城市房地產(chǎn)交易管理辦法精選(九篇)

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第1篇：城市房地產(chǎn)交易管理辦法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易；檔案；管理

隨著我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)交易量日漸增長，交易事項(xiàng)日漸增多，交易手續(xù)日漸周密，交易管理愈加規(guī)范。所以檔案工作任務(wù)更加繁重，工作要求更加具體。而這項(xiàng)工作不僅涉及到單位的自身管理問題，更關(guān)系到國家和人民群眾的財(cái)產(chǎn)安全與切身利益。這就要求房地產(chǎn)交易管理部門在開展工作過程中，應(yīng)具備依法管檔的法制觀念、細(xì)致無誤的工作質(zhì)量、熱忱服務(wù)的工作態(tài)度。

1 確立依法管檔的法制觀念

房產(chǎn)檔案提供利用以《中華人民共和國檔案法》、《中華人民共和國檔案法實(shí)施辦法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》為服務(wù)依據(jù)?！吨腥A人民共和國檔案法》是我國檔案管理的根本大法，地方制定和頒發(fā)的有關(guān)貫徹實(shí)施檔案法的實(shí)施細(xì)則，引領(lǐng)著所屬檔案管理部門的管理活動(dòng)，國家建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》及各地方為貫徹本法所出臺(tái)的有關(guān)文件，明確了房地產(chǎn)交易管理部門實(shí)施的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理工作的規(guī)范。房地產(chǎn)交易部門的制度規(guī)定是實(shí)現(xiàn)檔案管理內(nèi)部控制的有力保證。依法管檔的法制觀念即體現(xiàn)于房地產(chǎn)交易管理部門的檔案工作必須遵循相關(guān)法律規(guī)定，必須嚴(yán)格執(zhí)行部門建立的各項(xiàng)規(guī)章制度，將檔案管理工作置于法律規(guī)范和部門制度的制約之下。

依法管檔的法制觀念：一是從學(xué)習(xí)中來，要求各級(jí)房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)該組織所屬工作人員認(rèn)真學(xué)習(xí)、正確理解這些法律法規(guī)知識(shí)，作為檔案管理人員應(yīng)該自覺的學(xué)習(xí)和領(lǐng)會(huì)這些法律法規(guī)的內(nèi)容。做到三個(gè)明確：其一、明確房地產(chǎn)權(quán)屬檔案工作的性質(zhì)是城市房地產(chǎn)行政管理部門在房地產(chǎn)權(quán)屬登記、調(diào)查、測繪、權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更等房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作中直接形成的有保存價(jià)值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作的真實(shí)記錄和重要依據(jù)，是城市建設(shè)檔案的組成部分，增強(qiáng)依法管檔的意識(shí)。其二、明確房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)屬登記權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移及變更、設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利等有關(guān)的證明和文件；房屋及其所占用的土地使用權(quán)權(quán)屬界定位置圖；房地產(chǎn)分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作中形成的各種文件材料，包括房產(chǎn)登記申請(qǐng)書、收件收據(jù)存根、權(quán)屬變更登記表、房地產(chǎn)狀況登記表、房地產(chǎn)勘測調(diào)查表、墻界表、房屋面積計(jì)算表、房地產(chǎn)登記審批表、房屋滅籍申請(qǐng)表、房地產(chǎn)稅費(fèi)收據(jù)存根等；反映和記載房地產(chǎn)權(quán)屬狀況的信息資料，包括統(tǒng)計(jì)報(bào)表、攝影片、照片、錄音帶、錄象帶、縮微膠片、計(jì)算機(jī)軟盤、光盤等；其他有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬的文件資料，包括房地產(chǎn)權(quán)屬凍結(jié)文件、房屋權(quán)屬代管文件、歷史形成的各種房地產(chǎn)權(quán)證、契證、賬、冊(cè)、表、卡等是法律和法規(guī)確定給房地產(chǎn)檔案管理部門必須履行好的責(zé)任。其三、明確房地產(chǎn)檔案人員的工作需要接受法律和法規(guī)的約束，損毀、丟失房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；擅自提供、抄錄、公布、銷毀房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；涂改、偽造房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；擅自出賣或者轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的；違反本辦法第九條規(guī)定，不按照規(guī)定歸檔的；檔案管理工作人員，造成房地產(chǎn)權(quán)屬檔案損失的，將依法追究行政責(zé)任或刑事責(zé)任。

二是從實(shí)踐中來，要求房地產(chǎn)交易管理部門的檔案管理人員認(rèn)真執(zhí)行《檔案法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，從本崗位必須履行好的責(zé)任做起，夯實(shí)管理基礎(chǔ)，做實(shí)檔案管理工作，在自己的職責(zé)范圍內(nèi)絕不發(fā)生違法行政問題。對(duì)于出現(xiàn)的反面事例應(yīng)發(fā)揮其警示作用，通過可能的宣傳途徑，對(duì)檔案人員進(jìn)行宣傳教育。

2 提高細(xì)致無誤的工作質(zhì)量

2.1 強(qiáng)化業(yè)務(wù)管理手段

房地產(chǎn)檔案保存了大量基礎(chǔ)資料，并擔(dān)負(fù)著采集、管理與提供房產(chǎn)信息的責(zé)任，長期為房地產(chǎn)管理提供了準(zhǔn)確而可靠的基礎(chǔ)性資料?？墒菑臉I(yè)務(wù)上看，房地信息管理具有量大、復(fù)雜、更新快、用途廣的特點(diǎn)，適應(yīng)這一特點(diǎn)，就必須注意強(qiáng)化業(yè)務(wù)手段，努力實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)管理新突破，進(jìn)一步完善產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息化建設(shè)。完善“數(shù)字房產(chǎn)”框架，構(gòu)建和完善權(quán)屬登記發(fā)證系統(tǒng)、產(chǎn)籍檔案管理系統(tǒng)、抵押登記管理系統(tǒng)、房屋產(chǎn)權(quán)平面數(shù)字控制系統(tǒng)，徹底改變傳統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理模式，不斷創(chuàng)新管理手段。

2.2 做好檔案編研工作

產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案管理工作必須按照編研工作的原則要求，以需求為核心，以服務(wù)為主體，不斷地、及時(shí)地對(duì)檔案史料進(jìn)行選材、鑒別、考證、加工、整理。根據(jù)不同的編研內(nèi)容，把分散的資料，按照利用規(guī)律有機(jī)的編制起來，以利于檔案資源的開發(fā)利用，建立積極向上的內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制，建設(shè)高素質(zhì)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理隊(duì)伍。勇于創(chuàng)新、培養(yǎng)一支思想品德好、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、創(chuàng)新意識(shí)強(qiáng)、廉潔高效的高素質(zhì)隊(duì)伍。實(shí)現(xiàn)權(quán)屬管理規(guī)范化、信息化的發(fā)展。圍繞服務(wù)于市場，服務(wù)于百姓，服務(wù)于發(fā)展，進(jìn)一步簡化、規(guī)范流程。對(duì)一些不利于當(dāng)前發(fā)展的環(huán)節(jié)予以調(diào)整，盡可能縮短辦件時(shí)限，提高辦事效率。

2.3 嚴(yán)格日常工作管理

如建立嚴(yán)格的庫房管理制度，并做好安全檢查記錄。庫房管理科學(xué)，庫內(nèi)有檔案資料存放示意圖，檔案柜架排放規(guī)范，庫內(nèi)清潔衛(wèi)生，無火災(zāi)、水淹事故，無霉變、褪色、污損、蟲蛀、鼠咬現(xiàn)象。建立規(guī)范的全宗卷、詳細(xì)的檔案移交接收、借閱登記、鑒定銷毀記錄，做到檔案進(jìn)館詳細(xì)無誤，借有憑還有據(jù)。利用現(xiàn)代化設(shè)備資源，實(shí)現(xiàn)各種音像、圖片、資料電子化管理。

3 堅(jiān)持熱忱服務(wù)的工作態(tài)度

3.1 強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)。在全面落實(shí)社會(huì)服務(wù)承諾制的基礎(chǔ)上，堅(jiān)決做到“一與二從三不讓”，即：與服務(wù)對(duì)象換位思考；從群眾最滿意的地方做起，從群眾最不滿意的地方改起；不讓工作在我手里延誤，不讓差錯(cuò)在我手里發(fā)生，不讓形象在我這里受損。真正做到權(quán)為民所用，情為民所系，利為民所謀。以創(chuàng)新管理理念為主線，使窗口建設(shè)再上新臺(tái)階。規(guī)范服務(wù)程序考核、職業(yè)道德教育；進(jìn)一步完善工作制度、辦事程序，及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)服務(wù)方式，全面、系統(tǒng)的規(guī)范服務(wù)工作程序要求，抓好工作檢查和督查。通過抓管理，進(jìn)一步提高工作效能。

第2篇：城市房地產(chǎn)交易管理辦法范文

為加強(qiáng)我縣商品房預(yù)售款管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康快速發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)縣政府研究同意，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)

近年來，隨著我縣城鎮(zhèn)化步伐的加速推進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)市場日益活躍，呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的良好勢頭，商品房預(yù)售正逐漸成為一種新的消費(fèi)方式被廣大群眾所接受。商品房預(yù)售款作為商品房建設(shè)資金的重要來源，在推動(dòng)商品房穩(wěn)步建設(shè)中起到了積極的作用，但由于相關(guān)制度不健全、監(jiān)管不到位，部分開發(fā)商違規(guī)使用商品房預(yù)售款現(xiàn)象較為突出，導(dǎo)致購房者的利益受到損害，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。各有關(guān)部門和單位務(wù)必從保穩(wěn)定、促發(fā)展的高度，牢固樹立責(zé)任意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)商品房預(yù)售款監(jiān)督管理的重要性，嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，切實(shí)規(guī)范商品房預(yù)售款的收存使用行為，維護(hù)交易雙方合法權(quán)益，保障我縣房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)快速發(fā)展。

