房地產(chǎn)公司資產(chǎn)管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)公司資產(chǎn)管理范文

[論文摘要]本文從我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，融資渠道狹窄這一現(xiàn)狀，并結(jié)合證監(jiān)會(huì)推出公司債這種新的融資渠道的背景，分析了公司債發(fā)行利率市場(chǎng)化、資金用途限制少等主要特點(diǎn)，歸納了房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)行公司債具有融資成本低、可優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)等優(yōu)勢(shì)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

2007年8月14日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式頒布實(shí)施《公司債發(fā)行試點(diǎn)辦法》（以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)辦法》），這標(biāo)志著中國(guó)公司債發(fā)行工作正式啟動(dòng)。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)要想獲得良好的發(fā)展，雄厚的資金支持是不可缺少的，但近幾年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，并實(shí)行偏緊的貨幣政策，利率不斷上升且銀行緊縮銀根，開發(fā)企業(yè)獲得信貸融資愈發(fā)艱難，企業(yè)只能通過(guò)其他融資渠道來(lái)獲取必需的資金。在2007年，房地產(chǎn)上市公司通過(guò)股權(quán)融資募集得巨額的資金，但是自去年9月份以來(lái)，證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)上市公司股權(quán)融資進(jìn)行了限制，開發(fā)企業(yè)股權(quán)融資的渠道也漸行漸窄，在2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨著嚴(yán)峻的資金考驗(yàn)。

同時(shí),由于國(guó)家政策及我國(guó)資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)等因素影響,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是以信貸融資等間接融資渠道為主,輔以股權(quán)融資等直接融資渠道。在直接融資渠道中,股權(quán)融資占據(jù)著極大的比列,股權(quán)融資與債券融資的發(fā)展極其不平衡,這使得企業(yè)不得不承受著巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和較高的財(cái)務(wù)成本。且過(guò)于依賴信貸融資,加大了銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)，不利于我國(guó)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定與發(fā)展。

二、公司債的主要特點(diǎn)

公司債券公司債是由企業(yè)依照法定程序發(fā)行的債券，是為籌措長(zhǎng)期資金而向一般大眾舉借款項(xiàng)，承諾于指定到期日向債權(quán)人無(wú)條件支付票面金額，并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息。根據(jù)證監(jiān)會(huì)頒布的《試點(diǎn)辦法》，筆者認(rèn)為公司債主要有一下幾個(gè)特點(diǎn)：

1.發(fā)行利率市場(chǎng)化。根據(jù)《試點(diǎn)辦法》規(guī)定，發(fā)行價(jià)格由發(fā)行人與保薦人通過(guò)市場(chǎng)詢價(jià)確定。這種定價(jià)方法與股票的定價(jià)方法相類似，公司債券同企業(yè)債券定價(jià)相比有了質(zhì)的改變，公司債券價(jià)格能夠在真正意義上實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)定價(jià)，讓市場(chǎng)來(lái)確定發(fā)行利率。

2.融資資金用途限制少。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來(lái)源信貸融資的資金用途被嚴(yán)格限定，同樣，企業(yè)即使通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券獲得融資，其資金使用亦需得到政府主管部門的審批，不利于企業(yè)充分發(fā)揮資金的效用和改善資金使用效率。但《試行辦法》中規(guī)定，發(fā)行公司債券募集的資金只需符合股東會(huì)或股東大會(huì)核準(zhǔn)的用途和符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，限制相對(duì)較少，有利于企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況對(duì)資金的使用進(jìn)行優(yōu)化安排，降低財(cái)務(wù)成本和優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

3.債券發(fā)行程序相對(duì)較簡(jiǎn)易。相對(duì)于股權(quán)融資，債券融資的程序相對(duì)比較簡(jiǎn)易，公司債券發(fā)行主要是看發(fā)行公司的盈利能力和償債能力，同時(shí)，公司債發(fā)行可以采取“一次核準(zhǔn)、分次發(fā)行”的做法，開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身項(xiàng)目開發(fā)的資金的需要狀況和市場(chǎng)狀況來(lái)確定發(fā)行規(guī)模和頻率。相對(duì)而言，債券融資更易發(fā)行，有利于降低資金成本和融資過(guò)程中的籌資費(fèi)用。

4.資信評(píng)級(jí)作用體現(xiàn)?！栋l(fā)行辦法》中不再?gòu)?qiáng)制規(guī)定需要商業(yè)銀行的擔(dān)保，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的資信評(píng)級(jí)將成為投資者投資公司債券的重要參考依據(jù)，同時(shí)監(jiān)管機(jī)構(gòu)重視發(fā)行人的信息披露及發(fā)行公司債后的市場(chǎng)監(jiān)管工作，并要求在公司債券有效存續(xù)期內(nèi)，資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)每年至少進(jìn)行一次跟蹤評(píng)級(jí)并及時(shí)公告發(fā)行人資信狀況的變化情況。

三、公司債融資優(yōu)勢(shì)

正如上文分析，公司債融資方式同其他渠道相比擁有較突出的特點(diǎn)。現(xiàn)推出公司債這一融資渠道，將能夠充分發(fā)揮公司債固有的優(yōu)勢(shì)，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)信貸融資的依賴，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)融資渠道多元化。在同其他融資渠道相比，公司債融資具有以下諸多優(yōu)勢(shì)：

1.公司債融資成本較低。目前我國(guó)商業(yè)銀行三到五年期貸款基準(zhǔn)利率為7.65％（含五年），五年以上貸款已調(diào)整到7．83％，而金地集團(tuán)所發(fā)行的12億元公司債的票面利率只有5.50%，不考慮籌資費(fèi)用，金地集團(tuán)每年估計(jì)可以節(jié)約兩千多萬(wàn)的財(cái)務(wù)費(fèi)用。因此同商業(yè)銀行信貸融資相比，企業(yè)發(fā)行公司債可以節(jié)約相當(dāng)多的財(cái)務(wù)成本。

2.拓寬融資渠道，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。當(dāng)前除了少部分企業(yè)實(shí)力較強(qiáng)能夠上市進(jìn)行股權(quán)融資以外，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要還是以信貸融資為主，融資渠道比較單一。公司債券的推出，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了在中長(zhǎng)期內(nèi)較為穩(wěn)定的資金來(lái)源，有利于開發(fā)企業(yè)拓寬其融資渠道，減少對(duì)信貸融資的依賴，以優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.可避免因再融資而分散股權(quán)。在股權(quán)分置改革后，通過(guò)股權(quán)再融資會(huì)分散公司股東的控股權(quán)，且有可能會(huì)降低每股收益，并可能導(dǎo)致股價(jià)下跌。對(duì)于相對(duì)控股的上市公司大股東而言，股權(quán)再融資會(huì)直接削弱大股東的控股地位。通過(guò)發(fā)行公司債在獲得企業(yè)所需資金的情況下，發(fā)行公司債融資更容易獲得股東的支持。

4.發(fā)行門檻較低，融資對(duì)象較多。公司債的發(fā)行沒有對(duì)資金用途等方面設(shè)定硬性指標(biāo)，且公司債的發(fā)行也沒有規(guī)定一定要由商業(yè)銀行等擔(dān)保人做擔(dān)保，相對(duì)而言，發(fā)行公司債的門檻相對(duì)較低。由于公司債融資更加的市場(chǎng)化，公司債的融資對(duì)象更多，除了保險(xiǎn)公司、基金等大型投資機(jī)構(gòu)之外，商業(yè)銀行及個(gè)人投資者均可能成為其融資對(duì)象，且不受原有股東條件的限制，較股權(quán)融資而言更有優(yōu)勢(shì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]葉劍:解讀公司債[J].上海投資,2008年第3期

第2篇：房地產(chǎn)公司資產(chǎn)管理范文

[關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)　子公司　目標(biāo)管理　績(jī)效考核　初探]

房地產(chǎn)業(yè)是一種地域性和階段性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)。隨著開發(fā)地域的拓展，項(xiàng)目公司越來(lái)越多，勢(shì)必加大集團(tuán)公司的管理半徑，增加管理的難度，這就有可能造成邊際投資效益的下降。因此，如何加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)子公司的管理，正日益成為擺在大型企業(yè)集團(tuán)面前一個(gè)非常緊迫和現(xiàn)實(shí)的課題。

一般來(lái)說(shuō)，單一的房地產(chǎn)集團(tuán)通常由總裁辦、人力資源部、財(cái)務(wù)部、審計(jì)部、工程部等職能部門聯(lián)合成立集團(tuán)目標(biāo)責(zé)任制考核領(lǐng)導(dǎo)小組，對(duì)下屬全資和絕對(duì)控股的子公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)目標(biāo)設(shè)置與考核。而以房地產(chǎn)為主業(yè)的多元化企業(yè)集團(tuán)更多地是成立“事業(yè)部”這樣的相對(duì)獨(dú)立的部門，采取模擬企業(yè)化運(yùn)作，對(duì)下屬所有房地產(chǎn)類子公司統(tǒng)一管理。在這兩種模式中，集團(tuán)和下屬公司均以資產(chǎn)為紐帶建立法人治理結(jié)構(gòu)和各種內(nèi)部控制制度，相互間形成合理分工：集團(tuán)總部作為決策中心、信息中心、融資中心行使管理職能，各下屬子公司作為經(jīng)營(yíng)實(shí)體則是成本控制中心、服務(wù)中心和利潤(rùn)中心。為了貫徹集團(tuán)總體發(fā)展戰(zhàn)略，充分調(diào)動(dòng)項(xiàng)目公司的積極性，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳配置，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的圓滿實(shí)現(xiàn)，就需要制訂專門的“房地產(chǎn)子公司管理辦法”，并建立統(tǒng)一的以經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為中心的責(zé)任考核體系。

考核體系主要由項(xiàng)目考核和年度考核兩部分組成，績(jī)效的考核與獎(jiǎng)勵(lì)以項(xiàng)目考核為準(zhǔn)。年度考核只是對(duì)項(xiàng)目考核目標(biāo)的分解，它以事先責(zé)成子公司總經(jīng)理在工資總額中扣存一定比例的年薪、然后由集團(tuán)根據(jù)其年度目標(biāo)完成情況決定是否返還和返還比例作為獎(jiǎng)懲的主要手段。

一、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任考核

在取得項(xiàng)目土地使用權(quán)、項(xiàng)目公司成立、宗地的規(guī)劃指標(biāo)確定以后，以項(xiàng)目可行性研究報(bào)告確定的開發(fā)進(jìn)度與收益測(cè)算為基礎(chǔ)，集團(tuán)事業(yè)部對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)定。目標(biāo)主要包括利潤(rùn)目標(biāo)和開發(fā)進(jìn)度兩部分。

1、 與利潤(rùn)目標(biāo)相關(guān)的指標(biāo)包括：

① 規(guī)劃指標(biāo)：包括凈用地、全部和分項(xiàng)建筑面積等；

② 成本費(fèi)用：根據(jù)會(huì)計(jì)科目設(shè)置，含土地成本、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、建安造價(jià)、期間費(fèi)用六部分。需要指出的是，不可預(yù)見費(fèi)雖然在做項(xiàng)目可行性研究時(shí)是必要的，但在進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)考核中不宜作為單獨(dú)的成本科目；

③ 利潤(rùn)目標(biāo)：包括平均售價(jià)、分項(xiàng)收入、凈利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率等指標(biāo)。

2、 與開發(fā)進(jìn)度相關(guān)的指標(biāo)包括：

① 土地權(quán)證辦理；

② 拆遷安置；

③ 方案設(shè)計(jì)；

④ 報(bào)批報(bào)建；

⑤ 營(yíng)銷策劃；

⑥ 工程建設(shè)；

⑦ 物業(yè)管理。

3、 項(xiàng)目的考核在決算后進(jìn)行，方法是：

① 以“凈利潤(rùn)”指標(biāo)為核心，其數(shù)值不得低于項(xiàng)目考核書所列的目標(biāo)（但考慮到項(xiàng)目開發(fā)往往是跨年度的，期間可能發(fā)生影響項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)完成結(jié)果的重大情況，因此，每年集團(tuán)可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)做出調(diào)整，最終的考核指標(biāo)即以項(xiàng)目每年的年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)相加后確定）。超出“凈利潤(rùn)”目標(biāo)的部分，集團(tuán)給予子公司一定比例作為獎(jiǎng)金。

② 為防止出現(xiàn)利潤(rùn)與成本不同步增長(zhǎng)的情況，項(xiàng)目的“凈利潤(rùn)”指標(biāo)必須以項(xiàng)目考核書確定的“成本利潤(rùn)率”為參照，成本利潤(rùn)率每下降1%，超出凈利潤(rùn)部分的獎(jiǎng)勵(lì)比例下調(diào)1%。

③ 對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度以辦理完畢98%以上業(yè)主的入住手續(xù)為準(zhǔn)，每遲延10天，超出凈利潤(rùn)部分的獎(jiǎng)勵(lì)比例下調(diào)1%。

④ 在完成“凈利潤(rùn)”指標(biāo)的前提下，如果子公司通過(guò)努力積極爭(zhēng)取當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠政策，使項(xiàng)目稅費(fèi)與正常情況及同類項(xiàng)目相比得到較大減免的；或者子公司通過(guò)努力，使主要的成本科目實(shí)際發(fā)生額與考核指標(biāo)及同類項(xiàng)目相比確有明顯下降的，經(jīng)查證屬實(shí)，按減免或下降額的一定比例給予獎(jiǎng)勵(lì)（但為此所產(chǎn)生的招待公關(guān)等費(fèi)用應(yīng)計(jì)入成本費(fèi)用總額，列入當(dāng)年的年度考核）。

二、 年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任考核

以企業(yè)的每一個(gè)會(huì)計(jì)年度為期，根據(jù)項(xiàng)目考核書的要求和確立的指標(biāo)，還需要對(duì)子公司進(jìn)行年度考核。為建立科學(xué)的獎(jiǎng)懲機(jī)制，強(qiáng)化激勵(lì)手段，考核結(jié)果與子公司的利益分配掛鉤。事業(yè)部責(zé)成子公司總經(jīng)理將本年度工資總額中除按月發(fā)放以外的部分扣存（約占30～40%），然后在年終時(shí)根據(jù)考核結(jié)果決定是否返還年薪及其額度。

年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)由經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和綜合管理指標(biāo)兩部分組成，滿分100分。其中經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占70%，綜合管理指標(biāo)占30%。兩者的考核均實(shí)行百分制，在對(duì)每項(xiàng)指標(biāo)逐一考核評(píng)分，累計(jì)所得分?jǐn)?shù)后乘以各自權(quán)數(shù)即為該公司當(dāng)年兩種指標(biāo)考核的最終得分。年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任考核分兩期進(jìn)行：①中期預(yù)核：在第三季度對(duì)指標(biāo)完成情況進(jìn)行中期審核；②年度考核：次年1月對(duì)指標(biāo)完成情況進(jìn)行年度審核。獎(jiǎng)懲以年度考核為準(zhǔn)。年度考核完成后，由事業(yè)部牽頭成立的目標(biāo)責(zé)任制考核領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)財(cái)務(wù)內(nèi)審制度負(fù)責(zé)審核，并經(jīng)集團(tuán)總裁簽署審核報(bào)告后，核發(fā)被扣存年薪。

1、 經(jīng)濟(jì)目標(biāo)及考核

年度經(jīng)濟(jì)目標(biāo)主要包括銷售收入和管理費(fèi)用指標(biāo)。其中工資總額、招待費(fèi)兩項(xiàng)彈性較大的科目單獨(dú)列出。其他的項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用列入綜合管理目標(biāo)作專項(xiàng)考核?？己朔种档挠?jì)算方法是：

① 成本費(fèi)用總額和成本費(fèi)用率采取雙向控制、統(tǒng)配使用，可支配費(fèi)用隨收入增減而增減。如：某年的管理費(fèi)用指標(biāo)245萬(wàn)元÷收入指標(biāo)6200萬(wàn)元×100%＝當(dāng)年的成本費(fèi)用率3.95%，即每增加100元的收入就能增加3.95元的費(fèi)用。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以“經(jīng)營(yíng)收入為核心，成本控制為調(diào)節(jié)因素”為考核分值的原則。

② 經(jīng)營(yíng)收入的考核辦法為：以各項(xiàng)實(shí)際完成收入的數(shù)值除以各項(xiàng)核定指標(biāo)再乘以各項(xiàng)收入占總收入的權(quán)數(shù)，得出此項(xiàng)收入的考核分值。經(jīng)營(yíng)收入考核值為各項(xiàng)收入的考核分值累加數(shù)。設(shè)定：Ai為實(shí)際收入； Bi為經(jīng)營(yíng)指標(biāo)數(shù)，i為權(quán)數(shù)，則經(jīng)營(yíng)收入分值為：ΣAi/Bi×i×100%。

③ 計(jì)算出經(jīng)營(yíng)收入的考核分后，以實(shí)際完成的經(jīng)營(yíng)收入（ΣAi）為基數(shù)乘以核定的費(fèi)用率，得出實(shí)際完成收入應(yīng)該控制的費(fèi)用（用β表示），再將實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用（用α表示）除以實(shí)際完成收入應(yīng)該控制的費(fèi)用（β），以100減去，即為成本費(fèi)用指標(biāo)考核得分。設(shè)定：α為實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，β為實(shí)際完成收入應(yīng)該控制的費(fèi)用，則成本費(fèi)用指標(biāo)考核得值為：100-α/β×100。

④ 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的總分值為：［ΣAi/Bi×i×100%＋（100-α/β×100）］×70% 2、 綜合管理目標(biāo)及考核

綜合管理目標(biāo)考核為：根據(jù)子公司發(fā)展與經(jīng)營(yíng)情況，按滿分100分設(shè)定各項(xiàng)管理工作的內(nèi)容、分值與考核辦法，由集團(tuán)事業(yè)部會(huì)同集團(tuán)相關(guān)職能部門根據(jù)對(duì)子公司的檢查記錄進(jìn)行評(píng)分。其內(nèi)容主要有：

① 項(xiàng)目工程進(jìn)度：重要的進(jìn)度目標(biāo)，每項(xiàng)每遲延若干天扣一定的分?jǐn)?shù)。

② 財(cái)務(wù)管理：包括自主融資額不得低于多少、財(cái)務(wù)紀(jì)律、預(yù)算編制與執(zhí)行情況、前面所說(shuō)的專項(xiàng)費(fèi)用控制等等。

③ 綜合管理：包括集團(tuán)勞動(dòng)人事制度執(zhí)行情況、員工培訓(xùn)、信息溝通、規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷方案等重大事項(xiàng)的及時(shí)上報(bào)審批、合同管理、文件、車輛、檔案、物資、保密等事項(xiàng)的管理等等。

④ 安全管理：有健全的安全管理機(jī)構(gòu)與制度、不發(fā)生民事轉(zhuǎn)刑事案件和非正常死亡、無(wú)重大職工人身安全、盜竊、火災(zāi)等事故。

⑤ 品牌建設(shè)：包括認(rèn)真執(zhí)行集團(tuán)的CIS系統(tǒng)、爭(zhēng)創(chuàng)統(tǒng)一的集團(tuán)房產(chǎn)品牌、業(yè)主投訴率控制在一定數(shù)值以內(nèi)等等；

⑥ 土地儲(chǔ)備：積極在項(xiàng)目所在地和周邊進(jìn)行新項(xiàng)目的考察調(diào)研、爭(zhēng)取在一定的時(shí)間內(nèi)有新的項(xiàng)目簽約。

3、 獎(jiǎng)懲辦法

① 總分70分以下：原扣存年薪不予發(fā)還。

② 70～90分：得分每增加1分，返還5%原扣存年薪。

③ 90分以上：全額發(fā)還被扣存年薪并發(fā)放獎(jiǎng)金，但獎(jiǎng)金在年終時(shí)不發(fā)放，而是根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任考核書的規(guī)定，在項(xiàng)目決算后統(tǒng)一考核發(fā)放。

三、 經(jīng)營(yíng)授權(quán)

在現(xiàn)代企業(yè)管理的“委托—”關(guān)系中，權(quán)力和責(zé)任應(yīng)該是對(duì)等的。因此，集團(tuán)事業(yè)部對(duì)下屬房地產(chǎn)子公司的管理堅(jiān)持“宏觀監(jiān)控、微觀放開”的原則。簡(jiǎn)單地說(shuō)，事業(yè)部主要通過(guò)預(yù)算控制等手段加強(qiáng)宏觀監(jiān)控，但對(duì)被考核方的諸多微觀指標(biāo)不作具體考核。同時(shí)，對(duì)考核目標(biāo)的責(zé)任人——子公司的總經(jīng)理賦予下列權(quán)限：

