現(xiàn)行的土地管理法精選(九篇)

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第1篇：現(xiàn)行的土地管理法范文

土地征收是國家為了公共利益的需要，按照規(guī)定的批準權(quán)限和程序，將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?，并給農(nóng)民集體和個人以補償?shù)姆芍贫?。土地不僅是不可再生的資源，也是人類賴以生存的物質(zhì)基礎，因此歷來為人們所重視。那么作為土地征收的有關立法也顯得異常重要，但我國還沒有專門的《土地征收法》，目前的土地征收主要靠《憲法》和《土地管理法》及其實施條例來調(diào)整。這樣的立法現(xiàn)狀不但與土地征收的法律地位不相適應也顯得有點單調(diào)。另外隨著我國的飛速及各地化、城市化進程的加快，大量的土地被征收，用于非農(nóng)化建設，農(nóng)村集體土地征收的狀況更加混亂。因此農(nóng)村集體土地在征收過程中所暴漏出來的也就越來越多，有些行為已嚴重違背了土地征收的基本原則和立法本意。主要表現(xiàn)在以下幾方面：如土地征收權(quán)被濫用、各地補償標準及范圍不合理、征收程序不規(guī)范不民主及以租代征等等。這一系列問題的存在如不加以妥善解決將直接侵犯廣大農(nóng)民的利益，另外也直接擾亂國家整個土地資源規(guī)劃和利用，因此作者建議從以下幾方面加以完善。一、首先從立法上明確規(guī)定“土地征收”和“土地征用”的區(qū)別。二、村民小組作為土地所有權(quán)人的法律地位應加以明確。三、嚴格限定土地征收的條件。四、農(nóng)村集體土地征收應市場化運作，加強政府向服務型功能轉(zhuǎn)化。五、擴大土地補償范圍，采取多種形式的土地征收補償方式。六、完善土地征收程序，加強征地民主。七、“公共利益”應法定化。八、制定專門的土地征收法。

關鍵詞：集體土地征收 土地征收和土地征用

缺陷及完善

土地征收制度是《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國土地管理法》為社會公共利益所確立的一種基本法律制度。①對土地征收的概念界無大的爭議，在以前有的稱土地征用即國家依照法律規(guī)定將土地收為公用。②有的還稱為國家建設征用土地，也就是國家運用行政權(quán)力把農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國家所有的行為。③如一九九八年《土地管理法》就沿用此概念。因此我們現(xiàn)在一般認為土地征收是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規(guī)定的批準權(quán)限和程序，將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜胁⒔o農(nóng)民集體和個人以補償?shù)姆芍贫?。土地作為農(nóng)民生產(chǎn)的基本要素和人類賴以生存的物質(zhì)基礎其重要性是不言而喻的，但是目前除了一部《土地管理法》及其實施條例和《憲法》的原則性規(guī)定外，我國沒有一部專門的《土地征收法》，這顯然與土地征收的法律地位及其重要性不相適應。另外隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展和各地工業(yè)化、城市化進程的加快，大量的土地被打著“公共利益”的旗號而濫用，用于非農(nóng)化建設，有些純粹是經(jīng)營性的開發(fā)，完全是為了獲得私利。這些行為嚴重違背了土地征收的基本原則和立法本意，所暴漏出來的問題也越來越多，已嚴重了我國土地征收市場發(fā)展的秩序，這更迫切需要出臺一部專門的《土地征收法》。

一 目前我國土地征收的法律概況

我國土地實行的是社會主義公有制，即全民所有制和農(nóng)民集體所有制。那么作為土地所有制的法律表現(xiàn)形式，土地所有權(quán)也相應分為國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。而按照我國《土地管理法》第二條第四款的規(guī)定，我國的土地征收也只能發(fā)生在國家和農(nóng)民集體之間，因此本文所談的土地征收不包括國有土地使用權(quán)的征用。

近年來隨著我國城鎮(zhèn)化水平的進一步提高，土地征收現(xiàn)象越來越普遍，它也成為農(nóng)村的一個基本法律問題。另外土地征收本身就是經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)果，它和經(jīng)濟的發(fā)展密不可分，經(jīng)濟越發(fā)達的地區(qū)，土地征收發(fā)生率也越高，這就使我國的土地征收和經(jīng)濟發(fā)展緊密相連并且表現(xiàn)得越來越明顯。土地的征收在國民經(jīng)濟生活中顯得是如此重要，但是我國目前還沒有一部專門的《土地征收法》，目前的土地征收、征用主要靠《憲法》、《土地管理法》及其《實施條例》以及國務院《大中型水利水電工程建設征地補償和移民安置條理》等相關行政法規(guī)、規(guī)章來調(diào)整。就目前來說國家只要是為了“公共利益”的需要隨時都可以對農(nóng)民集體所有的土地實行強制征收。并且按照《土地管理法實施條例》第25條的規(guī)定對征收這種法律行為任何單位和個人不得提出異議，如對征收土地的補償費用有異議也只能提請批準征地的政府裁決。但征收補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施。另外按照現(xiàn)行《土地管理法》第47條的規(guī)定，征收耕地的補償費用僅包括土地補償費用、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費，至于補償標準為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的六至十倍，特殊情況下不超過三十倍。從以上立法可以看到我國的土地征收補償采用的是有限的低價補償，并且補償范圍也只限于《土地管理法》第47條的規(guī)定。

實質(zhì)上土地征收的補償費用在我國是和當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展相適應的，東部地區(qū)往往高于中西部地區(qū)，就目前中原地區(qū)一般耕地年產(chǎn)值僅為1000元左右，也就是說每畝耕地的土地補償費用為3萬元，這點費用根本不能保障失地農(nóng)民以后的生活，而征地后土地的市場價格往往為補償費用的十幾倍甚至幾十倍。土地征收前后的巨大差價誘惑著部分地區(qū)大搞各類開發(fā)區(qū)，以致前幾年出現(xiàn)大規(guī)模的“圈地運動”，甚至有些地方出現(xiàn)了征而不用，等待升值使大量土地閑置，浪費土地資源的現(xiàn)象。另據(jù)有關部門統(tǒng)計：在《中華人民共和國土地管理法》通過后的1986年至1995年，耕地累計減少10266萬畝，年均減少1027萬畝，在這些減少的耕地中，其中違法用地總量達428.7萬畝。④全國1/3以上的群眾生活歸因于土地問題，而其中60%左右直接由征用引起。⑤因此基于上述土地使用狀況土地征收制度的改革也是勢在必行。

二 當前土地征收制度的缺陷

（一） 土地征收權(quán)被濫用

當前土地征收過程中所存在的一系列問題與我國土地征收法律、法規(guī)的不完善和政府對土地管理的缺位有關?！吨腥A人民共和國憲法》第10條第3款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償?！薄吨腥A人民共和國土地管理法》第 2 條第4款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律對土地實行征收或者征用并給予補償?！睂嶋H上公共利益的概念已被擴大到經(jīng)濟建設，可以說許多企業(yè)都打著“公共利益”的名義來申請用地，那么這就存在一個“公共利益”如何界定的問題。我建一個學校和是為了公共利益，我開發(fā)一個經(jīng)濟適用房住宅小區(qū)是否也為公共利益呢？

另外“公共利益”外延界定的不明確也導致土地征收權(quán)被國家權(quán)力機關極度濫用。因為我國土地征收的補償費用實行的并非真正的市場價格，而是由國家單方制定的補償標準和范圍，遠遠低于市場價格。即使這樣的低價也往往是由用地單位來支付的，國家實際上是無對價取得土地，這就加劇了土地征收權(quán)的濫用。

（二） 土地征收補償標準和范圍不合理

1、補償標準和范圍缺乏足夠的法律依據(jù)

按照目前的土地征收制度，實際上是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即由農(nóng)村集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜小＜热皇莾煞N所有制的轉(zhuǎn)移，那么在市場經(jīng)濟條件下土地的價格就應該由市場來決定，就應該由法定的土地價格評估機構(gòu)來評估。而現(xiàn)行法律規(guī)定是按照被征用土地前3年的平均產(chǎn)值的6—10倍來的，一方面這種制度受多種因素的影響如市場、土地用途、地區(qū)差異、種植條件等。另一方面按照法律規(guī)定集體土地征收是單方強制性的，被征收單位不得拒絕，按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第25條第3款的規(guī)定，被征收土地的農(nóng)村組織和農(nóng)民只有對土地補償標準有異議的，才有權(quán)要求批準征收土地的人民政府裁決。這個異議是指對6—10倍以內(nèi)，而對于被征地單位的補償要求高于10倍的救濟措施在立法及司法解釋中并未提及。另外這樣的規(guī)定也違背了民法規(guī)定的財產(chǎn)所有權(quán)的基本權(quán)能，體現(xiàn)不出農(nóng)村集體組織作為土地所有權(quán)人的法律地位。

2、征地補償范圍小、標準低

從現(xiàn)行的法律法規(guī)來看，土地征收的補償范圍一般限于土地補償費、安置補助費、青苗補償費、地上附著物補償費、新菜地開發(fā)建設基金、土地復墾費或耕地開墾費等。這樣的補償范圍在土地市場發(fā)展的今天遠遠彌補不了農(nóng)民失去土地的損失。因此是否能考慮一下象國外一樣進一步擴大征地的補償范圍，如加拿大的土地征收補償一般包括（1）被征收部分的補償，必須根據(jù)土地的最高和最佳用途及當時的市場價格。（2）有害或不良影響補償，主要針對被征收地塊剩余的非征地，因建設或公共工作對剩余部分造成的損害，可能還包括對個人或經(jīng)營損失及其他相關損失的補償。（3）干擾損失補償，被征地所有人或承租人因為不動產(chǎn)全部或基本征收，因混亂而造成的成本或開支補償。（4）重新安置的困難補償。⑥