二、嚴(yán)格制度，強(qiáng)化管理

（一）建立專用帳戶設(shè)立注銷制度，實(shí)現(xiàn)預(yù)售款統(tǒng)一管理

從**年1月1日起，各級(jí)各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，在申請(qǐng)《商品房預(yù)售許可證》的同時(shí)，應(yīng)根據(jù)所申請(qǐng)?jiān)S可的項(xiàng)目在銀行設(shè)立一個(gè)商品房預(yù)售款專用帳戶，所有商品房預(yù)售款納入專用帳戶統(tǒng)一管理，專戶存儲(chǔ)、專項(xiàng)使用。預(yù)售商品房項(xiàng)目竣工并依法驗(yàn)收合格后，經(jīng)縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)同意，銀行應(yīng)辦理有關(guān)結(jié)算手續(xù)，注銷該預(yù)售房款的專用帳戶。

（二）嚴(yán)格預(yù)售款繳納使用程序，防范違規(guī)收支風(fēng)險(xiǎn)

縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)根據(jù)銀行出具的購房人首期付款或一次性付款憑證（進(jìn)帳單）辦理《重慶市商品房買賣合同》預(yù)售登記。凡商品房預(yù)購人申請(qǐng)辦理按揭貸款，其商品房預(yù)售款必須直接存入專用帳戶內(nèi)，各商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款也必須直接劃入專用帳戶內(nèi)，不得直接支付給商品房預(yù)售人或轉(zhuǎn)作他用。商品房預(yù)售人在任何情況下不得直接收存預(yù)購人支付的預(yù)售款。

商品房預(yù)售人申請(qǐng)使用預(yù)售款時(shí)，須向縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提交《商品房預(yù)售款使用申請(qǐng)表》、用款計(jì)劃、與承建商簽訂的施工進(jìn)度合同、建筑施工監(jiān)理單位出具的施工進(jìn)度證明和承建商的用款申請(qǐng)、與供貨商簽訂的材料、設(shè)備購銷合同、納稅申報(bào)表等有關(guān)資料，縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)據(jù)實(shí)核準(zhǔn)同意商品房預(yù)售人將預(yù)售款分別用于支付預(yù)售商品房的工程款、建筑材料、設(shè)備款和交納法定稅費(fèi)。設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶的商業(yè)銀行也應(yīng)根據(jù)縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)同意的數(shù)額撥付預(yù)售款。

（三）明確違規(guī)處罰措施，保證商品房預(yù)售市場穩(wěn)定

對(duì)未按照商品房預(yù)售資金管理規(guī)定向社會(huì)預(yù)售以及不按規(guī)定用途使用或擅自挪用商品房預(yù)售款、直接收取商品房預(yù)售款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)不予辦理商品房預(yù)售登記和有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬登記，并由縣土地房屋行政主管部門責(zé)令其改正并實(shí)施行政處罰。

第3篇：城市房地產(chǎn)交易管理辦法范文

一、進(jìn)一步放開房屋租賃市場的范圍？

（一）凡在城鎮(zhèn)國有土地范圍內(nèi)依法取得所有權(quán)的各類房屋，均可向社會(huì)公開出租。

暫未辦理所有權(quán)登記的下列房屋，亦可向社會(huì)公開出租：

1、空置商品房可以辦理二年期以內(nèi)的短期出租；

2、未竣工的商品房，凡取得了《商品房銷售許可證》的，可以辦理預(yù)租登記；

3、職工依照房改政策購買的住宅，凡交款50%以上的，可以出租。

（二）各類房屋的承租人征得房屋所有權(quán)人同意，并簽訂收益分配協(xié)議后，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。但轉(zhuǎn)租的終止期限不得超過與所有權(quán)人簽訂的租賃合同約定的終止期限。受轉(zhuǎn)租人不得再行轉(zhuǎn)租。

各類房屋的承租人在征得房屋所有權(quán)人同意后，可以改變房屋使用用途，既可自營也可與他人聯(lián)營開展經(jīng)營活動(dòng)。但凡屬市政府統(tǒng)一規(guī)劃布局的與居民日常生活密切相關(guān)的糧油、蔬菜、副食品、理發(fā)、浴池等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房，未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，不得擅自改變房屋使用用途。改變房屋使用用途不得影響房屋的正常使用和周圍環(huán)境。

（三）公民、法人或其他組織以及外國人、無國籍人、外國組織，持有合法證照手續(xù)，均可承租向社會(huì)公開出租的各類房屋。

（四）凡向社會(huì)公開出租、轉(zhuǎn)租房屋和實(shí)行指令性租金的房屋改變使用用途，租金由租賃當(dāng)事人協(xié)商議定。房屋所有權(quán)人也可進(jìn)行公開招租、拍租。

二、完善房屋租賃登記備案制度

（一）房屋租賃當(dāng)事人須在租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，持下列證件到本通知規(guī)定的房地產(chǎn)管理部門辦理房屋租賃登記備案手續(xù)，領(lǐng)取《房屋租賃證》：

1、租賃雙方的合法身份、資格證明；

2、租賃合同或轉(zhuǎn)租合同；

3、房屋所有權(quán)或使用權(quán)證件；

4、法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他證件。

（二）未竣工房屋預(yù)租登記、軍產(chǎn)房屋和涉外房屋租賃或轉(zhuǎn)租登記備案手續(xù)，由市房地產(chǎn)管理局委托市房地產(chǎn)交易所辦理；市內(nèi)四區(qū)其他房屋租賃或轉(zhuǎn)租登記備案手續(xù)，由市房地產(chǎn)管理局委托房屋所在地的房地產(chǎn)管理處辦理。

（三）本通知下發(fā)前，已將房屋向社會(huì)出租或轉(zhuǎn)租的，租賃當(dāng)事人應(yīng)在1997年12月31日前補(bǔ)辦登記備案手續(xù)。

（四）《房屋租賃證》是房屋租賃的合法憑證。租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營的，生產(chǎn)經(jīng)營者應(yīng)將《房屋租賃證》置于生產(chǎn)經(jīng)營場所，以備監(jiān)督檢查。外來人口承租房屋用于居住的，在辦理《房屋租賃證》的同時(shí)，還應(yīng)按照公安部《租賃房屋治安管理規(guī)定》和《大連市外來暫住人口管理規(guī)定》辦理有關(guān)治安管理手續(xù)。

（五）房屋租賃當(dāng)事人須依法繳納稅費(fèi)。市房地產(chǎn)管理局、物價(jià)局應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場情況，定期房屋租金評(píng)估價(jià)格。房屋租賃有關(guān)稅費(fèi)的計(jì)征，協(xié)議租金低于評(píng)估價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格為準(zhǔn)；高于評(píng)估價(jià)格的，以協(xié)議租金為準(zhǔn)。

三、加強(qiáng)對(duì)房屋租賃市場的管理

（一）市房地產(chǎn)管理局是負(fù)責(zé)全市城鎮(zhèn)房屋租賃市場管理的行政主管部門，應(yīng)認(rèn)真做好房屋租賃市場的管理工作。

市內(nèi)四區(qū)人民政府及市政府各有關(guān)部門應(yīng)協(xié)助主管部門加強(qiáng)對(duì)房屋租賃市場的管理。

（二）房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《遼寧省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》、《大連市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理暫行辦法》、建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》和本通知的規(guī)定，依法進(jìn)行房屋租賃活動(dòng)。

（三）市房地產(chǎn)管理局及其他有關(guān)管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房屋租賃市場的監(jiān)督和檢查。對(duì)于不辦理房屋租賃手續(xù)、不繳納稅費(fèi)，擅自進(jìn)行房屋租賃或轉(zhuǎn)租的，按照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定給予行政處罰。

第4篇：城市房地產(chǎn)交易管理辦法范文

買方（以下簡稱乙方）：____________

甲方根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定，通過________方式，取得北京市________區(qū)（縣）________地塊的土地使用塊，土地面積為________平方米，土地使用年限________年，自_______年____月____日至____年____月____日止，國有土地使用證號(hào)為_________。甲方在上述地塊上建設(shè)的____現(xiàn)已竣工，取得房屋所有權(quán)證（證號(hào)為____）。經(jīng)北京市房屋土地管理局審核，準(zhǔn)予上市銷售，北京市商品房銷售許可證號(hào)為________。

乙方自愿購買甲方的________房屋，房屋用途為________。甲方出售該房屋時(shí)亦同時(shí)將該房屋分?jǐn)偟耐恋厥褂妹娣e轉(zhuǎn)讓給乙方。

雙方經(jīng)協(xié)商，就上述房屋的買賣事宜，訂立本契約。

第一條　________房屋，建筑面積為________平方米（含共有共用面積），房屋狀況詳見附件，土地面積________平方米（含共有共用面積），土地使用期限自房屋產(chǎn)權(quán)過戶之日起至__________年____月____日止。

上述面積已經(jīng)________房地局測繪。

第二條　雙方同意上述房屋售價(jià)為每建筑平方米人民幣_(tái)________元，價(jià)款合計(jì)為（大寫）____仟____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整（小寫：_________元）。乙方預(yù)付的定金________元，在乙方最后一次付款時(shí)轉(zhuǎn)為購房價(jià)款。

第三條　乙方同意在本契約簽定________日內(nèi)將購房價(jià)款全部匯入甲方指定銀行。

甲方指定銀行：____________

銀行帳號(hào)：____________

第四條　甲方同意在________年____月____日前將房屋交付給乙方。交付時(shí)，甲方提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》，并辦妥全部交接手續(xù)。交付地點(diǎn)：________。

甲方同意按《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》、《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》及有關(guān)規(guī)定，自房屋交付之日起對(duì)乙方購置的房屋進(jìn)行保修。

第五條　乙方同意在小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)或業(yè)主管理委員會(huì)未選定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之前，其購置的房屋由甲方或甲方指定的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。

第六條　雙方同意在簽定本契約后三十日內(nèi)，持本契約和有關(guān)證件到北京市________房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋買賣立契過戶手續(xù)，并按有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

