信托融資論文精選(九篇)
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第1篇：信托融資論文范文
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式現(xiàn)狀
目前，房地產(chǎn)企業(yè)融資的模式中，最常見的是銀行信貸，此外還有房地產(chǎn)企業(yè)上市、發(fā)行公司債、房地產(chǎn)信托，以及正在討論、試點(diǎn)中的房地產(chǎn)投資信托和保險(xiǎn)基金等。
1.銀行信貸模式
銀行信貸是銀行將自己籌集的資金暫時(shí)借給企事業(yè)單位使用，在約定時(shí)間內(nèi)收回并收取一定利息的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)范體系相對比較完整，相關(guān)的規(guī)范性文件主要包括：中國人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號）；中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2006]54號）；以及中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)共同制定、頒布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號）及其補(bǔ)充通知（2007 年12 月5 日，銀發(fā)〔2007〕452號）。從現(xiàn)狀來看，銀行信貸仍是房地產(chǎn)企業(yè)融資最主要的模式，房地產(chǎn)企業(yè)存在過度依賴銀行信貸的現(xiàn)象，截至2012 年末，主要金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額12.11 萬億元，同比增長12.8%，全年增加1.35萬億元，同比多增897億元。
2.資本市場模式
房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場進(jìn)行融資是一種比較傳統(tǒng)的方式，其最大的優(yōu)點(diǎn)在于可以最大程度的吸收社會(huì)閑散資金，但是中國境內(nèi)對公司上市、發(fā)行公司債的條件限制非常嚴(yán)格，因此，資本市場融資在目前中國房地產(chǎn)企業(yè)融資總額中比重較小。就房企發(fā)行股票來說，由于受政策限制，房企上市比較困難，大多數(shù)房企很難達(dá)到相關(guān)要求。因此，上市的房地產(chǎn)企業(yè)基本都是國內(nèi)知名的大型房企，且大多數(shù)選擇在境外上市。與之相比，房企發(fā)行公司債融資更是少見，主要原因有：一是中國對發(fā)行公司債券的主體要求非常嚴(yán)格；二是中國債券市場相對規(guī)模較小，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)均較大。
3.房地產(chǎn)信托模式
《中華人民共和國信托法》第二條規(guī)定，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。關(guān)于房地產(chǎn)信托，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)于2004 年10 月18 日《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱“《征求意見稿》”），《征求意見稿》第二條規(guī)定，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。
《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定，信托投資公司可以集合管理、運(yùn)用、處分信托資金，但接受委托人的資金信托合同不得超過200 份（含200 份），每份合同金額不得低于人民幣5 萬元（含5 萬元）。
《中國人民銀行關(guān)于信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》進(jìn)一步規(guī)定，具有相同運(yùn)用范圍并被集合管理、運(yùn)用、處分的信托資金，為一個(gè)集合信托計(jì)劃。
2005 年9 月銀監(jiān)會(huì)公布《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（212 號文），房地產(chǎn)信托的門檻大幅度提高：自有資金超過35%、“四證”齊全、二級以上開發(fā)資質(zhì)三個(gè)條件全部具備才能融資。這一規(guī)定的嚴(yán)格程度超過了銀行，也不利于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的發(fā)展方向
結(jié)合中國房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點(diǎn)，傳統(tǒng)的、過分依賴銀行信貸的房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)顯然是不合理的。房地產(chǎn)企業(yè)融資量大、市場對房地產(chǎn)融資的關(guān)鍵作用，大大降低了國家金融體系的穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力；同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)融資深受宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)在整體上脫離市場，造成在房地產(chǎn)領(lǐng)域，“國家政策先行、市場規(guī)律作用被弱化”的現(xiàn)實(shí)狀況。令人欣慰的是，中國房地產(chǎn)企業(yè)融資的模式正處于轉(zhuǎn)型期，從單一、過度依賴銀行信貸的融資結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)型為以銀行信貸為主，結(jié)合資本市場的多元化融資結(jié)構(gòu)。
1.房地產(chǎn)投資信托基金REITs（RealEstate Investment Trusts）
房地產(chǎn)投資信托基金是指，由房地產(chǎn)投資信托基金公司對外發(fā)行受益憑證（股票、商業(yè)票據(jù)或債券），向投資大眾募集資金，用以投資、經(jīng)營、管理房地產(chǎn)及房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，所獲利潤在扣除一般房地產(chǎn)管理費(fèi)用和買賣傭金后，由受益憑證持有人分享。
房地產(chǎn)投資信托基金是一種不動(dòng)產(chǎn)投資工具，也是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一種方式。房地產(chǎn)投資信托基金實(shí)際上是將“不動(dòng)產(chǎn)證券化”，借助資本市場，改變不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值形式，將有形的、固定的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可以流通、變現(xiàn)有價(jià)證券，從而將不動(dòng)產(chǎn)市場和資本市場有機(jī)結(jié)合起來。這也是房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)信托最顯著的區(qū)別，前者是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值證券化的產(chǎn)物，而后者是基于合同而建立起來的信托法律關(guān)系。
2009 年3月18日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見》（銀發(fā)〔2009〕92 號），標(biāo)志著房地產(chǎn)投資信托基金及其立法和試點(diǎn)工作將在我國推廣。
2.保險(xiǎn)資金
新《保險(xiǎn)法》對保險(xiǎn)資金的運(yùn)用形式進(jìn)行了修訂，允許保險(xiǎn)公司運(yùn)用保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，所以保險(xiǎn)資金也成為房地產(chǎn)企業(yè)一種新型的融資方式。目前，《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》正在制定中。
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作者簡介：歐雯詩（1981-），女，廣東廣州人，本科，會(huì)計(jì)師。研究方向：企業(yè)管理（財(cái)務(wù)與投資）。
第2篇：信托融資論文范文
英雄夢 哲學(xué)情
似乎小的時(shí)候,男孩子都有英雄夢,但是像孫飛這樣因?yàn)橛⑿蹓艟烷_始非專業(yè)習(xí)武的好像并不多。立志成為英雄的小孫飛開始堅(jiān)持每天早上5點(diǎn)起床,練習(xí)武術(shù),然后早讀,一切都是那樣的自然?；叵肽嵌紊?孫飛說:“沒想到當(dāng)時(shí)的愛好,在我以后的工作和學(xué)習(xí)中起到了這么大的作用。”習(xí)武的過程使他的身心得到了鍛煉。同時(shí),早起習(xí)武也讓他有了更多的時(shí)間晨讀,鍛煉、學(xué)習(xí)兩不誤。這也讓少年時(shí)的孫飛一方面是學(xué)習(xí)上的好孩子,一方面又是壞孩子的“頭頭”。當(dāng)然,他這個(gè)“頭頭”是不會(huì)去欺負(fù)別人的,只是因?yàn)樗奈涔芎?所以,很多調(diào)皮的孩子都圍在他身邊。
孫飛以優(yōu)異的成績進(jìn)入了中學(xué),生活也在安寧和計(jì)劃中一天天過去。但是到了高中,生活出現(xiàn)了小小的改變。高中增設(shè)了哲學(xué)這門學(xué)科,孫飛一下子就被哲學(xué)的辯證思維吸引了。他也一直夢想著可以上北大哲學(xué)系。但是高考的時(shí)候他發(fā)揮失常,考試成績不理想,他被調(diào)劑到了當(dāng)時(shí)的北京商學(xué)院,也就是現(xiàn)在的北京工商大學(xué),在技術(shù)經(jīng)濟(jì)系的物流管理專業(yè)學(xué)習(xí)。高中時(shí),孫飛接受的是簡單的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論學(xué)習(xí),大學(xué)里可以接受到更全面更系統(tǒng)的學(xué)習(xí)。這樣,孫飛開始寫一些簡短的文章,發(fā)表在校報(bào)上。
大學(xué)時(shí)期,孫飛以最高票當(dāng)選為校學(xué)生會(huì)主席,這也讓孫飛擁有別人不可能有的鍛煉平臺(tái)和機(jī)會(huì)。而大學(xué)的實(shí)習(xí),孫飛又是在國務(wù)院發(fā)展研究中心度過的。這讓他近距離了解最新經(jīng)濟(jì)信息。一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)更讓孫飛找到了發(fā)展的方向。一天,國務(wù)院發(fā)展研究中心《現(xiàn)代企業(yè)導(dǎo)刊》在北京舉辦了首都金融界知名人士招待會(huì),他們的交流讓孫飛感到金融是一個(gè)充滿神秘與魔力的行業(yè),也讓他有了對金融行業(yè)研究的沖動(dòng)。孫飛說:“原本我畢業(yè)后可以去中央部委工作,但是由于我對金融感興趣,最終選擇了到中國建設(shè)銀行?！?/p>
實(shí)踐理論雙豐收
在建行的工作使得孫飛可以更好地將理論和實(shí)踐結(jié)合起來,也為孫飛的發(fā)展提供了第一個(gè)舞臺(tái)。
工作后的孫飛開始潛心研究金融發(fā)展,并且開始發(fā)表大量的文章。這個(gè)時(shí)候,信用卡開始在我國萌芽,孫飛通過自己對信用卡性質(zhì)的了解,把它與我國傳統(tǒng)文化相結(jié)合,采用集體智慧,提出了“龍的傳人用龍卡”、“我的臉就是信用”等膾炙人口的宣傳口號。雖然這些口號現(xiàn)在看來并不是很潮,但是在當(dāng)時(shí)卻起到了很積極的作用。
到建行半年之余,被作為重點(diǎn)后備干部培養(yǎng)的孫飛就到了廣東進(jìn)行農(nóng)村基層建設(shè),也就是下鄉(xiāng)扶貧。那時(shí)的扶貧是把技術(shù)、資金和新思維帶給當(dāng)?shù)氐娜藗?促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。此時(shí)的孫飛一方面進(jìn)行扶貧建設(shè),一方面還進(jìn)行著金融方面的研究,發(fā)表文章上百篇,其中《中國農(nóng)村的核心問題――農(nóng)民的利益問題》發(fā)表于《中國改革》雜志。
由于扶貧成績突出,孫飛被評為農(nóng)村基層建設(shè)優(yōu)秀工作隊(duì)員。因?yàn)槿瞬哦倘?特別是金融領(lǐng)域人才更是短缺,而孫飛不僅實(shí)踐工作做得好,又在金融方面潛心研究,建行廣東分行的領(lǐng)導(dǎo)就希望他擔(dān)任團(tuán)委書記一職。通過投票選舉,孫飛以最高票當(dāng)選,當(dāng)時(shí)他23歲。
建行的舞臺(tái)顯然沒有讓孫飛滿足。1995年,那時(shí)的商業(yè)銀行業(yè)務(wù)比較傳統(tǒng),證券市場充滿了挑戰(zhàn)和創(chuàng)新。這時(shí)對證券業(yè)產(chǎn)生濃厚興趣的孫飛又主動(dòng)調(diào)入了中國民族國際信托投資公司。孫飛作為核心負(fù)責(zé)人籌建了證券總部,處理很多投資銀行業(yè)務(wù)與證券經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),如西寧特鋼、延邊公路上市輔導(dǎo)及主銷商,等等。
在這期間,孫飛并沒有停下自己充實(shí)理論的腳步,他在職攻讀了中國社科院財(cái)貿(mào)系貨幣銀行學(xué)專業(yè)的碩士研究生。
2000年,孫飛被調(diào)入全國游樂園龍頭企業(yè)北京石景山游樂集團(tuán),進(jìn)行掛職鍛煉。為了使自己的理論跟得上新世紀(jì)的腳步,孫飛報(bào)考了排名全國第一的中國人民大學(xué)國民經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)在職博士,師從我國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、一級教授胡乃武。
通過這次學(xué)習(xí)孫飛收獲的不只是專業(yè)知識(shí),人大厚重的學(xué)術(shù)氛圍更是陶冶了他的情操,讓他可以在喧囂的城市中堅(jiān)定自己的方向。在這期間,他發(fā)表了很多文章,很多是發(fā)表在核心期刊上,特別是金融方面的,厚厚幾箱的文章他一直珍藏著。
工作了一段時(shí)間后,石景山區(qū)領(lǐng)導(dǎo)打算讓孫飛擔(dān)任石景山區(qū)發(fā)改委或研究室的領(lǐng)導(dǎo)。孫飛說:“我覺得石景山區(qū)的空間太小了,而且我還是更喜歡與金融打交道。”當(dāng)時(shí)正值重慶國際信托投資公司重組,公司總裁很欣賞孫飛,聘請他去做公司總裁助理,同時(shí)擔(dān)任公司北方區(qū)的黨支部書記,主管北方業(yè)務(wù)并大力拓展信托及投資銀行業(yè)務(wù)。
信托――又一個(gè)馳騁的舞臺(tái)
孫飛開始了他在信托業(yè)務(wù)領(lǐng)域的馳騁。用孫飛的話說,原來的信托公司有點(diǎn)不務(wù)正業(yè),一直做商業(yè)銀行的存貸款業(yè)務(wù)和證券業(yè)務(wù),信托的“一法兩規(guī)”出臺(tái)之后,信托公司才開始真正做信托業(yè)務(wù)。孫飛說:“這時(shí),我一方面做大量的信托研究,另一方面做了很多金融及房地產(chǎn)信托的創(chuàng)新。”在信托界孫飛提出了許多新的理論,也將這些理論成功地運(yùn)用到了公司的業(yè)務(wù)中。2002年孫飛親手操刀,完成了我國第一單上市公司的信托收購――四川美豐股權(quán)信托收購。之后,孫飛又首創(chuàng)我國第一例準(zhǔn)REITS――北京景龍國際公寓股權(quán)投資信托計(jì)劃與國內(nèi)首例“信托+銀行”模式典范――世紀(jì)星城股權(quán)投資信托計(jì)劃,這些也奠定了孫飛在金融信托界的聲望。
在事業(yè)發(fā)展的上升期,孫飛還對金融市場優(yōu)化理論進(jìn)行了創(chuàng)新,針對我國金融市場存在的一些問題,如一行獨(dú)大的現(xiàn)象嚴(yán)重,金融監(jiān)管屬于高度管制,對民營資本的進(jìn)入門檻較高,他提出了“風(fēng)險(xiǎn)投資VC+私募基金PE+信托+銀行+海內(nèi)外資本市場”的金融優(yōu)化發(fā)展路徑。多年來,發(fā)表文章800多篇,主筆了大量書籍,代表作有《現(xiàn)代工商管理》、《信托治理優(yōu)化論》、《金融風(fēng)暴啟示錄》、《中國經(jīng)濟(jì)大趨勢》等。
這時(shí),香港沿海投資集團(tuán)找到孫飛,希望他擔(dān)任公司的執(zhí)行總裁,主持集團(tuán)金融、地產(chǎn)、礦產(chǎn)資源投融資及收購信托公司工作,收購信托公司完成后出任CEO。這也與此時(shí)孫飛的想法不謀而合,他主持成功收購了一家信托公司并換發(fā)了新牌照,累計(jì)運(yùn)作資金60億元。但是由于信托公司股東不和,使得孫飛無法出任信托公司的CEO。
