城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理辦法精選(九篇)

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第1篇：城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理辦法范文

本文對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)中的法律問(wèn)題進(jìn)行了論述，分析研究了我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)中涉及到的主要合同關(guān)系進(jìn)行闡述，以期達(dá)到規(guī)范商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]商品房買(mǎi)賣(mài)訂購(gòu)書(shū)商品房預(yù)售按揭法律責(zé)任

[目錄](méi)

一、商品房買(mǎi)賣(mài)的基本理論問(wèn)題

二、商品房預(yù)售的法律問(wèn)題

三、商品房買(mǎi)賣(mài)按揭法律問(wèn)題

四、商品房買(mǎi)賣(mài)中開(kāi)發(fā)商的法律責(zé)任問(wèn)題

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)的立法不健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制也不健全，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛成為社會(huì)投訴熱點(diǎn)和關(guān)注焦點(diǎn)。本文在這一背景下解讀我國(guó)現(xiàn)行法的有關(guān)規(guī)定，就商品房買(mǎi)賣(mài)中涉及到的部分法律問(wèn)題談?wù)劰P者的淺見(jiàn)。

一、商品房買(mǎi)賣(mài)的基本理論問(wèn)題

（一）商品房的概念

廣義的商品房指所有作為商品上市交易的房屋，包括開(kāi)發(fā)商建造的房屋、私有房屋、經(jīng)濟(jì)適用房和房改房等。

狹義的商品房指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的用于向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的房屋。除非特別說(shuō)明，本文所稱商品房是就狹義的概念而言。

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的概念及法律特征

商品房買(mǎi)賣(mài)合同是指出賣(mài)人轉(zhuǎn)移在建或已建商品房所有權(quán)及相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利予買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同，是不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的最主要類(lèi)型。一般來(lái)說(shuō)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同具有如下法律特征：

1.標(biāo)的物在法律上呈現(xiàn)出較復(fù)雜的形態(tài)。

在我國(guó)，由于土地為國(guó)家所有，因此商品房所附著的土地權(quán)利并非所有權(quán)而是使用權(quán)。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，人民對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高，高層住宅和住宅小區(qū)的出現(xiàn)，使商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物不僅限于土地使用權(quán)與房屋，還包括了建筑物和小區(qū)的公用設(shè)施的所有權(quán)及使用權(quán)。

2.標(biāo)的物財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為標(biāo)志。是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要法律特征。

我國(guó)《合同法》第133條規(guī)定：標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！?a href="http://saumg.com/haowen/241017.html" target="_blank">城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記?！稉?dān)保法》第41條規(guī)定：當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)（主要為不動(dòng)產(chǎn)）抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。可見(jiàn)我國(guó)立法對(duì)物權(quán)變動(dòng)采登記或交付要件主義。就商品房買(mǎi)賣(mài)合同而言，其房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移也應(yīng)以辦理相關(guān)權(quán)屬變更登記為標(biāo)志。

3.行政干預(yù)色彩相對(duì)濃厚。

由于土地房屋類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值較大，對(duì)國(guó)計(jì)民生影響甚巨，故各國(guó)法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同均有特別規(guī)制。在我國(guó)，由于土地為國(guó)家所有，加之國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的嚴(yán)格監(jiān)控，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立和履行過(guò)程的行政干預(yù)尤為明顯，如對(duì)商品房預(yù)售合同采強(qiáng)制登記制度等。

（三）關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)中訂購(gòu)書(shū)的法律問(wèn)題

1.商品房訂購(gòu)書(shū)的概念

商品房訂購(gòu)書(shū)也稱認(rèn)購(gòu)書(shū)，是指商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽署正式的買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽署的合同文件，其主要內(nèi)容包括定金條款、買(mǎi)賣(mài)特定商品房及在滿足約定條件時(shí)簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同的合意等。

2.訂購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)

從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種預(yù)約合同。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方約定負(fù)有將來(lái)締結(jié)契約義務(wù)的契約，或謂當(dāng)事人一方或雙方預(yù)先約定將來(lái)訂立具有特定內(nèi)容之契約的契約。其將來(lái)應(yīng)訂立之契約則稱為本契約或本約。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容，是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購(gòu)房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是一種預(yù)約合同。訂購(gòu)書(shū)為預(yù)約，則雙方在訂購(gòu)書(shū)中約定將要簽署的正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同則為本約。

