地產(chǎn)項(xiàng)目考察報(bào)告精選(九篇)

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第1篇：地產(chǎn)項(xiàng)目考察報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：實(shí)踐教學(xué)體系；教學(xué)管理模式；音樂學(xué)專業(yè)；田野考察

多年來，在國內(nèi)音樂類高等藝術(shù)院校的音樂學(xué)本科辦學(xué)過程中，形成了重視課堂教學(xué)和理論講授為主的教學(xué)體系。隨著近年來就業(yè)形勢的逐漸嚴(yán)峻，音樂學(xué)本科培養(yǎng)模式與社會對人才素養(yǎng)的需求之間的矛盾越發(fā)明顯，并成為各音樂類高等藝術(shù)院校音樂學(xué)本科辦學(xué)必須面對和正視的問題。自2006年以來，天津音樂學(xué)院音樂學(xué)專業(yè)對本科教學(xué)計(jì)劃進(jìn)行了全方位細(xì)致的修訂。目前，該專業(yè)依托“實(shí)驗(yàn)教學(xué)中心”，以田野考察為實(shí)踐教學(xué)平臺，整合各類專業(yè)課程，并結(jié)合校內(nèi)外學(xué)術(shù)講座、學(xué)術(shù)會議，構(gòu)建起立體化、多層次的藝術(shù)實(shí)踐教學(xué)體系，培養(yǎng)具有理論創(chuàng)新能力和藝術(shù)實(shí)踐能力的復(fù)合型音樂學(xué)人才。

一、實(shí)踐教學(xué)體系建設(shè)

音樂學(xué)專業(yè)首先要求實(shí)施學(xué)科基礎(chǔ)實(shí)驗(yàn)教學(xué)；專業(yè)研究的特殊性要求實(shí)施專業(yè)實(shí)驗(yàn)教學(xué)；為使實(shí)驗(yàn)成果得以具體呈現(xiàn)，還需結(jié)合學(xué)年論文和畢業(yè)論文教學(xué)，開展綜合實(shí)驗(yàn)以及拓展創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)。根據(jù)理論與實(shí)踐的辨證關(guān)系對實(shí)驗(yàn)教學(xué)提出明確要求。由理論到實(shí)踐要求實(shí)施驗(yàn)證性實(shí)驗(yàn)教學(xué)，主要涉及學(xué)科基礎(chǔ)實(shí)驗(yàn)教學(xué)與專業(yè)實(shí)驗(yàn)教學(xué)，以培養(yǎng)學(xué)生對理論的認(rèn)知能力；由實(shí)踐到理論要求實(shí)施研究性實(shí)驗(yàn)教學(xué)，主要涉及綜合實(shí)驗(yàn)以及拓展創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)，以培養(yǎng)學(xué)生的綜合創(chuàng)新能力。

二、課程結(jié)構(gòu)：三個層次，綜合互補(bǔ)

所謂多層次的課程結(jié)構(gòu)包括三類課程：理論課程、實(shí)踐課程、綜合課程。實(shí)踐課程由田野考察、實(shí)驗(yàn)性課程及講座類課程組成，該類課程重于實(shí)踐操作技能和拓展學(xué)生專業(yè)視野的訓(xùn)練。理論課程由民族音樂學(xué)概論和音樂考古學(xué)兩門課程組成。綜合課程，主要包括論文寫作，分為音樂學(xué)寫作和畢業(yè)論文寫作（后者是前者的延伸）。理論課程重點(diǎn)從理論方面講授田野考察的方法及實(shí)踐中會遇到的各種問題以及對應(yīng)的解決方案，還涉及到在考察過程中應(yīng)該以怎樣的視角、態(tài)度和方式進(jìn)行考察操作等文化和倫理方面的問題。對田野考察的實(shí)踐操作起到了重要的理論儲備作用。實(shí)踐課程重于實(shí)踐操作技能的培養(yǎng)，包括培養(yǎng)學(xué)生基本實(shí)驗(yàn)操作技能（古樂器測音、民間音樂田野考察、城市音樂田野考察），訓(xùn)練學(xué)生專業(yè)實(shí)驗(yàn)技能（測音數(shù)據(jù)分析、記譜分析、頻譜分析），協(xié)同理論教學(xué)內(nèi)容，強(qiáng)化學(xué)生在專業(yè)研究中解決問題的能力以及學(xué)術(shù)創(chuàng)新能力。綜合課程的教學(xué)目的是訓(xùn)練學(xué)生用所學(xué)的知識、方法從事音樂學(xué)研究，并最終以論文的形式呈現(xiàn)。自從在教學(xué)計(jì)劃中設(shè)立田野考察課程以來，在教師指導(dǎo)下，學(xué)生在論文寫作過程中越來越多地運(yùn)用田野考察的方法，增強(qiáng)實(shí)踐操作，獲取第一手研究資料，鍛煉了藝術(shù)實(shí)踐能力和學(xué)術(shù)研究能力。綜上，田野考察課程側(cè)重于培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐操作能力，但是沒有理論指導(dǎo)的田野考察實(shí)踐活動是盲目的，因此理論課程（民族音樂學(xué)、音樂考古學(xué)）的開設(shè)與之形成了良好的互補(bǔ)。僅有以上兩類課程是不夠的，因?yàn)橐魳穼W(xué)的培養(yǎng)成果最終是以論文形式體現(xiàn)的，因此綜合性的論文寫作課程則成為學(xué)生最終學(xué)術(shù)研究成果實(shí)現(xiàn)的重要途徑。由此，以田野考察為平臺的多層次課程結(jié)構(gòu)得以建立，并成為音樂學(xué)專業(yè)近年來人才培養(yǎng)的有效模式。此外，講座類課程進(jìn)一步引導(dǎo)本科生培養(yǎng)的專業(yè)方向，增強(qiáng)學(xué)生對后續(xù)課程的求知欲望，開闊學(xué)生的專業(yè)視野，體現(xiàn)了本科教學(xué)“厚基礎(chǔ)、寬口徑”的培養(yǎng)定位。

三、充分利用網(wǎng)絡(luò)教學(xué)資源

網(wǎng)絡(luò)教學(xué)是今后教學(xué)的必然發(fā)展趨勢，充分利用校園網(wǎng)絡(luò)資源，構(gòu)建功能強(qiáng)大的實(shí)驗(yàn)中心網(wǎng)絡(luò)管理及教學(xué)平臺，是規(guī)范實(shí)驗(yàn)中心管理、提高管理效率的重要途徑。①實(shí)驗(yàn)教學(xué)中心信息化。利用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，建立以音樂學(xué)學(xué)科網(wǎng)站、專題網(wǎng)站及教師個人教學(xué)網(wǎng)站為主體的教學(xué)應(yīng)用網(wǎng)站；按學(xué)科課程建立音樂學(xué)教學(xué)實(shí)驗(yàn)中心專用的數(shù)據(jù)庫；進(jìn)行多媒體素材、課件和網(wǎng)絡(luò)課程等的開發(fā)與整合建設(shè)，學(xué)生可以通過高效的網(wǎng)絡(luò)信息平臺，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，網(wǎng)絡(luò)教學(xué)，使實(shí)驗(yàn)中心教學(xué)效率得到整體提升。②網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)及應(yīng)用。采用多媒體課件、網(wǎng)絡(luò)教學(xué)等教學(xué)手段，形成多元化的、全面開放的教學(xué)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)資源共享，進(jìn)行設(shè)備借用預(yù)約等，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化的開放管理。

四、推進(jìn)實(shí)驗(yàn)室開放

面向?qū)W生開放實(shí)驗(yàn)室，是培養(yǎng)學(xué)生創(chuàng)新精神和實(shí)踐能力的重要途徑。通過制訂《實(shí)驗(yàn)教學(xué)示范中心建設(shè)與管理辦法》、《實(shí)驗(yàn)室建設(shè)與管理辦法》等制度，采取以實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目帶開放的辦法，鼓勵教師和學(xué)生積極參與實(shí)驗(yàn)室開放工作。運(yùn)用專業(yè)版測音系統(tǒng)、視頻處理剪輯系統(tǒng)、音頻處理系統(tǒng)和專業(yè)頻譜分析系統(tǒng)等開展學(xué)科基礎(chǔ)實(shí)驗(yàn)、專業(yè)實(shí)驗(yàn)的教學(xué)，注重培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)驗(yàn)技能；利用綜合實(shí)驗(yàn)和拓展創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)新能力。學(xué)生們將課堂所學(xué)的理論知識與工作實(shí)際相結(jié)合，通過田野考察、信息數(shù)據(jù)采集、分析研究、策劃與設(shè)計(jì)解決實(shí)際問題。

五、加強(qiáng)校外實(shí)踐教學(xué)基地建設(shè)

校外實(shí)踐教學(xué)基地是聯(lián)系學(xué)校和社會的橋梁，是培養(yǎng)學(xué)生綜合運(yùn)用多學(xué)科的知識去解決實(shí)際問題的紐帶，也是培養(yǎng)大學(xué)生動手能力和創(chuàng)新意識的一個關(guān)鍵所在。打破傳統(tǒng)實(shí)踐教學(xué)模式，學(xué)生利用假期到校外實(shí)習(xí)基地參加各類實(shí)習(xí)實(shí)踐。如定期為博物館新進(jìn)和館藏樂器測音，定期赴文化館舉辦民間音樂或城市音樂田野考察匯報(bào)等。系部多方籌措經(jīng)費(fèi)擴(kuò)大投入，保證實(shí)踐教學(xué)經(jīng)費(fèi)充足；提高經(jīng)費(fèi)使用效率，合理利用，確保實(shí)踐教學(xué)穩(wěn)步進(jìn)行；整合實(shí)踐教學(xué)資源，探索校外實(shí)踐基地建設(shè)與管理的新模式；多途徑、多形式建立校外基地，加強(qiáng)與基地的共建和廣泛交流，提高基地建設(shè)與管理水平。同時利用實(shí)驗(yàn)室開展學(xué)生創(chuàng)業(yè)活動，鼓勵學(xué)生通過實(shí)踐活動，積累工作經(jīng)驗(yàn)，提高創(chuàng)業(yè)能力，以便更好地產(chǎn)生社會效應(yīng)。

六、管理模式：統(tǒng)一規(guī)劃，動態(tài)管理

沒有規(guī)范化的管理制度和考核機(jī)制，實(shí)踐教學(xué)體系建設(shè)將大打折扣，所以將課程建設(shè)、實(shí)踐操作、學(xué)術(shù)活動、考評機(jī)制納入統(tǒng)一的建設(shè)規(guī)劃，將田野考察操作能力、理論創(chuàng)新能力和藝術(shù)實(shí)踐能力結(jié)合起來，最終以“田野考察報(bào)告”或?qū)W術(shù)論文的形式體現(xiàn)教學(xué)成果。在管理過程中，通過兩級管理制度，規(guī)范化的考核機(jī)制，依托“實(shí)驗(yàn)教學(xué)中心”，搭建實(shí)踐教學(xué)平臺；統(tǒng)籌安排教學(xué)內(nèi)容，規(guī)劃多層次的課程結(jié)構(gòu)；定期開展學(xué)術(shù)活動，構(gòu)建多元化的實(shí)踐教學(xué)體系。①制定兩級管理制度。所謂兩級管理制度是指院級（教務(wù)處）和系級（音樂學(xué)系）各司其職，統(tǒng)籌兼顧的管理方式。教務(wù)處主要負(fù)責(zé)宏觀調(diào)控：修訂與田野考察相關(guān)的教學(xué)計(jì)劃；制定與考察活動具體實(shí)施有關(guān)的管理方案；確認(rèn)具體的學(xué)分認(rèn)定方案和教學(xué)效果測評等內(nèi)容。音樂學(xué)系則主要負(fù)責(zé)微觀的管理：教師安排；課程的具體運(yùn)行；考試與試卷管理；田野考察檔案和資料的管理；學(xué)分統(tǒng)計(jì)和報(bào)備；組織學(xué)術(shù)活動等等實(shí)際運(yùn)行環(huán)節(jié)中的內(nèi)容。同時兩極管理部門在制定管理規(guī)定和具體運(yùn)行過程中經(jīng)常相互溝通，以達(dá)到制度合理化（符合實(shí)際情況）、運(yùn)行規(guī)范化（符合管理規(guī)定）的目標(biāo)。②制定動態(tài)考核模式。藝術(shù)實(shí)踐教學(xué)以田野考察項(xiàng)目為主要內(nèi)容，結(jié)合學(xué)生在校期間參與講座類課程及其他藝術(shù)實(shí)踐，以固定考察（以實(shí)習(xí)基地為主）、流動考察和自主考察三種方式構(gòu)成，實(shí)踐教學(xué)考核采取以固定學(xué)分制和申報(bào)學(xué)分制相結(jié)合的考核模式。流動考察需按事先規(guī)劃的考察隊(duì)伍分組提交考察報(bào)告和考察資料（錄音、錄像資料及測音資料等），由各組帶隊(duì)考察的教師評分；固定考察需按照要求完成提前布置的考察任務(wù)，并分組提交田野考察報(bào)告和考察資料，由各組帶隊(duì)考察的教師評分；自主考察需提交田野考察報(bào)告及考察資料，經(jīng)專業(yè)指導(dǎo)教師確認(rèn)后評分。其中流動考察和固定考察列入教學(xué)計(jì)劃，是學(xué)生必須完成的教學(xué)內(nèi)容，屬于“約束”機(jī)制———固定學(xué)分制；自主考察不列入固定的教學(xué)計(jì)劃，但可根據(jù)學(xué)生的論文選題自行安排、完成考察活動，經(jīng)確認(rèn)合格后，仍給予藝術(shù)實(shí)踐學(xué)分，屬于“激勵”機(jī)制———申報(bào)學(xué)分制。音樂學(xué)專業(yè)具有非常強(qiáng)的系統(tǒng)性和針對性，實(shí)踐教學(xué)管理需適應(yīng)新的人才培養(yǎng)目標(biāo)，只有不斷發(fā)展音樂理論教育模式，才能為藝術(shù)院校的人才培養(yǎng)模式和課程體系建設(shè)提供保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]張公鵬,牛愛芳,魏靖.高校實(shí)踐教學(xué)管理機(jī)制的研究與實(shí)踐[J].實(shí)驗(yàn)技術(shù)與管理,2013,(6):179-181.

第2篇：地產(chǎn)項(xiàng)目考察報(bào)告范文

【關(guān)鍵詞】廣播電視；境外工程；技術(shù)考察

【中圖分類號】G221【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】C【文章編號】2096-0751（2015）03-0017-06

作者簡介：韓峰，中國廣播電視國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作總公司，高級工程師

在實(shí)施境外廣播電視工程項(xiàng)目前，通常需要赴境外項(xiàng)目所在國家進(jìn)行現(xiàn)場考察和市場調(diào)研，根據(jù)要實(shí)施的項(xiàng)目規(guī)模、施工內(nèi)容、工程特點(diǎn)等編寫考察提綱，搜集各種有關(guān)資料，對搜集到的資料進(jìn)行整理、分析，最后寫出考察報(bào)告，調(diào)整、完善境外廣播電視工程項(xiàng)目的實(shí)施方案和施工組織設(shè)計(jì)。因此，境外廣播電視工程項(xiàng)目的現(xiàn)場考察和市場調(diào)研是項(xiàng)目取得成功的極為重要的環(huán)節(jié)。境外廣播電視工程項(xiàng)目的實(shí)施，與國內(nèi)廣電工程項(xiàng)目有著很多相似之處，但由于項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)在境外不同的國家，這就存在許多特殊性，需要在實(shí)地考察當(dāng)中，一項(xiàng)一項(xiàng)地進(jìn)行調(diào)查了解、分析比對，以便得到正確、可靠的資料，在此基礎(chǔ)上對已編制的境外廣播電視工程項(xiàng)目實(shí)施方案和施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行修訂，按序開展項(xiàng)目施工前期的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。境外廣播電視工程開工后，施工人員陸續(xù)進(jìn)場，設(shè)備、材料、施工機(jī)械，按進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)入施工現(xiàn)場，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙、施工標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和操作規(guī)程進(jìn)行施工。加強(qiáng)管理，保證質(zhì)量，安全生產(chǎn)，按計(jì)劃完成各項(xiàng)施工任務(wù)。境外廣播電視工程項(xiàng)目的技術(shù)考察，需要在當(dāng)?shù)卣{(diào)查了解的內(nèi)容類別很多、工作量很大，根據(jù)我多年從事境外廣播電視工程項(xiàng)目技術(shù)考察的工作經(jīng)驗(yàn)，對相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行歸納總結(jié)，主要分為以下幾個方面：

1考察前的準(zhǔn)備工作

1.1人員準(zhǔn)備

選派有經(jīng)驗(yàn)、與項(xiàng)目實(shí)施相關(guān)的主要專業(yè)人員和外語翻譯組成考察組，提前對赴現(xiàn)場要進(jìn)行的考查內(nèi)容進(jìn)行準(zhǔn)備，熟悉相關(guān)內(nèi)容，做好人員的分工。

1.2文件準(zhǔn)備

（1）編制考察提綱和考察日程，使考察有序、按計(jì)劃進(jìn)行；（2）編制考察搜資目錄，便于在現(xiàn)場開展搜資工作；（3）編制擬在考察地實(shí)施的項(xiàng)目初步技術(shù)方案，抵達(dá)現(xiàn)場后針對實(shí)際情況進(jìn)行修改調(diào)整；（4）編制需要與對方廣電機(jī)構(gòu)簽署的項(xiàng)目會談紀(jì)要、備忘錄，抵達(dá)后據(jù)此與對方進(jìn)行商務(wù)、技術(shù)會談，認(rèn)真聽取對方的意見和建議，雙方就相關(guān)具體問題進(jìn)行充分深入的探討，最終達(dá)成一致并簽署文件；（5）編制本次考察的經(jīng)費(fèi)預(yù)算并報(bào)上級批準(zhǔn)。

1.3裝備及出國手續(xù)

（1）筆記本電腦、自動測距儀、GPS、數(shù)碼攝像機(jī)、照相機(jī)等；（2）考察組人員需辦理的出國公示、政審、護(hù)照、簽證、機(jī)票、衛(wèi)生免疫等手續(xù)要提前準(zhǔn)備。

2現(xiàn)場考察與市場調(diào)研

2.1雙方政府部門

2.1.1中國駐當(dāng)?shù)厥桂^

技術(shù)考察組能否圓滿完成技術(shù)考察和簽約任務(wù)，除了前期周密策劃、細(xì)致準(zhǔn)備以及考察組全體人員的共同努力外，與中國駐當(dāng)?shù)厥桂^和對方政府的大力支持，密切配合是分不開的。技術(shù)考察組抵達(dá)后前往使館，聽取使館領(lǐng)導(dǎo)介紹當(dāng)?shù)啬壳罢?、?jīng)濟(jì)、社會的具體情況，匯報(bào)考察組要開展的工作任務(wù)情況，聽取使館領(lǐng)導(dǎo)對考察工作提出的意見、建議。