1、 擁有結(jié)合各自實(shí)際情況制訂年度、季度、月度等各類經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及專項(xiàng)促銷活動(dòng)、報(bào)經(jīng)集團(tuán)審批同意后執(zhí)行，并要求集團(tuán)各相關(guān)職能部門給予配合的權(quán)力。

2、 擁有授權(quán)經(jīng)營(yíng)的子公司資產(chǎn)管理權(quán)和預(yù)算計(jì)劃內(nèi)資金的使用權(quán)（流動(dòng)資金的調(diào)度、公司制度明確規(guī)定未授權(quán)的除外）。

3、 擁有子公司內(nèi)部人事任免權(quán)和調(diào)配權(quán)（由集團(tuán)任免的人事及子公司間調(diào)配的除外）。

4、 擁有子公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置、調(diào)整或撤并權(quán)。

5、 擁有對(duì)子公司內(nèi)部員工進(jìn)行考核、獎(jiǎng)懲和經(jīng)濟(jì)分配的權(quán)力。

6、 擁有集團(tuán)各項(xiàng)規(guī)章制度及集團(tuán)總裁授予的其它權(quán)力。

四、 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的調(diào)整

為確保經(jīng)營(yíng)目標(biāo)考核的嚴(yán)肅性和科學(xué)性，目標(biāo)本身的設(shè)置應(yīng)該是剛性的，考核期間事業(yè)部對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)一般不作調(diào)整。但為增強(qiáng)項(xiàng)目考核的可操作性，更好地達(dá)到預(yù)期的效果，如出現(xiàn)以下情況，可經(jīng)集團(tuán)總裁批準(zhǔn)后適當(dāng)調(diào)整有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)或抵計(jì)相應(yīng)的考核指標(biāo)：

1、 因子公司合并分立及由集團(tuán)決定的重大經(jīng)營(yíng)政策調(diào)整等因素影響；

第3篇：房地產(chǎn)公司資產(chǎn)管理范文

陽(yáng)光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司，簡(jiǎn)稱陽(yáng)光股份，主營(yíng)業(yè)務(wù)從水泥業(yè)跨界房地產(chǎn)開發(fā)、百貨、五金、化工、汽運(yùn)維修等領(lǐng)域，主打廣西、廣東、海南市場(chǎng)。1997年，陽(yáng)光新業(yè)借殼上市，歷經(jīng)六次注冊(cè)資本變更增資擴(kuò)股、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)十八個(gè)城市地區(qū)持有、管理商、住地產(chǎn)項(xiàng)目三十余個(gè)。

（一）陽(yáng)光股份經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

陽(yáng)光股份2010年抓住國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的機(jī)遇，搶先進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，創(chuàng)建新型商業(yè)模式，優(yōu)化配比商住項(xiàng)目開發(fā)比例。該公司用住宅地產(chǎn)的收益支撐商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)的發(fā)展，再利用商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益規(guī)避公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，效果撥群。而后，由于國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的步步緊縮與國(guó)際貨幣市場(chǎng)帶來(lái)的負(fù)面影響，公司2011年的業(yè)績(jī)開始下滑，其營(yíng)業(yè)收入較2010年下降73.5%，凈利潤(rùn)較2010年下降60.3%。

自2010年后，陽(yáng)光股份主營(yíng)收入較為波動(dòng)。導(dǎo)致其主營(yíng)收入波動(dòng)的主要因素是房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積的增減。究其原因，一因?yàn)槭欠康禺a(chǎn)行業(yè)具有周期性波動(dòng)的特點(diǎn)，二是被國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策調(diào)控所致。對(duì)比2010年（276570.4萬(wàn)元），2011年（50944萬(wàn)元）、2012年（19123.1萬(wàn)元）商品房開發(fā)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是不斷減少的，2013年（24278.4萬(wàn)元）、2014年（95630.5萬(wàn)元）稍有回升。

陽(yáng)光股份2014年的營(yíng)業(yè)收入為13.6億元，較2013年增長(zhǎng)96.9%，收入增加原因是由于開發(fā)產(chǎn)品銷售的增加，投資性房產(chǎn)租賃收入、資產(chǎn)管理服務(wù)收入比2013年更穩(wěn)定。陽(yáng)光股份的營(yíng)業(yè)成本比2013年增加2552%，這是因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目銷售結(jié)轉(zhuǎn)比2013年增長(zhǎng)。其財(cái)務(wù)費(fèi)用凈額比2013年增長(zhǎng)2336%，得益于新增金融機(jī)構(gòu)借款23.6億元，而且可資本化的比例有所下降。

值得注意的是，該公司的凈利潤(rùn)-5.9億元，較2013年降低247%，其中母公司的利潤(rùn)-5.85億元，較2013年同比減少309%，主要是由于天津楊柳青項(xiàng)目（后稱楊柳青項(xiàng)目）計(jì)提減值損失4.1億元。陽(yáng)光新業(yè)在楊柳青項(xiàng)目中遭受滑鐵盧。這主要是因?yàn)閲?guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)“寒冬”大背景以及天津市高端住宅項(xiàng)目市場(chǎng)不景氣、購(gòu)房者多持觀望態(tài)度等因素綜合所致。

（二）陽(yáng)光股份財(cái)務(wù)狀況

2014年，受國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控的影響，陽(yáng)光新業(yè)近年來(lái)財(cái)務(wù)狀況表現(xiàn)欠佳。雖然陽(yáng)光股份的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是上漲的，但是全年利潤(rùn)是下降的，其中凈利潤(rùn)大幅下滑309%。從流動(dòng)比率、速動(dòng)比率來(lái)看，陽(yáng)光股份的償債能力表現(xiàn)不好，公司的資金流動(dòng)性欠佳。在應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率這三個(gè)指標(biāo)中，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率與存貨周轉(zhuǎn)率這兩個(gè)指標(biāo)低于行業(yè)中值，企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力較差、資金使用效率低，企業(yè)短期償債能力很弱，可見公司的營(yíng)運(yùn)能力表現(xiàn)堪憂。綜合償債能力和營(yíng)運(yùn)能力的分析和解讀，可見該公司2013、2014年財(cái)務(wù)狀況欠優(yōu)。

（三）陽(yáng)光股份資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

要考量一個(gè)公司的資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，我們可以從股權(quán)結(jié)構(gòu)、負(fù)債融資水平、債務(wù)結(jié)構(gòu)、債務(wù)所有者結(jié)構(gòu)入手，再衡量其固定資產(chǎn)比率及資本結(jié)構(gòu)的彈性。2014年底，陽(yáng)光股份的總資產(chǎn)為112.4億元，其中負(fù)債68.8億元，股東權(quán)益32.9億元，公司資產(chǎn)負(fù)債率為61.23%。在負(fù)債合計(jì)中，流動(dòng)負(fù)債為30.6億元，流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債的44.5%。但流動(dòng)負(fù)債中短期借款僅為30萬(wàn)元，這在負(fù)債中的比重少到約可忽略不計(jì)。非流動(dòng)負(fù)債為38.19億元，占總負(fù)債的55.6%，其中長(zhǎng)期借款為29.6億元。在陽(yáng)光股份這幾年的資本結(jié)構(gòu)中沒有可轉(zhuǎn)換債券、公司債等能夠增加公司資本結(jié)構(gòu)財(cái)務(wù)彈性的金融工具。在股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，陽(yáng)光股份從2013年向全體股東每10股派現(xiàn)金紅利0.4元后，沒再進(jìn)行利潤(rùn)分配，也不以資本公積金轉(zhuǎn)增股本。

2010到2013年，陽(yáng)光股份的資產(chǎn)負(fù)債率在50%～55%區(qū)間浮動(dòng)。2011年，因受國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)走低。2014年，才達(dá)到61.23%。從歷史年度報(bào)表中看出，公司在2010年前維持了高資產(chǎn)負(fù)債率，而此后資本結(jié)構(gòu)有較大調(diào)整。我們可以解讀為該公司受國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀政策和經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響，導(dǎo)致其資本結(jié)構(gòu)由風(fēng)險(xiǎn)型走向穩(wěn)健型。2014年后，負(fù)債率增加且非流動(dòng)負(fù)債占比大幅提升，這意味著資本結(jié)構(gòu)又變?yōu)轱L(fēng)險(xiǎn)型。從陽(yáng)光股份的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)上分析，2013年前該公司的流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債的結(jié)構(gòu)波動(dòng)較少，其中流動(dòng)負(fù)債占比較高，而2013年后，流動(dòng)負(fù)債占比大幅度下降，這意味著，陽(yáng)光股份的資產(chǎn)流動(dòng)性和變現(xiàn)能力減弱，然而由于非流動(dòng)資產(chǎn)比重較大，非流動(dòng)資產(chǎn)的收益高，所以導(dǎo)致公司的盈利水平也有可能提高。

2013年前，該公司的流動(dòng)負(fù)債率與業(yè)內(nèi)其他房地產(chǎn)公司比略高。這樣的流動(dòng)負(fù)債有可能因?yàn)閭鶆?wù)到期快、還本付息周期短，從而導(dǎo)致較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所幸的是，該公司的流動(dòng)負(fù)債以商業(yè)信用進(jìn)行負(fù)債融資為主，直接通過(guò)銀行貸款融資比例較少，這可以減少因陽(yáng)光股份現(xiàn)金流斷裂時(shí)帶來(lái)的流動(dòng)性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。然而長(zhǎng)期的商業(yè)信用融資，既有可能導(dǎo)致利益相關(guān)者或供應(yīng)鏈條的緊張，還有可能對(duì)自身的企業(yè)形象和口碑品牌產(chǎn)生不良影響，對(duì)陽(yáng)光股份的長(zhǎng)期發(fā)展有不良的影響。然而，2013～2014年，陽(yáng)光股份的流動(dòng)負(fù)債率驟降到45%左右。2014年，陽(yáng)光股份向銀行的短期借款僅有30萬(wàn)。這樣的變化是由于陽(yáng)光股份有意向從住宅開發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型所致，陽(yáng)光股份逐漸意識(shí)到重資產(chǎn)模式的弊端正在嘗試輕資產(chǎn)模式。自奶旖蜓盍青住宅開發(fā)項(xiàng)目遇到較大挫折后，公司并未再開發(fā)新的住宅項(xiàng)目，而是加速推進(jìn)住宅項(xiàng)目的庫(kù)存去化，加速資金回籠。因此，短期借款逐漸減少?？梢姡?yáng)光股份意圖加速消化及剝離傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，加重辦公物業(yè)的比重，這與2014年報(bào)中聲稱要轉(zhuǎn)型成為商業(yè)資產(chǎn)管理及運(yùn)營(yíng)商的目標(biāo)相吻合。

二、陽(yáng)光股份資本結(jié)構(gòu)存在的問(wèn)題

第4篇：房地產(chǎn)公司資產(chǎn)管理范文

關(guān)鍵詞：美國(guó)；房地產(chǎn)投資信托基金；融資

一、美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是房地產(chǎn)開發(fā)商借助較權(quán)威的信托責(zé)任公司的專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)和其運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃，將多個(gè)指定管理的開發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來(lái)，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托計(jì)劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的一種形式，也是房地產(chǎn)行業(yè)的新興的融資模式。自20世紀(jì)60年代在美國(guó)確立以來(lái)，對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深刻的影響，更迅速被加拿大、日本等國(guó)借鑒。

（一）房地產(chǎn)投資信托基金興起的背景分析

REITs在美國(guó)的第一次發(fā)展的是在20世紀(jì)60年代，這正是美國(guó)經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的時(shí)期。這一時(shí)期，美國(guó)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)高速增長(zhǎng)，出現(xiàn)了城市化建設(shè)的浪潮以及戰(zhàn)后新生一代開始步入成年，對(duì)住宅消費(fèi)需求急增，這些因素極大地刺激了美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拓寬了REITs的利潤(rùn)空間。金融業(yè)的發(fā)展也促進(jìn)了REITs的發(fā)展。在REITs起步階段，美國(guó)金融業(yè)對(duì)REITs的約束比對(duì)銀行的約束寬松很多，使得REITs得以成功邁出第一步。資本市場(chǎng)趨于成熟，美國(guó)股票市場(chǎng)經(jīng)過(guò)持續(xù)上漲階段，平均收益率遠(yuǎn)高于同時(shí)期的銀行利率和債券利率，刺激了更多的社會(huì)資金投向股票市場(chǎng)，直接帶動(dòng)了REITs的發(fā)展。全美投資基金空前繁榮，居民儲(chǔ)蓄的持續(xù)增長(zhǎng)都直接推動(dòng)了REITs的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)使得居民收入增長(zhǎng)，帶動(dòng)了對(duì)個(gè)人投資產(chǎn)品需求的增加。受投資資金規(guī)模制約，廣大個(gè)體投資者無(wú)法投資于房地產(chǎn)業(yè)，而REITs作為一種分散風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，正好符合了個(gè)人投資者的需求。

1960年美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)《房地產(chǎn)投資信托法》。立法者確立了以下有關(guān)REITs的基本原則：一是REITs須為中小投資者提供風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。認(rèn)為REITs通過(guò)投資多樣化、管理專業(yè)化、直接所有權(quán)等形式可以為中小投資者帶來(lái)通常只有機(jī)構(gòu)投資者和大投資者享有的收益，同時(shí)有效地降低了投資的風(fēng)險(xiǎn)。二是REITs必須是消極的投資工具?！跋麡O”的投資行為是指經(jīng)理和雇員不得直接進(jìn)行房地產(chǎn)的管理和運(yùn)作，只是對(duì)房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的開展予以決策，具體的信托資產(chǎn)管理工作應(yīng)聘請(qǐng)獨(dú)立的房地產(chǎn)投資顧問(wèn)或承包商來(lái)完成。

20世紀(jì)80年代到20世紀(jì)90年代，美國(guó)稅法的幾次改革加快了REITs發(fā)展的步伐。1986年立法首次允許REITs為其承租人提供常規(guī)的服務(wù)。這使得REITs不僅對(duì)其財(cái)產(chǎn)擁有使用權(quán)，還擁有了經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。REITs的經(jīng)營(yíng)者不必通過(guò)承包人即可直接對(duì)其承租人提供服務(wù)；1993年美國(guó)法律取消了養(yǎng)老金投資REITs的限制；而1997年法律確立的相關(guān)規(guī)則簡(jiǎn)化了REITs的運(yùn)作。以上數(shù)次法律的制定有力地推動(dòng)了REITs的發(fā)展進(jìn)程。放松了對(duì)REITs的各種限制，大大提高了其投資者的盈利空間，這是美國(guó)REITs能蓬勃發(fā)展的最直接原因。

美國(guó)制定了相當(dāng)完備的監(jiān)管法規(guī)來(lái)保證投資基金業(yè)的健康發(fā)展，監(jiān)管法規(guī)主要包括《證券交易法》、《投資公司法》、《證券投資者保護(hù)法》等。全國(guó)證券交易委員會(huì)、證券交易所、全國(guó)證券商協(xié)會(huì)形成一整套基金外部監(jiān)控機(jī)制，在投資基金內(nèi)部基金受托人獨(dú)立于基金經(jīng)營(yíng)者對(duì)其進(jìn)行有效監(jiān)管，確保了財(cái)務(wù)公開，決策透明度高。

（二）房地產(chǎn)投資信托基金的優(yōu)點(diǎn)分析

房地產(chǎn)投資信托可以把土地、項(xiàng)目、資金等因素有效的整合起來(lái)，在制度下安排財(cái)務(wù)方案以及融資手段，集合民間投資資金給房地產(chǎn)開發(fā)商投資，通過(guò)股權(quán)信托、資金信托、財(cái)產(chǎn)信托及投資基金、資產(chǎn)重組、資本運(yùn)作等多種方式的組合運(yùn)用，并與商業(yè)銀行、證券公司等金融機(jī)構(gòu)合作，針對(duì)性地服務(wù)于綜合要求且難度較大的企業(yè)或項(xiàng)目。優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：房地產(chǎn)投資信托基金具有高回報(bào)率。REITs投資最大的優(yōu)點(diǎn)是高收益，有定期的股息收益。根據(jù)美國(guó)法律，REITs必須把應(yīng)課稅收入的至少90%，以股息形式給股東，因此股息率相對(duì)優(yōu)厚，投資者可以獲得比較穩(wěn)定的收入。在過(guò)去十年里REITs平均年度股息率達(dá)6.96%，遠(yuǎn)高于十年期美國(guó)政府債券5.86%、標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)公用股4.45%和標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)1.79%。由于REITs在交易所上市，價(jià)格走勢(shì)和買賣與一般股票一樣，投資者也可享受中至長(zhǎng)期的價(jià)格升值。房地產(chǎn)投資信托基金具有高穩(wěn)定性。雖然投資REITs的回報(bào)率不遜于股票及債券，但REITs的波動(dòng)卻遠(yuǎn)小于股票，還可對(duì)沖通貨膨脹的影響。REITs的長(zhǎng)期收益由其所投資的房地產(chǎn)價(jià)值決定，與其它金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低，有相對(duì)較低的波動(dòng)性和在通貨膨脹時(shí)期所具有的保值功能。當(dāng)通貨膨脹上升，REITs的資產(chǎn)價(jià)值與租金收入也上升，間接有助于投資者抵消通貨膨脹的影響。房地產(chǎn)投資信托基金具有低風(fēng)險(xiǎn)率。在相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化下，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的收益。房地產(chǎn)投資信托為分散風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行資產(chǎn)多樣化投資組合管理，使房地產(chǎn)投資信托的投資涵蓋的物業(yè)種類足夠豐富，分布的區(qū)域足夠廣闊，從而保證自己的投資更安全。房地產(chǎn)投資信托基金具有低稅率。與高收益相對(duì)的是REITs的低風(fēng)險(xiǎn)與低稅收。根據(jù)美國(guó)稅收法規(guī)REITs投資可免雙重征稅，這使得一般中小投資者在沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資，在美國(guó)REITs的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)通常被限制在房地產(chǎn)的買賣和租賃，在稅收上按轉(zhuǎn)手證券計(jì)算，公司是不被征收資本利得稅的。房地產(chǎn)投資信托基金具有低融資成本。對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式可以降低房地產(chǎn)企業(yè)整體的融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，而且期限彈性較大，有利于房地產(chǎn)公司的資金運(yùn)營(yíng)和企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的

情況下優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期獨(dú)立于金融業(yè)之外，采用建筑業(yè)的方式進(jìn)行調(diào)控和管理。這種模式的直接后果就是沒有形成房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)商自立一派，房地產(chǎn)金融變成簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)信貸。以銀行為代表的金融系統(tǒng)僅僅成為房地產(chǎn)商的資金供應(yīng)商。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況存在如下主要問(wèn)題：

（一）融資結(jié)構(gòu)單一，開發(fā)資金以銀行貸款為主

由于國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的不發(fā)達(dá)，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)金融主要以銀行貸款為主，其它的融資方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資所占的比重十分微小。從企業(yè)統(tǒng)計(jì)角度看，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金主要包括自有資金、銀行貸款、建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款四個(gè)部分，而預(yù)售款中的大部分來(lái)自于銀行對(duì)個(gè)人的住房消費(fèi)貸款，因此實(shí)際上銀行貸款和預(yù)售款均來(lái)自于商業(yè)銀行，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)銀行的依賴程度相當(dāng)高。

（二）股票與債券的比例失衡，債券融資規(guī)模較小

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資方式有二種：一是股票市場(chǎng)融資。目前我國(guó)約有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)5萬(wàn)余家，而在深滬兩地以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司僅102家左右，房地產(chǎn)上市公司占全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比例僅為2‰-3‰。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，直接融資所需的各種審批環(huán)節(jié)、復(fù)雜手續(xù)以及較高的融資成本讓不少小型房地產(chǎn)企業(yè)望而卻步。即使是已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司，由于其業(yè)績(jī)的波動(dòng)性比較大，也只有很少一部分公司具備再融資的條件。二是企業(yè)債券融資。在過(guò)去七八年間，債券融資在房地產(chǎn)企業(yè)全部資金中所占比重呈下降趨勢(shì)。

