小型房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制

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摘要：在我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷的變化，經(jīng)濟(jì)下行壓力的產(chǎn)生，直接影響了我國的房地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展，本文闡述了小型房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的必要性，對BIM技術(shù)的內(nèi)涵和應(yīng)用技術(shù)進(jìn)行研究，對比國內(nèi)外BIM應(yīng)用的現(xiàn)狀，分析BIM在施工階段項目成本控制。最后，對BIM在小型房地產(chǎn)項目中存在問題與措施進(jìn)行研究，為今后房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的高效開展提供參考。

關(guān)鍵詞：BIM技術(shù)；小型房地產(chǎn)；項目成本控制

1小型房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的必要性

近年來,隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力的產(chǎn)生，加上政府的宏觀調(diào)整，使房地產(chǎn)市場逐步的規(guī)范，信息社會的透明徹底將房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代退出了歷史舞臺。所以，小型房地產(chǎn)企業(yè)為了能在現(xiàn)有的建筑市場中立于不敗之地，這些小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作管理重點放在了成本控制中，并逐步的將管理工作的重心向該方向轉(zhuǎn)移。而項目成本控制保證整個工程項目周期產(chǎn)生的大數(shù)據(jù)進(jìn)行管理，還能對整個工程項目的人力與物力進(jìn)行優(yōu)化，有效防止工程中浪費現(xiàn)象的產(chǎn)生，從而保證了小型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2BIM技術(shù)概述

2.1BIM技術(shù)的內(nèi)涵

BIM即建筑信息模型，這是一個近年來非常流行，也非常新穎的，并且廣泛應(yīng)用于建筑、房地產(chǎn)等行業(yè)的技術(shù)和理念，它影響著各個行業(yè)的發(fā)展，使之發(fā)生前所未有的行業(yè)發(fā)展變革。一方面，BIM為房地產(chǎn)企業(yè)的價值體現(xiàn)貢獻(xiàn)了巨大力量，有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)價值、社會價值以及市場價值，尤其在房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目中的設(shè)計、施工以及維保等管理方面起到了相當(dāng)大的作用。另一方面，BIM作為一種新技術(shù)，融合了三維數(shù)字技術(shù)，從而實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目工程數(shù)據(jù)的收集、整理、分析，形成一種集成模型，將房地產(chǎn)項目中的各項信息都集中起來，便于進(jìn)行房地產(chǎn)項目管理。

2.2BIM技術(shù)的應(yīng)用優(yōu)勢

首先，建筑施工的相關(guān)工作人員通過使用使用BIM技術(shù)能在規(guī)定時間內(nèi)以最短的時間將某項工程的模型完整的創(chuàng)建出來；其次，BIM技術(shù)能夠以三維立體數(shù)字化的形式將工程直觀完整的展現(xiàn)出來；最后，BIM技術(shù)能夠幫助工程管理人員對于房地產(chǎn)項目中的各項信息的集中管理。

3BIM技術(shù)在國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

3.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀

雖然我國在BIM技術(shù)的應(yīng)用方面起步和歐美國家相比較晚，但是在我國很多工程中都有BIM技術(shù)應(yīng)用的身影，并且被廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)項目的不同階段及不同參與方的運作過程中。在我國香港特別行政區(qū)，BIM技術(shù)的應(yīng)用比較早，在房地產(chǎn)項目中得到了廣泛的使用，由此，建立BIM香港學(xué)會并相繼出臺很多有關(guān)BIM技術(shù)英語的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。在2009年，我國大陸地區(qū)逐漸的開始將BIM技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)行業(yè)中，在十二五規(guī)劃中及已經(jīng)開始對BIM技術(shù)進(jìn)行推廣，并且將BIM認(rèn)定為建筑信息化的最佳解決方案。例如我國航空規(guī)劃建設(shè)發(fā)展有限公司科研辦公樓項目，BIM應(yīng)用了該項目的全生命周期階段，實現(xiàn)了協(xié)調(diào)管理與精細(xì)化分工；北京奧運會的水立方項目，在該項目的鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計也成功運用了BIM技術(shù)；上海世博會德國國家館，在深化設(shè)計階段應(yīng)用了BIM技術(shù)，實現(xiàn)了對該項目的專業(yè)協(xié)調(diào)以及曲面、空間設(shè)計等?？偠灾?，目前我國BIM在房地產(chǎn)項目方面的運用較為廣泛，其相關(guān)研究也日益深入。

