固定資產(chǎn)和不動產(chǎn)精選(九篇)

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第1篇：固定資產(chǎn)和不動產(chǎn)范文

關(guān)鍵詞：營改增；視同銷售；在建工程

2016年5月1日起，我國在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點（以下簡稱“營改增”），交通運輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，自此，從2012年開始的“營改增”工作逐步完善，營業(yè)稅退出了歷史的舞臺，成為一個傳說！

而針對此次“營改增”中涉及的視同銷售貨物行為的表述中第四條由原來的“將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于非應(yīng)稅項目”改為“將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于免稅項目、簡易計稅項目”，因為以前不動產(chǎn)在建工程屬于非應(yīng)稅項目，而現(xiàn)在不動產(chǎn)在建工程屬于應(yīng)稅項目，那么原材料用于不動產(chǎn)在建工程其增值稅應(yīng)該如何處理呢？

因為原材料的取得方式不同，現(xiàn)將原材料分為自產(chǎn)原材料、委托加工收回原材料和外購原材料來分別闡述：

一、自產(chǎn)、委托加工收回的原材料用于不動產(chǎn)在建工程

按照企業(yè)是把此不動產(chǎn)在建工程直接出售還是作為固定資產(chǎn)自用以后出售分兩種情況分析：

（一）銷售不動產(chǎn)在建工程

因為銷售在建工程要區(qū)分是否為2016年4月30日前后的選擇不同的計稅方式，銷售2016年4月30日前的不動產(chǎn)可以選擇簡易計稅方式和一般計稅方式兩種，銷售2016年4月30日后的不動產(chǎn)采用一般計稅方式，即銷售2016年4月30日前的不動產(chǎn)采用簡易計稅方式的計算方式為全部價款和價外費用按照5%的征收率征收，而一般計稅方式為全部價款和價外費用按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行申報納稅，也就是按照11%的稅率計算繳納增值稅。

1.自產(chǎn)、委托加工收回的原材料用于2016年4月30日之前的在建工程如果以后銷售選擇簡易計稅方式的，屬于委托加工收回貨物用于簡易計稅項目應(yīng)視同銷售，移送使用的時候應(yīng)該計算銷項稅額，委托加工收回時的進項稅額也可以抵扣。

稅法規(guī)定“適用一般計稅方法的試點納稅人，在2016年5月1日后取得并在會計制度上按照固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)當(dāng)自取得之日起分2年從銷售稅額中抵扣，第一年扣60%，第二年扣40%”，那么如果委托加工收回的原材料使用特別多，進項稅額特別大的，建議參考此抵扣方式分兩年抵扣。

委托加工收回的原材料用于2016年4月30日之前的在建工程，銷售此不動產(chǎn)在建工程時采用一般計稅方式時，移送使用時屬于正常的增值過程，因此不用繳納銷項稅額，等到不動產(chǎn)銷售時才計算增值額繳納銷項稅額，而進項稅額如果特別大的情況也可參照上述方法分兩年抵扣。

2.委托加工收回的原材料用于2016年4月30日之后的在建工程，適用一般計稅方式，移送使用時屬于正常的增值過程，因此不用繳納銷項稅額，等到不動產(chǎn)在建工程銷售時才繳納銷項稅額，而進項稅額如果特別大的情況也可參照上述方法分兩年抵扣。

（二）銷售固定資產(chǎn)

稅法規(guī)定“銷售自己使用過的按規(guī)定不得抵扣且未抵扣過進項稅額的固定資產(chǎn)，依3%征收率減按2%征收增值稅”，是否抵扣過進項稅額，為了方便本文簡單表述為是否為2009年1月1日前購進的。

若此固定資產(chǎn)為2009年1月1日前購入的，現(xiàn)在是企業(yè)的在建工程，修建好后作為自用的固定資產(chǎn)，那么銷售時按照3%征收率減按2%征收增值稅，屬于委托加工收回貨物用于簡易計稅項目應(yīng)視同銷售，移送使用的時候應(yīng)該計算銷項稅額，委托加工收回時的進項稅額也可以抵扣。若此固定資產(chǎn)為2009年1月1日后購入的，現(xiàn)在是企業(yè)的在建工程，修建好后作為自用的固定資產(chǎn)，移送時不需計算增值稅，銷售時適用11%的稅率計算銷項稅額。

二、外購原材料用于不硬在建工程

外購原材料用于不動產(chǎn)在建工程屬于正常的增值過程，不滿足在我國境內(nèi)銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)和銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，以及進口貨物的增值稅征稅范圍，也不是增值稅視同銷售行為的范圍，所以外購原材料用于不動產(chǎn)在建工程不需繳納增值稅，至于最后此在建工程出售時，按銷售不動產(chǎn)納稅，而進項稅額如果特別大的情況也可參照前述方法分兩年抵扣。若作為固定資產(chǎn)使用后出售，按照出售固定資產(chǎn)區(qū)分2009年1月1日前后算稅方式計算即可。

結(jié)論

“營改增”后視同銷售情況由原來的八種變?yōu)榫欧N，內(nèi)容也發(fā)生些許變化，本文旨在總結(jié)和建議其中一般納稅人原材料用于在建工程后增值稅的計算，存在諸多不足和考慮不周的地方，例如對小規(guī)模納稅人的原材料的適用沒有涉及，也未考慮其他稅種的計算等。

參考文獻：

[1]程敏中.建筑工程耗用材料的增值稅管理[J].稅收征納，2014（05）：17-18.

第2篇：固定資產(chǎn)和不動產(chǎn)范文

【關(guān)鍵詞】固定資產(chǎn)；中國會計準則；國際會計準則；比較

一、固定資產(chǎn)準則適用范圍的比較

《中國會計準則-固定資產(chǎn)》（CAS-4）對固定資產(chǎn)規(guī)范的范圍與《國際會計準則-不動產(chǎn)、產(chǎn)房及設(shè)備》（IAS-16）規(guī)范的范圍基本相同。我國會計準則明確指出固定資產(chǎn)準則適用對象不包括作為投資性房地產(chǎn)的建筑物和生產(chǎn)性生物資產(chǎn)；國際會計準則的適用對象不包括：（1）依據(jù)《國際財務(wù)報告準則-持有待售的非流動資產(chǎn)和終止經(jīng)營》（IFRS-5）被劃分為持有待售的不動產(chǎn)、廠房和設(shè)備；（2）森林及類似的自然性自然資源；（3）礦產(chǎn)權(quán)，礦產(chǎn)、石油、天然氣和類似的非再生性資源的勘探和開采，但對于在發(fā)展或保持第（2）、（3）條所包含的活動或資產(chǎn)而使用且又能與這些活動或資產(chǎn)分開的不動產(chǎn)、廠房和設(shè)備適用固定資產(chǎn)準則。比較兩個準則所規(guī)范的對象，我國會計準則對適用對象的界定比較籠統(tǒng)和概括，而國際會計準則比較具體，指向性更強。

二、固定資產(chǎn)確認條件的比較

我國會計準則對固定資產(chǎn)的定義是指同時滿足下列特征的有形資產(chǎn)：（1）為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有；（2）使用壽命超過一個會計年度。

國際會計準則中對不動產(chǎn)、廠房和設(shè)備的定義是指符合下列條件的有形資產(chǎn)：（1）企業(yè)為了在生產(chǎn)或供應(yīng)商品或勞務(wù)時使用、出租給其他人，或為了管理目的而持有的；（2）預(yù)期能在不止一個會計期間內(nèi)使用。

通過比較不難看出，兩項準則對“固定資產(chǎn)”和“固定資產(chǎn)”的定義大致相同，但我國會計準則提到“使用壽命超過一個會計年度”，而IAS-16中的提法為“預(yù)期能在不止一個會計期間內(nèi)使用”。我國會計準則對固定資產(chǎn)的定義傾向于清晰明確，而國際會計準則的定義側(cè)重特性和實質(zhì)。

三、固定資產(chǎn)初始計量的比較

1.外購固定資產(chǎn)

我國固定資產(chǎn)準則規(guī)定，企業(yè)外購固定資產(chǎn)的成本，應(yīng)該包括購買價款、相關(guān)稅費、使固定資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產(chǎn)的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務(wù)費等。對于外購固定資產(chǎn)，在其成本構(gòu)成上IAS-16比我國會計準則增加了對折扣的規(guī)定。IAS-16明確指出在購買固定資產(chǎn)時，任何與其有關(guān)的商業(yè)折扣和回扣都應(yīng)屬于固定資產(chǎn)成本的抵減項。

對于采用分期付款方式購買固定資產(chǎn)，且在合同中規(guī)定的付款期限比較長，超過了正常信用條件的情況，我國固定資產(chǎn)準則和IAS-16都對除符合資本化條件的該項金額與付款總額之間的差額確認為利息支出，二者在處理上可謂一致。

2.自行建造的固定資產(chǎn)

我國會計準則對自行建造固定資產(chǎn)的成本界定為由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，包括工程物資成本、人工成本、交納的相關(guān)稅費、應(yīng)予資本化的借款費用以及應(yīng)分攤的間接費用等。IAS-16規(guī)定，企業(yè)自建資產(chǎn)的成本與生產(chǎn)待售資產(chǎn)資產(chǎn)的成本相同。

需要指出，對于建設(shè)期間發(fā)生的工程物資盤虧及報廢毀損的會計處理我國固定資產(chǎn)準則和IAS-16的規(guī)定有著明顯的差異。我國固定資產(chǎn)準則規(guī)定，建設(shè)期間發(fā)生的工程物資盤虧、報廢及毀損，減去殘料價值和保險公司、過失人等賠款后的凈損失，計入所建工程項目的成本，待完工后再計入營業(yè)外支出；IAS-16規(guī)定，由報廢的材料、人工或其他資源引起的異常金額的成本不包括在資產(chǎn)的成本中。國際會計準則的作法從更真實的角度反映了固定資產(chǎn)的價值，有利于消除影響內(nèi)部利潤的因素，方便工程的監(jiān)督管理和成本計量，這也是我國會計準則可以借鑒之處。

3.融資租入的固定資產(chǎn)

