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委托管理合同書(shū)精選(九篇)

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委托管理合同書(shū)

第1篇:委托管理合同書(shū)范文

資料與方法

本組患兒32例,男28例,女4例;年齡4~13歲,平均6.8歲;病程5個(gè)月~6年。就診時(shí)的主要癥狀:頭部晃動(dòng)伴眨眼、扭嘴的25例,伴上肢抽動(dòng)、軀干扭動(dòng)7例。其中頸部反復(fù)出現(xiàn)突然扭動(dòng)6例,喉部偶發(fā)“鳥(niǎo)叫”聲3例。全部患兒均無(wú)明顯外傷史,就診時(shí)均行腦電圖檢查排除癲癇發(fā)作,并排除中樞神經(jīng)系統(tǒng)器質(zhì)性病變,每位患兒在癥狀診斷后,查兒童Conners多動(dòng)指數(shù)量表,排除兒童多動(dòng)癥;查兒童行為量表,排除兒童情緒障礙,兒童品行障礙,兒童多動(dòng)障礙。均行頸椎開(kāi)口位片檢查,確診環(huán)樞關(guān)節(jié)半脫位。

治療方法:①針刺:穴取風(fēng)池、風(fēng)府、天柱、百勞、印堂、合谷、太沖,均為雙側(cè),大椎、百會(huì)、印堂。眨眼癥狀重加太陽(yáng),聳鼻癥狀重加迎香。操作:患兒取側(cè)臥位,盡量暴露后頸部。穴位皮膚常規(guī)消毒,選直徑0.25mm,長(zhǎng)度25mm不銹鋼針,快速進(jìn)針,得氣后留針30分鐘。其中百會(huì)、印堂、迎香斜刺,其余穴位直刺。合谷、太沖用瀉法,余穴均施平補(bǔ)平瀉手法。②推拿:用揉法、滾法、彈撥等放松頸肩部肌肉,然后根據(jù)環(huán)椎和樞椎偏移情況,用旋轉(zhuǎn)復(fù)位法進(jìn)行定點(diǎn)復(fù)位[1]。一般每周復(fù)位1~2次。每次治療均先推拿,后針刺。每周5次,10次1個(gè)療程,療程間休息1周,連續(xù)治療2療程,3個(gè)月后觀(guān)察療效。

療效判斷標(biāo)準(zhǔn):①治愈:臨床癥狀消失,日常生活和學(xué)習(xí)正常,隨訪(fǎng)3個(gè)月未復(fù)發(fā),復(fù)查開(kāi)口位片結(jié)果正常。②顯效:臨床癥狀大部分消失,部分癥狀表現(xiàn)輕微,日常生活及學(xué)習(xí)不受影響。③好轉(zhuǎn):臨床癥狀部分消失或減輕,發(fā)作頻率減少。④無(wú)效:臨床癥狀改善不明顯或者治療前后無(wú)變化。

結(jié) 果

32例患兒中,治愈15例(46.9%);顯效14例(43.8%);好轉(zhuǎn)2例(6.2%);無(wú)效1例(3.1%),總有效率96.9%。

例1:患者,男,8歲,2010年9月就診。主訴:頭部不自主快速抽動(dòng)2年余。病史:2年前無(wú)誘因出現(xiàn)頭部不自主抽動(dòng),逐漸加重,睡眠時(shí)消失。1年前出現(xiàn)頻繁眨眼,扭鼻,喉間偶發(fā)“鳥(niǎo)叫”聲,不能正常上課。觸診發(fā)現(xiàn)左側(cè)后頸部肌肉緊張、飽滿(mǎn)。查腦電圖無(wú)異常,頸椎開(kāi)口位片提示環(huán)樞關(guān)節(jié)半脫位,并行檢查排除多動(dòng)癥、兒童情緒障礙等疾病。經(jīng)上法治療1療程后,抽動(dòng)癥狀明顯減少,能正常上課,2療程后癥狀消失,復(fù)查頸椎開(kāi)口位片,結(jié)果提示正常。停止治療3個(gè)月后回訪(fǎng),未出現(xiàn)抽動(dòng)癥狀。

討 論

抽動(dòng)癥的病因尚不明確,可能是由于遺傳因素、神經(jīng)生化因素及環(huán)境因素所致。有學(xué)者認(rèn)為抽動(dòng)癥與頸椎功能不良有關(guān)[2]。中醫(yī)學(xué)認(rèn)為“諸風(fēng)掉眩,皆屬于肝”,小兒的生理特點(diǎn)“肝常有余”,因此,小兒容易肝風(fēng)內(nèi)動(dòng),出現(xiàn)抽動(dòng)癥狀。風(fēng)池穴是少陽(yáng)與陽(yáng)維脈交會(huì)之處,善治一切風(fēng)疾,毫針刺之以鎮(zhèn)靜安神,祛風(fēng)通絡(luò)。百會(huì)穴位于巔頂,又名三陽(yáng)五會(huì),為清陽(yáng)之會(huì),足厥陰匯聚之地,與風(fēng)池相配,增強(qiáng)熄風(fēng)安神醒腦之效。因“肝常有余”,故取合谷、太沖以開(kāi)四關(guān),針用瀉法能調(diào)和氣血、熄風(fēng)安神。印堂可鎮(zhèn)靜安神,同時(shí)又能治療眼部及鼻部疾病?!岸矫}起于下極之輸,并于脊里,上至風(fēng)府,上巔,循額,至鼻柱”,因此,針刺風(fēng)府穴熄風(fēng)醒腦,開(kāi)竅醒神。大椎同為督脈穴,與百勞、天柱穴相配可治療頸椎疾病。以上所取穴位,標(biāo)本兼治,共奏息風(fēng)止痙之功效。同時(shí),所取穴位以頸部穴位為主,從頸部解剖來(lái)說(shuō),當(dāng)環(huán)樞關(guān)節(jié)出現(xiàn)半脫位,會(huì)引起頸部軟組織功能障礙,有可能影響椎動(dòng)脈及頸叢神經(jīng)功能,導(dǎo)致抽動(dòng)癥狀出現(xiàn)。通過(guò)針刺和推拿治療,可促進(jìn)軟組織功能恢復(fù)以及環(huán)樞關(guān)節(jié)的復(fù)位,從而達(dá)到治療抽動(dòng)癥的目的。

參考文獻(xiàn)

第2篇:委托管理合同書(shū)范文

第二條  凡在本省行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理的企業(yè),均應(yīng)遵守本辦法。

第三條  省建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本省物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的綜合管理工作。

各地、市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理工作。

第四條  經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理的企業(yè)必須具備下列條件:

(一)必須是實(shí)行獨(dú)立核算,自主經(jīng)營(yíng),自負(fù)盈虧,具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體;

(二)有自己的名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)和章程,有符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)制度,有明確的經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)人;

(三)按照規(guī)定配備物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)技術(shù)、業(yè)務(wù)管理人員;

(四)注冊(cè)資金和自有流動(dòng)資金應(yīng)達(dá)到規(guī)定的最低限額;

(五)具備管理房屋及其附屬設(shè)施的能力;

(六)有固定的辦公和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。

第五條  城市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)按條件分為一、二、三級(jí)。

(一)資質(zhì)一級(jí):

1.注冊(cè)資金不少于50萬(wàn)元,自有流動(dòng)資金不少于25萬(wàn)元;

2.從事總建筑面積10萬(wàn)平方米以上(含10萬(wàn)平方米)的物業(yè)管理2年以上;

3.具備有高級(jí)工程人員1人,有中級(jí)職稱(chēng)以上的土建類(lèi)、水電、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)業(yè)務(wù)人員各1人以上;

4.有固定職工人數(shù)20人以上,其中70%以上獲省級(jí)以上《物業(yè)管理崗位合格證書(shū)》。

(二)資質(zhì)二級(jí):

1.注冊(cè)資金不少于40萬(wàn)元,自有流動(dòng)資金不少于20萬(wàn)元;

2.從事過(guò)總建筑面積5萬(wàn)平方米以上(含5萬(wàn)平方米)的物業(yè)管理2年以上;

3.具備有中級(jí)職稱(chēng)以上土建類(lèi)、水電、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)業(yè)務(wù)人員各1人以上;

4.固定職工人數(shù)14人以上,其中70%以上獲省級(jí)以上《物業(yè)管理崗位合格證書(shū)》。

(三)資質(zhì)三級(jí):

1.注冊(cè)資金不少于30萬(wàn)元,自有流動(dòng)資金不少于15萬(wàn)元;

2.有初級(jí)職稱(chēng)以上的土建類(lèi)、水電、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)業(yè)務(wù)人員各1人以上;

3.有固定職工人數(shù)10人以上,其中70%以上人數(shù)獲省級(jí)以上《物業(yè)管理崗位合格證書(shū)》。

兼職的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理人員不計(jì)入物業(yè)管理企業(yè)人數(shù)。

第六條  物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批權(quán)限:一、二級(jí)企業(yè)由省建設(shè)行政主管部門(mén)審批;三級(jí)企業(yè),由地區(qū)或者設(shè)區(qū)的市房地產(chǎn)管理部門(mén)審批,由省建設(shè)行政主管部門(mén)頒發(fā)《江西省物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。

第七條  申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)時(shí)須提交下列材料:

(一)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表一式三份;

(二)企業(yè)法人代表任命書(shū)與營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

(三)企業(yè)法人代表、部門(mén)經(jīng)理、技術(shù)業(yè)務(wù)人員的證明文件或職稱(chēng)等級(jí)證書(shū)和省級(jí)以上核發(fā)的《物業(yè)管理崗位合格證書(shū)》;