2.1.2對方國家廣播電視主管部門

通常國外主管廣播電視的政府機(jī)構(gòu)是新聞部或新聞通訊部等，通過與主管部門官員會見，回顧雙方在廣電領(lǐng)域的友好合作，了解當(dāng)?shù)貜V播電視發(fā)展概況，使對方主管機(jī)關(guān)了解考察組此行的工作任務(wù)，有益于考察組順利開展工作。

2.2技術(shù)和商務(wù)會談

根據(jù)考察會談紀(jì)要、備忘錄或項(xiàng)目實(shí)施方案內(nèi)容，針對現(xiàn)場實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，與對方進(jìn)行商務(wù)、技術(shù)會談，認(rèn)真聽取對方的意見和建議，對涉及的相關(guān)具體問題進(jìn)行深入的探討，就項(xiàng)目整體實(shí)施設(shè)想向?qū)Ψ竭M(jìn)行詳細(xì)解釋和說明，反復(fù)溝通討論，對考察會談紀(jì)要、備忘錄或項(xiàng)目實(shí)施方案內(nèi)容逐條進(jìn)行修改和完善，最終達(dá)成一致簽署文件。

2.3考察搜資

為確定技術(shù)方案和投資估算提供依據(jù)。

2.3.1所在國基本概況

了解所在國的地理位置、人口、首都、行政區(qū)劃、官方語言、政治、經(jīng)濟(jì)、宗教、社會治安、與中國的關(guān)系、與周邊國家的關(guān)系等有關(guān)情況等。

2.3.2當(dāng)?shù)貜V播電視機(jī)構(gòu)設(shè)置

了解當(dāng)?shù)貜V播電視的主管部門和下屬機(jī)構(gòu)設(shè)置及分工，人員的職責(zé)范圍，辦事程序，廣播頻率或電視頻道的管理及申請程序等。

2.3.3當(dāng)?shù)貜V播電視現(xiàn)狀

了解當(dāng)?shù)啬壳皬V電系統(tǒng)設(shè)施現(xiàn)狀，當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有廣播和電視節(jié)目播出情況，包括國家、地方和私人廣播電臺和電視臺的數(shù)量、成立日期、使用的播音語言、節(jié)目套數(shù)、覆蓋區(qū)域、播出時長、每天播出的主要節(jié)目類型、收聽效果、機(jī)房及設(shè)備狀況、節(jié)目制作能力等。

2.3.4當(dāng)?shù)貜V電發(fā)射臺站情況

了解當(dāng)?shù)貜V電發(fā)射臺站點(diǎn)設(shè)施情況，所處位置、地勢、海拔高度、交通情況、覆蓋區(qū)域、距人口聚居區(qū)域的距離，發(fā)射機(jī)的臺數(shù)和發(fā)射功率，天線的類型、數(shù)量和發(fā)射方向，鐵塔的類型和高度，機(jī)房狀況、供電情況、技術(shù)維護(hù)狀況等。

2.3.5當(dāng)?shù)貧庀笄闆r

收集當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)的氣象資料，包括氣溫（如：月平均氣溫，年平均氣溫，最低溫度，最高溫度，極端溫度）、風(fēng)速（如：月平均風(fēng)速，年平均風(fēng)速，最大風(fēng)速）、風(fēng)向、降水量（如：月平均降水量，年平均降水量，日最大降水量，時最大降水量，極端降水量）、旱季與雨季的劃分等等。在境外不同的國家，由于氣候、自然環(huán)境的不同，現(xiàn)場施工要采取不同的施工措施，如非洲有些國家旱季氣溫高達(dá)50℃，為保證工程質(zhì)量，澆筑混凝土工程要選擇在夜間氣溫較低的時候施工，對砂石要采取澆水降溫，白天要派專人澆水養(yǎng)護(hù)混凝土等措施。有的國家雷電很多、很強(qiáng)，所以臨時設(shè)施、天饋線及鐵塔高空作業(yè)、電氣設(shè)備、施工機(jī)械等需要采取特別防雷措施。有的國家雨季降雨集中，小時降雨量很大，易造成積水，使施工現(xiàn)場受淹，因此要在現(xiàn)場筑建排水溝，臨時設(shè)施的布局上要注意防水、采用排水措施等。此外，還有的國家瞬時風(fēng)速很高，對臨時建筑、高空作業(yè)帶來很大危險(xiǎn)，需要事前采取防護(hù)措施。

2.3.6施工場地的地貌、地質(zhì)

施工場地內(nèi)原有建筑物情況，地形坡度、傾斜方向、地勢，地面下是否有管道，地面上是否有輸電高壓線、通訊設(shè)施，這些可以用照片來加以輔助表述，另外還需將地形圖與實(shí)地相對照，查看是否一致，有條件時進(jìn)行一些輔助測量。地質(zhì)資料是重要的基礎(chǔ)資料之一，除可要求當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門提供外，也可在實(shí)施場地四周挖4個深1.5至2米的探井，以了解淺層的土質(zhì)情況和地下水位深度，為施工方案的制定、特別是基礎(chǔ)開挖時要采取的措施提供可靠的依據(jù)。

2.3.7當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)施工的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

境外廣播電視工程的施工標(biāo)準(zhǔn)，一般執(zhí)行我國頒布的施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，這些標(biāo)準(zhǔn)基本達(dá)到了國際先進(jìn)國家的標(biāo)準(zhǔn)。但為了尊重當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣，要調(diào)查當(dāng)?shù)夭捎玫?、有關(guān)的施工標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及操作規(guī)程，與我國的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對比，找出差異，并爭取說服當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)機(jī)構(gòu)在工程質(zhì)量驗(yàn)收中采用我國的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和操作規(guī)程。

2.3.8當(dāng)?shù)囟愘M(fèi)

了解與廣電施工有關(guān)的稅種和費(fèi)率，免稅手續(xù)的辦理程序、所需的文件和相關(guān)費(fèi)用。物資的清關(guān)程序和費(fèi)用，物資的進(jìn)口關(guān)稅等。

2.3.9當(dāng)?shù)乇ｋU(xiǎn)公司的有關(guān)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)

了解當(dāng)?shù)貙こ獭④囕v、人員的有關(guān)保險(xiǎn)規(guī)定。當(dāng)?shù)乇ｋU(xiǎn)公司的誠信情況、保險(xiǎn)品種、賠償責(zé)任、賠償方式及保險(xiǎn)費(fèi)率等。

2.3.10當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法律法規(guī)

了解當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)工程實(shí)施方面的法律法規(guī)、經(jīng)濟(jì)糾紛的仲裁程序等規(guī)定，設(shè)備材料的進(jìn)出口規(guī)定等。當(dāng)?shù)赝鈬说暮炞C期是多長時間，簽證期滿后是辦理簽證延期還是辦理居留許可證，辦理的程序和所需費(fèi)用。

2.3.11主要建筑材料

在施工中，各種建筑材料種類繁多，品質(zhì)各異，價(jià)格也不相同，這些材料的選用，直接關(guān)系到工程的質(zhì)量和造價(jià)。因此，選用質(zhì)量好、符合設(shè)計(jì)要求且價(jià)格合理的材料，是非常重要的工作。根據(jù)工程所需的材料，列出名稱、規(guī)格、型號，通過現(xiàn)場的調(diào)研，確定哪些材料可從當(dāng)?shù)厥袌霾少?，哪些材料?yīng)由國內(nèi)供應(yīng)，哪些材料需從第三國轉(zhuǎn)口。一些大批量使用的材料，如砂、石子、水泥、木材等，為降低成本費(fèi)用，當(dāng)?shù)鼐哂猩a(chǎn)能力的，應(yīng)盡可能在當(dāng)?shù)厥袌霾少彙?/p>

2.3.12運(yùn)輸條件

調(diào)查當(dāng)?shù)赜行抛u(yù)、能力強(qiáng)的貨運(yùn)公司，了解物資運(yùn)輸情況，包括公路、鐵路、海運(yùn)、水運(yùn)、空運(yùn)等，貨物運(yùn)輸傭金，進(jìn)口物資商檢費(fèi)，免稅手續(xù)的辦理程序、所需的文件、辦理的時長。了解港口的吞吐能力，可通行的集裝箱規(guī)格、裝卸能力、港口到施工現(xiàn)場的距離、運(yùn)輸條件及價(jià)格、港口運(yùn)輸?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定、船期、滯港費(fèi)及收取的標(biāo)準(zhǔn)、清港費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)等。為便于一些貴重設(shè)備或急需物資的空運(yùn)，還需要了解從機(jī)場到施工現(xiàn)場的距離，運(yùn)輸條件及價(jià)格，機(jī)場運(yùn)輸?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定，航班等。

2.3.13施工機(jī)械

現(xiàn)場施工所需的各種施工機(jī)械，需要調(diào)查了解當(dāng)?shù)氐墓?yīng)能力、供應(yīng)的方式、運(yùn)距、租賃臺班單價(jià)、設(shè)備機(jī)械的質(zhì)量等。對境外廣播電視工程來說，根據(jù)不同的工程項(xiàng)目，一般主要包括面包車、小轎車、卡車、起重機(jī)、混泥土攪拌機(jī)、夯土機(jī)、卷揚(yáng)機(jī)、電焊機(jī)、砂輪切斷機(jī)、小型發(fā)電機(jī)、鋼管腳手架等。對大型施工機(jī)械主要依賴在當(dāng)?shù)刈赓U，其他施工機(jī)械如當(dāng)?shù)厥袌鰶]有且無法用其他施工機(jī)械替代的，可考慮從鄰國租用，但應(yīng)考慮在需要使用時能否租賃到，進(jìn)關(guān)手續(xù)及費(fèi)用。一些小型機(jī)械和工具如當(dāng)?shù)貨]有租賃市場時，應(yīng)當(dāng)自備。

2.3.14水電燃料的供應(yīng)

了解當(dāng)?shù)氐墓╇婋妷?、頻率，電力供應(yīng)情況和電價(jià)，供水情況和水價(jià)，燃油供應(yīng)情況和價(jià)格。如當(dāng)?shù)仉娏?yīng)緊張，經(jīng)常出現(xiàn)停電現(xiàn)象，為保證項(xiàng)目工期，應(yīng)考慮自備或租用發(fā)電機(jī)。當(dāng)?shù)爻善啡加徒?jīng)常發(fā)生供應(yīng)緊張時應(yīng)自備儲油罐。

2.3.15臨時設(shè)施

在施工現(xiàn)場附近選擇一塊場地，建設(shè)臨時設(shè)施，包括生產(chǎn)性臨時設(shè)施和生活臨時設(shè)施，如倉庫、辦公室、工棚及職工宿舍。臨時供水、臨時供電可以利用正式施工工程的水源、電源，要落實(shí)接水、接電的具置，具體負(fù)責(zé)實(shí)施的部門及辦理手續(xù)。對于施工期較短的一些境外工程，通常采用在當(dāng)?shù)刈赓U房屋作為宿舍和倉庫，需要了解租賃費(fèi)用和租期。還要考慮交通是否便利、周圍治安情況等。

2.3.16試塊的當(dāng)?shù)貦z測、試驗(yàn)

為保證工程的施工質(zhì)量，除了加強(qiáng)設(shè)備、材料的選購?fù)?，在施工中還要嚴(yán)格遵守施工規(guī)范，加強(qiáng)檢查管理，進(jìn)行必要的檢測、試驗(yàn)，如砂石進(jìn)行顆粒級配、比重、容重、含水率、含泥率、有機(jī)物含量等的試驗(yàn)；混泥土試塊進(jìn)行容重、抗壓、調(diào)整級配比試驗(yàn)等。因此要到當(dāng)?shù)氐臋z測單位、實(shí)驗(yàn)室，調(diào)查可進(jìn)行的檢測、試驗(yàn)項(xiàng)目，檢測質(zhì)量和收取的費(fèi)用。

2.3.17當(dāng)?shù)貏趧恿顩r

境外廣電工程項(xiàng)目的施工中需要大量的技術(shù)工人和壯工。由于國家不同，在勞資關(guān)系和社會保障方面有不同的法律規(guī)定，需要通過政府有關(guān)部門搜集。了解當(dāng)?shù)貏趧恿Φ墓しN、技術(shù)水平、工資標(biāo)準(zhǔn)、每周工作天數(shù)和每天工作小時數(shù)、加班的規(guī)定、當(dāng)?shù)貙椭鞴蛡蚧蜣o退當(dāng)?shù)毓と说囊?guī)定、有關(guān)勞動保險(xiǎn)和福利待遇等方面的政策法規(guī)、工資增長指數(shù)等。

2.3.18當(dāng)?shù)刎泿藕豌y行

了解當(dāng)?shù)亓魍ǖ呢泿欧N類，當(dāng)?shù)卣畬ν鈳诺墓芾磙k法，是否可自由兌換美元、歐元等主要貨幣，當(dāng)?shù)刎泿艃稉Q美元或歐元等主要外幣的匯率及近1-2年匯率變化情況，當(dāng)?shù)劂y行對外幣兌換的規(guī)定等。

2.3.19當(dāng)?shù)刂饕钗镔Y的市場供應(yīng)

了解當(dāng)?shù)刂饕钗镔Y的供應(yīng)情況和相關(guān)價(jià)格，物價(jià)的增長指數(shù)。由于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展水平和生產(chǎn)效率等原因，物價(jià)水平各異。需對當(dāng)?shù)匚飪r(jià)進(jìn)行調(diào)查。

2.3.20辦公用品市場供應(yīng)情況

了解復(fù)印紙的價(jià)格，復(fù)印文件的價(jià)格，有幾個電話公司、電話的安裝和使用費(fèi)用是多少，傳真的價(jià)格，有哪些互聯(lián)網(wǎng)接入商、網(wǎng)絡(luò)的安裝費(fèi)和使用費(fèi)分別是多少。

3考察結(jié)束后期工作

對現(xiàn)場考察期間取得的工作成果進(jìn)行整理、分析，寫出考察報(bào)告，提出對本項(xiàng)目實(shí)施的建議?？疾靾?bào)告中應(yīng)包括落實(shí)建設(shè)場地、合作方式、技術(shù)方案的規(guī)模、雙方的責(zé)任與分工、考察收資工作成果、簽署的會談紀(jì)要或備忘錄等主要內(nèi)容。

參考文獻(xiàn)

[1]楊俊杰.工程承包項(xiàng)目案例精選及解析[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社，2009.

[2]楊俊杰，王力尚，余時立.EPC工程總承包項(xiàng)目管理模板及操作實(shí)例[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社，2014.

第3篇：地產(chǎn)項(xiàng)目考察報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：投資控制 ； 工程 ； 管理；措施

中圖分類號：F830.59文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制貫穿于項(xiàng)目選址決策階段開始至項(xiàng)目投入運(yùn)行的全過程，投資控制工作直接影響到工程的工期和質(zhì)量，影響工程項(xiàng)目的投資效益和社會效益。投資控制措施方法是否得當(dāng)，過程控制監(jiān)管是否到位，直接影響到投資項(xiàng)目的建設(shè)效果。

為了完成建設(shè)項(xiàng)目投資控制目標(biāo)，必須建立健全投資控制體系，明確職責(zé)分工及相關(guān)制度，落實(shí)投資控制的各項(xiàng)組織措施。即落實(shí)投資管理的組織機(jī)構(gòu)和人員，明確各級成本管理人員的任務(wù)和職能分工，明晰權(quán)利和責(zé)任。

1 項(xiàng)目選址與決策

根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃適時進(jìn)行項(xiàng)目選擇，由建設(shè)單位組成項(xiàng)目考察小組，經(jīng)市場考核調(diào)研，編寫項(xiàng)目考察報(bào)告。

考察小組通過對項(xiàng)目自然資源、自然條件、擬選地經(jīng)濟(jì)實(shí)力、協(xié)作條件、基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)水平、市場潛力、人口素質(zhì)與數(shù)量、交通運(yùn)輸條件、政策因素等綜合考察。對地塊的土地成本、性價(jià)比、投資收益率預(yù)測進(jìn)行比對分析，形成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。供決策層參考抉擇。

2 工程設(shè)計(jì)階段

2.1優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

優(yōu)化設(shè)計(jì)方案是設(shè)計(jì)階段的首要步驟，是控制工程造價(jià)的有效方法。通過設(shè)計(jì)隊(duì)伍的選擇，設(shè)計(jì)方案的比選及方案的綜合優(yōu)化達(dá)到有效控制投資的目的。具體如下：

2.1.1選擇設(shè)計(jì)隊(duì)伍

設(shè)計(jì)隊(duì)伍的選擇是通過招標(biāo)的形式進(jìn)行確定的，是從多個具有設(shè)計(jì)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位中選擇一個實(shí)力較強(qiáng)、技術(shù)力量雄厚、設(shè)計(jì)質(zhì)量較好、經(jīng)濟(jì)實(shí)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用相對合理的設(shè)計(jì)單位。各項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位經(jīng)過招標(biāo)程序、優(yōu)勝者獲選，設(shè)計(jì)成果必須綜合各投標(biāo)者的所有優(yōu)點(diǎn)，全面整合，拿出最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案供業(yè)主使用。這樣既提高方案的水平，又節(jié)約了設(shè)計(jì)費(fèi)用，確保了工程造價(jià)的合理性。

2.1.2進(jìn)行方案比選

根據(jù)工程地質(zhì)情況和實(shí)際要求，合理選擇基礎(chǔ)形式和地基處理方式；根據(jù)市場和公司運(yùn)營情況合理選擇工程建筑規(guī)模和套型面積等指標(biāo)；認(rèn)真進(jìn)行方案比選，選擇方案優(yōu)、實(shí)用性強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)效益突出的方案，并對方案全面優(yōu)化，參與進(jìn)各方的優(yōu)點(diǎn)。

2.1.3優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

對方案各專業(yè)內(nèi)容提請高水準(zhǔn)設(shè)計(jì)單位對建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)實(shí)用性、舒適耐久性等進(jìn)行探討深化。

設(shè)備及各種材料選用及特種設(shè)備參數(shù)，需要建設(shè)單位在設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)成型前給予合理建議，同樣的材料、設(shè)備，在選擇合理，達(dá)到相同使用目的前提下，運(yùn)用綜合價(jià)值分析的原則，達(dá)到滿足工程需求、控制工程投資的目的。

2.2進(jìn)行可控設(shè)計(jì)

所謂可控設(shè)計(jì)就是對設(shè)計(jì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的控制，造價(jià)咨詢單位要與設(shè)計(jì)人員積極配合，從項(xiàng)目初始定位、結(jié)構(gòu)合理性、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備選型等進(jìn)行比選。

根據(jù)項(xiàng)目投資計(jì)劃，按照前期批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，再按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，在保證各專業(yè)達(dá)到使用要求的前提下，按投資比例進(jìn)行可控設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目總投資在可控制范圍以內(nèi)。

3 工程項(xiàng)目及分部分項(xiàng)招標(biāo)

3.1工程項(xiàng)目招標(biāo)

建設(shè)項(xiàng)目參建組成中總包單位、監(jiān)理單位公開招標(biāo)或采用邀請招標(biāo)，需要到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局指定業(yè)務(wù)窗口辦理相關(guān)手續(xù)，按照相關(guān)規(guī)定流程執(zhí)行。