參照《中國會計準則-租賃》（CAS-21）的通用作法，在租賃開始日，承租人應(yīng)將租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值與租賃最低付款額現(xiàn)值二者中較低者作為租入資產(chǎn)的入賬價值，差額作為未確認融資費用。這與國際會計準則的規(guī)定基本相同。

4.非貨幣換取得的固定資產(chǎn)

根據(jù)《中國會計準則-非貨幣性資產(chǎn)交換》（CAS-7）的規(guī)定，我國以非貨幣易取得的固定資產(chǎn)會計處理分為以公允價值計量和以賬面價值計量兩種情況。非貨幣性資產(chǎn)交換取得的固定資產(chǎn)具有商業(yè)實質(zhì)且公允價值能夠可靠計量的應(yīng)以換出資產(chǎn)的公允價值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費作為換入資產(chǎn)的成本，公允價值與換出資產(chǎn)賬面價值的差額計入當(dāng)期損益；當(dāng)以非貨幣換資產(chǎn)方式取得固定資產(chǎn)不具有商業(yè)實質(zhì)或者雖然換入資產(chǎn)和換出資產(chǎn)的公允價值均不能可靠計量的，應(yīng)以換出資產(chǎn)的賬面價值為基礎(chǔ)確定換入資產(chǎn)的成本，且不確認損益。IAS-16規(guī)定，不動產(chǎn)、廠房和設(shè)備在交換時具有商業(yè)實質(zhì)的，項目成本應(yīng)按照公允價值計量?？梢?，我國會計準則在這一問題上已經(jīng)與國際會計準則接軌，并且細化了不同情況下的會計處理，以更加清晰準確的專業(yè)語言闡述了處理方法，更具有規(guī)范化效益。

四、固定資產(chǎn)后續(xù)計量的比較

（一）折舊

1.折舊范圍

在折舊范圍方面，IAS-16沒有做出明確規(guī)定，但我國固定資產(chǎn)準則明確規(guī)定“除一下情況之外，企業(yè)應(yīng)對所有固定資產(chǎn)計提折舊：①已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)；②單獨計價入賬的土地?！?/p>

2.固定資產(chǎn)折舊方法

在折舊方法方面，IAS-16允許采用的折舊方法包括：直線法、余額遞減法和工作量法，而我國準則允許采用的折舊方法較多，有年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數(shù)總和法?？梢钥闯?，我國準則更具人性化，有利于企業(yè)根據(jù)與固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益的預(yù)期實現(xiàn)方式，合理選擇折舊方法。

3.固定資產(chǎn)折舊時間

增加或減少的固定資產(chǎn)應(yīng)從何時開始或停止計提折舊，國際會計準則并沒有給出明確的規(guī)定，而我國會計準則延伸了此項內(nèi)容。我國固定資產(chǎn)準則要求：當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)，當(dāng)月不計提折舊，從下月起計提折舊；當(dāng)月減少的固定資產(chǎn)，當(dāng)月仍計提折舊，從下月起不不計提折舊。相較而言，我國固定資產(chǎn)折舊準則更有利于折舊的計算和實際操作。

（二）期末計量比較

由于國情和市場發(fā)展?fàn)顩r不同，我國固定資產(chǎn)準則和IAS-16在固定資產(chǎn)期末計量存在較大差異。我國會計準則中，固定資產(chǎn)成本的計量以歷史成本為主，注重固定資產(chǎn)的賬面價值。IAS-16規(guī)定，企業(yè)應(yīng)選擇成本模式或公允價值模式計量。其中，成本模式是指固定資產(chǎn)成本減去任何累計折舊的金額入賬；公允價值模式是指按照價值重估后的金額予以入賬，即按其在重估日公允價值減去累計折舊后的金額入賬。相比之下，我國會計準則禁止公允價值作為固定資產(chǎn)期末計量是基于避免公允價值計量對我國企業(yè)和資本市場的不利影響，因此嚴格循謹慎性原則，而國際會計準則則更加注重真實性。

（三）減值轉(zhuǎn)回處理比較

在固定資產(chǎn)減值轉(zhuǎn)回的處理上，我國會計準則與國際會計準則存在較大差異。國際會計準則規(guī)定，商譽以外的資產(chǎn)減值損失轉(zhuǎn)會而增加的資產(chǎn)賬面金額，不因高于資產(chǎn)以前年度未確認減值損失的賬面金額，但對是否能夠?qū)p值金額轉(zhuǎn)回沒有做出限制。我國會計準則增加了對固定資產(chǎn)減值轉(zhuǎn)回的限制，明確指出，固定資產(chǎn)減值損失已經(jīng)確認，在以后會計期間不得轉(zhuǎn)回。此種規(guī)定比國際會計準則更顯嚴謹，確保了企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果更加真實可靠，規(guī)避了利用資產(chǎn)減值進行操縱利潤的現(xiàn)象，有效的保護了投資者的利益。

（四）后續(xù)支出比較

我國會計準則和IAS-16都要求在固定資產(chǎn)后續(xù)支出應(yīng)當(dāng)滿足“相關(guān)的未來經(jīng)濟利益很可能流入且成本能夠可靠計量?！碧貏e是在后續(xù)資本化與費用化的會計處理中實現(xiàn)了中外會計準則的趨同。我國固定資產(chǎn)后續(xù)支出處理規(guī)定：與固定資產(chǎn)有關(guān)的更新改造，符合資本化確認條件的，應(yīng)當(dāng)計入固定資產(chǎn)成本，同時將被替換部分的賬面價值扣除；與修理有關(guān)的后續(xù)支出，應(yīng)予以費用化，計入當(dāng)期損益。IAS-16要求不動產(chǎn)、廠房和設(shè)備的的后續(xù)支出，用確認為費用；與不動產(chǎn)、廠房和設(shè)備相關(guān)（下轉(zhuǎn)第181頁）（上接第179頁）的更新改造予以資本化，計入固定資產(chǎn)成本。

五、固定資產(chǎn)處置的比較

IAS-16規(guī)定：當(dāng)不動產(chǎn)、廠房和設(shè)備項目永久性不再使用并且預(yù)期從它的處置中不能產(chǎn)生未來經(jīng)濟利益，需要處置時，應(yīng)從資產(chǎn)負債表中剔除。這與我國固定資產(chǎn)準則的要求基本一致。需要注意的是，兩項準則均要求將固定資產(chǎn)處置產(chǎn)生的收益或損失計入當(dāng)期，但是IAS-16要求計入經(jīng)營活動損益當(dāng)中，而我國固定資產(chǎn)準則卻是作為營業(yè)外收支列報。由此可以看出，我國會計準則的制定整體上遵循了會計謹慎性原則，在具體處理方式上也反映了一定的創(chuàng)新性和靈活性。

六、固定資產(chǎn)信息披露的比較

我國會計準則要求會計主體披露的固定資產(chǎn)信息包括：（1）固定資產(chǎn)的確認條件、分類、計量基礎(chǔ)和折舊方法；（2）各類固定資產(chǎn)的壽命、預(yù)計凈殘值和折現(xiàn)率；（3）各類固定資產(chǎn)的期初和期末原價、累計折舊和資產(chǎn)減值金額；（4）當(dāng)期確認的折舊費用；（5）用于擔(dān)保的固定資產(chǎn)賬面價值；（6）準備處置的固定資產(chǎn)的名稱、賬面價值、公允價值和預(yù)計處置費用等。國際會計準則要求固定資產(chǎn)信息的披露內(nèi)容除了我國會計準則要求披露的全部內(nèi)容外，還增加了兩項內(nèi)容。具體內(nèi)容為：（1）如果按重估金額列示不動產(chǎn)、廠房和設(shè)備項目的，還應(yīng)披露有效重估價值相關(guān)的信息及其會計報表的影響；（2）采用成本模式計量時，如果不動產(chǎn)、廠房和設(shè)備的公允價值與資產(chǎn)的賬面價值相差較大的話，還應(yīng)披露不動產(chǎn)、廠房和設(shè)備的公允價值，并鼓勵主體披露這些金額等。從對固定資產(chǎn)信息披露的要求來看，IAS-16對信息披露的要求比較詳細、全面，我國固定資產(chǎn)準則只對基本的固定資產(chǎn)信息要求予以披露，缺乏一定的深度，這也是我國固定資產(chǎn)準則可以引用和借鑒的地方。

七、綜合比較

通過上述六個方面的比較分析可以看出，除去幾個實質(zhì)性差異外，我國固定資產(chǎn)準則和IAS-16已經(jīng)逐步趨同。我國固定資產(chǎn)會計準則雖然在某些方面和IAS-16存在著差異，但這并不意味著我國固定資產(chǎn)會計準則落后于IAS-16，不能適應(yīng)未來發(fā)展的需要。因此，我國會計準則今后的發(fā)展不能完全照搬國際會計準則，而是要分析差別，采納合理適用的國際會計準則，并結(jié)合我國經(jīng)濟發(fā)展的實際情況，完善本國的會計準則。

參考文獻

[1]劉總理.我國企業(yè)固定資產(chǎn)會計準則與國際準則之比較[J].會計之友,2007(8).

[2]財政部會計準則委員會組織翻譯.國際會計準則[M].北京:中國財政經(jīng)濟出版社,2008.

[3]刑琳華.中國會計準則與國際會計準則比較研究[M].山東農(nóng)業(yè)大學(xué),2005-5-20.