(四)企業(yè)章程;

(五)企業(yè)辦公地點(diǎn)的證明或房屋所有權(quán)證書(shū);

(六)資信證明;

(七)有主管部門(mén)的,須主管部門(mén)審批意見(jiàn);

(八)外資企業(yè)須有對(duì)外經(jīng)貿(mào)主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件、批準(zhǔn)證書(shū)、境外開(kāi)具的資信證明、資金到位證明;

(九)向省建設(shè)行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)資質(zhì)的報(bào)告。報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包括成立物業(yè)管理企業(yè)的必要性、委托意向、經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)范圍、注冊(cè)資金、專(zhuān)業(yè)技術(shù)、管理狀況、辦公地點(diǎn)、聯(lián)系電話(huà)、擬申報(bào)資質(zhì)等級(jí)等。

第八條  各資質(zhì)等級(jí)可以承接的業(yè)務(wù)范圍:

(一)資質(zhì)一級(jí)可以不受建筑面積限制承接各類(lèi)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

(二)資質(zhì)二級(jí)可以承接總建筑面積不超過(guò)10萬(wàn)平方米的各類(lèi)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

(三)資質(zhì)三級(jí)可以承接總建筑面積不超過(guò)3萬(wàn)平方米,層數(shù)不超過(guò)7層的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

資質(zhì)一、二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)可在省內(nèi)跨市、縣承接物業(yè)管理業(yè)務(wù),但須到物業(yè)所在市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

第九條  物業(yè)管理企業(yè)變更法人代表、企業(yè)名稱(chēng)、辦公地點(diǎn)等,應(yīng)當(dāng)在變更30日內(nèi)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)辦理變更登記,按原審批程序逐級(jí)上報(bào)換發(fā)資質(zhì)證書(shū)。

第十條  物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行年審制度。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)于下年二月十日前向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)提交統(tǒng)計(jì)年報(bào)資料,資產(chǎn)負(fù)債和損益表;從業(yè)人員機(jī)構(gòu)設(shè)置情況;物業(yè)委托管理合同書(shū);物業(yè)管理基本情況(包括房屋及其配套設(shè)施、綠化、市政設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、服務(wù)、保安、經(jīng)營(yíng)等方面)。各級(jí)房地產(chǎn)管理部門(mén)按照資質(zhì)審批程序,根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提交的年審材料進(jìn)行初審,報(bào)省建設(shè)行政主管部門(mén)審驗(yàn)。

經(jīng)審驗(yàn)合格的企業(yè),《江西省物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》繼續(xù)有效;對(duì)物業(yè)管理業(yè)績(jī)比較突出的,晉升資質(zhì)等級(jí);審驗(yàn)不合格的,限期改正或降低資質(zhì)等級(jí)。

第十一條  任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出售資質(zhì)證書(shū)。

遺失資質(zhì)證書(shū)的,須登報(bào)申明作廢后,方可補(bǔ)領(lǐng)。

第十二條  有下列情形之一的,可降低資質(zhì)等級(jí)或收回資質(zhì)證書(shū)重新審驗(yàn),視情節(jié)輕重予以處理:

(一)申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)時(shí)隱瞞真實(shí)情況;

(二)委托方投訴較多,經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)批評(píng)后又無(wú)明顯改進(jìn)的;

(三)由于物業(yè)管理不善,造成委托方或物業(yè)使用人重大質(zhì)量安全事故的;

(四)因物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題,被委托方終止物業(yè)管理合同的;

(五)由于條件變更,已達(dá)不到原審批資質(zhì)等級(jí)條件的。

第十三條  沒(méi)有領(lǐng)取資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的,不得從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng);超越資質(zhì)等級(jí)規(guī)定的范圍承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的,由市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令其限期改正,并依法予以處罰。

第十四條  當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)管理部門(mén)作出的行政處罰不服的,可以在接到處罰通知之日起15日內(nèi)向作出處罰決定的上一級(jí)機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議;對(duì)復(fù)議決定不服的,可在接到通知之日起15日內(nèi)向人民法院起訴;當(dāng)事人也可以直接向人民法院起訴。逾期不申請(qǐng)復(fù)議,也不向人民法院起訴,又不履行決定的,由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第十五條  本辦法前已取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照并已開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè),應(yīng)在本辦法后,持本辦法第七條規(guī)定的材料在三十日內(nèi)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)核發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)。

第3篇:委托管理合同書(shū)范文

乙方(受托人):_________物業(yè)管理公司

為加強(qiáng)_________住宅區(qū)牧業(yè)管理,保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設(shè)施的正常使用權(quán)用,為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境,根據(jù)《_________市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)住宅區(qū)條例)及其配套實(shí)施細(xì)則(以下簡(jiǎn)稱(chēng)住宅區(qū)細(xì)則)和市政府有關(guān)規(guī)定,經(jīng)雙方充分協(xié)商,同意簽訂本招手管理合同,以便共同遵守。合同書(shū)面如下:

一、物業(yè)管理范圍及內(nèi)容

(一)甲方將位于_________區(qū)_________路的_________住宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實(shí)行統(tǒng)一管理,綜合服務(wù),承包經(jīng)營(yíng),自負(fù)盈虧。

(二)管理事項(xiàng)包括:

1.房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù);

2.區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所(地)[消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車(chē)房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車(chē)場(chǎng)等]的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理;

3.清潔衛(wèi)生(不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作);

4.公共生活秩序;

5.文娛活動(dòng)場(chǎng)所;

6.便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及住宅區(qū)內(nèi)所有營(yíng)業(yè)場(chǎng)所(不含肉菜市場(chǎng));

7.車(chē)輛行駛及停泊;

8.住宅區(qū)檔案管理;

9.政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。

二、委托管理原則

以社會(huì)效益、環(huán)境效益為主,經(jīng)濟(jì)效益為輔,相互促進(jìn),體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一原則。

三、委托管理期限

確定管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指示,實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)抵押經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任制。

四、委托管理期限

委托管理期限為_(kāi)________年,自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

五、雙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)

(一)甲方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)

1.依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將_________住宅區(qū)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理;

2.監(jiān)督乙方對(duì)公用設(shè)施專(zhuān)用基金的合理使用,并按公用設(shè)施專(zhuān)用基金管理辦法付給乙方;

3.按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設(shè)面積的0.5%)_________平方米給乙方,按商品房租金標(biāo)準(zhǔn)租賃租用,并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù);

4.給乙方提供管理用房_________平方米(其中辦公用房_________平方米,員工宿舍_________平方米),按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)租用;

5.負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿(mǎn)時(shí)予以收回;

6.不得干涉乙方依法本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

7.對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查,每半年一次考核評(píng)定,如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損失,有權(quán)終止合同;

8.負(fù)責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

9.委托乙方對(duì)違反住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細(xì)則以及業(yè)主公約的進(jìn)行處理:包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失,以集水、停電等措施對(duì)無(wú)故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任進(jìn)行催交、催改;

10.協(xié)助乙方做好宣傳教育.文化活動(dòng)和物業(yè)管理工作;

11.政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

(二)乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)

1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合實(shí)際情況,制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法;

2.遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求,根據(jù)甲方授權(quán),對(duì)本住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施綜合管理,確保實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo),并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,自覺(jué)接受甲方檢查監(jiān)督;  1  

3.根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案,報(bào)甲方審議通過(guò)后,從公用設(shè)施專(zhuān)用基金中支出所需的維修經(jīng)費(fèi);

4.接受甲方對(duì)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中財(cái)務(wù)帳目的監(jiān)督并報(bào)告工作,每月勝敗甲方和區(qū)住宅管理部門(mén)報(bào)送一次財(cái)務(wù)報(bào)表,每三個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)收支帳目;

5.對(duì)住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能,乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目,須報(bào)甲方和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施;

6.乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理處;

7.建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況;

8.負(fù)責(zé)測(cè)算住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù);嚴(yán)格按照甲方審議通過(guò)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取,不得擅自加價(jià)。每三個(gè)月向區(qū)住宅管理部門(mén)繳交一次50%商業(yè)用房的租金,作為公用設(shè)施專(zhuān)用基金的回收;

9.有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和住宅區(qū)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理;

10.在管理期滿(mǎn)時(shí)向甲方移交全部專(zhuān)用房屋及有關(guān)財(cái)產(chǎn)、全部牧業(yè)管理檔案及有關(guān)資料;

11.開(kāi)展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作;

12.有權(quán)選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用,但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位

六、管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

(一)各項(xiàng)管理指標(biāo)執(zhí)行《_________市住宅區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》及市、區(qū)住宅管理部門(mén)規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn),要求住宅區(qū)在乙方接管后_________年內(nèi)達(dá)到_________標(biāo)準(zhǔn)。

(二)確保年完成各項(xiàng)收費(fèi)指標(biāo)_________萬(wàn)元,合理支出_________萬(wàn)元,乙方可提成所收取管理費(fèi)的_________%作為經(jīng)營(yíng)收入。

七、風(fēng)險(xiǎn)抵押

(一)乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣_(tái)________元,作為風(fēng)險(xiǎn)抵押金;

(二)乙方在合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo),甲方在合同期滿(mǎn)后三日內(nèi)退還全部抵押金及銀行活期存款利息;

(三)如由于甲方過(guò)錯(cuò)致使本合同不能履行,由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失;

(四)如由于乙方過(guò)錯(cuò)致辭使合同不能履行,乙方無(wú)權(quán)要求返還抵押金,并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損失。

