投資可行性分析方法精選(九篇)

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第1篇：投資可行性分析方法范文

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 可行性分析 經(jīng)濟(jì)效益 風(fēng)險(xiǎn)分析

自20世紀(jì)80年代末，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)行業(yè)正式被列入我國第三產(chǎn)業(yè)以來，經(jīng)過近30年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐步形成了商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)等三種重要業(yè)態(tài)。由于住宅地產(chǎn)的超前發(fā)展，使得商業(yè)配套面積嚴(yán)重不足，商業(yè)資源配置不均衡，這種狀況進(jìn)一步制約了城市功能布局和房地產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展。為改變這一局面，迫使商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展。

近年來，有三個(gè)重要因素促進(jìn)我國商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展。一是由于我國宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了良機(jī)。二是住宅地產(chǎn)行業(yè)不斷受國家宏觀政策擠壓（主要指保障房建設(shè)和商品住宅限購、限貸政策），導(dǎo)致大量民間資本涌入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供必要的資金源泉。三是品牌零售企業(yè)實(shí)施向一體化戰(zhàn)略，大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的動(dòng)力，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的動(dòng)力。基于以上因素，可以預(yù)期在未來10年內(nèi)，我國商業(yè)地產(chǎn)必將獲得持續(xù)快速增長，并逐步由產(chǎn)業(yè)成長期步入成熟期，成為房地產(chǎn)業(yè)的主力軍。

商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的復(fù)合體，它包含了商業(yè)、房地產(chǎn)、金融等三重基本屬性，是一門新興的邊緣科學(xué)和復(fù)合產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)特性和可行性分析方法與住宅地產(chǎn)存在較大區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資有耗資大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。伴隨著改革開發(fā)的推進(jìn)，我國市場經(jīng)濟(jì)競爭性特點(diǎn)越來越突出。因此，在投資決策前，如何依據(jù)項(xiàng)目特性，做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究工作，確保項(xiàng)目在市場競爭中處于優(yōu)勢地位，就顯得十分重要。完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析內(nèi)容，提高可行性分析質(zhì)量，避免投資的盲目性，助力于民間中小資本涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

一、可行性分析的概念

為了降低風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)將要上馬的項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)技術(shù)層面進(jìn)行分析論證，被稱作可行性分析。一般來說包括市場分析、技術(shù)分析、經(jīng)濟(jì)效益分析和抗風(fēng)險(xiǎn)能力分析。以分析論證的結(jié)果來判定項(xiàng)目建設(shè)方案的合理性、可操作性，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)。可行性研究的過程既是深入調(diào)查研究的過程，又是多方案比較研究的過程，它是建設(shè)項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)階段最重要的工作。

由以上概念可見，可行性分析可以理解為一門集合了工程技術(shù)、管理科學(xué)的綜合性學(xué)科；也可以理解為在投資決策階段，綜合運(yùn)用市場調(diào)查與預(yù)測、多方案構(gòu)建與必選、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析等多種分析方法的實(shí)踐活動(dòng)。

二、可行性分析的作用

可行性分析最終形成的可行性分析報(bào)告主要有以下五點(diǎn)基本作用：

（一）開發(fā)商投資決策的重要依據(jù)

（二）政府主管部門立項(xiàng)和行政審批的依據(jù)

（三）向金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)

（四）各投資方談判的重要依據(jù)

（五）項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的依據(jù)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告不僅具備以上五點(diǎn)基礎(chǔ)作用，還應(yīng)該為進(jìn)一步的商業(yè)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建造實(shí)施和后期運(yùn)營管理提供指導(dǎo)原則和框架思路，成為項(xiàng)目開發(fā)綱領(lǐng)性文件。

三、可行性分析的依據(jù)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析依據(jù)主要有：國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格、居民收入水平和消費(fèi)習(xí)慣、城市總體規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃、批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書、土地利用規(guī)劃及城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、自然地理氣象資料、開發(fā)技術(shù)水平、城鎮(zhèn)化水平、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行參數(shù)和指標(biāo)等。

可行性分析指導(dǎo)文件主要是1983年國家計(jì)委頒布的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的試行管理辦法》、1987年頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》。它們對(duì)可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法做了詳細(xì)規(guī)定，指導(dǎo)我國可行性分析研究工作。

四、可行性分析的內(nèi)容

依據(jù)可行性分析的概念，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析內(nèi)容可以歸納為市場分析、技術(shù)分析分析、經(jīng)濟(jì)效益分析和風(fēng)險(xiǎn)分析四大方面，其中經(jīng)濟(jì)效益分析又可細(xì)分為投資估算分析、融資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析。因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析可以歸納為如圖1所示六大關(guān)鍵因素，這六大因素也構(gòu)成本論文分析框架。需要重點(diǎn)說明的是，技術(shù)可行性分析的主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建設(shè)條件可行性和工程進(jìn)度分析。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一方面要充分反映市場分析成果，另一方面必須符合城市規(guī)劃強(qiáng)制性要求；建設(shè)條件可行性和工程進(jìn)度分析主要由具備資質(zhì)的施工單位或監(jiān)理單位承擔(dān)。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)分析具有較強(qiáng)的專業(yè)性，本論文中不著重研究。

五、結(jié)語

商業(yè)地產(chǎn)在國外起步較早，發(fā)展至今已經(jīng)形成了架構(gòu)完善、內(nèi)容充實(shí)，包含消費(fèi)者行為空間理論、商圈理論等方面的理論體系。國外有成熟完善的理論體系，國內(nèi)有針對(duì)本土特色的相關(guān)研究，且商業(yè)地產(chǎn)交易的實(shí)例豐富，這一切都對(duì)我國商業(yè)地產(chǎn)的可行性研究具有很重要的借鑒和參考價(jià)值。

參考文獻(xiàn)

[1]肖彥，路立敏，張莉.投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的修正[J].改革與戰(zhàn)略，2007.

[2]劉洪玉.房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)[M].北京：清華大學(xué)出版社，2006.

[3]陳敏.關(guān)于工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的研究[D].上海：上海交通大學(xué)，2012.

第2篇：投資可行性分析方法范文

一、撰寫格式

1、引言

主要包括項(xiàng)目名稱、目標(biāo)和基本功能，用戶單位名稱，新項(xiàng)目開發(fā)單位，該項(xiàng)目與其他項(xiàng)目或機(jī)構(gòu)的關(guān)系和聯(lián)系，在可行性報(bào)告中使用的專門述語及其定義，該報(bào)告中所引用的文件和技術(shù)資料;

2、可行性分析的準(zhǔn)備

對(duì)可行性分析的要求和目標(biāo)，進(jìn)行可行性所具備的條件和限制,進(jìn)行可行性分析所采用的方法;

3、對(duì)項(xiàng)目的分析

企業(yè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)與完成的任務(wù)，組織機(jī)構(gòu)和管理體制，可供利用的資源及制約條件，企業(yè)存在的主要問題及薄弱環(huán)節(jié);

4、新項(xiàng)目方案

新項(xiàng)目的目標(biāo)及要實(shí)現(xiàn)的功能，新項(xiàng)目的組成結(jié)構(gòu)，新項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃、安排，包括各階段對(duì)人力、資金、設(shè)備的需求，新項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)后對(duì)組織結(jié)構(gòu)、管理模式影響等;

5、可行性分析

項(xiàng)目的必要性、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性和技術(shù)可行性、組織管理的可行性和社會(huì)的可行性;

6、可行性分析的結(jié)論

根據(jù)以上對(duì)項(xiàng)目的可行性分析，應(yīng)該得出一個(gè)該項(xiàng)目是否可行的結(jié)論;

二、報(bào)告具體的基本格式

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本格式包括首頁、標(biāo)題、前言、正文、結(jié)論、附件等幾部分。

首頁：主要注明項(xiàng)目名稱，項(xiàng)目主辦單位及負(fù)責(zé)人，可行性研究單位名稱，可行性研究的技術(shù)負(fù)責(zé)人，經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)人、參加研究人員名單及報(bào)告完成日期等;

標(biāo)題：一般直接注明可行性研究項(xiàng)目的名稱和主要內(nèi)容，如《XX集團(tuán)申報(bào)煤化工項(xiàng)目可行性報(bào)告》;

前言：一般簡要介紹項(xiàng)目研究的背景，項(xiàng)目實(shí)施的相關(guān)因素和主要目的和意義，可行性研究的主要依據(jù)和主要范圍等內(nèi)容、有些可行性報(bào)告還需要列出研究報(bào)告的相關(guān)摘要;

正文：該部分是報(bào)告的主體，要求列舉事實(shí)，運(yùn)用系統(tǒng)分析方法，綜合考慮各方面的因素，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的可行性作出客觀、全面而準(zhǔn)確的預(yù)測、不同類型的可行性報(bào)告在該部分通常具有不同的側(cè)重點(diǎn);

結(jié)論：在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析和預(yù)測的基礎(chǔ)上，從整體角度作出科學(xué)評(píng)價(jià)，并與相關(guān)方案進(jìn)行優(yōu)劣比較，最終獲得明確的行動(dòng)主張、有時(shí)還就原方案提出一些更新、更全面的建議;