第3篇：固定資產(chǎn)和不動產(chǎn)范文

關(guān)鍵詞：一般納稅人；不動產(chǎn)；經(jīng)營性租賃；會計核算

一、不動產(chǎn)取得時分期抵扣進項稅額會計核算

在2016年，為支持企業(yè)發(fā)展，國家稅務(wù)總局第15號規(guī)定，根據(jù)其中的條款，增值稅一般納稅人從2016年5月1日始，按照固定資產(chǎn)核算所取得的不動產(chǎn)或在建工程，都需要分2年從銷項稅額中抵扣其進項稅額。整體來看，在取得不動產(chǎn)時，分期抵扣進項稅額的會計核算整體來看，可以分為兩類情況進行分析。

(一)關(guān)于取得不動產(chǎn)分期抵扣進項稅額的會計核算

從實質(zhì)上來說，一般納稅人在具體實踐中，利用多種合法形式來取得不動產(chǎn)，例如，通過購買、捐贈、入股或抵債等，得到不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。一般納稅人應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期銷項稅額中，將進項稅額60%進行抵扣；其余的40%待抵扣進項稅額，可在后續(xù)銷項稅額中抵扣，時間是取得扣稅憑證的當(dāng)月算起的第13個月。舉例如下：在2016年8月期間，為改善公司辦公經(jīng)營條件，A公司(一般納稅人)新購一座辦公樓，金額為20億元，稅額為2.2億元。該新購辦公樓納入固定資產(chǎn)核算范疇，在當(dāng)年9月根據(jù)相關(guān)規(guī)定就可以進行計提折舊。如果經(jīng)過認證，在購買固定資產(chǎn)中當(dāng)月取得的增值稅專用發(fā)票，對其進行會計處理。具體情況如下：借：辦公樓為固定資產(chǎn)，價值2000000000萬元，需要交納的增值稅稅費，也就是進項稅額為132000000(220000000×60%)萬元。經(jīng)過計算后，待抵扣進項稅額為88000000(220000000×40%)萬元；貸：A公司在銀行擁有存款金額為2220000000萬元。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在第13個月也就是2017年8月時，經(jīng)過計提折舊后，該固定資產(chǎn)的會計處理變?yōu)椋航瑁盒枰患{的增值稅稅費，也就是進項稅額為為88000000；貸：待抵扣進項稅額為88000000萬元。

(二)關(guān)于不動產(chǎn)在建工程分期抵扣進項稅額的會計核算

不動產(chǎn)在建工程是指尚未完工并交付使用的工程，對于這類在建的工程，一般納稅人需要采購相應(yīng)的材料和服務(wù)、設(shè)備等進行建設(shè)、裝飾等。如果不動產(chǎn)在建工程要適用分期抵扣進項稅額，需要達到如下兩個標(biāo)準：一是不動產(chǎn)在建工程行為發(fā)生在2016年5月1日后，二是通過對不動產(chǎn)進行擴建或裝飾修繕后，不動產(chǎn)實現(xiàn)了增值且增值≥50%。對于一般納稅人所采購的用于不動產(chǎn)建設(shè)的相關(guān)的材料和設(shè)備，其會計核算可繼續(xù)細分為兩種情況：1.如果一般納稅人所購材料、設(shè)備等用于不動產(chǎn)在建工程，而且，也符合分期抵扣的相關(guān)規(guī)定，可按取得不動產(chǎn)分期抵扣進項稅額的相關(guān)規(guī)定進行抵扣。2.如果已全額抵扣進項稅額的物資，在進行抵扣之后，轉(zhuǎn)用在不動產(chǎn)在建工程上，同時，也符合分期抵扣的相關(guān)規(guī)定，就可以將已抵扣進項稅額的40%，在轉(zhuǎn)用當(dāng)期的進項稅額中扣減，然后，在第13個月的銷項稅額中予以抵扣。

二、一般企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)使用權(quán)的會計核算

(一)取得不動產(chǎn)時一般納稅人同時獲得增值稅發(fā)票

按照財稅[2016]36號文件中的相應(yīng)的條例規(guī)定，如果企業(yè)是在2016年4月30日后取得了不動產(chǎn)，不管是購買還是自建，都稱為新項目，同理，在此日期之前取得的都稱為老項目。老項目的轉(zhuǎn)讓過程中，增值稅計算可采取簡易征收辦法或一般計稅辦法。新項目必須要按照一般計稅辦法進行。如果在轉(zhuǎn)讓過程中，采取的是跨地區(qū)轉(zhuǎn)讓的形式，還需要向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅，同時，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳相關(guān)的稅款。

(二)取得不動產(chǎn)時一般納稅人未同時獲得發(fā)票

對于此種情況，按照國家稅務(wù)總局2016年第73號公告，一般納稅人需要憑借相應(yīng)的材料，例如完稅憑證等相關(guān)資料，才能進行不動產(chǎn)差額抵扣。2016年4月30日前繳納契稅，那么，可按照如下公式進行計算：增值稅應(yīng)納稅額=[全部交易價格(含增值稅)-契稅計稅金額(含營業(yè)稅)]÷(1+5%)×5%；之后的，則按增值稅應(yīng)納稅額=[全部交易價格(含增值稅)÷(1+5%)-契稅計稅金額(不含增值稅)]×5%進行計算。

第4篇：固定資產(chǎn)和不動產(chǎn)范文

關(guān)鍵詞：進項稅　巷道　不動產(chǎn)　構(gòu)筑物

十六屆三中全會通過的《中央完善社會主義市場經(jīng)濟體制的決定》（簡稱《決定》）專門提出了改革現(xiàn)行增值稅制度的問題，《決定》指出：“增值稅由生產(chǎn)型改為消費型”，這表明了政府高層決策者決心改革已經(jīng)試行十年之久的生產(chǎn)型增值稅制度。

對于煤炭企業(yè)，增值稅改革主要是銷項稅稅率由13%提升為17%，這直接增加了煤炭企業(yè)稅負的增加，其次就是固定資產(chǎn)進項稅可以抵扣，但是對于成熟的煤炭企業(yè)，特別是增值稅改革前已經(jīng)穩(wěn)定投產(chǎn)的企業(yè)，該條對于固定資產(chǎn)中設(shè)備可以抵扣的效用不大，主要是因為該類企業(yè)已經(jīng)完成對于設(shè)備方面的投入，已經(jīng)享受不到該項稅收新規(guī)的好處，而在后續(xù)的生產(chǎn)過程中，設(shè)備的往復(fù)使用，部分新入設(shè)備基本以租賃為主，更加享受不到進項稅可以抵扣的好處，而煤炭企業(yè)在后續(xù)的投入中，最大的固定資產(chǎn)投入就是井下井下巷道建設(shè)，以及井下巷道中的通風(fēng)、排水、照明等設(shè)施的建設(shè)，而對于此類固定資產(chǎn)投入進項稅是否可以抵扣，部分法規(guī)上雖然做出了一定的說明，但是也未能明確煤炭企業(yè)關(guān)于此類業(yè)務(wù)進項稅抵扣的問題。2009年9月9日，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于固定資產(chǎn)進項稅額抵扣問題的通知》（財稅［2009］113號，以下簡稱113號文件），將“礦井”和“巷道”列入了構(gòu)筑物范圍。據(jù)此，一些地方的國稅部門不允許煤炭企業(yè)抵扣“礦井、巷道及其附屬、配套設(shè)施”進項稅，引起了煤炭企業(yè)的強烈反響。

根據(jù)增值稅現(xiàn)行規(guī)定，進項稅額不允許抵扣的用于非增值稅應(yīng)稅項目是指提供非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程，納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。企業(yè)購進材料建造為生產(chǎn)服務(wù)的不動產(chǎn)屬于不動產(chǎn)在建工程的范疇，因此，其不動產(chǎn)在建過程中購進的材料等按現(xiàn)行規(guī)定不允許計入進項稅額進行抵扣。113號文件中對于不動產(chǎn)又做出了進一步的解釋說明。

固定資產(chǎn)可以抵扣，增值稅改革的重點，這對于煤炭企業(yè)來說無異于水中月，鏡中花，可看不可用啊。但是對于煤炭企業(yè)，礦井和巷道就像是企業(yè)的生產(chǎn)機器一樣，煤炭生產(chǎn)為地下作業(yè)，主要的生產(chǎn)原料可以說是地下存在的煤炭資源，而地下巷道就像是運輸?shù)臋C器，煤炭資源地點是不懂得，只是一個采區(qū)完成后需要轉(zhuǎn)移至下一個采區(qū)，采區(qū)開到哪里，巷道就要建設(shè)到哪里，這就像加工制造企業(yè)的生產(chǎn)設(shè)備一樣，哪里需要哪里搬。工作地點不斷移動，以礦井和巷道為載體，進行掘進、回采、運輸、提升、通風(fēng)、排水、支護和維修的過程。煤礦的巷道是一種為采煤服務(wù)且不斷更新的構(gòu)筑物，是非永久性的，只要煤采完了，巷道自然而然的也就失去了價值，不再使用了，就像設(shè)備到了使用年限報廢一樣。巷道是煤炭企業(yè)生產(chǎn)的必要投入，會計上也是作為成本費用處理的，這與交通運輸業(yè)的巷道明顯不同，與加工制造業(yè)的廠房也明顯不同。不同于《增值稅暫行條例實施細則》第二十三條第二款所稱人們不在其內(nèi)生產(chǎn)、生活的人工建造物。同時，煤炭礦井的通風(fēng)、排水、供電、運輸和提升所需的線路、管路、軌道和其他裝備，都是直接生產(chǎn)投入，而且在建設(shè)時往往該類設(shè)備也是隨著采區(qū)的變動而不斷重復(fù)使用，并不向房屋的附屬設(shè)施一樣固定在墻內(nèi)，離開建筑物就是去了作用。如果不允許煤礦抵扣這些巷道、設(shè)備及其維修費的進項稅額，如同不允許加工制造業(yè)抵扣購置材料和設(shè)備的進項稅額一樣，顯然不合理。對于財稅[2009]113號文，我理解，該文規(guī)定不能抵扣的建筑物和構(gòu)筑物附屬的排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備和配套設(shè)施，主要是針對一般房屋、建筑物如高層樓宇，廠房等，對于煤炭企業(yè)不具有針對性。而固定資產(chǎn)目錄中涉及的礦井及巷道，也僅僅只是指煤炭企業(yè)主井、副井及井下大巷等會計上構(gòu)成固定資產(chǎn)的永久性構(gòu)筑物，不應(yīng)涵蓋煤炭生產(chǎn)企業(yè)的所有井巷?！?/p>

目前國家稅務(wù)總局對該問題尚未作出明確規(guī)定，部分省份國稅局在執(zhí)行時也對于煤炭企業(yè)實際情況作出了一定的考慮，如四川國稅系統(tǒng)內(nèi)部有個關(guān)于納稅評估的文件，規(guī)定煤礦除回采巷道以外的巷道支出不許抵扣進項稅，部分省份也將煤炭巷道區(qū)分為準備巷道、回采巷道、開拓巷道，其中大部分省份對于回采巷道做出了一定的解釋，即將回采巷道作為可以抵扣的部分，但是對于開拓巷道及準備巷道未作出說明。