八、獎(jiǎng)罰措施

1.在各項(xiàng)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面完成的前提下,管理費(fèi)用如有節(jié)余,甲方按節(jié)余額_________%獎(jiǎng)勵(lì)乙方。

2.如該住宅區(qū)被評(píng)為全國(guó)、省、市文明住宅小區(qū),甲方分別獎(jiǎng)勵(lì)乙方人民幣_(tái)________元(全國(guó))、_________元(?。?、_________元(市);獲得上級(jí)部門(mén)單項(xiàng)獎(jiǎng)或有關(guān)榮譽(yù)的獎(jiǎng)金另訂;如在乙方管理期間,由乙方獲得的文明小區(qū)稱(chēng)號(hào)被上級(jí)部門(mén)取消,則乙方應(yīng)全部返還上述獎(jiǎng)金及銀行活期存款利息。

3.如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任,由此而影響乙方承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo),或給乙方造成直接經(jīng)濟(jì)損失,甲方應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任;

4.如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo),甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正,情節(jié)嚴(yán)重的處以人民幣_(tái)________至_________元的罰款,直至終止合同,經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān);

5.由乙方管理不善或重大失誤,造成住戶(hù)經(jīng)濟(jì)損失或生活嚴(yán)重不便的,應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟(jì)損失(以市住宅主管部門(mén)的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))。

九、合同更改、補(bǔ)充與終止

(一)經(jīng)雙方協(xié)商一致,可對(duì)本合同條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充,以書(shū)面合同為準(zhǔn);

(二)合同規(guī)定的管理期滿(mǎn),本合同自然終止,各方如欲續(xù)訂合同,須于期滿(mǎn)前六個(gè)月向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn);

(三)合同終止后,乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包管理,但根據(jù)住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細(xì)則規(guī)定被取消優(yōu)先承包理資格的除外。

十、其他事項(xiàng)

(一)本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗拒的自然災(zāi)害(臺(tái)風(fēng)、洪水、地震等),造成經(jīng)濟(jì)損失的,雙方應(yīng)相互體諒,共同協(xié)商,合理分?jǐn)偂?/p>

(二)本合同自簽訂之日起生效,附件1、2、3、_________為合同的有效組成部分。

(三)本合同正本一式三份,甲、乙雙方和區(qū)住宅管理部門(mén)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。

(四)雙方如對(duì)合同發(fā)生爭(zhēng)議,協(xié)商不成的,提請(qǐng)市住宅主管部門(mén)或區(qū)住宅管理部門(mén)調(diào)解,或由_________中級(jí)人民法院裁決。

甲方(蓋章):_________                乙方(蓋章):_________

代表人(簽字):_________             代表人(簽字):_________

_________年____月____日               _________年____月____日

簽訂地點(diǎn):_________                   簽訂地點(diǎn):_________

附件

附件一:住戶(hù)手冊(cè)

目錄

一、前言

二、簡(jiǎn)介

三、物業(yè)管理

四、管理費(fèi)用

五、設(shè)備及服務(wù)

六、裝修管理

七、入住前期的特別服務(wù)

八、業(yè)主及用戶(hù)的其它責(zé)任

九、保安/安全

十、關(guān)于防盜門(mén)、窗安裝的有關(guān)辦法

十一、防火

十二、清潔

十三、衛(wèi)生管理細(xì)則

十四、保險(xiǎn)

十五、常用電話(huà)號(hào)碼

十六、結(jié)語(yǔ)

一、前言

為了便于業(yè)主/用戶(hù)進(jìn)一步了解小區(qū)管理公約的內(nèi)容及運(yùn)作情況,管理公司物編寫(xiě)此住戶(hù)手岫,以供參考之用。小區(qū)住戶(hù)手冊(cè)根據(jù)管理公約而制定,其目的在于保證小區(qū)所有精度及用戶(hù)能有效地使用其購(gòu)置之物業(yè),而并非對(duì)業(yè)主及用戶(hù)加以約束。管理公司將竭誠(chéng)為各業(yè)主用戶(hù)提供盡善盡美的管理服務(wù)。

二、小區(qū)簡(jiǎn)介

小區(qū)占地_________公頃,總建筑面積_________平方米,綠化面積_________平方米,綠化率為_(kāi)________。物業(yè)管理公司以現(xiàn)代的意識(shí)、全方面的構(gòu)思服務(wù)于業(yè)主,使業(yè)主在物業(yè)管理公司的服務(wù)下,充分享受舒適、寧?kù)o、祥和的生活,創(chuàng)造出一個(gè)溫馨、各諧、全新的花園式住宅。

1.按照建設(shè)國(guó)際化大都市的要求注意提高小區(qū)的整體居住環(huán)境質(zhì)量。

2.注意加強(qiáng)物業(yè)管理,保持住宅小區(qū)建設(shè)整體環(huán)境和使用功能長(zhǎng)久良好。

3.實(shí)行超前管理,參照新加坡、香港的屋村式管理,使物業(yè)管理奠定良好的基礎(chǔ),以?xún)?yōu)質(zhì)高效的服務(wù),得到廣大業(yè)主的認(rèn)可。

4.物業(yè)管理有限公司小區(qū)管理處主要負(fù)責(zé)如下工作:

(1)管理:具有嚴(yán)格和管理制度,做到違者必罰,獎(jiǎng)罰分明。

(2)保安:小區(qū)有專(zhuān)門(mén)保安力量,實(shí)行24小時(shí)晝夜值班。

(3)清潔:保潔員定時(shí)清掃和清運(yùn)垃圾,保持小區(qū)內(nèi)地段衛(wèi)生,做到地面無(wú)煙頭,無(wú)紙屑,地痰跡,無(wú)污印,垃圾清運(yùn)采用塑料袋,以防垃圾清運(yùn)時(shí)再污染。

(4)綠化:負(fù)責(zé)小區(qū)綠化,四季維護(hù)樹(shù)木,花草,修剪花木,維護(hù)綠化景觀(guān)。

(5)車(chē)輛交通管理:對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)加以限制,保持小區(qū)寧?kù)o的氣氛。

(6)有償服務(wù):代請(qǐng)保姆,代為購(gòu)物,你訂機(jī)票,接送孩子,照顧老幼,病殘,打掃客戶(hù)衛(wèi)生,成立老年活動(dòng)中心等生活服務(wù)系列。

(7)有償中介服務(wù):代業(yè)主出租、出售小區(qū)住房。

(8)設(shè)立便民的小型超市、便民商店等。

三、物業(yè)管理

1.管理公司

根據(jù)管理公約的條文,_________物業(yè)管理有限公司已被委聘為小區(qū)之物業(yè)管理公司。

2.管理公司之代表權(quán)

管理公司有絕對(duì)的權(quán)力代表各業(yè)主及用戶(hù)就有關(guān)管理本小區(qū)之一般事務(wù)與政府公共事業(yè)機(jī)構(gòu)和團(tuán)體進(jìn)行磋商及處理有關(guān)問(wèn)題。

3.公共地方及設(shè)施管理

管理公司根據(jù)管理公約條文所賦予的權(quán)力,將管理及負(fù)責(zé)所有公共地方、小區(qū)結(jié)構(gòu)、電梯、泵房、綠化及其他公共設(shè)施及設(shè)備之保養(yǎng)、維修及管理。

4.管理職員

為提供完善之管理服務(wù),管理公司雇有專(zhuān)業(yè)管理人員及專(zhuān)業(yè)維修承造商負(fù)責(zé)小區(qū)一切日常管理及維修事務(wù)。請(qǐng)各業(yè)主及用戶(hù)切勿要求任何管理公司職員做個(gè)人性質(zhì)服務(wù),所有管理員工一律不準(zhǔn)向業(yè)主,租戶(hù)。住客或任何承造商取管理賞賜或其他利益。

5.建議及投訴

任何人士若對(duì)小區(qū)環(huán)境及管理欲作出建議或投訴,請(qǐng)以書(shū)面形式通知管理公司。

6.小區(qū)管理處辦公時(shí)間

小區(qū)管理處辦公時(shí)間為上午9:00-12:00,下午13:30-17:30,在上述時(shí)間以外,小區(qū)監(jiān)控中心仍有值班職員為客戶(hù)服務(wù)。管理公司電話(huà)(辦公時(shí)間):_________;管理處電話(huà)(二十四小時(shí)服務(wù)):_________。

四、管理費(fèi)用

1.管理費(fèi)

管理費(fèi)乃根據(jù)每年度之管理開(kāi)支預(yù)算而制定,計(jì)有管理員工薪酬,稅收,公共地方水電費(fèi)、公共地方之清潔費(fèi)用,公共設(shè)施維修費(fèi),法律及其他專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)費(fèi)用、小區(qū)保險(xiǎn)、第三者保險(xiǎn)及管理公司酬金等。管理費(fèi)金額將根據(jù)日后實(shí)際支出需要而調(diào)整,調(diào)整前各業(yè)主將獲預(yù)先通知。

2.管理保證金及管理基金

各業(yè)主應(yīng)于驗(yàn)收其單位合格后,立即向管理公司支付數(shù)額相當(dāng)于三個(gè)月的管理費(fèi)用作為履約保證金。同時(shí)亦需支付數(shù)額相當(dāng)于三個(gè)月的管理費(fèi)作為管理基金,以支付日常性之管理維修開(kāi)支。當(dāng)管理基金不足時(shí),管理公司可發(fā)也通知,要求各業(yè)主增繳管理基金。各業(yè)主不得動(dòng)用保證金或管理基金,作為抵扣管理公約內(nèi)所指定各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用。

3.繳付管理費(fèi)

