商業(yè)地產(chǎn)盈利模式精選(九篇)

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第1篇：商業(yè)地產(chǎn)盈利模式范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；項(xiàng)目運(yùn)營；創(chuàng)新

一、商業(yè)房地產(chǎn)的主要特征

1.運(yùn)營組織方式不同

商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營管理沒有具體的運(yùn)營管理方法和機(jī)制，它是無形的，它的主要對象是人，通過對人實(shí)行足夠的管理，才可以保障房地產(chǎn)的順利進(jìn)行，房地產(chǎn)運(yùn)營管理和制造業(yè)不一樣，可以對生產(chǎn)進(jìn)度，生產(chǎn)質(zhì)量等做出有效地控制，房地產(chǎn)經(jīng)營過程中很可能因?yàn)橥顿Y商，經(jīng)營者發(fā)生變化而發(fā)生變動，如此商業(yè)房地產(chǎn)就必須要有隨機(jī)應(yīng)變的本能，只有如此才可以適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的隨機(jī)性應(yīng)變，才可以更好的保障房地產(chǎn)的經(jīng)營管理模式。

商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營管理不同于其他行業(yè)的運(yùn)營管理模式，它更加的特殊，在經(jīng)營管理中擁有著更加隨機(jī)變化的性質(zhì)，不具有穩(wěn)定性，所以只有對房地產(chǎn)運(yùn)營管理進(jìn)行特別的關(guān)注，注重它的變化性，努力跟進(jìn)它的變化進(jìn)度，從根本上解決房地產(chǎn)的運(yùn)營管理問題，而不是采用懈怠，慵懶的方式對待房地產(chǎn)的運(yùn)營管理，否則只會為商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理帶來被動，使之不能成功的進(jìn)行運(yùn)營，使房地產(chǎn)運(yùn)營管理遭受到巨大的創(chuàng)傷。

2.運(yùn)營系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方式存在著差異

在傳統(tǒng)的制造業(yè)中產(chǎn)品和運(yùn)營系統(tǒng)通常是分開設(shè)計(jì)的，只有運(yùn)用這種方法才可以保障傳統(tǒng)制造業(yè)的有效發(fā)展，而在商業(yè)房地產(chǎn)中運(yùn)營管理的服務(wù)和提供系統(tǒng)是一起進(jìn)行設(shè)計(jì)的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)運(yùn)營管理服務(wù)是提供系統(tǒng)的有效組成部分，所以必須注重提供服務(wù)和服務(wù)體系的共同性，只有如此才可以適應(yīng)商業(yè)性房地產(chǎn)的運(yùn)營管理特征，才可以使房地產(chǎn)運(yùn)營管理更加茁壯的成長。

通過對房地產(chǎn)運(yùn)營管理服務(wù)和提供系統(tǒng)的整體性，房地產(chǎn)運(yùn)營管理可以進(jìn)行統(tǒng)一的服務(wù)和工作，通過這樣的統(tǒng)一性，房地產(chǎn)變得更加的步調(diào)一致，這有利于工作上的和諧，使房地產(chǎn)運(yùn)營管理更加的協(xié)調(diào)，如此的一致性，可以完成房地產(chǎn)一體式的運(yùn)作過程，使經(jīng)營管理和銷售成為一站式的服務(wù)理念，這對于房地產(chǎn)的發(fā)展起到了很大的幫助作用。

3.客戶存在的作用性不同

在傳統(tǒng)的制造業(yè)中，對于產(chǎn)品出廠后，客戶如果發(fā)現(xiàn)問題，才可以同廠房發(fā)生聯(lián)系，而在房地產(chǎn)的運(yùn)營管理中，客戶是直接參與生產(chǎn)的，客戶占據(jù)著重要的角色，如果客戶是消極的，那么就會對房地產(chǎn)的經(jīng)營管理帶來負(fù)作用，而客戶的積極樂觀則會對房地產(chǎn)產(chǎn)生積極的作用，所以客戶的心態(tài)直接影響著房地產(chǎn)的興衰成敗。所以只有將客戶服務(wù)的周到得體就會使房地產(chǎn)的運(yùn)營管理變得更加順暢。

4.員工具有不同的影響性

在房地產(chǎn)的運(yùn)營管理中員工占據(jù)著重要的角色，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的管理對象主要是人，所以員工在房地產(chǎn)的運(yùn)營管理中占據(jù)著主要的地位，他們的工作狀態(tài)直接影響著房地產(chǎn)的興衰，因?yàn)閱T工服務(wù)的客戶是房地產(chǎn)所看重的，員工在輕頌愉快的狀態(tài)下工作就會使服務(wù)的客戶更加的愉快歡樂，如此房地產(chǎn)就會源源不斷的獲得客戶的認(rèn)可，使銷售額持續(xù)增加，所以這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是一種積極樂觀的狀態(tài)，只有讓員工擁有良好的工作環(huán)境，讓他們提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，才可以保障房地產(chǎn)的快速發(fā)展。

二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理模式的創(chuàng)新

1.因地制宜，與當(dāng)?shù)氐娜宋牡乩憝h(huán)境相適宜

人文歷史，自然環(huán)境對運(yùn)營創(chuàng)新意義非凡，每個(gè)地區(qū)都有著各自的地理特征，各自也有著各自的文化底蘊(yùn)，記你發(fā)展?fàn)顩r也是不一樣的。而商業(yè)地產(chǎn)和一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在著相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系，所以在商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營管理模式的設(shè)計(jì)時(shí)，一定要以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)作為發(fā)展前提，還要考慮到當(dāng)?shù)氐奈幕瘹v史，將地區(qū)特色和經(jīng)營管理設(shè)計(jì)相互貫通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能夠使商業(yè)地產(chǎn)更加具有吸引力，才能夠是適應(yīng)當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)水準(zhǔn)，才會引起當(dāng)?shù)鼐用竦寞偪駬屬彙?/p>

同時(shí)還需要政府部門對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，將資金投入控制在城市經(jīng)濟(jì)能力以內(nèi)，以多元化的地產(chǎn)風(fēng)格來進(jìn)行籌建，而不是一味的重復(fù)建設(shè)。

2.建立新型的資金籌措模式

我國的金融市場獲得了很大的發(fā)展，但是這對商業(yè)融資地產(chǎn)沒有發(fā)揮多大的影響，地產(chǎn)業(yè)還是通過間接融資的方式來進(jìn)行資金的籌措?；鸬慕鹑跈C(jī)構(gòu)沒有對其發(fā)揮巨大的作用。在不少的中小城市開發(fā)對銀行的依賴很高，達(dá)到了90%，全國城市建設(shè)對銀行的依賴也達(dá)到了70%。所以商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槿谫Y渠道的問題難以取得重大的發(fā)展。發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗(yàn)告知我們發(fā)展信托，基金可以為商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大的融資價(jià)值，所以利用地產(chǎn)開發(fā)商與信托公司和投資銀行合作，在市場上直接募集資金，并讓資金募集的工作有專業(yè)人士進(jìn)行管理，這種方法既得到了充足的融資金額，而且還是資金的籌措和管理得到專業(yè)人士有效地管理，加大了資金的安全性和有效管理，這對商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)很好的結(jié)果。

世界上存在著兩種主流開發(fā)模式，一種叫做歐美模式，這種模式是將商業(yè)和地產(chǎn)分開讓它們各自發(fā)展，一個(gè)是進(jìn)行投資開發(fā)的另一個(gè)就會進(jìn)行后續(xù)的經(jīng)營。另一種模式就是亞洲模式，這種模式以日本為主要的實(shí)施對象，它是將商業(yè)和地產(chǎn)進(jìn)行有效地融合，如此兩種資本便可以相互貫通，形成龐大的資本鏈，在風(fēng)險(xiǎn)面前，它們也可以相互支撐，這樣既能很好的促進(jìn)雙方發(fā)展，還能夠使雙方更好的進(jìn)行自我保護(hù)。而我們適合那種運(yùn)營模式還不得分曉，在近些年來，眾多的大型房地產(chǎn)將零售行業(yè)融入到房地產(chǎn)，這條路很有發(fā)展前景。

3.與現(xiàn)代化計(jì)算機(jī)媒體的連接

如今的時(shí)代伴隨著計(jì)算機(jī)的出現(xiàn)而變得更加高端，一切事物在計(jì)算機(jī)的干預(yù)下變得簡單輕松，然而對于房地產(chǎn)也應(yīng)該融入計(jì)算機(jī)媒體，如此才可以加快房地產(chǎn)的宣傳和銷售。如今的房地產(chǎn)銷售可以利用計(jì)算機(jī)的信息化和普及范圍的廣泛性，可以在網(wǎng)絡(luò)上對房地產(chǎn)的銷售信息到網(wǎng)絡(luò)上，形成波及范圍廣泛的宣傳，只有如此才可以促進(jìn)房地產(chǎn)的宣傳，使之變得更加適應(yīng)于房地產(chǎn)商，網(wǎng)民可以通過自身的需要只需要點(diǎn)擊開房地產(chǎn)的網(wǎng)站，那么關(guān)于房地產(chǎn)的一切信息便一一展現(xiàn)在需要者面前。

同時(shí)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和圖紙都可以通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行，如此加快了房地產(chǎn)的辦事效率，使房地產(chǎn)的工作更加容易輕松。所以房地產(chǎn)的發(fā)展和滲入離不開網(wǎng)絡(luò)的渲染，只有通過網(wǎng)絡(luò)才可以使房地產(chǎn)真正的適應(yīng)社會，才可以促進(jìn)房地產(chǎn)的廣泛傳播，制造房地產(chǎn)消費(fèi)浪潮，形成更加有力的趨勢。

4.房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)應(yīng)該具有現(xiàn)代化不斷地開創(chuàng)設(shè)計(jì)新風(fēng)潮

商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)應(yīng)該具有現(xiàn)代化的氣息，因?yàn)闀r(shí)代時(shí)刻在變化，所以只有將建筑設(shè)計(jì)的符合時(shí)代的需要，才可以使房地產(chǎn)更加順應(yīng)時(shí)展的趨勢，商業(yè)房地產(chǎn)以商業(yè)街和大型的商場為主，這些地方的設(shè)計(jì)必須要有新穎性，只有符合新鮮開創(chuàng)性質(zhì)，那么這些房地產(chǎn)才會擁有更好的銷售，商業(yè)房地產(chǎn)是面向大眾的，所以它的設(shè)計(jì)一定要符合現(xiàn)代化的氣息，擁有前衛(wèi)時(shí)尚的特點(diǎn)，只有新奇才可以與眾不同，只有前衛(wèi)時(shí)尚才會引起注意力，才會吸引更多的人前來進(jìn)行購物。

商業(yè)房地產(chǎn)的開展必須挑選具有創(chuàng)作才華的設(shè)計(jì)師，只有這樣才是對商業(yè)房地產(chǎn)的最有力的支撐，才是對房地產(chǎn)最有力的創(chuàng)新，商業(yè)房地產(chǎn)的創(chuàng)新理念必須合乎時(shí)代的標(biāo)志，突出個(gè)性化和實(shí)質(zhì)化，不能設(shè)計(jì)一些只顧美感而沒有實(shí)際效用的建筑物，所以只有將實(shí)效和外形結(jié)合起來才可以保障商業(yè)房地產(chǎn)的良好建造。

商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營管理有著密切的關(guān)系，只有讓商業(yè)房地產(chǎn)擁有實(shí)際有價(jià)值的產(chǎn)品才可以促進(jìn)運(yùn)營管理的有效實(shí)施，才可以保障運(yùn)營管理的順利開展，所以商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和建造是房地產(chǎn)運(yùn)營管理的有效前提。

三、商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營管理模式的應(yīng)用

1.統(tǒng)一管理的運(yùn)營管理模式

市場，策略，戰(zhàn)略等幾個(gè)方面是統(tǒng)一運(yùn)營管理模式的主要內(nèi)容，所以無論什么項(xiàng)目的開始都必須是市場，但是市場的規(guī)律是千變?nèi)f化的，由于市場信息知道的不及時(shí)，就會使調(diào)研的結(jié)果失去準(zhǔn)確性，使決策具有了錯誤性。所以企業(yè)必須要注重調(diào)研，只有如此才能夠使決策更加科學(xué)化，更加的正確。對市場有一定的了解之后，還要根據(jù)自身的特點(diǎn)和實(shí)力進(jìn)行產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，對我們能夠給與顧客什么和我們能夠怎么提供這樣的問題應(yīng)該做到清楚地回答。一個(gè)房地產(chǎn)只有不間斷的為客戶提供價(jià)值才可以永久的發(fā)展下去，往往各項(xiàng)正確化的策略是項(xiàng)目運(yùn)營的有效保障。同時(shí)還要對策略進(jìn)行有效地指導(dǎo)，只有這樣才可以給企業(yè)更多的價(jià)值，才可以讓客戶滿意。統(tǒng)一運(yùn)營管理模式的特點(diǎn)是有強(qiáng)大的聚合力，運(yùn)用如此的管理模式大多是資金雄厚，實(shí)力巨大的開發(fā)商，他們具有相當(dāng)一部分的忠實(shí)的投資者和經(jīng)營者，品牌效應(yīng)可以再這里得到很好的體現(xiàn)，如此的情形會像滾雪球一樣吸引商家進(jìn)來。統(tǒng)一經(jīng)營管理模式通過打造強(qiáng)勢的開發(fā)商，投資者甚至使經(jīng)營者，制造出優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目，從而使商業(yè)項(xiàng)目不斷的獲得好的成績，所以這種模式只適應(yīng)于大型的商業(yè)機(jī)構(gòu)，只有如此才可以保障大型商業(yè)機(jī)構(gòu)的更加壯大。