根據(jù)我公司稅負水平測算，我公司銷項稅直接增長4%，進項稅抵扣范圍擴大享受減負水平不到1%，增值稅的改革直接增長稅負逾3%。

稅收法規(guī)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中重要的執(zhí)行標(biāo)準，是稅務(wù)機關(guān)在執(zhí)法過程中的基本依據(jù)，在稅法為作出明確的條文中，在實際執(zhí)行過程中不可避免的會給稅務(wù)執(zhí)法機關(guān)及稅法執(zhí)行企業(yè)造成困擾，雙方站在不同的立場上會有不同的解讀，但是無論怎樣，拓寬國家稅源，增強國家財力，保障國家經(jīng)濟安全是稅法的根部，也是稅收制度的基本，所以對于煤炭企業(yè)井下巷道進項稅抵扣的問題，需要一線生產(chǎn)企業(yè)的積極建議，更加需要各級執(zhí)法人員的實地考量，各加需要法規(guī)制機關(guān)的全面綜合，而企業(yè)也只有在嚴格執(zhí)行稅收法規(guī)的前提下才能更好地規(guī)避稅收風(fēng)險，實現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營。

參考文獻：

第5篇：固定資產(chǎn)和不動產(chǎn)范文

關(guān)鍵詞： 增值稅; 生產(chǎn)型增值稅; 消費型增值稅; 煤炭行業(yè) 

 

2008年11月5日,國務(wù)院第34次常務(wù)會議決定自2009年1月1日起在全國范圍內(nèi)實施增值稅轉(zhuǎn)型改革。作為我國重要的資源類行業(yè)的煤炭行業(yè)主要受兩個增值稅政策的影響:一是新購入設(shè)備所含增值稅的抵扣;二是礦產(chǎn)品增值稅從13%恢復(fù)到17%。 

 

一、增值稅的內(nèi)涵和類型 

 

增值稅是對在我國境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進口貨物的企業(yè)單位和個人,就其貨物銷售或提供勞務(wù)的增值額和貨物進口金額為征稅對象所課征的一種流轉(zhuǎn)稅。 

依據(jù)實行增值稅的各個國家允許抵扣已納稅款的扣除項目范圍的大小,增值稅可分為三種類型:生產(chǎn)型增值稅、收入型增值稅和消費型增值稅。三種類型增值稅的根本區(qū)別在于對固定資產(chǎn)所含稅金的扣除政策不同。生產(chǎn)型增值稅對納稅人外購的貨物和應(yīng)稅勞務(wù)已納的稅金允許抵扣,而對固定資產(chǎn)所含的稅金不予扣除;收入型增值稅對納稅人外購的貨物和應(yīng)稅勞務(wù)已納的稅金允許抵扣,對固定資產(chǎn)所含的稅金允許按當(dāng)期折舊費分期扣除;消費型增值稅對當(dāng)期購入的包括固定資產(chǎn)在內(nèi)的全部貨物和應(yīng)稅勞務(wù)所含稅金都予以抵扣。 

 

二、2009年增值稅轉(zhuǎn)型的主要內(nèi)容 

 

我國增值稅對銷售、進口貨物以及提供加工、修理修配勞務(wù)的單位和個人征收,覆蓋了貨物的生產(chǎn)、批發(fā)和零售各環(huán)節(jié),涉及眾多行業(yè)。1994年稅制改革以來,我國一直實行生產(chǎn)型增值稅。所謂增值稅轉(zhuǎn)型,是指從生產(chǎn)型增值稅轉(zhuǎn)變?yōu)橄M型增值稅。根據(jù)國務(wù)院常務(wù)會議精神,這次增值稅轉(zhuǎn)型改革的內(nèi)容主要包括以下幾個方面: 

一是自2009年1月1日起,全國所有增值稅一般納稅人新購進設(shè)備所含的進項稅額可以計算抵扣。 

二是購進的應(yīng)征消費稅的小汽車、摩托車和游艇不得抵扣進項稅。 

三是取消進口設(shè)備增值稅免稅政策和外商投資企業(yè)采購國產(chǎn)設(shè)備增值稅退稅政策。 

四是小規(guī)模納稅人征收率降低為3%。 

五是將礦產(chǎn)品增值稅稅率從13%恢復(fù)到17%。 

 

三、增值稅轉(zhuǎn)型中煤炭行業(yè)出現(xiàn)的主要問題 

 

一是煤炭行業(yè)稅收負擔(dān)居高不下。2009年1月1日起增值稅轉(zhuǎn)型改革實施后,對煤炭行業(yè)最明顯的變化有二:一是煤炭增值稅率由13%恢復(fù)為17%;二是增值稅一般納稅人購進或自制的固定資產(chǎn)進項稅額可按規(guī)定從銷項稅額中抵扣。煤炭企業(yè)普遍反映稅負偏高,煤炭行業(yè)年產(chǎn)規(guī)模受國家產(chǎn)業(yè)政策影響明顯,國家要求煤礦在一定時間內(nèi)必須達標(biāo),年產(chǎn)量不達標(biāo)的煤礦必須進行改擴建。2010年進行改擴建的煤礦數(shù)量將比上年增加,產(chǎn)量將難有大的增長。稅率的恢復(fù)和買方市場下的價格因素,決定了2010年煤炭稅負將居高不下。 

二是煤礦改擴建適用稅法有爭議。財稅[2008]170號文規(guī)定“增值稅一般納稅人購進(包括接受捐贈、實物投資)或者自制(包括改擴建、安裝)固定資產(chǎn)的進項稅額可根據(jù)增值稅暫行條例和實施細則的規(guī)定,從銷項稅額中抵扣”,明確可以抵扣的前提條件是“根據(jù)增值稅暫行條例和實施細則的規(guī)定”。新增值稅暫行條例第十條規(guī)定:“用于非增值稅應(yīng)稅項目、免征增值稅項目、集體福利項目或者個人消費的購進貨物或應(yīng)稅勞務(wù)的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣?！毙略鲋刀悤盒袟l例實施細則第二十三條規(guī)定:“條例第十條和本細則所稱非增值稅應(yīng)稅項目,是指提供非增值稅應(yīng)稅勞務(wù),轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程。前款所稱不動產(chǎn)是指不能移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn),包括建筑物、構(gòu)筑物和其他土地附著物。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)屬于不動產(chǎn)在建工程?！庇纱水a(chǎn)生了兩種爭議,即煤礦的改擴建屬不屬于“非增值稅應(yīng)稅項目”?煤礦的改擴建屬不屬于“不動產(chǎn)在建工程”?為改擴建而購進材料的進項稅額是否能抵扣?煤礦在改擴建過程中也會產(chǎn)出一部分工程煤,在工程煤的銷售記銷項稅額的同時,煤礦在改擴建中購進的貨物和應(yīng)稅勞務(wù)能不能抵扣卻困擾著基層稅收管理員。 

三是固定資產(chǎn)抵扣打“時間差”。增值稅轉(zhuǎn)型以前,使用年限超過一年,價值在 2 000元以上的固定資產(chǎn)進項稅額不可以抵扣,新的增值稅暫行條例實施細則取消了2 000元以上的價值規(guī)定,第二十一條重新定義了固定資產(chǎn):“前款所稱固定資產(chǎn)是指使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等”,煤炭行業(yè)的固定資產(chǎn)主要有礦車、礦用電纜線、變壓器、裝載機、臺秤、絞車、電機、刮板機、炸藥庫監(jiān)控系統(tǒng)、電腦、貨車、工字鋼等等。因2009年之前固定資產(chǎn)進項稅額不能抵扣,部分煤炭企業(yè)在購進固定資產(chǎn)時存在不索取發(fā)票、不入賬等情況。財稅[2008]170號文規(guī)定,“納稅人允許抵扣的固定資產(chǎn)進項稅額,是指納稅人2009年1月1日以后實際發(fā)生,并取得2009年1月1日以后開具的增值稅扣稅憑證上注明的增值稅額”。部分煤礦鉆時間差的空子,將2009年前購買的固定資產(chǎn)補開發(fā)票以求抵扣稅款。 

四是煤炭行業(yè)稅收管理轉(zhuǎn)型滯后。增值稅轉(zhuǎn)型前的煤炭行業(yè)稅收管理,主要聚焦于煤炭行業(yè)購進材料和固定資產(chǎn)的區(qū)分,嚴控將固定資產(chǎn)化整為零違規(guī)進行抵扣。對于煤炭企業(yè)會計核算特別是大額現(xiàn)金流動則監(jiān)督不強,一部分煤炭企業(yè)聘請了兼職會計為其做賬,即每月將收入、費用、成本等單據(jù)收集交給兼職會計,兼職會計按照有關(guān)會計制度的規(guī)定對其單據(jù)進行歸集和整理,出憑證、登記賬簿、填制報表,并按時向稅務(wù)機關(guān)申報納稅,形式上無可挑剔,但實質(zhì)上一些煤礦的現(xiàn)金日記賬一個月做一次,銀行存款日記賬也只有稅款的繳納,其它生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)生的費用或購進大額設(shè)備或材料的資金都是現(xiàn)金支付,在銀行網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)發(fā)達的今天,幾十萬、上百萬的現(xiàn)金交易是不符合常理的,但稅法對大額現(xiàn)金的流入流出沒有明確的規(guī)定,使得一些煤炭企業(yè)資金會計核算流于形式,難以體現(xiàn)其業(yè)務(wù)的真實性。

四、應(yīng)對增值稅轉(zhuǎn)型,采取措施,強化行業(yè)稅收管理 

 

一是建議上級明確界定政策如何執(zhí)行。即煤礦屬不屬于不動產(chǎn),煤礦的改擴建屬不屬于不動產(chǎn)的在建工程,煤礦的改擴建屬不屬于增值稅非應(yīng)稅項目。這樣可避免基層管理人員在“是否”之間徘徊,減少執(zhí)法風(fēng)險,切實維護納稅人利益。 