項(xiàng)目招標(biāo)過程中，主要是在招標(biāo)文件條款上，招標(biāo)單位應(yīng)掌握主動權(quán)，可以通過在招標(biāo)文件中制定一些約束條款達(dá)到控制投資的目的，招標(biāo)文件編寫工作應(yīng)有相應(yīng)招標(biāo)資質(zhì)的公司或建設(shè)單位自行組織編寫，其參與人員應(yīng)包括相關(guān)專業(yè)人員和造價(jià)人員共同完成。建設(shè)單位自行招標(biāo)其它分包隊(duì)伍的應(yīng)按照流程執(zhí)行，以達(dá)到控制投資的目的。

3.2建設(shè)單位組織分部、分項(xiàng)工程招標(biāo)

根據(jù)工程進(jìn)展情況，對項(xiàng)目分部、分項(xiàng)工程確需招標(biāo)確定的，嚴(yán)格按項(xiàng)目流程進(jìn)行，由現(xiàn)場工程部提出技術(shù)參數(shù)、內(nèi)容、數(shù)量等編寫招標(biāo)申請，材料預(yù)算部審核招標(biāo)內(nèi)容，核準(zhǔn)后組織內(nèi)部招標(biāo)報(bào)價(jià)，下發(fā)招標(biāo)文件要求和圖紙資料，組織招標(biāo)答疑，參照正常評標(biāo)程序評標(biāo)，報(bào)批批準(zhǔn)。

4 材料物資采購及控制

做好材料物資采購及各項(xiàng)招標(biāo)規(guī)劃、確定合理詳細(xì)的流程，是有效控制成本及投資的一項(xiàng)重要措施。

實(shí)行部門負(fù)責(zé)制，由物資供應(yīng)部制定切實(shí)可行的材料物資采購細(xì)則，適時制定月度、季度、年度采購計(jì)劃，充分進(jìn)行市場調(diào)研、綜合比對，建立材料物資供應(yīng)商臺賬。

建立完善的監(jiān)管機(jī)制，監(jiān)管部門配合物資采購部門制定招標(biāo)文件和采購合同，按既定流程采購，并有效監(jiān)管物資采購全過程，保證物美價(jià)廉。

5 合同簽訂階段成本控制合同簽訂不嚴(yán)格、不規(guī)范、不全面，合同條款缺少必要的風(fēng)險(xiǎn)條文的責(zé)任約定，引

發(fā)爭議勢必增加項(xiàng)目投資?？偨Y(jié)如下：

5.1準(zhǔn)確選用合同類型:根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、計(jì)劃工期長短、項(xiàng)目的復(fù)雜程度及外部環(huán)境等因素，選擇使用固定總價(jià)合同、可調(diào)合同或成本加酬金合同等類型。

5.2仔細(xì)審核合同條款:條款是否面面俱到，風(fēng)險(xiǎn)和違約責(zé)任是否具體量化等直接影響合同的成敗。風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任是合同的重要條款，結(jié)算時經(jīng)常會引起糾紛。

5.3風(fēng)險(xiǎn)條款控制內(nèi)容:

5.3.1合同中約定的主要人、材、機(jī)及一定風(fēng)險(xiǎn)范圍的約定：對于市場價(jià)格變動帶來的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，如工程造價(jià)中的主要材料鋼筋、混凝土等材料價(jià)格的調(diào)整，應(yīng)在合同中詳細(xì)注明風(fēng)險(xiǎn)的范圍，注明水泥、鋼管不做調(diào)整避免造成后期分歧，引起糾紛。商品混凝土中的水泥和安裝工的中的鋼材、鋼管不在調(diào)整范圍之列。根據(jù)工程特點(diǎn)和工期目標(biāo)，約定施工方承擔(dān)5%以內(nèi)的人工材料價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和10%的機(jī)械使用風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用，同時考慮多種原因造成的工程延期時材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、措施費(fèi)、管理費(fèi)等合理調(diào)整的相關(guān)約定。

5.3.2工程量的變更引起的單價(jià)調(diào)整的約定：非施工方原因引起的工程量增減，要

在合同中約定，變化在合同約定幅度以內(nèi)的執(zhí)行原有的單價(jià);變更超出合同約定范圍的，或合同工期順延過程中政府及職能部門的文件調(diào)整，其單價(jià)及措施費(fèi)項(xiàng)相應(yīng)調(diào)整。一般幅度約定為10%。

5.3.3工程措施費(fèi)用的約定：招標(biāo)文件應(yīng)約定措施費(fèi)用是否可調(diào)，如何調(diào)整要在合

同中載明。綜合單價(jià)計(jì)價(jià)的項(xiàng)目措施費(fèi)，當(dāng)工程量變化幅度在10%以外，且影響分部分項(xiàng)工程費(fèi)超過0.1%時，其對應(yīng)的措施費(fèi)應(yīng)作調(diào)整。其他不做調(diào)整。

6 施工階段成本控制

6.1 施工過程階段：嚴(yán)格按合同和清單內(nèi)容執(zhí)行，應(yīng)對施工過程中發(fā)生的工程設(shè)

計(jì)變更、現(xiàn)場簽證等進(jìn)行有效控制。嚴(yán)禁在簽證過程中出現(xiàn)模糊不清的內(nèi)容，缺乏可控尺度，簽證內(nèi)容偏差大，材料簽證價(jià)格明顯高于適時市場價(jià)格，事后補(bǔ)簽，與實(shí)際情況不符等情況。并嚴(yán)格圖紙會審資料執(zhí)行情況，和工程圖紙、圖紙答疑一并嚴(yán)格管理，抓好落實(shí)，嚴(yán)格簽署流程。

6.2控制方法及措施

6.2.1嚴(yán)格合同簽訂管理：合同簽訂是建設(shè)雙方成本管理的重要內(nèi)容，其中明確界定雙方的責(zé)權(quán)，為工程質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)控制提供依據(jù)。

6.2.2加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理：由于建設(shè)工程獨(dú)特性和設(shè)計(jì)人員的局限性、主觀性，對工程實(shí)施中施工因素、技術(shù)因素或工程的功能定位估計(jì)不足，以及建設(shè)單位決策的時限性，工程實(shí)施過程中必然會出現(xiàn)變更。變更對工程造價(jià)的控制帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)，是施工階段造成投資變化的第一因素。因此，要控制好變更首先從把握好流程，控制好命令源。

合同價(jià)的變更是工程量變更、工期調(diào)整引起的，工程量變更一般是有現(xiàn)場工程設(shè)計(jì)變更引起的。在施工過程中不可避免會產(chǎn)生一系列的設(shè)計(jì)變更，原因多種多樣，設(shè)計(jì)與實(shí)際現(xiàn)場不符，現(xiàn)場新增加內(nèi)容，施工過程中因自然或其他原因不能實(shí)現(xiàn)的等，所有設(shè)計(jì)變更應(yīng)經(jīng)建設(shè)單位同意后方可進(jìn)行變更設(shè)計(jì)，合理的設(shè)計(jì)變更可以有利工程進(jìn)展，節(jié)省工程投資。

6.2.2.1涉及建筑結(jié)構(gòu)或立面效果等重要變更，必須經(jīng)過設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)變更。

6.2.2.2不涉及建筑結(jié)構(gòu)或立面效果的變更，由施工單位提出，經(jīng)監(jiān)理單位和建設(shè)單位審核通過后，可直接變更。

6.2.2.3設(shè)計(jì)單位提出的變更經(jīng)建設(shè)單位同意后可以直接出具設(shè)計(jì)變更。

6.2.3加強(qiáng)現(xiàn)場簽證管理 ：現(xiàn)場施工過程中建設(shè)單位要加強(qiáng)管理，積極發(fā)揮現(xiàn)場監(jiān)理和甲方代表的作用，督促施工方嚴(yán)格按圖施工，認(rèn)真完成合同清單內(nèi)容。甲方現(xiàn)場代表要督促施工方做好現(xiàn)場各種記錄，特別是隱蔽工程記錄和簽證內(nèi)容。隱蔽工程具有特殊性，如果沒有符合實(shí)際的簽證手續(xù)，給工程結(jié)算帶來一定的難度。因此，必須制定完善的隱蔽工程現(xiàn)場簽證制度，做好隱蔽工程驗(yàn)收記錄工作。

只有施工過程中嚴(yán)控現(xiàn)場簽證的渠道和內(nèi)容，才能使工程造價(jià)在整個項(xiàng)目建設(shè)過程中得到有效控制。

6.2.3.1工程現(xiàn)場簽證重點(diǎn)是隱蔽工程量的簽證中要注明簽證時間、工程部位、及簡圖等說明工程的重要內(nèi)容，明確結(jié)算方式及簽證價(jià)格?，F(xiàn)場重要隱蔽工程或重大現(xiàn)場變化，要留有影像資料存檔備查。

6.2.3.2現(xiàn)場簽證單必須準(zhǔn)確詳實(shí)，現(xiàn)場各方代表簽字并蓋章。

6.2.3.3合同、清單及招標(biāo)文件等明確約定的內(nèi)容，不另行簽證。

6.2.3.4延期和停工損失簽證。由于建設(shè)單位資金支付不及時、原設(shè)計(jì)出現(xiàn)較大變更、現(xiàn)場條件不滿足施工等非施工方責(zé)任造成誤工、機(jī)械設(shè)備停置，應(yīng)在合同規(guī)定的范圍內(nèi)以書面的形式予以確認(rèn)。

6.2.3.5材料價(jià)格簽證。對合同和清單中約定的暫估價(jià)的材料應(yīng)注明材料的特征、規(guī)格、型號等及費(fèi)用組成，以便結(jié)算時調(diào)整。

6.2.3.6現(xiàn)場存在無法計(jì)算工程量或特殊內(nèi)容的項(xiàng)目，可以三方商定的具體費(fèi)用額來簽證解決。這時一定要注明是否免計(jì)稅費(fèi)等。

6.2.3.7簽證要明確固定簽證格式。以相同的方式辦理各種簽證，必須三方簽字蓋章認(rèn)可。

7 項(xiàng)目結(jié)算階段成本控制

施工單位的最終合同價(jià)款是在工程結(jié)算完成確定，嚴(yán)禁施工單位在結(jié)算時采用多記工程量、高套定額單價(jià)、巧設(shè)名目等不符合現(xiàn)場實(shí)際的情況發(fā)生。

7.1控制方法及措施

工程竣工結(jié)算審核，完全履行合同的的結(jié)算是對工程量清單項(xiàng)目的結(jié)算和經(jīng)認(rèn)可的變更、簽證內(nèi)容的結(jié)算。

7.1.1為有效地進(jìn)行投資控制，應(yīng)定期進(jìn)行投資計(jì)劃值和實(shí)際產(chǎn)生費(fèi)用進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)實(shí)際值偏離計(jì)劃值時，及時分析偏差原因，采取適當(dāng)?shù)募m偏措施，有效控制投資。

7.1.2根據(jù)合同對竣工結(jié)算送審金額進(jìn)行?？罴s定，送審值不得超過審定值的3～5%，否則產(chǎn)生的審計(jì)費(fèi)由施工單位承擔(dān)。

7.1.3根據(jù)合同對結(jié)算送審資料的?？罴s定，要求資料應(yīng)真實(shí)完整、合法規(guī)范。

7.1.4執(zhí)行建設(shè)單位自審和專業(yè)機(jī)構(gòu)審計(jì)相結(jié)合，現(xiàn)場跟蹤人員熟悉施工全過程，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對審計(jì)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核，明確責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

7.1.5注重竣工結(jié)算審計(jì)過程中的各個要點(diǎn)，要求準(zhǔn)確合乎相關(guān)約定，做到有理有據(jù)，計(jì)費(fèi)計(jì)價(jià)符合相關(guān)規(guī)定。

7.1.6現(xiàn)場隱蔽資料簽字必須有建設(shè)單位現(xiàn)場代表和監(jiān)理單位共同簽字才能隱蔽報(bào)驗(yàn)，否則，結(jié)算時因隱蔽工程施工方法、工藝等改變造成的造價(jià)增加不予認(rèn)可。

8 項(xiàng)目運(yùn)行過程控制

8.1營銷過程控制

8.1.1前期工作：根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時序及時進(jìn)行項(xiàng)目報(bào)建工作，盡早辦理規(guī)劃許可、施工許可及房屋預(yù)售許可等三證。按規(guī)定繳納各種報(bào)建費(fèi)用，并爭取各政府部門盡可能的政策優(yōu)惠和減免。

準(zhǔn)確核算項(xiàng)目銷售面積。發(fā)售前應(yīng)組織設(shè)計(jì)、施工、造價(jià)審計(jì)相關(guān)人員編制詳細(xì)的《銷售承諾事項(xiàng)清單》、《房屋使用說明書》等，防止因銷售承諾增加無謂的投入。

8.1.2營銷控制：

8.1.2.1營銷支出計(jì)劃應(yīng)全面考慮、編制詳細(xì)費(fèi)用計(jì)劃，與銷售進(jìn)度保持一致。按期進(jìn)行營銷費(fèi)用分析，使支出與銷售收入相協(xié)調(diào)。

8.1.2.2營銷所需各種設(shè)施根據(jù)實(shí)際需要設(shè)置，滿足促進(jìn)營銷活動的進(jìn)展的要求，不得盲目、重復(fù)建設(shè)，造成不必要的浪費(fèi)。

8.1.2.3各類營銷廣告、活動充分考慮實(shí)效性，做好相關(guān)的可行性預(yù)測，做到有的放矢，效果明顯。

8.1.2.4居家示范物品和現(xiàn)場銷售設(shè)施最大限度回收整合利用。樣板房設(shè)計(jì)費(fèi)及物品按照不低于50%標(biāo)準(zhǔn)價(jià)收回，減少公司的損失。

8.1.2.5加大銷售回款力度，加速資金周轉(zhuǎn)時間，有效加大資金的使用效率。

8.2物業(yè)管理控制

8.2.1根據(jù)入住情況和階段合理配置物業(yè)管理人員，減少不必要的費(fèi)用浪費(fèi)，物業(yè)人員加強(qiáng)崗位培訓(xùn)，提高職操水平，減少過程中損失。

8.2.2做好事前檢查和控制，按時巡檢，第一時間發(fā)現(xiàn)和處理問題。合理籌劃，利用好固有資源（土地、水域），前期爭取做到自給自足，以固有資源養(yǎng)人的的原則。

8.2.3做好設(shè)施物品購置計(jì)劃，先申請批復(fù)，后購買使用，做到物盡其用。

8.2.4完善服務(wù)標(biāo)志設(shè)施和警示設(shè)施，減少不可預(yù)見的事件發(fā)生；加強(qiáng)安全引導(dǎo)和檢查，嚴(yán)禁安全事故發(fā)生。

8.2.5合理掌握施工保修合同，對保修期內(nèi)存在的維修一律轉(zhuǎn)嫁原施工單位，保修期之外，要統(tǒng)籌、全盤考慮，房屋修繕做到系統(tǒng)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。

9 結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制是一項(xiàng)集技術(shù)、質(zhì)量、施工、運(yùn)行、管理于一體的綜合范疇。它涉及項(xiàng)目整個過程，需要全員參與，且各部門之間相互交接配合，各盡其責(zé)。項(xiàng)目實(shí)施過程中建設(shè)單位需要掌握好質(zhì)量、工期、成本、運(yùn)營等各方面的關(guān)系，有效提高資金使用效率，只有加強(qiáng)全過程投資控制管理，才能保證企業(yè)良好的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

[1]烏云娜工程建設(shè)全過程項(xiàng)目管理策劃《中國工程咨詢》2007年第七期。

[2]建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范編制組 《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》GB50500-2008中國計(jì)劃出版社2008年。

第4篇：地產(chǎn)項(xiàng)目考察報(bào)告范文

進(jìn)入新世紀(jì)，城市建設(shè)步入快車道，向著更好、更快、更高的目標(biāo)前進(jìn)。下面是小編收集整理的加快城市建設(shè)城司多元化考察報(bào)告，歡迎大家閱讀。

 

進(jìn)入新世紀(jì)，城市建設(shè)步入快車道，向著更好、更快、更高的目標(biāo)前進(jìn)。市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司(以下簡稱市城司)應(yīng)運(yùn)而生。它的誕生，結(jié)束了城市建設(shè)投資一元化的局面，開辟了集合社會資金、融資多元化的新路，城市投資開發(fā)開始走向市場。市場就象風(fēng)急浪高的海，充滿風(fēng)險(xiǎn)，隨時考驗(yàn)?zāi)?，也載著你不斷駛向前方。市城司自2001年成立起，七年來，在市委、市政府的指導(dǎo)和支持下，漸漸學(xué)會了駕馭驚濤駭浪的本領(lǐng)，通過招商引資、土地轉(zhuǎn)讓、銀行融資、自主經(jīng)營等融資運(yùn)作，摸索出了一條自己前進(jìn)的航道，駛向成功的彼岸。

招商引資，創(chuàng)造雙贏的局面

俗話說“筑巢引鳳”、招商引資形同筑巢引鳳、巢筑得怎么樣，決定鳳凰來不來，來了以后能不能下蛋，這考驗(yàn)著筑巢人的戰(zhàn)略眼光、營運(yùn)技能和服務(wù)態(tài)度。

市城司成立才三個月，就著手開發(fā)建設(shè)朝陽路。白手起家，兩手空空，最大困難是資金嚴(yán)重不足，不找市長找市場，形勢迫使公司打破傳統(tǒng)觀念的束縛，投身市場。借助別人的力量籌集資金，首先想到是招商引資，怎么引，得拿出辦法措施來，市城司采取了三項(xiàng)舉措：

一、科學(xué)規(guī)劃吸引人。科學(xué)規(guī)劃說具體點(diǎn)就是準(zhǔn)確給朝陽路定位，建條什么樣的街，它既要求因地制宜，又要把握市場走向，既要緊跟時代潮流，又要具有超前目光。要像一塊磁鐵吸引投資開發(fā)商，激發(fā)他們投資的欲望，讓他們看到希望和前景。經(jīng)過精心調(diào)研，廣泛聽取意見，朝陽路定位于建設(shè)一條集商貿(mào)、寫字樓、居住于一體的全省精品街，其中包括融入現(xiàn)代購物新理念，趕超時代潮流的500米步行街。這種定位，得到了廣大開發(fā)商和市民的認(rèn)同，并擁躍參與。

二、誠信服務(wù)感動人。這些年，各行各業(yè)都搞招商引資，大家都在拼優(yōu)惠條件：往往忽略了投資商的感受，有眼光的開發(fā)商更看重的是人格魅力，誠信的態(tài)度。投不投資，甚至決定于某一個動作和細(xì)節(jié)，某一句語言和語氣。市城司自己搞開發(fā)建設(shè)，感受和他們是相通的，自己想什么人家也想什么，自己急什么人家也急什么，話要說到人家心里，事能做到點(diǎn)子上。公司售樓部位置好，銷售紅火，而幾位投資朝陽路的開發(fā)商也要銷售樓房，他們愁的是找不到這么理想的地方，公司替他們想到了，不怕影響自己的生意，在自己有限的鋪面內(nèi)，騰出一半地盤，先后讓四家開發(fā)商進(jìn)店銷售。不僅如此，還幫助他們搞策劃、做廣告，順利打開了銷售局面，開發(fā)商深受感動。

