房地產(chǎn)泡沫分析論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)泡沫分析論文范文

論文關(guān)鍵詞：上海，房地產(chǎn)泡沫，檢驗(yàn)，估量

 

一、 引言

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的急劇升溫引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，房?jī)r(jià)持續(xù)飆升的同時(shí)，不同利益集團(tuán)基于自己的立場(chǎng)也發(fā)出了截然相反的聲音。住宅市場(chǎng)有沒(méi)有泡沫及泡沫度到底有多大已成為全社會(huì)共同的話題。但是，泡沫理論的研究尚未成熟，具有說(shuō)服力且得到廣泛認(rèn)可的泡沫檢驗(yàn)及估量方法還處于探討層面。然而，隨著上海市房?jī)r(jià)每天突破性的上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫檢驗(yàn)及測(cè)量已成為一個(gè)無(wú)法回避的話題。政府一攬子調(diào)控政策到底是釜底抽薪還是揚(yáng)湯止沸需要相應(yīng)的理論支撐與實(shí)踐檢驗(yàn)。因此，全面、客觀檢驗(yàn)、估量上海市房地產(chǎn)泡沫不僅具有一定的理論價(jià)值，還具有明顯的實(shí)踐意義和現(xiàn)實(shí)針對(duì)性。

二、 泡沫檢驗(yàn)

（一）理論分析與制度背景

檢驗(yàn)理性泡沫的基本方法根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)主要分為直接檢驗(yàn)與間接檢驗(yàn)。直接檢驗(yàn)的基本思路是主要是利用實(shí)際經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，直接檢驗(yàn)特定形式理性泡沫的顯著性，并據(jù)此判斷是否存在該種形式的理性泡沫。間接檢驗(yàn)方法的理論是基于用未來(lái)各期基礎(chǔ)現(xiàn)金流收益的理性預(yù)期貼現(xiàn)值所表示的理論價(jià)值作為零假設(shè)。若檢驗(yàn)結(jié)果拒絕零假設(shè)，則可以認(rèn)定存在泡沫。間接檢驗(yàn)方法一般包括超常易變性檢驗(yàn)（excess volatility）即方差邊界檢驗(yàn)、設(shè)定檢驗(yàn)等。

1、直接檢驗(yàn)

直接檢驗(yàn)的基本思路是明確分析一個(gè)具體的泡沫過(guò)程，并直接檢驗(yàn)泡沫解的有效性。泡沫解的有效參數(shù)則可以得出這樣的結(jié)論：設(shè)定的泡沫過(guò)程比簡(jiǎn)單的現(xiàn)值模型或許能夠更加具體的解釋泡沫資產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)幅度，而泡沫解的無(wú)效參數(shù)意味著不存在這一設(shè)定的泡沫過(guò)程。到目前為止國(guó)內(nèi)外學(xué)者只進(jìn)行了兩種設(shè)定性泡沫的直接檢驗(yàn)：一種是由奧布斯特菲爾德和弗如特通過(guò)對(duì)美國(guó)股票價(jià)格的分析，進(jìn)行了一種內(nèi)在性泡沫的檢驗(yàn)；另一種是由加勃和弗魯?shù)峦ㄟ^(guò)對(duì)德國(guó)惡性通貨膨脹的分析，首次提出確定性泡沫的檢驗(yàn)。

2、間接檢驗(yàn)

（1）超常易變性檢驗(yàn)

當(dāng)不存在泡沫時(shí)，假設(shè)實(shí)際利率r唯一，則資產(chǎn)價(jià)格為：

式中，表示期的基礎(chǔ)現(xiàn)金流收益。如果能夠計(jì)算出資產(chǎn)正常時(shí)的理論價(jià)格，并與存在泡沫時(shí)的實(shí)際價(jià)格進(jìn)行比較，他們之間的實(shí)際差額就是價(jià)格泡沫的大小。

（2）設(shè)定性檢驗(yàn)

設(shè)定性檢驗(yàn)方法是由West（1987）首先提出。他提議利用Hausman檢驗(yàn)來(lái)比較兩組估計(jì)參數(shù)。第一組參數(shù)是從一組方程通過(guò)數(shù)學(xué)模型間接套算獲得的；另一組是利用ARIMA方程推算的股票紅利過(guò)程的一組套利均衡方程。根據(jù)這組參數(shù)的穩(wěn)定性，其無(wú)論是否存在泡沫都不會(huì)發(fā)生變化。第二組參數(shù)來(lái)自于股票價(jià)格對(duì)合時(shí)的一組阻滯后期紅利進(jìn)行的回歸。因回歸方程模型假定股票價(jià)格不含有理性泡沫分量，自然這組參數(shù)對(duì)于理性泡沫的反映是極度敏感的。在零假設(shè)下，股票市場(chǎng)價(jià)格符合市場(chǎng)有效性模型，上述所有方程的回歸系數(shù)應(yīng)該都將是一致的，因而對(duì)兩組參數(shù)的估計(jì)值進(jìn)行比較時(shí)，除了樣本誤差以外都是相等的。如若出現(xiàn)不等，則意味著存在著泡沫。所以判斷兩組參數(shù)的差別是否顯著可利用Hausman檢驗(yàn)。

（二）樣本變量與描述性統(tǒng)計(jì)

房地產(chǎn)的供給及需求，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)講主要由價(jià)格及預(yù)期決定，也是由房地產(chǎn)供給與需求共同作用的結(jié)果。根據(jù)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，房地產(chǎn)需求與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)呈反比，需求隨著房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)而降低；而供給與房?jī)r(jià)成正比，隨著房?jī)r(jià)的上漲而上漲。因此，為探尋房?jī)r(jià)與需求、供給的真實(shí)關(guān)系，本文從房地產(chǎn)供需角度入手，結(jié)合我國(guó)政策因素，在國(guó)家政策的限制下，一定時(shí)期的房?jī)r(jià)與供給及需求的關(guān)系可用以下公式表示：

其中，為房地產(chǎn)的需求量，為房地產(chǎn)的供給量，為房?jī)r(jià)。

本文通過(guò)選取房?jī)r(jià)指數(shù)的數(shù)據(jù)為年度數(shù)據(jù)。由于我國(guó)從1998年開始住房改革，故1998年之前的數(shù)據(jù)不具有參考價(jià)值，數(shù)據(jù)選取從1998年開始。房地產(chǎn)受政府政策影響較大，政府政策會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，從而對(duì)需求市場(chǎng)引起極大的波動(dòng)。在1998-2009年這段期間，由于國(guó)家面臨次貸危機(jī)的沖擊，為保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，中央在2009年初又對(duì)2004年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的政策進(jìn)行入利率優(yōu)惠、二套放貸優(yōu)惠的調(diào)整。房地產(chǎn)市場(chǎng)前后進(jìn)行了大幅度的波動(dòng)，所以，為不影響參數(shù)值的客觀性，本文對(duì)個(gè)別異常數(shù)據(jù)進(jìn)行了加權(quán)平均調(diào)整。如下圖：

第2篇：房地產(chǎn)泡沫分析論文范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 價(jià)格 原因

短短10年時(shí)間,“買房難”已經(jīng)成為讓中國(guó)老百姓最頭疼的問(wèn)題之一。到底是什么在推動(dòng)著中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上漲?筆者認(rèn)為,有如下幾個(gè)因素。

一、 宏觀因素。決定樓市走向的因素很多,包括人口結(jié)構(gòu)、宏觀調(diào)控政策和房?jī)r(jià)泡沫程度等,下面我將逐個(gè)展開分析

1.人口結(jié)構(gòu)的變化

這里的人口結(jié)構(gòu)包括25―40歲人口占整個(gè)國(guó)家人口的比例和城市中城鎮(zhèn)人口與農(nóng)村人口之比。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,我國(guó)的生育高峰在1965年前后,1962年的出生率是3.71%,1965年是3.78%,1970年是3.3%,一直到1978年之前出生率都在3%以上。但在1978年,由于計(jì)劃生育政策的實(shí)施,這一數(shù)據(jù)下降到了2%以下。上世紀(jì)六七十年代出生的人們,在2000年左右正好是處于買房高峰――這是導(dǎo)致2000年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫的重要原因。

此外,98年開始的大學(xué)擴(kuò)招使得近十年來(lái)每年都有幾百萬(wàn)來(lái)自農(nóng)村的大學(xué)生畢業(yè)生到城里工作,其中絕大部分人會(huì)成為永久城市居民。而且,隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化不斷加速,農(nóng)村人口大量涌入城市。這些人雖然大部分不會(huì)永久留在城市,但他們?cè)诔抢镆粯有枰》?他們產(chǎn)下的第二代也會(huì)有相當(dāng)部分留下。以上兩個(gè)城市人口構(gòu)成的變化使得人們對(duì)商品房仍有巨大的需求。

2.國(guó)家政府的宏觀調(diào)控政策

在美國(guó)房?jī)r(jià)大跌引發(fā)危機(jī)后,中國(guó)決策層終于清晰地看到樓市泡沫破裂時(shí)的巨大危害,從2007年7月開始陸續(xù)出臺(tái)措施,調(diào)整銀行的信貸政策、收緊房地產(chǎn)資金的源頭。銀行的信貸政策是影響資金供應(yīng)直接的重要的因素,而資金供應(yīng)又決定著房?jī)r(jià)走勢(shì)――當(dāng)流向房地產(chǎn)的資金足夠多時(shí),就可能同時(shí)在三個(gè)方面拉動(dòng)房?jī)r(jià):(1)開發(fā)商利用充足的資金囤積土地,導(dǎo)致土地供應(yīng)緊張,推高地價(jià),從而推高房?jī)r(jià);(2)在房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲的良好預(yù)期鼓舞下,開發(fā)商會(huì)故意囤積成品房,坐等房?jī)r(jià)上漲;(3)投機(jī)者、自住者和投資者可以更便利地買房,這必然刺激需求,推高房?jī)r(jià)。因此,資金是影響房?jī)r(jià)的“生命之源”,限制了資金供應(yīng),住房消費(fèi)必然受到巨大影響。而上述措施的確在08年收到一些成效,但隨著次貸危機(jī)的加劇,政府再次放松了銀根,扶持房地產(chǎn)行業(yè),由此引發(fā)了再一輪房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng),甚至波及到了二、三線城市。

3.房地產(chǎn)的泡沫程度

2008年以前的10年,中國(guó)房地產(chǎn)處于“暴利時(shí)代”。何為暴利?根據(jù)已故諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者詹姆斯•托賓提出的托賓Q比率判斷,目前我國(guó)商品房的市場(chǎng)價(jià)值與重置成本的比率,大約在3―5倍之間,遠(yuǎn)大于1,表明房地產(chǎn)業(yè)仍有200%―400%的暴利,房屋售價(jià)中約有67%―80%的泡沫。而且,沒(méi)有證據(jù)顯示這一比率在未來(lái)有下降的趨勢(shì)。

二、中觀因素。中觀因素指房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的影響因素

1.房地產(chǎn)的市場(chǎng)完全程度

房地產(chǎn)的固定性決定了其市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng),不同國(guó)家、不同城市甚至一個(gè)城市不同地區(qū)之間都沒(méi)有可比性。同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易對(duì)象僅是一種權(quán)益,即所有權(quán)或部分所有權(quán),這就使買賣雙方都不能及時(shí)了解市場(chǎng)的變化。此外,絕大多數(shù)購(gòu)房者都是以自用為目的,并且很少有買者一生中多次購(gòu)買,對(duì)市場(chǎng)供求信息了解不足;而投資或投機(jī)者由于人數(shù)較少,對(duì)諸如市場(chǎng)上是否存在足夠多的買家,區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)替代性是否強(qiáng)等信息同樣較難獲得。但開發(fā)商對(duì)供給信息卻心中有數(shù),彼此容易結(jié)成壟斷或價(jià)格默契(同盟)。因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)是標(biāo)準(zhǔn)的不完全市場(chǎng),市場(chǎng)不完全,壟斷高價(jià)就很容易產(chǎn)生。

2.信息對(duì)稱程度

目前,與房地產(chǎn)相關(guān)的信息基本掌握在開發(fā)商與政府有關(guān)部門手中,既得利益集團(tuán)把這些信息利用得可謂淋漓盡致。無(wú)論是地方政府、有關(guān)部門還是開發(fā)商,公布信息時(shí)都是最大限度地讓數(shù)據(jù)“體現(xiàn)”自己的利益,于是不僅開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)與政府部門經(jīng)常沖突,地方政府與有關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)也往往有巨大差別。各種數(shù)據(jù)互相打架,各種信息彼此沖突,在這種信息極度不對(duì)稱、極度缺失的局面下,民眾無(wú)法得到真實(shí)的信息,謊言因此彌漫中國(guó)樓市。其結(jié)果就是民眾被既得利益集團(tuán)牽著鼻子走了一程又一程。理論上房地產(chǎn)利潤(rùn)是30%―40%,但開發(fā)商利用信息優(yōu)勢(shì),一方面對(duì)大眾質(zhì)詢的房屋成本避而不談,另一方面大肆炒作,使利潤(rùn)達(dá)100%甚至300%以上!

