)目來帶領(lǐng)整個(gè)行業(yè)素質(zhì)的提升。REITs推出之后,旅游商業(yè)地產(chǎn)將在業(yè)態(tài)上更加豐富,酒店、旅游商業(yè)街、度假公寓、養(yǎng)老公寓、保健醫(yī)院、大型綜合購物中心等新興業(yè)態(tài)將大力發(fā)展,這需要更專業(yè)的機(jī)構(gòu)來進(jìn)行策劃、規(guī)劃、招商、銷售等經(jīng)營管理工作。可以預(yù)見,REITs將帶領(lǐng)中國旅游商業(yè)地產(chǎn)從粗放型的管理階段過渡到專業(yè)化的精細(xì)管理階段。

第5篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究范文

關(guān)鍵詞：保險(xiǎn)資金 保險(xiǎn)投資 商業(yè)地產(chǎn) 路徑

隨著保險(xiǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，保費(fèi)收入激增，保險(xiǎn)公司資產(chǎn)規(guī)模迅速增長。截止2011年6月30日，保險(xiǎn)公司總資產(chǎn)達(dá)到了5.75萬億元，保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用余額5.3萬億元，保費(fèi)收入、保險(xiǎn)總資產(chǎn)近年來均以30%以上的速度增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國GDP平均增速。保險(xiǎn)資金保值增值的壓力也越來越大，如果沒有更多元化的投資渠道，將影響我國保險(xiǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。 2009年10月1日新修訂的《保險(xiǎn)法》頒布，適當(dāng)拓展了保險(xiǎn)資金的運(yùn)用渠道，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)有了明確的法律依據(jù)。

我國商業(yè)地產(chǎn)的趨勢分析

（一）商業(yè)地產(chǎn)將迎來快速發(fā)展的黃金10年

需求帶動(dòng)。第一，城市化帶來的需求。城市化促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)了對(duì)寫字樓的需求；居民收入和消費(fèi)水平的提高，增加了對(duì)商業(yè)營業(yè)用房的需求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)證明，城市化水平在50%到70%區(qū)間，標(biāo)志著工業(yè)現(xiàn)代化的完成，此時(shí)的經(jīng)濟(jì)會(huì)持續(xù)高速增長，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最好時(shí)機(jī)。2010年我國的城市化水平接近47%。城市化水平的進(jìn)一步提高將推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展。可以預(yù)測，未來10年是我國城市化進(jìn)程加快的10年，也是商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的黃金10年。

投資拉動(dòng)。房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)也遠(yuǎn)低于股市，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為回報(bào)率較高的行業(yè)，對(duì)國內(nèi)外的流動(dòng)資金有一定的吸引力。由于國內(nèi)的流動(dòng)性過剩、商業(yè)地產(chǎn)上漲的預(yù)期等因素，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)投資增多。人民幣升值意味著經(jīng)濟(jì)增長，本幣購買力上升，引發(fā)投資者在國際范圍內(nèi)超配以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)，國外資金大量進(jìn)入我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

（二）二三線城市將迎來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇

目前我國正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，全球也面臨著通貨膨脹壓力，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定因素增多。城市化是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動(dòng)力，商業(yè)地產(chǎn)正在逐漸成為我國二三線城市更新擴(kuò)張的發(fā)展引擎，商業(yè)地產(chǎn)將迎來全新的發(fā)展契機(jī)。由于一線城市調(diào)控政策的施行，有的開發(fā)商從一線城市轉(zhuǎn)向了調(diào)控力度較小、價(jià)格上升空間較大的二三線城市商業(yè)地產(chǎn)市場。二三線城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力的重要推手，加上目前還缺乏完善的商業(yè)中心，這些城市在制定規(guī)劃時(shí)，往往以優(yōu)惠的政策吸引商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資。商業(yè)地產(chǎn)和區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)的相容發(fā)展，成為二三線城市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)因素。

（三）商業(yè)地產(chǎn)如果持續(xù)過熱可能會(huì)被調(diào)控

多年來，商業(yè)地產(chǎn)一直沒有被政策調(diào)控。2011年以來，由于投資升溫，商業(yè)地產(chǎn)量價(jià)齊升，與住宅市場形成了鮮明對(duì)比。如果商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)過熱，一旦資金退出，價(jià)格下跌，商業(yè)地產(chǎn)信貸將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)要求高，缺乏參照物，銀行很難判斷商業(yè)地產(chǎn)交易價(jià)格的合理性。不排除借款人聯(lián)合賣家，通過虛高價(jià)格或虛構(gòu)交易套取貸款，形成“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)。2011年下半年銀監(jiān)會(huì)曾下發(fā)通知，進(jìn)一步明確銀行需加強(qiáng)對(duì)商業(yè)用房抵押貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等非住房類貸款監(jiān)測，涉及商業(yè)用房的信貸標(biāo)準(zhǔn)必須大幅高于住房，并加大對(duì)假合同、假按揭等行為和轉(zhuǎn)按揭、假按揭等做法的打擊力度。

（四）出租和出售商業(yè)物業(yè)的盈利模式將并存

出租物業(yè)以期盈利的模式不失為大開發(fā)商在一線城市的較好選擇，但也容易形成開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)等，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)都可能導(dǎo)致危機(jī)的爆發(fā)。無論是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的成熟程度，還是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金和經(jīng)營實(shí)力，都決定出租物業(yè)和出售物業(yè)的盈利模式仍是目前多數(shù)開發(fā)商的最佳選擇。經(jīng)過前幾年的發(fā)展，目前國內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)演變已進(jìn)入高級(jí)階段，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)定位為綜合商業(yè)設(shè)施，出租物業(yè)需要開發(fā)商具有較強(qiáng)的經(jīng)營實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)。成熟商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的培育需要較長時(shí)間，需要以雄厚的資金實(shí)力作后盾。國外成熟的房地產(chǎn)金融市場為出租物業(yè)提供了融資的便利性。出租商業(yè)物業(yè)，可以在穩(wěn)定經(jīng)營的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目打包上市，獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)，回籠資金進(jìn)行新項(xiàng)目的建設(shè)。采用出租和出售的盈利模式可以吸收兩種模式的優(yōu)點(diǎn)，在不同時(shí)期有所側(cè)重，在一定程度上回避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（五）對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)人才的需求將更加迫切

商業(yè)經(jīng)營跟地產(chǎn)開發(fā)有各自不同的規(guī)律。中國的商業(yè)市場要比房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟得多，競爭激烈程度也不亞于房地產(chǎn)。商業(yè)的競爭主要在于經(jīng)營管理。即使處于最成熟的商圈，沒有先進(jìn)的經(jīng)營理念、成熟的管理模式、優(yōu)秀人才團(tuán)隊(duì)，也不敢保證能長期繁榮。而商業(yè)地產(chǎn)在我國發(fā)展時(shí)間非常短，人才短缺。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)，涉及投資人、運(yùn)營商、零售合作伙伴、商家、消費(fèi)者等多方面，需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)的整合。因此，找到一個(gè)優(yōu)秀經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行經(jīng)營就顯得非常最要。但本土零售商的經(jīng)營管理理念和模式落后，與國際零售巨頭差距還不小，目前市場上大部分從事商業(yè)顧問的公司是以營銷策劃為主，在市場很難找到這樣的出色團(tuán)隊(duì)。

保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)的可行性分析

根據(jù)政府的“十二五”規(guī)劃，“促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需”已成為今后一個(gè)時(shí)期我國經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變的戰(zhàn)略性舉措。消費(fèi)市場是未來國家拉動(dòng)內(nèi)需的巨大動(dòng)力，而我國零售業(yè)發(fā)展空間巨大，能夠?yàn)橄M(fèi)市場提供載體、帶動(dòng)商業(yè)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型加速的商業(yè)地產(chǎn)既符合國家戰(zhàn)略，又符合房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向。保險(xiǎn)資金負(fù)債性要求資金運(yùn)用能更好的滿足保險(xiǎn)公司償付要求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，保險(xiǎn)資金約80%以上為壽險(xiǎn)資金，其中約48%是20年以上的長期資金，25% 為5-20年的中期資金，27%為5年以下的短期資金。保險(xiǎn)資金運(yùn)用的中長期回報(bào)需求，使得其選擇的投資對(duì)象必須具備長期穩(wěn)定復(fù)利增長的特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大、期限長，比較符合保險(xiǎn)資金追求長期價(jià)值、穩(wěn)健投資的特點(diǎn)。