三、確保利益雙方贏。當(dāng)然，最關(guān)鍵的是確?；貓?bào)率，我們出讓給開發(fā)商的土地，都是黃金地段的，都是十字路口，最具商業(yè)人氣的地方，開發(fā)商們感到踏實(shí)放心，沒有后顧之憂，自然踴躍，短短半年，七家開發(fā)商全部到位，有幾家甚至不顧地價(jià)昂貴，就是愿意投資朝陽路，圖的是和市城司打交道放心。他們共投資1.3億元，建設(shè)大樓共11棟，面積10萬平方米，占朝陽路建設(shè)面積的2/5。福建德和集團(tuán)建設(shè)的德和四星級大酒店，建成后生意興隆，越來越火，成為酒店行業(yè)中的佼佼者。其它六家銷售興旺，家家贏利。

四、不斷學(xué)習(xí)向前進(jìn)。朝陽路招商引資為公司提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。但市場在變化，市城司不斷在學(xué)習(xí)中前進(jìn)，不斷開闊視野，拓寬渠道，學(xué)習(xí)和探索更多的招商引資方式。2007年底，公司承建宜陽新區(qū)宜陽大廈，該樓是宜陽新區(qū)三大主要建筑之一，須融資2.8億元。公司因同時承建包括該工程在內(nèi)的七項(xiàng)工程，資金壓力很大。在市政府的支持下，采用BT方式公開招商，通過努力，由新余永益置業(yè)有限公司投資。江西中聯(lián)建設(shè)集團(tuán)承建，現(xiàn)已順利開工。這標(biāo)志公司市場化運(yùn)作又一次取得了成功，更為今后建設(shè)融資開辟了一條新的道路。

土地轉(zhuǎn)讓，發(fā)揮土地最大效能

土地因?yàn)槭遣豢稍偕Y源，所以才異常寶貴，用它來做什么，才能發(fā)揮最大的效能，是十分慎重的工作，我們不但要對今天負(fù)責(zé)，更要對明天負(fù)責(zé)。

一、公司拍賣跟著市場走。土地轉(zhuǎn)讓，市城司也是從朝陽路工程起步的，經(jīng)歷了兩個不同的階段，一是摸索階段，主要是依靠面對面的洽談，在相互心中的底線間討價(jià)還價(jià)，方法是舊的，觀念也是舊的，忽視了市場，賣出的價(jià)格也不理想。吃一塹長一智，觀念的改變帶來了行動的改變。市城司土地轉(zhuǎn)變進(jìn)入第二階段，市場化運(yùn)作即土地公開拍賣，效果立刻顯現(xiàn)出來了，土地價(jià)格飆升了。例如朝陽路5#地原談判價(jià)為400萬，開發(fā)商還討價(jià)還價(jià)，不愿成交。交由拍賣后，同是這個開發(fā)商，以540多萬競拍成交。又如朝陽路7#地，僅2.9畝多地，卻以每畝268萬的價(jià)格拍出，創(chuàng)造了當(dāng)時地價(jià)之最，被稱之為“地王”。朝陽路的土地也由每畝80萬提升到了120萬，上升50%。

二、土地?zé)豳u靠你自己走。當(dāng)然，土地的價(jià)值，不是造競拍拍出來的。通過對那些位置偏僻偏冷的土地的轉(zhuǎn)讓，市城司不斷提高市場運(yùn)作水平，進(jìn)入了成熟價(jià)段。善于把生地變熟地，冷土變熱土。

當(dāng)然不是靠海吹胡侃，而是立足于戰(zhàn)略規(guī)劃，經(jīng)營定位和服務(wù)質(zhì)量，只有這些工作到位才能點(diǎn)土成金。以月亮湖的土地轉(zhuǎn)讓為例。月亮湖位于城區(qū)西北角，320國道東側(cè)，原是土崗、菜地和池塘，位置較偏，交通不便，因而不被人們注意。而市城司認(rèn)真進(jìn)行了分析，找到了它有塘有水的亮點(diǎn)，取名月亮湖。響亮的名字起到了畫龍點(diǎn)睛的效應(yīng)。

隨后，修建通道，立刻拉近了它與城區(qū)的距離。造勢時突出它適合做住宅小區(qū)的優(yōu)勢，給人們描繪了一幅傍水而居的美好情景，取得較好的宣傳效果。與此同時，公司貸款7500萬元，扎扎實(shí)實(shí)地搞好三通一平(通路通電通水平整土地)，形成了地綠水明的環(huán)境，終于把人們的視線吸引過來。偏冷之地變成了投資熱土，很快轉(zhuǎn)讓出1010畝土地，收入達(dá)1.46億元，現(xiàn)在月亮灣住宅小區(qū)、市老年公寓等工程已陸續(xù)動工興建，迎來月亮湖的新的春天。

土地是不可再生資源，轉(zhuǎn)讓出去，不僅是方式方法的問題，關(guān)鍵是科學(xué)規(guī)劃，充分利用，讓它發(fā)揮最大的效益，創(chuàng)造更美好的明天。市城司總結(jié)了這些年的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，找到了自己的出發(fā)點(diǎn)。

銀行貸款，追求效益的最大化

這些年，市城司的主要融資手段，還是通過土地房屋等資產(chǎn)作抵押，向各商業(yè)銀行和信托公司融資。從2001年至2007年，累計(jì)融資7.03億元，有力地保證了建設(shè)工程的資金的需要。

融資要注意效益性，用市城司的人的話來說：這是拿別人的錢自己用，或者是拿明天的錢今天用，來之不易，還得付利息，要一個錢當(dāng)兩個錢用。因此，他們盡可能做到效益最大化。

效益，來自企業(yè)的綜合實(shí)力，包括你的經(jīng)營、管理等多種因素，市城司在朝陽路工程建設(shè)中，精打精算，努力切約開支，降低成本，表現(xiàn)了較強(qiáng)的效益意識，朝陽路原址叫黃泥塘，是城里的“黃土高坡”。削坡修路，有40萬方余土要運(yùn)往郊外，運(yùn)輸費(fèi)用很高。工程指揮部通過走訪發(fā)現(xiàn)附近某單位有廢棄魚塘需要填平，雙方很快達(dá)成協(xié)議，公司買下了倒土權(quán)，大大拉近了運(yùn)輸距離，節(jié)約資金近300萬元。在拆遷中，袁州軸承廠有一棟七層住宅樓，拆了重建，耗資160多萬，如果平移，即省錢又省時，可是要擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，通過科學(xué)論證，決定采取平移，并取得成功，節(jié)約經(jīng)費(fèi)70萬元。

在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時，還不能忽略社會效益。市城司七年所承做的工程中，有70%多是屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施，例如大道、迎賓公園、清瀝江大橋等，都沒有直接的經(jīng)濟(jì)效益，它的效益是無形的，但又是重要的必須的。這些工程為舉辦第五屆農(nóng)運(yùn)會，為創(chuàng)建全國綠化模范城、全國衛(wèi)生城、中國優(yōu)秀旅游城市、全國交能暢通管理模范城做出了貢獻(xiàn)。同樣，也為的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好環(huán)境。市城司在施工中一樣追求卓越，大道、迎賓公園等工程均成為城市建設(shè)的亮點(diǎn)工程，得到了廣泛的好評。

融資還應(yīng)該注重可持續(xù)性，主要是及時償還利息和本金，俗話說有借有還再借不難。市城司主要是把握好度，要摸著石頭過河，按照償還能力用錢。自己是這樣，要求別人也這樣，這樣才能按期還貸，保持誠信。2001年至2006年，公司共融資3.43億元，全部按期還貸，保持了信用，才使2007年順利融資3.6億元，并獲得國家開發(fā)銀行將融資額提高到10億元，為今后的融資奠定了有力的基礎(chǔ)。

自主經(jīng)營，壯大自己的關(guān)鍵

城司作為企業(yè)，還應(yīng)該抓住市場的機(jī)遇，選擇一些項(xiàng)目開展經(jīng)營，作為籌措資金的渠道，發(fā)展壯大自己的資本。一般都會選擇與自己相關(guān)的房地產(chǎn)，市城司也不例外。

在公司成立之后，隨后成立了城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，在朝陽路工程建設(shè)中，開發(fā)建設(shè)商鋪、住宅、寫字樓、車庫等共15萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入2.2億元，除去朝陽路建設(shè)投資1.8億元，實(shí)現(xiàn)利潤5000萬元，同時尚有待售商鋪等固定資產(chǎn)4800萬元，上交稅利3571萬元。換句話說，市政府未花一分錢，建設(shè)了朝陽路，還得到了稅利，市城司得到了豐厚的利潤，充實(shí)了資本，壯大了實(shí)力，保證了城市基礎(chǔ)設(shè)施多項(xiàng)工程的資金周轉(zhuǎn)。

另外市城司還做了不少嘗試。2006年在市政府的支持下，但建了錦源國資管理有限公司主要是盤活那些轉(zhuǎn)讓、抵押的國有資產(chǎn)包，使之增值。操作中必須先收購再轉(zhuǎn)讓，有一定風(fēng)險(xiǎn)，錦源國資管理有限公司初涉之一領(lǐng)域，投資1300萬，回收500萬，沒有取得明顯效果，尚待進(jìn)一步摸索。

朝陽路工程中的房地產(chǎn)，使市城司得益不少，豐厚經(jīng)濟(jì)效益自不待言，更寶貴地是認(rèn)識到這項(xiàng)工作的重要性。作為企業(yè)，必須不斷壯大自己才能在競爭中立于不敗之地，市場經(jīng)濟(jì)從來講的就是實(shí)力。其次是選擇的重要性，做什么經(jīng)營不能隨意而是要充分論證，把握機(jī)遇。當(dāng)然，挫折任何時候都有，關(guān)鍵是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)及時調(diào)整。

第5篇：地產(chǎn)項(xiàng)目考察報(bào)告范文

在紐約第五大街座雅致的公寓樓里，比萬和康林夫婦家晚上只點(diǎn)兩根蜂蠟蠟燭和根熒光燈管。他們晚餐則是切碎的卷心菜，澆一點(diǎn)自制的果醋，搗碎的蘿卜撒上當(dāng)?shù)氐狞S油和新鮮的百里香，他們吃家制酸奶酪、蜂蜜和百里香茶。

雖然樓里有一部上世紀(jì)20年代的木板轎箱電梯，但這對住在9樓的夫婦已經(jīng)4個月沒有用過了。訪客都盡量不用他們家的衛(wèi)生間，因?yàn)槎贾?，里面從來沒有衛(wèi)生紙。

比萬的試驗(yàn)

43歲的歷史作家科林?比萬和39歲的《商業(yè)周刊》撰稿人米歇爾?康林這樣的生活方式已經(jīng)開始4個月了。比萬把這種生活試驗(yàn)命名為“零影響者”，目標(biāo)是通過自己的試驗(yàn)研究一種生活方式，住在紐約市中心，卻不產(chǎn)生環(huán)境破壞。

他們的生活方式包括只吃曼哈頓周圍400公里半徑內(nèi)有機(jī)種植的食物，除了食品基本上不買東西，除了有機(jī)肥料，不制造任何垃圾，不再使用塑料和紙，盡量采用有機(jī)制品，盡可能關(guān)掉電器，不使用石油燃料的交通方式。

“之所以要限定400公里半徑內(nèi)的范圍，是因?yàn)檫@是一個農(nóng)夫一天之內(nèi)開車進(jìn)城并回家的最遠(yuǎn)距離。”比萬說，

“等待參議員和CEO來改變我們對待世界的方法太慢，一個對自然有負(fù)罪感的自由主義者終于幡然醒悟?！痹谧约旱牟┛蜕?，比萬這樣寫道他希望自己的生活能激起他人的效仿。

比萬家的試驗(yàn)最與眾不同的地方在于他們并沒有離開城市，這也代表著今天環(huán)境保護(hù)主義的新趨勢――環(huán)保并不意味著要進(jìn)入森林。

自2006年11月以來，比萬一家的生活越來越接近19世紀(jì)，特別是飲食方面。比萬學(xué)會了使用父親送給他的單面剃刀，學(xué)會了用有限的當(dāng)?shù)卦献龀鑫兜啦诲e的飯菜，他用水果殘?jiān)灾剖炒?。比萬烤面包用的是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)的小麥和發(fā)面團(tuán)，他還在附近的聯(lián)合廣場綠色市場找到了不少東西。

比萬家已經(jīng)沒有電視機(jī)，取而代之的是周六晚上的猜字謎游戲。熒光燈仍然亮著，爐子也燃著，雖然價(jià)格更貴，比萬還是預(yù)訂了當(dāng)?shù)毓镜摹熬G色能源”計(jì)劃，因?yàn)樗碾娪幸徊糠謥碜燥L(fēng)力和水電。

“100英里食品族”

事實(shí)上，現(xiàn)在像比萬這樣的環(huán)保主義者有很多?！?00英里食品族”已經(jīng)是一個不可忽視的群體，他們購買食品前先看“食物里程”，即食物從產(chǎn)地到消費(fèi)者手中的距離，是不是從方圓不超過100英里的地方運(yùn)來的。

“100英里食品族”最早源自于加拿大溫哥華的詹姆斯和艾莉薩夫婦，之所以產(chǎn)生這樣的念頭，是因?yàn)椤妒澜缬^察》的一份考察報(bào)告。報(bào)告稱，北美的進(jìn)口食物從農(nóng)場到餐桌，平均要經(jīng)過2500－4000公里的路程，食物在運(yùn)輸過程中，不但會流失營養(yǎng)，還會使普通的飲食增加17倍的石油產(chǎn)品消耗，二氧化碳也增加了同樣的數(shù)量。

詹姆斯夫婦決定從自己做起，減少對環(huán)境的破壞，他們開始只消費(fèi)100英里以內(nèi)的食品和飲料。有意思的是，在100英里內(nèi)，他們沒有發(fā)現(xiàn)任何本地區(qū)生長的谷類，所以就沒辦法吃面包、意大利面或米飯，唯一富含淀粉的食物是土豆。造成的直接后果就是兩個人在6個星期內(nèi)瘦了15磅，最后他們無奈放松了限制本地面粉的規(guī)則，購買來自太平洋地區(qū)的有機(jī)谷物。

因?yàn)樾枰獓?yán)格遵循100英里的飲食范圍，艾莉薩和詹姆斯不能食用糖，替代品是當(dāng)?shù)仞B(yǎng)蜂人出產(chǎn)的蜂蜜，這讓他們支出整整多出4倍的價(jià)錢。夫婦二人努力在100英里的飲食范圍內(nèi)增加生活的品質(zhì)，不影響到日常生活“我們生活在小屋中，吃著森林地帶的鮭魚、野生蘑菇、綠色植物、土豆……所有這些，都來自周圍的田地、森林和小溪，在我們步行的范圍中，每一餐都吃得很有靈感?！?/p>

如今這種時尚而又有趣的生活方式迅速傳遍了全球，參與者不但自己親力執(zhí)行，還在網(wǎng)絡(luò)上相互交流經(jīng)驗(yàn)，如何吃得更好，更能體會到本地購物的樂趣。有人還自己種植，在自己的后花園里種植番茄和其他果蔬，或者開發(fā)本地農(nóng)場自助游，既能解決食品的問題，又支持了本地農(nóng)場。

受詹姆斯夫婦的啟發(fā)，美國舊金山地區(qū)的一群志愿者還創(chuàng)辦了“本地食客志愿團(tuán)”，倡導(dǎo)人們在為期一個月的時間內(nèi)，僅食用方圓100英里以內(nèi)的農(nóng)產(chǎn)品。甚至連英國的一些超市里，都已經(jīng)開始在包裝袋上標(biāo)示食物里程，目的是為了提醒消費(fèi)者，在購買食品時，注意食品的運(yùn)輸距離，運(yùn)輸距離越遠(yuǎn)越不利于生態(tài)環(huán)境。

綠色個人生活

“環(huán)保要使人人都能參與，這是現(xiàn)代環(huán)保主義浪潮的特點(diǎn)，它不是如何保護(hù)一些抽象的空間，而是人們可以在家庭、辦公室等地方參與?！眱?nèi)華達(dá)大學(xué)環(huán)境史教授安德魯?柯克說。

比萬的試驗(yàn)結(jié)果還是一個未知數(shù)，因?yàn)檫@只是他計(jì)劃的第一階段，主要探索怎樣在生活中不產(chǎn)生垃圾。第二階段才是研究食物選擇怎樣才能對環(huán)境影響最小，第三階段是探尋怎樣將資源消耗減少到必需的最小程度，并且做到可持續(xù)。比萬對下一步的結(jié)果也并不是很清楚?！拔乙膊恢?，我不是生態(tài)專家?！彼麑⒃?009年根據(jù)這樣的生活出版一本書和紀(jì)錄片，也許答案就在那里面，

但作為個人，其實(shí)生活中實(shí)際的環(huán)保辦法有很多。2006年2月美國Rutgers大學(xué)生物資源工程教授大衛(wèi)?米爾斯夫婦，他們的房子有25年沒有使用暖氣。在一層特殊地板下循環(huán)著被太陽能加熱的水，能使室溫一直保持在20攝氏度。而美國溫室氣體排放的1 8％來自房屋的取暖，通風(fēng)和空調(diào)。

第6篇：地產(chǎn)項(xiàng)目考察報(bào)告范文

關(guān)鍵詞:次貸危機(jī);商業(yè)銀行;風(fēng)險(xiǎn)管理

一、 美國次貸危機(jī)的成因

次貸危機(jī)起源于美國的個人住房抵押貸款,這種貸款分為優(yōu)質(zhì)貸款、次優(yōu)質(zhì)貸款和次級貸款。在2000年以前,美國的金融機(jī)構(gòu)一般只發(fā)放前兩類貸款。9.11后,由于IT新經(jīng)濟(jì)泡沫破滅,美國政府為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展,連續(xù)多次降息,使聯(lián)邦基準(zhǔn)利率達(dá)到1%的歷史低點(diǎn),同時通過兩個政府背景的上市公司,房利貸和房地美公司提供貸款保證,從金融機(jī)構(gòu)收購個人住房貸款的債權(quán)資產(chǎn)來鼓勵個人購置房產(chǎn)。上述兩個公司通過發(fā)行企業(yè)債來籌措購買抵押貸款的資金。

