房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本；控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)對(duì)多種資源的組合使用而為人類提供居住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的活動(dòng)。不論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的目的如何，其最終行為應(yīng)是一種投資行為。市場(chǎng)化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不論是為滿足社會(huì)需求還是投資活動(dòng)，為投資人創(chuàng)造利潤(rùn)是其根本目的之一，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和價(jià)值規(guī)律作用的結(jié)果。因而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的控制就是創(chuàng)造投資人利潤(rùn)的基石之一，不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有不同的開(kāi)發(fā)成本控制模式，但其一般化的模式是基本一致的，有一定的規(guī)律和借鑒意義。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序

理清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要程序，將為研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本提供框架和架構(gòu)支持。

投資人自有投資意向開(kāi)始至項(xiàng)目建設(shè)完成，出售物業(yè)、出租物業(yè)或自主經(jīng)營(yíng)，其全壽命周期的管理，遵循一個(gè)基本的開(kāi)發(fā)程序，包括：投資機(jī)會(huì)尋找―投資機(jī)會(huì)篩選―可行性研究―獲取土地使用權(quán)―規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批―施工建設(shè)―市場(chǎng)營(yíng)銷與物業(yè)管理。這個(gè)程序會(huì)因具體工作的不同，在實(shí)施順序上會(huì)交替進(jìn)行，如市場(chǎng)營(yíng)銷與施工建設(shè)同時(shí)或提前進(jìn)行。無(wú)論順序怎樣變化，這些程序基本概括大多數(shù)的居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要實(shí)施步驟。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主要組成

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資人將建成后的房地產(chǎn)長(zhǎng)期持有、出租或自營(yíng)時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投資將轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)期置業(yè)投資。（房地產(chǎn)置業(yè)投資、房地產(chǎn)股票、債弧⑿磐型蹲實(shí)缺疚奈從肷婕埃

對(duì)于開(kāi)發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要包括：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、政府規(guī)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售廣告費(fèi)、稅費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)成本

表一為根據(jù)某具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總結(jié)的開(kāi)發(fā)成本組成分析，雖不能普遍通用，但有一定借鑒參考意義。

通過(guò)上表數(shù)據(jù)分析，建筑安裝工程費(fèi)用約占總開(kāi)發(fā)成本的50%，土地費(fèi)用和稅費(fèi)約占總開(kāi)發(fā)成本的30%，其他幾項(xiàng)費(fèi)用單個(gè)占比2%-5%。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不同，上述比例會(huì)有所不同。

投資機(jī)會(huì)尋找―投資機(jī)會(huì)篩選―可行性研究階段，這個(gè)階段主要是尋找投資機(jī)會(huì)并進(jìn)行決策分析，主要產(chǎn)生咨詢成本。

獲取土地使用權(quán)階段，主要參加土地招拍掛活動(dòng)，取得土地使用權(quán)，支付土地出讓金、土地交易費(fèi)和稅費(fèi)等。

規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批階段主要是前期工程、規(guī)劃設(shè)計(jì)、審查、向政府報(bào)批以及向政府繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等，辦理開(kāi)發(fā)前的各種手續(xù)，開(kāi)發(fā)成本主要為前期費(fèi)用和繳納政府規(guī)費(fèi)。

施工建設(shè)階段，是將批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)變?yōu)閷?shí)體工程的過(guò)程，是開(kāi)發(fā)成本發(fā)生最快、數(shù)量最大的階段。

市場(chǎng)營(yíng)銷與物業(yè)管理可能會(huì)隨施工建設(shè)同期展開(kāi)，銷售費(fèi)用隨工程進(jìn)展逐步產(chǎn)生。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期階段（投資機(jī)會(huì)尋找―投資機(jī)會(huì)篩選―可行性研究―獲取土地使用權(quán)―規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)批）是影響整個(gè)開(kāi)發(fā)成本的主要階段，雖然這個(gè)階段實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用數(shù)量不大，占比不高，只占整個(gè)開(kāi)發(fā)成本的2%左右，但其影響的開(kāi)發(fā)成本約有70%。這是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)產(chǎn)品的定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇以及設(shè)計(jì)選型，基本確定了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)形式，確定了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的初步輪廓，確定了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)思路，這些因素綜合固定了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的主要架構(gòu)，而且會(huì)影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成后的使用成本，因而是形成或確定開(kāi)發(fā)成本的關(guān)鍵階段。例如：一個(gè)在屋頂附帶游泳池的建筑因其結(jié)構(gòu)受力影響，通常會(huì)比普通建筑工程造價(jià)大許多，而竣工后游泳池的使用維護(hù)成本也會(huì)影響整個(gè)建筑的使用管理成本。

因此，開(kāi)發(fā)前期階段是控制開(kāi)發(fā)成本的主要階段，而且是關(guān)鍵階段。對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入細(xì)致的分析，貼合市場(chǎng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的選型，特別需要重視對(duì)設(shè)計(jì)的細(xì)化和深入，進(jìn)行多方案經(jīng)濟(jì)比較，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案，是開(kāi)發(fā)成本控制的主要工作。

優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，對(duì)設(shè)計(jì)指標(biāo)（如鋼材用量，面積使用率等）科學(xué)化的限定，最大程度發(fā)揮設(shè)計(jì)者潛力，從設(shè)計(jì)上控制工程造價(jià)指標(biāo)，也是開(kāi)發(fā)成本控制至關(guān)重要的工作。例如：分別由不同設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的兩個(gè)類似的工程項(xiàng)目，其地下室鋼筋用量分別為91KG/m2和110 KG/m2，地下室面積都接近4萬(wàn)平方米，其地下室鋼材用量相差760噸，工程造價(jià)僅鋼材部分就相差約390萬(wàn)元，因用鋼量的不同地下室單位建筑面積造價(jià)相差96元/m2，對(duì)整個(gè)工程造價(jià)影響比例約為2.6%?？梢?jiàn)，設(shè)計(jì)的指標(biāo)控制工作是關(guān)鍵。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建筑安裝工程階段，因其資金投入量大，是開(kāi)發(fā)成本控制的第二階段，這個(gè)階段是優(yōu)選建筑承包人和控制工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資的綜合階段。雖然這個(gè)階段投入整個(gè)開(kāi)發(fā)成本約50%，但開(kāi)發(fā)成本的控制影響一般僅占總開(kāi)發(fā)成本的10%-15%左右。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建筑安裝工程階段，工程招標(biāo)選擇承包人，通過(guò)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)選擇社會(huì)平均水平的工程投標(biāo)價(jià)格，是控制開(kāi)發(fā)成本的一個(gè)重要手段。

我國(guó)的建筑市場(chǎng)已實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)多年，其市場(chǎng)透明度已較高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則。開(kāi)發(fā)商對(duì)建筑承包人有較大的選擇范圍，工程報(bào)價(jià)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)開(kāi)發(fā)成本的控制較為有利。但也必須看到，投標(biāo)價(jià)格與質(zhì)量、信譽(yù)等的對(duì)應(yīng)關(guān)系，避免因低價(jià)中標(biāo)造成后期施工中的扯皮、糾紛等影響，進(jìn)而影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的形象、質(zhì)量等。

施工過(guò)程中，開(kāi)發(fā)成本的控制，更多體現(xiàn)為維護(hù)施工合同的執(zhí)行，保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在合同框架內(nèi)順利實(shí)施，避免承包人索賠產(chǎn)生額外的成本。保證工程順利進(jìn)行，安全如期竣工，按計(jì)劃銷售或運(yùn)營(yíng)，取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，這就是在建筑安裝施工階段開(kāi)發(fā)成本控制的重要工作。

在建筑安裝工程階段，因?yàn)橥度胭Y金量大，實(shí)施精細(xì)化管理，避免一些無(wú)謂的浪費(fèi)，對(duì)開(kāi)發(fā)成本的控制還是有一定效果的，雖然可能節(jié)約的比例不大，但因?yàn)楣こ淘靸r(jià)基數(shù)大，其節(jié)約的絕對(duì)數(shù)額還是可觀的。根據(jù)對(duì)某具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查，開(kāi)發(fā)商實(shí)施施工監(jiān)督精細(xì)化管理， 其節(jié)約的工程費(fèi)用足以支付工程管理人員薪酬，而且還樹(shù)立了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和管理人員良好的形象。但必須注意的是，開(kāi)發(fā)商實(shí)施施工監(jiān)督精細(xì)化管理，不能脫離合同框架，不能一味追求低價(jià)，否則將適得其反，降低開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)。

（三）從表一的數(shù)據(jù)可以看出，除土地費(fèi)用（占比16.74%）和建筑安裝工程費(fèi)用（占比48.59%）外，第三個(gè)大比例項(xiàng)目為國(guó)家收取的稅費(fèi)，約占總開(kāi)發(fā)成本的13.6%。國(guó)家對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收取的稅費(fèi)主要有：營(yíng)業(yè)稅，城建稅，教育費(fèi)附加，土地使用稅，土地增值稅，印花稅，契稅，企業(yè)所得稅等。稅費(fèi)是必須按國(guó)家規(guī)定繳納的，合理的進(jìn)行賬務(wù)整理，避免重復(fù)交稅。

（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的財(cái)務(wù)費(fèi)用是一個(gè)不容忽視的數(shù)據(jù)，雖然在表一中財(cái)務(wù)費(fèi)用僅占整個(gè)開(kāi)發(fā)成本的2.16%，但不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這個(gè)數(shù)據(jù)可能差別巨大。

財(cái)務(wù)費(fèi)用主要包含：融資、貸款資金利息，財(cái)務(wù)咨詢費(fèi)，銀行手續(xù)費(fèi)等。融資、貸款資金利息是財(cái)務(wù)費(fèi)用的主要構(gòu)成，不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)資金來(lái)源和構(gòu)成千差萬(wàn)別，如果大量利用融資、貸款作為開(kāi)發(fā)資金，必然產(chǎn)生較高的財(cái)務(wù)費(fèi)用，從開(kāi)發(fā)成本控制角度看是不利的，而且可能帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也是不利的。

目前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，對(duì)預(yù)售商品房的條件很有可能收嚴(yán)格，甚至可能取消預(yù)售許可制度，實(shí)行現(xiàn)房銷售，如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自有資金偏低，其財(cái)務(wù)費(fèi)用將大大增加，成為影響開(kāi)發(fā)成本的重要因素。

