小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制

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摘要：在我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷的變化，經(jīng)濟(jì)下行壓力的產(chǎn)生，直接影響了我國(guó)的房地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展，本文闡述了小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的必要性，對(duì)BIM技術(shù)的內(nèi)涵和應(yīng)用技術(shù)進(jìn)行研究，對(duì)比國(guó)內(nèi)外BIM應(yīng)用的現(xiàn)狀，分析BIM在施工階段項(xiàng)目成本控制。最后，對(duì)BIM在小型房地產(chǎn)項(xiàng)目中存在問(wèn)題與措施進(jìn)行研究，為今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的高效開(kāi)展提供參考。

關(guān)鍵詞：BIM技術(shù)；小型房地產(chǎn)；項(xiàng)目成本控制

1小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的必要性

近年來(lái),隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力的產(chǎn)生，加上政府的宏觀調(diào)整，使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步的規(guī)范，信息社會(huì)的透明徹底將房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代退出了歷史舞臺(tái)。所以，小型房地產(chǎn)企業(yè)為了能在現(xiàn)有的建筑市場(chǎng)中立于不敗之地，這些小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工作管理重點(diǎn)放在了成本控制中，并逐步的將管理工作的重心向該方向轉(zhuǎn)移。而項(xiàng)目成本控制保證整個(gè)工程項(xiàng)目周期產(chǎn)生的大數(shù)據(jù)進(jìn)行管理，還能對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的人力與物力進(jìn)行優(yōu)化，有效防止工程中浪費(fèi)現(xiàn)象的產(chǎn)生，從而保證了小型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2BIM技術(shù)概述

2.1BIM技術(shù)的內(nèi)涵

BIM即建筑信息模型，這是一個(gè)近年來(lái)非常流行，也非常新穎的，并且廣泛應(yīng)用于建筑、房地產(chǎn)等行業(yè)的技術(shù)和理念，它影響著各個(gè)行業(yè)的發(fā)展，使之發(fā)生前所未有的行業(yè)發(fā)展變革。一方面，BIM為房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值體現(xiàn)貢獻(xiàn)了巨大力量，有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值以及市場(chǎng)價(jià)值，尤其在房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目中的設(shè)計(jì)、施工以及維保等管理方面起到了相當(dāng)大的作用。另一方面，BIM作為一種新技術(shù)，融合了三維數(shù)字技術(shù)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程數(shù)據(jù)的收集、整理、分析，形成一種集成模型，將房地產(chǎn)項(xiàng)目中的各項(xiàng)信息都集中起來(lái)，便于進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理。

2.2BIM技術(shù)的應(yīng)用優(yōu)勢(shì)

首先，建筑施工的相關(guān)工作人員通過(guò)使用使用BIM技術(shù)能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)以最短的時(shí)間將某項(xiàng)工程的模型完整的創(chuàng)建出來(lái)；其次，BIM技術(shù)能夠以三維立體數(shù)字化的形式將工程直觀完整的展現(xiàn)出來(lái)；最后，BIM技術(shù)能夠幫助工程管理人員對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目中的各項(xiàng)信息的集中管理。

3BIM技術(shù)在國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

3.1國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

雖然我國(guó)在BIM技術(shù)的應(yīng)用方面起步和歐美國(guó)家相比較晚，但是在我國(guó)很多工程中都有BIM技術(shù)應(yīng)用的身影，并且被廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的不同階段及不同參與方的運(yùn)作過(guò)程中。在我國(guó)香港特別行政區(qū)，BIM技術(shù)的應(yīng)用比較早，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中得到了廣泛的使用，由此，建立BIM香港學(xué)會(huì)并相繼出臺(tái)很多有關(guān)BIM技術(shù)英語(yǔ)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。在2009年，我國(guó)大陸地區(qū)逐漸的開(kāi)始將BIM技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)行業(yè)中，在十二五規(guī)劃中及已經(jīng)開(kāi)始對(duì)BIM技術(shù)進(jìn)行推廣，并且將BIM認(rèn)定為建筑信息化的最佳解決方案。例如我國(guó)航空規(guī)劃建設(shè)發(fā)展有限公司科研辦公樓項(xiàng)目，BIM應(yīng)用了該項(xiàng)目的全生命周期階段，實(shí)現(xiàn)了協(xié)調(diào)管理與精細(xì)化分工；北京奧運(yùn)會(huì)的水立方項(xiàng)目，在該項(xiàng)目的鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)也成功運(yùn)用了BIM技術(shù)；上海世博會(huì)德國(guó)國(guó)家館，在深化設(shè)計(jì)階段應(yīng)用了BIM技術(shù)，實(shí)現(xiàn)了對(duì)該項(xiàng)目的專業(yè)協(xié)調(diào)以及曲面、空間設(shè)計(jì)等?？偠灾?，目前我國(guó)BIM在房地產(chǎn)項(xiàng)目方面的運(yùn)用較為廣泛，其相關(guān)研究也日益深入。