3.管理機(jī)制

中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)行資質(zhì)管理制度,對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行專營(yíng)。開發(fā)商只要拿到資質(zhì),通過(guò)前期運(yùn)作,憑借優(yōu)勢(shì)投入少量現(xiàn)金就可拿到土地,拿到土地就可在銀行進(jìn)行土地抵押貸款付上地價(jià)款,開工建設(shè)后又可將在建工程抵押給銀行,房子完工時(shí)又可以進(jìn)行按揭銷售刺激消費(fèi),每個(gè)環(huán)節(jié)都可實(shí)現(xiàn)空手套白狼,利用強(qiáng)大的銀行體系支持,大肆圈地,循環(huán)操作。管理機(jī)制的不合理加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)不完全性。高額的利潤(rùn)使每個(gè)城市有限的幾片新規(guī)劃建設(shè)土地全被幾個(gè)開發(fā)商壟斷,高價(jià)幾乎不可避免。

中國(guó)人其實(shí)直到今天還是很傳統(tǒng)的,骨子里對(duì)家的歸屬感和認(rèn)同感讓他們拼了命也要買下一套房子,這便成為了地產(chǎn)商們坐擁高價(jià)房的自信來(lái)源。在這場(chǎng)一個(gè)愿打、一個(gè)愿挨的游戲里,中國(guó)房?jī)r(jià)要降,依然長(zhǎng)路漫漫。

參考文獻(xiàn):

[1]學(xué)位論文 人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求的影響――以廣州市為例 蔡春 中山大學(xué) 2008

[2]期刊論文 未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的趨勢(shì)分析 王世杰 中國(guó)市場(chǎng)2009.(35)

第3篇：房地產(chǎn)泡沫分析論文范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)重構(gòu)穩(wěn)定

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)有三個(gè)基本功能：一是為消費(fèi)者提供居住和工作場(chǎng)所；二是為個(gè)人和企業(yè)提供投資或投機(jī)機(jī)會(huì)；三是為整個(gè)信用制度提供最基本的抵押資產(chǎn)（在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中銀行抵押資產(chǎn)的90％是房地產(chǎn)）。前者是房地產(chǎn)的自然屬性，與是否市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)無(wú)關(guān)，后兩者則是房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的基本功能，沒(méi)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就沒(méi)有這兩個(gè)功能。房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的基本功能引發(fā)房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中正反兩個(gè)方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產(chǎn)可以迅速通過(guò)房地產(chǎn)信貸的杠桿撬動(dòng)大量資金流向房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)，導(dǎo)致該地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展（在中國(guó)這總是為地方政府帶來(lái)巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負(fù)面作用就是它可能帶來(lái)泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中具有很強(qiáng)的虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征，把房地產(chǎn)作為虛擬經(jīng)濟(jì)的部門之一來(lái)進(jìn)行研究更能體現(xiàn)房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的特性。

然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論中，房地產(chǎn)（realestate）一直被認(rèn)為是一種最重要的實(shí)物資產(chǎn)（realassets），屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的研究范疇，房地產(chǎn)的變動(dòng)應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)基本面相吻合。但是，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說(shuō)明了僅把房地產(chǎn)作為一種實(shí)物資產(chǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們必須從當(dāng)今經(jīng)濟(jì)虛擬化的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，運(yùn)用虛擬經(jīng)濟(jì)理論對(duì)之進(jìn)行合理的解釋。

一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，資本化定價(jià)方式越來(lái)越普遍，整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟(jì)部分的影響日益增強(qiáng)，相應(yīng)地，虛擬經(jīng)濟(jì)的研究也越來(lái)越重要。國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和稱呼有很多種，但是它與“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”相對(duì)獨(dú)立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟(jì)概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式，其基礎(chǔ)就是資本化的定價(jià)方式。它是觀念支撐或心理支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)是成本支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)。從這樣的認(rèn)識(shí)出發(fā)，房地產(chǎn)的價(jià)格形成無(wú)疑屬于虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。

可見(jiàn)，虛擬經(jīng)濟(jì)理論重視預(yù)期和心理活動(dòng)、不確定等因素的作用，它把整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實(shí)體經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。虛擬經(jīng)濟(jì)是一種以資本化定價(jià)方式為其行為基礎(chǔ)的特殊的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行關(guān)系，一種資產(chǎn)，不論其有形還是無(wú)形，也不論其是金融資產(chǎn)還是房地產(chǎn)，一旦以資本化定價(jià)方式來(lái)定價(jià)，它就具有虛擬資產(chǎn)的運(yùn)行特征，就應(yīng)該納入虛擬經(jīng)濟(jì)的研究框架。虛擬經(jīng)濟(jì)中的所有運(yùn)行特征、運(yùn)行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無(wú)不與資產(chǎn)的這種特殊定價(jià)方式有關(guān)。對(duì)房地產(chǎn)虛擬性的研究也是從資本化定價(jià)方式入手的。有關(guān)的研究如下：

1.關(guān)于房地產(chǎn)定價(jià)方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價(jià)方式的角度來(lái)看，即使是狹義的虛擬經(jīng)濟(jì)的定義也要包括房地產(chǎn)。隨后，南開大學(xué)虛擬經(jīng)濟(jì)與管理研究中心課題組“房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究報(bào)告”指出房地產(chǎn)虛擬性是介于一般商品和金融資產(chǎn)之間的，房地產(chǎn)虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產(chǎn)存量與市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等影響房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)的主要制度因素）。

2.關(guān)于房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系研究。郭金興（2005）指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)并不必然導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，房地產(chǎn)具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在機(jī)理。房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)可以使貨幣供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的貨幣需求相適應(yīng)，而房地產(chǎn)價(jià)值的相對(duì)穩(wěn)定性對(duì)穩(wěn)定貨幣發(fā)行，從而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要意義。王國(guó)忠（2005）通過(guò)計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型的檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)在整個(gè)區(qū)間內(nèi)存在雙向的影響機(jī)制，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)股票價(jià)格與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的價(jià)格指標(biāo)都有著單向的傳導(dǎo)機(jī)制，房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)會(huì)影響股票市場(chǎng)的價(jià)格及實(shí)物生產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。這說(shuō)明作為虛擬經(jīng)濟(jì)的子集，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中占有突出的地位。如果把房地產(chǎn)部門看成是虛擬經(jīng)濟(jì)的一部分，然后再來(lái)考察與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響不但沒(méi)有減弱，反而出現(xiàn)了增強(qiáng)的趨勢(shì)。鞠方（2005）基于對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊性的分析，提出了一個(gè)基于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的二元結(jié)構(gòu)分析框架，提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣積聚假說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的成因進(jìn)行新的解釋。進(jìn)而把房地產(chǎn)泡沫放在協(xié)調(diào)處理好實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)關(guān)系的角度進(jìn)行研究，重點(diǎn)剖析房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融發(fā)展三者之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而為三者的互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論基礎(chǔ)。并指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)具有鮮明的虛擬經(jīng)濟(jì)特征和實(shí)體經(jīng)濟(jì)特征的特殊市場(chǎng)，正是由于這種“虛實(shí)兩重性”，決定了房地產(chǎn)“異象”成因的復(fù)雜性和多樣性。

二、從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的基本思路

在認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的虛擬性的基礎(chǔ)上，我們可以按照虛擬經(jīng)濟(jì)的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論。這種重構(gòu)包括以下幾個(gè)有機(jī)的組成部分：①房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟(jì)的行為基礎(chǔ)——資本化定價(jià)方式的角度對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行的研究。②對(duì)房地產(chǎn)自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征——強(qiáng)波動(dòng)性入手，然后，對(duì)房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟(jì)成分自身的穩(wěn)定性進(jìn)行研究。③從價(jià)格的角度來(lái)研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系——房地產(chǎn)如何影響宏觀經(jīng)濟(jì)以及宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定（波動(dòng)）之間的關(guān)系構(gòu)成了新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的核心部分。⑤指出在虛擬經(jīng)濟(jì)條件下政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國(guó)、英國(guó)、日本、中國(guó)等國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。

由此，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的分析框架圖大致如下：

三、從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的意義

在經(jīng)濟(jì)虛擬化背景下，研究房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有著重要的理論意義和實(shí)際意義。大體而言，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論有兩個(gè)基本特點(diǎn)：第一，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場(chǎng)等看作一個(gè)整體來(lái)考察房地產(chǎn)，考察資金在這些領(lǐng)域中轉(zhuǎn)移流動(dòng)的規(guī)律及其影響；第二，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的虛擬性質(zhì)和可能的房地產(chǎn)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。這種從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。具體表現(xiàn)在：

有利于正確解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有特殊的重要性。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論難以有效解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的“異象”，只有在對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行深入研究的基礎(chǔ)上，才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和研究領(lǐng)域有更深刻的了解；才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的理論出發(fā)點(diǎn)是把整個(gè)經(jīng)濟(jì)看作一個(gè)價(jià)值系統(tǒng)而非物質(zhì)系統(tǒng)有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經(jīng)濟(jì)的理論。

有利于提高宏觀調(diào)控政策的有效性。研究房地產(chǎn)虛擬性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，指出房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有利于維護(hù)整個(gè)社會(huì)的公平、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展，這在客觀上為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)，并有利于提高政府實(shí)施宏觀調(diào)控政策的有效性。

有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)至關(guān)重要，研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)服務(wù)。

有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展事關(guān)老百姓的安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的財(cái)富分配效應(yīng)可能加劇收入分配差距，造成社會(huì)利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也呈逐年增加的趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，各國(guó)的GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴性較強(qiáng)。在此情形下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)衰退，還會(huì)對(duì)金融體系甚至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)不良影響。因此，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)虛擬性并在此基礎(chǔ)上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的問(wèn)題，關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行、金融安全、投資決策和社會(huì)穩(wěn)定，關(guān)系到和諧社會(huì)的構(gòu)建。

［參考文獻(xiàn)］

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[3]劉駿民.虛擬經(jīng)濟(jì)的理論框架及其命題[J].南開學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版),2003,(2).

