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投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算方法

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投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算方法

摘要:隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭也越來越迅猛。其中,投資房地產(chǎn)不僅擁有投資的功效,同時(shí)還具有保值的作用,對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來說非常重要。在投資性房地產(chǎn)中,會(huì)計(jì)核算是關(guān)鍵內(nèi)容,對(duì)于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和決策內(nèi)容等產(chǎn)生很大的影響。為此,本文第一部分?jǐn)⑹隽送顿Y性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算內(nèi)容,并探究了其重要作用。第二部分分析了現(xiàn)階段,投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算存在的問題,以及分析產(chǎn)生這些問題的原因。最后,為了提升投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算水平,針對(duì)存在的問題提出了具體的解決措施。

關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn);會(huì)計(jì)核算;問題;措施

一、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算內(nèi)容

一方面,投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的初步內(nèi)容。投資性房地產(chǎn)需要對(duì)投資的成本做到初步的核算,得出有效的計(jì)量成本之后,再對(duì)建筑物的出租日期和土地的使用期限進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)算,從而使投資性房地產(chǎn)的初步核算更加合理。在進(jìn)行工程的過程中,企業(yè)的核算部門還要對(duì)投資性房地產(chǎn)的總資金進(jìn)行核算,并把固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行分類,然后具體的核算。在這一過程中,企業(yè)還要對(duì)使用的成本資金進(jìn)行合理的預(yù)算,為企業(yè)提升經(jīng)濟(jì)效益提供積極作用。另一方面,投資性房地產(chǎn)的后續(xù)核算內(nèi)容。投資性房地產(chǎn)不僅要做好初步的核算工作,還要在后續(xù)核算中做好各種賬目工作,使后續(xù)的工作得到有效的完成。與此同時(shí),在房地產(chǎn)之中,其裝修費(fèi)用和維修費(fèi)用以及管理設(shè)施產(chǎn)生的費(fèi)用也要根據(jù)相關(guān)會(huì)計(jì)計(jì)量法則進(jìn)行核算。此外,對(duì)投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行核算的過程中,通過設(shè)置賬本和其他特定的記賬方式等,對(duì)財(cái)務(wù)計(jì)量進(jìn)行全面的監(jiān)督和反饋,避免各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),提高財(cái)務(wù)信息的可靠性和真實(shí)性,增強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)安全。由此可見,提高投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算水平,能夠使會(huì)計(jì)信息更加精確,有效的掌握企業(yè)的發(fā)展情況和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),使企業(yè)能夠進(jìn)行更方便的投資項(xiàng)目,為提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益發(fā)揮重要的功效。

二、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算存在的問題

(一)投資性房地產(chǎn)核算的外部環(huán)境問題和內(nèi)部環(huán)境問題

一方面,投資性房地產(chǎn)核算會(huì)受到外部環(huán)境的影響。企業(yè)在選擇投資性房地產(chǎn)的成本模式計(jì)量方式時(shí),都是以入賬的價(jià)值進(jìn)行計(jì)算的。所以,在一定程度上,企業(yè)利潤(rùn)調(diào)節(jié)的可能性會(huì)受到減少。與此同時(shí),企業(yè)的投資性房地產(chǎn)核算選擇公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量時(shí),由于公允價(jià)值體系不夠完善等問題,導(dǎo)致公平交易的前提條件不充分。外加市場(chǎng)環(huán)境尚不成熟,公允價(jià)值的方法也不完整,所以致使很多資產(chǎn)都無(wú)法得到公允價(jià)值。另一方面,內(nèi)部環(huán)境對(duì)投資性房地產(chǎn)核算的問題。公允價(jià)值模式在計(jì)量的過程,需要根據(jù)市場(chǎng)的交易變化情況、以及人們的主觀經(jīng)驗(yàn)來進(jìn)行判斷,所以,這就產(chǎn)生了很多人為因素。在此期間,可能就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)的計(jì)量準(zhǔn)則受到企業(yè)的利用,從而影響了公允價(jià)值的計(jì)量準(zhǔn)則,使核算信息不準(zhǔn)確,導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利益受到威脅。