附件：為了結(jié)論的需要，在可行性報(bào)告正文結(jié)束后補(bǔ)充的相關(guān)材料，主要包括試(實(shí))驗(yàn)數(shù)據(jù)、計(jì)算浮標(biāo)、圖片表格、參考文獻(xiàn)等。[3]

三、撰寫提綱

簡述項(xiàng)目提出的背景、項(xiàng)目技術(shù)狀況、現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)規(guī)模;項(xiàng)目的主要用途、性能;投資的必要性和預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益;本企業(yè)實(shí)施該項(xiàng)目的優(yōu)勢，技術(shù)可行性分析。

1、項(xiàng)目技術(shù)性能水平與國外同類項(xiàng)目的比較;

2、項(xiàng)目承擔(dān)單位在實(shí)施本項(xiàng)目的優(yōu)勢;

3、項(xiàng)目成熟程度;

4、市場需求情況和風(fēng)險(xiǎn)分析;

5、投資估算及資金籌措;

6、項(xiàng)目融資估算;

7、資金籌措方案;

8、投資使用計(jì)劃。

因此，編寫可行性分析報(bào)告時(shí)須仔細(xì)謹(jǐn)慎，既要注意與后面內(nèi)容相照應(yīng)，又要對(duì)總論內(nèi)容客觀準(zhǔn)確、重點(diǎn)突出。

四、準(zhǔn)備資料

1、項(xiàng)目初步設(shè)想方案：總投資、產(chǎn)品及介紹、產(chǎn)量、預(yù)計(jì)銷售價(jià)格、直接成本及清單(含主要材料規(guī)格、來源及價(jià)格)。

2、技術(shù)及來源、設(shè)計(jì)專利標(biāo)準(zhǔn)、工藝描述、工藝流程圖，對(duì)生產(chǎn)環(huán)境有特殊要求的請(qǐng)說明(比如防塵、減震、有輻射、需要降噪、有污染等)。

3、項(xiàng)目廠區(qū)情況：廠區(qū)位置、建筑平米、廠區(qū)平面布置圖、購置價(jià)格、當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格。

4、企業(yè)近三年設(shè)計(jì)報(bào)告(包含財(cái)務(wù)指標(biāo)、賬款應(yīng)收預(yù)付等周轉(zhuǎn)次數(shù)、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、原材料、動(dòng)力、現(xiàn)金等的周轉(zhuǎn)次數(shù))。

5、項(xiàng)目擬新增的人數(shù)規(guī)模，擬設(shè)置的部門和工資水平，估計(jì)項(xiàng)目工資總額(含福利費(fèi))。

6、提供公司近三年?duì)I業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用等扣除工資后的大致數(shù)值及占收入的比例。

7、公司享受的增值稅、所得稅稅率，其他補(bǔ)貼及優(yōu)惠事項(xiàng)。

8、項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格及原料價(jià)格按照不含稅價(jià)格測算，如果均能明確含稅價(jià)格請(qǐng)逐項(xiàng)列明各種原料的進(jìn)項(xiàng)稅率和各類產(chǎn)品的銷項(xiàng)稅率。

9、項(xiàng)目設(shè)備選型表(設(shè)備名稱及型號(hào)、來源、價(jià)格、進(jìn)口的要注明，備案項(xiàng)目耗電指標(biāo)等可不做單獨(dú)測算，工藝環(huán)節(jié)中需要外部協(xié)助的請(qǐng)標(biāo)明)。

10、其他資料及信息根據(jù)可研研究工作需要隨時(shí)溝通。

五、報(bào)告模版

【目錄】

第一章XX募投項(xiàng)目總覽

一、項(xiàng)目名稱

二、項(xiàng)目承擔(dān)單位及負(fù)責(zé)人

三、可研報(bào)告編寫單位

四、可研報(bào)告編制依據(jù)

五、建設(shè)目標(biāo)、規(guī)模、內(nèi)容、周期

六、總投資及來源

七、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益

八、結(jié)論與建議

第二章XX募投項(xiàng)目背景及投資必要性

一、XX項(xiàng)目建設(shè)背景

二、XX行業(yè)項(xiàng)目建設(shè)必要性

三、XX項(xiàng)目建設(shè)可行性

第三章XX募投項(xiàng)目建設(shè)單位概述

一、XX募投項(xiàng)目企業(yè)概況

二、XX募投項(xiàng)目企業(yè)經(jīng)營業(yè)績

三、XX募投項(xiàng)目企業(yè)機(jī)構(gòu)職責(zé)

四、XX募投項(xiàng)目企業(yè)管理層介紹

第四章XX募投項(xiàng)目行業(yè)與產(chǎn)品分析

一、XX行業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

二、XX市場容量

三、競爭格局

四、XX行業(yè)成熟度

五、XX行業(yè)周期

六、XX行業(yè)與市場發(fā)展預(yù)測

第五章XX募投產(chǎn)品方案與生產(chǎn)規(guī)模

一、產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模

二、XX產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量

三、XX產(chǎn)品價(jià)格

四、市場推銷戰(zhàn)略

五、產(chǎn)品銷售收入預(yù)測

第六章XX募投項(xiàng)目生產(chǎn)技術(shù)工藝

一、生產(chǎn)技術(shù)

二、生產(chǎn)工藝流程

三、設(shè)備選型

第七章XX募投項(xiàng)目建設(shè)方案及實(shí)施計(jì)劃

一、土建工程

二、廠房及配套設(shè)施設(shè)計(jì)原則

三、總平面布置和運(yùn)輸

四、項(xiàng)目實(shí)施各階段

五、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

第八章XX募投項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)

一、企業(yè)組織形式

二、企業(yè)工作制度

三、勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)

第九章XX募投項(xiàng)目節(jié)能與合理利用方案

一、設(shè)計(jì)依據(jù)

二、項(xiàng)目能耗

三、總平面規(guī)劃節(jié)能措施

四、建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能措施

五、空調(diào)專業(yè)節(jié)能措施

六、電專業(yè)節(jié)能措施

七、水暖專業(yè)節(jié)能措施

八、工藝節(jié)能措施

九、節(jié)能制度

第十章XX募投項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全

一、建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀

二、項(xiàng)目主要污染源和污染物

三、項(xiàng)目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)

四、治理環(huán)境的方案

五、環(huán)境監(jiān)測制度的建議

六、環(huán)境保護(hù)投資估算

七、環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論

第十一章XX募投項(xiàng)目勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生

一、生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析

二、職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施(職業(yè)安全衛(wèi)生配套設(shè)施)

三、勞動(dòng)安全與職業(yè)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)

四、消防措施和設(shè)施方案建議

第十二章XX募投項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)

一、XX募投項(xiàng)目企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

二、擬定上述戰(zhàn)略所依據(jù)的假設(shè)條件

三、實(shí)施上述戰(zhàn)略所面臨的主要困難

四、發(fā)展戰(zhàn)略與募投項(xiàng)目關(guān)系

第十三章XX募投項(xiàng)目預(yù)計(jì)募集資金數(shù)額以及使用計(jì)劃

一、項(xiàng)目總投資估算

(一)固定資產(chǎn)總額

(二)流動(dòng)資金估算

二、資金籌措

(一)資金來源

(二)項(xiàng)目籌資方案

三、投資使用計(jì)劃

(一)投資使用計(jì)劃

(二)借款償還計(jì)劃

第十四章XX募投項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益評(píng)價(jià)

一、生產(chǎn)成本和銷售收入估算

(一)生產(chǎn)總成本

(二)銷售收入估算

二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

三、國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

四、不確定性分析

五、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益分析

(一)社會(huì)效益

(二)經(jīng)濟(jì)效益

第十五章XX募投項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避措施

一、募投建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

二、募投建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施

第十六章XX募投項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議

一、結(jié)論與建議

第3篇：投資可行性分析方法范文

可行性報(bào)告是在市場細(xì)分的基礎(chǔ)上，企業(yè)投資新市場，新產(chǎn)品或改變經(jīng)營策略的依據(jù)，是企業(yè)內(nèi)部統(tǒng)一認(rèn)識(shí)的工具，是評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)的最初級(jí)文件，是對(duì)投資者的第一份承諾書，即使在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，可行性分析也是必不可少的，是企業(yè)上新項(xiàng)目，向上級(jí)要資金的關(guān)鍵文件，但是很多案例告訴我們，企業(yè)把項(xiàng)目拿到手之后，可行性報(bào)告就失去了意義，項(xiàng)目的結(jié)果和成敗往往無人負(fù)責(zé)，進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)之后，很多國有企業(yè)還在沿用老思想、老方法去準(zhǔn)備可行性報(bào)告，而一些民營企業(yè)則根本不去管什么可行性報(bào)告，憑感覺做決策，更遺憾的是一些上市公司對(duì)可行性分析也不重視，可行性報(bào)告成了給股東/股民看的

從過去曾經(jīng)閱讀過的幾份國內(nèi)企業(yè)的可行性報(bào)告來看，普遍存在這樣一些問題：

一是可行性報(bào)告強(qiáng)調(diào)為什么要上項(xiàng)目，但忽視詳盡的實(shí)施計(jì)劃和科學(xué)的依據(jù)，能否實(shí)現(xiàn)目標(biāo)只能

二是可行性報(bào)告中宏觀的、模糊的數(shù)據(jù)多，而微觀的、具體的數(shù)據(jù)少很難分階段評(píng)估其進(jìn)展，判斷其風(fēng)險(xiǎn)，做到實(shí)時(shí)調(diào)整；