五、結(jié)語(yǔ)

目前國(guó)家在全社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控是首當(dāng)其中的，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)告別暴利回歸社會(huì)平均利潤(rùn)水平，是今后必然趨勢(shì)，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作用的必然結(jié)果。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制將成為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目首要的工作之一，和大多數(shù)行業(yè)一樣，市場(chǎng)、研發(fā)、營(yíng)銷、成本管理成為企業(yè)的必做功課。

第2篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本范文

【關(guān)鍵詞】建筑施工；成本管理；常規(guī)誤區(qū)

項(xiàng)目作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中組織的主要單元，是企業(yè)財(cái)力的源泉。這些源泉只有是取之不盡、用之不竭的，企業(yè)才能有積累，才可以擴(kuò)大再生產(chǎn)，才能有更大的發(fā)展。近年來(lái)，由于建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，國(guó)家宏觀調(diào)控力度加強(qiáng)，企業(yè)內(nèi)部成本管理機(jī)制滯后于形勢(shì)的發(fā)展，造成大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益不斷下滑，影響并限制了企業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須認(rèn)清形勢(shì)，建立適應(yīng)市場(chǎng)的科學(xué)管理機(jī)制，屬時(shí)下當(dāng)務(wù)之急。

一、企業(yè)成本管理概念

企業(yè)成本管理是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各項(xiàng)成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱。成本管理一般包括成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。其目的是為了充分動(dòng)員和組織企業(yè)全體人員，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)合理的管理，力求以最少生產(chǎn)耗費(fèi)取得最大的生產(chǎn)成果。企業(yè)成本管理是企業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分，它要求系統(tǒng)而全面、科學(xué)和合理，它對(duì)于促進(jìn)增產(chǎn)節(jié)支、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，改進(jìn)企業(yè)管理，提高企業(yè)整體管理水平具有重大意義。

企業(yè)成本管理的組成主要包括產(chǎn)品生產(chǎn)中所耗用的物化勞動(dòng)的價(jià)值（即已耗費(fèi)的生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移價(jià)值）；勞動(dòng)者為自己勞動(dòng)所創(chuàng)造的價(jià)值（即歸個(gè)人支配的部分， 主要是以工資形式支付給勞動(dòng)者的勞動(dòng)報(bào)酬）；勞動(dòng)者剩余勞動(dòng)所創(chuàng)造的價(jià)值（ 即歸社會(huì)支配的部分，包括稅金和利潤(rùn)）。

二、當(dāng)管理前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中存在的誤區(qū)

2.1 成本分析存在誤區(qū)

成本分析足指在成本發(fā)生之后，依據(jù)成本核算資料，把實(shí)際成本與預(yù)算成本差異及其原因匯總并進(jìn)行分析研究，找出成本差異的原因，為下一項(xiàng)目目標(biāo)成本的制定提供改進(jìn)意見(jiàn)，以使成本持續(xù)改善、經(jīng)濟(jì)效益不斷提高，但目前很多國(guó)有施工氽業(yè)都沒(méi)有真正認(rèn)真進(jìn)行成本分析，往往是一個(gè)項(xiàng)目完工后，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)人員、管理人員可能很快又轉(zhuǎn)入下一項(xiàng)目的工作，而很少對(duì)本項(xiàng)目的盈虧進(jìn)行分析，或者是分析很粗略，更別說(shuō)通過(guò)各種方法對(duì)成本差異進(jìn)行詳盡客觀的分析。因此，在這種成本管理模式下無(wú)法為下一項(xiàng)目成本目標(biāo)的制定提供改進(jìn)意見(jiàn)，造成第一手資料的缺失。

2.2 成本管理認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū)

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中在成本管理認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū)，認(rèn)為企業(yè)成本管理是財(cái)務(wù)部門的責(zé)任，有些工程項(xiàng)目經(jīng)理更簡(jiǎn)單地將項(xiàng)目成本管理的責(zé)任歸于項(xiàng)目成本管理主管或財(cái)務(wù)人員。其結(jié)果是技術(shù)人員只負(fù)責(zé)技術(shù)和工程質(zhì)量，工程組織人員只負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)和工程進(jìn)度，材料管理人員只負(fù)責(zé)材料的采購(gòu)和點(diǎn)驗(yàn)、發(fā)放工作。這樣表面上看起來(lái)分工明確、職責(zé)清晰，各司其職，唯獨(dú)沒(méi)有成本管理責(zé)任。如果生產(chǎn)組織人員為了趕工期而盲悶增加施工人員和設(shè)備，必然會(huì)導(dǎo)致窩工現(xiàn)象而浪費(fèi)人工費(fèi)；如果技術(shù)人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)數(shù)據(jù)不精確，必然會(huì)導(dǎo)致材料二次倒運(yùn)費(fèi)的增加；如果技術(shù)人員為了保證工程質(zhì)量，采用了可行但不經(jīng)濟(jì)的技術(shù)措施，必然會(huì)使成本增大。這就需要工程項(xiàng)目各環(huán)節(jié)人員改變?cè)瓉?lái)的認(rèn)識(shí)，既分工又協(xié)調(diào)，才能搞好工程成本管理。

2.3 投標(biāo)過(guò)程中容易忽視對(duì)自身成本的深度分析

在進(jìn)行投標(biāo)時(shí)，單純的為了追求中標(biāo)的結(jié)果，而忽視了自身的成本深度。針對(duì)現(xiàn)在建筑行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，很多企業(yè)不顧自身企業(yè)實(shí)際的勞動(dòng)水平，一味的追求中標(biāo)，甚至不惜以低于成本價(jià)報(bào)價(jià)，將未來(lái)的盈利希望寄托于后期工程中，在現(xiàn)今業(yè)主越來(lái)越重視總價(jià)管理和反索賠的情況下，低報(bào)價(jià)中標(biāo)無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致企業(yè)項(xiàng)目虧損；有的企業(yè)在進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)，只是簡(jiǎn)單的憑自己感覺(jué)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)工程量清單進(jìn)行設(shè)想，然后進(jìn)行投標(biāo)，這同樣為以后企業(yè)的成本管理帶來(lái)了嚴(yán)重的隱患。

三、成本管理的體制機(jī)制建設(shè)

3.1 進(jìn)行成本分析，尋找項(xiàng)目盈虧的內(nèi)在因素

工程項(xiàng)日竣工后，要確定各項(xiàng)費(fèi)用的結(jié)算金額，及時(shí)確定該工程的總成本，運(yùn)用科學(xué)合理的方法，對(duì)該項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程及其結(jié)果進(jìn)行全面、系統(tǒng)的分析和評(píng)價(jià)。通過(guò)成本分析，找出哪些成本項(xiàng)目節(jié)約，哪些成本項(xiàng)目超支，揭示成本差異的原因，掌握單項(xiàng)成本日標(biāo)的完成情況，尋求進(jìn)一步降低成本的途徑和方法。成本分析的真正目的是研究和掌握施工項(xiàng)目的成本規(guī)律，為今后的項(xiàng)目提供借鑒。

3.2 抓好施工階段的成本控制，努力降低成本

材料費(fèi)是工程直接費(fèi)用的主要組成部分，要控制材料費(fèi)，建立一套嚴(yán)格的管理制度。材料采購(gòu)方面，可根據(jù)工程計(jì)劃，進(jìn)行招投標(biāo)，大宗材料集中批量采購(gòu)，可大大降低采購(gòu)保管費(fèi)。施工領(lǐng)用材料時(shí)，要根據(jù)預(yù)算限額領(lǐng)用，物資保管人根據(jù)限額領(lǐng)料單發(fā)料，領(lǐng)料必須嚴(yán)格手續(xù)，以明確責(zé)任，超損耗者從工資中扣除，建立嚴(yán)格的考核制度和目標(biāo)責(zé)任。同時(shí)動(dòng)員施工人員做好余料的回收工作，減少材料浪費(fèi)和流失。

3.3 成本管理要從投標(biāo)報(bào)價(jià)開(kāi)始進(jìn)行

在進(jìn)行投標(biāo)時(shí)，編制投標(biāo)報(bào)價(jià)的人員要對(duì)項(xiàng)目的施工流程和工藝有充分的了解，要對(duì)項(xiàng)目的盈利和風(fēng)險(xiǎn)有較為清楚的認(rèn)識(shí)，要對(duì)自身企業(yè)的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)算和了解，在掌握了自身企業(yè)成本的同時(shí)，要編制初步的預(yù)算成本，在條件允許的情況下，防止出現(xiàn)低于成本的中標(biāo)情況。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理是一個(gè)系統(tǒng)的工程，想要做好企業(yè)成本管理工作，首先要制定明確的成本管理目標(biāo)，在完善成本管理工作的基礎(chǔ)上，落實(shí)組織機(jī)構(gòu)和責(zé)任人員，建立一套有效的成本管理機(jī)制，采取實(shí)事求是、因地制宜的操作方法，根據(jù)工程和企業(yè)自身差異，靈活的改變企業(yè)成本管理。只有這樣，才能使企業(yè)效益得到增長(zhǎng)，才能為員工提供福利，使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持不敗。

參考文獻(xiàn)：

[1]郝一明.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本管理現(xiàn)狀分析及對(duì)策研究[J].企業(yè)技術(shù)開(kāi)發(fā)，2008，5（01）：21——23.

[2]呂玲.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理及控制[J].企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，2012，7（08）：12——13.

[3]劉新紅.淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理問(wèn)題[J].實(shí)物探討，2012，6（07）：45——46.