[4]王千.房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定[D].南開大學(xué)2006年博士學(xué)位論文.

[5]王國(guó)忠.虛擬經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性研究［D］.南開大學(xué)2005年博士學(xué)位論文.

[6]李杰,王千.房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性的理論和實(shí)證分析[J].當(dāng)代財(cái)經(jīng),2006,(2).

第4篇：房地產(chǎn)泡沫分析論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)估價(jià)，金融風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)方法

 

2008年，美國(guó)次級(jí)貸風(fēng)波，就是由于房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)等原因?qū)е铝藝?yán)重的金融危機(jī)，政府采取了多種解決措施，其中最重要的手段就是治理整頓不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款評(píng)估業(yè)，做好房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估工作，對(duì)于合理有效地利用信貸資金，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，具有十分重要的意義。

一、房地產(chǎn)估價(jià)是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的有力工具

（一）房地產(chǎn)估價(jià)

房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，按照估價(jià)程序，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理的價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷的活動(dòng)。[1]

根據(jù)央行提供的數(shù)據(jù)，2009年前三季度，國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)明顯加快，前三個(gè)季度個(gè)人按揭貸款增速達(dá)107.7%，去年同期則是下降14.9%，占資金來(lái)源比重為13.7%，同比提高了6.6個(gè)百分點(diǎn)。鑒于房地產(chǎn)信貸規(guī)模較大的情況，央行強(qiáng)調(diào)需要關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、房地產(chǎn)價(jià)格下跌和房地產(chǎn)信貸下降以及銀行信貸損失等三大潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)作為金融機(jī)構(gòu)發(fā)放抵押貸款過(guò)程的中介環(huán)節(jié)，在防范金融風(fēng)險(xiǎn)中起著承上啟下的重要作用，只有科學(xué)合理的把握好估價(jià)環(huán)節(jié)才能維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

二、目前商業(yè)銀行抵押貸款業(yè)務(wù)中抵押物估價(jià)存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)抵押估價(jià)中估價(jià)方法的選擇

房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法為市場(chǎng)比較法、成本法和收益法。1999年建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中要求:“有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法”。但尤其在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮甚至過(guò)熱的階段，大量運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)極易增加金融風(fēng)險(xiǎn)。

市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)今起交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格的方法。

1．可比實(shí)例選取注意問(wèn)題

所謂可比實(shí)例是指用作比較參照的交易實(shí)例。選取可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求:（1）是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)；（2）成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，不宜超過(guò)一年；（3）成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

2．可比實(shí)例價(jià)格、因素差異修正應(yīng)該注意問(wèn)題

選取了可比實(shí)例之后，應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使其之間的口徑一致、互相可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格單位上，為進(jìn)行后續(xù)的修正、調(diào)整建立共同的基礎(chǔ)。建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括:統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一采用單價(jià)；統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵；統(tǒng)一面積單位。

為便于對(duì)交易案例與待估對(duì)象進(jìn)行比較與修正，通常把影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分為如下幾類，并依次修正，修正順序?yàn)?①交易情況修正；②交易日期修正；③房地產(chǎn)狀況修正；④………。

其估價(jià)公式是:p=p0*f1*f2*f3*…*fn

其中:P為估價(jià)對(duì)象價(jià)格；

P0為可比實(shí)例價(jià)格； f1、f2、f3、…fn為各因素修正系數(shù)。進(jìn)行因素差異修正時(shí)，計(jì)算修正系數(shù)的方法有百分率法和差額法等。百分率法是將交易案例與待估房地產(chǎn)在某一方面的差異折算為價(jià)格差異的百分率來(lái)修正交易案例價(jià)格的方法。而差額法是將交易案例與待估房地產(chǎn)之間的差異所導(dǎo)致的價(jià)格差額求出來(lái)，對(duì)交易案例價(jià)格直接進(jìn)行加減，從而得出價(jià)格修正值的方法。[1]

由以上幾點(diǎn)可見(jiàn)，市場(chǎng)比較法的本質(zhì)是以近期的房地產(chǎn)交易價(jià)格為導(dǎo)向進(jìn)行評(píng)估。在市場(chǎng)過(guò)熱、交易價(jià)格高出合理價(jià)格區(qū)間時(shí)，依此方法計(jì)算出的抵押物價(jià)格必然也高出其真正價(jià)值，擴(kuò)大實(shí)際貸款額度。之后，當(dāng)市場(chǎng)回歸理性，房地產(chǎn)成交價(jià)格下跌至合理區(qū)間時(shí)，抵押物的實(shí)際價(jià)格也逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，由此造成借貸方違約成本減小、金融風(fēng)險(xiǎn)增加，帶來(lái)大量的呆賬、壞賬。

（二）商業(yè)銀行在選定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí)缺乏制度約束

商業(yè)銀行應(yīng)以估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、信譽(yù)和報(bào)告質(zhì)量、服務(wù)水平作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)。倘若不能嚴(yán)格按照上述標(biāo)準(zhǔn)而依據(jù)社會(huì)關(guān)系、收費(fèi)分成及其他主觀條件進(jìn)行選擇，勢(shì)必出現(xiàn)以下常見(jiàn)違規(guī)行為：一是要求估價(jià)師根據(jù)抵貸比例調(diào)整評(píng)估價(jià)值，甚至先貸款，后評(píng)估，以完善貸款手續(xù)；二是要求估價(jià)結(jié)果與貸款金額相“匹配”，以應(yīng)付金融檢查；三是干預(yù)估價(jià)作業(yè)時(shí)間，使估價(jià)師不能完成正常的現(xiàn)場(chǎng)勘查和資料搜集，或來(lái)不及確定合理的估價(jià)技術(shù)路線，影響出具高質(zhì)量的估價(jià)報(bào)告，或?qū)?bào)告格式只要求列明評(píng)估項(xiàng)目名稱、坐落位置和估價(jià)結(jié)果，并由估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師簽章后就結(jié)束。

三、完善房地產(chǎn)估價(jià)措施、建議

（一）重視收益法的應(yīng)用與不同類型房地產(chǎn)要采取合理的估價(jià)方法

1．重視收益法的應(yīng)用

收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。論文大全。

報(bào)酬率資本化公式如下：

V—評(píng)估價(jià)格；

N—房地產(chǎn)的收益期限，是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間，通常為收益年限；

A1，A2…—分別為房地產(chǎn)相對(duì)于評(píng)估時(shí)點(diǎn)而言的未來(lái)第1期，第2期…第n期末的凈收益；

Y1，Y2…—分別為房地產(chǎn)相對(duì)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的未來(lái)第1期，第2期，…第n期末的報(bào)酬率。[1]

由此公式可以看出，收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。收益法不僅僅考慮當(dāng)前的市場(chǎng)形式，更多的注重未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)和收益狀況。運(yùn)用收益法評(píng)估抵押物，能夠很好的避免市場(chǎng)比較法的缺陷和估價(jià)的時(shí)點(diǎn)性問(wèn)題，有效評(píng)估出抵押物的長(zhǎng)期合理價(jià)值，預(yù)防在較長(zhǎng)的貸款償還期內(nèi)的金融風(fēng)險(xiǎn)。尤其在市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫的情況下，運(yùn)用收益進(jìn)行抵押物估價(jià)結(jié)果會(huì)更接近該房地產(chǎn)內(nèi)在合理的價(jià)值，避免泡沫破裂時(shí)候，對(duì)金融的沖擊。

根據(jù)收益法的特征，收益額選擇的正確與否，直接決定收益法所產(chǎn)生結(jié)論的科學(xué)性。在資產(chǎn)評(píng)估收益法中，對(duì)收益額的定義是指根據(jù)投資回報(bào)的原理，資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。其具有兩個(gè)比較明顯的特點(diǎn)：其一，收益額是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；其二，用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的世界收益。

折現(xiàn)率的確定。從收益法的公式中可以看出，折現(xiàn)率的細(xì)微差異，將會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的巨大差異，因此折現(xiàn)率是收益法評(píng)估中最重要的參數(shù)之一。折現(xiàn)率是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。通常確定折現(xiàn)率時(shí)，需要遵循四個(gè)原則：①不低于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；②行業(yè)基準(zhǔn)收益率不能作為確定折現(xiàn)率的依據(jù)；③折現(xiàn)率要與收益額相匹配；④根據(jù)實(shí)際情況確定的原則。

綜上所述，對(duì)于未來(lái)收益額的確定，應(yīng)總結(jié)和分析預(yù)測(cè)科學(xué)，研究預(yù)測(cè)科學(xué)應(yīng)用評(píng)估實(shí)踐的科學(xué)體系，建立和完善評(píng)估預(yù)測(cè)科學(xué)體系，具有現(xiàn)實(shí)意義。對(duì)于折現(xiàn)率的選取，應(yīng)借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，研究我國(guó)折現(xiàn)率影響因素及指標(biāo)體系，提出一套完善的折現(xiàn)率選取的評(píng)估指標(biāo)體系，用于指導(dǎo)、規(guī)范應(yīng)用收益法的評(píng)估市場(chǎng)。

2．不同類型的抵押房地產(chǎn)要選擇合適的估價(jià)方法

不同類型的抵押房地產(chǎn)，具有不同的特征，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素就不同，其價(jià)格的形成也就各具不同的原理。論文大全。因此不同類型的房地產(chǎn)的估價(jià)，就必須選擇各自適用的估價(jià)方法。

①居住抵押房地產(chǎn)價(jià)格主要因素有造價(jià)因素、質(zhì)量因素、成新因素和政策因素，居住房地產(chǎn)房屋和土地資產(chǎn)的成新度因素。居住房地產(chǎn)的折舊是指房地產(chǎn)價(jià)值的損失、貶值，它包括物理折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，房地產(chǎn)的物理折舊包括房屋折舊及土地資產(chǎn)折舊兩部分， 房屋的物理折舊主要由主體結(jié)構(gòu)及水、電、煤、衛(wèi)等功能設(shè)施和裝修部分的貶值。所以，在確定房屋的成新度時(shí)應(yīng)把主體結(jié)構(gòu)與功能設(shè)施及裝修部分的成新度分開，把主體結(jié)構(gòu)成新度作為基礎(chǔ)，參考房屋功能。

②影響商業(yè)抵押房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有區(qū)位因素（地段、交通、臨街）、實(shí)務(wù)狀況（建筑品質(zhì)及內(nèi)部構(gòu)造、樓層、凈高、面積、裝修、無(wú)形價(jià)值）。

對(duì)于出租型的商業(yè)房產(chǎn)一定要了解待估對(duì)象是否存在合約的限制。采用市場(chǎng)法時(shí)要直接求取商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格；在求取商業(yè)房地產(chǎn)的租金，再用收益法測(cè)算商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格，其關(guān)鍵在于交易實(shí)例的選擇和修正系數(shù)的確定，在交易實(shí)例選擇時(shí)應(yīng)關(guān)注其交易形式、價(jià)格內(nèi)涵。

對(duì)于運(yùn)營(yíng)中的商也地產(chǎn)主要采取收益法進(jìn)行評(píng)估采用收益法進(jìn)行評(píng)估。在評(píng)估時(shí)理論上可基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，即凈收益=主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入-主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn)。

對(duì)整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)，首先，了解不同樓層的業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式、類型、收入水平差異等；其次，了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素；最后，根據(jù)不同樓層具體情況、交易實(shí)例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算的難易程度而選擇不同估價(jià)方法。一般采用收益法、市場(chǎng)法。

