多元利益協(xié)調(diào)理論的小區(qū)物業(yè)管理路徑
前言：想要寫出一篇引人入勝的文章？我們特意為您整理了多元利益協(xié)調(diào)理論的小區(qū)物業(yè)管理路徑范文，希望能給你帶來靈感和參考，敬請(qǐng)閱讀。
摘要：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，住宅小區(qū)物業(yè)管理已成為當(dāng)前社會(huì)管理的一個(gè)重要部分。但目前物業(yè)管理利益主體日益多元化的現(xiàn)象，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、政府和居民委員會(huì)等多方面利益交織在一起，容易產(chǎn)生沖突和管理難度。本文旨在通過深入剖析這些多元利益主體存在的問題及原因，提出從多個(gè)方面解決住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。
關(guān)鍵詞：多元利益；物業(yè)管理；路徑
多元利益協(xié)調(diào)理論主要研究如何在多方博弈中獲得各自利益的最大化。在各自為了獲得利益最大化的行為方式之中，每個(gè)參與競(jìng)爭(zhēng)和斗爭(zhēng)的個(gè)體都懷著各自不同的利益與目標(biāo)，他們?yōu)榱双@得各自利益與目標(biāo)，都會(huì)去考慮每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手會(huì)采取的行動(dòng)方案，并且事后想象出每種行動(dòng)方案中，自己如何得到自己利益的最大化。總而言之，多元利益協(xié)調(diào)理論就是研究在博弈過程中，各個(gè)利益方如何獲得自己最為合理的利益，并且如何讓自己的利益最大化的理論與方法。而在物業(yè)管理中，涉及的利益方包括：街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)管理公司等。其中，街道辦事處協(xié)調(diào)者政府與居民的利益，同時(shí)也要兼顧自己的利益。物業(yè)管理公司要協(xié)調(diào)業(yè)主之間的利益，同時(shí)要處理好自己與業(yè)主委員會(huì)之間的利益關(guān)系。每個(gè)利益參與者都要為了自己的利益而去進(jìn)行博弈，否則自己一方的利益可能被另外一方吃掉。因此，利用多元利益協(xié)調(diào)理論處理好物業(yè)管理過程中出現(xiàn)各種問題顯得尤為必要。
筆者根據(jù)自己居住地所在小區(qū)進(jìn)行了相關(guān)數(shù)據(jù)調(diào)研，根據(jù)結(jié)果顯示，居民對(duì)街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司這四個(gè)管理主體的認(rèn)可程度有著明顯的不同，其中，社區(qū)居委會(huì)的認(rèn)可度最高，達(dá)62.3%，其次是街道辦事處，達(dá)到51.3%，而最低的是業(yè)主委員會(huì)，為13.3%，再就是物業(yè)公司，為28.6%。這說明，一方面居委會(huì)在居民心目中最重要，這取決于居委會(huì)確實(shí)發(fā)揮了應(yīng)有的實(shí)際作用，是社區(qū)管理的中堅(jiān)力量。另一方面，說明我們也必須改善物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中發(fā)揮的作用。我國(guó)目前的物業(yè)管理從調(diào)查結(jié)果來看，“業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用不明顯”“物業(yè)管理不到位”“居民參與度普遍不高”“街道辦事處機(jī)關(guān)化明顯、辦事難”“各個(gè)管理部門存在推諉扯皮現(xiàn)象”“居委會(huì)的定位有問題”等五個(gè)問題為排名前五位的突出問題。物業(yè)管理的核心是參與物業(yè)管理的主體之間的相互關(guān)系如何處理好的問題，包含物業(yè)管理的結(jié)構(gòu)形式和運(yùn)行機(jī)制。當(dāng)前，住宅小區(qū)物業(yè)管理暴露出來的矛盾和問題越來越多。1.政府、物業(yè)管理公司與業(yè)主對(duì)物業(yè)管理內(nèi)容的理解不一致政府出于社會(huì)效益和減輕行政管理負(fù)擔(dān)等方面的考慮，會(huì)將許多行政只能加在物業(yè)管理公司身上。而物業(yè)管理公司側(cè)重公司的經(jīng)濟(jì)效益，由此導(dǎo)致物業(yè)公司服務(wù)意識(shí)有所欠缺，重管理、輕服務(wù)時(shí)有發(fā)生。而業(yè)主最在意的是以最少的資金付出獲得盡可能多的服務(wù)，最好服務(wù)還是免費(fèi)的。有部分業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取抱著不理解、不支持的態(tài)度。從目前來看，三者之間的利益平衡點(diǎn)尚未形成，由此造成物業(yè)管理不夠完善、物業(yè)公司的角色經(jīng)常錯(cuò)位等問題產(chǎn)生。2.社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司三者在運(yùn)行過程中沖突漸多在居委會(huì)到底是“居民自治組織”還是政府的“跑腿”這樣一個(gè)雙重身份還沒有搞清楚的時(shí)候，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司這兩大社區(qū)管理主體在社區(qū)自治工作中發(fā)揮越來越多的作用。三者在運(yùn)行工作過程中工作任務(wù)有交叉成分，往往會(huì)出現(xiàn)矛盾和沖突越來越多的情形。3.