第3篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；成本控制；成本管理；施工控制

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、成本控制的原則 

現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制有兩個(gè)根本性的原則：一是全面控制原則，二是重點(diǎn)控制原則。只有深刻理解這兩個(gè)根本原則，才能正確處理各項(xiàng)控制原則的關(guān)系：

成本最低化原則：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的根本目的，在于通過(guò)成本管理的各種手段，促進(jìn)不斷降低施工項(xiàng)目成本，以達(dá)到可能實(shí)現(xiàn)最低的目標(biāo)成本要求。在實(shí)行最低化原則時(shí)，應(yīng)注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。

全面成本控制原則：項(xiàng)目成本的全過(guò)程控制要求成本控制工作隨著項(xiàng)目施工進(jìn)展的各個(gè)階段連續(xù)進(jìn)行使項(xiàng)目成本自始至終置于有效的控制之下。 

動(dòng)態(tài)控制原則：項(xiàng)目是一次性的，成本控制應(yīng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的中間控制，即動(dòng)態(tài)控制。

目標(biāo)管理原則：目標(biāo)管理內(nèi)容包括：目標(biāo)的設(shè)定和分解，目標(biāo)的責(zé)任到位和執(zhí)行，檢查目標(biāo)的執(zhí)行結(jié)果，評(píng)價(jià)目標(biāo)和修正目標(biāo)管理的計(jì)劃、實(shí)施、檢查、處理循環(huán)。 

責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則：在項(xiàng)目施工過(guò)程中，項(xiàng)目經(jīng)理部各部門、各班組在肩負(fù)成本控制責(zé)任的同時(shí)，享有成本控制的權(quán)利，同時(shí)項(xiàng)目經(jīng)理要對(duì)各部門和各班組在成本控制中的業(yè)績(jī)進(jìn)行定期的檢查和考評(píng)，實(shí)行獎(jiǎng)罰分明。

二、堅(jiān)持技術(shù)手段與經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合：  

2.1 在組織上

明確項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，使投資控制有專責(zé)小組跟蹤，如由相關(guān)人員組成投資控制委員會(huì)來(lái)專責(zé)項(xiàng)目的投資營(yíng)運(yùn)，促進(jìn)管理職能分工的科學(xué)化和規(guī)范化。  

2.2 在技術(shù)上

重視設(shè)計(jì)多方案選擇，及處理各種問(wèn)題的多方案選擇，嚴(yán)格審查和監(jiān)督初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工組織設(shè)計(jì)，深入技術(shù)領(lǐng)域研究節(jié)約投資的可能。另外，要認(rèn)真研究、嚴(yán)格控制建設(shè)工程施工合同的簽訂，探索節(jié)約建安造價(jià)的可能性。  

2.3 在經(jīng)濟(jì)上

動(dòng)態(tài)地比較投資的計(jì)劃性和實(shí)際性，嚴(yán)格審核各項(xiàng)費(fèi)用的支出，采取對(duì)投資節(jié)約的有力獎(jiǎng)勵(lì)措施，鼓勵(lì)公司地產(chǎn)口有關(guān)員工及承建商積極提出各種降低成本的建設(shè)性方案等，把項(xiàng)目投資控制觀念滲透于每位員工頭腦中。

三、招投標(biāo)與合同階段成本控制

項(xiàng)目招投標(biāo)與合同的洽商確定是項(xiàng)目成本控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)，很多相關(guān)法律文本均在此階段完成，許多隱患和難點(diǎn)也是在此階段留下的，這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目運(yùn)作期間的成本管理和結(jié)算工作。因此，成本管理人員在此階段，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃使工程招投標(biāo)清晰、有條理，使工程合同符合項(xiàng)目要求。 

3.1 做好招投標(biāo)工作的幾個(gè)主要措施

根據(jù)項(xiàng)目整體施工計(jì)劃制訂詳盡的招投標(biāo)計(jì)劃，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析，建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料、政策法規(guī)等信息庫(kù)，為招投標(biāo)儲(chǔ)備信息資源。制訂招標(biāo)計(jì)劃的同時(shí)，應(yīng)明確招標(biāo)原則，界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項(xiàng)目等主要合同洽商條款。 

3.2 招投標(biāo)工作環(huán)節(jié)多，有力的監(jiān)控將避免決策失誤、成本失控

一方面，加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的資格審查。詳細(xì)審查其單位的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)狀況、操作能力，避免“魚目混珠”擾亂投標(biāo)環(huán)境，給招標(biāo)帶來(lái)難度，甚至做出錯(cuò)誤的判斷。另一方面，加強(qiáng)對(duì)標(biāo)底的審核。標(biāo)底的計(jì)算過(guò)程具有專業(yè)性、復(fù)雜性、人為因素較多的特點(diǎn)。企業(yè)應(yīng)建立復(fù)核機(jī)制，避免標(biāo)底偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標(biāo)單位盲目低價(jià)中標(biāo)給工程管理及結(jié)算工作帶來(lái)困難。 

3.3 合同管理體系中的成本控制

合同的嚴(yán)密性除正常應(yīng)明確的合同條款外，還應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的計(jì)價(jià)方法、特殊工藝的計(jì)價(jià)方法、違約處理方法及可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)處理方法等進(jìn)行明確，以便避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧和矛盾。合同的可操作性合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠?qū)嶋H執(zhí)行。避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實(shí)現(xiàn)的條款，從而影響工程進(jìn)度以及項(xiàng)目的各項(xiàng)計(jì)劃的實(shí)施。

四、施工階段的成本控制 

施工單位與開(kāi)發(fā)商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤，公司須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴(yán)密而切實(shí)可行的管理措施，體現(xiàn)在成本管理上主要有以下三個(gè)方面應(yīng)予以加強(qiáng)： 

4.1 加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)督和管理施工階段的設(shè)計(jì)變更

設(shè)計(jì)變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限、否決及責(zé)任追究制度等。同時(shí)，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。 

4.2 加強(qiáng)設(shè)備和材料的品質(zhì)與價(jià)格管理完善的設(shè)備、材料管理體系

通常操作方式有： 

自行采購(gòu)自行采購(gòu)既能起到成本控制作用，又避免雙方結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧。如大型機(jī)電設(shè)備（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)影響較直接，同時(shí)價(jià)格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購(gòu)優(yōu)勢(shì)的材料要自行集中采購(gòu)。園林景觀工程所用的部分材料，也可通過(guò)競(jìng)標(biāo)自行采購(gòu)。   

總承包單位采購(gòu)開(kāi)發(fā)商對(duì)一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位采購(gòu)，這樣可發(fā)揮承包商比開(kāi)發(fā)商更熟悉市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，從而調(diào)動(dòng)其積極性。 

甲方限價(jià)承包單位采購(gòu)一些沒(méi)有一次性包死的工程，主要材料價(jià)格可通過(guò)發(fā)、承包方共同議定一個(gè)價(jià)格確認(rèn)程序來(lái)確認(rèn)價(jià)格，結(jié)算時(shí)按限定價(jià)格結(jié)算，限價(jià)時(shí)應(yīng)明確價(jià)格時(shí)限及范圍。 

4.3 加強(qiáng)資金計(jì)劃執(zhí)行的監(jiān)控

資金計(jì)劃是建立在項(xiàng)目的各項(xiàng)合同已確定且總體施工進(jìn)度計(jì)劃已確認(rèn)合理的基礎(chǔ)上，這就要求成本控制人員與工程管理人員在前期相互協(xié)調(diào)，扎實(shí)地做好基礎(chǔ)工作。 

施工階段的工程款支付是以資金計(jì)劃為基礎(chǔ)的，它應(yīng)同施工進(jìn)度計(jì)劃相協(xié)調(diào)，在這樣一個(gè)總框架下監(jiān)控項(xiàng)目，可使工程管理更加清晰。當(dāng)月實(shí)際發(fā)生額的增減超過(guò)資金計(jì)劃一定比例時(shí)，成本控制人員和工程管理人員應(yīng)及時(shí)分析、闡明原因，嚴(yán)重時(shí)，提出成本預(yù)警和工程進(jìn)度預(yù)警。

參考文獻(xiàn)：

[1] 張玉生. 精細(xì)化管理在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的應(yīng)用研究. 同濟(jì)大學(xué)土木工程學(xué)院.2009

第4篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)成本；核算

一、概述

對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言，促使其朝著未來(lái)既定的目標(biāo)發(fā)展離不開(kāi)良好的經(jīng)營(yíng)管理。而經(jīng)營(yíng)管理中，會(huì)計(jì)成本核算具有重要的作用。通過(guò)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算，特別是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本核算，企業(yè)可以非常清楚地了解在目前的經(jīng)營(yíng)管理中，各項(xiàng)費(fèi)用以及成本的具體支出情況，才可以依據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)進(jìn)行成本費(fèi)用的調(diào)控，從而達(dá)到成本最優(yōu)化、利潤(rùn)最大化的目標(biāo)，也可以達(dá)到資源的有效整合和分配，從而使得企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展朝著既定的目標(biāo)前進(jìn)，獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本是非常巨大的，通過(guò)對(duì)成本核算的具體數(shù)據(jù)與預(yù)算的差額進(jìn)行分析，從而達(dá)到成本目標(biāo)的調(diào)控，促使房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算存在的問(wèn)題

（一）成本核算的對(duì)象不明確

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的逐步成長(zhǎng)和壯大，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地都是成片進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設(shè)的，建成后的房地產(chǎn)主要是用以商業(yè)用房、公寓以及小區(qū)住房等。目前，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對(duì)象的劃分依據(jù)主要是項(xiàng)目所在的區(qū)域、進(jìn)行分期的工程項(xiàng)目、按照建成后房地產(chǎn)的用途或者將整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為成本核算的對(duì)象之一。這些成本核算對(duì)象的劃分都是依據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行分析的，再加上加大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性，種種因素都造成了開(kāi)發(fā)成本核算的對(duì)象劃分不明，過(guò)細(xì)會(huì)造成工作量大大增加，過(guò)粗會(huì)造成數(shù)據(jù)分析不明，這些都會(huì)使得成本核算的整體質(zhì)量受到不利影響，同時(shí)，也非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)成本的監(jiān)控以及分析，特別是開(kāi)發(fā)成本在房地產(chǎn)企業(yè)中占據(jù)著非常重要的地位。

（二）開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的成本費(fèi)用分配方法存在不合理之處

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個(gè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品當(dāng)中，這是比較明確的。但是在發(fā)生的成本費(fèi)用中，仍然有些支出是難以準(zhǔn)確分配的，例如，常見(jiàn)的拆遷補(bǔ)償款、配套設(shè)施費(fèi)用以及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等間接費(fèi)用。按照國(guó)家相關(guān)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按照占地面積、建筑面積等相關(guān)比例以及預(yù)算造價(jià)等進(jìn)行分配，從而計(jì)入到成本核算的對(duì)象中去，但值得注意的是，每家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì)根據(jù)自己的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行成本費(fèi)用分配和劃分的標(biāo)準(zhǔn)。從房地產(chǎn)行業(yè)整體來(lái)看這個(gè)問(wèn)題，成本費(fèi)用的分配往往具有任意性，在實(shí)際的過(guò)程中并沒(méi)有形成科學(xué)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行成本核算的管理以及缺乏相關(guān)的約束性條款，使得成本核算方法出現(xiàn)較大的差異。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算的周期判斷不明，出現(xiàn)竣工決算拖延的現(xiàn)象

