房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理

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摘要：九十年代末以來(lái)，國(guó)家推行住房改革，城鄉(xiāng)發(fā)展壁壘逐漸被打破，國(guó)內(nèi)外較好的環(huán)境為城鎮(zhèn)化提供了十分有利的發(fā)展機(jī)會(huì)，不計(jì)其數(shù)的農(nóng)村人口向城市涌入。而“耕者有其田，居者有其屋”，伴隨而來(lái)的城市住房需求的飛速提高無(wú)疑是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展壯大的有力推手。而今雖然有跑馬圈地、房地產(chǎn)投機(jī)、房地產(chǎn)泡沫在其中攪渾水，但也不乏有許多方興未艾的上市公司在助推行業(yè)的發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈之時(shí)，一家上市公司倘若擁有清晰的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃、長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略思維，必將使自身更能屹立于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的鰲頭。本文簡(jiǎn)要在我國(guó)大環(huán)境下闡述當(dāng)前上市公司財(cái)務(wù)管理要點(diǎn)，分析房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；財(cái)務(wù)管理；管理戰(zhàn)略

房地產(chǎn)行業(yè)與大部分制造業(yè)不同，在項(xiàng)目前期所需的投資資金量非常大，項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)。所以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)公司而言，資金管理與運(yùn)作問(wèn)題的解決在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程里不斷被完善、提升，但縱然是如綠地、萬(wàn)達(dá)這樣的行業(yè)巨頭也不敢說(shuō)自身的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理是萬(wàn)美無(wú)缺的。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司來(lái)說(shuō)，公司運(yùn)營(yíng)屹立不倒的命脈便是“財(cái)務(wù)戰(zhàn)略”四字，投資盈利、籌措資金、運(yùn)營(yíng)規(guī)劃、股利政策、分配等各項(xiàng)重要工作的實(shí)施和推進(jìn)都與財(cái)務(wù)戰(zhàn)略息息相關(guān)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)既具有普通商品市場(chǎng)運(yùn)行的一般特征，又具有土地的有限性、房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)性、資本的密集性，以及受地理位置影響等特殊性。1980年，鄧小平同志提出了商品房思路，數(shù)月后便被中央施行，將福利分房制度的弊端填補(bǔ)上；1992年南巡后，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制被提出、建立，一家自臺(tái)灣而來(lái)的房地產(chǎn)公司“九鼎軒”來(lái)到內(nèi)地，個(gè)人房地產(chǎn)交易才正式拉開(kāi)帷幕。我國(guó)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)發(fā)展到今天也不到三十年，但毋庸置疑，在這黃金的26年發(fā)展期間，房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)一度是我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。但眾所周知的是，近年?lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，百姓對(duì)房地產(chǎn)的負(fù)擔(dān)能力已然降低不少。與此同時(shí)，土地被過(guò)度開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)泡沫溢出，在2016年我國(guó)不得不將“房地產(chǎn)去庫(kù)存”列入了年度重點(diǎn)工作。但房地產(chǎn)如此高價(jià)的商品，要“去庫(kù)存”談何容易。因此，結(jié)果并不十分如意。如眾多行業(yè)一樣，房地產(chǎn)行業(yè)也存在很多的企業(yè)合并、收購(gòu)，如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、綠地等行業(yè)巨頭便發(fā)展得越來(lái)越壯大，且有幾分勢(shì)不可擋的意味?，F(xiàn)今一線城市如北上廣深房?jī)r(jià)始終居高不下，超高的人口密度為這高價(jià)格買(mǎi)單，小城市卻往往供給過(guò)剩。而2015年全面二胎政策施行后，早已被炒得熱度十足的“學(xué)區(qū)房”更是再一次被捧上天，學(xué)區(qū)房供不應(yīng)求，附近區(qū)域房源緊張。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)多元化布局與多元化發(fā)展,促進(jìn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

