裝修管理合同全文(5篇)

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，對于促進經(jīng)濟發(fā)展，保障社會的穩(wěn)定運轉起到了重要的推動作用，在目前的房地產(chǎn)開發(fā)中，建設工程一直是整個開發(fā)期最主要的部分，而控制工期以及質量的約束性責任就在于合同的簽訂，因此，在房地產(chǎn)內部控制中合同管理的重要性不言而喻，本文正是基于這種背景下，首先闡述了內部控制以及合同管理的相關概念，對其有一個大體的了解，其次，闡述房地產(chǎn)內部控制中合同管理的必要性，最后，針對房地產(chǎn)內部控制中的合同管理提出相應的優(yōu)化建議，以求促進房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)；內部控制；合同管理；優(yōu)化建議

一、內部控制以及合同管理的相關概念

內部控制屬于企業(yè)管理的范疇，主要是指根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標，單位建立起來的使各項業(yè)務活動互相聯(lián)系，互相制約的措施，方法以及規(guī)程，是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，內部控制根據(jù)控制的目的不同，可以分為會計控制以及管理控制，會計控制就是對企業(yè)的經(jīng)濟業(yè)務，財務活動進行的控制，保證會計信息的真實完整以及財務活動的合法性，而管理控制主要是指保證與經(jīng)營方針，決策的貫徹執(zhí)行，促進經(jīng)營活動的經(jīng)濟性，效益性以及效果性的控制活動，隨著企業(yè)經(jīng)營的發(fā)展，內部控制發(fā)揮著越來越重要的作用，合同管理主要是指合同雙方當事人或者數(shù)方確定各自的權利與義務的協(xié)議，雖然不等同于法律，但是依法成立的合同依然具有法律效力，合同管理的全過程就是對合同的洽談，草擬，簽訂，生效以及失效的全過程進行的管理控制，避免出現(xiàn)法律責任，這里需要注意要時刻掌握合同的動態(tài)性，特別是掌握對自己不利的變化，及時對合同進行修改，變化，補充或者終止，以保證自身的經(jīng)濟利益不受損害。

二、房地產(chǎn)內部控制中合同管理的重要性分析

房地產(chǎn)行業(yè)在整個開發(fā)過程中，環(huán)節(jié)較多，涉及到的內容也較多，在運營過程中具有風險性，復雜性，法定性較強，因此，其有效運營主要依賴于合同管理，通過有效的合同管理，一方面，可以控制建筑工期以及質量，對其合同雙方提出明確的要求，規(guī)范責任義務，防止法律糾紛，另一方面，隨著我國稅務政策的不斷變更，特別是最近的稅率一變再變，對于合同中成本的計算有著直接的影響，進而影響企業(yè)的納稅籌劃，因此，在房地產(chǎn)行業(yè)實施有效的合同管理至關重要。

1.控制建筑工期及質量，規(guī)避法律糾紛

摘要：當前，我國經(jīng)濟步入到發(fā)展的新常態(tài)，由過去的高速度發(fā)展轉變?yōu)楦哔|量發(fā)展，同時，國家全面推行了新會計準則與“營改增”稅收政策，并實施了國地稅的合并，而且，為了保證和改善民生，國家還加大了對房地產(chǎn)市場的調控與監(jiān)管。此外，隨著我國城鎮(zhèn)化建設進程的加速，土地供給越來越少，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭越來越大，而利潤空間越來越少。在這樣的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想提高自身的經(jīng)濟利益，就必須對土地增值稅進行合理籌劃，在遵守相關法律條文的前提下合理避稅，降低自身稅負和成本，實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；土地增值稅；避稅籌劃；措施