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到的工程量較大、持續(xù)的時(shí)間是非常長(zhǎng)的，也不存在明確的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)核算周期進(jìn)行確定，從而為成本的核算提出了艱巨的挑戰(zhàn)。周期不明也使得竣工決算拖延，違背了會(huì)計(jì)核算的及時(shí)性原則，無(wú)法使得收入與費(fèi)用產(chǎn)生配比，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算項(xiàng)目的利潤(rùn)、結(jié)算相關(guān)的稅費(fèi)造成了阻礙，嚴(yán)重的情況下會(huì)產(chǎn)生與稅務(wù)部門長(zhǎng)期糾纏的局面，阻礙企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。與此同時(shí)，拖延竣工結(jié)算也會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)后期的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)無(wú)法起到積極的推動(dòng)和指導(dǎo)作用。現(xiàn)實(shí)的工作中，竣工決算的拖延往往是由于企業(yè)的資金出現(xiàn)匱乏、人員辦事效率低下等原因，有些房地產(chǎn)項(xiàng)目甚至出現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施未全部完成建設(shè)等情況，這些往往對(duì)項(xiàng)目不能產(chǎn)生較大的影響，但是卻在一定程度上影響著整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決算時(shí)間，也對(duì)企業(yè)的成本管控工作產(chǎn)生不利影響。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的策略

（一）明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算對(duì)象

由于成本核算的對(duì)象不明，造成很多的成本核算出現(xiàn)問(wèn)題，因此，將成本核算對(duì)象進(jìn)行明確，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：其一，將經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門審核的總平面圖作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算對(duì)象。這種成本核算對(duì)象的明確主要適用于那些開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、時(shí)期較長(zhǎng)、一般采用的分期開(kāi)發(fā)形式的項(xiàng)目；其二，按照產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)形態(tài)進(jìn)行成本核算對(duì)象的確定。這種確定的方法常常用于擁有多種房地產(chǎn)產(chǎn)品的企業(yè)，這樣進(jìn)行成本核算的可行性較大；其三，將單個(gè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目作為一個(gè)核算對(duì)象。這種成本核算對(duì)象的確定往往適合于一些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大、耗費(fèi)大、開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品往往只有一種的項(xiàng)目。以上三種常用的開(kāi)發(fā)成本核算費(fèi)用對(duì)象確定的方法對(duì)成本費(fèi)用的監(jiān)控非常有利，對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值評(píng)估也是非常有利的。

（二）對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用分配方法要進(jìn)行合理的選取

通常而言，建筑安裝成本的歸集對(duì)象往往是非常明確的，但是對(duì)于其他的間接開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用，則必須按照有效合理且可行性高的方法進(jìn)行分配和歸集，例如常見(jiàn)的配比原則或者受益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行間接費(fèi)用成本的分配可以采取的方法很多，如占地面積法、價(jià)值分配法、個(gè)別認(rèn)定法、預(yù)算造價(jià)法等分配標(biāo)準(zhǔn)。但是，一家房地產(chǎn)企業(yè)一旦確定了一種方法，則應(yīng)當(dāng)保持它的合理性和一致性，才可以使得不同期間的成本費(fèi)用具有可比性。往往在條件允許的情況下，采取個(gè)別認(rèn)定法是最好的形式，可以使得成本費(fèi)用的分配更加精準(zhǔn)，但缺點(diǎn)是消耗的人力、物力等都較多。對(duì)于那些非自用的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，往往采取的成本費(fèi)用核算方式是利用面積的比例進(jìn)行均攤。在現(xiàn)實(shí)中最為常用的方法之一是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，依照評(píng)估的價(jià)值進(jìn)行間接費(fèi)用的分配。一旦合理的進(jìn)行間接成本費(fèi)用分配，就可以使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合理的利潤(rùn)管理和事前的評(píng)估，因此，合理確定成本費(fèi)用分配方法是十分重要的。

（三）對(duì)成本核算的周期進(jìn)行合理確定，及時(shí)的進(jìn)行竣工結(jié)算

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周期確定應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)確定，不應(yīng)當(dāng)僅僅按照理論來(lái)進(jìn)行。首先，如果一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模較小，同時(shí)，持續(xù)的時(shí)間短，那么可以將項(xiàng)目的整個(gè)時(shí)期作為成本核算的周期，這樣的周期確定方式可以使得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算更加合理。但是，如果項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)、規(guī)模較大，如果仍然按照項(xiàng)目的建設(shè)周期來(lái)進(jìn)行成本核算周期的確定，往往是不合理的，也違背了成本核算信息時(shí)效性這一原則。目前常用的方法是按照經(jīng)過(guò)審批的總平面圖確定的開(kāi)發(fā)期數(shù)來(lái)進(jìn)行成本核算周期數(shù)的確定。其次，及時(shí)進(jìn)行竣工結(jié)算的前提條件是已經(jīng)發(fā)生的成本費(fèi)用受到了準(zhǔn)確、合理以及全面的記錄，如果需要進(jìn)行成本費(fèi)用的估計(jì)，那么必須對(duì)確定的估計(jì)數(shù)進(jìn)行再次核對(duì)，也要培養(yǎng)會(huì)計(jì)人員的成本預(yù)估能力。在進(jìn)行“預(yù)提費(fèi)用”科目的核算時(shí)，要將未實(shí)施的工程預(yù)算計(jì)入到成本中去，從而可以使得項(xiàng)目的決算按照預(yù)期的計(jì)劃進(jìn)行，以后實(shí)際發(fā)生了該項(xiàng)費(fèi)用就將其轉(zhuǎn)出。由于其在總成本所占的比例非常小，不會(huì)對(duì)單位成本以及總成本的產(chǎn)生較大的影響。

參考文獻(xiàn)：

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[2]李國(guó)梁.淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問(wèn)題及對(duì)策[J],經(jīng)濟(jì)管理(文摘版).2016（03）.

第5篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本范文

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；成本控制；方法

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2014）04-0082-02

0 引言

中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展有二十余年，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，行業(yè)不斷完善和規(guī)范，房地產(chǎn)的高投資高回報(bào)的時(shí)代一去不復(fù)返。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最求利潤(rùn)最大化，這就要求從成本控制上作為切入點(diǎn)，提高房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間。細(xì)節(jié)決定成敗，企業(yè)開(kāi)發(fā)銷售價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，其優(yōu)勢(shì)所在提高企業(yè)內(nèi)部的成本控制，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力已經(jīng)是很多房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要解決的問(wèn)題，很多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商都把打造企業(yè)成本管理與控制作為提升自身競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段之一。為了不被新時(shí)期的競(jìng)爭(zhēng)所淘汰，很多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為只有自身具備成本優(yōu)勢(shì)才能提高核心競(jìng)爭(zhēng)力。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的組成及控制方法

一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用主要包括；土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)以及其他費(fèi)用。

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組成分析，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本可以分為七個(gè)部分，即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本可控費(fèi)用前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，不可控成本費(fèi)用土地費(fèi)用、稅費(fèi)。要在可控成本上細(xì)化管理、盡可能減少開(kāi)發(fā)成本。下面我在可控費(fèi)用上探討一下成本控制的方法與重點(diǎn)：

1.1 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用中占的比重比較大是項(xiàng)目的建安成本。建安成本控制主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)階段：

1.1.1 可行性研究階段就需要我們控制好投資估算，認(rèn)真做好可研階的詳細(xì)的投資估算，投資估算誤差控制在5%-10%之內(nèi)，在工程建設(shè)投資估算資金的時(shí)候需要準(zhǔn)確估算項(xiàng)目資金，以便能更好的籌措資金，對(duì)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)，需要為工程限額設(shè)計(jì)提供可靠的依據(jù)等。而我們以往有的工程可研階段，投資估算做的比較粗，造成了以后不可收拾的局面：概算超估算，預(yù)算超概算的現(xiàn)象。因此這個(gè)階段要求工作做細(xì)，不能以偏概全，多做市場(chǎng)調(diào)查，設(shè)備多詢價(jià)。投資估算的誤差做的越小越好。

1.1.2 設(shè)計(jì)階段是成本控制的重中之重，所以設(shè)計(jì)費(fèi)用是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程費(fèi)用中占比相對(duì)較小的，所以有開(kāi)發(fā)總成本的1.5-2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響卻能達(dá)到75%以上。俗話說(shuō)的好：設(shè)計(jì)一條線，造價(jià)千千萬(wàn)。為了做好工程階段的成本控制，就需要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：招標(biāo)的時(shí)候采用設(shè)計(jì)招標(biāo)，選擇最優(yōu)方案；多借鑒已完成工程的經(jīng)濟(jì)參數(shù)，讓設(shè)計(jì)達(dá)到性價(jià)比最好的效果；重點(diǎn)我們考慮的是如何優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，為了加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)查與審查工作，就需要完善更好的獎(jiǎng)罰制度。

1.1.3 招標(biāo)階段對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制非常重要，通過(guò)招標(biāo)來(lái)選擇出各方面能力較強(qiáng)的施工單位，確定合理的合同價(jià)格、做到優(yōu)質(zhì)價(jià)廉，以此達(dá)到理想的招標(biāo)效果。

1.1.4 施工階段主要是房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候需要實(shí)施的全過(guò)程，也是建設(shè)項(xiàng)目中資金投入最大的階段，自己投入占總開(kāi)發(fā)資金的80-90%，施工階段需要強(qiáng)化施工成本的動(dòng)態(tài)控制。施工階段成本控制的重點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：嚴(yán)格合同管理；控制好現(xiàn)場(chǎng)變更簽證，現(xiàn)場(chǎng)的變更簽證必須有咨詢單位、監(jiān)理單位、建設(shè)方工程師的簽字；加強(qiáng)施工管理；開(kāi)展技術(shù)創(chuàng)新，節(jié)約成本支出；采取經(jīng)濟(jì)措施，控制管理成本；定期成本動(dòng)態(tài)報(bào)告等?？刂坪媒ò渤杀疽淮罂刂泣c(diǎn)就是材料的控制，建設(shè)方代表一定要考察好主要材料，進(jìn)行價(jià)格的把關(guān)，時(shí)時(shí)關(guān)注國(guó)家政策的調(diào)整和主要材料的市場(chǎng)價(jià)格信息。