2.需要和零售相結(jié)合

零售在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理中的出現(xiàn)是中國的首創(chuàng)，通過零散銷售統(tǒng)一經(jīng)營和零散銷售各自運(yùn)營等幾種零售的方法進(jìn)行地產(chǎn)的銷售。各自經(jīng)營是指各自購買商鋪以后進(jìn)行各自的經(jīng)營，開發(fā)商沒有了插手的權(quán)利，如此的運(yùn)營模式主要使用于商業(yè)街和一些不大的商業(yè)地產(chǎn)，如此的模式對開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)是有利的，能夠保障他們較高的售價(jià)收入并且可以在短時(shí)間內(nèi)將資金收回，可是這種經(jīng)營模式可能會出現(xiàn)混亂，各自顧各自的狀況，如此一來對發(fā)展和長期的利益形成了一定的不利影響。而且應(yīng)為一些店主沒有足夠的認(rèn)識也沒有長遠(yuǎn)的眼光，為了圖一時(shí)之利，使商業(yè)街降低了身價(jià)，使商業(yè)街的檔次降低，不利于商業(yè)街的長遠(yuǎn)發(fā)展。

四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理模式的實(shí)際意義

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理模式是房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際操作的有效過程，它是實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)良好的發(fā)展的必要經(jīng)過，只有確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理模式的有效性的實(shí)施，才可以足以保障商業(yè)地產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)身，才能夠使房地產(chǎn)進(jìn)入一條更加寬廣的大路。如果沒有商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理，那么商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將會失去方向，失去運(yùn)作的動力，如此的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不可能得到發(fā)展和繼續(xù)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理模式是地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要組成部分，它的有效進(jìn)行可以促使地產(chǎn)企業(yè)更加健康茁壯的成長，地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開運(yùn)營管理，地產(chǎn)企業(yè)通過運(yùn)營管理使自身獲得有效地整改，使銷售工作得到了指引，在地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營管理之下，地產(chǎn)企業(yè)會更加的輝煌，會帶給企業(yè)更大的成效，使企業(yè)穩(wěn)步的行走在嚴(yán)酷的經(jīng)濟(jì)制度下。

我們的生活離不開地產(chǎn)公司，因?yàn)槲覀冃枰》?，我們需要在商業(yè)地產(chǎn)的作用下進(jìn)行更多性質(zhì)的住房需要，所以只有使地產(chǎn)企業(yè)擁有健康發(fā)展的道路，那么我們生活里所需要的住房條件才能有所保障，我們才能夠更好的進(jìn)行生活，我們的生活質(zhì)量才會獲得大大的提升，地產(chǎn)企業(yè)是我們幸福生活的有力保障，更是我們實(shí)現(xiàn)美好愿望的助力。所以地產(chǎn)公司應(yīng)該得到穩(wěn)健的發(fā)展，成為我們生活中的有力支撐。

五、結(jié)束語

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營管理是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的有力保障，只有對其進(jìn)行改革和創(chuàng)新，使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營管理得到實(shí)際的應(yīng)用才可以保障商業(yè)地產(chǎn)的更加進(jìn)步，對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理可以保障商業(yè)地產(chǎn)的井然有序的經(jīng)營面貌，如此可以促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的有序發(fā)展，使商業(yè)地產(chǎn)擁有更加寬闊的發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)：

[1]杜鵑.大型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理研究及應(yīng)用[J].蘇州大學(xué)，2010.

第2篇：商業(yè)地產(chǎn)盈利模式范文

與上市的緩慢形成鮮明對比的是其擴(kuò)張的速度，標(biāo)志性產(chǎn)品萬達(dá)廣場已在全國建成50余個(gè)，遍布國內(nèi)一二三線城市。所到之處盡顯財(cái)大氣粗地位。

作為萬達(dá)集團(tuán)最為倚重的業(yè)務(wù)，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在2010年的收入為661.4億元，比2009年增長139%；而根據(jù)2011年的最新數(shù)據(jù)，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)前三季度銷售金額已達(dá)450億。分析人士稱，這僅僅是一個(gè)銷售金額，若將其自持物業(yè)、租金收入計(jì)入，萬達(dá)收入已直逼萬科。此外，進(jìn)入國內(nèi)近70個(gè)城市的萬達(dá)，持有1200萬平方米物業(yè)，在體量上已經(jīng)成為亞洲商業(yè)地產(chǎn)的老大――此時(shí)距離萬達(dá)開始轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)公司不過11年時(shí)間。

高速奔跑的萬達(dá)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域暫時(shí)找不到對手――除了它自己。這個(gè)龐大的商業(yè)帝國在開疆拓土之際，亦有幾絲暗影，比如相繼出現(xiàn)的各類工程事故，比如尚未有時(shí)間表的上市大計(jì)。

更為引人關(guān)切的是，萬達(dá)曾定下的三年期擴(kuò)張計(jì)劃已經(jīng)走至最后一年，此時(shí)外界對其產(chǎn)品類型、盈利模式的討論恰剛剛開始。對萬達(dá)而言，“搶地盤”的故事已漸入尾聲，在商業(yè)地產(chǎn)的所謂“黃金十年”開啟之時(shí)，它需要給出另一種發(fā)展路徑。

上市變數(shù)

自3年前啟動上市計(jì)劃以來，萬達(dá)始終未能邁過政策這道坎。

2009年初，萬達(dá)便已經(jīng)引入建銀國際作為基石投資者，同年8月，萬達(dá)完成了第二輪私募，兩輪共募集資金40億元。但進(jìn)入2010年，地產(chǎn)調(diào)控政策接踵而至，萬達(dá)進(jìn)入資本市場的大門被緊緊關(guān)上。

萬達(dá)本有一個(gè)清晰的上市時(shí)間表。知情人士透露，“具體計(jì)劃為，2009年12月~2010年2月間完成上市輔導(dǎo)及輔導(dǎo)驗(yàn)收；2010年1月~3月間，完成招股說明書等上市申報(bào)材料；2010年3月~5月間申報(bào)上市資料，通過證監(jiān)會發(fā)行審核，2010年6月在國內(nèi)A股掛牌上市。”

但直至2010年8月沈陽萬達(dá)廣場大火前，萬達(dá)的上市申報(bào)材料仍未遞交證監(jiān)會。“A股低迷、政策收緊，這是主要原因?！鄙鲜鋈耸空f。

而根據(jù)證監(jiān)會《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》第25條規(guī)定，發(fā)行人最近36個(gè)月內(nèi)不得存在嚴(yán)重?fù)p害投資者合法權(quán)益和社會公共利益的其他情形。否則三年內(nèi)不得申報(bào)上市材料。沈陽萬達(dá)廣場事故造成11死7傷，按照安監(jiān)總局的規(guī)定，已屬特大事故。

分析人士認(rèn)為，這或也在某種程度上為萬達(dá)整體上市之路蒙上了陰影。萬達(dá)集團(tuán)新聞發(fā)言人石雪清談及此事時(shí)稱，“我們由于進(jìn)入了上市節(jié)奏，上述問題無權(quán)回答。”

此后的數(shù)個(gè)月內(nèi)，萬達(dá)對上市一事三緘其口。直至北京環(huán)保局2011年2月24日披露萬達(dá)電影院線股份有限公司的上市環(huán)保核查公示?！斑@表明萬達(dá)電影院線IPO計(jì)劃已進(jìn)入沖刺階段。”分析人士說。

這對萬達(dá)集團(tuán)而言同樣是不錯之選，目前國內(nèi)A股尚無一家院線類公司。公開資料顯示，2010年萬達(dá)集團(tuán)旗下的萬達(dá)院線已是國內(nèi)六大主力院線之首，年度票房8.33億，觀眾人次2710萬。作為萬達(dá)集團(tuán)著力打造的產(chǎn)業(yè)之一，其盈利能力不可小覷。

萬達(dá)集團(tuán)從2004年開始院線建設(shè)，截至2009年底，擁有87家影院及656塊銀幕，票房產(chǎn)出比占全國13.4%。接近萬達(dá)院線的人士透露，按照萬達(dá)的計(jì)劃，到2012年將開業(yè)110家影城，年收入30億元，成為全球排名前八的電影院線公司。

“萬達(dá)重視院線，電影市場的繁榮是一方面，更重要的是其可以趁機(jī)聚攏人氣，拓展產(chǎn)業(yè)鏈，甚至可以趁機(jī)圈地?！鄙鲜鋈耸繉Α敦?cái)經(jīng)國家周刊》記者表示。

萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林曾在多個(gè)場合表示，萬達(dá)上市不僅是融資，而是從建立現(xiàn)代企業(yè)制度考慮。按萬達(dá)的說法，集團(tuán)目前擁有五大產(chǎn)業(yè)，分別為商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨和旅游度假。而萬達(dá)院線在上市路上的先行一步，或?qū)θf達(dá)其他業(yè)務(wù)有所啟發(fā)。

盡管院線先拔頭籌，但在易鋪（中國）控股有限公司總裁、商業(yè)地產(chǎn)專家陳建明看來，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司的上市是王健林的必然選擇。

陳建明表示，購物中心和酒店的收益率與賣商鋪相去甚遠(yuǎn)。但它們的財(cái)務(wù)很透明，對保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等大資金來講具有很強(qiáng)吸引力，“特別適合資本市場?！边@在商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿凱德置地身上已有先例。凱德置地當(dāng)年在新加坡的商場收益很低，幾乎被放棄，但打包去歐美上市后成倍溢價(jià)，“這個(gè)經(jīng)歷可以看出萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市的價(jià)值?！标惤髡f。

快速擴(kuò)張――硬幣的兩面

沈陽萬達(dá)廣場的一場大火，不僅令萬達(dá)上市之路遇阻，同時(shí)也引發(fā)外界對其高速擴(kuò)張的擔(dān)憂。曾引以為傲的萬達(dá)速度，近年被層出不窮的“故事”所牽絆。

2011年4月，萬達(dá)在上海的在建項(xiàng)目發(fā)生垮塌，未有傷亡，但項(xiàng)目一度全面停工。

同期，萬達(dá)在鄭州的項(xiàng)目又被曝出“瘦鋼筋”事件。鄭州某開發(fā)商曾對《財(cái)經(jīng)國家周刊》分析，“主要是環(huán)繞鋼筋被拉長，比如100米的拉到110米，嚴(yán)重影響建筑質(zhì)量?！?/p>

2011年，萬達(dá)計(jì)劃在全國新增20個(gè)萬達(dá)廣場，后縮減為18個(gè)。如此速度，無出其右。分析人士稱，萬達(dá)過去曾存在邊設(shè)計(jì)、 邊施工、邊修改的“三邊政策”，以提高建設(shè)速度，滿足擴(kuò)張需要，這也導(dǎo)致萬達(dá)2011年多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)硬傷。

萬達(dá)集團(tuán)新聞發(fā)言人石雪清對《財(cái)經(jīng)國家周刊》澄清，目前萬達(dá)的“三邊政策”已經(jīng)不存在?！爸劣诠こ讨械男⌒扪a(bǔ)是有的，大的方面已經(jīng)絕對杜絕了，現(xiàn)在萬達(dá)如果還在搞‘三邊’就壞了?！?/p>

石雪清稱，2011年出現(xiàn)的工程問題與萬達(dá)的高速擴(kuò)張沒有必然聯(lián)系?！叭f達(dá)每年做300~400萬平方米自持物業(yè)，在全國近70個(gè)城市有項(xiàng)目，指揮部在北京，這么大一個(gè)攤子就像一個(gè)小的王國。我的通訊指揮是有不到位的地方，出點(diǎn)問題也是正常。不是高速發(fā)展的原因，我們也不會放任事故出現(xiàn)。”

事實(shí)上，攤子鋪得太大，萬達(dá)也已經(jīng)注意到指揮不暢的問題。王健林在2011年萬達(dá)集團(tuán)年會上提及，萬達(dá)正在拼命發(fā)展電子信息管理系統(tǒng)，希望指揮更到位，更像一家現(xiàn)代化企業(yè)。石雪清告訴《財(cái)經(jīng)國家周刊》，“許多開發(fā)商只有先進(jìn)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)，但我們是全方位的，投資近2個(gè)億。比如我們總裁現(xiàn)在坐在北京辦公室，就可以看到廣州白云萬達(dá)廣場售樓處的日常辦公情況，這不是所有企業(yè)能達(dá)到的。”

高速擴(kuò)張為萬達(dá)埋下不少質(zhì)量隱患，但硬幣的另一面是，萬達(dá)已經(jīng)把握住了高速成長的最佳時(shí)機(jī)。

在陳建明看來，萬達(dá)“搶地盤”的策略無疑是正確的?！叭f達(dá)目前的策略就是快速覆蓋市場，搶占市場份額。也許五、六年之后，王健林會調(diào)整在全國圈地的戰(zhàn)略?！?/p>

陳建明分析，萬達(dá)從發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)至今，在拿地策略方面有明顯的變化，從最初的只拿CBD區(qū)域，到如今的專攻新區(qū)、政務(wù)中心，這也反映出其對市場的敏銳?！斑@些地方配套設(shè)施做得好，消費(fèi)人群也符合萬達(dá)廣場的定位，大大縮短了萬達(dá)的養(yǎng)商周期?！?/p>

昆明百大集團(tuán)商業(yè)管理有限公司董事總經(jīng)理梅永豐也表示，“萬達(dá)土地價(jià)格低廉，成本控制好，（高速擴(kuò)張）短期風(fēng)險(xiǎn)并不大。”

對萬達(dá)而言，快速的跑馬圈地只是一程，因住宅調(diào)控而來的商業(yè)地產(chǎn)熱潮才是更大的考驗(yàn)。石雪清說，萬達(dá)接下來要做的是抵制外界的誘惑?！澳X子不能發(fā)熱，不能拼命發(fā)展。比如我們還會考慮削減某些項(xiàng)目，審慎一點(diǎn)是好事情，逆市我們才擴(kuò)張?！?/p>

轉(zhuǎn)型之戰(zhàn)

即便萬達(dá)遙遙領(lǐng)先，但追趕者眾，萬達(dá)模式并非秘密。

“我們有自己核心的競爭力?！笔┣鍖Α敦?cái)經(jīng)國家周刊》說。石認(rèn)為，萬達(dá)商業(yè)廣場的盈利模式不能以普通商業(yè)模式來衡量，萬達(dá)的競爭力是在土地獲得上有優(yōu)勢，商業(yè)物業(yè)的造價(jià)和其它企業(yè)不同。 “所以把萬達(dá)的商業(yè)項(xiàng)目和同一地段的其他公司比較，肯定是錯的。我們的成本更低，盈利能力更強(qiáng)。萬達(dá)廣場所有的租金回報(bào)率超過99%、物業(yè)回報(bào)率超過98%，這在所有以出租物業(yè)為主的公司里面是最好的?！?/p>