由于次級按揭貸款利息較高,一些金融機(jī)構(gòu)降低貸款風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn),發(fā)放次級按揭貸款,還出現(xiàn)零首付貸款、可調(diào)利率抵押貸款等降低貸款門檻的金融產(chǎn)品,出現(xiàn)了專門經(jīng)營次級按揭貸款的金融機(jī)構(gòu)。各種經(jīng)營次級按揭貸款的金融機(jī)構(gòu)根據(jù)信用風(fēng)險(xiǎn)評級,將這種債權(quán)資產(chǎn)劃分為不同的住宅抵押支持證券。再由投資銀行購買這種證券后,再出售給各種投資者。房利美和房地美就是資產(chǎn)證券化最大的公司。這使銀行可以在既定的條件下發(fā)放多輪個人住房貸款。為了讓保險(xiǎn)基金、退休基金、政府基金等大型投資機(jī)構(gòu)購買住宅抵押支持證券,投資銀行將低等級的債務(wù)重新組合,打包成債務(wù)抵押憑證,再次進(jìn)行證券化融資,此外還針對對沖基金等其他投資者發(fā)明了各種債務(wù)抵押憑證,大大擴(kuò)展了證券化的市場。到2006年,全球以次級按揭為基礎(chǔ)的債務(wù)抵押憑證發(fā)行量達(dá)到了56000億美元,比2005年增長了45%。

美國次貸危機(jī)的形成在于美國房價(jià)、次貸、次債和相關(guān)金融衍生品的過度膨脹。盡管在起初次貸大大刺激了房地產(chǎn)業(yè),但2006年初美國房價(jià)開始出現(xiàn)了下降的態(tài)勢,銀行利率從2004年開始上升,借款人債務(wù)負(fù)擔(dān)明顯加大,2007年比上年又下降了30%,這時借款人由于無法償還房貸,就出現(xiàn)了大量的違約,違約率的提高使人們對住房抵押債券和債務(wù)抵押憑證的價(jià)值產(chǎn)生了懷疑,兩種金融產(chǎn)品價(jià)格下跌,持有該產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)蒙受損失,很多依賴短期融資券的機(jī)構(gòu)都陷入流動性困難,這些壞掉的資產(chǎn)最終又回到了銀行,損害了銀行的整體基礎(chǔ)。

綜上所述,危機(jī)根源就來自于放松監(jiān)管的次級按揭抵押貸款,次級按揭抵押貸款公司猶如生產(chǎn)工廠,將次級按揭貸款加工后,讓其規(guī)模擴(kuò)大,再經(jīng)過美國投資銀行的進(jìn)一步加工銷售,由對沖基金、中介公司等批發(fā)零售。由商業(yè)銀行、銀行間市場提供信貸支持,保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金、政府托管基金、外國機(jī)構(gòu)投資者變成了最終的消費(fèi)者。一時間從美國擴(kuò)展到全球,一派繁榮。

我們試想如果當(dāng)初的美國銀行,從一開始就不要降低信貸標(biāo)準(zhǔn),如果沒有次級按揭貸款抵押公司進(jìn)一步推波助瀾,如果美國投資銀行對“次貸資產(chǎn)證券化”的風(fēng)險(xiǎn)評估的更足一些,如果美國商業(yè)銀行不提供大筆的信貸支持,那么今天的由次貸危機(jī)引發(fā)的全面金融危機(jī),就不復(fù)存在了。

二、目前我國商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)管理方面存在的主要問題

商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理是指商業(yè)銀行通過風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測、風(fēng)險(xiǎn)控制等方法,預(yù)測、回避、排除或者轉(zhuǎn)移經(jīng)營中的風(fēng)險(xiǎn),從而減少或避免經(jīng)濟(jì)損失,保證經(jīng)營資金乃至金融體系的安全。目前,全面風(fēng)險(xiǎn)管理模式已成為國際化商業(yè)銀行謀求持續(xù)發(fā)展和競爭優(yōu)勢的最重要方式。要確定我國商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理策略,首先要明確其面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。由于分析角度不同,對銀行風(fēng)險(xiǎn)分類的標(biāo)準(zhǔn)也不一。一般可分為信用風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)(利率、匯率和資產(chǎn)價(jià)格)、流動性風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等,一般業(yè)界所說的三大風(fēng)險(xiǎn)是指信用風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)。這是國際上巴塞爾委員會要求提取資本金的三類風(fēng)險(xiǎn),是國際銀行業(yè)和銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)重點(diǎn)關(guān)注的三類風(fēng)險(xiǎn)。

信用風(fēng)險(xiǎn):是指由于債務(wù)人不能到期償還或者延期償還本息,可能引起銀行凈收益的損失。不同資產(chǎn)有不同的違約風(fēng)險(xiǎn),其中貸款信用風(fēng)險(xiǎn)最大。雖然目前已將原國有商業(yè)銀行的大比例不良貸款剝離到了幾個資產(chǎn)管理公司,又經(jīng)過了股份制改造在國內(nèi)外證券市場上市,各國有控股商業(yè)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)大大降低,但我國整個銀行體系中仍蘊(yùn)藏著很大的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展過多的依賴于銀行貸款,銀行貸款的多少直接影響到GDP的增長、就業(yè)、社會穩(wěn)定等。

目前,由于我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)主要是個人住房按揭貸款,貸款主體主要是商業(yè)銀行,這次的次貸危機(jī)對我國商業(yè)銀行具有深層次警示作用。近十年來,我國的房地產(chǎn)金融市場快速發(fā)展,平均年增長率達(dá)到了30%,各家商業(yè)銀行普遍將房地產(chǎn)信貸作為低風(fēng)險(xiǎn)、高收益的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)加以大力發(fā)展。但是次貸危機(jī)的爆發(fā)提示我們,我國當(dāng)前的房地產(chǎn)金融市場同樣蘊(yùn)涵較大的信用風(fēng)險(xiǎn)。前一階段房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆,房價(jià)不斷上升,積累的風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。在當(dāng)前通貨膨脹和宏觀調(diào)控形勢下,央行在今年的上半年主要以加息為主,下半年進(jìn)入四季度后開始降息,主要城市的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)有了大幅下跌,出現(xiàn)了與美國次貸危機(jī)爆發(fā)前相似的局面。盡管我國沒有房貸次級市場,沒有將次貸資產(chǎn)證券化,短期內(nèi)不可能爆發(fā)類似的危機(jī),但是房地產(chǎn)金融市場的潛在風(fēng)險(xiǎn)在本質(zhì)上卻是相通的。龐大的房貸資產(chǎn)主要集中于商業(yè)銀行,房貸風(fēng)險(xiǎn)也幾乎完全集中于銀行體系中,沒有其他的釋放渠道。一旦發(fā)生問題,這些風(fēng)險(xiǎn)可能集中爆發(fā),產(chǎn)生大量的呆壞賬,甚至?xí)驗(yàn)殂y行的核心地位威脅到整個金融體系的安全。

市場風(fēng)險(xiǎn):市場風(fēng)險(xiǎn)包括了利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)是指由于市場利率水平變化引起銀行凈利息收入和有價(jià)證券市場價(jià)值的潛在變化,主要根源在于資產(chǎn)負(fù)債的搭配不當(dāng),今年由于央行多次升降銀行利率,對各商業(yè)銀行的影響還是很大;匯率風(fēng)險(xiǎn)是指,外匯市場引起外幣資產(chǎn)價(jià)值或出售價(jià)格的變化,集中表現(xiàn)為幣種的選擇問題,隨著商業(yè)銀行各種外匯交易和外匯業(yè)務(wù)的不斷拓展,所面臨的匯率風(fēng)險(xiǎn)也在日益增大。資產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)是指被用于交易的資產(chǎn)或可交易資產(chǎn)的價(jià)值發(fā)生變化而導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)。

操作風(fēng)險(xiǎn):銀行是經(jīng)營貨幣資金業(yè)務(wù)的企業(yè),每天處理著大量的資金借貸和結(jié)算業(yè)務(wù)。在銀行的經(jīng)營活動中,如果發(fā)生業(yè)務(wù)差錯,就可能給銀行和客戶帶來巨大的資金損失。對這些銀行經(jīng)營活動中發(fā)生的差錯及損失,我們稱為銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)事件。按照巴塞爾銀行監(jiān)管委員會的定義,銀行操作風(fēng)險(xiǎn)主要源于銀行內(nèi)部系統(tǒng)缺陷、內(nèi)部程序、以及外部事件。目前還沒有有效的手段對操作風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制,唯有加強(qiáng)內(nèi)部控制。設(shè)置合理有效的內(nèi)部監(jiān)控體系。以防止人為操作的錯誤,以及內(nèi)部欺詐等事件的發(fā)生。目前商業(yè)銀行內(nèi)部的操作風(fēng)險(xiǎn),可以分兩個層面,一個是銀行總部的操作風(fēng)險(xiǎn),另一個是基層銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)。

以上風(fēng)險(xiǎn)中,信用風(fēng)險(xiǎn)處于處于商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)和負(fù)債業(yè)務(wù)的前端,是商業(yè)銀行的主要風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)在國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢波動劇烈時期最為明顯,匯率風(fēng)險(xiǎn)則受國際政治、經(jīng)濟(jì)的影響。操作風(fēng)險(xiǎn)主要涉及銀行的內(nèi)部管理,也是目前商業(yè)銀行的最主要風(fēng)險(xiǎn)。但隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,上述的風(fēng)險(xiǎn)都不是單一的,而是出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)的重疊,有的商業(yè)銀行偏重了信用風(fēng)險(xiǎn)而忽視了市場風(fēng)險(xiǎn),因而缺乏有效的管理手段和制度。還有的商業(yè)銀行將不良貸款形成因素中借款企業(yè)信用變化因素與銀行內(nèi)部管理因素分析不清,進(jìn)而將大量的銀行不良資產(chǎn)歸咎于信用風(fēng)險(xiǎn),而忽略了銀行內(nèi)部控制落后而造成的操作風(fēng)險(xiǎn)等,這些都需要引起我們的重視。

三、對我國商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的啟示

1.信用風(fēng)險(xiǎn)和流動性風(fēng)險(xiǎn)的管理與防范

風(fēng)險(xiǎn)管理的第一步是識別風(fēng)險(xiǎn),鑒別可能帶來的財(cái)務(wù)損失,將業(yè)務(wù)和客戶按風(fēng)險(xiǎn)大小排隊(duì),編織風(fēng)險(xiǎn)狀況表,作為選擇防范策略的依據(jù)。對信用風(fēng)險(xiǎn)主要是分析沖銷貸款和追回貸款、逾期貸款、有問題貸款及貸款增長比例等。流動性風(fēng)險(xiǎn)主要分析資本金、大額負(fù)債、流動資產(chǎn)對總資產(chǎn)的比率等。對上述風(fēng)險(xiǎn)可以采取規(guī)避性策略,就是將風(fēng)險(xiǎn)狀況表中揭示風(fēng)險(xiǎn)太大的業(yè)務(wù)和客戶從經(jīng)營計(jì)劃中剔出;另外還可以運(yùn)用財(cái)務(wù)型技術(shù)補(bǔ)償可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)損失,保證財(cái)務(wù)穩(wěn)定;再者還可以引入“風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)”理論,來防范和控制風(fēng)險(xiǎn)。對流動性風(fēng)險(xiǎn)可以選擇,在投資活動中選擇風(fēng)險(xiǎn)小的項(xiàng)目,降低資產(chǎn)平均期限,提高短期資產(chǎn)的比重。

審慎推動資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。從美國次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)看,盡管資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)起了推波助瀾的作用,但不可否認(rèn)美國的金融市場比我國成熟得多,大力推動資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新業(yè)務(wù),著力化解信用風(fēng)險(xiǎn)。通過對次貸危機(jī)發(fā)生原因的分析可以看出,資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)并非危機(jī)產(chǎn)生的罪魁禍?zhǔn)?。相反?yīng)該看到,美國的金融市場極為成熟,正是資產(chǎn)證券化、信用分級設(shè)計(jì)等風(fēng)險(xiǎn)釋放渠道以及大量對沖工具的廣泛使用,避免了房地產(chǎn)金融市場全面危機(jī)的發(fā)生。因此國內(nèi)的商業(yè)銀行不能因噎廢食,因?yàn)榇钨J危機(jī)而放棄資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新業(yè)務(wù)的發(fā)展,應(yīng)該積極學(xué)習(xí)跨國商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)管理方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和做法,推動金融創(chuàng)新,提高風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)和管理水平,在信用分級的基礎(chǔ)上,采用證券化等方法,化解積聚于銀行體系內(nèi)部的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

2.操作風(fēng)險(xiǎn)的管理與防范

對總行方面操作風(fēng)險(xiǎn)的防范:

(1)完善公司法人治理結(jié)構(gòu)。完善商業(yè)銀行的建立股東會、董事會、監(jiān)事會和經(jīng)理層之間相互促進(jìn)、相互制衡、運(yùn)轉(zhuǎn)高效的公司治理結(jié)構(gòu),完善董事會下的各種專業(yè)委員會,如:戰(zhàn)略發(fā)展委員會、審計(jì)委員會、風(fēng)險(xiǎn)管理委員會、薪酬委員會等,完善獨(dú)立董事制度。在良好的治理結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上,建立起包括內(nèi)部審計(jì)部門和風(fēng)險(xiǎn)管理部門在內(nèi)的全面的內(nèi)部控制體系。

目前我國的國有商業(yè)銀行多數(shù)已進(jìn)行股份制改造,在境內(nèi)外證券市場上市,商業(yè)銀行的上市不僅要解決資本金不足的問題,更重要的是要解決資本金對承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的“軟約束”問題,這種約束“硬化”的過程就是現(xiàn)代治理結(jié)構(gòu)和有效內(nèi)控體系建立的過程,這一過程包括建立有效的獨(dú)立董事制度、內(nèi)部審計(jì)制度和風(fēng)險(xiǎn)管理體系等各個方面。

(2)將商業(yè)銀行資本金提高至于其風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)相適應(yīng)的水平,各商業(yè)銀行應(yīng)該在統(tǒng)一的風(fēng)險(xiǎn)政策下,依風(fēng)險(xiǎn)配置資本,做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算,各業(yè)務(wù)部門或地區(qū)要在所配置的資本份額的硬約束內(nèi)開展經(jīng)營和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。目前提高資本金最好的方式,就是各商業(yè)銀行夯實(shí)基礎(chǔ),創(chuàng)造條件爭取在證券市場上市籌集資金來補(bǔ)充資本金。但達(dá)到上市的條件,需要商業(yè)銀行在產(chǎn)權(quán)的清晰度、運(yùn)作的獨(dú)立性、內(nèi)部管理的規(guī)范性等方面要下功夫,當(dāng)然上市的過程就是最好的規(guī)范的過程。

對基層行操作風(fēng)險(xiǎn)的防范:

(1)以人為本加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)教育。樹立以人為本的經(jīng)營理念,把以人為本作為經(jīng)營管理活動的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn),增強(qiáng)管理工作的親和力和透明度;加強(qiáng)員工的思想教育、遵紀(jì)守法教育和風(fēng)險(xiǎn)防范教育,樹立員工正確的人生觀和世界觀,提高道德水平和法紀(jì)觀念;堅(jiān)持科學(xué)的用人觀,建立科學(xué)的激勵機(jī)制,最大限度地調(diào)動員工的積極性和創(chuàng)造性。

(2)加強(qiáng)內(nèi)控制度建設(shè),建立長效機(jī)制。進(jìn)一步完善制度,保證內(nèi)控制度的實(shí)效性。要嚴(yán)格按金融法律法規(guī),規(guī)范各崗位的職責(zé),規(guī)范內(nèi)部授權(quán)授信制度,同時加大對各項(xiàng)業(yè)務(wù)制度的學(xué)習(xí)培訓(xùn),讓每位員工了解掌握各項(xiàng)制度并在業(yè)務(wù)辦理過程中規(guī)范操作,把防范操作風(fēng)險(xiǎn)貫穿于一切業(yè)務(wù)始終,為穩(wěn)健經(jīng)營提供保障。還要加大投入,保障業(yè)務(wù)運(yùn)營對設(shè)備設(shè)施的合理需要,充分利用現(xiàn)代科技提高防范水平。也要改進(jìn)經(jīng)營績效考核辦法,從單純重業(yè)務(wù)發(fā)展和經(jīng)營利潤的考核轉(zhuǎn)變至以風(fēng)險(xiǎn)管理為體系的全面質(zhì)量考核體系。

參考文獻(xiàn):

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第7篇：地產(chǎn)項(xiàng)目考察報(bào)告范文

[關(guān)鍵詞] 指定審計(jì) 注冊會計(jì)師 會計(jì)師事務(wù)所

在注冊會計(jì)師行業(yè)內(nèi)，一直存在著有關(guān)政府部門或機(jī)構(gòu)在自己的權(quán)限范圍內(nèi)指定少數(shù)事務(wù)所執(zhí)行有關(guān)的審計(jì)、驗(yàn)資、評估等注冊會計(jì)師業(yè)務(wù)的情況，即指定審計(jì)現(xiàn)象。指定審計(jì)現(xiàn)象在工商、稅務(wù)等政府部門以及銀行類金融機(jī)構(gòu)和其他具有條塊管理權(quán)限的機(jī)構(gòu)中均普遍存在。據(jù)了解，60％的被調(diào)查的事務(wù)所反映工商部門存在指定事務(wù)所進(jìn)行工商年檢審計(jì)的現(xiàn)象，盡管工商年檢中指定審計(jì)業(yè)務(wù)具有一定的普遍性，但這只是審計(jì)市場指定業(yè)務(wù)的冰山一角。稅務(wù)、審計(jì)等政府權(quán)力部門，銀行類金融機(jī)構(gòu)，郵電、電力、軍工、鐵路等具有條塊管理職能的企事業(yè)機(jī)構(gòu)，均在不同程度上存在指定審計(jì)現(xiàn)象。

一、指定審計(jì)現(xiàn)象類型的分析

1.按指定業(yè)務(wù)的指定者不同可將指定審計(jì)分為：由政府權(quán)力部門指定的審計(jì)，如工商局、稅務(wù)局在工商年檢和納稅申報(bào)時的指定審計(jì)行為等；由金融機(jī)構(gòu)指定的審計(jì)，如銀行對在其處貸款的企業(yè)指定事務(wù)所做該企業(yè)的年度財(cái)務(wù)報(bào)告審計(jì)工作；由具有條塊管理權(quán)限的機(jī)構(gòu)指定的審計(jì)，如郵電、電力、軍工、鐵道等相關(guān)機(jī)構(gòu)的指定審計(jì)行為。

2.按指定業(yè)務(wù)的形式不同可將指定審計(jì)分為：有形指定審計(jì)，即由相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)以直接下發(fā)文件的形式指定的審計(jì)業(yè)務(wù)；無形指定審計(jì)，即由相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)以口頭指定的形式指定的審計(jì)業(yè)務(wù)。其中后者更為隱蔽，由于是口頭指定業(yè)務(wù)的形式，所以無論是行業(yè)自律監(jiān)管還是行政監(jiān)管，對此都難以取證、監(jiān)管。

3.按指定業(yè)務(wù)的具體方式不同分為：直接指定，即由相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)直接指定一家或數(shù)家會計(jì)師事務(wù)所來承做相應(yīng)的審計(jì)業(yè)務(wù)；間接指定，即相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)雖未指定具體的會計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)，但卻對相應(yīng)業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)資格做了限制，如司法鑒定資格、土地評估師、房地產(chǎn)估價(jià)師、工程造價(jià)師、注冊稅務(wù)師等等，以此來限定會計(jì)師事務(wù)所。

