投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)精選(九篇)

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第1篇：投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文

Abstract: At present, real estate mortgage has become the preferred way to purchase or finance. Therefore, it is of great significance to reasonably regulate the assessment work of real estate mortgage loan. This issue was discussed in detail.

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；貸款；抵押

Key words: real estate；loans；mortgage

中圖分類號(hào)：F83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4311（2010）35-0107-01

0引言

我國(guó)住房抵押貸款從1997年至今已有17年的歷史了。17年來(lái)，各商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)得到飛速發(fā)展，房地產(chǎn)抵押現(xiàn)已成為人們購(gòu)房或融資的首選方式，而對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行的估價(jià)，也成為商業(yè)銀行合理確定貸款額度，保證抵押貸款業(yè)務(wù)順利進(jìn)行的關(guān)鍵步驟，房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)際上已成為發(fā)放抵押貸款的必備要件。所以，房地產(chǎn)抵押評(píng)估工作對(duì)于房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與防范，具有重要意義。然而，近年來(lái)房地產(chǎn)評(píng)估工作出現(xiàn)了一些不正當(dāng)?shù)膼阂飧?jìng)爭(zhēng)。結(jié)合我市實(shí)際情況，本人引發(fā)了幾點(diǎn)思考：

1加強(qiáng)制度建設(shè)和執(zhí)行力

1.1 備案制度嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《山西省房地產(chǎn)估價(jià)單位資質(zhì)管理暫行辦法》和《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行準(zhǔn)入制度。凡開(kāi)展房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的估價(jià)機(jī)構(gòu)，在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，向工商登記所在地的房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)備案。未按規(guī)定到主管部門(mén)備案的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，不得在當(dāng)?shù)貓?zhí)業(yè)。

1.2 公示制度房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在開(kāi)展業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)費(fèi)方式等在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示。

2加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理

2.1 實(shí)行年檢和日常不定期檢查對(duì)全市估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行年檢和日常監(jiān)管，要進(jìn)一步貫徹落實(shí)142號(hào)部令、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》（建設(shè)部令第151號(hào)）和建住房294號(hào)文件的要求，加快建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)日常監(jiān)管機(jī)制，切實(shí)履行政府監(jiān)管職能，規(guī)范估價(jià)行為。一是，加強(qiáng)對(duì)估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量管理。通過(guò)建立估價(jià)報(bào)告日常抽查制度，督促估價(jià)機(jī)構(gòu)重視估價(jià)報(bào)告質(zhì)量，不斷提高估價(jià)報(bào)告質(zhì)量。二是，發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)信用檔案作用，將日常監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)通過(guò)信用檔案予以公示。三是，加強(qiáng)分支機(jī)構(gòu)管理。要求分支機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人必須注冊(cè)在分支機(jī)構(gòu)所在地，分支機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告必須由分支機(jī)構(gòu)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽署。市住建局將對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行不定期檢查，對(duì)未按公示制度公示相關(guān)信息的，從業(yè)的估價(jià)師違反《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等相關(guān)規(guī)定出具評(píng)估報(bào)告的，則要求限期整改，逾期整改不到位的，將對(duì)其停止業(yè)務(wù)三個(gè)月至半年的處罰，并記不良記錄一次，在全行業(yè)進(jìn)行通報(bào)，情節(jié)嚴(yán)重的，直至清出本地房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。

2.2 異地房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理凡異地房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)我市執(zhí)業(yè)的，必須具備一級(jí)資質(zhì)，并實(shí)行登記備案制度；完成房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)后由完成該估價(jià)報(bào)告的估價(jià)師向業(yè)務(wù)發(fā)生地的房地產(chǎn)主管部門(mén)報(bào)存房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)洳?，并蓋章留存；來(lái)我市執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要自覺(jué)服從當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)主管部門(mén)的監(jiān)督管理。

3開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)管

3.1 及時(shí)制定和市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)在一般情況下，每年制定一次市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)供房地產(chǎn)交易中各個(gè)環(huán)節(jié)參考，但應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)變化定期或不定期進(jìn)行調(diào)整。

3.2 估價(jià)費(fèi)用由銀行承擔(dān)以住房地產(chǎn)抵押估價(jià)，一般由抵押人委托，估價(jià)費(fèi)用如同保險(xiǎn)費(fèi)用一樣，由抵押人承擔(dān)?，F(xiàn)在，按照《通知》規(guī)定，抵押估價(jià)原則上由商業(yè)銀行委托，則估價(jià)費(fèi)用銀行承擔(dān)。這樣，估價(jià)機(jī)構(gòu)不必為了估價(jià)費(fèi)用的收取而高估或低估抵押物去迎合抵押人的要求，銀行付費(fèi)從一定程度上保證了估價(jià)行為的公平和公正。在實(shí)際情況中，銀行貸款給抵押人，還要為其支付評(píng)估費(fèi)用，這樣無(wú)疑容易出現(xiàn)兩種情況，一是抵押雙方協(xié)商議定抵押價(jià)值而不進(jìn)行評(píng)估；二是約定由抵押人支付評(píng)估費(fèi)用。在抵押估價(jià)收費(fèi)問(wèn)題上，相比而言，銀行位于強(qiáng)勢(shì)，估價(jià)機(jī)構(gòu)處于弱勢(shì)，由抵押人付費(fèi)，銀行尚且有一些業(yè)務(wù)費(fèi)、協(xié)作費(fèi)的類似費(fèi)用需要估價(jià)機(jī)構(gòu)支付，如若由銀行付費(fèi)，則估價(jià)機(jī)構(gòu)難免更加受制于銀行，對(duì)此《通知》作了專項(xiàng)規(guī)定，確保了銀行與估價(jià)機(jī)構(gòu)之間委托與被委托的關(guān)系，也對(duì)不合理或非法費(fèi)用進(jìn)行了禁止，同時(shí)也禁止估價(jià)機(jī)構(gòu)以此種不正當(dāng)方式去承攬房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)。

4培育市場(chǎng)誠(chéng)信體系

4.1 建立信用檔案為提高估價(jià)工作的公開(kāi)度和透明度，必須在房地產(chǎn)主管部門(mén)建立和完善估價(jià)機(jī)構(gòu)、人員的信用檔案，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員而言，可以規(guī)范其市場(chǎng)行為，提高行業(yè)誠(chéng)信度和服務(wù)水平；對(duì)政府部門(mén)和社會(huì)公眾而言，可以更好地監(jiān)督估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員的市場(chǎng)行為，選擇更為滿意的估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員。

第2篇：投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文

摘 要 2007年新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入了公允價(jià)值，是我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則國(guó)際趨同的一次實(shí)質(zhì)性邁進(jìn)。本文從相關(guān)準(zhǔn)則的背景出發(fā)，研究了投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值模式。

關(guān)鍵詞 投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值模式

一、引言

我國(guó)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則于2007年由上市公司開(kāi)始實(shí)施。這次“企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系最顯著的特征是立足國(guó)情、國(guó)際趨同”。其中，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》是新出臺(tái)的一項(xiàng)準(zhǔn)則，尤其引起各方關(guān)注的在于其引入了公允價(jià)值模式進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量。我國(guó)的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則借鑒了國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（IAS40），同時(shí)又結(jié)合了我國(guó)的實(shí)際，體現(xiàn)了“適度、謹(jǐn)慎地引入公允價(jià)值”，也顯示出我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同。

二、國(guó)內(nèi)外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則研究

1．國(guó)內(nèi)外準(zhǔn)則概述

關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，最早制定的當(dāng)屬英國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)公告第19號(hào)（SSAP19）―投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理，“首次對(duì)投資性房地產(chǎn)做出概念的界定”。IASC最早于1986年的國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第25號(hào)―投資會(huì)計(jì)（IAS25），隨后在2000年了《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)―投資物業(yè)》（IAS40），在投資性房地產(chǎn)方面取代了IAS25作為一項(xiàng)單獨(dú)準(zhǔn)則。香港從2005年宣布開(kāi)始采用國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則。

我國(guó)在2005年頒布了投資性房地產(chǎn)征求意見(jiàn)稿，2006年頒布了一項(xiàng)基本準(zhǔn)則和38項(xiàng)具體準(zhǔn)則，其中便包括《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)―投資性房地產(chǎn)》。同時(shí)出臺(tái)了該準(zhǔn)則的應(yīng)用指南。2010年1月20日，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，旨在規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，自2010年7月1日起施行。

2．國(guó)內(nèi)外準(zhǔn)則對(duì)比研究

我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于投資性房地產(chǎn)的定義與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本一致。宮國(guó)財(cái)（2007）主要從投資性房地產(chǎn)的涵蓋范圍、確認(rèn)和初始計(jì)量、后續(xù)計(jì)量、轉(zhuǎn)換披露等七個(gè)方面進(jìn)行了比較研究。

我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量存在導(dǎo)向性差異。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則沒(méi)有對(duì)使用公允價(jià)格模式做出任何限定性的規(guī)定，并用大篇幅介紹公允價(jià)值模式（IAS40中27-49段），將成本模式（IAS40中50段）作為特例介紹。同時(shí)，采用成本模式也要求在財(cái)務(wù)報(bào)告中披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。而我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則顯示出成本模式傾向，要求企業(yè)謹(jǐn)慎采用，主要基于“可靠性被謹(jǐn)慎地采用”以及“立足國(guó)情，國(guó)際趨同” 的原則（劉玉廷 2007），足見(jiàn)IASB對(duì)公允價(jià)值模式的推崇。張象至等（2004）認(rèn)為兩種后續(xù)計(jì)量模式并存能讓財(cái)務(wù)報(bào)告編制者和使用者積累運(yùn)用公允價(jià)值的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)在房地產(chǎn)市場(chǎng)還不太發(fā)達(dá)的國(guó)家，職業(yè)評(píng)估人員還需要時(shí)間成長(zhǎng)起來(lái)，并且指出“取消成本模式尚早”。

3．國(guó)內(nèi)外準(zhǔn)則執(zhí)行的分析

（1）準(zhǔn)則導(dǎo)向分析

我國(guó)準(zhǔn)則導(dǎo)向傾向于對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量，前文已分析，在此不做敷述。劉永澤等（2010）認(rèn)為CAS3的嚴(yán)格規(guī)定傳遞出公允價(jià)值不宜采用的信息，CAS3大部分限制都集中在公允價(jià)值模式使用的門(mén)檻上，而對(duì)于使用公允價(jià)值之后的相關(guān)規(guī)定幾近空白。在選擇公允價(jià)值的門(mén)檻上嚴(yán)格規(guī)定，導(dǎo)致大多數(shù)擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)選擇成本模式，無(wú)法“積累運(yùn)用公允價(jià)值的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)”。是否應(yīng)更多的從運(yùn)用公允價(jià)值模式加以規(guī)范，不是謹(jǐn)慎選擇公允價(jià)值模式，而是采用后謹(jǐn)慎使用。