目前，我國從事商業(yè)地產(chǎn)的公司基本上分以下幾種：第一類是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，由于住宅市場的調(diào)控促使他們轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)。第二類是傳統(tǒng)的零售商，像家樂福、沃爾瑪、歐尚等都成立了房地產(chǎn)開發(fā)公司。第三類是金融業(yè)資金，通過入股項(xiàng)目、整體收購有穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的持有；第四類是其他行業(yè)轉(zhuǎn)型過來的企業(yè)。原來的主業(yè)有一定基礎(chǔ)，因?yàn)榭粗厣虡I(yè)地產(chǎn)的潛力而轉(zhuǎn)型?？偟目?，除了大連萬達(dá)之外，我國還沒有實(shí)力強(qiáng)勁、模式成熟和品牌效應(yīng)突出的商業(yè)地產(chǎn)商。這使保險(xiǎn)公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域憑借資金和品牌效應(yīng)擁有后發(fā)優(yōu)勢。

目前，我國商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)在資金、土地、商家和人才依然存在問題?？偟目矗虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)最大挑戰(zhàn)還是資金。目前，我們從商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境來看，如果僅僅依賴信貸資金難度很大。有的開發(fā)商有將住宅的收入投入商業(yè)項(xiàng)目，有的借助私募、信托、基金等融資。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商只有具備多渠道的持續(xù)的融資能力，才有可能讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)健持續(xù)經(jīng)營。這方面保險(xiǎn)資金有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。根據(jù)2010年9月保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的上限為上季末總資產(chǎn)的10%，照此2011年上半年保險(xiǎn)總資產(chǎn)5.75萬億的口徑計(jì)算， 2011年保險(xiǎn)公司可動(dòng)用的資金總額可達(dá)幾千億元。雖然政策對(duì)保險(xiǎn)資金投資單個(gè)項(xiàng)目有具體的比例限制，但快速持續(xù)增長的保險(xiǎn)資金可以成為項(xiàng)目穩(wěn)定長久的資金來源。這使得保險(xiǎn)公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)具有其他企業(yè)所不具備的資金優(yōu)勢。

保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)的路徑探討

（一）在一線城市投資寫字樓可獲得穩(wěn)定客觀的收益

二、三線城市發(fā)展?jié)摿Υ?，但目前城市化程度偏低，保險(xiǎn)資金持有二、三線城市商業(yè)物業(yè)有一定的不確定性，不符合保險(xiǎn)資金的投資特性。北京、上海等一線城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓在較長時(shí)間內(nèi)價(jià)格依然堅(jiān)挺，可以成為保險(xiǎn)資金投資的首選。

第一，堅(jiān)挺的地價(jià)帶動(dòng)。隨著人口持續(xù)不斷的進(jìn)入一線城市，一線城市土地尤其是商業(yè)繁華地段的土地更為稀缺，地價(jià)上漲的趨勢短期內(nèi)難以改變。地價(jià)越來越昂貴，房價(jià)與地價(jià)之間的利差空間將越來越小。全球房地產(chǎn)服務(wù)公司第一太平戴維斯2011年11月報(bào)告稱，在過去12個(gè)月商業(yè)房地產(chǎn)投資方面，北京、上海排在第三和第四。在市場強(qiáng)勁需求的推動(dòng)下，一線城市寫字樓、零售市場發(fā)展迅速，國內(nèi)外企業(yè)和零售品牌的迅速擴(kuò)張推動(dòng)寫字樓和零售市場租金上漲。在投資領(lǐng)域，全球經(jīng)濟(jì)的不確定性凸顯出亞太地區(qū)尤其是中國這樣的新興經(jīng)濟(jì)體作為投資目的地的優(yōu)越性。在北京，由于新增供應(yīng)量有限，而市場對(duì)優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求持續(xù)上升，使得寫字樓市場租金持續(xù)上升，空置率下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年3季度北京甲級(jí)寫字樓有效凈租金環(huán)比上升24%，達(dá)到454元/平米/月，超過了上海甲級(jí)寫字樓412元/平米/月的租金。在上海，外資企業(yè)在國內(nèi)擴(kuò)張的強(qiáng)烈需求，以及有限的市場供應(yīng)導(dǎo)致寫字樓租金持續(xù)快速上漲。2011年3季度甲級(jí)寫字樓平均有效凈租金達(dá)到412元/平方米/月，環(huán)比上漲5.4%。2011年第三季度北京甲級(jí)寫字樓平均租金創(chuàng)歷史新高，并超過上海，再次領(lǐng)跑全國（除香港以外），標(biāo)志著北京正引領(lǐng)中國一線城市的寫字樓市場進(jìn)入新一輪的強(qiáng)勁增長期。由于未來可預(yù)見新增供應(yīng)量有限，在短期內(nèi)這一趨勢將持續(xù)。

第二，城市化推動(dòng)需求。當(dāng)城市化率達(dá)到70%時(shí)，對(duì)住宅的需求將下降，而寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的租金和增值溢價(jià)優(yōu)勢開始體現(xiàn)。因此，在城市化率50%-60%時(shí)，增持商業(yè)地產(chǎn)是明智的選擇。目前，我國一線城市的城市化率已超50%，新增土地將越來越少。2008年上海城市化率達(dá)到87.5%，北京為84.9%。持有優(yōu)質(zhì)寫字樓的數(shù)量在一定程度上可以規(guī)避未來人口下降的風(fēng)險(xiǎn)。2009年，上海和北京市寫字樓銷售額分別為438億元、431億元，合計(jì)占同期全國寫字樓銷售總額的53.7%。銷售額位居三四的杭州和廣州市，分別只有75億元和71億元。

第三，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的促動(dòng)。國際經(jīng)驗(yàn)表明：第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重超過50%的時(shí)候，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)加速。2009年，北京第三產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量的比重總體已達(dá)76%，上海略超60%，已實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從工業(yè)主導(dǎo)型向服務(wù)業(yè)主導(dǎo)型的轉(zhuǎn)變。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展構(gòu)成了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的巨大需求，對(duì)一個(gè)城市寫字樓銷售面積有重要影響。從主要城市來看，北京市2009年寫字樓銷售面積為256萬平方米。銷售面積排名第二的上海為203萬平方米，兩大城市寫字樓銷售面積合計(jì)占全國達(dá)30.3%。

基于以上判斷，保險(xiǎn)資金在一線城市長期持有優(yōu)質(zhì)寫字樓可以為企業(yè)帶來持續(xù)的現(xiàn)金流和物業(yè)重估的增值收入。而且，前幾年保險(xiǎn)資金以各種形式投資一線城市的寫字樓也積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)所要求的年化收益率預(yù)期通常在 6%-10%。從風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)看，一線城市核心地區(qū)的商用物業(yè)往往租金高、空置率低，能夠獲得長期穩(wěn)定的投資收益，符合保險(xiǎn)資金追求安全性和長期收益的要求。而且，一城市住宅與商用物業(yè)間價(jià)格差距有明顯拉大的趨勢。因此，一線城市應(yīng)是保險(xiǎn)資金關(guān)注的關(guān)鍵，一線城市核心區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)是保險(xiǎn)公司最理想的投資目標(biāo)。

（二）在二三線城市投資城市綜合體是很好的選擇

我國很多省會(huì)城市在經(jīng)濟(jì)總量、城市發(fā)展水平、消費(fèi)能力等方面都居全國中等水平，有對(duì)城市綜合體的巨大需求。城市綜合體適應(yīng)了當(dāng)代城市的發(fā)展要求。它因融合了多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)而成為城市新區(qū)建設(shè)和舊城改造的重要手段。遵循綜合而集約的理念，城市綜合體空間形態(tài)整合土地功能，集約化開發(fā)，立體復(fù)合了城市的各種功能，不但復(fù)興了城市的街區(qū)，帶動(dòng)周圍商業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步提升商業(yè)中心地塊的價(jià)值，而且能激活城市的空間形態(tài)，還能促進(jìn)整個(gè)城市的功能提升，這種城市地標(biāo)性的建筑群體，可以依托其廣泛的社會(huì)影響力帶動(dòng)周邊乃至整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。

