投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

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摘要：任何財(cái)務(wù)活動(dòng)，都是以資本增值為根本目的的。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，就是要防范價(jià)值的不穩(wěn)定性，控制不利結(jié)果的產(chǎn)生。對(duì)于投資性房地產(chǎn)的資本增值之路，是一個(gè)利益相關(guān)的鏈條，首先，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢(shì)及經(jīng)濟(jì)環(huán)境，影響到個(gè)人收入及工商業(yè)利潤(rùn)；個(gè)人收入與工商業(yè)利潤(rùn)影響的是對(duì)租金的支付能力；租金是影響投資性房地產(chǎn)凈收入的主要原因；房地產(chǎn)的凈收入決定了投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。由此可見(jiàn)，現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的變動(dòng)，將對(duì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值產(chǎn)生直接的影響。與居住性房屋相比，經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的改變將對(duì)投資性房產(chǎn)在短期內(nèi)早晨較大的沖擊。

關(guān)鍵詞：投資；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)

一、建立投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系

第一，建立完善的信息系統(tǒng)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于企業(yè)投資者，要了解自己所處的投資環(huán)境，要持續(xù)、廣泛地收集與企業(yè)投資有關(guān)的信息，包括內(nèi)部信息及外部信息。處理收集來(lái)的各種數(shù)據(jù)，在對(duì)歷史數(shù)據(jù)的分析中預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)展，數(shù)據(jù)信息盡量詳細(xì)，對(duì)比、分析、提煉、組合，最后形成信息數(shù)據(jù)庫(kù)，來(lái)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)起到預(yù)測(cè)的作用。對(duì)于個(gè)人投資者，如果獨(dú)立處理信息，承擔(dān)的成本過(guò)高，這就要關(guān)注相關(guān)機(jī)構(gòu)或部門(mén)的信息，建立自己可用的信息檔案。第二，篩選初始信息，具體分析項(xiàng)目情況，建立起評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的管理系統(tǒng)，利用有效的風(fēng)險(xiǎn)管理工具，對(duì)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性分析，定量與定性相結(jié)合，為監(jiān)控提供條件，以備做風(fēng)險(xiǎn)決策。第三，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估框架的指向，將防范放在首要位置，根各種財(cái)務(wù)構(gòu)成建立起風(fēng)險(xiǎn)防控系統(tǒng)。采取綜合的分散風(fēng)險(xiǎn)、回避風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的措施，多渠道避免風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

二、投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度量

通過(guò)建立風(fēng)險(xiǎn)模型或計(jì)算相關(guān)指標(biāo)，從量上對(duì)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)作出評(píng)估，這就是風(fēng)險(xiǎn)度量。財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，是為避免風(fēng)險(xiǎn)作出的決策提供科學(xué)依據(jù)的。為表現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)存在的程度，就要依據(jù)度量指標(biāo)。如何選擇自己的度量指標(biāo)，就顯得相當(dāng)重要。投資性房地產(chǎn)不同于居住性房產(chǎn)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化依賴大，敏感性強(qiáng)。投資者能夠從宏觀上把握經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避。與此同時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度量最終要依賴與對(duì)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析和運(yùn)用。由此，我們將從財(cái)務(wù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)兩個(gè)角度來(lái)建構(gòu)投資性房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)框架。

（一）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

有許多指標(biāo)可以用來(lái)描述房地產(chǎn)狀況。如租金、交易額、價(jià)格、租金增占率、空置率等。這些指標(biāo)可以表明房地產(chǎn)業(yè)的大環(huán)境，這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也相當(dāng)容易獲得。但是，綜合分析投資性房地產(chǎn)的循環(huán)規(guī)律，作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度量指標(biāo)，筆者認(rèn)為，空置率更能體現(xiàn)出最優(yōu)量化指標(biāo)。對(duì)空置趨勢(shì)的分析有助于我們確定潛在項(xiàng)目的“穩(wěn)定使用率”。“穩(wěn)定使用率”是項(xiàng)目啟動(dòng)后年度使用率的概念，也是評(píng)估項(xiàng)目是否可行的一個(gè)重要因素。

（二）財(cái)務(wù)指標(biāo)。

資本增值是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的根本出發(fā)點(diǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的目的是減少損失，多獲回報(bào)。這些都要由現(xiàn)金的流動(dòng)來(lái)反應(yīng)，現(xiàn)金，是資本，也是報(bào)酬。因此，現(xiàn)金流量就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。作為物業(yè)持有者，投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析較為科學(xué)的是股權(quán)現(xiàn)金流量法。流入量和流出量都是現(xiàn)金流量，投資性房地產(chǎn)的投資成本（現(xiàn)金流出量）主要包括建造成本或購(gòu)買(mǎi)價(jià)格（初始投資），而投資回收（現(xiàn)金流入量）包括稅后處置收入和稅后現(xiàn)金凈流量。