另外德國對土地的補償范圍也值得借鑒，如（1）土地或其他標的物權(quán)利損失補償標準為：以土地或其他標的物在征收機關裁定征收申請當日的轉(zhuǎn)移價值或市場價值為準。（2）營業(yè)損失補償，補償標準為：在其他土地投資可獲得的同等收益。（3）征收標的物上的一切附帶損失。⑦其實土地征收補償范圍在我國個別地方也有所突破，如《江蘇省蘇州市征用土地暫行辦法》第14條規(guī)定的就有保養(yǎng)費，并且在該辦法第24條還對保養(yǎng)費的發(fā)放辦法作出了詳細規(guī)定。

另一方面土地的補償標準也有點過低，按照法律規(guī)定補償標準為被征收前3年畝產(chǎn)量的6—10倍，這樣算下來荒地補償費每畝為5000元左右，即使可耕地在有些農(nóng)村也只有20000元，不要說彌補損失了，甚至連原來的生活水平都難以維持。

3、安置補助費過低，解決不了勞動力安置問題，另外也與我國現(xiàn)行勞動法不協(xié)調(diào)。

例如湖北省的安置補助費一般在5000—14000元/畝，這樣低的安置費，用人單位根本

第2篇：現(xiàn)行的土地管理法范文

關鍵詞：土地管理；資源優(yōu)化配置；耕地保護

1 引言

進入21世紀以來，我國經(jīng)濟突飛猛進，年經(jīng)濟增長常常保持在8%以上，這在世界范圍內(nèi)都是鮮有的。伴隨著經(jīng)濟高速發(fā)展的是對土地資源的更大需求。一方面，我國城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的腳步從未停歇，并且在穩(wěn)步推進中，各地高樓林立、拔地而起，興建廠房，對建設用地的需求不斷加大；另一方面，我國人口基數(shù)大，雖然國家積極控制人口增長的速度，但無法改變?nèi)丝谠鲩L的趨勢，因而對糧食的需求可謂空前巨大，從而也增大了對耕地的需求，這對我國耕地數(shù)量少，質(zhì)量差的現(xiàn)狀是嚴峻的挑戰(zhàn)。因此，現(xiàn)階段討論如何優(yōu)化配置土地資源，具有戰(zhàn)略性的重要意義。

2 我國土地管理制度的現(xiàn)狀

我國的土地管理法律最主要、最根本的是《土地管理法》，近年來國家又陸續(xù)頒布并實施了城市房地產(chǎn)、國有土地轉(zhuǎn)讓等方面的法律，土地管理法律體系不斷完善。我國現(xiàn)行的《中華人民共和國土地管理法》歷經(jīng)了三次修訂。該法對土地的所有權(quán)和使用權(quán)、土地利用總體規(guī)劃、耕地保護、建設用地、監(jiān)督檢查、法律責任做了詳細的規(guī)定。我國的土地管理制度最基本的依據(jù)就是《土地管理法》。我國土地管理的內(nèi)容主要包括：

①通過制定并嚴格落實相關的政策法規(guī)，作為強化土地管理的保障；

②通過準確、全面的對土地狀況進行調(diào)查，并根據(jù)科學的評判體系進行評估；

③通過土地登記等管理手段，明確土地使用權(quán)與所有權(quán)的所屬關系，強化各方的權(quán)利與義務，維護土地權(quán)益，調(diào)動各方積極性；

④構(gòu)建完善的土地統(tǒng)計制度，便于對土地資源的相關資料進行整理，以促進土地管理工作的開展；

⑤合理規(guī)劃與運用土地，加強國家對土地資源的優(yōu)化配置；

⑥加強土地利用情況的監(jiān)管，對于不合理利用土地的違法事件進行嚴厲查處

目前我國土地資源狀況不容樂觀，為此我國制定并執(zhí)行的是有史以來最嚴格的土地管理制度。

3 我國土地管理制度在資源優(yōu)化配置中存在的問題

3.1 土地管理體制存在的問題

從2004年起，我國確定實行土地垂直管理體制，其目的是要加強中央政府的領導權(quán)力，限制各地方政府的權(quán)力。然而這種垂直管理體制仍不成熟，會產(chǎn)生一些新的問題。首先，現(xiàn)行土地管理體制給予中央政府過多的管理土地的權(quán)力，同時對地方政府管理土地的權(quán)力限制過多，在現(xiàn)實中許多問題往往只有地方政府能看到，地方政府有解決問題的積極性，但卻無權(quán)管理，放任不管必然會造成負面的影響，這必然會打擊地方政府的積極性，中央政府與地方政府的矛盾日益突出。其次，中央政府的領導權(quán)力雖然得到加強，但業(yè)務、人事、后勤保障等事務仍然是由地方政府來管理，這樣無形中增強了地方政府操作的靈活性，地方政府能夠操控垂直管理的力度，其往往不會全力配合實施中央政府定下的目標，使土地管理過程經(jīng)常受到阻礙。

3.2土地征收制度中存在的問題

3.2.1公共利益的界定方式不規(guī)范

公共利益是一定社會條件下或特定范圍內(nèi)不特定多數(shù)主體利益相一致的方面，將“公共利益"列入土地管理法，表明了土地征收的前提和目的所在?！肮怖妗钡膬?nèi)涵如果沒有明確界定，將使土地征收缺失其價值標準，不僅會使土地資源的分配變得無根據(jù)、不合理，同時也會損害到農(nóng)村土地的所有權(quán)。

3.2.2征地補償標準低，農(nóng)民無話語權(quán)

雖然我國對征地補償?shù)南嚓P事宜有明確規(guī)定，但是不夠具體。關于各種補償標準只是模糊的說由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，也就是說農(nóng)民到底能拿到多少補償是由各級政府裁定，補償?shù)碾S意性很大，政府在征地過程中處于優(yōu)勢地位，既征地，又制定標準，而農(nóng)民毫無話語權(quán)，只有被動接受的權(quán)利，而沒有商討與反駁的權(quán)利。

3.3 耕地保護制度存在的問題

首先，從耕地的種植用途角度考慮，、對于大多數(shù)農(nóng)民來說，種植業(yè)的比較收益普遍偏低，特別是近幾年城市化進程的加快，農(nóng)民多數(shù)離開農(nóng)村，走向城鎮(zhèn)，而放棄耕種，因此農(nóng)民對耕地保護的積極性也不強烈。其次，從耕地變更為建設用地角度考慮，地方政府往往只考慮短期利益，耕地轉(zhuǎn)建設用地能夠很輕松的幫助地方政府增加政績，因而地方政府存在減少耕地的利益動機。根據(jù)《土地管理法》，耕地被征用將會獲得征地補償費，農(nóng)村集體也是受益者，因此，農(nóng)村集體也有減少耕地的利益需求。由以上兩方面分析可以看出，現(xiàn)行耕地保護制度存在利益主體關系不協(xié)調(diào)的矛盾，這種不協(xié)調(diào)關系就是使保護耕地工作無法切實落到實處、造成耕地不斷減少的重要原因。

4完善我國現(xiàn)行的土地管理制度的措施

4.1 改革利益分配機制

中央政府應充分意識到土地資源的珍貴與稀缺，以及土地資源在促進經(jīng)濟發(fā)展、維護國家穩(wěn)定中的重要作用，充分協(xié)調(diào)各方經(jīng)濟主體的利益關系，對出讓土地所有權(quán)所獲得的收益進行合理分配，利益分配務必科學合理，還需要將財權(quán)與事權(quán)相統(tǒng)一，讓中央政府所占份額增大，而降低地方政府的份額，從經(jīng)濟上最大限度阻斷地方政府受利益驅(qū)使的不良念頭，健全土地垂直管理體制，進一步明確中央政府與地方政府在土地管理問題上的權(quán)責利關系，從而減少雙方在工作中的博弈和摩擦，讓土地管理工作高效運行。

4.2 完善土地征收程序，建立科學的土地補償標準

土地征收權(quán)是國家特有的權(quán)力，由于這種權(quán)力過于強大，并且能產(chǎn)生很大的收益，地方政府往往缺乏對權(quán)力敬畏，就會濫用土地征收權(quán)，以獲取高額利益并提升政績。因此，必須完善土地征收程序，在法律法規(guī)的框架下，對土地征收行為進行全面規(guī)制?？梢灾贫ㄒ徊俊锻恋卣魇辗ā罚瑢ν恋卣魇盏募毠?jié)內(nèi)容進行規(guī)定，其中最重要、最核心的是要讓土地征收程序公開透明、分配公平{效、制約有效。完善的土地征收程序可以有效避免農(nóng)民權(quán)益收到侵害，土地資源可以得到合理利用。

土地征收補償標準必須改革，要用市場化的運作手段，實現(xiàn)與市場的對接。對于土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費等項目的補償價格，都應根據(jù)實時的市場價格來進行計算得出，通過這樣的算法可以大大提高征地補償費標準，讓補償過程更加公平合理。更合理的建議是讓政府推出市場，放棄其作為市場交易主體的身份，讓土地使用者直接和集體土地所有人簽訂協(xié)議，讓土地所有者在自愿的條件下做出決定，而政府只負責審核其征收行為是否合法合規(guī)。只有建立科學合理的土地征收補償標準，才能最大限度的保障被征土地者的權(quán)益不受損害，讓土地的價值最大化，土地資源才能得到優(yōu)化配置。

4.3 完善耕地保護機制

應該通過建立適當?shù)募顧C制，來提高地方政府對于耕地保護的積極性。中央政府應通過績效考核的方式，制定合理的獎勵標準。在考察績效的時候，一定要認真嚴格，實事求是，以耕地的質(zhì)量和面積雙變量為考核標準。對于給予的獎勵，其獎勵數(shù)額不能過低，如果過低則會失去激勵的意義，因此獎勵數(shù)額要合理。對于耕地保護效果較好的區(qū)域，應進行額外的嘉獎。反之，績效較差的地區(qū)，或非法利用耕地的，應收回其當年的耕地保護費，并給予相應懲罰。

參考文獻：

[1]國土資源部.2012國土資源公報[R].2012.