二、指定審計(jì)現(xiàn)象成因的考察

指定審計(jì)現(xiàn)象由來已久，早在1995年廣西區(qū)財(cái)政廳就有針對指定審計(jì)的文件［(95)桂財(cái)注協(xié)字第7號］。依據(jù)《中華人民共和國注冊會計(jì)師法》第二十九條：“會計(jì)師事務(wù)所受理業(yè)務(wù)，不受行政區(qū)域、行業(yè)的限制”，但是，審計(jì)市場中的指定審計(jì)現(xiàn)象一直可謂屢禁不止，究其成因，主要有以下幾方面：

1.部門和行政的條塊分割。目前，我國的注冊會計(jì)師職業(yè)服務(wù)市場被政府部門人為地設(shè)置了進(jìn)入壁壘，行政分割成若干子市場，因?yàn)槲覈姆ㄒ?guī)體系事實(shí)上將行業(yè)管理方面的很多權(quán)限授予相關(guān)政府管理部門，同時在規(guī)范執(zhí)業(yè)資格等方面也為相關(guān)政府管理部門留下了很多活動空間，所以當(dāng)談及某政府管理部門設(shè)置的“執(zhí)業(yè)資格”不合法時，往往找不到明確的法律依據(jù)，這些都為各相關(guān)機(jī)構(gòu)指定審計(jì)創(chuàng)造了條件。

2.經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動。在指定審計(jì)的背后常常是各種形式的權(quán)錢交易，市場運(yùn)行機(jī)制（包括民間審計(jì)市場運(yùn)行機(jī)制）的不健全，在民間審計(jì)領(lǐng)域產(chǎn)生了大量的租金可尋，于是就出現(xiàn)了政府部門設(shè)租、會計(jì)師事務(wù)所尋租的情況。一些政府職能部門利用手中權(quán)力指定事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)，從而向事務(wù)所收取所謂的業(yè)務(wù)介紹費(fèi)、中介費(fèi)、協(xié)作費(fèi)等等名目的回扣；而事務(wù)所則通過某種手段（比如游說、向政府官員行賄等）從政府手中尋求某種特權(quán)（如成為指定事務(wù)所），以此占有一定的市場份額，賺取較高的利潤。

3.行業(yè)內(nèi)部的惡性競爭。目前國內(nèi)的審計(jì)市場還遠(yuǎn)未飽和，但眾多國內(nèi)事務(wù)所競爭的都是法定審計(jì)業(yè)務(wù)這一塊，在企業(yè)改組改革、聯(lián)合兼并、上市、破產(chǎn)等部分卻涉及較少。而一旦成為指定事務(wù)所，其業(yè)務(wù)量就會有所上升。于是，各事務(wù)所各顯神通，希望能成為被指定者，這樣在客觀上為指定審計(jì)創(chuàng)造了市場。

4.國有資產(chǎn)所有者缺位。在我國公有制為主體的所有制形式下，政府作為社會事務(wù)管理者的身份和作為國有股代表者的身份是合二為一的。在這種情況下，相關(guān)政府部門出臺的文件、規(guī)定或意見指定一些事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)的行為，究竟是以國有股股東身份發(fā)出的，還是以政府身份的，就很難辨析清楚，這就為相關(guān)機(jī)構(gòu)指定審計(jì)提供了借口。

三、指定審計(jì)的社會效應(yīng)分析

1.審計(jì)質(zhì)量難以保證，降低行業(yè)社會公信力。指定審計(jì)現(xiàn)象直接引致了執(zhí)業(yè)質(zhì)量的失控，使得原本是市場經(jīng)濟(jì)秩序守護(hù)者、從事法律賦予的經(jīng)濟(jì)鑒證職能的注冊會計(jì)師，冒犯法律的尊嚴(yán)，成為貪污受賄等犯罪行為的幫兇，破壞了整個行業(yè)的社會形象，對注冊會計(jì)師行業(yè)面臨的誠信危機(jī)而言無疑是雪上加霜。在指定業(yè)務(wù)的背后，往往存在著事務(wù)所向指定單位返還介紹費(fèi)、業(yè)務(wù)分成等名目各異的回扣，使得事務(wù)所的審計(jì)收費(fèi)在扣除回扣部分后所剩無幾，在這種實(shí)際低收費(fèi)的情況下，事務(wù)所不愿意承擔(dān)高額的審計(jì)成本，難免偷工減料，不能履行必要的審計(jì)程序，獲取必要的審計(jì)證據(jù)，執(zhí)業(yè)質(zhì)量無從保證。

2.加重企業(yè)負(fù)擔(dān)。在指定業(yè)務(wù)的環(huán)境中，許多政府部門和金融機(jī)構(gòu)只認(rèn)可自己指定的會計(jì)師事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告，企業(yè)被迫重復(fù)請不同的事務(wù)所出具相同的審計(jì)報(bào)告。同時，各指定業(yè)務(wù)的單位對審計(jì)報(bào)告都不同程度地提出了特定的要求。如工商部門要求注冊會計(jì)師在審計(jì)報(bào)告中增加“該企業(yè)實(shí)收資本真實(shí)，未有抽逃情況”等字樣。注冊會計(jì)師出于謹(jǐn)慎考慮，在不同類型的指定業(yè)務(wù)審計(jì)報(bào)告中追加“本報(bào)告僅供工商年檢（或者納稅申報(bào)、某銀行信貸、基建項(xiàng)目審計(jì)等等）之用”。那么，這樣的一份審計(jì)報(bào)告似乎只能有一個用途，為了應(yīng)付不同的需要，企業(yè)須提供內(nèi)容相似的多份報(bào)告。凡此種種皆使得企業(yè)負(fù)擔(dān)明顯增加。

3.不利于注冊會計(jì)師行業(yè)的健康有序發(fā)展。指定審計(jì)加劇了注冊會計(jì)師行業(yè)的不正當(dāng)競爭，使執(zhí)業(yè)水平相同的不同會計(jì)師事務(wù)所在競爭中處于不平等的地位，混淆了注冊會計(jì)師行業(yè)市場競爭中優(yōu)勢者與劣勢者的區(qū)別。長此以往，會使得市場的主要資源（客戶和執(zhí)業(yè)人員）無法流向服務(wù)水平高、具有一定經(jīng)營規(guī)模、能產(chǎn)生較大效益的會計(jì)師事務(wù)所集中，同時也會造成注冊會計(jì)師行業(yè)的劣幣驅(qū)逐良幣現(xiàn)象，不利于整個行業(yè)的健康有序發(fā)展。

四、針對指定審計(jì)現(xiàn)象綜合治理的若干建議

1.充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的內(nèi)外協(xié)調(diào)功能

(1)轉(zhuǎn)換注協(xié)“準(zhǔn)政府”的雙重身份。行業(yè)協(xié)會作為企業(yè)與政府之間溝通的中介, 其具有服務(wù)于企業(yè)和政府的雙重功能。但是行業(yè)協(xié)會服務(wù)于二者的功能不是平均分配的, 其主要宗旨和職能是為其會員服務(wù)，其與政府之間的聯(lián)系也僅僅是服務(wù)于行業(yè)并最終使構(gòu)成行業(yè)的事務(wù)所受益。如果行業(yè)協(xié)會從觀念上依然依賴政府, 追求自身效益, 服務(wù)意識淡薄, 官本位思想嚴(yán)重, 那么行業(yè)協(xié)會就難以與其成員產(chǎn)生共鳴,從而發(fā)揮其職能。

(2)充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的內(nèi)外協(xié)調(diào)功能。行業(yè)協(xié)會是溝通連接政府和會員的“橋梁和紐帶”。指定審計(jì)現(xiàn)象產(chǎn)生的根源關(guān)系到政府部門和會計(jì)師事務(wù)所，若要根治需要各方的共同努力；同時在治理的過程中也會涉及到經(jīng)濟(jì)利益的再分配，所以需要行業(yè)協(xié)會充分發(fā)揮其內(nèi)外協(xié)調(diào)功能，形成行業(yè)的聲音，同各部門和機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，共同治理指定審計(jì)。

2.行業(yè)內(nèi)部尋找解決指定審計(jì)問題的突破口

(1)通過行業(yè)自律治理指定審計(jì)。一個只有依賴外部管束才能做到合規(guī)合矩的行業(yè)，是得不到市場和公眾的認(rèn)可。解決指定審計(jì)問題，需要提高行業(yè)自律水平，建立有效的自律監(jiān)管模式。注協(xié)須進(jìn)行自律管理，對承接指定審計(jì)業(yè)務(wù)的會計(jì)師事務(wù)所依據(jù)執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、職業(yè)道德規(guī)范作出相應(yīng)的內(nèi)部通報(bào)、經(jīng)濟(jì)處罰，并將其違規(guī)行為和處理結(jié)果記入誠信檔案，根據(jù)誠信檔案的記錄限期與相關(guān)事務(wù)所的負(fù)責(zé)人談話提醒，并對有關(guān)人員加強(qiáng)后續(xù)教育。依靠業(yè)界自發(fā)抵制和行業(yè)內(nèi)部管理治理指定審計(jì)。

(2)通過會計(jì)師事務(wù)所自發(fā)合并，全面提升競爭力。目前，我國會計(jì)師事務(wù)所有4000多家，其中雇員人數(shù)在250人以上、年?duì)I業(yè)額超過5000萬人民幣的會計(jì)師事務(wù)所鳳毛麟角，同時大多數(shù)事務(wù)所缺乏高素質(zhì)的經(jīng)營管理者和注冊會計(jì)師，執(zhí)業(yè)質(zhì)量不高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，不具備承接大型或特大型企業(yè)審計(jì)的能力，更不具備與國際大會計(jì)師事務(wù)所競爭的實(shí)力。在客戶資源有限、小事務(wù)所數(shù)量多的情況下，必然出現(xiàn)“僧多粥少”的現(xiàn)象，造成惡性無序競爭，頻頻出現(xiàn)事務(wù)所尋租的情況。所以，具有一定規(guī)模和實(shí)力的會計(jì)師事務(wù)所可實(shí)行同業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成規(guī)模大、服務(wù)功能強(qiáng)、內(nèi)部管理嚴(yán)格、執(zhí)業(yè)質(zhì)量高的事務(wù)所，減少小事務(wù)所的數(shù)量，避免法定審計(jì)市場上的惡性競爭。

(3)拓展業(yè)務(wù)品種，提供審計(jì)延伸服務(wù)。目前我國注冊會計(jì)師的業(yè)務(wù)領(lǐng)域大都局限于傳統(tǒng)的審計(jì)、驗(yàn)資，而提供會計(jì)咨詢、稅務(wù)等各項(xiàng)服務(wù)，幾乎都沒有開展。然而，在目前的競爭環(huán)境下，戰(zhàn)略、管理、經(jīng)營、市場、投資等一系列企業(yè)發(fā)展中必須解決的重大問題，對于單個企業(yè)和機(jī)構(gòu)來說都很難獨(dú)立完成，因此咨詢服務(wù)市場的發(fā)展?jié)摿艽蟆Ｊ聞?wù)所要想在激烈的競爭中取得成功，就應(yīng)根據(jù)客戶的需要拓展新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，逐步開展投資咨詢、管理咨詢、稅務(wù)咨詢、清算等服務(wù)業(yè)務(wù)，以求雙方共同發(fā)展。

3.政府應(yīng)對指定審計(jì)進(jìn)行監(jiān)管

治理指定審計(jì)除了進(jìn)行行業(yè)自律監(jiān)管外，還需要進(jìn)行政府監(jiān)管。政府管理和自律管理必須在公眾利益中形成互補(bǔ)，最佳的管理，既不是政府全部承擔(dān)管理責(zé)任的體制，也不是自律管理全部承擔(dān)管理責(zé)任的體制。

(1)明確監(jiān)管主體，落實(shí)監(jiān)管職責(zé)。目前，由于我國對注冊會計(jì)師行業(yè)政府部門監(jiān)督職責(zé)的有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定不明確、不具體，沒有明確的分工，存在交叉和重疊，而且各有關(guān)政府部門之間缺乏有效的溝通和協(xié)調(diào)機(jī)制，造成了對注冊會計(jì)師行業(yè)的多頭監(jiān)管與重復(fù)檢查。根據(jù)財(cái)政部公布全國百家會計(jì)師事務(wù)所問卷調(diào)查結(jié)果顯示，78.29％的事務(wù)所認(rèn)為存在多頭監(jiān)管，59.78％認(rèn)為存在重復(fù)檢查。如果不改變這種狀況，擺脫部門偏好，難以從源頭上遏制設(shè)租、尋租和腐敗的機(jī)會主義傾向。因此,建立獨(dú)立于各種利益集團(tuán)的管制機(jī)構(gòu)是治理指定審計(jì)現(xiàn)象的重要任務(wù)。建議修訂相關(guān)法律，理順監(jiān)管體制，明確財(cái)政部門是注冊會計(jì)師行業(yè)的政府監(jiān)管部門，落實(shí)監(jiān)管責(zé)任，監(jiān)管人員有意過失等要負(fù)連帶責(zé)任。

(2)理順注冊會計(jì)師行業(yè)存在的資格限市局面。各種資格限市為各相關(guān)機(jī)構(gòu)指定審計(jì)創(chuàng)造了基礎(chǔ)，政府部門應(yīng)盡快理順、扭轉(zhuǎn)這種混亂局面。注冊會計(jì)師從一開始就有“市場準(zhǔn)入”制度，如果說某種執(zhí)業(yè)資格還有什么特殊的要求，那么也應(yīng)有統(tǒng)一的監(jiān)管機(jī)構(gòu)制定相應(yīng)的制度和辦法，如實(shí)行繼續(xù)教育培訓(xùn)，而沒有必要由其他的職能部門對其“能否執(zhí)業(yè)”予以再確認(rèn)，這種做法會導(dǎo)致管理重復(fù)甚至市場混亂。

(3)嚴(yán)格執(zhí)法力度，加大違規(guī)成本。目前已有的針對支付各種形式的回扣承攬指定業(yè)務(wù)的處罰措施比較輕，如沒收違約所得等，威懾作用不大。所以應(yīng)加大懲處力度，加大其違規(guī)成本，使相關(guān)單位不敢輕易以身試法。加強(qiáng)政府監(jiān)督處罰機(jī)制，目的是通過加強(qiáng)對少數(shù)違法違規(guī)會計(jì)師事務(wù)所和設(shè)租機(jī)構(gòu)的查處力度，整頓和規(guī)范執(zhí)業(yè)市場競爭秩序，保護(hù)更多誠實(shí)守信的會計(jì)師事務(wù)所和注冊會計(jì)師， 為注冊會計(jì)師行業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展條件。同時，對違規(guī)參與指定業(yè)務(wù)的事務(wù)所務(wù)求執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究，在行業(yè)內(nèi)起到有效的震懾作用。

參考文獻(xiàn)：

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第8篇：地產(chǎn)項(xiàng)目考察報(bào)告范文

根據(jù)泉州市教育局的部署安排，今年為泉州市中等職業(yè)教育的“專業(yè)建設(shè)年”，為更好地推進(jìn)我市中等職業(yè)學(xué)校專業(yè)建設(shè)，提升專業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的水平，有效學(xué)習(xí)、借鑒兄弟省、市在專業(yè)建設(shè)中的成功做法和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，市教育局組織我市部分職業(yè)學(xué)校校長，實(shí)訓(xùn)主任到山東青島進(jìn)行專業(yè)建設(shè)的參觀學(xué)習(xí)和有關(guān)教育考察活動。考察團(tuán)一行參觀考察了山東省輕工工程學(xué)校、青島市現(xiàn)代制造業(yè)教育集團(tuán)、青島市平度職業(yè)教育中心、青島市電子學(xué)校等單位的職業(yè)教育改革發(fā)展?fàn)顩r、專業(yè)建設(shè)情況及實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)基地的建設(shè)。我們通過參觀學(xué)習(xí)、實(shí)地考察、座談研討等形式，對青島市的職業(yè)教育改革發(fā)展情況有了比較全面的認(rèn)識，現(xiàn)就考察團(tuán)的考察情況提出如下報(bào)告：

山東省青島市地處山東半島東南部，瀕臨黃海，環(huán)抱膠州灣。全市總面積1.1萬平方公里（其中市區(qū)面積1102平方公里），人口總數(shù)740.9萬，2005年實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值(GDP)2695.5 億元。改革開放以來，青島市在落實(shí)基礎(chǔ)教育戰(zhàn)略地位的同時，始終堅(jiān)持把發(fā)展職業(yè)教育作為科教興市的重要措施來抓。“十五”以來，青島市的職業(yè)教育始終保持了持續(xù)健康發(fā)展。目前，全市共有各類中等職業(yè)學(xué)校104所，在校學(xué)生17.2萬人，高中階段教育普及率達(dá)到90℅以上，職普比例達(dá)到51：49。職業(yè)院校每年為全市培養(yǎng)輸送5萬多名技能型人才，為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展做出了實(shí)質(zhì)性的貢獻(xiàn)。

一、政府加強(qiáng)宏觀統(tǒng)籌，確保職業(yè)教育持續(xù)健康發(fā)展。

青島職業(yè)教育之所以能夠持續(xù)健康發(fā)展，關(guān)鍵是青島市委、市政府高度重視職業(yè)教育工作，切實(shí)加強(qiáng)宏觀統(tǒng)籌的領(lǐng)導(dǎo)。在我們的考察學(xué)習(xí)過程中，我們清楚的了解到他們在職業(yè)教育工作中，重點(diǎn)抓了以下五個方面的統(tǒng)籌工作：

1、統(tǒng)籌教育結(jié)構(gòu)，推動職業(yè)教育與普通教育協(xié)調(diào)發(fā)展

合理的教育結(jié)構(gòu)是教育事業(yè)發(fā)展的重要保證。職業(yè)教育的投資大、成本高，而且目前社會上依然存在著鄙薄職業(yè)教育的觀念。在這種情況下，要保持合理的教育結(jié)構(gòu)，保持各類教育特別是中等職業(yè)教育與普通高中的協(xié)調(diào)發(fā)展，政府就必須加強(qiáng)統(tǒng)籌，發(fā)揮好宏觀調(diào)控作用。為此，青島市提出了發(fā)展中等職業(yè)教育的“三個不動搖”，即：堅(jiān)持大力發(fā)展職業(yè)教育方針不動搖：以初中后分流為重點(diǎn)不動搖：高中段職業(yè)教育與普通教育規(guī)模保持大致相當(dāng)不動搖?！叭齻€不動搖”從根本上保障了職業(yè)教育的發(fā)展，“十五”期間，青島市高中階段職業(yè)教育與普通教育的比例始終保持1：1左右。