辦理上述手續(xù)時(shí)發(fā)生的稅費(fèi)，由雙方依照有關(guān)規(guī)定繳納。

第七條　本契約生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有權(quán)向甲方追索違約金。違約金自約定房屋交付之日第二天起至實(shí)際交付日止，每延期一日甲方按乙方已支付房價(jià)款金額的萬分之____（大寫數(shù)字）向乙方支付違約金。逾期超過________日（遇法定節(jié)假日順延）甲方未交付房屋的，乙方有權(quán)終止本契約。契約終止自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方除在契約終止后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房價(jià)款及利息全部退還給乙方。利息按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率人民幣計(jì)算。

第八條　本契約生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有權(quán)向乙方追索違約金。違約金自本契約約定付款之日第二天起至實(shí)際付款之日止。每延期一日乙方按延期交付價(jià)款的萬分之____（大寫數(shù)字）向甲方支付延期違約金。逾期超過________日（遇法定節(jié)假日順延）乙方仍未付款的，甲方有權(quán)終止本契約。契約終止自甲方書面通知送達(dá)乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還，甲方將乙方已付的房價(jià)款退還給乙方。

第九條　本契約自雙方簽字之日起生效，未盡事宜，雙方可另簽補(bǔ)充協(xié)議。本契約的附件和雙方簽定的補(bǔ)充協(xié)議，為本契約不可分割的組成部分，具有同等的法律效力。

第十條　本契約在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下第_________（大寫數(shù)字）種方式解決糾紛。

（一）提交北京仲裁委員會(huì)仲裁。

（二）任何一方均可向房地產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。

第十一條　本契約正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，副本________份，房地產(chǎn)交易管理部門……各一份。

甲方（簽字）：_________________

法定代表人：___________________

身份證號(hào)碼：___________________

地址：_________________________

聯(lián)系電話：_____________________

郵政編碼：_____________________

人：_______________________

聯(lián)系電話：_____________________

___________年_______月_______日

乙方（簽字）：_________________

法定代表人：___________________

身份證號(hào)碼：___________________

地址：_________________________

聯(lián)系電話：_____________________

郵政編碼：_____________________

人：_______________________

第5篇：城市房地產(chǎn)交易管理辦法范文

賣方（以下簡稱甲方）：____________________

買方（以下簡稱乙方）：____________________

甲方根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定，已依法通過劃撥方式取得北京市______區(qū)（縣）地塊的國有土地使用權(quán)，土地面積為______平方米，國有土地使用證件為______。甲方在上述地塊上建設(shè)的項(xiàng)目名稱為______，現(xiàn)已竣工，取得房屋所有權(quán)證（房屋所有權(quán)證______字______號(hào)），經(jīng)北京市房屋土地管理局審核，準(zhǔn)予上市銷售，北京市經(jīng)濟(jì)適用住房銷售許可證號(hào)為京房內(nèi)證（經(jīng)）字第______號(hào)。

乙方自愿購買甲方的______房屋，甲方愿意出售，甲方出售該房屋時(shí)亦同時(shí)將該房屋所占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。雙方經(jīng)友好協(xié)商，就上述房屋的買賣事項(xiàng)，訂立本合。

第一條房屋，該房屋狀況詳見附件一。房屋建筑面積為______平方米（包括套內(nèi)建筑面積______平方米，分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e______平方米），共有共用部位詳見附件二。土地使用面積為______平方米（含共有共用面積）。上述面積已經(jīng)房屋土地管理部門測繪。

第二條雙方同意上述房屋售價(jià)為每建筑平方米人民幣_(tái)_____元，價(jià)款合計(jì)為人民幣（大寫）______仟______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元整（小寫）______元。乙方預(yù)付的定金______元，在乙方支付購房價(jià)款時(shí)轉(zhuǎn)為購房價(jià)款。

第三條乙方同意______年______月______日前將購房價(jià)款全部當(dāng)面交付甲方或匯入甲方指定銀行。甲方指定銀行：_______________________銀行賬號(hào)為：_________________________ 第四條甲方同意在______年______月______日前將房屋交付給乙方。交付時(shí)，甲方提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》，并辦妥全部交接手續(xù)。交付地點(diǎn)：_____________________。甲方同意按《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》、《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》及有關(guān)規(guī)定，自房屋交付之日起對(duì)乙方購置的房屋進(jìn)行保修。

第五條乙方同意其購置的房屋在小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)或業(yè)主管理委員會(huì)未選定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之前由甲方或甲方委托的管理公司負(fù)責(zé)管理。

第六條雙方同意在簽訂本合同后一個(gè)月內(nèi)，持本合同和有關(guān)證件共同到北京市______________________房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋買賣過戶手續(xù)，申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證件，并按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)。

第七條本合同生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有權(quán)向甲方追索違約金。違約金自約定房屋交付之日第二天起至實(shí)際交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已支付房價(jià)款金額的萬分之______（大寫數(shù)字）向乙方支付違約金。逾期超過______日（遇法定節(jié)假日順延）甲方仍未交付房屋的，乙方有權(quán)解除本合同。合同解除自乙方書面通知送達(dá)甲方之日起生效。甲方除在合同解除后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房價(jià)款及利息全部退還給乙方，利息按利率計(jì)算。

第八條本合同生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有權(quán)向乙方追索違約金。違約金自本合同約定付款之日第二日起至實(shí)際付款之日止，每延期一日，乙方按延期交付房價(jià)款的萬分之______（大寫數(shù)字）向甲方無能為力付延期違約金。逾期超過______日（遇法定節(jié)假日順延）乙方仍未付款的，甲方有權(quán)解除本合同。合同解除自甲方書面通知送達(dá)乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。

第九條本合同由雙方簽字之日起生效，未盡事項(xiàng)，雙方可另簽補(bǔ)充協(xié)議。本合同的附件和雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，為本合同不可分割的組成部分，具有同等的法律效力第十條雙方凡因履行本合同引起的糾紛，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下第______種（大寫）方式解決糾紛。1.提交北京仲裁委員會(huì)仲裁。2.任何一方均可向房地產(chǎn)所在地的人民法院提起訴訟。

第十一條本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，副本______份，房地產(chǎn)交易管理部門壹份，______________________________。

甲方（簽章）：

乙方（簽章）：

法定代表人：

法定代表人：

身份證號(hào)碼：

身份證號(hào)碼：

地址：

地址：

聯(lián)系電話：

聯(lián)系電話：

郵政編碼：

郵政編碼：

人：

人：

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聯(lián)系電話：

______年______月______日

第6篇：城市房地產(chǎn)交易管理辦法范文

一、指導(dǎo)思想和工作目標(biāo)

（一）指導(dǎo)思想。按照全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求，以全縣開展的“效率革命深化年”活動(dòng)為契機(jī)，堅(jiān)持標(biāo)本兼治、綜合治理、懲防并舉、注重預(yù)防的方針，圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目審批、開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮各部門職能優(yōu)勢，開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)、權(quán)錢交易行為，建立健全長效機(jī)制，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

（二）工作目標(biāo)。通過專項(xiàng)整治，使房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)、權(quán)錢交易行為得到有效遏制，建立健全房地產(chǎn)市場共同監(jiān)管體系和長效監(jiān)管機(jī)制，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展。

二、工作依據(jù)

（一）法律法規(guī)規(guī)章。《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《重慶市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》、《重慶市建筑管理?xiàng)l例》、《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》等。

（二）規(guī)范性文件。建設(shè)部、國土資源部、財(cái)政部、審計(jì)署、監(jiān)察部、國家稅務(wù)總局、國家發(fā)展改革委、國家工商總局《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》（建稽〔**〕87號(hào)）、《重慶市人民政府關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知》（**府發(fā)〔2005〕55號(hào)）、《重慶市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國土房管局等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見》（**辦發(fā)〔2006〕167號(hào)）、重慶市人民政府辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)市國土房管局等部門重慶市房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案的通知》（**辦發(fā)〔**〕130號(hào)）等。

三、專項(xiàng)整治的重點(diǎn)內(nèi)容

緊緊圍繞房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易中容易發(fā)生違法違規(guī)、權(quán)錢交易問題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點(diǎn)部位，對(duì)我縣2005—2006年期間開工建設(shè)并已批準(zhǔn)進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)檢查，對(duì)投訴舉報(bào)2005年以前和2006年以后的項(xiàng)目也可以進(jìn)行追溯和延伸檢查。

（一）組織全面檢查。檢查房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及其工作人員在項(xiàng)目立項(xiàng)、土地取得、規(guī)劃審批、施工許可、資質(zhì)審批、開發(fā)建設(shè)、預(yù)售許可等環(huán)節(jié)的違規(guī)審批、濫用權(quán)力等行為和房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行情況；檢查房地產(chǎn)企業(yè)違法廣告、囤房惜售、哄抬房價(jià)、合同欺詐、偷稅漏稅以及違規(guī)強(qiáng)制拆遷等行為。對(duì)在檢查中發(fā)現(xiàn)有問題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要依法進(jìn)行審計(jì)和檢查。

（二）查處違紀(jì)違法案件。暢通舉報(bào)投訴案件線索渠道，對(duì)外公布舉報(bào)投訴電話（023—43769789），建立案件線索移送制度，對(duì)在排查和群眾投訴舉報(bào)中發(fā)現(xiàn)的案件線索進(jìn)行梳理，與監(jiān)察機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)配合，集中查辦房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門及其工作人員利用職權(quán)索賄受賄的違法違紀(jì)行為，依法懲處房地產(chǎn)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的行賄行為。

四、職責(zé)分工

（一）領(lǐng)導(dǎo)小組

組長：胡華超縣政府副縣長

副組長：陸俊昌縣政府辦主任

童強(qiáng)縣國土房管局局長

（二）領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位

本次專項(xiàng)整治工作由縣國土房管局牽頭，縣建委、縣財(cái)政局、縣審計(jì)局、縣監(jiān)察局、縣地稅局、縣國稅局、縣工商局、縣物價(jià)局等部門作為房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作小組成員單位。

（三）領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在縣國土房管局。

辦公室主任：縣國土房管局局長童強(qiáng)。

辦公室副主任：縣國土房管局副局長鄭榮碧、縣紀(jì)委常委、執(zhí)法室主任薛千勇、縣建委副主任李剛。

領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位派一名科長作為辦公室聯(lián)絡(luò)員，具體負(fù)責(zé)本單位開展房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治的聯(lián)絡(luò)工作。