1.1.5 竣工結(jié)算階段是建安成本控制的最后核心，主要從以下幾方面控制以下成本：嚴(yán)格按照施工合同進(jìn)行結(jié)算及變更條款、工程預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國(guó)家或地方有關(guān)的法律法規(guī)等，都需要對(duì)工程計(jì)算進(jìn)行認(rèn)真審核，竣工結(jié)算要逐項(xiàng)審核法。

1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本的控制第二方面是財(cái)務(wù)方面的控制，財(cái)務(wù)費(fèi)用占的成本比例不小。搞好銷售策劃，及時(shí)回籠資金，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出。做好項(xiàng)目的融資，多渠道籌集建設(shè)資金，縮短開(kāi)發(fā)周期，這些方式都能減少成本開(kāi)發(fā)、增加利潤(rùn)空間。

1.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制方法

1.3.1 實(shí)施全過(guò)程成本控制 房地產(chǎn)成本控制貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，為了防止片面性的發(fā)生，就需要嚴(yán)格控制建設(shè)成本，避免忽視因?yàn)榭蒲须A段的設(shè)計(jì)成本的控制。因此設(shè)計(jì)階段又是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的重點(diǎn)。

1.3.2 全面采取綜合成本控制 成本目標(biāo)管理一般都是有質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、投資成本目標(biāo)、安全目標(biāo)等與現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)管理、資源消耗相結(jié)合的綜合考慮的目標(biāo)，因此不是孤立的。而在成本控制過(guò)程中，我們除了綜合考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體利益外，就需要平衡各目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

1.3.3 建立動(dòng)態(tài)成本控制制度 房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，只要是通過(guò)對(duì)投資估算、概算、施工圖預(yù)算、合同執(zhí)行的管理計(jì)算出動(dòng)態(tài)成本的，并且能夠找出偏差，形成較動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本，采取措施糾正偏差后，最終達(dá)到成本控制目的。為了控制好整個(gè)項(xiàng)目成本，房地產(chǎn)企業(yè)需要從每個(gè)成本支出的時(shí)間段開(kāi)始，分步驟分階段實(shí)施控制每個(gè)項(xiàng)目工程的小工程。

2 小結(jié)

房地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理控制，是一個(gè)多階段的、動(dòng)態(tài)的復(fù)雜過(guò)程，為了做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理與成本控制，我們必須要樹(shù)立企業(yè)的陳本意識(shí)，做好開(kāi)發(fā)過(guò)程各個(gè)環(huán)節(jié)的管理控制工作，建立一套完善的成本運(yùn)行體系，這樣才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，并為企業(yè)贏取較大的利潤(rùn)空間。

參考文獻(xiàn)：

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第6篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本范文

關(guān)鍵詞：成本控制 規(guī)劃設(shè)計(jì) 工程管理

一、概述

當(dāng)前,許多房地產(chǎn)只重視建筑產(chǎn)品的成本控制而不考慮市場(chǎng)需要以及建筑產(chǎn)品的投入產(chǎn)出比。另外,許多房地產(chǎn)企業(yè)的事前成本管理薄弱,成本預(yù)測(cè)、成本決策缺乏規(guī)范性、制度性,成本計(jì)劃缺乏科學(xué)性、嚴(yán)肅性,成本管理存在一定的盲目性。同時(shí)許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理缺乏現(xiàn)代化的管理手段,成本信息不能反映企業(yè)成本的真實(shí)情況:由于成本核算不規(guī)范造成成本信息嚴(yán)重扭曲,成本信息傳遞渠道不暢造成成本信息丟失,從而導(dǎo)致成本管理偏離了方向。

二、制定項(xiàng)目成本和期間費(fèi)用計(jì)劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用兩部分,成本計(jì)劃應(yīng)分為項(xiàng)目成本計(jì)劃和期間費(fèi)用計(jì)劃。

(1)制定項(xiàng)目成本計(jì)劃。成本計(jì)劃通常經(jīng)過(guò)確定總成本目標(biāo)、成本逐層分解、成本估算,再由下而上對(duì)成本進(jìn)行逐層匯集以及成本計(jì)劃對(duì)比分析與處理等過(guò)程。①通過(guò)項(xiàng)目的可行性研究和分析論證確定項(xiàng)目的總投資目標(biāo),項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)后,該項(xiàng)目總投資目標(biāo)可確定為項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo),這種計(jì)劃總成本對(duì)以后每一步設(shè)計(jì)與計(jì)劃起著總控制作用。②逐層分解總成本計(jì)劃目標(biāo)。通常按項(xiàng)目結(jié)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解,將總成本拆分到各個(gè)成本對(duì)象,作為項(xiàng)目單元設(shè)計(jì)的依據(jù)或限制,對(duì)項(xiàng)目單元的功能、質(zhì)量等起著決定性的作用。在項(xiàng)目總成本分解過(guò)程中,應(yīng)注意各成本限額之間的平衡,以保證項(xiàng)目成本在項(xiàng)目?jī)?nèi)的合理配置。這種合理配置是項(xiàng)目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與均衡的保證,是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體功能目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和工期目標(biāo)之間均衡的保證。③成本估算。隨著項(xiàng)目的深入、技術(shù)方案和實(shí)施方案的細(xì)化,可以按結(jié)構(gòu)圖對(duì)各個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行成本估算,并以此估計(jì)值和限額值相比,結(jié)合具體情況對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化組合。④調(diào)整成本計(jì)劃。通常按結(jié)構(gòu)圖由下而上對(duì)成本估算進(jìn)行逐層匯總,并與原成本計(jì)劃目標(biāo)對(duì)比,衡量每一層單元計(jì)劃的符合程度,以此決定對(duì)設(shè)計(jì)與計(jì)劃的修改與補(bǔ)充,形成由下而上的反饋與調(diào)整過(guò)程。

(2)項(xiàng)目前期策劃的估算。在這一階段計(jì)劃成本的估算方法:①歷史數(shù)據(jù)法是采用特定部門(學(xué)會(huì)、政府機(jī)關(guān))公布的有代表性的項(xiàng)目成本資料進(jìn)行同類項(xiàng)目的成本估算;②定額資料法是按相應(yīng)設(shè)計(jì)方案的圖紙計(jì)算工作量,套用相應(yīng)定額單價(jià),結(jié)合規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定的計(jì)劃利潤(rùn),計(jì)算各種費(fèi)用;③合同價(jià)法是開(kāi)發(fā)商在分析許多投標(biāo)書的基礎(chǔ)上,選擇報(bào)價(jià)合理的投標(biāo)人中標(biāo),雙方有可能再度商討(標(biāo)后談判),修改雙方價(jià)格后形成統(tǒng)一的項(xiàng)目成本,作為合同價(jià)格在雙方簽訂的合同文件中加以確認(rèn),并作為項(xiàng)目結(jié)算的依據(jù);④詢價(jià)法是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的主要工程進(jìn)行詢價(jià),或由承包商或供應(yīng)商對(duì)項(xiàng)目提出報(bào)價(jià),然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合調(diào)整而估算的項(xiàng)目成本,并以此作為成本計(jì)劃的依據(jù)。

(3)確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本和責(zé)任成本。經(jīng)過(guò)不斷調(diào)整的成本計(jì)劃,在不同階段均可作為確定項(xiàng)目目標(biāo)成本的依據(jù)?？稍诖嘶A(chǔ)上經(jīng)過(guò)適當(dāng)調(diào)整,確定目標(biāo)成本。或者將這種成本計(jì)劃作為目標(biāo)成本,成為成本控制的依據(jù)。

(4)制定期間費(fèi)用計(jì)劃。在制定期間費(fèi)用計(jì)劃時(shí)要注意以下3點(diǎn):①期間費(fèi)用計(jì)劃與可行性研究中估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本有重復(fù)的地方,但這并不矛盾。②期間費(fèi)用計(jì)劃要與開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)模、項(xiàng)目銷售完成的進(jìn)度相結(jié)合。③要按企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)際情況,確定恰當(dāng)?shù)臓I(yíng)業(yè)費(fèi)用計(jì)劃和管理費(fèi)用計(jì)劃項(xiàng)目,并將確定的營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用總額在各項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)行有效的分解,以提供各項(xiàng)管理活動(dòng)詳盡的費(fèi)用控制目標(biāo)。

三、對(duì)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目實(shí)行全過(guò)程成本控制

第7篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 成本分析 成本控制 成本管理

引言

隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，房地產(chǎn)商獲利方式已經(jīng)從單純的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)發(fā)生了改變?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)商在獲得經(jīng)驗(yàn)利潤(rùn)的同時(shí)，要想不被市場(chǎng)淘汰，除了必須提供適合的房源外，還應(yīng)該降低開(kāi)發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。成本控制貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，如何做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的控制，是一個(gè)值得研究的問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本按構(gòu)成內(nèi)容劃分，可分成土地開(kāi)發(fā)成本、建筑安裝工程成本、期間費(fèi)用三大類，筆者主要對(duì)這三類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的控制進(jìn)行了分析。

一、土地成本分析

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)城市的規(guī)模正不斷擴(kuò)張。我國(guó)開(kāi)始推行城鎮(zhèn)土地使用制度改革后，土地由無(wú)償使用向有償使用轉(zhuǎn)變。這一措施的實(shí)現(xiàn)大大提升了城鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用率，提升了土地的價(jià)值，為城市建設(shè)提供了基本資本支持。在城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中土地成本成為一個(gè)重要的影響因素。其中，包括向國(guó)家交納的土地出讓金，土地上原有的房屋、設(shè)施、構(gòu)筑物、苗木、附作物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。辦理土地使用權(quán)證需交納的各種規(guī)費(fèi)以及政府隨出讓土地使用權(quán)向使用者分?jǐn)偟某墙ㄅ涮踪M(fèi)、增容費(fèi)等，土地開(kāi)發(fā)成本的高低主要體現(xiàn)在投資項(xiàng)目商品面積所占比重上。在投資的項(xiàng)目中，由于種種原因并不是所有的房屋都成為了商品銷售房屋，其中有一部分公共服務(wù)用房是無(wú)償?shù)奶峁┙o社會(huì)的，這一部分房屋占有土地但卻無(wú)法為投資方贏利，所以造成了投資項(xiàng)目商品產(chǎn)出率低的現(xiàn)象。因?yàn)榇藢?dǎo)致了投資方無(wú)法贏得效益或者效益低下，所以就有了投資方漫天要價(jià)的現(xiàn)象。