第3篇：現(xiàn)行的土地管理法范文

近來，一些文章、報道常常將“土地征收”和“土地征用”兩個概念混用，主要原因是在實踐中人們對此還存在模糊認識，認為二者沒有實質(zhì)區(qū)別，只是表述不同。實際上，二者確有共同之處，但又存在較大區(qū)別。根據(jù)相關法律規(guī)定，土地征收是指國家為了公共利益的需要，經(jīng)省級人民政府或國務院批準后依法對農(nóng)村集體所有土地實施征收并給予征地補償。土地征用是指國家在緊急狀態(tài)下，基于公共利益的需要，依法以強制方式在一定期間內(nèi)使用集體土地的行為。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補償。區(qū)別在于，征收涉及所有權(quán)的改變，征收后的土地由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲宜?；而征用只是使用?quán)的臨時轉(zhuǎn)移，土地所有權(quán)仍然屬于農(nóng)民集體，且在使用結(jié)束后國家應當返還征用的財產(chǎn)，并支付必要的費用。簡言之，涉及土地所有權(quán)改變的，是征收；不涉及所有權(quán)改變的，是征用。在厘清征收和征用概念的基礎上談征地問題，不僅有助于大家根據(jù)情況正確使用，也有利于大家在解讀相關政策規(guī)定時能更加清楚自己的權(quán)利義務。

2.農(nóng)村土地征收過程中的常見問題

2.1因征收土地引起的政府與村集體、政府與村民的矛盾對抗日益激烈

在土地征收過程中，政府是征收主體，村集體是被征收主體，村民是利益關聯(lián)體，由于利益的驅(qū)逐，各利益主體之間的矛盾沖突愈益突顯，并且呈現(xiàn)出多種不同類型的矛盾格局。比如渭南市西馬路贏田村狀告臨渭區(qū)人民政府，渭南高速東入口改造工程土地征收案等等，這些矛盾由最初的利益分配糾紛，逐步演變升級成為社會矛盾，甚至對抗。

2.2征收土地補償政策不能有效落實

2.2.1補償收益主體不明確，補償截留現(xiàn)象嚴重

我國的《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等都明確規(guī)定，中國農(nóng)村的土地歸農(nóng)村集體成員共同所有，但到底誰是“集體”，相關立法并沒有明確指出，農(nóng)村土地的集體產(chǎn)權(quán)實際上是“一種無確定主體的產(chǎn)權(quán)”。集體土地所有權(quán)主體虛位，導致在征地補償費的利益歸屬上存在著很多問題?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，土地征用后，村集體經(jīng)濟組織可以提取土地補償費和部分安置補助費及集體提留的資金由村委會統(tǒng)一納入集體經(jīng)濟組織管理范圍。村委會作為群眾服務組織，由于缺乏必要的監(jiān)督成了政策的盲區(qū)，土地補償中，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村克扣、截留補償金的現(xiàn)象比比皆是，補償金真正落實到土地權(quán)利人手中的所剩無幾。

2.2.2征地補償標準有失合理

《憲法》作為我國的根本大法，對征地補償應依據(jù)何種原則并沒有明確。依據(jù)《土地管理法》，我國現(xiàn)行的征地補償費計算方式為“產(chǎn)值倍數(shù)法”，即征用土地補償費，為該土地被征前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍；安置補助費為該土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍。這種測算辦法對農(nóng)民說服力較差。第一，以產(chǎn)值作為征地補償標準不盡合理，被征用的土地，往往是城市周邊地區(qū)，如果不考慮其所在的地理區(qū)位優(yōu)勢，僅以產(chǎn)值作為征地補償唯一標準，將明顯低估土地的價值。第二，現(xiàn)行征地補償制度與市場經(jīng)濟規(guī)則不相適應。城市土地除劃撥者外，已同其他生產(chǎn)要素一樣，通過市場進行配置，唯獨農(nóng)村集體土地還實行計劃經(jīng)濟條件下的配給制征用和補償。農(nóng)民在參與社會生產(chǎn)過程中，是按照市場價格購買生產(chǎn)資料的，但他們所擁有和使用的土地卻被征地主體以較低的“計劃”價格拿走，這在市場經(jīng)濟條件下顯得不合理、不公平。

2.2.3重公權(quán)、輕私權(quán)的傳統(tǒng)觀念影響我國土地征收補償立法的發(fā)展

從本質(zhì)上講，土地征收補償是政府公權(quán)力與農(nóng)民私權(quán)利的一場搏弈。我國幾千年來一直流行著“官本位”思想，人們重公權(quán)、輕私權(quán)的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，私有財產(chǎn)權(quán)觀念相對薄弱，我國對于私權(quán)主體人格的尊重和財產(chǎn)權(quán)的保護都不盡完備。筆者認為，要建立一套完善的土地征收法律制度，首先必須轉(zhuǎn)變觀念，權(quán)力本位的思維模式應當讓位，對于財產(chǎn)權(quán)的尊重和保護應當置于顯要的位置。

2.2.4征地程序不透明，農(nóng)民參與程度低

雖然《土地管理法》明確規(guī)定，征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。但事實上，農(nóng)村集體尤其是農(nóng)民在征地過程中參與的程度非常有限。在現(xiàn)行體制下，國家征地面對的是集體，而非農(nóng)戶，有權(quán)去談補償條件的也只是集體，農(nóng)民往往不參與征地補償談判，而所謂的集體常常不過是兩、三個鄉(xiāng)村權(quán)力人物，能不能完成征地任務，也成了這些人是否能繼續(xù)居于權(quán)力位置的決定性條件。雖然國家政策法律多次強調(diào)征地過程中的各項補償最終要落實到農(nóng)民，但農(nóng)民無法以獨立權(quán)利主體的地位參與到征用協(xié)商談判中來，征地過程又缺乏暢通的申訴渠道，這就使得其財產(chǎn)權(quán)利的保障就更成為問題。

3.作為村干部如何做好土地征收工作

3.1熟悉土地征收相關的法律政策

《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《關于深化改革嚴格土地管理的決定》等都是國家政府在土地征收時所依照的法律依據(jù)，作為村里主持該項工作的干部，一定要熟悉和清楚相關條款，做到知己知彼，有的放矢。即使自己了解掌握了國家的相關政策，又能對村民進行普及教育，使村民也能清楚地知道國家的有關規(guī)定，使我們能在合法的基礎上統(tǒng)一征收大局。除此之外，法律政策還設定了很多的救濟途徑，要幫助大家運用法律武器來維護自己的合法權(quán)益。

3.2做好群眾征地工作，構(gòu)筑起化解群體性事件的第一道堅固防線

土地是農(nóng)民的根本，失去了土地，農(nóng)民就失去了生存之本，農(nóng)民因此而產(chǎn)生的恐慌不安、思想波動，要從感情上進行理解。其次，要深入群眾，耐心聽取群眾反映的困難和問題，并千方百計幫助其解決。最后，要處事公道，對群眾合理的要求，盡快予以滿足；對一時無法解決的，要解釋清楚，爭取他們的理解和支持；對不合理、不合法、侵犯群眾利益的規(guī)定、做法，要及時予以修正。除此之外，要做好群眾的思想工作，積極引導他們按照國家政府相關政策、法律、程序辦事和維權(quán)。把解決群眾實際困難和做好群眾思想工作結(jié)合起來，構(gòu)筑起化解群體性事件的第一道堅固防線。

第4篇：現(xiàn)行的土地管理法范文

土地使用權(quán)出讓是指國家作為土地所有權(quán)人授權(quán)地方市、縣人民政府與受讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同，將指定地塊以合同約定的條件出讓，受讓者以支付約定年限的土地使用費為對價，獲得對指定地塊的開發(fā)經(jīng)營權(quán)。自2000年以來，我國的土地市場進行了一系列卓有成效的改革，以市場為主導的土地出讓制度基本建成，全國各地都已經(jīng)逐步建立起了由政府統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一供應的土地供應機制，地方政府調(diào)控土地市場的能力逐步提高，土地市場取得了較大程度的發(fā)展。以廣西為例，已經(jīng)初步建成市場化為核心的土地配置機制，未來將進一步完善土地使用權(quán)市場公開交易制度，并配套完善相關決策、審批和操作制度。依法采取公開招標拍賣掛牌等方式出讓，完善信息公開制度，積極推進網(wǎng)上交易和網(wǎng)上監(jiān)管，防止“暗箱操作”，著力解決國有建設用地出讓中規(guī)避招拍掛，違反規(guī)定設置出讓條件的問題，構(gòu)筑公平公正的市場機制。但筆者調(diào)查廣西國有土地出讓的市場及法規(guī)現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)廣西國有土地出讓法律制度仍存在較多問題，亟需規(guī)范。