（四）領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位主要職責(zé)

1、縣國土房管局：負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室日常工作，負(fù)責(zé)各成員單位的信息溝通和專項(xiàng)整治工作的協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)將各成員單位的檢查情況進(jìn)行匯總，負(fù)責(zé)將各部門報(bào)送的重大案件及時(shí)上報(bào)縣房地產(chǎn)市場秩序整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組處理。

負(fù)責(zé)本部門、本行業(yè)專項(xiàng)整治有關(guān)工作；嚴(yán)肅查處土地供應(yīng)、房屋拆遷、商品房預(yù)售、房屋交易以及房地產(chǎn)中介服務(wù)環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。

2、縣監(jiān)察局：負(fù)責(zé)專項(xiàng)整治有關(guān)工作；嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)領(lǐng)域違紀(jì)違法案件。

3、縣建委：負(fù)責(zé)本部門、本行業(yè)專項(xiàng)整治相關(guān)工作；嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。

4、縣財(cái)政局：負(fù)責(zé)專項(xiàng)整治有關(guān)工作；對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地取得環(huán)節(jié)漏繳稅費(fèi)情況進(jìn)行查處。

5、縣審計(jì)局：負(fù)責(zé)專項(xiàng)整治有關(guān)工作；對(duì)整治工作中發(fā)現(xiàn)問題的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)和檢查，嚴(yán)肅查處審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為。受縣房地產(chǎn)市場秩序整治領(lǐng)導(dǎo)小組的委托對(duì)有關(guān)企業(yè)進(jìn)行審計(jì)。

6、縣地稅局、縣國稅局：負(fù)責(zé)專項(xiàng)整治有關(guān)工作；對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅情況開展稅收專項(xiàng)檢查。

7、縣物價(jià)局：負(fù)責(zé)專項(xiàng)整治有關(guān)工作；進(jìn)一步完善商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛假銷售價(jià)格和在房價(jià)外違規(guī)加收費(fèi)用、中介機(jī)構(gòu)違規(guī)收費(fèi)以及有關(guān)單位向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)違規(guī)收費(fèi)的監(jiān)督管理，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反“商品房銷售價(jià)格一價(jià)清”規(guī)定的違法違規(guī)行為；查處房地產(chǎn)交易過程中違反價(jià)格法律法規(guī)的問題。

8、縣工商局：負(fù)責(zé)專項(xiàng)整治有關(guān)工作；嚴(yán)格房地產(chǎn)市場主體準(zhǔn)入，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛假違法廣告、合同欺詐等侵害消費(fèi)者合法權(quán)利的違法違規(guī)行為。

五、工作步驟

專項(xiàng)整治工作分為三個(gè)階段：

（一）動(dòng)員部署階段（**年4月中旬至4月底）

1、制訂方案?？h國土房管局聯(lián)合有關(guān)部門制訂《方案》，明確職責(zé)分工，落實(shí)工作責(zé)任。

2、下發(fā)文件。縣國土房管局聯(lián)合有關(guān)部門制定專項(xiàng)整治文件，經(jīng)縣政府批準(zhǔn)后下發(fā)，并按要求安排部署。

3、部署工作。按照《方案》的要求，結(jié)合實(shí)際，制定專項(xiàng)整治工作實(shí)施辦法，召開會(huì)議部署專項(xiàng)整治工作。

（二）組織實(shí)施階段（**年4月30日至8月30日）

1、4月30日至5月30日，各級(jí)有關(guān)主管部門和企業(yè)自查。

縣國土房管、規(guī)劃、建設(shè)等城市建設(shè)及房地產(chǎn)主管部門要對(duì)2005—2006年期間開工建設(shè)并已進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按照各自職責(zé)進(jìn)行清理自查，對(duì)所批準(zhǔn)項(xiàng)目進(jìn)行登記造冊(cè)。重點(diǎn)查找并糾正在立項(xiàng)審批、土地供應(yīng)、規(guī)劃審批、施工許可、預(yù)售許可等環(huán)節(jié)的違規(guī)審批、濫用權(quán)力等行為。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)2005—2006年期間開工建設(shè)并已進(jìn)入商品房預(yù)售項(xiàng)目存在的違法廣告、囤房惜售、哄抬房價(jià)、合同欺詐、偷稅漏稅以及違規(guī)強(qiáng)制拆遷等行為進(jìn)行自查。房地產(chǎn)企業(yè)自查表由縣房地產(chǎn)市場秩序整治辦公室制定并統(tǒng)一印制。

縣有關(guān)主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自查情況報(bào)縣房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，縣有關(guān)主管部門要將本部門的自查報(bào)告同時(shí)報(bào)送上級(jí)主管部門。

縣有關(guān)主管部門和房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自查存在的問題，積極進(jìn)行整改并有針對(duì)性地做好堵塞漏洞、建章立制工作。

2、6月1日至7月10日，縣有關(guān)主管部門組織檢查。

在房地產(chǎn)企業(yè)自查的基礎(chǔ)上，縣有關(guān)主管部門要對(duì)所有規(guī)定項(xiàng)目進(jìn)行檢查，對(duì)有投訴舉報(bào)的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)檢查，依法打擊擾亂房地產(chǎn)市場秩序的違法違規(guī)行為。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)有問題的項(xiàng)目，由審計(jì)、稅務(wù)、價(jià)格、工商等行政執(zhí)法部門對(duì)相關(guān)企業(yè)進(jìn)行全面檢查。對(duì)檢查出的問題有關(guān)部門要按照職責(zé)分工依法進(jìn)行處罰。

3、7月10日至8月30日，內(nèi)部梳理問題，分門別類處理。

縣有關(guān)主管部門在自查、檢查工作結(jié)束之后，要將全縣及本部門檢查總體情況于7月15日以前報(bào)市級(jí)主管部門和縣房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，報(bào)告中應(yīng)包括查處的典型案列。

縣房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對(duì)各部門自查和抽查中發(fā)現(xiàn)的問題嚴(yán)重、情節(jié)惡劣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法委托審計(jì)部門進(jìn)行審計(jì)，對(duì)涉嫌犯罪的國家工作人員、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)人員移送司法機(jī)關(guān)。

8月底，縣房地產(chǎn)市場整治領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治工作進(jìn)行總結(jié)，形成我縣開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作的書面報(bào)告，并分別上報(bào)市國土房管局、市建委、市財(cái)政局、市審計(jì)局、市監(jiān)察局、市國稅局、市地稅局、市工商局和縣政府。

（三）總結(jié)鞏固階段（**年11月10日）

第7篇：城市房地產(chǎn)交易管理辦法范文

第二條  本辦法適用于大連市城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)和獨(dú)立工礦區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記。

第三條  大連市房地產(chǎn)管理局主管全市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記行政管理工作。其下設(shè)的大連市房地產(chǎn)登記發(fā)證中心具體負(fù)責(zé)中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)的房屋權(quán)屬登記管理工作。瓦房店市、普蘭店市、莊河市、長?？h的房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記行政管理工作。

市房地產(chǎn)管理局可以委托旅順口區(qū)、金州區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大連保稅區(qū)、大連金石灘國家旅游度假區(qū)、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)管理部門，負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記。

第四條  房屋所有權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更、注銷和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，其房屋權(quán)利人均應(yīng)依照法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記。

第五條  申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記時(shí)，房屋權(quán)利人除提交本辦法規(guī)定的證明房屋權(quán)屬的有關(guān)文件外，還應(yīng)提供下列證件：

（一）權(quán)利人為自然人的，提交本人的身份證件；

（二）權(quán)利人為法人、其他組織的，提交單位資格證明及法定代表人、單位負(fù)責(zé)人的身份證明或其委托的經(jīng)辦人的身份證件；

（三）委托他人代辦登記手續(xù)的，提交權(quán)利人的書面授權(quán)委托書及人的身份證件；

境外當(dāng)事人的身份證件、資格證明及授權(quán)委托書須按規(guī)定經(jīng)過公證或認(rèn)證，外文證件須具有中文譯本。

第六條  新建的房屋，建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)在房屋竣工后3個(gè)月內(nèi)持土地使用許可手續(xù)、規(guī)劃許可手續(xù)、施工許可手續(xù)、房屋竣工驗(yàn)收手續(xù)及其他有關(guān)證明文件申請(qǐng)房屋權(quán)屬初始登記。

第七條  購買商品房，購房人應(yīng)在購房合同簽訂之日起6個(gè)月內(nèi)持房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理的交易手續(xù)申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記。

購房人可委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代辦交易過戶手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)，但雙方應(yīng)在購房合同中明確約定。

第八條  房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，房屋所有權(quán)人應(yīng)自事實(shí)發(fā)生之日起60日內(nèi)持下列證明文件申請(qǐng)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記：

（一）因買賣、贈(zèng)與、交換、聯(lián)建分成、投資入股等原因致使房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，提交房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的交易手續(xù)；

（二）繼承的房屋，提交繼承公證書；

（三）共有房屋分割的，提交經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證的析產(chǎn)協(xié)議書；

（四）人民法院判決、調(diào)解、裁定或仲裁機(jī)構(gòu)裁決所有權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋，提交判決書、調(diào)解書、裁定書或裁決書；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他證明文件。

第九條  房屋所有權(quán)變更有下列情形之一的，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起60日內(nèi)，持房屋所有權(quán)證書及相關(guān)證明文件申請(qǐng)房屋權(quán)屬變更登記：

（一）房屋所有權(quán)人名稱或姓名變化的；

（二）因翻建、改建使房屋面積增加或減少的；

（三）房屋座落的街道名稱、門牌號(hào)碼發(fā)生變化的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)變更登記的其他情形。

第十條  以房屋設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)，持房屋所有權(quán)證書和設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的書面合同及相關(guān)證明文件申請(qǐng)登記，領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書。