速度自然也是競爭力，石雪清透露，廣州萬達(dá)廣場從開工挖土到實(shí)現(xiàn)滿鋪開業(yè)，只用11個(gè)月時(shí)間?！叭f達(dá)用11年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)達(dá)到現(xiàn)在的水準(zhǔn)，我們的追趕者，至少也得3年吧?！?/p>

而在業(yè)界看來，萬達(dá)模式難以復(fù)制的是其資源優(yōu)勢。

寶龍集團(tuán)營運(yùn)中心副總經(jīng)理郭向東在談及萬達(dá)運(yùn)營模式時(shí)表示，它很成功，但無法效仿?！耙?yàn)闊o法獲得這種運(yùn)營模式所依賴的強(qiáng)大戰(zhàn)略資源?！笔聦?shí)確是如此，比如廣州萬達(dá)廣場開工時(shí)，時(shí)任廣州市委書記張廣寧就曾到場，并贊揚(yáng)萬達(dá)帶來了先進(jìn)的商業(yè)模式，有利于廣州的發(fā)展。

地方政府的支持成就了萬達(dá)速度，而全產(chǎn)業(yè)鏈之下的快速復(fù)制能力，讓這速度發(fā)揮到極致。不愿具名的商業(yè)地產(chǎn)人士對《財(cái)經(jīng)國家周刊》表示，此模式造成萬達(dá)廣場千店一面，雖體現(xiàn)了現(xiàn)代化商業(yè)文明的效率，但其商業(yè)上是否能延續(xù)成功還有待觀察。“同質(zhì)化、速度和規(guī)模累積到一定程度，就會成為萬達(dá)的路徑依賴和阿喀琉斯之踵。規(guī)模大和圈地快，并非商業(yè)地產(chǎn)的主流模式。萬達(dá)的一招打遍天下的大一統(tǒng)模式，很快會遇到增長乏力的瓶頸?！鄙鲜鋈耸空f。

但郭向東認(rèn)為，萬達(dá)廣場自07年第三代產(chǎn)品到現(xiàn)在尚無失敗的案例，系列產(chǎn)品必然具有一貫性的特征?！叭f達(dá)廣場目前是單一的產(chǎn)品線，主要是定位于二線城市的家庭型消費(fèi)購物中心，其核心業(yè)態(tài)還在調(diào)整當(dāng)中?！?/p>

郭認(rèn)為，萬達(dá)廣場現(xiàn)在精細(xì)化程度不足，“是它認(rèn)為從戰(zhàn)略上不到精細(xì)化的時(shí)機(jī)，不可小視萬達(dá)的創(chuàng)新能力，因?yàn)槿f達(dá)每年不惜成億資金進(jìn)行學(xué)習(xí)和研究?！?/p>

陳建明也認(rèn)為，在全國主要城市布局完成后，萬達(dá)才會考慮精耕細(xì)作。事實(shí)上，這種緩慢的轉(zhuǎn)型已經(jīng)開始?！皬捻?xiàng)目選址到招商架構(gòu)，從土地規(guī)模到政府資源，應(yīng)該說中國的開發(fā)商，99%都已經(jīng)被它甩得很遠(yuǎn)了。萬達(dá)自己做影院，做萬千百貨，這是一般的開發(fā)商不敢碰的。”

萬達(dá)所到之處，通常帶來兩種業(yè)態(tài)。持有型（購物中心、酒店）和銷售型（商街、公寓、寫字樓）。以住宅養(yǎng)商是萬達(dá)的慣常路徑，但此輪調(diào)控下住宅市場遭受重創(chuàng)，分析人士稱萬達(dá)的模式將遇到挑戰(zhàn)。

石雪清對此并不贊同，他表示，住宅占萬達(dá)總業(yè)務(wù)量的不足五分之一，萬達(dá)靠租金和持有物業(yè)為主，所以在2010年完成銷售收入650億基礎(chǔ)上，又沉淀下300萬平自持物業(yè)?！拔业募业字粫絹碓胶駥?shí)?！笔┣逭f。

盡管財(cái)大氣粗，但對力圖成為商業(yè)地產(chǎn)霸主的萬達(dá)來說，不斷求變才是發(fā)展之道。自2000年確立做商業(yè)地產(chǎn)以來，萬達(dá)有過三次大調(diào)整。

第一次是2001年，為專注做商業(yè)地產(chǎn)，王健林將原來的萬達(dá)一分為二，成立住宅、商業(yè)兩個(gè)公司；第二次是在2005年，因上述兩公司業(yè)務(wù)交叉太多，又將其重新合并，成立商業(yè)地產(chǎn)公司。

第三次調(diào)整始于2010年7月，也是萬達(dá)集團(tuán)歷史上最大一次調(diào)整。調(diào)整分為三部分，首先將集團(tuán)和商業(yè)地產(chǎn)總部機(jī)構(gòu)徹底分離，“人、財(cái)、事的分離，這是上市必需”；其次是商管和院線機(jī)構(gòu)調(diào)整。這同樣是為院線上市做準(zhǔn)備；再次是項(xiàng)目管理分成南、北二區(qū)。王健林承認(rèn)，這是“不得已為之”。“一個(gè)項(xiàng)目中心要管將近60個(gè)公司，鞭長莫及。”

第3篇：商業(yè)地產(chǎn)盈利模式范文

關(guān)鍵詞：保險(xiǎn)資金 保險(xiǎn)投資 商業(yè)地產(chǎn) 路徑

隨著保險(xiǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，保費(fèi)收入激增，保險(xiǎn)公司資產(chǎn)規(guī)模迅速增長。截止2011年6月30日，保險(xiǎn)公司總資產(chǎn)達(dá)到了5.75萬億元，保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用余額5.3萬億元，保費(fèi)收入、保險(xiǎn)總資產(chǎn)近年來均以30%以上的速度增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國GDP平均增速。保險(xiǎn)資金保值增值的壓力也越來越大，如果沒有更多元化的投資渠道，將影響我國保險(xiǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。 2009年10月1日新修訂的《保險(xiǎn)法》頒布，適當(dāng)拓展了保險(xiǎn)資金的運(yùn)用渠道，保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)有了明確的法律依據(jù)。

我國商業(yè)地產(chǎn)的趨勢分析

（一）商業(yè)地產(chǎn)將迎來快速發(fā)展的黃金10年

需求帶動。第一，城市化帶來的需求。城市化促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而帶動了對寫字樓的需求；居民收入和消費(fèi)水平的提高，增加了對商業(yè)營業(yè)用房的需求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)證明，城市化水平在50%到70%區(qū)間，標(biāo)志著工業(yè)現(xiàn)代化的完成，此時(shí)的經(jīng)濟(jì)會持續(xù)高速增長，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最好時(shí)機(jī)。2010年我國的城市化水平接近47%。城市化水平的進(jìn)一步提高將推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展?？梢灶A(yù)測，未來10年是我國城市化進(jìn)程加快的10年，也是商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的黃金10年。

投資拉動。房地產(chǎn)的價(jià)格波動也遠(yuǎn)低于股市，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為回報(bào)率較高的行業(yè)，對國內(nèi)外的流動資金有一定的吸引力。由于國內(nèi)的流動性過剩、商業(yè)地產(chǎn)上漲的預(yù)期等因素，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)投資增多。人民幣升值意味著經(jīng)濟(jì)增長，本幣購買力上升，引發(fā)投資者在國際范圍內(nèi)超配以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)，國外資金大量進(jìn)入我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

（二）二三線城市將迎來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇

目前我國正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，全球也面臨著通貨膨脹壓力，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定因素增多。城市化是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動力，商業(yè)地產(chǎn)正在逐漸成為我國二三線城市更新擴(kuò)張的發(fā)展引擎，商業(yè)地產(chǎn)將迎來全新的發(fā)展契機(jī)。由于一線城市調(diào)控政策的施行，有的開發(fā)商從一線城市轉(zhuǎn)向了調(diào)控力度較小、價(jià)格上升空間較大的二三線城市商業(yè)地產(chǎn)市場。二三線城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力的重要推手，加上目前還缺乏完善的商業(yè)中心，這些城市在制定規(guī)劃時(shí)，往往以優(yōu)惠的政策吸引商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資。商業(yè)地產(chǎn)和區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)的相容發(fā)展，成為二三線城市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動因素。

（三）商業(yè)地產(chǎn)如果持續(xù)過熱可能會被調(diào)控

多年來，商業(yè)地產(chǎn)一直沒有被政策調(diào)控。2011年以來，由于投資升溫，商業(yè)地產(chǎn)量價(jià)齊升，與住宅市場形成了鮮明對比。如果商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)過熱，一旦資金退出，價(jià)格下跌，商業(yè)地產(chǎn)信貸將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)要求高，缺乏參照物，銀行很難判斷商業(yè)地產(chǎn)交易價(jià)格的合理性。不排除借款人聯(lián)合賣家，通過虛高價(jià)格或虛構(gòu)交易套取貸款，形成“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)。2011年下半年銀監(jiān)會曾下發(fā)通知，進(jìn)一步明確銀行需加強(qiáng)對商業(yè)用房抵押貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等非住房類貸款監(jiān)測，涉及商業(yè)用房的信貸標(biāo)準(zhǔn)必須大幅高于住房，并加大對假合同、假按揭等行為和轉(zhuǎn)按揭、假按揭等做法的打擊力度。

（四）出租和出售商業(yè)物業(yè)的盈利模式將并存

出租物業(yè)以期盈利的模式不失為大開發(fā)商在一線城市的較好選擇，但也容易形成開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)等，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)都可能導(dǎo)致危機(jī)的爆發(fā)。無論是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的成熟程度，還是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金和經(jīng)營實(shí)力，都決定出租物業(yè)和出售物業(yè)的盈利模式仍是目前多數(shù)開發(fā)商的最佳選擇。經(jīng)過前幾年的發(fā)展，目前國內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)演變已進(jìn)入高級階段，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)定位為綜合商業(yè)設(shè)施，出租物業(yè)需要開發(fā)商具有較強(qiáng)的經(jīng)營實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)。成熟商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的培育需要較長時(shí)間，需要以雄厚的資金實(shí)力作后盾。國外成熟的房地產(chǎn)金融市場為出租物業(yè)提供了融資的便利性。出租商業(yè)物業(yè)，可以在穩(wěn)定經(jīng)營的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目打包上市，獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)，回籠資金進(jìn)行新項(xiàng)目的建設(shè)。采用出租和出售的盈利模式可以吸收兩種模式的優(yōu)點(diǎn)，在不同時(shí)期有所側(cè)重，在一定程度上回避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（五）對商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)人才的需求將更加迫切

商業(yè)經(jīng)營跟地產(chǎn)開發(fā)有各自不同的規(guī)律。中國的商業(yè)市場要比房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟得多，競爭激烈程度也不亞于房地產(chǎn)。商業(yè)的競爭主要在于經(jīng)營管理。即使處于最成熟的商圈，沒有先進(jìn)的經(jīng)營理念、成熟的管理模式、優(yōu)秀人才團(tuán)隊(duì)，也不敢保證能長期繁榮。而商業(yè)地產(chǎn)在我國發(fā)展時(shí)間非常短，人才短缺。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)，涉及投資人、運(yùn)營商、零售合作伙伴、商家、消費(fèi)者等多方面，需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)的整合。因此，找到一個(gè)優(yōu)秀經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行經(jīng)營就顯得非常最要。但本土零售商的經(jīng)營管理理念和模式落后，與國際零售巨頭差距還不小，目前市場上大部分從事商業(yè)顧問的公司是以營銷策劃為主，在市場很難找到這樣的出色團(tuán)隊(duì)。

保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)的可行性分析

根據(jù)政府的“十二五”規(guī)劃，“促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需”已成為今后一個(gè)時(shí)期我國經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變的戰(zhàn)略性舉措。消費(fèi)市場是未來國家拉動內(nèi)需的巨大動力，而我國零售業(yè)發(fā)展空間巨大，能夠?yàn)橄M(fèi)市場提供載體、帶動商業(yè)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型加速的商業(yè)地產(chǎn)既符合國家戰(zhàn)略，又符合房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向。保險(xiǎn)資金負(fù)債性要求資金運(yùn)用能更好的滿足保險(xiǎn)公司償付要求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，保險(xiǎn)資金約80%以上為壽險(xiǎn)資金，其中約48%是20年以上的長期資金，25% 為5-20年的中期資金，27%為5年以下的短期資金。保險(xiǎn)資金運(yùn)用的中長期回報(bào)需求，使得其選擇的投資對象必須具備長期穩(wěn)定復(fù)利增長的特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大、期限長，比較符合保險(xiǎn)資金追求長期價(jià)值、穩(wěn)健投資的特點(diǎn)。

目前，我國從事商業(yè)地產(chǎn)的公司基本上分以下幾種：第一類是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，由于住宅市場的調(diào)控促使他們轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)。第二類是傳統(tǒng)的零售商，像家樂福、沃爾瑪、歐尚等都成立了房地產(chǎn)開發(fā)公司。第三類是金融業(yè)資金，通過入股項(xiàng)目、整體收購有穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的持有；第四類是其他行業(yè)轉(zhuǎn)型過來的企業(yè)。原來的主業(yè)有一定基礎(chǔ)，因?yàn)榭粗厣虡I(yè)地產(chǎn)的潛力而轉(zhuǎn)型。總的看，除了大連萬達(dá)之外，我國還沒有實(shí)力強(qiáng)勁、模式成熟和品牌效應(yīng)突出的商業(yè)地產(chǎn)商。這使保險(xiǎn)公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域憑借資金和品牌效應(yīng)擁有后發(fā)優(yōu)勢。

