商業(yè)地產(chǎn)資金管理建設(shè)研究

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摘要：自90年代我國實(shí)施住房改革以來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，帶動建筑等多個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。城市化建設(shè)加快為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來廣闊的發(fā)展機(jī)遇，但商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到國家的市場調(diào)控，時常面臨資金短缺的窘境，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)又是資金密集型行業(yè)，因而建立資金良性循環(huán)是企業(yè)資金管理的目標(biāo)之一。針對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的問題，本文以企業(yè)資金管理理論為基礎(chǔ)，從資金籌集與回流階段分析商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題，提出相應(yīng)解決措施。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；對策

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，如何進(jìn)行資金管理是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的核心。商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，商業(yè)地產(chǎn)市場易受國家調(diào)控影響使得企業(yè)資金管理復(fù)雜。改革開放后，我國城市化進(jìn)程使得商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，并帶動建筑機(jī)械等行業(yè)的發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中多數(shù)企業(yè)經(jīng)過創(chuàng)立整合，形成具備規(guī)模的大型企業(yè)。近年來，市場投資需求推動房地產(chǎn)企業(yè)高速擴(kuò)張。房價不斷上漲，土地市場異常火爆，房地產(chǎn)行業(yè)是高風(fēng)險行業(yè)，企業(yè)要想贏得競爭優(yōu)勢，必須合理運(yùn)用資金控制風(fēng)險，通過計劃控制等多種管理手段加強(qiáng)資金管理，提高資金使用效率。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理是財務(wù)管理的核心，在我國采取限購等措施抑制房價背景下，研究商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題

資金流轉(zhuǎn)分為籌資、使用與回流階段。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理的目標(biāo)是建立企業(yè)資金良性循環(huán)，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)危機(jī)的主因是資金鏈斷裂，解決企業(yè)資金循環(huán)問題才能保證資金良性循環(huán)。目前，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題涉及籌集、使用與資金回流階段，通過與產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的公司合作開發(fā)，運(yùn)用財務(wù)杠桿能解決項目開發(fā)的前期投入，但可能導(dǎo)致出現(xiàn)現(xiàn)金鏈條斷裂情況；企業(yè)內(nèi)部資金運(yùn)營風(fēng)險管理體系缺乏；兩金占比過高，前期投入較大，特別是存貨占比較高，過高的負(fù)債經(jīng)營使得企業(yè)的市場波動風(fēng)險抵御能力降低；融資成本過高，使商業(yè)地產(chǎn)業(yè)脫離民生屬性，影響行業(yè)的健康發(fā)展。

1.1資金籌集階段的問題

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金分為國內(nèi)貸款、自籌資金等，其他資金包括銷售房產(chǎn)定金，我國商業(yè)地產(chǎn)投入資金主要來自銀行貸款，其他資金構(gòu)成為房產(chǎn)銷售定金，資金主要掌握在銀行手中。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)籌資情況為融資方式單一，金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)大部分商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)面臨較大財務(wù)風(fēng)險，銀行信貸政策變化給商業(yè)地產(chǎn)業(yè)帶來巨大沖擊。商業(yè)地產(chǎn)資金使用集中于購置土地與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，資金使用效率低是資金使用中面臨的主要問題。自1998年我國住房改革開始以來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，同時商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展也面臨多次危機(jī)，但中國經(jīng)濟(jì)前景良好，這為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來了發(fā)展契機(jī)。不過由于我國土地資源稀缺問題突出，土地購置費(fèi)成為商業(yè)地產(chǎn)商主要資金支付費(fèi)用。企業(yè)囤積大量土地減慢了資金回籠速度，導(dǎo)致資金流動風(fēng)險加大。