（2）運(yùn)用公允價(jià)值分析

到目前為止，只有為數(shù)很少的企業(yè)采用了公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。影響企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值的原因之一是采用后會(huì)對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)帶來(lái)波動(dòng)。對(duì)于營(yíng)利趨于穩(wěn)定的上市公司，為了穩(wěn)定更傾向于采用成本模式。實(shí)施以來(lái)采用公允價(jià)值模式的企業(yè)確定公允價(jià)值的方式未得到規(guī)范，2007年有3家企業(yè)未披露公允價(jià)值的確定方法，對(duì)于披露了公允價(jià)值確定方法的企業(yè)，確定的價(jià)值是否公允都有待考證，不規(guī)范之處將影響公允價(jià)值的可靠性和相關(guān)性。

國(guó)外資本市場(chǎng)和評(píng)估行業(yè)比較發(fā)達(dá)，對(duì)于使用公允價(jià)值比較規(guī)范。IAS40鼓勵(lì)但不要求企業(yè)根據(jù)具有獨(dú)立資格的評(píng)估師的評(píng)估確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。在我國(guó)，要通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估獲取公允價(jià)值勢(shì)必會(huì)大大增加使用公允價(jià)值的成本，使得推廣公允價(jià)值的使用更加困難。我國(guó)目前市場(chǎng)價(jià)格信息數(shù)據(jù)系統(tǒng)不完善以及公開(kāi)程度不高，易造成市場(chǎng)價(jià)格信息不對(duì)稱的危險(xiǎn)。我國(guó)對(duì)公允價(jià)值的認(rèn)識(shí)、運(yùn)用尚缺乏經(jīng)驗(yàn)，若不能規(guī)范公允價(jià)值使用，就容易帶來(lái)操縱利潤(rùn)的危險(xiǎn)。我國(guó)必須結(jié)合國(guó)外經(jīng)驗(yàn)以及國(guó)內(nèi)實(shí)際，逐步規(guī)范公允價(jià)值的使用，使得真正達(dá)到公允價(jià)值客觀透明的顯示會(huì)計(jì)信息。

三、結(jié)論

由于公允價(jià)值可能存在不確定性、高成本和差異性，運(yùn)用公允價(jià)值時(shí)就必須加以規(guī)范，否則容易帶來(lái)操縱利潤(rùn)等一系列問(wèn)題。國(guó)內(nèi)運(yùn)用公允價(jià)值的宏觀環(huán)境尚未成熟，有必要探索出適合我國(guó)國(guó)情的方式。

作為政府部門(mén)和監(jiān)管機(jī)構(gòu)，應(yīng)鼓勵(lì)企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允模式計(jì)量，在實(shí)踐中不斷總結(jié)分析，規(guī)范投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定。相關(guān)部門(mén)做好歷史數(shù)據(jù)、市場(chǎng)信息的搜集與整理并建立信息系統(tǒng)，為公允價(jià)值的運(yùn)用奠定基礎(chǔ)。同時(shí)減少企業(yè)轉(zhuǎn)換成本，推進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用。鼓勵(lì)有條件的上市公司積極采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，客觀反映投資性房地產(chǎn)價(jià)值，公允地報(bào)告企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，為股東、債權(quán)人等利益相關(guān)方的決策提供真實(shí)有用的會(huì)計(jì)信息，承擔(dān)起應(yīng)盡的社會(huì)責(zé)任。

參考文獻(xiàn)：

第3篇：投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文

一、估價(jià)的定位——被拆遷房屋的自然屬性

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)從過(guò)去的“人頭”轉(zhuǎn)向“磚頭”，更能充分體現(xiàn)等價(jià)有償這一民事法律關(guān)系的一般原則。1991年《條例》過(guò)多地考慮了“人”的因素，造成拆除同一房屋，因居住人口不一，導(dǎo)致補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一，實(shí)際上是要求拆遷人這一民事主體，承擔(dān)了本應(yīng)由社會(huì)和政府承擔(dān)的責(zé)任，是政府搭配給拆遷人的額外義務(wù)，違背了民事法律關(guān)系的基本原則。從理論上講，社會(huì)保障屬于政府的責(zé)任，社會(huì)保障資金的支付應(yīng)當(dāng)通過(guò)公共財(cái)政來(lái)解決。在公共財(cái)政解決有困難的地區(qū)，拆遷中考慮“人”的因素，作為暫時(shí)性的措施，應(yīng)當(dāng)是允許的。此外，拆遷中考慮“人”的因素，導(dǎo)致被拆遷人在拆遷公告之前大量遷入戶口，加重了拆遷人的負(fù)擔(dān)，也加重了投資成本，增加了舊城改造的難度，從一定意義上理解，它阻礙了城市建設(shè)的速度。例如，北京市的南城由于人口密度高，1991年《條例》考慮“人”的因素，致使拆遷成本增加，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)南城的利潤(rùn)不高，所以，長(zhǎng)期以來(lái)就限制了南城的發(fā)展。而2001年《條例》把補(bǔ)償安置與戶口分離，淡化人口因素，以房屋價(jià)值作為補(bǔ)償安置的標(biāo)準(zhǔn)，既有理論上的邏輯性，又有實(shí)際上的可操作性。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，被拆遷房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是考慮被拆遷房屋的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。主要體現(xiàn)被拆遷房屋的自然屬性。

新《條例》確定的對(duì)“物”的補(bǔ)償原則與原《條例》相比發(fā)生了很大變化，原《條例》對(duì)“物”的補(bǔ)償是以重置價(jià)結(jié)合成新原則確定原房屋的價(jià)值量，這就導(dǎo)致房屋拆遷評(píng)估有別于一般的房屋市場(chǎng)交易評(píng)估，所以被拆遷人得到的僅僅是房屋的殘存價(jià)值。因按重置價(jià)結(jié)合成新進(jìn)行補(bǔ)償未能真實(shí)地反映原房屋的價(jià)值量，導(dǎo)致被拆遷人與拆遷人常常處于對(duì)立狀態(tài)。而新《條例》以原房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定其價(jià)值量，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求，從法律制度上體現(xiàn)了保護(hù)被拆遷人的財(cái)產(chǎn)權(quán)。“區(qū)位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來(lái)的便捷性，與重要場(chǎng)所（如市中心、機(jī)場(chǎng)、港口、車(chē)站、政府機(jī)關(guān)、同業(yè)等）的距離，周?chē)h(huán)境、景觀等。由于房地產(chǎn)的位置不可移動(dòng)性，區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的決定作用是極其重要的。兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，其價(jià)值可能有很大的不同。對(duì)“用途”的理解有兩種觀點(diǎn)，一是被拆遷房屋所有權(quán)證書(shū)上標(biāo)明的用途，所有權(quán)證未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)，這是典型的行政管理的思維；二是根據(jù)被拆遷房屋的自然屬性進(jìn)行判斷，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證只是對(duì)抗善意第三人的法定依據(jù)，產(chǎn)權(quán)證中標(biāo)明的用途不能對(duì)抗實(shí)際用途，房屋所有人對(duì)該房屋的所有權(quán)表現(xiàn)在對(duì)該房屋的占有、使用、收益和處分，所有人當(dāng)然可以改變對(duì)該房屋用途，這是一種尊重私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的思維，是尊重房屋自然屬性的思維，作者同意第二種觀點(diǎn)。進(jìn)行房屋估價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮被拆遷房屋的實(shí)際用途而不是閉門(mén)只看產(chǎn)權(quán)證上記載的用途。

評(píng)估價(jià)值還應(yīng)當(dāng)包含被拆遷房屋成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層、朝向等。對(duì)于區(qū)位、用途、建筑面積、成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率等都應(yīng)在估價(jià)時(shí)考慮，對(duì)樓層、朝向可以采用房改中的系數(shù)，或者確定統(tǒng)一的系數(shù)。對(duì)于房屋內(nèi)部裝修，在估價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮，至于是否補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)根據(jù)該裝修是在拆遷公告之后還是在之前裝修的，如果在拆遷公告之后裝修，可視為惡意行為；如果在拆遷公告之前裝修，應(yīng)當(dāng)視為善意行為，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，新《條例》對(duì)裝修是否補(bǔ)償問(wèn)題沒(méi)有進(jìn)行明確規(guī)定。有關(guān)方面認(rèn)為對(duì)裝修的評(píng)估會(huì)大大加大評(píng)估成本，延長(zhǎng)評(píng)估時(shí)間，不利于拆遷工作的進(jìn)行。筆者認(rèn)為《條例》對(duì)待這一問(wèn)題的處理是存在瑕疵的，理論上也站不住腳。充分考慮裝修的補(bǔ)償才是對(duì)私權(quán)利保護(hù)的具體表現(xiàn)。

二、估價(jià)存在的問(wèn)題——缺乏公正性

第一，拆遷估價(jià)的委托人的確定缺乏公正性。目前，各地在拆遷估價(jià)的委托人問(wèn)題上做法不一，主要有三種選擇：（1）由拆遷人和被拆遷人共同委托。由于拆遷行為是一種民事行為，拆遷補(bǔ)償當(dāng)然也是一種民事行為，意思自治應(yīng)當(dāng)貫穿于整個(gè)活動(dòng)之中，作為拆遷補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)拆遷評(píng)估人的委托，如果能夠達(dá)成意思自治，是最好不過(guò)的事情。但是在拆遷實(shí)際中，拆遷人和眾多的被拆遷人很難達(dá)成一致意見(jiàn)。所以這種選擇往往是一種理想化的方式，只適合于被拆遷人人數(shù)比較少，容易形成統(tǒng)一意見(jiàn)的情況。（2）由拆遷人委托，但反對(duì)的被拆遷人應(yīng)當(dāng)在50%以下。這種選擇是將多數(shù)被拆遷人的意志和拆遷人的意志作為選擇的依據(jù)，這種方式是目前比較常用的，可操作性強(qiáng)。采取這種方式的邏輯性在于只要50%以下的被拆遷人反對(duì)就推定50%以上的被拆遷人同意，其實(shí)不然，被拆遷人是分散的群體，很難形成共同的意志，通常對(duì)評(píng)估人的委托是一種默示的態(tài)度，應(yīng)當(dāng)說(shuō)默示不等于承認(rèn)。中國(guó)人的維權(quán)意思不是通過(guò)法律而是千方百計(jì)通過(guò)托熟人來(lái)解決，這也反映了我國(guó)民眾的法律意識(shí)不強(qiáng)。通常拆遷人非常愿意采取這種方式，也是拆遷人最容易操縱評(píng)估的方式。（3）抽簽決定。表面上看，這是非常公平的一種方式，而且也是國(guó)際慣例。但是，誰(shuí)代表被拆遷人來(lái)抽簽以及被選的評(píng)估人由誰(shuí)邀請(qǐng)是實(shí)際中難以解決的問(wèn)題，通常情況下，這些都容易被拆遷人操縱。上述三種情況很難從制度上保證拆遷估價(jià)的委托人的確定具有公正性。