3.2國(guó)外研究現(xiàn)狀

早在21世紀(jì)的初期，BIM技術(shù)的應(yīng)用已經(jīng)在美國(guó)等西方發(fā)達(dá)國(guó)家開(kāi)始運(yùn)用起來(lái)。美國(guó)總務(wù)管理局在2003年了BIM相關(guān)的指南標(biāo)準(zhǔn)，并提出了BIM計(jì)劃。美國(guó)聯(lián)邦機(jī)構(gòu)陸軍工程軍團(tuán)在2006年制定了一份從2006年到2020年的BIM規(guī)劃路線圖，由此更加拓展了BIM的研究應(yīng)用之路。美國(guó)建筑科學(xué)研究院在2007年開(kāi)始針對(duì)BIM技術(shù)展開(kāi)應(yīng)用工作，由此美國(guó)徹底掀開(kāi)了BIM技術(shù)應(yīng)用研究的舞臺(tái)。所以，美國(guó)的BIM研究與應(yīng)用現(xiàn)狀已經(jīng)初步成熟階段。在英國(guó)、德國(guó)、意大利等國(guó)家，截止到2011年，這些國(guó)家的BIM技術(shù)的應(yīng)用現(xiàn)狀已經(jīng)非常良好，有超過(guò)半數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始運(yùn)用BIM技術(shù)。尤其是英國(guó)政府特別強(qiáng)調(diào)各類政府工程項(xiàng)目都要使用BIM。在日本和韓國(guó)，BIM的應(yīng)用不僅僅局限于普通的私營(yíng)企業(yè)，在政府機(jī)關(guān)和部門也開(kāi)始使用。韓國(guó)的國(guó)土海洋部制定了相關(guān)的BIM技術(shù)的應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)，并且聯(lián)合了教育科學(xué)技術(shù)部門開(kāi)始了BIM領(lǐng)域的研究活動(dòng)。

4BIM技術(shù)在小型房地產(chǎn)項(xiàng)目施工實(shí)施階段成本控制研究

（1）多算對(duì)比的方式能夠有效降低項(xiàng)目施工產(chǎn)生的費(fèi)用和及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中出現(xiàn)的問(wèn)題，從而有效的將施工成本控制住。而B(niǎo)IM模型能夠非常準(zhǔn)時(shí)和迅速的進(jìn)行不同維度的多算對(duì)比。通過(guò)BIM三維模型將時(shí)間數(shù)據(jù)引入，這樣在對(duì)應(yīng)的時(shí)間段能夠?qū)?shí)際成本和預(yù)算成本進(jìn)行正確及時(shí)有效的對(duì)比，從而有效的對(duì)這個(gè)階段的盈虧情況進(jìn)行直觀判斷并采取有效的措施控制施工成本，運(yùn)用BIM技術(shù)能夠?qū)崿F(xiàn)成本精細(xì)化管理。（2）在房地產(chǎn)的施工中，工程項(xiàng)目變更的情況時(shí)有發(fā)生的發(fā)生，我們可以使用BIM技術(shù)中的變更管理功能，通過(guò)BIM模型信息關(guān)聯(lián)將需要變更的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，這時(shí)候BIM整個(gè)模型與變更項(xiàng)目關(guān)聯(lián)的部位能夠進(jìn)行準(zhǔn)確而自動(dòng)的更新，BIM模型具有共享功能所以降低了工程施工中各部門之間的信息交換時(shí)間，這樣能夠準(zhǔn)確的明確變更費(fèi)用，避免成本的浪費(fèi)，管理好變更后的工程造價(jià)。（3）限額領(lǐng)料能夠有效控制施工成本，避免材料的浪費(fèi)，降低成本的投入，這是一個(gè)非常有效的成本降低的方式。我們可以利用BIM技術(shù)中數(shù)據(jù)庫(kù)里面的大量詳細(xì)的數(shù)據(jù)快速準(zhǔn)確的計(jì)算出施工中消耗的材料，通過(guò)共享平臺(tái)下達(dá)限額領(lǐng)料單，確保成本控制的有效實(shí)施。

5BIM技術(shù)在小型房地項(xiàng)目成本控制中存在問(wèn)題

5.1缺乏完善的專業(yè)管理制度

由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理的束縛，BIM技術(shù)在成本控制中的應(yīng)用往往被忽略，在加上工程項(xiàng)目管理人員對(duì)施工工期和成本管理重要性上認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致相關(guān)的管理制度沒(méi)有完善的規(guī)章可遵循，加上管理人員缺乏創(chuàng)新思想，導(dǎo)致BIM技術(shù)在成本控制管理應(yīng)用不足。很多小型房地產(chǎn)施工企業(yè)他們僅看重自己本職工作有沒(méi)有順利完成，對(duì)于工程項(xiàng)目的整理成本控制缺乏認(rèn)識(shí)，影響企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，因此，BIM技術(shù)在項(xiàng)目成本控制管理中得不到推廣，影響小型房地產(chǎn)施工企業(yè)整體管理水平的提升。