樓宇管理費(fèi)于每月10日前繳付,管理公司為各用戶(hù)專(zhuān)責(zé)管理本小區(qū),任何租戶(hù)延期繳交管理費(fèi),管理公司有機(jī)根據(jù)公約賦予的權(quán)力征收利息、催繳手續(xù)費(fèi)用,甚至停止供應(yīng)水,電及采取適當(dāng)?shù)姆尚袆?dòng)追討。付款時(shí)間:星期一至星期五08:30-20:30; 星期六、星期日及假期09:00-17:30; 付款辦法:以支票或現(xiàn)金形式直接交往小區(qū)管理處。

4.管理費(fèi)盈虧

小區(qū)之管理公約內(nèi)訂明,如管理費(fèi)不足以應(yīng)付各項(xiàng)開(kāi)支時(shí),各業(yè)主須按比例交付不足之?dāng)?shù)目,如有盈余,則將會(huì)撥入下年度帳目。各業(yè)主與用戶(hù)床相互協(xié)調(diào)使用期間的費(fèi)用分?jǐn)偙壤?,管理公司最終將以物業(yè)業(yè)主為法定負(fù)責(zé)人,而不涉入業(yè)主與用戶(hù)之間之關(guān)系。

5.管理帳項(xiàng)

管理帳項(xiàng)以實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo)方式處理,收入及支出帳項(xiàng)將按時(shí)向各業(yè)主/租戶(hù)通知。各業(yè)主在繳足所有應(yīng)付管理費(fèi)用的,有權(quán)向管理公司索取有關(guān)帳單副本作為參考。

6.業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓

如有更改或轉(zhuǎn)讓業(yè)權(quán),原業(yè)主必須以書(shū)面形式通知管理公司,否則仍須負(fù)責(zé)該單位之管理費(fèi)用。業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),管理費(fèi)保證金及管理基金,應(yīng)按管理公司所指定應(yīng)辦之妥善手續(xù),轉(zhuǎn)讓予新業(yè)主名下。賣(mài)方業(yè)主自行安排向買(mǎi)方收回上述做主金及基金。

五、設(shè)備及服務(wù)

1.電力

各單位都已安裝獨(dú)立電箱、電表及充足的電燈及插座若發(fā)現(xiàn)陳舊必須更換,任何電器工程必須由合格(指定)的電器技工進(jìn)行。

2.供水

小區(qū)24小時(shí)供應(yīng)冷、熱水。接駁洗衣機(jī)修理水嘴的工作必須由合格技工進(jìn)行。自來(lái)水是利用水壓輸送到各單位的,因此即使是輕微的漏水亦足以引起水浸,外出時(shí)必須將水嘴關(guān)妥。若因漏水而令小區(qū)的公眾地方,設(shè)施或其他單位業(yè)主蒙受損失,該單位的業(yè)主必須負(fù)責(zé)維修及賠償。

3.煤氣

小區(qū)24小時(shí)保障煤氣源供應(yīng)。接駁供氣設(shè)備的工作必須由合格(指定)的技工進(jìn)行。系統(tǒng)若發(fā)生泄漏現(xiàn)象,須及時(shí)與管理處取得聯(lián)系以免造成更大損失。

4.電話(huà)

小區(qū)已鋪設(shè)電話(huà)電纜直達(dá)各物業(yè)單位,用戶(hù)可向管理中心呂請(qǐng)接駁及安裝電話(huà)。

5.電梯服務(wù)

小區(qū)各樓宇備有先進(jìn)的電梯,為客戶(hù)提供24小時(shí)服務(wù)。

6.公共天線(xiàn)

各單位均高有電視天線(xiàn)插位。若需嗇額外的天線(xiàn)插位時(shí),可通過(guò)管理處安排保養(yǎng)承辦商安裝,而費(fèi)用應(yīng)由有關(guān)業(yè)主負(fù)擔(dān)。根據(jù)小區(qū)公約條文,所有單位均不得安裝任何室外天線(xiàn)。

7.消防系統(tǒng)

小區(qū)的消防設(shè)備含每層設(shè)置的消防栓,由管理員24小是值班,監(jiān)察消防系統(tǒng)的運(yùn)作。

六、裝修管理

1.政府法規(guī)、公約條文

用戶(hù)在室內(nèi)進(jìn)行任何工程,必須事前確定該項(xiàng)工程是否抵觸有關(guān)政府部門(mén)之法例及管理公約條文,若所進(jìn)行工程發(fā)生違反法規(guī)條文情況,用戶(hù)須將改變部分恢復(fù)原面貌,直至有關(guān)方面滿(mǎn)意方面的資料,業(yè)主可先向管理公司問(wèn)詢(xún)。

2.用戶(hù)在單位內(nèi)施行各類(lèi)裝修工程必須確保不影響樓宇結(jié)構(gòu)和原有系統(tǒng),并須書(shū)面通知管理處,提交有關(guān)裝設(shè)計(jì)圖及向有關(guān)政府部門(mén)申請(qǐng),待申請(qǐng)批準(zhǔn)及繳納裝修按金及第三者保險(xiǎn)后,方可開(kāi)工。

3.裝修保證

(1)裝修按金--此按金由管理公司按單位面積制定,并由管理公司保存,作為保障裝修期內(nèi),承辦商或其工作人員對(duì)小區(qū)物業(yè)或其他單位造成破壞、損耗、涂污時(shí)作適當(dāng)處理。工程完成后,經(jīng)管理公司檢查完畢,才會(huì)按實(shí)際情況作全部或部分發(fā)還。

(2)第三者保險(xiǎn)--為減少在裝修時(shí)發(fā)生意外所導(dǎo)致?lián)p失,承辦商應(yīng)購(gòu)置工程期間第三者保險(xiǎn),金額方面由管理處視其單位及工程大小評(píng)定。

4.裝修規(guī)則

(1)提供足夠之保護(hù)防御設(shè)施予樓宇內(nèi)之結(jié)構(gòu)、裝置、裝飾等,避免裝修期內(nèi)有任何損毀。對(duì)于桉宇內(nèi)設(shè)備有任何損毀或因缺甜言蜜語(yǔ)防御設(shè)施而導(dǎo)致破壞,包括裂痕、污漬等,有關(guān)業(yè)主需賠償一切修繕費(fèi)用。

(2)裝修期間不得占用小工內(nèi)公共地方,為保障其他業(yè)主及其他用戶(hù)的利益,基有任何人士及物業(yè)本身各部分受到直接或間接損害,將由有關(guān)用戶(hù)負(fù)責(zé)及賠償。

(3)盡量提供足夠防御措施減抵裝修期內(nèi)收到之塵埃、噪音和氣味等,令小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主,用戶(hù)不要受到干擾和感覺(jué)不便。

(4)施工現(xiàn)場(chǎng)必須備有緊急醫(yī)療藥品,必須有足夠防火設(shè)備,如惡意火簡(jiǎn)等,以備發(fā)生事故時(shí)緊急應(yīng)用。

(5)不得在通道走廊、其他公共地方或跨入其他業(yè)主單位進(jìn)行裝修工程。

(6)所有通道走廊或其他公共地方不得放置或儲(chǔ)存任何建筑裝修物品、工具或廢料等。

(7)不可在小區(qū)內(nèi)之消防喉取水作調(diào)制混凝土、清洗地方或其他用途。

(8)裝修工人必須空著適當(dāng)?shù)囊路安坏贸嘧愠鋈牍ぷ鞣秶?,以防發(fā)生意外及有礙觀(guān)瞻。

(9)所有裝修工人在小區(qū)范圍內(nèi)必須掛上管理公司發(fā)出的工作證,工作證每天四上向管理處登記領(lǐng)取,每天下班時(shí)必須交回管理處,如有任何損壞或遺失應(yīng)立好賠償,否則嚴(yán)禁進(jìn)入小區(qū)范圍內(nèi)或在物業(yè)范圍內(nèi)進(jìn)行工作。

(10)所有機(jī)器、工具、設(shè)備、包裹或建筑裝修材料等,若要搬離小區(qū)范圍,必須先填妥管理公司特定出門(mén)許可證再經(jīng)檢驗(yàn)始可放行。

(11)裝修承造高須對(duì)其本身用具、設(shè)備及建筑材料等承擔(dān)保管責(zé)任,管理公司概不負(fù)責(zé)任何損失或遺失。

(12)切勿交混凝土、吵石、瓦礫或其他雜物倒入坐廁或排水渠內(nèi)。

5.物業(yè)外墻

所有用戶(hù)皆不得適拆、更改或干擾物業(yè)外墻及公共地方設(shè)備,或改討任何排水喉管。此外,更不得加高任何招牌、帳篷、窗花、秩籠、花架、天線(xiàn)或?qū)⑵渌锲费b置物業(yè)外墻上。

發(fā)生任何上述違章行為,業(yè)主/用戶(hù)將需承擔(dān)所修正工程及管理公司額外工作負(fù)擔(dān)費(fèi)用。

6.裝修承造商

各用戶(hù)所聘的指定裝修承造商在進(jìn)行工程時(shí)有任何疏忽而造成公共地方、設(shè)施損毀或?qū)ζ渌?hù)物業(yè)構(gòu)成破環(huán),有關(guān)用戶(hù)必須負(fù)責(zé)所有賠償損失,因此在選聘裝修承造商時(shí)必須小心謹(jǐn)慎。