三是沒有或很少量化的衡量標(biāo)準(zhǔn)和明確的責(zé)任分配，成敗難辨，責(zé)任難分；

四是市場預(yù)測過于樂觀，對(duì)

那么，如何保證可行性分析

首先可行性報(bào)告在一個(gè)行業(yè)，一個(gè)企業(yè)集團(tuán)中格式必須一樣，即應(yīng)當(dāng)有哪些方面，數(shù)據(jù)格式什么樣也是統(tǒng)一的，這樣才能統(tǒng)一游戲規(guī)則，便于分析和評(píng)估，同時(shí)準(zhǔn)備可行報(bào)告的企業(yè)也知道該去搜集什么信息，如何去搜集信息，整理數(shù)據(jù)，準(zhǔn)備報(bào)告；

其次，可行性報(bào)告的內(nèi)容主要涉及以下六個(gè)方面：

一是對(duì)環(huán)境的變化作出假設(shè)，包括經(jīng)濟(jì)，政治，技術(shù)，文化等方面；

二是宏觀與微觀的市場，用戶，競爭信息全部量化，并注明其出處；

三是對(duì)結(jié)果作出三種預(yù)測和投資回報(bào)分析，即最佳狀況，正常狀況，最差狀況，如果最差狀況可以接受，方能通過；

四是有一個(gè)詳細(xì)的實(shí)施方案，包括組織結(jié)構(gòu)，人員配備，資金落實(shí)，設(shè)備計(jì)劃，工作流程，以及

五是對(duì)潛在市場變化，潛豐用戶變化，潛在競爭形勢變化，風(fēng)險(xiǎn)與潛在風(fēng)險(xiǎn)，問題與潛在問題有一個(gè)具體的分析和應(yīng)變措施，把意外情況的影響控制在最低水平；

第4篇：投資可行性分析方法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；可行性分析

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）06-0-01

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，主要是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策前，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)而全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證，綜合研究開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性、技術(shù)先進(jìn)性、適用性以及開發(fā)的可能性，來確定項(xiàng)目是否具有可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析是投資決策的重要依據(jù)，也是環(huán)保部門對(duì)項(xiàng)目環(huán)境審查的重要依據(jù)和項(xiàng)目后的評(píng)估的最終依據(jù)。

二、我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中存在的問題

在我國，房地產(chǎn)的實(shí)際開發(fā)中，可行性研究方面仍存在著很多不足的地方，這些問題的存在為項(xiàng)目帶來了相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)，具體則表現(xiàn)在以下的幾個(gè)方面：

（一）可行性分析缺乏完善的理論指導(dǎo)

目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究仍然是根據(jù)建設(shè)部于2000年所實(shí)施的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。該規(guī)定雖然對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性提出了相應(yīng)的研究方法和框架。但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和其他一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目有著很大的不同之處，所以，難以直接套用《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》。因此，許多研究分析人員只能根據(jù)個(gè)人的理解，對(duì)于計(jì)算機(jī)評(píng)價(jià)的指標(biāo)有選擇性的適應(yīng)，房地產(chǎn)決策缺少指導(dǎo)和參考價(jià)值，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告存在質(zhì)量低下的問題。

（二）可行性分析只注重經(jīng)營分析

雖然房地產(chǎn)開放項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中具有十分重要的作用，但是一些房地產(chǎn)開發(fā)商并未對(duì)此有足夠的重視，經(jīng)常存在忽視可行性分析，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)失敗的現(xiàn)象。毫無疑問，經(jīng)驗(yàn)是很寶貴的財(cái)富，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會(huì)出現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經(jīng)驗(yàn)來對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，有可能就會(huì)導(dǎo)致決策和市場脫節(jié)甚至出現(xiàn)背離的問題，這樣只會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)性。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析的市場地位不準(zhǔn)確

市場定位是開發(fā)商賦予一個(gè)項(xiàng)目的文化精髓，決定了項(xiàng)目的營銷方向。在許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。例如，某集體公司在江南地區(qū)開發(fā)休閑廣場項(xiàng)目成功以后，決定在相鄰城市另外一個(gè)更大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要是用于餐飲和百貨經(jīng)營方面。但是后來開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目收益一般，遠(yuǎn)不如之前的休閑廣場的收益，其主要原因就在于對(duì)該項(xiàng)目的市場定位不準(zhǔn)確，在該房地產(chǎn)項(xiàng)目的周圍已經(jīng)有了類似的經(jīng)營業(yè)態(tài)，并且也已經(jīng)形成了品牌，新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目與其就存在了經(jīng)營范圍重疊的問題。

（四）會(huì)先入為主進(jìn)行開發(fā)

在許多失敗的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中，許多都是因?yàn)橐恍┛深A(yù)測的因素所導(dǎo)致的。例如，一些高級(jí)別墅由于坐落在大型工業(yè)園區(qū)，導(dǎo)致別墅周圍風(fēng)景被破壞，經(jīng)常發(fā)生別墅無人問津的現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)項(xiàng)目由于是位于規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)，在回遷房和廉租房的沖擊下，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目半途而廢。3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究完善的對(duì)策

三、完善路徑

在國家加大對(duì)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的背景下，房地產(chǎn)市場陷入了低迷的狀態(tài)，那種“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產(chǎn)市場的緊俏時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)更加需要重視對(duì)可行性研究的分析。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析主要從市場、技術(shù)、效益三方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的分析，具體而言，我們可以從以下幾個(gè)方面加以完善：

（一）要嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批程序

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過程中，要對(duì)可行性研究的審批嚴(yán)格管理。近年來，房屋建筑物質(zhì)量問題一直是黨和國家關(guān)注重點(diǎn)，連續(xù)多次發(fā)文要求加強(qiáng)房屋建筑物質(zhì)量管理。特別是國務(wù)院在1999年了《加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理?xiàng)l例》因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，首先要重視質(zhì)量問題，要嚴(yán)格加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)前期質(zhì)量，切實(shí)執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)基本程序，各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須要做好可行性研究，任何單位和個(gè)人都不得將可行性研究程序簡化，對(duì)于初步設(shè)計(jì)、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目建議書等文件不達(dá)到規(guī)定，評(píng)估單位堅(jiān)決不予評(píng)估，審批單位更不得進(jìn)行批準(zhǔn)立項(xiàng)。

（二）要重視市場調(diào)研

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動(dòng)性，投資風(fēng)險(xiǎn)較高等特點(diǎn)。市場調(diào)研主要包括房地產(chǎn)市場供給、房地產(chǎn)需要的調(diào)查、房地產(chǎn)市場價(jià)格調(diào)查、客戶調(diào)查等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，市場調(diào)研在整個(gè)環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成敗。無數(shù)個(gè)失敗的案例已經(jīng)使開發(fā)商成人認(rèn)識(shí)到市場調(diào)研的重要性，但是他們對(duì)于市場急于了解的心態(tài)和他們對(duì)市場的膚淺認(rèn)識(shí)和軟弱行動(dòng)之間形成了鮮明對(duì)比。

（三）要不斷更新經(jīng)營理念

目前，針對(duì)我國房地產(chǎn)市場不景氣的情況，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把眼光瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面。但是房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)屬于不同領(lǐng)域，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)較為了解，但未必對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營熟悉。房地產(chǎn)開發(fā)商不應(yīng)盲目建設(shè)開發(fā)，要對(duì)經(jīng)營理念進(jìn)行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經(jīng)營的人士參與到房地產(chǎn)開發(fā)前期市場調(diào)研中，使項(xiàng)目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得以成功。

（四）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是指依據(jù)前期總體策劃所制定的投資方案、進(jìn)度計(jì)劃、資金籌措計(jì)劃、營銷計(jì)劃所編制的財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算、分析出項(xiàng)目的成本、費(fèi)用、效益，從而判斷和評(píng)價(jià)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)濟(jì)收益狀況。因此，仔細(xì)、謹(jǐn)慎的做好財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，才能有效的控制和降低財(cái)務(wù)開支，減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到利益最大化。

四、結(jié)論

為了降低和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，我們必須做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析，對(duì)項(xiàng)目要進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，從而為投資決策提供科學(xué)的、客觀的、正確的依據(jù)，最終可以取得良好的投資效果，獲得良好的效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]湯炎非，楊青著.可行性研究與投資決策.武漢：武漢大學(xué)出版社，1998：5-7.

[2]李竹成，主編.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)，北京：團(tuán)結(jié)出版社，2001.