第二，對(duì)土地使用權(quán)補(bǔ)償因素缺乏量化的評(píng)估依據(jù)?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有”，“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用”，“任何組織或個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！痹趯?shí)踐中，因公共利益需要征用土地和城市房屋拆遷的界定出現(xiàn)模糊，甚至濫用。因公共利益需要征用土地是對(duì)土地使用權(quán)合法取得者的征用，不存在合法的地上建筑物，因此，不存在拆遷的問(wèn)題；如果需要使用某房地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)的土地，就需要進(jìn)行拆遷，即使是為了公共利益需要，也需要拆遷，而不是征用土地。征用土地和城市房屋拆遷的核心區(qū)別在于是否存在合法的地上建筑物和拆遷。對(duì)被拆遷房屋的估價(jià)應(yīng)當(dāng)包括被拆遷房屋區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)的價(jià)值，根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，住宅類土地使用權(quán)的年限為70年，商業(yè)類土地使用權(quán)的年限為40年，拆遷許可證頒發(fā)時(shí)，不同的被拆遷房屋區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)的剩余年限是不同的，但是，在評(píng)估時(shí)沒(méi)有考慮這一因素，對(duì)被拆遷人是不公平的，同時(shí)還可能損害國(guó)家對(duì)土地的所有權(quán)。

第三，估價(jià)機(jī)構(gòu)的責(zé)任不明確。二十世紀(jì)九十年代，英國(guó)出現(xiàn)一起會(huì)計(jì)師事務(wù)所賠償案，因?yàn)閹酌匣锶说倪^(guò)錯(cuò)導(dǎo)致事務(wù)所里其他合伙人因承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任而賠得傾家蕩產(chǎn)，承擔(dān)個(gè)人賠償責(zé)任的許多合伙人與有過(guò)錯(cuò)的合伙人居然沒(méi)有見(jiàn)面。為了保護(hù)沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的合伙人的利益，同時(shí)也為了保護(hù)整個(gè)中介行業(yè)的發(fā)展，自該案之后，英、美、法等國(guó)家推出了有限責(zé)任合伙制。目前我國(guó)估價(jià)機(jī)構(gòu)的組織形式，建設(shè)部2000年《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制的通知》要求應(yīng)當(dāng)按照《公司法》和《合伙企業(yè)法》的規(guī)定改制為估價(jià)師出資的有限責(zé)任公司、合伙企業(yè)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不像律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師分別有《律師法》、《注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》那樣來(lái)依法規(guī)范，估價(jià)機(jī)構(gòu)究竟可以采用什么樣的組織形式，目前尚無(wú)法可依。不過(guò)，目前房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的責(zé)任形式主要是有限責(zé)任，出資人按照出資比例享有利潤(rùn)和分擔(dān)虧損，并以其出資額為限對(duì)外承擔(dān)有限責(zé)任。根據(jù)目前法律規(guī)定，成立咨詢類有限責(zé)任公司的最低注冊(cè)資金為10萬(wàn)元，若干出資人僅以10萬(wàn)元的注冊(cè)資金對(duì)外承擔(dān)有限責(zé)任，這樣對(duì)加強(qiáng)出資人的責(zé)任心實(shí)在是區(qū)區(qū)之責(zé)。正是由于這種非常有限的責(zé)任再加之評(píng)估市場(chǎng)中不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象的橫行，從內(nèi)在責(zé)任機(jī)制上很難保證評(píng)估報(bào)告的公正性。

第4篇：投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文

關(guān)鍵詞：棚戶區(qū)改造 項(xiàng)目收益?zhèn)?融資模式 土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)收入

棚戶區(qū)改造是我國(guó)政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭居住條件而實(shí)施的重大民生工程。2009年，棚戶區(qū)改造正式在全國(guó)范圍內(nèi)拉開(kāi)帷幕1，并被視為“穩(wěn)增長(zhǎng)”的重要舉措。今年7月，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行獲批成立專門(mén)的住宅金融事業(yè)部并發(fā)行住宅金融債券，向市場(chǎng)投資者籌資，重點(diǎn)用于支持棚改工程。在各級(jí)政府的大力推動(dòng)下，棚戶區(qū)改造工程迅速推進(jìn)。據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，2008-2012年間，全國(guó)開(kāi)工改造各類棚戶區(qū)1260萬(wàn)戶，基本建成各類棚戶區(qū)改造安置住房750萬(wàn)套，棚改成就顯著。

然而，資金缺口巨大是推進(jìn)棚戶區(qū)改造面臨的最大障礙。近日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》（201436號(hào)）。根據(jù)該通知，2014年全國(guó)計(jì)劃改造各類棚戶區(qū)470萬(wàn)戶以上。如果按每戶50平方米、建安成本3000元/平方米計(jì)算，僅2014年棚戶區(qū)改造資金的建安成本就將超過(guò)7000億元，而財(cái)政部會(huì)同住建部下?lián)?014年保障安居工程專項(xiàng)資金僅有1193億元（包括用于公租房、各類棚戶區(qū)改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金等）。即使保障性住房安居工程全額用于棚戶區(qū)改造，加上國(guó)開(kāi)行的千億元貸款，距離470萬(wàn)套棚戶區(qū)改造所需要的7000億元資金仍存在較大缺口，而這就需要地方政府創(chuàng)新融資模式以拓寬融資渠道。

棚戶區(qū)改造的融資模式分析與比較

（一）傳統(tǒng)融資模式

1.政府直接投資

棚戶區(qū)改造的公共屬性，決定了政府直接投資是支持棚改的重要手段。目前，政府投資棚戶區(qū)改造除通過(guò)公共財(cái)務(wù)預(yù)算收入安排資金以外，還通過(guò)地方國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算、土地出讓金收入等多渠道籌集建設(shè)資金。根據(jù)財(cái)政部統(tǒng)計(jì)，2010-2012年，用于棚戶區(qū)改造的全國(guó)公共財(cái)政支出分別為231.25億元、555.12億元和580.08億元；2013年，全國(guó)各級(jí)財(cái)政補(bǔ)助棚戶區(qū)改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金780.61億元。

2.銀行貸款

除政府投資外，銀行貸款也對(duì)棚戶區(qū)改造提供了巨大資金支持。目前，我國(guó)的棚戶區(qū)改造可采用的銀行貸款主要有三種模式，分別是商業(yè)銀行貸款、政策性銀行貸款和住房公積金中心政策性貸款。其中，政策性銀行貸款是棚戶區(qū)改造貸款的主力，特別是國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行為公租房建設(shè)提供了有力的貸款支持。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2013年底，國(guó)開(kāi)行累計(jì)發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款4077億元，貸款余額2946億元，占全部棚改貸款余額的60%。住房公積金中心政策性貸款是指建設(shè)公司向當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心借款來(lái)支持棚戶區(qū)改造。但是，受制于住房公積金的資金規(guī)模較小，其對(duì)棚戶區(qū)改造的支持力度不大。

3.企業(yè)債券

企業(yè)債券是支持棚戶區(qū)改造的重要資金來(lái)源渠道。為吸納更多的社會(huì)資本參與棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，國(guó)家發(fā)展改革委多個(gè)文件，支持地方融資平臺(tái)公司發(fā)行企業(yè)債券用于棚戶區(qū)改造。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年全國(guó)發(fā)行了63只企業(yè)債券專項(xiàng)用于棚戶區(qū)改造，募集資金約527.06億元；2014年上半年，全國(guó)已發(fā)行58只企業(yè)債券專項(xiàng)用于棚戶區(qū)改造，募集資金約552.29億元。從當(dāng)前實(shí)踐來(lái)看，由于企業(yè)債券發(fā)行額度受發(fā)行主體自身凈資產(chǎn)規(guī)模的限制，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券來(lái)支持棚戶區(qū)改造很難滿足建設(shè)需要。但從長(zhǎng)期看，隨著企業(yè)債發(fā)行方式的改革與優(yōu)化，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券來(lái)填補(bǔ)保障性住房建設(shè)的資金缺口具有可持續(xù)性。

（二）創(chuàng)新融資模式

1.REITs模式

REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）在20世紀(jì)60年代興起于美國(guó)，其本質(zhì)是一種資產(chǎn)證券化，即由信托公司或基金管理公司發(fā)起信托計(jì)劃并通過(guò)公募或私募方式面向投資者發(fā)行各種受益憑證（如股票、債券、票據(jù)等），從而籌集資金并投向房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入的一部分將作為投資者的回報(bào)。需要強(qiáng)調(diào)，信托計(jì)劃所募集資金主要投向不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，包括直接收購(gòu)物業(yè)、購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)抵押貸款或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)抵押支持證券等，一般采用組合投資，從而分散單一項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.項(xiàng)目收益?zhèn)?/p>

2014年5月，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳出臺(tái)了《關(guān)于創(chuàng)新企業(yè)債券融資方式扎實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)改造建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確提出要推進(jìn)企業(yè)債券品種創(chuàng)新，研究推出棚戶區(qū)改造項(xiàng)目收益?zhèn)?/p>

項(xiàng)目收益?zhèn)侵敢皂?xiàng)目公司為發(fā)行主體，募集資金直接投入固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收入進(jìn)入專戶并專項(xiàng)用于債券本息支付的債券。在我國(guó)，項(xiàng)目收益?zhèn)瘜儆趧?chuàng)新品種，目前尚無(wú)先例，但其運(yùn)作原理與美國(guó)的市政收益?zhèn)愃?。具體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目收益?zhèn)瘧?yīng)具有三大特征：一是在發(fā)行主體方面，以承擔(dān)各類固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的項(xiàng)目公司為主；二是在募集資金投向方面，在開(kāi)展初期應(yīng)主要投向市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策支持行業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)；三是在償債資金來(lái)源方面，以項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為債券還本付息的第一來(lái)源，同時(shí)還設(shè)有適當(dāng)?shù)膬?nèi)外部增信。