5.2缺乏專業(yè)的技術(shù)人才與專業(yè)水平

BIM技術(shù)在小型房地項(xiàng)目成本控制管理應(yīng)用中，由于小型房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的施工人員比較復(fù)雜他們來(lái)至不同的地區(qū)，受到教育文化地域的影響，很多工作人員的整理素質(zhì)修養(yǎng)與大型房地產(chǎn)企業(yè)相比較差，在加上缺乏專業(yè)技術(shù)人員和技術(shù)，直接影響了小型房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工。企業(yè)規(guī)模的制約使他們沒(méi)有注重吸收BIM技術(shù)專業(yè)人才，對(duì)在職的技術(shù)人員沒(méi)有進(jìn)行沒(méi)BIM技術(shù)的培訓(xùn)，直接影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)水平的提升。

5.3缺乏完善的施工組織管理制度

由于建筑企業(yè)缺乏完善的施工組織管理制度，嚴(yán)重影響B(tài)IM技術(shù)成本控制中的應(yīng)用。企業(yè)的人力、物力等資源配置不當(dāng)，使小型房地產(chǎn)施工企業(yè)管理人員缺乏對(duì)成本管理的認(rèn)識(shí)，使整個(gè)工程的成本管理出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致企業(yè)成本控制出現(xiàn)失控的情況，由于缺乏對(duì)BIM技術(shù)在成本控制應(yīng)用的合理使用，直接阻礙了成本控制管理水平。

6BIM技術(shù)在小型房地項(xiàng)目成本控制的有效措施

6.1降低風(fēng)險(xiǎn)，提高管理水平

建筑施工項(xiàng)目的有效成本管理需要全體人員參與其中，所以，施工管理人員應(yīng)對(duì)管理進(jìn)行加強(qiáng)，在實(shí)際工作中應(yīng)督促施工人員按照標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范進(jìn)行施工。BIM技術(shù)應(yīng)用于成本控制與工期管理時(shí)，應(yīng)該定期對(duì)人才培養(yǎng)他們的專業(yè)技能與成本管理的相關(guān)知識(shí)，從而提升工作人員的工作主動(dòng)性與積極性；我們建立BIM三維模型對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，可以有效降低安全事故的發(fā)生率，從而提高工作的效率，使施工的管理水平得到提升。

6.2評(píng)估環(huán)境，資源配置得到優(yōu)化

BIM技術(shù)中思維模擬與虛擬建造功能的運(yùn)用，對(duì)周邊環(huán)境進(jìn)行評(píng)估，并預(yù)估出周邊環(huán)境對(duì)于工期的影響，從而提前設(shè)計(jì)好施工方案與計(jì)劃。同時(shí)，通過(guò)BIM技術(shù)進(jìn)度管理系統(tǒng)中成本控制的應(yīng)用，可以及時(shí)跟蹤項(xiàng)目成本的預(yù)算，并有效控制施工成本。整個(gè)工程將成本的管理意識(shí)貫穿其中，可以有效提升工作效率，降低施工成本，從而確保工程可以順利完成。

6.3整體控制，提升技術(shù)水平

在現(xiàn)代化建筑企業(yè)中專業(yè)技術(shù)人才的注重培養(yǎng)，使工作人員競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)得到增強(qiáng)，從而有效控制整個(gè)施工項(xiàng)目。通過(guò)BIM技術(shù)中協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)功能的運(yùn)用，可以降低設(shè)計(jì)的誤差，并提升二維圖質(zhì)量；BIM技術(shù)中立體剖析與模型平面等，使得建筑圖形更加形象和具體；BIM技術(shù)可以優(yōu)化建筑方案，從而有效控制項(xiàng)目的施工進(jìn)度，使施工的管理水平得到促進(jìn)與提高。

7結(jié)語(yǔ)

面對(duì)建筑行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，小型房地產(chǎn)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中不被淘汰，在項(xiàng)目成本控制中必須引入BIM技術(shù)，這樣才能有效的控制好成本，對(duì)于施工人員綜合素質(zhì)能力也要不斷的提高，保證整個(gè)工程的順利完工，保證企業(yè)的信譽(yù)和建筑企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。然而B(niǎo)IM技術(shù)在我國(guó)小型房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用還是起步階段，這就需要相關(guān)的工作人員不斷的進(jìn)行研究，從而讓BIM技術(shù)更好的應(yīng)用到小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制工作中，保證建筑企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益不斷提升。

參考文獻(xiàn)：

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作者：關(guān)劍升 單位：湖北工業(yè)大學(xué)