（三）法律法規(guī)不健全，影響融資渠道的拓寬

我國(guó)法規(guī)制度不完善是房地產(chǎn)企業(yè)融資受阻的主要原因，房地產(chǎn)業(yè)缺少一個(gè)穩(wěn)定、規(guī)范的融資市場(chǎng)。譬如《公司法》和《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》對(duì)發(fā)行企業(yè)債券的限制過(guò)多，阻礙了一級(jí)市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大。根據(jù)《公司法》規(guī)定，只有股份有限公司、國(guó)有獨(dú)資公司和兩個(gè)以上的國(guó)有企業(yè)或者其他兩個(gè)以上的國(guó)有投資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司，為籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金，才可以發(fā)行公司債券。這就將大部分無(wú)國(guó)有投資主體背景的、有限責(zé)任公司性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司從可發(fā)行公司債券的范圍內(nèi)劃了出去。對(duì)急需開拓融資渠道的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，發(fā)行企業(yè)債券更不具備可行性。股票市場(chǎng)和債券市場(chǎng)情形相當(dāng)：在當(dāng)前《證券法》的框架下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法上市等等。此外，房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金，不在目前已經(jīng)立法的《證券投資基金法》的調(diào)整范圍之內(nèi)。由于目前尚無(wú)規(guī)范產(chǎn)業(yè)投資基金的專門法律，設(shè)立房地產(chǎn)投資基金仍處于無(wú)法可依狀態(tài)。相關(guān)法律法規(guī)的不健全甚至空位，成為房地產(chǎn)業(yè)融資創(chuàng)新的最大障礙，亟待加以健全和完善。

三、構(gòu)建我國(guó)以房地產(chǎn)信托為核心的多元融資模式

通過(guò)對(duì)美國(guó)REITs的研究，結(jié)合我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，筆者建議在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)建立自有資金+信托資金+銀行金融組合工具為核心的多元化融資模式，這樣既可以降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，又可以為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提供較為穩(wěn)定的貨幣支持。

（一）有利于完善我國(guó)房地產(chǎn)金融架構(gòu)

作為具有金融機(jī)構(gòu)特征的房地產(chǎn)信托投資基金，發(fā)揮著市場(chǎng)信用的作用，是對(duì)銀行信用的補(bǔ)充；房地產(chǎn)信托投資基金在美國(guó)既參與房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)金融活動(dòng)，也參與二級(jí)市場(chǎng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志，也是促進(jìn)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的重要手段。房地產(chǎn)投資信托基金直接把投資者資金融入到房地產(chǎn)行業(yè)，是對(duì)以銀行為手段的間接金融的極大補(bǔ)充。因此，我國(guó)推出房地產(chǎn)投資信托基金，將大大地提高我國(guó)房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。

（二）有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，提高我國(guó)金融系統(tǒng)安全性

銀行和市場(chǎng)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方式是不同的。在我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跨時(shí)分擔(dān)比較有效的，容易把風(fēng)險(xiǎn)在未來(lái)和現(xiàn)在之間進(jìn)行合理分配；而房地產(chǎn)信托跨空間風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)能力強(qiáng)，可以在不同的主體之間進(jìn)行分?jǐn)??？鐣r(shí)風(fēng)險(xiǎn)分配意味著我國(guó)商業(yè)銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)主要是信用風(fēng)險(xiǎn)，擁有的資產(chǎn)的交易性比較差，調(diào)整的難度較大，只能在未來(lái)和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配，很難在當(dāng)期解決風(fēng)險(xiǎn)積累的問(wèn)題，如果是在某一段時(shí)間的風(fēng)險(xiǎn)超過(guò)了警戒線，就會(huì)產(chǎn)生危機(jī)。房地產(chǎn)信托基金對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分配，其風(fēng)險(xiǎn)分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決市場(chǎng)當(dāng)期的風(fēng)險(xiǎn)累積。從房地產(chǎn)融資的角度來(lái)看，引進(jìn)具有市場(chǎng)信用特征的房地產(chǎn)投資信托基金，將一定程度提高房地產(chǎn)融資當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)化解能力。房地產(chǎn)投資信托基金的引入，是我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)信用的重要舉措，不僅不會(huì)加大系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，相反，還有助于房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分散和化解，提高我國(guó)金融體系的安全性。

（三）有助于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金的循環(huán)與積累

房地產(chǎn)投資信托基金具有保值增值的功能，并且房地產(chǎn)投資的收益相對(duì)比較穩(wěn)定。房地產(chǎn)的特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱諸多非系統(tǒng)因素的影響。當(dāng)前我國(guó)正處于城市化進(jìn)程中，住房商品化日益深入人心，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個(gè)熱點(diǎn)。在我國(guó)國(guó)民收入持續(xù)增加的背景下，商品住房消費(fèi)需求占消費(fèi)總需求的比重也將進(jìn)一步提高，城市其它房地產(chǎn)相關(guān)的需求也將不斷增長(zhǎng)，這決定了在我國(guó)房地產(chǎn)投資總量不盲目擴(kuò)大的前提下，房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期預(yù)期收益比較高，房地產(chǎn)投資信托基金的收益也很高。因此，房地產(chǎn)投資信托基金的引入，可以避免我國(guó)單一融資體系下銀行相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)行的沖擊。同時(shí)可以為那些有意分享房地產(chǎn)業(yè)高收益的投資者提供投資機(jī)會(huì)，有助于緩解中國(guó)金融體系的矛盾。

參考文獻(xiàn)：

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5、劉洪玉.美國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)與啟示[EB/OL].blog.省略/group/blogforum_detail.php?blog_id=333115&msg_id=28819,2004-08-02.

第5篇：房地產(chǎn)公司資產(chǎn)管理范文

但是有一句話，“牛市里有熊股，熊市里也有牛股?！辈诲e(cuò)的。未來(lái)再炒波段的過(guò)程中，盯準(zhǔn)一些業(yè)績(jī)優(yōu)良、回報(bào)可期的股票，可能是在小上升浪中的最佳選擇。

那么，哪些股票符合這類標(biāo)準(zhǔn)呢？《卓越理財(cái)》結(jié)合一些專業(yè)分析人士的意見專門給您列出了8大可操作的產(chǎn)品（但切須注意，由于發(fā)稿日期所限，這里提供的股票在您看到本文章之時(shí)可能走勢(shì)已經(jīng)大相徑庭。所以請(qǐng)注意一點(diǎn)：未來(lái)操作一定要關(guān)注您下單時(shí)的股價(jià)行情和技術(shù)指標(biāo)走勢(shì)情況）。

1、深發(fā)展(000001)：

2006年底，深發(fā)展個(gè)人貸款比例達(dá)21.36%，在股份制上市銀行中列第一，在所有上市銀行中僅次于中行(23.96%)；目前新增貸款中個(gè)人貸款已占據(jù)半壁江山。同時(shí)公司正在加快不良資　產(chǎn)處置，除了重組、清收，又推出了新的舉措――“整體打包出售”，公司資產(chǎn)質(zhì)量有望快速提升。2007 年凈利潤(rùn)依然有望增長(zhǎng)63.4%。

提示：上圖KDJ線已經(jīng)在22日前出現(xiàn)一次買入機(jī)會(huì)。但是9月之后，投資人可以根據(jù)此線索，配合KDJ選股法，研究其股價(jià)未來(lái)運(yùn)行規(guī)律，具體操作。

2、雙匯發(fā)展(000895)：

絕對(duì)的行業(yè)龍頭。雙匯發(fā)展作為國(guó)內(nèi)屠宰及肉制品加工行業(yè)的龍頭企業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)能力很強(qiáng)，行業(yè)的快速發(fā)展也打開了公司發(fā)展的空間。公司多年以來(lái)保持穩(wěn)定、快速的發(fā)展，目前增長(zhǎng)的亮點(diǎn)在于公司低溫肉制品產(chǎn)能快速擴(kuò)張和屠宰利潤(rùn)的增加。在高盛入主公司以后，公司有望通過(guò)兼并收購(gòu)等資產(chǎn)運(yùn)作手法，加快增長(zhǎng)速度。

提示：上圖KDJ線已經(jīng)在22日前出現(xiàn)一次買入機(jī)會(huì)。但是9月之后，投資人可以根據(jù)此線索，配合KDJ選股法，研究其股價(jià)未來(lái)運(yùn)行規(guī)律，具體操作。

3、中興通訊 (000063)：

2006 年中興度過(guò)了經(jīng)營(yíng)低谷之后，未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)前景看好。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上，中興是TD-CDMA的最大受益者；海外市場(chǎng)業(yè)務(wù)自2008 年有望開始回報(bào)。從2007全年看，業(yè)務(wù)提升亮點(diǎn)為：中國(guó)移動(dòng)及中國(guó)聯(lián)通GSM 投資、TD-SCDMA 簽單于6月啟動(dòng)發(fā)貨、手機(jī)出口顯著增長(zhǎng)、海外無(wú)線系統(tǒng)業(yè)務(wù)下半年增長(zhǎng)提速。

上圖KDJ線正在形成金叉，截至22日尚有買入機(jī)會(huì)。但是9月之后，投資人可以根據(jù)此線索，配合KDJ選股法，研究其股價(jià)未來(lái)運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行操作。

4、中國(guó)平安(601318)：

上圖KDJ線正在階段性探底，8月22日買入機(jī)會(huì)隱現(xiàn)。但是9月之后，投資人可以根據(jù)此線索，配合KDJ選股法，研究其股價(jià)未來(lái)運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行操作。

中國(guó)平安是一個(gè)全面的綜合金融服務(wù)平臺(tái)，它不僅擁有保險(xiǎn)中的壽險(xiǎn)、財(cái)險(xiǎn)，而且擁有證券、信托、銀行、資產(chǎn)管理，保險(xiǎn)、資產(chǎn)管理和銀行將成為其未來(lái)三大支柱業(yè)務(wù)。

其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)正在不斷優(yōu)化。期繳保費(fèi)占比已經(jīng)由2005年的38.12%提升至2006年的76.97%。此外，國(guó)家對(duì)保險(xiǎn)公司投資限制放寬，保險(xiǎn)公司不僅可以投資股票、基金，還可以投資基礎(chǔ)設(shè)施、擬上市公司股權(quán)。

目前的加息有利于擴(kuò)大平安的利差收益，而進(jìn)入同業(yè)拆借市場(chǎng)也有助于提高其資金運(yùn)作效率。

5、中信證券(600030)：

增發(fā)完成之后，凈資本將超過(guò)350億元，約占整個(gè)行業(yè)的15%以上。其在大型IPO、零售客戶服務(wù)以及業(yè)務(wù)創(chuàng)新等方面的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步加強(qiáng)；傳統(tǒng)業(yè)務(wù)繼續(xù)外延擴(kuò)張和內(nèi)涵增長(zhǎng)之路，規(guī)模和份額持續(xù)增長(zhǎng)。憑借強(qiáng)大的資金實(shí)力和品牌優(yōu)勢(shì)，可能繼續(xù)通過(guò)并購(gòu)彌補(bǔ)業(yè)務(wù)短板、并通過(guò)內(nèi)部資源整合繼續(xù)提升市場(chǎng)份額。通過(guò)內(nèi)部整合，其市場(chǎng)份額將有望在未來(lái)幾年內(nèi)提升至10%以上。

此外，公司在融資融券、直接投資等方面的準(zhǔn)備已相當(dāng)充分，一旦政策放開，即可形成規(guī)模。

提示：上圖KDJ線正在高位盤整，22日前有一次短線介入時(shí)機(jī)。但是9月之后，投資人可以根據(jù)此線索，配合KDJ選股法，研究其股價(jià)未來(lái)運(yùn)行規(guī)律，具體操作。

6、萬(wàn)科A (000002)：

房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者。項(xiàng)目布局已樹大根深，年開工、竣工、銷售面積成倍于往年的增加，公司已形成“開發(fā)規(guī)模加速-多元化資金渠道下的資金獲取量增加-財(cái)務(wù)績(jī)效提高-市值擴(kuò)張”的良性循環(huán)。未來(lái)，收購(gòu)其他房地產(chǎn)公司的擴(kuò)張故事還將繼續(xù)上演。

上圖KDJ線正在形成金叉，截至22日尚有買入機(jī)會(huì)。但是9月之后，投資人可以根據(jù)此線索，配合KDJ選股法，研究其股價(jià)未來(lái)運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行操作。

7、海螺水泥 (600585)：

提示：上圖KDJ線正在高位盤整，22日前有一次短線介入時(shí)機(jī)。但是9月之后，投資人可以根據(jù)此線索，配合KDJ選股法，研究其股價(jià)未來(lái)運(yùn)行規(guī)律，具體操作。

國(guó)內(nèi)最為優(yōu)質(zhì)的水泥企業(yè)，未來(lái)4 年全國(guó)淘汰2.8億噸落后產(chǎn)能以及新干法占比提升到75%的既定國(guó)家政策安排，為海螺水泥提供了更大市場(chǎng)拓展空間。受益落后產(chǎn)能淘汰和新增產(chǎn)能相對(duì)減少，供需關(guān)系趨緊，不斷提升水泥價(jià)格水平，預(yù)期未來(lái)2-3 年水泥價(jià)格仍將繼續(xù)攀升。

8、青島啤酒(600600)

第6篇：房地產(chǎn)公司資產(chǎn)管理范文

今天××集團(tuán)公司隆重召開200*年工作會(huì)議，主要任務(wù)就是客觀總結(jié)集團(tuán)公司200*年工作，認(rèn)真分析當(dāng)前形勢(shì)，研究部署今年各項(xiàng)工作任務(wù)，動(dòng)員公司員工進(jìn)一步認(rèn)清形勢(shì)、統(tǒng)一思想、堅(jiān)定信念、規(guī)范經(jīng)營(yíng)、求實(shí)創(chuàng)新、開拓進(jìn)取，為全面推進(jìn)企業(yè)健康穩(wěn)定快速發(fā)展而努力奮斗。

下面，我向大會(huì)做工作報(bào)告，請(qǐng)審議。

一、20*年工作回顧

20*年，是壓力與動(dòng)力同在、挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存的一年?；仡欉^(guò)去的一年，××集團(tuán)公司全體員工在董事會(huì)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，妥善應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變幻的大環(huán)境，適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路和方略，在電力體制改革逐步向縱深發(fā)展、工作頭緒多、任務(wù)相當(dāng)繁重的特殊情況下，通過(guò)曲折不懈的艱辛努力，較好地完成了年度主要工作任務(wù)，取得了一定成績(jī)。

（一）經(jīng)營(yíng)指標(biāo)完成情況

全年完成經(jīng)營(yíng)收入20936.1萬(wàn)元,完成下達(dá)計(jì)劃指標(biāo)24500萬(wàn)元的85.44％。需要說(shuō)明××礦業(yè)公司下達(dá)指標(biāo)2000萬(wàn)元，其經(jīng)營(yíng)收入未列入集團(tuán)公司統(tǒng)計(jì)；××房地產(chǎn)公司因建房工程方案和時(shí)機(jī)不成熟，建房工程未啟動(dòng),無(wú)法完成下達(dá)指標(biāo)2000萬(wàn)元；耀鑫工貿(mào)公司因先后兩次停產(chǎn)影響收入800多萬(wàn)元；綜合上述客觀因素，集團(tuán)公司200*年的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)基本完成；全年在人員工資增幅達(dá)422萬(wàn)元的情況下，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)488.5萬(wàn)元，完成下達(dá)計(jì)劃指標(biāo)450萬(wàn)元的108.55％；并已為全局股東提前足額兌現(xiàn)了紅利?？傊?00*年集團(tuán)公司經(jīng)濟(jì)效益總體保持了平穩(wěn)增長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

（二）突出主營(yíng)業(yè)務(wù)奮發(fā)拓展市場(chǎng)

突出主營(yíng)業(yè)務(wù)、抓好客戶工程。疏通理順了客戶工程管理渠道，印制完成客戶服務(wù)宣傳手冊(cè)，建立寶雞地區(qū)大客戶通訊聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)、建立信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息資源來(lái)源廣泛化和資源共享。針對(duì)客戶工程項(xiàng)目不定因素較多、客戶要求不一的特點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際工作中出現(xiàn)的溝通不及時(shí)、匯報(bào)不到位等問(wèn)題，多方協(xié)調(diào)，積極想辦法，督促做好企業(yè)間的溝通與聯(lián)系，保證了項(xiàng)目的超前介入和超前管理。較好的實(shí)現(xiàn)了客戶工程接洽、工程設(shè)計(jì)施工、工程驗(yàn)收投運(yùn)一條龍服務(wù)。全年實(shí)施各類客戶工程項(xiàng)目45項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)工程收入3750萬(wàn)元。

我們抓好客戶工程的成功經(jīng)驗(yàn)歸結(jié)起來(lái)，核心就是高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)。優(yōu)質(zhì)服務(wù)是我們拓展市場(chǎng)的法寶，是我們賴以生存和發(fā)展的生命線。施工企業(yè)引進(jìn)采用先進(jìn)技術(shù)和管理方法，加強(qiáng)工程組織管理，確保質(zhì)量和周期，干一件工程就要成為一件精品工程、樣板工程。象用戶中心夜深人靜、風(fēng)雨兼程巡查排除臥龍寺47油庫(kù)專線故障，忙乎了一個(gè)通宵，“五一”、“國(guó)慶”，他們還奮戰(zhàn)在施工工地這樣的事例不勝枚舉。信通公司完成四個(gè)家屬區(qū)的寬帶改造工程，網(wǎng)絡(luò)的穩(wěn)定性和速度有了質(zhì)的提高，家園網(wǎng)用戶已達(dá)720多戶；他們努力開拓外部市場(chǎng)，與市區(qū)五大電信運(yùn)營(yíng)商聯(lián)系商洽，簽訂10個(gè)協(xié)議合同、金額達(dá)63萬(wàn)余元，并爭(zhēng)取到由省信通公司投資，自己負(fù)責(zé)施工、管理、維護(hù)的寶雞市區(qū)二期光纖環(huán)網(wǎng)工程。建安公司積極參與社會(huì)招投標(biāo)，先后完成了社會(huì)水泥廠、東嶺集團(tuán)110KV變電站土建工程和“七一七”地質(zhì)總隊(duì)住宅樓、陜送四號(hào)樓土建施工任務(wù)，坪頭中學(xué)職教樓正在施工中。尤其是他們的“施工現(xiàn)場(chǎng)規(guī)范化管理的做法”在東嶺集團(tuán)所屬施工單位廣泛推廣。

產(chǎn)品制造企業(yè)加強(qiáng)質(zhì)量體系管理，在市場(chǎng)營(yíng)銷和售后服務(wù)上狠下功夫，提高回頭率、鞏固周邊市場(chǎng)。并注意做好內(nèi)部挖潛、節(jié)能降耗、降低成本工作。如天合水泥制品公司抓住農(nóng)網(wǎng)工程“回頭望”的有利時(shí)機(jī)，開足馬力連軸轉(zhuǎn)，銷售額增加，經(jīng)營(yíng)局面有所改觀；電力開關(guān)廠隨著大規(guī)模城農(nóng)網(wǎng)改造結(jié)束及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路，把銷售力量重點(diǎn)投入到中小客戶上；斯通公司加強(qiáng)銷售隊(duì)伍建設(shè)，采取靈活多樣的銷售方式方法效果明顯，如自主銷售、銷售、貼牌銷售等營(yíng)銷手段齊頭并用。魯瑞××公司的“增鐵減銅”優(yōu)化方案不僅保證了變壓器產(chǎn)品質(zhì)量性能，而且大大降低了生產(chǎn)成本，無(wú)形中增加了利潤(rùn)。

為了增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，我們對(duì)祥泰賓館進(jìn)行設(shè)施改造，完成能源公司印刷廠廠區(qū)大修項(xiàng)目及天泉純凈水廠的改、擴(kuò)建工程。對(duì)收購(gòu)中莊水電站控股權(quán)項(xiàng)目進(jìn)行了充分的調(diào)研和論證，形成了調(diào)研報(bào)告；為擴(kuò)大水電經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提出了整合三分局水電站的方案，將三分局的水電電量結(jié)算納入××水電公司統(tǒng)一管理，于2004年11月開始試運(yùn)行?！痢练康禺a(chǎn)公司對(duì)××大廈閑置廠房招租做了實(shí)質(zhì)性的工作，對(duì)××綜合大廈高層建筑以及配合東開發(fā)區(qū)征地建房做了深入的調(diào)研論證。