1.“十二五”規(guī)劃給二三線城市商業(yè)地產(chǎn)帶來重大機(jī)遇。“十二五”規(guī)劃的一個(gè)核心內(nèi)容就是要加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的核心是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型是外需和內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而擴(kuò)大內(nèi)需的核心是城市化，在城市化的過程中二三線城市起著關(guān)鍵作用。因此，城市化對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展具有積極的帶動(dòng)作用。大城市數(shù)量的增多意味著這個(gè)城市的人口集聚和收入層次的豐富對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的極大的需求，城市規(guī)模越來越大，級(jí)差越來越明顯，意味著城市土地的公共服務(wù)，包括商業(yè)的投入越來越大。過去幾十年來中國城市的發(fā)展是以產(chǎn)業(yè)為中心，以工廠為中心，以企業(yè)為中心，現(xiàn)在轉(zhuǎn)變?yōu)橐匀藶橹行模源罅μ嵘?wù)業(yè)、發(fā)展城市的第三產(chǎn)業(yè)為核心。以人為中心的城市發(fā)展的模式促使各級(jí)政府推動(dòng)城市的功能整體上的升級(jí)。整體升級(jí)也為地方政府帶來持續(xù)的就業(yè)和良性需求，所以城市綜合體代表了一種商業(yè)發(fā)展的模式，代表著一種土地實(shí)用功能的綜合利用，得到了政府高度的關(guān)注。

2.開發(fā)城市綜合體有利于保險(xiǎn)資金發(fā)揮其社會(huì)功能。自2010年開始，中國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了全面復(fù)蘇期，地方政府對(duì)于城市綜合體等商業(yè)項(xiàng)目大開“綠燈”。保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的重點(diǎn)主要在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，開發(fā)二三線城市的綜合體能更深入的切入當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、切入當(dāng)?shù)孛裆?，能密切與當(dāng)?shù)卣暮献鳎瓤梢詫?shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金通過不動(dòng)產(chǎn)增值的目的，也可以更好的樹立保險(xiǎn)業(yè)的形象。城市綜合體的城市性、功能區(qū)位立體差異性及形態(tài)結(jié)構(gòu)的立體性屬性使城市綜合體具有了強(qiáng)大的城市空間整合能力，從而具備了承載城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和文化功能發(fā)展城市的經(jīng)濟(jì)能力，如增加稅收，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引旅游者的能力，改善城市形象，增強(qiáng)市民城市歸屬感等。

3.城市綜合體功能的多樣性和復(fù)合性，可較好抵御行業(yè)周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，切合保險(xiǎn)資金的特點(diǎn)。城市綜合體通過土地功能的混合利用，在一個(gè)相對(duì)完整而又有限的城市區(qū)域內(nèi)集約緊湊地組織城市功能，運(yùn)用城市設(shè)計(jì)的手法將城市功能與城市建筑合理結(jié)合利用，形成了以商業(yè)為主導(dǎo)功能，多功能、集約化、高效率的城市商業(yè)空間。這個(gè)空間蘊(yùn)含著商務(wù)、客居、購物、餐飲、休閑、娛樂和會(huì)展等多重城市要素，在每個(gè)部分保持各自功能運(yùn)作系統(tǒng)的同時(shí)，通過有機(jī)組合協(xié)同形成一個(gè)城市空間的縮影。一方面，商務(wù)辦公和居住類物業(yè)形態(tài)的出售可獲得現(xiàn)金回報(bào)，另一方面，通過持有的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)獲取商家的穩(wěn)定租金回報(bào)，特別是當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策收緊，銀行信貸收縮時(shí)，持續(xù)穩(wěn)定的租金收入將有效改善地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流壓力，熨平業(yè)績波動(dòng)，因此對(duì)行業(yè)周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力較強(qiáng)。同時(shí)，城市綜合體可以坐擁物業(yè)長期持有帶來的增值。

（三）適時(shí)抓住機(jī)會(huì)發(fā)展REITs

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是資金、技術(shù)和管理密集性的活動(dòng)，而資金鏈的完整和資金運(yùn)作的效率更是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程的重中之重。如何有效地拓寬商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道，REITs一直是業(yè)界研究的熱點(diǎn)之一。由于REITS主要用于投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（包括寫字樓、購物中心、飯店、娛樂場所、倉儲(chǔ)設(shè)施等）。將商業(yè)地產(chǎn)與REITs結(jié)合起來已經(jīng)勢在必行，這也是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長遠(yuǎn)趨勢，是我國商業(yè)地產(chǎn)正常、良性發(fā)展的有效出路。

保險(xiǎn)資金投資 REITs 能夠促進(jìn)融通功能的發(fā)揮。保險(xiǎn)資金投資 REITs 有助于緩解房地產(chǎn)開發(fā)資金緊張局面。大多數(shù)開發(fā)商都依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)容易在銀行積聚，而保險(xiǎn)資金的進(jìn)入會(huì)在一定程度上化解銀行的風(fēng)險(xiǎn)。 此外，商業(yè)地產(chǎn)的利潤率比較高，REITs 這種創(chuàng)新的投資工具為保險(xiǎn)公司分享商業(yè)地產(chǎn)的高收益提供了條件。

REITs變現(xiàn)時(shí)間快能滿足保險(xiǎn)資金對(duì)流動(dòng)性的需求。不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性差，若要變現(xiàn)，付出變現(xiàn)成本較高。REITs 作為房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，采用股票或受益憑證的形式, 在各大證券交易所上市，可以隨時(shí)處置持有的 REITs 股份，使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來。如果將持有的物業(yè)打包后整體推出，能將長期占用的資金通過轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的方式很快變現(xiàn)，從而緩解資金壓力。對(duì)于保險(xiǎn)公司而言， REITs 的高流動(dòng)性,能滿足保險(xiǎn)資金運(yùn)用的要求。保險(xiǎn)合同自身特點(diǎn)使保險(xiǎn)公司的賠償和給付具有不確定性，這就要求保險(xiǎn)公司為了滿足賠付和給付，必須保證保險(xiǎn)資金的流動(dòng)性。

REITs這一在國外日益成熟被廣泛運(yùn)用金融創(chuàng)新產(chǎn)品，從提出建議、論證到試點(diǎn)方案設(shè)計(jì)，歷時(shí) 5 年多，幾經(jīng)周折。從目前的形勢來看，鑒于國家加大保障性住房建設(shè)力度，地方政府資金缺口巨大，很可能以北京、天津、上海作為首批試點(diǎn)城市，以發(fā)行保障房 REITs 作為突破口?？墒?，大型商場、寫字樓、停車場等商業(yè)物業(yè)比傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)更具升值潛力和市場投資價(jià)值，現(xiàn)金流更為穩(wěn)定。因此，REITs 更適用于商業(yè)地產(chǎn)。要使REITs 步入快速發(fā)展軌道，未來肯定會(huì)發(fā)行以長期持有型優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)為載體的股權(quán)類 REITs。否則要想從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道多元化，改變現(xiàn)有開發(fā)模式，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展將成為一句空話。隨著推出REITs的呼聲越來越高，條件越來越成熟，可以預(yù)期，REITs正式推出的時(shí)機(jī)不遠(yuǎn)了。

結(jié)論

本文對(duì)我國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀與前景進(jìn)行了論述，通過分析可以看出，商業(yè)地產(chǎn)未來在我國有著廣闊的發(fā)展空間，保險(xiǎn)公司把握這一歷史機(jī)遇，以商業(yè)地產(chǎn)為突破口切入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域是很好的選擇。保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)，這方面既無政策障礙，又符合保險(xiǎn)資金的運(yùn)用特點(diǎn)。一線城市的寫字樓是保險(xiǎn)公司將來可以堅(jiān)持的投資方向，保險(xiǎn)公司積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，二三線城市的城市綜合體可以積極介入，在時(shí)機(jī)成熟時(shí)大力發(fā)展REITs。但是，由于我國保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間短，經(jīng)驗(yàn)不足，專業(yè)人才培養(yǎng)需要加速，有關(guān)REITs政策法規(guī)需要進(jìn)一步完善。

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第6篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究范文

聚焦中國 尋找商機(jī)

11月8日上午，全球商業(yè)地產(chǎn)亞太博覽會(huì)在北京國際飯店會(huì)議中心拉開帷幕。本次會(huì)議針對(duì)亞太地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)交易、渠道網(wǎng)絡(luò)和市場情報(bào)匯集等活動(dòng)組織議程，來自國內(nèi)外的十余位商業(yè)地產(chǎn)專家在會(huì)議上做了主題演講，包括地方政府、全球開發(fā)商和零售商在內(nèi)的上百位行業(yè)資深人士出席了本次會(huì)議。