二、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的重要性

一個(gè)上市公司的好壞與否，只看公司的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理便可見(jiàn)端倪。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理是公司整體管理體系中的一個(gè)分支，但不管是它發(fā)揮的效能還是涉及的領(lǐng)域都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了財(cái)務(wù)本身，可以說(shuō)涵蓋了公司發(fā)展的方方面面。投資盈利、籌措資金、運(yùn)營(yíng)規(guī)劃、股利分配及政策都與財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理休戚相關(guān)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，想要取勝，講究?jī)?yōu)勢(shì)。這里的優(yōu)勢(shì)，可以是房源所在城市、地區(qū)所占據(jù)的優(yōu)勢(shì)，可以是具有良好民間口碑的開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勢(shì)，可以是管理恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)公司的優(yōu)勢(shì)，也可以是價(jià)格優(yōu)勢(shì)。但不論是其中的哪一個(gè)，這優(yōu)勢(shì)都是不具有長(zhǎng)遠(yuǎn)性的優(yōu)勢(shì)。唯有財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理優(yōu)勢(shì)，才是一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司可以長(zhǎng)久地依賴下去、難以被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手復(fù)制的優(yōu)勢(shì)，也可以稱作是一項(xiàng)可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)運(yùn)營(yíng)的中心環(huán)節(jié)，是項(xiàng)目進(jìn)行的前提和基礎(chǔ)，強(qiáng)化財(cái)務(wù)戰(zhàn)略不僅能夠協(xié)調(diào)各部門(mén)之間的關(guān)系，而且可以有效管理企業(yè)資金活動(dòng)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)的質(zhì)量、發(fā)展前景都要依靠財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理加以反映和規(guī)劃。還有一點(diǎn)非常重要的是，由于財(cái)務(wù)戰(zhàn)略涉及公司財(cái)會(huì)信息，根據(jù)某個(gè)會(huì)計(jì)區(qū)間所呈現(xiàn)出的公司財(cái)報(bào)，管理者可以對(duì)不同會(huì)計(jì)期間財(cái)報(bào)進(jìn)行比對(duì)，更深入地了解公司的運(yùn)營(yíng)情況，以便因時(shí)制宜調(diào)整公司的整體戰(zhàn)略，對(duì)公司所顯露出來(lái)的缺點(diǎn)加以改進(jìn)，對(duì)優(yōu)點(diǎn)繼續(xù)發(fā)揚(yáng)，更準(zhǔn)確地對(duì)公司乃至整個(gè)行業(yè)的發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)判，幫助公司規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高公司運(yùn)營(yíng)的效能與效率，助力公司的快速發(fā)展。

三、戰(zhàn)略管理原則

首先，公司不同階段有不同的策略。房地產(chǎn)上市公司在不同的發(fā)展階段，需采用不同的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。倘若一個(gè)上市公司才在房地產(chǎn)行業(yè)初露頭角，在一定區(qū)域內(nèi)有自己的市場(chǎng)與立足點(diǎn)，這階段的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略便會(huì)傾向于尋找不同利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，側(cè)重于迎合主流市場(chǎng)需求。而當(dāng)公司在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于一個(gè)相對(duì)領(lǐng)先的位置時(shí)，便要不斷尋求機(jī)會(huì)進(jìn)行擴(kuò)張，將市場(chǎng)范圍擴(kuò)大，盡可能地壓縮、控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，適當(dāng)?shù)貙で蟾叩挠怠Ｔ谫Y金達(dá)到更雄厚的水平時(shí)，收購(gòu)、并購(gòu)就提上公司運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)中。由于收購(gòu)并購(gòu)與企業(yè)重組能夠大大提高一個(gè)公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，不拘束于單個(gè)項(xiàng)目的資金回籠，能夠承擔(dān)得起更長(zhǎng)的項(xiàng)目建設(shè)周期與更豐厚的項(xiàng)目建設(shè)成本。此時(shí)的房地產(chǎn)公司能夠有實(shí)力試水大型項(xiàng)目，有余力發(fā)展出公司與主流市場(chǎng)之間的差異，營(yíng)造出屬于本公司獨(dú)有的個(gè)性項(xiàng)目。其次，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理應(yīng)遵循重點(diǎn)優(yōu)化原則，著力將公司在某時(shí)期內(nèi)的重要項(xiàng)目指標(biāo)完成得更優(yōu)、更好，為此應(yīng)在短期內(nèi)投入更多的人、財(cái)、物力，確保運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)的順利完成。但是，在優(yōu)化重點(diǎn)的同時(shí)也不應(yīng)忘記整體重要性，不因小失大，協(xié)調(diào)好各項(xiàng)目各單位各部門(mén)的利益，使各相關(guān)單位相互支持和取長(zhǎng)補(bǔ)短，不形成公司短板，健康地發(fā)展，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)。最后，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司在制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的同時(shí)還應(yīng)始終堅(jiān)持糾錯(cuò)原則。由于公司運(yùn)營(yíng)是面向整個(gè)市場(chǎng)，而市場(chǎng)具有極大的不穩(wěn)定性，并非一舉一動(dòng)都發(fā)生在可預(yù)判范圍內(nèi)。