業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行機(jī)制不健全，業(yè)主對(duì)其信任度并不高很多小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立之路漫長(zhǎng)，且成立后運(yùn)行起來也是困難重重。一方面，業(yè)主委員會(huì)因不具備獨(dú)立的法人資格，不能在業(yè)主利益受損時(shí)及時(shí)履行職責(zé)，為業(yè)主解決難題；另一方面，在實(shí)際運(yùn)行過程中，缺乏相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，業(yè)主委員會(huì)主任、業(yè)主代表的工作難以得到認(rèn)可和激勵(lì)，部分業(yè)主委員會(huì)成員或業(yè)主代表因?yàn)槟芰Α⒍ㄎ?、利益等原因不?dāng)行使自己的權(quán)利，致使廣大業(yè)主并不信任業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)工作和處理問題的能力。4.物業(yè)公司工作人員能力有限、管理水平低我國(guó)真正意義上的物業(yè)管理起步比較晚，多種管理業(yè)態(tài)并存，導(dǎo)致服務(wù)水平不到位的現(xiàn)象較為普遍，無法很好地保障業(yè)主權(quán)益。尤其是有些物業(yè)公司在取得物業(yè)管理權(quán)后，沒有嚴(yán)格按照合同履行職責(zé)，擅自降低服務(wù)等級(jí)，減少服務(wù)項(xiàng)目，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，有的物業(yè)公司甚至連基本的清潔、綠化、安保等基礎(chǔ)性工作都無法保質(zhì)保量地完成，對(duì)公共設(shè)施的維護(hù)不及時(shí)，甚至侵占業(yè)主的共有產(chǎn)權(quán)等。5.住宅小區(qū)業(yè)主主體意識(shí)不強(qiáng)、參與度不高業(yè)主作為各項(xiàng)活動(dòng)的主體，如果沒有他們的廣泛參與，再多的物質(zhì)資源也只是擺設(shè)，更重要的是只有業(yè)主自身才更了解自身的需求。但是受很多客觀因素的影響，我國(guó)業(yè)主之間彼此缺少溝通和了解，存在比較明顯的生疏感。再加上傳統(tǒng)的一些讓居民參與的模式過于單一，無法提高業(yè)主的認(rèn)同感和歸屬感。6.社區(qū)居委會(huì)工作者隊(duì)伍不夠強(qiáng)大社區(qū)工作著普遍存在能力素質(zhì)不高、專業(yè)性不強(qiáng)、工作效率低下等問題。同時(shí)，由于社區(qū)工作者工資待遇偏低，難以吸引優(yōu)秀人才，而對(duì)于學(xué)歷高的年輕大學(xué)生，社區(qū)工作缺乏良好的職業(yè)前景，難以留住人才，導(dǎo)致社區(qū)工作者“跳槽”現(xiàn)象嚴(yán)重，人員流動(dòng)頻繁。
二、物業(yè)管理問題頻現(xiàn)的成因分析
物業(yè)管理陷入困境將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)社區(qū)治理的失效，究其根源在于物業(yè)利益主體存在缺位的現(xiàn)象。而政府相關(guān)部門、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司三個(gè)重要利益主體的缺位是造成社區(qū)治理失效的最關(guān)鍵原因。1.物業(yè)管理工作牽涉方方面面，如果政府行政部門缺乏必要的整合，沒有理順權(quán)責(zé)關(guān)系，造成職責(zé)混亂、關(guān)系不暢，社區(qū)治理的合力就無法形成如在實(shí)際生活中，住宅小區(qū)出現(xiàn)的私自搭蓋、違規(guī)停車、野蠻裝修等侵犯了其他業(yè)主的利益，由于相關(guān)部門立法和政策還不完備，再加上政府行政部門缺乏應(yīng)有的服務(wù)意識(shí)，沒有進(jìn)行有效治理，導(dǎo)致在物業(yè)管理領(lǐng)域中出現(xiàn)了權(quán)利真空，沒有真正做到履行職責(zé)。2.業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督缺位業(yè)主委員會(huì)屬于自治組織，其在行使其權(quán)利的過程中困難重重，原因有三：第一，業(yè)主委員會(huì)不具備獨(dú)立法人資格，訴訟主體為明確、無法維權(quán)。第二，運(yùn)行機(jī)制上，業(yè)主委員會(huì)往往是決策和執(zhí)行共存，缺乏執(zhí)行透明度與有效的監(jiān)督，存在不公平的現(xiàn)象；第三，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)不關(guān)心，當(dāng)共有產(chǎn)權(quán)受到損害時(shí)，業(yè)主委員會(huì)沒有及時(shí)進(jìn)行干預(yù)。3.物業(yè)管理公司管理能力跟不上行業(yè)發(fā)展需求物業(yè)管理是一項(xiàng)專業(yè)化很強(qiáng)的管理工作。由于我國(guó)物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚，行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范也沒有得到建立，在職物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足，各種培訓(xùn)流于形式。再加上很多人受傳統(tǒng)觀念誤區(qū)影響，認(rèn)為物業(yè)管理公司的工作是屬于勞動(dòng)密集型的，不需要太高的素養(yǎng)。從而阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
三、多元利益平衡下住宅小區(qū)物業(yè)管理路徑選擇