第5篇：投資可行性分析方法范文

【關(guān)鍵詞】物流園區(qū) 可行性分析 評(píng)價(jià)

隨著國家《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》出臺(tái)，我國物流業(yè)大發(fā)展的時(shí)代正在來臨。物流園區(qū)是物流產(chǎn)業(yè)集聚的必然結(jié)果，它具有多式聯(lián)運(yùn)，多狀態(tài)集約作業(yè)，多方面系統(tǒng)協(xié)調(diào)，多體系服務(wù)手段，滿足多樣化城市需求等特點(diǎn)。物流園區(qū)項(xiàng)目要服務(wù)于區(qū)域工商業(yè)發(fā)展，因此物流項(xiàng)目建設(shè)所涉及的因素比一般的工業(yè)園區(qū)更多，投資建設(shè)過程更為復(fù)雜。為了避免投資決策失敗，必須對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行分析和論證，從而更好地發(fā)揮物流園區(qū)功能，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

一、物流園區(qū)投資項(xiàng)目的內(nèi)涵

物流園區(qū)是指在物流作業(yè)集中的地區(qū)，在幾種運(yùn)輸方式銜接地，將多種物流設(shè)施和不同類型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場所，也是一個(gè)有一定規(guī)模的和具有多種服務(wù)功能的物流企業(yè)的集結(jié)點(diǎn)。

二、物流園區(qū)投資項(xiàng)目可行性分析過程

（一）組織管理準(zhǔn)備

物流園區(qū)投資之前，首先必須成立專門的領(lǐng)導(dǎo)班子，統(tǒng)籌安排項(xiàng)目運(yùn)作，如制定投資計(jì)劃、資金籌措、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等。由于物流園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)更為復(fù)雜，因此應(yīng)當(dāng)成立園區(qū)建設(shè)專家組，將物流、財(cái)務(wù)、金融、工程等領(lǐng)域的專家吸收到項(xiàng)目論證小組中來，也可以直接建立物流園區(qū)建設(shè)專家指導(dǎo)委員會(huì)，提供智力支撐和保證，從而為項(xiàng)目可行性分析的科學(xué)性奠定基礎(chǔ)。

（二）資料收集及市場調(diào)查

物流園區(qū)必須發(fā)揮金融、倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送、監(jiān)管、加工、商品博覽、信息、交易、綜合服務(wù)等功能。必須能夠?yàn)閰^(qū)域工業(yè)企業(yè)提供全方位的需求服務(wù)，促進(jìn)制造業(yè)與服務(wù)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。因此，物流園區(qū)的選址和定位顯得尤為重要，而選址和定位的關(guān)鍵就在于周密的市場調(diào)查。

（三）準(zhǔn)確地進(jìn)行物流園區(qū)定位

在市場調(diào)查之后，接下去就必須在根據(jù)調(diào)查結(jié)果，進(jìn)行物流園區(qū)定位策劃，主要是回答物流園區(qū)的功能、目標(biāo)、服務(wù)對(duì)象、如何運(yùn)作等問題。準(zhǔn)確的物流園區(qū)定位將關(guān)系到物流園區(qū)經(jīng)營成功與否，物流園區(qū)定位包括業(yè)務(wù)定位、功能定位、客戶定位、市場定位、形象定位，每一方面的定位，都應(yīng)當(dāng)設(shè)定不同的方案，綜合考慮物流園區(qū)的服務(wù)對(duì)象、輻射范圍、地域特征、特色功能、文化內(nèi)涵等要素，組織專家對(duì)這些方案進(jìn)行廣泛而熱烈討論，剖析每種定位的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，最后確定最為合適的物流園區(qū)定位。

（四）詳細(xì)可行性研究階段

在進(jìn)行科學(xué)定位后，將選擇出最合適的方案，但是該方案可能只是理想化的方案，并不一定適合現(xiàn)實(shí)運(yùn)作，此時(shí)就必須對(duì)物流園區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行詳盡的分析，包括市場分析、技術(shù)分析、投資估算、融資方案、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和不確定性分析等一系列研究，這些分析過程構(gòu)成了物流園區(qū)項(xiàng)目可行性分析的主體。

1.市場分析。目前，我國物流園區(qū)空置率居高不下的主要原因就是缺乏有效的需求分析，需求分析是為了保證物流服務(wù)的供給與需求之間的相對(duì)平衡，是決定物流園區(qū)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在市場定位結(jié)束后，應(yīng)針對(duì)確定下來的定位進(jìn)一步進(jìn)行市場調(diào)研和競爭情報(bào)分析，深刻把握客戶的需求，物流園區(qū)市場分析的內(nèi)容主要包括規(guī)模分析，需求類型分析、需求層次分析，應(yīng)對(duì)區(qū)域物流需求量數(shù)據(jù)，如運(yùn)輸量、倉儲(chǔ)量、配送量、流通加工量等進(jìn)行系統(tǒng)分析。

2.技術(shù)分析。物流園區(qū)項(xiàng)目可行性分析還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)條件、基礎(chǔ)設(shè)施，所選用的技術(shù)、工藝、設(shè)備及其規(guī)模大小、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)種類方面進(jìn)行具體的技術(shù)分析。物流園區(qū)選址是至關(guān)重要的，合理的物流園區(qū)選址能夠減少貨物運(yùn)輸成本，降低園區(qū)經(jīng)營成本，對(duì)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)與環(huán)境起到積極的帶動(dòng)作用，因此有必要進(jìn)行審慎論證。物流園區(qū)選址應(yīng)綜合考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)、物流需求特征、當(dāng)?shù)亟煌ɑA(chǔ)設(shè)施等因素，同時(shí)考察物流園區(qū)建設(shè)和運(yùn)營所需要的電力、供排水、通訊、網(wǎng)絡(luò)、能源、排污、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施，考慮物流園區(qū)建設(shè)過程中工藝流程，技術(shù)獲取、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等要素，只有全面進(jìn)行技術(shù)分析方可進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、國民經(jīng)濟(jì)分析和不確定性分析。

3.投資估算與融資方案。物流園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)投資額高，不僅應(yīng)當(dāng)對(duì)總投資進(jìn)行估算，還應(yīng)對(duì)各項(xiàng)分項(xiàng)工程投資進(jìn)行估算，同時(shí)對(duì)流動(dòng)資金、利息等進(jìn)行估算。在進(jìn)行投資估算后，應(yīng)進(jìn)行資金籌措方案設(shè)計(jì)，可以通過政府信息平臺(tái)，尋找對(duì)物流產(chǎn)業(yè)有投資意向的各方投資者，進(jìn)行推介和談判；同時(shí)對(duì)于物流園區(qū)建設(shè)可以引進(jìn)新的物流金融模式，用倉庫等作為抵押物進(jìn)行抵押貸款，引入多元化投資主體，從而獲取足夠的建設(shè)資金。在融資方案確定后，還應(yīng)編制資金的使用計(jì)劃，防止資金濫用。

4.財(cái)務(wù)分析。物流園區(qū)項(xiàng)目占地面積大，建設(shè)內(nèi)容多，投資額高、資金回收期長，因此對(duì)物流園區(qū)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)顯得尤其重要。物流園區(qū)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要是進(jìn)行投資與效益比較，應(yīng)按照《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》、《投資項(xiàng)目可行性分析指南》等文件要求分析物流園區(qū)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和財(cái)務(wù)生存能力，明確項(xiàng)目對(duì)財(cái)務(wù)主體及投資者的貢獻(xiàn)價(jià)值，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)。

5.國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是分析項(xiàng)目投資對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，對(duì)于一般的工業(yè)項(xiàng)目可以不進(jìn)行。而對(duì)于物流園區(qū)項(xiàng)目，則是必需的過程。物流園區(qū)項(xiàng)目不僅要考察項(xiàng)目給投資者帶來的收益，同時(shí)還應(yīng)考察項(xiàng)目對(duì)所輻射區(qū)域的貢獻(xiàn)。尤其是，目前不少物流園區(qū)項(xiàng)目屬于政府投資項(xiàng)目，很難進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)更為合理。通過國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，剖析物流園區(qū)對(duì)社會(huì)成本節(jié)約、交通壓力緩解、社會(huì)價(jià)值增值、城市環(huán)境改善等的影響。同時(shí)，要加強(qiáng)環(huán)境評(píng)價(jià)，對(duì)物流園區(qū)建設(shè)及運(yùn)營階段所產(chǎn)生的噪音、大氣污染、交通擁擠、存儲(chǔ)泄露、加工過程中產(chǎn)生的三廢、包裝污染等進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，并實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)好解決方案。

6.不確定性及風(fēng)險(xiǎn)分析。在進(jìn)行投資項(xiàng)目決策時(shí)，分析所使用的數(shù)據(jù)絕大多數(shù)都來自估計(jì)和預(yù)測，但是很多社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素具有較高的不確定性，對(duì)項(xiàng)目估計(jì)和預(yù)測準(zhǔn)確性帶來了影響。物流園區(qū)項(xiàng)目也一樣，必須進(jìn)行不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。物流園區(qū)建成后，將面臨著市場風(fēng)險(xiǎn)、業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、貨損貨差安全風(fēng)險(xiǎn)、配送延時(shí)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、錯(cuò)法錯(cuò)運(yùn)的單證風(fēng)險(xiǎn)、詐騙風(fēng)險(xiǎn)、投融資風(fēng)險(xiǎn)、物價(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)、政府政策風(fēng)險(xiǎn)等等，這些都對(duì)物流園區(qū)項(xiàng)目的成功與否產(chǎn)生重要影響，因此必須進(jìn)行盈虧平衡分析和敏感性分析。

物流園區(qū)項(xiàng)目具有不同于一般工業(yè)項(xiàng)目的獨(dú)特特征，其可行性研究工作不僅應(yīng)當(dāng)遵循一般可行性研究的思路和步驟，同時(shí)也應(yīng)當(dāng)考慮其特殊性和差異性。為了提高物流園區(qū)項(xiàng)目的科學(xué)決策水平，決策者應(yīng)當(dāng)通過嚴(yán)謹(jǐn)深入的物流園區(qū)可行性論證，指導(dǎo)物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展，為物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境和實(shí)施載體。

參考文獻(xiàn)

[1]王玉輝.基于形成機(jī)制的物流園區(qū)內(nèi)涵特征及相關(guān)問題[J].綜合運(yùn)輸，2008（6）.