二是增值稅轉(zhuǎn)型后,應(yīng)將稅務(wù)管理的焦點盡快轉(zhuǎn)移到煤炭企業(yè)購進固定資產(chǎn)的真實性、合法性審核上,對煤炭企業(yè)固定資產(chǎn)明細賬進行嚴格管理。所謂真實,就是要有購進固定資產(chǎn)的資金流出、固定資產(chǎn)的貨物流入、固定資產(chǎn)的發(fā)票取得。票、貨、款是否一致,防止不法分子利用固定資產(chǎn)的增值稅抵扣政策虛開發(fā)票,或是一些要貨不要票的人,將票轉(zhuǎn)讓給可以抵扣的另一方,或購貨人從銷售方的第三方取得增值稅專用發(fā)票用于進項抵扣,虛增進項稅額,偷逃國家稅款,還應(yīng)對2009年以前購進的固定資產(chǎn)進行清查盤點,做好2009年固定資產(chǎn)的期初結(jié)轉(zhuǎn),防止2009年取得之前購進固定資產(chǎn)的補開發(fā)票。首先對于新增固定資產(chǎn)要求煤礦從銀行賬上劃款給購貨方,以證實真實的資金流向;新增固定資產(chǎn)的入庫手續(xù)要完備,相關(guān)的保管人員、采購人員簽字認可,以證實其固定資產(chǎn)的貨物流向;新增的固定資產(chǎn)取得發(fā)票的時間、數(shù)量、金額要與資金、貨物實物對照比對,以證實其票、貨、款的一致。其次對煤礦企業(yè)從生產(chǎn)中更換的設(shè)備、工具、器具要作相應(yīng)的減少。一方面是廢棄物品的變賣要計收入,計提增值稅的銷項稅額;另一方面,要及時核算固定資產(chǎn)的增、減變化,期末還應(yīng)對固定資產(chǎn)進行盤點,促使煤炭企業(yè)的固定資產(chǎn)增加、減少、結(jié)存有依有據(jù),真實合法。

三是抓住煤炭企業(yè)一般納稅人“資金流、物流、票流”三個流向,促使煤炭企業(yè)會計核算從形式的健全向?qū)嵸|(zhì)的健全轉(zhuǎn)變。新增值稅實施細則第三十二條和第三十四條規(guī)定為煤炭企業(yè)的會計核算從形式上的健全向?qū)嵸|(zhì)的健全提供了法律依據(jù)。根據(jù)這兩條和稅收征管法第十七條、第十九條規(guī)定向所轄煤礦下達《稅務(wù)事項告知書》,規(guī)范“資金流、物流、票流”三個流向的會計核算,要求煤炭企業(yè)的資金流入流出應(yīng)根據(jù)金融機構(gòu)頒布的《現(xiàn)金管理制度》進行核算,大額資金必須通過銀行轉(zhuǎn)賬,并按實際發(fā)生額及時做好《現(xiàn)金日記賬》和《銀行存款日記賬》的登記;在貨物的購進、銷售方面要有交易雙方的購銷合同,相關(guān)責(zé)任人員認可的出庫單、入庫單,真實體現(xiàn)貨物的流向;在購進或銷售方面取得或開具的增值稅專用發(fā)票、普通發(fā)票,要按規(guī)定及時入賬,否則按增值稅條例的規(guī)定,一般納稅人會計核算不健全的不得抵扣進項稅額,也不得使用增值稅專用發(fā)票,并按法定稅率征收稅款。 

四是對內(nèi)改進完善稅源管理互動機制,形成橫向、縱向管理合力。在數(shù)據(jù)分析、納稅評估聯(lián)動、稅收檢查統(tǒng)籌、各類核查反饋等方面,橫向上發(fā)揮征管、計統(tǒng)、稅政、票管、稽查、信息中心等各部門協(xié)同作用,縱向上縣局和分局兩級合理分工,各有側(cè)重,細分稅源管理各個環(huán)節(jié),整合稅收分析、納稅評估,稅源監(jiān)控、稅務(wù)稽查,形成控管合力。對外積極爭取地方黨政支持和相關(guān)部門配合協(xié)作,有效獲取相關(guān)部門的涉稅信息,建立長效機制,健全協(xié)稅護稅體系,形成綜合治稅合力。 

五是強化信息采集,開展數(shù)據(jù)分析,搭建評估模型,遵守評估程序,規(guī)范評估過程和評估文書的運用,每月開展電費成本模型、工資成本模型、原料成本模型、礦產(chǎn)資源補償費模型、以產(chǎn)控銷模型、以進控銷模型等六個方面的納稅評估,建立健全行業(yè)綜合評估模型和指標(biāo)體系。從行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)律中探尋征管規(guī)律,完善煤炭生產(chǎn)企業(yè)按“掘進圖”計算產(chǎn)量、銷量等征管手段,堅持每月對煤炭行業(yè)業(yè)戶開展一次巡查,每月建立健全《煤炭開采產(chǎn)量表》、《煤炭銷售情況表》、《電煤銷售情況表》三個電子檔案,每月開展煤炭銷售價格、煤炭企業(yè)工資與產(chǎn)量、煤炭企業(yè)電耗與產(chǎn)量、煤炭企業(yè)炸藥與產(chǎn)量四個方面的統(tǒng)計分析,依托綜合征管信息系統(tǒng),搭建行業(yè)管理信息平臺,稅負和進行稅負預(yù)警,構(gòu)建“四位一體”的行業(yè)管理體系。

 

【參考文獻】 

[1] 中國注冊會計師協(xié)會.稅法[m].北京:中國財政經(jīng)濟出版社,2010. 

[2] 雷鴻.我國增值稅轉(zhuǎn)型所面臨的主要問題及路徑選擇[j].金融與經(jīng)濟,2008(8). 

第6篇：固定資產(chǎn)和不動產(chǎn)范文

[關(guān)鍵詞] 固定資產(chǎn)；進項稅額；抵扣

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 11. 019

[中圖分類號] f230 [文獻標(biāo)識碼] a [文章編號] 1673 - 0194（2014）11- 0030- 01

1 固定資產(chǎn)進項稅額抵扣相關(guān)問題

1.1 固定資產(chǎn)范圍的界定

《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第二十一條規(guī)定：固定資產(chǎn)，是指使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等。《企業(yè)會計準則第4號——固定資產(chǎn)》第三條規(guī)定，固定資產(chǎn)是指同時具有下列特征的有形資產(chǎn)：（一）為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的；（二）使用壽命超過一個會計年度?？梢?，前者界定的固定資產(chǎn)范圍比后者的小，是不包括房屋、建筑物等不動產(chǎn)的。

1.2 不得抵扣的固定資產(chǎn)進項稅額的處理

（1）用于非增值稅應(yīng)稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的固定資產(chǎn)進項稅額不得抵扣，如提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程等。機器、機械、運輸工具等固定資產(chǎn)，專門用于非應(yīng)稅項目、免稅項目等，其進項稅額也不得抵扣.

（2）非正常損失的購進固定資產(chǎn)進項稅額不得抵扣。如因管理不善而造成固定資產(chǎn)被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)的損失。非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進固定資產(chǎn)進項稅額不得抵扣。因自然災(zāi)害導(dǎo)致的損失不屬于非正常損失，不需作進項稅額轉(zhuǎn)出。

（3）納稅人自用消費品進項稅額不得抵扣。對納稅人自用的應(yīng)征消費稅的摩托車、汽車、游艇進項稅額不得抵扣。但如果是外購后銷售的，屬于普通貨物，仍可抵扣進項稅額。

（4）房屋、建筑物以及用于不動產(chǎn)的在建工程不得抵扣進項稅額。一是房屋、建筑物不得抵扣進項稅額，不管是否與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)，房屋、建筑物均不得抵扣。二是用于不動產(chǎn)的在建工程不允許抵扣進項稅額。

1.3 出售固定資產(chǎn)的處理

目前，出售固定資產(chǎn)要征收增值稅，財稅[2008]170號文件規(guī)定，自 2009年1月1日起納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，應(yīng)區(qū)分不同情形征收增值稅：（1）銷售自己使用過的2009年1月1日以后購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅；（2）2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產(chǎn)，按照4%征收率減半征收增值稅。

2 固定資產(chǎn)進項稅額抵扣管理中的難點問題

2.1 “與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)”難以判斷

稅法規(guī)定，可以抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)是指“使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等”。但在實務(wù)中，如何判斷是否“有關(guān)”一直存在較大爭議。比如是“直接有關(guān)”還是“間接有關(guān)”；管理行為是否“與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)”。從實際操作的角度，建議對于“與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)”的固定資產(chǎn)，只要不在反列舉之列，都可以進行抵扣。

2.2 “實際發(fā)生”時間很難確認

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全國實施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知》（財稅[2008]170號）規(guī)定，納稅人允許抵扣的固定資產(chǎn)進項稅額，是指納稅人2009年1月1日以后實際發(fā)生，并取得2009年1月1日以后開具的增值稅扣稅憑證上注明的或者依據(jù)增值稅扣稅憑證計算的增值稅稅額。首先，稅務(wù)機關(guān)和企業(yè)對“實際發(fā)生”時間的理解不同，企業(yè)認為應(yīng)按固定資產(chǎn)達到預(yù)計可使用狀態(tài)或工程決算完畢交接使用時間來確認，稅務(wù)機關(guān)認為應(yīng)按銷貨方銷售該固定資產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時間來確認。其次，企業(yè)以各種理由不提供固定資產(chǎn)的實際購貨時間資料，特別是固定資產(chǎn)投資規(guī)模大、建設(shè)周期長、設(shè)備品種多或銷貨方在外地，難以核實確認固定資產(chǎn)購進時間。再次，付款方式、設(shè)備驗收方式等的多樣性也給“實際發(fā)生”時間的確認增加了難度。因而建議采用貨物交付與付款雙重標(biāo)準來判斷“實際發(fā)生”與否。

2.3 融資租賃固定資產(chǎn)大額進項稅抵扣問題

國家稅務(wù)總局公告2010年第8號的實質(zhì)：生產(chǎn)企業(yè)通過融資租賃方式進行采購，增值稅視同一般的自我采購處理，其進項稅按現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定予以抵扣而無須轉(zhuǎn)出，且允許