1.2資金使用中的問題

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)項目成本是企業(yè)開發(fā)經(jīng)營項目發(fā)生支出，包括項目招標(biāo)階段、竣工結(jié)算階段發(fā)生的費(fèi)用。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中項目成本受原料價格等客觀及主觀因素影響，商業(yè)地產(chǎn)項目成本控制，包括立項環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)等，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在項目成本控制方面缺乏重視，表現(xiàn)為缺乏有效的成本監(jiān)控，沒有明確目標(biāo)成本。國家系列調(diào)控措施出臺后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資未形成有效產(chǎn)出回流企業(yè)，造成對資金無效占用增加。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)頻繁進(jìn)行土地交易，導(dǎo)致企業(yè)面臨土地庫存壓力。國家采取限購等措施目的是消除不合理投資續(xù)簽，但庫存壓力下部分企業(yè)采取“捂盤銷售”的營銷方式。

1.3資金回流問題

回籠資金是企業(yè)投入產(chǎn)出的重要環(huán)節(jié)，銷售是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金回流的主要方式，銷售資金回流包括預(yù)售房屋定金，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)時間長，嚴(yán)重?fù)p害資金流動性。資金回流方式單一是房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率較低的主要原因，由于資金市場不發(fā)達(dá)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)未與資金市場形成有效互動，商業(yè)地產(chǎn)項目資金回流主要是租賃收入，部分開發(fā)商為資金快速回流全部銷售，采取出租模式可使得項目后期運(yùn)營資金平穩(wěn)，但資金回流形式單一，企業(yè)在維持后期運(yùn)營租金收入與成本平衡等方面存在許多問題。資金回流中房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大風(fēng)險。

2商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理的影響分析

隨著全國商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控的實(shí)施，恐慌性購房得到抑制，庫存壓力向三四線城市蔓延。近年來企業(yè)開發(fā)項目激進(jìn)，開發(fā)商消化能力下降。房地產(chǎn)企業(yè)籌資成本上升，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可獲得市場資金供應(yīng)放緩。房地產(chǎn)成交量放緩，資金問題成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題對企業(yè)發(fā)展造成不利影響，表現(xiàn)為企業(yè)負(fù)債過度，造成資金成本過高，盈利能力降低。沒有資金運(yùn)營風(fēng)險管理體系，不能對資金運(yùn)營中的風(fēng)險進(jìn)行評估、分析，不能降低潛在風(fēng)險爆發(fā)時導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失。存貨周轉(zhuǎn)率低，資金變現(xiàn)能力弱，影響企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，大型跨國公司采用信息技術(shù)加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金管理，大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)采用信息化手段構(gòu)建資金管理體系，加大資金監(jiān)督力度。由于現(xiàn)金管理引入我國時間不長，許多企業(yè)對現(xiàn)金管理缺乏重視，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平與國際跨國公司相比存在較大差距，企業(yè)資金管理問題表現(xiàn)為負(fù)債經(jīng)營，融資過度依賴銀行貸款，資金利用率不高。如何通過資金管理提高資金使用效率是資金管理面臨的問題。分析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理影響因素，包括政策法律、企業(yè)管理、資金使用效率等方面。隨著我國建立現(xiàn)代化企業(yè)制度深入，國家出臺系列政策規(guī)定，打壓了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對樓市的異地投資，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條存在斷裂危險。資金對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是主力支撐，國家收緊資金，企業(yè)面臨斷奶局面。我國加入世貿(mào)組織后很多跨國公司涌入中國，將國外先進(jìn)管理方式引入中國，對企業(yè)管理展開研究為企業(yè)經(jīng)營活動注入新的生機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)需要調(diào)整公司管理制度，為公司創(chuàng)造更多財富。企業(yè)管理方面因素把控集團(tuán)類型與業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。資金分布情況是資金在企業(yè)成員的分配比例。資金集中管理是把資金集中于企業(yè)總部統(tǒng)一調(diào)度運(yùn)用，可以提高資金使用效率。但大多數(shù)資金控制在母公司手中，導(dǎo)致資金在成員企業(yè)流動時間較長。成員企業(yè)會虛報預(yù)算，形成下屬同上級資金供求矛盾的局面。