在亞太博覽會(huì)開幕式上，北京市副市長程紅女士的致詞凸顯了政府對(duì)于此次博覽會(huì)的重視。她在演講中提到：“北京強(qiáng)大的商業(yè)輻射力，吸引了周邊城市的消費(fèi)者，外資加快態(tài)勢進(jìn)入北京市場，零售外資店鋪已超過3000家，北京已經(jīng)成為世界第六大零售城市。北京的消費(fèi)市場自2003年以來連續(xù)7年兩倍增長。同時(shí)，隨著商業(yè)地產(chǎn)的快速增長，投入市場建設(shè)規(guī)模已達(dá)到300萬平方米以上?！备鶕?jù)中國國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2010年上半年中國消費(fèi)品零售總額達(dá)到7.27萬億元(約1.09萬億美元)，比2009年同期增長18.2%。

來自美國加州GAP公司國際地產(chǎn)部高級(jí)副總裁大衛(wèi)?左巴是第一位主題發(fā)言的零售品牌代表，他詳細(xì)講解了GAP中國行的目的及其未來的發(fā)展戰(zhàn)略。據(jù)介紹，GAP11月份將在中國開4家門店，分別選址北京、上海、香港。GAP對(duì)商業(yè)環(huán)境要求非常高，開店選址首選為高端購物中心，在中國的旗艦店基本規(guī)格為1500-2000平方米空間的門店。大衛(wèi)?左巴表示，對(duì)于所有零售商來說，店鋪位置選擇都是一個(gè)首要問題，北京、上海等一線城市的市中心，將成為打造品牌知名度的基地。目前在二線城市GAP的認(rèn)知度不高，所以品牌知名度拓展非常重要?！拔迥旰驡AP會(huì)考慮中國二線城市的開店拓展?！贝笮l(wèi)?左巴透露。

北京市通州區(qū)、天津市和平區(qū)、大連市中山區(qū)等六個(gè)地方的政府代表介紹了當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情及經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，鼓勵(lì)與會(huì)嘉賓到當(dāng)?shù)芈糜螀⒂^和投資。二線城市成為此次博覽會(huì)的亮點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士指出，從長遠(yuǎn)利益來看，中國二線城市擁有廣闊的發(fā)展空間和持續(xù)的增長潛力，將成為未來投資的新選擇。

ICSC總裁兼首席執(zhí)行官邁克爾P?克切維爾在接受媒體采訪時(shí)表示：“中國市場是世界上重要的市場之一，對(duì)于開發(fā)商和零售商而言，現(xiàn)今中國市場的機(jī)會(huì)頗多。隨著中產(chǎn)階級(jí)的增多，市場趨于成熟，消費(fèi)者對(duì)于商品的鑒賞能力在增長，進(jìn)入中國市場的時(shí)機(jī)恰到好處。我們已關(guān)注中國市場多年，對(duì)亞洲市場特別是中國市場有深入的研究，同時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)，中國有許多優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)公司，在為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。二線城市市場的日益成熟，促進(jìn)我們加快戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。”

分析指出，中國日益龐大的零售領(lǐng)域已成為全球發(fā)展最快的新興市場，這被認(rèn)為是帶動(dòng)全球復(fù)蘇的原動(dòng)力。為彌補(bǔ)歐美國家銷售下滑的窘境，全球商業(yè)領(lǐng)域精英正在將未來發(fā)展的中心轉(zhuǎn)移至中國市場。ICSC高級(jí)副總裁Marvin Morrison表示，“中國將帶動(dòng)全球復(fù)蘇，原動(dòng)力是什么？是零售。顯然，RECON亞太博覽會(huì)2010年在這里舉辦是眾望所歸?！盡orrison說：“最新的全球零售發(fā)展指數(shù)（GRDI）證實(shí)了我們的觀點(diǎn)，中國日益龐大的零售領(lǐng)域是全球發(fā)展最快的新興市場。中國和其他亞洲消費(fèi)者總體而言對(duì)國際購物模式很適應(yīng)，只是購物模式隨地方差異需要有所調(diào)整?！?/p>

中國市場 日益成熟

國際資本市場對(duì)于中國市場的重視，給中國的開發(fā)商和零售商帶來了前所未有的機(jī)會(huì)。中國是否已經(jīng)做好了迎接商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展的成熟時(shí)機(jī)？

從宏觀上說，清晰的城市定位將引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展形態(tài)。目前，很多城市正處于“十二五”規(guī)劃的制訂階段，城市發(fā)展的定位變化將影響商業(yè)地產(chǎn)向著與城市定位相適應(yīng)的形態(tài)發(fā)展。同時(shí)，2010年世界范圍內(nèi)的低碳經(jīng)濟(jì)理念將改變商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)的粗放型發(fā)展模式，引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)向開發(fā)綠色環(huán)保型的商業(yè)建筑產(chǎn)品去發(fā)展，因此，商家將借此加快商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度。在經(jīng)歷了2008年的國際金融危機(jī)和2009年的國內(nèi)住宅價(jià)格飛漲后，越來越多的實(shí)力開發(fā)商看中了商業(yè)地產(chǎn)可獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的特征，紛紛大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。地產(chǎn)商向零售商，零售商向地產(chǎn)商，雙向進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的趨勢日益突出。一些具有品牌實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開始走拓展連鎖化和產(chǎn)品素質(zhì)化的發(fā)展之路，在全國范圍內(nèi)復(fù)制其經(jīng)營業(yè)態(tài)。長期持有成為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展理念。由于商業(yè)地產(chǎn)投資周期長，收益相對(duì)穩(wěn)健，與保險(xiǎn)資金的資產(chǎn)匹配比較吻合，千億保險(xiǎn)資金也將會(huì)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。REITs的相關(guān)試點(diǎn)的審批，都有利于商業(yè)地產(chǎn)的融資，促進(jìn)開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)和持有。可以說，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的大環(huán)境已經(jīng)具備。

從微觀上說，很多大公司開始戰(zhàn)略性地進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)。所謂的戰(zhàn)略性，是指持有型物業(yè)資產(chǎn)在整個(gè)公司資產(chǎn)里面有一個(gè)明確的比例，以華潤和中糧公司為例，明確提出來商業(yè)地產(chǎn)占整個(gè)公司資產(chǎn)的比例為35%。隨著市場的成熟，已經(jīng)有開發(fā)商專注于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的持有、開發(fā)、招商和運(yùn)營。本次博覽會(huì)贊助商之一的陽光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司就是這樣一個(gè)典型。陽光新業(yè)集團(tuán)總裁助理、北京瑞景陽光商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李睿先生向記者介紹說，公司從2007年確定了以零售業(yè)態(tài)為主的地產(chǎn)項(xiàng)目為公司的發(fā)展方向，截至2010年已在全國持有或管理著25個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)總建筑面積超過130萬平方米，分布在北京、青島、天津、西安、成都、沈陽等多個(gè)城市。與此同時(shí)，陽光新業(yè)引進(jìn)國際先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)基金管理模式，著力打造涵蓋投資、策劃、規(guī)劃、開發(fā)、招商、運(yùn)營的全過程、全價(jià)值鏈運(yùn)營模式，通過對(duì)全價(jià)值鏈的系統(tǒng)管理和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效掌控以及價(jià)值鏈之間的有機(jī)協(xié)同，形成整體核心競爭力。此種舉動(dòng)，凸顯了商業(yè)地產(chǎn)正在朝著更專業(yè)化的方向發(fā)展。