一、廣西現(xiàn)行的國有土地出讓市場現(xiàn)狀及法律制度

（一）廣西現(xiàn)行的國有土地出讓市場現(xiàn)狀1.地方政府在國有土地出讓過程中的雙重身份導致造成土地管理部門的管理職能與其自身的經(jīng)濟行為不分根據(jù)我國當前的管理機制，國家雖是國有土地的所有權(quán)人，但授權(quán)市、縣一級政府土地管理部門來負責國有土地的出讓。這就使得地方政府土地管理部門在土地出讓過程中具有了雙重身份：國家土地所有權(quán)人的受托人與對土地出讓行為進行監(jiān)督的監(jiān)督者，即常說的既是運動員又是裁判員。這種雙重的身份極易造成土地管理部分根據(jù)自己的利益出發(fā)，跨界，利用土地管理的權(quán)力來損害合同相對方的合法權(quán)益，既有違公平原則又損害了公平的市場競爭秩序，還滋生土地腐敗等行為，不利于社會主義市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。2.土地招標、拍賣、掛牌交易程序未真正落實，土地出讓存在人為操縱現(xiàn)象根據(jù)規(guī)定，從2005年1月1日開始，工業(yè)用地和經(jīng)營性用地，須通過公開招標、拍賣和掛牌的方式轉(zhuǎn)讓。但有些地方政府從自己的利益出發(fā)，存在人為操縱土地出讓的現(xiàn)象。例如有的地方表面實行的是“招拍掛”形式，實際卻是按協(xié)議方式出讓；有些地方雖然建立了土地交易制度，實行土地出讓信息公開、地價評估和集體決策等制度，但只是流于形式。有的地方在競標過程中存在以各種方式私下操縱土地的招標價格。有的地方違規(guī)向用地單位變相減免出讓金。等等現(xiàn)象都表明在土地出讓環(huán)節(jié)雖然有法律的明文規(guī)定，但卻被歪嘴的和尚念歪了經(jīng)，地方政府在土地出讓方式上背離了公開透明和公平競爭。3.不注重實施土地儲備制度，導致存量土地日漸減少調(diào)查表明，部分地方政府因不注重土地儲備和后續(xù)開發(fā)，導致可用土地存量和耕地面積日漸減少。使得政府對土地的調(diào)控能力相當薄弱。同時，土地作為不可再生資源，在當前耕地面積不斷減少的情況下，更應該注重土地的復墾和后續(xù)開發(fā)，盡可能增加可利用土地面積，提高單位土地產(chǎn)能，但很多縣市都沒有執(zhí)行這一政策。4.土地出讓金被納入政府基金預算管理，成為政府的額外財源2005年，財政部和國土資源部聯(lián)合發(fā)文，要求將土地出讓金全額納入政府基金預算管理，收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方政府基金預算從土地出讓收入中安排。但調(diào)查表明，許多地方政府都將土地出讓金擠占挪用，使其成為政府臨時性支付、預算外支出的主要來源，導致本應用于土地儲備、整理、征地補償?shù)馁Y金不當減少，進而損害到公共利益。

（二）廣西現(xiàn)有的國有土地出讓的法律制度現(xiàn)狀目前，廣西土地出讓方面的地方性法規(guī)非常少，主要有《廣西壯族自治區(qū)實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》、《廣西壯族自治區(qū)土地監(jiān)察條例》，對土地的管理和利用主要是通過政府規(guī)章的形式出臺的，如《廣西壯族自治區(qū)實施<中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例>辦法》、《廣西壯族自治人民政府關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》、《廣西壯族自治區(qū)國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理暫行辦法》、《廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳關于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》?？疾閺V西關于國有土地使用權(quán)出讓的法規(guī)體系，筆者存在的主要問題是相關單行規(guī)范的缺失，如廣西尚未對土地利用總體規(guī)劃、土地儲備、出臺相應的地方性法規(guī)，理論與實踐的脫節(jié)導致廣西國有土地使用權(quán)出讓的快速發(fā)展與機制、制度建設相對滯后之間的矛盾仍然突出。

二、廣西國有土地出讓法律制度的規(guī)范

隨著廣西國有土地出讓市場的快速發(fā)展，為規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓行為，促進土地資源的有效利用，保護土地受讓人的合法權(quán)益，促進廣西土地出讓市場的良性即可持續(xù)發(fā)展，必須針對廣西現(xiàn)有國有土地出讓制度存在的缺陷，從立法思路、指導思想、具體制度等方面來完善我國現(xiàn)有國有土地使用權(quán)出讓制度。當前我國的國有土地使用權(quán)出讓法律體系由一系列單行法律法規(guī)組成?！稇椃ā反_立了國有土地使用權(quán)出讓制度，此外，《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《土地管理法實施條例》、《招標拍賣掛牌出讓讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)操作規(guī)范》、《城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》、《土地利用年度計劃管理辦法》等法律規(guī)范對國有土地出讓的各個方面進行規(guī)范調(diào)整。從另一角度而言，國有土地使用權(quán)出讓的法律制度應包含三大組成部分：以國有土地使用權(quán)出讓合同為載體建立的出讓合同法律制度、以國家對國有土地出讓市場管理職權(quán)為基礎建立的監(jiān)督管理法律制度、以保護土地資源、保持土地可持續(xù)發(fā)展為目的而建立的環(huán)境監(jiān)管法律制度。筆者認為，要構(gòu)建規(guī)范的廣西國有土地法律體系，需從以下幾個方面著手：

第5篇：現(xiàn)行的土地管理法范文

關鍵詞：土地征用；分配機制；農(nóng)民；分配

一、我國的土地征用補償制度

我國《憲法》修正案中明確規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償?！钡珜怖娴男枰⒎ㄉ蠜]有給出明確的界定?，F(xiàn)行《土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地?！薄扒翱钏Q依法使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！痹谑袌鼋?jīng)濟條件下，建設用地顯然包括商業(yè)性用地和公益性用地。而該法的這一規(guī)定并未區(qū)分商業(yè)性用地與公益性用地，也就是說，現(xiàn)行的《土地管理法》同樣不能阻止國家以公權(quán)力主體的身份為一些單位和個人的商業(yè)性建設需要而去征收農(nóng)民集體所有的土地。從我國《土地管理法》的相關規(guī)定來看，土地征用補償?shù)脑瓌t可以理解為適當補償原則，并且在實務中這一原則更多地被執(zhí)行為按照被征用土地的原用途給予補償。征用補償范圍較為狹窄，僅限于土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費等與被征用客體有直接關聯(lián)的經(jīng)濟上損失。不僅對那些難以量化的非經(jīng)濟上的附隨損失未列入補償?shù)姆秶?，而且那些可以量化的財產(chǎn)上損失，比如殘余地分割的損害、經(jīng)營損失、租金損失等通常所受的損失，也未列入補償?shù)姆秶?/p>

二、土地征用利益分配機制存在的問題

2.1現(xiàn)行征地補償標準的不合理性

市場經(jīng)濟的本質(zhì)就是以市場作為配置資源的基本方式，體現(xiàn)在征地補償中，即應以用地雙方都能接受的價格―市場價格為標準進行補償。當前在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)征地補償“一口價”的現(xiàn)象比較普遍，實際上就是按土地市場價格進行補償?shù)谋憩F(xiàn)。

2.2征地補償標準未包含土地的增值部分

農(nóng)地一經(jīng)征用后，其用途的改變通常會導致地價的飆升，但是，現(xiàn)行的征地補償標準卻沒有考慮增值部分。根據(jù)馬克思地租理論，級差地租可以分為級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ，級差地租Ⅰ形成的條件之一是土地位置的差異，級差地租Ⅱ產(chǎn)生的原因是由于在同一塊土地上連續(xù)投資的勞動生產(chǎn)率的差異造成的。同時，按照馬克思的地租分配理論，級差地租Ⅰ應該歸土地所有者所有，級差地租Ⅱ應當由土地所有者和經(jīng)營者共同所有。而當今土地征用后之所以會產(chǎn)生增值，是由于土地的位置差異、國家規(guī)劃和經(jīng)濟投資兩部分造成的，增值部分當然就包括兩種形式的級差地租。因而，按照馬克思地租分配原則，在對土地增值部分的分配上應考慮被征地者的利益。

2.3征地補償在各利益主體之間的分配不合理

法律規(guī)定集體土地所有者主體包括集體和農(nóng)民，但是，沒有明確規(guī)定兩者之間如何分配征地補償，在我國現(xiàn)行土地制度下，土地征用的對象是單一的集體土地。在現(xiàn)實生活中，集體土地的所有權(quán)和使用權(quán)基本上是處于分離狀態(tài)。集體土地上至少存在兩種權(quán)利：土地所有權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)。前者的主體是農(nóng)民集體，后者的主體是以土地為基本生產(chǎn)條件的農(nóng)民。關于兩種權(quán)利主體在征地補償中的分配關系，《土地管理法實施條例》第26條已作了明確規(guī)定。表面看，農(nóng)地所有者、使用者都得到了相應的補償，但實際上，農(nóng)民土地被征用后所得極其可憐。總之，當前的征地補償標準很不合理，對農(nóng)民而言，用工安置補助只是補償了土地的就業(yè)費用，而忽視了其物權(quán)化的農(nóng)民個人土地承包權(quán)及其收益、繼承等效用。農(nóng)民在征地補償款的分配中處于弱勢地位。