90年代初，國家開放了房地產(chǎn)市場，但最初幾年一直處于摸索和調整的時期。到了97年，亞洲經(jīng)濟危機的爆發(fā)，使我國出口貿易出現(xiàn)嚴重的下滑，同時，內需也受到了極大的打擊。為了刺激經(jīng)濟發(fā)展，從98年開始，國家開始致力于將房地產(chǎn)打造成為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)在國民經(jīng)濟中的重要性越來越明顯。據(jù)相關部門統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，自1999年始，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資始終占固定投資總額的25%左右，如果算上房地產(chǎn)行業(yè)帶動的相關產(chǎn)業(yè)投資，這一比例已經(jīng)超過固定資產(chǎn)投資總額的一半?？梢哉f，自千禧年之后，我國經(jīng)濟就逐漸進入到房地產(chǎn)經(jīng)濟時代，經(jīng)濟的增長主要依賴房地產(chǎn)。隨著國家對房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調控的力度越來越大，加之在市場經(jīng)濟體制下，市場競爭越來越激烈，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益越來越低。為了保持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展，應合理籌劃土地增值稅，為企業(yè)節(jié)省不必要的稅費支出。據(jù)相關研究發(fā)現(xiàn)，目前我國地價和稅費大約占據(jù)整體房價的一半左右，而國外的地價和稅費只占據(jù)房價的20%，由此可見，較高的地價和稅費是造成我國當前房屋市場價格居高不下的重要原因。對其進行合理籌劃，在當前時代就具有十分重要的意義。

一、土地增值稅簡介

根據(jù)我國相關的法律規(guī)定，所謂的土地增值稅，就是指單位或個人在轉讓國有土地的使用權以及該土地上的建筑物與附著物的過程中，取得的一定收入減去法定扣除項目，如開發(fā)成本及其它費用之后的差額，然后依法向國家繳納的一種稅賦。在實際生活中，根據(jù)我國相關規(guī)定，依法繼承的房產(chǎn)或者是被贈予的房產(chǎn)，都不需要繳納土地增值稅。而且，根據(jù)相關法律規(guī)定，當前我國的土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，也就是對土地增值率高的單位或個人征收較高的土地增值稅，反之，就少征收土地增值稅，如果沒有出現(xiàn)差額或土地增值較少的不予征收（稅賦征收率見表1），其中在第一級中，如果納稅人修建普通住宅后的利潤低于扣除項目金額的20%，根據(jù)相關法律規(guī)定，不予征收土地增值稅。根據(jù)我國相關專家預測，當前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項目，只要毛利率超過34.63%，都需要依法繳納土地增值稅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值納避稅籌劃的意義

所謂的納稅籌劃，主要是指在國家法律法規(guī)以及相關稅收規(guī)定允許的前提下，納稅人進行科學合理的籌劃，在保證合法的基礎上，盡可能降低應繳納的稅賦，從而提高自身的經(jīng)濟效益。即納稅人對自身的生產(chǎn)、經(jīng)營、投資以及理財活動進行合法合理的籌劃管理，合理避稅，有效降低稅賦，幫助企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的行為就是避稅籌劃。正如筆者在前文所說，目前，我國地價和稅費大約占據(jù)整體房價的一半左右，這一數(shù)額遠遠高于國外20%的比重，成為我國房價居高不下的重要原因之一。因此，對其進行合理籌劃，降低其在房價中的比重，能更好地調控我國的房地產(chǎn)市場價格。同時，這樣還能有效減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅賦，減少其納稅負擔，提高相關企業(yè)的經(jīng)濟收益，從而促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、電力工程項目管理模式的現(xiàn)狀分析及其存在的不足

（1）監(jiān)管單位管理模式。是指監(jiān)管單位受到業(yè)主的委托，在施工過程中，通過建立一定的管理制度對施工工程的質量、成本控制、進度和管理合同等方面進行管理。這是目前電力工程的項目管理中常用的管理模式。在之前的工程項目管理中監(jiān)管單位管理模式的責任分劃并不詳細，對工程管理的有所欠缺。在現(xiàn)實中，監(jiān)管單位管理模式卻是“名不符實”，主要是：⑴監(jiān)管單位主要的工作在施工階段對施工進行管理，他們并不參與設計階段和招標投標階段，所以這樣的管理流程并不是完善的;⑵主要負責質量監(jiān)管的監(jiān)管單位將工作重心放在質量監(jiān)管上，很少關注投資和進度這兩個階段，這就在很大程度上造成了監(jiān)管的不到位，忽視了監(jiān)管在這兩個階段的重要性;⑶這種管理模式對管理人員的要求比較高，所給的待遇水平卻比較低，使得監(jiān)管單位不能有效地履行其職責。

（2）DBB（設計-招標-建設）模式。這是一種國際工程管理模式，其特點是項目在實施過程中，必須嚴格遵循一定的施工順序（由設計-招標-建設）進行施工，后一階段的施工必須在前期階段完成之后才可以進行。由于DBB模式對于施工順序有嚴格的要求，所花費的時間就需要的多，花費的時間多也意味著業(yè)主在項目管理上所花費的費用就會增多，時間一長很多不確定的因素就會應發(fā)一些不必要的問題。因此DBB模式存在著項目時間長，業(yè)主管理成本高，容易導致項目的索賠糾紛等缺點。