二、建安成本分析

建安成本既是建筑安裝工程成本，在一般中小城市建設(shè)中建安成本一般占總成本的40％―60％左右。它是指直接用在工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，從數(shù)字可以看出它在總成本中占較大的比例。其主要包括的內(nèi)容很多，大體可以分為兩類：主體建筑工程費(fèi)和主體安裝工程費(fèi)

與其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本相比，這一成本較其它成本來(lái)講是比較剛性的，因?yàn)樵陂_(kāi)發(fā)前開(kāi)發(fā)商往往都有一定的額度范圍。但是隨著建筑安裝水平的增加，一些新型的建筑材料的加入，在材料的選擇上，設(shè)備的選型上，工程量的增減、對(duì)施工隊(duì)伍的選擇上等等，這些因素都直接影響著建安的成本。這就要求開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目的進(jìn)行過(guò)程中既要保證工程質(zhì)量又要對(duì)以上因素做好有效的選擇和評(píng)定，以求很好的控制建安成本。

三、政府稅費(fèi)分析

稅費(fèi)在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中所占比例也比較大，一般占成本的15％―25％左右。其中包括了與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)相關(guān)的所有稅收，如房產(chǎn)稅、耕地占有稅、土地增值稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等。除了這些必交的稅收外，開(kāi)發(fā)商還要向地方政府交納一定的行政費(fèi)用。這些費(fèi)用一般由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取，往往項(xiàng)目繁多且規(guī)范性差。所包括如征地管理費(fèi)、商品房交易管理費(fèi)、大市政配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)等等。

四、降低成本的方法和措施

在基本了解了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成后，我們要對(duì)降低成本的方法和可采取的措施進(jìn)行一定的探討。在這里我們主要通過(guò)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成方面淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的方法

1、土地成本控制措施

想要控制土地成本首先要了解土地成本主要來(lái)自哪里？決定土地成本的因素主要有以下幾個(gè)方面：

第一取決于土地的地理位置

土地的地理位置直接決定這它的價(jià)值，處于城市中心的土地，因?yàn)樘幱谏虡I(yè)中心，且周圍交通條件便利，市政配套基礎(chǔ)設(shè)施較好所以價(jià)值很高。正與其相反，處于城市的邊遠(yuǎn)地段的土地因?yàn)槠渖虡I(yè)貧瘠，交通相對(duì)閉塞，市政配套基礎(chǔ)設(shè)施較差，所以價(jià)值當(dāng)然不及位于市中心的土地，土地價(jià)格也比市中心便宜的多。如果按照土地的用途來(lái)進(jìn)行分析的話，商業(yè)用地的位置主要要看周邊的繁華程度，臨街狀況如何，這些情況好的話地價(jià)自然會(huì)有所提高，反之則難免有所降低。而住宅用地的位置則要綜合許多的因素，如周圍的環(huán)境綠化情況、市政設(shè)施的配套情況，還有安全程度及與市中心的遠(yuǎn)近，交通是否便利等等。工業(yè)用地的位置要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，原料產(chǎn)品的運(yùn)輸，還包括環(huán)境因素，即在處理工廠可能產(chǎn)生的污染方面，工業(yè)廢料的處理方面，綜合視之。總體來(lái)說(shuō)其都大致遵循一個(gè)原則，凡是位置優(yōu)越的土地，地價(jià)就會(huì)較高，反之則會(huì)較低。

第二取決于土地的面積

面積因素即是指土地面積的大小，由于土地面積的不同，其價(jià)值也隨之不同。一般來(lái)說(shuō)，面積較大的土地，其地價(jià)一般較高，而面積相對(duì)較小的土地，其地價(jià)一般較低，但是，這并不是絕對(duì)的。土地面積的大小對(duì)于地價(jià)產(chǎn)生的影響還與其用途，規(guī)模，效益有關(guān)。面積大的土地對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)它的利用率較高，所以其價(jià)格也就相對(duì)較高。面積小的土地可以利用的資源較少，所以其價(jià)格也就相對(duì)較低。另外，還要看土地面積的公用能否完全發(fā)揮出來(lái)，得到最有效的利用。比如，在繁華的商業(yè)區(qū)內(nèi)，土地面積越大其深度也就越大，這樣反而不利于商家經(jīng)營(yíng)，這在臨街的店鋪表現(xiàn)的較為明顯。這時(shí)，土地面積大反而會(huì)造成土地利用效益的降低。但是，如果面積過(guò)小，會(huì)影響土地的使用功能，使其無(wú)法完全發(fā)揮出來(lái)，再加之無(wú)法形成規(guī)模，所以地價(jià)也會(huì)下跌。

第三取決于土地的利用度

土地的利用度既是業(yè)內(nèi)人士所謂的“生地”和“熟地”，其中“生地”是指為經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)的土地，這種土地因?yàn)槲撮_(kāi)發(fā)所以大多價(jià)格低廉。而“熟地”既是指已經(jīng)被開(kāi)發(fā)過(guò)的土地，其大多基本的三通一平（即水、電、路、場(chǎng)地平整）已經(jīng)具備，所以，比“生地”價(jià)格高出許多。另外，已經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)的“熟地”可能已經(jīng)經(jīng)過(guò)了多次的轉(zhuǎn)讓、炒作、買賣，價(jià)格高也就不難理解了。但是，這種土地因?yàn)閮r(jià)格較高，必將帶來(lái)土地成本的增加。

第四取決于土地使用的附加成本

在我國(guó)為了擴(kuò)大城市規(guī)模往往會(huì)對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行改造。在舊城改造的過(guò)程中，市中心老城區(qū)人口相對(duì)稠密很多，所以往往是土地的黃金地段。在這里土地的價(jià)格本來(lái)就已經(jīng)很高了，而在舊城區(qū)改造上除了基本的拆遷費(fèi)用外，政府還對(duì)拆遷的居民進(jìn)行補(bǔ)償，這就造成了一筆很大的費(fèi)用。補(bǔ)償費(fèi)用的大幅增加，成本必然會(huì)隨之加大，所以，開(kāi)發(fā)商在做初期決策時(shí)，必須考慮這個(gè)因素。

第五取決于土地的招投標(biāo)

在土地出讓方式上存在協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式，其中協(xié)議談判的價(jià)格又因談判對(duì)象不同而不同，這也使土地成本增加。

那么如何對(duì)土地成本進(jìn)行控制？主要有以下幾個(gè)方面的工作：

第一政府調(diào)控

鑒于我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，政府對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行的調(diào)控，應(yīng)著力建設(shè)土地價(jià)格的調(diào)控體系，建立土地所有權(quán)出讓的規(guī)范，增加土地市場(chǎng)交易的透明度和公平性。對(duì)于地價(jià)可以通過(guò)國(guó)家定價(jià)或者國(guó)家提供指導(dǎo)價(jià)來(lái)完成調(diào)控的目的。如可以建立基準(zhǔn)價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地出讓價(jià)等，對(duì)這些政府可以每年在固定的時(shí)間由官方權(quán)威調(diào)查和評(píng)價(jià)的公示地價(jià)。

第二完善相關(guān)制度

完善土地的租賃制度：這里要做到租稅分流，即政府作為城鎮(zhèn)土地和一部分房產(chǎn)的擁有者可以進(jìn)行一定的租金收取，而作為社會(huì)的經(jīng)濟(jì)管理者則應(yīng)該收稅。政府可以根據(jù)長(zhǎng)期租和逐年出租兩種不同的租賃方式，分別以土地出讓金和年地租兩種方式收取地租。其中，凡是具備條件、手續(xù)齊全的都應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)或是拍賣方式進(jìn)行土地出讓。而暫不具備條件，手續(xù)還未齊全的，則以協(xié)議出讓土地，但是必須嚴(yán)格加以規(guī)范管理。其中，原行政劃撥土地進(jìn)入市場(chǎng)的，應(yīng)一律進(jìn)行出讓金的補(bǔ)交。另外，我們還需規(guī)范土地的一級(jí)市場(chǎng)，嚴(yán)格執(zhí)行以招標(biāo)拍賣為主、協(xié)議為輔的原則，讓土地招投標(biāo)拍賣成為一個(gè)獨(dú)立的市場(chǎng)行為。最后，我們還需對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行必要的規(guī)范和整頓，以加快土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的規(guī)范化和有序的發(fā)展。這里，作為政府及主管部門應(yīng)該做到明確土地的審批環(huán)節(jié)，盡量簡(jiǎn)化審批程序，嚴(yán)格清理如水、電、氣等各部門制定的非政府的行業(yè)規(guī)定。針對(duì)土地招標(biāo)、拍賣中可能出現(xiàn)的項(xiàng)目不確定的情況，則需重新對(duì)不同土地進(jìn)行使用權(quán)限的認(rèn)定。在管理辦法的制定上則嚴(yán)格按照現(xiàn)行的金融抵押和法律制裁的要求進(jìn)行制定。在用地情況上，如果涉及到拆遷則要做好存量向賠償過(guò)渡的工作，以期杜絕拆遷中人為的因素。對(duì)土地交易中存在的私下轉(zhuǎn)讓問(wèn)題要堅(jiān)決杜絕，對(duì)新增土地則要解決好土地持有者不按照成本要價(jià)的問(wèn)題。

2、工程建設(shè)的成本控制

工程建設(shè)施工階段是通過(guò)建設(shè)最終形成工程實(shí)體的階段。這一階段對(duì)項(xiàng)目總體成本的影響為10％――15％，雖然在成本控制占的比例較小，但不必要的浪費(fèi)、返工、設(shè)計(jì)變更形成的可能性卻很大，極易造成工程預(yù)算的超支。因此，在施工階段全過(guò)程中采用先進(jìn)的施工組織和科學(xué)的施工管理方案很重要。通過(guò)科學(xué)管理可以防止工程量簽證的增加，使施工周期得到縮短，降低人工材料的消耗量。工程建設(shè)的成本控制可以從以下幾個(gè)方面著手進(jìn)行