③完整的工業(yè)房地產(chǎn)通常包括廠房、廠區(qū)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)用房、辦公與生活用房等建筑物，若干構(gòu)筑物，以及所占有的土地等。一般地說(shuō)，防范工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注抵押的合法性、抵押價(jià)值的合理性和抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力等三個(gè)問(wèn)題。

（二）合理選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)，共享估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證資源

估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系是在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部為減少面臨的風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)置的一系列保證估價(jià)質(zhì)量的組織模式。論文大全。該模式要求從獲取估價(jià)任務(wù)、選擇估價(jià)業(yè)務(wù)開始，一直到項(xiàng)目完成，即向用戶提供估價(jià)產(chǎn)品—估價(jià)報(bào)告的全過(guò)程中，采取一系列的檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等措施或方法，保證估價(jià)的真實(shí)、可靠、科學(xué)、公正。通過(guò)建立適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束，互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確，從而保證估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)最低化。由于房地產(chǎn)估價(jià)極具地域性，國(guó)家對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)范圍沒(méi)有在諸如項(xiàng)目規(guī)模、評(píng)估價(jià)值大小及技術(shù)復(fù)雜程度等方面加以限制，導(dǎo)致在同一地區(qū)不論估價(jià)項(xiàng)目大小、操作難易，各資質(zhì)級(jí)別的估價(jià)機(jī)構(gòu)在職業(yè)上沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別。因此，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)貸款過(guò)程中，有必要了解和擁有估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系的完整資料信息，指定資質(zhì)高、信譽(yù)好、服務(wù)水平好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，并與評(píng)估行業(yè)實(shí)現(xiàn)資源共享，為防范風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造條件。

參考文獻(xiàn)：

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第5篇：房地產(chǎn)泡沫分析論文范文

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)市場(chǎng)；市場(chǎng)調(diào)控；對(duì)策研究

前言

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)呈現(xiàn)建設(shè)周期短，市場(chǎng)供求量大，房?jī)r(jià)逐年上升等趨勢(shì)，在帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過(guò)程中，也呈現(xiàn)出諸如：市場(chǎng)飽和，經(jīng)濟(jì)因素不穩(wěn)定，民生需求不匹配等缺陷。因此筆者認(rèn)為，深入認(rèn)知我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中的中國(guó)經(jīng)濟(jì)以及建筑企業(yè)的重要性，了解現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控現(xiàn)狀，才能對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題做出合理性，針對(duì)性，有效性全面調(diào)控。

1、我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控重要性

房地產(chǎn)調(diào)控一直是國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重點(diǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融，電氣，汽車制造業(yè)并稱為為我國(guó)關(guān)鍵四大經(jīng)濟(jì)命脈之一，在影響程度上甚至占據(jù)核心地位。自從我國(guó)實(shí)行住房改革后，我國(guó)建筑業(yè)市場(chǎng)從“粗放型”逐年向“計(jì)劃型”方向快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的巨大經(jīng)濟(jì)效益也直接刺激國(guó)家經(jīng)濟(jì)脈搏，呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢(shì)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，11年國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)占GDP比重約為8.35%，比財(cái)政性教育經(jīng)費(fèi)的3.48%高了將近3倍，由此可見(jiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)利益對(duì)我國(guó)整體GDP和經(jīng)濟(jì)走向的推動(dòng)作用有多重要，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控是確保國(guó)家可持續(xù)發(fā)展的重要保證，亦是國(guó)家經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)良性化，規(guī)劃性發(fā)展的關(guān)鍵因素。

特別是08年金融危機(jī)，對(duì)當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要影響后，社會(huì)各界深刻意識(shí)到，必須由政府介入由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制作為風(fēng)向標(biāo)的房地產(chǎn)行業(yè)，因此，因強(qiáng)化國(guó)家宏觀調(diào)控，促進(jìn)內(nèi)需，制定行業(yè)刺激發(fā)展政策等方案，例如：11年國(guó)務(wù)院頒布的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的“國(guó)八條”市場(chǎng)政策。

1.1維護(hù)國(guó)內(nèi)和諧穩(wěn)定

在“粗放型”經(jīng)濟(jì)建設(shè)階段，房地產(chǎn)行業(yè)為我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)帶來(lái)重要經(jīng)濟(jì)利益增長(zhǎng)，但伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈現(xiàn)多元化發(fā)展，一路飆升的房?jī)r(jià)與民眾消費(fèi)水平呈現(xiàn)嚴(yán)重傾斜現(xiàn)象。國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)對(duì)社會(huì)安定，民眾生活以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展產(chǎn)生消極影響，造成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，其背后蘊(yùn)含金融危機(jī)以及民怨，嚴(yán)重者將使社會(huì)出現(xiàn)不穩(wěn)定或動(dòng)蕩因素。

1.2確保城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程

實(shí)行城鄉(xiāng)一體化，城鎮(zhèn)化建設(shè)是黨和政府近幾年重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域，城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中有三大核心因素：招商引資，土地承包，房地產(chǎn)建設(shè)，作為我國(guó)基本發(fā)展策略的城鎮(zhèn)化進(jìn)程以及城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，過(guò)高的房?jī)r(jià)以及土地高競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格必然使這一基本發(fā)展策略無(wú)法快速落實(shí)，阻礙城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的推進(jìn)進(jìn)程。

城鎮(zhèn)化的緩慢推進(jìn)，不利于招商引資以及城市整體競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)效益勢(shì)必造成沖擊。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控是綜合及系統(tǒng)工作，處于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用，在進(jìn)行調(diào)控過(guò)程中，國(guó)家利用經(jīng)濟(jì)法律或行政等手段，在宏觀上對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)效益及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行指導(dǎo)，監(jiān)督和調(diào)節(jié)，為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡以及需求結(jié)構(gòu)整體優(yōu)化。由于我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控跨度大，在實(shí)際調(diào)控過(guò)程中出現(xiàn)如下幾點(diǎn)問(wèn)題：

2.1缺乏有效調(diào)控機(jī)制

我國(guó)近幾年針對(duì)日益高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼進(jìn)行政策調(diào)控，主要調(diào)控政策包括國(guó)十六條，國(guó)八條，新國(guó)十條，23號(hào)文件以及18號(hào)文件等，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控建立在宏觀調(diào)控基礎(chǔ)上；而在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中以及經(jīng)濟(jì)建設(shè)蓬勃發(fā)展中，并未對(duì)以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行微觀，有效的市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制；致使各房地產(chǎn)開發(fā)商在龐大經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使下，根據(jù)自身需求隨意對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行漲價(jià)以及壓制民工工資等現(xiàn)象。

換言之，在宏觀調(diào)空中，國(guó)家通過(guò)相關(guān)政策以及調(diào)控措施占據(jù)引導(dǎo)地位，但在市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)過(guò)程中，宏觀調(diào)控并未與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控有效結(jié)合，形成經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈脫節(jié)現(xiàn)象。在房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中，利益為核心的建設(shè)概念深入人心，導(dǎo)致出現(xiàn)建筑結(jié)構(gòu)混雜，工程質(zhì)量不合格等，特別是在以穩(wěn)固社會(huì)安定，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的拆遷補(bǔ)助房中更是屢次出現(xiàn)不合格建筑工程。

因此，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏連續(xù)性，高效性和有序性，應(yīng)以市場(chǎng)調(diào)控為導(dǎo)向，國(guó)家宏觀調(diào)控為輔助機(jī)制。

2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫經(jīng)濟(jì)

泡沫經(jīng)濟(jì)最終的危害即會(huì)引發(fā)金融危機(jī)，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)即是在持續(xù)走高的房地產(chǎn)價(jià)格變化中容易造成人們拔高對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)走勢(shì)價(jià)格的預(yù)算，隨著價(jià)格不斷上漲以及投機(jī)資本持續(xù)增加，民眾購(gòu)買力并未實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性增長(zhǎng)，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)高于其成本價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。

而現(xiàn)階段隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，民眾追求高質(zhì)量，高品質(zhì)的生活理所應(yīng)當(dāng)，但據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于其他國(guó)家，其他行業(yè)均利潤(rùn)率。我國(guó)和歐美發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)利潤(rùn)率為35%和5%，并且我國(guó)泡沫經(jīng)濟(jì)依然有持續(xù)上升趨勢(shì)。

此外，國(guó)家在降低房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)采取的措施包括：提高首付金額和貸款利率，以高投資，低回報(bào)來(lái)阻止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。從某些方面來(lái)說(shuō)，此舉可對(duì)有關(guān)人群起到抑制作用，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，此舉僅會(huì)延長(zhǎng)貸款周期和還款金額，并未對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格以及市場(chǎng)需求起到抑制作用；從另一面來(lái)說(shuō)，民眾在購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)不僅要為泡沫經(jīng)濟(jì)買單，更要多付近一半利息于銀行，更不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

例如：在05年出臺(tái)的新國(guó)八條中指出，應(yīng)嚴(yán)格稅收制度和征收政策，調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅，并于同年十月針對(duì)二手房要征收個(gè)稅，但諸如此類提高購(gòu)房門檻并未對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性調(diào)節(jié)作用。

3、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的相關(guān)對(duì)策

針對(duì)上述過(guò)程中出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)治標(biāo)不治本現(xiàn)象，在深入落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控頒布的各項(xiàng)準(zhǔn)則同時(shí)，為起到房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)本兼治目的，筆者認(rèn)為，應(yīng)在如下方面做好相關(guān)措施：

3.1實(shí)行財(cái)權(quán)與事權(quán)匹配原則

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控未做到標(biāo)本兼治原因較復(fù)雜，除上述泡沫經(jīng)濟(jì)和缺乏有效調(diào)控外，對(duì)地方財(cái)政的過(guò)于依賴是重要原因。因此在進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過(guò)程中，防治房地產(chǎn)價(jià)格上漲，應(yīng)從財(cái)政分權(quán)角度出發(fā)，針對(duì)地方財(cái)政完善分稅分收制度，落實(shí)財(cái)權(quán)事權(quán)匹配等原則。

在具體實(shí)行方式上，對(duì)各級(jí)地方政府行為職責(zé)進(jìn)行有效劃分，具體劃分以各相關(guān)政府職能權(quán)力以及行政隸屬關(guān)系為準(zhǔn)則，避免出現(xiàn)傳統(tǒng)地方政府中事權(quán)統(tǒng)一局面。

此外，應(yīng)建立與事權(quán)相匹配的財(cái)權(quán)，07年8月份，我國(guó)政府提出完善保障房住房制度，提高經(jīng)濟(jì)房，廉租房普及力度，在實(shí)踐方式中：地方政府應(yīng)完善地方財(cái)政稅務(wù)體系，對(duì)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)商加大財(cái)產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅以及土地使用稅征收力度，針對(duì)個(gè)體工商戶加收營(yíng)業(yè)稅，豐富地方財(cái)政稅務(wù)體系。國(guó)家通過(guò)宏觀調(diào)控將地方稅務(wù)整合用作廉價(jià)房過(guò)經(jīng)濟(jì)保障房建設(shè)，實(shí)現(xiàn)中央對(duì)地方財(cái)政體系轉(zhuǎn)移，讓工薪階層或低收入人群能購(gòu)置經(jīng)濟(jì)保障房，有利于我國(guó)民眾安定以及房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)固發(fā)展。

3.2強(qiáng)化與金融政策的融合

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的根本目的是讓房地產(chǎn)價(jià)格以合理，穩(wěn)定的方向發(fā)展。土地和資金是房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的關(guān)鍵兩大要素，因此，與金融政策的配合是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行有效控制的重要因素。