（三）夯實(shí)基礎(chǔ)工作深化細(xì)化財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理

1、檢查督促分子公司履行委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議，保證足額上繳上年度承包利潤(rùn)，在認(rèn)真測(cè)算的基礎(chǔ)上，廣泛征求意見，剔除水份、實(shí)事求是分解下達(dá)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，簽訂新年度委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議;進(jìn)行了營(yíng)業(yè)執(zhí)照、施工資質(zhì)年審和二級(jí)建造師申報(bào)；為加強(qiáng)集團(tuán)公司的戰(zhàn)略管理，自身準(zhǔn)確定位，明確發(fā)展方向，以科學(xué)求實(shí)的精神、認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度組織編制集團(tuán)公司五年規(guī)劃；加強(qiáng)兩標(biāo)一體化培訓(xùn)，組織督促檢查電力開關(guān)廠、天合公司、建安公司的質(zhì)量體系培訓(xùn)及內(nèi)部審核，為迎接審核機(jī)構(gòu)的監(jiān)督性審核做好準(zhǔn)備。

2、按照×××××××安排扎實(shí)開展了集團(tuán)公司清產(chǎn)核資工作，全面部署、明確任務(wù)、責(zé)任到人、各司其職，既嚴(yán)格分工又密切合作；對(duì)集團(tuán)公司及其分子公司資產(chǎn)負(fù)債及所有者權(quán)益進(jìn)行了清查。通過(guò)清查基本摸清了公司資產(chǎn)“家底”。

3、認(rèn)真開展審計(jì)整改。根據(jù)200*年8月國(guó)家審計(jì)署駐西安特派辦對(duì)我局200*年財(cái)務(wù)收支延伸審計(jì)中，指出集團(tuán)公司存在的問(wèn)題積極進(jìn)行整改。按照政策規(guī)定、充分利用有利條件，主動(dòng)做好200*年度稅務(wù)稽查配合工作，最大程度維護(hù)公司利益。配合審計(jì)室對(duì)集團(tuán)公司原總經(jīng)理的經(jīng)濟(jì)責(zé)任進(jìn)行離任審計(jì),對(duì)鳳縣溫江寺鉛鋅選礦廠（含××礦業(yè)公司）資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)情況專項(xiàng)審計(jì)調(diào)查。

4、針對(duì)魯瑞××電氣公司經(jīng)營(yíng)方式的變動(dòng)，指導(dǎo)配合順利實(shí)現(xiàn)了帳務(wù)移交。抄表公司組建后，在建立健全基礎(chǔ)資料的同時(shí)，積極拓展業(yè)務(wù)，并經(jīng)多次反映協(xié)調(diào)，解決了抄表班人員定崗定級(jí)問(wèn)題和工資獎(jiǎng)金的開支渠道，并逐月專程到抄表公司人員工資。

5、對(duì)全局256名集體職工的醫(yī)療保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、養(yǎng)老金的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了測(cè)算認(rèn)定，每月由專人負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)、申報(bào)、核對(duì)、交納。并給集體工內(nèi)部退養(yǎng)人員調(diào)整隨企業(yè)效益浮動(dòng)生活補(bǔ)貼。

6、全力做好公司投資收益回收工作，全年共回收資金341.7萬(wàn)元，收繳年度承包利潤(rùn)271萬(wàn)元，為集團(tuán)公司開展正常經(jīng)營(yíng)管理工作提供了有力的資金保障。

(四)加強(qiáng)和規(guī)范多種經(jīng)營(yíng)邁出堅(jiān)實(shí)步伐

加強(qiáng)和規(guī)范多種經(jīng)營(yíng)是建立和完善現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，是適應(yīng)電力體制改革向縱深發(fā)展的要求，是一項(xiàng)政策性強(qiáng)、工作頭緒多、錯(cuò)綜復(fù)雜、涉及方方面面的綜合性系統(tǒng)工程。局成立了以局長(zhǎng)為組長(zhǎng)、局領(lǐng)導(dǎo)分工負(fù)責(zé)的加強(qiáng)和規(guī)范多種經(jīng)營(yíng)領(lǐng)導(dǎo)小組，明確職責(zé)、印制下發(fā)文件、作出部署安排，并決定把加強(qiáng)和規(guī)范多種經(jīng)營(yíng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室調(diào)整設(shè)立在集團(tuán)公司，由總經(jīng)理?yè)?dān)任辦公室主任，我們高度重視，深感肩負(fù)使命責(zé)任之重大，當(dāng)即召開總經(jīng)理辦公擴(kuò)大會(huì)，研究制訂具有可操作性的貫徹落實(shí)措施，從兩個(gè)層面著手展開工作，一是首先查閱集團(tuán)公司歷年臺(tái)帳表冊(cè)資料、明細(xì)投資股金管理、債權(quán)債務(wù)、資產(chǎn)資金使用歸屬;規(guī)整各分子公司會(huì)計(jì)報(bào)表，對(duì)虛報(bào)不實(shí)的予以剔除，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的予以納入，使集團(tuán)公司財(cái)務(wù)報(bào)表完整反映公司整體經(jīng)營(yíng)情況；抓住時(shí)機(jī)開展公司債權(quán)清理，為規(guī)范財(cái)務(wù)資金管理和2004年度財(cái)務(wù)決算打下良好基礎(chǔ)。二是為了全面徹底摸清全局整個(gè)多經(jīng)企業(yè)“家底”，核實(shí)多經(jīng)企業(yè)資產(chǎn)擁有量，更好建立和完善產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及資本紐帶，組織開展了多經(jīng)企業(yè)資產(chǎn)清查，通過(guò)清查如實(shí)掌握了多經(jīng)企業(yè)資產(chǎn)狀況。

集團(tuán)公司組成聯(lián)合調(diào)查組對(duì)分子公司董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)建制、人員構(gòu)成，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者年薪制執(zhí)行情況以及財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)狀況詳細(xì)調(diào)查了解，掌握第一手資料。鞏固清產(chǎn)核資成果、理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，全面實(shí)地核對(duì)普查資產(chǎn)，重點(diǎn)清查主業(yè)與多經(jīng)之間在設(shè)備采購(gòu)、委托承包工程、咨詢服務(wù)等方面的關(guān)聯(lián)交易情況，有無(wú)違規(guī)違紀(jì)；清查多經(jīng)企業(yè)的投資項(xiàng)目管理，是否建立健全資產(chǎn)占用、投資、拆借和擔(dān)保管理制度，規(guī)范資產(chǎn)資金隸屬占用關(guān)系；清查工資管理，規(guī)范工資來(lái)源。集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)先后到咸陽(yáng)、渭南、寧夏等地學(xué)習(xí)取經(jīng)、借鑒兄弟單位的經(jīng)驗(yàn)，從中得到有益的啟示啟發(fā)，撰寫出了具有實(shí)用價(jià)值的調(diào)研報(bào)告；并根據(jù)長(zhǎng)期的多經(jīng)工作實(shí)踐、結(jié)合調(diào)研情況，修訂補(bǔ)充了《固定資產(chǎn)管理辦法》、《資金管理辦法》等規(guī)章制度，切實(shí)把加強(qiáng)和規(guī)范多種經(jīng)營(yíng)落到實(shí)處。目前加強(qiáng)和規(guī)范多種經(jīng)營(yíng)管理的具體操作方案也正在深入醞釀?dòng)懻?、分析論證。

(五)加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè)求真務(wù)實(shí)培育員工綜合素質(zhì)

加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè)是要從根本上培育員工的綜合素質(zhì)，共同維護(hù)企業(yè)和職工利益，激發(fā)工作熱情和干勁，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力和向心力。去年集團(tuán)公司員工學(xué)政治、學(xué)法律、學(xué)經(jīng)濟(jì)、學(xué)業(yè)務(wù)的自覺性普遍增強(qiáng)，學(xué)習(xí)內(nèi)容廣泛且有深度。中層管理人員還參加了黨風(fēng)廉政教育、拓展訓(xùn)練、“海爾成功之路公開課”的授課學(xué)習(xí)等。在開展作風(fēng)建設(shè)活動(dòng)中，大家踴躍發(fā)表見解、積極撰寫稿件，稿件不拘形式，有論文、有調(diào)研報(bào)告、也有心得體會(huì)。通過(guò)作風(fēng)建設(shè)，員工更注重自身素質(zhì)素養(yǎng)的培養(yǎng)提高，增強(qiáng)了事業(yè)心和使命感，自覺做到立足本職、敬業(yè)愛崗，提高工作質(zhì)量和辦事效率。

加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè)是企業(yè)強(qiáng)化管理的必要手段，是促進(jìn)各項(xiàng)工作順利開展、圓滿完成工作任務(wù)、提高企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要保障措施。加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè)既是日常性工作的重要內(nèi)容，又是一項(xiàng)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略性任務(wù)。我們注重作風(fēng)建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的有機(jī)結(jié)合，扎根基層、服務(wù)于基層，出主意、想辦法，為企業(yè)幫困解困。一方面鼓勵(lì)員工正確認(rèn)識(shí)多經(jīng)改革、發(fā)展的新形勢(shì)，認(rèn)真總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，勇于面對(duì)困難，振奮精神，發(fā)揮主觀能動(dòng)性和積極性創(chuàng)造性，通過(guò)狠抓內(nèi)部管理和提高產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量，突出抓好客戶工程，積極開拓市場(chǎng)，不斷提高經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。另一方面采取對(duì)企業(yè)進(jìn)行設(shè)施改造、提供貸款、解決資金不足、協(xié)助招攬生意、人員分流、資產(chǎn)整體租賃可行性調(diào)研等方式方法，想法設(shè)法幫助企業(yè)走出困境、走出低谷，盡快扭轉(zhuǎn)被動(dòng)局面。這些非常措施對(duì)安定人心、穩(wěn)定職工隊(duì)伍起到了積極的重要作用。

(六)弘揚(yáng)企業(yè)文化、樹立企業(yè)良好形象。

全力協(xié)助局成功地協(xié)辦了“魯能杯”中國(guó)乒乓球超級(jí)聯(lián)賽在寶雞的兩場(chǎng)賽事。集團(tuán)公司把此項(xiàng)重大活動(dòng)做為重要的政治任務(wù)和工作任務(wù)認(rèn)真對(duì)待、積極參與。組成票務(wù)組、廣告宣傳組、后勤服務(wù)組三個(gè)小組歷時(shí)一個(gè)多月忘我展開工作，“五一”黃金周亦未間斷業(yè)務(wù)，觀看比賽期間200人陣容整齊的方陣隊(duì)伍造出了聲威和聲勢(shì)，顯示了集團(tuán)公司員工隊(duì)伍的整體團(tuán)隊(duì)精神和企業(yè)的疑聚力、向心力，提高了公司社會(huì)知名度，樹立了企業(yè)良好的公眾形象。

公司還組織員工踴躍參加寶雞市“創(chuàng)建全國(guó)衛(wèi)生文明城市”和“森博會(huì)”等大型活動(dòng)，去年××集團(tuán)公司（包括分子公司在內(nèi)）分別獲得局工會(huì)組織的安全生產(chǎn)和國(guó)慶文藝匯演最佳節(jié)目獎(jiǎng)和優(yōu)秀節(jié)目獎(jiǎng)，以及寶雞市橋牌協(xié)會(huì)舉辦的“××電力杯”橋牌大賽優(yōu)秀組織獎(jiǎng)；××電力電纜公司開展助學(xué)扶貧活動(dòng)，為結(jié)對(duì)幫扶貧困學(xué)生贊助學(xué)費(fèi)245元，組織黨員利用雙休日義務(wù)為客戶消除缺陷；能源物資公司結(jié)合“創(chuàng)建全國(guó)衛(wèi)生文明城市”活動(dòng)，投資1.3萬(wàn)元完成辦公樓美化亮化工程。通過(guò)這些活動(dòng)陶冶情操，加強(qiáng)精神文明建設(shè)，倡導(dǎo)員工熱愛寶雞、熱愛企業(yè)，爭(zhēng)做文明市民、文明職工。

(七)持之以恒抓好安全管理

安全生產(chǎn)是一項(xiàng)涉及方方面面的綜合性系統(tǒng)工程，是多經(jīng)企業(yè)生存發(fā)展的基石，是我們從事各項(xiàng)工作的基礎(chǔ)和前提。200*年，我們認(rèn)真開展了春安大檢查、安全生產(chǎn)警示月活動(dòng)、安全停產(chǎn)整頓和安全生產(chǎn)月活動(dòng)以及秋安大檢查、百日車輛交通安全競(jìng)賽和安全生產(chǎn)迎峰過(guò)冬活動(dòng)，教育員工切實(shí)處理好安全和效益、安全和效率的辯證統(tǒng)一關(guān)系，認(rèn)真落實(shí)各級(jí)各類人員安全生產(chǎn)責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)安全管理制度，工作中有針對(duì)性的努力做好安全組織技術(shù)措施和危險(xiǎn)點(diǎn)預(yù)控措施，把“雙控”、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化作業(yè)落實(shí)在職工的具體行動(dòng)中、落實(shí)在生產(chǎn)流程的各個(gè)環(huán)節(jié)中。集團(tuán)公司和分子公司領(lǐng)導(dǎo)、安全監(jiān)察人員都能嚴(yán)格執(zhí)行安全到位規(guī)定，組織員工切實(shí)把握生產(chǎn)班組和施工現(xiàn)場(chǎng)兩個(gè)重點(diǎn)，深入抓好民工、臨時(shí)工管理，旗幟鮮明地查處違章，防患于未然。公司還注意結(jié)合多經(jīng)企業(yè)實(shí)際、結(jié)合季節(jié)特點(diǎn)開展防車輛交通事故、防火防汛、防意外事故活動(dòng)，重點(diǎn)部位重點(diǎn)防控，努力提升集團(tuán)公司安全管理的整體水平,鞏固來(lái)之不易的安全成果。通過(guò)集團(tuán)公司全體員工的辛勤努力，實(shí)現(xiàn)了全年安全生產(chǎn)無(wú)事故的目標(biāo)。

在總結(jié)成績(jī)的同時(shí),縱觀全年的工作還存在一些問(wèn)題和困難不容忽視：

一是安全的基礎(chǔ)管理有待于進(jìn)一步加強(qiáng)，由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，在勞動(dòng)保護(hù)資金投入和必要的安全工器具配備上做的還欠缺；習(xí)慣性違章時(shí)有發(fā)生，有的企業(yè)還不同程度存在不安全因素甚至事故隱患。

二是正確理解國(guó)家財(cái)經(jīng)政策水平不夠。工作中準(zhǔn)確把握應(yīng)用政策能力不夠，深入宣傳貫徹政策不夠，政策理解水平有待進(jìn)一步提高。

三是集團(tuán)公司的戰(zhàn)略中心指導(dǎo)地位尚未確立，集團(tuán)公司及其分子公司資本紐帶關(guān)系尚未真正建立起來(lái)，更談不上集團(tuán)化、集約化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)，公司管理與現(xiàn)代企業(yè)制度要求尚有一定差距，有待進(jìn)一步改進(jìn)。

四是尚未真正牢固樹立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、“訂單第一”的思想觀念，有的企業(yè)陳舊觀念根深蒂固，不能自身準(zhǔn)確定位，還是一味依靠主業(yè)、“等、靠、要”、得過(guò)且過(guò)，面對(duì)風(fēng)云變幻的市場(chǎng)大環(huán)境束手無(wú)策、無(wú)所適從，陷入被動(dòng)。

五是委派各分子公司會(huì)計(jì)人員作用發(fā)揮不夠，積極性未充分調(diào)動(dòng)起來(lái)，監(jiān)督不到位，對(duì)不符合規(guī)定程序事件不敢抵制，存在一定程度的弄虛作假現(xiàn)象。

六是項(xiàng)目信息渠道相對(duì)閉塞，未建立良好的、有效的項(xiàng)目輸送渠道及項(xiàng)目資料庫(kù)，缺乏項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

七是企業(yè)流動(dòng)資金普遍緊張，貨幣回籠不及時(shí)，久而久之形成不良循環(huán)。由于資金分散短缺，形不成合力，資金資本的運(yùn)作效能難以充分發(fā)揮，對(duì)正常開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成困難和影響。

對(duì)以上問(wèn)題，我們必須高度重視，深入分析，認(rèn)真加以研究解決。

二、目前面臨的形勢(shì)和任務(wù)

年前不久，國(guó)網(wǎng)公司、省公司相繼提出了建設(shè)“電網(wǎng)堅(jiān)強(qiáng)、資產(chǎn)優(yōu)良、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、業(yè)績(jī)優(yōu)秀的現(xiàn)代公司”的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。緊接著我局也提出了建設(shè)“一強(qiáng)三優(yōu)”的現(xiàn)代化學(xué)習(xí)型供電企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。毫無(wú)疑問(wèn)，電力發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的逐步實(shí)施和電力體制深化改革將聯(lián)動(dòng)互動(dòng)、對(duì)電力多種經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的重大影響，從整體上帶動(dòng)多種經(jīng)營(yíng)的發(fā)展，同時(shí)也對(duì)加強(qiáng)和規(guī)范多種經(jīng)營(yíng)提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)和深層次要求。

李生權(quán)局長(zhǎng)兼××集團(tuán)公司董事長(zhǎng)在全局中層干部大會(huì)上的講話指出：要重點(diǎn)關(guān)注、重點(diǎn)研究、重點(diǎn)推進(jìn)加強(qiáng)和規(guī)范多經(jīng)管理工作，…要深入分析論證加強(qiáng)和規(guī)范多經(jīng)管理的具體方案，細(xì)化措施、慎重操作?！痢痢痢痢痢痢?00*年工作要點(diǎn)也明確要求加強(qiáng)和規(guī)范多經(jīng)管理，推動(dòng)多經(jīng)快速健康發(fā)展。很明顯加強(qiáng)和規(guī)范多種經(jīng)營(yíng)是電力體制深化改革的重要內(nèi)容和具體體現(xiàn)，是集團(tuán)公司和所屬分子公司2005年繼續(xù)面臨的事關(guān)生存發(fā)展的深層次重大課題。去年我們做了大量的調(diào)研和基礎(chǔ)性工作，今年將按照董事會(huì)部署安排步入實(shí)質(zhì)性操作，包括規(guī)范法人治理結(jié)構(gòu)、理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系、進(jìn)行資源整合、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；發(fā)揮財(cái)務(wù)結(jié)算中心、調(diào)配中心功能，建全財(cái)務(wù)內(nèi)控機(jī)制等等。

第7篇：房地產(chǎn)公司資產(chǎn)管理范文

一、*“十一五”期間投資需求分析

改革開放以來(lái)，特別是近幾年來(lái)，*固定資產(chǎn)投資建設(shè)取得了巨大成就，投資規(guī)模擴(kuò)大，投資主體呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)，資金來(lái)源渠道不斷拓展，投資在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。但與經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求和周邊省份相比，*的投資率仍然偏低，人均投資水平與全國(guó)平均水平的差距較大。只有堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，繼續(xù)提高投資率、擴(kuò)大固定資產(chǎn)投資的規(guī)模，才能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面、協(xié)調(diào)、持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)中部崛起、富民興贛的目標(biāo)。

（一）保持*經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展需要進(jìn)一步提高投資率

固定資產(chǎn)投資率是反映經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化與投資規(guī)模大小關(guān)聯(lián)程度的指標(biāo)，是衡量固定資產(chǎn)投資規(guī)模是否適當(dāng)?shù)闹匾笜?biāo)。從我國(guó)一些省市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)看，高投入、高積累、高增長(zhǎng)是經(jīng)濟(jì)起飛階段的一個(gè)重要特征。浙江“十五”期間投資率達(dá)49.2%。而*省“八五”時(shí)期投資率為23.7%，在全國(guó)位居29位；“九五”時(shí)期投資率為26.0%，在全國(guó)位居28位；“十五”期間投資率為43.7%，與全國(guó)45.2%的平均水平還有差距。

*的投資率長(zhǎng)期處于較低水平，投資不足嚴(yán)重制約了*經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，全省投資率雖有顯著的提高，但仍處于“補(bǔ)課”階段。*仍處于“投資拉動(dòng)型”發(fā)展階段，在該階段進(jìn)一步提高投資率、擴(kuò)大全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模，是促進(jìn)*省經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展的客觀需要。