①對(duì)材料的控制

材料費(fèi)在建筑工程中占有很大的比重，材料的用量和價(jià)格對(duì)工程施工階段造價(jià)的影響很大，只有嚴(yán)格遵循合同的材料用量，合理的確定材料的價(jià)格，才能達(dá)到有效控制工程施工造價(jià)的問(wèn)題。因此在簽訂合同前，應(yīng)仔細(xì)進(jìn)行合同審核，確定工程量清單，基本單價(jià)，控制主要材料的價(jià)格。對(duì)于主要的材料我們應(yīng)由籌建處統(tǒng)一進(jìn)行采購(gòu)，這樣既可以保證工程的質(zhì)量和進(jìn)度，又有利于工程造價(jià)的控制。對(duì)于工程中主要的材料費(fèi)用，工程技術(shù)人員需要隨工程進(jìn)展經(jīng)常深入市場(chǎng)了解，力爭(zhēng)獲取第一手資料，為以后竣工決算提供有力依據(jù)。

②嚴(yán)把設(shè)計(jì)關(guān)

在工程設(shè)計(jì)上我們除了要比對(duì)選擇好設(shè)計(jì)方案外，還應(yīng)注意設(shè)計(jì)中存在的設(shè)計(jì)變更的問(wèn)題。從以往工程的施工情況來(lái)看，由于種種原因會(huì)對(duì)施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行很多大的變更，包括工程量的變化、材料代用等，這就為工程成本增加了不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用問(wèn)題。為有效的控制造價(jià)，必須制定設(shè)計(jì)變更的現(xiàn)場(chǎng)簽證管理制度，明確可變更的權(quán)限范圍。而對(duì)非發(fā)生不可的變更，應(yīng)盡量提前實(shí)現(xiàn)。因?yàn)樽兏l(fā)生的越早，損失越??；反之，損失越大。如果在施工中變更，已施工的工程還需拆除重新施工，勢(shì)必造成更為嚴(yán)重的損失。

3、稅費(fèi)控制

稅款征收是國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)按照行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定針對(duì)納稅者進(jìn)行稅款征繳的活動(dòng)總稱。所以，在稅費(fèi)的控制上，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策可適當(dāng)降低，如降低企業(yè)營(yíng)業(yè)稅和所得稅稅率，并可減免部分小稅種，如契稅等。這對(duì)降低房地產(chǎn)業(yè)成本開(kāi)支，平抑過(guò)高的房?jī)r(jià)，促進(jìn)居民住房消費(fèi)將會(huì)起到事半功倍的作用。

五、結(jié)語(yǔ)

成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中的關(guān)健，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的控制上我們應(yīng)從其成本的構(gòu)成入手，先了解可構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的各個(gè)因素，然后，對(duì)癥下藥，逐一分析，最后制定出一個(gè)長(zhǎng)期的、系統(tǒng)的降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的方案，并監(jiān)督實(shí)行。在整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中各個(gè)方面都要抓好成本控制和管理工作，這對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益的提高和管理水平的增強(qiáng)都有著十分重要的作用。同時(shí)它也是保持企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的有效途徑。

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第8篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成本控制，前期調(diào)研，工程設(shè)計(jì)

中圖分類號(hào)：F4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1009-914X（2014）31-0314-01

一、引言

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共同面臨著很大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，這些壓力既來(lái)源于國(guó)內(nèi)的政策控制或限制，也來(lái)自于境外大量資金的不斷涌入等多重因素?？梢哉f(shuō)，當(dāng)今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)領(lǐng)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)迎來(lái)了一個(gè)嶄新的充滿挑戰(zhàn)和機(jī)遇的發(fā)展時(shí)期。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)微利時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的形態(tài)、內(nèi)涵、方式也必然將發(fā)生深刻的變革房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本控制已成為各房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)的重要法寶。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。我們要研究房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的成本控制問(wèn)題，就需要以房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成分析為基本切入點(diǎn)，具體從前期調(diào)研階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段以及項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收和結(jié)算階段依次進(jìn)行分析和探討。

二、由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的步驟來(lái)分析其成本控制的措施

當(dāng)今社會(huì)被譽(yù)為房地產(chǎn)的微利時(shí)代，該階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越來(lái)越重要。良好的成本控制措施，能夠有效地節(jié)省成本，進(jìn)而給利潤(rùn)讓出了上升的空間，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和經(jīng)濟(jì)效益。

第一，前期調(diào)研階段的成本控制措施

前期調(diào)研階段屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備階段。在這一階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及相關(guān)投資者要充分考慮自身所處于的地理?xiàng)l件和市場(chǎng)環(huán)境要求，客觀、科學(xué)地做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期調(diào)研工作，有效論證項(xiàng)目的可行性方案。可行性研究是在對(duì)消費(fèi)者的心理和市場(chǎng)容量、造價(jià)等進(jìn)行準(zhǔn)確分析、充分估計(jì)的基礎(chǔ)上，進(jìn)而決定該工程是否可以開(kāi)工實(shí)施。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來(lái)，這樣就可盡量地減少開(kāi)發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目順利地進(jìn)行下去。經(jīng)驗(yàn)告訴我們，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行充分的可行性研究，關(guān)系著整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的根本目的就是為了盈利，進(jìn)行成本控制的根本目的也是要獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。因此，在選擇立項(xiàng)時(shí)，投資商必須對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的財(cái)務(wù)分析，以充分了解該投資項(xiàng)目的預(yù)期收入、成本、利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)等。

第二，設(shè)計(jì)方案階段的成本控制措施

降低建筑工程的建設(shè)成本，首先要做好方案設(shè)計(jì)階段的投資控制，把工程項(xiàng)目的全面造價(jià)管理工作放在設(shè)計(jì)階段。因此，建設(shè)單位應(yīng)以對(duì)建安成本影響最大的設(shè)計(jì)階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，重點(diǎn)從以下三個(gè)方面著手去做好成本控制：

其一，實(shí)行方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以達(dá)到控制成本的目的。最重要的是要通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)來(lái)選擇設(shè)計(jì)單位，必要時(shí)可以組織進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的競(jìng)選和遴選工作，從多個(gè)設(shè)計(jì)方案中選擇能夠保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的設(shè)計(jì)單位；在設(shè)計(jì)時(shí)，可以根據(jù)情況實(shí)行分階段招標(biāo)或委托，或者將方案進(jìn)行招標(biāo)，中標(biāo)的方案在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，可以再組織進(jìn)行招標(biāo)或委托。

其二，加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)單位在工程設(shè)計(jì)中，要推行限額設(shè)計(jì)。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算，而且要通過(guò)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的數(shù)據(jù)說(shuō)話。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng)；要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性，盡量不用那些技術(shù)不過(guò)關(guān)、質(zhì)量無(wú)保證、采購(gòu)困難、運(yùn)費(fèi)昂貴、施工復(fù)雜或依賴進(jìn)口的材料和設(shè)備；要盡量搞標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計(jì)；各專業(yè)設(shè)計(jì)要遵循建筑模數(shù)，建筑標(biāo)準(zhǔn)，按設(shè)計(jì)規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進(jìn)行設(shè)計(jì)。

其三，加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來(lái)看，設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷加以克服時(shí)，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免將設(shè)計(jì)中的不足帶到施工階段。

第三，建設(shè)施工階段的成本控制措施

建設(shè)項(xiàng)目的施工階段是投資成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，主要可以從以下三個(gè)方面進(jìn)行成本的控制：

其一，合理控制工程變更。工程變更包括設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更，這些變更主要由建設(shè)單位引起。控制施工變更的關(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé)，確保洽商簽證質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。

其二，嚴(yán)格審核承包商的索賠要求。對(duì)于承包商索賠要求的處理，則應(yīng)按合同辦事。加強(qiáng)對(duì)索賠資料的審查，強(qiáng)調(diào)處理索賠的及時(shí)性，加強(qiáng)預(yù)見(jiàn)性，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過(guò)大引起投資失控。

其三，做好材料設(shè)備的加工訂貨。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情。嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價(jià)工作，合理控制價(jià)差水平。對(duì)施工單位自行采購(gòu)的材料，屬于指定價(jià)范圍的，只監(jiān)督質(zhì)量，不干預(yù)訂貨。屬于指導(dǎo)價(jià)范圍的，應(yīng)實(shí)行“適當(dāng)參與，推薦廠家，監(jiān)督質(zhì)量及合理限價(jià)”的原則，設(shè)備采購(gòu)實(shí)行招投標(biāo)，確保質(zhì)優(yōu)價(jià)廉。

第四，竣工結(jié)算階段的成本控制措施

凡結(jié)算工程必須按設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗(yàn)收單。如有甩項(xiàng)應(yīng)在驗(yàn)收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調(diào)價(jià)的審定工作。審核時(shí)應(yīng)與原招標(biāo)文件對(duì)照，凡原標(biāo)底內(nèi)已含項(xiàng)目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定技措費(fèi)、提前獎(jiǎng)和優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等相關(guān)費(fèi)用，認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的意義

成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中具有十分重要的意義。研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，騰出利潤(rùn)空間、制定銷售策略以及參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有著重要的意義。

首先，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量過(guò)大，其中除宏觀經(jīng)濟(jì)體制方面的原因外，也有其價(jià)格形成機(jī)制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，商品房售價(jià)下調(diào)，則有助于樓市跑量。而開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)年不能下調(diào)售價(jià)，其中一個(gè)主要原因就是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高不下的緣故。因此，從宏觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究，對(duì)合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)，減少國(guó)民經(jīng)濟(jì)損失有著一定的意義。

其次，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的高速發(fā)展，已經(jīng)走出了暴利的時(shí)代。國(guó)家加強(qiáng)了金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，對(duì)資本市場(chǎng)各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范，同時(shí)抑制房地產(chǎn)過(guò)度的市場(chǎng)消費(fèi)需求；使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)真正認(rèn)識(shí)到以極高的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)、粗放式的開(kāi)發(fā)已成往事，必須踏踏實(shí)實(shí)地合理利用資金，加強(qiáng)成本控制，練好內(nèi)功。

第三，隨著中國(guó)加入WTO后房地產(chǎn)業(yè)的日益放開(kāi)，一些資本實(shí)力雄厚或有相當(dāng)融資能力境外資金的涌入以及國(guó)內(nèi)的一些集團(tuán)型企業(yè)在全國(guó)的擴(kuò)張，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加日趨激烈，在同等條件下，在未來(lái)售價(jià)不明確或只能預(yù)估售價(jià)的情況下，只有成本控制得較好的企業(yè)才有可能在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有相對(duì)的比較優(yōu)勢(shì)，才有可能取得土地的使用權(quán)及開(kāi)發(fā)權(quán)，成本控制不力的企業(yè)必將會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。