2、統(tǒng)籌經(jīng)費(fèi)，為職業(yè)教育發(fā)展做物質(zhì)保障

職業(yè)教育需要大量實(shí)訓(xùn)設(shè)備和專業(yè)師資，沒有經(jīng)費(fèi)投入的保障，培養(yǎng)技能就是一句空話。為了保障職業(yè)教育發(fā)展，提高職業(yè)教育質(zhì)量，青島市制定了一系列經(jīng)費(fèi)投入政策：從1998年到2004年，青島市統(tǒng)籌全市企業(yè)職工工資的8‰用于職業(yè)教育，僅此一項(xiàng)就籌集資金達(dá)到2億元。2002年全國職業(yè)教育工作會議之后，青島市立即落實(shí)了“教育費(fèi)附加的20％用于職業(yè)教育”的規(guī)定，每年增加經(jīng)費(fèi)2000多萬元。2004年，又出臺“各級財(cái)政按照城市每班5000元、農(nóng)村每班4000元的標(biāo)準(zhǔn)，撥付職業(yè)學(xué)校專業(yè)教學(xué)經(jīng)費(fèi)”的政策。同時， 青島市還重點(diǎn)統(tǒng)籌實(shí)訓(xùn)基地和師資建設(shè)經(jīng)費(fèi)。今年，青島市政府還計(jì)劃投入1.3億元，按照“政府主導(dǎo)，校企合作，優(yōu)勢互補(bǔ)，資源共享，市場運(yùn)作”的思路，在山東省輕工工程學(xué)校，建設(shè)占地174.6畝、涉及6個專業(yè)的大型現(xiàn)代制造業(yè)公共實(shí)訓(xùn)基地。自2003年以來青島市每年均從市職業(yè)教育經(jīng)費(fèi)中投入100萬元，專門用于專業(yè)教師培養(yǎng)和引進(jìn)。

3、統(tǒng)籌重點(diǎn)職業(yè)學(xué)校和骨干專業(yè)建設(shè)，實(shí)施品牌發(fā)展點(diǎn)戰(zhàn)略

青島市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一條基本經(jīng)驗(yàn)，就是實(shí)施品牌戰(zhàn)略，培養(yǎng)了一批各牌企業(yè)，同樣，他們認(rèn)為推進(jìn)職業(yè)教育發(fā)展也需要一大批名牌學(xué)校和名牌專業(yè)的支撐。2000年開始，青島市即實(shí)施了職業(yè)教育“雙名牌”工程（名牌學(xué)校、名牌專業(yè)），通過加強(qiáng)名牌學(xué)校和名牌專業(yè)建設(shè)，推進(jìn)學(xué)校內(nèi)涵發(fā)展，使一批職業(yè)學(xué)校做大做強(qiáng)。當(dāng)前，全市有44所學(xué)校被評為市級以上重點(diǎn)職業(yè)學(xué)校，其中：國家級重點(diǎn)學(xué)校22所，省級重點(diǎn)學(xué)校14所，市級重點(diǎn)學(xué)校8所，72個專業(yè)被評為骨干專業(yè)；在校學(xué)生達(dá)3000人以上的職業(yè)學(xué)校有15所。

4、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)職業(yè)教育，主動服務(wù)“三農(nóng)”

近年來，青島市把農(nóng)村職業(yè)教育納入全市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃，努力實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)職業(yè)教育協(xié)調(diào)發(fā)展。一是統(tǒng)籌資金支持。2002年以業(yè)，青島市每年從市職教經(jīng)費(fèi)中列出300萬元，用于支持農(nóng)村干部職業(yè)教育發(fā)展。二是統(tǒng)籌調(diào)整職業(yè)學(xué)校專業(yè)設(shè)置和布局。根據(jù)青島市重點(diǎn)發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)的需要調(diào)整專業(yè)，使農(nóng)村職業(yè)學(xué)校專業(yè)設(shè)置與全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相匹配；2002年以來，先后將設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的部分職業(yè)學(xué)校撤并重組，學(xué)校由于某種原因40所合并成24所，校均規(guī)模由1500人增至2500多人。當(dāng)前，平均每個縣級市（區(qū)）至少有1所國家級重點(diǎn)職業(yè)學(xué)校，3所市級以上重點(diǎn)職業(yè)學(xué)校。三是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)職業(yè)成學(xué)校培訓(xùn)基地建設(shè)，為轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力服務(wù)。在23個職業(yè)學(xué)校、17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)成人教育中心建立了轉(zhuǎn)移勞動力培訓(xùn)達(dá)5.7萬人；通過職業(yè)教育每年使4萬農(nóng)村新增勞動力成為技能型人才。

5、統(tǒng)籌職業(yè)教育集團(tuán)發(fā)展，促進(jìn)辦學(xué)模式轉(zhuǎn)變

為使職業(yè)教育更好地適應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，改變多年來形成的獨(dú)立發(fā)展、缺乏聯(lián)合的職業(yè)學(xué)校發(fā)展模式，青島市積極推動集團(tuán)化辦學(xué)。推進(jìn)“以名牌職業(yè)學(xué)校為龍頭，以專業(yè)為紐帶，由企業(yè)和學(xué)校參與的校企結(jié)合、城鄉(xiāng)結(jié)合起來、校校結(jié)合”的職業(yè)教育集團(tuán)發(fā)展，把企業(yè)與學(xué)校、學(xué)校與學(xué)校聯(lián)合起來。青島市先后建立了兩個職業(yè)教育集團(tuán)。一是面向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，組建以青島旅游學(xué)校為龍頭、23家旅游企業(yè)和20所相關(guān)職業(yè)學(xué)校參加組建的“旅游服務(wù)業(yè)教育集團(tuán)”。形成了市場條件下校企結(jié)合、跨區(qū)域招生、參與國際勞務(wù)輸出市場競爭的新辦學(xué)模式。二是以山東輕工工程學(xué)校為龍頭，中國集裝箱公司、青島機(jī)電公司、意大利老人頭發(fā)展公司等21家企業(yè)和27所學(xué)校加盟，建立了“青島市現(xiàn)代制造業(yè)教育集團(tuán)”。集團(tuán)化辦學(xué)充分發(fā)揮了龍頭學(xué)校的品牌優(yōu)勢和企業(yè)的設(shè)備、資金優(yōu)勢、實(shí)現(xiàn)了校企之間優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享、緊密結(jié)合、共同發(fā)展。在“十一五”規(guī)劃中，青島市還將根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要籌建其他專業(yè)的職業(yè)教育集團(tuán)，如即將建立的是電子信息化職業(yè)教育集團(tuán)，計(jì)劃征地200畝，總投資一個億人民幣。職業(yè)教育集團(tuán)的建立，為全市職業(yè)學(xué)校的學(xué)生提供了高水平的實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)平臺，有效地解決了學(xué)生綜合實(shí)踐技能的困難；為集團(tuán)成員提供了高效的可利用資源平臺，如信息資源平臺、職業(yè)技能培訓(xùn)與鑒定平臺、就業(yè)溝通聯(lián)系平臺、師資培訓(xùn)平臺等。

二、圍繞產(chǎn)業(yè)辦專業(yè)，充分發(fā)揮職業(yè)教育服務(wù)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的功能。

青島經(jīng)過20余年的改革開放和不斷進(jìn)行的工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，現(xiàn)已形成了電子通訊、信息家電、化工橡膠、飲料食品、汽車船舶、服裝服飾六大支柱產(chǎn)業(yè)。擁有一批中國知名企業(yè)，如海爾集團(tuán)、海信集團(tuán)、青島鋼鐵控股集團(tuán)、青島啤酒股份有限公司、澳柯瑪集團(tuán)、頤中煙草(集團(tuán))、雙星集團(tuán)、青島廣源發(fā)集團(tuán)、利群集團(tuán)、青島港(集團(tuán))、青島建設(shè)集團(tuán)、山東綺麗集團(tuán)等。青島啤酒已經(jīng)擁有百年的生產(chǎn)歷史；海爾集團(tuán)是改革開放后迅速崛起的企業(yè)，2005年實(shí)現(xiàn)全球營業(yè)額達(dá)1039億元人民幣；海信集團(tuán)、雙星集團(tuán)、澳柯瑪集團(tuán)等均已成為中國的名牌企業(yè)。其中青島啤酒、海爾電器、海信電器、雙星集團(tuán)、澳柯瑪這五大知名品牌，號稱青島支柱產(chǎn)業(yè)的五朵金花。

基于對當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)及勞動者素質(zhì)不高、人才短缺的問題越來越成為制約經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的關(guān)鍵因素的認(rèn)識，青島市始終堅(jiān)持大力發(fā)展職業(yè)教育的方針不動搖，堅(jiān)持普職協(xié)調(diào)發(fā)展的方針不動搖，將職業(yè)教育納入全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的總體規(guī)劃，緊緊圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)來推進(jìn)專業(yè)建設(shè)和人才培養(yǎng)模式的變革，堅(jiān)持以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為導(dǎo)向，及時增設(shè)和調(diào)整專業(yè)設(shè)置。近年來，針對新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，積極拓展新專業(yè)，同時對傳統(tǒng)專業(yè)進(jìn)行改造，將“計(jì)算機(jī)應(yīng)用”專業(yè)這一模糊綜合專業(yè)細(xì)分為“網(wǎng)絡(luò)管理及運(yùn)用、軟件及多媒體技術(shù)、平面設(shè)計(jì)、網(wǎng)站建設(shè)開發(fā)”等某一領(lǐng)域?qū)嵺`技能更加突出的專業(yè)；將原“農(nóng)學(xué)”專業(yè)改為“農(nóng)牧技術(shù)工程”，在“果林”專業(yè)增加了果酒釀造、果品加工等內(nèi)容。目前，全市職業(yè)學(xué)校專業(yè)設(shè)置一百多個，基本覆蓋了全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的各個領(lǐng)域。在骨干專業(yè)建設(shè)方面，積極搞好專業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的功能，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要大幅度增加了二產(chǎn)專業(yè)，特別對數(shù)控技術(shù)等制造業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、機(jī)電電子等工科類專業(yè)和外資、民營企業(yè)需求的工種、職位給予了更大的重視支持，使各職業(yè)學(xué)校的辦學(xué)特色更加鮮明，服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的能力進(jìn)一步增強(qiáng)。圍繞專業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)，青島市從強(qiáng)化職業(yè)教育的人才培養(yǎng)功能、示范輻射功能和社會化服務(wù)功能入手，積極探索有效途徑。

三、大力推廣實(shí)施“雙元制”辦學(xué)模式，突出技能型人才培養(yǎng)功能

為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供高素質(zhì)的后備勞動力，是職業(yè)教育服務(wù)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的根本手段，為解決傳統(tǒng)的職業(yè)教育模式重理論輕實(shí)踐，培養(yǎng)出來的學(xué)生動手能力差，技能單一，綜合素質(zhì)低，不能適應(yīng)崗位要求的矛盾。青島市從1991年開始積極引進(jìn)、借鑒實(shí)施德國“雙元制”辦學(xué)模式，所謂“雙元”，“一元是學(xué)校，一元是企業(yè)，雙元有機(jī)結(jié)合，共同完成對學(xué)生的培養(yǎng)、培訓(xùn)，實(shí)踐性教學(xué)課在培訓(xùn)中占70％以上?！?這是一種以培養(yǎng)高素質(zhì)的技術(shù)工人、技術(shù)農(nóng)民為目標(biāo)，以實(shí)踐為核心，以企業(yè)為重點(diǎn)的世界上最為成功的職業(yè)教育辦學(xué)模式之一。我們參觀了實(shí)施“雙元制”辦學(xué)模式最成功的學(xué)?！鄭u平度市職業(yè)教育中心。平度市委、市政府非常重視“雙元制”辦學(xué)模式的實(shí)施，他們堅(jiān)持把這項(xiàng)工作作為一種政府行為、企業(yè)行為來對待，積極提供政策和物質(zhì)保障，先后成立了經(jīng)科教結(jié)合職業(yè)教育領(lǐng)導(dǎo)小組和“雙元制”工作協(xié)調(diào)委員會，建立了推廣工作班子，并聘請德國專家任顧問?！半p元制”辦學(xué)模式在平度市得到大力推廣，并逐步成為該市職業(yè)教育的一大特色。目前，全市實(shí)施“雙元制”辦學(xué)的專業(yè)已由1991年的3個增加到15個，85%的專業(yè)借鑒實(shí)施了這一模式，相關(guān)專業(yè)年招生能力也由288人增加到2500多人。

工學(xué)結(jié)合的教學(xué)模式，是職業(yè)教育培養(yǎng)技能型人才的有效措施：“車間即教室，工人即學(xué)生，師傅即教師”，在青島市山東輕工工程學(xué)校，我們見到的是“工學(xué)結(jié)合”的教學(xué)模式。學(xué)生從第二學(xué)年開始半天學(xué)理論，半天頂崗實(shí)習(xí)，工學(xué)交替，勤工儉學(xué)，使學(xué)生在實(shí)踐的同時有一些經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助，為農(nóng)村困難家庭子女鋪設(shè)成才之路。學(xué)校建有金工、鉗工、數(shù)控、汽修、焊接、生產(chǎn)車床等一系列的生產(chǎn)實(shí)踐實(shí)訓(xùn)基地，推行產(chǎn)教結(jié)合的教學(xué)模式，實(shí)施項(xiàng)目教學(xué)法，根據(jù)學(xué)習(xí)項(xiàng)目專業(yè)分開歸類上，實(shí)行“車間上課——實(shí)踐實(shí)習(xí)——技能操作——討論反饋”的項(xiàng)目教學(xué)方法，在實(shí)踐中來講授職業(yè)基礎(chǔ)知識，以技能實(shí)踐反求專業(yè)理論。學(xué)校和青島青機(jī)機(jī)電公司合作企業(yè)聯(lián)姻，學(xué)校出場地，企業(yè)建廠房，投設(shè)備，共建生產(chǎn)實(shí)習(xí)基地。青島青機(jī)機(jī)電公司是經(jīng)營機(jī)床設(shè)備的專業(yè)公司，學(xué)校與公司合作，投資創(chuàng)辦了青島市第一家專業(yè)數(shù)控加工培訓(xùn)學(xué)?！鄭u青工數(shù)控加工職業(yè)技能培訓(xùn)中心。機(jī)電公司投入300萬元，政府投入500萬建有2500平方米的實(shí)習(xí)培訓(xùn)車間，投建數(shù)控設(shè)備20臺，生產(chǎn)性機(jī)床25臺，40臺的數(shù)控編程微機(jī)可供學(xué)生進(jìn)行生產(chǎn)性的實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)。培訓(xùn)中心主要面向校內(nèi)外，面向社會，為山東省培養(yǎng)機(jī)械加工，模具制造行業(yè)急需的數(shù)控操作、維修、編程的一線技術(shù)人員。學(xué)校還與青島中集集裝箱制造有限公司合作，公司借助學(xué)校的實(shí)訓(xùn)基地，把它作為工人招培基地，學(xué)校在設(shè)備場地、師資力量、學(xué)生能力儲備能力等方面提供支持，公司則為學(xué)校無償提供良好的實(shí)習(xí)場所、優(yōu)秀的指導(dǎo)技師和大量實(shí)訓(xùn)耗材，并且隨著學(xué)校的發(fā)展不斷加大投入。工人招培基地建成以后，中集集團(tuán)投入先進(jìn)的設(shè)備和技術(shù)，重點(diǎn)培訓(xùn)學(xué)校數(shù)控技術(shù)、焊接、機(jī)械制造與控制、機(jī)電技術(shù)應(yīng)用等專業(yè)的學(xué)生，并且在集團(tuán)下屬的各級各類企業(yè)中實(shí)現(xiàn)人力資源共享。招培基地的落成，一方面會極大地促進(jìn)該集團(tuán)的發(fā)展，另一方面也必將促進(jìn)學(xué)校的專業(yè)建設(shè)，提高學(xué)校的綜合實(shí)力，實(shí)現(xiàn)校企雙贏。

四、強(qiáng)化專業(yè)示范帶動作用，促進(jìn)城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整

近5年來，青島市平均每年向重點(diǎn)職業(yè)學(xué)校的骨干專業(yè)投入建設(shè)資金達(dá)2000多萬元，形成了一批特色鮮明的實(shí)訓(xùn)基地。從2005年開始，青島在膠州灣東海岸和西海岸將各建一處規(guī)模大、面向現(xiàn)代制造業(yè)的實(shí)訓(xùn)基地。目前東海岸的實(shí)訓(xùn)基地已見雛形，西海岸的實(shí)訓(xùn)基地正在籌辦中。這兩處基地建成后，每年將為數(shù)萬名學(xué)生提供實(shí)訓(xùn)機(jī)會。為了推進(jìn)農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，青島在23個職業(yè)學(xué)校、17個農(nóng)村成人教育中心建立了轉(zhuǎn)移勞動力培訓(xùn)基地。兩年來，全市利用職業(yè)成人教育資源開展轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力培訓(xùn)，成為城鄉(xiāng)勞動力轉(zhuǎn)換的催化劑，成為當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級的領(lǐng)頭羊。

五、堅(jiān)持以就業(yè)為導(dǎo)向，切實(shí)推進(jìn)專業(yè)建設(shè)，提高整體辦學(xué)水平

青島市的職業(yè)教育十分重視專業(yè)建設(shè)的市場指導(dǎo)作用，堅(jiān)持以就業(yè)為導(dǎo)向，以職業(yè)崗位為根據(jù)，在完成布局結(jié)構(gòu)調(diào)整、整合配置教育資源、提升職業(yè)學(xué)校辦學(xué)規(guī)模、保持職教與普高招生比例大體相當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上，青島市把職業(yè)教育工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)向職業(yè)學(xué)校內(nèi)涵建設(shè)，著力提高專業(yè)建設(shè)水平，全面提升專業(yè)實(shí)訓(xùn)的裝備水平上來。圍繞師資、設(shè)備、專業(yè)人才培養(yǎng)基地、實(shí)訓(xùn)基地、重點(diǎn)專業(yè)建設(shè)，大力改善職業(yè)學(xué)校辦學(xué)條件等方面，做強(qiáng)中等職業(yè)教育。

青島市積極創(chuàng)建人才培養(yǎng)培訓(xùn)基地和實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)項(xiàng)目，目標(biāo)是依托國家級、省級重點(diǎn)職校，建設(shè)兩個先進(jìn)現(xiàn)代制造業(yè)、一個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)技能型培訓(xùn)基地，5個國家級、20個省級和47個市級骨干示范專業(yè)，4個區(qū)域綜合性實(shí)訓(xùn)基地，18個專業(yè)性實(shí)訓(xùn)基地，全面提高職業(yè)學(xué)校培養(yǎng)培訓(xùn)能力，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)提供人力資源保障。鼓勵學(xué)校與企業(yè)組建教育集團(tuán)，將職業(yè)學(xué)校與企業(yè)聯(lián)合辦學(xué)作為評定重點(diǎn)學(xué)校的基本條件，對積極支持中等職業(yè)學(xué)校辦學(xué)并取得顯著成效的企業(yè)，減免其職工教育統(tǒng)籌費(fèi)。全市職業(yè)學(xué)校加掛培訓(xùn)中心牌，面向社會開展技術(shù)培訓(xùn)。要求職業(yè)學(xué)校專任教師大學(xué)本科學(xué)歷達(dá)到95%以上，其中碩士研究生占10%，“雙師型”教師比例達(dá)到70%，其中高級工以上占40%。三年內(nèi)，專業(yè)教師必須到企業(yè)輪崗培訓(xùn)一次，通過考證，獲取“雙師型”資格，眾多專業(yè)教師獲得了專業(yè)技師以上的職業(yè)資格證書，優(yōu)先安排主干專業(yè)教師到國內(nèi)外相應(yīng)院校和企業(yè)進(jìn)行培訓(xùn)。