他項(xiàng)權(quán)利登記由抵押人、抵押權(quán)人或出典人、典權(quán)人共同申請(qǐng)。

第十一條  因房屋滅失、他項(xiàng)權(quán)利終止等，房屋所有權(quán)人、他項(xiàng)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)持房屋所有權(quán)證書、他項(xiàng)權(quán)利證書及房屋滅失或他項(xiàng)權(quán)利終止的證明文件申請(qǐng)房屋權(quán)屬注銷登記。

經(jīng)房屋拆遷行政主管部門批準(zhǔn)拆除的房屋，拆遷人與房屋所有權(quán)人達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議后，可由拆遷人代為申請(qǐng)房屋權(quán)屬注銷登記。

房屋權(quán)屬注銷登記后，由登記發(fā)證機(jī)關(guān)收回房屋權(quán)屬證書。

第十二條  房屋權(quán)屬登記中，登記發(fā)證機(jī)關(guān)認(rèn)為需要向社會(huì)告知的，經(jīng)房屋權(quán)利人申請(qǐng)，可在當(dāng)?shù)刂饕侣劽襟w上予以公告，其費(fèi)用由申請(qǐng)人承擔(dān)。自公告之日起3個(gè)月內(nèi)沒有他人提出權(quán)利主張的，登記發(fā)證機(jī)關(guān)方可為其辦理手續(xù)。

第十三條  凡未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門核實(shí)房屋面積的，房屋權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)測量房屋面積。

第十四條  登記發(fā)證機(jī)關(guān)受理房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)后，凡權(quán)屬清楚、資料和證明文件齊全的，應(yīng)在3個(gè)月內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書；對(duì)申請(qǐng)變更登記、注銷登記的，應(yīng)在受理后30日內(nèi)核準(zhǔn)登記。

對(duì)暫緩登記、不予登記的，登記發(fā)證機(jī)關(guān)應(yīng)在受理登記后30日內(nèi)通知申請(qǐng)人。

第十五條  房屋權(quán)屬登記，使用建設(shè)部統(tǒng)一印制的證書文本。房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。

共有的房屋，由共有人推舉一人收?qǐng)?zhí)《房屋所有權(quán)證》，其余共有人各執(zhí)《房屋共有權(quán)證》1份?！斗课莨灿袡?quán)證書》與《房屋所有權(quán)證書》具有同等法律效力。

《房屋他項(xiàng)權(quán)證》由他項(xiàng)權(quán)利人收?qǐng)?zhí)。他項(xiàng)權(quán)利人依法憑證行使他項(xiàng)權(quán)利，受國家法律保護(hù)。

第十六條  房屋權(quán)屬證書遺失或破損的，房屋所有權(quán)人可向登記發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)或換證。

第十七條  有下列情形之一的，登記發(fā)證機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書：

（一）申報(bào)不實(shí)的；

（二）房屋滅失或房屋權(quán)利消滅，當(dāng)事人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理注銷登記的；

（三）與事實(shí)不符的其他情形。

第十八條  房屋權(quán)屬登記有關(guān)費(fèi)用的收取，須嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。對(duì)逾期辦理房屋權(quán)屬登記的，登記發(fā)證機(jī)關(guān)可按原登記費(fèi)的3倍以上10倍以下收取登記費(fèi)。

第十九條  違反本辦法，冒領(lǐng)、涂改、非法印制、偽造房屋權(quán)屬證書的，由房地產(chǎn)行政主管部門或其委托的房地產(chǎn)監(jiān)察機(jī)構(gòu)沒收證書，對(duì)屬于非經(jīng)營活動(dòng)的，可處以1000元以下罰款；屬于經(jīng)營活動(dòng)，并有違法所得的，可處以1萬元以上3萬元以下罰款；無違法所得的，可處以5000元以上1萬元以下罰款。

當(dāng)事人違法行為構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究其刑事責(zé)任。

第二十條  實(shí)施行政處罰，須嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國行政處罰法》的規(guī)定。

當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院起訴。逾期不申請(qǐng)復(fù)議、不起訴，又不履行行政處罰決定的，作出處罰決定的機(jī)關(guān)可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第二十一條  登記發(fā)證機(jī)關(guān)工作人員玩忽職守、徇私舞弊的，由所在單位給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第二十二條  房屋權(quán)屬登記的其他有關(guān)事宜，可按建設(shè)部《城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

第8篇：城市房地產(chǎn)交易管理辦法范文

幾年來，區(qū)人大常委會(huì)辦公室在參與為地方立法的服務(wù)工作中，積極反映民意、集中民智、獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，既注重反映大多數(shù)人的意見建議，也如實(shí)反映少數(shù)人的不同意見建議，保證了立法服務(wù)工作在人大常委會(huì)環(huán)節(jié)的高質(zhì)量。三著力強(qiáng)化地方性法規(guī)的宣傳教育，加強(qiáng)對(duì)地方性法規(guī)貫徹落實(shí)情況的監(jiān)督

幾年來，區(qū)在做好為上級(jí)人大常委會(huì)立法工作服務(wù)的同時(shí)，把對(duì)與本轄區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)關(guān)系密切的地方性法規(guī)的宣傳教育和監(jiān)督工作牢牢抓在手上，作為常委會(huì)工作的一項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容。常委會(huì)辦公室在擬定年度工作要點(diǎn)和審議議題、視察調(diào)查活動(dòng)安排意見時(shí)，都把聽取審議政府部門貫徹落實(shí)地方法規(guī)的情況和人大常委會(huì)機(jī)關(guān)科室參與做好地方立法的工作內(nèi)容列入其中，及時(shí)就常委會(huì)、主任會(huì)議聽取的－項(xiàng)法規(guī)內(nèi)容和視察調(diào)查內(nèi)容提出建議。區(qū)人大常委會(huì)每年都通過常委會(huì)議、主任會(huì)議聽取相關(guān)部門貫徹執(zhí)行情況的匯報(bào)和代表視察等多種形式，加強(qiáng)對(duì)新頒布的地方性法規(guī)實(shí)施情況的監(jiān)督。幾年來，先后對(duì)《市流動(dòng)人口計(jì)劃生育管理辦法》、《市教育督導(dǎo)條例》、《市城市房地產(chǎn)交易管理辦法》、《市生豬屠宰管理辦法》等部涉及廣大人民群眾切身利益的法規(guī)聽取了匯報(bào)。常委會(huì)在召開主任會(huì)議時(shí)，還就這些法規(guī)的貫徹落實(shí)情況進(jìn)行視察調(diào)查，在聽取匯報(bào)和視察調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)提出意見和建議。區(qū)人大常委會(huì)辦公室對(duì)于常委會(huì)議、主任會(huì)議、視察調(diào)查活動(dòng)中提出的有關(guān)立法工作的意見和建議，均做到了及時(shí)歸納整理，及時(shí)反饋。特別是對(duì)于常委會(huì)在聽取匯報(bào)和視察調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的少數(shù)地方性法規(guī)與本區(qū)工作在涉及責(zé)、權(quán)、利方面不盡協(xié)調(diào)的方面，及時(shí)會(huì)同政府部門調(diào)查了解，寫出書面材料，通過組織人大代表提出建議意見、撰寫情況匯報(bào)等多種形式向市人大常委會(huì)相關(guān)科室進(jìn)行反映。同時(shí)，人大常委會(huì)辦公室按照年度工作要點(diǎn)的要求和上級(jí)人大常委會(huì)的部署，積極組織和配合政府各部門開展地方法規(guī)的宣傳活動(dòng)，通過組織擬任命人員法律考試、法制講座、機(jī)關(guān)學(xué)習(xí)、上街宣傳、撰寫領(lǐng)導(dǎo)電視講話稿、組織撰寫部門執(zhí)法工作新聞稿件等等形式，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)人大常委會(huì)機(jī)關(guān)、政府部門負(fù)責(zé)人以及廣大人民群眾的法制宣傳教育，共同創(chuàng)造良好的執(zhí)法環(huán)境。

以上是區(qū)人大常委會(huì)辦公室開展為地方立法服務(wù)工作的基本做法。區(qū)人大常委會(huì)辦公室在今后的工作中將不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，努力學(xué)習(xí)兄弟區(qū)縣人大辦公室在為地方立法服務(wù)工作中的好做法，不斷解放思想、與時(shí)俱進(jìn)，在人大常委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，努力把這項(xiàng)工作做得更好。

第9篇：城市房地產(chǎn)交易管理辦法范文

隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場已發(fā)展起來，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見問題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

一、預(yù)售商品房按揭

按揭是英語"MORTGAGE"一詞的粵語音譯，是一種擔(dān)保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購人將其與開發(fā)商（預(yù)售方）簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時(shí)商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時(shí)，銀行即可取得預(yù)購人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對(duì)銀行的所有欠款。

預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)的財(cái)產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實(shí)際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來某一時(shí)間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實(shí)體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標(biāo)的范疇，豐富了我國傳統(tǒng)抵押標(biāo)的理論的內(nèi)容。

預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征：

（1）預(yù)售商品房按揭是一種要式法律行為，應(yīng)簽訂書面合同，并應(yīng)到規(guī)定的房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)；

（2）預(yù)售商品房按揭是一種從合同，是為擔(dān)保主債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)而訂立的；

（3）預(yù)售商品房按揭合同是諾成性合同，合同一經(jīng)成立即對(duì)三方當(dāng)事人具有約束力。

（4）預(yù)售商品房按揭是有償合同。銀行通揭業(yè)務(wù)收取貸款利息，除少數(shù)政策性無息貸款外，預(yù)售商品房按揭均系有償合同。預(yù)售商品房按揭是近幾年才出現(xiàn)的，目前在我國尤其是在沿海地區(qū)，發(fā)展規(guī)模很大。它在一定程度上緩解了房地產(chǎn)市場資金緊張的狀況，使普通百姓擁有商品房成為可能，同時(shí)也為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了融資手段，增加了建房資金。但我國的房地產(chǎn)管理法對(duì)預(yù)售商品房按揭尚無規(guī)定，與目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r很不適應(yīng)。審判人員在審理此類案件時(shí)只能依據(jù)法理。而銀行則大多制訂一些標(biāo)準(zhǔn)式合同，購房者與發(fā)展商只有簽約與否的選擇，而沒有就合同條款進(jìn)行協(xié)商、修改的自由。這種狀況極不利于預(yù)售商品房市場的健康發(fā)展，筆者試舉二個(gè)案例說明之。