[2]唐俊.工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目可行性分析過程研究.桂林電子科技大學(xué)學(xué)報(bào)，2010（6）.

第6篇：投資可行性分析方法范文

【關(guān)鍵詞】可行性研究分析；主要內(nèi)容；現(xiàn)狀問題；改進(jìn)措施

可行性研究最早于20世紀(jì)30年代初出現(xiàn)在美國，在開發(fā)田納西河流域開始將其列入開發(fā)程序，使其成為工程項(xiàng)目規(guī)劃的重要階段。改革開放以后，我國為了加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策分析，引進(jìn)了項(xiàng)目可行性研究技術(shù)。1983年，國家計(jì)委頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設(shè)的程序。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析是項(xiàng)目前期的必要準(zhǔn)備工作，在項(xiàng)目投資之前，從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)直到社會(huì)各種環(huán)境、法律等各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個(gè)工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利，為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析的主要內(nèi)容

自1993年取消分房制度以后，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展起來。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析作為項(xiàng)目決策的基本內(nèi)容和主要工作方法，已經(jīng)逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內(nèi)容和程序。

不同于一般建設(shè)項(xiàng)目先投資后生產(chǎn)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)的過程也是項(xiàng)目生產(chǎn)的過程。一般建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)期和經(jīng)營期都是截然分開的，先有固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金投資，后有生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)銷售，存在預(yù)售模式，使得項(xiàng)目建設(shè)期、經(jīng)營期和銷售期交錯(cuò)在一起，這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析具有其特殊性。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析在一般建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，著重強(qiáng)調(diào)市場分析、項(xiàng)目選址及定位、經(jīng)營方式以及租售價(jià)格的確認(rèn)、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的可行分析。另外，在我國可持續(xù)發(fā)展觀的影響下，項(xiàng)目的環(huán)境評(píng)價(jià)以及節(jié)能效應(yīng)等越來越受到重視。

（1）市場分析、項(xiàng)目選址及定位

房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析、項(xiàng)目選址、項(xiàng)目定位是對(duì)項(xiàng)目的市場需求及供給的分析。通過大量的市場調(diào)研、統(tǒng)計(jì)分析方法進(jìn)行市場分析可以獲得目前房地產(chǎn)市場上的走勢和需求，針對(duì)市場分析進(jìn)行項(xiàng)目選址及定位所確定的項(xiàng)目產(chǎn)品供給能夠滿足市場需求，并且能夠?yàn)橹蟮匿N售工作打好基礎(chǔ)。因此，做好市場分析、項(xiàng)目選址及定位是項(xiàng)目可行性研究分析的基礎(chǔ)。

（2）經(jīng)營方式以及租售價(jià)格

經(jīng)營方式以及租售價(jià)格的確認(rèn)是項(xiàng)目收益的重要組成部分。房地產(chǎn)項(xiàng)目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經(jīng)營方式，關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目未來現(xiàn)金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項(xiàng)目租售價(jià)格的參考項(xiàng)目，采取市場分析法等恰當(dāng)?shù)挠?jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法獲得合理有效的租售價(jià)格。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價(jià)值。

（3）經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的可行性

經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)上的可行性包含兩方面的內(nèi)容，一是經(jīng)濟(jì)可行性分析，二是財(cái)務(wù)可行性分析。經(jīng)濟(jì)可行性是指項(xiàng)目整體能夠?qū)窠?jīng)濟(jì)產(chǎn)生的積極影響，一定程度上能夠推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；財(cái)務(wù)可行性是指項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益，從項(xiàng)目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。進(jìn)行經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)可行性分析，客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行與否是確定投資該房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。

（4）環(huán)境評(píng)價(jià)以及節(jié)能效益

在項(xiàng)目全壽命周期管理和可持續(xù)建設(shè)觀念的影響下，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析越來越注重?cái)M建項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響以及可以采取的節(jié)能措施。環(huán)境評(píng)價(jià)是從項(xiàng)目的綠化工程、景觀工程對(duì)周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來進(jìn)行評(píng)價(jià)。節(jié)能效益是從項(xiàng)目本身的建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)，分析項(xiàng)目是否符合可持續(xù)原則，是否具有循環(huán)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

只有對(duì)上述部分進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)分析，得出的可行性研究報(bào)告結(jié)論才是符合項(xiàng)目本身的，才能客觀公正的為開發(fā)商提供投資決策的資料基礎(chǔ)。但縱觀目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析，由于實(shí)際操作的復(fù)雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析的現(xiàn)狀問題及相關(guān)改進(jìn)措施

（1）開發(fā)商可行性研究分析意識(shí)不強(qiáng)

大多數(shù)開發(fā)商對(duì)可行性研究分析不重視，開發(fā)商的目標(biāo)是獲取利潤，對(duì)于可行性研究分析，通常是項(xiàng)目已經(jīng)立項(xiàng)之后，由于相關(guān)部門報(bào)批備案需要，或是由于項(xiàng)目融資時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。

為了解決這一問題，首先必須讓開發(fā)商明確，可行性研究分析不僅僅是向當(dāng)?shù)卣⒁?guī)劃部門和環(huán)境保護(hù)部門申請(qǐng)有關(guān)建設(shè)許可文件的依據(jù)，更是開發(fā)商在今后競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經(jīng)濟(jì)損失的有效措施。對(duì)開發(fā)商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到落實(shí)，使開發(fā)商的決策建立在科學(xué)而不是經(jīng)驗(yàn)或感覺的基礎(chǔ)上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目審批程序的嚴(yán)格控制，堅(jiān)持先有可行性研究分析，再立項(xiàng)。

（2）可行性研究依據(jù)不充分

開發(fā)商或是委托的相關(guān)方在進(jìn)行可行性研究分析時(shí)，主要依據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案說明并結(jié)合國家、地方政府出臺(tái)的相關(guān)估價(jià)文件，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)。但是在確認(rèn)租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數(shù)據(jù)更新不及時(shí)，并且選用分析方法不恰當(dāng)，導(dǎo)致項(xiàng)目租售收入不能客觀反映對(duì)項(xiàng)目預(yù)售情況的預(yù)測，從而影響項(xiàng)目現(xiàn)金流量的預(yù)測，使得可行性研究分析結(jié)果不合實(shí)際。

為此，組織建立專門的數(shù)據(jù)庫可以有效解決數(shù)據(jù)收集困難這一關(guān)鍵問題，使得房地產(chǎn)的可行性研究分析不再成為 “無稽之談”。

（3）可行性研究分析深度不夠

就目前房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析來看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發(fā)商有意識(shí)要對(duì)環(huán)境以及節(jié)能效益方面進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，但在其出具的可行性研究報(bào)告中，這一部分論點(diǎn)不鮮明，論據(jù)不充分，論述不詳細(xì)，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細(xì)有效的定量分析。

針對(duì)這一現(xiàn)象，政府相關(guān)部門制定有關(guān)的制度標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)范這一部分的研究分析。培養(yǎng)專業(yè)型人才，建立專業(yè)的可行性研究分析機(jī)構(gòu)，保證可行性研究分析專業(yè)化，更加詳細(xì)深入。

三、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析是項(xiàng)目投資決策前的必要步驟，內(nèi)容上應(yīng)該較為全面的涵蓋項(xiàng)目的各個(gè)方面，在此基礎(chǔ)上，著重注意市場分析、項(xiàng)目選址及定位、銷售方式以及租售價(jià)格、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)可行性分析等方面。

我國房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關(guān)的各個(gè)角度著手，政府部門加強(qiáng)其監(jiān)督引導(dǎo)作用，規(guī)范可行性研究分析；開發(fā)商認(rèn)真貫徹實(shí)行相關(guān)政策規(guī)范，重視可行性研究分析對(duì)擬建項(xiàng)目投資分析的價(jià)值；相關(guān)可行性研究分析報(bào)告編制機(jī)構(gòu)，重視專業(yè)人才的培養(yǎng)，提高可行性研究報(bào)告的深度和質(zhì)量。各個(gè)部門通力合作，使可行性研究工作發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

參考文獻(xiàn)：

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第7篇：投資可行性分析方法范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；可行性研究