3.2國外研究現(xiàn)狀

早在21世紀(jì)的初期，BIM技術(shù)的應(yīng)用已經(jīng)在美國等西方發(fā)達(dá)國家開始運用起來。美國總務(wù)管理局在2003年了BIM相關(guān)的指南標(biāo)準(zhǔn)，并提出了BIM計劃。美國聯(lián)邦機構(gòu)陸軍工程軍團(tuán)在2006年制定了一份從2006年到2020年的BIM規(guī)劃路線圖，由此更加拓展了BIM的研究應(yīng)用之路。美國建筑科學(xué)研究院在2007年開始針對BIM技術(shù)展開應(yīng)用工作，由此美國徹底掀開了BIM技術(shù)應(yīng)用研究的舞臺。所以，美國的BIM研究與應(yīng)用現(xiàn)狀已經(jīng)初步成熟階段。在英國、德國、意大利等國家，截止到2011年，這些國家的BIM技術(shù)的應(yīng)用現(xiàn)狀已經(jīng)非常良好，有超過半數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)開始運用BIM技術(shù)。尤其是英國政府特別強調(diào)各類政府工程項目都要使用BIM。在日本和韓國，BIM的應(yīng)用不僅僅局限于普通的私營企業(yè)，在政府機關(guān)和部門也開始使用。韓國的國土海洋部制定了相關(guān)的BIM技術(shù)的應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)，并且聯(lián)合了教育科學(xué)技術(shù)部門開始了BIM領(lǐng)域的研究活動。

4BIM技術(shù)在小型房地產(chǎn)項目施工實施階段成本控制研究

（1）多算對比的方式能夠有效降低項目施工產(chǎn)生的費用和及時發(fā)現(xiàn)項目中出現(xiàn)的問題，從而有效的將施工成本控制住。而BIM模型能夠非常準(zhǔn)時和迅速的進(jìn)行不同維度的多算對比。通過BIM三維模型將時間數(shù)據(jù)引入，這樣在對應(yīng)的時間段能夠?qū)嶋H成本和預(yù)算成本進(jìn)行正確及時有效的對比，從而有效的對這個階段的盈虧情況進(jìn)行直觀判斷并采取有效的措施控制施工成本，運用BIM技術(shù)能夠?qū)崿F(xiàn)成本精細(xì)化管理。（2）在房地產(chǎn)的施工中，工程項目變更的情況時有發(fā)生的發(fā)生，我們可以使用BIM技術(shù)中的變更管理功能，通過BIM模型信息關(guān)聯(lián)將需要變更的項目進(jìn)行調(diào)整，這時候BIM整個模型與變更項目關(guān)聯(lián)的部位能夠進(jìn)行準(zhǔn)確而自動的更新，BIM模型具有共享功能所以降低了工程施工中各部門之間的信息交換時間，這樣能夠準(zhǔn)確的明確變更費用，避免成本的浪費，管理好變更后的工程造價。（3）限額領(lǐng)料能夠有效控制施工成本，避免材料的浪費，降低成本的投入，這是一個非常有效的成本降低的方式。我們可以利用BIM技術(shù)中數(shù)據(jù)庫里面的大量詳細(xì)的數(shù)據(jù)快速準(zhǔn)確的計算出施工中消耗的材料，通過共享平臺下達(dá)限額領(lǐng)料單，確保成本控制的有效實施。

5BIM技術(shù)在小型房地項目成本控制中存在問題

5.1缺乏完善的專業(yè)管理制度

由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)工程項目成本管理的束縛，BIM技術(shù)在成本控制中的應(yīng)用往往被忽略，在加上工程項目管理人員對施工工期和成本管理重要性上認(rèn)識不足，導(dǎo)致相關(guān)的管理制度沒有完善的規(guī)章可遵循，加上管理人員缺乏創(chuàng)新思想，導(dǎo)致BIM技術(shù)在成本控制管理應(yīng)用不足。很多小型房地產(chǎn)施工企業(yè)他們僅看重自己本職工作有沒有順利完成，對于工程項目的整理成本控制缺乏認(rèn)識，影響企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，因此，BIM技術(shù)在項目成本控制管理中得不到推廣，影響小型房地產(chǎn)施工企業(yè)整體管理水平的提升。