與一般的企業(yè)債券相比，項(xiàng)目收益?zhèn)淖畲筇攸c(diǎn)在于“融資-投資-項(xiàng)目收入-本息償付”資金流的封閉運(yùn)行，即從募集資金的籌集使用到項(xiàng)目資金回收，再到債券本息的償付，都在一個(gè)閉合的環(huán)境中操作，這既實(shí)現(xiàn)了資金的?？顚Ｓ?，也保證了債券的償付。

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目涉及到土地整理和開(kāi)發(fā)，會(huì)形成一定收益；棚改之后的住宅商業(yè)開(kāi)發(fā)，也會(huì)形成可觀的回報(bào)；同時(shí)，作為重大民生工程，中央及地方政府會(huì)對(duì)棚戶區(qū)改造給予較大的財(cái)政補(bǔ)貼。這就意味著，棚戶區(qū)改造能夠產(chǎn)生相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。基于此，可以依托項(xiàng)目收益?zhèn)瘉?lái)支持棚戶區(qū)改造，解決資金短缺問(wèn)題。

（三）融資模式比較分析

1.傳統(tǒng)模式面臨諸多限制，難以滿足棚改所需資金

在棚戶區(qū)改造的上述三種傳統(tǒng)融資模式中，就政府投資而言，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速回落的背景下，政府財(cái)稅收入增幅也可能會(huì)隨之下降，所以對(duì)棚改的資金支持力度不可能大幅提升，因此政府籌資將在棚改中更多地發(fā)揮引導(dǎo)作用，并非扮演投資主力的角色。就銀行貸款而言，商業(yè)銀行的逐利性決定其不會(huì)大規(guī)模向具有公益屬性的棚戶區(qū)改造提供低息貸款，而且利率市場(chǎng)化也會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化其這種行為；而國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行作為棚改融資的主力，每年投資規(guī)模也在千億元左右，對(duì)有近萬(wàn)億元資金需求的棚改工程來(lái)說(shuō)，仍然杯水車(chē)薪。就企業(yè)債券而言，受地方融資平臺(tái)債務(wù)負(fù)擔(dān)較重以及發(fā)債企業(yè)凈資產(chǎn)的約束，企業(yè)債券對(duì)棚改的支持力度有限。因此，傳統(tǒng)的融資方式無(wú)法滿足我國(guó)棚改所需的巨額資金。

2.REITs模式發(fā)展不成熟，難以適應(yīng)棚改項(xiàng)目

對(duì)于成熟經(jīng)濟(jì)體來(lái)說(shuō)，REITs是房地產(chǎn)建設(shè)融資的主要模式。但在我國(guó)，REITs屬于創(chuàng)新品種，將其應(yīng)用于棚戶區(qū)改造領(lǐng)域，仍然面臨三大問(wèn)題：一是REITs的配套制度不完善。REITs的發(fā)行、運(yùn)行以及贖回等過(guò)程中涉及眾多法律法規(guī)，包括REITs的成立、募集、資產(chǎn)托管、證券交易和轉(zhuǎn)讓等，而這些制度建設(shè)在短期內(nèi)是難以實(shí)現(xiàn)的。二是REITs要求的投資回報(bào)率較高。REITs模式的一大特點(diǎn)是依靠較高的投資回報(bào)率來(lái)吸納私人資本，但棚改項(xiàng)目的保本微利特性決定其很難滿足REITs所要求的收益率，所以投資者投資棚改REITs的積極性可能不高。三是REITs以已經(jīng)開(kāi)始建成運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行收益憑證，無(wú)法解決在建項(xiàng)目的資金籌措問(wèn)題。

3.項(xiàng)目收益?zhèn)沁m合棚改的有效融資模式

依托項(xiàng)目收益?zhèn)瘉?lái)支持棚戶區(qū)改造，在很大程度上能夠消除傳統(tǒng)融資方式和REITs模式所面臨的障礙。第一，項(xiàng)目收益?zhèn)梢杂行Ы档偷胤絺鶆?wù)壓力。項(xiàng)目收益?zhèn)倪€款資金主要來(lái)源于未來(lái)項(xiàng)目收益，而不依托地方財(cái)政，因而不會(huì)增加地方債務(wù)壓力。第二，項(xiàng)目收益?zhèn)梢杂行Ц綦x風(fēng)險(xiǎn)。與以融資平臺(tái)為發(fā)債主體的企業(yè)債券相比較，項(xiàng)目收益?zhèn)跃哂蟹€(wěn)定收入的棚改項(xiàng)目公司為發(fā)行主體，并實(shí)行嚴(yán)格的賬戶管理，確保募集資金?？顚Ｓ煤晚?xiàng)目現(xiàn)金流閉合運(yùn)行，能夠有效隔離融資平臺(tái)公司的其他業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第三，項(xiàng)目收益?zhèn)幕I資規(guī)模較大且成本更低。項(xiàng)目收益?zhèn)陌l(fā)行額可以匹配項(xiàng)目總投資，不受企業(yè)凈資產(chǎn)等條件約束；另外，項(xiàng)目收益?zhèn)饕阢y行間市場(chǎng)和交易所市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)行，面向的投資者以商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、證券公司等大型金融機(jī)構(gòu)為主，有較強(qiáng)的流動(dòng)性，債券利率可參考同評(píng)級(jí)企業(yè)債券，較低的利率水平符合棚改公益屬性的特點(diǎn)。因此，項(xiàng)目收益?zhèn)沁m合我國(guó)棚戶區(qū)改造的有效融資模式。

棚改項(xiàng)目收益?zhèn)倪\(yùn)作模式分析

（一）債券發(fā)行主體

在已發(fā)行的以棚改為募投項(xiàng)目的企業(yè)債券中，地方融資平臺(tái)是主要發(fā)行主體，這就意味著目前的棚改企業(yè)債券隱含了政府財(cái)政擔(dān)保并加大了地方政府債務(wù)壓力。但是棚改項(xiàng)目收益?zhèn)c現(xiàn)行的棚改企業(yè)債券不同，其以獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的棚改項(xiàng)目公司為發(fā)行人，募集資金專項(xiàng)用于棚改項(xiàng)目，并由項(xiàng)目公司封閉運(yùn)作管理。具體來(lái)說(shuō)，由地方政府或融資平臺(tái)設(shè)立專門(mén)且獨(dú)立的棚改項(xiàng)目公司作為發(fā)行主體，負(fù)責(zé)棚改項(xiàng)目的投融資及經(jīng)營(yíng)管理，并以項(xiàng)目收益作為償債基礎(chǔ)。由此可見(jiàn)，棚改項(xiàng)目收益?zhèn)淖畲筇攸c(diǎn)在于實(shí)現(xiàn)了發(fā)行主體與地方融資平臺(tái)的主體信用脫鉤。

（二）償債資金來(lái)源渠道

項(xiàng)目收益?zhèn)膬攤Y金來(lái)源主要是項(xiàng)目自身產(chǎn)生的現(xiàn)金流，所以棚改項(xiàng)目收益?zhèn)惨耘锔捻?xiàng)目所產(chǎn)生的收益為主要償債來(lái)源。從已發(fā)行的資金用于棚改項(xiàng)目的企業(yè)債券來(lái)看，棚改收入主要來(lái)源于三方面，分別是政府回購(gòu)款、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收入和土地二級(jí)開(kāi)發(fā)收入。

1.政府回購(gòu)收入（BT收入）

棚改屬于重大民生工程，其公益屬性和公共特征決定了政府應(yīng)在棚改中發(fā)揮主導(dǎo)作用，相應(yīng)的，政府財(cái)政資金也就成為棚改項(xiàng)目的重要收入來(lái)源，這種現(xiàn)象在棚改工程推進(jìn)初期尤為明顯。在具體操作中，棚改項(xiàng)目建設(shè)主體與當(dāng)?shù)厝嗣裾炗啞拔写ā眳f(xié)議（即BT協(xié)議），明確規(guī)定地方政府按協(xié)議約定向建設(shè)主體支付回購(gòu)款，而這部分回購(gòu)款也就成為棚改項(xiàng)目的收入來(lái)源。從已發(fā)行的棚改企業(yè)債券來(lái)看，大約有七成左右的債券都以政府回購(gòu)款作為償債來(lái)源。

以政府回購(gòu)收入作為棚改項(xiàng)目的收入來(lái)源，最大的問(wèn)題是增加了地方政府財(cái)政壓力和債務(wù)負(fù)擔(dān)。創(chuàng)新棚改項(xiàng)目收益?zhèn)康闹痪褪且皂?xiàng)目公司而非地方融資平臺(tái)作為債券發(fā)行主體，使地方政府不承擔(dān)棚改債券的直接償還責(zé)任，也不為其提供隱性擔(dān)保。如果繼續(xù)使用BT模式作為棚改項(xiàng)目收益?zhèn)倪€款來(lái)源，則違背了債券創(chuàng)新的初衷，即沒(méi)有起到緩解地方政府財(cái)政壓力和債務(wù)負(fù)擔(dān)的作用。因此，政府回購(gòu)收入不適合作為棚改項(xiàng)目收益?zhèn)膬攤鶃?lái)源。

2.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收入

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收入是棚改項(xiàng)目的另一重要收入來(lái)源。就其操作而言，地方政府授權(quán)棚改項(xiàng)目公司承擔(dān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)職責(zé)，承諾待土地開(kāi)發(fā)整理完成后公開(kāi)出讓，從而將一定比例的出讓金作為收入支付給項(xiàng)目建設(shè)公司。從已發(fā)行的棚改企業(yè)債券來(lái)看，部分債券以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收入作為償債來(lái)源。

值得注意的是，在傳統(tǒng)企業(yè)債券中，政府通常會(huì)在棚改地塊之外配套給予發(fā)行人土地出讓金的收益權(quán)作為償債保障，這種形式則違背了項(xiàng)目收益?zhèn)摹皟攤鶃?lái)源于項(xiàng)目自身收益”的初衷。因此，以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收入作為收入來(lái)源，出讓金必須來(lái)源于棚改地塊本身，但項(xiàng)目地塊的出讓金可能無(wú)法很好地覆蓋投資成本。

3.土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)收入

對(duì)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金不足以平衡項(xiàng)目投資的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，政府與項(xiàng)目公司往往采取一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的合作形式，即政府授予項(xiàng)目公司土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的權(quán)利，同時(shí)通過(guò)合法合規(guī)的方式，使得項(xiàng)目公司通過(guò)公開(kāi)招拍掛合法獲得土地二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。項(xiàng)目投資主體可以進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，待項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目投資主體有權(quán)獲得房產(chǎn)的銷(xiāo)售收入、租金收入以及停車(chē)費(fèi)等配套收入，并以該收入作為償債資金來(lái)源。從已發(fā)行的棚改企業(yè)債券來(lái)看，部分債券以土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)收入作為償債來(lái)源。