(二)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)核算中存在的問題

一方面,我國(guó)許多投資性房地產(chǎn)在折舊或攤銷核算方面存在一些問題。在我國(guó)的準(zhǔn)則規(guī)定里,投資性房地產(chǎn)運(yùn)用成本模式計(jì)量進(jìn)行折舊或攤銷,在后續(xù)的會(huì)計(jì)核算中采用減值測(cè)試。雖然這是正確的后續(xù)計(jì)量方式,但是有些投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的時(shí)候,卻沒有計(jì)量折舊或攤銷方面的內(nèi)容。長(zhǎng)期以往,這種方式會(huì)對(duì)企業(yè)各期利潤(rùn)的真實(shí)性造成一定的影響,尤其是上市公司,它的利潤(rùn)可能會(huì)出現(xiàn)虛增的情況,對(duì)于投資者和消費(fèi)者會(huì)產(chǎn)生很多誤導(dǎo)。另一方面,在處理投資性房地產(chǎn)價(jià)值差額的過程中存在問題。從目前來看,我國(guó)很多企業(yè)的投資性房地產(chǎn)在初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量中存在問題,在財(cái)務(wù)處理方面公允價(jià)值和賬面價(jià)值缺少一致性,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)核算信息的真實(shí)性造成了很大的影響。

(三)選擇計(jì)量方式的依據(jù)不夠完善和明確

在新的準(zhǔn)則之中,關(guān)于投資性房地產(chǎn)取得方式的依舊不夠完善,也沒有具體提出有哪些方法,只能自己進(jìn)行總結(jié)相關(guān)的內(nèi)容。與此同時(shí),雖然在新的準(zhǔn)則中提出了運(yùn)用公允價(jià)值屬性計(jì)量投資性房地產(chǎn)的獲取方式,例如,對(duì)于從現(xiàn)存的房地產(chǎn)取得的和自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換取得的都有明確的規(guī)定。但是,有些獲取方式卻沒有明確的規(guī)定,使計(jì)量方式缺少完善的依據(jù)。選擇計(jì)量方式缺乏具體的規(guī)定,只是說明計(jì)量方式需要按照有關(guān)的規(guī)定和準(zhǔn)則,然而卻沒有具體列出有哪些會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,從而使計(jì)量方式不夠合理化,投資性房地產(chǎn)的核算工作水平也不能得到顯著的提升。

(四)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)核算中存在問題

一方面,投資性房地產(chǎn)在使用公允價(jià)值模式的計(jì)量方式時(shí),企業(yè)可能會(huì)調(diào)節(jié)利潤(rùn),虛構(gòu)企業(yè)資產(chǎn)。通過調(diào)整投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值,使所有者的權(quán)益和企業(yè)利潤(rùn)得到調(diào)節(jié),并增加當(dāng)期的資產(chǎn),從而產(chǎn)生企業(yè)利潤(rùn)虛增的情況,為消費(fèi)者造成了很多誤會(huì)。另一方面,企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過程發(fā)生虧損時(shí),能夠通過處理該項(xiàng)資產(chǎn),把投資性房地產(chǎn)原來準(zhǔn)備計(jì)入到資本公積的部分,轉(zhuǎn)計(jì)到其他的業(yè)務(wù)之中,從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利目的。