（3）總承包商管理模式?？偝邪坦芾砟Ｊ骄褪荄B（設計-建造）模式，是指把項目管理的成本都包含在設備、服務之間，并將其承包給總承包商，由承包商對項目進行實施、承擔和管理。承包商在根據(jù)合同要求完成該項目后將其移交給業(yè)主。在移交前主要是由總承包商負責項目管理，是因為他們的工程項目管理經(jīng)驗比較豐富，對工程項目管理有一定的管理制度。但是在實際的運行中，DB模式卻也存在著較大的問題：在業(yè)主將項目移交給承包商后，總承包商負責不到位，就會導致項目管理出現(xiàn)問題，總承包商雖然要承擔項目責任，但是最終的責任仍是由業(yè)主承擔。所以這種總承包商管理模式也有一定的不足。

（4）二合一（建設—管理）項目管理模式。目前，大多數(shù)的電力企業(yè)的責任制度是將項目建設與項目管理合在一起的法人制度。就是由投資者組建項目公司，并承擔項目法人資格，對工程項目實施全面負責。在工程項目的建設過程中，由項目公司的項目法人實行宏觀管理模式，在施工單位內部實行微觀的項目管理模式，通過將兩者協(xié)調來實現(xiàn)二合一的項目管理模式。但是這種項目管理模式存在著明顯的缺陷：⑴建設-管理合二為一，這種權職過于集中，不利于對工程項目的管理，很難有效地控制投資資金的利用;⑵工程項目的法人和管理者都由投資者承當，會使得法人和施工單位之間缺乏有效的激勵和約束機制;⑶在項目建設所招募的設計、施工人員，他們對于后期的項目管理缺乏經(jīng)驗，讓他們來進行管理就難以起到好的效果，而且也不利于其他工程項目的建設。

（5）CM管理模式與PM管理模式。CM管理模式是指在工程項目建設中使用快速路徑的方法進行項目管理的模式?？焖俾窂椒ň褪前言O計工作分成基礎建設工程、上部結構工程、裝修工程、安裝工程等幾個階段來逐步實現(xiàn)對工程項目的管理。在完成一個階段的設計后，在進行相應的工程項目施工招標，然后在進行建設施工。PM管理模式是按照合同來開發(fā)該項目，項目管理單位為業(yè)主提供項目開發(fā)的可行性研究報告，并對工程進行整體規(guī)劃。在實際的工程項目施工階段，項目管理單位需要在實施整個項目過程中，對工程質量、安全運行、施工進度等進行控制，有效地降低成本，并在工程竣工后負責工程的驗收。這種管理模式是現(xiàn)在工程項目管理中，取得效果比較理想的管理模式。

二、電力工程管理模式的改進措施

當今國際呈現(xiàn)歐盟、美國、俄羅斯、中國等多極發(fā)展的局面，大家均為了謀求經(jīng)濟發(fā)展而摒棄了戰(zhàn)略競賽的敵對狀態(tài)，雖然存在資源掠奪和局部地區(qū)戰(zhàn)爭的不穩(wěn)定因素，國際政治格局還是相對均衡穩(wěn)定的。在國內，我國在黨的領導下取得改革開放的勝利，經(jīng)濟持續(xù)高速增長，人民的生活水平不斷提高，人人安居樂業(yè)，國內的社會環(huán)境在長時間內可保持穩(wěn)定。反而需要注意的是，我國與歐美大國之間的貿易順差不斷擴大，他們?yōu)榱吮Ｗo國內經(jīng)濟會設下貿易堡壘，并企圖施壓令人民幣增值。這主要體現(xiàn)在金融匯率波動比較大，通貨膨脹率增大。這些均是政治、社會風險轉化為經(jīng)濟風險的表現(xiàn)。