三、完善我國土地利益分配機制的建議

3.1完善征收條款、提高立法位階

（1）完善征收法律條款

“一部憲法的原則和規(guī)定只有符合現(xiàn)實情況和需要，才能構(gòu)成其發(fā)揮治國的工具作用的前提條件”。現(xiàn)行憲法只對土地征收做出了規(guī)定，但隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，征收的客體已不在局限于土地，而擴大到土地以外的其他財產(chǎn)，因此有必要在憲法中重新規(guī)定行政征收對象的范圍。另外我國于2004的憲法修正案中終于將“補償”寫了進去，但其說明過于簡單，對如何補、補多少沒有具體界定。在實際工作中無法實際操作。本人覺得，可以借鑒外國的經(jīng)驗為我所用，在憲法征收條款中具體體現(xiàn)控權(quán)、程序、補償?shù)葍?nèi)容，為國土資源部門制定具體的土地征收法律確立原則，指明方向。

（2）轉(zhuǎn)變政府的觀念

在土地征收的行政權(quán)行使過程中，代表國家來行使職權(quán)的政府要建立“有限政府”的觀念。社會主義市場經(jīng)濟的蓬勃生機，使整個社會的利益向著多元的方向發(fā)展。作為集體土地所有權(quán)的征收，是在政府強制之下社會財富的不正常流轉(zhuǎn)。政府在征收土地的過程中已經(jīng)完全超越了“公共利益”這個基本的框架，不但涉及國家利益的要征，而且涉及到企事業(yè)單位的也要征，導致了土地征收權(quán)的無限擴張，造成了地方政府只要抓住了“地根”這個命脈，經(jīng)濟就會發(fā)展，否則GDP就沒有增長。

3.2改進土地征收補償標準，合理分配補償費用

老的土地征收補償標準是在計劃經(jīng)濟時代來確定的，已經(jīng)不能適應市場經(jīng)濟條件下的需要。如確定補償?shù)臉藴什荒軆H僅依靠年產(chǎn)值的標準來確定，還要考慮被征收耕地的類型、質(zhì)量、農(nóng)民對土地的投入、農(nóng)產(chǎn)品價格、農(nóng)用地等級等一系列的因素。有條件的地區(qū)可以通過制定征地區(qū)片綜合地價的方式來確定補償?shù)臉藴?。這就不僅要考慮以上的因素，還要對人均耕地數(shù)量、土地供求關系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平聯(lián)系起來。以一個保證農(nóng)民原有生活水平不降低的補償標準來對土地進行補償。

對于土地征收補償費用的分配，《中華人民共和國土地管理法實施細則》第二十六條規(guī)定“土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸所有者所有……”。這僅僅規(guī)定了三項補償費中的地上附著物及青苗的補償直補給個人，對土地補償費和安置補助費的再分配卻沒有明確。從理論上講，交給村集體統(tǒng)一使用，因集體是全體村民的集體，是可以的。但在實際中來看，交給了集體就等于交給了村干部，缺乏必要的和有效的監(jiān)督機制。所以可以將土地補償費按農(nóng)戶承包土地面積在村集體或被征收土地總面積中所占的比例，全部分配到戶；也可以將土地征收補償費用以給農(nóng)民上商業(yè)保險或社會保險，以實現(xiàn)征地對所有權(quán)者的補償與農(nóng)民利益保障的穩(wěn)定性；甚至可以通過村民自治的形式經(jīng)全體村民大會同意將土地補償費按股分配。這樣就會減少矛盾的產(chǎn)生，并提高農(nóng)民的生產(chǎn)積極性，使有限的補償發(fā)揮最大的效益。

3.3 盡快完善行政征收程序立法

程序是人們經(jīng)常使用的一個概念。一般來講，它是指按時間的先后順序安排的工作步驟，它反映了事物之間客觀的、內(nèi)在的聯(lián)系，體現(xiàn)了人們有目的的行為過程。英國最早的“自然公正”原則，就是把權(quán)力與權(quán)利之間公正理性的思想納入到法律程序的高度之中，而成為程序法中最古老的原則之一。又因為這個原則“靈活而富于彈性，原來是司法程序中的規(guī)則，后來移用到行政程序中”，它包括兩個最基本的程序規(guī)則，第一，任何人或團體在行使權(quán)力可能使別人受到不利影響時，必須聽取對方意見，每一個人都有為自己辯護和防衛(wèi)的權(quán)利。第二，任何人或團體不能作為自己案件的法官。它的中心問題“不在于公民是否有某種權(quán)利，而是在行政機關行使權(quán)力對公民可能產(chǎn)生不利的結(jié)果時，需要遵守一個公正程序”。這很精辟的闡述了程序?qū)π姓闹匾?，程序是行政程序的核心程序?/p>

第6篇：現(xiàn)行的土地管理法范文

關鍵詞：集體土地；集體土地流轉(zhuǎn)；相關問題；探討

當前市場經(jīng)濟條件下，土地資源作為一種“特殊商品”，必然要受到市場經(jīng)濟機制的調(diào)節(jié)，如國有土地使用權(quán)以有償使用的方式進入市場后，在社會經(jīng)濟活動中發(fā)揮了巨大的作用。但作為與國有土地使用權(quán)并存的農(nóng)村集體土地使用權(quán)，在流轉(zhuǎn)過程中一直處于比較尷尬的地位。其在使用制度上如何改革，如何進入市場流轉(zhuǎn)，如何在流轉(zhuǎn)過程中充分體現(xiàn)其市場價值以及維護好農(nóng)民集體利益是當前需要從法律上、政策上和制度上加以研究、探討的問題。

一、我國集體土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行的國有與集體“兩種產(chǎn)權(quán)”制度形成了兩個分割的土地市場?，F(xiàn)行《土地管理法》明確規(guī)定禁止農(nóng)村集體所有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)業(yè)建設。但早在20世紀80年代，

我國經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)就普遍以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等形式自發(fā)流轉(zhuǎn)集體建設用地，集體建設用地的隱形市場實際上早就客觀存在?，F(xiàn)在隨著全國城市化進程地不斷加快，城市郊區(qū)、縣城、中心集鎮(zhèn)，大量的集體土地進入市場已成為不爭的事實。但這些現(xiàn)象與現(xiàn)行集體建設用地管理制度存在矛盾，諸多矛盾因缺乏合法性而得不到合理解決。

二、集體土地流轉(zhuǎn)存在的問題

（一）集體土地所有權(quán)的歸屬不明

在與土地集體所有權(quán)相關的法律制度框架中，集體土地的產(chǎn)權(quán)主體并不明晰。中國農(nóng)村的土地歸農(nóng)民集體所有，這在《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》以及《農(nóng)業(yè)法》等重要法律中都有明確的規(guī)定。即使在最晚頒布的《土地管理法》中，這個問題也沒有得到徹底的明確，而只是規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理?！庇纱丝梢姡w土地所有權(quán)的主體有三種形式：鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟組織、村民集體經(jīng)濟組織、村內(nèi)農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織，可以簡稱為“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、組”三級。

（二）法律對農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定嚴重滯后

對于集體土地流轉(zhuǎn)，目前沒有專門的法律法規(guī)，惟一涉及土地分類、用途、規(guī)劃等相關的法律，是1998年修訂的《中華人民共和國土地管理法》。該法第 63條明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設?！睋?jù)此，農(nóng)民集體所有的土地，無論耕地還是集體建設用地，都必須通過征收轉(zhuǎn)為國有后才能出讓。這意味著，農(nóng)民實際上并沒有對集體土地的處分權(quán)，當然也就沒有土地財產(chǎn)權(quán)，所以無法獲得土地出讓的收益。該法第43條第一款規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法

申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅，經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。第二款規(guī)定：“前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！边@些法律條文嚴格限制了集體土地非農(nóng)建設的使用范圍，只允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自建自用。即集體經(jīng)濟組織成員可以使用本集體經(jīng)濟組織的土地辦企業(yè)或者建住房，但是不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租集體土地使用權(quán)。

（三）當前我國的農(nóng)地征用制度不合理

國家為了公共利益需要，采用行政手段強制征收集體土地，并給予一定經(jīng)濟補償。從行政法的角度而言，在土地征用這一過程中，國家行使的征用權(quán)并非私法意義上的權(quán)利，而是公法意義上的權(quán)力，是依據(jù)國家或行政管理權(quán)行使的。在市場經(jīng)濟的今天，有些地方政府常利用法律對“公共利益”無嚴格界定這一漏洞，動輒以公共利益為借口，大包大攬本應由社會或市場主體（包括國有企業(yè)）來完成的事業(yè)，利用自己手中的公權(quán)力，隨意低價征用農(nóng)地然后高價出讓從中牟取暴利，甚至中飽私囊，而失地農(nóng)民卻得不到應得的補償或補償很少，引發(fā)了諸多矛盾。

三、對集體土地流轉(zhuǎn)進行改革的幾點思考

（一）合理配置土地資源，推進集體土地制度改革，允許集體土地進入市場

土地作為要素市場特殊商品，應通過市場機制調(diào)節(jié)和配置。一是按照土地效益最大化的原則合理配置土地資源；二是通過市場機制實現(xiàn)土地的價格和價值相符。集體土地進入市場，對充分發(fā)揮農(nóng)村集體土地的資產(chǎn)效益，加快形成土地資源的市場配置機制具有推動作用。

（二）切實保障農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)，賦予集體土地與國有土地同等權(quán)利

保留農(nóng)村集體土地所有權(quán)，允許集體土地在符合條件的前提下，直接進入市場流轉(zhuǎn)，為實現(xiàn)集體土地和國有土地同等權(quán)利，建立統(tǒng)一、規(guī)范、有序的城鄉(xiāng)一體化的土地市場體系，為全面推行集體土地流轉(zhuǎn)并將之納入規(guī)范化、制度化軌道奠定法律基礎。