目前，我國商業(yè)不動產(chǎn)在資金、土地、商家和人才依然存在問題?？偟目?，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最大挑戰(zhàn)還是資金。目前，我們從商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境來看，如果僅僅依賴信貸資金難度很大。有的開發(fā)商有將住宅的收入投入商業(yè)項(xiàng)目，有的借助私募、信托、基金等融資。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商只有具備多渠道的持續(xù)的融資能力，才有可能讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目穩(wěn)健持續(xù)經(jīng)營。這方面保險(xiǎn)資金有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。根據(jù)2010年9月保監(jiān)會出臺的《保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，險(xiǎn)資投資不動產(chǎn)的上限為上季末總資產(chǎn)的10%，照此2011年上半年保險(xiǎn)總資產(chǎn)5.75萬億的口徑計(jì)算， 2011年保險(xiǎn)公司可動用的資金總額可達(dá)幾千億元。雖然政策對保險(xiǎn)資金投資單個(gè)項(xiàng)目有具體的比例限制，但快速持續(xù)增長的保險(xiǎn)資金可以成為項(xiàng)目穩(wěn)定長久的資金來源。這使得保險(xiǎn)公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)具有其他企業(yè)所不具備的資金優(yōu)勢。

保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)的路徑探討

（一）在一線城市投資寫字樓可獲得穩(wěn)定客觀的收益

二、三線城市發(fā)展?jié)摿Υ螅壳俺鞘谢潭绕?，保險(xiǎn)資金持有二、三線城市商業(yè)物業(yè)有一定的不確定性，不符合保險(xiǎn)資金的投資特性。北京、上海等一線城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓在較長時(shí)間內(nèi)價(jià)格依然堅(jiān)挺，可以成為保險(xiǎn)資金投資的首選。

第一，堅(jiān)挺的地價(jià)帶動。隨著人口持續(xù)不斷的進(jìn)入一線城市，一線城市土地尤其是商業(yè)繁華地段的土地更為稀缺，地價(jià)上漲的趨勢短期內(nèi)難以改變。地價(jià)越來越昂貴，房價(jià)與地價(jià)之間的利差空間將越來越小。全球房地產(chǎn)服務(wù)公司第一太平戴維斯2011年11月報(bào)告稱，在過去12個(gè)月商業(yè)房地產(chǎn)投資方面，北京、上海排在第三和第四。在市場強(qiáng)勁需求的推動下，一線城市寫字樓、零售市場發(fā)展迅速，國內(nèi)外企業(yè)和零售品牌的迅速擴(kuò)張推動寫字樓和零售市場租金上漲。在投資領(lǐng)域，全球經(jīng)濟(jì)的不確定性凸顯出亞太地區(qū)尤其是中國這樣的新興經(jīng)濟(jì)體作為投資目的地的優(yōu)越性。在北京，由于新增供應(yīng)量有限，而市場對優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求持續(xù)上升，使得寫字樓市場租金持續(xù)上升，空置率下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年3季度北京甲級寫字樓有效凈租金環(huán)比上升24%，達(dá)到454元/平米/月，超過了上海甲級寫字樓412元/平米/月的租金。在上海，外資企業(yè)在國內(nèi)擴(kuò)張的強(qiáng)烈需求，以及有限的市場供應(yīng)導(dǎo)致寫字樓租金持續(xù)快速上漲。2011年3季度甲級寫字樓平均有效凈租金達(dá)到412元/平方米/月，環(huán)比上漲5.4%。2011年第三季度北京甲級寫字樓平均租金創(chuàng)歷史新高，并超過上海，再次領(lǐng)跑全國（除香港以外），標(biāo)志著北京正引領(lǐng)中國一線城市的寫字樓市場進(jìn)入新一輪的強(qiáng)勁增長期。由于未來可預(yù)見新增供應(yīng)量有限，在短期內(nèi)這一趨勢將持續(xù)。

第二，城市化推動需求。當(dāng)城市化率達(dá)到70%時(shí)，對住宅的需求將下降，而寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的租金和增值溢價(jià)優(yōu)勢開始體現(xiàn)。因此，在城市化率50%-60%時(shí)，增持商業(yè)地產(chǎn)是明智的選擇。目前，我國一線城市的城市化率已超50%，新增土地將越來越少。2008年上海城市化率達(dá)到87.5%，北京為84.9%。持有優(yōu)質(zhì)寫字樓的數(shù)量在一定程度上可以規(guī)避未來人口下降的風(fēng)險(xiǎn)。2009年，上海和北京市寫字樓銷售額分別為438億元、431億元，合計(jì)占同期全國寫字樓銷售總額的53.7%。銷售額位居三四的杭州和廣州市，分別只有75億元和71億元。

第三，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的促動。國際經(jīng)驗(yàn)表明：第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重超過50%的時(shí)候，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會加速。2009年，北京第三產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量的比重總體已達(dá)76%，上海略超60%，已實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從工業(yè)主導(dǎo)型向服務(wù)業(yè)主導(dǎo)型的轉(zhuǎn)變。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展構(gòu)成了對商業(yè)地產(chǎn)的巨大需求，對一個(gè)城市寫字樓銷售面積有重要影響。從主要城市來看，北京市2009年寫字樓銷售面積為256萬平方米。銷售面積排名第二的上海為203萬平方米，兩大城市寫字樓銷售面積合計(jì)占全國達(dá)30.3%。

基于以上判斷，保險(xiǎn)資金在一線城市長期持有優(yōu)質(zhì)寫字樓可以為企業(yè)帶來持續(xù)的現(xiàn)金流和物業(yè)重估的增值收入。而且，前幾年保險(xiǎn)資金以各種形式投資一線城市的寫字樓也積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)所要求的年化收益率預(yù)期通常在 6%-10%。從風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)看，一線城市核心地區(qū)的商用物業(yè)往往租金高、空置率低，能夠獲得長期穩(wěn)定的投資收益，符合保險(xiǎn)資金追求安全性和長期收益的要求。而且，一城市住宅與商用物業(yè)間價(jià)格差距有明顯拉大的趨勢。因此，一線城市應(yīng)是保險(xiǎn)資金關(guān)注的關(guān)鍵，一線城市核心區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)是保險(xiǎn)公司最理想的投資目標(biāo)。

（二）在二三線城市投資城市綜合體是很好的選擇

我國很多省會城市在經(jīng)濟(jì)總量、城市發(fā)展水平、消費(fèi)能力等方面都居全國中等水平，有對城市綜合體的巨大需求。城市綜合體適應(yīng)了當(dāng)代城市的發(fā)展要求。它因融合了多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)而成為城市新區(qū)建設(shè)和舊城改造的重要手段。遵循綜合而集約的理念，城市綜合體空間形態(tài)整合土地功能，集約化開發(fā)，立體復(fù)合了城市的各種功能，不但復(fù)興了城市的街區(qū)，帶動周圍商業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步提升商業(yè)中心地塊的價(jià)值，而且能激活城市的空間形態(tài)，還能促進(jìn)整個(gè)城市的功能提升，這種城市地標(biāo)性的建筑群體，可以依托其廣泛的社會影響力帶動周邊乃至整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。

1.“十二五”規(guī)劃給二三線城市商業(yè)地產(chǎn)帶來重大機(jī)遇?！笆濉币?guī)劃的一個(gè)核心內(nèi)容就是要加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的核心是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型是外需和內(nèi)需拉動經(jīng)濟(jì)增長，而擴(kuò)大內(nèi)需的核心是城市化，在城市化的過程中二三線城市起著關(guān)鍵作用。因此，城市化對商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展具有積極的帶動作用。大城市數(shù)量的增多意味著這個(gè)城市的人口集聚和收入層次的豐富對商業(yè)地產(chǎn)的極大的需求，城市規(guī)模越來越大，級差越來越明顯，意味著城市土地的公共服務(wù)，包括商業(yè)的投入越來越大。過去幾十年來中國城市的發(fā)展是以產(chǎn)業(yè)為中心，以工廠為中心，以企業(yè)為中心，現(xiàn)在轉(zhuǎn)變?yōu)橐匀藶橹行?，以大力提升服?wù)業(yè)、發(fā)展城市的第三產(chǎn)業(yè)為核心。以人為中心的城市發(fā)展的模式促使各級政府推動城市的功能整體上的升級。整體升級也為地方政府帶來持續(xù)的就業(yè)和良性需求，所以城市綜合體代表了一種商業(yè)發(fā)展的模式，代表著一種土地實(shí)用功能的綜合利用，得到了政府高度的關(guān)注。

2.開發(fā)城市綜合體有利于保險(xiǎn)資金發(fā)揮其社會功能。自2010年開始，中國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了全面復(fù)蘇期，地方政府對于城市綜合體等商業(yè)項(xiàng)目大開“綠燈”。保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)的重點(diǎn)主要在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，開發(fā)二三線城市的綜合體能更深入的切入當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、切入當(dāng)?shù)孛裆?，能密切與當(dāng)?shù)卣暮献?，既可以?shí)現(xiàn)保險(xiǎn)資金通過不動產(chǎn)增值的目的，也可以更好的樹立保險(xiǎn)業(yè)的形象。城市綜合體的城市性、功能區(qū)位立體差異性及形態(tài)結(jié)構(gòu)的立體性屬性使城市綜合體具有了強(qiáng)大的城市空間整合能力，從而具備了承載城市的社會經(jīng)濟(jì)和文化功能發(fā)展城市的經(jīng)濟(jì)能力，如增加稅收，增加就業(yè)機(jī)會，吸引旅游者的能力，改善城市形象，增強(qiáng)市民城市歸屬感等。

3.城市綜合體功能的多樣性和復(fù)合性，可較好抵御行業(yè)周期性波動風(fēng)險(xiǎn)，切合保險(xiǎn)資金的特點(diǎn)。城市綜合體通過土地功能的混合利用，在一個(gè)相對完整而又有限的城市區(qū)域內(nèi)集約緊湊地組織城市功能，運(yùn)用城市設(shè)計(jì)的手法將城市功能與城市建筑合理結(jié)合利用，形成了以商業(yè)為主導(dǎo)功能，多功能、集約化、高效率的城市商業(yè)空間。這個(gè)空間蘊(yùn)含著商務(wù)、客居、購物、餐飲、休閑、娛樂和會展等多重城市要素，在每個(gè)部分保持各自功能運(yùn)作系統(tǒng)的同時(shí)，通過有機(jī)組合協(xié)同形成一個(gè)城市空間的縮影。一方面，商務(wù)辦公和居住類物業(yè)形態(tài)的出售可獲得現(xiàn)金回報(bào)，另一方面，通過持有的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)獲取商家的穩(wěn)定租金回報(bào)，特別是當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策收緊，銀行信貸收縮時(shí)，持續(xù)穩(wěn)定的租金收入將有效改善地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流壓力，熨平業(yè)績波動，因此對行業(yè)周期性波動風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力較強(qiáng)。同時(shí)，城市綜合體可以坐擁物業(yè)長期持有帶來的增值。

（三）適時(shí)抓住機(jī)會發(fā)展REITs

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是資金、技術(shù)和管理密集性的活動，而資金鏈的完整和資金運(yùn)作的效率更是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程的重中之重。如何有效地拓寬商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道，REITs一直是業(yè)界研究的熱點(diǎn)之一。由于REITS主要用于投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（包括寫字樓、購物中心、飯店、娛樂場所、倉儲設(shè)施等）。將商業(yè)地產(chǎn)與REITs結(jié)合起來已經(jīng)勢在必行，這也是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長遠(yuǎn)趨勢，是我國商業(yè)地產(chǎn)正常、良性發(fā)展的有效出路。

保險(xiǎn)資金投資 REITs 能夠促進(jìn)融通功能的發(fā)揮。保險(xiǎn)資金投資 REITs 有助于緩解房地產(chǎn)開發(fā)資金緊張局面。大多數(shù)開發(fā)商都依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)容易在銀行積聚，而保險(xiǎn)資金的進(jìn)入會在一定程度上化解銀行的風(fēng)險(xiǎn)。 此外，商業(yè)地產(chǎn)的利潤率比較高，REITs 這種創(chuàng)新的投資工具為保險(xiǎn)公司分享商業(yè)地產(chǎn)的高收益提供了條件。

REITs變現(xiàn)時(shí)間快能滿足保險(xiǎn)資金對流動性的需求。不動產(chǎn)的流動性差，若要變現(xiàn)，付出變現(xiàn)成本較高。REITs 作為房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，采用股票或受益憑證的形式, 在各大證券交易所上市，可以隨時(shí)處置持有的 REITs 股份，使房地產(chǎn)這種不動產(chǎn)流動起來。如果將持有的物業(yè)打包后整體推出，能將長期占用的資金通過轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的方式很快變現(xiàn)，從而緩解資金壓力。對于保險(xiǎn)公司而言， REITs 的高流動性,能滿足保險(xiǎn)資金運(yùn)用的要求。保險(xiǎn)合同自身特點(diǎn)使保險(xiǎn)公司的賠償和給付具有不確定性，這就要求保險(xiǎn)公司為了滿足賠付和給付，必須保證保險(xiǎn)資金的流動性。

REITs這一在國外日益成熟被廣泛運(yùn)用金融創(chuàng)新產(chǎn)品，從提出建議、論證到試點(diǎn)方案設(shè)計(jì)，歷時(shí) 5 年多，幾經(jīng)周折。從目前的形勢來看，鑒于國家加大保障性住房建設(shè)力度，地方政府資金缺口巨大，很可能以北京、天津、上海作為首批試點(diǎn)城市，以發(fā)行保障房 REITs 作為突破口?？墒?，大型商場、寫字樓、停車場等商業(yè)物業(yè)比傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)更具升值潛力和市場投資價(jià)值，現(xiàn)金流更為穩(wěn)定。因此，REITs 更適用于商業(yè)地產(chǎn)。要使REITs 步入快速發(fā)展軌道，未來肯定會發(fā)行以長期持有型優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)為載體的股權(quán)類 REITs。否則要想從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道多元化，改變現(xiàn)有開發(fā)模式，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展將成為一句空話。隨著推出REITs的呼聲越來越高，條件越來越成熟，可以預(yù)期，REITs正式推出的時(shí)機(jī)不遠(yuǎn)了。