與政府回購(gòu)收入和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收入相比較，土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)收入是棚改項(xiàng)目收益?zhèn)^好的收益來(lái)源。一是不增加地方債務(wù)壓力。由于土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)收入是棚改建設(shè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)棚改項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)收入，不屬于地方政府收入范疇，地方政府也沒(méi)有為其提供隱性擔(dān)保，因此不會(huì)增加地方財(cái)政壓力和債務(wù)負(fù)擔(dān)。二是項(xiàng)目收益來(lái)源明確且多樣化。以項(xiàng)目建成后房屋租售收入償付棚改項(xiàng)目收益?zhèn)鞠ⅲ赏ㄟ^(guò)未來(lái)租售收益金額分布確定債券本息償還的結(jié)構(gòu)。

（三）債券的交易結(jié)構(gòu)及還款安排

1.交易結(jié)構(gòu)安排

棚改項(xiàng)目收益?zhèn)慕灰字饕譃橐韵虏襟E（見(jiàn)圖1）：

第一步，投資人繳款，主承銷(xiāo)商在扣除承銷(xiāo)費(fèi)用后，將凈額劃入棚改項(xiàng)目公司開(kāi)立的募集資金賬戶，該賬戶由監(jiān)管銀行監(jiān)管，資金劃出必須用于約定的棚改項(xiàng)目；

第二步，棚改項(xiàng)目產(chǎn)生收入，一部分來(lái)源于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收入，另一部分來(lái)源于商業(yè)開(kāi)發(fā)收入；

第三步，棚改項(xiàng)目收入直接劃入由監(jiān)管銀行監(jiān)管的項(xiàng)目收款專用賬戶中，若有剩余則將剩余資金劃入發(fā)行人日常賬戶；

第四步，若棚改項(xiàng)目收入無(wú)法覆蓋應(yīng)支付債券本息，可適當(dāng)安排第三方作為外部增信機(jī)構(gòu)，就實(shí)際賬戶金額與應(yīng)付本息的差額部分進(jìn)行補(bǔ)足；

第五步，在債券付息日前，項(xiàng)目公司將付息兌付款項(xiàng)劃入登記托管機(jī)構(gòu)開(kāi)立的賬戶，完成本息兌付。

2.還款方式設(shè)計(jì)

以土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)收入作為償債來(lái)源，是棚改項(xiàng)目收益?zhèn)挠行н€款方式。在具體的還款方案設(shè)計(jì)中，應(yīng)重點(diǎn)從三個(gè)方面著手：

一是債券償付周期與項(xiàng)目現(xiàn)金流相匹配。應(yīng)在科學(xué)估算棚改項(xiàng)目未來(lái)現(xiàn)金回流的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)債券償付周期，確保棚改項(xiàng)目收入覆蓋債券本息。

二是實(shí)行嚴(yán)格的資金賬戶封閉管理。一方面設(shè)立“募集資金專戶”，確保債券資金專項(xiàng)用于棚改項(xiàng)目；另一方面設(shè)立“項(xiàng)目收款專戶”，專門(mén)全額接受棚改項(xiàng)目未來(lái)產(chǎn)生的現(xiàn)金收入，并對(duì)項(xiàng)目資金流進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控；同時(shí)，還要設(shè)立“償債資金專戶”，使其與“項(xiàng)目收款專戶”對(duì)接，保證棚改項(xiàng)目收入優(yōu)先用于債券本息償付。

三是采取差額補(bǔ)償措施，當(dāng)預(yù)計(jì)的項(xiàng)目收入不能完全覆蓋債券本息時(shí)，應(yīng)由第三方就差額部分進(jìn)行及時(shí)補(bǔ)償，確保債券本息按時(shí)償付。這里的第三方機(jī)構(gòu)可以為企業(yè)法人，例如項(xiàng)目公司的母公司、擔(dān)保公司等，也可以為各地為推進(jìn)保障型住房建設(shè)設(shè)立的專項(xiàng)基金。

棚改項(xiàng)目收益?zhèn)耐茝V實(shí)施建議

最后，本文就促進(jìn)棚改項(xiàng)目收益?zhèn)耐茝V實(shí)施提出以下建議：

（一）建議允許棚改項(xiàng)目收益?zhèn)l(fā)行利率超過(guò)同期定存利率的40%

《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》第18條規(guī)定，“企業(yè)債券的利率不得高于銀行相同期限居民儲(chǔ)蓄定期存款利率的百分之四十”。然而，棚改項(xiàng)目收益?zhèn)瘜儆趧?chuàng)新品種，在推廣的初期，由于市場(chǎng)認(rèn)可度相對(duì)較低，可能會(huì)推高棚改項(xiàng)目收益?zhèn)陌l(fā)行利率，并使其超過(guò)同期銀行存款利率的1.4倍，從而導(dǎo)致債券發(fā)行失敗。因此，為保證棚改項(xiàng)目收益?zhèn)捻樌茝V與實(shí)施，建議突破《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》，允許棚改項(xiàng)目收益?zhèn)l(fā)行利率不受第18條規(guī)定的限制。

（二）建議允許棚改項(xiàng)目收益?zhèn)技Y金占投資總額的比例最高為80%

根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》（國(guó)發(fā)200927號(hào)），保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。就棚改項(xiàng)目而言，鑒于當(dāng)前有限的政府財(cái)力和較大的債務(wù)壓力，政府難以向棚改項(xiàng)目提供大規(guī)模的財(cái)政支持，更多的資金需要從市場(chǎng)籌集。因此，除了20%的最低資本金由政府提供之外，建議剩余80%的資本金可以完全通過(guò)棚改項(xiàng)目收益?zhèn)瘉?lái)補(bǔ)足。

（三）引入專業(yè)咨詢公司及評(píng)估公司對(duì)項(xiàng)目未來(lái)運(yùn)行情況做出可靠評(píng)估

與一般的棚改企業(yè)債券不同，棚改項(xiàng)目收益?zhèn)晕磥?lái)棚改項(xiàng)目收益作為償債來(lái)源，并依托項(xiàng)目收入現(xiàn)金流來(lái)設(shè)計(jì)債券的發(fā)行額度與償付周期，因此準(zhǔn)確估算棚改項(xiàng)目的未來(lái)現(xiàn)金流及收益，對(duì)于債券的按時(shí)償付非常關(guān)鍵。目前，棚改項(xiàng)目未來(lái)運(yùn)行情況的估算主要由兩類機(jī)構(gòu)來(lái)完成，分別是工程咨詢公司和房地產(chǎn)評(píng)估公司。其中，工程咨詢公司的主要職責(zé)是評(píng)估棚改項(xiàng)目的可行性、工程進(jìn)度、工藝標(biāo)準(zhǔn)、投資金額以及經(jīng)濟(jì)效益；房地產(chǎn)評(píng)估公司的主要職責(zé)是評(píng)估棚改項(xiàng)目完成后的項(xiàng)目收入。

為促進(jìn)棚改項(xiàng)目收益?zhèn)玫耐茝V應(yīng)用，建議選擇高資質(zhì)的工程咨詢公司和評(píng)估公司對(duì)棚改項(xiàng)目未來(lái)收益做作出可靠評(píng)估。其中，工程咨詢公司應(yīng)具有國(guó)家發(fā)改委認(rèn)定的甲級(jí)資格；評(píng)估公司應(yīng)具有證券評(píng)估資格，或具有住建部認(rèn)定的房地產(chǎn)估價(jià)一級(jí)資質(zhì)，亦或是具有中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)認(rèn)定的土地評(píng)估A級(jí)資信資質(zhì)。

注：

第5篇：投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文

工程管理本科專業(yè)是教育部1998年頒布的《普通高等學(xué)校本科專業(yè)目錄》設(shè)置的一個(gè)新專業(yè)。該專業(yè)整合了原專業(yè)目錄中的建筑管理工程、國(guó)際工程管理、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理等專業(yè)，具有較強(qiáng)的綜合性和較大的專業(yè)覆蓋范圍，目前全國(guó)有200多所高校開(kāi)設(shè)工程管理本科專業(yè)。根據(jù)《全國(guó)高等學(xué)校土建類專業(yè)本科教育培養(yǎng)目標(biāo)和培養(yǎng)方案及主干課程教學(xué)基本要求工程管理專業(yè)》（以下簡(jiǎn)稱：《專業(yè)基本要求》）的指導(dǎo)意見(jiàn)，本專業(yè)應(yīng)設(shè)置技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理和法律四個(gè)平臺(tái)課程組，采用基礎(chǔ)課程+平臺(tái)課程+專業(yè)方向課程的結(jié)構(gòu)體系，并在此基礎(chǔ)上設(shè)置工程項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、投資與造價(jià)管理、國(guó)際工程管理四個(gè)方向。國(guó)內(nèi)開(kāi)設(shè)本專業(yè)的高校根據(jù)自身教學(xué)資源及專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)的不同，課程體系各有偏重，有的細(xì)分了專業(yè)方向，還有并未做專業(yè)方向的細(xì)分。

二、工程管理專業(yè)課程體系中存在的問(wèn)題

1.課程體系的定位缺乏核心特色

工程管理專業(yè)的核心特色在于培養(yǎng)具備深厚的理論功底、寬廣的知識(shí)面，掌握先進(jìn)的管理技術(shù)、具備組織協(xié)調(diào)能力和國(guó)際交流能力的學(xué)生，為相關(guān)工程領(lǐng)域提供專業(yè)化服務(wù)。但是通過(guò)對(duì)學(xué)生就業(yè)情況的回訪和網(wǎng)絡(luò)資料的收集，我們發(fā)現(xiàn)在施工現(xiàn)場(chǎng)管理相關(guān)的工作中工程管理專業(yè)的學(xué)生與土木工程專業(yè)的學(xué)生相比并不具備優(yōu)勢(shì)，同時(shí)在工程相關(guān)領(lǐng)域具體經(jīng)營(yíng)管理工作中，工程管理專業(yè)的學(xué)生與工商管理及相關(guān)專業(yè)的學(xué)生相比優(yōu)勢(shì)也不明顯。從課程體系定位的角度來(lái)分析，很多院校的工程管理專業(yè)與相近專業(yè)相比并無(wú)明顯的差異性，這樣就使工程管理專業(yè)在就業(yè)及職業(yè)發(fā)展方面處于尷尬地位。因此，有必要在滿足《專業(yè)基本要求》對(duì)課程體系構(gòu)建具體要求的基礎(chǔ)上，結(jié)合各自院校的實(shí)際情況和市場(chǎng)需求，對(duì)課程體系進(jìn)行細(xì)化和特色定位。