1、引言

可行性研究是指在當(dāng)前環(huán)境中，投資一個(gè)長期的項(xiàng)目之前，必須進(jìn)行系統(tǒng)的分析和綜合研究項(xiàng)目投資的必要性，以及項(xiàng)目在金融、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、法律、社會(huì)乃至生態(tài)和其他方面的能力，以實(shí)現(xiàn)其投資目標(biāo)的論證和科學(xué)的評(píng)價(jià)。它是決策者做出投資決策的準(zhǔn)確和可靠的前提和保障。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的必要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是隨著技術(shù)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)管理科學(xué)的發(fā)展而興起，并日趨完善的一整套系統(tǒng)的科學(xué)方法，它對(duì)成功的開發(fā)房地產(chǎn)具有重要意義，從城市發(fā)展的整體來說，綜合開發(fā)是城市規(guī)劃的實(shí)施過程，開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施必然會(huì)給城市布局帶來影響，對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)繁榮、人民的生活環(huán)境帶來影響，而對(duì)開發(fā)企業(yè)來說，實(shí)施開發(fā)項(xiàng)目必然要投入資金、物資和勞動(dòng)力，從而也會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生一定的影響，因此，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目必須要有充分的認(rèn)識(shí)，并就項(xiàng)目的選址、規(guī)模、工程周期、周圍的環(huán)境設(shè)施、企業(yè)的承受能力以及項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益等各方面進(jìn)行周密的調(diào)查研究分析，以實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)化和民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高開發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益，而所有這一切都是可行性研究的內(nèi)容，因此，可以說可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)中最基本的、首要的工作，也是開發(fā)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究的作用

可行性研究是進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目由于建設(shè)經(jīng)營周期長、投入資金大，并且房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，項(xiàng)目投資不能只憑經(jīng)驗(yàn)或感覺進(jìn)行，它必須要建立在詳細(xì)可靠的市場預(yù)測、成本分析和投資收益預(yù)算基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面綜合的分析和論證，按照可行性研究結(jié)論進(jìn)行決策，可提高投資決策的科學(xué)性和正確性；可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)，我國政府管理部門規(guī)定投資項(xiàng)目必須列入國家的投資計(jì)劃，尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目在我國要經(jīng)過政府管理部門的立項(xiàng)審批，而立項(xiàng)審批的依據(jù)之一就是項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行了分析，從中可以了解項(xiàng)目的籌資還本能力和經(jīng)營效益獲取能力，銀行等金融機(jī)構(gòu)提供貸款是根據(jù)流動(dòng)性、收益性和安全性三原則，可行性研究可以為金融機(jī)構(gòu)提供項(xiàng)目獲利信息，因此，可行性研究也是企業(yè)籌集資金和金融機(jī)構(gòu)提供信貸依據(jù)；可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)，可行性研究對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都做出了安排，這些正是項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書的內(nèi)容；可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)，開發(fā)商在可行性研究確定的項(xiàng)目實(shí)施方案框架內(nèi)，按部就班地落實(shí)項(xiàng)目的前期工作，并與設(shè)計(jì)、供應(yīng)、資金融通等部門協(xié)商和簽訂有關(guān)協(xié)議，因此，可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)；可行性研究可作為編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)，在可行性研究報(bào)告中，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、地址、設(shè)計(jì)方案構(gòu)想、配套設(shè)施的種類等都進(jìn)行了分析和論證，推薦了建設(shè)方案，可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作可根據(jù)此進(jìn)行

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的工作階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究根據(jù)研究所處的階段和研究的詳細(xì)程度，一般分為三個(gè)階段包括投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究。

（1）投資機(jī)會(huì)研究投資機(jī)會(huì)，也被稱為投資機(jī)會(huì)確定。主要任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目的投資方向和設(shè)想做出粗略性的分析和建議。其目的是在一個(gè)特定區(qū)域，根據(jù)國家和地區(qū)的有關(guān)政策、結(jié)合資源、建設(shè)布局、市場預(yù)測以及其他條件的狀態(tài)，選擇建設(shè)項(xiàng)目，尋找一個(gè)有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)一般是比較從大體進(jìn)行把握和分析的，根據(jù)市場預(yù)測和投資回報(bào)率和盈利能力的角度，從投資研究的可能性，找到最有利的投資機(jī)會(huì)。

（2）初步可行性研究又稱預(yù)可行性研究，初步可行性研究，是一個(gè)正式的詳細(xì)的可行性研究的準(zhǔn)備階段。投資機(jī)會(huì)確認(rèn)可行的項(xiàng)目，表明該項(xiàng)目是值得繼續(xù)研究，但不知道是否值得進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究。首先要做到的初步可行性研究，以進(jìn)一步確定是否具有較高的經(jīng)濟(jì)效益。進(jìn)行初步可行性研究，因?yàn)榭尚行匝芯渴且粋€(gè)昂貴和費(fèi)時(shí)的工作，因此必須通過初步可行性研究對(duì)項(xiàng)目的盈利能力及前景作進(jìn)一步的分析和判斷。初步可行性研究的主要任務(wù)是[36]：①投資機(jī)會(huì)的研究，并在詳細(xì)資料作進(jìn)一步分析的基礎(chǔ)上，分析得出的結(jié)論②確定項(xiàng)目的盈利能力，是否有必要進(jìn)行下一步詳細(xì)的可行性研究。③確定哪些關(guān)鍵問題是否需要專題研究，如在房地產(chǎn)政策趨勢的變化、市場預(yù)測。初步可行性研究與詳細(xì)可行性研究，深度和精度的主要內(nèi)容大體一致。如果你有足夠的把握該項(xiàng)目的可行性和經(jīng)濟(jì)效益，可直接傳送到詳細(xì)的可行性研究階段。初步可行性研究后，應(yīng)該得出以下結(jié)論：研究項(xiàng)目是可行的；項(xiàng)目不可行。

（3）詳細(xì)可行性研究詳細(xì)的可行性研究通常被稱為可行性研究，是項(xiàng)目的初步開始的一個(gè)重要組成部分。其主要工作是該項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、財(cái)務(wù)上以進(jìn)一步探討可能理性的結(jié)論性意見，并最終形成可行性研究報(bào)告，這是投資決策的基礎(chǔ)上的項(xiàng)目。詳細(xì)的可行性研究，更全、更清晰、更具體、更高的精度。

可行性分析的內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作的最重要工作是房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究，它是指項(xiàng)目在做出決定之前，根據(jù)市場需求和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃的要求，相關(guān)的社會(huì)各方面的經(jīng)濟(jì)、市場營銷、工程、資源等，全面、深入的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證。房地產(chǎn)項(xiàng)目在社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益的科學(xué)預(yù)測和評(píng)價(jià)，以確定項(xiàng)目是可行的?？尚行匝芯康哪康氖菦Q策程序的可靠性、科學(xué)性，為項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考依據(jù)，并為下一步奠定基礎(chǔ)。按照上面介紹的房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容，我們必須考慮國家、區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、特定產(chǎn)業(yè)政策和其他方面所提出的建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)，預(yù)測的外部環(huán)境、市場、技術(shù)、金融和社會(huì)的影響。必須進(jìn)行深入研究，仔細(xì)計(jì)算，并對(duì)研究和計(jì)算結(jié)果的進(jìn)行分析和論證，為項(xiàng)目的最終決定提供依據(jù)。

綜上所述，通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究對(duì)房地產(chǎn)可行性研究理論進(jìn)一步豐富，加入組織可行性研究，對(duì)其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有一定的借鑒意義。

參考文獻(xiàn)：

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[2]曲麗萍.論可行性研究在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用及要求..建筑經(jīng)濟(jì)

第8篇：投資可行性分析方法范文

投資過熱的慘痛教訓(xùn)，除了地方政府政策導(dǎo)向、國際經(jīng)濟(jì)形勢之外，主要是盲目沖動(dòng)、跟風(fēng)擴(kuò)張投資所致。隨著中國生產(chǎn)競爭的加劇，人工成本、物流成本、融資成本等不斷攀升，大多行業(yè)結(jié)束“暴利時(shí)代”進(jìn)入“微利時(shí)代”，必須加快轉(zhuǎn)變觀念，從“粗放管理”轉(zhuǎn)向“精細(xì)化管理”，以全新觀念來思考如何管控項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。

中國企業(yè)缺乏不可行性分析

深入分析不難看出，導(dǎo)致這些項(xiàng)目投資失敗的原因主要是，缺乏投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在項(xiàng)目建設(shè)前期只做可行性分析，包括可行性研究報(bào)告、可批性研究、安全評(píng)價(jià)、環(huán)境評(píng)價(jià)等，進(jìn)行一次投資初略估算，而對(duì)于項(xiàng)目投資可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)卻未做認(rèn)真分析，沒有重視不可行性研究分析，導(dǎo)致對(duì)項(xiàng)目市場前景過于樂觀，對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)輕描淡寫。這種對(duì)不可行性分析的忽視，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面。

投資額估算粗糙

項(xiàng)目投資額只是大略估算，缺乏精確數(shù)據(jù)。一些項(xiàng)目在建設(shè)期間常常超出預(yù)算，一再追加資金，結(jié)果造成項(xiàng)目建設(shè)總成本攀升，企業(yè)負(fù)債率高，投產(chǎn)運(yùn)營后，成本居高不下，長期出現(xiàn)虧損。一些企業(yè)在擴(kuò)張中途突然出現(xiàn)資金短缺或資金流斷裂，中途停建，造成債臺(tái)高筑，影響企業(yè)正常運(yùn)營。

缺乏競爭力分析

很多企業(yè)在開展項(xiàng)目前未對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的競爭力分析，導(dǎo)致項(xiàng)目的可行性分析缺失了很多重要因素，也就難以看到和控制風(fēng)險(xiǎn)。除了對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)地選擇、市場和資源進(jìn)行分析之外，沒有在新建項(xiàng)目融資成本、投資成本、專利技術(shù)、生產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品差異、原料成本、人工成本、安裝成本、裝置運(yùn)行周期長短、產(chǎn)品及原材料物流成本、產(chǎn)品覆蓋區(qū)域等方面，與周邊的同類在建項(xiàng)目及在運(yùn)營企業(yè)進(jìn)行一一對(duì)比的量化分析，確定新建項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢。