開發(fā)商和零售商在心態(tài)上也日益成熟。與以往商業(yè)地產(chǎn)扎堆一線城市不同，此次不少的國外零售商和國內(nèi)開發(fā)商都不約而同地將目光瞄向了中國的二線城市。不少參會(huì)者認(rèn)為，二線城市的機(jī)會(huì)更多。李睿先生認(rèn)為，一線城市的核心地段市場競爭激烈，而選擇一線城市周邊及衛(wèi)星城區(qū)域相比較而言投資回報(bào)率更高些。如“北京通州陽光新生活廣場”，客流及銷售狀況都非常好，超過了預(yù)期的投資回報(bào)率。如果能對(duì)二線城市的區(qū)域特點(diǎn)及消費(fèi)者做很好的分析并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精準(zhǔn)定位，項(xiàng)目的投資回報(bào)率也非?？捎^，如陽光新業(yè)的青島南京路新業(yè)廣場和天津友誼路新業(yè)廣場。據(jù)了解，陽光新業(yè)根據(jù)不同的區(qū)域位置及消費(fèi)需求打造出了社區(qū)型購物中心、區(qū)域型購物中心和綜合體項(xiàng)目三種不同的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，明晰的產(chǎn)品線定位使得陽光新業(yè)在市場中取得了良好的收益：2010年1-6月，陽光新業(yè)持有及管理的商業(yè)物業(yè)租金收入2.35億元，是上年同期租金收入的126%。業(yè)內(nèi)人士分析指出：以目前的狀況來看，不少二線城市已經(jīng)有了一線城市的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，假定一線城市的商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到第三代、第四代、第五代產(chǎn)品水平的話，二城市或一線城市次城區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目可能處于第一跟第二代之間，開發(fā)商和零售商可以用這個(gè)經(jīng)驗(yàn)促進(jìn)二線城市的發(fā)展。對(duì)于開發(fā)商而言，如果選址準(zhǔn)確、投資到位、并有專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，項(xiàng)目成功的可能性極大。

未來前景 喜憂參半

這是否意味著中國商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展時(shí)代的到來？

從2009年我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況來看，重?cái)?shù)量輕質(zhì)量，重規(guī)模輕效益，重開發(fā)輕經(jīng)營，重策劃輕規(guī)劃，重形象輕使用的現(xiàn)象依然比較突出。部分城市的商業(yè)地產(chǎn)，特別是大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重復(fù)建設(shè)、盲目發(fā)展、資源浪費(fèi)和無序競爭的現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，很多開發(fā)商面臨著資金、招商、運(yùn)營、人才等一系列難題，成為我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的艱巨挑戰(zhàn)。

李睿先生在接受記者采訪時(shí)說：“2008年曾出現(xiàn)的盲目建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致招租困難，甚至出現(xiàn)商住倒掛的教訓(xùn)應(yīng)該引以為鑒。當(dāng)時(shí)不少開發(fā)商看到了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間，紛紛轉(zhuǎn)型做起了商業(yè)地產(chǎn)。轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)不是一件簡單的事情，除了充足的資金，更需要心態(tài)的調(diào)整。對(duì)于住宅房地產(chǎn)，以前期開發(fā)、后期產(chǎn)品銷售為核心實(shí)現(xiàn)利潤講究的是短平快，而商業(yè)地產(chǎn)通過長期的商業(yè)物業(yè)管理、運(yùn)營產(chǎn)生租賃經(jīng)營利潤，通過對(duì)商業(yè)項(xiàng)目品牌的長期運(yùn)營管理提升項(xiàng)目本身的物業(yè)價(jià)值，帶來長期的穩(wěn)定的資本回報(bào)。這就是為什么很多住宅房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，內(nèi)部人才結(jié)構(gòu)、管理體系都表現(xiàn)出諸多不適應(yīng)的原因。”

專家指出，做好商業(yè)地產(chǎn)，需要注意以下幾個(gè)方面的問題：一是形象與需求的關(guān)系，無論是購物中心還是商業(yè)資產(chǎn)，都是一個(gè)城市的形象。改革開放以來，商業(yè)地產(chǎn)推動(dòng)了城市的發(fā)展，促進(jìn)了城市的商業(yè)化。但是反面例子也不勝枚舉，所以要對(duì)市場的需求有準(zhǔn)確的估測。二是開發(fā)與經(jīng)營的關(guān)系，商業(yè)地產(chǎn)的頂級(jí)工程應(yīng)該是兩個(gè)主體，開發(fā)商和經(jīng)營商。以萬達(dá)為例，其成功的原因在于重視經(jīng)營。經(jīng)營是主體，開發(fā)是手段，開發(fā)要為了經(jīng)營，服務(wù)于經(jīng)營。三是規(guī)模與效應(yīng)的問題，有規(guī)模也要有效應(yīng)，效應(yīng)是基礎(chǔ)，避了效應(yīng)講規(guī)模，這是違背社會(huì)規(guī)律的，從這個(gè)角度上應(yīng)該研究效應(yīng)的問題。研究它的亮點(diǎn)、賣點(diǎn)、新聞點(diǎn)，促使整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。

與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)要配合城市的發(fā)展，與政府緊密配合，做好政府的功能配套，促進(jìn)城市的商業(yè)化。在店面規(guī)劃設(shè)計(jì)和后期的管理要有獨(dú)特的理念，這就意味著要重視人才的培養(yǎng)。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)要注意與商家、業(yè)主建立多方長期合作的伙伴關(guān)系，要做好一個(gè)項(xiàng)目，單靠企業(yè)自身的能力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足的，需要政府的稅費(fèi)優(yōu)惠和商家的品牌價(jià)值，把這些品牌幾十年打造下來的價(jià)值整合在一起，更好地服務(wù)商業(yè)項(xiàng)目。

第7篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);項(xiàng)目運(yùn)營;財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管控

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是個(gè)多專業(yè)配合的綜合開發(fā)，任何一個(gè)動(dòng)作都會(huì)影響項(xiàng)目運(yùn)營的最終業(yè)績表現(xiàn)。例如售價(jià)的調(diào)整對(duì)項(xiàng)目的稅負(fù)以及凈利潤都將產(chǎn)生重大影響，可謂“牽一發(fā)而動(dòng)全身”。然而由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，前后開發(fā)環(huán)節(jié)多，項(xiàng)目運(yùn)營的決策經(jīng)常遇到“盲人摸象”的困惑，甚至出現(xiàn)增收不增利的現(xiàn)象。

財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管控可以利用財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行全面的分析和跟蹤，其目的在于及時(shí)評(píng)估經(jīng)營動(dòng)作對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)利潤產(chǎn)生的影響，以便第一時(shí)間給項(xiàng)目運(yùn)營的決策者提供參考，抓住項(xiàng)目經(jīng)營的關(guān)鍵點(diǎn)。

一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)

受商業(yè)地產(chǎn)市場變化的影響，現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)出現(xiàn)了較為明顯的變化，主要有以下幾點(diǎn)。

1.項(xiàng)目稅負(fù)重且稅負(fù)個(gè)體差異大。根據(jù)李志學(xué)等的研究分析，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的總體平均稅負(fù)約為32%，高于鋼鐵和汽車行業(yè)，而且商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的個(gè)體差異最大，稅負(fù)的公平性低。而根據(jù)筆者跟蹤的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，很多項(xiàng)目的稅利比接近1甚至超過1，每個(gè)項(xiàng)目幾乎都要量身定制稅收規(guī)劃。

2.資金占用大、成本高。受商業(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)控，國內(nèi)資本市場對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場基本絕緣，項(xiàng)目融資仍然依賴于以開發(fā)貸為主的傳統(tǒng)間接融資，甚至無奈接受成本更高的銀行表外體系的影子資金。而通常項(xiàng)目開發(fā)的周期長達(dá)2～3年，開盤預(yù)售前的資金占用多達(dá)數(shù)億，高地價(jià)項(xiàng)目甚至數(shù)十億計(jì)，項(xiàng)目運(yùn)營能否盡快實(shí)現(xiàn)資金自我平衡就顯得尤為重要。

3.利潤率水平逐步下滑。根據(jù)蘭德咨詢的研究，從2010年起，A股上市房企凈利潤率以每年1%左右的速度下滑，預(yù)計(jì)到2015年，行業(yè)毛利率將低于30%，平均凈利潤率可能踩到10%的紅線。反觀開發(fā)成本中設(shè)計(jì)費(fèi)、工程費(fèi)、營銷費(fèi)、管理費(fèi)則較為剛性，幾乎沒有進(jìn)一步壓縮的空間?，F(xiàn)階段企業(yè)已無法通過房價(jià)增長帶來的土地溢價(jià)攫取超額利潤，相反高地價(jià)帶來的高利息卻不斷吞噬企業(yè)的利潤。

二、財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管控的維度

通過分析上述商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)特點(diǎn)，筆者在項(xiàng)目運(yùn)營實(shí)務(wù)中主要從稅務(wù)、現(xiàn)金流和凈利潤三個(gè)維度進(jìn)行重點(diǎn)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管控。