七、業(yè)主及用戶(hù)的其他責(zé)任

1.物業(yè)用途限制

各用戶(hù)不得將其單位用作非法工吵道德或與土地批文.政府用途.管理公約秫等許可告示相抵觸的用途。

2.飼養(yǎng)寵物

住戶(hù)所飼養(yǎng)的寵物,必須在管理處指定地方排匯及做廢物處理事宜。

3.噪音氣味

為優(yōu)質(zhì)環(huán)境寧?kù)o用戶(hù)切勿在其室內(nèi)發(fā)出噪音或氣味,滋擾其他用戶(hù)。

4.公眾通道

必須優(yōu)質(zhì)所有走廊、通道及樓梯暢通無(wú)阻。為保護(hù)各業(yè)主/用戶(hù)自身安全起見(jiàn),遇有任何公共走道阻塞時(shí),應(yīng)立刻通知接待中心。若發(fā)現(xiàn)其他用戶(hù)做出防礙公眾利益,阻塞走道等行為,更應(yīng)主動(dòng)舉報(bào)。

5.景觀(guān)物品

各用戶(hù)不得在任何公共地方進(jìn)行洗滌、晾曬、熨燙衣物或其他物品。

6.神位

為保持環(huán)境清潔衛(wèi)生,所有用戶(hù)禁止在門(mén)前或公共地方擺設(shè)神位及燃點(diǎn)香燭。

7.電梯服務(wù)

嚴(yán)禁使用客梯作送貨搬運(yùn)物品用途,一切物品的運(yùn)送,必須用管理公司指定的貨梯進(jìn)行。

8.危險(xiǎn)物

各業(yè)主不得在小區(qū)范圍內(nèi)搬運(yùn),儲(chǔ)存及使用危險(xiǎn)、易燃或易爆的物品。

9.鐵閘/卷門(mén)

各用戶(hù)不得在其單位大門(mén)外或窗口裝置不符合管理處規(guī)定的不安全合格的鐵閘工窗花。

10.營(yíng)業(yè)經(jīng)商

除非得到管理公司書(shū)面批準(zhǔn)確,所有用戶(hù)不得在小區(qū)物業(yè)的公共范圍內(nèi)擺設(shè)任何么用物品或進(jìn)行各種形式的宣傳、經(jīng)工業(yè)品、販賣(mài)活動(dòng),包括張貼、派發(fā)商品、樣品、宣傳品等等。各用戶(hù)及外來(lái)訪(fǎng)客亦不可在此范圍內(nèi)向其他住戶(hù)進(jìn)行派發(fā)物品、推銷(xiāo)或任何形式的磁擾。

11.法律糾紛

業(yè)主或用戶(hù)在小區(qū)物業(yè)范圍內(nèi),因自身問(wèn)題而引發(fā)的法律糾紛及事故,必須自選承擔(dān)所有法律及經(jīng)濟(jì)責(zé)任。管理公司基受牽連而須進(jìn)行額外工作及開(kāi)銷(xiāo),亦將由相關(guān)物業(yè)業(yè)主/用戶(hù)承擔(dān)。

八、保安/安全

1.為保障安全,所有的小區(qū)居住的業(yè)主及其雇傭人員,均應(yīng)辦理住客證。

(1)辦理住客證請(qǐng)與管理處聯(lián)系,書(shū)面寫(xiě)明人員姓名并交一寸照片一張,證件需繳納押金。

(2)若有人員變動(dòng),應(yīng)及時(shí)到管理處發(fā)放或注銷(xiāo)證件手續(xù)。

(3)住客證或臨時(shí)工作證不慎遺失,請(qǐng)及時(shí)報(bào)告管理處,并辦理補(bǔ)證手續(xù)(與開(kāi)始輸時(shí)手續(xù)相同)

2.大樓進(jìn)出憑住房證,并于每晚23:00靜樓。

3.小區(qū)每24小時(shí)均有保安人員值班和巡邏,請(qǐng)業(yè)主/用戶(hù)配合保安人員工作以保障所有入住小區(qū)住戶(hù)的安全,并請(qǐng)注意以下幾點(diǎn):

(1)若發(fā)現(xiàn)任何可疑人物,請(qǐng)?jiān)诎踩闆r下立即通知管理人員或管理處。

(2)對(duì)進(jìn)入大樓的訪(fǎng)客將要求做會(huì)客登記,每天23:00以后的訪(fǎng)客保安人員應(yīng)先與住戶(hù)聯(lián)系,得到允許后方可探訪(fǎng)。

(3)房間無(wú)人時(shí),請(qǐng)鎖好門(mén)窗。

(4)無(wú)人在室內(nèi)時(shí),關(guān)閉所有電器用具。

(5)不要在禁止吸煙場(chǎng)所吸煙,尤其是在電梯內(nèi);在可吸煙場(chǎng)所,應(yīng)處理好煙蒂和火種。

(6)定期檢查,維修電器設(shè)備、電線(xiàn)和滅火器等。

(7)發(fā)現(xiàn)有不明氣體時(shí),不可開(kāi)關(guān)電器包括使用電話(huà),離開(kāi)單位后,鎖好門(mén)窗,立即通知管理人員或管理處。

(8)攜出大件物品及搬運(yùn)貨物出小區(qū)、住宅樓,必須到管理處提出申請(qǐng)并開(kāi)具出門(mén)許可證。辦理該手續(xù)須憑證戶(hù)證新自前往辦理。

(9)住宅單位用戶(hù)世勿隨便開(kāi)門(mén)給陌生人,開(kāi)門(mén)前必須先從防盜眼辨別訪(fǎng)客。

(10)與監(jiān)近用戶(hù)互相認(rèn)識(shí),保持聯(lián)系,以便朋家能夠互相照應(yīng)。

(11)如遇緊急情況時(shí)可直接報(bào)警(撥電話(huà)110)或直接打電話(huà)通知公安局總值班室。

(12)如不幸被賊匪光顧,不應(yīng)移動(dòng)、清抹或洗滌任何現(xiàn)場(chǎng)物品。當(dāng)情況安全后,立即通知管理處。

4.除保安員外,物業(yè)亦高有先進(jìn)保安裝置以確保各業(yè)主及用戶(hù)安全。

5.住房保安

各用戶(hù)如需在其使用單位范圍內(nèi),自行聘用專(zhuān)職空著制服的私人保安員,必須事先向管理公司作書(shū)面申請(qǐng),詳列人員數(shù)目,值班時(shí)間及所恬單位名稱(chēng),并須保證這些專(zhuān)職人員不得空著制服在小區(qū)公共地方活動(dòng),以免造成管理混淆及引起誤會(huì)。

九、關(guān)于業(yè)主安裝防盜門(mén)、窗的有關(guān)辦法

為了保證業(yè)主對(duì)其住宅單位的安全需要,管理處允許在各住宅單位安裝我方指定的防盜門(mén)、窗、并由管理處指定的安裝隊(duì)伍進(jìn)行安裝,規(guī)格、樣式及顏色由管理處指定,業(yè)主自己世勿私自購(gòu)置指定之外的防盜門(mén)窗,以及由指定之處的安裝隊(duì)安裝。以上務(wù)請(qǐng)業(yè)主遵照?qǐng)?zhí)行。

十、防火

1.防火措施

小區(qū)物業(yè)內(nèi)部裝置有滅火設(shè)備,用戶(hù)應(yīng)熟悉各項(xiàng)設(shè)備的位置及使用方法,用戶(hù)必須緊記除救火外,不得使用消防栓及各種設(shè)備作其他用途。

2.防火知識(shí)

(1)切勿令電線(xiàn)負(fù)荷過(guò)量或在同一插座接下來(lái)多種電器,例如電爐、熨斗電飯煲或吹風(fēng)筒等,以免由于負(fù)荷過(guò)量而導(dǎo)致火警。

(2)請(qǐng)遵照法例法定,切勿在單位內(nèi)儲(chǔ)藏易爆易燃物品,最后離開(kāi)單位前,檢查并保證煙頭已熄滅,并把全部還在開(kāi)動(dòng)的電器關(guān)閉。

(3)易燃及危險(xiǎn)性物品應(yīng)放置在孩童無(wú)不觸及的地方。

(4)請(qǐng)保持走廊、樓梯及防火通道暢通。

(5)防火門(mén)必須保持經(jīng)常關(guān)閉。

(6)如遇到易燃物品氣味時(shí),切勿觸動(dòng)任何電器(包括電話(huà)、門(mén)鈴、電動(dòng)玩具等)開(kāi)關(guān),小心打開(kāi)所有窗戶(hù),門(mén),讓空氣流通,然后離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)及盡快通知管理處。

3.如遇火警時(shí)應(yīng)采取的措施

(1)保持鎮(zhèn)定

(2)撥打電話(huà)119通知消防局

(3)打破安裝在走廊的防火警鐘玻璃,按警鐘示警。

(4)及時(shí)通知小區(qū)保安管理員或管理處,如時(shí)間許可,應(yīng)通知監(jiān)近用戶(hù)。

(5)如遇到濃煙,應(yīng)盡量貼近地面,并以濕毛巾覆蓋面部。

(6)不要乘搭電梯,應(yīng)用樓梯逃生。

(7)盡快前往小區(qū)地面或空曠地方。

4.防火演習(xí)

管理人員將定期進(jìn)行防火學(xué)習(xí)及試驗(yàn)各項(xiàng)救火設(shè)備。

十一、清潔

管理公司已雇有清潔工人負(fù)責(zé)保持公共地方清潔,但仍有賴(lài)全體用戶(hù)的通力合作,維持社會(huì)公共道德,才可確保地方清潔。用戶(hù)內(nèi)部的清潔、衛(wèi)生、防蟲(chóng)工作,應(yīng)由用戶(hù)自行負(fù)責(zé),或委托管理公司之指定承包商處理。大樓住房應(yīng)將其室內(nèi)垃圾用塑料代包裝妥當(dāng),擺放在管理處所指定的位置,清潔工人每天將會(huì)依時(shí)清理,切勿將垃圾堆放在樓內(nèi)或小區(qū)的任何地方。