首先，國(guó)家聯(lián)合地方財(cái)政部門強(qiáng)制性制定5年或10年內(nèi)房地產(chǎn)均價(jià)值；針對(duì)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，風(fēng)險(xiǎn)投資者是造成泡沫經(jīng)濟(jì)的有一關(guān)鍵因素，利用逐年提升的房地產(chǎn)泡沫從中獲利，在制定5年或10年房地產(chǎn)均價(jià)同時(shí)，大幅度提升國(guó)內(nèi)購(gòu)房首付款，并保持現(xiàn)有銀行利率，配合限購(gòu)令，完善房地產(chǎn)交易秩序，加強(qiáng)二手房市場(chǎng)管理，房產(chǎn)投資性質(zhì)的購(gòu)買需求會(huì)得以抑制。

其次堅(jiān)持差異化信貸政策；針對(duì)國(guó)內(nèi)收入差距較大情形，應(yīng)融合金融政策，理性消費(fèi)，嚴(yán)厲打擊投資性需求，縮小貧富差距。

3.3強(qiáng)化房地產(chǎn)法律法規(guī)完善機(jī)制

現(xiàn)階段出現(xiàn)政府由于在土地調(diào)控過(guò)程中的職能范圍較廣，角色定位不明確造成的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)于干預(yù)，因此應(yīng)通過(guò)法律授權(quán)手段進(jìn)行合理調(diào)控。

（1）法律權(quán)限職能責(zé)任制定

通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法以及市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制，強(qiáng)化各地方政府職能權(quán)限責(zé)任，并將房地產(chǎn)有關(guān)責(zé)任過(guò)度于相關(guān)機(jī)關(guān)單位，政府重點(diǎn)把控監(jiān)督管理關(guān)口，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的靈活性和時(shí)效性，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制完成調(diào)控和監(jiān)督管理工作。

（2）價(jià)格衡量

眾所周知，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)為周邊生活，交通，商業(yè)，教育等環(huán)節(jié)帶來(lái)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，因此，地方政府各部門應(yīng)做好對(duì)樓盤市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)工作，綜合考慮地段，交通，科研等方面后制定指導(dǎo)價(jià)并在審計(jì)通過(guò)后頒布執(zhí)行，價(jià)格衡量制度是確保房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格穩(wěn)定，遏制房?jī)r(jià)的最有效手段措施。

4、結(jié)束語(yǔ)

在意識(shí)到我國(guó)房地產(chǎn)因過(guò)快發(fā)展帶來(lái)的不良影響后應(yīng)完善房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)控和宏觀調(diào)控，確保我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[3]朱燕.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)模型研究[J].哈爾濱商業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)：社會(huì)科學(xué)版，2011，（3）：17-24.

第6篇：房地產(chǎn)泡沫分析論文范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)周期 綜述

一、引言

20世紀(jì)30年代以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在世界市場(chǎng)中經(jīng)歷了幾次大型的波動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與各國(guó)經(jīng)濟(jì)周期及全球經(jīng)濟(jì)周期有著高度的相關(guān)性。迄今為止，經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)行了持續(xù)系統(tǒng)的研究，取得了很多成果。國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究以實(shí)證分析方法為主，分析了房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響因素，建立了指標(biāo)體系，探討了房地產(chǎn)泡沫的形成和破滅及其在國(guó)際間的傳導(dǎo)。國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究起步較晚，前期的研究以定性分析為主，主要包括對(duì)房地產(chǎn)周期概念和階段的界定，房地產(chǎn)周期波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系分析。進(jìn)入21世紀(jì)后，國(guó)內(nèi)開始嘗試用實(shí)證分析工具對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)制及其影響因素進(jìn)行分析，并初步建立了反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)體系。

二、國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究綜述

1、國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究階段劃分及其主要內(nèi)容

國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究，大致可分為四個(gè)階段：起源階段；沉寂階段；專業(yè)化發(fā)展階段；多樣化發(fā)展階段。

（1）起源階段。20世紀(jì)30年代，世界經(jīng)濟(jì)的大蕭條引發(fā)了人們對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)注，房地產(chǎn)周期作為經(jīng)濟(jì)周期的一個(gè)重要組成部分，自然也就成為了經(jīng)濟(jì)學(xué)界的研究對(duì)象。如霍伊特確立了房地產(chǎn)周期波動(dòng)的概念，這一階段被稱為這一研究的起源階段。

（2）沉寂階段。二戰(zhàn)后的20世紀(jì)50―70年代，西方各國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，在凱恩斯主義擴(kuò)張政策的推動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了較長(zhǎng)時(shí)期的高速增長(zhǎng)階段。對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的樂(lè)觀預(yù)期，使這個(gè)時(shí)期經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的研究幾乎不重視，因而房地產(chǎn)周期研究就進(jìn)入了沉寂階段。

（3）專業(yè)化發(fā)展階段。20世紀(jì)80年代，“滯漲“再度引發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的研究，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們開始認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要作用。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家開始致力于西方房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期研究，對(duì)房地產(chǎn)周期進(jìn)行識(shí)別和解釋，區(qū)分研究各種類型的房地產(chǎn)周期波動(dòng)規(guī)律。在此基礎(chǔ)上，許多新的理論工具被應(yīng)用在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究上，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究帶入了一個(gè)專業(yè)化發(fā)展的時(shí)代。如布朗考察了1968―1983年間美國(guó)單棟住宅的銷售周期波動(dòng)情況，發(fā)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)與房地產(chǎn)周期波動(dòng)之間存在很高的相關(guān)性。赫克曼分析了1979―1983年間美國(guó)14個(gè)城市寫字樓市場(chǎng)的綜合數(shù)字，發(fā)現(xiàn)寫字樓的減少和租金之間有著非常強(qiáng)的相關(guān)性，而租金又和當(dāng)時(shí)的空置率有很大的關(guān)聯(lián)。

（4）多樣化發(fā)展階段。進(jìn)入20世紀(jì)90年代，三個(gè)經(jīng)濟(jì)事實(shí)改變了國(guó)外房地產(chǎn)周期研究的傳統(tǒng)方式，使房地產(chǎn)周期研究開始進(jìn)入了多樣化深入發(fā)展的新時(shí)期。首先，日本房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)了人們對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)理研究的重視。其次，發(fā)達(dá)國(guó)家資本市場(chǎng)的新發(fā)展引發(fā)了“投資導(dǎo)向”型房地產(chǎn)周期研究的出現(xiàn)。最后，發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)周期波動(dòng)的普遍存在，以及1997年爆發(fā)的東南亞金融危機(jī)，使得對(duì)國(guó)際房地產(chǎn)周期的研究得到重視。

一是對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)理的研究。如唐斯在研究美國(guó)房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系后指出，房地產(chǎn)周期受到3種經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響，即社會(huì)體制變革周期、技術(shù)革命周期和經(jīng)濟(jì)革命周期。埃德爾斯坦和保羅利用土地價(jià)格預(yù)期模型解釋了日本在20世紀(jì)90年代初期出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破裂。保羅對(duì)OECD17個(gè)國(guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、利率、宏觀經(jīng)濟(jì)周期等因素進(jìn)行分析，作出了這些國(guó)家商品房?jī)r(jià)格可能在2007年到達(dá)頂峰的預(yù)測(cè)。

二是對(duì)“投資導(dǎo)向”型房地產(chǎn)周期的研究。如魯拉克指出，房地產(chǎn)投資決策應(yīng)考慮影響市場(chǎng)周期的5種相互作用力，即經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、物業(yè)供給、物業(yè)需求、資本流動(dòng)和投資特征。凱澤通過(guò)比較房地產(chǎn)總收益率與機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)投資回報(bào)率，發(fā)現(xiàn)了波長(zhǎng)30年、50―60年和上百年的房地產(chǎn)長(zhǎng)周期。彼特在對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)周期研究的基礎(chǔ)上，探討了不動(dòng)產(chǎn)投資對(duì)策。

三是對(duì)國(guó)際房地產(chǎn)周期的研究。如伯特蘭分析了形成周期的國(guó)際因素和國(guó)內(nèi)因素，認(rèn)為國(guó)際資本流動(dòng)、各國(guó)資本市場(chǎng)自由化、金融管制的放松、扭曲的財(cái)政政策和土地使用制度是全球房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主要因素。

2、對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究的主要評(píng)價(jià)

縱觀國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究，可以發(fā)現(xiàn)國(guó)外比較偏重實(shí)證研究，旨在通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的歸納性總結(jié)，試圖規(guī)避行業(yè)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)過(guò)去幾十年的研究，建立了許多確定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)體系，但沒(méi)有建立一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)體系，一些專業(yè)研究方面缺乏連續(xù)性。對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的判定和預(yù)測(cè)方面的研究工作也相對(duì)較少。另外，國(guó)外學(xué)者對(duì)理論的研究具有現(xiàn)實(shí)意義，但在一定程度上缺乏廣泛性和普遍性。

三、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究綜述

1、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究的歷程及其主要內(nèi)容

（1）起步。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的關(guān)注，始于20世紀(jì)80年代末90年代初。80年代以前，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)間過(guò)短且資料不全，我國(guó)房地產(chǎn)周期研究基本空白。唯一可以追溯到的研究是薛敬效1987年在《南開學(xué)報(bào)》上發(fā)表的的《試論建筑周期》一文。相對(duì)與西方國(guó)家對(duì)于這一領(lǐng)域的研究，我國(guó)是起步晚、差距大。

（2）初期發(fā)展。20世紀(jì)90年代中期以后，我國(guó)住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為房地產(chǎn)周期研究提供了現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。但剛開始有關(guān)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的研究大多停留在對(duì)房地產(chǎn)周期概念的探討以及現(xiàn)象的描述上。如譚剛對(duì)房地產(chǎn)概念進(jìn)行界定，指出房地產(chǎn)周期包括擴(kuò)張和收縮兩個(gè)階段。梁桂用年商品房銷售面積來(lái)刻畫中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)供給與需求相互產(chǎn)生的波動(dòng)情況，認(rèn)為年銷售量波動(dòng)率和增長(zhǎng)率曲線清楚地反映了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在波動(dòng)。劉洪玉從房地產(chǎn)市場(chǎng)總供求相互作用的原理出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)周期進(jìn)行定義。他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期可分為四個(gè)階段，第一階段始于市場(chǎng)周期的谷底；第二階段超過(guò)平衡點(diǎn)，需求繼續(xù)增長(zhǎng)；第三階段是供求平衡之后供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度；第四階段供給大于需求。同時(shí)，他還根據(jù)對(duì)應(yīng)的資本流動(dòng)給出了房地產(chǎn)市場(chǎng)投資周期的概念。

（3）新發(fā)展。進(jìn)入21世紀(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的快速發(fā)展時(shí)期，學(xué)者和業(yè)界人士對(duì)房地產(chǎn)周期的研究越來(lái)越多。從近幾年發(fā)表的文獻(xiàn)上看，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于房地產(chǎn)周期波動(dòng)的研究主要集中在以下幾個(gè)方面。一是關(guān)于房地產(chǎn)波動(dòng)的周期研究。如汪曉宇、華偉的文章提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的理論，并對(duì)我國(guó)1987―1998年間房地產(chǎn)市場(chǎng)周期進(jìn)行了實(shí)證研究。曲波、謝經(jīng)榮、王瑋以商品房銷售面積增長(zhǎng)率為指標(biāo)，得出中國(guó)房地產(chǎn)周期的基準(zhǔn)周期。