1.稅務(wù)動(dòng)態(tài)管控維度。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的不同環(huán)節(jié)需要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等多達(dá)十余項(xiàng)的稅種，其中尤以土地增值稅和企業(yè)所得稅對(duì)項(xiàng)目凈利潤影響程度最大，為此需要針對(duì)每個(gè)具體項(xiàng)目的全流程做好稅收規(guī)劃和跟蹤。

具體來講，拿地階段要關(guān)注項(xiàng)目所在地的稅收政策，特別關(guān)注清算單位、地價(jià)分?jǐn)?、成本分?jǐn)偟恼咭?guī)定，做好拿地階段的稅負(fù)測算和地價(jià)分?jǐn)?項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)階段要關(guān)注業(yè)態(tài)增值率的匹配，避免高增值率與低增值率分別計(jì)算增值;項(xiàng)目開盤銷售前期，要注意普通住宅的無效定價(jià)區(qū)間;項(xiàng)目竣工階段要關(guān)注未售車位負(fù)增值的影響以及工程結(jié)算進(jìn)度和發(fā)票到票情況對(duì)清算匯算的影響。

2.現(xiàn)金流動(dòng)態(tài)管控維度。單個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流管控需要把握項(xiàng)目資金何時(shí)實(shí)現(xiàn)自我平衡，并至少按季度對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)金流重新評(píng)估?，F(xiàn)金流管控可以從“拿地到開工”、“開工到預(yù)售”和“預(yù)售到資金平衡”這三個(gè)前期階段來跟蹤分析，并與行業(yè)標(biāo)桿對(duì)比。項(xiàng)目一旦開盤后則重點(diǎn)關(guān)注開盤后前三個(gè)月的銷售回款情況，并根據(jù)不同的銷售表現(xiàn)，合理調(diào)整工程投入進(jìn)度，避免項(xiàng)目資金缺口的進(jìn)一步擴(kuò)大。

集團(tuán)層面的現(xiàn)金流管控還應(yīng)關(guān)注整體的資產(chǎn)負(fù)債率，并做好至少未來一年的資金收支的滾動(dòng)預(yù)測，最大程度控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.凈利潤動(dòng)態(tài)管控維度。結(jié)合成本部門的動(dòng)態(tài)目標(biāo)成本管理和銷售部門的動(dòng)態(tài)銷售預(yù)測，財(cái)務(wù)部門實(shí)時(shí)計(jì)算項(xiàng)目的稅負(fù)和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并計(jì)算出項(xiàng)目動(dòng)態(tài)的凈利潤，并與拿地階段的目標(biāo)利潤進(jìn)行比較分析。對(duì)于與目標(biāo)差異較大的項(xiàng)目，重點(diǎn)關(guān)注銷售收入和財(cái)務(wù)費(fèi)用對(duì)凈利潤的敏感性分析，以便對(duì)銷售策略以及未售產(chǎn)品定位盡快做出合理的調(diào)整。

三、實(shí)施財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管控的建議

財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管控是一個(gè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)收集和分析的過程，若要在實(shí)務(wù)中較好落地并發(fā)揮有效的決策支持作用，筆者建議商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該關(guān)注以下幾點(diǎn)。

1.提升信息化建設(shè)水平。財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管控不僅需要分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，還需要合理預(yù)估未來的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)變化（如施工進(jìn)度、銷售進(jìn)度），并基于業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)變化調(diào)整未來財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測值（如項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)估）。因此，要提高財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管控的質(zhì)量和及時(shí)性，首要提升企業(yè)的信息化建設(shè)水平（ERP）。

在ERP建設(shè)上要注意避免“信息孤島”，財(cái)務(wù)系統(tǒng)、成本工程系統(tǒng)和營銷系統(tǒng)要根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)進(jìn)行對(duì)接，并建立統(tǒng)一有效的數(shù)據(jù)平臺(tái)，業(yè)務(wù)人員可以在該平臺(tái)上對(duì)已發(fā)生以及未來預(yù)計(jì)發(fā)生的數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，財(cái)務(wù)人員則可以調(diào)用相應(yīng)的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，并分析填報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，最終測算出財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管控三大維度所需的數(shù)據(jù)。

2.優(yōu)化項(xiàng)目運(yùn)營機(jī)制。項(xiàng)目運(yùn)營需要多個(gè)專業(yè)的協(xié)同配合，多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都采用矩陣式的組織架構(gòu)，但對(duì)于該類組織架構(gòu)最大的挑戰(zhàn)便是組織內(nèi)的有效溝通。因此，可以采用PMO（Project Management Office）項(xiàng)目運(yùn)營機(jī)制，由每個(gè)專業(yè)的骨干力量組成，定期召開項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議進(jìn)行溝通，而PMO會(huì)議的組織者通常有財(cái)務(wù)人員擔(dān)任，對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)數(shù)據(jù)變化進(jìn)行跟蹤匯報(bào)，消除項(xiàng)目運(yùn)營的信息不對(duì)稱。

3.重視項(xiàng)目的后評(píng)估。每個(gè)項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后，企業(yè)應(yīng)該從設(shè)計(jì)、工程、營銷、財(cái)務(wù)等多角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)估。當(dāng)經(jīng)過多年的項(xiàng)目后評(píng)估積累，企業(yè)將建立自身的數(shù)據(jù)庫，通過比較分析實(shí)際數(shù)據(jù)和目標(biāo)數(shù)據(jù)差異的原因，并與標(biāo)桿企業(yè)進(jìn)行參照對(duì)比，進(jìn)而不斷提升自身的運(yùn)營水平。

參考文獻(xiàn)：

[1]李志學(xué)，李紅敏.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平的衡量與評(píng)價(jià)[J].中國管理信息化，2009，12（4）.

[2]蘭德咨詢.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已是“中利行業(yè)”. http：//.cn/plus/view.php？aid=195.

第8篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究范文

近年來，一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸暴露出成本管理上的問題，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的成功與否關(guān)系到項(xiàng)目的整體利益，使對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理研究成為必要。

成本管理中存在的問題

我國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)起步較晚，許多管理理論和方法仍不成熟，在項(xiàng)目成本管理方面存在許多問題。結(jié)合我國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，目前在其成本管理中存在的問題主要有以下幾點(diǎn)：

第一，商業(yè)項(xiàng)目套用住宅項(xiàng)目的成本管理體系。在既有住宅地產(chǎn)又有商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)通常是一個(gè)獨(dú)立的部門，與住宅地產(chǎn)的成本部門分開而論。正因如此，商業(yè)地產(chǎn)的成本管理并不能形成一個(gè)體系，無法對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做到全面的成本管控。由于成本管理體系的缺乏，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開展成本管理前，缺少組織架構(gòu)的支撐、沒有專職的成本管理者負(fù)責(zé)成本工作，從而難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成本管理需求。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目前多采用住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的一套成本管理辦法來管理，只注重工程建設(shè)過程中的建安成本管理，在成本管理意識(shí)上沒有脫離造價(jià)成本的概念，沒有真正理解商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的含義。

第二，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目沒有專門的成本管理組織。在對(duì)五家大型地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目組織設(shè)置進(jìn)行深入研究后發(fā)現(xiàn)，企業(yè)內(nèi)的組織構(gòu)架一般單獨(dú)設(shè)立商業(yè)管理公司或者商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃、招商、運(yùn)營、市場等。而考慮到在開發(fā)與建設(shè)階段能夠與住宅項(xiàng)目進(jìn)行資源共享，往往由負(fù)責(zé)住宅的設(shè)計(jì)、施工及成本等專業(yè)公司來負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目建設(shè)好后再移交商業(yè)管理公司運(yùn)作。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成本管理依然套用住宅地產(chǎn)的成本部門來進(jìn)行，成本管理的組織設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目沒有針對(duì)性。

第三，缺乏全壽命周期的思想。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全壽命周期一般包括投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期招商、工程實(shí)施和商業(yè)運(yùn)營五個(gè)階段，成本管理在項(xiàng)目的不同階段對(duì)項(xiàng)目影響的程度是不同的。

目前商 業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理普遍存在缺乏全壽命周期思想的問題，主要是對(duì)以下三個(gè)階段的重視程度不夠。

一是輕前期決策階段的成本管理。一些住宅地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)后管理經(jīng)驗(yàn)不足，評(píng)估體質(zhì)不健全，成本決策指標(biāo)往往直接套用一般項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)，有可能導(dǎo)致成本決策失誤。前期決策失誤對(duì)項(xiàng)目成本的影響是不可逆的，后期只能通過削減利潤來彌補(bǔ)。