2.課程體系的內(nèi)容松散，結(jié)構(gòu)生硬

工程管理專業(yè)是一個(gè)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)與管理相結(jié)合，跨學(xué)科性的專業(yè)。其理論基礎(chǔ)不僅要具有良好的全面性，還應(yīng)保證很強(qiáng)的系統(tǒng)性、連貫性。在具體的教學(xué)實(shí)踐中，由于大部分高校工程管理專業(yè)的理論教學(xué)需兩個(gè)或多個(gè)院系共同承擔(dān)，在課程體系構(gòu)建過(guò)程中容易造成各類課程自成系統(tǒng)，缺乏聯(lián)系融合的情況，使原有四大平臺(tái)課程簡(jiǎn)單合并，缺乏進(jìn)一步的系統(tǒng)優(yōu)化。加之各類課程的內(nèi)容性質(zhì)、知識(shí)特征、學(xué)習(xí)方法都存在著很大的差異性，使教學(xué)和學(xué)習(xí)環(huán)節(jié)增加了障礙和難度，最終對(duì)完成培養(yǎng)目標(biāo)造成不良影響。

3.實(shí)踐環(huán)節(jié)教學(xué)設(shè)置不合理

實(shí)踐教學(xué)是工程管理專業(yè)教學(xué)中的一個(gè)關(guān)鍵內(nèi)容，是理論教學(xué)與工作實(shí)踐聯(lián)系融合的必要環(huán)節(jié)。在就業(yè)壓力不斷加大和用人單位對(duì)畢業(yè)生動(dòng)手實(shí)踐能力要求日益提高的今天，實(shí)踐教學(xué)的重要地位就更加突出。在課程體系中實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)普遍存在兩個(gè)問(wèn)題。一是實(shí)踐教學(xué)時(shí)間較短。由于理論課程設(shè)置缺乏優(yōu)化，理論課程教學(xué)重復(fù)現(xiàn)象嚴(yán)重，從而壓縮了實(shí)踐環(huán)節(jié)的教學(xué)時(shí)間。同時(shí)，由于有些院校實(shí)踐教學(xué)條件不完善，限制了實(shí)踐教學(xué)課程的開(kāi)設(shè)。2009年3月28日教育部作出新的規(guī)定，本科應(yīng)屆畢業(yè)生大學(xué)四年內(nèi)實(shí)踐教學(xué)時(shí)間原則上不少于一年，使工程管理專業(yè)實(shí)踐環(huán)節(jié)教學(xué)時(shí)間較短的問(wèn)題更加突出。二是實(shí)踐教學(xué)的內(nèi)容相對(duì)孤立，系統(tǒng)性不強(qiáng)。在課程體系構(gòu)建過(guò)程中，實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)主要是根據(jù)理論教學(xué)內(nèi)容進(jìn)行一對(duì)一設(shè)置，比如建設(shè)項(xiàng)目可行性研究課程實(shí)訓(xùn)對(duì)應(yīng)《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》、招標(biāo)投標(biāo)文件編制實(shí)訓(xùn)對(duì)應(yīng)《招投標(biāo)與合同管理》、裝飾裝修工程造價(jià)實(shí)訓(xùn)對(duì)應(yīng)《裝飾裝修工程計(jì)量與計(jì)價(jià)》等。在這種情況下，實(shí)踐課程與實(shí)踐課程之間相對(duì)孤立，相互聯(lián)系被削弱，整體性差，使整個(gè)實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)處于一種事倍功半的狀態(tài)。

三、工程管理專業(yè)課程體系的分析與改進(jìn)建議

1.對(duì)理論課程進(jìn)行梳理優(yōu)化

（1）根據(jù)院校實(shí)際情況和市場(chǎng)需求，對(duì)課程體系進(jìn)行特色定位。工程管理專業(yè)課程體系是按照“技術(shù)是基礎(chǔ)，管理是核心，經(jīng)濟(jì)是目的，法律是保證”的總體思路構(gòu)建的。在此前提下，各個(gè)院校應(yīng)該根據(jù)自己的辦學(xué)思想、辦學(xué)條件和人才市場(chǎng)需求狀況，通過(guò)合理調(diào)整各個(gè)平臺(tái)課時(shí)的比例，對(duì)課程體系進(jìn)行特色定位。工科院校特別是以建筑為特色的工科院校應(yīng)以土木工程和管理學(xué)為主干學(xué)科，課程設(shè)置偏重于土木工程特別是建筑工程，即人才定位于土木工程管理；交通類院?？梢云赜诘罉蚬こ坦芾?；水利水電特色院?？善赜谒こ坦芾恚欢恍┴?cái)經(jīng)類院校的工程管理則偏重于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理和基本建設(shè)管理等。對(duì)于全國(guó)及地方各重點(diǎn)院校，由于畢業(yè)生的就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，在課程體系構(gòu)建中應(yīng)加強(qiáng)基礎(chǔ)課程特別是管理類基礎(chǔ)課程的比重，為學(xué)生職業(yè)生涯提供厚實(shí)的拓展基礎(chǔ)。對(duì)于地方性普通院校，應(yīng)以服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)為主要定位依據(jù)，對(duì)專業(yè)課程進(jìn)行細(xì)分定位，逐步形成有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的專業(yè)特色，如造價(jià)管理、房地產(chǎn)評(píng)估、國(guó)際工程管理等。

（2）對(duì)課程體系中的四個(gè)平臺(tái)課程組進(jìn)行梳理和優(yōu)化。在四個(gè)平臺(tái)課程組中應(yīng)首先確立工程技術(shù)課程的基礎(chǔ)地位。工程管理專業(yè)與其他管理類專業(yè)相比具有技術(shù)性強(qiáng)的特點(diǎn)，工程技術(shù)知識(shí)是工程管理人員了解管理對(duì)象，進(jìn)而實(shí)施管理行為的基礎(chǔ)，離開(kāi)基本的工程技術(shù)知識(shí)，工程管理也就無(wú)從談起。在經(jīng)濟(jì)、管理以及法律等三個(gè)平臺(tái)課程的設(shè)置中，除需開(kāi)設(shè)《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》、《管理學(xué)基礎(chǔ)》以及《法律基礎(chǔ)》等理論性課程外，大量的課程應(yīng)是與工程管理緊密相關(guān)并帶有專業(yè)技術(shù)性的交叉課程，如《工程項(xiàng)目管理》、《工程造價(jià)管理》、《工程經(jīng)濟(jì)》、《運(yùn)籌學(xué)》、《建筑法規(guī)》等，增加四個(gè)平臺(tái)課程組的橫向聯(lián)系。從整體的角度對(duì)課程內(nèi)容進(jìn)行優(yōu)化，提高教學(xué)資源的利用率。如《工程項(xiàng)目管理》、《建筑施工組織》及《工程進(jìn)度管理》三門(mén)課程中均包含工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)的內(nèi)容應(yīng)合并在《工程項(xiàng)目管理》中講授?！豆こ塘壳鍐斡?jì)價(jià)》、《建筑工程計(jì)量與計(jì)價(jià)》及《工程定額原理》三門(mén)課程中均包含建筑面積計(jì)算的內(nèi)容應(yīng)合并在《建筑工程計(jì)量與計(jì)價(jià)》中講授。

（3）根據(jù)建筑市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)對(duì)方向性課程進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。工程管理工作是建設(shè)領(lǐng)域的一個(gè)先導(dǎo)性工作，對(duì)該領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型性和政策性的變革反應(yīng)也最為敏感。因此，我們?cè)趯I(yè)方向課程的設(shè)置方面應(yīng)緊隨建筑市場(chǎng)的發(fā)展，做出適時(shí)性、前瞻性的調(diào)整。以投資與造價(jià)管理方向?yàn)槔?，該領(lǐng)域計(jì)價(jià)模式的變革對(duì)整個(gè)造價(jià)管理領(lǐng)域都產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。建筑企業(yè)迫切的要求建立“企業(yè)定額管理體系”，這樣就會(huì)對(duì)定額編制和管理人才有一個(gè)趨勢(shì)性的需求。因此，在投資與造價(jià)管理方向課程的設(shè)置方面應(yīng)增加《定額原理》、《定額生成軟件操作實(shí)訓(xùn)》等課程和實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)，拓展學(xué)生的就業(yè)面，增加學(xué)生對(duì)專業(yè)發(fā)展的適應(yīng)能力。

第6篇：投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文

（一）加大信貸資金保障力度。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要積極向上級(jí)行爭(zhēng)取貸款規(guī)模，確保實(shí)現(xiàn)年初確定的新增貸款目標(biāo)。要加大對(duì)中小企業(yè)的信貸資金傾斜，對(duì)中小企業(yè)不抽貸、不壓貸，確保小企業(yè)貸款增速高于貸款平均增速。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要按照企業(yè)信用等級(jí)，對(duì)中小企業(yè)發(fā)放貸款實(shí)行利率優(yōu)惠政策。不得強(qiáng)制貸款企業(yè)購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品，不得將貸款與企業(yè)存款掛鉤，不得變相收取企業(yè)手續(xù)費(fèi)。規(guī)范做大表外授信。對(duì)資金一時(shí)有困難的企業(yè)，可以主辦行為主，聯(lián)合其他貸款銀行統(tǒng)一開(kāi)展救助；對(duì)已出現(xiàn)危機(jī)的企業(yè)，盡可能給予資金幫扶，支持重組發(fā)展。

（二）鼓勵(lì)創(chuàng)新中小企業(yè)貸款管理模式。鼓勵(lì)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)建立單獨(dú)的中小企業(yè)金融服務(wù)專營(yíng)機(jī)構(gòu)，專門(mén)從事中小企業(yè)貸款營(yíng)銷(xiāo)和管理。配齊配強(qiáng)專職信貸人員，健全中小企業(yè)授信管理體系，優(yōu)化中小企業(yè)的貸款審批和分類管理流程，建立便捷高效的貸款經(jīng)營(yíng)管理模式。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)中尚未設(shè)立中小企業(yè)金融服務(wù)專營(yíng)機(jī)構(gòu)的，要在年上半年設(shè)立。鼓勵(lì)有關(guān)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、科技園區(qū)等科技型中小企業(yè)密集地區(qū)設(shè)立科技支行，推進(jìn)科技中小企業(yè)融資。