之后,孫飛開始打造國巨資本,之后經(jīng)北京金融工作局批準(zhǔn),籌備組建了國巨投資基金管理有限公司,開始自己當(dāng)老板?，F(xiàn)在又同時(shí)擔(dān)任中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任、東中西部區(qū)域發(fā)展和改革研究院副院長、國際財(cái)務(wù)策劃標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)盟協(xié)會(huì)副主席、中國國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作促進(jìn)會(huì)理事、世界資本市場控股集團(tuán)副董事長、美國萬通投資銀行控股集團(tuán)副董事長、中國國際資本有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、昊朗體育控股集團(tuán)執(zhí)行董事、美國格林證券公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、華興銀匯資本董事長等眾多經(jīng)濟(jì)職務(wù)與國際及國家社團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)及專家職務(wù)。
雖然擔(dān)任了很多的社會(huì)職務(wù),也有很多的演講要參加,很忙碌,但是孫飛依然堅(jiān)持每天潛心學(xué)習(xí),瀏覽大量信息,更好地把握外面的世界。他說:“網(wǎng)絡(luò)是我獲取信息的最主要方式,每天花在網(wǎng)上的時(shí)間都會(huì)在1～2個(gè)小時(shí),我可以獲取很多高端信息,在每一次演講或是講課前一天,我也都會(huì)上網(wǎng)查閱是否有關(guān)于演講內(nèi)容的最新動(dòng)態(tài)和政策?！?/p>
在專家、總裁、董事長的身份之外,中國社科院及菲律賓比立勒國立大學(xué)、太歷國立大學(xué)、美國美聯(lián)大學(xué)博士生導(dǎo)師是他的又一身份。如今的孫飛已有8位博士生畢業(yè)了,他們或是政府官員或是企業(yè)家。他總是告訴學(xué)生要有宏觀的思維、戰(zhàn)略家的眼光、國際化的視野、實(shí)干的精神和實(shí)操的經(jīng)驗(yàn)才能夠成就一番大業(yè)。教學(xué)中,孫飛看重的不是教給學(xué)生某種觀點(diǎn),而是交給學(xué)生分析的方法,能起到舉一反三的效果,這才是重要的。在論文方面,孫飛的要求也是嚴(yán)格的:“我都是按人大的標(biāo)準(zhǔn)來要求學(xué)生的論文寫作,通常開題報(bào)告我都會(huì)打回去好幾次,我希望我?guī)С龅膶W(xué)生的論文要有原創(chuàng)性。不是簡單拼湊就可以了。”
“現(xiàn)在的我都快成為空中飛人了,但是我很喜歡這種忙碌,要是讓我閑下來,反而覺得無所事事。當(dāng)然,我會(huì)把所有的事情處理得很好?！睂O飛的博客幾乎是由他的助理和秘書來打理,很多是機(jī)構(gòu)邀請他開的名人博客,或是已經(jīng)開好只要他發(fā)表觀點(diǎn)就可以了。當(dāng)然,還有很多事情是別人不能代替的,那就是金融研究,做課題,寫著作。
現(xiàn)在步入中年的孫飛正是年富力強(qiáng)的時(shí)候,現(xiàn)在和今后最想做的還是將理論和實(shí)踐更好結(jié)合,將自己在金融學(xué)方面的觀點(diǎn)運(yùn)用到實(shí)際操作中,自己的公司也給予了他這樣的實(shí)踐平臺(tái)。另外就是希望可以在復(fù)雜的環(huán)境中,提出更適合中國發(fā)展的理論,更好地為金融業(yè)的優(yōu)化發(fā)展作出自己的貢獻(xiàn)。
孫飛博士簡介
著名金融信托專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、投資銀行家、高級經(jīng)濟(jì)師、教授、博士生導(dǎo)師、中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士。中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任、東中西部區(qū)域發(fā)展和改革研究院副院長、國際財(cái)務(wù)策劃標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)盟協(xié)會(huì)副主席、中國國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作促進(jìn)會(huì)理事、世界資本市場控股集團(tuán)副董事長、美國萬通投資銀行控股集團(tuán)副董事長、中國國際資本有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、昊朗體育控股集團(tuán)執(zhí)行董事、美國格林證券公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、華興銀匯資本董事長。
在中央及省級報(bào)刊發(fā)表理論文章600多篇,40多篇論文獲獎(jiǎng),并著有以《現(xiàn)代工商管理-中國MBA經(jīng)典》、《信托治理優(yōu)化論》、《金融風(fēng)暴啟示錄》為代表的若干著作,主持了《國有企業(yè)重組基金研究》等多項(xiàng)大型課題研究,以及改制上市、并購重組、項(xiàng)目融資、財(cái)務(wù)顧問、信托創(chuàng)新等工作。
2003年入選《中國專家人名辭典》第12卷, 2004年4月入選《中華名家》,2004年8月入選《當(dāng)代中華優(yōu)秀兒女》,2004年9月入選《中華優(yōu)秀人物大典》,2004年10月獲中國城建與房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展“50位突出貢獻(xiàn)人物”榮譽(yù)稱號,2005年1月入選《世界名人錄》,榮獲2005年度“中國發(fā)展百人獎(jiǎng)”、“學(xué)術(shù)創(chuàng)新獎(jiǎng)”,全球華人博士十大經(jīng)濟(jì)人物,2008年1月當(dāng)選“影響中國進(jìn)程100位杰出企業(yè)家”,2009年1月當(dāng)選“世界十大杰出華人投資銀行家”,2009年8月榮獲“世界經(jīng)濟(jì)十大華人杰出投資風(fēng)云人物獎(jiǎng)”,2010年1月被授予“關(guān)注公益事業(yè)愛心人士”榮譽(yù)稱號。
主持或參與的大型課題:
1.國企重組基金可行性研究(國家級)
2.國家科技攻關(guān)課題:西部大開發(fā)科技與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略研究(國家級)
3.企業(yè)集團(tuán)組織布局與北京制造業(yè)發(fā)展(省部級)
4.國家攻關(guān)課題:西部區(qū)域創(chuàng)新體系研究(國家級)
第3篇：信托融資論文范文
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)信托基金市場信用機(jī)制
論文摘要：文章認(rèn)為目前中國房地產(chǎn)金融存在的問題可以歸結(jié)為制度缺陷，這種缺陷主要集中表現(xiàn)在單一的資金供給渠道、不完備的房地產(chǎn)金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，這些問題可以通過引入房地產(chǎn)信托基金，運(yùn)用市場信用機(jī)制，培育和完善房地產(chǎn)金融品種和體系來加以解決。
剖析中國房地產(chǎn)金融存在的問題并提出解決方案，是深刻認(rèn)識(shí)中國房地產(chǎn)市場癥結(jié)，確立中國房地產(chǎn)的未來發(fā)展方向的關(guān)鍵。而房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作為從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營活動(dòng)的投資信托公司．實(shí)際上是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類集合資金投資計(jì)劃(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作為房地產(chǎn)金融體系中的市場(直接)信用，對于健全我國房地產(chǎn)金融體系，解決房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的問題，有著極其重要的作用。
一、中國房地產(chǎn)金融存在的主要問題
1．單一銀行體系支撐著中國整個(gè)房地產(chǎn)金融。一直以來，中國房地產(chǎn)業(yè)一直面臨資金短缺問題。從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來看，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產(chǎn)的簡單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產(chǎn)資金的70％以上，有些企業(yè)甚至達(dá)到90％。
2003年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款和建筑企業(yè)貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國房地產(chǎn)企業(yè)的平均估計(jì)，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產(chǎn)資金供給是中國房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)，也是中國房地產(chǎn)金融問題的集中體現(xiàn)，無論是效率問題．還是風(fēng)險(xiǎn)問題其根源往往與這一特點(diǎn)密切相關(guān)。單一的銀行體系支撐著整個(gè)房地產(chǎn)金融，進(jìn)而支撐著中國房地產(chǎn)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)體系，中國銀行業(yè)的負(fù)載實(shí)在太大，結(jié)果使金融政策只能在勉強(qiáng)支撐和減負(fù)之間搖擺，政策的收緊往往給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場帶來強(qiáng)烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時(shí)，資金供給的單一性也是房地產(chǎn)金融不完備性的最顯著表現(xiàn)特征。
單一銀行體系的根源來自于中國房地產(chǎn)金融本身，同時(shí)也是中國金融制度在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的具體表現(xiàn)，因此，中國房地產(chǎn)金融資金來源單一性問題要在中國金融制度改革進(jìn)程的大背景上考慮，也要在充分認(rèn)識(shí)中國房地產(chǎn)金融不完備性的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)金融本身的特征積極解決。
2．完備的房地產(chǎn)金融體系尚未形成。
(1)完備的房地產(chǎn)金融體系的主要特點(diǎn)。完備的房地產(chǎn)金融應(yīng)該是包括銀行間接金融和市場信用在內(nèi)的一級市場和以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費(fèi)按揭貸款等間接融資，具有房地產(chǎn)投資商特征的基金(主要為房地產(chǎn)投資基金)供市場信用，這些構(gòu)成了一級房地產(chǎn)金融市場；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉(zhuǎn)化為市場信用，構(gòu)成了二級房地產(chǎn)金融市場。兩個(gè)市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分散體系。綜觀世界各國房地產(chǎn)金融體系可以看出，美國的房地產(chǎn)金融體系可以作為完備的房地產(chǎn)金融體系的典范。在美國，這個(gè)一級市場是由包括房地產(chǎn)投資信托基金、壽險(xiǎn)公司、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老基金投資管理機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行和部分外來投資者等多重機(jī)構(gòu)共同支撐。通過證券化建立起來的二級市場，在增加房地產(chǎn)金融的市場流動(dòng)性的同時(shí)，實(shí)際上把房地產(chǎn)金融體系的資金供給轉(zhuǎn)嫁到整個(gè)市場這種房地產(chǎn)金融的“脫媒”促進(jìn)了房地產(chǎn)金融的信用市場化．加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，其結(jié)果是，房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會(huì)化，更加順暢地把資金剩余向需求轉(zhuǎn)化；相應(yīng)地，房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)在銀行體系中的聚集。
(2)中國房地產(chǎn)金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產(chǎn)金融市場相比，中國房地產(chǎn)金融體系存在著極大的不完備性。就房地產(chǎn)金融一級市場而言，中國只有銀行體系支撐著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，使其幾乎無法為房地產(chǎn)發(fā)展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產(chǎn)上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。另外，房地產(chǎn)二級市場只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時(shí)間方能走到前臺(tái)，發(fā)揮市場信用的作用。中國房地產(chǎn)金融的一級市場是殘缺的，是缺乏信用的一級市場．而二級市場尚不存在，因此，中國房地產(chǎn)金融是不完備的。
不難看出，中國房地產(chǎn)金融不完備性的核心問題是市場信用的缺乏，而發(fā)展市場信用只是豐富房地產(chǎn)金融一級市場內(nèi)涵的手段，也是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級市場的前提：事實(shí)上，二級市場本身更多的是房地產(chǎn)間接金融的直接化和市場化。要完成這種房地產(chǎn)金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動(dòng)推動(dòng)和市場發(fā)展的美國房地產(chǎn)金融是必要的。根據(jù)美國的經(jīng)驗(yàn)，其核心手段是房地產(chǎn)信托和證券化。
目前，我國房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關(guān)的法規(guī)和政策尚未出臺(tái)：房貸證券化是間接實(shí)現(xiàn)資金來源市場化和多元化的手段，對于加強(qiáng)房貸資金的流動(dòng)，培育我國專業(yè)的房地產(chǎn)投資商，完備我國房地產(chǎn)金融體系有著重要作用，其影響是長期性的。相比之下，房地產(chǎn)投資信托基金同時(shí)活躍于兩級市場的特點(diǎn)顯示，它對中國房地產(chǎn)金融一級市場主體的多元化和二級市場的形成的作用更為直接和明顯。
(3)中國房地產(chǎn)金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進(jìn)行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環(huán)一定程度上是不通暢的，出現(xiàn)了金融資源錯(cuò)配的現(xiàn)象，或者說金融資源的融通循環(huán)中出現(xiàn)惡劣梗塞。一方面，由于中國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場化的風(fēng)險(xiǎn)收益對稱性原則進(jìn)行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規(guī)模小、風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)企業(yè)。銀行對所有制所形成的偏見、計(jì)劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關(guān)人員的道德風(fēng)險(xiǎn)共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)和收益失衡，金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)的配置效率受損。另一方面，中國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，其收益性應(yīng)該為資金剩余者提供分享增長的機(jī)會(huì)，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場渠道直進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，分享行業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的最終承擔(dān)者。因此，中國金融資源的提供者不但無法獲得行業(yè)增長的收益，而且最終承擔(dān)了行業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)以及中國金融體制存在的固有的道德風(fēng)險(xiǎn)和體制風(fēng)險(xiǎn)。