結(jié)論

本文對我國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀與前景進(jìn)行了論述，通過分析可以看出，商業(yè)地產(chǎn)未來在我國有著廣闊的發(fā)展空間，保險(xiǎn)公司把握這一歷史機(jī)遇，以商業(yè)地產(chǎn)為突破口切入不動產(chǎn)領(lǐng)域是很好的選擇。保險(xiǎn)資金投資商業(yè)地產(chǎn)，這方面既無政策障礙，又符合保險(xiǎn)資金的運(yùn)用特點(diǎn)。一線城市的寫字樓是保險(xiǎn)公司將來可以堅(jiān)持的投資方向，保險(xiǎn)公司積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，二三線城市的城市綜合體可以積極介入，在時(shí)機(jī)成熟時(shí)大力發(fā)展REITs。但是，由于我國保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)的時(shí)間短，經(jīng)驗(yàn)不足，專業(yè)人才培養(yǎng)需要加速，有關(guān)REITs政策法規(guī)需要進(jìn)一步完善。

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第4篇：商業(yè)地產(chǎn)盈利模式范文

[關(guān)鍵詞]文化地產(chǎn) 發(fā)展 商業(yè)模式

[中圖分類號]G124 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1009-5349（2012）12-0014-02

一、文化地產(chǎn)的概念

文化地產(chǎn)是以文化軟實(shí)力為核心競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)模式，是用文化引領(lǐng)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、園林景觀、營銷體系、物業(yè)服務(wù)等的系統(tǒng)工程。文化地產(chǎn)是把“死建筑”變成“活建筑”的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)模式是以“建筑”為核心，文化和概念僅作為營銷手段；而文化地產(chǎn)是以“文化和生活方式、居住理想”為核心，用文化提升固化建筑價(jià)值。在住宅地產(chǎn)領(lǐng)域的“家族地產(chǎn)”模式，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的“HAPPING MALL”模式，工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的“經(jīng)濟(jì)生長”理論，園區(qū)地產(chǎn)領(lǐng)域的“文化軸心”理念等都是文化地產(chǎn)理念的延伸和實(shí)踐。它們是集文化主題園區(qū)、文化街區(qū)、文化經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等為主體的文化功能型地產(chǎn)，是把文化、產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)三者有機(jī)結(jié)合、相互促進(jìn)的商業(yè)模式。

二、文化地產(chǎn)分類

1.文化旅游地產(chǎn)；2.文化影視地產(chǎn)；3.文化商業(yè)地產(chǎn)；4.文化體育地產(chǎn)；5.文化創(chuàng)意地產(chǎn)；6.文化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

三、文化地產(chǎn)的四大標(biāo)準(zhǔn)

1.文化不再是營銷的概念和手段，而是建筑精神和價(jià)值的核心。

2.建筑硬實(shí)力和文化軟實(shí)力是共生關(guān)系，而非從屬關(guān)系。文化軟實(shí)力成為提升建筑價(jià)值的核心。

3.用文化軟實(shí)力統(tǒng)合房地產(chǎn)核心價(jià)值體系。用文化引領(lǐng)建筑設(shè)計(jì)、園林景觀、營銷體系、物業(yè)服務(wù)等的全過程。

4.在文化地產(chǎn)系統(tǒng)中，文化必須是可落實(shí)、可體驗(yàn)、可感觸、可實(shí)現(xiàn)的渾然整體。

四、文化地產(chǎn)應(yīng)具備的特征

1.明確的“文化”主題；

2.完善的“服務(wù)”體系；

3.合理的“功能”配套；

將文化、功能、服務(wù)的概念完美地融合到一起，從而引起目標(biāo)人群的消費(fèi)沖動。

五、物業(yè)產(chǎn)權(quán)運(yùn)作模式（見右表）

六、文化地產(chǎn)的成功商業(yè)模式

模式是一種可盈利的方法，是文化地產(chǎn)項(xiàng)目核心競爭力的主要源泉。文化地產(chǎn)的經(jīng)營需要高度重視商業(yè)模式的發(fā)現(xiàn)和改進(jìn)。

1.以企業(yè)為主體，把企業(yè)作為整體價(jià)值開發(fā)的商業(yè)模式。例如，萬達(dá)廣場塑造的是萬達(dá)企業(yè)的整體價(jià)值，然后全國連鎖，選址后即使很偏僻照樣迅速帶動人氣。萬科開發(fā)的樓盤不論叫什么名字，市場都認(rèn)可其高品質(zhì)、高服務(wù)、高性價(jià)比。

2.產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營的商業(yè)模式。中國的主題公園主要是賣門票、賣硬件，迪斯尼的主題公園是整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈搞旅游，搞影視，搞娛樂，搞餐飲，搞衍生產(chǎn)品，就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。國內(nèi)的橫店影視城也是一個(gè)成功案例。

3.產(chǎn)業(yè)鏈形態(tài)的產(chǎn)業(yè)集聚。如各地以書畫、出版業(yè)、曲藝戲劇、茶、酒、玉石等為主題打造的文化產(chǎn)業(yè)園，類似文化產(chǎn)業(yè)的“義烏小商品城”。

4.能夠持續(xù)化、品牌化的快速連鎖復(fù)制模式。如星期八小鎮(zhèn)、酷貝爾等兒童體驗(yàn)項(xiàng)目。

5.組合混搭的商業(yè)模式，是文化產(chǎn)業(yè)跟其他相近產(chǎn)業(yè)融合載入文化地產(chǎn)的商業(yè)化模式。比如說文化旅游地產(chǎn)華僑城、宋城；體育健身連鎖的一兆韋德等。

6.高專業(yè)化發(fā)展的商業(yè)模式。如張藝謀的“印象”系列。

7.對原有地產(chǎn)性質(zhì)進(jìn)行變更，重新定位業(yè)態(tài)、主題，進(jìn)行改造或升級。如北京798創(chuàng)意園、廣州G5。

8.“訂單地產(chǎn)”模式。啟示來自商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)典運(yùn)作項(xiàng)目萬達(dá)廣場。大連萬達(dá)集團(tuán)與沃爾瑪、歐倍德等國際著名商業(yè)連鎖企業(yè)通過長期的合作協(xié)議建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，其所建的商業(yè)項(xiàng)目在開工前就與跨國商業(yè)巨頭進(jìn)行談判，吸引這些商業(yè)巨頭進(jìn)駐其主力店。從而極大地提高了該商業(yè)地產(chǎn)的知名度，為日后營運(yùn)吸引了大量的顧客，進(jìn)而吸引其他品牌的商業(yè)機(jī)構(gòu)入駐，并通過周邊土地和物業(yè)的增值實(shí)現(xiàn)對其項(xiàng)目整體收益的提升。

文化地產(chǎn)的商業(yè)模式要符合國內(nèi)目前的國情，同時(shí)需要一定的前瞻性。商業(yè)模式要慎重、嚴(yán)格考慮其商業(yè)可行性，所有的商業(yè)模式都應(yīng)是企業(yè)家主導(dǎo)的商業(yè)模式，而不是文化人、藝術(shù)家、策劃人主導(dǎo)的商業(yè)模式。商業(yè)模式其實(shí)質(zhì)就是盈利模式，萬萬不可把文化當(dāng)化妝品來包裝地產(chǎn)。

七、商業(yè)性文化地產(chǎn)成功運(yùn)作的關(guān)鍵要素

文化地產(chǎn)歸根到底是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，一定要借鑒、依照商業(yè)地產(chǎn)的市場化、商業(yè)化方式進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作。

1.理念決定成??；文化地產(chǎn)一定要樹立以文化帶人氣、提地氣，以一種“無心插柳柳成蔭”的心態(tài)發(fā)展傳播主題文化，打造地產(chǎn)價(jià)值，得到經(jīng)濟(jì)回報(bào)。

2.要規(guī)劃更要策劃；從前期選址、定位、規(guī)劃布局，到中期招商、租售，再到后期的競爭力經(jīng)營管理、物業(yè)增值等，都離不開整體精心策劃的環(huán)環(huán)緊扣。

3.整體布局事關(guān)開發(fā)成敗。

4.招商成功不等于萬事成功；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以經(jīng)營效益論成敗，招商順利并不代表今后一切都順利。

5.商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)需要好策略；開業(yè)必須講究策略和時(shí)機(jī)，急于求成的結(jié)果往往是欲速則不達(dá)。好的開業(yè)策略需要審時(shí)度勢，做到知彼知己，因市制宜，因時(shí)制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天時(shí)、得地利、得人和。

6.商業(yè)地產(chǎn)需要復(fù)合型團(tuán)隊(duì)。

7.以市場為導(dǎo)向重視培育商場。

8.訂單商業(yè)地產(chǎn)并非“靈丹妙藥。

9.商業(yè)地產(chǎn)策劃不可紙上談兵。

10.增強(qiáng)事前風(fēng)險(xiǎn)防范意識。

八、案例解讀

國外案例（地塊功能定位是關(guān)鍵）：

1.首爾數(shù)字媒體城

主題：以傳媒娛樂為主題，集合研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、培訓(xùn)等，形成數(shù)字媒體完成的產(chǎn)業(yè)鏈體系。

區(qū)位：首爾Mapo-gu城的新千禧城內(nèi)，距離首爾國際機(jī)場30分鐘車程。

簡介：2002年5月動工，2010年完工，總建面56萬平方米，預(yù)計(jì)將創(chuàng)造27萬個(gè)工作機(jī)會，每年120億人民幣的收入。

目標(biāo)：世界數(shù)字媒體內(nèi)容制作基地；世界第一個(gè)數(shù)字媒體技術(shù)研發(fā)中心；世界各高校間的合作；媒體研究和業(yè)務(wù)中心。

功能：包含IT商務(wù)、研發(fā)、商業(yè)、居住、酒店會展等多種功能空間。

主要產(chǎn)業(yè)：媒體娛樂廣播、游戲、電影、動畫制作、音樂和遠(yuǎn)程教育。

數(shù)字媒體城的主要設(shè)施：教育研發(fā)中心、創(chuàng)業(yè)辦公區(qū)、劇院、科技藝術(shù)博物館、科技娛樂中心、公共綠地、音樂咖啡館、活力動感街道。

2.澳洲昆士蘭CIP

主題：澳洲昆士蘭CIP發(fā)展成集教育培訓(xùn)、研發(fā)中心、產(chǎn)業(yè)中心等功能于一體的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，是國際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的典范之一。

區(qū)位：位于布里斯班市的西邊，是占地16公頃的“Kelvin Grove 都市村莊”的主要建筑物，耗資6000萬澳元，2001年籌建，2004.5正式啟用。

簡介：經(jīng)過幾年發(fā)展，昆士蘭創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)擁有眾多創(chuàng)意設(shè)計(jì)公司、研發(fā)機(jī)構(gòu)等，園區(qū)內(nèi)匯聚了印刷媒體、視覺表演藝術(shù)、音樂創(chuàng)作和出版、新媒體、廣播電子媒體和電影、傳統(tǒng)藝術(shù)活動等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，主要包括：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)事業(yè)中心；健康及生物醫(yī)學(xué)創(chuàng)新研究所；ACID互動設(shè)計(jì)中心；國家研究理事會創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新研究院；包含超市、商店、咖啡廳和餐廳等商業(yè)設(shè)施的村中心。

九、小結(jié)

第5篇：商業(yè)地產(chǎn)盈利模式范文

根據(jù)地產(chǎn)顧問公司仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，包括亞洲投資者在內(nèi)的全球投資者今年上半年在亞太地區(qū)共收購了600億美元的商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)模較上年同期增長21%。第二季度期間，投資者們在中國商業(yè)地產(chǎn)的投資達(dá)到60億美元，較第一季度的36億美元增長65%。

可以看出，在整體經(jīng)濟(jì)調(diào)整的背景下，商業(yè)地產(chǎn)的投資不降反升。以北京為例，個(gè)人投資者占到商業(yè)地產(chǎn)投資比例的50%。此前曾傳出的“房哥”、“房姐”坐擁幾十套房產(chǎn)，其中大多數(shù)都是商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)是以經(jīng)營商業(yè)活動為主題的房地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)，涉及商場、娛樂場所、休閑場所和其他消費(fèi)場所的一個(gè)綜合商業(yè)經(jīng)營市場。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國新興城市50強(qiáng)城鎮(zhèn)人口達(dá)2.6億，輻射人口3.7億，預(yù)計(jì)到2020年，其甲級辦公樓存量將新增3000.萬平方米，現(xiàn)代零售物業(yè)將超過1億平方米，廣闊的發(fā)展空間推動商業(yè)地產(chǎn)迅猛增長。

目前國內(nèi)房地產(chǎn)公司對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的典型模式多采用“租售結(jié)合”，將一層出租，其余出售，萬達(dá)、恒大、SOHO中國等地產(chǎn)公司都是這種模式的代表。房地產(chǎn)限購政策的出臺一定程度上抑制了炒作住宅房價(jià)的現(xiàn)象，但卻對商業(yè)地產(chǎn)影響不大。

由于商業(yè)地產(chǎn)的投資本來就對貸款有著嚴(yán)格的限制，而且其本身就具有投資屬性，加上商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)成本維護(hù)更高，因此很難像住宅地產(chǎn)那樣被惡炒。這也迫使部分投資者從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，而地方政府也積極地推崇商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，這就加快了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，2012年全國商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量較上年上漲22%。

商業(yè)地產(chǎn)投資可大可小

現(xiàn)代的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)不像是以前買幾間鋪?zhàn)拥却兆饽敲春唵瘟?。不同的地理位置、配套設(shè)施、物業(yè)管理等都決定了商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值。與住宅地產(chǎn)投資不同的是，商業(yè)地產(chǎn)投資可大可小。往小了說，一間鋪?zhàn)?、一個(gè)商場柜臺都可以算得上商業(yè)地產(chǎn)投資；往大了說，寫字樓、公寓、甚至是大型的多功能商業(yè)中心都是可以投資對象。