追溯調(diào)整。那么通過融資租賃方式進口的設(shè)備，比如租賃租金上億元，在10年內(nèi)分20期支付，在進口該設(shè)備時需要按融資租賃設(shè)備的租金總額一次性在海關(guān)交納增值稅，能否在取得海關(guān)完稅憑證的當(dāng)期，將該進口發(fā)票的增值稅一次性抵扣呢？目前沒有明確規(guī)定，筆者理解為可以一次性抵扣。

2.4 非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進固定資產(chǎn)進項稅額轉(zhuǎn)出難以操作

第7篇：固定資產(chǎn)和不動產(chǎn)范文

關(guān)鍵詞:視同銷售;增值稅;消費稅;營業(yè)稅;所得稅

中圖分類號:F810.42文獻標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2010)06-0029-02

會計上的銷售一般是指對外銷售,即對外銷售商品、提供勞務(wù)的行為。稅收上的銷售包括兩方面的含義:一是對外銷售;二是視同銷售。

一、相關(guān)規(guī)定

《增值暫行條例實施細則》第4條規(guī)定:單位或個體經(jīng)營者的下列行為,視同銷售貨物:(1)將貨物交付他人代銷;(2)銷售代銷貨物;(3)設(shè)有兩個以上機構(gòu)并實行統(tǒng)一核算的納稅人,將貨物從一個機構(gòu)移送其他機構(gòu)用于銷售,但相關(guān)機構(gòu)設(shè)在同一縣(市)的除外;(4)將自產(chǎn)或委托加工的貨物用于非應(yīng)稅項目(指提供非應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)和固定資產(chǎn)在建工程等);(5)將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物作為投資,提供給其他單位或個體經(jīng)營者;(6)將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物分配給股東或投資者;(7)將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或個人消費;(8)將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物無償贈送他人。

《消費稅暫行條例實施細則》第6條規(guī)定,納稅人生產(chǎn)的應(yīng)稅消費品“用于生產(chǎn)非應(yīng)稅消費品、在建工程、管理部門、非生產(chǎn)機構(gòu)、提供勞務(wù)以及用于饋贈、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利、獎勵等方面”都應(yīng)征稅。

《營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定:單位或個人自建建筑物后銷售,其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù),于銷售自建建筑物并收訖營業(yè)額或取得索取營業(yè)額憑據(jù)時確認視同銷售收入,即銷售自建建筑物時,既要交銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅,又要交建筑業(yè)視同提供應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)稅;轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán),以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人,視同銷售不動產(chǎn),于不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天確認視同銷售收入。

《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》第55條規(guī)定,納稅人在建工程、專項工程及職工福利等方面使用本企業(yè)的商品、產(chǎn)品,均應(yīng)作為收入處理。國家稅務(wù)總局財稅字[1996]79號《關(guān)于企業(yè)所得稅幾個具體問題的通知》規(guī)定,“企業(yè)將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品用于在建工程、管理部門、非生產(chǎn)機構(gòu)、捐贈、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利獎勵等方面時,應(yīng)視同對外銷售處理。”按國家稅務(wù)總局國稅發(fā)[2000]118號《關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》規(guī)定,“被投資企業(yè)向投資方分配非貨幣性資產(chǎn),在所得稅處理上應(yīng)視為以公允價值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和分配兩項業(yè)務(wù),并按規(guī)定計算財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失?！薄捌髽I(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資,包括股份公司的法人股東以其經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)向股份公司配購股票,應(yīng)在投資交易發(fā)生時,將其分解為按公允價值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項業(yè)務(wù)進行所得稅處理,并按規(guī)定計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失?！卑磭叶悇?wù)總局[2003]6 號令規(guī)定,債務(wù)人(企業(yè))以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù),除企業(yè)改組或者清算另有規(guī)定外,應(yīng)當(dāng)分解為按公允價值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn),再以非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理。按國稅發(fā)[2003] 45號文件規(guī)定,“企業(yè)將自產(chǎn)、委托加工和外購的原材料、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和有價證券(商業(yè)企業(yè)包括外購商品)用于捐贈,應(yīng)分解為按公允價值視同對外銷售和捐贈兩項業(yè)務(wù)進行所得稅處理?！眹叶悇?wù)總局國稅發(fā)[2006]31號《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》中規(guī)定,“開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,應(yīng)視同銷售,于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實際取得利益權(quán)利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)?！睆倪@些規(guī)定中可以看出,凡流轉(zhuǎn)稅規(guī)定視同銷售的行為,企業(yè)所得稅大多也作為視同銷售行為處理。

二、增值稅視同銷售行為的會計處理

增值稅的八項視同銷售項目中,用于投資、分配、贈送、非應(yīng)稅項目、集體福利和個人消費時,計算銷項稅額,其計稅依據(jù)銷售額不能用移送貨物的賬面價格,而應(yīng)按照以下順序確定:(1)當(dāng)月貨物平均售價;(2)近期同類貨物平均售價;(3)組成計稅價格。這八項內(nèi)容所涉及的進項稅額,符合規(guī)定的均可抵扣。

然而,對于企業(yè)購買的貨物,如果用于投資、分配、贈送即向外部移送這三種情況,在移送時要計算銷項稅,如果購買的貨物用于非應(yīng)稅項目、集體福利和個人消費即內(nèi)部使用這兩種情況,不需要計算銷項也不得抵扣進項,已抵扣的進項要做進項轉(zhuǎn)出處理。

企業(yè)自產(chǎn)或委托加工的產(chǎn)品用于非應(yīng)稅項目、投資、分配、集體福利、贈送時,會計處理是:

借:在建工程

長期股權(quán)投資

應(yīng)付福利費

營業(yè)外支出――捐贈支出

貸:庫存商品――進項稅額

――除稅成本

借:待轉(zhuǎn)進項稅

在建工程

長期股權(quán)投資

應(yīng)付福利費

營業(yè)外支出――增值稅

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交增值稅(銷項稅額)

另外,《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》第55條規(guī)定,納稅人在基本建設(shè)、專項工程及職工福利等方面使用本企業(yè)的商品、產(chǎn)品的,均應(yīng)作為收入處理。

三、消費稅視同銷售行為的會計處理

消費稅的視同銷售業(yè)務(wù)內(nèi)容基本與增值稅相同,不同的是生產(chǎn)的應(yīng)稅消費品在用于內(nèi)部管理時也要征收消費稅。視同銷售業(yè)務(wù)消費稅的計稅依據(jù)按照同類售價計算,一般較多采用最高價和平均價,不采用最低價,沒有同類售價的,按組價計算。其會計處理為:

借:長期股權(quán)投資

營業(yè)外支出

在建工程

貸:庫存商品

應(yīng)交稅金――應(yīng)交增值稅(銷項稅額)

應(yīng)交稅金――應(yīng)交消費稅

四、營業(yè)稅視同銷售行為的會計處理

營業(yè)稅視同銷售業(yè)務(wù)分為兩種情況:自營建筑行為和單位捐贈不動產(chǎn)。其營業(yè)額比照當(dāng)月或近期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格確定,或者按計稅價格確定。2003年1月,財政部、國家稅務(wù)總局的《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》中規(guī)定,單位或個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)的,以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額;單位或個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的,以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。其會計處理為:

1.自營建筑行為

借:主營業(yè)務(wù)稅金及附加

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅

2.單位捐贈不動產(chǎn)

借:營業(yè)外支出

累計折舊

固定資產(chǎn)減值

貸:固定資產(chǎn)(開發(fā)商品)

應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅

五、所得稅視同銷售行為的會計處理

1.可直接在稅前扣除的視同銷售項目:企業(yè)將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品用于管理部門的非資本性支出,按照稅法規(guī)定,納稅人發(fā)生的這些支出可全額在稅前扣除。

2.自用的金額在一定的數(shù)額內(nèi)可以稅前扣除,超過標(biāo)準部分不能扣除:將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品用于廣告性贊助支出,用于正常合法的業(yè)務(wù)招待開支,用于除紅十字事業(yè)、農(nóng)村義務(wù)教育以及對公益性青少年活動場所等以外的社會公益性、救濟性捐贈支出。稅法對納稅人的業(yè)務(wù)招待費、廣告支出以及公益性、救濟性捐贈支出規(guī)定了一定的比例,在控制的比例內(nèi)可以全額扣除,超過部分不得扣除。

3.不得在稅前扣除的項目:用于職工福利獎勵支出,用于職工醫(yī)院等非生產(chǎn)性機構(gòu)、集資支出,用于非公益性、救濟性贊助、捐贈支出以及用于本企業(yè)生產(chǎn)的糧食白酒廣告及廣告樣品支出等等。對這類支出,稅法規(guī)定不得在稅前扣除。

4.形成固定資產(chǎn)可在以后納稅年度通過折舊逐步在稅前扣除的項目:企業(yè)將自產(chǎn)產(chǎn)品用于在建工程或用于管理部門構(gòu)成固定資產(chǎn),通過計提折舊的形式,依照稅法規(guī)定的計稅價格逐步在稅前獲得全額扣除。

會計處理為:

1.可以扣除項目

借:相關(guān)科目(如管理費用、在建工程等)

貸:產(chǎn)成品

應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅

2.不可扣除項目:在年度終了時按照永久性差異作納稅調(diào)整

借:所得稅

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅

3.可以逐步扣除的項目:年度終了時按照時間性差異作納稅調(diào)整

借: 所得稅

遞延稅款

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅

以后年度 借:所得稅

貸:應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅

遞延稅款

參考文獻:

第8篇：固定資產(chǎn)和不動產(chǎn)范文

關(guān)鍵詞：物權(quán)法所有權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)會計準則

我國物權(quán)法以財產(chǎn)權(quán)利與義務(wù)為內(nèi)容，秉承物權(quán)法定的原則，規(guī)定了所有權(quán)、用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)。其中，權(quán)利人占有、使用、收益、處分自己的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的權(quán)利，稱為所有權(quán)。權(quán)利人占有、使用、收益他人不動產(chǎn)的權(quán)利，稱為用益物權(quán)。企業(yè)向銀行借款，用自己的不動產(chǎn)、動產(chǎn)或者有價證券擔(dān)保，銀行占有、處分屬于該企業(yè)的不動產(chǎn)、動產(chǎn)或者有價證券的權(quán)利，稱為擔(dān)保物權(quán)。