（二）縮小與全國(guó)平均水平差距需要擴(kuò)大投資規(guī)模

*固定資產(chǎn)投資規(guī)模一直明顯偏小。1981年以來(lái)，*投資規(guī)模占全國(guó)的比重一直很低，都在2.0%左右，1984－*連續(xù)18年投資比重在2.0%以下，且在一段時(shí)期呈不斷下降的趨勢(shì)，1989年為1.7%，1990－1992年為1.6%，1993－1995年降至1.4%，這一時(shí)期為歷史最低點(diǎn)。雖然近幾年發(fā)展速度加快，但*年*投資規(guī)模仍只占全國(guó)的2.44％。與此同時(shí)，*人均固定資產(chǎn)投資水平較低。*年，全省人均固定資產(chǎn)投資6239元，比全國(guó)人均固定資產(chǎn)投資少2119元，低25.3%，與同期發(fā)達(dá)省市比，差距更大?？s小與全國(guó)平均水平差距需要進(jìn)一步擴(kuò)大投資規(guī)模。

（三）實(shí)現(xiàn)省“十一五”規(guī)劃確定目標(biāo)需要保持投資快速增長(zhǎng)

《*省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》確定的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率為16％。*年*省全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為2293億元，按照規(guī)劃確定的年均增長(zhǎng)16％，到2010年固定資產(chǎn)投資規(guī)模將達(dá)到4816億元，五年累計(jì)投入將達(dá)到1.83萬(wàn)億元，投資需求非常大。須多途徑擴(kuò)大投資規(guī)模，才能實(shí)現(xiàn)省“十一五”確定的目標(biāo)。

地方政府融資是投資資金的重要來(lái)源之一，研究如何更加有效、規(guī)范地利用現(xiàn)有融資手段，以及如何利用現(xiàn)有資源，建立政府融資的有效平臺(tái)，打通新的地方政府融資渠道，進(jìn)一步擴(kuò)大地方政府的融資規(guī)模，對(duì)滿足全省經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、擴(kuò)大投資規(guī)模，實(shí)現(xiàn)省“十一五”規(guī)劃確定的固定資產(chǎn)投資目標(biāo)具有非常重大的意義。

二、地方政府融資的內(nèi)涵及種類

（一）地方政府融資的內(nèi)涵

融資，從字面上理解，融就是融通，資即貨幣資金，融資就是貨幣資金的融通，指通過(guò)金融機(jī)構(gòu)和資金市場(chǎng)，采取適當(dāng)?shù)娜谫Y方式獲取所需資金的一種行為。在財(cái)務(wù)管理中，融資就是籌資。貨幣資金的融通是商品關(guān)系發(fā)展的必然產(chǎn)物，資金的流動(dòng)和融通對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要的促進(jìn)和推動(dòng)作用。

一般地講，在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，融資應(yīng)該是一種企業(yè)行為，指企業(yè)融資，項(xiàng)目融資，政府的定位在政策引導(dǎo)、提供服務(wù)、營(yíng)造環(huán)境等。但在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初級(jí)階段，政府在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中起著重要的推動(dòng)作用，政府推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要手段就是投資和融資，實(shí)際工作中，各級(jí)地方政府開展了形式多樣的融資活動(dòng)，除了常見的轉(zhuǎn)貸等形式外，更多的融資方式是政府通過(guò)由各部門直屬或控股的企業(yè)，如城市建設(shè)投資公司、自來(lái)水公司等進(jìn)行融資。這種融資從形式上來(lái)看，融資的主體是企業(yè)，但它是按照政府的意圖進(jìn)行的，籌集的資金用于公共物品，決定權(quán)在政府，償還通常也由政府的信用作擔(dān)保，因此，本質(zhì)上是政府融資行為，屬于政府的間接融資。從實(shí)際情況來(lái)看，地方政府常見的融資主體包括：地方政府所屬的投資公司、信托公司、開發(fā)公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)、政府公共管理部門及其成立的各類公司以及部分其他類型的國(guó)有企業(yè)等。

因此，對(duì)地方政府融資我們可以定義為：地方政府融資是指地方政府為政府投資項(xiàng)目融通資金的行為，包括政府直接融資以及政府通過(guò)國(guó)有投資機(jī)構(gòu)以政府信用為基礎(chǔ)的融資行為。

（二）地方政府融資的種類

根據(jù)融資渠道和采用的融資方式不同，可以將融資劃分為各種不同的類型，常見的有以下三種不同的分類。

1、直接融資和間接融資

根據(jù)融資渠道的不同，可將政府融資分為直接融資和間接融資

（1）直接融資。直接融資是指融資主體不經(jīng)過(guò)銀行等金融機(jī)構(gòu)，直接面對(duì)資金供應(yīng)者借貸或發(fā)行股票、債券等方式所進(jìn)行的融資活動(dòng)。在直接融資過(guò)程中，資金的供求雙方借助于融資手段直接實(shí)現(xiàn)資金的轉(zhuǎn)移，無(wú)須通過(guò)銀行等金融機(jī)構(gòu)。例如，政府投資項(xiàng)目通過(guò)發(fā)行股票或債券就屬于典型的直接融資。從融資的實(shí)際運(yùn)作情況看，政府直接融資的融資費(fèi)用較高、耗用的時(shí)間也比較長(zhǎng)。

（2）間接融資。政府間接融資是指融資主體借助于銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行的融資。其主要形式為銀行借入、非銀行金融機(jī)構(gòu)借入、融資租賃等。間接融資方式是目前全國(guó)各級(jí)地方政府最為主要的融資方式。從交易成本角度看，政府間接融資是相對(duì)節(jié)約的融資方式，與直接融資方式相比，時(shí)間短，融資費(fèi)用相對(duì)也比較低。

2、權(quán)益資本融資和負(fù)債融資

根據(jù)融資的性質(zhì)不同，可將政府融資分為權(quán)益資本融資和負(fù)債融資。

（1）權(quán)益資本融資。從出資者的角度看，項(xiàng)目的權(quán)益資本是出資者投入項(xiàng)目的資產(chǎn)及其權(quán)益準(zhǔn)備。作為出資者總是期望其投資能夠保值并在一定程度上增值，由于出資者作為企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)責(zé)任的最后承擔(dān)者，其出資風(fēng)險(xiǎn)更大，因而站在出資者立場(chǎng)，權(quán)益資本是一種高風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)，但反過(guò)來(lái)看，站在接受出資項(xiàng)目業(yè)主的立場(chǎng)，權(quán)益資本是低風(fēng)險(xiǎn)的資本，權(quán)益資本無(wú)須還本付息，從而融資主體沒有償還債務(wù)的壓力。通過(guò)發(fā)行股票上市融資是一種典型的權(quán)益融資行為，地方政府雖然不能直接發(fā)行股票，但擁有巨大的國(guó)有資產(chǎn)，因此，政府可以授權(quán)企業(yè)通過(guò)國(guó)有資產(chǎn)上市融資，國(guó)有資產(chǎn)管理部門作為最大股東，可以調(diào)控募集資金用于政府項(xiàng)目。

（2）負(fù)債融資。負(fù)債融資以還本付息為條件。發(fā)行債券和向銀行借貸是負(fù)債融資的兩種典型方式。作為資金的出借方，由于有到期還本付息作保障，其出借資金的風(fēng)險(xiǎn)較低，因此相應(yīng)的回報(bào)也較低，作為融資的項(xiàng)目業(yè)主則相反，利用負(fù)債融資的成本較低，但還本付息壓力大。

3、境內(nèi)融資和境外融資

根據(jù)融資來(lái)源地區(qū)的不同，可將政府融資分為境內(nèi)融資和境外融資。

（1）境內(nèi)融資。如果政府融資發(fā)生在本國(guó)資金持有者之間，不涉及其他國(guó)家或地區(qū)政府的資金持有者，就是境內(nèi)融資。相對(duì)于境外融資而言，境內(nèi)融資程序比較簡(jiǎn)單，風(fēng)險(xiǎn)較小。

（2）境外融資。如果政府籌資發(fā)生在國(guó)外資金持有者之間，就是境外融資。由于國(guó)際形式變化的復(fù)雜性，境外融資較境內(nèi)融資的風(fēng)險(xiǎn)更大，如匯率風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)等。由于境外融資準(zhǔn)入門檻較高，手續(xù)較復(fù)雜，交易成本較高，因此，目前地方政府的境外融資還不多見。

三、*省地方政府融資的現(xiàn)狀

改革開放以來(lái)，*省各級(jí)地方政府充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，努力探索與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)的融資方式，取得了明顯成效，特別是*年省黨代會(huì)召開以來(lái)，“解放思想、敢于創(chuàng)新”成為指導(dǎo)全省發(fā)展的關(guān)鍵理念，全省各級(jí)地方政府積極采用與國(guó)際接軌的融資方式，不斷創(chuàng)新融資渠道，用好“三代人”的錢的觀念深入人心（用好“三代人”的錢是指，通過(guò)土地經(jīng)營(yíng)用好上代人的錢，通過(guò)BOT等項(xiàng)目融資方式用好下代人的錢，通過(guò)資本市場(chǎng)用好當(dāng)代人的錢），加大了融資的力度，為*經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn)。

（一）融資的規(guī)模不斷擴(kuò)大，但橫向比較，融資的總量仍然偏小

我省投資總額從*年的472億元增加到*年的2024億元，增長(zhǎng)了329％。從資金來(lái)源看，扣除國(guó)家預(yù)算內(nèi)投資，國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金*年度的總額是432億元，占當(dāng)年投資總額的91.5％，其中，這部分資金很大一部分是來(lái)源于各級(jí)地方政府及其所屬部門通過(guò)多種方式融資得來(lái)的。到*年度，國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金總額增加到了1912億元，比*年增長(zhǎng)了342％，大于同期投資總額的增長(zhǎng)幅度。在“十五”期間，各級(jí)地方政府融資成為全省投資資金的主要來(lái)源，融資規(guī)模的快速增長(zhǎng)成為全省投資快速增長(zhǎng)的主要因素。

*年度，扣除國(guó)家預(yù)算內(nèi)投資，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金的總額，山西省為1815.9億元，安徽為2504.5億元，*為2089億元，河南為4304.6億元，湖北為2507.3億元，湖南為2574.8億元。*的該項(xiàng)數(shù)據(jù)排在中部六省的第五位，比山西省多273億元，比排在第一位的河南省少2215.6億元，只有河南省的48.5％，不到一半。與中部地區(qū)其他省相比，*省地方政府融資的規(guī)模和總量偏小。

在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的華東地區(qū)，*省各級(jí)政府融資總量數(shù)據(jù)就顯得更加偏小。*年度，扣除國(guó)家預(yù)算內(nèi)投資，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金的總額，上海市為4149.7億元，江蘇為8498.8億元，浙江為6849.8億元，安徽為2504.5億元，福建為2445.1億元，*為2089億元，山東為9314.7億元，*這一數(shù)據(jù)只有江蘇的24.6％，浙江的30.5％，山東的22.4％。

并且，從該表數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地方，國(guó)家預(yù)算內(nèi)的投資數(shù)就越小，而各類融資的總額非常大。江蘇省*年度國(guó)家預(yù)算內(nèi)投資只有80.1億元，相對(duì)于全省8578.9億元來(lái)說(shuō)，不到1％，該省的投資幾乎全部來(lái)源于各種形式的融資。因此，地方政府融資在促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了極其重要的作用，同時(shí)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)越有利于擴(kuò)大地方政府融資規(guī)模。

（二）中心城市政府融資能力強(qiáng)，各設(shè)區(qū)市融資發(fā)展不均衡

*年度，扣除國(guó)家預(yù)算內(nèi)投資，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金的總額，南昌市為552億元，景德鎮(zhèn)為90億元，萍鄉(xiāng)市為117億元，九江為207億元，新余為69億元，鷹潭為53億元，贛州為153億元，吉安為119億元，宜春為148億元，撫州為111億元，上饒為200億元。排在前四位的分別是南昌市、九江市、上饒市和贛州市，這一排位與省委、省政府確定的全省四個(gè)中心城市是非常吻合的。中心城市融資的能力較強(qiáng)，各設(shè)區(qū)市融資發(fā)展不均衡，并且可以預(yù)見，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，中心城市的基礎(chǔ)設(shè)施、融資環(huán)境將得到進(jìn)一步優(yōu)化，中心城市的聚集效應(yīng)將會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，融資總量將會(huì)進(jìn)一步增大，融資不均衡局面短期內(nèi)難以消除。

（三）地方政府融資方式豐富多樣

1、銀行借貸

政府組建的從事城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等各類國(guó)有投資公司，是地方政府融資的主要平臺(tái)之一，這類投資公司通過(guò)向銀行貸款、上市融資、發(fā)行企業(yè)債券等多種方式進(jìn)行融資，財(cái)政實(shí)施補(bǔ)助或者進(jìn)行貼息，用于當(dāng)?shù)刂匾A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。商業(yè)銀行信貸和政策性銀行借貸是最主要和最常見的方式。*年度，全省信貸金額達(dá)到298.6億元，僅國(guó)家開發(fā)銀行*省分行一家金融機(jī)構(gòu)“十五”期間共向*全省放貸357億元，用于支持豐城電廠、新余電廠、黃金埠電廠以及景德鎮(zhèn)市電網(wǎng)建設(shè)等能源項(xiàng)目和京福、樂溫、景婺黃（常）、九景等公路項(xiàng)目的建設(shè)。

2、盤活政府資產(chǎn)

（1）土地資源開發(fā)。改革開放以來(lái)，通過(guò)土地使用權(quán)制度改革，對(duì)國(guó)有土地實(shí)行有償使用制度，土地使用權(quán)作為特殊商品迅速進(jìn)入市場(chǎng)，使土地的資產(chǎn)價(jià)值逐步得以顯現(xiàn)，成為各級(jí)政府融資的重要來(lái)源，在城市建設(shè)、企業(yè)改革和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面發(fā)揮著巨大作用，有力地促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。從*年*省委作出解放思想加快發(fā)展的戰(zhàn)略決策以來(lái)，全省掀起了一個(gè)以經(jīng)營(yíng)城市土地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱潮，土地交易非?；钴S，土地資源的開發(fā)利用達(dá)到了快速發(fā)展。*年，全省土地交易額達(dá)到了113億元，土地收益成為各級(jí)政府財(cái)政收入的一個(gè)重要來(lái)源。

從全省情況來(lái)看，土地資源開發(fā)的主要做法是推行城市土地使用權(quán)市場(chǎng)化，盤活土地存量資產(chǎn)。先實(shí)行土地儲(chǔ)備，由政府下屬的土地儲(chǔ)備中心依照法律規(guī)定，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，通過(guò)收回、收購(gòu)、置換和征收等方式取得土地，直接或進(jìn)行前期開發(fā)后儲(chǔ)備。土地儲(chǔ)備以后，結(jié)合出讓地自身的特點(diǎn)，引入市場(chǎng)中商品包裝的方法，運(yùn)用政策規(guī)劃和商業(yè)運(yùn)作兩種手段對(duì)出讓的土地進(jìn)行包裝，通過(guò)拍賣、招標(biāo)、掛牌、抵押貸款和土地入股實(shí)行資本化融資等五種方式轉(zhuǎn)讓土地，使其在出讓中實(shí)現(xiàn)最大的價(jià)值。

南昌市在*年制定出臺(tái)了《南昌市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)和拍賣辦法》，該《辦法》規(guī)定：凡在南昌市從事房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)、旅游、金融等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目需使用國(guó)有土地的，均應(yīng)通過(guò)有償出讓方式，取得國(guó)有土地使用權(quán)證，涉及城市經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的，一律采用招標(biāo)拍賣方式出讓土地使用權(quán)。*年南昌市上交財(cái)政土地出讓純收益達(dá)6.5億元。新余市在“財(cái)政不出錢、政府不舉債、企業(yè)不攤派、群眾不集資”的情況下，通過(guò)以房帶路、土地置換和經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式，籌集資金10多億元用于城市開發(fā)建設(shè)，*年度通過(guò)拍賣城區(qū)土地，籌集資金1.9億元，到*年度，土地資產(chǎn)成交額達(dá)到了8.97億元，年均增幅達(dá)到了47.4％。景德鎮(zhèn)市先后對(duì)東風(fēng)瓷廠等10余家企業(yè)的國(guó)有存量土地進(jìn)行了收購(gòu)，將位于市區(qū)繁華地段的東風(fēng)瓷廠180畝土地實(shí)行現(xiàn)金收購(gòu)，又通過(guò)公開招標(biāo)出讓給房地產(chǎn)公司，一收一放實(shí)現(xiàn)效益8000多萬(wàn)元。宜春市政府采取“控制土地、饑餓療法、包裝環(huán)境、抬升地價(jià)”的做法，實(shí)行城市土地“一級(jí)壟斷、二級(jí)歸口、三級(jí)搞活”，城市土地大幅度升值，最高成交價(jià)達(dá)到了每平方米4031元。

（2）國(guó)有企業(yè)改革。國(guó)有企業(yè)是政府的重要資產(chǎn)之一，對(duì)政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，履行公共職能有著深刻的影響。隨著國(guó)企改革步伐的加快，各級(jí)政府在利用國(guó)有企業(yè)改革為政府融資方面也做了許多嘗試。政府融資的一個(gè)重要方式就是盤活國(guó)有資產(chǎn)存量，對(duì)國(guó)有企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)籌和經(jīng)營(yíng)，通過(guò)并購(gòu)、聯(lián)合、重組、參股、股份制改造、租賃、破產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，促進(jìn)存量資產(chǎn)的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置。常見的方式主要有以下幾種：

一是組建強(qiáng)勢(shì)企業(yè)。通過(guò)企業(yè)重組、掛靠聯(lián)合、兼并收購(gòu)等方式組建骨干企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)，通過(guò)其優(yōu)良的資產(chǎn)、有利的地位達(dá)到融資的目的。比如，上饒客車廠和上饒線材廠通過(guò)企業(yè)間的聯(lián)合重組組建了鑫新股份公司，鑫新股份公司通過(guò)上市共募集到資金1.2億元；原*省投資公司和*華贛企業(yè)有限公司聯(lián)合組建了省投資集團(tuán)公司，重組后的投資集團(tuán)公司憑借其穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和較強(qiáng)的償債能力，經(jīng)過(guò)國(guó)家發(fā)展改革委審核后，發(fā)行企業(yè)債券8億元，成為新世紀(jì)以來(lái)我省發(fā)行的第一只企業(yè)債券。通過(guò)對(duì)國(guó)有企業(yè)的重組拓寬了政府融資的渠道，降低了融資成本。

二是產(chǎn)權(quán)制度改革。對(duì)于有條件的企業(yè)，通過(guò)各種方式進(jìn)行企業(yè)的股份制或股份合作制改革，將國(guó)有股份逐步變現(xiàn)。萍鄉(xiāng)鋼鐵有限責(zé)任公司整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓是典型的國(guó)有資產(chǎn)變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。萍鄉(xiāng)鋼鐵有限責(zé)任公司為省屬國(guó)有鋼鐵聯(lián)合企業(yè)，1954年建廠，1999年改制為國(guó)有獨(dú)資公司。為從機(jī)制和體制上尋求今后發(fā)展的動(dòng)力源泉，實(shí)現(xiàn)萍鋼公司的持續(xù)快速發(fā)展，*年省政府按照“政府指導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作”的工作思路，以招標(biāo)方式公開轉(zhuǎn)讓萍鋼公司整體產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)為6.5億元，融資數(shù)額巨大，充分發(fā)揮了現(xiàn)有國(guó)有資產(chǎn)的效益。

三是經(jīng)營(yíng)權(quán)分離。對(duì)于產(chǎn)權(quán)制度改革不能一步到位的企業(yè)，通過(guò)承包、租賃等方式轉(zhuǎn)讓企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，從而達(dá)到融資的目的。比如，南昌三鍵電氣公司，將電視機(jī)生產(chǎn)線整體租賃給TCL公司，盤活了存量資產(chǎn)。

（3）經(jīng)營(yíng)冠名權(quán)、廣告權(quán)等城市無(wú)形資源。政府作為一個(gè)地區(qū)管理者，擁有城市建設(shè)和開發(fā)的多項(xiàng)權(quán)利，而這些權(quán)利本身就是一種資源。政府通過(guò)拍賣道路、橋梁、廣場(chǎng)、綠地等大多數(shù)城市基礎(chǔ)設(shè)施的冠名權(quán)、特許權(quán)以及出售道路兩側(cè)以及重點(diǎn)地段的廣告設(shè)置權(quán)等市場(chǎng)手段，積極創(chuàng)造性的發(fā)揮出了城市無(wú)形資源的效益。