二是關(guān)于關(guān)于房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)制及其影響因素的研究。如譚剛提出房地產(chǎn)周期波動(dòng)的沖擊―傳導(dǎo)模型。任棟梁提出了房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)的外部沖擊機(jī)制和內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制，分析了影響中國(guó)房地產(chǎn)周期的宏觀政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、產(chǎn)業(yè)因素和心理因素。倪鵬飛通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)周期的成因分析，發(fā)現(xiàn)我國(guó)歷次房地產(chǎn)周期波動(dòng)均有國(guó)家重大經(jīng)濟(jì)政策或房地產(chǎn)制度改革背景，得出結(jié)論：我國(guó)房地產(chǎn)周期是典型的“政策性周期”，它與成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的房地產(chǎn)周期具有顯著差異。張瑜從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的角度出發(fā),分析了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的特征,進(jìn)而從宏觀經(jīng)濟(jì)、投資、消費(fèi)、政策等方面分析了不同因素對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響。

三是關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期關(guān)系研究。如王勉、唐嘯峰根據(jù)我國(guó)的有關(guān)數(shù)據(jù)，從定量和定性兩方面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期存在一定的相關(guān)性進(jìn)行實(shí)證分析。尹惠媛采用GDP增長(zhǎng)率作為反映經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)，選取國(guó)房景氣指數(shù)作為反映房地產(chǎn)周期的指示指標(biāo)，實(shí)證分析了我國(guó)房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系。才元實(shí)證研究了房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)各個(gè)層面之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，包括房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系,房地產(chǎn)價(jià)格和居民消費(fèi)的關(guān)系以及房地產(chǎn)價(jià)格和經(jīng)濟(jì)體系其他資產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。

四是關(guān)于具體城市房地產(chǎn)周期波動(dòng)的研究。譚剛通過(guò)選擇相應(yīng)指標(biāo)，具體分析了改革開放以來(lái)深圳房地產(chǎn)周期波動(dòng)現(xiàn)象，并與宏觀經(jīng)濟(jì)周期和全國(guó)房地產(chǎn)周期進(jìn)行比較，最后探討了影響深圳房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主要因素。沈公律、鞠成曉、李倩、余健、顧建發(fā)則分別對(duì)杭州、大連、北京、南京、上海等主要城市的房地產(chǎn)周期波動(dòng)問(wèn)題進(jìn)行了實(shí)證研究。

2、對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究的主要評(píng)價(jià)

綜上所述，近年來(lái)，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究主要貢獻(xiàn)是對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的存在性取得了共識(shí)，初步探討了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的傳導(dǎo)機(jī)制和影響因素，并建立了國(guó)房景氣指數(shù)。但與國(guó)外的研究相比，國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)周期的研究還存在許多不足。一是確定中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)不完全，同時(shí)由于統(tǒng)計(jì)數(shù)字的完整性、真實(shí)性有限，使得關(guān)于這個(gè)方面的研究也受到很大的限制。二是中國(guó)計(jì)算周期的標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，許多專家計(jì)算出的周期數(shù)不一致。三是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)跟發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的不同，在考慮和研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期時(shí)，以往關(guān)于中外房地產(chǎn)市場(chǎng)差異對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響的研究非常薄弱，應(yīng)進(jìn)行深入的對(duì)比研究。四是應(yīng)把對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究建立在基于市場(chǎng)供需的研究之上，從市場(chǎng)角度出發(fā)看問(wèn)題。五是應(yīng)從宏觀經(jīng)濟(jì)利益角度出發(fā)，進(jìn)一步建立和完善反映房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)的指標(biāo)體系，充分發(fā)揮指標(biāo)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的監(jiān)測(cè)和預(yù)警作用。

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第7篇：房地產(chǎn)泡沫分析論文范文

論文關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管壟斷

論文摘要:我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是伴隨著改革開放而發(fā)展起來(lái)的,20世紀(jì)90年代以來(lái),隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立,城鎮(zhèn)住房制度的改革進(jìn)一步深化,房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。但是2008年在國(guó)內(nèi)國(guó)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的雙重影響下,迎來(lái)了房地產(chǎn)整體行業(yè)的“寒冬”,使“中國(guó)房地產(chǎn)泡沫”成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。因此,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要問(wèn)題之一。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

2008年10月,國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)10個(gè)月回落,達(dá)到99.68點(diǎn),兩年來(lái)首次處于“不景氣”線以下。1-10月全國(guó)商品房銷售面積4.5億平方米,同比下降16.5%,商品房空置面積同比增長(zhǎng)了13.1%(截至10月末)。北京、上海成交量嚴(yán)重萎縮,分別達(dá)到了49.6%和40.4%。全國(guó)70個(gè)城市中,有35個(gè)城市新建住宅銷售價(jià)格下降,深圳和廣州的新建住宅銷售價(jià)格降幅較大,同比下跌15%和7.4%。一連串的灰色數(shù)字,讓整個(gè)市場(chǎng)信心全面受挫。地產(chǎn)全行業(yè)陷入了數(shù)年來(lái)最為艱難的蕭條局面。6萬(wàn)多家地產(chǎn)公司,數(shù)以萬(wàn)計(jì)的員工的就業(yè),眾多白領(lǐng)和農(nóng)民工的收入,都系于一條產(chǎn)業(yè)鏈的興衰。作為“重要支柱產(chǎn)業(yè)”,房地產(chǎn)業(yè)有著最廣泛的關(guān)聯(lián)影響,其低迷狀態(tài)必將傳導(dǎo)到下游的建材、建筑施工、家居等行業(yè),上溯至上游的鋼鐵、水泥、土地等行業(yè),乃至金融安全。地產(chǎn)行業(yè)在信貸政策重負(fù)下的蕭條,遠(yuǎn)比想象的后果更為嚴(yán)重。

為應(yīng)對(duì)危機(jī),國(guó)務(wù)院連續(xù)三次降息,并推出擴(kuò)大內(nèi)需的“4萬(wàn)億元”計(jì)劃。也加大了保障性住房的建設(shè)力度,且出臺(tái)了一系列放松首次房貸的政策。同時(shí),在不斷出臺(tái)各種“救市”措施過(guò)程中,國(guó)家相關(guān)部門也在加強(qiáng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度,避免出現(xiàn)更大的“危機(jī)”。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)政府監(jiān)管的必要性分

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在壟斷性

房地產(chǎn)的壟斷性是由房地產(chǎn)特性決定的,房地產(chǎn)的主要特性是位置的不可移動(dòng)性,一幢房屋一旦確定位置,其它建筑就不可替代,而且因存在樓層、朝向不同等因素,決定了一幢住宅中的每套住宅都具有獨(dú)立性,因此物業(yè)在出租和出售時(shí),帶有地域性和壟斷性,從而形成壟斷價(jià)格。由于房地產(chǎn)投入大,回收期長(zhǎng),因而能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的只能是少數(shù)企業(yè)。再加上土地供應(yīng)的有限性和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模要求等,很容易形成部分的或地域性的壟斷,土地一級(jí)市場(chǎng)由政府壟斷,經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房由政府提供。為了穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格,保護(hù)消費(fèi)者利益,房地產(chǎn)市場(chǎng)必須要政府進(jìn)行監(jiān)管。

(二)房地產(chǎn)交易存在信息不對(duì)稱

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的高價(jià)值性,與土地附著物相聯(lián)系的房產(chǎn)等方面的信息擁有差異造成了信息嚴(yán)重不對(duì)稱。對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō),其對(duì)商品質(zhì)量(內(nèi)在和外在的)了解的更清楚,從而信息的相對(duì)擁有量較多。而對(duì)一般的需求者來(lái)說(shuō),既沒(méi)有能力也沒(méi)有精力去尋求這些信息。信息不對(duì)稱一方面提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易成本,另一方面降低了市場(chǎng)的流動(dòng)性。

第8篇：房地產(chǎn)泡沫分析論文范文

[論文摘要]近來(lái)美國(guó)次貸危機(jī)時(shí)全球金融市場(chǎng)產(chǎn)生的沖擊，越來(lái)越受到各國(guó)人士的關(guān)注。歐美央行紛紛注資救市，其嚴(yán)重后果不僅要求我們積極應(yīng)對(duì)此次危機(jī)，更要求我們反思并從中得到啟示。

今年4月，美國(guó)第二大次級(jí)抵押貸款公司新世紀(jì)金融破產(chǎn)拉開了本次次貸危機(jī)的序幕。本次次貸危機(jī)引起了相關(guān)國(guó)的高度重視，波及面之廣令人擔(dān)憂，一些國(guó)家紛紛向金融系統(tǒng)注資：自8月9日以來(lái)至21日，歐美等國(guó)家和地區(qū)更是頻頻注資，其中歐洲央行總計(jì)注資2889.4億美元，美國(guó)共注資1012.5億美元。而澳大利亞、日本等國(guó)也紛紛注資金融系統(tǒng)。波及面如此之廣泛，此次次貸危機(jī)的浮現(xiàn)所產(chǎn)生的負(fù)面沖擊是巨大的：先是美國(guó)股市的下挫，引起周邊股市的暴跌，中國(guó)上證指數(shù)也在8月16號(hào)和17號(hào)出現(xiàn)連續(xù)下挫。雖然全球股市有所回暖，但此次危機(jī)并不會(huì)就此成為過(guò)去。我們不能不對(duì)此次次貸危機(jī)所產(chǎn)生的影響給與足夠的重視，從中吸取教訓(xùn)。

次貸危機(jī)及其產(chǎn)生的影響

此次次貸危機(jī)給美國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了巨大了的損失，要使我們不重蹈美國(guó)的復(fù)轍，我們必須了解次貸危機(jī)及其產(chǎn)生的后果。這撣我們才能有的放矢，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融的穩(wěn)定做好充分的準(zhǔn)備。

首先，我們應(yīng)該了解何謂次貸危機(jī)。所謂次貸危機(jī)即次級(jí)貸款抵押市場(chǎng)危機(jī)是由于美國(guó)給那些信用低的客戶以住房貸款，由于住房貸款有住房作為抵押，所以一直以來(lái)沒(méi)有被金融機(jī)構(gòu)重視到其隱含的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，此次次貸危機(jī)緣于美國(guó)樓市的高增長(zhǎng)及后來(lái)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。在房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展時(shí)期，各方資金紛紛流入樓市，而信貸機(jī)構(gòu)并沒(méi)有充分考慮到其中的風(fēng)險(xiǎn)，為低信用的購(gòu)房者放出大量的次級(jí)抵押貸款。以至今日房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，所抵押的房產(chǎn)其價(jià)值根本無(wú)法抵債，便產(chǎn)生大量的呆壞賬，此時(shí)這些風(fēng)險(xiǎn)僅僅集中于本國(guó)的銀行業(yè)。而一些國(guó)際投資基金或金融機(jī)構(gòu)對(duì)其次級(jí)抵押貸款的投資或買斷，將使風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散到全球整個(gè)金融市場(chǎng)。這也許就是本次危機(jī)對(duì)全球股市所產(chǎn)生的沖擊的一個(gè)原因。

再次，此次次貸危機(jī)為美國(guó)金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)大量的呆壞賬，這將直接導(dǎo)致其流動(dòng)性的嚴(yán)重缺失。流動(dòng)性的缺失又將對(duì)本國(guó)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生巨大的沖擊。

第四，由于次貸危機(jī)給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)的巨大損失，歐美各國(guó)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)紛紛裁員以降低成本，這將導(dǎo)致失業(yè)人口的增加，雖然數(shù)字不時(shí)很大，但足以說(shuō)明此次危機(jī)帶來(lái)的影響之巨大、牽扯面之廣。