從商業(yè)地產(chǎn)投資的功能屬性上看，其主要可以分為專業(yè)性的批發(fā)市場、購物中心、商鋪、地區(qū)商業(yè)投資。

專業(yè)性的批發(fā)市場是我們最為熟悉也是最常見的投資方式。一個(gè)柜臺、一個(gè)賣場門面都是這類投資。在城市商業(yè)中心投資這類地產(chǎn)相對比較容易出租，收益也相對穩(wěn)定。但實(shí)際操作起來并不容易，由于其所處的商場、市場的特性，對該行業(yè)的專業(yè)水平要求很高。如果看不準(zhǔn)或者是投資地段沒有充足的人流量作為保證，投資很可能有去無回。

商業(yè)街的商鋪投資算是最悠久的投資標(biāo)的。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，國內(nèi)幾乎每個(gè)城市都會建有自己的商業(yè)街，類似于北京西單、上海淮海路、南京新街口里的商鋪早已經(jīng)是“千金難求”。

這不僅是因?yàn)槠渚薮蟮娜肆髁勘ＷC了其商鋪的價(jià)值，更重要的是商業(yè)街已經(jīng)形成品牌效應(yīng)。商業(yè)街的商鋪投資方式較多，可以出租、自營，風(fēng)險(xiǎn)相對可控，比較適合中小投資者。當(dāng)然，不會每個(gè)城市都有那些知名的品牌商業(yè)街。專業(yè)的管理和商業(yè)規(guī)劃對一個(gè)商業(yè)街發(fā)展至關(guān)重要。對于投資者而言，在投資商業(yè)街商鋪時(shí)應(yīng)當(dāng)了解其背后的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)和未來發(fā)展定位再決定是否投資。

購物中心投資相對商鋪投資要更加規(guī)范。由于擁有統(tǒng)一的物業(yè)管理、較為規(guī)范的營銷策劃，一些購物中心的產(chǎn)權(quán)商鋪近年來開始進(jìn)入中小投資者們的視野。當(dāng)然，其投資價(jià)格也要高于普通的小商鋪投資。一個(gè)購物中心的投資價(jià)值主要由其后期的運(yùn)營管理將決定。良好的經(jīng)營環(huán)境可以使購物中心成為焦點(diǎn)，但如果管理不善，購物中心很可能門可羅雀。

社區(qū)商業(yè)涵蓋范圍比較廣，主要出現(xiàn)在一些一、二線城市，SOHO中國便是其中代表。除了寫字樓投資外，社區(qū)中的商鋪、配套應(yīng)用設(shè)施都可以進(jìn)行投資。在歐美，這類投資已經(jīng)非常成熟，在中國也是未來最具潛力的商業(yè)投資類型。不過這類投資的適用人群比較固定，而且在三、四線城市很難成規(guī)模，投資回報(bào)率很難估算。

商業(yè)地產(chǎn)投資泡沫需提防

商業(yè)地產(chǎn)投資潛力巨大，但其中風(fēng)險(xiǎn)也不可不防。據(jù)清科集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，2012年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域私募房地產(chǎn)投資基金共有14起投資案例，涉及金額7.44億美元。當(dāng)前，房企對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)多數(shù)是轉(zhuǎn)移住宅地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，不排除部分為投機(jī)性投資。

清科研究中心認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)期長，占用資金量大，新增商業(yè)地產(chǎn)迅猛增加，容易導(dǎo)致市場定位不清、空置率上升、多數(shù)項(xiàng)目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時(shí)間檢驗(yàn)。此外部分開發(fā)商懷揣投機(jī)心理，容易產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)泡沫。

從普通投資者角度來看，現(xiàn)在國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)不管是單戶獨(dú)棟的寫字樓、辦公樓還是大規(guī)模房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商業(yè)中心、步行街、城市綜合體，都普遍存在著對商業(yè)地產(chǎn)概念認(rèn)識不清的問題。

第6篇：商業(yè)地產(chǎn)盈利模式范文

近來，中國房地產(chǎn)業(yè)可謂歷經(jīng)波瀾。繼“國八條”之后，再次祭出“新國八條”，同時(shí)以北京、上海領(lǐng)頭迅速波及全國各中心城市和省會城市的限購令，以重慶、上海為先驅(qū)進(jìn)行試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，以及央行繼去年以來連續(xù)五次加息，銀監(jiān)會一再強(qiáng)化對房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查，政策的疊加效應(yīng)給艱難前行的房地產(chǎn)業(yè)雪上加霜。

調(diào)控引發(fā)分化

2011年上半年，為進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下，調(diào)控政策繼續(xù)升級和深化。為進(jìn)一步抑制商品房需求，行政、經(jīng)濟(jì)手段并用：近40個(gè)城市實(shí)施限購，600多個(gè)城市出臺房價(jià)控制目標(biāo)。限購、限貸、限價(jià)、房產(chǎn)稅、加息等一系列強(qiáng)力政策陸續(xù)出臺，直接讓行業(yè)面臨巨大的危機(jī)。

新宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了急速的分化。相比于大企業(yè)的規(guī)?；瘍?yōu)勢和資本優(yōu)勢，中小房地產(chǎn)企業(yè)直接面臨巨大的生存危機(jī)。分化的結(jié)果是強(qiáng)者恒強(qiáng)。

數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，中國前十大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售3323億元，同比增長逾80％。其中，萬科、恒大和中海地產(chǎn)分別以644億元、429億元和421億元的銷售業(yè)績位居排行榜前三名。調(diào)控之下，大型房企的銷售額同比依然攀升，房地產(chǎn)市場集中度也逐步提高。2010年上半年，前十房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額入榜門檻為105億元，銷售面積門檻為93萬平方米。而今年上半年，房企銷售金額前十和銷售面積前十分別為155.5億元和116萬平方米，同比分別提高48％和25％。

造成這種分化現(xiàn)象的最直接原因是大型房企調(diào)整戰(zhàn)略重點(diǎn)，紛紛大舉進(jìn)入二三線城市，并通過價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)快速營銷和高周轉(zhuǎn)。中小房企則由于受制于規(guī)模和資金，無法與之抗衡，生存空間受到空前打壓。

即使是上市房企，也開始出現(xiàn)明顯的分化。

以最新的房地產(chǎn)上市公司中期業(yè)績預(yù)告來看，截至6月28日，已經(jīng)公布上半年業(yè)績預(yù)告的上市房企合計(jì)為31家，其中業(yè)績預(yù)增的有15家，占目前公布中報(bào)預(yù)告房地產(chǎn)總數(shù)的48.4％。從凈利潤增長的具體金額上看，主營商業(yè)房地產(chǎn)的金融街以凈利潤約8.6億至11.2億元的業(yè)績增幅居首，其增長幅度為70％-120％。深物業(yè)A、深長城、天?；?、寧波富達(dá)、珠江實(shí)業(yè)、浦東金橋、廣匯股份的業(yè)績預(yù)報(bào)增幅也在100％以上。

除15家預(yù)增房企外，其他16家房企中，有11家出現(xiàn)業(yè)績下滑，另有5家虧損。在11家業(yè)績下滑的房企中，幅度最大的是嘉凱城，公告顯示其上半年凈利潤約500萬元，同比下降98.9％。海德股份、重慶實(shí)業(yè)、濱江集團(tuán)、中茵股份、宜華地產(chǎn)的業(yè)績降幅都在60％以上。

尋找投資機(jī)會

通過美國的金融危機(jī)和日本以及愛爾蘭的房地產(chǎn)泡沫，可以很容易得出一個(gè)結(jié)論，那就是低利率與過于寬松的貨幣供應(yīng)是形成資產(chǎn)價(jià)格泡沫的主要原因。缺乏彈性的匯率制度只會助長熱錢的投機(jī)效應(yīng)，從而進(jìn)一步推高物價(jià)和通貨膨脹。

為此，中國政府旗幟鮮明地把穩(wěn)定物價(jià)和抑制通脹作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。在這種形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展讓位于國家經(jīng)濟(jì)和民生的大局。地方政府不得不在土地財(cái)政之外，尋找新的財(cái)源。單純粗放式的固定資產(chǎn)投資拉動的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，已經(jīng)不能適應(yīng)這種巨變。集約型的內(nèi)生式的消費(fèi)驅(qū)動和新型工業(yè)化發(fā)展模式急需建立。

在這種形勢下，國家在“十二五”規(guī)劃中提出了重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，目標(biāo)是取代房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中支柱性產(chǎn)業(yè)地位。對房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)是通過大力發(fā)展保障性住房、積極探索房產(chǎn)稅改革等舉措，加快調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)。在“十二五”規(guī)劃中，保障性住房將以每年600萬套增長。在不斷收緊商品房開發(fā)貸款同時(shí)，國家進(jìn)一步要求地方政府建立舉債融資機(jī)制，確保保障性住房的資金需求?？梢灶A(yù)計(jì)，保障性住房的大規(guī)模建設(shè)，將為商品房虛高的價(jià)格泡沫提供擠出空間。

從投資的角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)大的市場景氣指數(shù)將持續(xù)下降。新的投資機(jī)會來自于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和去泡沫化過程中企業(yè)的分化和重組。

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型三模式

面對如此的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)該何去何從?本文預(yù)從房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的三種模式為出發(fā)，以詳細(xì)案例為大家詳解房地產(chǎn)企業(yè)在此經(jīng)濟(jì)形式下的發(fā)展方式選擇。

1　高周轉(zhuǎn)模式

這個(gè)模式以萬科和保利地產(chǎn)為代表。337天1000億，萬科在“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控政策下，用11個(gè)月零1天的時(shí)間，創(chuàng)下了12位數(shù)的銷售業(yè)績，提前4年實(shí)現(xiàn)夢想，成為了國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)第一家年銷售額千億級公司。

萬科能取得較好的銷售業(yè)績，主要由于萬科的經(jīng)營模式符合市場需求和政策導(dǎo)向。這得益于萬科作為住宅地產(chǎn)的領(lǐng)軍者，在2010年以來適時(shí)采取了深入二三線城市、主攻中小戶型、加快周轉(zhuǎn)的運(yùn)營策略。這種“高周轉(zhuǎn)、不囤地”的開發(fā)模式、高于同行的管理水平、多達(dá)40余個(gè)城市的市場規(guī)模，以及融資優(yōu)勢等都是有助于萬科“逆勢擴(kuò)張”的原因。

相比于萬科的高周轉(zhuǎn)模式，另一家房產(chǎn)大鱷保利地產(chǎn)業(yè)同樣走出了一條快銷售、高周轉(zhuǎn)的追趕之路。除了資本運(yùn)作能力保證了保利資產(chǎn)快速周轉(zhuǎn)模式的順利運(yùn)作外；憑借著央企的身份，其產(chǎn)品線還是要比同樣秉持快速周轉(zhuǎn)模式的萬科等企業(yè)更多元。保利地產(chǎn)6月銷售首次突破100億元，是繼萬科去年9月銷售首次破百億元后，第二家單月銷售破百億的A股房地產(chǎn)上市公司。6月保利銷售面積環(huán)比增長58％朋顯優(yōu)于全國33個(gè)城市成交量環(huán)比2％的漲幅，估計(jì)也將明顯跑贏全國增速。突出的銷售業(yè)績主要得益于供應(yīng)的大幅提升、以及商性價(jià)比產(chǎn)品。

2　商業(yè)地產(chǎn)模式

這個(gè)模式以萬達(dá)和金融街為代表。在住宅開發(fā)領(lǐng)域遭遇政策調(diào)控之際，商業(yè)地產(chǎn)的火爆，堅(jiān)定了，莊宅開發(fā)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍的信心。從2011年房企年報(bào)和業(yè)績情況來看，百強(qiáng)企業(yè)的90％有進(jìn)軍或者擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)版圖的構(gòu)想，向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為趨勢。目前，在市場上流傳的商業(yè)地產(chǎn)，實(shí)際是個(gè)大商業(yè)地產(chǎn)的概念，包括零售業(yè)、寫字樓、工業(yè)類等等。相關(guān)的公司包括：世茂股份、中國國貿(mào)、浦東金橋、張江高科、金融街、陽光股份和鳳凰股份等。

從第一代“沃爾瑪+萬達(dá)”的訂單地產(chǎn)，到現(xiàn)在萬達(dá)廣場第三代“城市綜合體”模式，多生態(tài)的組合是萬達(dá)制勝的法寶，萬達(dá)通過與國際化的戰(zhàn)略合作伙伴捆綁，打造了集寫字樓、文化娛樂產(chǎn)業(yè)、大型購物中心、高星級酒店、公寓于一體的城市綜合體。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林曾這樣解釋萬達(dá)的訂單式模式，“第一是經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，由于萬達(dá)擁有多個(gè)萬達(dá)廣場這樣的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，僅銀行資產(chǎn)抵押貸款規(guī)模就有望達(dá)到300億元。第二是預(yù)售款，萬達(dá)銷售物業(yè)占總開發(fā)量的60％左右，不僅僅是商業(yè)，在周邊往往有辦公、住宅等物業(yè)出售。由于企業(yè)的良好口碑，預(yù)售款可以占到現(xiàn)金流的40％-50％。第三是集團(tuán)自有資金，一般占到總投資的四分之一左

右?！庇唵紊虡I(yè)地產(chǎn)在國外是很流行的商業(yè)模式，在拿地之前將主力店確定好，可避免商場完工之后在招商可能出現(xiàn)的招租難問題。

萬達(dá)在訂單地產(chǎn)模式基礎(chǔ)上開發(fā)出的城市綜合體運(yùn)營模式，聚焦于通過“寫字樓+百貨+超市+影院+餐飲+特色店”的綜合商業(yè)形式營造城市的次中心。通過多業(yè)態(tài)的空間聚集，最大程度吸引消費(fèi)人流，并開發(fā)出出租型物業(yè)和自營性物業(yè)相結(jié)合的盈利模式。萬達(dá)的目標(biāo)是多產(chǎn)業(yè)的整合。不久前，萬達(dá)總裁王健林列出了幾個(gè)具體目標(biāo)：2010年，持有物業(yè)面積達(dá)到800萬平方米，物業(yè)總開發(fā)量達(dá)到2000萬平方米，資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到亞洲第一，新開15家五星級酒店；到2012年，萬千百貨開店80家，規(guī)模中國第一，在全球同類企業(yè)中排名第二。