撫州市一次性拍賣38個(gè)公交候車亭廣告經(jīng)營(yíng)權(quán)，收益200萬(wàn)元；吉安市通過(guò)拍賣中心城區(qū)廣告經(jīng)營(yíng)權(quán)，吸納資金100多萬(wàn)元，用于中心城區(qū)亮化工程；九江市將白水湖公園經(jīng)營(yíng)管理承包給上海園林公司，每年節(jié)約管理和維護(hù)經(jīng)費(fèi)50余萬(wàn)元；景德鎮(zhèn)市將原朝陽(yáng)路冠名權(quán)出讓給昌河公司，收益500萬(wàn)元；萍鄉(xiāng)市通過(guò)拍賣580輛出租車經(jīng)營(yíng)權(quán)，收益1933萬(wàn)元。

3、通過(guò)BOT、TOT等方式的項(xiàng)目融資

項(xiàng)目融資是由發(fā)起方、項(xiàng)目公司、借款方等各方參與，發(fā)起方以股東身份組建項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和未來(lái)現(xiàn)金流量為貸款償還保證的一種融資方式。項(xiàng)目融資的基本結(jié)構(gòu)主要有兩種：一是貸款方為借款方提供無(wú)追索權(quán)的貸款，并以項(xiàng)目未來(lái)的現(xiàn)金流量?jī)斶€本息；二是通過(guò)“遠(yuǎn)期購(gòu)買協(xié)議”或“產(chǎn)品支付協(xié)議”，由貸款方先支付一定數(shù)額或比例的資金來(lái)“購(gòu)買”項(xiàng)目未來(lái)產(chǎn)品。常見的項(xiàng)目融資方式主要有：產(chǎn)品支付、融資租賃、BOT融資、TOT融資和ABS融資等。

對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，使用項(xiàng)目融資主要有以下幾個(gè)方面的優(yōu)越性：一是能夠減少項(xiàng)目對(duì)政府財(cái)政預(yù)算的影響，使政府能在自有資金不足的情況下，仍能上馬一些基建項(xiàng)目。項(xiàng)目融資不構(gòu)成政府外債，可以提高政府的信用，政府也不必承擔(dān)任何償還債務(wù)的責(zé)任。二是能夠把私營(yíng)企業(yè)中的管理方式、辦事效率等引入公用項(xiàng)目，可以極大地提高項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量并加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。同時(shí)，政府可以轉(zhuǎn)移項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。三是對(duì)于落后地區(qū)來(lái)說(shuō)，通過(guò)項(xiàng)目融資可以直接引進(jìn)外國(guó)投資以及國(guó)外的先進(jìn)技術(shù)和管理方法，對(duì)該地區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生積極的影響。

從*省的情況來(lái)看，全省的大部分地區(qū)在現(xiàn)金流量比較穩(wěn)定的公路、鐵路、橋梁、自來(lái)水等基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)領(lǐng)域度開展了項(xiàng)目融資。目前，主要以BOT、TOT這兩種比較成熟的項(xiàng)目融資方式為主。

BOT是英文Build,OperateandTransfer的縮寫，意思是“建設(shè)－經(jīng)營(yíng)－移交”。這是利用私人資本投資于公益性設(shè)施（或工業(yè)性項(xiàng)目）的一種融資方式。傳統(tǒng)的BOT概念是指政府部門就某個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目與私人公司或項(xiàng)目公司簽訂特許協(xié)議，授權(quán)其承擔(dān)該項(xiàng)目的投資、融資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、維護(hù)和一定期限后的移交。在特許期間，項(xiàng)目業(yè)主向項(xiàng)目使用者收取適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用，如過(guò)橋費(fèi)、過(guò)路費(fèi)等，以此回收項(xiàng)目的投融資、經(jīng)營(yíng)和維護(hù)成本，并獲取合理的利潤(rùn)回報(bào)；政府部門對(duì)該項(xiàng)目具有監(jiān)督權(quán)和調(diào)控權(quán)；特許期屆滿，項(xiàng)目業(yè)主將該項(xiàng)目無(wú)償移交給政府部門。該方式是目前全省基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域融資的主要方法之一。贛州白塔上污水處理采用BOT方式融資5382萬(wàn)元，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的期限為25年（含建設(shè)期），采用廠網(wǎng)分離的模式，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)獲得者負(fù)責(zé)廠區(qū)部分的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。九江市八里湖污水處理廠采用BOT方式融資13869萬(wàn)元。*年，*省在全國(guó)首次推出隘嶺至瑞金、萍鄉(xiāng)至洪口界、九江至瑞昌三條高速公路面向國(guó)外、境外實(shí)行項(xiàng)目業(yè)主招商，最后確定香港誠(chéng)坤國(guó)際投資有限公司和香港大益置業(yè)建筑有限公司投資建設(shè)，融資金額達(dá)42.69億元，投資主體通過(guò)收取過(guò)路費(fèi)回收投資和獲得合理的回報(bào)。

TOT是英文Transfer，OperateandTransfer的縮寫，意思是“移交－經(jīng)營(yíng)－移交”。這種融資方式是用私人資本購(gòu)買某項(xiàng)資產(chǎn)（一般是公益性資產(chǎn)）的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，購(gòu)買者在一個(gè)約定的時(shí)間內(nèi)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)收回全部投資和得到合理的回報(bào)，再把產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)償交還給原產(chǎn)權(quán)所有人。TOT對(duì)境外資本具有比較大的吸引力，投資者可以從地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中獲取利益。政府通過(guò)TOT方式將沉淀資產(chǎn)變現(xiàn)，獲得資金用于建設(shè)更多的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，減輕財(cái)政壓力。例如：*年南昌市人民政府以4008萬(wàn)美元將南昌大橋經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給香港中國(guó)海外集團(tuán)旗下的中?；ㄍ顿Y有限公司，該公司通過(guò)收取過(guò)橋費(fèi)來(lái)收回投資，經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓期限為25年，25年期滿之后經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)償交還給南昌市人民政府。*年南昌市政府又推出了八一大橋的經(jīng)營(yíng)權(quán)項(xiàng)目，南昌中海新八一大橋有限公司以5000萬(wàn)美元獲得八一大橋及其附屬設(shè)施19年的經(jīng)營(yíng)權(quán)。通過(guò)TOT項(xiàng)目融資方式，南昌市政府僅南昌大橋和八一大橋經(jīng)營(yíng)權(quán)兩個(gè)項(xiàng)目就獲得了9008萬(wàn)美元的融資金額，通過(guò)融資資金的滾動(dòng)投資，大大加快了城市其他基礎(chǔ)設(shè)施和公益性項(xiàng)目的建設(shè)步伐。

4、利用外債資金

根據(jù)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、財(cái)政部和國(guó)家外匯管理局*年1月的《外債管理暫行規(guī)定》，政府外債是指由國(guó)務(wù)院授權(quán)機(jī)構(gòu)代表國(guó)家舉借的、以國(guó)家信用保證的外債。它要求由國(guó)家統(tǒng)一對(duì)外舉借和償還。具體是指承借世界銀行、亞洲開發(fā)銀行等國(guó)際金融組織的貸款和外國(guó)政府的貸款，由國(guó)家財(cái)政部、計(jì)劃部門轉(zhuǎn)貸給地方政府和項(xiàng)目單位。利用外債包含有利用外國(guó)政府貸款、利用國(guó)際金融組織貸款和國(guó)外各種援助三種方式。

1983年*廣播電視大學(xué)與世界銀行簽署協(xié)議，利用世界銀行貸款約56萬(wàn)美元興建教學(xué)樓用于職業(yè)教育培訓(xùn)，揭開了*省借用國(guó)外貸款的序幕。從此，借用國(guó)外貸款工作在全省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中扮演著重要的角色。截止到*年底，全省共實(shí)施國(guó)外貸款項(xiàng)目90多項(xiàng)，累計(jì)使用國(guó)外貸款近20億美元，這些國(guó)外貸款主要用于農(nóng)業(yè)、交通、通訊、能源、原材料、教育、衛(wèi)生等領(lǐng)域，有力地促進(jìn)了全省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了全省經(jīng)濟(jì)體制改革和對(duì)外開放。

*省利用外債資金主要來(lái)源于外國(guó)政府貸款，其項(xiàng)目數(shù)占全省實(shí)施國(guó)外貸款總項(xiàng)目的66.7％，貸款金額達(dá)到總金額的52.4％。

（四）融資環(huán)境不斷改善

近年來(lái)，*在融資的硬環(huán)境和軟環(huán)境兩方面都得到了很大的改善。隨著近幾年來(lái)一批重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的竣工和投入使用，*路網(wǎng)密度和等級(jí)明顯提高，全省逐步形成了快速便捷的綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。面向珠江三角洲，已有贛粵高速公路、105國(guó)道和京九鐵路相通。面向長(zhǎng)江三角洲，有橫貫*的滬瑞高速公路、320國(guó)道和浙贛鐵路相連。面向閩東南三角區(qū)，有京福高速公路、昌廈入閩公路、鷹廈鐵路、橫南鐵路、贛龍鐵路等連接。截止到*年末，*高速公路通車?yán)锍踢_(dá)到1731公里。南昌昌北國(guó)際機(jī)場(chǎng)航線可直達(dá)全國(guó)主要城市及香港、新加坡、吉隆坡等地。水運(yùn)有贛江經(jīng)鄱陽(yáng)湖進(jìn)入長(zhǎng)江，可直達(dá)上海、寧波、廈門、香港等港口城市。便捷的交通增加了融資機(jī)會(huì)，節(jié)約了融資成本，為地方政府融資創(chuàng)造了良好的條件。從軟環(huán)境來(lái)看，經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，一是全省上下干部群眾的思想觀念得到了進(jìn)一步的解放，觀念是最大的財(cái)富，“你發(fā)財(cái)，我發(fā)展”的理念已經(jīng)深入人心，增強(qiáng)了地方政府融資的積極性和主動(dòng)性；二是通過(guò)大力改革行政審批事項(xiàng)，提高政府服務(wù)水平，全省融資的政務(wù)環(huán)境達(dá)到了很大的改善，已經(jīng)頒布出臺(tái)《*省進(jìn)一步優(yōu)化政務(wù)環(huán)境的若干意見》、《*省進(jìn)一步推進(jìn)政務(wù)公開制度的實(shí)施意見》、《*省委進(jìn)一步解放思想加快發(fā)展的若干意見》、《*省進(jìn)一步優(yōu)化外商投資及經(jīng)營(yíng)環(huán)境的意見》和《*省促進(jìn)和引導(dǎo)民間投資的若干意見》等一系列優(yōu)化政務(wù)環(huán)境、加快*經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策性文件，全省融資的政務(wù)環(huán)境有了很大改善。

四、*省地方政府融資存在的問(wèn)題

（一）融資渠道單一，直接融資水平低

在現(xiàn)有投融資體系下，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資主體還不夠廣泛，資金主要來(lái)源于財(cái)政性資金、政府出面獲得的政策性和商業(yè)性貸款、政府收取的土地出讓費(fèi)，以及依靠政府信用舉借的內(nèi)債和外債等。由于地方財(cái)力的有限性，政府只能更多地依靠銀行貸款等間接融資方式，缺乏直接融資手段，換句話說(shuō)，地方政府的大部分融資來(lái)源于負(fù)債融資，這也使得政府投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率相當(dāng)高，政府投資項(xiàng)目每年負(fù)擔(dān)的財(cái)務(wù)費(fèi)用相當(dāng)龐大，這在一定程度上加大了政府投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

直接融資的主要來(lái)源是證券市場(chǎng)，通過(guò)企業(yè)上市直接募集資金。目前，*證券市場(chǎng)的發(fā)展質(zhì)量不高，經(jīng)濟(jì)的證券化率比較低。全省上市公司只有24家（不含香港創(chuàng)業(yè)版），占全國(guó)的1.7％，只相當(dāng)于江蘇的27％，浙江的28％；總股本93.54億元，占全國(guó)的1.4％，融資總額130億元左右，僅相當(dāng)于江蘇的23.6％、浙江的28.9％。*年末的市值占GDP比重的14.3％，遠(yuǎn)低于全國(guó)同期27.1％。

（二）信貸投資規(guī)模小，金融支持投資增長(zhǎng)的力度弱

從表二可以看出，*年度我省信貸資金完成固定資產(chǎn)投資總額為298.6億元，僅占全國(guó)同期的1.83％，排在中部六省最后一位，只有排在中部第一的河南省信貸投資額的43.8％。信貸投資規(guī)模偏小，金融支持投資的力度不強(qiáng)。

國(guó)家政策性銀行給予的低息專項(xiàng)貸款也較少。國(guó)家開發(fā)銀行作為國(guó)家政策性銀行，主要從事基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資，投資方向和投資性質(zhì)與當(dāng)前的國(guó)債投資存在某些相同之處，*年國(guó)家開發(fā)銀行在全國(guó)的貸款余額為5467億元，*省分行只有100億元，僅占全部總量的1.8％。國(guó)家開發(fā)銀行*年度向中部六省共發(fā)放貸款1202億元，占全國(guó)發(fā)放貸款的22％，但*只占向中部六省發(fā)放貸款總額的8.3％，位列中部六省最后一位，差距巨大。

（三）融資責(zé)任主體不規(guī)范

融資責(zé)任主體不規(guī)范，主要表現(xiàn)在政府投資項(xiàng)目的融資，往往是由政府主管部門牽頭組成項(xiàng)目指揮部，負(fù)責(zé)政府投資項(xiàng)目資金來(lái)源的運(yùn)作，這樣做合乎一般慣例，但實(shí)際上由于國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)作的特殊性，導(dǎo)致政府投資項(xiàng)目融資出現(xiàn)責(zé)任主體不規(guī)范、投資效益低下的問(wèn)題。在風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制尚未建立的情況下，建設(shè)單位同時(shí)也是受益單位，投資、建設(shè)、運(yùn)行合三為一，這樣就不可避免地形成建設(shè)單位為爭(zhēng)取利益而積極擴(kuò)大投資和融資的總額，為政府投資失控埋下禍根，增加了政府融資的負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)。

（四）融資管理體制分散，存在融資風(fēng)險(xiǎn)和地方債務(wù)危機(jī)隱患

我國(guó)《預(yù)算法》第二十條明確規(guī)定：地方各級(jí)預(yù)算按量入為出，收支平衡的原則編制，不列赤字。因此，地方政府只能在國(guó)家法律“”外尋找融資出路，存在明顯的短期行為。首先，地方政府缺乏舉債的整體規(guī)劃、有效的債務(wù)資金監(jiān)管系統(tǒng)及科學(xué)詳實(shí)的項(xiàng)目論證，致使無(wú)效工程、“胡子”工程、“首長(zhǎng)”項(xiàng)目時(shí)有出現(xiàn)，資金嚴(yán)重浪費(fèi)，政府融資使用無(wú)效益。其次，地方政府融資多處開口，分散管理，融資的決策主體、償還主體及投資失誤的責(zé)任主體都不明晰。目前，我省各級(jí)地方政府共有多少債務(wù)，沒有一個(gè)部門能夠說(shuō)清楚。由于債務(wù)融資的總額無(wú)法量化，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的各種量化指標(biāo)，如負(fù)債率、償債率等也無(wú)法操作，沒辦法對(duì)償債作統(tǒng)一的安排，一旦出現(xiàn)明顯的償債高峰期，并且償債額巨大，那么就可能爆發(fā)政府債務(wù)危機(jī)。

另一方面，政府投資項(xiàng)目從國(guó)家政策性銀行獲取的貸款，往往都以地方政府財(cái)力作擔(dān)保，這種承諾形成了大量的隱性債務(wù)，加大了政府財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)的不利因素。

（五）融資總量難以把握，宏觀調(diào)控力度不強(qiáng)

地方政府融資運(yùn)作缺乏一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的政策性融資機(jī)構(gòu)為依托，融資總量難以規(guī)劃和把握，宏觀調(diào)控力度不強(qiáng)。目前，政府舉債或融資項(xiàng)目的投資分散在各個(gè)具體的項(xiàng)目或職能部門所屬的投資公司，融資總量難以把握，政府投資項(xiàng)目主體在兼顧政府的政策性投資需求時(shí)，還要考慮自身的經(jīng)濟(jì)利益。由于地方政府融資的決策主體與這些投資主體間責(zé)權(quán)利模糊，導(dǎo)致投資主體偏向于追求自身經(jīng)濟(jì)利益，一旦決策失誤，發(fā)生信用危機(jī)，責(zé)任將全部推到政府身上。

五、部分國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市政府融資情況和部分國(guó)外地方政府融資借鑒

（一）部分國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市地方政府融資模式

1、北京的“政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、市場(chǎng)運(yùn)作”的融資模式

北京市政府*年制定了《關(guān)于本市深化城市基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制改革的實(shí)施意見》，提出了北京市基礎(chǔ)設(shè)施融資按照“政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、市場(chǎng)運(yùn)作”的方針和“增量改革、存量試點(diǎn)”的總體原則。具體融資思路有以下兩點(diǎn)：

一是循序漸進(jìn)開放城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)。對(duì)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目全部向社會(huì)開放；對(duì)有經(jīng)營(yíng)收入但不足以收回成本的項(xiàng)目，在政府資金引導(dǎo)和必要的補(bǔ)償政策支持下，采取PPP模式吸引社會(huì)投資者合作建設(shè)。

二是整合基礎(chǔ)設(shè)施資源，轉(zhuǎn)換企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制。通過(guò)整合行業(yè)資源，構(gòu)建北京市基礎(chǔ)設(shè)施融資平臺(tái)，為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和發(fā)展募集資金。對(duì)軌道交通的運(yùn)營(yíng)部分按照政府與社會(huì)投資7：3的比例向社會(huì)投資者招商；對(duì)經(jīng)營(yíng)性城市基礎(chǔ)設(shè)施中由政府投資形成的經(jīng)營(yíng)權(quán)和股權(quán)，進(jìn)行出讓和轉(zhuǎn)讓，盤活存量資產(chǎn)，將收回的資金用于非經(jīng)營(yíng)性和準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)；對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的國(guó)有企業(yè)股份制改造，轉(zhuǎn)換企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制。

2、上海的“集中管理、方式多樣”的融資模式

一是上海市確定由上海國(guó)資委對(duì)全市融資活動(dòng)進(jìn)行管理。國(guó)資委組織對(duì)重大融資項(xiàng)目進(jìn)行論證和選擇，制定融資的政策與法規(guī)，營(yíng)造融資市場(chǎng)運(yùn)作的良好環(huán)境，依法對(duì)城市融資活動(dòng)進(jìn)行必要的調(diào)控和管理。

二是成立城建投資開發(fā)公司，實(shí)行城建財(cái)權(quán)與事權(quán)的集中管理。上海市成立城建投資開發(fā)公司，運(yùn)用商業(yè)化的操作方式，對(duì)城市國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行有效運(yùn)營(yíng)。改革之前，城建資金由財(cái)政部門負(fù)責(zé)管理，而城市建設(shè)由建設(shè)部門管理，基本上是事權(quán)與財(cái)權(quán)分離，在很大程度上制約了城市建設(shè)。成立城市建設(shè)投資開發(fā)公司后，政府授權(quán)其對(duì)城市建設(shè)和維護(hù)資金進(jìn)行籌措、使用和管理，從政府出面舉債為主轉(zhuǎn)變?yōu)槌撬咀鳛槠髽I(yè)向社會(huì)融資為主，從而有利于把城市建設(shè)引入產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式。

三是積極開展融資方式創(chuàng)新，融資方式多樣化。發(fā)行城市債券，如浦東建設(shè)債券、市政建設(shè)債券、煤氣建設(shè)債券等，加快路橋建設(shè)，提高煤氣普及率；采用BOT方式建設(shè)橋梁和隧道，采用TOT方式轉(zhuǎn)讓南浦大橋和楊浦大橋49％的專營(yíng)權(quán)，籌資25億元用于徐浦大橋的建設(shè)；組建上市股份公司，如組建凌橋、原水股份公司，籌措自來(lái)水和原水建設(shè)資金等等融資方式。

3、大連做足土地文章的融資模式

一是在全國(guó)率先提出了“經(jīng)營(yíng)城市”的理念。運(yùn)用市場(chǎng)手段對(duì)構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本（如土地）、人力作用資本（如市政公用設(shè)施）及相關(guān)的延伸資本（如廣告權(quán)、冠名權(quán)）進(jìn)行整合、重組和資本運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)生較多的收益，并將這部分收益注入到新的城市建設(shè)項(xiàng)目中去，形成城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良性循環(huán)。