舉債發(fā)展

時(shí)下的中國，似乎是世界上發(fā)展中國家中最膽大的。中國企業(yè)也是最敢于舉債擴(kuò)張的，很多企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過80%。高額舉債式擴(kuò)張，不僅給企業(yè)日常經(jīng)營增加了負(fù)擔(dān)，造成經(jīng)營成本猛增，而且容易出現(xiàn)資金流斷鏈。一旦市場出現(xiàn)波動(dòng)，企業(yè)就會(huì)陷入虧損，嚴(yán)重時(shí)造成企業(yè)停產(chǎn)或倒閉。

如何避免項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，如何科學(xué)地投資決策，是當(dāng)前中國企業(yè)需要學(xué)習(xí)和思考的問題。在此，筆者深入剖析殼牌公司進(jìn)行項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管控的方法，以為當(dāng)前國內(nèi)企業(yè)管控項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)提供借鑒。

殼牌如何進(jìn)行投資決策？

殼牌公司為世界一流綜合性能源企業(yè)，也是全球石油化工和能源的領(lǐng)軍企業(yè)。繼2009年、2012年之后，2013年殼牌第三次榮登財(cái)富世界500強(qiáng)企業(yè)排行榜榜首。殼牌的業(yè)務(wù)涉及石油勘探、石油煉制、化工生產(chǎn)、天然氣及電力、煤氣化、太陽能及可再生能源等領(lǐng)域。殼牌也是學(xué)習(xí)型組織誕生地，曾孕育出多位世界級(jí)管理大師、HSE（健康、安全與環(huán)境管理體系）的總結(jié)發(fā)明者。基業(yè)百年長青的殼牌，從世界最小的能源企業(yè)之一，越做越強(qiáng)，成為世界一流企業(yè)。

但是，殼牌的做大做強(qiáng)絕不是建立在“投資、擴(kuò)張，再投資、再擴(kuò)張”的邏輯上。多年來，殼牌始終堅(jiān)持財(cái)務(wù)保守及理性投資原則，對(duì)項(xiàng)目投資過細(xì)、嚴(yán)格評(píng)估，把控投資風(fēng)險(xiǎn)。通常在重大項(xiàng)目投資決策之前，除了做項(xiàng)目可行性研究分析外，更主要的是做項(xiàng)目不可行性研究分析：采用投資額精確估算、競爭力分析、情景規(guī)劃及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等方法，進(jìn)行量化分析，以數(shù)據(jù)決定投資決策。

一般來說，殼牌的投資決策分為三個(gè)步驟。

精確的投資額估算―數(shù)據(jù)是投資決策的關(guān)鍵

在當(dāng)今全球經(jīng)濟(jì)微利化的時(shí)代，同等經(jīng)濟(jì)規(guī)模條件下，項(xiàng)目投資額精確估算直接決定未來的運(yùn)營收益。殼牌把控投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵是用數(shù)字說話，以數(shù)據(jù)分析決定投資。

雖然殼牌是全球能源領(lǐng)軍企業(yè)，但它在投資的時(shí)候，始終抱有強(qiáng)烈的危機(jī)意識(shí)。殼牌在做出投資決策之前，必須先做出準(zhǔn)確的投資估算以及投資回報(bào)率，最終才會(huì)做出決策。殼牌認(rèn)為，只有保持充足的現(xiàn)金，做到“手中有錢，心里不慌”，才能在變幻莫測的市場環(huán)境中爭取主動(dòng)，從而保持企業(yè)長期穩(wěn)定健康地發(fā)展。

殼牌的投資決策主要遵循三個(gè)原則。一是經(jīng)濟(jì)形勢分析，二是內(nèi)部因素分析，三是投資規(guī)劃。所謂經(jīng)濟(jì)形勢分析，就是指要認(rèn)清全球經(jīng)濟(jì)走勢，投資要與全球經(jīng)濟(jì)走勢相符，并對(duì)生產(chǎn)與銷售毛利進(jìn)行分析。內(nèi)部因素分析，目的是要保持合理的資產(chǎn)回報(bào)率。例如在上世紀(jì)，殼牌的投資回報(bào)率一般不能低于7%～8%，資產(chǎn)負(fù)債率則不能高于20%～30%，以保持財(cái)務(wù)的靈活性。

第9篇：投資可行性分析方法范文

關(guān)鍵詞：投資風(fēng)險(xiǎn)；投資決策；投資項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)管理

中圖分類號(hào)：F830.59 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）04-0076-02

一、企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）決策過程原因

1.投資決策的計(jì)算出現(xiàn)偏差。在經(jīng)濟(jì)預(yù)測與計(jì)算時(shí)，人們經(jīng)常以現(xiàn)有資料為依據(jù)，預(yù)測以后的經(jīng)濟(jì)狀況，由于受到資本市場的影響，現(xiàn)有的數(shù)據(jù)資料并不能充分說明投資的預(yù)期狀況，使投資決策的計(jì)算出現(xiàn)偏差。

2.對(duì)決策者缺乏有效約束。目前，企業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策權(quán)利主體不明確，項(xiàng)目由部門決策、地方?jīng)Q策、董事會(huì)決策、經(jīng)理決策、法人決策、首長決策等多種選擇均不確定，從而使得投資決策組織機(jī)制存在嚴(yán)重缺陷，相當(dāng)一部分投資決策背離了科學(xué)化、民主化、合理化的原則，存在著嚴(yán)重的隨意性、主觀性、盲目性、獨(dú)斷性的弊端。

3.投資決策過程中的理論。在投資決策過程中，不完全契約，信息不對(duì)稱以及經(jīng)理，股東與債權(quán)人之間的利益沖突將影響投資項(xiàng)目的選擇，特別是在企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境時(shí)容易引起過度投資問題與投資不足問題。

4.企業(yè)投資管理制度存在的問題。一些企業(yè)雖然建立了投資管理制度，但可操作性不強(qiáng)，部門職責(zé)分工和權(quán)責(zé)不清，在決策過程中缺乏有效制衡的決策程序和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。部分企業(yè)由于法人治理結(jié)構(gòu)不完善，少數(shù)人甚至“一個(gè)人”說了算的現(xiàn)象仍然存在。

（二）項(xiàng)目選擇原因

1.投資可行性分析中的偏差。投資的可行性分析是確定項(xiàng)目是否可行及可行項(xiàng)目的選優(yōu)過程通過可行性分析后確定的投資項(xiàng)目將成為企業(yè)編制投資計(jì)劃及資金籌集的直接依據(jù)。人們通常認(rèn)為經(jīng)過了可行性分析和回報(bào)水平比較后投資項(xiàng)目決策是科學(xué)的，合理的，但卻忽略了可行性分析中存在的偏差。在投資可行性分析中幾乎每個(gè)條件（項(xiàng)目壽命期、銷售收入、費(fèi)用、稅收、營運(yùn)資本需求等）都需要被假設(shè)。雖然假設(shè)條件在一定程度上能夠使分析人員獲得最佳信息，但它們也有可能導(dǎo)致嚴(yán)重的估計(jì)誤差，誤差會(huì)隨著項(xiàng)目影響的不確定性和項(xiàng)目壽命期而增加。因此，誤差總會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的不確定性增加，使投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)增加。

2.投資項(xiàng)目實(shí)施不力。有時(shí)對(duì)投資項(xiàng)目缺少管理和后續(xù)分析也是導(dǎo)致投資項(xiàng)目失敗的原因，對(duì)投資項(xiàng)目的管理和控制至關(guān)重要。企業(yè)進(jìn)行投資后，應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行管理。如果企業(yè)資金投放后不對(duì)其進(jìn)行有力的控制，即使是擁有巨大發(fā)展?jié)摿Φ捻?xiàng)目，其成功的可能性也是非常令人懷疑的。

3.缺少必要的后續(xù)分析。項(xiàng)目實(shí)施后應(yīng)當(dāng)進(jìn)行必要的后續(xù)分析，以便對(duì)被接受的項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督。許多企業(yè)投資決策實(shí)施之后缺少必要的后續(xù)分析，也不能采取合理的措施及時(shí)救助陷入困境的項(xiàng)目，或給實(shí)際情況優(yōu)于預(yù)測值的項(xiàng)目提供額外的項(xiàng)目資源，更談不上對(duì)與投資決策相關(guān)的預(yù)測人員、評(píng)價(jià)人員等的獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰。

二、中國企業(yè)目前投資風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀及存在問題分析

（一）盲目追求高額報(bào)酬造成的投資風(fēng)險(xiǎn)

一般來講，風(fēng)險(xiǎn)和收益是正相關(guān)。目前，中國企業(yè)進(jìn)行投資時(shí)會(huì)為了追求高額的投資報(bào)酬而忽略了投資風(fēng)險(xiǎn)，從而造成不必要的損失。如果企業(yè)在投資時(shí)只考慮高額回報(bào)，而忽略了風(fēng)險(xiǎn)的大小，則勢必造成投資失誤，發(fā)生不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）投資決策缺乏創(chuàng)新，決策者水平不高