3.商品房訂購(gòu)書(shū)與購(gòu)房合同

（1）商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與購(gòu)房合同的關(guān)系

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不是購(gòu)房合同的從合同。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的是一種行為義務(wù)，并不依賴于將來(lái)可能洽談的購(gòu)房合同的效力。將來(lái)雙方不洽談購(gòu)房合同，也不會(huì)導(dǎo)致商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的無(wú)效，不影響雙方應(yīng)當(dāng)履行的善意洽談義務(wù)的存在，所以它是一種獨(dú)立的合同，而不是購(gòu)房合同的從合同。

（2）具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)

在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具備購(gòu)房合同主要內(nèi)容的前提下，如果開(kāi)發(fā)商收受了購(gòu)房款的，應(yīng)當(dāng)把商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為購(gòu)房協(xié)議。這種觀點(diǎn)得到了司法解釋的支持。商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！彼痉ń忉尩挠^點(diǎn)表明，雖然《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定商品房銷(xiāo)售應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面購(gòu)房合同，但書(shū)面購(gòu)房合同并非買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的生效條件。如果具備了主要內(nèi)容，并且買(mǎi)房人收受了購(gòu)房款，就應(yīng)當(dāng)將商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)視為購(gòu)房合同。

筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)有值得商榷之處。首先，因?yàn)樯唐贩夸N(xiāo)售管理辦法第十六條規(guī)定的購(gòu)房合同主要內(nèi)容多達(dá)十三項(xiàng)，如果按照這一標(biāo)準(zhǔn)，幾乎沒(méi)有一份商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)能夠符合條件，這樣做顯然不利于保護(hù)認(rèn)購(gòu)書(shū)守約方的利益；其次，由該條解釋可以推論出，認(rèn)購(gòu)書(shū)被認(rèn)定為本約，除合同條款齊備外，還應(yīng)具備合同實(shí)際履行條件。一般講，只要合同條款齊備、明確，不存在法律或事實(shí)上的障礙，無(wú)論合同名稱如何，都應(yīng)認(rèn)定其為本約，無(wú)須附加實(shí)際履行內(nèi)容。我國(guó)《合同法》第61條規(guī)定：合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。第12條規(guī)定合同一般條款有當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行期限、地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決方法等，由此觀之，在雙方就當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量三者未約定或約定不明時(shí)，不得依有關(guān)條款或交易習(xí)慣徑行確定。一般來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同成立的要件應(yīng)較動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同為嚴(yán)格，價(jià)款條款的確定或可確定性應(yīng)為必要?！斗▏?guó)民法典》第1108條規(guī)定，合同只有在其具有確定的標(biāo)的物時(shí)，方為有效。第1591、1592條規(guī)定，如當(dāng)事人未確定買(mǎi)賣(mài)的價(jià)金或指定第三人確定價(jià)金，則合同不成立。依解釋?zhuān)^標(biāo)的物必須是具有特定品質(zhì)和可確定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)，其價(jià)格也應(yīng)是可確定的，在滿足這些條件的前提下，合同成立。從訂購(gòu)書(shū)的內(nèi)容來(lái)看，其通常具備了當(dāng)事人、標(biāo)的物、數(shù)量、價(jià)款這幾項(xiàng)條件，應(yīng)有不容置疑的確定性，應(yīng)為合法成立的合同。只要商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)確定了房號(hào)和價(jià)格確定方法，并可以據(jù)此確定面積等事項(xiàng)，或者能夠確定房屋總價(jià)款，那么就已經(jīng)具備了購(gòu)房合同的必要條件，除非有相反證據(jù)，否則訂購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)應(yīng)為已合法成立的合同。

二、商品房預(yù)售的法律問(wèn)題

（一）商品房預(yù)售合同的概念

商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)與承購(gòu)人就轉(zhuǎn)移在約定時(shí)間內(nèi)建成的商品房所有權(quán)及商品房暫用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，支付商品房?jī)r(jià)金等事宜所達(dá)成的書(shū)面協(xié)議。預(yù)售是目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房交易的主要形式。

（二）商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)和特征

1.商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)