（三）集約節(jié)約利用土地，加強總量控制與用途管制，規(guī)范農(nóng)村集體建設用地的流轉(zhuǎn)

集約節(jié)約利用土地資源是國家指導土地開發(fā)利用的基本方針，也是集體土地流轉(zhuǎn)必須遵循的基本原則。要通過經(jīng)濟、行政、規(guī)劃等手段和措施，改變農(nóng)村土地粗放、無序、低效的狀況，促進土地的節(jié)約集約利用。在允許集體土地進入市場的同時，還要通過集體土地供應的總量控制以及土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，并將集體土地供應指標納入年度供應計劃等手段來規(guī)范。

（四）完善集體土地流轉(zhuǎn)的相關法律法規(guī)，確保國家土地政策的更好銜接

首先，從根本上改變土地制度的二元性。我國法律將土地分為國家所有和集體所有，這兩種所有權(quán)在所有制基礎上是相同的――均為公有制。

其次，建議修改《土地管理法》，制定規(guī)范農(nóng)村集體土地進入市場。我們必須正視《土地管理法》禁止集體建設用地出租、轉(zhuǎn)讓的條款已完全滯后于農(nóng)村土地市場的現(xiàn)實，這一滯后不僅降低了法律的權(quán)威性，也不利于保護集體土地所有者和使用者的權(quán)利，妨礙了正常的交易活動，去除這一禁止性條款已成必然。在這個問題上廣東省已經(jīng)給我們做出了表率，允許集體土地出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。

再次，充分保障農(nóng)民獲得集體土地流轉(zhuǎn)的土地權(quán)利。集體土地進入市場的立法宗旨就是讓農(nóng)民分享土地級差收益的成果。集體土地應在堅持規(guī)劃和用途管制的前提下，充分保障農(nóng)民集體獲得土地級差收益的權(quán)利，包括讓集體土地直接進入工業(yè)用地市場。嘗試集體土地進入經(jīng)營性開發(fā)，突破農(nóng)民宅基地的限制，推進宅基地的商品化，讓農(nóng)民分享城市化進程的房租收入。

綜上所述，目前我國農(nóng)村集體土地的使用權(quán)進入市場參與資源分配已是大勢所趨，無論是理論上還是現(xiàn)實需要上都要求加快農(nóng)地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。國家應當正視當前的土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，盡快明晰集體土地的產(chǎn)權(quán)關系，制定相關法律規(guī)章，建立起完善合理的集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機制。通過合理規(guī)范的集體土地流轉(zhuǎn)來促進土地資源的合理利用，維護廣大農(nóng)民的正當權(quán)益，從而加快社會主義新農(nóng)村的建設步伐，推動我國經(jīng)濟的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]曾憲明，論我國現(xiàn)行農(nóng)地制度中公平與效率的博弈[J].農(nóng)村經(jīng)濟，2010

第7篇：現(xiàn)行的土地管理法范文

關鍵詞:土地征收;對比分析;啟示

中圖分類號:F301文獻標識碼:A文章編號:1672-3198(2009)16-0063-02

1 中日土地征收的概念和法律框架

1.1 征收的概念

日本土地征收,是“為特定公共事業(yè)之用,而強制性取得私人特定財產(chǎn)權(quán)的活動或制度”。因日本是實行私有制的資本主義國家,國有和公有的土地占不到土地總面積的百分之四十,且多為不能用于農(nóng)業(yè)、工業(yè)、住宅的森林地和原野。所以政府為了進行國家的經(jīng)濟、文化、軍事建設,為了興辦社會的公共事業(yè),在必要時通過對私有土地有償?shù)膹娭菩哉魇?實現(xiàn)對公益事業(yè)用地的最大保護和促進。

1.2 征收的法律依據(jù)

憲法作為國家的根本準則,制定了私有財產(chǎn)的關系基準。日本土地征收制度采用了目前世界主要立法形式之一的獨立式,制定了《土地征收法》,它獨立于土地法而單獨以法律形式存在。目的是:為了全面地協(xié)調(diào)國家的公共利益與私有財產(chǎn)權(quán)利益之間的關系,為了使國家有限的土地能夠得到最有效的合理利用。“土地征收法”對國家穩(wěn)定和發(fā)展起到重要的作用,是協(xié)調(diào)國家全局性利益和個人私有財產(chǎn)利益的重要法典。日本的“土地征收法”頒布以后,日本還陸續(xù)頒發(fā)了一系列輔的法規(guī),保證土地征收合法、有序進行。

我國并非日本獨立式的立法形式,也非一些國家采取章節(jié)式的方法,即將土地征收的一些基本問題,作為土地法的一個章節(jié)處理。同時我國目前并沒有《土地法》,只有《土地管理法》。所以土地征收以《憲法》為基準,以《土地管理法》、《國家建設征用土地條例》等為目前土地征收的法律依據(jù)對征收進行補充和解釋。因為法律并非很完善,所以在實施過程中會出現(xiàn)一些仍需解決的問題,比如征收審查、征收補償、征收糾紛裁決、強制救濟等。

2 中日兩國土地征收要素對比分析

2.1 對兩國的“公共利益”比較分析

公共利益原則是每個國家進行土地征收的先決條件,體現(xiàn)在憲法等相關法中并要貫徹到征地程序的始終。日本憲法中的征收權(quán)的行使也必須是出于“公共利益”的需要,對何為“公共利益事業(yè)”的項目進行詳盡的列舉式,在土地征收法中羅列出35種可以征收土地的項目,并且?guī)缀趺糠N“公益事業(yè)”均相應有一部法律來約束,詳細地囊括了國家社會生活、生產(chǎn)和科學研究的基本公共利益。政府沒有任意行政權(quán),不可能出現(xiàn)“因公之名”而為私益發(fā)動征用權(quán)的現(xiàn)象。所以日本對公共利益的嚴格界定和對公益事業(yè)的認定。

在我國,則是公共利益概念內(nèi)容不明確,行政大量自由裁量權(quán)無法得到限制,導致土地征用權(quán)被濫用。我國《憲法》第10條規(guī)定:“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償”。但是對什么是“公共利益”還缺乏相關法律規(guī)定,可見,我國實行的也是概括式規(guī)定。這種概括式使得公共利益范圍寬泛,為職能部門和主要行政領導自由裁量的權(quán)力提供了方便,在實際操作中,企業(yè)、工商業(yè)、房地產(chǎn)等經(jīng)營性項目用地也可通過征地途徑獲得土地使用權(quán)。土地征收權(quán)的濫用造成了很多社會問題,因此,有必要借鑒日本立法經(jīng)驗,將“公共利益”的目的嚴格要求起來。

2.2 對兩國的土地補償方式進行對比和分析

日本的土地征收補償原則上以相當補償為準,但在實踐中多以完全補償標準確定土地補償費,即當國家為了公共利益的需要必須征收土地時,國家根據(jù)被損利益的性質(zhì)、范圍、程度、價值等因素進行綜合考慮,并給予全額補償。日本對賠償?shù)念悇e和方式做了很詳盡的列舉。征用損失的補償原則為:(1)項目人支付原則:土地的征用造成土地所有人和關系人的損失時,征用土地的項目人要賠償土地權(quán)利人的損失。(2)分別支付原則:項目人賠償損失時,只要能夠分別進行損失評估,則要對土地所有人和關系人分別進行賠償。(3)按正常市場交易價計價原則。(4)現(xiàn)金支付原則:對于損失,原則上要用現(xiàn)金進行賠償。也可以通過土地征用委員會裁決,采用提供替用土地的方式進行賠償。(5)賠償金先付原則:賠償金必須在土地權(quán)利人失去權(quán)利之前支付。

賠償方式有五種:(1)征用損失賠償。即按被征用財產(chǎn)經(jīng)濟價值的正常市價計算賠償額,一般參考較近地區(qū)的交易價格確定。(2)通損賠償。即對權(quán)利者因土地征收而受到的附帶性損失進行賠償。(3)少數(shù)殘存者補償。水庫等大型公共事業(yè)建設,使建設地區(qū)的社會本身遭受破壞,多數(shù)人要搬遷,但少數(shù)人殘存下來。對這些殘存者因脫離生活共同體而造成的損失,應給予適當賠償?？梢?日本的征收補償范圍較廣,補償標準較合理。

我國憲法對土地征收之補償原則無明確的界定,但《土地管理法》等有關法規(guī)規(guī)定,征收農(nóng)民集體土地的必須向被征地單位支付土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費及青苗補助費等,并妥善安排好被征地單位農(nóng)民的生產(chǎn)和生活?？梢娢覈捎玫氖沁m當補償法。補償?shù)姆秶容^小,僅僅限于與土地有直接聯(lián)系的一部分損失,殘余地損失和其他間接的損失沒有列入補償?shù)姆秶?計算方法可操作性不強,并且前兩項補償費不直接發(fā)給農(nóng)民,補償內(nèi)容事實上只有兩項。所以,補償范圍不可以除了表現(xiàn)在補償未包括因征收土地的集體組織和農(nóng)民的間接損失,也忽略了土地對農(nóng)民的社會保障功能。