會計學(xué)上的資產(chǎn)、負債來源于法律上的有關(guān)概念。現(xiàn)代會計雖然已經(jīng)將“資產(chǎn)”與“負債”的內(nèi)涵外延都進行了拓展，但是權(quán)利與義務(wù)仍然是其主要內(nèi)容。這些法定物權(quán)種類的確立，以及動產(chǎn)和不動產(chǎn)物權(quán)取得和變動規(guī)則的發(fā)展，直接決定了企業(yè)資產(chǎn)與負債的內(nèi)容與形式，進而必將影響會計核算。筆者分別從所有權(quán)、用益物權(quán)以及擔(dān)保物權(quán)入手，進一步研究物權(quán)法對會計確認和計量的影響。

企業(yè)法人所有權(quán)為貫徹會計主體理論提供制度保障

會計主體理論是會計核算工作的前提和出發(fā)點，是會計學(xué)的基本假設(shè)之一。會計主體是指會計所服務(wù)的特定單位或組織，即指企業(yè)會計確認、計量和報告的空間范圍。企業(yè)本身發(fā)生的各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)，應(yīng)獨立于其他經(jīng)濟組織或個人、企業(yè)所有者及經(jīng)營者自身與企業(yè)本身無關(guān)的經(jīng)濟活動。

會計主體與法學(xué)上的法人概念雖然并不完全重合，但是會計主體問題的核心，是如何正確劃定主體權(quán)利和義務(wù)的邊界。傳統(tǒng)會計主體理論奉行的是投資者本位理論，雖然也承認企業(yè)在會計上是一個獨立的主體，但是卻認定企業(yè)的全部財產(chǎn)歸投資者所有。這樣就使企業(yè)成為了投資者的傀儡，毫無財產(chǎn)的自主處分權(quán)，形成了企業(yè)自主經(jīng)營的桎梏。事實上，國家對其出資設(shè)立的企業(yè)所享有的權(quán)益的性質(zhì)一直以來也都是制約國企改革進程的關(guān)鍵問題之一。隨著現(xiàn)代企業(yè)組織形態(tài)的發(fā)展與經(jīng)濟生活的變革，財務(wù)會計開始強調(diào)企業(yè)的主體觀念，認為在財產(chǎn)權(quán)的分配上，投資者一旦將其財產(chǎn)投入公司，就應(yīng)該喪失了對其財產(chǎn)的所有權(quán)，轉(zhuǎn)而擁有的是股東權(quán)利。而企業(yè)在取得了投資者投入財產(chǎn)的所有權(quán)后，依法對該財產(chǎn)行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。但是對于這一會計認識的進步一直未有充分的法律支持。對于企業(yè)法人所有權(quán)的會計研究，在我國物權(quán)法頒布之前，就有學(xué)者在積極討論。為了正確界定投資者與企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)，我國于2005年10月修正的公司法第3條規(guī)定：公司是企業(yè)法人，有獨立的法人財產(chǎn)，享有法人財產(chǎn)權(quán)。公司以其全部財產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。第4條則規(guī)定：公司股東依法享有資產(chǎn)收益、參與重大決策和選擇管理者等權(quán)利。

物權(quán)法則是在公司法的基礎(chǔ)上進一步為這種新的企業(yè)會計主體觀念提供了法理支持。其第39條明確規(guī)定“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。它明確揭示出了所有權(quán)的四項積極權(quán)能，即占有、使用、收益、處分。從本質(zhì)上看，所有權(quán)是所有人對于物產(chǎn)全面支配并排除他人干涉的權(quán)利。也就是說，國家、集體和私人所有的動產(chǎn)與不動產(chǎn)，一旦經(jīng)過投資投入企業(yè)，原所有人即喪失所有權(quán)，就不能夠再繼續(xù)對原屬于自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，轉(zhuǎn)而行使的是股東權(quán)或出資人權(quán)利。企業(yè)法人依法成為其所有權(quán)人，行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。物權(quán)法的這一規(guī)定更加具體和明確地確立了企業(yè)法人所有權(quán)，為貫徹會計主體理論提供了制度保障，為正確區(qū)分會計主體的邊界提供了法理基礎(chǔ)，有利于杜絕股東以各種非法方式干涉公司經(jīng)營管理和侵占公司財產(chǎn)。如果沒有物權(quán)法的這一規(guī)定，企業(yè)將無法清楚地核算其資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益以及收入、費用和利潤。用益物權(quán)的會計核算處理

用益物權(quán)是指以支配他人之物的使用價值為內(nèi)容的物權(quán)。用益物權(quán)的客體為他人之物，其中的他人，原則上為對物享有所有權(quán)的人，也可以是對物享有用益物權(quán)的人；他人之物，主要為不動產(chǎn)和不動產(chǎn)權(quán)利，也包括自然資源，但不能是動產(chǎn)。用益物權(quán)的內(nèi)容，為對物使用價值的支配，可以具體化為占有、使用、收益權(quán)能。物權(quán)法規(guī)定的用益物權(quán)主要有地役權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、漁業(yè)權(quán)等。

國際會計準則根據(jù)用益物權(quán)的種種特性，將用益物權(quán)排除在固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)以外予以單獨規(guī)范，但我國會計準則卻未能將大部分用益物權(quán)從無形資產(chǎn)或固定資產(chǎn)會計標(biāo)準（包括企業(yè)會計制度及會計準則）中排除，這樣就造成原來實務(wù)中只能生搬硬套會計標(biāo)準中的無形資產(chǎn)或固定資產(chǎn)規(guī)定核算用益物權(quán)，帶來了用益物權(quán)會計核算的失真。因此，也有學(xué)者提出為了規(guī)范用益物權(quán)會計，在會計標(biāo)準的制訂方式上與國際慣例接軌，應(yīng)對用益物權(quán)進行單獨規(guī)范。

對于上述各種用益物權(quán)，隨著物權(quán)法的實施以及新企業(yè)會計準則的具體規(guī)定，在會計上我們應(yīng)該根據(jù)其權(quán)利的內(nèi)容和特點，進行適當(dāng)?shù)拇_認和計量，不可簡單地歸類。如路橋收費權(quán)、公路經(jīng)營權(quán)是依托在公路實物資產(chǎn)上的無形資產(chǎn)，是指經(jīng)省級以上人民政府批準，對已建成通車公路設(shè)施允許收取車輛通行費的收費權(quán)和由交通部門投資建成的公路沿線規(guī)定區(qū)域內(nèi)服務(wù)設(shè)施的經(jīng)營權(quán)。其作為無形資產(chǎn)還是固定資產(chǎn)一直以來在實務(wù)界與學(xué)術(shù)界都存在著爭論，但是隨著2006年《企業(yè)會計準則第6號-無形資產(chǎn)》中一些新規(guī)定出臺，某種程度上解決了路橋收費權(quán)和公路經(jīng)營權(quán)作為無形資產(chǎn)在初始計量、攤銷與后續(xù)支出上的技術(shù)障礙，從理論上就可以把它作為無形資產(chǎn)進行核算。最值得注意的是，物權(quán)法繼承和發(fā)展了我國現(xiàn)有的國有土地使用權(quán)制度，將《土地管理法》確立的“國有土地使用權(quán)”發(fā)展成了“建設(shè)用地使用權(quán)”。我國會計準則規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權(quán)，除作為投資性房地產(chǎn)核算外，符合無形資產(chǎn)定義，應(yīng)作為無形資產(chǎn)核算。國際會計準則一直認為土地是一種標(biāo)準的不動產(chǎn)。然而隨著物權(quán)法的實施，我國物權(quán)法所規(guī)范的建設(shè)用地使用權(quán)，已經(jīng)完全符合國際會計準則對于“不動產(chǎn)”定義。從會計角度分析研究，建設(shè)用地使用權(quán)作為具備自物權(quán)特性的高級用益物權(quán)，具備了權(quán)利人能夠擁有或者控制、權(quán)利客體有形、使用期限超過一個會計期間等三大特點，在學(xué)理上，其實是可以作為固定資產(chǎn)入賬的。這實際上消除了我國企業(yè)會計準則與國際會計準則的差異，有利于準則趨同。

擔(dān)保物權(quán)對會計確認和計量的影響

我國物權(quán)法中的擔(dān)保物權(quán)就是指在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形下，依法享有就擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。物權(quán)法新創(chuàng)立了動產(chǎn)浮動抵押與應(yīng)收賬款質(zhì)押制度。從這兩個新制度分析，動產(chǎn)抵押擔(dān)保即經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實現(xiàn)抵押權(quán)時的動產(chǎn)優(yōu)先受償。從會計學(xué)上看，動產(chǎn)浮動抵押屬于或有事項，應(yīng)該按照或有事項的會計準則進行相關(guān)確認與計量。而物權(quán)法明確將應(yīng)收賬款列入可抵押資產(chǎn)的范圍，這也是我國擔(dān)保融資制度的突破性改革，將大大惠及中小企業(yè)、農(nóng)民和銀行，有力促進中國商業(yè)信用和銀行信用的發(fā)展。應(yīng)收賬款雖然是會計學(xué)上的概念，但在這賦予了法律的內(nèi)涵，由物權(quán)法加以規(guī)范，其概念中就包括了“公路、橋梁等收費權(quán)”，第一次從法律層面上明確了包括公路、橋梁、電網(wǎng)等收費權(quán)在內(nèi)的應(yīng)收賬款可以質(zhì)押?？梢钥吹狡鋬?nèi)涵與外延范圍更加寬泛。根據(jù)會計準則，應(yīng)收賬款質(zhì)押，從擁有應(yīng)收賬款的企業(yè)角度來看，不符合金融資產(chǎn)終止確認的條件。

此外，擔(dān)保物權(quán)的共同特點是對資產(chǎn)的權(quán)利進行限制，這一限制具有特定的會計含義。當(dāng)資產(chǎn)的權(quán)利受到限制時，從會計角度出發(fā)，其確認和計量也將會受到影響。資產(chǎn)的權(quán)利限制，首先應(yīng)當(dāng)按照或有事項會計準則的規(guī)定，考慮擔(dān)保物權(quán)人行使擔(dān)保物權(quán)的可能性以及其金額能否可靠計量，分別進行確認和計量。如果擔(dān)保物權(quán)人很可能行使權(quán)利，并且由于其行權(quán)企業(yè)的損失是可以合理估計的，則應(yīng)確認為一項負債。如果擔(dān)保物權(quán)人僅是有可能行使擔(dān)保物權(quán)或雖然很可能行使權(quán)利，但其行權(quán)企業(yè)的損失無法合理估計，企業(yè)就不用確認負債，但是要進行相關(guān)披露，提高會計信息的可靠性和相關(guān)性。