二是搞好土地經(jīng)營(yíng)，最大限度地以地生財(cái)、聚財(cái)建城。政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范土地二級(jí)市場(chǎng)，實(shí)行土地批租和招標(biāo)拍賣，盡可能把土地收益集中到政府手中。此外，對(duì)有待于商業(yè)化開發(fā)的國(guó)有土地存量進(jìn)行環(huán)境改造，將生地養(yǎng)成熟地，提升其附加值，形成級(jí)差效應(yīng)。

（二）部分國(guó)外地方政府融資簡(jiǎn)要情況

1、國(guó)外地方政府融資的基本經(jīng)驗(yàn)

在工業(yè)化發(fā)達(dá)國(guó)家的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)程中，政府融資一直是其國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中必不可少的調(diào)控手段，成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟化發(fā)展的助推器。日本、美國(guó)、英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的地方政府融資體系都很發(fā)達(dá)，地方債成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)部門借入債務(wù)的重要支柱。并且，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)展，一些新興的工業(yè)化國(guó)家和其他發(fā)展較快的發(fā)展中國(guó)家的政府融資也異軍突起，地方政府自我籌資能力越來(lái)越強(qiáng)，在貫徹國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，促進(jìn)資源合理配置，調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)，維持經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展等方面發(fā)揮著舉足輕重的作用?？偟膩?lái)看，具有以下幾點(diǎn)基本的經(jīng)驗(yàn)。

第一，財(cái)政在地方政府融資管理中居于主體地位，建立起政府公債相應(yīng)的預(yù)、決算編報(bào)制度和有效的監(jiān)督管理系統(tǒng)；實(shí)行分級(jí)管理，中央對(duì)地方債務(wù)發(fā)行實(shí)行嚴(yán)格的審批制度，進(jìn)行總量控制。

第二，實(shí)行法制化管理，國(guó)家財(cái)政法規(guī)和地方自治法都賦予地方政府融資相應(yīng)的位置，其融資來(lái)源、資金管理、投放范圍及償還等都有明確的法律規(guī)定。各國(guó)法律規(guī)定地方債主要用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是市政設(shè)施建設(shè)，如美國(guó)的地方債券稱之為“市政債券”，規(guī)定由地方政府用于修橋筑路、、環(huán)保設(shè)施、水電煤氣、公共住宅、體育場(chǎng)所以及學(xué)校建設(shè)等。

第三，在保證中央政府國(guó)債優(yōu)先的情況下，為促進(jìn)地方債的發(fā)行和推銷，各國(guó)分別從債券利率、稅收政策等方面給予優(yōu)惠，如規(guī)定地方債稅收率可高于國(guó)債，或?qū)Φ胤絺氖找婷庹鳌p征所得稅等。

2、私人融資動(dòng)議（PFI）模式的英國(guó)政府融資模式

為了滿足國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的迫切需要，有效控制公共支出以及基于意識(shí)形態(tài)上的考慮，英國(guó)保守黨政府于1992年啟動(dòng)了私人融資動(dòng)議（PrivateFinanceInitiativePFI）。私人融資動(dòng)議就是允許私營(yíng)部門涉足公共領(lǐng)域，提供以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的長(zhǎng)期服務(wù)，私人部門每年從政府獲得一定的費(fèi)用以換回投資。

PFI是公私合伙（PublicPrivatePartnershipPPP）一種實(shí)現(xiàn)形式。在英國(guó)政府*年公布的“公私合伙——政府視角”的報(bào)告中，將PPP分為三類：一是通過(guò)出售國(guó)有企業(yè)的大部分或一小部分股份讓私營(yíng)部門參與持有國(guó)有企業(yè)的股份；二是私人融資動(dòng)議及其他安排，政府以合同的方式向私營(yíng)部門長(zhǎng)期購(gòu)買高質(zhì)量的公共服務(wù)；三是向市場(chǎng)出售政府服務(wù)。利用私營(yíng)部門的專業(yè)技能和資金充分發(fā)掘政府資產(chǎn)的潛力。其中，PFI是PPP最為重要的一種形式。

3、市政債券和信用借貸相結(jié)合的波蘭地方政府融資經(jīng)驗(yàn)

波蘭作為中東歐地區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功的典范，從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中央集權(quán)制向分權(quán)制轉(zhuǎn)變過(guò)程中，其地方政府的融資舉債并未帶來(lái)很多經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型國(guó)家存在的地方巨額債務(wù)無(wú)法償還的問(wèn)題。波蘭從1991年以立法的方式允許地方政府舉債開始，二十幾年的時(shí)間里，地方政府融資發(fā)展良好，其特點(diǎn)為初期以市政債券融資為輔，以金融中介機(jī)構(gòu)提供優(yōu)惠信用為主要資金來(lái)源。到*年，波蘭地方政府舉債的資金來(lái)源，20%來(lái)源于市政債券，80%來(lái)源于信用借貸，并未出現(xiàn)那種普遍存在于轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)國(guó)家的地方政府無(wú)力償還巨額債務(wù)的現(xiàn)象。

波蘭的經(jīng)驗(yàn)表明，地方政府融資發(fā)展的好壞，主要受到以下幾個(gè)方面的影響：（1）是否具有穩(wěn)健的地方財(cái)政稅收和可預(yù)期的中央政府轉(zhuǎn)移撥款；（2）地方政府融資規(guī)范體制和監(jiān)督機(jī)制是否健全；（3）是否具備多種形式的融資渠道，且相關(guān)金融機(jī)構(gòu)是否受到政府的過(guò)分干預(yù)。

4、主體明確、程序規(guī)范的日本地方政府融資經(jīng)驗(yàn)

一是有一套較為完整的組織運(yùn)作機(jī)構(gòu)。大藏省統(tǒng)一負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)政府投融資的政策、計(jì)劃、年度預(yù)決算、資金調(diào)度和運(yùn)用。政府按國(guó)會(huì)批準(zhǔn)的計(jì)劃，將集中的資金投向政府興辦的金融機(jī)構(gòu)，再由金融機(jī)構(gòu)提供給民間各部門，以實(shí)現(xiàn)政府一定經(jīng)濟(jì)目的。

二是執(zhí)行嚴(yán)格的投資政策、預(yù)決算制度和工作程序。根據(jù)政府制定的經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策，各公有投融資機(jī)構(gòu)每年8月底要提出下一年度預(yù)算要求報(bào)送大藏省，大藏省與有關(guān)部門談判征求意見，加以修改審定，提出投融資方案，年末或下年初由大藏大臣提交議會(huì)審議決定后，從新財(cái)年起執(zhí)行。

三是實(shí)行法制化管理。國(guó)家財(cái)政法規(guī)和地方自治法規(guī)都賦予地方政府融資相應(yīng)的位置，對(duì)其融資來(lái)源、資金管理、投放范圍及償還等都有明確的規(guī)定。

六、加快*省地方政府融資的對(duì)策建議

擴(kuò)大全省各級(jí)政府融資規(guī)模的關(guān)鍵在于構(gòu)建多樣化、規(guī)范化的融資平臺(tái)，通過(guò)這些融資平臺(tái)進(jìn)一步拓寬融資方式，同時(shí)政府要加強(qiáng)政策的引導(dǎo)和支持，以促進(jìn)地方政府融資快速、有序發(fā)展。

（一）構(gòu)筑多樣、規(guī)范的*地方政府融資平臺(tái)

1、構(gòu)筑多樣化的融資主體

構(gòu)筑多樣化的融資主體關(guān)鍵在于組建或改組相應(yīng)的綜合性或?qū)I(yè)性的國(guó)有投資公司，使之成為政府投資項(xiàng)目的融資平臺(tái)。具體可以采取以下三種思路：

第一，構(gòu)建面向單個(gè)項(xiàng)目的投資公司。經(jīng)驗(yàn)表明，組建面向單個(gè)項(xiàng)目的投資公司是非常好的融資平臺(tái)。如贛粵高速股份公司，通過(guò)配股、資產(chǎn)收購(gòu)、發(fā)行短期融資債券、銀行貸款等途徑，累計(jì)為*高速公路建設(shè)提供建設(shè)資金68億元，成為*交通建設(shè)一個(gè)重要的融資平臺(tái)；剛組建的省地方鐵路公司向國(guó)家開發(fā)銀行成功融資40億元，用于地方鐵路建設(shè)等等。結(jié)合實(shí)際情況，我們還可以考慮組建工業(yè)園區(qū)（開發(fā)區(qū)）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公司、大型水利項(xiàng)目建設(shè)公司等。對(duì)政府投資或部分參與投資的特大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，如地方出資的鐵路、公路、電廠、各類開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、水利樞紐工程等，按項(xiàng)目法人責(zé)任制要求，成立政府控股的單個(gè)項(xiàng)目投資公司，負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、資金籌措、建設(shè)施工及運(yùn)營(yíng)管理的全過(guò)程，政府的土地、資金按照資本金方式投入，可以充分發(fā)揮政府資金的放大效應(yīng)。在不影響政府對(duì)特殊行業(yè)壟斷地位的前提下，這類公司可采用上市或公開發(fā)行債券方式籌集資金，鼓勵(lì)民間資本和國(guó)外財(cái)團(tuán)資本參與投資。

第二，構(gòu)建綜合性投資公司。對(duì)現(xiàn)有存量的公用事業(yè)資產(chǎn)，可以合理整合資源，成立若干個(gè)綜合性投資公司。地方政府能否利用有效融資手段充分利用國(guó)內(nèi)外大量的剩余資本，關(guān)鍵就在于建立具有多樣融資功能的綜合性投資機(jī)構(gòu)。這類投資公司可以以現(xiàn)有建成的設(shè)施作為政府資本金注入，它既有控股公司職能，使資本保值增值，同時(shí)又承擔(dān)國(guó)家政策性投資職能。綜合性投資公司根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展需要，測(cè)算所需投入資金，研究哪些項(xiàng)目可以通過(guò)收費(fèi)及經(jīng)營(yíng)回收投資，策劃BOT等組合投資和組合融資方案，重點(diǎn)為重大產(chǎn)業(yè)、公益性、政策性項(xiàng)目進(jìn)行融資。

第三，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)發(fā)展公司。對(duì)政府投資的非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，可以視具體情況，對(duì)該類項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)分，項(xiàng)目中的部分可能是經(jīng)營(yíng)性的，如電視臺(tái)、藝術(shù)中心、體育場(chǎng)館等設(shè)施建設(shè)，對(duì)其中經(jīng)營(yíng)性的部分，應(yīng)逐步減少政府投資的份額，成立相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展公司，多元化經(jīng)營(yíng)，以收養(yǎng)支，部分推向市場(chǎng)，對(duì)于非經(jīng)營(yíng)性部分由政府予以投入。

第四，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)投資公司。高新技術(shù)企業(yè)由于存在著技術(shù)、產(chǎn)品、市場(chǎng)等多種不確定性，很難得到銀行貸款，在成熟期之前也很難從資本市場(chǎng)取得資金。應(yīng)當(dāng)通過(guò)政府投資引導(dǎo)社會(huì)資金投向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，擴(kuò)大地方政府的高新技術(shù)領(lǐng)域的融資規(guī)模?？梢钥紤]將目前科技三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)中用于競(jìng)爭(zhēng)性的投資，轉(zhuǎn)化為科技風(fēng)險(xiǎn)投資基金和創(chuàng)業(yè)基金的啟動(dòng)資金和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金，創(chuàng)辦區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)投資公司，變政府直接投資為通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)投資公司的間接投資，在嚴(yán)格項(xiàng)目篩選論證的基礎(chǔ)上，率先啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)投資，從而實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)企業(yè)的融資。

2、明確各級(jí)政府投資公司的定位及主要職責(zé)

投資公司的定位，是規(guī)范政府融資主體首先要解決的問(wèn)題。根據(jù)政府的投資職能、建設(shè)職能和管理職能相分離和政企分開、管用分開的原則，投資公司經(jīng)政府批準(zhǔn)設(shè)立，作為政府投融資的責(zé)任主體，執(zhí)行政府相關(guān)事業(yè)發(fā)展政策，履行支持政府投資項(xiàng)目的職能，負(fù)責(zé)政府項(xiàng)目運(yùn)作，確保政府投資資金的使用效益。政府與政府投資公司應(yīng)當(dāng)是股東與公司關(guān)系。但政府投資公司不同于經(jīng)營(yíng)性的國(guó)有企業(yè)，雖然屬于企業(yè)，但其投資的主要目的是實(shí)現(xiàn)政府的調(diào)控目標(biāo)而非追求利益最大化，其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)應(yīng)確定為社會(huì)效益目標(biāo)，主要是公益性、政策性和福利性項(xiàng)目的投資和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的管理。

根據(jù)投資公司產(chǎn)生的背景及其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)來(lái)看，為充分發(fā)揮國(guó)有投資公司在地方政府融資中的平臺(tái)作用，對(duì)投資公司可以界定為以下四項(xiàng)職責(zé)，第一是按照政府意愿，對(duì)政府投資項(xiàng)目進(jìn)行融資；二是根據(jù)政府安排，運(yùn)用法定的可支配資產(chǎn)進(jìn)行參股、控股投資；第三是為完成政策性目標(biāo)，面向國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)多渠道、多形式融資；第四是負(fù)責(zé)國(guó)有資產(chǎn)的保值、增值或收回。

3、規(guī)范投資公司運(yùn)作

在資產(chǎn)關(guān)系上，投資公司應(yīng)以資產(chǎn)為紐帶，按照現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行規(guī)范運(yùn)作，健全法人治理結(jié)構(gòu)。要按照《公司法》的規(guī)定組建董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)，完善內(nèi)部管理制度，確保政府投融資的安全和效益。政府應(yīng)派任財(cái)務(wù)總監(jiān)，對(duì)投資公司的投融資、收益和分配情況進(jìn)行日常監(jiān)督。建立科學(xué)的考評(píng)指標(biāo)體系和辦法，實(shí)行經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與報(bào)酬掛鉤，嚴(yán)格考核獎(jiǎng)懲，逐步建立對(duì)公司經(jīng)營(yíng)者的約束機(jī)制。

在投資方向上，投資公司應(yīng)利用多種渠道籌集建設(shè)資金，并根據(jù)政府計(jì)劃進(jìn)行項(xiàng)目投資，其投資方向主要是政府投資項(xiàng)目，主要領(lǐng)域在基礎(chǔ)設(shè)施和公益性項(xiàng)目。

在融資方式上，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)確定融資方案，廣開融資渠道，并建立還貸機(jī)制。投資公司在進(jìn)行間接融資的同時(shí)，可以采取股票上市、發(fā)行企業(yè)債券和項(xiàng)目融資等方式直接融資，并應(yīng)隨著發(fā)展，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際不斷提高直接融資的比例。

（二）進(jìn)一步拓寬地方政府融資方式

1、繼續(xù)利用信貸資金

從全省各級(jí)政府融資資金來(lái)源來(lái)看，銀行資金是融資的主要來(lái)源，是解決地方政府建設(shè)資金短缺的主要途徑。*作為欠發(fā)達(dá)地區(qū)，必須繼續(xù)充分運(yùn)用銀行資源，加大負(fù)債經(jīng)營(yíng)的力度，促進(jìn)資金的大量集聚。

一是要進(jìn)一步整合政府資源，擴(kuò)大商業(yè)銀行貸款總額。商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)的基本原則是“安全性、流動(dòng)性、盈利性”，保證資金安全是商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)的首要目的，據(jù)此銀行需要對(duì)貸款單位的資信狀況、貸款用途、項(xiàng)目前景等作比較深入的了解，要求貸款單位提供擔(dān)保。為了滿足商業(yè)銀行對(duì)貸款主體的上述要求，地方政府應(yīng)改革現(xiàn)有政府資源的分布格局，將分散的部門資源轉(zhuǎn)化為政府資源，整合存量資源歸并到國(guó)有獨(dú)資投資公司，做大做強(qiáng)投資公司作為政府融資的責(zé)任主體，對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)一籌措、使用和管理。同時(shí)，對(duì)構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本（如土地）和人力生成資本（如城市路、橋）以及相關(guān)的延伸資本（如城市路、橋的冠名權(quán)）等進(jìn)行合理配置到投資公司，使投資公司具有向金融機(jī)構(gòu)大量融資的資源優(yōu)勢(shì)，從而提高政府的融資能力。

二是要積極爭(zhēng)取政策性銀行的支持。商業(yè)銀行是以營(yíng)利為目標(biāo)，一般信貸資金期限短、利率高，還款的壓力較大，但政策性銀行是專門從事政策性信貸業(yè)務(wù)、不以營(yíng)利為目標(biāo)的金融機(jī)構(gòu)，，貸款的期限長(zhǎng)、利率低。向其貸款的進(jìn)入門檻雖然較高，但一旦成功，具有商業(yè)銀行無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。*年國(guó)家開發(fā)銀行和*省政府共同簽訂了《金融合作協(xié)議》，在“十五”期間向*貸款373億元用于*的固定資產(chǎn)投資。“十一五”期間要進(jìn)一步加強(qiáng)與開發(fā)行的聯(lián)系和溝通，積極貫徹落實(shí)*年度*省人民政府與國(guó)家開發(fā)銀行簽訂的信貸工作聯(lián)系制度，更好地發(fā)揮國(guó)家開發(fā)銀行的融資渠道作用和政策性金融服務(wù)功能，爭(zhēng)取增加對(duì)*的貸款額度，促進(jìn)*省的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、支柱產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

三是進(jìn)一步提升政銀企合作平臺(tái)。目前，我省政銀企建立了良好的合作關(guān)系，政府促進(jìn)了銀企互信和對(duì)接。今后，建議進(jìn)一步提升合作的層次和水平，由政府牽頭協(xié)調(diào)和提供服務(wù)工作，加強(qiáng)部門之間、部門與企業(yè)之間的協(xié)作與配合，及時(shí)向各金融機(jī)構(gòu)通報(bào)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況和今后一段時(shí)間經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展思路、發(fā)展重點(diǎn)和發(fā)展方向，定期向金融機(jī)構(gòu)介紹當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和重點(diǎn)項(xiàng)目，幫助金融機(jī)構(gòu)作好項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、開發(fā)和篩選，引導(dǎo)信貸資金投向，培育新的信貸增長(zhǎng)點(diǎn)，形成政銀企互動(dòng)、相互合作，相互支持的良好局面。

四是運(yùn)用集中開戶、政府貼息等手段，發(fā)揮融資的杠桿效應(yīng)。信貸資金的特點(diǎn)是通過(guò)存貸款的差額獲取利潤(rùn)，在實(shí)行資產(chǎn)負(fù)債比例管理的原則下，銀行信貸資金的規(guī)模受制于吸取的存款量，存款量越大，發(fā)放貸款的量也就越大，貸款的利率也就可能越優(yōu)惠。因此，地方政府在開戶銀行的選擇上應(yīng)當(dāng)作出權(quán)衡，可以采用集中開戶等形式來(lái)獲取優(yōu)惠。同時(shí)，銀行為了確認(rèn)收入，需要貸放出去的資金能夠按期收回利息，因此，地方政府可以將部分財(cái)政資金作為給投資公司信貸資金的利息補(bǔ)貼，使銀行資金的利息有保證，則能使投資公司向銀行舉借更多債務(wù)，發(fā)揮“四兩撥千斤”的融資杠桿效應(yīng)，極大緩解資金短缺的壓力。

五是地方政府加強(qiáng)對(duì)擔(dān)保體系的支持。我省已經(jīng)建立起了多種政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)，建議地方政府每年從財(cái)政預(yù)算中安排一定比例資金，對(duì)政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)因賠付造成的擔(dān)保資金損失，按擔(dān)保額一定比例實(shí)行補(bǔ)償，以提高融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)資信，增強(qiáng)其抗風(fēng)險(xiǎn)能力?？紤]擔(dān)保行業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)、低收益的特殊性質(zhì)，可考慮在稅收上給予一定的優(yōu)惠政策。