以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經(jīng)濟(jì)金融體制背景，但如果能從房地產(chǎn)金融本身特征出發(fā)，減輕房地產(chǎn)金融對銀行體系的依賴性，發(fā)展市場信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產(chǎn)行業(yè)增長收益的機(jī)會(huì)，同時(shí)將大大推進(jìn)中國整個(gè)金融體制的改革進(jìn)程，提升中國金融資源的配置效率、
(4)中國房地產(chǎn)金融蘊(yùn)含著較高的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。構(gòu)成中國銀行業(yè)危機(jī)隱患的巨額不良資產(chǎn)，很大程度上是90年代房地產(chǎn)泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對入世后新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業(yè)發(fā)展所不得不積累的風(fēng)險(xiǎn)。這種趨勢已經(jīng)從銀行的資產(chǎn)組合的變化中逐步顯現(xiàn)出來：因此，必須在理解系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和金融危機(jī)動(dòng)因的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)金融體系進(jìn)行制度創(chuàng)新，找到化解風(fēng)險(xiǎn)積累的制度安排
二、發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金有利于解決我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融問題
1．有助于促進(jìn)市場信用的發(fā)展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現(xiàn)了市場信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現(xiàn)在它可以很好地嫁接資本市場、貨幣市場和實(shí)業(yè)投資，能有效地將金融資源在不同的市場中進(jìn)行配置。
目前．我國信托業(yè)才真正開始起步，這種極強(qiáng)的制度優(yōu)勢尚未能發(fā)揮出來房地產(chǎn)投資信托基金(REH’s)是被成熟的房地產(chǎn)市場檢驗(yàn)過的市場信用機(jī)制．也是信托介入房地產(chǎn)金融市場的主要方式。房地產(chǎn)投資信托基金在我國的引入，必將最大限度地發(fā)揮出信托的制度優(yōu)勢，解決我國房地產(chǎn)業(yè)資金來源的單一問題。
2．有助于提高我國房地產(chǎn)金融的融通效率。毫無疑問，房地產(chǎn)信托基金的引入將為我國房地產(chǎn)提供了一個(gè)嶄新的融通機(jī)制，事實(shí)上，自“一法兩規(guī)”頒布以后，信托的房地產(chǎn)融通功能已經(jīng)通過各種指定性的房地產(chǎn)信托計(jì)劃的形式體現(xiàn)出來：但是，目前推出的房地投資信托計(jì)劃僅僅是單一的融通手段．無法成規(guī)?；烷L期化，因此也無法成為房地產(chǎn)金融市場的重要組成部分只有從單個(gè)房地產(chǎn)信托計(jì)劃過渡到房地產(chǎn)投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規(guī)模性和系統(tǒng)性，房地產(chǎn)投資信托基金才能作為我國房地產(chǎn)業(yè)制度創(chuàng)新和金機(jī)構(gòu)創(chuàng)新的產(chǎn)物，集政府、銀行、企業(yè)和投資方面要求和利益于一體，真正實(shí)現(xiàn)信托融的長期化和規(guī)?；?/p>
房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，將一定程度疏通我國房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬擊，減緩某些特定目的政策對整個(gè)市場的整體；中擊力度；同時(shí)為那些有意分享房地產(chǎn)行業(yè)增長的投資者提供投資機(jī)會(huì)，在一定程度上緩解我國金融體系的錯(cuò)配矛盾。
從這個(gè)意義上講．房地產(chǎn)投資信托基金的收入．將會(huì)系統(tǒng)改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產(chǎn)金融市場的供給格局，真正提升我國房地產(chǎn)金融的融通效率。
3、有助于提高我國房地產(chǎn)金融體制的備性。房地產(chǎn)投資信托基金具有金融機(jī)構(gòu)的特征，通過金融平臺(tái)募集社會(huì)自由資金，直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，對以銀行為主的間接金融形成了極大的補(bǔ)充。
信托對完備房地產(chǎn)金融體系促進(jìn)作用主要表現(xiàn)在：第一，信托進(jìn)入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，其以房地產(chǎn)信托投資基金方式介入房地產(chǎn)場．不但參與一級房地產(chǎn)金融市場的金融資源供給，也參與二級市場的投資，有助于房地產(chǎn)金融市場的完備性的提升。第二，證券化是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級市場的核心手段，而證券化所要求的“破產(chǎn)隔離”的結(jié)構(gòu)安排也離不開信托這一載體．
4．有助于降低我國房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資信托基金在我國的引入和發(fā)展，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分散，降低危機(jī)產(chǎn)生的概率，提高房地產(chǎn)金融的安全。
明斯基(H1anP．Minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機(jī)的內(nèi)因和外因內(nèi)因在于金融體本身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，而抗風(fēng)險(xiǎn)能力的提高，很大程度上取決于金融體系對風(fēng)險(xiǎn)累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機(jī)的爆發(fā)源自金融風(fēng)險(xiǎn)的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個(gè)體系，因此，金融體系對風(fēng)險(xiǎn)累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機(jī)，確可延緩或避免金融危機(jī)的爆發(fā)。
具有間接金融特征的銀行信用和市場信用對于風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方式是不同的。銀行對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跨時(shí)分擔(dān)比較有效，容易把風(fēng)險(xiǎn)在未來和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配；市場信用跨空間(erc；一sectiona1)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)能力比較強(qiáng)．可以在不同主體之間進(jìn)行分?jǐn)?。跨時(shí)風(fēng)險(xiǎn)分配意味著，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)主要是信用風(fēng)險(xiǎn)，擁有的資產(chǎn)的交易性較差，同期調(diào)整的難度較大，只能在未來和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配，無法在當(dāng)期解決風(fēng)險(xiǎn)積累問題，結(jié)果是在某一時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)一旦超過了警戒線，金融危機(jī)就會(huì)爆發(fā)。
市場對風(fēng)險(xiǎn)的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分配，風(fēng)險(xiǎn)分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險(xiǎn)累積。因此，從房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，通過引入房地產(chǎn)信托發(fā)展市場信用，不僅為房地產(chǎn)金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)化解能力。
三、政策建議
1鼓勵(lì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資信托向?qū)I(yè)化發(fā)展。目前我國由信托公司推出的房地產(chǎn)信托計(jì)劃由于受到每個(gè)信托計(jì)劃合同數(shù)不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風(fēng)險(xiǎn)集中，信托整體規(guī)模不能夠?qū)崿F(xiàn)大的突破，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)多項(xiàng)目的分散投資。因此，我國有必要建立完善的監(jiān)管體制和法律制度支持房地產(chǎn)信托的發(fā)展，經(jīng)過試點(diǎn)發(fā)行，采取向全社會(huì)公開發(fā)行股票或收益憑證．成立房地產(chǎn)投資信托基金．進(jìn)而使房地產(chǎn)投資信托的股份可在證券交易所進(jìn)行交易，或采取場外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發(fā)展成合法、流通性強(qiáng)、具有一定專業(yè)化優(yōu)勢的房地產(chǎn)投資主體
同時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金通過集中專業(yè)管理和組合化投資組合，聘請專業(yè)性顧問公司和經(jīng)理人來負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)與投資運(yùn)作，并實(shí)行系統(tǒng)投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)，從而有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得較高投資回報(bào)。
第4篇：信托融資論文范文
關(guān)鍵字：影子銀行、資產(chǎn)證券化、法律主體
引言
2012年11月18日FSB①最新公布的報(bào)告顯示，全球影子銀行（shadow banking system）的規(guī)模已經(jīng)達(dá)到67萬億美元，美國位居第一，占統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的35%，歐盟位居第二。其中，中國2011年按OFI②統(tǒng)計(jì)的"影子銀行"規(guī)模為0.4萬億美元，占所有被統(tǒng)計(jì)成員國總量的1%。
作為影子銀行的主戰(zhàn)場，資產(chǎn)證券化在過去十年間里為影子銀行的利潤貢獻(xiàn)度達(dá)到20%以上④。在為影子銀行帶來巨額利潤的同時(shí)，也成為了影子銀行系統(tǒng)中最重要的操作平臺(tái)。由于資產(chǎn)證券化可以達(dá)到避開資本監(jiān)管限制，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模的目的，商業(yè)銀行始終具備著資產(chǎn)證券化的強(qiáng)大動(dòng)因。那么，什么是資產(chǎn)證券化？它涉及幾個(gè)法律主體？我國的資產(chǎn)證券化是什么狀態(tài)？典型案例有哪些？帶著這一系列的問題，本文將分析資產(chǎn)證券化過程中的各個(gè)法律主體之間的法律關(guān)系，以及我國目前資產(chǎn)證券化法律主體存在的問題。
一.資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)理論
（一）資產(chǎn)證券化的一般定義
1.定義
資產(chǎn)證券化（Asset Securitization），本身是一個(gè)相對復(fù)雜的概念，其具有強(qiáng)大的金融創(chuàng)新能力并且種類繁多。目前全球?qū)ζ渖形葱纬山y(tǒng)一的定義。但是國際經(jīng)合組織（OECD）于1999年將資產(chǎn)證券化定義為："把缺乏流動(dòng)性但具有未來現(xiàn)金收入流的（相對）同質(zhì)資產(chǎn)打包、重組，將其轉(zhuǎn)變成可以在金融市場上出售和流通的生息證券，出售給第三方投資者的過程"。本文認(rèn)為該定義最符合資產(chǎn)證券化的本質(zhì)涵義，故予以采納。
2.種類
資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的種類繁多，凡是可以產(chǎn)生未來現(xiàn)金流量的資產(chǎn)均可以證券化處理?，F(xiàn)在國際流行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品包括：（1）由消費(fèi)貸款（汽車、信用卡）等支持發(fā)行的證券是ABS，即資產(chǎn)支持證券（Asset-Backed Securitization） （2）以債務(wù)憑證（債券等）支持發(fā)行的證券是CDO，即擔(dān)保債務(wù)憑證（Collateralized Debt Obligation）（3）以抵押貸款支持發(fā)行的證券是MBS，即抵押支持債券（Mortgage-Backed Security）?，F(xiàn)今，甚至連知識(shí)產(chǎn)權(quán)都可以證券化發(fā)行⑤。
本文主要討論的范圍是，我國商業(yè)銀行住房抵押貸款資產(chǎn)證券化（MBS）。至于我國正在大力推動(dòng)的汽車貸款證券化、基建設(shè)施收費(fèi)權(quán)證券化、企業(yè)金融資產(chǎn)證券化等，由于筆者能力有限，不能在本文篇幅內(nèi)面面俱到，故不劃入本文討論的范圍。
（二）信貸資產(chǎn)證券化的一般主體
一般而言，資產(chǎn)證券化的主體一般包括：發(fā)起人、SPV、投資者、信用增級機(jī)構(gòu)、信用評估機(jī)構(gòu)、承銷商、服務(wù)商、受托人。其中需要解釋的是SPV（Special Purpose Vehicle）。在證券行業(yè)，SPV指特殊目的的載體，也可稱為特殊目的機(jī)構(gòu)/公司，是指接受發(fā)起人的資產(chǎn)組合，并發(fā)行以此為支持的證券的特殊實(shí)體。其職能是在資產(chǎn)證券化過程中，購買、包裝證券化資產(chǎn)和以此為基礎(chǔ)發(fā)行資產(chǎn)化證券，向投資者融資.它的設(shè)計(jì)主要為了達(dá)到"破產(chǎn)隔離"的目的。
二.信貸資產(chǎn)證券化在我國本土的運(yùn)作
（一）信貸資產(chǎn)證券化在我國本土的發(fā)展歷程
相比于美國資產(chǎn)證券化的30年風(fēng)雨路，我國本土的資產(chǎn)證券化發(fā)展有其特殊性。我們不難發(fā)現(xiàn)，我國的資產(chǎn)證券化歷程是"自上而下"式的推進(jìn)模式。"政策興則興，政策廢則廢"可以成為資產(chǎn)證券化發(fā)展過程的高度概括。
2004年末，根據(jù)國家開發(fā)銀行和中國建設(shè)銀行的強(qiáng)烈要求，中國人民銀行和中國銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合上報(bào)國務(wù)院，關(guān)于兩家銀行進(jìn)行信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)的請示。經(jīng)過國務(wù)院的批準(zhǔn)，2005年初，由中國人民銀行牽頭，聯(lián)合 3個(gè)金融監(jiān)管部門和其他6個(gè)部委組成的資產(chǎn)證券化部際協(xié)調(diào)小組宣告成立，同時(shí)宣布資產(chǎn)證券化試點(diǎn)開始。2005午12月15日，隨著開元2005年第一期信貸資產(chǎn)支持證券和建元2005年第一期個(gè)人體房抵押貸款支持證券的成功發(fā)行，我國信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)取得了階段性的成果。⑥
2007年開始，第二輪資產(chǎn)證券化試點(diǎn)在我國本土展開。這個(gè)時(shí)期的試點(diǎn)機(jī)構(gòu)數(shù)量增加到6～8家，其中包括浦發(fā)銀行、浙商銀行、興業(yè)銀行、工商銀行以及上海通用汽車金融公司等銀行和機(jī)構(gòu)。