參考文獻：

第9篇：固定資產(chǎn)和不動產(chǎn)范文

中圖分類號：F270.7

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2017）05-268-02

在企業(yè)擁有的資源中，資產(chǎn)是其開展生產(chǎn)經(jīng)營活動的前提和基礎(chǔ)，因此尤為重要，必須予以高度重視。資產(chǎn)管理在企業(yè)管理中占據(jù)著相當(dāng)重要的地位，如果管理不善，就無法為企?I的發(fā)展壯大提供堅實的基礎(chǔ)和支撐。在我國企業(yè)資產(chǎn)管理中仍然存在著一些問題，有待進一步加強研究，探索解決方案。

一、企業(yè)資產(chǎn)管理中存在的主要問題

1.企業(yè)未充分全面理解資產(chǎn)管理的內(nèi)涵。企業(yè)往往只關(guān)心資產(chǎn)購置和使用價值。不注重資產(chǎn)價值的轉(zhuǎn)移和變化。比較注重資產(chǎn)總量的計算，不注重資產(chǎn)動態(tài)價值管理。一提到資產(chǎn)馬上就講到儀器設(shè)備和物質(zhì)實物。把固定資產(chǎn)和資產(chǎn)概念混淆起來。而把流動資產(chǎn)，無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)丟掉了，認為這些資產(chǎn)不在企業(yè)管理范圍之內(nèi)。隨著企業(yè)的不斷發(fā)展壯大，企業(yè)已從單一的生產(chǎn)經(jīng)營單位轉(zhuǎn)變?yōu)槎喾N經(jīng)營并重的單位。各單位不但有生產(chǎn)經(jīng)營機構(gòu)，還衍生了多元化的經(jīng)營部門。另外，隨著資產(chǎn)種類增加、資產(chǎn)的資金來源也多元化，有企業(yè)調(diào)撥的國有資產(chǎn)，有科研資產(chǎn)、有形資產(chǎn)也有無形資產(chǎn)。

2.企業(yè)未建立資產(chǎn)管理制度。由于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層不夠重視資產(chǎn)管理制度的建立，實際工作中資產(chǎn)管理容易出現(xiàn)脫節(jié)，造成財務(wù)部門、基建部門和使用部門之間的缺乏有效的相互銜接。如購置資產(chǎn)有時會出現(xiàn)財會部門入了賬而資產(chǎn)管理部門未入賬，拆除一項房產(chǎn)有時會出現(xiàn)基建管理部門已注銷而財務(wù)部門未核銷。而有些物資使用部門在不通知財務(wù)部門的情況下擅自報廢固定資產(chǎn)，致使財務(wù)部門未作相應(yīng)賬戶處理和有些企業(yè)集團下屬二級單位設(shè)備及房產(chǎn)調(diào)撥頻繁，造成固定資產(chǎn)所有權(quán)與使用權(quán)時常脫節(jié)“有賬無物或者有物無賬”等現(xiàn)象。

3.企業(yè)未重視產(chǎn)權(quán)證的辦理。由于歷史原因，有些國有企業(yè)容易忽視對產(chǎn)權(quán)證的辦理，認為實際占用的不動產(chǎn)就歸其所有，容易不重視產(chǎn)權(quán)的辦理。而沒有正式房產(chǎn)和土地證的不動產(chǎn)，會限制在企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營，比如向銀行融資、進行項目開發(fā)及辦理經(jīng)營性的活動。

4.企業(yè)未建立切實有效的租賃管理制度。有些具有幾十年歷史的國有企業(yè)，對于辦公用房、營業(yè)用房及職工住房，集團總部與下屬二級單位沒有建立統(tǒng)一的租賃管理制度，部分租賃價格偏低于市場價格。比如辦公用房和營業(yè)用房，集團總部與二級單位均有自己管理的資產(chǎn)部門，且租賃收入歸各自所有；部分出租的辦公和營業(yè)用房其租賃價格參照評估公司的市場評估價（評估的公司評估的租賃價格經(jīng)常與市場價格不符）進行出租，部門隨意定價進行出租；對于職工住房，幾十年前的每月每平方米0.8元的價格，至今仍然沒有變化，且被分配的職工將住宅出租，并收取租金收益。

二、如何合理加強企業(yè)資產(chǎn)管理

1.建立有效的資產(chǎn)管理制度。企業(yè)在資產(chǎn)管理上起著舉足輕重的作用，各單位部門是資產(chǎn)的最終擁有者、使用者和受益者，也是資產(chǎn)維護保養(yǎng)者。各部門要承擔(dān)資產(chǎn)的管理職能，使用職能和維護保養(yǎng)職能。建立科學(xué)、完善的資產(chǎn)管理制度，是企業(yè)用好資產(chǎn)的前提和保證。讓資產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營中發(fā)揮出應(yīng)有的作用，在資產(chǎn)管理上必須做到有章可循、有法可依，用規(guī)章制度規(guī)范資產(chǎn)管理，通過有效的管理將資產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營上發(fā)揮巨大的能量。企業(yè)要根據(jù)實際情況，逐步建立完善自身的資產(chǎn)管理制度，增強資金和固定資產(chǎn)的有序管理能力。要建立專門的資產(chǎn)管理機構(gòu)，促進財務(wù)、資產(chǎn)管理和資產(chǎn)使用部門的溝通與協(xié)調(diào)。通過《企業(yè)資產(chǎn)管理制度》等財務(wù)規(guī)章制度，使各項工作有章可循、有章必循。充分發(fā)揮各部門的職能，進一步明確各個部門的責(zé)任與義務(wù)，強調(diào)資產(chǎn)的“統(tǒng)一管理”，不斷提高資產(chǎn)的利用率和各部門的工作效率。

2.建立完善企業(yè)資產(chǎn)管理監(jiān)管制度。要不斷完善企業(yè)資產(chǎn)管理內(nèi)部監(jiān)督體系，建立一套明確的資產(chǎn)清查機制。通過有效的監(jiān)督內(nèi)控，強化企業(yè)對資產(chǎn)的管理。比如強化資產(chǎn)管理監(jiān)督。一是強化“三重一大”的監(jiān)管制度；二是強化企業(yè)部門管理監(jiān)督，通過企業(yè)各部門間相互監(jiān)督牽制，有效地避免了集體徇私舞弊，或者部門權(quán)力過大；三是強化資產(chǎn)管理崗位人員監(jiān)督和黨風(fēng)廉政建設(shè)的教育。對于較為關(guān)鍵的崗位實行輪崗制，并不定期督查，避免資產(chǎn)管理人員以權(quán)謀私。通過黨風(fēng)廉政宣傳教育讓資產(chǎn)管理人員做到廉潔自律。通過有效的內(nèi)控監(jiān)管機制最大程度上保護資產(chǎn)安全。

3.建立健全資產(chǎn)處置流程。企業(yè)要根據(jù)實際情況，逐步建立完善自身的資產(chǎn)管理處置流程制度，增強資金和固定資產(chǎn)的有序管理能力。促進財務(wù)、資產(chǎn)管理、基本建設(shè)部門和資產(chǎn)使用部門的溝通與協(xié)調(diào)。通過《企業(yè)資產(chǎn)管理制度》等財務(wù)規(guī)章制度，使各項工作有章可循、有章必循。充分發(fā)揮各部門的職能，進一步明確各個部門的責(zé)任與義務(wù)，強調(diào)資產(chǎn)的“統(tǒng)一管理”，不斷提高資產(chǎn)的利用率和各部門的工作效率。

4.建立產(chǎn)權(quán)限時辦理制度。企業(yè)要根據(jù)歷史遺留原因?qū)⒉粍赢a(chǎn)分為以下幾類：一是對于歷史遺留的容易辦理的不動產(chǎn)，要求資產(chǎn)管理人員及時辦理；對于有些企業(yè)集團二級公司的不動產(chǎn)，要求做到“誰使用，誰辦理”的原則，同時由資產(chǎn)管理人員監(jiān)督各二級單位限時辦理不動產(chǎn)；二是對于歷史遺留的較難辦理的不動產(chǎn)，對于該部分不動產(chǎn)需要根據(jù)其特殊情況，要求資產(chǎn)管理人員主動與產(chǎn)權(quán)登記中心產(chǎn)權(quán)科人員溝通，分析存在的問題及辦理產(chǎn)權(quán)尚缺的材料，并掌握相關(guān)政策后給予辦理；三是對于歷史遺留的無法辦理產(chǎn)權(quán)的不動產(chǎn)，需要根據(jù)實際情況，做好資產(chǎn)管理部和財務(wù)部臺賬登記，并向上級政府部分匯報存在的問題；四是對于竣工驗收后的建設(shè)工程項目，要求建設(shè)工程項目部人員限時完成產(chǎn)權(quán)辦理手續(xù)，并由資產(chǎn)管理人員做好督促；五是對于被拆遷的不動產(chǎn)，拆除后要求資產(chǎn)管理人員做好不動產(chǎn)的注銷及財務(wù)部的核銷；六是對于新安置的不動產(chǎn)，要求資產(chǎn)管理人員限時做好產(chǎn)權(quán)的辦理并登記。

5.建立切合實際的租賃管理制度。企業(yè)要根據(jù)自己公司實際情況，制定符合實際的租賃管理制度。對于辦公和營業(yè)用房，無論是集團資產(chǎn)管理部還是二級單位，都應(yīng)對租賃的房產(chǎn)由集團資產(chǎn)部統(tǒng)一進行登記備案，對于租賃的價格應(yīng)根據(jù)市場的行情進行調(diào)整，并建立由監(jiān)察部門和財務(wù)部門共同監(jiān)督的租賃價格機制。對于職工住房，需要加強被分配職工的教育和管理，并建立相應(yīng)的職工住房租賃管理制度，適當(dāng)調(diào)整適合目前的租賃價格，以更好地管理職工用房。