經(jīng)過可行性研究階段的分析，成果已經(jīng)出來了。項目標的具體化，投資額也可得出概算造價。接下來就是制定承包合同，監(jiān)督承包商如約建設項目，并最終達致合同要求。工程合同涵蓋了監(jiān)理合同、土建合同、機電合同、裝修合同及其他配套的合同。對于多個參與建設的主體來說，應該在各自承包范圍內承擔各自的風險，所謂“風險分散”。發(fā)展商作為投資人，主營業(yè)務遍及投資、生產(chǎn)、銷售等流程。因此，他承擔了來自大自然、社會、政府方面的風險，這應該在可行性研究階段就已經(jīng)預測并設定接受程度的。發(fā)展商購買所謂的“建筑工程一切險”，就是采取“風險轉移”的辦法，把合同執(zhí)行期間超出發(fā)展商能力所致的、宏觀和發(fā)生概率不大的風險轉移給保險公司。發(fā)展商從招投標開始，直至與承包商簽定工程合同，為保全起見也必須要求承包商顯示誠意，由承包商以保證金、信貸的形式向銀行抵押，由銀行作為擔保人提供投標保函，履約保函。甚至發(fā)展商要求承包商開工前即提供備料款保函，才撥付備料款。當承包商無意中標或無力完成工程時，則由銀行負責賠償發(fā)展商的損失。

在這里，投標保函的金額由發(fā)展商根據(jù)項目的規(guī)模和概算大小自行確定，履約保函則一般為合同造價的5％。備料款保函的額度一般為合同造價的10％。建筑項目現(xiàn)場是勞動密集型的生產(chǎn)環(huán)境，意外造成生產(chǎn)物資損失或人身傷亡的發(fā)生概率是比較高的，需要總承包各方齊心協(xié)力，搞好安全生產(chǎn)管理。除承包商制定安全風險概率分析和應急預案，為了防止萬一，發(fā)展商要求承包商向保險公司購買“雇主責任險”，保障承包商現(xiàn)場施工人員的利益。甚至于防止承包商的過失在現(xiàn)場內外造成其他非施工物資損失或人員傷亡，也要求承包商購買“第三者責任險”。這些都是“風險轉移”的形式。建筑項目的實施階段主要考慮的是經(jīng)濟、法律方面的風險。正如上述提到的，外貿關系緊張、金融匯率波動均影響建設物資的供應。如2004年我國各地的基建項目全面鋪開，鋼材、水泥等材料一時緊俏，又適逢國際市場供應量短缺，價格成倍的增長，已經(jīng)完全超出了發(fā)展商、承包商的承受能力。當時，不少項目不得不停工觀看。如果采用了固定價格包干的合同形式，只會令建設停滯不前，這已經(jīng)不是單方面可以承受得起的。因此，對于材料價格應該劃定范圍，超出范圍的承包商有權索償。至于甲供材料，如為境外采購的則需要分析匯率變化的影響，選擇適當?shù)臅r候定購。發(fā)展商對于材料價格增長或者增加工程量等可能發(fā)生的情況，通常采取“風險備用金”的方式，留存一定額度的費用包含在工程造價當中以作備用。此外，對于承包范圍、節(jié)點工期要求、竣工質量標準等要素也必須明確清楚，尤其對一些關鍵的部位、工序或工藝均必須細化，務求保證條文的嚴謹，避免雙方產(chǎn)生爭議。

影響建筑項目的順利開展，原因大多來自于承包商。在技術和管理上，承包商應該是有能力做好的。但由于實際上承包商把工程分包，因為挪用資金而產(chǎn)生勞資糾紛、材料款無力支付等現(xiàn)象比比皆是。對此，應在合同中制定相應的懲罰條款，以督促承包商好自為之。如合同中規(guī)定資金的流向，將是保障項目順利進行最有效的辦法。建筑項目的風險管理是“預防為主，防控結合”的。只有重視這個客觀存在的問題，把工作做得更加細致，才能減弱損失。（本文作者：袁智堅 單位：廣州南開房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

摘要：市場經(jīng)濟環(huán)境下，伴隨著政府部門對于房地產(chǎn)宏觀調控政策的持續(xù)推進，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更加巨大的生存壓力，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)如果要提高自身的核心競爭力，就必須切實做好相應的納稅籌劃工作。文章從房地產(chǎn)企業(yè)實施納稅籌劃的必要性出發(fā)，分析了其納稅籌劃的主要途徑，并就基于財務管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃進行了研究和探討，以供參考。