直到2008年金融危機(jī)爆發(fā)，美國資產(chǎn)證券化過度發(fā)展被指責(zé)為引起次貸危機(jī)的導(dǎo)火索。我國政府出于謹(jǐn)慎性考慮，于2009年停止了試點(diǎn)工作。
2012年5月，央行行長周小川在人民銀行金融市場工作座談會(huì)上表示，2012年要繼續(xù)推動(dòng)信貸資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新，積極穩(wěn)妥地發(fā)展安全、簡單、適用的金融衍生產(chǎn)品。為市場釋放出了政府即將推動(dòng)第三輪資產(chǎn)證券化的信號。
總結(jié)我國資產(chǎn)證券化的發(fā)展歷程，我們不難發(fā)現(xiàn)我國獨(dú)有的發(fā)展特點(diǎn)：（1）國家扶持為主，這與美國在自由化市場中自行發(fā)展起來的資產(chǎn)證券化有很大不同；（2）全部產(chǎn)品都經(jīng)嚴(yán)格審核，所有產(chǎn)品均上報(bào)中國人民銀行和銀監(jiān)會(huì)，經(jīng)兩大機(jī)構(gòu)審核后方能發(fā)行（3）監(jiān)管部門實(shí)時(shí)監(jiān)管，從產(chǎn)品策劃、到發(fā)行、到后期運(yùn)作都是由國家政府牽頭和管理。所以，綜合我國的實(shí)際情況，去討論資產(chǎn)證券化的監(jiān)管問題還為時(shí)過早。反而更加切乎實(shí)際的是，研究各個(gè)主體的地位和契約關(guān)系，通過合同契約來強(qiáng)化各個(gè)主體之間的法律關(guān)系。
（二）我國現(xiàn)行體制下的法律主體
資產(chǎn)證券化交易結(jié)構(gòu)中涉及的機(jī)構(gòu)包括：證券化發(fā)起機(jī)構(gòu)、受托機(jī)構(gòu)、貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)、資金保管機(jī)構(gòu)、證券登記托管機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)。
一.中文著作和期刊
1.辛喬利：《影子銀行：揭密一個(gè)鮮為人知的金融黑洞》，北京：中國經(jīng)濟(jì)出版社，2010年
2.高巒、劉忠燕：《資產(chǎn)證券化研究》，天津：天津大學(xué)出版社，2009年
3. 黃蒿，魏恩遒，劉勇：《資產(chǎn)證券化理論與案例》，北京：中國發(fā)展出版社，2007年
4.沈炳熙：《資產(chǎn)證券化：中國的實(shí)踐》，北京：北大出版社，2008年
5.劉向東：《資產(chǎn)證券化的信托模式研究》，中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2007年
6.孫雅靜：《資產(chǎn)證券化一般流程分析》，載于《財(cái)稅金融》，2012年第4期，第31頁
7. 俞國程：《次貸危機(jī)對于我國資產(chǎn)證券化發(fā)展的啟示》，載于《前沿》，2012年第12期，第108頁
8.紀(jì)崴：《信貸資產(chǎn)證券化：試點(diǎn)中前行》，載于《中國金融》，2012年第7期，第90頁
9.李倩：《信貸資產(chǎn)證券化提速金融市場融合》，載于《中國金融》，2012年第13期，第88頁
10. 魏強(qiáng)勁：《次貸危機(jī)下我國資產(chǎn)證券化問題研究》，載于《論壇》，2012年第6期，第11頁
二.學(xué)位論文
1. 劉澤云：《巴塞爾協(xié)議Ⅲ：宏觀審慎監(jiān)管與政府財(cái)政角色安排》，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所博士學(xué)位論文，2011年
2. 吳云峰：《金融創(chuàng)新監(jiān)管法律問題研究--以美國次貸危機(jī)教訓(xùn)為視角》，中南大學(xué)博士學(xué)位論文，2010年
3. 閭梓睿：《房地產(chǎn)投資信托法律制度研究》，武漢大學(xué)博士學(xué)位論文，2012年
4. 唐立楠：《中國住房抵押貸款證券化風(fēng)險(xiǎn)管理研究》，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2011年
5. 許柳：《資產(chǎn)證券化中資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓若干法律問題研究》，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2011年
6. 李亞丹：《我國住房抵押貸款證券化監(jiān)管制度研究》，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2011年
三.外文文獻(xiàn)和其他資料
1.Financial Stability Board：《Global Shadow Banking Monitoring Report 2012》
2.Financial Stability Board：《Strengthening Oversight and Regulation of Shadow Banking》
3.中誠信信用評級公司：《建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款證券化信托項(xiàng)下資產(chǎn)支持證券2012年跟蹤評級報(bào)告》
4.中信信托投資有限責(zé)任公司：《建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款證券化信托發(fā)行說明書》
5.中信信托投資有限責(zé)任公司：《建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)證券化信托受托機(jī)構(gòu)報(bào)告2012年》
第5篇：信托融資論文范文
關(guān)鍵詞： 藝術(shù)品投資 信托 法律結(jié)構(gòu) 風(fēng)險(xiǎn)防范
一、藝術(shù)品投資信托的概念及特點(diǎn)
藝術(shù)品投資信托是通過信托原理，實(shí)行集合投資制度，通過向投資者發(fā)行受益憑證，將分散的資金集中起來，①在受托人的管理經(jīng)營下，通過藝術(shù)品投資組合，使投資者能夠獲得藝術(shù)品價(jià)值增長的收益。與一般的信托產(chǎn)品相比，藝術(shù)品投資信托主要有以下幾方面的特點(diǎn)：
首先，藝術(shù)品作為商品來說，具有不可再造性、不可替代性和保值增值的特點(diǎn)，而且有著很深?yuàn)W的學(xué)問。藝術(shù)品在鑒定、估值、保險(xiǎn)等方面都較為特殊。
其次，藝術(shù)品信托的期限較長、資金回報(bào)率較高。由于藝術(shù)品特殊的春拍、秋拍期等因素，且投資的藝術(shù)品價(jià)格增長往往需要一定的期限才能達(dá)到目標(biāo)水平，因此，藝術(shù)品信托的期限一般較長。
最后，與房地產(chǎn)、證券等領(lǐng)域的信托產(chǎn)品相比較，藝術(shù)品投資市場的波動(dòng)周期與國民經(jīng)濟(jì)的周期之間沒有必然的關(guān)系。藝術(shù)品投資市場是交易分散、信息分散、交易地點(diǎn)分散的市場，市場的信息集中度明顯低于證券市場。
二、藝術(shù)品投資信托的現(xiàn)狀及前景
（一）藝術(shù)品投資信托的現(xiàn)狀
近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增長和國民財(cái)富的積累，同時(shí)伴隨著金融資本和機(jī)構(gòu)投資者的進(jìn)入，我國的藝術(shù)品市場呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢。據(jù)用益信托的數(shù)據(jù)，2011年藝術(shù)品信托發(fā)行數(shù)量為45款，比2010年增加35款，增長幅度達(dá)到350%。2011年藝術(shù)品信托發(fā)行規(guī)模為55億元，而2010年發(fā)行規(guī)模僅為7.5億元，同比增長633%。②國內(nèi)藝術(shù)基金2011年經(jīng)歷了井噴式的擴(kuò)張。2012年，中國藝術(shù)品信托市場繼2011年后持續(xù)成長。2012年第一季度，藝術(shù)品信托市場延續(xù)火爆行情。同時(shí)，藝術(shù)品信托的標(biāo)的也不再單一化，以犀角、象牙、玉器及壽山石等為標(biāo)的的創(chuàng)新產(chǎn)品頻頻現(xiàn)身市場。③從平均收益率來看，總體而言，2012年上半年藝術(shù)品信托產(chǎn)品的平均收益率為10.47%，較2011年上半年的平均收益率9.515%上升了0.955個(gè)百分點(diǎn)，藝術(shù)品信托發(fā)行持續(xù)火熱。
（二）藝術(shù)品投資信托的前景
隨著中國藝術(shù)品市場整合能力增強(qiáng)，北京藝術(shù)品中心市場的地緣優(yōu)勢進(jìn)一步增強(qiáng)，藝術(shù)品投資大有可為。
首先，經(jīng)濟(jì)實(shí)力對比及國際形勢變化是驅(qū)動(dòng)文化熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移的第一要素。高端藝術(shù)品市場自有以來一直為歐美文化和買家所壟斷，直到近年來才出現(xiàn)中國藝術(shù)品的身影，而且上升勢頭極快，發(fā)展趨勢也非常符合西方社會(huì)對中國文化的認(rèn)識(shí)，從滯后的當(dāng)代印象開始，往本土的主流審美延伸。
其次，藝術(shù)品投資"經(jīng)典化"趨勢延續(xù)，高端藝術(shù)品需求仍將呈上升趨勢。由于市場參與者普遍的謹(jǐn)慎態(tài)度，全球藝術(shù)品市場的行情方向仍會(huì)聚焦于經(jīng)典藝術(shù)的范圍。
再次，在中國政府抗通脹政策和調(diào)控房地產(chǎn)、資本市場的背景下，資金將繼續(xù)從股市和房地產(chǎn)流向藝術(shù)品市場。藝術(shù)品具有很強(qiáng)的保值與增值功能，已成為理想的長期投資工具。
最后，藝術(shù)品市場的交易主體和交易方式也將呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展態(tài)勢，同時(shí)，藝術(shù)品市場的機(jī)構(gòu)化趨勢仍會(huì)進(jìn)一步發(fā)展，將使藝術(shù)品投資市場的資金規(guī)?；瘍?yōu)勢更加明顯，在拓展藝術(shù)品市場規(guī)模的同時(shí)，令藝術(shù)品市場的投資屬性更加鮮明。
三、藝術(shù)品投資信托的法律結(jié)構(gòu)
總體來看，目前我國藝術(shù)品信托仍以債權(quán)融資方式為主，即信托公司通過發(fā)行藝術(shù)品集合資金信托計(jì)劃，為藝術(shù)品藏家或機(jī)構(gòu)提供融資服務(wù)。限于種種原因，目前我國并未出臺(tái)專門針對藝術(shù)品投資方面的相關(guān)法規(guī)，只是在2001年頒發(fā)的《信托法》第二條中對信托有一個(gè)總的概括，即"本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進(jìn)行管理或者處分的行為"。 本文將結(jié)合我國《信托法》分析藝術(shù)品投資信托的當(dāng)事人。
信托當(dāng)事人是指參與信托法律關(guān)系，享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)的人，包括委托人、受托人和受益人。在藝術(shù)品投資信托中，委托人將自己的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移或委托給受托人，受托人接受委托人的委托，為受益人的利益或特定信托目的將信托財(cái)產(chǎn)投資于藝術(shù)品市場，受益人享有信托利益。三者之間建立起了藝術(shù)品信托法律關(guān)系。這種關(guān)系圍繞藝術(shù)品投資信托財(cái)產(chǎn)的管理和藝術(shù)品投資信托利益分配而展開。
（一）委托人
委托人是指信托財(cái)產(chǎn)的原所有權(quán)人，在其將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移或委托給受托人之后，藝術(shù)品投資信托法律關(guān)系才建立起來。因此，信托財(cái)產(chǎn)的交付是藝術(shù)品投資信托設(shè)立的基礎(chǔ)，是形成藝術(shù)品投資信托法律關(guān)系的核心。一般來說，委托人通過意思表示首先發(fā)起設(shè)立信托，其法律地位包括：首先，委托人是信托關(guān)系的設(shè)立人；他將自己所有的財(cái)產(chǎn)委托給受托人；其次，委托人必須對信托財(cái)產(chǎn)擁有所有權(quán)或處分權(quán)；第三，委托人有權(quán)在信托合同中，按照自己的意志設(shè)定信托目的。④
根據(jù)我國《信托法》，委托人的主要義務(wù)是根據(jù)信托文件的規(guī)定交付信托財(cái)產(chǎn)，向受托人支付報(bào)酬、對受托人在管理或處分信托財(cái)產(chǎn)的正常支出提供補(bǔ)償?shù)?；其主要?quán)利包括：對信托事務(wù)的知情權(quán)、對受托人不當(dāng)行為的撤銷權(quán)、對受托人的解任權(quán)、新受托人的選任權(quán)、變更受益人以及解除信托等權(quán)利。
（二）受托人
在藝術(shù)品信托中，受托人是具體從事對信托財(cái)產(chǎn)控制、管理、經(jīng)營的主體，其處于控制、管理和處分信托財(cái)產(chǎn)的核心地位。在我國，藝術(shù)品投資信托的受托人是信托公司。我國《信托公司管理辦法》第七條，對信托公司的設(shè)立條件有著嚴(yán)格的規(guī)定，包括對其章程、股東、注冊資本、從業(yè)人員、管理制度以及經(jīng)營場所等都有具體的要求。
受托人的義務(wù)主要包括：根據(jù)法律和信托文件的規(guī)定處理信托事務(wù)，向受益人支付信托利益以及忠實(shí)勤勉、信息披露、分別管理、親自管理等義務(wù)。藝術(shù)品信托中，受托人應(yīng)依照信托目的進(jìn)行管理。不論是發(fā)放貸款并以藝術(shù)品作為抵質(zhì)押擔(dān)保，還是在投資顧問的指導(dǎo)下直接投資藝術(shù)品并拍賣已獲得增值收益，都需要受托人嚴(yán)格按照信托合同的要求盡職盡責(zé)。受托人的權(quán)利主要包括投資權(quán)、根據(jù)信托文件的規(guī)定取得報(bào)酬權(quán)、對管理信托事務(wù)而支出的費(fèi)用的取得補(bǔ)償權(quán)、辭任權(quán)等。
（三）受益人
藝術(shù)品投資信托的受益人是指藝術(shù)品投資信托中規(guī)定的享有信托利益之人。由于信托的目的是讓受益人享有信托利益，因此，受益人在整個(gè)信托關(guān)系中占有重要的地位。受益人是純獲利益的人，法律對其限定條件較少，可以是自然人、法人和依法成立的其他組織。
受益人的權(quán)利比較復(fù)雜，有些具有專有性，有些是與委托人共享的。⑤受益人的專有權(quán)利主要包括：信托受益權(quán)、信托收益的放棄權(quán)以及信托收益的轉(zhuǎn)讓權(quán)。其與委托人共享的權(quán)利主要包括：對信托事務(wù)的知情權(quán)、對受托人不當(dāng)行為的撤銷權(quán)、對受托人的解任權(quán)等。
實(shí)踐中，藝術(shù)品投資信托的委托人往往也是受益人，二者具有高度的重合性。另外，受托人不得作為信托的唯一受益人，如果這種情況存在的話，受托人即享有了信托財(cái)產(chǎn)的管理、處分和收益的權(quán)利，信托就失去了設(shè)立的意義。
四、藝術(shù)品投資信托面臨的困境及風(fēng)險(xiǎn)防范
由于國內(nèi)的藝術(shù)品投資信托處于剛起步階段，困難和阻礙是不可避免的，現(xiàn)在面臨的主要問題就是四大瓶頸。⑥
第一，缺乏一個(gè)公認(rèn)的權(quán)威機(jī)構(gòu)對藝術(shù)品真假進(jìn)行鑒別。這使得金融機(jī)構(gòu)在投資或在藝術(shù)品抵押融資時(shí)舉步維艱。藝術(shù)品的直偽很難鑒別，同時(shí)現(xiàn)行法規(guī)下對制假的懲罰力度低，市場也不規(guī)范.這使得當(dāng)前的藝術(shù)品市場魚目混珠、真假難辨。雖然目前有很多機(jī)構(gòu)提供藝術(shù)品的鑒別服務(wù)，但其權(quán)威性常受到質(zhì)疑。這就使得中國書畫、古玩等藝術(shù)品在國際市場銷售不暢，價(jià)格不高。另-方面，也影響了藝術(shù)品投資信托、藝術(shù)品抵押和藝術(shù)品保險(xiǎn)等金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。
第二，藝術(shù)品估值體系的欠缺，增加了金融機(jī)構(gòu)對藝術(shù)品資產(chǎn)定價(jià)的難度。從國內(nèi)部分當(dāng)代藝術(shù)品在國內(nèi)外各拍賣行公開交易的數(shù)據(jù)來看，一些藝術(shù)品在兩年間價(jià)格可以增加三四倍，更有一些作品的估價(jià)在-年間常常有數(shù)十倍的增長。這表明藝術(shù)品估價(jià)等中間環(huán)節(jié)尚缺乏規(guī)范。
第三，藝術(shù)品市場制度不健全。由于缺乏對藝術(shù)品本身身份、藝術(shù)品交易人等信息進(jìn)行統(tǒng)一登記的信息平臺(tái)，也缺乏對藝術(shù)品市場統(tǒng)一管理的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，使得交易主體很難排除拍賣不保真、交易不透明、信息不對稱等風(fēng)險(xiǎn)。