四、結(jié)束語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控力度的不斷增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代已逐步離去，房地產(chǎn)利潤(rùn)正向社會(huì)正常利潤(rùn)水平回歸，銷售收入的增長(zhǎng)空間已相當(dāng)有限。因此，如何從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)角度實(shí)現(xiàn)降耗增效，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)向集約化管理轉(zhuǎn)變，以有效控制工程建設(shè)成本，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)保值增值的重要課題。

參考文獻(xiàn)

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第9篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；工程；成本控制；問(wèn)題；對(duì)策

中圖分類號(hào)：U445.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)中，商品房的購(gòu)買率和商品房的開(kāi)發(fā)率相比差距很大，也就是說(shuō)供大于求，主要由于開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本不斷提高，為了盡可能的提高利用，開(kāi)發(fā)商不斷提高房?jī)r(jià)，可是大部分消費(fèi)者不能承擔(dān)過(guò)高的房?jī)r(jià)，所以出現(xiàn)了商品房控制的情況。為了推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)商要有效控制成本。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的概述

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制不是只控制施工成本，也不是節(jié)省某一個(gè)階段的費(fèi)用，而控制全部工作人員和整個(gè)過(guò)程，充分利用企業(yè)資源，規(guī)劃和控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部成本構(gòu)成，促使企業(yè)綜合效益的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。成本控制主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部員工完成，主要對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)、審批、設(shè)計(jì)、施工、銷售全部環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，主要預(yù)算、計(jì)劃、核算、分析和考核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本控制中存在的問(wèn)題

（一）開(kāi)發(fā)前缺乏成本意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有非常重視成本控制，也缺乏完善的成本管理控制體系，降低了成本管理工作的規(guī)范性。企業(yè)人員也缺乏成本管理意識(shí)，也就不會(huì)重視項(xiàng)目可行性；企業(yè)將大量資金投入到策劃報(bào)告，忽視了設(shè)計(jì)階段的成本控制。另外，有關(guān)人員缺乏全面的素質(zhì)和技術(shù)，也不具備良好的預(yù)算知識(shí)，更沒(méi)有對(duì)預(yù)算建材的價(jià)格進(jìn)行充分了解，甚至在科學(xué)配筋環(huán)節(jié)浪費(fèi)成本等。

（二）忽視控制事中和事前的開(kāi)發(fā)成本

我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)成本控制傾向于事后控制，而在事前和事中產(chǎn)生大量的浪費(fèi)。例如，在建設(shè)招標(biāo)投資過(guò)程中，因?yàn)檎袠?biāo)市場(chǎng)不夠規(guī)范，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在很多項(xiàng)目上受到多種因素的影響，在拍板定案時(shí)缺乏自主性，例如行政力量過(guò)多參與、地方保護(hù)主義的影響，這些促使房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)公平。這樣一來(lái)，招標(biāo)投資也沒(méi)有充分發(fā)揮成本控制的作用。

（三）傳統(tǒng)信息管理方法的限制

企業(yè)應(yīng)用傳統(tǒng)的信息管理辦法，利用財(cái)務(wù)軟件或者辦公軟件錄入分析數(shù)據(jù)，在很大程度上受到人為因素的影響，降低了數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)以及分析的準(zhǔn)確性和可靠性。當(dāng)前，房地產(chǎn)事業(yè)不斷發(fā)展，傳統(tǒng)的信息管理已經(jīng)不能適應(yīng)其發(fā)展，如果繼續(xù)使用傳統(tǒng)管理方法處理企業(yè)大量的合同信息核對(duì)就會(huì)降低成本信息價(jià)值，也不能動(dòng)態(tài)控制成本，也就無(wú)法有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的對(duì)策

（一）優(yōu)化各階段項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案

首先推行技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的限額設(shè)計(jì)和標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。由于設(shè)計(jì)費(fèi)依照建筑安裝工程造價(jià)的比例取費(fèi)，也就是建筑安裝工程造價(jià)越高，設(shè)計(jì)費(fèi)也就越高。所以，大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)都會(huì)出現(xiàn)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)脫離的情況。針對(duì)此類問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，也就是不僅促使功能以及技術(shù)指標(biāo)滿足建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算對(duì)各個(gè)專業(yè)進(jìn)行造價(jià)分配，再以各專業(yè)的造價(jià)分配為依據(jù)進(jìn)行相應(yīng)的設(shè)計(jì)，結(jié)合設(shè)計(jì)和預(yù)算，有效控制設(shè)計(jì)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)工程數(shù)量和投資額等。此外，積極推動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)的發(fā)展，設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)時(shí)要依據(jù)國(guó)家、省、市推行的標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)文件和圖紙，不僅提高了設(shè)計(jì)效率，也節(jié)省建筑材料，最終控制成本。

其次，對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行選擇，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行綜合評(píng)定。制定和實(shí)施招投標(biāo)制度，確保設(shè)計(jì)方案的安全、技術(shù)、合理以及使用，選擇最切合實(shí)際、最經(jīng)濟(jì)的方案，進(jìn)而對(duì)成本進(jìn)行控制。房地產(chǎn)企業(yè)為了節(jié)能設(shè)計(jì)費(fèi)用傾向于選擇較小的設(shè)計(jì)單位，可是這會(huì)對(duì)設(shè)計(jì)效果產(chǎn)生影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)最好公開(kāi)招標(biāo)，吸引更具實(shí)力和信譽(yù)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)也要有自己的設(shè)計(jì)思路，不要設(shè)計(jì)單位說(shuō)什么，就是什么。房地產(chǎn)企業(yè)自身也要進(jìn)行相應(yīng)的構(gòu)思、研究、討論、咨詢以及決策，明確自己的設(shè)計(jì)思考，并及時(shí)和深入與設(shè)計(jì)單位溝通，促使設(shè)計(jì)方案具有一定的獨(dú)特性。最后，房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)調(diào)安全、適用、經(jīng)濟(jì)、美觀之間的關(guān)系，選擇最合適的設(shè)計(jì)方案，或者選取各個(gè)方案中的一點(diǎn)或者幾點(diǎn)，組合到一起重構(gòu)方案。

（二）將企業(yè)的管理費(fèi)用降低

首先，房地產(chǎn)企業(yè)一般涉及廣泛的業(yè)務(wù)，需要用很多車，企業(yè)管理費(fèi)用中有很大一部分用到配備和管理公車方面。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將個(gè)人私有車輛公用，也就是員工駕駛自己的車去處理各種事務(wù)，而在公務(wù)中車輛耗費(fèi)的油費(fèi)、停車費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)等由公司報(bào)銷，這樣一來(lái)也能節(jié)能一大筆開(kāi)銷。

其次，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)要縮減人員，并提高人員質(zhì)量?？墒侨藛T縮減是在確保公司正常運(yùn)作的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，并由重點(diǎn)崗位的人員兼職一些不重要崗位。同時(shí)，定期培訓(xùn)員工，促使員工不僅掌握本崗位的專業(yè)知識(shí)，也要了解自己所處項(xiàng)目的有關(guān)知識(shí)。比如，電氣專業(yè)人員也對(duì)土建、裝修等專業(yè)精通，這樣有利于人力資源合理配合崗位和人數(shù)，節(jié)省了很多人力成本。

（三）加強(qiáng)管理施工階段

首先，實(shí)施技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，對(duì)施工方案進(jìn)行優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)在制定項(xiàng)目施工方案時(shí)要激發(fā)項(xiàng)目管理人的主動(dòng)性，促使他們積極的思考和建議，通過(guò)分析比較不同方案的技術(shù)指標(biāo)，選擇能夠節(jié)約工程投資的方案或者措施，確保最終施工方案的經(jīng)濟(jì)性。

其次，加強(qiáng)管理設(shè)備以及材料的品質(zhì)和價(jià)格。從企業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品質(zhì)量并不是越高越好，如果超出一定范圍，就會(huì)浪費(fèi)質(zhì)量，這樣則會(huì)增加成本。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該監(jiān)督施工單位的項(xiàng)目工程招標(biāo)或者材料采購(gòu)的全過(guò)程，并且積極詢問(wèn)材料或者設(shè)備的價(jià)格，最終審定總包單位的采購(gòu)質(zhì)量和價(jià)格是否合理。房地產(chǎn)企業(yè)還要積極應(yīng)用新材料、新工藝等，分析工程功能和材料性能，使用能夠代替高價(jià)精品材料的低價(jià)經(jīng)濟(jì)材料。

再次，對(duì)工程變更進(jìn)行控制。工程變更包括設(shè)計(jì)變更和施工變更。設(shè)計(jì)變更是由于設(shè)計(jì)不合理需要變更的，而設(shè)計(jì)變更盡量控制在最小范圍，降低變更對(duì)整個(gè)工程帶來(lái)的影響和費(fèi)用增加。施工變更要遵循方便施工、不增加費(fèi)用、不影響其他施工、鼓勵(lì)降低費(fèi)用變更、禁止方便而增加費(fèi)用變更的原則。

（四）制定有效的約束和激勵(lì)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)想要控制工程開(kāi)發(fā)成本也要制定健全的管理制度，其中包括約束和激勵(lì)機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)紀(jì)檢監(jiān)察人員要全程監(jiān)督招投標(biāo)、簽訂合同、使用資金等環(huán)節(jié)，在監(jiān)督和管理時(shí)嚴(yán)格依照已經(jīng)制定的目標(biāo)和制度，切實(shí)落實(shí)各種制度和目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)要考核各個(gè)部門的每一個(gè)員工，將企業(yè)內(nèi)部成本控制的成效和員工利益聯(lián)系到一起，明確每一個(gè)人的責(zé)任、權(quán)利和利益，真正實(shí)施成本控制的獎(jiǎng)懲措施，促使每一個(gè)員工了解有效控制成本能夠增加企業(yè)的利潤(rùn)，需要大家一起努力。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程成本控制是一項(xiàng)系統(tǒng)性較強(qiáng)的工程，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和負(fù)責(zé)人要從整體出發(fā)，確保各個(gè)環(huán)境都能有效控制成本，綜合人員、技術(shù)、制度等方面措施，提高自身的利潤(rùn)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

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