3商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理對策

當(dāng)前我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理中出現(xiàn)很多問題，其中有內(nèi)部與外部因素，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分析管理原因，更好地應(yīng)對發(fā)生的外部風(fēng)險。針對我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題，要在資金籌集使用與回收各階段采取有效措施，提高企業(yè)資金管理水平，優(yōu)化企業(yè)資金管理體系，提升庫存去化速度，加強(qiáng)現(xiàn)金流回款等，這些是房地產(chǎn)行業(yè)的首要任務(wù)。

3.1實(shí)施多元化融資方式

房地產(chǎn)企業(yè)籌資階段要實(shí)施多元化融資方式，統(tǒng)一制定資金需求計劃。隨著限購令等措施實(shí)施，剛性需求持幣觀望，中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金缺口擴(kuò)大。國家投入大量財政資金發(fā)展保障性住房建設(shè)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)銀行信貸成本提高，企業(yè)必須采取多元融資方式，考慮資金流動風(fēng)險，克服單一融資模式引起較高財務(wù)風(fēng)險。多元化融資可以優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。融資成功決定房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)，大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)授信額度較高，銀行對中小行業(yè)地產(chǎn)企業(yè)貸款空間縮小。中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要開拓多元融資渠道，銀行將大型房地產(chǎn)企業(yè)作為主要信貸對象，原因是其信用度高。中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過互助性擔(dān)保聯(lián)系房協(xié)平臺，向銀行爭取貸款支持。大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資可選擇性大，除了常見的股票融資之外，還可選擇合作開發(fā)，海外投資基金等方式。

3.2加強(qiáng)對資金的預(yù)算控制

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金使用階段管理要求加強(qiáng)對資金的預(yù)算控制，提高自有資金比例，實(shí)行項目成本動態(tài)管理。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金循環(huán)周期長，科學(xué)地對項目進(jìn)行投資規(guī)劃是企業(yè)資金使用階段必要的工作。企業(yè)應(yīng)掌握開發(fā)房地產(chǎn)商品需求情況和競爭環(huán)境，結(jié)合企業(yè)可投入資金規(guī)模，預(yù)測擬開發(fā)項目前期資金投入規(guī)模，對是否同時將資金投入項目等作出投資規(guī)劃。作出投資決策后對開發(fā)項目編制預(yù)算，資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ)，資金預(yù)算管理應(yīng)細(xì)化。2010年至今，持續(xù)收緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策使得房地產(chǎn)成交價格波動，銀行收緊對房地產(chǎn)的貸款規(guī)模，企業(yè)出現(xiàn)資金短缺等現(xiàn)象。進(jìn)行項目開發(fā)應(yīng)合理安排資金來源，控制項目建設(shè)中貸款使用量。企業(yè)可通過減少股息增加留存收益，結(jié)合向周期考慮流動負(fù)債與長期負(fù)債比例。

3.3制定資金回籠措施

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金回籠階段管理要求防止盲目囤地，根據(jù)市場變化制定資金回籠措施。當(dāng)下我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨國家對樓市嚴(yán)格調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)周期通常為3年以上，資金管理部門應(yīng)同銷售部門關(guān)注市場變化，國家對房地產(chǎn)市場制定調(diào)控政策。應(yīng)制定相應(yīng)銷售計劃，資金管理部門評估預(yù)期資金回流情況。將資金回流規(guī)模記錄于資金管理信息系統(tǒng)，盲目囤地行為長期占用企業(yè)資金，房產(chǎn)不能按時交付到消費(fèi)者手中會使資金回流受阻。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)規(guī)劃未來期間項目投資，購入合適的地塊。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要監(jiān)督項目進(jìn)展情況，按時支付工程進(jìn)度款。

4結(jié)語

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的增長和民眾生活水平的提高，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨良好發(fā)展前景。國家采取調(diào)控政策防范房地產(chǎn)市場過熱，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善資金管理方式，保障企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)順暢。本文以企業(yè)資金管理理論為依據(jù)，剖析商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題，提出完善商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理措施。國內(nèi)外學(xué)者對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理研究中，未將資金循環(huán)階段作為整體綜合研究。本文從資金循環(huán)階段對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金管理進(jìn)行分析具有重要理論價值。

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作者：甘輪利 單位：重慶天成緣江置業(yè)有限公司