第四，藝術(shù)品信托過程中的稅收安排不明。目前我國對藝術(shù)品投資的稅收安排只對個(gè)人通過拍賣市場拍賣財(cái)產(chǎn)（包括字畫、瓷器、玉器、珠寶、郵品、錢幣、古籍、古董等物品）獲得的收入進(jìn)行了規(guī)定，而對于像以理財(cái)為目的的金融機(jī)構(gòu)投資者，在藝術(shù)品買賣過程中的稅收安排沒有明文規(guī)定。
第五，藝術(shù)品投資也有流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，即未來收益兌現(xiàn)的可能性。當(dāng)藝術(shù)品市場處在上升或高漲期，藝術(shù)品的流動(dòng)性較好，但在市場處于下行或低谷時(shí)，流動(dòng)性問題就非常重要了。一般來說，藝術(shù)品都是奢侈品，價(jià)值上比較昂貴，需要占用較多的資金，其交易往往限于特殊領(lǐng)域，甚至必須在特定的中介平臺(tái)才能實(shí)現(xiàn)交易。
如前所述，目前的藝術(shù)品信托市場面臨了像退出機(jī)制、估值、制度建設(shè)不健全等多方面的問題，藝術(shù)品市場短期的炒作也給投資行為帶來了很大的不確定性，雖然這一領(lǐng)域長期的市場前景仍被看好，但是只有藝術(shù)品鑒定水平、估值以及保險(xiǎn)等配套服務(wù)的逐步改善，藏家、畫廊與拍賣行之間的進(jìn)一步整合，藝術(shù)品投資才有更好的發(fā)展。因此，投資者在選擇時(shí)，需要關(guān)注藝術(shù)品在收藏領(lǐng)域的受歡迎程度、占用資金規(guī)模等。只有充分意識(shí)到這些風(fēng)險(xiǎn)，才能防患未然。
從立法層面上，一方面，應(yīng)當(dāng)保證交易信息能夠及時(shí)、有效、準(zhǔn)確地披露，建立起一套完整的制度，要規(guī)范相關(guān)信息的披露規(guī)則，注重信息披露環(huán)節(jié)的管理，使相關(guān)利益主體可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)關(guān)聯(lián)交易。另一方面，應(yīng)當(dāng)完善委托人和受益人實(shí)現(xiàn)自我救濟(jì)的渠道。我國《信托法》通過賦予受益人撤銷權(quán)、歸入權(quán)、損害賠償請求權(quán)、解任受托人等權(quán)利，保障受益人自我救濟(jì)的實(shí)現(xiàn)。因此，應(yīng)當(dāng)在完善信息披露制度的同時(shí)，仿照證券行業(yè)的做法，加強(qiáng)對投資者的教育，使投資者有風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和危機(jī)處理意識(shí)，在權(quán)益受損后，能夠有便捷的實(shí)現(xiàn)自我救濟(jì)的渠道、程序和具體方法，從根本上實(shí)現(xiàn)交易雙方的平等性，也有利于規(guī)范交易、維護(hù)市場的良好秩序。⑦
從受托人角度，信托公司應(yīng)從以下幾個(gè)方面來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制：
1、嚴(yán)格奉行誠實(shí)、信用、謹(jǐn)慎、有效的管理原則，高度重視藝術(shù)品投資信托資產(chǎn)的安全，力爭將投資風(fēng)險(xiǎn)降到可接受的水平。嚴(yán)格按照信托文件的約定管理和運(yùn)作資金，及時(shí)披露相關(guān)信息。
2、嚴(yán)格將本信托賬戶與其他信托賬戶、受托人賬戶區(qū)分開，做到單獨(dú)建帳，單獨(dú)核算，以確保本賬戶的獨(dú)立操作性。建立起有效的風(fēng)險(xiǎn)隔離制度，將藝術(shù)品投資信托與非藝術(shù)品投資信托的市場信息、風(fēng)險(xiǎn)考核等隔離開來。
3、加強(qiáng)具體管理人員的自律，相關(guān)專業(yè)人才可以包括接受過專門培訓(xùn)、具備相關(guān)從業(yè)資質(zhì)的人員、具備藝術(shù)品投資相關(guān)領(lǐng)域工作經(jīng)驗(yàn)的人員、熟悉藝術(shù)品拍賣等交易流程和規(guī)范的人員以及相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)管理人員⑧，嚴(yán)格按照公司的管理制度、操作規(guī)程使用資金，不斷提高從業(yè)人員的素質(zhì)，加強(qiáng)職業(yè)培訓(xùn)。
4、建立完善的藝術(shù)品投資內(nèi)部管理制度和風(fēng)險(xiǎn)控制制度。充分利用風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)和資產(chǎn)組合原理運(yùn)用資金。公司內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)控制部門也應(yīng)當(dāng)充分考核藝術(shù)品投資信托業(yè)務(wù)的可行性、風(fēng)險(xiǎn)性，從審批立項(xiàng)到項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作階段都要進(jìn)行持續(xù)、有效的監(jiān)督。
總之，除了對信托制度本身完善以外，還要在實(shí)踐中，注重藝術(shù)品行業(yè)的特殊性，借鑒發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，將藝術(shù)品投資信托納入法制化的軌道。藝術(shù)品投資信托在我國的市場發(fā)展很好，有廣闊的發(fā)展前景，在有效控制風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，定能取得更好的發(fā)展。
注釋：
①侯仁鳳：《富人新寵，藝術(shù)品投資信托》，中國證券報(bào)，2011年4月2日
②高談：《藝術(shù)品信托的退出難題》，第一財(cái)經(jīng)報(bào)，2012年3月31日
③蘇丹丹：《2012年藝術(shù)品信托市場出現(xiàn)新變化》，中國文化報(bào)，2012年8月20日
④高凌云著：《被誤讀的信托--信托法原論》，復(fù)旦大學(xué)出版社，2010 年第 3 版，第 59 頁
⑤余衛(wèi)明：《信托受托人研究》，法律出版社，2007年第1版，第31頁
⑥金立新：《業(yè)內(nèi)：信托能否撐起藝術(shù)品市場一片天》，金融時(shí)報(bào)，2011年2月15日
⑦鄒子妮：《論藝術(shù)品信托及其法律制度》，華東政法大學(xué)，碩士學(xué)位論文
第6篇：信托融資論文范文
關(guān)鍵詞：小額貸款公司；資產(chǎn)證券化；可行性及存在的問題
2008年，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于小額貸款公司試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，自此小額貸款公司在國內(nèi)發(fā)展正式起步。從2008年至2014年，小額貸款公司經(jīng)歷了數(shù)年的擴(kuò)張性增長，無論是從機(jī)構(gòu)數(shù)量還是貸款余額方面，都出現(xiàn)了逐年走高的趨勢，只是近兩年有所放緩和減少。根據(jù)央行的統(tǒng)計(jì)，截至2016年末，全國小額貸款公司從業(yè)人員數(shù)量108881人，機(jī)構(gòu)數(shù)量8673家，實(shí)收資本8234億元，貸款余額9273億元。自08年以來，小額貸款公司的快速發(fā)展對中小企業(yè)具有重要意義，一定程度上緩解了中小企業(yè)融資難的問題，促進(jìn)了中小企業(yè)的發(fā)展。但是另一方面，資金短缺同時(shí)也是制約小額貸款公司發(fā)展的一個(gè)難題。本文將對小額貸款公司資產(chǎn)證券化的必要性、可行性以及存在的問題進(jìn)行分析。
一、小額貸款公司資產(chǎn)證券化的必要性
(一)資金來源不足
《關(guān)于小額貸款公司試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》(以下簡稱“《意見》”)指出：“小額貸款公司不吸收公眾存款，主要資金來源為股東繳納的資本金、捐贈(zèng)資金，以及來自不超過兩個(gè)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的融入資金，在法律、法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)，小額貸款公司從銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)獲得融入資金的余額，不得超過資本凈額的50%”。這一規(guī)定限制了小額貸款公司無法像銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以吸收公眾存款，也限制了其從銀行獲得資金的金額和數(shù)量，從而制約了其發(fā)展。因此有必要盤活小額貸款公司的存量資產(chǎn)，加強(qiáng)其自身造血功能。
(二)融資渠道不通暢
根據(jù)《意見》，小額貸款公司的融資渠道主要有以下兩個(gè)，一是股東繳納的資本金以及增資擴(kuò)股；二是向銀行業(yè)等金融機(jī)構(gòu)融資。股東增資擴(kuò)股不具有持續(xù)性，不能完全解決小額貸款公司的資金不足現(xiàn)狀，且不利于小額貸款公司的獨(dú)立經(jīng)營，一旦股東自身發(fā)生經(jīng)營困難，無法提供資金支持時(shí)，會(huì)導(dǎo)致小額貸款公司陷入經(jīng)營困難，嚴(yán)重會(huì)引起資金鏈斷裂，導(dǎo)致破產(chǎn)。通過銀行融資的方式，一是融資金額受限，不得超過其資本凈額的50%，二是融資機(jī)構(gòu)數(shù)量受限，融資機(jī)構(gòu)數(shù)量不能超過兩家。且在實(shí)際運(yùn)作當(dāng)中，向金融機(jī)構(gòu)融資存在很多附加條件，因此此種融資方式依然不能解決小額貸款公司資金不足的問題。為了解決小額貸款公司上述資金方面的問題，更好的服務(wù)中小企業(yè)的發(fā)展，盤活小額貸款公司的存量資產(chǎn)變得尤為重要，而資產(chǎn)證券化正好可以解決這一問題。
二、小額貸款公司資產(chǎn)證券化的可行性
(一)具備政策支持
2012年5月，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》；8月，銀行間交易商協(xié)會(huì)了《銀行間債券市場非金融企業(yè)資產(chǎn)支持票據(jù)指引》；2013年，證監(jiān)會(huì)了《證券公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》、2014年《證券公司及基金管理公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》，明確了專項(xiàng)資產(chǎn)計(jì)劃作為SPV獨(dú)立于發(fā)起人、管理人、投資人的法律地位，擴(kuò)大了開展資產(chǎn)證券化的業(yè)務(wù)主體及基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍。相關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)證券化相關(guān)系列政策表明，作為盤活存量資產(chǎn)的一種重要手段，資產(chǎn)證券化將會(huì)有更好、更規(guī)范的發(fā)展。
(二)具備資產(chǎn)證券化條件
資產(chǎn)證券化簡單而言是指將缺乏流動(dòng)性、但具有可預(yù)期現(xiàn)金流收入的資產(chǎn)，通過一定資產(chǎn)組合，實(shí)現(xiàn)在資本市場上發(fā)行可交易證券的一種融資形式。資產(chǎn)證券化一般具有這些要素：一是擁有能產(chǎn)生穩(wěn)定可控的現(xiàn)金流資產(chǎn)；二是該資產(chǎn)對于原始權(quán)益人來說缺乏流動(dòng)性；三是需對基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行重組及風(fēng)險(xiǎn)分散；四是需設(shè)立特定目的機(jī)構(gòu)(SPV)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離；五是對基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行信用評級及必要的增級措施。小額貸款公司的貸款資產(chǎn)恰可以作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，通過打包出售給設(shè)立特殊目的機(jī)構(gòu)(SPV)，SPV再對基礎(chǔ)資產(chǎn)中的現(xiàn)金流進(jìn)行重組，打包成證券產(chǎn)品，同時(shí)引入信用評級等增信措施，最終實(shí)現(xiàn)小額貸款公司融資。因此小額貸款公司具備資產(chǎn)證券化的條件。
三、小貸公司資產(chǎn)證券化存在的問題
阿里小貸專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃是國內(nèi)第一只以小額貸款包作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。該資管計(jì)劃成功募集資金規(guī)模約50億元，為小額貸款公司資產(chǎn)證券化提供了借鑒。但在實(shí)踐當(dāng)中，小額貸款公司資產(chǎn)證券化依然存在著一些問題，主要表現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：
(一)券商資產(chǎn)證券化中的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃
在法律主體上存在一定缺陷券商資產(chǎn)證券化中的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃(SPV)和信貸資產(chǎn)證券化不同，信貸資產(chǎn)證券化中的特殊目的機(jī)構(gòu)一般是特殊目的信托(SPT)，SPT以《中華人民共和國信托法》為法律基礎(chǔ)，信托法明確規(guī)定信托財(cái)產(chǎn)區(qū)別于受托人的財(cái)產(chǎn)。在此情況下，以信托形式進(jìn)行的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓則可以實(shí)現(xiàn)完全破產(chǎn)隔離。而券商資產(chǎn)證券化中的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃一般是券商為了開展證券業(yè)務(wù)而設(shè)立的特殊目的機(jī)構(gòu)，此類機(jī)構(gòu)不具有信托法律主體地位，因而無法對基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行所有人的變更登記。雖然證監(jiān)會(huì)《證券公司企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》中明確提出，專項(xiàng)資產(chǎn)計(jì)劃資產(chǎn)獨(dú)立于原始權(quán)益人、管理人的固有資產(chǎn)，當(dāng)前述原始權(quán)益人、管理人發(fā)生破產(chǎn)的情況下，專項(xiàng)資產(chǎn)計(jì)劃不屬于破產(chǎn)清算資產(chǎn)。這樣來看，表面上似乎實(shí)現(xiàn)了隔離，但這僅僅是證監(jiān)會(huì)的規(guī)定，而證監(jiān)會(huì)的規(guī)定在效力上屬于部門規(guī)章，在訴訟時(shí)法院可以不使用。此種情況導(dǎo)致了券商資產(chǎn)證券化中的SPV在法律主體上存在一定缺陷。
(二)會(huì)計(jì)處理上存在著納入合并報(bào)表的可能資產(chǎn)證券化設(shè)計(jì)
SPV的目的，就是實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的破產(chǎn)隔離。但在實(shí)際中，資產(chǎn)證券化的某些條款有可能使SPV被判斷為發(fā)起人的準(zhǔn)子公司，如果發(fā)起人實(shí)際控制著SPV，則按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移和終止的規(guī)定，須將其納入財(cái)務(wù)報(bào)表的合并范圍。一旦合并，實(shí)質(zhì)就變成同一經(jīng)濟(jì)主體的行為，先前通過真實(shí)銷售所搭建的資產(chǎn)隔離將變得毫無意義。因?yàn)椋徽揝PV和發(fā)起人原先的報(bào)表如何確認(rèn)，從合并報(bào)表層面來講結(jié)果都是一致的，這樣就偏離了資產(chǎn)證券化風(fēng)險(xiǎn)隔離的精神，背離了資產(chǎn)證券化的初衷。
四、結(jié)語
綜上，本文對小額貸款公司資產(chǎn)證券化的必要性、可行性進(jìn)行了分析，并對其存在的問題進(jìn)行了探討。資產(chǎn)證券化可以有效解決小額貸款公司資金不足的問題，其核心是SPV的設(shè)計(jì)，但在實(shí)踐中，存在著SPV法律主體瑕疵以及在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)某些條款有可能導(dǎo)致并表的問題。因此，在實(shí)踐中應(yīng)重點(diǎn)解決SPV法律主體的問題，并重點(diǎn)關(guān)注SPV的設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)真正的風(fēng)險(xiǎn)隔離。
財(cái)參考文獻(xiàn)：
[1]酈勇強(qiáng).小貸貸款公司資產(chǎn)證券化模式探討[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2016，19：224一225.