十二、衛(wèi)生管理細(xì)則

為給業(yè)主創(chuàng)造出一個(gè)優(yōu)雅、清靜的居住、休閑環(huán)境,管理公司物制定衛(wèi)生管理規(guī)定,條例如下:

1.公司將組織大量人力、物力對(duì)公共場(chǎng)所、設(shè)施進(jìn)行定期的清理、消毒、維護(hù),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決,使你充分享受舒適安全的生活及居住環(huán)境。

2.公司將定期進(jìn)行消滅"四害"工作,絕不讓其滋生、蔓延。

3.請(qǐng)業(yè)主勿將廢物扔至樓下,應(yīng)放入樓層或樓外指定垃圾存放處,由清潔工人每天定時(shí)打掃、清運(yùn)。

4.禁止在小區(qū)內(nèi)隨地吐痰、亂扔紙屑、果皮等廢棄物。

5.禁止在小區(qū)建筑上張貼裝修、標(biāo)語(yǔ)、廣告等。

6.禁止在公共場(chǎng)所搭建違章建筑。

7.禁止破壞公共設(shè)施,保護(hù)其清潔、完整。

8.禁止踐踏草坪、損害綠化設(shè)施。

9.業(yè)主裝修后的垃圾,請(qǐng)放在室內(nèi),由清潔員每日一次進(jìn)行清理,禁止堆放在樓內(nèi)或小區(qū)街道上。

十三、保險(xiǎn)

管理公司已為小區(qū)的所有公共設(shè)備購(gòu)置保險(xiǎn),有關(guān)保險(xiǎn)費(fèi)將由管理費(fèi)中預(yù)算支付。各用戶(hù)若認(rèn)為有需要,可以自行為其單位的室內(nèi)裝置購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。

各用戶(hù)不得做出與小區(qū)管理公約相違背的行為,或甚至導(dǎo)致物業(yè)保險(xiǎn)無(wú)效,或令該保險(xiǎn)提高之行為,如有此類(lèi)事情發(fā)生,違約用戶(hù)需對(duì)因此而產(chǎn)生的所有開(kāi)支及損失負(fù)。

十四、常用電話(huà)號(hào)碼

夜間值班定:_________火警:119

派出所:_________匪警:110

醫(yī)院:_________急救:120

十五、結(jié)語(yǔ)

為使購(gòu)買(mǎi)小區(qū)的所有業(yè)主/住戶(hù)能享受幽雅、寧?kù)o、舒適、安全的居住環(huán)境,物制定本住房手冊(cè)。本手岫所列各條款,純?yōu)闃I(yè)主/住戶(hù)之利益著想,敬請(qǐng)各位合作。

業(yè)主應(yīng)將手冊(cè)有關(guān)條款告知家中各人,若有任何疑問(wèn),請(qǐng)向本公司或管理處查詢(xún),本公司將樂(lè)意盡力協(xié)助。對(duì)各位的真誠(chéng)合作謹(jǐn)致謝意。

并祝各位喬遷之喜,安居愉快。

_________物業(yè)管理公司

_________年_________月_________日

附件二:業(yè)主公約  8  

為加強(qiáng)住宅區(qū)各類(lèi)物業(yè)管理,保障本住宅區(qū)物業(yè)的安全與合理使用,維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序,創(chuàng)造良好的生活環(huán)境,同意簽訂本公約,并共同遵守。

一、本住宅區(qū)情況

(一)地點(diǎn):_________區(qū)_________路;

(二)總占地面積:_________平方米;

(三)總建筑面積:_________平方米,其中:住宅_________平方米,非住宅_________平方米(商業(yè)用房_________平方米,其他_________平方米);

(四)樓宇_________棟_________套;其中:高層樓宇_________棟_________套,多層樓宇_________棟_________套;

(五)業(yè)主數(shù)量:_________戶(hù);

(六)管委會(huì)財(cái)產(chǎn):

1.公用設(shè)施專(zhuān)用基金;_________元;

2.物業(yè)管理用房_________平方米,其中:管委會(huì)_________平方米,物業(yè)管理公司_________平方米;

3.商業(yè)用房_________平方米;

4.其他_________;

(七)公用設(shè)施及公共場(chǎng)所(地)狀況:

1.道路:車(chē)行道_________平方米;人行道_________平方米;

2.園林綠化地面積:_________平方米;

3.教育設(shè)施:中學(xué)_________所,建筑面積_________平方米;小學(xué)_________所,建筑面積_________平方米;幼兒園_________所,建筑面積_________平方米;

4.文體設(shè)施:文娛活動(dòng)中心_________個(gè),建筑面積_________平方米;網(wǎng)球場(chǎng)_________個(gè),占地面積_________平方米;門(mén)球場(chǎng)_________個(gè),占地面積_________平方米;游泳池_________個(gè),建筑面積_________平方米;兒童游樂(lè)場(chǎng)所_________個(gè),占地面積_________平方米;其他:_________

5.路燈_________盞;庭園燈_________盞;其他為燈:_________

6.污水檢查井_________個(gè),排污管_________米;雨水檢查井_________個(gè),雨水管_________米;化糞池_________座;明溝_________米;暗溝_________米;

7.消防水泵頭接口_________個(gè);

8.停車(chē)場(chǎng)_________個(gè),總占地面積_________平方米,車(chē)位_________個(gè);

9.綜合樓_________座,建設(shè)面積_________平方米,其中:_________

10.肉菜市場(chǎng)_________個(gè),建筑面積_________平方米;

11.郵電局(所)_________個(gè),建筑面積_________平方米;

12.影劇院_________座,建筑面積_________平方米;

13.醫(yī)院_________座,建筑面積_________平方米;

14.其他:_________

以上所有公用設(shè)施和公共場(chǎng)所(其中,_________、_________、_________項(xiàng)已竣工交付使用;_________、_________、_________項(xiàng)尚未竣工或交付使用,預(yù)計(jì)_________年_________月可交會(huì)使用)。

(八)其他事項(xiàng):_________

二、業(yè)主大會(huì)召集和決定住宅區(qū)重大事項(xiàng)的方式

(一)業(yè)主大會(huì)的召集:

1.第一次業(yè)主大會(huì)在住宅交付使用且入住率達(dá)到50%以上時(shí),由區(qū)住宅管理部門(mén)會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理公司按法定程序和形式召集,先舉產(chǎn)生管委會(huì)。

第4篇:委托管理合同書(shū)范文

“物業(yè)”一詞是從英語(yǔ)詞匯“property”及“estate”翻譯而來(lái),在20世紀(jì)70年代末中國(guó)大陸實(shí)行改革開(kāi)放政策后由香港傳入內(nèi)地。物業(yè)管理(Realpropertymanagement)是指物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與物業(yè)所有人或依據(jù)合同、法律規(guī)定有權(quán)委托的非業(yè)主使用人的委托,根據(jù)合同或法律規(guī)定對(duì)物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修繕并對(duì)相關(guān)環(huán)境和秩序進(jìn)行維修和服務(wù)的活動(dòng)。我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)是隨著改革開(kāi)放的深入,伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生和發(fā)展起來(lái)的,因此目前只能算是處于幼稚期。

目前,中國(guó)房地產(chǎn)法學(xué)界和物業(yè)管理規(guī)范性文件中,對(duì)“物業(yè)”概念內(nèi)涵和外延的見(jiàn)解是基本一致的,只是具體表述略有差別。對(duì)其概而言之,是指一定建設(shè)用地范圍內(nèi)已建成和確定業(yè)益,有特定界限的各類(lèi)房屋等建筑物及相配套的固定附屬設(shè)備、公用設(shè)施、公共場(chǎng)地和其它定著物,以及用地和房屋包容的空間環(huán)境。其中,“已建成”是形成可供使用、需加管理的物業(yè)的前提;已“確定業(yè)益”表明已建成的物業(yè)是經(jīng)過(guò)法定竣工驗(yàn)收程序驗(yàn)收合格并對(duì)該物業(yè)的權(quán)屬已依法作了確定,而業(yè)主即物業(yè)所有權(quán)人要對(duì)物業(yè)的管理負(fù)責(zé)。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,物業(yè)管理糾紛案件逐年成倍增長(zhǎng),糾紛類(lèi)型也從原先單純的追索物業(yè)費(fèi)糾紛轉(zhuǎn)而向服務(wù)質(zhì)量、亂收費(fèi)、亂搭建以及解聘物業(yè)公司等引發(fā)的糾紛發(fā)展,如何減少該類(lèi)糾紛的發(fā)生,已成為當(dāng)前與物業(yè)管理相關(guān)各方人士及法律工作者們討論的熱門(mén)話(huà)題。而由于目前我國(guó)的《民法通則》、合同法等法律中尚無(wú)專(zhuān)門(mén)調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定,法院便只能根據(jù)這些法律的基本原則,并參照有關(guān)部門(mén)和地方性規(guī)章來(lái)處理,而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不夠詳盡或明確,這給正確處理該類(lèi)糾紛帶來(lái)了一定的難度。

二、當(dāng)前物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及其原因分析

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,物業(yè)管理糾紛案件逐年成倍增長(zhǎng),新類(lèi)型案件逐漸增多,如何減少該類(lèi)案件的發(fā)生,已成為與物業(yè)管理相關(guān)各方人士及法律工作者們近期討論的熱門(mén)話(huà)題。