第五，本次次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響。據(jù)美國(guó)金融統(tǒng)計(jì)中國(guó)銀行，中國(guó)工商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、招商銀行和中信銀行等六家銀行在此次危機(jī)中的直接損失大約49億元人民幣。由于中美兩國(guó)經(jīng)濟(jì)往來(lái)密切，經(jīng)花旗銀行測(cè)算，美國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩1％，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將放緩1.3％。雖然此次危機(jī)給中國(guó)帶來(lái)的直接損失并不大，但當(dāng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)受挫，也將使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨較大損失。

次貸危機(jī)對(duì)我們的啟示

此次次貸危機(jī)所產(chǎn)生的影響與潛在的影響使得我們必須給予足夠的重視，我們要做的不是危機(jī)爆發(fā)后才對(duì)銀行進(jìn)行救助，而應(yīng)該事前做好準(zhǔn)備以防止危機(jī)的產(chǎn)生。

第一，美國(guó)次貸危機(jī)直接起源于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫。美國(guó)成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)引發(fā)次貸危機(jī)，何況我國(guó)的新興市場(chǎng)。目前我國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)行為尤為嚴(yán)重，使得樓市不斷飆升，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著越來(lái)越大的泡沫。泡沫的產(chǎn)生緣至于投機(jī)者沒(méi)有得到有效的規(guī)制，現(xiàn)有的規(guī)制對(duì)他們投機(jī)帶來(lái)的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其將獲得的利益。長(zhǎng)此以往，也許數(shù)年后等到泡沫破滅的時(shí)候，受害的講是廣大有房貸的市民。由于我國(guó)抗危機(jī)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力遠(yuǎn)不如美國(guó)，因此危機(jī)的爆發(fā)不論在我國(guó)經(jīng)濟(jì)上還是在社會(huì)穩(wěn)定上所產(chǎn)生的影響程度都將是無(wú)法預(yù)測(cè)的。因此我們不論是出于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展還是出于防止類似危機(jī)在我國(guó)爆發(fā)的目的，我們都應(yīng)該防止房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大泡沫的產(chǎn)生。

第二，由于我國(guó)貸款主要來(lái)自商業(yè)銀行，我們應(yīng)加強(qiáng)商業(yè)銀行對(duì)住房貸款申請(qǐng)者信用和還貸能力的審核。建立信用評(píng)審機(jī)制并非一朝一夕的問(wèn)題，在我國(guó)個(gè)人消費(fèi)信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)還處于初級(jí)階段、個(gè)人信用的數(shù)據(jù)儲(chǔ)備還不完善的情況下，信貸機(jī)構(gòu)應(yīng)在此基礎(chǔ)上更加注重貸款者的還貸能力的審核。而在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中占有很大比例，銀行業(yè)也必然想從中分享利益。這就需要盡量避免商業(yè)銀行或信貸機(jī)構(gòu)因?yàn)槔娴尿?qū)使而放松借款者的資格標(biāo)準(zhǔn)，或?qū)ζ溆锌赡芴摷俚男畔⒉贿M(jìn)行必要的審核。甚至有職員為了業(yè)績(jī)的提高，幫助那些條件不合格的申請(qǐng)者偽造信息或想辦法規(guī)避銀行現(xiàn)行的規(guī)制。這就要求金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)職員職業(yè)操守的培養(yǎng)，從前臺(tái)開始培養(yǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)。與此同時(shí)，我國(guó)應(yīng)該建立個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度，給商業(yè)銀行評(píng)價(jià)消費(fèi)者信用提供一個(gè)合理的依據(jù)。

第二，增強(qiáng)銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。銀行的本質(zhì)是風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)，要減少危機(jī)對(duì)銀行本身的沖擊就必然要求銀行有抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。而有效的金融創(chuàng)新已被證明不僅能為銀行帶來(lái)直接的收益，也能為銀行化解風(fēng)險(xiǎn)提供更多、更有效的工具。目前我國(guó)商業(yè)銀行資產(chǎn)證券化還不成熟，放貸風(fēng)險(xiǎn)基本集中于銀行本身，銀行應(yīng)該積極開拓新的金融產(chǎn)品以到達(dá)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的目的。

第四，完善監(jiān)管體系。銀行經(jīng)營(yíng)應(yīng)保持其安全性、流動(dòng)性，之后才是盈利性。由于銀行本身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的高負(fù)債比例，容易使股東或管理者從事高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)。為了，保障廣大債權(quán)所有者的利益，必須對(duì)銀行進(jìn)行有效的監(jiān)管，使其從事業(yè)務(wù)體現(xiàn)了利益相關(guān)者的利益。外部監(jiān)管應(yīng)該與銀行內(nèi)部監(jiān)管部門同心協(xié)力，對(duì)商業(yè)銀行進(jìn)行有效監(jiān)管。外部監(jiān)管體系的完善，包括相關(guān)法律法規(guī)的健全和監(jiān)管機(jī)構(gòu)的建立，相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)該對(duì)銀行的高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行有效的約束，而監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)該依照相關(guān)法律法規(guī)對(duì)銀行的違法違規(guī)行為給予應(yīng)有的懲罰。外部監(jiān)管應(yīng)該引導(dǎo)銀行業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)行，從而維護(hù)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定。內(nèi)部監(jiān)管部門應(yīng)對(duì)本行的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)進(jìn)行客觀的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，從根本上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制。

第五，培養(yǎng)住房貸款居民的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。不可避免的是有些居民對(duì)自己以后的還貸能力沒(méi)有進(jìn)行有效的估計(jì)，為以后的無(wú)力償債埋下了隱患。在這方面就要求銀行職員應(yīng)該讓消費(fèi)者充分了解其中的風(fēng)險(xiǎn)，幫助其分析各種風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的可能性。

第9篇：房地產(chǎn)泡沫分析論文范文

論文摘要：1985年9月至1995年的日元升值，導(dǎo)致了日本的金融資產(chǎn)泡沫，日本產(chǎn)業(yè)大量向海外轉(zhuǎn)移、本土制造業(yè)走向衰退。1995年日本對(duì)美元一度升至1美元兌80日元的歷史最高水平，當(dāng)時(shí)日本國(guó)內(nèi)掀起了日本“產(chǎn)業(yè)空心化”和產(chǎn)業(yè)衰退的恐慌情緒。筆者將日元升值和日本產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)合起來(lái)，以探討日本在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和日元升值方面的經(jīng)驗(yàn)，從而為中國(guó)的產(chǎn)業(yè)調(diào)整和人民幣升值問(wèn)題提供參考。

一、日元升值對(duì)日本經(jīng)濟(jì)的影響

（一）日元升值引致產(chǎn)業(yè)空心化

1985年9月，美國(guó)為了解決持續(xù)快速增長(zhǎng)的貿(mào)易逆差問(wèn)題，與日、德、法、英等國(guó)簽訂了“廣場(chǎng)協(xié)議”，要求5國(guó)政府聯(lián)合干預(yù)外匯市場(chǎng)，使美元對(duì)主要貨幣有秩序地下調(diào)，以逐步緩解美國(guó)貿(mào)易逆差問(wèn)題?！皬V場(chǎng)會(huì)議”后日元大幅升值，引發(fā)了日本的海外投資浪潮。1985年至1995年長(zhǎng)達(dá)10年的日元升值給日本國(guó)內(nèi)制造業(yè)沉重打擊，對(duì)此，日本采取了擴(kuò)大海外直接投資的策略，大規(guī)模增加在美國(guó)和歐洲等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的投資，并采取當(dāng)?shù)厣a(chǎn)和當(dāng)?shù)劁N售的策略，以避免日元升值帶來(lái)的產(chǎn)品價(jià)格的提高。

日元的大幅升值，使得日本與歐美的勞動(dòng)生產(chǎn)力成本優(yōu)勢(shì)逐漸消失，打破了原有日本以國(guó)內(nèi)生產(chǎn)為主，然后采取出口貿(mào)易的方式。同時(shí)，日元的升值使得以美元計(jì)價(jià)的資產(chǎn)相對(duì)于日本企業(yè)而言越來(lái)越便宜，這極大地降低了日本在歐美的生產(chǎn)成本。在這一時(shí)期，日本政府出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)日本企業(yè)加速海外投資的產(chǎn)業(yè)政策和金融政策，迫使日本企業(yè)走上了海外投資之路。1985年到1995年間，大量日本企業(yè)投資于海外，實(shí)施國(guó)際化戰(zhàn)略。結(jié)果導(dǎo)致日本本土制造業(yè)雇用規(guī)?？s小，中小企業(yè)群體出現(xiàn)大量的轉(zhuǎn)業(yè)、棄業(yè)情況，日本國(guó)內(nèi)投資比率大幅下降，導(dǎo)致日本國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)空心化。

（二）日元升值引發(fā)日本經(jīng)濟(jì)泡沫

1.日本經(jīng)濟(jì)泡沫的形成機(jī)理

日元持續(xù)大幅升值吸引了大量國(guó)際資本涌入日本，它們大量投資股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)了股票價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。同時(shí)，在美國(guó)的國(guó)際協(xié)調(diào)政策的影響下，為了緩解匯率升值造成的經(jīng)濟(jì)緊縮，日本在日元大幅升值的期間實(shí)施了低利率的擴(kuò)張性貨幣政策。超低的利率水平導(dǎo)致了日本貨幣供應(yīng)量持續(xù)快速增長(zhǎng)，央行貸款也高速增長(zhǎng)。這些貸款大部分流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)。此外，日本政府為了抑制日元的升值，經(jīng)常干預(yù)外匯市場(chǎng)，日本銀行大量買進(jìn)美元和賣出日元，造成日元供應(yīng)量快速膨脹，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)貨幣供給增加，1987年，日元的貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)率達(dá)到10%以上。到90年代初已經(jīng)接近于零利率，由此導(dǎo)致國(guó)內(nèi)流動(dòng)性過(guò)剩。

2.日元升值對(duì)股票和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

日本的股票市場(chǎng)從1986年1月開始正式進(jìn)入大牛市，當(dāng)時(shí)日經(jīng)指數(shù)達(dá)到了13000點(diǎn)，到1989年12月29日升到38915點(diǎn)，4年上漲3倍。日本股票市場(chǎng)和貨幣供應(yīng)量一起到達(dá)高點(diǎn)，足以說(shuō)明擴(kuò)張性貨幣政策對(duì)資產(chǎn)價(jià)格泡沫形成的作用。

在股市上漲的同時(shí)，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了非理性繁榮期。從1985年開始，日本土地價(jià)格進(jìn)入大牛市，1985年至1990年的房地產(chǎn)泡沫期間，東京的商業(yè)用地價(jià)格上漲了3.4倍，住宅用地上漲了2.5倍，大阪的上漲幅度更大，商業(yè)用地上漲了3.9倍，住宅用地上漲了3倍。此外，20世紀(jì)80年代末，日本的土地財(cái)富已經(jīng)占到了國(guó)家財(cái)富總額的70%，而同期美國(guó)僅占25%，土地資產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。

在日本國(guó)內(nèi)寬松的貨幣政策的影響下，在外匯干預(yù)政策和大量國(guó)際投資資本共同推動(dòng)下，日本的股票價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格等資產(chǎn)價(jià)格飛速上漲，而與此同時(shí)，日本的消費(fèi)物價(jià)指數(shù)和批發(fā)物價(jià)指數(shù)卻保持相對(duì)穩(wěn)定。這就充分說(shuō)明了日本股價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)大幅度上漲的同時(shí)，沒(méi)有合理的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基礎(chǔ)作為支撐，進(jìn)而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫是必然的。