要建立和健全多元利益主體共同參與的物業(yè)管理體系，實(shí)現(xiàn)各方利益均衡，探索合適的物業(yè)管理路徑。1.應(yīng)該從分發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，實(shí)現(xiàn)其職能歸位政府只需要做好宏觀調(diào)控的“掌舵”工作，充分發(fā)揮其主導(dǎo)作用，大力培育、扶持其他治理主體的成長(zhǎng)發(fā)育。對(duì)涉及行政執(zhí)法、行政管理的工作由政府相關(guān)單位全面負(fù)起責(zé)任來，尤其是要將延伸至社區(qū)的行政類事項(xiàng)清理歸還給政府。弱化政府對(duì)社區(qū)的直接干預(yù)，推進(jìn)“政社分離”，將公共服務(wù)類事務(wù)歸還社區(qū)，將現(xiàn)在由政府行政機(jī)構(gòu)承擔(dān)的技術(shù)性、服務(wù)性、事務(wù)性工作通過外包形式，交由市場(chǎng)或者社會(huì)組織承擔(dān)。發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，提高政府辦事效率。2.建立現(xiàn)代物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)機(jī)制首先，物業(yè)管理公司要提高自身整體素質(zhì)和形象，有明確的管理思路、強(qiáng)烈的市場(chǎng)意識(shí)，牢固樹立對(duì)位服務(wù)思想，力爭(zhēng)服務(wù)質(zhì)量上水平、提層次；其次，企業(yè)應(yīng)有較強(qiáng)的成本概念，完全按照“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展”的方式進(jìn)行；第三，物業(yè)公司應(yīng)該進(jìn)一步探索和建立靈活的工作機(jī)制，遵循市場(chǎng)法則，運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，形成有利于自身發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。3.健全業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作機(jī)制縱觀各小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立情況，從業(yè)主委員會(huì)選舉開始，就存在一些弊病和漏洞。因此，必須要健全業(yè)主委員會(huì)的選舉機(jī)制。在加深業(yè)主之間的交流溝通的前提下，在自愿民主的基礎(chǔ)上，各業(yè)主根據(jù)個(gè)人意愿行使選擇權(quán)。當(dāng)然，真正做到這一點(diǎn)，必須有相應(yīng)的上級(jí)主管部門進(jìn)行監(jiān)督才行。另外，還需要明晰業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)和權(quán)利。業(yè)主委員會(huì)的工作與業(yè)主的利益不可分，要充分運(yùn)用法律給予的權(quán)利，保障業(yè)主的利益。完善業(yè)主委員會(huì)的議事章程。定期召開有意義的會(huì)議，討論并解決符合大多數(shù)業(yè)主意愿的實(shí)務(wù)決定。4.提高小區(qū)業(yè)主的社區(qū)參與度大力發(fā)展社區(qū)各項(xiàng)活動(dòng)，充分利用現(xiàn)有資源，從業(yè)主的實(shí)際需求出發(fā)，注重社區(qū)文化的多樣性和特色性，從而充分調(diào)動(dòng)社區(qū)參與熱情。充分糅合社區(qū)、社會(huì)組織、社會(huì)工作者之間的互動(dòng)交流，大力開發(fā)社區(qū)信息智能終端系統(tǒng)，構(gòu)建暢通民情的數(shù)字化平臺(tái)，從業(yè)主最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題入手，引導(dǎo)居民參與社區(qū)管理。逐步健全和落實(shí)民主選舉、民主決策、民主管理和民主監(jiān)督制度，不斷培育居民的家園意識(shí)，提高社區(qū)歸屬感和參與意識(shí)，從而真正形成社區(qū)治理的公眾參與，提高整體物業(yè)管理效率。
參考文獻(xiàn)：
[1]趙秀霞.論現(xiàn)代物業(yè)管理的改革與發(fā)展[J].市場(chǎng)研究,2013（02）：27-30.
[2]李江新.社區(qū)管理三大參與主體分析——基于多元共治的視角[J].學(xué)術(shù)界,2011（05）：79-86.
[3]黃眺.論物業(yè)管理對(duì)構(gòu)建和諧社區(qū)的作用和影響[J].經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展,2011（07）：84-85.
[4]李保明.國(guó)外城市社區(qū)管理模式及其啟示[J].中國(guó)行政管理,2013（03）：97-99.
[5]羅玲玲.物業(yè)管理對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)的作用[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào),2010（08）：57.
[6]杜娟.多元利益共存下的社區(qū)物業(yè)管理模式研究[D].上海：上海交通大學(xué)碩士學(xué)位論文,2010-06-08.
[7]朱燕,朱光喜.城市社區(qū)物業(yè)關(guān)系中的權(quán)利博弈及其影響[J].前沿,2010（16）：71-74.
作者:彭杏芳 單位:中山職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院