六是結(jié)合實(shí)際情況，創(chuàng)造新的信貸領(lǐng)域和方式。工業(yè)園區(qū)已經(jīng)成為我省經(jīng)濟(jì)重要的增長(zhǎng)極，結(jié)合這一實(shí)際情況，各級(jí)地方政府要不斷加大對(duì)園區(qū)企業(yè)的扶持力度，幫助其獲得更多的資金投入，多角度、全方位地幫助工業(yè)園區(qū)及其中的企業(yè)開辟更多的融資渠道。結(jié)合工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群的特點(diǎn)，可以園區(qū)內(nèi)的大企業(yè)為龍頭，為其關(guān)聯(lián)度較高的其他企業(yè)作擔(dān)保或者以園區(qū)內(nèi)的優(yōu)勢(shì)企業(yè)作為一個(gè)整體向銀行申請(qǐng)貸款，還可以考慮以園區(qū)內(nèi)某優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群向銀行申請(qǐng)集群貸款等等新的信貸方式。

2、利用證券和債券資本市場(chǎng)，擴(kuò)大直接融資規(guī)模

一是要堅(jiān)持“三個(gè)圍繞”快速推進(jìn)我省股份公司的組建，為證券市場(chǎng)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第一，圍繞地區(qū)、行業(yè)優(yōu)勢(shì)發(fā)展具有地域、行業(yè)經(jīng)濟(jì)特色的股份公司，對(duì)于有色金屬、稀有稀土礦產(chǎn)、旅游資源、林業(yè)、水產(chǎn)資源等*就有比較優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)，各地應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，選擇一批具有自身特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)的企業(yè)進(jìn)行重組，走聯(lián)合的路子，組建股份公司；第二，圍繞支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展股份公司，我省的汽車、冶金、醫(yī)藥、電子、食品、化工建材產(chǎn)業(yè)等六大支柱產(chǎn)業(yè)集中了全省最多最好的企業(yè)資源，股份制改革的重點(diǎn)放在六大支柱產(chǎn)業(yè)上，發(fā)掘一大批有潛質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行股份制改革；第三，圍繞跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨所有制重組聯(lián)合組建股份公司，摒棄地方保護(hù)主義，有目的地吸收國(guó)內(nèi)外有影響、實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)參與股份制改革。

二是推動(dòng)企業(yè)多渠道上市融資。要擴(kuò)大視野，開闊思路，充分利用境內(nèi)與境外、主板與中小企業(yè)板證券市場(chǎng)，繼續(xù)擴(kuò)大主板市場(chǎng)融資規(guī)模，積極推動(dòng)企業(yè)到中小板市場(chǎng)融資，鼓勵(lì)企業(yè)“借道”、“買殼”上市，支持有實(shí)力、有潛質(zhì)的企業(yè)到境外、海外證券市場(chǎng)上市。

三是加大上市公司重組力度，做大做強(qiáng)上市公司，提高再融資能力。現(xiàn)有的上市公司是非常寶貴的資源，要結(jié)合“十一五”重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，把積極推動(dòng)和支持上市公司資產(chǎn)重組作為發(fā)展證券市場(chǎng)的一項(xiàng)重要工作來(lái)抓。支持上市公司圍繞主業(yè)發(fā)展，吸收并購(gòu)優(yōu)勢(shì)資產(chǎn)、優(yōu)勢(shì)企業(yè)，投資運(yùn)作優(yōu)勢(shì)重點(diǎn)項(xiàng)目，對(duì)技術(shù)力量雄厚、管理水平較高、行業(yè)發(fā)展?jié)摿^大、在同行業(yè)中占有優(yōu)勢(shì)地位的上市公司，要最大程度地支持其實(shí)施跨地區(qū)、跨行業(yè)資產(chǎn)重組，做強(qiáng)做大。

四是大力推動(dòng)企業(yè)債券融資，做到股票融資、債券融資“兩條腿”走路。國(guó)家發(fā)展改革委最近又批準(zhǔn)*省煤炭集團(tuán)公司發(fā)行企業(yè)債券15億元、*高速公路投資發(fā)展（控股）有限公司發(fā)行債券5億元，這是繼省投資集團(tuán)公司之后，我省企業(yè)又一次較大規(guī)模的利用債券市場(chǎng)直接融資。隨著我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)逐漸“回暖”，我們要適應(yīng)債券市場(chǎng)的新變化和新要求，按照《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，加大資源整合力度，培育一批符合條件的發(fā)行債券的主體，儲(chǔ)備一批發(fā)行債券的企業(yè)和項(xiàng)目，大力推動(dòng)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。

3、在城市公用設(shè)施領(lǐng)域大力推廣融資租賃

融資租賃是由出租人根據(jù)承租人的要求，按雙方的事先合同約定，向承租人制定的出賣人購(gòu)買承租人指定的資本貨物，再將該資本貨物出租給承租人使用，承租人在支付約定時(shí)期的租金后，可以取得該資本貨物額所有權(quán)。融資租賃將融資和融物相結(jié)合，實(shí)行項(xiàng)目管理，與直接向銀行貸款相比，對(duì)項(xiàng)目企業(yè)信用度要求較低，擔(dān)保形式比較簡(jiǎn)單，操作方便靈活，業(yè)務(wù)對(duì)象也比較寬泛。銀行對(duì)于一些不敢直接放貸的企業(yè)可以通過(guò)租賃形式向其融資。融資租賃起到了銀企“供給”與“需求”之間的“橋梁”作用，在一定程度上分散了銀行直接向企業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

融資租賃非常適合于公共設(shè)施項(xiàng)目，如公路建設(shè)、工業(yè)園區(qū)建設(shè)、城市公共交通車輛更新、醫(yī)療設(shè)備購(gòu)置等，這些項(xiàng)目一次性投入比較大、回收期長(zhǎng)，一般沒有足夠信用的承載主體，銀行在資金供給量、還款時(shí)限、信用擔(dān)保等方面很難適應(yīng)這些項(xiàng)目，但通過(guò)金融租賃可以解決這個(gè)問(wèn)題，比如融資租賃業(yè)務(wù)開展較好的浙江省租賃公司通過(guò)融資租賃方式出租了上海張江高科技園區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)廠房和杭州市70％的公交客車。

全省各級(jí)地方政府要樹立融資效率概念，理解融資租賃效果的經(jīng)濟(jì)性。同時(shí)學(xué)習(xí)浙江省的經(jīng)驗(yàn)，在稅收、信貸、保險(xiǎn)和財(cái)政補(bǔ)貼等方面給予一定的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)融資租賃公司積極參與基礎(chǔ)設(shè)施投資

4、大力開拓信托融資渠道，獲得資金用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

我國(guó)信托融資的主要形式是信托公司以發(fā)行債權(quán)型收益權(quán)證的方式接受投資者的委托，匯集各類受托資金，集合運(yùn)用，以項(xiàng)目融資貸款的方式對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供支持。信托作為我國(guó)近年來(lái)新興的金融工具，已與銀行、證券、保險(xiǎn)并列為我國(guó)的四大金融支柱，它具有聚資快、風(fēng)險(xiǎn)低、回報(bào)高的特點(diǎn)，能夠幫助政府投資項(xiàng)目進(jìn)行有效融資，并能使投資者獲得超值收益。

*年末，*全省金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額為5214億元，人均各項(xiàng)存款為12065元，這些資金總額較大，但同時(shí)較分散，這為開拓信托融資創(chuàng)造了條件。信托融資是當(dāng)前我省把社會(huì)閑散資金引入建設(shè)領(lǐng)域最為直接和便捷的通道。通過(guò)信托進(jìn)行投資的門檻較低，不成規(guī)模的社會(huì)閑散資金集中起來(lái)進(jìn)行投資成為可能。從實(shí)際情況來(lái)看，上海已經(jīng)運(yùn)用了信托產(chǎn)品，吸引社會(huì)閑散資金用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，愛建信托公司、上海國(guó)投推出的“外環(huán)隧道信托投資計(jì)劃”、“磁懸浮交通項(xiàng)目股權(quán)信托收益投資計(jì)劃”、“新上海國(guó)際大廈信托投資計(jì)劃”等信托產(chǎn)品都取得了成功，并且這些信托產(chǎn)品的購(gòu)買者三分之二是個(gè)人，北京國(guó)投推出的“北京CBD土地開發(fā)資金信托計(jì)劃”為北京基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)籌集了10多億元的資金。南昌市土地儲(chǔ)備中心與江信聯(lián)合成功融資2億多元，宜春市成功發(fā)行了1．3億元的信托計(jì)劃，豐城市通過(guò)信托募集了1個(gè)億的建設(shè)資金。

我省地方政府要充分運(yùn)用好我省江信公司和江南信托公司這兩家信托融資平臺(tái)，充分發(fā)揮我省信托融資功能。目前，信托融資在我省還處于起步階段，在普通投資者眼里信用還不是太高，地方政府可以將一些安全性較高、風(fēng)險(xiǎn)較小和收益相對(duì)比較穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目交給信托公司采用信托的方式向民間融資，地方政府通過(guò)與信托公司的合同約束，提高公司理財(cái)?shù)膶I(yè)技能和管理水平。同時(shí)為了規(guī)范信托融資，保證信托融資的持續(xù)發(fā)展，有關(guān)部門應(yīng)加快制定規(guī)范地方信托投資的地方性法規(guī)或省政府規(guī)章，就信托投資公司為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目融資標(biāo)準(zhǔn)、程序等做出明確規(guī)定。在信托產(chǎn)品發(fā)行上，政府要給予充分的支持，如政府對(duì)一些項(xiàng)目信托融資給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼，在稅收上予以優(yōu)惠，對(duì)機(jī)構(gòu)投資者給予一定的優(yōu)惠政策，從而增強(qiáng)對(duì)投資者的吸引力，以保證發(fā)行成功。

5、選擇優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目推行資產(chǎn)證券化（ABS融資方式）

ABS（Asset-BackedSecuritization）方式是一種新的引資方式，原意為以資產(chǎn)支持的證券化，是指以目標(biāo)項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以該項(xiàng)目資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益為保證，通過(guò)在國(guó)際市場(chǎng)上發(fā)行高檔債券來(lái)籌集資金的一種項(xiàng)目證券融資方式。它依據(jù)某一特定項(xiàng)目的資產(chǎn)可能產(chǎn)生的未來(lái)現(xiàn)金流量，以發(fā)行債券的形式籌措資金，并取得項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的未來(lái)現(xiàn)金收益權(quán)，原始權(quán)益人則得以實(shí)現(xiàn)其資本存量的變現(xiàn)和流動(dòng)，從事其他的投資。這種投融資方式的優(yōu)點(diǎn)就是能使原本信用等級(jí)較低的項(xiàng)目的信用等級(jí)提高，使其照樣可以進(jìn)入國(guó)際高檔證券市場(chǎng)，利用該市場(chǎng)信用等級(jí)高、債券利率低的特點(diǎn)，大幅度降低發(fā)行債券籌集資金的成本。并且ABS涉及環(huán)節(jié)少、風(fēng)險(xiǎn)分散、融資證券化的特點(diǎn)，可以大規(guī)模低成本的籌集資金,項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)決策權(quán)仍歸屬原始受益人。

作為一種證券化融資方式，ABS代表著項(xiàng)目融資的未來(lái)發(fā)展方向。從我國(guó)發(fā)展情況來(lái)看，目前已經(jīng)有中遠(yuǎn)、珠海高速、中集集團(tuán)和重慶建行項(xiàng)目向海外實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)證券化的成功案例。中遠(yuǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)是其北美線路的航運(yùn)收入；珠海高速的基礎(chǔ)資產(chǎn)是高速公路的收費(fèi)；中集集團(tuán)的基礎(chǔ)資產(chǎn)則是其集裝箱海外應(yīng)收賬款；建設(shè)銀行重慶分行已選擇并獲準(zhǔn)與香港豪升ABS（中國(guó)）控股有限公司達(dá)成合作協(xié)議，ABS在重慶首次運(yùn)作將投入2億美元，流動(dòng)資金可達(dá)10億－20億美元，此次運(yùn)作項(xiàng)目，為航空票款、汽車按揭、商業(yè)零售等

我省有許多建設(shè)與開發(fā)項(xiàng)目前景良好，未來(lái)也有比較穩(wěn)定的收益，但在建設(shè)階段需要大量的資金投入，采用ABS融資方式可以較好解決這一問(wèn)題。因此，今后對(duì)于我省一些有穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，如水電設(shè)施、公路、橋梁等項(xiàng)目可以嘗試積極策劃推進(jìn)ABS融資。同時(shí)，要鼓勵(lì)有條件的企業(yè)與境內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)合作，將有抵押的信用資產(chǎn)重組，以抵押資產(chǎn)的預(yù)期現(xiàn)金收益為擔(dān)保，在國(guó)際國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)上嘗試發(fā)行資產(chǎn)證券，并可以積極探索住房抵押貸款證券化、應(yīng)收賬款證券化的有效途徑。

6、結(jié)合*優(yōu)勢(shì)，開展產(chǎn)業(yè)投資基金試點(diǎn)

產(chǎn)業(yè)投資基金是通過(guò)商業(yè)的方式募集民間資本從事特定投資的有效方法。它是由一定機(jī)構(gòu)如產(chǎn)業(yè)基金管理公司、其他投資公司發(fā)起向特定對(duì)象募集資本形成基金用于預(yù)期的項(xiàng)目建設(shè)或投資活動(dòng)，以此形成的投資收益回報(bào)給投資者，就概念來(lái)說(shuō)屬于創(chuàng)業(yè)基金的一部分。一般講，創(chuàng)業(yè)基金包括風(fēng)險(xiǎn)基金、產(chǎn)業(yè)基金。產(chǎn)業(yè)投資基金是一種借鑒經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家“創(chuàng)業(yè)投資基金”運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)具體實(shí)踐通過(guò)發(fā)行基金收益憑證，將投資者資金集中起來(lái)，具有“幾何投資、專家理財(cái)、分散經(jīng)營(yíng)、收益穩(wěn)定”等特點(diǎn)，主要對(duì)未上市公司進(jìn)行組合投資，投資收益按照資金分成，投資風(fēng)險(xiǎn)由投資者共同承擔(dān)。*年3月，總額200億元首期規(guī)模50億元的渤海產(chǎn)業(yè)投資基金已經(jīng)得到國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)同意。

結(jié)合我省在有色金屬、稀有稀土礦產(chǎn)、旅游開發(fā)等具有明顯比較優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，向國(guó)家申請(qǐng)組建相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)投資基金公司，為將資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)搭建新的融資平臺(tái)，開辟新的融資渠道。

7、爭(zhēng)取國(guó)家率先批準(zhǔn)*試行發(fā)行地方政府債券

在*年9月11日，財(cái)政部長(zhǎng)金人慶在向亞太經(jīng)合組織財(cái)長(zhǎng)會(huì)議提交的報(bào)告中表示，中央政府正在考慮在有限的條件下，授權(quán)地方政府發(fā)行債券。我們要積極抓住這一信息，充分利用中央加快中部崛起的有利時(shí)機(jī)，爭(zhēng)取國(guó)家率先批準(zhǔn)*試點(diǎn)發(fā)行地方政府債券。

（三）加大對(duì)*地方政府融資的體制和政策等方面的保障

1、成立省地方融資管理委員會(huì)，加強(qiáng)對(duì)融資的風(fēng)險(xiǎn)性、收益、質(zhì)量等進(jìn)行管理

目前，地方政府融資方式多樣，主體多樣，各級(jí)政府及其所屬部門都通過(guò)多種方式進(jìn)行融資，因融資形成的債務(wù)管理較為分散，從而可能導(dǎo)致融資的風(fēng)險(xiǎn)加大，地方政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)較重。鑒于這種情況，建議可以成立由發(fā)展改革委、財(cái)政等部門共同參加的省地方融資管理委員會(huì)，領(lǐng)導(dǎo)全省的政府融資活動(dòng)并負(fù)責(zé)對(duì)因此而形成的地方債務(wù)活動(dòng)進(jìn)行管理監(jiān)督。該管委會(huì)首先要摸清全省各級(jí)地方政府融資現(xiàn)狀、渠道及政府目前債務(wù)情況，摸清家底；其次，結(jié)合本省實(shí)際情況制定全省統(tǒng)一的政府融資規(guī)劃，試行規(guī)范化管理。地方政府融資要同本地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策緊密結(jié)合，通過(guò)調(diào)整融資來(lái)源、規(guī)模、運(yùn)作程序及投資重點(diǎn)，一方面來(lái)貫徹區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策等，另一方面確保政府融資在可控制范圍之內(nèi)，加強(qiáng)對(duì)地方政府融資的宏觀調(diào)控能力；第三，要制定適合本省地方政府融資的政策，拓寬融資渠道，規(guī)范有效引導(dǎo)地方政府做大做強(qiáng)融資總量；最后，要加強(qiáng)對(duì)地方政府融資形成的債務(wù)的管理及債務(wù)償還的監(jiān)督，對(duì)以前形成的債務(wù)，要嚴(yán)格劃分責(zé)任，該由政府負(fù)責(zé)的債務(wù)，應(yīng)制定一個(gè)切實(shí)可行的還債計(jì)劃，對(duì)純商業(yè)性的、地方政府沒有介入的融資項(xiàng)目所形成的債務(wù)，由企業(yè)負(fù)責(zé)，防止把一切債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)全部推給政府的現(xiàn)象。對(duì)新形成的融資債務(wù)，可以考慮由各級(jí)財(cái)政部門建立政府融資的“償債基金賬戶”，將每一年度財(cái)政收支結(jié)余、政府融資項(xiàng)目投資額及部分投資收益劃轉(zhuǎn)“償債基金賬戶”，建立償債準(zhǔn)備金，由管委會(huì)統(tǒng)一管理。

2、加快制定與新的融資渠道相對(duì)應(yīng)的政策、法規(guī)與監(jiān)督引導(dǎo)機(jī)制

對(duì)地方政府融投資實(shí)行法律化、規(guī)范化的管理，做到有法可依、違法必究。盡快制定《*省地方政府融資管理?xiàng)l例》等地方政府融資法規(guī)，對(duì)地方政府融資的來(lái)源、資金使用和管理，特別是投資決策失誤責(zé)任和償還責(zé)任以法律形式作出明確規(guī)定。地方政府融資資金的投向只能專項(xiàng)用于基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、地方基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)建設(shè)項(xiàng)目。從法治的高度杜絕行政領(lǐng)導(dǎo)隨意拍板決定項(xiàng)目取舍的非科學(xué)做法，規(guī)范融資主體的行為，提高資金的使用效益，使地方政府融資向法制化、規(guī)范化方向邁進(jìn)。用明確的法律預(yù)期規(guī)范、監(jiān)督和引導(dǎo)地方政府的融資。

3、加快信用體系建設(shè)，打造信用*

“好的名聲是永遠(yuǎn)找不完的鈔票，壞的名聲是永遠(yuǎn)掙不脫的枷鎖”。對(duì)一個(gè)投資者來(lái)說(shuō)，一個(gè)政府聲譽(yù)的好壞，其政策的透明度與效率如何，直接關(guān)系到他們的成敗。一個(gè)開明、守信、高效的政府和良好的社會(huì)誠(chéng)信制度是一個(gè)地區(qū)招商引資最好的招牌。

各級(jí)地方政府必須高度重視信用環(huán)境建設(shè)，規(guī)范企業(yè)改制行為，督促企業(yè)維護(hù)合法債權(quán)。一是要建立以政府為主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作、社會(huì)化服務(wù)的信用評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)，探索建立全省統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一評(píng)審、統(tǒng)一授信的企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定機(jī)構(gòu)，推動(dòng)企業(yè)提升信用等級(jí)。整合金融、工商、稅務(wù)、技術(shù)監(jiān)督等部門的企業(yè)信用數(shù)據(jù)，完善企業(yè)信用數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)信用信息的實(shí)時(shí)查詢。二是建立守信用企業(yè)正向激勵(lì)和失信行為懲戒機(jī)制，由發(fā)改委、中小企業(yè)局、金融機(jī)構(gòu)等部門，定期組織守信用企業(yè)評(píng)選，列出“紅名單”，金融、財(cái)稅、工商等相關(guān)部門給予優(yōu)惠政策和鼓勵(lì)措施。同時(shí)，依法加大對(duì)不講信用、破還信用行為的懲戒力度，對(duì)逃廢銀行債務(wù)的企業(yè)，實(shí)行“黑名單制度”，采取金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合制裁的措施予以懲戒。三是在各類開發(fā)區(qū)、工業(yè)園內(nèi)率先進(jìn)行創(chuàng)建“金融安全區(qū)”試點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，逐步推開。