目前,就我國(guó)各地各級(jí)法院受理的物業(yè)糾紛案件而言,呈現(xiàn)案件數(shù)量逐年上升,在民事案件中所占比例逐漸加大;案件類(lèi)型多樣化,新類(lèi)型案件不斷出現(xiàn),業(yè)主多為案件的被告,且敗訴多,以判決為結(jié)案方式的比例高,案件調(diào)解比例低,雙方當(dāng)事人矛盾較大,物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜,法律關(guān)系復(fù)雜,對(duì)糾紛的審理有一定的難度,具有群體性糾紛的潛在因素等特點(diǎn),案件類(lèi)型大致以以下六種為主要常見(jiàn):一是業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等的糾紛;二是公共費(fèi)用分?jǐn)偧m紛;三是小曲停車(chē)位收費(fèi)引起的糾紛;四是業(yè)主違章搭建引起的糾紛;五是業(yè)主在小區(qū)內(nèi)人身財(cái)產(chǎn)受到侵害或傷害引起的糾紛;六是前期物業(yè)管理公司拒不撤出管理區(qū)域引起的糾紛。綜觀(guān)近寫(xiě)年來(lái)社會(huì)媒體對(duì)此類(lèi)糾紛的報(bào)道以及各法院受理的案件來(lái)看,筆者以為產(chǎn)生上述糾紛有以下原因:

1、物業(yè)管理公司未盡充分的安全保障義務(wù)。由于物業(yè)管理公司疏于管理,未盡合理注意義務(wù),小區(qū)內(nèi)失竊、搶劫等治安管理是常見(jiàn)的物業(yè)管理糾紛,而且業(yè)主在和物業(yè)公司簽署管理服務(wù)合同時(shí),對(duì)委托管理的事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、管理費(fèi)收支、監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等逐項(xiàng)明確的少,特別是對(duì)保安服務(wù)、車(chē)輛停放管理等極易引起爭(zhēng)議。發(fā)生爭(zhēng)議后,業(yè)主往往以財(cái)物失竊為由拒交物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)公司以已履行相關(guān)防范義務(wù)為由來(lái)進(jìn)行抗辯。

2、收費(fèi)與服務(wù)水平不適應(yīng)。許多物業(yè)管理公司不與業(yè)主協(xié)商,擅自抬高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),擴(kuò)大收費(fèi)范圍而提供劣質(zhì)服務(wù)。一些物業(yè)公司在保潔工作、維修養(yǎng)護(hù)、安全防范等工作上不能到位,而物業(yè)管理公司收費(fèi)并未降低,引起業(yè)主的反感。他們以拒交物業(yè)管理費(fèi)的方式表示對(duì)物業(yè)公司的不滿(mǎn)。

3、業(yè)主不懂法,平時(shí)不注意收集、保全證據(jù),導(dǎo)致訴訟中舉證難、維權(quán)難。對(duì)涉及業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理公司、業(yè)主與業(yè)主之間不同的法律關(guān)系,業(yè)主并不知曉。不知開(kāi)發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致滲漏使業(yè)主遭受損失,應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約賠償責(zé)任。不知樓上業(yè)主的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失,應(yīng)當(dāng)由侵權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任,而訴訟中業(yè)主往往以房屋存在質(zhì)量瑕疵等為由拒繳物業(yè)管理費(fèi)。

4、物業(yè)管理企業(yè)未按資質(zhì)規(guī)定要求從事服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)雖領(lǐng)取了相應(yīng)的資質(zhì)證書(shū),但從業(yè)人員并不是相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員,且不具備相關(guān)職稱(chēng)。物業(yè)管理并未能按《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定配齊相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員從事服務(wù),引起業(yè)主的強(qiáng)烈不滿(mǎn),有少部分業(yè)主因此提出抗辯,認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)未按照規(guī)定提供服務(wù),其首先不履行合同,故就欠繳物業(yè)管理費(fèi)。

5、法律文件、規(guī)章制度不健全,物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)低下。一個(gè)物業(yè)區(qū)最主要的法律文件至少應(yīng)該有業(yè)主公約、業(yè)主管理委員會(huì)章程、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司的委托合同書(shū)、管理公約等??墒谴蠖鄶?shù)物業(yè)區(qū)都沒(méi)有上述幾個(gè)重要法律文件,導(dǎo)致許多事情無(wú)章可循;物業(yè)管理從業(yè)人員并不是相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員,缺乏相關(guān)能力。

三、國(guó)際物業(yè)管理參考與我國(guó)物業(yè)糾紛解決之法院建議

物業(yè)合同是業(yè)主和物業(yè)公司明確各自權(quán)利義務(wù)的載體,也是糾紛發(fā)生時(shí),衡量各自主張是否充分的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn),更是人民法院處理物業(yè)糾紛案件的事實(shí)依據(jù)。

1、他山之玉:物業(yè)管理之國(guó)際參考

綜觀(guān)世界各國(guó),在其高度發(fā)展的城市化進(jìn)程中逐步推行的物業(yè)管理已經(jīng)形成了比較規(guī)范的做法。美國(guó)的物業(yè)管理設(shè)有專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu)并擁有一批高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)從業(yè)人員。美國(guó)各級(jí)政府機(jī)構(gòu)中,都設(shè)有房產(chǎn)管理局,其職責(zé)是制定房地產(chǎn)法規(guī)并監(jiān)督檢查。美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)物業(yè)管理學(xué)會(huì)(IREM)是負(fù)責(zé)培訓(xùn)注冊(cè)物業(yè)管理師的組織。任何一個(gè)管理師只有在達(dá)到IREM制定的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)以后,才能得到注冊(cè)管理師(CPM)證書(shū)。除此之外,全國(guó)有影響和規(guī)模的物業(yè)管理協(xié)會(huì)和組織還有國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)(IFMA),主要負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)設(shè)施的管理、還有一個(gè)全國(guó)性協(xié)會(huì)BOMA,代表在物業(yè)管理過(guò)程中業(yè)主、房東的利益、許多協(xié)會(huì)還辦有定期刊物,開(kāi)設(shè)教育性專(zhuān)題講座和課程,幫助物業(yè)管理人員優(yōu)化知識(shí)結(jié)構(gòu),培養(yǎng)職業(yè)道德。管理崗位必須取得相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)證書(shū)。

在新加坡,不僅物業(yè)管理組織系統(tǒng)健全,而且物業(yè)管理更強(qiáng)化法治管理。新加坡政府強(qiáng)調(diào)對(duì)居住小區(qū)進(jìn)行法治化管理。物業(yè)管理部門(mén)編寫(xiě)了《住戶(hù)手冊(cè)》、《住戶(hù)公約》、《防火須知》等規(guī)章,同時(shí)制定了公共住宅室內(nèi)外裝修、室外公共設(shè)施保養(yǎng)等規(guī)定,為物業(yè)管理法治化奠定了基礎(chǔ)。例如對(duì)室內(nèi)裝修有非常嚴(yán)格的規(guī)定:政府出售的公共住宅,室內(nèi)裝修規(guī)定在領(lǐng)到鑰匙之日起3個(gè)月內(nèi)完成,此后3年內(nèi)不準(zhǔn)再進(jìn)行第二次裝修。另外,新加坡政府對(duì)住宅小區(qū)公共設(shè)施(設(shè)備)保養(yǎng)維修十分重視,要求物業(yè)管理企業(yè)提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)。政府規(guī)定每5年對(duì)整幢樓房外墻、公共走廊、樓梯、屋頂及其他公共場(chǎng)所進(jìn)行一次維修。

我國(guó)香港地區(qū)的物業(yè)管理公司只需經(jīng)工商登記就可以承攬業(yè)務(wù),物業(yè)管理企業(yè)在香港數(shù)量非常多。物業(yè)公司的權(quán)力來(lái)源于大廈公契和物業(yè)管理委托合同。在香港,發(fā)展商賣(mài)房時(shí),必須起草制定大廈公契,報(bào)政府登記備案。公契中如有不平等嫌疑,政府可以拒絕備案。香港的物業(yè)管理最值得業(yè)主贊許的就是物業(yè)公司扮演著雇工角色。物業(yè)管理的費(fèi)用均取之于業(yè)主或租客,一幢獨(dú)立的大樓就是一個(gè)獨(dú)立的戶(hù)頭、管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是量入為出。香港的物業(yè)管理費(fèi)用模式主要是人制。即管理費(fèi)用=成本支出+酬金,酬金可以按固定數(shù)額提取,也可按比例提取。一般的提取比例是10%至15%,住宅的比例是10%,商業(yè)的比例是15%.另外,物業(yè)管理費(fèi)也有采用包干制的,這一點(diǎn)與北京市普通居住小區(qū)的收費(fèi)方式相似。物業(yè)管理招投標(biāo)非常規(guī)范:香港是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相當(dāng)發(fā)達(dá)和完善的地方,物業(yè)管理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也相當(dāng)激烈,大到物業(yè)管理公司的選聘,小到日常管理中材料的采購(gòu),均廣泛采用物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制。因此已形成了一套完善的招投標(biāo)制度。

2、我國(guó)物業(yè)管理法律規(guī)范的缺位與糾紛解決建議

我國(guó)物業(yè)管理從八十年代初深圳第一家物業(yè)管理公司的興起,到九十年代初物業(yè)管理在全中國(guó)新建住宅區(qū)的全面推行,到1999年建設(shè)部提出“要培育物業(yè)管理市場(chǎng),建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制”的整個(gè)發(fā)展過(guò)程,確實(shí)還存在著很多急待解決的問(wèn)題。其中之一就是必須打破傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式,大力推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。物業(yè)管理走向社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化已成為一種必然趨勢(shì)。