三、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的具體方法

(一)不斷完善外部市場(chǎng)環(huán)境,選擇適合自身發(fā)展的計(jì)量模式

一方面,需要不斷完善市場(chǎng)的外部環(huán)境,建立公允價(jià)值計(jì)量方式。通常情況下,相對(duì)于成本價(jià)值計(jì)量方式的市場(chǎng)條件來說,公允價(jià)值的計(jì)量模式比較嚴(yán)格。所以,為了盡量減少或避免市場(chǎng)條件變化和產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化為投資性房地產(chǎn)帶來的影響,需要不斷完善公允價(jià)值的計(jì)量準(zhǔn)則。具體來看,需要積極發(fā)展各級(jí)市場(chǎng),提高公允價(jià)值的客觀性和直接性,從而通過公允價(jià)值的計(jì)量方式使投資性房地產(chǎn)的核算更加的真實(shí)可靠。此外,在建立公允價(jià)值的計(jì)量準(zhǔn)則時(shí),還要做到與國(guó)際市場(chǎng)相融,保證我國(guó)公允價(jià)值計(jì)量能夠適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化的大環(huán)境。在這一過程中,不僅可以促進(jìn)我國(guó)投資性房地產(chǎn)的健康發(fā)展,同時(shí)還能對(duì)其他方面的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供積極意義。另一方面,企業(yè)需要結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)情況和發(fā)展目標(biāo),選擇合理的計(jì)量方式。企業(yè)在選擇投資性房地產(chǎn)計(jì)量方式的過程中,需要充分了解這兩種計(jì)量方式的內(nèi)容,掌握它們的利弊。成本計(jì)量模式的可靠性比較高,對(duì)于市場(chǎng)的依賴性也很低,而公允價(jià)值模式的相關(guān)性則比較強(qiáng),當(dāng)然,對(duì)于市場(chǎng)的依賴性也比較高。所以,企業(yè)需要系統(tǒng)全面的分析這兩種計(jì)量方式的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn),根據(jù)我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)內(nèi)容,結(jié)合自身的實(shí)際發(fā)展情況,選擇更加適合自身?xiàng)l件的計(jì)量模式,從而提升投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的穩(wěn)定性和準(zhǔn)確性。對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展來說,正確的計(jì)量模式能夠?yàn)槠髽I(yè)避免很多麻煩,還能帶來許多便利。與此同時(shí),企業(yè)還要遵紀(jì)守法,對(duì)于國(guó)家出臺(tái)的政策法規(guī)做到積極響應(yīng),運(yùn)用正確的方式為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)謀取利益,從而推動(dòng)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)投資性房地產(chǎn)行業(yè)的有效發(fā)展。

(二)有效解決投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量核算中出現(xiàn)的問題

一方面,對(duì)于投資性房地產(chǎn)的折舊和攤銷過程中存在的問題加以解決。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過程中,投資性房地產(chǎn)在出租期間都有可能出現(xiàn)一些損壞,而維護(hù)房地產(chǎn)的成本和費(fèi)用也由此而產(chǎn)生了。所以,具體來看,企業(yè)應(yīng)該按照收入和費(fèi)用的平衡標(biāo)準(zhǔn),企業(yè)需要對(duì)固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行折舊或者攤銷。在這一過程中,通過這種手段,可以更加真實(shí)地反映出企業(yè)各期的利潤(rùn)情況,增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況的可靠性。另一方面,對(duì)于投資性房地產(chǎn)處理價(jià)值差額方面提供有效措施。投資性房地產(chǎn)對(duì)于企業(yè)來說,雖然可供出售的資產(chǎn)與金融資產(chǎn)的公允價(jià)值模式核算的資產(chǎn)比較相近,但是,與交易性金融資產(chǎn)還是存在一定的差異。所以,從擁有資產(chǎn)具體情況的角度來分析,投資性房地產(chǎn)核算采用公允價(jià)值模式時(shí),需要參考可以出售資產(chǎn)金額的核算內(nèi)容,使投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算更加合理。與此同時(shí),為有效區(qū)別其他的資本公積,可以特別提出關(guān)于房產(chǎn)使用權(quán)或土地使用權(quán)的依據(jù),有效處理投資性房地產(chǎn)的收益內(nèi)容。此外,還要根據(jù)投資性房地產(chǎn)原始獲得目的的差異,劃分為投資性收益和營(yíng)業(yè)外的收益,從而使投資性房地產(chǎn)的收益內(nèi)容更加的系統(tǒng)化。

(三)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式可以參照長(zhǎng)期股權(quán)以及其他的準(zhǔn)則理論