二是輕設(shè)計(jì)階段的成本管理。一些開發(fā)商容易在設(shè)計(jì)階段忽視建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)設(shè)計(jì)的互相作用，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目建成后無法滿足商家的設(shè)店要求，后期不得不接受商家的整改意見，對(duì)已完工程進(jìn)行大量的拆除和新建，造成項(xiàng)目成本的極大浪費(fèi)。

三是輕運(yùn)營階段的成本管理。許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理依然流于工程施工階段，對(duì)運(yùn)營階段的成本管理重視度不夠，導(dǎo)致后期運(yùn)營受阻。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)特點(diǎn)是，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資中，存在開發(fā)初期高利潤，開發(fā)中期微利，運(yùn)營期間無利甚至虧損的現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的一次性投資越大，項(xiàng)目質(zhì)量越好，項(xiàng)目運(yùn)營成本越低。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命成本應(yīng)該選擇一個(gè)合理的質(zhì)量水平，如何處理一次性投資與項(xiàng)目運(yùn)營成本的平衡是目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要重視的問題。

解決措施及建議

一是建立商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫。重視商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本調(diào)研與成本數(shù)據(jù)分析，建立商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫。企_業(yè)應(yīng)重視商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)的積累，成立專門的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)搜集積累已完成商業(yè)項(xiàng)目的歷史數(shù)據(jù)及對(duì)同行業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，建立針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目投資評(píng)估指標(biāo)體系，提高決策準(zhǔn)確率。

二是建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)訂制相結(jié)合。寧波萬達(dá)置業(yè)的劉華指出，“訂單地產(chǎn)”模式是圍繞滿足主力店等商業(yè)的商務(wù)對(duì)接要求和開業(yè)前準(zhǔn)備工作要求來進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)，是商業(yè)地產(chǎn)的核心內(nèi)容。在設(shè)計(jì)階段應(yīng)該將建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)訂制相結(jié)合，在招商前置的情況下，由商業(yè)設(shè)計(jì)指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)。同時(shí)，在滿足建筑設(shè)計(jì)的條件下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合進(jìn)行優(yōu)化，能夠使得開發(fā)商和商家獲得最大商業(yè)利益。

三是將運(yùn)營成本納人項(xiàng)目總成本綜合考慮。研究表明，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成中，項(xiàng)目前期成本占全壽命周期成本的7%-12%,建設(shè)階段成本占27%-28%左右，而運(yùn)營及維修期的成本高達(dá)60-66%。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營階段通常要持續(xù)20年以上，因此，運(yùn)營成本直接影響項(xiàng)目的收益情況。將運(yùn)營成本納人項(xiàng)目總成本，在決策階段就進(jìn)行綜合考慮，選擇一個(gè)合理的運(yùn)營成本，達(dá)到一次性投資與運(yùn)營成本的平衡。

四是樹立可持續(xù)經(jīng)營的理念。能真正將商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營起來，并實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利增長，才稱得上是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功。不能可持續(xù)經(jīng)營的商業(yè)，會(huì)逐漸整體衰落，形成嚴(yán)重的資產(chǎn)滯后。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成開業(yè)后，后期運(yùn)營過程中需要不斷進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)新的市場環(huán)境。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理中，應(yīng)融入可持續(xù)經(jīng)營的理念，建立可持續(xù)的回報(bào)機(jī)制。

五是建立商業(yè)地產(chǎn)成本管理體系。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理本身就是一項(xiàng)重視成本管理的過程，加之商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性和復(fù)雜性，使得對(duì)于其成本管理體系的要求更加嚴(yán)格。然而，我國目前還沒有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商建立和實(shí)施有效的成本管理體系，這就使得建立一個(gè)專門針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理體系成為必要。對(duì)國內(nèi)外的成'功經(jīng)驗(yàn)研究證明，既然商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)主體、建設(shè)主體、運(yùn)營主體都是同一法人，就應(yīng)當(dāng)將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理視為一個(gè)整體，基于全壽命周期理論，建立完整的成本管理體系。商業(yè)地產(chǎn)成本管理體系的建立將會(huì)是筆者下一步的研究內(nèi)容。

第9篇：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究范文

1.1研究背景和意義

1.1.1研究背景

(1)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境

1998年下半年起,我國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代沿用余年的福利分房政策取消,從此,中國房地產(chǎn)市場正式進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代,隨后我國相繼出臺(tái)一系列的扶持發(fā)展政策,刺激了房地產(chǎn)市場的發(fā)展,政策導(dǎo)向使得有效需求在短期內(nèi)爆發(fā),我國房地產(chǎn)市場——主要是居民住房市場開始出現(xiàn)井噴。房地產(chǎn)市場短短年間,就迅速走過了起步、成長、爆發(fā)直至過熱的幾個(gè)階段。2004年起,國家開始對(duì)房地產(chǎn)市場降溫,幾年內(nèi)“國八條”、“新八條”、“國六條”、“國十條”、“限貸令”、“限購令”等政策不斷出臺(tái),“物業(yè)稅”不斷試探性出現(xiàn),但是調(diào)控效果不佳,直到2008年,調(diào)控的結(jié)果都是“越調(diào)越高”、“越調(diào)越亂”。08年以后,更嚴(yán)厲的緊縮措施相繼出臺(tái),政策利劍的高懸,再加之國際國內(nèi)金融環(huán)境的變化,房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升、銀根的緊縮等終于讓開發(fā)商感到了寒意。住宅地產(chǎn)市場出現(xiàn)震蕩,房地產(chǎn)商們幵始把眼光轉(zhuǎn)向了一塊未開發(fā)的寶地——商業(yè)地產(chǎn),不少地產(chǎn)開發(fā)商由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向住宅和商業(yè)地產(chǎn)共同開發(fā)。

隨后,中國大中城市紛紛出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的熱潮。商業(yè)地產(chǎn)具有高投入高產(chǎn)出”,“共性個(gè)性”,“高收益高風(fēng)險(xiǎn)”的特點(diǎn),其發(fā)展符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的潮流,行業(yè)前景廣闊。經(jīng)過近年來的高速發(fā)展,我國商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模己經(jīng)趕超了許多發(fā)達(dá)國家。但是,一窩蜂式的開發(fā)又帶來了更多的問題,空置面積開始不斷增加,一些不適應(yīng)市場的項(xiàng)目開始走向死亡,商業(yè)地產(chǎn)的營銷模式也暴露出越來越多的問題。

成都的房地產(chǎn)的發(fā)展與其他大中城市一樣,經(jīng)歷了外部宏觀環(huán)境的變化,從各種混亂的自有產(chǎn)權(quán)式商鋪到共有產(chǎn)權(quán)式物業(yè)到商業(yè)街、大型再到城市綜合體,發(fā)展速度呈明顯超越居住型房地產(chǎn)項(xiàng)目的趨勢,這是本文研究成都市商業(yè)地產(chǎn)的背景之一。

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1.2本文的研究內(nèi)容和研究路線

1.2.1研究內(nèi)容

本文主要通過對(duì)成都市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析,找出了目前成都市商業(yè)地產(chǎn)營銷模式存在的問題,歸納總結(jié)出了當(dāng)前成都市商業(yè)地產(chǎn)市場中三種典型的營銷模式,并對(duì)幾種營銷模式分別進(jìn)行了分析和闡述,通過案例分析對(duì)成都市商業(yè)地產(chǎn)營銷模式進(jìn)行了進(jìn)一步的解析,最后對(duì)成都市商業(yè)地產(chǎn)的營銷模式提出了對(duì)策和建議。

1.2.2路線結(jié)構(gòu)

(1)研究路線(見圖1-1)

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2相關(guān)理論基礎(chǔ)及文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)營銷是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物,也是我國房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展,走向成熟的標(biāo)志,在房地產(chǎn)市場發(fā)展的每一個(gè)階段,根據(jù)不同的環(huán)境、市場、企業(yè)能力等不同因素,都存在不同的營銷方式的選擇,這也能反映出當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場的成熟度。而隨著市場與環(huán)境的不斷變化,以及學(xué)術(shù)界、企業(yè)界等對(duì)房地產(chǎn)營銷的認(rèn)識(shí)不斷加深,房地產(chǎn)營銷手段也在不斷深化、不斷創(chuàng)新。因此房地產(chǎn)研究的相關(guān)理論也在不斷創(chuàng)新,因此,對(duì)國內(nèi)外房地產(chǎn)營銷的相關(guān)理論的梳理對(duì)于本文的研究就十分必要。