關鍵詞：財務管理；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃

房地產(chǎn)項目在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)了較大的比重，同時也直接關系著居民的生活水平和住房質量。受金融危機和疫情的影響，不少地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)受到了很大沖擊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的生存及發(fā)展壓力，要實現(xiàn)自身的健康發(fā)展，更好地應對后疫情時代的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應該做好納稅籌劃工作，合法降低自身稅收負擔。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性

房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設具有投資大、成本高、周期長的特性，不管是在土地獲取還是房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)，都必然涉及稅收工作，從企業(yè)的角度對納稅籌劃的目的進行分析，最為核心的就是減輕稅收負擔，提高經(jīng)濟效益，而為了保證納稅籌劃的實施效果，企業(yè)應該結合自身的實際情況，對照相關稅收法律法規(guī)的要求，加強對納稅籌劃工作的管控力度，在規(guī)避經(jīng)營風險和財務風險的同時，提高經(jīng)濟效益和社會效益。房地產(chǎn)企業(yè)要降低自身稅負，在合理合法的基礎上，減輕稅收負擔，納稅籌劃是最為有效的手段。通過合理的納稅籌劃，可以實現(xiàn)企業(yè)稅后利潤的最大化，也可以促進企業(yè)財務管理能力以及核心競爭力的提高。而在稅后利潤增加的情況下，企業(yè)能夠拿出更多的資金去進行新項目的投資和開發(fā)。納稅籌劃工作要順利實施，需要企業(yè)具備完善的財務管理制度，配備專門的會計人員，要求會計人員熟悉稅法的相關要求，這樣才能保證納稅籌劃的效果，避免在納稅籌劃中出現(xiàn)違規(guī)違法行為。另外，在我國現(xiàn)行稅法中，存在著較為明顯的差異性和可選擇性，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅環(huán)節(jié)，如果能夠對稅收差異性進行合理利用，則能夠避免額外的稅費支出。房地產(chǎn)市場經(jīng)營涉及的領域眾多，提供的產(chǎn)品規(guī)格多樣，納稅工作比較復雜，需要房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅籌劃工作，實現(xiàn)對于各類資源的合理調配，以此來充分享受稅收優(yōu)惠及減免政策，實現(xiàn)合理避稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的有效途徑

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在實施納稅籌劃的過程中，可以采用的方式多種多樣，不同的方式和途徑能夠產(chǎn)生不同的納稅籌劃效果。就目前而言，最受房地產(chǎn)企業(yè)青睞，同時也最為有效的納稅籌劃途徑有以下幾種。一是延遲納稅。房地產(chǎn)企業(yè)通過合理的對納稅期限和納稅環(huán)節(jié)進行籌劃，可以達到延遲繳納稅款的目的，將貨幣所具備的時間價值充分發(fā)揮出來。延遲納稅對應的資金可以被用于企業(yè)日常經(jīng)營活動，不需要支付利息，可以緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，促進其競爭力的提高；二是合理利用稅收優(yōu)惠政策?，F(xiàn)階段，我國為了能夠推動房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，頒布了一系列的稅收優(yōu)惠政策，例如，房地產(chǎn)企業(yè)在針對不動產(chǎn)進行銷售的過程中，增值稅銷項稅的計算可以去除相應的拆遷補償款和土地使用費，而在土地增值稅計算中，可以將土地使用費以及相應的房地產(chǎn)項目開發(fā)成本納入成本扣除的范疇，然后依照加計20%的比例進行扣除。另外，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在實施經(jīng)營管理活動的過程中，可以對自身的業(yè)務范圍進行拓展，適當朝著一些具備稅收優(yōu)惠的行業(yè)發(fā)展，如高新技術行業(yè)、節(jié)能產(chǎn)業(yè)等；三是稅率臨界點利用。當前，我國在征收土地增值稅時，采用的是累進稅率，其本身設置納稅臨界點，如果稅率低于臨界點，企業(yè)的稅負可以得到有效控制，反之，企業(yè)就需要承擔巨大的稅負。對此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃的過程中，應該利用好稅率臨界點，確保所有的成本支出都能夠取得合法憑證，在對房地產(chǎn)項目進行銷售的過程中，也應該依照實際情況，確定最終的銷售價格，控制好增加值的比例；四是銷售價格分解。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅是主要負擔，適用稅率由銷售后增值率確定，兩者呈正比關系，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對銷售價格進行分解的方式來降低增值率，例如，可以將房屋銷售和裝修部分分開，以實現(xiàn)降低增值額，減少納稅支出的效果。