青島市的職業(yè)學(xué)校還十分重視校內(nèi)外實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)基地和場所的建設(shè)，實(shí)習(xí)設(shè)備能滿足學(xué)生的專業(yè)實(shí)習(xí)條件。配置最先進(jìn)的設(shè)備，實(shí)施完善的“雙元制”教學(xué)模式，實(shí)行“車間教室合一，教師師傅合一，學(xué)生徒弟合一，產(chǎn)品作品合一，教材與機(jī)器合一”的技能培養(yǎng)模式，學(xué)校的每個專業(yè)都能根據(jù)社會生產(chǎn)實(shí)踐及職業(yè)崗位的技能要求配套建設(shè)有專業(yè)實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)車間或生產(chǎn)型企業(yè)，學(xué)校結(jié)合專業(yè)建設(shè)的需要，圍繞專業(yè)辦產(chǎn)業(yè)，辦好產(chǎn)業(yè)促專業(yè)，建有汽修、服裝、果品加工、畜牧養(yǎng)殖、肉類和奶類食品加工等五個產(chǎn)教結(jié)合的校辦企業(yè)，推行“知識教學(xué)——車間實(shí)訓(xùn)——技能實(shí)踐——師徒討論——總結(jié)反饋”的連動教學(xué)模式。畢業(yè)生上崗前不需二次培訓(xùn)，直接可以上崗。

第9篇：地產(chǎn)項(xiàng)目考察報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：綠色建筑；美國；英國；日本

中圖分類號：F407.9.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1674-9944（2013）01-0261-03

1 引言

自20世紀(jì)70年代能源危機(jī)發(fā)生以后，各國開始重視推動降低能源消耗的工作。建筑業(yè)是能源消耗非常大的行業(yè)，它對環(huán)境造成的負(fù)面影響也格外突出，所以各國都十分重視建筑的節(jié)能減排工作。綠色建筑強(qiáng)調(diào)人與自然共生的理念，因而很多國家都將綠色建筑的營建作為建筑減排的工作重心。為推廣和規(guī)范綠色建筑，各國都根據(jù)本國的國情推出了一系列措施。

綠色建筑涉及的主體眾多，它的營建不是開發(fā)商的個體行為，也不是綠色低碳技術(shù)的簡單應(yīng)用，它是一個復(fù)雜龐大的工程。除大力發(fā)展綠色技術(shù)以外，它還需要各類法律的保障以及標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范。在發(fā)展和推動綠色建筑的過程中，各國的普遍做法主要包括三個方面，制定節(jié)能法律法規(guī)、制定綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以及推行經(jīng)濟(jì)激勵政策。美國、英國、日本三個國家的具體做法見表1。

表1的內(nèi)容即美國、英國、日本三國在綠色建筑發(fā)展中的通行做法，下面重點(diǎn)介紹以上三個國家在發(fā)展綠色建筑時的特色做法，還望對我國發(fā)展綠色建筑事業(yè)有所啟示。

2 國外綠色建筑發(fā)展分析

2.1 美國

美國在推動綠色建筑發(fā)展時，除了采取強(qiáng)制性的政策法律進(jìn)行規(guī)范約束外，比較強(qiáng)調(diào)自愿性項(xiàng)目，這也是美國在發(fā)展綠色建筑事業(yè)中的一大亮點(diǎn)。美國政府強(qiáng)調(diào)的自愿性體現(xiàn)在政府推行了由政府主導(dǎo)，但市場主體可自行參與的項(xiàng)目，其中“能源之星”（Energy Star）項(xiàng)目最為知名。

“能源之星”作為節(jié)約能耗的一種標(biāo)識，最初只是被用于電子產(chǎn)品，消費(fèi)者在購買產(chǎn)品時如果看到“能源之星”的標(biāo)簽，就可以認(rèn)定這種產(chǎn)品在使用過程中是低能耗的，它對大氣排放的溫室效應(yīng)氣體也相對較少?！澳茉粗恰焙髞頂U(kuò)展到建筑領(lǐng)域，美國環(huán)保署將“能源之星”住宅計(jì)劃推廣為全國性志愿項(xiàng)目。

“能源之星”建筑節(jié)能標(biāo)識體系中蘊(yùn)含兩大重要認(rèn)證，即建筑物節(jié)能認(rèn)證和建筑物運(yùn)行管理節(jié)能認(rèn)證。建筑能節(jié)能認(rèn)證主要體現(xiàn)在綠色低碳技術(shù)的應(yīng)用上。第三方鑒定機(jī)構(gòu)會對建筑物結(jié)構(gòu)、采暖空調(diào)系統(tǒng)等保溫隔熱性能進(jìn)行監(jiān)控，監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)符合標(biāo)準(zhǔn)的即通過建筑物節(jié)能認(rèn)證。建筑物運(yùn)行管理節(jié)能認(rèn)證則將認(rèn)證重點(diǎn)放在建筑物使用過程中的管理水平上。即便建筑物符合綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，后期管理的不到位以及管理人員節(jié)能意識的薄弱等仍會造成資源的過度消耗，使得綠色建筑在具體使用過程中偏離節(jié)能的目標(biāo)，所以對建筑物運(yùn)行管理進(jìn)行專業(yè)認(rèn)證同樣必不可少。

最終被冠上“能源之星”標(biāo)識的住宅均是通過專業(yè)第三方機(jī)構(gòu)嚴(yán)格的鑒定，通過以上兩大認(rèn)證內(nèi)容，住宅在使用過程中能確保提高能源利用效率，消費(fèi)者可以放心購買。“能源之星”項(xiàng)目很好地解決了消費(fèi)者與開發(fā)商甚至與政府之間的信息不對稱問題，幫助消費(fèi)者全面認(rèn)識綠色建筑市場，并為綠色建筑市場營造了較好的市場氛圍。

2.2 英國

綠色建筑在英國發(fā)展比較早。不同于美國，英國在綠色建筑的發(fā)展推廣上主要采取強(qiáng)制性措施。根據(jù)英國政府的相關(guān)規(guī)定，從2008年6月開始，英國對國內(nèi)所有的公共建筑都劃分了節(jié)能等級，并且建筑的能耗情況完全對公眾公布。

英國除了制定很多綠色建筑的法律法規(guī)以及運(yùn)用先進(jìn)的綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)BREEAM外，較有特色的做法是積極推廣示范性項(xiàng)目和綠色建筑設(shè)計(jì)典型案例。在英國，大量以綠色建筑為主題的示范項(xiàng)目被建立起來，而且這些案例不僅局限在類似牛津生態(tài)住宅這樣的單體住宅設(shè)計(jì)上，還囊括了包括貝丁頓生態(tài)村（Beddington Zero Energy Development）的大規(guī)模社區(qū)。最新的一個示范案例是金斯潘住宅（The Kingspan Lighthouse），它代表了英國“可持續(xù)住宅規(guī)范”中的最高標(biāo)準(zhǔn)――“零碳排放住宅”，英國所有新建住宅到2016年時必須全部達(dá)到這個標(biāo)準(zhǔn)。英國推行的示范作品大多只使用已經(jīng)成熟的環(huán)保技術(shù)和普通材料，簡單易行、經(jīng)濟(jì)實(shí)用，可以立即在市場上進(jìn)行推廣普及[2]。

另外，英國非常重視建筑師綠色建筑理念的培養(yǎng)。英國國內(nèi)認(rèn)為如果想要在建筑全生命周期中取得理想的節(jié)能和二氧化碳減排結(jié)果，必須在建筑設(shè)計(jì)的早期就為相應(yīng)的策略做出全盤的考慮[3]。所以建筑師的責(zé)任重大，建筑師在建筑物設(shè)計(jì)初期的理念直接影響到建筑物的實(shí)際節(jié)能減排效果。而且英國認(rèn)為建筑師在設(shè)計(jì)營建綠色建筑時不該只是單純地引用綠色節(jié)能技術(shù)，他們的責(zé)任還在于調(diào)動民眾的參與性。在設(shè)計(jì)綠色建筑前設(shè)計(jì)師應(yīng)該先進(jìn)行民意調(diào)查，然后再規(guī)劃設(shè)計(jì)出既符合民眾要求又環(huán)保節(jié)能的建筑。對此，英國的特色做法是將綠色建筑的理念灌輸?shù)礁鞲咝Ｖ?，高校老師在設(shè)計(jì)課程時會將綠色建筑和可持續(xù)發(fā)展的理念融入其中，培養(yǎng)學(xué)生的節(jié)約能耗意識，也鼓勵學(xué)生參與到綠色建筑的設(shè)計(jì)研究中去。各高校也會積極開展綠色建筑的科研項(xiàng)目，為實(shí)際發(fā)展提供更專業(yè)的意見。

2.3 日本

日本的能源相對匱乏，所以政府對節(jié)能問題也相當(dāng)重視。日本政府很早以前就開始著手于綠色建筑的發(fā)展工作。日本在綠色建筑的發(fā)展過程中除了像以上兩個國家一樣制定法律法規(guī)以及精準(zhǔn)的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)外，日本的特色之處在于它對建筑物用能的管理有獨(dú)到的做法。

《日本建筑節(jié)能和綠色建筑學(xué)習(xí)考察報(bào)告》指出日本建立了建筑用能管理體制。該體制包括能耗統(tǒng)計(jì)、能耗監(jiān)測和用能定額等制度。能耗統(tǒng)計(jì)要求資源供應(yīng)部門以及建筑業(yè)主定期上報(bào)能源消耗情況。能源監(jiān)測制度則是對地區(qū)具有代表性的建筑物安裝能源計(jì)量監(jiān)測裝置，通過監(jiān)測可以獲悉該類建筑物的能源消耗情況，然后對建筑物的能耗數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總分類，制定出不同建筑物所對應(yīng)的能源消耗標(biāo)準(zhǔn)。再通過用能定額制度規(guī)定各類建筑物的能源消耗上限。政府會對那些超過能耗上限的建筑物使用者征收更多的管理費(fèi)，對低于能耗標(biāo)準(zhǔn)的用戶給予補(bǔ)貼獎勵。這一做法可以幫助政府精確地掌握建筑物溫室氣體的排放量并因地制宜地制定符合各類建筑物的能耗標(biāo)準(zhǔn)。

另外，日本也非常注重民眾參與意識的培養(yǎng)。日本極其倡導(dǎo)民眾參與進(jìn)城市的環(huán)境規(guī)劃中，政府認(rèn)為有民眾參與的項(xiàng)目更容易推廣和實(shí)施，在今后的維護(hù)過程中也會節(jié)省管理費(fèi)用，可謂一舉兩得。除了讓民眾參與進(jìn)項(xiàng)目的起始規(guī)劃階段外，政府在綠色建筑的項(xiàng)目推廣過程中也很有想法。比如日本政府有施行“綠色點(diǎn)數(shù)”的政策和環(huán)保積分政策。消費(fèi)者在購買節(jié)能家電時會得到一些“綠色點(diǎn)數(shù)”，這些“綠色點(diǎn)數(shù)”可以供消費(fèi)者購買其他節(jié)能家電，以此類推。住宅環(huán)保積分跟“綠色點(diǎn)數(shù)”有異曲同工之處，住宅環(huán)保積分在民眾修建改造環(huán)保住宅時獲得，積分可用于兌換購買券。日本政府推行的這些政策能激發(fā)民眾對于綠色建筑的興趣和購買熱情。

3 國外綠色建筑發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與啟示

通過研究美國、英國、日本三個國家的綠色建筑發(fā)展舉措，可以發(fā)現(xiàn)各國在發(fā)展過程中有相同之處，但又各具特色?？偨Y(jié)美、英、日三國的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可知，都制定了綠色建筑方面的法律法規(guī)；都具有先進(jìn)的綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；都采取了一系列經(jīng)濟(jì)措施對開發(fā)綠色建筑以及高效節(jié)能產(chǎn)品進(jìn)行激勵；都注重綠色技術(shù)的發(fā)展，而且不僅僅局限在綠色建筑材料和建造技術(shù)的升級改造上，還包括綠色建筑設(shè)計(jì)理念的提升。各國的特色做法則各有千秋：美國注重自愿性項(xiàng)目的發(fā)展，英國注重推廣示范性項(xiàng)目，而日本則注重建筑物的能耗統(tǒng)計(jì)和監(jiān)測，并把更多的精力放在提高消費(fèi)者對于綠色建筑和綠色節(jié)能家電的購買熱情上。

筆者認(rèn)為，綜合上述各個國家綠色建筑的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)我國國情，可以重點(diǎn)借鑒的方面具體包括以下三點(diǎn)。

3.1 推廣綠色建筑節(jié)能標(biāo)識

以美國的能源之星為例，可以設(shè)計(jì)一款綠色建筑的能源標(biāo)識，對于經(jīng)過第三方機(jī)構(gòu)嚴(yán)格鑒定并符合綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的建筑可以冠上該能源標(biāo)識。能源標(biāo)識的推廣可以減少消費(fèi)者的誤區(qū)，在消費(fèi)者購置綠色建筑時為他們提供良好的信息保障，同時能源標(biāo)識的推廣也可以減少開發(fā)商的疑慮，抑制市場上一些開發(fā)商“以次充好”的劣行。

綠色能源標(biāo)識可以解決消費(fèi)者、開發(fā)商之間的信息不對稱問題，能有效地推動綠色建筑的產(chǎn)業(yè)化和品牌化。

3.2 強(qiáng)化示范工程建設(shè)、建設(shè)綠色園區(qū)

英國國內(nèi)推廣的示范性項(xiàng)目和綠色建筑設(shè)計(jì)典型案例是推動綠色建筑發(fā)展的一個比較先進(jìn)的做法。不同于單純的推廣教育，示范項(xiàng)目展示更能給民眾直觀的體驗(yàn)和感受，我國可以重點(diǎn)借鑒英國的這一做法來發(fā)展綠色建筑市場。

在我國，深圳的綠色建筑在推廣發(fā)展中就運(yùn)用了這一對策。深圳堅(jiān)持用示范工程帶動綠色建筑規(guī)?；ㄔO(shè)。深圳市推出的綠色建筑示范項(xiàng)目包括泰格酒店式公寓、萬科城四期等居住建筑，也包括萬科中心、軟件大廈、三洋廠房等公共建筑。不僅如此，深圳還著手建立綠色建筑示范城。2008年3月，深圳市人民政府與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部簽訂《關(guān)于建設(shè)光明新區(qū)綠色建筑示范區(qū)合作框架協(xié)議》，確定以綠色建筑為基礎(chǔ)，將光明新區(qū)建設(shè)成為建筑與人、城市與環(huán)境和諧發(fā)展的綠色建筑示范區(qū)。這是迄今為止全國最大的國家級綠色建筑示范區(qū)。

上海政府可以充分發(fā)揮各方力量打造出一些精品綠色建筑，然后將這些綠色建筑列為示范性項(xiàng)目展示給消費(fèi)者，加強(qiáng)消費(fèi)者對于綠色建筑的認(rèn)識和理解，調(diào)動他們的購買積極性，從而提高消費(fèi)需求。為了達(dá)到展示和宣傳的目的，選擇示范性工程時，可以把重點(diǎn)放在體育館、博物館、公園、商場、車站、機(jī)場等與社會大眾接觸較多的公共項(xiàng)目上，同時發(fā)動以央企、國企為主的房地產(chǎn)行業(yè)、建筑行業(yè)的大型企業(yè)單位，主動做好模范帶頭作用。如果發(fā)展態(tài)勢良好的話，上海也可以借鑒深圳的經(jīng)驗(yàn)，打造綠色建筑示范城，除了建造更多精良的個體綠色建筑項(xiàng)目外，可以通過政府的支援將上海的某一個區(qū)建立成綠色建筑示范區(qū)，形成上海級別的綠色建筑示范區(qū)，供其他區(qū)借鑒參考，最后實(shí)現(xiàn)上海整個城市的綠色建筑改造。

3.3 實(shí)行能耗監(jiān)測并制定能耗使用標(biāo)準(zhǔn)

日本推行的能耗監(jiān)測管理制度為政府了解建筑物的實(shí)際能耗水平起到了良好的推動作用，我國政府也可借鑒參考。

政府可以先根據(jù)建筑物的不同使用類型，對建筑物進(jìn)行分類，然后選取各類建筑物中具有典型代表意義的樓宇實(shí)施能源監(jiān)測，從而了解建筑物的能耗結(jié)構(gòu)。這一舉措在綠色建筑的前期設(shè)計(jì)和后期使用中都能起到積極的作用。在綠色建筑營建前，能耗計(jì)量檢測和統(tǒng)計(jì)可以幫助綠色建筑的設(shè)計(jì)者針對建筑物能耗結(jié)構(gòu)尋找到建筑物的節(jié)能設(shè)計(jì)重點(diǎn)；在綠色建筑建造完畢并投入使用后，能耗監(jiān)測可以幫助政府了解綠色建筑投入使用后的實(shí)際效果，對日后綠色建筑市場的完善發(fā)展也有極大的意義。制定能耗標(biāo)準(zhǔn)并輔以獎罰措施則切實(shí)推動了民眾的參與。政府對于“用能大戶”及“節(jié)能戶”應(yīng)該收取不同的管理費(fèi)用，以調(diào)動民眾的節(jié)能積極性。

3.4 加大宣傳力度

綠色建筑的發(fā)展離不開居民的參與，而政府的大力宣傳在一定程度上可以提高居民的有效參與。首先，政府可以在電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)等媒體加強(qiáng)綠色建筑的宣傳，表彰先進(jìn)、曝光落后。其次，政府可以將溫室氣體減排的理念、方法和技術(shù)容納到大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)的課程中，使公民從小就樹立起節(jié)能減排的良好道德風(fēng)尚。再次，政府可以定期組織開展節(jié)能減排的社會公益活動，如建設(shè)溫室氣體減排知識宣傳的博物館、開展氣候變化體驗(yàn)活動等，使群眾親身參與、切身感受溫室氣體減排的重要意義和必要性?？傊?，政府應(yīng)加大宣傳力度，使每個公民都行動起來，從我做起、從身邊做起，推進(jìn)生活方式的轉(zhuǎn)變，為節(jié)能減排獻(xiàn)出自己的一份力。

筆者認(rèn)為政府還可以效仿推廣世博會時的方法向居民普及綠色建筑知識，比如發(fā)放綠色建筑知識手冊，里面可以涵蓋綠色建筑的具體節(jié)能方式、綠色建筑的優(yōu)點(diǎn)、綠色建筑與普通建筑的比較、發(fā)展綠色建筑對城市整體居住環(huán)境的影響等供民眾參考，以加深居民對綠色建筑的了解。另外，加大綠色建筑產(chǎn)品的政府采購力度，也有利于形成全社會推廣綠色建筑的輿論氛圍。

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