商品房預(yù)售合同雖名為預(yù)售，但不是買(mǎi)賣(mài)預(yù)約，而是本約，是買(mǎi)賣(mài)合同，只是房屋交付期在約定的將來(lái)的某一時(shí)間。買(mǎi)賣(mài)雙方關(guān)于房屋面積、價(jià)金、付款方式、交房期限、違約責(zé)任等問(wèn)題均明確約定，無(wú)須將來(lái)另行訂立買(mǎi)賣(mài)合同，即可直接依約履行并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，達(dá)到雙方交易目的。

2.商品房預(yù)售合同的特征

第一，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物在簽約時(shí)尚不存在。一般的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物是現(xiàn)成的物，而商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是正在建造的、在未來(lái)約定的時(shí)期內(nèi)竣工的商品房。

第二，商品房預(yù)售人在未來(lái)約定的時(shí)間交付商品房，而商品房預(yù)購(gòu)人則預(yù)付商品房?jī)r(jià)金。

第三，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)備案。

（三）商品房預(yù)售合同登記的法律性質(zhì)及效力

1.商品房預(yù)售合同登記的法律性質(zhì)

商品房預(yù)售合同登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的一種，性質(zhì)屬于預(yù)告登記。所謂預(yù)告登記是為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而為的登記，是德國(guó)中世紀(jì)民法創(chuàng)立的制度。一般的不動(dòng)產(chǎn)登記登記的權(quán)利是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如所有權(quán)、抵押權(quán)等，而預(yù)告登記登記的權(quán)利是請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容是在將來(lái)請(qǐng)求發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。一經(jīng)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人的請(qǐng)求權(quán)便取得了對(duì)抗第三人的效力，故預(yù)告登記使合同債權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，是一種典型的債權(quán)物權(quán)化。

2.商品房預(yù)售登記的效力

第一，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。通過(guò)預(yù)先登記，預(yù)購(gòu)人取得了優(yōu)先于其他人而購(gòu)買(mǎi)特定的商品房的權(quán)利。從而將物權(quán)的公示手段用于對(duì)債權(quán)的保護(hù)，使該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)具有了對(duì)抗第三人的效力。第二，期待權(quán)。通過(guò)預(yù)售登記，將使預(yù)購(gòu)人取得對(duì)未來(lái)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的期待權(quán)。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款的規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案?！蔽覈?guó)法律通過(guò)預(yù)售合同登記對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)售行為的合法性進(jìn)行審查，以維護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益。

（四）商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓

1.商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的概念

商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是指商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓他人的行為。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”這一規(guī)定實(shí)際上是對(duì)商品房的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的認(rèn)可。

2.商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)

我國(guó)預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)是債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。預(yù)購(gòu)人已全部履行合同義務(wù)所作的轉(zhuǎn)讓是債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑐鶛?quán)人應(yīng)通知債務(wù)人。預(yù)購(gòu)人只部分履行合同義務(wù)所作的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓?zhuān)孪葢?yīng)征得預(yù)售人同意。預(yù)購(gòu)人沒(méi)有履行預(yù)售合同的任何義務(wù)時(shí)，預(yù)購(gòu)人無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓該預(yù)售合同，即預(yù)售合同中不存在債務(wù)轉(zhuǎn)讓。因?yàn)閭鶆?wù)轉(zhuǎn)讓必須征得預(yù)售人的同意，預(yù)售人不可能同意預(yù)購(gòu)人單純的牟利轉(zhuǎn)讓?zhuān)患词共灰阅怖麨槟康?，預(yù)售人對(duì)預(yù)售合同享有請(qǐng)求解除權(quán)，并要求預(yù)購(gòu)人承擔(dān)締約上的過(guò)失責(zé)任，預(yù)購(gòu)人不能通過(guò)轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同逃避應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任，同時(shí)我國(guó)法律嚴(yán)禁倒賣(mài)合同、買(mǎi)空賣(mài)空的行為，更不允許利用預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易。