金融街則將一級土地開發(fā)和二級商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營有機(jī)結(jié)合，聚焦于金融產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)概念，并打造圍繞金融經(jīng)濟(jì)的配套商業(yè)體系，打造了獨(dú)特的金融地產(chǎn)運(yùn)作模式。由于跨國公司增多且國內(nèi)企業(yè)開始追求高品質(zhì)寫字樓，導(dǎo)致2010年中國市場甲級寫字樓需求增加，租金水平保持上漲趨勢，空置率下降。同時(shí)，國內(nèi)商業(yè)零售活動強(qiáng)勁，多數(shù)市場的租金水平呈現(xiàn)增長態(tài)勢。金融街今年一季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入較去年同期上漲100.09％，凈利潤6.76億元，同比增長615.47％。在房地產(chǎn)行業(yè)整體預(yù)虧、預(yù)減的大環(huán)境下，金融街以商務(wù)地產(chǎn)為核心的三大業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)逐步形成，多項(xiàng)目進(jìn)入收獲期，業(yè)績處于快速增長階段。堅(jiān)持商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)，適當(dāng)持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以快速銷售型項(xiàng)目為補(bǔ)充。公司目前842萬平方米土地儲備中32％是商務(wù)地產(chǎn)，預(yù)期未來占比將提升至70％，利潤構(gòu)成也將相應(yīng)提升。目前公司自持物業(yè)64萬平方米，主要分布在北京金融街和天津和平區(qū)，未來自持物業(yè)上限將有望從凈資產(chǎn)的70％提升至100％，規(guī)模及占比將穩(wěn)步提升。公司、客戶、政府三贏模式是公司開發(fā)商務(wù)地產(chǎn)的核心優(yōu)勢。

3　地產(chǎn)多元化模式

這種模式以華僑城和中國寶安為代表。在調(diào)控成為常態(tài)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)利潤中的投資利潤比重越來越小，部分開發(fā)商為了獲取更大的投資利潤，可能進(jìn)行多元化投資，實(shí)行“房地產(chǎn)+X”的戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)向其他更高利潤的行業(yè)中去，如大金融行業(yè)、資源性行業(yè)、新能源行業(yè)等。其中最典型的是華僑城的“主題公園+地產(chǎn)”的旅游地產(chǎn)模式，中國寶安“新能源+地產(chǎn)”的多元化模式。

以華僑城為例，2010年171億銷售收入中，來自旅游的收入高達(dá)94億元，占主營業(yè)務(wù)收入54％，而房地產(chǎn)的收入僅為70億元，占比不過40％。旅游收入已超過地產(chǎn)，且旅游業(yè)務(wù)持續(xù)增長，是非常好的長線品種。

以中國寶安為例，2010年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入32.17億元，同比減少1.61％；而營業(yè)利潤實(shí)現(xiàn)5.24億元，同比反而增加4.9％，實(shí)現(xiàn)歸屬母公司所有者凈利潤3.25億元同比增長28.41％。在樓市調(diào)控政策持續(xù)壓制的情況下，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收人下降。但以新能源為核心的高新技術(shù)業(yè)務(wù)發(fā)展勢頭迅猛。2010年公司高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)4.7億元，同比增加61.57％，近三年的增長速度保持在50％以上，毛利率為39.56％，同比上升13個(gè)百分點(diǎn)。另外公司2010年分別投資控股了寧波拜特、大地和、新疆鵬遠(yuǎn)等公司，完善了新能源產(chǎn)業(yè)鏈。在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈繃緊的情況下，中國寶安2010年賬面現(xiàn)金竟然高達(dá)16億元。而這正是地產(chǎn)多元化模式帶來的結(jié)果。

三種模式的轉(zhuǎn)化融合

筆者注意到，上述三種模式之間，也在發(fā)生交叉和重合。比如以萬科保利為代表的高周轉(zhuǎn)住宅地產(chǎn)商也在向城市綜合體的商業(yè)地產(chǎn)模式滲透。而以萬達(dá)和金融街為代表的商業(yè)地產(chǎn)商則開始向旅游地產(chǎn)和金融地產(chǎn)延伸。

2010年，萬科總裁郁亮表示，萬科將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，除80％開發(fā)項(xiàng)目為住宅產(chǎn)品外，其余20％將開發(fā)持有型商業(yè)物業(yè)，3年內(nèi)萬科將建成220萬平方米的住宅商業(yè)配套。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域耕耘多年的保利地產(chǎn)更為激進(jìn)。其高層透露，將全力沖刺商業(yè)地產(chǎn)，未來三至五年間，將持有性商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30％，到2012年將商用物業(yè)面積繼續(xù)增加到300萬平方米。2010年，保利取得的土地儲備中，多半都涉及商業(yè)地產(chǎn)。

第7篇：商業(yè)地產(chǎn)盈利模式范文

住宅：從“清水房”到“拎包入住”

2012年，各大開發(fā)商紛紛將精裝修住宅作為主流產(chǎn)品線。而產(chǎn)品的變革，映射的是新一代消費(fèi)主體的粉墨登場。“80后”一代年輕消費(fèi)者已經(jīng)成家立業(yè)、娶妻生子，在他們首次或二次置業(yè)的引領(lǐng)下，真正“省心”的住宅產(chǎn)品逐步進(jìn)入都市住宅消費(fèi)者的視野。

根據(jù)零點(diǎn)咨詢集團(tuán)對國內(nèi)部分城市一體化產(chǎn)品的研究發(fā)現(xiàn)，集成一體化住宅產(chǎn)品在20～35歲年輕消費(fèi)者群體中的接受度遠(yuǎn)超毛坯房。這種集成一體化住宅具有集中采購和售后、精裝修成品交付、結(jié)合戶型空間集成收納等特性，實(shí)用性與自裝和普通精裝住宅相比優(yōu)勢明顯，消費(fèi)者甚至能夠接受相比毛坯房高達(dá)40%以上的溢價(jià)。

地產(chǎn)商：從“生產(chǎn)制造者”到　“服務(wù)提供者”

在購房者需求變動的推動下，地產(chǎn)行業(yè)也迎來“服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型”，住宅開發(fā)商從早期的“生產(chǎn)制造者”轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的“服務(wù)提供者”。

根據(jù)零點(diǎn)咨詢集團(tuán)對北京、上海、廣州、成都、大連、西安六個(gè)具代表性的城市居民住房消費(fèi)狀況研究顯示：

在購房目的中，“改善居住條件”（30%）超越“擁有自己的房產(chǎn)”（22.4%），成為消費(fèi)者的第一購房動機(jī)。改善型需求和首次置業(yè)相比，對居住體驗(yàn)的要求必然提升；在消費(fèi)者最關(guān)注的居住體驗(yàn)相關(guān)要素方面，如戶型設(shè)計(jì)、房屋朝向、自然環(huán)境、人文環(huán)境的提及率均超過了30%，居民對房屋本身的關(guān)注程度已經(jīng)超過了對價(jià)格的關(guān)注度（附圖）。

商業(yè)地產(chǎn)：從百貨到Mall

在住宅地產(chǎn)持續(xù)升級的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)被眾多轉(zhuǎn)型中的地產(chǎn)商和零售企業(yè)共同推動，進(jìn)入了快速發(fā)展的時(shí)期。

商業(yè)消費(fèi)的主要驅(qū)動力是城市中產(chǎn)階級人口數(shù)量的強(qiáng)勁增長。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，伴隨著2020年中國平均城市化水平向50%邁進(jìn)的步伐，預(yù)計(jì)未來5年內(nèi)，中國新興城市50強(qiáng)里中產(chǎn)階級的人數(shù)將增長一倍，達(dá)到1.25億以上。他們構(gòu)成了城市多元開發(fā)經(jīng)濟(jì)體中不可或缺的部分，并迅速推動商業(yè)變革的浪潮席卷神州。

第8篇：商業(yè)地產(chǎn)盈利模式范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 建筑設(shè)計(jì)管理 訂單式開發(fā)

1.1 引言

商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)與管理，包含商業(yè)地產(chǎn)及建筑設(shè)計(jì)兩方面的范疇。商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營的有機(jī)結(jié)合。商業(yè)地產(chǎn)一般是指從事零售、餐飲、娛樂、休閑、健身等商業(yè)用途的房地產(chǎn)開發(fā)形式。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式、用途功能不同于普通商品住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。因此，商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)與管理是一門綜合性技術(shù)學(xué)科。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)的概念

商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上是“商業(yè)房地產(chǎn)”的簡稱，英文翻譯為“Commercial Real Estate”或“Commercial Property”。 住宅地產(chǎn)是較為單一的房地產(chǎn)開發(fā)形式。商業(yè)地產(chǎn)則是復(fù)合型地產(chǎn)，是地產(chǎn)與商業(yè)有機(jī)結(jié)合的產(chǎn)物。

商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義和狹義之分；從廣義上講，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括辦公樓、公寓、會議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等；

而狹義商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式；商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如SHOPPING MALL項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目僅幾百平方米，甚至更??；對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報(bào)形式 ①。其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、辦公樓等房地產(chǎn)形式。

2.1 國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)差異

國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)差異主要表現(xiàn)在開發(fā)模式、開發(fā)流程、設(shè)計(jì)理念的三方面。國外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的所有權(quán)、開發(fā)權(quán)、經(jīng)營權(quán)三者是分離的，而國內(nèi)往往是開發(fā)商集于一身。三權(quán)分離優(yōu)勢在于三方僅負(fù)責(zé)各自擅長的業(yè)務(wù)，即專業(yè)人作專業(yè)事，有利于商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的專業(yè)化。

國內(nèi)開發(fā)流程：拿地—建設(shè)—策劃定位—選擇管理團(tuán)隊(duì)—招商—運(yùn)營

國外開發(fā)流程：可行性論證—策劃定位—確定開發(fā)模式—選擇管理團(tuán)隊(duì)—主力店招商—規(guī)劃設(shè)計(jì)—建設(shè)—運(yùn)營

國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程相比，國外開發(fā)流程注重前期招商及策劃的前置，國內(nèi)開發(fā)流程注重的是建設(shè)先行，開發(fā)流程的差異與商業(yè)盈利模式有關(guān)，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)大多采取銷售型商業(yè)物業(yè)，往往是開發(fā)建設(shè)速度快，竣工后立即銷售，銷售后進(jìn)行大面積，大規(guī)模的商業(yè)二次改造，產(chǎn)生了大量無謂的消耗和浪費(fèi)。

2.2 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式

2.2.1 商業(yè)地產(chǎn)存在的現(xiàn)實(shí)問題

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目包含地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營兩方面的內(nèi)容，需要進(jìn)行科學(xué)的統(tǒng)一整合與合理定位。但是大多數(shù)開發(fā)商僅考慮自己作為地產(chǎn)開發(fā)商的角色，在商業(yè)地產(chǎn)的策劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)中，沒能對項(xiàng)目的日后商業(yè)行為進(jìn)行具體的市場定位和全面調(diào)研。在缺乏市場調(diào)查及定位的前提下，在建筑設(shè)計(jì)中盲目尋求經(jīng)濟(jì)利益的最大化，常常以快速實(shí)現(xiàn)銷售和租賃為目的，為了好賣好租而設(shè)計(jì)，不注重商業(yè)功能及需求的設(shè)計(jì)，降低包括產(chǎn)品選型在內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)成本，甚至選擇低端的設(shè)計(jì)交房標(biāo)準(zhǔn)，這一切往往造成開發(fā)內(nèi)容與市場脫節(jié)，消費(fèi)需求與設(shè)計(jì)產(chǎn)品不同。常常表現(xiàn)為：商業(yè)地產(chǎn)的市場定位不合理，僅僅貪圖經(jīng)濟(jì)利益，不考慮當(dāng)?shù)叵M(fèi)需要；商戶入住后發(fā)現(xiàn)存在諸多的設(shè)計(jì)先天不足，制約了商業(yè)地產(chǎn)的租賃與銷售行為，帶給了開發(fā)商和商業(yè)企業(yè)不小的麻煩，降低了商業(yè)合作效率；普遍情況是商業(yè)項(xiàng)目在建成后，為滿足商業(yè)經(jīng)營者的使用要求需要大規(guī)模的進(jìn)行項(xiàng)目改造，無論是開發(fā)商，還是商業(yè)企業(yè)均造成了嚴(yán)重的浪費(fèi)。

其次，目前我國的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的專業(yè)單位很少，能夠開展設(shè)計(jì)任務(wù)的一般都為民用建筑設(shè)計(jì)院，這些設(shè)計(jì)單位對商業(yè)物業(yè)的需求了解甚少，參考的均是民用建筑規(guī)范。同時(shí)，我國在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中沒有符合目前商業(yè)發(fā)展的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，擁有的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)頒布至今已相差二十年余的時(shí)間，明顯落后今日的發(fā)展要求。所以，目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)施后的利用率低、實(shí)用性差、商業(yè)價(jià)值低是普遍現(xiàn)狀。以上情況，實(shí)際上對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的制定又提出了迫切的需求。

2.2.2 訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)

我國的房地產(chǎn)開發(fā)市場伴隨著國家的各類調(diào)控及規(guī)范性的政策，正在走向成熟。很多的開發(fā)企業(yè)重組，合并，甚至倒閉，房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)質(zhì)資源整合，淘汰缺乏實(shí)力的開發(fā)商，以專業(yè)化、品牌化的房地產(chǎn)開發(fā)為方向，是當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)的大趨勢，對于尋求眼前的商業(yè)利益，忽視了長遠(yuǎn)發(fā)展的開發(fā)企業(yè)而言，已難以生存。所以，在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)在已日漸理性，知名的開發(fā)商也已形成了較為先進(jìn)的開發(fā)模式。