四、保障財(cái)務(wù)戰(zhàn)略實(shí)施的舉措

（一）做好基層建設(shè)

為了保障公司制定的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略能夠順利實(shí)施，最關(guān)鍵的一步便是基層工作人員。千里之堤，潰于蟻穴，一旦基層工作沒(méi)有做好，再完美的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略也無(wú)法被穩(wěn)當(dāng)、順利地執(zhí)行下來(lái)。因此，在公司日常工作中，應(yīng)把權(quán)責(zé)劃分清晰，每一份責(zé)任都有相應(yīng)的單位、個(gè)人去承擔(dān)，一旦這種完善的權(quán)責(zé)劃分制度在企業(yè)中定型，相應(yīng)部門(mén)和個(gè)人的工作軌跡便都是可追溯、可追責(zé)的。經(jīng)濟(jì)學(xué)講究機(jī)會(huì)成本，而這種制度的確立便是給相關(guān)部門(mén)和員工的懈怠心賦予了更高昂的實(shí)施成本，能夠確保公司以更高效的方式執(zhí)行每一項(xiàng)工作，保障財(cái)務(wù)戰(zhàn)略順利實(shí)施的第一步踏在實(shí)地。

（二）控制成本

公司運(yùn)營(yíng)成本關(guān)系到資金、利潤(rùn)等方方面面。一個(gè)公司在發(fā)展期間想要爭(zhēng)取更高的利潤(rùn)，首要從壓縮成本做起。成本控制不能單純局限于生產(chǎn)的過(guò)程控制，應(yīng)該以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，對(duì)比分析產(chǎn)品的相關(guān)技術(shù)及市場(chǎng)需求狀況，使企業(yè)產(chǎn)品能夠在細(xì)分市場(chǎng)上占據(jù)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)位置。從成本的全程管理來(lái)看，應(yīng)該對(duì)技術(shù)、后勤、生產(chǎn)、庫(kù)存、銷(xiāo)售等成本內(nèi)容加以細(xì)分管理，增強(qiáng)企業(yè)產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力。財(cái)務(wù)人員需定期將成本分析報(bào)告寫(xiě)出來(lái)，通過(guò)相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平進(jìn)行有效評(píng)價(jià)，找出問(wèn)題及時(shí)解決，實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用的有效控制，提升各部門(mén)間的凝聚力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。

（三）資金統(tǒng)籌體系優(yōu)化

為了公司的可持續(xù)發(fā)展，要落實(shí)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的實(shí)施，必須牢牢抓住公司資金的統(tǒng)籌與管理。財(cái)務(wù)作為一個(gè)公司最核心的部門(mén)，最主要的工作對(duì)象便是公司所擁有的資金財(cái)富。倘若不抓牢公司資金，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略將寸步難行。對(duì)于企業(yè)財(cái)政部門(mén)的資金管理體系要有一個(gè)規(guī)范的完善，要有一個(gè)全面的意識(shí)，對(duì)資金的集中調(diào)控有一個(gè)明確的態(tài)度。還要優(yōu)化資金的統(tǒng)籌體系，提升相關(guān)部門(mén)的管理水平，促進(jìn)企業(yè)各部門(mén)在以財(cái)政部門(mén)為基礎(chǔ)核心的體系上有一個(gè)有序的良好發(fā)展。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在不斷發(fā)展，公司要想在市場(chǎng)洪流中保持巋然不動(dòng)必須有長(zhǎng)遠(yuǎn)而全面的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理，形成獨(dú)屬于自己的可持續(xù)性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，既能規(guī)劃，亦能確保戰(zhàn)略的穩(wěn)步實(shí)施。

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作者：曾玲 單位：吉安市木林森房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司