第7篇：信托融資論文范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資方式；比較
DOI:10.16144/ki.issn1002-8072.2015.35.006
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀
（一）融資規(guī)模大
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重大影響。2005年以來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，大部分城市的房價(jià)在短短的7-8年內(nèi)增長2-3倍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年全國商品房成交均價(jià)為2937元，2013年全國商品房成交均價(jià)為6200元左右。不僅房價(jià)直線上升，融資規(guī)模也不斷增長。盡管國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)厲的調(diào)控，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然高速增長。國家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)資料顯示，2005年房地產(chǎn)開發(fā)資金為21397.8億元，至2013年達(dá)到122122億元，是2005年開發(fā)資金的5.7倍。
（二）融資難
國家對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施嚴(yán)厲的調(diào)控政策，進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張問題，而金融市場也嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)融資條件、規(guī)模等，造成融資環(huán)境進(jìn)一步惡化。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國與房地產(chǎn)有關(guān)的企業(yè)有幾十萬家，但上市的房地產(chǎn)企業(yè)只有136家，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模較小。小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)由于體制不完善，資金規(guī)模小，信譽(yù)程度低等，導(dǎo)致金融行業(yè)對其放貸較為謹(jǐn)慎。另外，由于我國金融市場不發(fā)達(dá)，融資保障政策匱乏，融資難將是房地產(chǎn)行業(yè)未來一段時(shí)間內(nèi)的發(fā)展障礙之一。
（三）融資渠道單一
在我國現(xiàn)行的金融體制下，在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售以及后續(xù)服務(wù)等階段都離不開銀行信貸資金的支持。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005~2013年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源（表1）中，國內(nèi)銀行貸款平均占17.72%，其他資金來源中個(gè)人按揭貸款大約占24%，從中可以看出，銀行貸款大約占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的42%，這是相當(dāng)高的比重。一味的依靠銀行信貸進(jìn)行融資，導(dǎo)致債務(wù)比重過高，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，過高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不僅造成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受阻，而且威脅到銀行體系的穩(wěn)定。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年全國136家上市房地產(chǎn)企業(yè)，負(fù)債率將近70%。另外，過分依靠銀行信貸這單一的融資渠道，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響較大，加大房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
（四）長期償債壓力大
長期負(fù)債主要指長期銀行借款、長期債券等。資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)長期償債能力的常用指標(biāo)，一般行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率保持在60%是合適的，但房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高，通常超過70%，一些地區(qū)甚至高達(dá)80%-90%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009~2011年我國上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均負(fù)債率分別為65.8%、70.2%、72.1%。從目前的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的長期償債能力惡化，資產(chǎn)流動(dòng)性較差。往年房地產(chǎn)企業(yè)可依靠高房價(jià)、高交易量、多融資渠道來緩解高負(fù)債的壓力，但2011年后國家實(shí)施一系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營狀況不佳，房地產(chǎn)企業(yè)融資變得越來越困難，大部分房地產(chǎn)企業(yè)很可能會(huì)因?yàn)橘Y金鏈的斷裂而出現(xiàn)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2012年，雖然國家調(diào)控政策有所放松，但在過高的負(fù)債率以及較低的資產(chǎn)流動(dòng)性下，房地產(chǎn)企業(yè)長期償債能力仍不容樂觀。另外，以信托融資為例，房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)是在2010年、2011年得到快速發(fā)展，一般還款期限3年左右，受此影響，房地產(chǎn)企業(yè)將迎來信托兌付高峰期，在銷售低迷，資金捉襟見肘的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨更為嚴(yán)峻的長期償債壓力。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式比較
（一）概念及特征比較當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式
主要有內(nèi)部融資、債權(quán)融資、夾層融資和股權(quán)融資。筆者通過對各種融資方式的概念比較，分析各種融資方式的特點(diǎn)。（1）內(nèi)部融資。內(nèi)部融資是指企業(yè)通過自我積累資金的方式形成籌資來源，具有以下特點(diǎn)：自主性強(qiáng)、融資成本低、融資數(shù)額有限、融資風(fēng)險(xiǎn)低等。從中可以看出，進(jìn)行內(nèi)部融資的優(yōu)勢較大。正是基于這些優(yōu)勢，內(nèi)部融資是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的一種融資方式。（2）債權(quán)融資。債權(quán)融資是指企業(yè)通過向銀行借款、向社會(huì)發(fā)行公司債券、融資租賃以及商業(yè)信用等方式籌集所需資金。房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資主要分為銀行信貸、債券籌資、商業(yè)信用、房地產(chǎn)信托融資。第一，銀行信貸。銀行信貸是指企業(yè)通過借款合同從銀行等金融機(jī)構(gòu)借入資金。它具有以下特點(diǎn)：一是融資速度較快；二是融資成本相對較低，與其他融資方式相比，銀行借款所負(fù)擔(dān)的利息較小；三是融資數(shù)額有限，融資數(shù)額受企業(yè)自身經(jīng)營規(guī)模和貸款銀行資本實(shí)力的制約；四是籌集資金使用限制條件較多，一般情況下，借款合同對借款的用途有明確的規(guī)定，附加一些保護(hù)性條款；五是融資靈活性較大。當(dāng)前，銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)資金中60%來源于銀行體系。第二，債券籌資。債券籌資是指企業(yè)為了籌集資金，向債權(quán)人承諾在未來一定時(shí)期還本付息而發(fā)行的一種有價(jià)證券。它具有以下特點(diǎn)：一是融資數(shù)額較大；二是融資成本較高，發(fā)行債券的利息負(fù)擔(dān)和籌資費(fèi)用相對較高；三是融資條件嚴(yán)格，國家對發(fā)行債券的公司的經(jīng)營規(guī)模、財(cái)務(wù)狀況、企業(yè)信譽(yù)等有嚴(yán)格的要求；四是籌集資金使用限制條件少，與銀行借款相比，債券融資具有較大的自主性和靈活性。由于我國資本市場起步較晚，發(fā)展不夠完善，發(fā)行債券本身也有著嚴(yán)格的條件，因此，債券融資在我國房地產(chǎn)企業(yè)融資中運(yùn)用較少。第三，商業(yè)信用。商業(yè)信用融資是指企業(yè)通過賒銷商品、預(yù)收貨款等方式籌集資金的一種籌資方式。商業(yè)信用融資具有以下特點(diǎn)：一是融資便利，利用企業(yè)的商業(yè)信譽(yù)進(jìn)行籌資是一種自動(dòng)性融資，不需要辦理正式的籌資手續(xù)；二是融資限制條件少；三是融資數(shù)額有限，一般只能籌集小額資金，而不能籌集大量資金；四是融資成本靈活，企業(yè)可根據(jù)需要自主選擇是否放棄現(xiàn)金折扣。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)利用商業(yè)信用融資主要體現(xiàn)在預(yù)收購房定金或購房款，這部分信用資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占比重也較大，并且這部分資金基本無息，資金成本較低。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，2009~2013年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，定金及預(yù)收款所占比重分別為27.86%、26.24%、25.96%、27.51%、28.25%。第四，房地產(chǎn)信托投資基金。房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資和經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。它具有以下特點(diǎn)：一是收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值；二是收益的90%作為紅利，用于分配給投資者；三是長期回報(bào)率較高；四是投資不需要大量的資金；五是作為債權(quán)融資的一種，可以避免雙重征稅并且無最低投資基金要求。REITs為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供了很大的便利，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，過去三年信托公司向房地產(chǎn)行業(yè)提供貸款7000多億元，穩(wěn)居各類信托產(chǎn)品首位。（3）夾層融資。夾層融資是指在風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)方面介于優(yōu)先債券和股本之間的一種融資方式，常見形式為可轉(zhuǎn)換債券、可贖回優(yōu)先股以及含轉(zhuǎn)股權(quán)的次級債。它們具有以下特點(diǎn)：一是屬于長期融資，夾層融資可獲得還款期限在5-7年的長期資金；二是可調(diào)整結(jié)構(gòu)，提供者可以調(diào)整還款方式，使之符合借款者現(xiàn)金流的要求等；三是相關(guān)限制條件少，與銀行貸款相比，夾層融資在公司控制和財(cái)務(wù)契約方面限制較少；四是夾層融資比股權(quán)融資成本低。風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)介于優(yōu)先債券和股本之間，融資成本也是如此。發(fā)達(dá)國家通常通過設(shè)立專項(xiàng)夾層投資基金來推動(dòng)和發(fā)展夾層融資市場。由于我國資本市場發(fā)展較晚，沒有專門設(shè)立夾層投資基金，因此夾層融資在我國房地產(chǎn)企業(yè)融資中運(yùn)用較少，但未來發(fā)展?jié)摿^大。（4）股權(quán)融資。股權(quán)籌資是指企業(yè)通過吸收直接投資、發(fā)行股票以及內(nèi)部積累的方式進(jìn)行籌資。房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的主要表現(xiàn)形式是發(fā)行股票籌資。股票融資與其他融資方式相比，具有以下特點(diǎn)：一是融資成本較高，由于股票投資風(fēng)險(xiǎn)較高，發(fā)行費(fèi)用較高，導(dǎo)致發(fā)行成本較高；二是無固定到期日；三是融資風(fēng)險(xiǎn)小，無固定的股利負(fù)擔(dān)；四是融資條件嚴(yán)格；五是融資規(guī)模大。股票融資是面向整個(gè)社會(huì)群體進(jìn)行籌資，一次性能夠籌集的資金額很大。股權(quán)融資是我國房地產(chǎn)上市企業(yè)對外融資的最重要手段。
（二）融資要素比較
通過對的房地產(chǎn)企業(yè)融資方式相關(guān)理論的闡述，筆者基于相關(guān)資料和研究成果分別從融資成本、融資規(guī)模、融資期限等方面對各種融資方式進(jìn)行比較（如表2所示），并分析各融資方式的優(yōu)勢及風(fēng)險(xiǎn)。（1）融資成本。融資成本是房地產(chǎn)企業(yè)選擇融資方式考慮的首要條件。根據(jù)優(yōu)序融資理論，企業(yè)傾向于首先選擇內(nèi)部融資，其次債權(quán)融資，最后是股權(quán)融資。通過研究發(fā)現(xiàn)，內(nèi)部融資由于資金來源于企業(yè)內(nèi)部留存收益，不產(chǎn)生任何籌資成本，只存在使用資金的機(jī)會(huì)成本，因而融資成本較低。債權(quán)融資由于是通過向債權(quán)人融資，必將產(chǎn)生一定的籌資費(fèi)用，還需向債權(quán)人支付一定的利息。雖然利息具有一定抵稅作用，但與內(nèi)部融資相比，債權(quán)融資成本較高。股權(quán)融資主要是通過發(fā)行股票進(jìn)行融資。一方面，發(fā)行股票證券費(fèi)用較高，另一方面，股票投資本身受眾多因素影響，投資風(fēng)險(xiǎn)較高，因而投資者要求的報(bào)酬較高。股權(quán)融資的資金成本最高，這一點(diǎn)被經(jīng)濟(jì)社會(huì)所普遍接受的。（2）融資規(guī)模。內(nèi)部融資由于依靠企業(yè)內(nèi)部積累進(jìn)行融資，受企業(yè)盈余能力等條件的制約，一般情況下，一次性融資規(guī)模較小。債權(quán)融資通過銀行借貸、發(fā)行債券等方式進(jìn)行融資，一次性融資規(guī)模較內(nèi)部融資大。夾層融資風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)介于債券和股本之間，融資規(guī)模也介于債券融資和股權(quán)融資之間。股權(quán)融資主要通過發(fā)行股票進(jìn)行融資，由于發(fā)行股票數(shù)額較大，因而一次性融資金額很大。（3）融資期限。內(nèi)部融資所使用的資金是企業(yè)內(nèi)部留存收益所得，一般沒有還款期限。債權(quán)融資通過向銀行借貸，發(fā)行債券等方式融資，籌集的資金是分期投入到房地產(chǎn)項(xiàng)目中，一般情況需要項(xiàng)目結(jié)束后才能償還借款，房地產(chǎn)一般建設(shè)項(xiàng)目期為3-5年。夾層融資還款期限一般在5-7年。股權(quán)融資主要是通過發(fā)行股票融資，籌集的資金形成股本，一般不予償還。（4）融資條件。傳統(tǒng)房地產(chǎn)融資方式限制條件較多，采用內(nèi)部融資需要考慮企業(yè)的經(jīng)營狀況等條件。進(jìn)行債權(quán)融資，需要考慮融資企業(yè)的信用、資金實(shí)力、規(guī)模等，對信用等級差、規(guī)模小的公司一般不予貸款。與銀行貸款相比，夾層融資在公司控制和財(cái)務(wù)契約方面限制較少。股權(quán)融資一般通過發(fā)行股票籌集資金，而國家對企業(yè)發(fā)行股票有嚴(yán)格的限制條件。（5）融資對象及范圍。內(nèi)部融資資金主要來源于企業(yè)自身盈利，債權(quán)融資的融資對象主要是銀行、信貸公司等金融機(jī)構(gòu)，夾層融資限于一些金融機(jī)構(gòu)，也受企業(yè)自身規(guī)模制約。股權(quán)融資的融資對象雖然是面對整個(gè)社會(huì)群體，但只有上市公司才能發(fā)行股票，因而融資范圍受限。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資困境解決對策
