管理經(jīng)濟(jì)學(xué)市場分析原理精選(九篇)

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第1篇：管理經(jīng)濟(jì)學(xué)市場分析原理范文

關(guān)鍵詞：供求定理；房地產(chǎn)價(jià)格；貴陽

一、引言

自1980年代末福利分房改革以來到1990年代商品房市場的興起，中國房產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模以及成交規(guī)模逐年猛增，房地產(chǎn)市場日益成為地方經(jīng)濟(jì)增長的熱點(diǎn)并帶動(dòng)鋼鐵、水泥相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，此外，房地產(chǎn)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)也帶動(dòng)了就業(yè)人口的增加，從2003年的1205355人增加到2014年的2760070人，增長近3倍。綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)增長、帶動(dòng)就業(yè)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方面有著舉足輕重的作用，而商品房的價(jià)格也與居民的日常生活緊密相關(guān)。然而，近些年伴隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象，房價(jià)居高不下，房地產(chǎn)市場存在投機(jī)成分，多數(shù)居民無力承擔(dān)過高房價(jià)，房地產(chǎn)市場泡沫風(fēng)險(xiǎn)凸顯。本文通過運(yùn)用管理經(jīng)濟(jì)學(xué)中供求定理結(jié)合貴陽市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，探究貴陽市房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格形成機(jī)制以及在價(jià)格形成機(jī)制中的問題，并嘗試提出一些改進(jìn)性的建議。

二、基于供求定理的貴陽市房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制

1.供求定理。按照主流西方經(jīng)濟(jì)的對供求定理的定義，可以將供求定理定義如下：在其他條件不變的情況下，需求變動(dòng)分別引起均衡價(jià)格和均衡數(shù)量的同方向變動(dòng)；供給變動(dòng)引起均衡價(jià)格的反方向變動(dòng)，引起均衡數(shù)量的同方向變動(dòng)。供求定理的分析分為需求變動(dòng)和供給變動(dòng)以及需求和供給共同變動(dòng)三個(gè)方面兩個(gè)方面。2.貴陽市整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況。2.1貴陽市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況。貴陽市GDP總量由2001年302億元到2014年的2348億元，增長近8倍，且十五年以來年增長幅度都在10%以上，高于全國經(jīng)濟(jì)增長的平均速度。2014年以來，受到美國金融危機(jī)以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行的壓力，經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)下滑趨勢，但長速仍然維持在13%左右，高于國家經(jīng)濟(jì)平均增長速度7.5%。同時(shí)，貴陽市經(jīng)濟(jì)的迅猛增長對拉動(dòng)中西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長起了重要推動(dòng)作用。2.2貴陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理。貴陽市的農(nóng)業(yè)比例從2009年的5.6%下降到2014年3.92%，在三產(chǎn)結(jié)構(gòu)中所占比例較小，開始由勞動(dòng)密集型農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展。貴陽市以工業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)始終是貴陽市發(fā)展的重要支撐，始終維持在42%左右。近些年，貴陽市的的第三產(chǎn)業(yè)從2009年49%提高到2014年55%，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)是未來貴陽市未來努力發(fā)展的方向。從貴陽市三產(chǎn)結(jié)構(gòu)的發(fā)展變化我們可以總結(jié)出貴陽市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型穩(wěn)中有進(jìn)，以第二產(chǎn)業(yè)為支撐，大力推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，保持第一產(chǎn)業(yè)合理規(guī)模的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為貴陽市城市發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)，同時(shí)也為房地產(chǎn)市場良性和快速發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支撐。3.貴陽市房地產(chǎn)市場供求現(xiàn)狀分析。3.1土地市場分析。土地資源是房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中的要素投入。土地成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的重要成本。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2009年至2014年，每年的供應(yīng)面積均高于成交面積的96~187平方米不等，由此可見，貴陽市土地的供應(yīng)總體富余，土地市場出現(xiàn)放緩態(tài)勢，土地的充足供給會(huì)減少房地產(chǎn)企業(yè)土地競價(jià)的現(xiàn)象，能夠保證土地市場的成交價(jià)格趨于穩(wěn)定，從而使得企業(yè)穩(wěn)定置地成本，保證房地產(chǎn)市場價(jià)格的穩(wěn)定。3.2貴陽市房地產(chǎn)投資規(guī)模分析。2003年，貴陽市房地產(chǎn)市場的計(jì)劃投資額僅為54.33億元，然后逐年遞增，到2014年已經(jīng)達(dá)到1010.34億元。在2008年金融危機(jī)之后，貴陽市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)依然出現(xiàn)了快速增長。2009年計(jì)劃投資額為210.32億元，2010年更是飛速發(fā)展，計(jì)劃投資額達(dá)到了310.47億元，較2009年的計(jì)劃投資額增加了近47%。數(shù)據(jù)顯示，2013年貴陽市固定資產(chǎn)投資規(guī)模依然很大，計(jì)劃投資額達(dá)983.01億元，增速較2012年雖有所放緩，但仍在90%以上。然而據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2014年貴陽市人口增加僅為4.45%，而這部分增加人口并不都是購房需求者，因此，市場商品房的供給增加量快于市場購房需求，從而在短期內(nèi)出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象。3.3貴陽市居民可支配收入分析。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年貴州省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22548.21元/年。同期商品房均價(jià)達(dá)到5200元每平米。相對于家庭收入，商品住宅價(jià)格略顯高昂。部分家庭通過銀行貸款的方式購買住房。但銀行貸款也存在風(fēng)險(xiǎn)并給居民帶來還款壓力。若居民不能按時(shí)還款還會(huì)引發(fā)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。綜上，貴陽市房地產(chǎn)市場整體上存在一定風(fēng)險(xiǎn)，短期會(huì)出現(xiàn)小范圍的供過于求，但是從長期來看，隨著去庫存、居民收入水平的增加，會(huì)緩解過量庫存商品房。