美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者赫伯特·西蒙教授說過：“管理的核心問題是經(jīng)營，經(jīng)營的核心問題是決策，決策的核心問題是創(chuàng)新。”國外許多企業(yè)由于投資善于創(chuàng)新，擁有自己獨(dú)特的技術(shù)或核心競爭力；而中國的很多企業(yè)投資創(chuàng)新意識(shí)不夠，往往追隨比自己大的企業(yè)或同行相近企業(yè)的投資模式以及投資做法，缺乏創(chuàng)新，不能通過投資培植自己獨(dú)特的技術(shù)或核心競爭力。

（三）對(duì)投資企業(yè)的內(nèi)部資金運(yùn)營狀況不夠重視

企業(yè)投資的主要目的是為了獲取收益，實(shí)現(xiàn)資金的增值保值。企業(yè)內(nèi)部資金屬于企業(yè)流動(dòng)性最強(qiáng)的資產(chǎn)，但收益性較差。當(dāng)企業(yè)有好的投資計(jì)劃時(shí)，卻沒有充分的內(nèi)部資金用于支持企業(yè)的投資這時(shí)企業(yè)就會(huì)采用負(fù)債融資的方式，使企業(yè)背負(fù)較為沉重的債務(wù)，加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而形成企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（四）對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制缺乏管理

投資若想達(dá)到獲利目的并在可控的范圍和程度上進(jìn)行，內(nèi)部控制可以保證投資活動(dòng)必須經(jīng)過適當(dāng)?shù)膶徟顒?dòng)才能進(jìn)行，保證投資活動(dòng)符合政府的投資法規(guī)，以控制投資決策的制定和實(shí)施，從而有效地降低投資風(fēng)險(xiǎn)。目前，中國大部分企業(yè)還普遍缺乏內(nèi)部控制意識(shí)，表現(xiàn)在投資活動(dòng)與企業(yè)戰(zhàn)略不符，投資與籌資在資金數(shù)量、期限、成本與收益上不匹配，缺乏嚴(yán)密的授權(quán)審批制度和不相容職務(wù)分離制度等。

三、提高企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理水平的建議與措施

（一）完善投資決策機(jī)制

首先，要對(duì)投資決策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行“事前”防范與有效約束，就必須根據(jù)《公司法》的要求，在盡量簡化投資審批環(huán)節(jié)的同時(shí)，把投資決策權(quán)限完全放給法人，使投資決策者真正成為投資風(fēng)險(xiǎn)的控制者。其次，要明確投資決策責(zé)任，在明確投資決策主體權(quán)限的同時(shí)，就應(yīng)當(dāng)把投資決策責(zé)任層層分解落實(shí)到個(gè)人，使得投資決策真正受到風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的約束。最后，強(qiáng)化投資決策控制機(jī)制，要堵塞投資決策風(fēng)險(xiǎn)控制的“漏洞”，就要強(qiáng)調(diào)投資決策的科學(xué)性、民主性、可行性與效益性。

（二）建立和完善投資管理制度

有效的投資管理機(jī)制是控制企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的制度基礎(chǔ)，如果企業(yè)的投資決策沒有一個(gè)可以依據(jù)的制度，則企業(yè)的投資決策難免會(huì)具有較大的隨意性和盲目性。

1.投資管理制度應(yīng)當(dāng)涵蓋投資活動(dòng)的所有方面。企業(yè)的投資管理制度主要包括企業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)的責(zé)任，權(quán)利及責(zé)任追究制度，投資活動(dòng)所遵循的原則決策程序和方法，項(xiàng)目的可行性研究和論證工作的管理，項(xiàng)目組織實(shí)施中的管理，項(xiàng)目后續(xù)評(píng)價(jià)工作的實(shí)施與管理。

2.投資管理制度應(yīng)當(dāng)包括重大問題的處理預(yù)案機(jī)制。企業(yè)進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)控制的目的是避免風(fēng)險(xiǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)從而實(shí)現(xiàn)投資的預(yù)期目標(biāo)。企業(yè)的投資管理機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)密切注意與本企業(yè)投資相關(guān)的各種內(nèi)外因素的變化發(fā)展趨勢。從對(duì)因素變化的動(dòng)態(tài)中分析預(yù)測企業(yè)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警并對(duì)重大問題施行處理預(yù)案機(jī)制。

（三）加強(qiáng)投資項(xiàng)目實(shí)施環(huán)節(jié)的控制與管理

1.企業(yè)應(yīng)當(dāng)制訂項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，合理安排項(xiàng)目資源配置。在項(xiàng)目開始進(jìn)行時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)制訂詳細(xì)的項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，包括資金的投入、人力的配置、技術(shù)的配套等。當(dāng)企業(yè)擁有多個(gè)投資項(xiàng)目時(shí)，還要合理安排企業(yè)資源的配置，以便于及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題，減少不必要不確定性的影響。

2.項(xiàng)目實(shí)施過程中的風(fēng)險(xiǎn)控制。在項(xiàng)目實(shí)施中，企業(yè)很有可能由于資金鏈某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，有財(cái)務(wù)控制不利帶來的風(fēng)險(xiǎn)，因此企業(yè)在過程中要特別注意兩個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，使它們控制在合理的范圍內(nèi)。其中之一是資產(chǎn)負(fù)債率，資產(chǎn)負(fù)債率是國際公認(rèn)的衡量企業(yè)負(fù)債償還能力和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)。另一個(gè)就是投資成本，企業(yè)競爭力的基礎(chǔ)在成本控制。未來的運(yùn)營成本對(duì)最終成本的影響是有限的，關(guān)鍵是投資成本，投資成本一定程度上決定企業(yè)的競爭力。

3.項(xiàng)目建成后的全面評(píng)估。開展項(xiàng)目的后評(píng)估，將對(duì)提高投資效益投資控制發(fā)揮顯著作用。要選擇項(xiàng)目實(shí)施過程中若干重要關(guān)節(jié)點(diǎn)或時(shí)節(jié)點(diǎn)，通過定點(diǎn)定時(shí)分析以監(jiān)測項(xiàng)目實(shí)施過程中與決策目標(biāo)、預(yù)測效果的偏離程度，以便及時(shí)提出對(duì)策建議，或采取適當(dāng)調(diào)控決策目標(biāo)，重新下達(dá)指令，按新的或調(diào)整的目標(biāo)運(yùn)行，力求取得較好效果。項(xiàng)目建成后的全面評(píng)估，要著重對(duì)比分析實(shí)際預(yù)測的重大變化。

（四）企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的非財(cái)務(wù)及財(cái)務(wù)控制方法

1.企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的非財(cái)務(wù)控制方法。企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的非財(cái)務(wù)控制方法主要包括風(fēng)險(xiǎn)回避和損失控制。風(fēng)險(xiǎn)回避指事先預(yù)料風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的可能性程度，判斷導(dǎo)致其發(fā)生的條件和因素，在投資活動(dòng)中盡可能地避免風(fēng)險(xiǎn)或改變投資流向。而損失控制通過采取各種措施減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率及經(jīng)濟(jì)損失的程度，力圖維持原有投資決策，實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)對(duì)抗的積極措施。

2.企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)控制方法。企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)型控制策略，主要包括財(cái)務(wù)型非保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移以及風(fēng)險(xiǎn)自留兩種方法。財(cái)務(wù)型非保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，即企業(yè)合理合法地、有意識(shí)地將損失或與損失有關(guān)的財(cái)務(wù)后果轉(zhuǎn)移到另一些企業(yè)或個(gè)人，這個(gè)目的的達(dá)到通常需要附著于其他契約才能完成。風(fēng)險(xiǎn)自留是指投資方自己承擔(dān)由于投資風(fēng)險(xiǎn)事故所造成的損失。其實(shí)質(zhì)是當(dāng)投資風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生并造成一定的損失之后，經(jīng)濟(jì)單位即投資方通過內(nèi)部資金的融通，來彌補(bǔ)所遭受的損失。

（五）防范企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)策略

1.建立有效的投資組合，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。有效地投資組合是在既定的風(fēng)險(xiǎn)控制下，為投資者提供最佳預(yù)期收益率的投資組合。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中各種投資項(xiàng)目的盈利可能是不同的，各投資項(xiàng)目取得最大經(jīng)濟(jì)效益所需的支持條件與約束條件各不相同，更重要的是各投資項(xiàng)目存在期間可能遇到的有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)也是不同的，所以投資必須采取分散化原則。企業(yè)在確定投資項(xiàng)目時(shí)，要把握好投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)組合，把有限的資金用到需要的項(xiàng)目上。

2.建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。構(gòu)建企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，使企業(yè)的投資預(yù)警系統(tǒng)通過相關(guān)資料的搜集，分析可能導(dǎo)致投資項(xiàng)目出現(xiàn)的根源性因素，監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)因素的變動(dòng)趨勢，通過定性與定量的分析，向決策層發(fā)出預(yù)警信號(hào)并提前采取預(yù)控對(duì)策。要想使所構(gòu)建的投資預(yù)警系統(tǒng)比較合理，必須注意投資預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)有明確的目標(biāo)，通過確認(rèn)企業(yè)投資是否面臨失敗風(fēng)險(xiǎn)，找出警源并確定預(yù)控措施。

參考文獻(xiàn)：

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