基于物業(yè)管理糾紛的特殊性,業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾在一定時(shí)期將是尖銳而不可避免的。而要形成符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng),真正緩和日益增多的物業(yè)管理糾紛,從法院角度,筆者以為可作如下思考:

1、物業(yè)公司強(qiáng)化合同意識(shí),簽訂合同時(shí),應(yīng)細(xì)化合同內(nèi)容,為以后的服務(wù)提供可供判定的依據(jù)。同時(shí),物業(yè)公司在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)后,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行服務(wù)義務(wù),提高服務(wù)質(zhì)量,提高物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)。

我國(guó)現(xiàn)行物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定,價(jià)格和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)相適應(yīng)。盡管物業(yè)管理服務(wù)屬于軟性的行業(yè),但對(duì)其服務(wù)質(zhì)量的好壞優(yōu)劣應(yīng)該有個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),至少一個(gè)地區(qū)應(yīng)該有一個(gè)地區(qū)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),并將標(biāo)準(zhǔn)具體量化到每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目中。標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由物業(yè)公司提出管理方案和管理預(yù)算,業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決。故雙方在合同中應(yīng)把相應(yīng)的機(jī)制以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)約定清晰,避免糾紛出現(xiàn)時(shí)無(wú)所適從。

物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)防范,充分履行合理注意義務(wù)。關(guān)于業(yè)主車(chē)輛丟失、財(cái)物被盜的損害賠償問(wèn)題。在物業(yè)管理合同中如果約定的保安費(fèi)包括車(chē)輛保管服務(wù),那么發(fā)生車(chē)輛丟失的,物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。如果沒(méi)有約定,但有證據(jù)證明物業(yè)公司疏于管理,未盡起碼的安全防范義務(wù)或未配備應(yīng)有的安全防范設(shè)備,對(duì)車(chē)輛的丟失、財(cái)物被盜有重大過(guò)失的,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)管理公司承擔(dān)法律責(zé)任的前提是這種過(guò)錯(cuò)和業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜之間有法律上的因果關(guān)系。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)自己證明在物業(yè)管理活動(dòng)中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)或者即使有過(guò)錯(cuò),這種過(guò)錯(cuò)也不是直接導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的原因。為此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)采取積極的應(yīng)對(duì)措施,配齊安全防范設(shè)備及人員,盡充分的安全防范義務(wù)。

2、業(yè)主增強(qiáng)契約意識(shí),審慎訂立合同。履行合同時(shí),應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則,在享受物業(yè)服務(wù)的同時(shí),認(rèn)真履行交納費(fèi)用的義務(wù),依法維權(quán)。物業(yè)合同是業(yè)主和物業(yè)公司明確各自權(quán)利義務(wù)的載體,也是糾紛發(fā)生時(shí),衡量各自主張是否充分的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn),更是人民法院處理物業(yè)糾紛案件的事實(shí)依據(jù)。另外,由于物業(yè)服務(wù)是日常發(fā)生的、是長(zhǎng)期的、細(xì)化的和具有個(gè)體差異的,所以,在簽訂合同時(shí),應(yīng)當(dāng)在參考物業(yè)合同范本的基礎(chǔ)上,盡可能細(xì)化合同的內(nèi)容。使業(yè)主和物業(yè)公司都有章可循、有合同可依。在業(yè)益的維護(hù)方面,業(yè)主對(duì)發(fā)生的糾紛,應(yīng)加強(qiáng)與物業(yè)管理公司的溝通,盡可能通過(guò)對(duì)話(huà)解決糾紛。此外,業(yè)主應(yīng)注意在平時(shí)積極收集、保全證據(jù),避免在日后訴訟中處于劣勢(shì)。

3、物業(yè)主管機(jī)關(guān)建立物業(yè)服務(wù)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),構(gòu)建多檔次的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系,嚴(yán)格物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)管理。國(guó)家相關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)定期對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)、考核,建立健全業(yè)主公約、業(yè)主管理委員會(huì)章程,同時(shí)大膽借鑒中國(guó)香港地區(qū)和國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),探索符合國(guó)際慣例并適合國(guó)情的物業(yè)管理模式,建設(shè)專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、國(guó)際化的管理新路,推出“一體化服務(wù)”、“酒店式服務(wù)”、“個(gè)性化貼心服務(wù)”等,使其成為一流精英團(tuán)隊(duì)。

同時(shí),引入具有評(píng)估、監(jiān)測(cè)功能的第三方機(jī)構(gòu),提供對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)、物業(yè)管理費(fèi)分級(jí)收取的評(píng)估、監(jiān)測(cè)等服務(wù)。價(jià)格管理機(jī)關(guān)根據(jù)不同檔次的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、不同資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)公司,科學(xué)核定不同級(jí)別的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)的介入和相關(guān)部門(mén)規(guī)范管理,保障物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等向社會(huì)的公開(kāi)、透明,將有利于物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運(yùn)作,使業(yè)主、物業(yè)公司受益,也使社會(huì)和諧穩(wěn)定。

4、加強(qiáng)物業(yè)管理立法、宣傳與監(jiān)督。加強(qiáng)和完善物業(yè)管理立法勢(shì)在必行。目前世界各國(guó)物業(yè)管理的立法模式主要有民法模式、住宅法模式、建筑物區(qū)分所有權(quán)法模式和物業(yè)管理法模式四種[6].從目前情況上看,有的學(xué)者認(rèn)為我國(guó)選擇專(zhuān)門(mén)進(jìn)行物業(yè)管理的立法模式較為切實(shí)。筆者同意其觀(guān)點(diǎn),因?yàn)槲飿I(yè)管理的對(duì)象不僅僅是建筑物、公共場(chǎng)所和設(shè)施,同樣涉及人員的管理;其在設(shè)立優(yōu)良和諧的居住環(huán)境上,側(cè)重于法的秩序價(jià)值;其管理的“物業(yè)”已經(jīng)不僅僅是建筑物本身。其調(diào)整的特殊社會(huì)關(guān)系,應(yīng)當(dāng)以《消費(fèi)者權(quán)益保障法》或《勞動(dòng)法》的模式加以專(zhuān)門(mén)的規(guī)范和確定。在內(nèi)容上,我們認(rèn)為有必要以法律或法規(guī)形式確定物業(yè)管理服務(wù)和收費(fèi)的參考性標(biāo)準(zhǔn);同時(shí)改變物業(yè)管理費(fèi)的包干制收費(fèi)模式,形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)制收費(fèi)模式。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本要求之一是市場(chǎng)主體平等與自由的公平競(jìng)爭(zhēng)。但進(jìn)入市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)者均以獲取利潤(rùn)為直接目的,利潤(rùn)會(huì)使競(jìng)爭(zhēng)者拋開(kāi)職業(yè)道德、商業(yè)道德而作出各種各樣妨礙競(jìng)爭(zhēng)的行為和不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的行為,影響競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的正常運(yùn)轉(zhuǎn),勢(shì)必會(huì)損害正當(dāng)經(jīng)營(yíng)者的利益,損害消費(fèi)者的權(quán)益,擾亂正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。由于市場(chǎng)只能為自由競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造條件,因此需要國(guó)家立法來(lái)調(diào)整市場(chǎng)交易領(lǐng)域生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者之間商業(yè)性競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,禁止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為和限制壟斷關(guān)系。

物業(yè)管理是一個(gè)新興的,充滿(mǎn)競(jìng)爭(zhēng)的朝陽(yáng)行業(yè)。不同的物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容基本上是相同的,相互間具有較強(qiáng)的可替代性。如何能在眾多競(jìng)爭(zhēng)者當(dāng)中脫穎而出,占據(jù)有利市場(chǎng)地位。關(guān)鍵在于創(chuàng)立自己公司的品牌。品牌是當(dāng)今社會(huì)人們消費(fèi)觀(guān)念的時(shí)尚潮流,亦是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的一種必然要求,是公司發(fā)育成熟的重要標(biāo)志。物業(yè)管理公司首先要靠提高自身素質(zhì)來(lái)獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有利地位,同時(shí)也依靠行業(yè)組織,充分發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會(huì)的作用,從宏觀(guān)方面規(guī)范物業(yè)管理公司的運(yùn)作,制止和懲戒不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為,依法治理物業(yè)管理市場(chǎng),發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作為行業(yè)自治組織的功能,完善協(xié)會(huì)內(nèi)各項(xiàng)制度,公約與章程,從宏觀(guān)方面維護(hù)各公司的利益。行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)通過(guò)吸收、凝聚核心物業(yè)管理公司,最終實(shí)現(xiàn)行業(yè)內(nèi)公司自治和自我管理,建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

參考書(shū)目:

1、朝法宣:《如何解決物業(yè)管理糾紛》,載中國(guó)法院網(wǎng),

2、高航、徐悅:《美然現(xiàn)象,物業(yè)管理窘境的另類(lèi)寫(xiě)照》,載《人民法院報(bào)》正義周刊第296期,2006年5月9日。

3、張哲:《物業(yè)糾紛膨脹法律為何難解》,載《法制日?qǐng)?bào)》2006年4月18日第8版。

4、楊玖霖:《戚區(qū)法院分析當(dāng)前物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策》,

4、周四新:《完善我國(guó)物業(yè)管理立法的構(gòu)想》,載《財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐》2000年2期。