三、結(jié)論和建議

1.積極推進(jìn)棚戶區(qū)改造和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。貴陽市政府相關(guān)部門在宏觀調(diào)控時(shí)不僅要統(tǒng)籌房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展，同時(shí)兼顧開發(fā)商、地方政府、置業(yè)者的均衡利益，盡量統(tǒng)籌各方利益，推進(jìn)棚戶區(qū)改造、建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和保障房建設(shè)，滿足不同消費(fèi)群體特別是低收入消費(fèi)群體的住房需求，降低低收入者購房負(fù)擔(dān)，緩解住房市場供需失衡和價(jià)格失衡的問題。2.減少地方政府對土地出讓金的依賴。土地出讓金是地方政府的主要財(cái)政收入，開發(fā)商在購買土地時(shí)，往往需要負(fù)擔(dān)較高的土地出讓金。這部分土地出讓金會(huì)通過房屋銷售價(jià)格轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。因此，需要從源頭和根本上解決高房價(jià)問題就要規(guī)范地方政府土地出讓的實(shí)施計(jì)劃，減少貴陽市政府過度依賴土地出讓金來增加地方財(cái)政收入，建立適度的標(biāo)準(zhǔn)來制止土地出讓金高比重的事實(shí)。同時(shí)，對于倒買倒賣土地行為應(yīng)該堅(jiān)決制止，對于囤地待漲的行為要給予適當(dāng)?shù)男姓土P和課以重稅，嚴(yán)禁通過炒房炒地攫取暴利的違法違規(guī)行為。3.遏制房地產(chǎn)行業(yè)的過度投資。通過前文我們發(fā)現(xiàn)，貴陽市房地產(chǎn)市場近幾年的開發(fā)投資額的增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平。為此，貴陽市市政府應(yīng)有意識(shí)地控制房地產(chǎn)市場投資過快現(xiàn)象，應(yīng)對企業(yè)資金流動(dòng)有效監(jiān)控，勸導(dǎo)企業(yè)合理規(guī)劃資金使用，避免企業(yè)盲目投資房地產(chǎn)市場，引導(dǎo)企業(yè)轉(zhuǎn)向?qū)嶓w企業(yè)投資，控制投資規(guī)模，嚴(yán)格制止房地產(chǎn)業(yè)過度投機(jī)，適量加大空置房房產(chǎn)稅收力度，促使房價(jià)合理回歸。同時(shí)，培陽企業(yè)的社會(huì)責(zé)任意識(shí)，避免企業(yè)過度炒作房地產(chǎn)行業(yè)。4.規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)信貸業(yè)務(wù)，嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸規(guī)模。近兩年隨著國家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)開始出現(xiàn)下滑趨勢。地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款就會(huì)面臨違約風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重的可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)倒閉，增加了整個(gè)銀行系統(tǒng)的壞賬率。另一方面，銀行將貸款借給房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)造成其他行業(yè)的資金困難，從而引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的泡沫化，使得地產(chǎn)銷售價(jià)格上升。因此，政府部門和銀行等相關(guān)金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)地產(chǎn)商審核力度，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，從源頭上控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模，完善房地產(chǎn)信貸途徑和貸款結(jié)構(gòu)。增加房地產(chǎn)開發(fā)商和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理和風(fēng)險(xiǎn)提示，各地區(qū)應(yīng)該適度調(diào)整信貸規(guī)模和政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)需求。5.政府應(yīng)積極并堅(jiān)持長期干預(yù)房價(jià)，控制房價(jià)波動(dòng)的合理區(qū)間地方政府應(yīng)弱化對土地出讓金的過度依賴，綜合運(yùn)用貨幣政策、財(cái)政政策調(diào)控房價(jià)。同時(shí)，保證政策的穩(wěn)定性，削弱社會(huì)公眾對房價(jià)上漲的預(yù)期。中央政府、地方政府以及房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)密切配合，共同應(yīng)對房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。中央政府應(yīng)密切監(jiān)控房市風(fēng)險(xiǎn)，在價(jià)格高位時(shí)期，采取果斷措施干預(yù)價(jià)格，控制價(jià)格波動(dòng)區(qū)間，促進(jìn)房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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