三、商品房買(mǎi)賣(mài)按揭法律問(wèn)題

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)按揭的涵義

按揭一詞來(lái)源于英文mortgage，在英國(guó)的法律體系中，mortgage一詞是由mort和gage組成，Mort源于拉語(yǔ)mortu.，其基本的含義是“永久，永遠(yuǎn)”，而gage的含義為“質(zhì)押，擔(dān)保”。中國(guó)大陸所稱的“按揭”據(jù)稱是從我國(guó)香港地區(qū)傳入大陸的，它是英文"mortgage"廣東話的諧音。我國(guó)大陸地區(qū)所指的按揭，是指購(gòu)房人將與出賣(mài)人之間簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的抵押于銀行，銀行將一定數(shù)額的款項(xiàng)貸給購(gòu)房人，并以購(gòu)房人的名義將款項(xiàng)交與房地產(chǎn)商的法律行為。

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)按揭的法律特征

1.主體包括三方：即購(gòu)房者、房地產(chǎn)銷(xiāo)售商及按揭銀行。

2.按揭法律關(guān)系的內(nèi)容有三點(diǎn)，即購(gòu)房者與房地產(chǎn)銷(xiāo)售商之間的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系、購(gòu)房者與按揭銀行之間的借款合同關(guān)系和購(gòu)房者與按揭銀行之間的擔(dān)保法律關(guān)系。

3.按揭法律關(guān)系的標(biāo)的物與擔(dān)保合同的標(biāo)的物具有同一性，這是按揭的最大法律特征。

4.按揭權(quán)人實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)可采取兩種方式，一種是折價(jià)或以拍賣(mài)變賣(mài)標(biāo)的物所得價(jià)款優(yōu)先受償；一種是在合同中約定回購(gòu)條款，由房地產(chǎn)銷(xiāo)售商向銀行回購(gòu)標(biāo)的物，并以回購(gòu)款優(yōu)先償還銀行貸款。

（三）按揭中的各方法律關(guān)系

從我國(guó)現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來(lái)看，其所涉各方主體主要包括銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人（亦即借款申請(qǐng)人）、保險(xiǎn)公司四方。各主體之間的法律關(guān)系分別為：

1.購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。購(gòu)房人欲以按揭的形式購(gòu)買(mǎi)房屋，首先必須與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定購(gòu)買(mǎi)特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。

2.購(gòu)房人與銀行之間的借貸關(guān)系。購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)文件資料，向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房（或商業(yè)）抵押貸款，銀行則根據(jù)申請(qǐng)人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數(shù)，雙方同時(shí)簽署借款合同。

3.購(gòu)房人與銀行之間的抵押關(guān)系。購(gòu)房人在向銀行申請(qǐng)借款的同時(shí)，要將所購(gòu)房屋在取得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行，為向銀行申請(qǐng)的按揭貸款設(shè)立抵押，如購(gòu)房人在未按借款合同約定償還銀行借款時(shí)，銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將購(gòu)房人抵押之房屋折價(jià)、變賣(mài)或申請(qǐng)法院拍賣(mài)并以所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。

4.開(kāi)發(fā)商與銀行、購(gòu)房人之間的擔(dān)保關(guān)系。在按揭過(guò)程中，銀行往往會(huì)要求開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人提供階段性的擔(dān)保，即在購(gòu)房人所購(gòu)房屋辦理完抵押登記之前，由開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購(gòu)房人若不還款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任。

5.購(gòu)房人、銀行與保險(xiǎn)公司之間的保險(xiǎn)關(guān)系。購(gòu)房人在將所購(gòu)房屋抵押給銀行時(shí)，必須就抵押物（所購(gòu)房屋）在借款期間投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，并指定銀行為第一受益人。

6.開(kāi)發(fā)商與銀行的回購(gòu)關(guān)系。從法律角度看，按揭過(guò)程中的回購(gòu)存在兩種情形：一種是在購(gòu)房人所購(gòu)房屋取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，開(kāi)發(fā)商履行回購(gòu)義務(wù)的，其實(shí)質(zhì)是由開(kāi)發(fā)商解除與購(gòu)房人的買(mǎi)賣(mài)合同，并非法律意義上的回購(gòu)行為；另一種是在購(gòu)房人取得所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證后，開(kāi)發(fā)商按條款約定回購(gòu)購(gòu)房人的房屋，雙方又產(chǎn)生一次房產(chǎn)的過(guò)戶行為，此時(shí)才是真正的法律意義上的回購(gòu)。