案例一：個(gè)人甲與乙公司簽訂商品房預(yù)售合同，約定甲購買乙公司正在開發(fā)建設(shè)的商品房一套，價(jià)金為五十萬元，甲應(yīng)分五次交購房款二十五萬元，余二十五萬元房款辦理銀行按揭。合同簽訂后，甲如約履行支付了二十五萬元購房款，要求乙交付房屋。乙公司稱甲應(yīng)在全部付清購房款后才能入住房屋。甲認(rèn)為合同中約定余款由銀行按揭提供，因而認(rèn)為乙公司違約，至法院。

此案雙方當(dāng)事人產(chǎn)生爭議的根本原因是對(duì)按揭的性質(zhì)認(rèn)識(shí)不清。預(yù)售商品房按揭的當(dāng)事人有三方：購房人、售房方和銀行。按揭合同應(yīng)當(dāng)由三方當(dāng)事人訂立，而此案中甲與乙公司雙方約定辦理按揭，實(shí)際并未辦理，因而按揭合同不能成立。鑒于雙方對(duì)付款方式尚未約定明確，該商品房預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定為尚未成立，由此產(chǎn)生的損失由雙方分擔(dān)。由于乙公司為房地產(chǎn)開發(fā)商，對(duì)有關(guān)按揭的規(guī)定應(yīng)當(dāng)了解，合同未能成立其有一定過失，因此應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。

案例二：甲與乙公司簽訂商品房預(yù)售合同，約定甲購買乙公司開發(fā)的商品房一套，其中百分之四十房款由甲直接交納，另百分之六十房款由甲向乙公司指定銀行申請(qǐng)按揭貸款。甲按約定向乙公司交納了百分之四十購房款。在辦理銀行按揭之前，銀行通知停止辦理按揭貸款，此后雙方就如何付清購房余款協(xié)商不成。甲至法院，請(qǐng)求解除購房合同、乙公司返還其購房款。

此案雙方當(dāng)事人對(duì)付款方式約定明確，且乙公司與銀行之間已有關(guān)于辦理按揭貸款的協(xié)議，但由于國家政策性調(diào)整，銀行停止辦理按揭，使雙方當(dāng)事人之間合同無法履行。此案應(yīng)適用情更原則，解除合同，雙方合理分擔(dān)損失。

由以上兩個(gè)案例可以看出，我國預(yù)售商品房按揭中存在許多問題。這些都有待完備的立法來進(jìn)行調(diào)整。建議立法部門在修訂《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》時(shí)，對(duì)此問題做出規(guī)定。

二、無效房屋租賃合同的認(rèn)定及處理

房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人或經(jīng)營管理權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承權(quán)人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是一種民事行為，它適用民法通則關(guān)于無效民事行為的規(guī)定，"下列民事行為無效：（一）無行為能力人實(shí)施的；（二）限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的；（四）惡意串通，損害國家，集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會(huì)公共利益的；（六）經(jīng)濟(jì)合同違反國家指令性計(jì)劃的：（七）以合法形式掩蓋非法目的的。"除此之外，房屋租賃行為還應(yīng)受一些特別法的約束，如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》等。根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條的規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）共有房屋未取得共有權(quán)人同意的：（四）權(quán)屬有爭議的；（五）屬于違法建筑的：（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（八）不符合公安、環(huán)境、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。違反這些規(guī)定出租房屋的，一般也應(yīng)認(rèn)定為無效。應(yīng)當(dāng)注意的是，房屋租賃對(duì)民事活動(dòng)的當(dāng)事人來說，是非常重要的民事行為，對(duì)他們的生產(chǎn)、生活有著重大影響，因而在審判中不宜輕易就認(rèn)定合同無效。如果基本法律要件都具備，只是有一些細(xì)節(jié)不符合法律規(guī)定，可以責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)正，而不宜認(rèn)定為無效。如甲乙拖欠房屋租金一案：乙租賃甲房屋，裝修后經(jīng)營飯店，經(jīng)營期間拖欠甲兩個(gè)月租金。甲至法院，要求乙給付租金。法院經(jīng)審查認(rèn)為，甲、乙簽訂的房屋租賃合同未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查登記，因而為無效合同，判決乙將承租房屋返還甲。這一判決使甲，乙之間并無意解除的合同被迫不能履行，雙方均遭受很大損失。而實(shí)際上法院只要責(zé)令甲乙雙方辦理房屋租賃登記手續(xù)，即可避免這樣的結(jié)果。

司法實(shí)踐中由于未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案而被認(rèn)定為無效的房屋租賃合同為數(shù)不少，這樣的判決不利于民事法律關(guān)系的穩(wěn)定性及合同的全面履行。事實(shí)上，正是有些當(dāng)事人利用法律的這一規(guī)定逃避責(zé)任，如許多房屋租賃糾紛案件中的違約一方常會(huì)主張合同無效，以逃避承擔(dān)違約責(zé)任。

筆者認(rèn)為，雖然《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律均把房屋租賃合同認(rèn)定為要式合同，當(dāng)事人簽訂租賃合同須到在關(guān)部門登記備案，但不應(yīng)把未登記備案的所有租賃合同均認(rèn)定為無效。在租賃合同的各項(xiàng)實(shí)質(zhì)要件均具備，沒有其他違法行為，只是欠缺形式上要件的情況下，可責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦手續(xù)后確認(rèn)房屋租賃合同的效力，這樣更有利于社會(huì)的穩(wěn)定及案件的執(zhí)行。

房屋租賃合同被認(rèn)定為無效后，對(duì)房屋裝修如何處理，也是當(dāng)前民事審判中經(jīng)常遇到到的問題，主要體現(xiàn)在經(jīng)營性用房中，承租人為了自己經(jīng)營的特殊需要，往往對(duì)承租房投資很多進(jìn)行裝修，一旦租賃合同被認(rèn)定為無效，承租房要交還給出租人，裝修費(fèi)用如何處理即成為問題。

對(duì)于房屋裝修應(yīng)按《最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》中關(guān)于添附的規(guī)定處理：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。

對(duì)于雙方有約定的，按約定辦理，對(duì)此沒有爭議。雙方如無約定又協(xié)商不成，除能拆除的之外，如何折價(jià)在實(shí)踐中有不同看法。筆者認(rèn)為應(yīng)結(jié)合案件具體情況，本著經(jīng)濟(jì)效益與公平合理的原則進(jìn)行處理，兼顧雙方的過錯(cuò)責(zé)任。屬出租人過錯(cuò)的，可對(duì)裝修的現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估，由出租人予以相當(dāng)價(jià)值的補(bǔ)償并賠償給對(duì)方造成的損失；屬于承租人過錯(cuò)的，對(duì)裝修進(jìn)行評(píng)估后，應(yīng)根據(jù)出租人適當(dāng)?shù)目衫贸潭日蹆r(jià)予以補(bǔ)償；屬于雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)由出租人補(bǔ)償裝修的現(xiàn)值。在處理此類糾紛中，如裝修對(duì)出租人沒有利用價(jià)值，而第三人愿意承租出租房屋，并承頂裝修費(fèi)用，并且出租人同意，可由第三人承頂，這樣使裝修的補(bǔ)償更加經(jīng)濟(jì)合理。

三、落實(shí)私房政策遺留問題。

落實(shí)私房政策，包括私房因社會(huì)主義改造遺留問題，期間被擠占、沒收的私人房產(chǎn)問題，建國初期代管的房產(chǎn)問題，落實(shí)華僑、港澳臺(tái)胞私房政策問題等。根據(jù)《最高人民法院復(fù)查歷史案件中處理私人房產(chǎn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（1987年10月22日）及《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》（1992年11月25日）的規(guī)定，有關(guān)落實(shí)私房政策的案件，不屬于人民法院主管工作的范圍，應(yīng)移送落實(shí)私房政策部門辦理。目前落實(shí)私房政策工作已進(jìn)行多年，出現(xiàn)許多落實(shí)私房政策遺留問題的訴訟，主要為被發(fā)還私房產(chǎn)權(quán)的房主要求收回私房自住的案件，此類案件法院目前大多按一般的房屋租賃糾紛進(jìn)行處理，而實(shí)際上此類糾紛比一般的房屋租賃糾紛復(fù)雜得多，不應(yīng)簡單對(duì)待。我國城市的私有出租房屋社會(huì)主義改造，是在五、六十年代，比照黨對(duì)資本主義工商業(yè)的社會(huì)主義改造政策，先后開展起來的，私房改造工作，作為整個(gè)社會(huì)主義改造的組成部分是完全必要的、正確的，但是由于"左"的錯(cuò)誤思想影響，遺留下一些問題，有些地方降低了改造起點(diǎn)，錯(cuò)改了一部分房屋；有的沒有給房主留自住房。根據(jù)國家有關(guān)政策，對(duì)不符合規(guī)定而錯(cuò)改了的房屋，應(yīng)按政策實(shí)事求是給予糾正；對(duì)房主應(yīng)留而未留自住房的，可補(bǔ)留自住房。但目前這些落實(shí)了政策的房屋許多只是發(fā)還產(chǎn)權(quán)，房主并未實(shí)際支配，使用該房屋。對(duì)期間擠占、沒收私人房產(chǎn)的行為，現(xiàn)已徹底否定，并進(jìn)行了糾正，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，應(yīng)一律確認(rèn)原房主的所有權(quán)，把房產(chǎn)歸還給房主。對(duì)于自住房和出租房，應(yīng)分別不同情況，采取不同處理方法逐步解決。凡單位和個(gè)人擠占私人自住房，必須堅(jiān)持誰占誰退的原則。凡職工個(gè)人占用私人自住房的，無論是由房管部門或由機(jī)關(guān)，企業(yè)事業(yè)單位安排的，還是自行擠占的，都應(yīng)視為無房戶，由職工所在單位或其上級(jí)主管部門安排其住房，將占用的房屋盡快退還給原房主。但在落實(shí)政策過程中，有些單位無力為占用私房職工提供住房，有些單位有房卻不優(yōu)先安排用于落實(shí)私房政策，使許多房主仍然是手持房屋所有權(quán)證卻住不進(jìn)自己的房屋。