商業(yè)地產(chǎn)與住宅等其他地產(chǎn)形式不同，設(shè)計(jì)既要符合建筑規(guī)范，而且也要符合各商業(yè)業(yè)態(tài)的商業(yè)需求，滿足不同種類商業(yè)的開店標(biāo)準(zhǔn)。不同種類的商業(yè)業(yè)態(tài)對于商業(yè)面積、層高、柱網(wǎng)、荷載、照明、內(nèi)外部交通動線等需求各不相同，對于商業(yè)客、貨梯、扶梯的配備要求不一樣，對于強(qiáng)、弱電、安防、消防、廣播的具體要求也不盡相同；因此，需要由專業(yè)的商業(yè)策劃公司及專業(yè)的商業(yè)設(shè)計(jì)公司依據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)定位，按照商業(yè)需求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，才能切實(shí)的保證商業(yè)區(qū)域的實(shí)用性，以及商業(yè)價(jià)值的最大化。綜上所述產(chǎn)生了訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的新模式。

所謂的訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，是指開發(fā)企業(yè)與大型商業(yè)企業(yè)先期簽署租售合同，作為入駐主力店，請入駐商業(yè)企業(yè)參與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期規(guī)劃，依據(jù)該商業(yè)企業(yè)的需求進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)及建設(shè)，項(xiàng)目竣工后按照合同約定將部分商業(yè)租售給該商業(yè)企業(yè)經(jīng)營，充分利用這些知名商業(yè)企業(yè)的品牌實(shí)力和影響力，帶動次主力店的租售，也帶動其它商業(yè)店鋪的租售行為[1]。美國的商業(yè)開發(fā)行為較為成熟，通常租售面積超過50%時(shí)才進(jìn)入實(shí)施階段。而在近幾年經(jīng)濟(jì)不景氣的大背景下，其前期確定的租售面達(dá)到70%時(shí)才開始工程建設(shè)。

訂單式地產(chǎn)是將招商行為前置，與傳統(tǒng)的先建設(shè)后招商模式相比，訂單式商業(yè)地產(chǎn)具諸多優(yōu)點(diǎn)，能夠更好的滿足市場的需要，適應(yīng)不斷變化的市場環(huán)境，具體表現(xiàn)在：

（1）開發(fā)商與大型商業(yè)企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，商業(yè)企業(yè)能夠全面的參與整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，有助于彌補(bǔ)開發(fā)商在不同商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)中的專業(yè)缺失，經(jīng)驗(yàn)欠佳的弱點(diǎn)，有利于開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)競爭性分析，市場定位和商業(yè)業(yè)態(tài)組合，整合了開發(fā)企業(yè)與商業(yè)企業(yè)的各項(xiàng)資源。

（2）商業(yè)企業(yè)尤其是知名的商業(yè)巨頭，它的穩(wěn)定租金為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體運(yùn)營提供了保障，為開發(fā)企業(yè)提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借助商業(yè)巨頭強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，提升次主力店及其它商鋪的租售價(jià)格，促進(jìn)項(xiàng)目整體的招商進(jìn)度。憑借商業(yè)巨頭的品牌號召力往往也會帶來更多的商機(jī)。知名商業(yè)企業(yè)提供的租金收入雖然不高，但是這些商業(yè)企業(yè)吸引并帶來大量的顧客，推動其它商業(yè)區(qū)域的入駐，一般情況下，明顯提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體的租售價(jià)格，也為商業(yè)項(xiàng)目的長遠(yuǎn)繁榮奠定了基礎(chǔ)。

（3）傳統(tǒng)的商業(yè)模式常常在項(xiàng)目竣工后，為滿足不同商業(yè)用戶的要求進(jìn)行商業(yè)區(qū)域的改造，由此造成資金、資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。訂單式商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式中，相當(dāng)大的商業(yè)面積是根據(jù)商業(yè)主力店的需求量身定制，如具體的招商情況明朗順利，也可將次主力店及商鋪共同運(yùn)用訂單式開發(fā)的模式，由此將最大程度的減少日后改造的商業(yè)區(qū)域。

3.1 設(shè)計(jì)任務(wù)書

設(shè)計(jì)任務(wù)書是項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)及建設(shè)的指導(dǎo)大綱，是明確項(xiàng)目建設(shè)方案（包括設(shè)計(jì)需求、設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)范圍、設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)思路等）的重要文件，也是完成設(shè)計(jì)成果的主要依據(jù)。

設(shè)計(jì)任務(wù)書控制并約束著項(xiàng)目設(shè)計(jì)的全過程和各個(gè)方面。開發(fā)項(xiàng)目的決策正確與否， 與設(shè)計(jì)任務(wù)書編制、審批程序有著密切關(guān)系，只有全面、準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)木帉懺O(shè)計(jì)任務(wù)書，充分表達(dá)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)訴求，后續(xù)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)建設(shè)過程才能順利進(jìn)行，建成后方能實(shí)現(xiàn)其預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。所以，設(shè)計(jì)任務(wù)書對于項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)及工程建設(shè)的成敗，對于實(shí)現(xiàn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益具有重大意義。工程建設(shè)之前， 設(shè)計(jì)任務(wù)書肩負(fù)著指導(dǎo)設(shè)計(jì)方向，項(xiàng)目定位的作用，只有正確編制設(shè)計(jì)任務(wù)書，并嚴(yán)格履行其要求，才能使后續(xù)的設(shè)計(jì)任務(wù)順利開展。

本文所指設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制應(yīng)充分考慮商業(yè)地產(chǎn)訂單式開發(fā)模式的特點(diǎn)，將各業(yè)態(tài)商家開店需求融入本項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)，并結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃條件。通過整理開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，整合設(shè)計(jì)單位積累資料，委托國內(nèi)知名的商業(yè)策劃顧問全面介入，共同編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書，并予以確認(rèn)。設(shè)計(jì)任務(wù)書的建筑部分內(nèi)容包括：設(shè)計(jì)范圍、設(shè)計(jì)深度及要求、各業(yè)態(tài)的特殊設(shè)計(jì)要求及范圍、設(shè)計(jì)原則等內(nèi)容。涉及內(nèi)容應(yīng)以各業(yè)態(tài)的商業(yè)開發(fā)需求為主，內(nèi)容全面，亦可作為企業(yè)級商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)任務(wù)書，并形成同業(yè)態(tài)范本。

結(jié)論

本文針對目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)盲目開發(fā)、地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營嚴(yán)重脫節(jié)、現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范滯后等問題進(jìn)行了較為系統(tǒng)的說明。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式是諸多問題根源，解決問題的關(guān)鍵在于開發(fā)企業(yè)應(yīng)把與商業(yè)零售企業(yè)相互獨(dú)立的關(guān)系，轉(zhuǎn)變成二者開展有機(jī)合作，創(chuàng)新開發(fā)模式。形成商業(yè)地產(chǎn)訂單式開發(fā)的新思路。

本文基于開發(fā)企業(yè)的工作視角以項(xiàng)目為分析平臺，在分析商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀問題，提出解決之道的同時(shí)，總結(jié)了商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的基本思路。首先，提出了商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的方式及流程。其次，在分析研究商業(yè)項(xiàng)目的的基礎(chǔ)上，總結(jié)企業(yè)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，整理設(shè)計(jì)及顧問公司的研究成果，搜集市場各類商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營需求，歸納各業(yè)態(tài)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的條件及要求。并應(yīng)完整編寫所研究項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)書，以及各類建筑系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，也為目前商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的修訂，提供了寶貴的參考研究素材。

縱觀全文，國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，國內(nèi)外設(shè)計(jì)規(guī)范的搜索比較，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析，未來發(fā)展方向的總結(jié)，國內(nèi)外商業(yè)設(shè)計(jì)需求的歸納，加強(qiáng)了與國外信息的接軌與采集，拓展了研究問題的深度與廣度，以商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)為線索，探索了一條適合目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的思路，為日后商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的進(jìn)一步深入、全面的研究奠定了良好的分析基礎(chǔ)。

展望

2013年國家再度推出房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，調(diào)控措施從通過行政手段調(diào)控房地產(chǎn)整體市場轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房價(jià)，也標(biāo)志著中央政府加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控力度、遏制房價(jià)過快上漲的強(qiáng)大決心。調(diào)控政策將住宅“限購”措施推向了頂峰，房產(chǎn)稅的出臺，以及各種金融信貸政策的緊縮，已使得住宅市場投資空間明顯緊縮，但是商業(yè)地產(chǎn)未在此次調(diào)控范疇之內(nèi)，在突破膨脹壓力越來越大的背景下，商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值勢必將再次提升。未來幾年全國的商業(yè)地產(chǎn)市場將蓬勃發(fā)展，日漸繁榮，真正屬于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)時(shí)代已經(jīng)來臨。預(yù)計(jì)，2011年前后中國商業(yè)地產(chǎn)將真正駛?cè)氚l(fā)展的快行通道，前景樂觀而廣闊。在一線城市商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)開發(fā)的同時(shí)，我國的二三線城市也將迎來商業(yè)地產(chǎn)全面開發(fā)曙光。

作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容的一個(gè)重要環(huán)節(jié)—建筑設(shè)計(jì)，也必將伴隨商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展日漸成熟。不多時(shí)日，相信《商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》及相應(yīng)技術(shù)措施將完成修編，屆時(shí)廣大建筑設(shè)計(jì)及管理從業(yè)人士，將具有符合目前商業(yè)發(fā)展需要的設(shè)計(jì)及實(shí)施依據(jù)，避免了盲目投資和實(shí)施浪費(fèi)，也必將商業(yè)建筑設(shè)計(jì)推向?qū)I(yè)化的技術(shù)之路。雖任重而道遠(yuǎn)，但發(fā)展方向更為清晰，發(fā)展空間更為廣闊。

注釋：

①引自互動百科http：//

參考文獻(xiàn)

【1】馮領(lǐng)地，商業(yè)地產(chǎn)訂單合作模式的研究，濟(jì)南大學(xué)碩士學(xué)位論文，2008

【2】李玉米等，持有型商業(yè)物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究，廣州，經(jīng)濟(jì)觀察，2011

第9篇：商業(yè)地產(chǎn)盈利模式范文

5月初，迪士尼位于上海的主題樂園啟動了試運(yùn)營。不到一個(gè)月，游客數(shù)量已經(jīng)超過了100萬。投資達(dá)55億美元的上海迪士尼樂園計(jì)劃在6月16日正式對外開放。

王健林認(rèn)為萬達(dá)城能夠勝出的邏輯是“好虎架不住群狼。上海只有一個(gè)迪士尼，而萬達(dá)則在全國其他地方開了15到20個(gè)樂園項(xiàng)目”。5月28日，萬達(dá)集團(tuán)在南昌的萬達(dá)文化旅游城正式開放，這個(gè)項(xiàng)目的投入達(dá)210億元人民幣，這也是計(jì)劃中5年內(nèi)會陸續(xù)建成的15個(gè)“萬達(dá)城”的第一個(gè)。

當(dāng)然，王健林認(rèn)為萬達(dá)城挑戰(zhàn)迪士尼樂園還有另一個(gè)優(yōu)勢?！暗鲜磕崾钦瞻崦绹幕ㄔ斓摹Ｎ覀儎t重視地方文化。”

王健林甚至計(jì)劃萬達(dá)到2020年會超越迪士尼成為全球最大的旅游企業(yè)。3月，萬達(dá)宣布將與法國歐尚集團(tuán)合作投資30億歐元（約合214.5億元人民幣）建設(shè)巴黎歐洲城（Europa City）。除了法國，萬達(dá)還計(jì)劃在英國投資一個(gè)類似歐洲城的項(xiàng)目。

按照如此激進(jìn)的投資策略，萬達(dá)城的確可能有一天會在規(guī)模上超越迪士尼樂園，但萬達(dá)城恐怕很難真正對迪士尼樂園形成挑戰(zhàn)。

夢想 無論是迪士尼樂園還是環(huán)球影城，消費(fèi)者都是帶著夢想去的，因?yàn)槔锩嬗斜姸嘧约合矚g的角色。但消費(fèi)者去萬達(dá)城卻不可能有類似的期待。迪士尼樂園的優(yōu)勢之一就是旗下的經(jīng)典角色，比如米老鼠、白雪公主、美國隊(duì)長，以及皮克斯、漫威、星球大戰(zhàn)等上千個(gè)角色的龐大IP陣營。萬達(dá)城也許可以在硬件上比迪士尼樂園更加奢侈，但是它缺少類似的文化吸引力，也很難在短期內(nèi)彌補(bǔ)這一短板。

運(yùn)營能力 迪士尼樂園的競爭力不僅僅是眾多的經(jīng)典角色，60年來形成的制度和運(yùn)營能力也非常關(guān)鍵。即使迪士尼樂園曾經(jīng)在巴黎和香港經(jīng)歷了多年的虧損。萬達(dá)也許在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營上有非常成功的經(jīng)驗(yàn)，但主題樂園的經(jīng)營卻是另外一個(gè)維度的管理。這是一個(gè)需要讓所有年齡段的人都能享受到樂趣和舒適的場所，而不是簡單的大肆購物的場所。

產(chǎn)業(yè)鏈 雖然迪士尼樂園本身已經(jīng)形成了非常好的盈利模式，但是它仍然擁有一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈條―從持續(xù)不斷的影視制作、龐大的周邊產(chǎn)品銷售，到與之息息相關(guān)的主題樂園，迪士尼的這些業(yè)務(wù)板塊形成了完善的循環(huán)，也讓新的競爭對手很難有機(jī)會形成挑戰(zhàn)。去年，迪士尼影視娛樂的相關(guān)收入達(dá)到了73.7億美元。萬達(dá)也有電影院線和影視制作公司，但與迪士尼相比還是有非常大的差距。

從商業(yè)邏輯上來看，萬達(dá)城和迪士尼樂園實(shí)際上并不是直接的競爭對手。迪士尼樂園的邏輯是圍繞自己龐大的明星角色，為顧客提供了一個(gè)情感消費(fèi)的場所；而萬達(dá)城則更加粗放，試圖在一個(gè)快速增長的消費(fèi)需求中提供一整套的解決方案。

據(jù)公開信息，萬達(dá)城將集文化、旅游、商業(yè)為一體，里面有超大型萬達(dá)商城、大型室外主題樂園、室內(nèi)主題樂園、頂級舞臺秀、酒店群、酒吧街等業(yè)態(tài)。從這些信息中，你很難理解萬達(dá)城到底有什么明顯的競爭 力。