2.1整合營銷傳播理論

探索整合營銷是一種綜合化、系統(tǒng)化的營銷工具和手段,并具有動(dòng)態(tài)性、創(chuàng)新性、適應(yīng)性等特點(diǎn)。企業(yè)與目標(biāo)客戶之間平等的交換,實(shí)現(xiàn)共贏,獲得利益及價(jià)值的共同增長,產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。整合營銷以消費(fèi)者為核心,重組企業(yè)行為和市場行為,綜合協(xié)調(diào)地使用各種形式的傳播方式,實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者的雙向溝通,更有效的達(dá)到廣告?zhèn)鞑ズ彤a(chǎn)品行銷的目的。企業(yè)整合營銷通過高度的一體化營銷對(duì)資源進(jìn)行綜合利用,整合營銷過程、營銷方式、營銷管理以及企業(yè)內(nèi)外的商流、物流及信息流等,全過程講求系統(tǒng)化管理、強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)與統(tǒng)一、注重規(guī)?；c現(xiàn)代化管理手段(如信息科技、互聯(lián)網(wǎng)等)。

整合營銷傳播(,理論由“整合營銷傳播之父”唐舒爾茨(創(chuàng)立。他認(rèn)為整合營銷傳播應(yīng)包括:①精確區(qū)隔消費(fèi)者——根據(jù)消費(fèi)者的行為及對(duì)產(chǎn)品的需求來區(qū)分;②提供一個(gè)具有競爭力的利益點(diǎn)——根據(jù)消費(fèi)者的購買誘因;③確認(rèn)目前消費(fèi)者如何在心中進(jìn)行品牌定位。④建立一個(gè)突出的、整體的品牌個(gè)性。

菲利普科特勒認(rèn)為營銷傳播組合由種傳播工具組成,包括廣告、銷售促進(jìn)、公共關(guān)系與宣傳、人員推銷、直接營銷。營銷者需要貫徹和有偏向的分析、尋找需求缺口、確定傳播目標(biāo)、建立傳播渠道、確定促銷組合決策、衡量戰(zhàn)略的有效性等。

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2.2綜述

根據(jù)上述市場營銷、戰(zhàn)略管理的理論回顧,上述理論對(duì)本文的研究主題——商業(yè)地產(chǎn)營銷模式研究具有重要的指導(dǎo)意義:

2.2.1傳統(tǒng)戰(zhàn)略管理理論認(rèn)為,中小企業(yè)戰(zhàn)略模糊、戰(zhàn)略缺失的情況十分嚴(yán)重,甚至根本就沒有完整的戰(zhàn)略思路和戰(zhàn)略目標(biāo),而大中型企業(yè)則不同,要獲得發(fā)展,必須具有較完整的戰(zhàn)略管理體系。在我國,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過了多年的市場整合及優(yōu)勝劣汰以后,房地產(chǎn)行業(yè),特別是有能力對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營的大型企業(yè),一般都具備一定的市場規(guī)模和雄厚實(shí)力。因此,企業(yè)戰(zhàn)略管理理論對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)企業(yè)就有了重要的意義。市場營銷戰(zhàn)略是企業(yè)職能戰(zhàn)略的一個(gè)分支,其所包含的市場細(xì)分、目標(biāo)市場選擇以及目標(biāo)客戶定位(等內(nèi)容對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)營銷提供了足夠的理論支撐。

在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理以及市場營銷的全過程中,和客戶的溝通——包括主動(dòng)性的啟發(fā)式、引導(dǎo)式營銷到被動(dòng)地樹立形象等待目標(biāo)客戶(包括所有目標(biāo)群體,如個(gè)人投資者、企業(yè)投資者、商家、戰(zhàn)略合作伙伴、金融合作伙伴、技術(shù)支持伙伴等等利益先關(guān)著)的選擇,這些都需要以整合營銷傳播的理論知識(shí)來支撐。以保證企業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)容進(jìn)行整合、對(duì)企業(yè)自身資源進(jìn)行整合、對(duì)企業(yè)與客戶之間的溝通進(jìn)行整合。

綜上所述,只有通過理論知識(shí)與實(shí)

踐之間的不斷磨合與整理,才能為本文的研究目標(biāo)建立一個(gè)全面的理論體系,才能為本文最終結(jié)論提供堅(jiān)實(shí)的支持基礎(chǔ)。 ................

3商業(yè)地產(chǎn)營銷模式的概念及內(nèi)涵...........13

3.1房地產(chǎn)的基本概念及內(nèi)涵...........13

3.2商業(yè)地產(chǎn)的概念、特點(diǎn)及發(fā)展.........14

4成都市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀...

4.1成都是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境分析..........29

5成都市商業(yè)地產(chǎn)營銷模式分析...........42

5.1藍(lán)光香檳廣場簡介及營銷模式研究........42

5成都市商業(yè)地產(chǎn)營銷模式分析

5.1藍(lán)光香檳廣場簡介及營銷模式研究

5.1.1藍(lán)光香檳廣場簡介

藍(lán)光香棋廣場位于春熙路商圈,紅星路與東大街的交匯處。距離鹽市口商圈、天府廣場地標(biāo)廣場僅有10余分鐘的路程。藍(lán)光香檳廣場周邊的知名寫字樓、大型百貨、購物中心、廣場等眾多,商業(yè)聚集性很強(qiáng)。大型商場百貨包括太平洋百貨、王府井百貨、百盛、摩爾百貨等等,寫字樓、酒店等包括時(shí)代廣場、第一城、正熙國際、喜年廣場、群光廣場以及正在興建的銀石廣場和九龍倉、鐵卿門等。商業(yè)配套和生活配套都很齊全。香檳廣場擁有優(yōu)越的地理位置以及成熟的配套設(shè)施,交通便利,位于多條交通線站點(diǎn),未來會(huì)有兩條地鐵線交匯于此,藍(lán)光香模廣場是一個(gè)商業(yè)綜合體,包括購物、餐飲、娛樂、寫字樓、居住等等不同業(yè)態(tài),涵蓋內(nèi)容廣泛。

藍(lán)光香檳廣場的定位充分參照了春熙路商圈多元化的特色商業(yè)形態(tài),主要形式為:一層的步行街區(qū)式獨(dú)立商鋪,二三層休閑小廣場為中心的獨(dú)立式商鋪。立足于成為春熙路精品購物的延續(xù)、青年路服裝批發(fā)的補(bǔ)缺、力圖成為“后春熙時(shí)代”的領(lǐng)跑者。項(xiàng)目以精品商業(yè)購物中心,服飾批發(fā)與零售,高檔化妝品、皮具、飾品類等為主。

藍(lán)光香檳廣場的客戶群主要為香港、歐美、廣東等品牌服飾的西南商、春熙路步行街的精品名店客戶、泰華、萬紫、金開等流行精品服裝商以及鹽市口商圈零售客戶等為主。

由于采用了全出售型的商業(yè)地產(chǎn)營銷策略,因此針對(duì)不同客戶,如大型的商業(yè)客戶以及投資式散客,制定了一系列的招商政策,使項(xiàng)目能夠盡快完成銷售、實(shí)現(xiàn)貨幣回籠。

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總結(jié)

商業(yè)地產(chǎn)的長期運(yùn)營性質(zhì)決定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一個(gè)詳盡可行的規(guī)劃、一套周密的市場營銷計(jì)劃、一個(gè)長期的市場培育期,需要長期的收益獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流,商業(yè)地產(chǎn)成功與否,關(guān)鍵在于是地產(chǎn)本身的使用價(jià)值和帶動(dòng)力。

首先,規(guī)劃創(chuàng)新。商業(yè)地產(chǎn)模式必須在不斷探索適應(yīng)本地發(fā)展的營銷模式中努力創(chuàng)新。成功商業(yè)地產(chǎn)有三個(gè)重要環(huán)節(jié),一是前期的規(guī)劃,二是中期招商,三是后期的經(jīng)營。首先要從前期的規(guī)劃開始就要與商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展變化、人們的需求行為等相適應(yīng)。從項(xiàng)目定位,包括功能、選址、業(yè)態(tài)、租售比例等因素的確定等方面需要科學(xué)規(guī)劃與合理設(shè)計(jì),最大限度地滿足商業(yè)運(yùn)營的需求。