上述各法律關(guān)系看似獨(dú)立，實(shí)際他們之間聯(lián)系緊密，共同構(gòu)成了按揭的各方法律關(guān)系體系。按揭中的貸款關(guān)系和買(mǎi)賣(mài)關(guān)系應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體，不能拋開(kāi)一種法律關(guān)系來(lái)談另一種法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)?；诒ＷC、抵押法律關(guān)系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合同，保險(xiǎn)關(guān)系和回購(gòu)關(guān)系是對(duì)借貸關(guān)系保障的補(bǔ)充。

（四）房屋按揭的若干實(shí)務(wù)問(wèn)題

1.按揭中房屋買(mǎi)賣(mài)合同和借款合同之間的關(guān)系

商品房買(mǎi)賣(mài)合同與按揭借款合同之間不是主合同與從合同的關(guān)系，具體分析如下：

首先，購(gòu)房人選擇按揭付款方式后，必須按照開(kāi)發(fā)商的要求與指定的按揭銀行簽訂借款合同，由按揭銀行向購(gòu)房人發(fā)放貸款并應(yīng)購(gòu)房人的委托直接將貸款劃給開(kāi)發(fā)商。由于按揭銀行是與開(kāi)發(fā)商存在約定的特定銀行，購(gòu)房人不能與其它銀行做按揭，借款的目的就是為了支付購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商和按揭銀行之間存在一對(duì)一的銷(xiāo)售和融資合作關(guān)系，相互依存。因此說(shuō)，借款合同在發(fā)生上對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同具有一定的依附性。其次，當(dāng)商品房借款合同被宣布無(wú)效或者被撤銷(xiāo)以后，并沒(méi)有使借款合同被宣布無(wú)效或被撤銷(xiāo)的情形出現(xiàn)，商品房借款合同在效力上對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同不具有從屬性。第三，商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立以后，當(dāng)出賣(mài)人將符合合同約定的商品房交付予買(mǎi)受人時(shí)便完成其義務(wù)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同因履行完畢而消滅，但按揭借款合同并未消滅，所以，商品房借款合同在消滅上與買(mǎi)賣(mài)合同不具有從屬性。

通過(guò)以上分析可得出結(jié)論，商品房借款合同并不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的從合同，商品房買(mǎi)賣(mài)合同與按揭借款合同之間具有緊密聯(lián)系而又相互獨(dú)立的合同關(guān)系。

2.按揭借款合同與房屋抵押合同之間的關(guān)系

抵押合同與借款合同之間的關(guān)系屬于擔(dān)保法規(guī)定的主從合同關(guān)系，抵押合同屬于借款合同的從合同，借款合同無(wú)效、被撤銷(xiāo)、解除的，抵押合同也隨之無(wú)效、被撤銷(xiāo)或解除。因借款合同解除導(dǎo)致抵押合同解除的，依照擔(dān)保法司法解釋第十條的規(guī)定，主合同解除后，擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，作為抵押物的房屋仍不免除物上擔(dān)保責(zé)任。我國(guó)擔(dān)保法規(guī)定房屋抵押權(quán)的成立以辦理房屋抵押登記為生效要件，由于借款合同和抵押合同可能簽訂在期房階段，也可能簽訂在現(xiàn)房階段，購(gòu)房人作為抵押人在抵押時(shí)可能尚未占有房屋，或者未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，因此，按揭貸款中的抵押登記性質(zhì)上屬于抵押預(yù)告登記，也叫“預(yù)登記”，待購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)證辦妥后，再進(jìn)行房屋他項(xiàng)權(quán)登記。購(gòu)房人在抵押房屋的同時(shí)，還要將商品房銷(xiāo)售合同正本交付銀行，在日后辦下房產(chǎn)證后，房產(chǎn)證也交押于銀行。買(mǎi)賣(mài)合同與房產(chǎn)證是購(gòu)房人擁有房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，將這些重要憑證交付銀行占有，近似于英美法系中“權(quán)利憑證占有式按揭”。

四、商品房買(mǎi)賣(mài)中開(kāi)發(fā)商的法律責(zé)任問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)廣告和宣傳資料與開(kāi)發(fā)商的法律責(zé)任