在落實(shí)建國初期代管的房產(chǎn)問題及港澳臺(tái)胞私房政策問題上，也遺留有此類問題，政府落實(shí)私房政策部門只是解決了房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問題，卻未讓房主實(shí)際占有、使用私有房屋。有的私房主被強(qiáng)制與住戶簽訂了私房租賃合同，否則不予辦理產(chǎn)權(quán)證照；有的由于爭議較大，房主長年一直未與住戶簽訂租賃契約。許多簽訂租賃契約的私房主，由于契約未約定租賃期限，也與住戶產(chǎn)生糾紛，要求收回房屋。

對(duì)于此類收房案件法院的處理原則一般是：住戶有他處住房，能全部騰退的，全部騰退，能部分騰退的，部分騰退，住戶無他處住房，不予騰退。這樣的處理是基于保護(hù)住戶利益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定而考慮的，許多案件也都按這樣的原則處理了。但是這種處理方法并沒有使問題得到解決，因?yàn)闆]有考慮到私房主的利益。擁有所有權(quán)卻不能享有占有、使用、收益的權(quán)能，在法理上是講不通的，在現(xiàn)實(shí)中也是不公平的?，F(xiàn)今房地產(chǎn)已作為商品流人市場，平等自愿、等價(jià)有償已成為人們?cè)诿袷禄顒?dòng)中普遍遵守的原則，過去那種強(qiáng)制私房主與住戶簽訂租賃契約，住戶可以無限期使用他人房屋的作法已與市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)則相悖，必須加以修正。

在處理此類收房案件上，有人提出以下可供掌握的標(biāo)準(zhǔn)：（1）承租人違反租賃合同的約定，或轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租的住房，或拖欠房租，可解除租賃關(guān)系，準(zhǔn)予產(chǎn)權(quán)人收回房屋；（2）承租人有了新的住房，可解除租賃關(guān)系，準(zhǔn)予產(chǎn)權(quán)人收回房屋；（3）房屋產(chǎn)權(quán)人確實(shí)需要占有、使用房屋，且居住條件劣于承租人的，可以全部或部分收回房屋；（4）房屋產(chǎn)權(quán)人為收回自己所有的房屋，為承租人找到了相應(yīng)的住房，可解除租賃關(guān)系，準(zhǔn)予產(chǎn)權(quán)人收回房屋；（5）房屋產(chǎn)權(quán)人要求收回自己的住房，但承租人確實(shí)不具備騰退條件的，可以暫時(shí)維持原租賃關(guān)系，但應(yīng)明確租賃期限或提高租金標(biāo)準(zhǔn)。以上幾條可以作為辦理此類案件時(shí)的參照，但對(duì)于"提高租金標(biāo)準(zhǔn)"，似不易掌握，因房地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)都規(guī)定私房租金應(yīng)受政府房地產(chǎn)管理部門調(diào)控，如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定："住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家私房所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策"，《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定："房屋租金，由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商議定".如果由法院判決提高租金，雖保護(hù)了私房主利益，卻缺乏相關(guān)法律依據(jù)，且與房地產(chǎn)行政管理部門的規(guī)定相矛盾。此種“司法先于立法”的做法其妥當(dāng)性值得商榷。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)交易行為是受國家嚴(yán)格控制的，目前私房法定租金與其實(shí)際市場價(jià)值差距較大，應(yīng)通過政府提高租金標(biāo)準(zhǔn)來解決問題，在此之前，法院不宜做出提高租金的判決?？傊?，在處理落實(shí)私房政策遺留問題上，既要切合當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，又要考慮歷史原因；既要保護(hù)公民合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，又要維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定。審判人員應(yīng)結(jié)合案件具體情況，多做"案外工作"，如做住私房的承租人單位的工作，使其盡快解決承租人的住房問題。畢竟，徹底解決落實(shí)私房政策問題仍需依靠政府和社會(huì)的力量。四、離婚案件中房屋糾紛的處理。

住房是一種重要的生活資料。隨著住房改革的逐步深入，我國城鎮(zhèn)居民的住房狀況已得到較大改善，但住房困難情況仍然存在。在離婚案件中，即體現(xiàn)為夫妻雙方為分得房屋產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)而爭執(zhí)不休，使得簡單的離婚案件復(fù)雜化。目前許多離婚案件中當(dāng)事人的主要爭執(zhí)點(diǎn)即為住房問題。因此解決好離婚案件中的房屋糾紛，往往成為辦好離婚案件的關(guān)鍵。在審判工作中，應(yīng)分別不同的情況去處理。

（一）對(duì)于個(gè)人擁有完全產(chǎn)權(quán)的住房，如系夫妻雙方婚后所得，應(yīng)為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，按照分割夫妻共有財(cái)產(chǎn)的原則去分配。如為夫妻一方婚前所購置，但雙方婚后在此居住，根據(jù)最高法院有關(guān)司法解釋，經(jīng)過八年，可視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分配。分配中應(yīng)堅(jiān)持男女平等，保護(hù)婦女兒童合法權(quán)益，照顧無過錯(cuò)方，尊重當(dāng)事人意愿，有利生產(chǎn)、方便生活的總原則，如住房分配給夫妻一方，應(yīng)按評(píng)估的市場價(jià)給予另一方一半價(jià)值的補(bǔ)償。在處理此類問題中應(yīng)注意分清家庭共有房屋與夫妻共有房屋，如系家庭共有，必要時(shí)應(yīng)先析產(chǎn)，然后再進(jìn)行離婚案件的審理。對(duì)于婚姻中預(yù)購的商品房，離婚時(shí)房屋尚未交付，如何處理？筆者認(rèn)為在商品房尚未交付的時(shí)候，購房方與售房方僅為債權(quán)債務(wù)關(guān)系，購房方享有的僅是一種債權(quán)，因而此種情況應(yīng)按離婚中對(duì)債權(quán)、債務(wù)的處理原則進(jìn)行處理。如一方愿意取得商品房的，應(yīng)給予另一方相當(dāng)于預(yù)售合同一半價(jià)值的補(bǔ)償。并與售房方辦理有關(guān)的合同變更手續(xù)。如雙方都不愿意取得商品房的，應(yīng)當(dāng)先承擔(dān)違約責(zé)任，然后再對(duì)返還的剩余的購房款，進(jìn)行分配。在處理此類問題中由于牽涉到商品房預(yù)售方的利益，因而在夫妻雙方爭議較大，達(dá)不成協(xié)議時(shí)，法院可以就此問題另案處理。

（二）離婚時(shí)對(duì)于承租的公房如何分配，是頗有爭議的問題。一種觀點(diǎn)認(rèn)為不應(yīng)將其納入離婚案件一并處理，理由是：租賃關(guān)系是一種合同關(guān)系，由原來的夫妻共同承租變?yōu)橐环匠凶鈱儆诤贤黧w的變更，應(yīng)征得公房的所有權(quán)或管理權(quán)人同意。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)一并處理，理由是：離婚當(dāng)事人之間就公房使用權(quán)的分割處理，只涉及承租一方主體的變更，不會(huì)導(dǎo)致租賃關(guān)系其他內(nèi)容的變更，且如不處理公房使用權(quán)，會(huì)使雙方在離婚后又產(chǎn)生爭訟，不利于子女成長和社會(huì)穩(wěn)定。筆者同意后一種觀點(diǎn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》（以下簡稱"解答"）中規(guī)定："在離婚案件中，當(dāng)事人對(duì)公房的使用。承租問題發(fā)生爭議，自行協(xié)商不成，或者經(jīng)當(dāng)事人雙方單位或有關(guān)部門調(diào)解不成的，人民法院應(yīng)根據(jù)案件的具體情況，依法予以妥善處理。"在解答中列舉了幾種離婚后雙方均可承租公房的情況：婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)五年以上的：婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時(shí)，雙方均為本單位職工的；一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的；婚后一方或雙方申請(qǐng)取得公房承租權(quán)的；婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的；夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的；一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的；婚前雙方均租有公房，后合并調(diào)換房屋的；其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)為夫妻雙方均可承租的情況。對(duì)夫妻雙方均可承租的公房，應(yīng)按下列原則予以處理：照顧撫養(yǎng)子女的一方；男女雙方在同等條件下，照顧殘疾或生活因難的一方；照顧無過錯(cuò)的一方。解答中規(guī)定："對(duì)夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對(duì)另一方可給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。"但對(duì)于給付的標(biāo)準(zhǔn)卻沒有規(guī)定。筆者認(rèn)為公房租賃權(quán)不僅僅是一種民法理論上的債權(quán)，它包含有國家給予的福利，取得租賃權(quán)的一方即等于取得了這種福利，而另一方則將有可能享受不到這種福利，其所可能遭受的損失即是公房房屋租賃價(jià)格與市場價(jià)格之間的差價(jià)。因此，在承租方給予另一方經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)考慮另一方有無房住，有無可能分房收入情況，當(dāng)?shù)胤课葑赓U價(jià)格等因素，給予合理補(bǔ)償。解答中規(guī)定法院在調(diào)整和變更單位自管房屋的租賃關(guān)系時(shí)，一般應(yīng)征求自管房單位的意見。因而有人認(rèn)為人民法院在征求意見時(shí)，如果單位不同意由當(dāng)事人中非本單位職工一方承租房屋，法院即不能判決由其承租。筆者認(rèn)為此種觀點(diǎn)值得商榷，法院既已規(guī)定在有些情況下離婚的夫妻雙方均可承租，那么法院就可依此獨(dú)立做出判決，不能受單位意見的左右。征求自管房單位的意見，是為了調(diào)動(dòng)他們的積極性，配合法院做好當(dāng)事人的工作，以便于判決的執(zhí)行。