2.3 對兩國的土地征收程序進行對比和分析

日本土地征收之所以很好的落實,除了建立了合理的補償機制外,還有一套土地征收法規(guī)體系,具體規(guī)定了土地征用的程序及征地雙方的權(quán)利和義務,征地出現(xiàn)問題時解決的辦法和程序,從而規(guī)范了各征地主體的行為,充分保障被征地所有者的權(quán)利,也為征地糾紛的解決提供了法律救濟和援助。日本“土地征收法”明確規(guī)定,征收或使用土地的公益事業(yè),必須遵循法律的條件和程序進行土地的征收或使用。土地征收采用具有透明度的申請、聽取意見、審批、公告、通知、裁決等程序。程序通過各種條件對征收雙方進行一定約制,達到在推動公益事業(yè)發(fā)展的同時,保護私有土地的安全和土地所有人利益的目的。依據(jù)“土地征收法”規(guī)定,公益事業(yè)項目人進行土地的征收和使用時,則主要通過以下幾道程序:(1)政府對公益事業(yè)項目進行資格認定;(2)項目申請人編寫土地調(diào)查報告;(3)征用委員會對征收或使用土地的具體事項進行裁決。完善的法律體系保證了征收程序合法有序地進行。

我國并沒有一部具體的土地征收法來規(guī)范土地征收雙方的權(quán)利和義務,其土地征收的程序就以《土地管理法》為主,以行政法規(guī)和各部門規(guī)章為輔。但同時,這些立法對征地的目的、程序、補償以及征地糾紛的解決等問題缺乏具體的規(guī)范,導致征地隨意性很大,補償安置存在極大的后遺癥,土地征收過程中引發(fā)的事故也無人承擔。其現(xiàn)有程序缺陷:一是程序種類繁多、交叉重疊;二是流程冗長、步驟繁雜;三是蓋章繁多、搭車收費;四是資料量大,報件復雜。另外,按我國《土地管理法》規(guī)定:有關部門批準征地要有公告程序,在征地前給予農(nóng)民知情權(quán)與參與權(quán)。但可以看到實際操作過程中缺乏透明度,并沒積極聽取農(nóng)民意見,公告內(nèi)容由政府單方面決定,帶有很大的強制性與壟斷性,農(nóng)民只能被動的服從。

3 日本土地征收對我國的啟示和借鑒

(1)嚴格限定以公共利益為目的的征地范圍。

國家行使土地征收權(quán)是為公共利益服務,其范圍應該局限在基礎建設、政府機關用地及為公益事業(yè)服務的公共用地。日本通過詳盡的列舉式對公共利益范圍加以限制,在土地征收法中列出35種公益性用途,進而嚴格限制征地的目的,對政府征收土地的權(quán)利形成較強約束。因而我國也應該盡可能在立法上明確界定公共利益的范圍,使得公益性用地點種類得以明確。同時要將用地目的嚴格區(qū)分為公益性用地和經(jīng)營性用地,增設公益目的的認證程序。

(2)完善補償制度。

征地補償是土地征收制度的核心內(nèi)容,也與農(nóng)民切身利益相關,因此對于這項制度的完善有著更大的意義。如上所述我國現(xiàn)行的征地補償制度存在著很多問題需要改進,依照市場原則,提高土地的補償范圍和標準。例如:土地管理法規(guī)定的土地補償費和安置補助費的標準是按被征土地前3年平均年產(chǎn)值的倍數(shù)計算,但這是一種與市場無關的政策性標準。以倍數(shù)計算難以體現(xiàn)級差地租導致補償費用偏低。失地農(nóng)民沒有了土地發(fā)揮的保障功能,在貨幣上也難以得到合理賠付。所以就要重新確定新的符合市場交易價格為基礎的補償金。

(3)建立健全土地征收程序。

科學合理的征收程序起著重要的作用,日本制定了一套完整的土地征收法規(guī)體系來保障土地征收到合法進行。我國也要建立健全土地征收程序,保障農(nóng)民的知情權(quán)和參與權(quán),完善救濟機制。在整個土地征收過程中,保證被征收者在征地行為過程中的參與,讓他們在征收的目的性、征收的范圍、征收補償安置和征收補償安置費用的使用、管理等方面都有充分發(fā)表意見的機會。即做好事前公告,事中聽證,事后救濟工作。

中國土地管理法及其實施細則均沒有條文規(guī)定個體土地使用者在對國家征用的命令或賠償金額發(fā)生異議時提出申訴的權(quán)利。但征收作為政府強制取得私有財產(chǎn)的損益,會對使用者造成不同形式的損失,因此必須通過法律設定有效的救濟途徑,這是保障私有財產(chǎn)權(quán)的最后防線。征收的救濟是公民的權(quán)利和利益因政府實施征收而受到侵害時的防衛(wèi)手段和申訴途徑。征收引起的糾紛,主要表現(xiàn)在兩個方面:一是對征收行為的合法性存在質(zhì)疑引起的糾紛,主要包括征收主體、征收目的以及征收程序等是否合法引起的糾紛;二是因補償問題引起的糾紛,主要有補償?shù)臉藴省?shù)額、方式以及補償費的歸屬問題引起的糾紛等。因兩者引起的糾紛,都可以采用行政復議、行政訴訟。同時在訴訟中,法院要加強憲法審查和行政審查。

參考文獻

[1]汪秀蓮,王靜.日本韓國土地管理法律制度與土地利用規(guī)劃制度及其借鑒[M].北京:中國大地出版社,2004.

第8篇：現(xiàn)行的土地管理法范文

關鍵詞： 農(nóng)村土地征收 補償方式 就業(yè)安置

注：本文系吉林省“十一五”社會科學項目——可持續(xù)發(fā)展下吉林省土地征收法律研究成果之一。

一、我國農(nóng)地征收補償方式的存在的問題與反思

當前，我國農(nóng)村土地征收補償方式單一，補償方法粗糙，不能科學合理地解決不同情況下的土地征收補償需要，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

1.現(xiàn)行法律關于土地征收的規(guī)定太過籠統(tǒng)。我國現(xiàn)行的法律中，關于土地征收的規(guī)定主要體現(xiàn)在《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國憲法》中，但兩法對于土地征收補償問題僅一筆帶過，如《中華人民共和國土地管理法》第2條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。”而對于如何補償、補償?shù)臄?shù)額、方式等問題卻沒有明確規(guī)定。

2.農(nóng)地征收補償?shù)姆绞胶唵乌呁?。目前，無論是《中華人民共和國土地管理法》還是各級政府出臺的“土地征收管理辦法”都沒有對農(nóng)地征收補償方式進行規(guī)定。實踐中，各征收補償單位基本上“一刀切”的采用現(xiàn)金補償，不能夠真正有效的維護被征土地使用權(quán)人的利益。

3.現(xiàn)行農(nóng)地征收補償方法單一，沒有考慮到補償?shù)拈L效性。以現(xiàn)金方式補償為例，目前，各補償主體基本上都采用一次性發(fā)放補償金的形式。這樣的補償金發(fā)放方式卻有許多弊端，如“鄂爾多斯現(xiàn)象”，一夜暴富后的失地農(nóng)民的生存都將面臨嚴重困難。

二、完善補償方式的重要意義

1.保證農(nóng)地征收的順利進行，為城市化、工業(yè)化發(fā)展提供必要的土地支持。作為城市發(fā)展、工業(yè)進步的必要前提，農(nóng)地征收至關重要?，F(xiàn)代社會的進步不能以剝奪農(nóng)民的生存空間作為發(fā)展的手段，科學合理的農(nóng)地征收是工業(yè)化進程必不可少的重要措施。

2.維護社會穩(wěn)定，保證失地農(nóng)民的生存和可持續(xù)發(fā)展。失地農(nóng)民的生活保障不能僅憑一次性的金錢補償就可以真正解決，正確的補償方式是在獲得城市發(fā)展、工業(yè)進步所必需的土地的同時，使供地農(nóng)民的生產(chǎn)、生活能夠得以有序的維系和可持續(xù)性發(fā)展。

3.保護基本耕地面積，保證國家農(nóng)業(yè)基礎。我國耕地保有量只有183億畝，人均耕地只有1.4畝，是世界平均水平的三分之一。 “十一五”規(guī)劃綱要確定，到2010年耕地保有量必須保持18億畝。 科學合理的農(nóng)村土地征收補償方式，不僅要保障農(nóng)民的基本利益，更要確保農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的安全。

三、補償方式完善之初探

1.現(xiàn)金補償現(xiàn)金補償應有明確的使用范圍，主要適合工商業(yè)發(fā)達地區(qū)的征地對象。這類征地對象一般比較希望通過征地補償獲得經(jīng)商的資金，并且具備經(jīng)商的能力和條件，土地對其收入的影響不大。而對于那些年齡、身體、環(huán)境都不適宜經(jīng)商的征地對象而言，現(xiàn)金補償?shù)姆绞綉M量避免使用。

同時，應結(jié)合征地對象的財產(chǎn)管理能力，建立長效補償機制，如對于補償金的發(fā)放方式可以分為一次性發(fā)放和分期發(fā)放。

2.以土地使用權(quán)入股是指被征地農(nóng)民以其土地使用權(quán)評估作價，入股征地項目，獲得相應股份以及由此產(chǎn)生的股份收益。這一方法可以保證失地農(nóng)民在征地后獲得穩(wěn)定的收入來源，同時還可以實現(xiàn)資產(chǎn)的增值。但這一方式只適用于工商業(yè)用途的土地征收，對于非營利項目征地不適宜。

3.土地使用權(quán)置換即按照被征收土地的面積、用途及收益率等，對征收土地進行評估，在附近區(qū)域分配給征地對象使用，以置換原有被征收的土地的補償方式。此種補償方式要注意置換土地與被征收土地的使用價值及收益率的合理換算，保證征地對象的土地收益不因此而明顯減少。

4.異地移民受客觀條件限制，一些大型征地項目不便采用如上方式補償，同時，為保證農(nóng)地面積穩(wěn)定，可考慮采取對征地對象實行異地移民安置，如上個世紀90年代末長江三峽移民 即為此。但異地移民要合理考慮安置地的人口和經(jīng)濟吸納能力，將移民排斥反應降到最低。