（三）健全中小企業(yè)信貸服務(wù)“綠色通道”。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要開(kāi)通中小企業(yè)信貸服務(wù)“綠色通道”，根據(jù)中小企業(yè)融資“短、小、急”的特點(diǎn)，分別為“正常生產(chǎn)營(yíng)運(yùn)、剛建成投產(chǎn)、正在建設(shè)”三類企業(yè)量身定制信貸產(chǎn)品，進(jìn)一步優(yōu)化貸款流程，縮短審批時(shí)限。按照規(guī)定的審批權(quán)限和額度，自行審批的不超過(guò)7個(gè)工作日，報(bào)市級(jí)機(jī)構(gòu)審批的不超過(guò)20個(gè)工作日，報(bào)省級(jí)機(jī)構(gòu)審批的在各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)審貸時(shí)間內(nèi)辦理。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展“一次授信、循環(huán)使用”的中小企業(yè)融資方式，提高放貸效率。

（四）完善中小企業(yè)信貸盡職免責(zé)制度。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要建立獨(dú)立的中小企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)、成本利潤(rùn)核算、信貸審批、激勵(lì)約束、風(fēng)險(xiǎn)分類管理機(jī)制和損失撥備制度。在考核信貸投放整體質(zhì)量的基礎(chǔ)上，設(shè)立合理的風(fēng)險(xiǎn)容忍度，做到盡職者免責(zé)。銀監(jiān)分局要按照銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于小企業(yè)授信工作盡職指引》有關(guān)規(guī)定，對(duì)在中小企業(yè)信貸業(yè)務(wù)盡職情況下出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)狀況，不追究銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、高管和信貸人員的責(zé)任。

（五）推進(jìn)信貸品種和服務(wù)方式創(chuàng)新。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要根據(jù)中小企業(yè)多樣化需求，加快業(yè)務(wù)創(chuàng)新，積極開(kāi)展中小企業(yè)股權(quán)質(zhì)押、知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押、商標(biāo)權(quán)質(zhì)押、動(dòng)產(chǎn)抵押貸款，推廣應(yīng)收賬款質(zhì)押、倉(cāng)單質(zhì)押、供應(yīng)鏈融資、票據(jù)融資等貸款品種，積極發(fā)展信托融資、租賃融資和有特色的理財(cái)產(chǎn)品，同時(shí)提高中小企業(yè)中長(zhǎng)期貸款的規(guī)模和比重。創(chuàng)新中小企業(yè)流動(dòng)資金貸款還款方式，實(shí)行更為靈活的還款政策，緩解中小企業(yè)到期貸款還款壓力。要結(jié)合開(kāi)展農(nóng)村金融產(chǎn)品與服務(wù)方式創(chuàng)新試點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)涉農(nóng)中小企業(yè)的金融服務(wù)。

二、著力降低中小企業(yè)融資成本

（六）規(guī)范中介評(píng)估機(jī)構(gòu)收費(fèi)。評(píng)估中介機(jī)構(gòu)對(duì)專門(mén)用于抵押的房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)，按現(xiàn)行省定標(biāo)準(zhǔn)的30%執(zhí)行；同一標(biāo)的物超出有效期仍由同一評(píng)估中介機(jī)構(gòu)重新評(píng)估的，按現(xiàn)行省定標(biāo)準(zhǔn)的20%執(zhí)行。中小企業(yè)因辦理抵（質(zhì)）押貸款需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，由中小企業(yè)在符合資質(zhì)和條件的機(jī)構(gòu)中擇優(yōu)選取，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得單方指定評(píng)估機(jī)構(gòu)，不得要求企業(yè)對(duì)借款合同、擔(dān)保合同進(jìn)行公正（國(guó)家法律法規(guī)有明確規(guī)定的除外）。市國(guó)土、房管、工商等部門(mén)要認(rèn)同有資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，不得要求本行業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)再次對(duì)抵（質(zhì)）押物評(píng)估收費(fèi)。建立中介機(jī)構(gòu)淘汰機(jī)制，堅(jiān)決取締亂收費(fèi)、亂評(píng)估、信譽(yù)差的中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，防止行業(yè)壟斷。

（七）降低部分經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)。各級(jí)房產(chǎn)管理部門(mén)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，更不得指定評(píng)估機(jī)構(gòu)；房產(chǎn)登記簿中不再記載抵押期限（抵押登記期限不得以一年為期）和抵押物價(jià)值，只需記載債務(wù)履行期限和被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額；債務(wù)人和債權(quán)人對(duì)債務(wù)履行期限作重新約定的，房屋登記機(jī)構(gòu)只收取登記費(fèi)。市國(guó)土資源部門(mén)在辦理土地使用權(quán)抵押登記時(shí)，除依照省價(jià)格管理部門(mén)規(guī)定收取證書(shū)工本費(fèi)外，不再收取其他費(fèi)用。市工商部門(mén)要對(duì)辦理貸款業(yè)務(wù)的中小企業(yè)減免工商檔案查詢費(fèi)。切實(shí)降低經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)，對(duì)中小企業(yè)辦理土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證和辦理貸款涉及的土地測(cè)繪費(fèi)、房屋面積測(cè)繪費(fèi)、防雷技術(shù)服務(wù)費(fèi)、消防設(shè)施檢測(cè)費(fèi)等經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)項(xiàng)目，一律按政策規(guī)定的低限減半執(zhí)行。

（八）增強(qiáng)中小企業(yè)融資抵押能力。市、縣兩級(jí)國(guó)土資源部門(mén)要進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)新辦土地產(chǎn)權(quán)證辦理流程，為企業(yè)新辦土地使用證（含土地掛牌）承諾時(shí)間在30個(gè)工作日內(nèi)。市、縣兩級(jí)住房、規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要進(jìn)一步簡(jiǎn)化企業(yè)新辦房屋產(chǎn)權(quán)證辦理流程，為企業(yè)新辦房屋產(chǎn)權(quán)證承諾時(shí)間在7個(gè)工作日內(nèi)。對(duì)工業(yè)園區(qū)內(nèi)需辦理土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證的企業(yè)，達(dá)到協(xié)議約定投資強(qiáng)度的，由企業(yè)所在園區(qū)管委會(huì)牽頭，市發(fā)展改革、國(guó)土、住房、規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)、環(huán)保、工商等部門(mén)配合，按照“一企一辦”原則，及時(shí)為正常生產(chǎn)營(yíng)運(yùn)和剛建成投運(yùn)企業(yè)辦理土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證手續(xù)。對(duì)年以前建成投運(yùn)但至今尚未辦理土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證的企業(yè)，相關(guān)部門(mén)依法及時(shí)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。對(duì)有增資擴(kuò)股需求的中小企業(yè)，市工商、稅務(wù)部門(mén)將其納入政務(wù)服務(wù)“綠色通道”，及時(shí)為企業(yè)辦理注冊(cè)資本金變更等手續(xù)。

（九）規(guī)范民間借貸。各行業(yè)主管部門(mén)和工商登記部門(mén)要引導(dǎo)各類融資性中介機(jī)構(gòu)開(kāi)展正常的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。加強(qiáng)對(duì)典當(dāng)商行、擔(dān)保公司、小貸公司、各類投資公司等融資性機(jī)構(gòu)的管理，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范。各類經(jīng)營(yíng)費(fèi)率、業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)等嚴(yán)格控制在銀行貸款基準(zhǔn)利率的4倍以內(nèi)，防止出現(xiàn)非法金融活動(dòng)。對(duì)頂風(fēng)作案、暴力討債等違法犯罪行為予以嚴(yán)厲打擊，發(fā)現(xiàn)一起，查處一起。

（十）強(qiáng)化中小企業(yè)信用培植。對(duì)尚未與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)建立信貸關(guān)系或有融資需求但信用等級(jí)未達(dá)到銀行授信條件的中小企業(yè)，由人民銀行中心支行納入“省中小企業(yè)信用信息輔助管理系統(tǒng)”，逐個(gè)銀行落實(shí)信用培植責(zé)任，逐個(gè)企業(yè)開(kāi)展信用培植。市、縣相關(guān)經(jīng)濟(jì)主管部門(mén)、園區(qū)管委會(huì)要協(xié)助人民銀行中心支行做好中小企業(yè)信用平臺(tái)建設(shè)工作。銀監(jiān)分局要將銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸支持中小企業(yè)情況和中小企業(yè)信用培植情況納入銀行高管履職動(dòng)態(tài)考核，增強(qiáng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)主動(dòng)服務(wù)中小企業(yè)的責(zé)任感。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要積極指導(dǎo)中小企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理，健全財(cái)務(wù)制度，提升信用等級(jí)，促使中小企業(yè)達(dá)到銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)授信條件。

三、大力推動(dòng)中小企業(yè)直接融資

（十一）加快中小企業(yè)上市融資步伐。根據(jù)《市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)資本市場(chǎng)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（政發(fā)〔〕104號(hào)）要求，加大中小企業(yè)上市扶持力度，成立企業(yè)上市工作領(lǐng)導(dǎo)小組，協(xié)調(diào)解決各種問(wèn)題，并建立考核獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。市金融辦要加強(qiáng)分類指導(dǎo)，加大中小企業(yè)上市資源培育力度，建立中小企業(yè)擬上市資源儲(chǔ)備庫(kù)，積極做好中小企業(yè)境內(nèi)外上市推薦工作。市工商、稅務(wù)、司法、規(guī)劃、環(huán)保、人社、房管、城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)土、公積金等部門(mén)要積極幫助中小企業(yè)妥善處理改制上市前的稅收、資產(chǎn)權(quán)屬、股權(quán)規(guī)范、各類權(quán)證、上市材料證明等問(wèn)題，進(jìn)一步支持中小企業(yè)上市融資。

（十二）鼓勵(lì)支持風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)業(yè)投資發(fā)展。設(shè)立市創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金，成立基金管理有限公司。由市發(fā)改委、財(cái)政局、稅務(wù)局、經(jīng)信委、科技局、金融辦等部門(mén)聯(lián)合成立創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金管理委員會(huì)，充分發(fā)揮財(cái)政資金對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資的引導(dǎo)作用，落實(shí)好國(guó)家對(duì)創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，支持私募股權(quán)投資基金、產(chǎn)業(yè)投資基金等各類投資于未上市中小企業(yè)的基金在我市設(shè)立和發(fā)展。鼓勵(lì)民間資本以規(guī)范形式組建新的風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)，積極參與中小企業(yè)特別是高科技企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)投資。