（三）部分產(chǎn)權(quán)房屋的分配問題也是離婚案件中經(jīng)常遇到的，所謂房屋部分產(chǎn)權(quán)，是指職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格購買公有住房后享有部分權(quán)能并且受到法定限制的產(chǎn)權(quán)，其中包括永久居住權(quán)、使用權(quán)、繼承權(quán)和有限的處分權(quán)與受益權(quán)。它是在住房制度改革中形成的一種特殊的所有權(quán)形式。離婚案件中部分產(chǎn)權(quán)房屋的處理原則同公房使用承租權(quán)一樣，都是撫養(yǎng)子女一方優(yōu)先，無過錯(cuò)方優(yōu)先、相同條件下照顧女方，此外還要考慮收入、住房情況等。根據(jù)"解答"的規(guī)定，分得房屋部分產(chǎn)權(quán)的一方，一般應(yīng)按所得房屋產(chǎn)權(quán)的比例，依照離婚時(shí)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門公布的同類住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，給予對(duì)方一半價(jià)值的補(bǔ)償，筆者認(rèn)為住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)是國家、單位給予職工的優(yōu)厚待遇，分不到住房的一方以后可能再享受不到這種待遇，因此按住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)補(bǔ)償其一半價(jià)值并不是完全公平的?？紤]到這一點(diǎn)，法院在分配其他財(cái)產(chǎn)時(shí)應(yīng)照顧未分得住房一方，并且在分得住房一方經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，可要求其高于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)給予對(duì)方補(bǔ)償。解答中還規(guī)定：對(duì)夫妻雙方均爭房屋"部分產(chǎn)權(quán)"的，如雙方同意或者雙方經(jīng)濟(jì)、住房條件基本相同，可采取競價(jià)方式解決。競價(jià)的方式在離婚案件的審理中還屬新問題，缺乏具體操作規(guī)則和應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)，尚需審判人員在實(shí)踐在逐步探索、總結(jié)。筆者認(rèn)為，競價(jià)應(yīng)遵循以下原則：1雙方自愿原則。選擇競價(jià)的方式應(yīng)雙方當(dāng)事人均同意，有關(guān)意見應(yīng)記人法庭筆錄。如一方不同意，法庭不能強(qiáng)迫當(dāng)事人競價(jià)。2公平合理原則。指競價(jià)的雙方當(dāng)事人應(yīng)經(jīng)濟(jì)條件、住房條件基本相同，如雙方經(jīng)濟(jì)條件懸殊，或一方住房寬裕，而另一方無其他住房，即不應(yīng)采取競價(jià)的方式。3在法院主持下進(jìn)行的原則。競價(jià)是在訴訟之中進(jìn)行的，因而當(dāng)事人應(yīng)聽從法院的指導(dǎo)，并依照法院規(guī)定的競價(jià)規(guī)則進(jìn)行競價(jià)。這樣才能保證競價(jià)的公正與合法。

五、拆遷糾紛的受理問題。

在民事審判工作中遇到拆遷糾紛，應(yīng)首先考慮應(yīng)否受理。因?yàn)橛捎诓疬w糾紛的特殊性質(zhì)，其大部分都屬行政案件，應(yīng)由法院行政庭受理，只有少數(shù)由民庭受理。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，下列拆遷糾紛應(yīng)按行政案件受理：（1）對(duì)人民政府或房屋拆遷主管部門作出的拆遷補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、安置用房面積、安置地點(diǎn)、搬遷過渡方式和過渡期限等裁決不服，提訟的；（2）對(duì)房屋拆遷主管部門作出的罰款、沒收非法所得、責(zé)令停止拆遷、吊銷證書、責(zé)令限期退還周轉(zhuǎn)房、警告等行政處罰不服，提訟的；（3）拆遷人與被拆遷人對(duì)拆遷補(bǔ)償、安置等未達(dá)成協(xié)議或者達(dá)成協(xié)議尚未履行的，一方或雙方反悔不同意原協(xié)議要求房屋主管部門裁決，房屋拆遷主管部門拒絕裁決或者不予答復(fù)，提訟的；（4）認(rèn)為符合法定條件，申請(qǐng)頌發(fā)或補(bǔ)發(fā)“拆遷許可證”“拆遷資格證書”等，房地產(chǎn)管理部門或房屋拆遷主管部門拒絕頌發(fā)或不予答復(fù)，提訟的；（5）拆遷人取得拆遷許可證后，拆遷的主管部門拒絕公布拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等或不予答復(fù)，提訟的；（6）認(rèn)為人民政府或房屋拆遷主管部門的其他有關(guān)房屋拆遷管理的行政行為或不履行法定職責(zé)的行為侵犯其合法權(quán)益，而提訟的。除第三種情況外，其他幾種情況應(yīng)作為行政案件比較容易理解，因?yàn)槎紝賹?duì)行政機(jī)關(guān)的具體行政行為不服提起的訴訟。對(duì)于第三種情況按何種訴訟處理曾有異議。最高法院（1993）法民字第9號(hào)函規(guī)定，在城市房屋拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人對(duì)房屋拆遷的補(bǔ)償形式、金額，安置房面積、地點(diǎn)，搬遷過渡方式和期限，經(jīng)雙方達(dá)不成協(xié)議的，屬于平等主體之間的民事權(quán)益糾紛，房屋拆遷主管部門或同級(jí)政府對(duì)此類糾紛裁決后，當(dāng)事人不服訴至法院的，人民法院應(yīng)以民事案件受理。目前第9號(hào)函的規(guī)定已不適用，它與行政訴訟法的有關(guān)規(guī)定相悖。此種情況應(yīng)按行政案件受理，已在審判實(shí)踐中得到共識(shí)。但是如拆遷人與拆遷人就有關(guān)安置、補(bǔ)償、回遷等問題達(dá)成協(xié)議并已實(shí)際履行（含部分履行），因一方或雙方違約產(chǎn)生糾紛，提訟的，可按民事案件受理。因?yàn)榇藭r(shí)拆遷人與被拆遷人之間已形成合同關(guān)系，雙方按合同規(guī)定享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，屬平等主體之間的關(guān)系，因此，發(fā)生糾紛亦屬民事糾紛，應(yīng)按民事案件受理。六、軍產(chǎn)房問題。

所謂軍產(chǎn)房，是指所有權(quán)歸軍隊(duì)所有的房產(chǎn)。軍隊(duì)房屋的所有權(quán)單位為中國人民總后勤部。在民事審判中，較多的軍產(chǎn)房糾紛為軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)、離退休干部騰退原住房問題及軍隊(duì)利用房地產(chǎn)開展經(jīng)營活動(dòng)問題。

關(guān)于軍隊(duì)離退體干部騰退軍產(chǎn)房問題。最高法院有關(guān)批復(fù)的精神為：此問題屬于軍隊(duì)離退休于部轉(zhuǎn)由地方安置管理工作中的遺留問題，由軍隊(duì)和地方政府通過行政手段解決為妥，此類糾紛人民法院不宜受理。對(duì)此類糾紛不予受理是妥當(dāng)?shù)?，因?yàn)橛锌赡苌婕暗綘I區(qū)和其他軍事設(shè)施的安全、保密問題，并且如受理，將涉及到今后的執(zhí)行問題，法院判決騰房后，當(dāng)事人不自動(dòng)履行，須由人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，會(huì)在社會(huì)上造成不良影響。基于同樣理由，筆者認(rèn)為，對(duì)于軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部騰退原住軍產(chǎn)房糾紛，人民法院也不應(yīng)受理。

根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，軍隊(duì)房地產(chǎn)在保證戰(zhàn)備和部隊(duì)住用需要并保守軍事秘密的前提下，可以利用空余房地產(chǎn)依法開展經(jīng)營活動(dòng)，包括房屋、設(shè)施、場地的出租，房屋的出售、房地產(chǎn)的換建、互換、土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，合資建房，利用房地產(chǎn)自辦或合辦經(jīng)濟(jì)實(shí)體，以及其他經(jīng)營活動(dòng)，而且經(jīng)營活動(dòng)可以面向社會(huì)。軍隊(duì)利用房地產(chǎn)開展經(jīng)營活動(dòng)，其收人可以用于彌補(bǔ)國防費(fèi)不足，以房養(yǎng)房，但在經(jīng)營中難免會(huì)發(fā)生糾紛，對(duì)這類糾紛如何處理是法院應(yīng)慎重對(duì)待的問題。

軍隊(duì)利用房地產(chǎn)對(duì)外開展經(jīng)營活動(dòng)，與地方單位、個(gè)人發(fā)生糾紛至法院的，一般應(yīng)視為平等主體之間的糾紛，按照《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》等法律的相關(guān)規(guī)定處理。人民法院在審理中如發(fā)現(xiàn)軍隊(duì)有違反國家有關(guān)行政法規(guī)的情況，可告知監(jiān)督管理機(jī)關(guān)，由其依法進(jìn)行處理，如發(fā)現(xiàn)有違反軍隊(duì)有關(guān)規(guī)定的情況，應(yīng)告知軍隊(duì)有關(guān)部門處理。

人民法院在審理此類糾紛時(shí)，應(yīng)對(duì)合同的有效性進(jìn)行審查。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，軍隊(duì)利用房地產(chǎn)開展經(jīng)營活動(dòng)，實(shí)行《中國人民利用房地產(chǎn)開展經(jīng)營活動(dòng)許可證》管理制度，凡利用房地產(chǎn)開展經(jīng)營活動(dòng)的單位，必須到軍隊(duì)房地產(chǎn)管理部門申領(lǐng)《許可證》，并按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理部門辦理交易手續(xù)。對(duì)軍隊(duì)方未申領(lǐng)《許可證》進(jìn)行的房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，一般應(yīng)認(rèn)定為無效，如在一審訴訟中經(jīng)軍隊(duì)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)補(bǔ)辦的，可以認(rèn)定為有效。如果只申領(lǐng)了《許可證》，但未到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理部門辦理交易手續(xù)，并且合同已實(shí)際履行的，可認(rèn)定為有效，但法院應(yīng)督促當(dāng)事人補(bǔ)辦交易手續(xù)。