5.就業(yè)安置在對征地對象進行現(xiàn)金補償后，還可根據(jù)征地項目的用工情況，優(yōu)先吸納征地對象務工，尤其在一些少數(shù)民族聚居地區(qū)較為適宜。這樣不僅保證了征地后項目的用工需求，而且能夠充分發(fā)揮征地對象建設家鄉(xiāng)的積極性，使其為當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展作出更大的貢獻。

科學合理的農(nóng)村土地征收補償體系應該充分考慮到征地對象的地域特點和個體特點，使具體的征地補償與地域相適應，與對象相適應，切實保障國家、集體和農(nóng)民的合法利益，同時，還要夠保障農(nóng)業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]楊潔.我國農(nóng)村土地征收補償過程中存在的問題和對策研究.載《法制與社會》，2011年12月

[2]靳利飛.我國土地征收補償問題研究進展.載《安徽農(nóng)業(yè)科學》，2012年

[3]李作峰.《論農(nóng)地征收補償制度之重構(gòu)——對《土地管理法》修改草案的建議》，2011年11期

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第9篇：現(xiàn)行的土地管理法范文

關鍵詞：集體土地；集體土地流轉(zhuǎn)；相關問題；探討

當前市場經(jīng)濟條件下，土地資源作為一種“特殊商品”，必然要受到市場經(jīng)濟機制的調(diào)節(jié)，如國有土地使用權(quán)以有償使用的方式進入市場后，在社會經(jīng)濟活動中發(fā)揮了巨大的作用。但作為與國有土地使用權(quán)并存的農(nóng)村集體土地使用權(quán)，在流轉(zhuǎn)過程中一直處于比較尷尬的地位。其在使用制度上如何改革，如何進入市場流轉(zhuǎn)，如何在流轉(zhuǎn)過程中充分體現(xiàn)其市場價值以及維護好農(nóng)民集體利益是當前需要從法律上、政策上和制度上加以研究、探討的問題。

一、我國集體土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行的國有與集體“兩種產(chǎn)權(quán)”制度形成了兩個分割的土地市場?，F(xiàn)行《土地管理法》明確規(guī)定禁止農(nóng)村集體所有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)業(yè)建設。但早在20世紀80年代，我國經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)就普遍以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等形式自發(fā)流轉(zhuǎn)集體建設用地，集體建設用地的隱形市場實際上早就客觀存在。[1]現(xiàn)在隨著全國城市化進程地不斷加快，城市郊區(qū)、縣城、中心集鎮(zhèn)，大量的集體土地進入市場已成為不爭的事實。但這些現(xiàn)象與現(xiàn)行集體建設用地管理制度存在矛盾，諸多矛盾因缺乏合法性而得不到合理解決。對于該問題如何解決，2005年《廣東省集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》對集體建設用地使用權(quán)的相關問題進行了規(guī)定。該《辦法》在全國第一次對集體建設用地的流轉(zhuǎn)范圍、用途、流轉(zhuǎn)的程序和流轉(zhuǎn)后的收益及法律責任等問題都作出了具體明確的規(guī)定。[2]但在全國范圍內(nèi)適用的法律法規(guī)至今仍未出臺，使得該類問題仍然無法解決，農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)一直處于比較尷尬的地位。

二、集體土地流轉(zhuǎn)存在的問題

（一）集體土地所有權(quán)的歸屬不明

在與土地集體所有權(quán)相關的法律制度框架中，集體土地的產(chǎn)權(quán)主體并不明晰。中國農(nóng)村的土地歸農(nóng)民集體所有，這在《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》以及《農(nóng)業(yè)法》等重要法律中都有明確的規(guī)定。但是，集體到底指的是哪一級組織，法律規(guī)定中卻沒有予以明確的指出。《憲法》中，集體土地產(chǎn)權(quán)被籠統(tǒng)地界定為集體所有?！睹穹ㄍ▌t》第74條第2款規(guī)定：“集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村民合作社等集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有。在《農(nóng)業(yè)法》中則被界定為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村兩級所有。即使在最晚頒布的《土地管理法》中，這個問題也沒有得到徹底的明確，而只是規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理?！庇纱丝梢姡w土地所有權(quán)的主體有三種形式：鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟組織、村民集體經(jīng)濟組織、村內(nèi)農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織，可以簡稱為“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、組”三級。

（二）法律對農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定嚴重滯后

對于集體土地流轉(zhuǎn)，目前沒有專門的法律法規(guī)，惟一涉及土地分類、用途、規(guī)劃等相關的法律，是1998年修訂的《中華人民共和國土地管理法》。該法第63條明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設?！睋?jù)此，農(nóng)民集體所有的土地，無論耕地還是集體建設用地，都必須通過征收轉(zhuǎn)為國有后才能出讓。這意味著，農(nóng)民實際上并沒有對集體土地的處分權(quán)，當然也就沒有土地財產(chǎn)權(quán)，所以無法獲得土地出讓的收益。該法第43條第一款規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅，經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。第二款規(guī)定：“前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！边@些法律條文嚴格限制了集體土地非農(nóng)建設的使用范圍，只允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自建自用。即集體經(jīng)濟組織成員可以使用本集體經(jīng)濟組織的土地辦企業(yè)或者建住房，但是不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租集體土地使用權(quán)，也就是說，集體建設用地向本村鎮(zhèn)以外的企業(yè)和個人的流轉(zhuǎn)行為是法律明文禁止的。[3]而現(xiàn)實中，大量集體土地通過出租、轉(zhuǎn)讓、合作、入股等方式流轉(zhuǎn)到農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的企業(yè)和個人使用的情況比比皆是。尤其是近幾年來，各地通過集體土地流轉(zhuǎn)用于工業(yè)園區(qū)建設和城鎮(zhèn)建設，已成為當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和城市建設的重要組成部分，經(jīng)濟發(fā)展和用地矛盾十分突出。

（三）當前我國的農(nóng)地征用制度不合理

國家為了公共利益需要，采用行政手段強制征收集體土地，并給予一定經(jīng)濟補償。從行政法的角度而言，在土地征用這一過程中，國家行使的征用權(quán)并非私法意義上的權(quán)利，而是公法意義上的權(quán)力，是依據(jù)國家或行政管理權(quán)行使的。[4]在市場經(jīng)濟的今天，有些地方政府常利用法律對“公共利益”無嚴格界定這一漏洞，動輒以公共利益為借口，大包大攬本應由社會或市場主體（包括國有企業(yè)）來完成的事業(yè)，利用自己手中的公權(quán)力，隨意低價征用農(nóng)地然后高價出讓從中牟取暴利，甚至中飽私囊，而失地農(nóng)民卻得不到應得的補償或補償很少，引發(fā)了諸多矛盾。

三、對集體土地流轉(zhuǎn)進行改革的幾點思考

（一）合理配置土地資源，推進集體土地制度改革，允許集體土地進入市場

土地作為要素市場特殊商品，應通過市場機制調(diào)節(jié)和配置。一是按照土地效益最大化的原則合理配置土地資源；二是通過市場機制實現(xiàn)土地的價格和價值相符。集體土地進入市場，對充分發(fā)揮農(nóng)村集體土地的資產(chǎn)效益，加快形成土地資源的市場配置機制具有推動作用。

（二）切實保障農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)，賦予集體土地與國有土地同等權(quán)利

保留農(nóng)村集體土地所有權(quán)，允許集體土地在符合條件的前提下，直接進入市場流轉(zhuǎn)，為實現(xiàn)集體土地和國有土地同等權(quán)利，建立統(tǒng)一、規(guī)范、有序的城鄉(xiāng)一體化的土地市場體系，為全面推行集體土地流轉(zhuǎn)并將之納入規(guī)范化、制度化軌道奠定法律基礎。

（三）集約節(jié)約利用土地，加強總量控制與用途管制，規(guī)范農(nóng)村集體建設用地的流轉(zhuǎn)

集約節(jié)約利用土地資源是國家指導土地開發(fā)利用的基本方針，也是集體土地流轉(zhuǎn)必須遵循的基本原則。要通過經(jīng)濟、行政、規(guī)劃等手段和措施，改變農(nóng)村土地粗放、無序、低效的狀況，促進土地的節(jié)約集約利用。在允許集體土地進入市場的同時，還要通過集體土地供應的總量控制以及土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，并將集體土地供應指標納入年度供應計劃等手段來規(guī)范。

（四）完善集體土地流轉(zhuǎn)的相關法律法規(guī)，確保國家土地政策的更好銜接

首先，從根本上改變土地制度的二元性。我國法律將土地分為國家所有和集體所有，這兩種所有權(quán)在所有制基礎上是相同的——均為公有制。既然國家土地所有權(quán)上可以設定建設用地使用權(quán)，且建設用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)；邏輯上的推論應是集體土地所有權(quán)上亦可設定集體建設用地使用權(quán)，且集體建設用地使用權(quán)亦可依法流轉(zhuǎn)。[5]

其次，建議修改《土地管理法》，制定規(guī)范農(nóng)村集體土地進入市場。我們必須正視《土地管理法》禁止集體建設用地出租、轉(zhuǎn)讓的條款已完全滯后于農(nóng)村土地市場的現(xiàn)實，這一滯后不僅降低了法律的權(quán)威性，也不利于保護集體土地所有者和使用者的權(quán)利，妨礙了正常的交易活動，去除這一禁止性條款已成必然。[6]在這個問題上廣東省已經(jīng)給我們做出了表率，允許集體土地出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。