從目前來看,我國(guó)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式可以參考長(zhǎng)期股權(quán)的原則進(jìn)行計(jì)量。按照長(zhǎng)期股權(quán)投資的原則標(biāo)準(zhǔn)我們可以看出,投資者投入的資本、企業(yè)合并得到的資本、投資性房地產(chǎn)通過非貨幣形式取得的資產(chǎn)、與現(xiàn)存的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換產(chǎn)生的,和通過自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換得來的投資性房地產(chǎn)相同,都需要按照公允價(jià)值的計(jì)量方式進(jìn)行計(jì)量。在成為投資性房地產(chǎn)之前,由于它存在的時(shí)間相對(duì)來說比較久,很難掌握歷史的成本資料,而且就算是獲得了歷史成本資料,也很難保證它的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。所以,投資性房地產(chǎn)在通過以上渠道轉(zhuǎn)換形成之后,需要采用公允價(jià)值的屬性來進(jìn)行計(jì)量。由此可見,采用公允價(jià)值屬性計(jì)量投資性房地產(chǎn),能夠提升會(huì)計(jì)核算的真實(shí)性、可靠性以及科學(xué)性。與此同時(shí),企業(yè)建造的投資性房地產(chǎn)和通過外購(gòu)獲得的投資性房地產(chǎn)需要根據(jù)成本屬性的計(jì)量方式,并且還是要按照歷史的成本屬性進(jìn)行計(jì)量。在這一個(gè)過程中,由于通過這些方式獲得的投資性房地產(chǎn)屬于當(dāng)期經(jīng)濟(jì)活動(dòng),其成本資料真實(shí)且可靠,企業(yè)很容易掌握這些投資性房地產(chǎn)的歷史成本資料,對(duì)于企業(yè)來說這種方式更加的方便。由此看來,企業(yè)在選擇計(jì)量方式的時(shí)候還要根據(jù)具體情況進(jìn)行采用,以此來提升投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量和水平。

(四)提升我國(guó)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)核算水平和質(zhì)量

投資性房地產(chǎn)在進(jìn)行轉(zhuǎn)換計(jì)量過程中,需要完善其計(jì)量方式,提升計(jì)量水平。自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的過程中,如果賬面價(jià)值的差額小于轉(zhuǎn)換的日公允價(jià)值,這時(shí)是當(dāng)期的利潤(rùn)受到了虧損。因此,為了防止我國(guó)許多上市公司為了實(shí)現(xiàn)自身的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),而利用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換來調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),避免因?yàn)楹芏嗳藶橐蛩貙?duì)公允價(jià)值模式產(chǎn)生的影響,可以改變以往的投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算方式。具體來看,在轉(zhuǎn)換計(jì)量時(shí),投資性房地產(chǎn)核算需要按照當(dāng)天的公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量,而公允價(jià)值與原賬面所產(chǎn)生的價(jià)值差額都要計(jì)入到當(dāng)期的盈利項(xiàng)目或損益項(xiàng)目之中,這樣才能增強(qiáng)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算的準(zhǔn)確性和真實(shí)性,提升轉(zhuǎn)換計(jì)量的水平,杜絕因?yàn)槿藶橐蛩囟斐傻囊幌盗胁涣记闆r,從而維護(hù)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、有序運(yùn)轉(zhuǎn)。由此可見,改變以往的轉(zhuǎn)換計(jì)量模式,能夠使投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算更加真實(shí),對(duì)于企業(yè)的健康經(jīng)營(yíng)發(fā)揮長(zhǎng)遠(yuǎn)作用。

四、結(jié)束語(yǔ)

隨著我國(guó)投資性房地產(chǎn)發(fā)展速度的不斷提升,其會(huì)計(jì)核算已然成為投資性房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要條件。雖然從目前來看,我國(guó)投資性房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)核算方面還存在一定的問題,例如,公允價(jià)值模式的準(zhǔn)則容易被利益操縱。但是,隨著不斷的發(fā)展和完善投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算水平,提升其真實(shí)性和可靠性,相信我國(guó)的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算質(zhì)量會(huì)得到明顯的提升。具體來看,需要從公允價(jià)值模式運(yùn)用的根源入手,避免公允價(jià)值準(zhǔn)則受到利潤(rùn)操縱的影響,保證企業(yè)資產(chǎn)信息的真實(shí)性,為企業(yè)資產(chǎn)的安全提供保障,推動(dòng)企業(yè)的健康發(fā)展,從而為投資性房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展發(fā)揮重要作用。

參考文獻(xiàn):

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作者:金哲峰 單位:安徽省阜陽(yáng)市住房公積金管理中心