5.2缺乏專業(yè)的技術(shù)人才與專業(yè)水平

BIM技術(shù)在小型房地項目成本控制管理應(yīng)用中，由于小型房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的施工人員比較復(fù)雜他們來至不同的地區(qū)，受到教育文化地域的影響，很多工作人員的整理素質(zhì)修養(yǎng)與大型房地產(chǎn)企業(yè)相比較差，在加上缺乏專業(yè)技術(shù)人員和技術(shù)，直接影響了小型房地產(chǎn)項目的施工。企業(yè)規(guī)模的制約使他們沒有注重吸收BIM技術(shù)專業(yè)人才，對在職的技術(shù)人員沒有進(jìn)行沒BIM技術(shù)的培訓(xùn)，直接影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)水平的提升。

5.3缺乏完善的施工組織管理制度

由于建筑企業(yè)缺乏完善的施工組織管理制度，嚴(yán)重影響B(tài)IM技術(shù)成本控制中的應(yīng)用。企業(yè)的人力、物力等資源配置不當(dāng)，使小型房地產(chǎn)施工企業(yè)管理人員缺乏對成本管理的認(rèn)識，使整個工程的成本管理出現(xiàn)問題，導(dǎo)致企業(yè)成本控制出現(xiàn)失控的情況，由于缺乏對BIM技術(shù)在成本控制應(yīng)用的合理使用，直接阻礙了成本控制管理水平。

6BIM技術(shù)在小型房地項目成本控制的有效措施

6.1降低風(fēng)險，提高管理水平

建筑施工項目的有效成本管理需要全體人員參與其中，所以，施工管理人員應(yīng)對管理進(jìn)行加強，在實際工作中應(yīng)督促施工人員按照標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范進(jìn)行施工。BIM技術(shù)應(yīng)用于成本控制與工期管理時，應(yīng)該定期對人才培養(yǎng)他們的專業(yè)技能與成本管理的相關(guān)知識，從而提升工作人員的工作主動性與積極性；我們建立BIM三維模型對項目進(jìn)行動態(tài)跟蹤，可以有效降低安全事故的發(fā)生率，從而提高工作的效率，使施工的管理水平得到提升。

6.2評估環(huán)境，資源配置得到優(yōu)化

BIM技術(shù)中思維模擬與虛擬建造功能的運用，對周邊環(huán)境進(jìn)行評估，并預(yù)估出周邊環(huán)境對于工期的影響，從而提前設(shè)計好施工方案與計劃。同時，通過BIM技術(shù)進(jìn)度管理系統(tǒng)中成本控制的應(yīng)用，可以及時跟蹤項目成本的預(yù)算，并有效控制施工成本。整個工程將成本的管理意識貫穿其中，可以有效提升工作效率，降低施工成本，從而確保工程可以順利完成。

6.3整體控制，提升技術(shù)水平

在現(xiàn)代化建筑企業(yè)中專業(yè)技術(shù)人才的注重培養(yǎng)，使工作人員競爭意識得到增強，從而有效控制整個施工項目。通過BIM技術(shù)中協(xié)調(diào)設(shè)計功能的運用，可以降低設(shè)計的誤差，并提升二維圖質(zhì)量；BIM技術(shù)中立體剖析與模型平面等，使得建筑圖形更加形象和具體；BIM技術(shù)可以優(yōu)化建筑方案，從而有效控制項目的施工進(jìn)度，使施工的管理水平得到促進(jìn)與提高。

7結(jié)語

面對建筑行業(yè)的競爭壓力，小型房地產(chǎn)企業(yè)要想在競爭中不被淘汰，在項目成本控制中必須引入BIM技術(shù)，這樣才能有效的控制好成本，對于施工人員綜合素質(zhì)能力也要不斷的提高，保證整個工程的順利完工，保證企業(yè)的信譽和建筑企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。然而BIM技術(shù)在我國小型房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用還是起步階段，這就需要相關(guān)的工作人員不斷的進(jìn)行研究，從而讓BIM技術(shù)更好的應(yīng)用到小型房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制工作中，保證建筑企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益不斷提升。

參考文獻(xiàn)：

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[2]楊姣艷.BIM在建設(shè)項目施工階段成本控制中的應(yīng)用[J].中國房地產(chǎn)業(yè),2015(8):214~215.

作者：關(guān)劍升 單位：湖北工業(yè)大學(xué)