（一）明確國家政策趨勢
信貸政策、稅收政策以及行政管制政策是我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要組成部分，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著直接影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極把握國家最新的調(diào)控政策，從政策中尋求商機(jī)、尋求出路。
（二）靈活運(yùn)用融資方式
企業(yè)在不同的發(fā)展階段對資金有不同需求，因此，在融資方式的運(yùn)用上也應(yīng)做出適當(dāng)調(diào)整。不同規(guī)模的企業(yè)，在模式的運(yùn)用上也有不同的選擇。另外，企業(yè)在不同的發(fā)展階段，對融資模式的選擇具有不同的要求。只有靈活變通，才能長久不衰。
（三）轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y觀念，提高創(chuàng)新意識(shí)
在我國傳統(tǒng)融資觀念中，金融機(jī)構(gòu)人員在實(shí)施貸款政策時(shí)，對大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施優(yōu)惠貸款條件，對小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施限制貸款。大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者金融創(chuàng)新意識(shí)淡薄，一味照搬其他企業(yè)的融資模式。目前，國內(nèi)銀行貸款占房地產(chǎn)企業(yè)對外融資的50%以上，單純依靠銀行貸款進(jìn)行融資，導(dǎo)致企業(yè)管理者融資創(chuàng)新思維落后，不能有效制定適合企業(yè)發(fā)展的最佳融資方案。因而，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)積極轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y觀念，提高創(chuàng)新思維，創(chuàng)造新型融資方式。金融市場也應(yīng)積極革新，提高融資效率，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。
本文系2015年河南省教育廳人文社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目“我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新研究”（項(xiàng)目編號：2015-QN-035）、2014年信陽師范學(xué)院青年基金項(xiàng)目“我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新研究”（項(xiàng)目編號：2014-QN-12）階段性研究成果。
參考文獻(xiàn)：
［1］鐘田麗、彌躍旭、王麗春：《信息不對稱與中小企業(yè)融資市場失靈》，《會(huì)計(jì)研究》2003年第8期。
［2］魏開文：《中小企業(yè)融資效率模糊分析》，《金融研究》2001年第6期。
第8篇：信托融資論文范文
【關(guān)鍵詞】影子銀行；小微企業(yè)；融資
一、我國影子銀行的發(fā)展現(xiàn)狀
影子銀行的概念由太平洋投資管理公司執(zhí)行董事麥卡雷在2007年美聯(lián)儲(chǔ)年度研討會(huì)上首次提出，意指游離于監(jiān)管體系之外的，吸納未經(jīng)保險(xiǎn)的短期資金，廣泛采用創(chuàng)新性投融資手段進(jìn)行經(jīng)營運(yùn)作的市場型非銀行機(jī)構(gòu)。這些機(jī)構(gòu)和相關(guān)產(chǎn)品形成的市場統(tǒng)稱為影子銀行體系。影子銀行的發(fā)展始于20世紀(jì)70年代。隨著金融市場深化和金融創(chuàng)新的興起，影子銀行經(jīng)歷了膨脹式的發(fā)展，增長速度大大高于傳統(tǒng)銀行體系，逐漸成為補(bǔ)充傳統(tǒng)銀行體系的重要信用創(chuàng)造主體。在國內(nèi)，影子銀行一直沒有比較清晰的定義，但隨著越來越多的資產(chǎn)從銀行資產(chǎn)負(fù)債表中轉(zhuǎn)移出來，以各種渠道進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，影子銀行也漸漸浮出水面，如委托貸款、信托、小額信貸乃至典當(dāng)行業(yè)務(wù)，同時(shí)也包括處于灰色地帶的民間借貸甚至高利貸。在我國，正規(guī)金融體系的一部分和非正規(guī)金融，都起到影子銀行的作用。按照野村國際（香港）公布的數(shù)據(jù)，2010年中國內(nèi)地影子銀行貸款余額為8.5萬億元，等于當(dāng)年銀行貸款余額的17.8%、當(dāng)年GDP的21%。
二、我國小微企業(yè)融資難的原因
2011年廣東省經(jīng)信委曾對200家中小微企業(yè)進(jìn)行抽樣問卷調(diào)查顯示，在“原材料價(jià)格上漲”、“人民幣升值”、“勞動(dòng)力成本上升”、“融資難”四大小微企業(yè)固有難題中，“融資難”再次成為小微企業(yè)居首的難題。小微企業(yè)融資難的原因主要有以下幾方面。
（一）融資渠道單一
小微企業(yè)的融資渠道主要有兩條：一是內(nèi)源融資，包括業(yè)主自有資金、向親友借貸的資金、風(fēng)險(xiǎn)投資以及企業(yè)營業(yè)后積累的資金等來源。二是外源融資，其中又可分為間接融資和直接融資兩種形式：間接融資是指以銀行、信用社等金融機(jī)構(gòu)為中介的融資，包括各種短期貸款、中長期貸款等；直接融資是指以股票和債券形式公開向社會(huì)募集資金以及通過向租賃公司辦理融資租賃的方式融通資金。但多數(shù)小微企業(yè)的籌資仍然為銀行和小額貸款公司，合資、投資等其他融資方式利用率低。通過直接融資渠道的數(shù)額極小，僅占1.8%。而目前小額貸款公司因?yàn)闄C(jī)構(gòu)相對較少，加之不能吸收存款，其貸款資金大多為資本金，面對小微企業(yè)龐大的融資需求，實(shí)在是杯水車薪，難以應(yīng)付。
（二）融資成本較高
商業(yè)銀行考慮到風(fēng)險(xiǎn)的因素，對小微企業(yè)的貸款利率一般會(huì)相應(yīng)上浮，加上登記費(fèi)、評估費(fèi)、公證費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等，小微企業(yè)的融資總成本比大中型優(yōu)勢企業(yè)的貸款成本高出一至數(shù)倍。這意味著企業(yè)的資金利潤率至少要高于資金成本才不致虧本，很多小微企業(yè)就是因?yàn)槠淅麧櫜蛔阋灾Ц镀淅⒅С龆萑肓速Y金困境。在長三角地區(qū)，有些小微企業(yè)更是將民間借貸作為其主要的資金來源，但最終企業(yè)難以為繼。2011年溫州民間借貸危機(jī)所引發(fā)的小企業(yè)及微型企業(yè)融資問題更是引起了多方關(guān)注。
（三）中小企業(yè)獲得的銀行信貸支持少
目前小微企業(yè)的貸款規(guī)模僅占銀行信貸總額的10%左右，全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、個(gè)體私營企業(yè)、“三資”企業(yè)的短期貸款僅占銀行短期貸款的14.4%。這與小微企業(yè)創(chuàng)造的最終產(chǎn)品和服務(wù)的價(jià)值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的58%、生產(chǎn)的商品占社會(huì)銷售額的59%、上繳稅收占50.2%是極不相稱的。但銀行作為盈利機(jī)構(gòu)，要做抵押貸款，小微企業(yè)沒有足值的資產(chǎn)抵押；要做擔(dān)保貸款，沒有擔(dān)保機(jī)構(gòu)愿意為小微企業(yè)擔(dān)保；要做信用貸款，小微企業(yè)又存在信用低的問題。加之受國家投資導(dǎo)向政策的制約，小微企業(yè)符合國家信貸政策支持的產(chǎn)業(yè)不多，所以商業(yè)銀行面對這樣的“三無”客戶往往會(huì)考慮到本金收回的風(fēng)險(xiǎn)而最終選擇放棄。
在我國，影子銀行發(fā)展是與中小企業(yè)融資密切相關(guān)的，很大程度上是由于小微企業(yè)融資難而催生出形式各樣的影子銀行。在金融市場不夠發(fā)達(dá)、金融資源相對壟斷的情況下，影子銀行確實(shí)可以解決一部分小微企業(yè)融資難問題，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。由影子銀行提供的資金可以看做是我國以銀行為本的金融體系的有益補(bǔ)充，滿足了部分特定的融資需求當(dāng)中的合理需求，應(yīng)該允許和規(guī)范。通過規(guī)范影子銀行體系的發(fā)展，把資金資源配置到國民經(jīng)濟(jì)最需要的地方，促進(jìn)貨幣經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。
三、影子銀行在小微企業(yè)融資中發(fā)揮的作用
1.滿足了小微企業(yè)融資的需求
信托集合計(jì)劃、小額貸款和民間借貸均可視作影子銀行。其中，信托集合計(jì)劃最終以銀行購買受托收益權(quán)的方式，轉(zhuǎn)為了銀信合作項(xiàng)目。企業(yè)在通過銀行、信托等機(jī)構(gòu)融資后，仍然存在資金需求缺口，必須轉(zhuǎn)而借助民間融資，并為此支付了高額的融資成本。影子銀行的發(fā)展，一定程度上緩解了正規(guī)金融信貸投放不足的壓力，解決了部小微企業(yè)生產(chǎn)資金需求，對促進(jìn)我國小微企業(yè)發(fā)展起到了積極作用。
2.緩解宏觀政策調(diào)控帶來的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
2008年爆發(fā)全球金融危機(jī)后，為努力消除危機(jī)影響，我國采取了穩(wěn)健的貨幣政策，信貸增長速度較快，市場流動(dòng)性相對充裕。2009年政府宏觀政策調(diào)整，貨幣政策收緊，銀行貸款規(guī)模受限，在上一輪信貸擴(kuò)張過程中，加入擴(kuò)大再生產(chǎn)隊(duì)伍的廣大小微企業(yè)驟然面臨政策調(diào)整帶來的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)入2010年后，貨幣政策進(jìn)一步趨禁，央行連續(xù)提高大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，縮緊銀根，商業(yè)銀行可用信貸資金大為減少，對廣大小微企業(yè)來說更是雪上加霜。影子銀行受宏觀調(diào)控影響相對較弱，可以提供更多的金融資源，為廣大小微企業(yè)進(jìn)行融資，從而減小或弱化了部分市場流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。影子銀行可以增強(qiáng)小微企業(yè)應(yīng)對宏觀政策變動(dòng)的防控能力。
四、影子銀行在小微企業(yè)融資中存在的問題
1.銀信合作，使得影子銀行融資難以監(jiān)管
“銀信合作”是指銀行通過信托理財(cái)產(chǎn)品的方式“隱蔽”地為企業(yè)提供貸款。具體來說，通過銀信合作，銀行可以不采用存款向外發(fā)放貸款，而通過發(fā)行信托理財(cái)產(chǎn)品募集資金并向小微企業(yè)貸款。由于信托理財(cái)產(chǎn)品屬于銀行的表外資產(chǎn)而非表內(nèi)資產(chǎn)，可以少受甚至不受銀監(jiān)部門的監(jiān)管。
2.融資成本逐級上升，影子銀行借貸的風(fēng)險(xiǎn)難以控制
影子銀行確實(shí)為一些小微企業(yè)解了燃眉之急，但它的高利率加大了企業(yè)融資成本，同時(shí)也埋下了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。部分企業(yè)通過銀行渠道獲取名義利率較低的銀行貸款，然后再將這筆貸款放到民間借貸市場牟取暴利。這種曲線流出的信貸資金在民間借貸鏈條出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)甚至斷裂的情況下，安全性無疑會(huì)受到挑戰(zhàn)。另外，部分銀行考核壓力較大，為完成任務(wù)而發(fā)放貸款，不惜以放低風(fēng)險(xiǎn)管控為代價(jià)。同時(shí)，在一些金融機(jī)構(gòu)較為聚集的地區(qū)，一些銀行甚至出現(xiàn)“跟風(fēng)”發(fā)放貸款的情況，這就使得銀行所提供的信貸資金超出企業(yè)正常經(jīng)營所需資金，面對“多余”的低成本資金，企業(yè)主自然會(huì)產(chǎn)生尋租和套利的沖動(dòng)。
五、政策建議
影子銀行體系的興起和繁榮，在某種程度上緩解了小微企業(yè)融資難的問題。但由于影子銀行體系的局限性，決定了其只能是正規(guī)金融的補(bǔ)充。因此，面對小微企業(yè)融資困難，我國必須不斷提升和改進(jìn)小微企業(yè)融資模式，盡快出臺(tái)扶持小微企業(yè)融資的政策舉措，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)增加小微企業(yè)信貸供給，強(qiáng)化小微企業(yè)發(fā)展的金融保障。第一，積極拓展商業(yè)銀行貸款以外的融資渠道加快建立直接融資市場，支持小微企業(yè)直接從資本市場籌措發(fā)展資金，支持具備條件的小微企業(yè)發(fā)行債券；推動(dòng)小微企業(yè)產(chǎn)權(quán)流動(dòng)，加快盤活存量資產(chǎn)和閑置資產(chǎn)；幫助高新技術(shù)小微企業(yè)在創(chuàng)業(yè)板上市，建立優(yōu)秀小微企業(yè)上市融資的培育機(jī)制。第二、是鼓勵(lì)金融創(chuàng)新，促進(jìn)金融服務(wù)多樣化。在規(guī)范引導(dǎo)、有效防范影子銀行風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)大力推動(dòng)金融創(chuàng)新及其市場深化，促進(jìn)金融服務(wù)的多元化，彌補(bǔ)當(dāng)前小微企業(yè)金融支持的不足。
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作者簡介：
魏永亮（1986—），男，河北樂亭人，沈陽化工大學(xué)2011級產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士研究生，主要從事產(chǎn)業(yè)金融學(xué)研究。
第9篇：信托融資論文范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)融資；房地產(chǎn)投資基金；聯(lián)信?寶利
房地產(chǎn)行業(yè)是中國支柱產(chǎn)業(yè)之一，在我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，很多地方政府的一半以上的財(cái)政收入都來源于房地產(chǎn)行業(yè)。然而，因?yàn)榻┠陙矸績r(jià)高企，普通百姓無力購買房地產(chǎn)，想直接投資房地產(chǎn)行業(yè)，分享房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的收益，更加困難：一是上市房地產(chǎn)公司的股票，在整個(gè)行業(yè)受國家打壓的背景下，沒有活力，不好投資；二是直接投資房地產(chǎn)公司實(shí)體，需要的是大筆的資金，也不是一般人能投資的；
另一方面，房企融資渠道狹窄單一，過度依賴銀行信貸。在因房價(jià)高企，國家加強(qiáng)了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，緊縮了銀根的背景下，很多房企因融不到資，資金鏈斷裂而倒閉。
國外很常見的房地產(chǎn)投資基金，卻是普通百姓直接投資房地產(chǎn)行業(yè)的一條相對比較方便的途徑，同時(shí)也是房地產(chǎn)企業(yè)的融資的一條合法途徑。
引進(jìn)房地產(chǎn)投資基金，可以為普通百姓多一條投資房地產(chǎn)行業(yè)的渠道，也對房地產(chǎn)企業(yè)的融資開辟了另一條合法途徑。
一、房地產(chǎn)投資基金界定