在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，廣告和銷(xiāo)售宣傳資料對(duì)購(gòu)房人起著非常重要的作用。在許多情況下，開(kāi)發(fā)商的商品房銷(xiāo)售廣告承諾的條件較多，而在實(shí)際簽訂合同時(shí)又借口僅是宣傳而已，并不將廣告中所宣傳的許多條件寫(xiě)在合同中，以廣告對(duì)其不構(gòu)成約束力為由推脫責(zé)任。建設(shè)部公布的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第15條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定?！边@就意味著廣告中的主要條件就是未來(lái)房屋買(mǎi)賣(mài)合同中開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，如果開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售合同中未列明其在廣告中所告知的條件，開(kāi)發(fā)商就要承擔(dān)一定的責(zé)任。商品房《解釋》第三條明確規(guī)定：如果開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)購(gòu)房人是否訂立買(mǎi)賣(mài)合同，或者對(duì)房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)視為合同內(nèi)容。哪怕這樣的說(shuō)明和允諾沒(méi)有寫(xiě)到合同中，對(duì)開(kāi)發(fā)商也有法律上的約束力。此條所指的“相關(guān)設(shè)施”，應(yīng)當(dāng)是指《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的“供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施”。只要開(kāi)發(fā)商在廣告中對(duì)上述內(nèi)容作了具體說(shuō)明或允諾，但實(shí)際不能做到或有所改變的，都屬違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

虛假售樓廣告，曾使不少購(gòu)房人利益蒙受重大損失。所謂虛假?gòu)V告實(shí)際上是廣告主不準(zhǔn)備真正兌現(xiàn)，而是以此作為一種商業(yè)手段而達(dá)到其營(yíng)利目的所做的不真實(shí)的、甚至是欺騙性的、誤導(dǎo)性的宣傳。借助虛假?gòu)V告致使購(gòu)房者與其簽訂合同的開(kāi)發(fā)商，實(shí)際上是對(duì)購(gòu)房者的利益實(shí)施的一種侵權(quán)行為。購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商予以賠償或退房等。在這一民事法律關(guān)系中，侵權(quán)一方要返還不當(dāng)?shù)美?，并?duì)被侵權(quán)方的損失予以賠償，所以，如果開(kāi)發(fā)商虛假?gòu)V告是要最終承擔(dān)法律責(zé)任的。

二、已售出的房產(chǎn)，在未辦理產(chǎn)權(quán)證前，又抵押給第三人的法律責(zé)任

由于現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，所需資金也較大，很少有開(kāi)發(fā)商能夠獨(dú)立支付全部建設(shè)資金，有個(gè)別開(kāi)發(fā)商為籌集資金，將已售出的房產(chǎn)再次抵押給銀行以獲得貸款，這種做法可能侵害購(gòu)房者的利益。依照我國(guó)法律規(guī)定，在房產(chǎn)售出后，只要將房屋的買(mǎi)賣(mài)合同按照有關(guān)國(guó)家規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行了登記，該項(xiàng)房地產(chǎn)交易即告成立，涉及的房屋也就從開(kāi)發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到了購(gòu)房者手中。如果此時(shí)開(kāi)發(fā)商再將房屋進(jìn)行抵押，無(wú)疑是將自身沒(méi)有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押處置，這是侵犯購(gòu)房者所有權(quán)的行為。負(fù)有法律責(zé)任的開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)因此給購(gòu)房者造成的損失。

三、房屋不能按期交付的法律責(zé)任

開(kāi)發(fā)商逾期交房的情況大致有：開(kāi)發(fā)商根本不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體資格，其所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目并未取得政府有關(guān)主管部門(mén)的正式批準(zhǔn)；房屋尚未完工；房屋本身雖已完工，但合同中約定了相關(guān)配套設(shè)施不能同時(shí)交付使用；未通過(guò)政府部門(mén)的驗(yàn)收等。逾期交房作為明顯而嚴(yán)重的違約行為，開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)買(mǎi)賣(mài)合同及法律規(guī)定的違約責(zé)任。首先是需向買(mǎi)方支付違約金。如果在寬展期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商需按日支付違約金；如果超出寬展期開(kāi)發(fā)商仍無(wú)法交付，而客戶又要求解約、退房的，開(kāi)發(fā)商需要退還客戶已交全部房款，以及合同約定的違約金。如合同約定的是定金罰則，則開(kāi)發(fā)商需向買(mǎi)方雙倍返還定金，并支付全部款項(xiàng)的利息。

四、開(kāi)發(fā)商因自身原因，不能按期取得房產(chǎn)證的法律責(zé)任