三、投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

（一）投資前的準(zhǔn)備工作。

房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況如何與投資前的準(zhǔn)備工作密切相關(guān)。因此財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制將資金的準(zhǔn)備情況作為一項(xiàng)基礎(chǔ)內(nèi)容。這項(xiàng)工作主要包括兩個(gè)主要方面，一個(gè)是做好市場(chǎng)分析，另一個(gè)是做好資金投入的切點(diǎn)。1.做好市場(chǎng)分析。任何投資的前提都是對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析。市場(chǎng)分析的內(nèi)容包括：同類投資的市場(chǎng)需求與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的資源準(zhǔn)備；市場(chǎng)的真實(shí)需求及客觀環(huán)境。對(duì)于投資性房地產(chǎn)，市場(chǎng)分析建立在供求關(guān)系的基礎(chǔ)之上，在市場(chǎng)分析的過(guò)程中，要注意以下幾點(diǎn)：（1）市場(chǎng)定位情況；（2）投資的基礎(chǔ)類型；（3）投資選址情況。市場(chǎng)定位，即確定消費(fèi)的主要群體的消費(fèi)水平，確定是面向低端市場(chǎng)還是面向高端市場(chǎng)；投資選址情況則是根據(jù)地域特點(diǎn)決定投資性房地產(chǎn)的資本投放位置。2.判斷資金投入的切點(diǎn)。房地產(chǎn)的投資環(huán)境存在循環(huán)性的特點(diǎn)，利用其市場(chǎng)景氣情況的循環(huán)階段，判斷正確的切入點(diǎn)，市場(chǎng)的供需情況是否平衡，是市場(chǎng)情況的兩種表現(xiàn)形式，房地產(chǎn)的投資環(huán)境的循環(huán)情況就是周期性波動(dòng)，供求關(guān)系的變化受到多種因素的影響，租金的波動(dòng)、價(jià)格及空置率都決定了房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險(xiǎn)水平。也就直接影響房地產(chǎn)財(cái)務(wù)投資的成敗。

（二）持有期間的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。

房地產(chǎn)投資者在持有物業(yè)期間，在關(guān)注房地產(chǎn)景氣循環(huán)及其周期的基礎(chǔ)上，要根據(jù)不同階段的市場(chǎng)情況不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，在微觀上，根據(jù)指標(biāo)的預(yù)測(cè)系統(tǒng)，做出財(cái)務(wù)預(yù)警，定位風(fēng)險(xiǎn)根源。在前文對(duì)房地產(chǎn)的景氣循環(huán)做出分析的基礎(chǔ)上，我們分析了投資性房地產(chǎn)由此受到的影響及應(yīng)該采取的正確的措施，此外，我們將介紹我們?nèi)绾沃贫ê侠淼拇胧?，根?jù)財(cái)務(wù)的指標(biāo)預(yù)測(cè)系統(tǒng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作出防范。在財(cái)務(wù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)分析庫(kù)沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)指向的情況下，我們可以對(duì)所持物業(yè)繼續(xù)投資以期更高回報(bào)，如果數(shù)據(jù)分析顯示潛在警情的存在，投資者應(yīng)逐層分析財(cái)務(wù)指標(biāo)，分析問(wèn)題，解決問(wèn)題。一般情況下，有四項(xiàng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)標(biāo)明預(yù)警指標(biāo)。租金回報(bào)率、營(yíng)業(yè)凈收入、租金營(yíng)業(yè)凈收入、應(yīng)收賬款。租金和營(yíng)業(yè)凈收入決定了租金的營(yíng)業(yè)凈收入。租金和營(yíng)業(yè)費(fèi)用由決定營(yíng)業(yè)凈收入；租金與房產(chǎn)價(jià)值決定租金回報(bào)率；客觀環(huán)境決定房產(chǎn)價(jià)值，不與物業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)生直接關(guān)系；欠租損失影響應(yīng)收賬款，在分解的狀態(tài)下，租金和營(yíng)業(yè)費(fèi)用是經(jīng)營(yíng)預(yù)警的決定性因素。由此分析，控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的基本方法就是降低營(yíng)業(yè)費(fèi)用、增加租金。投資性房地產(chǎn)尤其特殊性。小散戶投資者和個(gè)人投資者的風(fēng)險(xiǎn)控制手段在于防范，企業(yè)或長(zhǎng)期持有物業(yè)的投資者的風(fēng)險(xiǎn)控制在于整體經(jīng)營(yíng)和規(guī)劃。由此，投資性房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的依賴度與敏感度都強(qiáng)于自用居住性房地產(chǎn)。因此，要充分考慮當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)，來(lái)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲得盡量大的收益。

作者：姚小龍 單位：吉林省國(guó)資企業(yè)績(jī)效考評(píng)中心