房地產(chǎn)投資基金，在美國等多數(shù)國家簡稱為房地產(chǎn)投資信托，在英國和亞洲稱為房地產(chǎn)投資基金，是指在信托法基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一種專門投資于房地產(chǎn)業(yè)的證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票（受益憑證），集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過將投資不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。
房地產(chǎn)投資基金，通俗地來講，是指投資人將資金投資在由專家管理的房地產(chǎn)投資組合里，主要用來購買有穩(wěn)定租金收入的成熟物業(yè)，以得到的收益來回報(bào)投資人。由于采取公開募集，并發(fā)行上市交易的收益憑證的形式，所以被定義為大眾投資工具。迄今為止，中國現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資基金只是一種房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃，而并不是真正意義上的房地產(chǎn)投資基金。它們之間的共同點(diǎn)：首先是將房地產(chǎn)投資作為基金投資的重要目標(biāo)；其次是集中投資者的資金，交由投資專家進(jìn)行投資，所以被通稱為房地產(chǎn)投資基金。
在房地產(chǎn)投資信托的發(fā)明地及最發(fā)達(dá)的美國，如果要取得房地產(chǎn)投資信托資格，公司每年必須將至少90%的應(yīng)納稅收入分配給股東。取得房地產(chǎn)投資信托資格的公司可以從企業(yè)應(yīng)納稅收入中扣除付給股東的股息，因此，房地產(chǎn)投資信托沒有企業(yè)稅，股東要按收到的股息和資本收益付稅。
房地產(chǎn)投資基金，不同于房地產(chǎn)直接投資，也不同于房地產(chǎn)上市公司的股票。因?yàn)樗确康禺a(chǎn)直接投資方便靈活，也比房地產(chǎn)股票的回報(bào)穩(wěn)定。房地產(chǎn)投資基金也能通過上市發(fā)行，為房地產(chǎn)企業(yè)融來大筆資金。
二、房地產(chǎn)投資基金的意義
房地產(chǎn)投資基金通過集合社會(huì)各方面資金，使用專業(yè)人士投資和經(jīng)營管理，因此，它不僅可以解決開發(fā)企業(yè)外部融資渠道單一和困難的問題，而且可以促進(jìn)房地產(chǎn)資金和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化并減少商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，更為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益提供一條現(xiàn)實(shí)的途徑。
1.有效降低銀行體系的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
從1997年亞洲金融危機(jī)的產(chǎn)生可以看出，房地產(chǎn)泡沫的破滅是亞洲金融危機(jī)出現(xiàn)的一個(gè)重要原因。而銀行業(yè)不僅在房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生中發(fā)揮著重要作用，而且也深受房地產(chǎn)泡沫破滅的危害。因此，銀行體系的安全決定著金融體系的安全。作為銀行信貸資金的重要補(bǔ)充，房地產(chǎn)投資基金可以有效減少銀行體第所承擔(dān)的巨大金融風(fēng)險(xiǎn)。作為國際金融市場上普遍的安全性和獲得性較為理想的投資方式，房地產(chǎn)投資基金可分流部分銀行儲(chǔ)蓄資金，以減速輕銀行系統(tǒng)的經(jīng)營負(fù)擔(dān)，對居民的消費(fèi)也將起到一定的刺激作用。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展也必將帶動(dòng)銀行網(wǎng)點(diǎn)銷售、資金結(jié)算、托管等等一系列中間業(yè)務(wù)的產(chǎn)生，為銀行業(yè)創(chuàng)造新的利潤增長點(diǎn)。
2.拓寬我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
由于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道較為單一，中國人民銀行在2003年6月16日的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，實(shí)際上切斷了房地產(chǎn)市場賴以生存的資金鏈。按照目前防地產(chǎn)市場的需求趨勢，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展的最根本問題不在與強(qiáng)制管理風(fēng)險(xiǎn)，而是開辟多元化融資渠道，發(fā)展多種沖抵風(fēng)險(xiǎn)的工具，保證防地產(chǎn)開發(fā)的資金供給，并分散資金供給雙方的風(fēng)險(xiǎn)。因此，從發(fā)展的前景看，房地產(chǎn)投資基金具備成為我國房地產(chǎn)資金供給主流渠道的特性和條件。房地產(chǎn)信托投資的迅速發(fā)展幾乎引起了房地產(chǎn)融資方面的最大的變革。
3.促進(jìn)我國房地產(chǎn)資本市場的形成
從市場發(fā)展來看，我國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新仍停留在一個(gè)較第的水平，至今沒有建立一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)資本市場。房地產(chǎn)投資基金這種新型投資工具的出現(xiàn)為社會(huì)大眾資本介入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利條件。正是由于房地產(chǎn)投資基金的迅猛發(fā)展，美國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從一個(gè)主要由私有資本支撐的行業(yè)過渡到主要由公眾資本支撐的大眾投資產(chǎn)業(yè)。因此，引進(jìn)房地產(chǎn)投資基金機(jī)制將有助與我國房地產(chǎn)資本市場的形成和發(fā)展。
4.有利于房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化和資源的優(yōu)化配置
我國的房地產(chǎn)主體行為很不規(guī)范，房地產(chǎn)投資基金的專業(yè)化運(yùn)作使房地產(chǎn)投資漸漸從投機(jī)行為轉(zhuǎn)向理性的投資行為。房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)一步細(xì)分，出現(xiàn)專門的房地產(chǎn)投資管理公司，土地交易公司，物業(yè)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司等等，從而使得整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈進(jìn)一步豐富和完善。房地產(chǎn)投資基金由于具有較高的政策水平和投資管理經(jīng)驗(yàn)的專家操作，依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向合理進(jìn)行房地主投資，減少了盲目性。因此，在我國引進(jìn)房地產(chǎn)投資基金機(jī)制，將在客觀上促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。
三、房地產(chǎn)投資基金的案例分析
目前我國內(nèi)地尚處在房地產(chǎn)投資基金的起步階段。除了稅收政策、財(cái)務(wù)制度、資產(chǎn)管理等方面的障礙之外，還有國內(nèi)的金融體系以及現(xiàn)有房地產(chǎn)政策支持下的市場環(huán)境等深層次的問題。
從目前看來，盡管2004年10月18日出臺(tái)《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》（征求意見稿）已超過幾年，但由于存在房地產(chǎn)的配套法規(guī)和稅收政策等原因，該辦法的正式出臺(tái)進(jìn)展緩慢。同時(shí)一定數(shù)量的內(nèi)地開發(fā)商和投資機(jī)構(gòu)，已經(jīng)在探尋將中國內(nèi)地的房地產(chǎn)項(xiàng)目，作為房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，列入在新加坡或中國香港上市的可能性方法。譬如，由廣州越秀集團(tuán)旗下上市公司越秀投資有限公司（0123.HK）、越秀房地產(chǎn)投資信托基金（0405.HK）于2005年12月21日在香港證券交易所掛牌交易。也有的國內(nèi)信托公司開始率先進(jìn)行準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金的嘗試，譬如，聯(lián)華國際信托投資有限公司設(shè)計(jì)并推出了國內(nèi)首只準(zhǔn)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)信?寶利。
第一只國內(nèi)發(fā)行的類房地產(chǎn)投資基金聯(lián)信?寶利，值得業(yè)內(nèi)人士分析研究。
2005年1月22日，聯(lián)華國際信托投資有限公司順利推出了被譽(yù)為國內(nèi)首只“準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金”的“聯(lián)信?寶利”1號（“聯(lián)信?寶利”中國優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃，募集資金金額≥2000萬元，期限9-18個(gè)月，信托預(yù)期收益為5.3%+浮動(dòng)收益+超額收益，信托資金運(yùn)用方式為貸款或股權(quán)融資）。同年3月11日，聯(lián)信?寶利一號公開發(fā)售，原定30天的推介期，提前于3月25日便發(fā)行結(jié)束，投資者認(rèn)購金額達(dá)8515萬元。資金運(yùn)用的主要方向是：給房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)貸款；投資于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)股權(quán)；購買商業(yè)用途樓房或住宅。信托資金收益主要來源是房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息收入；房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)投資收益；房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃收入。首期募集的資金，將主要用于給房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款。自正式面世以來，聯(lián)信?寶利就受到市場追捧，至2006年7月21日已發(fā)行到“聯(lián)信?寶利”第九期，總共籌資10多億元。
該產(chǎn)品是按照房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的標(biāo)準(zhǔn)來設(shè)計(jì)的，并借鑒了美國REITs、我國香港領(lǐng)匯房地產(chǎn)信托基金和內(nèi)地證券市場基金的成熟管理模式。
之所以說準(zhǔn)“房地產(chǎn)信托基金（REITs）”，源于聯(lián)信?寶利產(chǎn)品從發(fā)行、設(shè)計(jì)上借鑒了國外流行的房地產(chǎn)信托投資基金方式。據(jù)聯(lián)華國際信托業(yè)務(wù)管理部經(jīng)理陳穎介紹，聯(lián)信?寶利首次引進(jìn)中介機(jī)構(gòu)參與管理、首次實(shí)行受益人大會(huì)制度、按照公募產(chǎn)品要求進(jìn)行充分的信息披露，而這些都是國外房地產(chǎn)信托基金最經(jīng)常使用的REITs方式。為了防范風(fēng)險(xiǎn)，聯(lián)華信托還為該產(chǎn)品引入了一家國有商業(yè)銀行作為托管銀行，負(fù)責(zé)監(jiān)督該項(xiàng)基金的使用；普華永道會(huì)計(jì)事務(wù)所負(fù)責(zé)審計(jì)工作，戴德梁行提供項(xiàng)目的可行性咨詢。除此之外，聯(lián)信?寶利產(chǎn)品內(nèi)容與以往的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目大有區(qū)別。一方面，該信托產(chǎn)品改變以往由特定項(xiàng)目委托發(fā)行的模式，采用先發(fā)行產(chǎn)品募集資金，再把資金匹配到項(xiàng)目上去，按基金的模式滾動(dòng)來做，與現(xiàn)行的證券投資基金非常類似，只是聯(lián)信?寶利是專門用于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。
REITs匯合眾多個(gè)人和機(jī)構(gòu)資金，然后從已上市或未上市公司手中收購房地產(chǎn)資產(chǎn)包，像股票一樣在主要交易所掛牌上市，根據(jù)法律，REITs只能投資于房地產(chǎn)行業(yè)，而且要求財(cái)務(wù)制度更加透明，有明確界定的最高負(fù)債水平。
“聯(lián)信?寶利”由于高收益而大受投資者歡迎。根據(jù)設(shè)計(jì)，優(yōu)先受益人的預(yù)計(jì)最低基準(zhǔn)年收益為5.3%，如果信托計(jì)劃年收益率達(dá)到5.3%以上，優(yōu)先受益人還可享受10%的超額收益。如果整體信托計(jì)劃運(yùn)作收益低于年5.3%，則由劣后受益人以其信托財(cái)產(chǎn)補(bǔ)足。
四、房地產(chǎn)投資基金發(fā)展的未來展望：市場極大，未來發(fā)展?jié)摿Υ笥锌蔀?/p>
由于目前中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定成長，人民幣有升值預(yù)期，加上2010年上海世博會(huì)等利多因素影響．不動(dòng)產(chǎn)需求隨之提振，長期以來大量人口自農(nóng)村遷入城鎮(zhèn)地區(qū)，使得城市地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。大環(huán)境的經(jīng)濟(jì)景氣，必然會(huì)影響投資者的投資意愿。而預(yù)期投資者對于宏觀經(jīng)濟(jì)情況越樂觀，其購買房地產(chǎn)投資基金發(fā)展的機(jī)率越高?？吹街袊康禺a(chǎn)投資基金發(fā)展市場的原因，除了內(nèi)地龐大的房地產(chǎn)市場需求外，包括自住性與投機(jī)性需求，更因?yàn)橛性絹碓蕉嗟腝FII等外資，開始對中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生極高的興趣，這對發(fā)展中國不動(dòng)產(chǎn)證券化必可造成正面的積極作用，更何況，中國將以其優(yōu)于全球的經(jīng)濟(jì)成長與人口成長成為亞洲地區(qū)第一大市場。
何宗益（2003）在探討臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)投資信托證券化商品市場規(guī)模的研究中，以各國房地產(chǎn)投資基金市值占其股市市值的比率，推算臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模。以美國2007年3月房地產(chǎn)投資基金市場發(fā)展為例。擁有近50年發(fā)展歷史，約有300多個(gè)房地產(chǎn)投資基金在運(yùn)作，基金所控制的商業(yè)物業(yè)，包括商業(yè)辦公大樓、廠房、購物中心的運(yùn)營等，其管理資產(chǎn)總值（RE1Ts規(guī)模）超過26,384億元（人民幣，以下同），有近三分之二的房地產(chǎn)投資基金在全國性的證券交易所上市交易，其房地產(chǎn)投資基金市值約占股市市值2.7%；日本房地產(chǎn)投資基金市值約4,091億元，其房地產(chǎn)投資基金市值約占股市市值1.4%；新加坡房地產(chǎn)投資基金市值約占其股市市值6.5%：而澳大利亞的房地產(chǎn)投資基金市值占股市市值的比率最高，約為29.9%。若深滬兩市2009年3月底A、B股市值合計(jì)161,474.24億元來推估中國房地產(chǎn)投資基金市場規(guī)模，假設(shè)其比率約1%，則保守預(yù)測將直逼1億元。因此，以目前中國經(jīng)濟(jì)繁榮情勢來看，加上房地產(chǎn)投資基金市場規(guī)模在中國都還是起步階段，如果成功將不動(dòng)產(chǎn)證券化推展開來，中國的房地產(chǎn)投資基金市場極大，未來發(fā)展?jié)摿Υ笥锌蔀椤?/p>
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