（十三）推動(dòng)中小企業(yè)債券融資。由市發(fā)改委牽頭，市財(cái)政局、經(jīng)信委、人行、金融辦配合，制訂支持中小企業(yè)發(fā)行集合債和企業(yè)債、實(shí)行財(cái)政貼息及建立擔(dān)保償債機(jī)制的具體辦法，切實(shí)做好中小企業(yè)債券的發(fā)行和試點(diǎn)工作。市發(fā)改委、經(jīng)信委等部門(mén)共同挑選一批成長(zhǎng)性較好、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的中小企業(yè)作為發(fā)行集合債和企業(yè)債的后備資源，及時(shí)做好初審與推薦工作，抓緊組織上報(bào)。積極培育和規(guī)范產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)發(fā)展，加快壯大產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，為中小企業(yè)產(chǎn)權(quán)和股權(quán)交易提供服務(wù)。支持中小企業(yè)利用產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)開(kāi)展融資活動(dòng)，積極推動(dòng)金融租賃、資產(chǎn)證券化等新興融資方式的發(fā)展。

四、積極推進(jìn)地方新型金融機(jī)構(gòu)發(fā)展

（十四）加快引進(jìn)組建各類金融機(jī)構(gòu)。根據(jù)《市人民政府關(guān)于加快金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干政策意見(jiàn)》（政發(fā)〔〕9號(hào)）要求，全面落實(shí)金融機(jī)構(gòu)引進(jìn)組建的優(yōu)惠政策。對(duì)新組建或引進(jìn)金融機(jī)構(gòu)的有功單位和人員，由市財(cái)政給予獎(jiǎng)勵(lì)。

（十五）大力扶持新型農(nóng)村金融組織發(fā)展。到年末，四縣都要成立一家以上村鎮(zhèn)銀行，各縣分別成立3家以上農(nóng)村小額貸款公司，各區(qū)成立2家以上農(nóng)村小額貸款公司。按照補(bǔ)區(qū)域盲點(diǎn)、重規(guī)模和經(jīng)營(yíng)特色的原則，引導(dǎo)和鼓勵(lì)實(shí)力強(qiáng)的工業(yè)企業(yè)在我市設(shè)立農(nóng)村小額貸款公司，力爭(zhēng)年開(kāi)業(yè)總數(shù)達(dá)到30家。鼓勵(lì)有條件的小額貸款公司轉(zhuǎn)制為村鎮(zhèn)銀行。擴(kuò)大農(nóng)村資金互助社的試點(diǎn)工作，各縣要爭(zhēng)取新設(shè)立2家以上農(nóng)村資金互助社。

（十六）加快科技小額貸款公司發(fā)展。針對(duì)我市廣大初創(chuàng)期、種子期科技型中小企業(yè)融資問(wèn)題，省級(jí)園區(qū)要加快籌備設(shè)立科技小額貸款公司，面向科技型中小企業(yè)發(fā)放貸款、創(chuàng)業(yè)投資及經(jīng)辦批準(zhǔn)的其他業(yè)務(wù)。到年，全市各科技園區(qū)要全部成立科技小額貸款公司。

（十七）加快組建或引進(jìn)國(guó)內(nèi)外證券公司、信托投資公司、期貨公司、基金管理公司、風(fēng)險(xiǎn)投資公司、財(cái)務(wù)公司、汽車(chē)金融公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)，新增金融業(yè)配套中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，初步形成多層次多樣化的金融服務(wù)體系。積極發(fā)展航運(yùn)金融，為航運(yùn)企業(yè)開(kāi)辟新的融資途徑。鼓勵(lì)發(fā)展融資租賃專業(yè)公司，重點(diǎn)為設(shè)備設(shè)施投資額度較大的中小企業(yè)解決固定資產(chǎn)投資資金。

五、完善中小企業(yè)融資擔(dān)保體系建設(shè)

（十八）建立融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)的監(jiān)管機(jī)制。根據(jù)國(guó)家和省相關(guān)規(guī)定，制定市融資性擔(dān)保公司管理暫行辦法、行業(yè)準(zhǔn)則和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行資信評(píng)級(jí)和績(jī)效考核，做好擔(dān)保機(jī)構(gòu)基礎(chǔ)管理工作，凈化擔(dān)保市場(chǎng)環(huán)境，規(guī)范擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保行為，為我市擔(dān)保業(yè)健康發(fā)展并滿足中小企業(yè)擔(dān)保需求創(chuàng)造條件。建立擔(dān)保機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償和管理機(jī)制，提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平。

（十九）鼓勵(lì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)做大做強(qiáng)。大力發(fā)展以企業(yè)出資為主的互助式會(huì)員制擔(dān)保機(jī)構(gòu)。積極發(fā)揮政府支持引導(dǎo)作用，帶動(dòng)民間資本組建商業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)，設(shè)立地方財(cái)政出資和企業(yè)聯(lián)合組建的多層次中小企業(yè)融資擔(dān)保基金和擔(dān)保機(jī)構(gòu)。建立中小企業(yè)融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)資本金擴(kuò)充機(jī)制，鼓勵(lì)中小企業(yè)融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)通過(guò)聯(lián)合、兼并、重組及吸收民間資金增加對(duì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)資本金投入。到年，每個(gè)縣區(qū)要建立2家注冊(cè)資金1億元以上的擔(dān)保公司或1家注冊(cè)資金2億元以上的擔(dān)保公司。

（二十）提高擔(dān)保公司擔(dān)保融資能力。省再擔(dān)保分公司要積極開(kāi)展再擔(dān)保、擔(dān)保、投資業(yè)務(wù)，為中小企業(yè)融資拓寬渠道以及金融領(lǐng)域的各類相關(guān)業(yè)務(wù)，將資質(zhì)良好的擔(dān)保公司納入再擔(dān)保體系，提高擔(dān)保倍數(shù)，從而建立政府、銀行、擔(dān)保公司之間的協(xié)調(diào)機(jī)制。建立風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制，合理放大倍數(shù)，銀行要選擇獲取融資性擔(dān)保業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)許可證的擔(dān)保公司進(jìn)行合作，并根據(jù)其資金規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)控制能力和資信等級(jí)，適當(dāng)增加放大倍數(shù)，不得隨意提高合作門(mén)檻，不得增加合作成本，確保全市擔(dān)保行業(yè)健康發(fā)展。

（二十一）降低擔(dān)保費(fèi)用收取比例。融資性擔(dān)保公司要積極為中小企業(yè)融資提供擔(dān)保服務(wù)，對(duì)信用較好的企業(yè)可少收或不收保證金，同時(shí)可適當(dāng)降低中小企業(yè)擔(dān)保費(fèi)收取比例。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要本著支持中小企業(yè)發(fā)展、支持融資擔(dān)保體系建設(shè)的原則，積極為中小企業(yè)發(fā)展提供融資擔(dān)保服務(wù)，逐步擴(kuò)大融資擔(dān)保公司資本金放大系數(shù)（資本金放大系數(shù)原則上不低于5倍），并按照“利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的原則，逐步建立合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。

（二十二）落實(shí)擔(dān)保機(jī)構(gòu)優(yōu)惠政策。認(rèn)真落實(shí)國(guó)家、省、市支持擔(dān)保機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。允許擔(dān)保機(jī)構(gòu)實(shí)際發(fā)生的代償損失按規(guī)定依次沖減已在稅前扣除擔(dān)保賠償準(zhǔn)備、一般風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備和擔(dān)保費(fèi)收入。根據(jù)國(guó)家七部委《融資性擔(dān)保公司管理暫行辦法》規(guī)定，融資性擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)年擔(dān)保費(fèi)收入的50%比例提取未到期責(zé)任準(zhǔn)備金，并按不低于當(dāng)年年末擔(dān)保責(zé)任余額1%的比例提取擔(dān)保賠償準(zhǔn)備金。擔(dān)保賠償準(zhǔn)備金累計(jì)達(dá)到當(dāng)年擔(dān)保責(zé)任余額10%的，實(shí)行差額提取。幫助擔(dān)保機(jī)構(gòu)創(chuàng)造條件享受?chē)?guó)家免征三年?duì)I業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策。

六、加大政策支持中小企業(yè)融資力度

（二十三）建立中小企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制。從年起，市財(cái)政暫安排1500萬(wàn)元設(shè)立科技型中小企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償資金，并根據(jù)情況適當(dāng)擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償范圍，用于彌補(bǔ)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放中小企業(yè)貸款的損失（具體補(bǔ)償辦法另行制訂）。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按一定比例提取風(fēng)險(xiǎn)基金。對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)當(dāng)年給予銷(xiāo)售收入在500萬(wàn)元、在金融機(jī)構(gòu)融資余額200萬(wàn)元以下的中小企業(yè)的貸款平均余額，比上年度中小企業(yè)貸款平均余額新增部分給予5‰的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。

（二十四）加強(qiáng)融資政策引導(dǎo)。市金融辦、人民銀行中心支行、銀監(jiān)分局要積極引導(dǎo)中小企業(yè)在用好各類信貸產(chǎn)品的同時(shí)，充分利用資本市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、信托、金融租賃、股權(quán)、信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、保險(xiǎn)資金直投等多種融資方式。幫助中小企業(yè)與信托公司加強(qiáng)對(duì)接，充分發(fā)揮貸款類、權(quán)益類、融資租賃類、不動(dòng)產(chǎn)類等信托產(chǎn)品的融資作用，努力在信托直接融資方面取得突破。鼓勵(lì)中小企業(yè)積極開(kāi)展項(xiàng)目融資租賃、投資型經(jīng)營(yíng)租賃、售后回租等業(yè)務(wù)，盤(pán)活企業(yè)存量固定資產(chǎn)，帶動(dòng)外部融資增長(zhǎng)。鼓勵(lì)園區(qū)管委會(huì)充分發(fā)揮園區(qū)投融資平臺(tái)的積極作用，幫助中小企業(yè)解決發(fā)展初期的融資需求。

（二十五）搭建融資服務(wù)平臺(tái)。推廣網(wǎng)上融資服務(wù)模式，建立中小企業(yè)相關(guān)信息共享平臺(tái)，引導(dǎo)相關(guān)部門(mén)、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司、專業(yè)性投資公司等融資服務(wù)機(jī)構(gòu)利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，為中小企業(yè)提供融資服務(wù)信息。通過(guò)舉辦政策宣講會(huì)、服務(wù)推介會(huì)、項(xiàng)目對(duì)接會(huì)、主題論壇等活動(dòng)，促進(jìn)金融、準(zhǔn)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)增強(qiáng)為中小企業(yè)融資服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)雙方的溝通交流，有效推廣金融創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品；組織金融服務(wù)機(jī)構(gòu)深入工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，為中小企業(yè)提供特色服務(wù)。