二、人民幣升值與日元升值的比較分析

日元匯率升值與資產(chǎn)價(jià)格泡沫的出現(xiàn)，為我國(guó)在當(dāng)前匯率升值階段預(yù)防資產(chǎn)價(jià)格泡沫的出現(xiàn)提供了有益的借鑒，同時(shí)也為探討人民幣升值問(wèn)題提供了一個(gè)分析框架，筆者試圖通過(guò)這一路徑對(duì)人民幣升值背景下，資產(chǎn)價(jià)格泡沫問(wèn)題進(jìn)行具體分析。

（一）中日貨幣政策在升值過(guò)程中的差異

人民幣匯率升值同日元升值最大的差別來(lái)自于貨幣政策的不同，日本針對(duì)匯率升值所采用的是擴(kuò)張性貨幣政策。相比之下，我國(guó)正面臨經(jīng)常性賬戶和資本性賬戶的“雙順差”，雖然面對(duì)較大的匯率升值壓力，但是我國(guó)依然選擇了從緊的貨幣政策。央行雖然向市場(chǎng)注入了流動(dòng)性，但是通過(guò)發(fā)行央行票據(jù)進(jìn)行了相應(yīng)的對(duì)沖，匯率干預(yù)的凈效應(yīng)并沒(méi)有導(dǎo)致國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)貨幣供給的快速增加，我國(guó)流動(dòng)性仍然處于相對(duì)過(guò)剩狀態(tài)。

（二）人民幣升值對(duì)股市和房市的分析

在流動(dòng)性過(guò)剩和匯率長(zhǎng)期升值的背景下，我國(guó)資產(chǎn)價(jià)格也在某種程度上對(duì)預(yù)期匯率升值和匯率實(shí)際升值做出了反應(yīng)?，F(xiàn)以股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析。

1.人民幣升值對(duì)股票市場(chǎng)的分析

從作用機(jī)理上看，貨幣升值影響股票市場(chǎng)以增加基礎(chǔ)貨幣為媒介。本幣升值通過(guò)增加基礎(chǔ)貨幣的供給量來(lái)為股市融資，也就是通過(guò)增加貨幣的流動(dòng)性使大量資金進(jìn)入股市。其作用機(jī)制為：（1）人民幣升值對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和對(duì)外貿(mào)易產(chǎn)生負(fù)面影響為了抑制這種不利影響，貨幣當(dāng)局在外匯市場(chǎng)買入外幣、拋出本幣增加了基礎(chǔ)貨幣的投放，使本幣的流動(dòng)性增加增加的流動(dòng)性進(jìn)入股市追逐高額利潤(rùn)推動(dòng)股市非理性上漲。（2）人民幣升值外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)以獲取升值所帶來(lái)的好處大量外資的涌入必然導(dǎo)致基礎(chǔ)貨幣增加本幣的流動(dòng)性增加增加的流動(dòng)性進(jìn)入股市追逐高額利潤(rùn)推動(dòng)股市非理性上漲。

從短期看，主要是匯率變動(dòng)預(yù)期導(dǎo)致投機(jī)性熱錢流動(dòng)，影響股市資金供給和市場(chǎng)利率水平，從而對(duì)包括股票在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生同向作用。匯率預(yù)期對(duì)股市產(chǎn)生短期效應(yīng)，其持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短還取決于匯率變動(dòng)的方式。如果不存在政府干預(yù)，市場(chǎng)匯率調(diào)整通常會(huì)在較短時(shí)間內(nèi)達(dá)到相對(duì)穩(wěn)定水平(甚至超調(diào))，此時(shí)有關(guān)匯率變動(dòng)的預(yù)期趨向穩(wěn)定，股市也隨即平穩(wěn)運(yùn)行。在實(shí)行外匯管制的國(guó)家，政府可能出于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的考慮，并不愿意采用一步到位的方式重估幣值，反而會(huì)刺激市場(chǎng)不斷產(chǎn)生進(jìn)一步的重估預(yù)期，導(dǎo)致股市在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)大幅震蕩。

2005年7月21日匯率制度改革后，股票市場(chǎng)走向也呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，由于我國(guó)實(shí)行外匯管制，匯率的波動(dòng)也使得股市波動(dòng)。

盡管匯率變動(dòng)不是影響股價(jià)變動(dòng)的惟一因素，且匯率變動(dòng)的不同階段對(duì)股價(jià)變動(dòng)的影響程度存在差別。但是，人民幣升值的預(yù)期使大量國(guó)際投機(jī)資本涌入我國(guó)，這在很大程度上與我國(guó)股市的非理性上漲有關(guān)。

2.人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)自2002年以來(lái)逐步升溫，伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)泡沫論開始產(chǎn)生。在人民幣匯率升值的長(zhǎng)期背景下，國(guó)際熱錢持續(xù)、大量地涌入，足以引發(fā)資產(chǎn)泡沫。中國(guó)房地產(chǎn)泡沫與匯率問(wèn)題有著密切的聯(lián)系。在匯率失調(diào)的情況下，市場(chǎng)力量就力圖把匯率調(diào)整到均衡值。如果匯率不調(diào)，就有通貨膨脹，兩者都是回歸購(gòu)買力平價(jià)的渠道。通貨膨脹首先表現(xiàn)為地產(chǎn)過(guò)熱，然后反映為房地產(chǎn)上游產(chǎn)品價(jià)格的上漲。因而，中國(guó)的房產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題，己經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房地產(chǎn)問(wèn)題范疇本身，而直接與我國(guó)的貨幣政策和匯率政策包括匯率目標(biāo)、貨幣發(fā)行量、外匯儲(chǔ)備以及國(guó)際匯率走向相關(guān)。即使我國(guó)政府已經(jīng)開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)加調(diào)控，仍然有大量的國(guó)際熱錢源源不斷地進(jìn)入中國(guó)。從目前國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)看，資產(chǎn)價(jià)格并沒(méi)有達(dá)到過(guò)度膨脹的程度，但是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)格的上漲速度，以及股票市場(chǎng)的上漲和波動(dòng)在某種程度上已經(jīng)具有了泡沫的成分。因而，在匯率長(zhǎng)期升值的背景下，央行在貨幣政策框架內(nèi)應(yīng)關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，預(yù)防資產(chǎn)價(jià)格泡沫的出現(xiàn)。

三、日元升值對(duì)中國(guó)的啟示

（一）本幣升值要符合本國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面

為了讓日本經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇、盡快擺脫蕭條，日本進(jìn)行了產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，其本質(zhì)上就是想通過(guò)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，帶動(dòng)日本經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，保持日本經(jīng)濟(jì)良好的基本面，以振興和恢復(fù)日本經(jīng)濟(jì)。通過(guò)前文論述，筆者認(rèn)為，我國(guó)人民幣面臨升值壓力，與貿(mào)易順差持續(xù)調(diào)整增長(zhǎng)、美元進(jìn)入貶值周期有關(guān)，其深層原因則是全球產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)移快于國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)移。因此，在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中，保持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的動(dòng)態(tài)合理化，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一項(xiàng)重要內(nèi)容。日本在1991年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大幅下滑，其重要原因就是日元的升值與日本經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r嚴(yán)重偏離，最終的結(jié)果使得日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入蕭條。

總體上講，我國(guó)目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)按一般的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，相對(duì)于一個(gè)未充分就業(yè)、低收入和工業(yè)化中期的發(fā)展中大國(guó)的經(jīng)濟(jì)基本面而言，如果政策、體制、結(jié)構(gòu)和外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較協(xié)調(diào)，其幣值不應(yīng)存在嚴(yán)重低估。正是由于政策、體制和戰(zhàn)略調(diào)整滯后所造成的貿(mào)易粗放增長(zhǎng)和外資偏好以及外匯供求矛盾，直接導(dǎo)致了人民幣目前強(qiáng)烈的升值預(yù)期，而決非正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律使然。當(dāng)然，對(duì)人民幣匯率長(zhǎng)期走勢(shì)的非理性判斷也起了推波助瀾的作用。這說(shuō)明人民幣升值壓力具有很高的“虛擬性”。從長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)看，人民幣是升還是貶取決于未來(lái)的經(jīng)濟(jì)基本面。

（二）人民幣升值壓力大于日元

中國(guó)當(dāng)前面臨的狀況與日本當(dāng)時(shí)的處境不同，人民幣比日元所面臨升值壓力更大。首先，在全球經(jīng)濟(jì)貿(mào)易和資本流動(dòng)的宏觀環(huán)境下，與當(dāng)時(shí)日本面臨日元升值相比，中國(guó)面臨更多的外國(guó)直接投資及國(guó)際貨幣流通。其次，日元面臨升值壓力時(shí)，大部分國(guó)家采取固定匯率制，還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)資本賬戶的可兌換。但目前中國(guó)面臨的情況是，具有重要影響的國(guó)家，都基本實(shí)現(xiàn)了浮動(dòng)匯率政策下的經(jīng)常賬戶及資本賬戶交易自由化，并清除了不同的外部障礙。再次，與日本存在大量資本賬戶逆差不同，中國(guó)的資本賬戶仍顯示大量順差。此外，大量熱錢回流至中國(guó)促使中國(guó)累積可觀的外匯儲(chǔ)備。

（三）警惕匯率升值萬(wàn)能論

人民幣匯率升值一度肩負(fù)了減少貿(mào)易順差、調(diào)整貿(mào)易結(jié)構(gòu)、降低外匯損失和調(diào)控經(jīng)濟(jì)失衡等多重經(jīng)濟(jì)責(zé)任和改善中美貿(mào)易關(guān)系的重大使命。從日本的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，匯率升值不是萬(wàn)能的，也不可能僅僅通過(guò)匯率調(diào)整可以達(dá)到預(yù)期的效果。通常預(yù)料貨幣升值會(huì)提高美元出口價(jià)格，因而削減價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)力并減少出口量。然而，根據(jù)日本20世紀(jì)80年代中期的經(jīng)驗(yàn)，日元升值對(duì)出口總額來(lái)說(shuō)并沒(méi)有太大的影響，反而，還造成了日本擴(kuò)大海外投資的數(shù)量。從目前來(lái)看，現(xiàn)今的不均衡主要反映了國(guó)內(nèi)儲(chǔ)蓄與投資不均衡。在國(guó)際資本自由流動(dòng)的條件下，匯率受資本流動(dòng)與國(guó)家間利差的影響，使得匯率作為調(diào)整經(jīng)濟(jì)失衡的角色和作用有所下降。因此，不能企圖通過(guò)單一的匯率方式來(lái)解決國(guó)內(nèi)儲(chǔ)蓄投資結(jié)構(gòu)的不均衡等多重因素引發(fā)的問(wèn)題。

（四）重視推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)

日本政府在泡沫經(jīng)濟(jì)以后重視創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，保持本國(guó)產(chǎn)業(yè)向更高的層次發(fā)展。我國(guó)的出口產(chǎn)品增值率低、附加值低，這與我國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有著密切的關(guān)系。改善貿(mào)易順差，不只是通過(guò)匯率的調(diào)整和出口政策的控制，同時(shí)也應(yīng)根據(jù)國(guó)情，扶持高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改變我國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。我國(guó)在高新產(chǎn)業(yè)中雖然起步較晚、比較成本高，在國(guó)際上不具有比較優(yōu)勢(shì)，但其發(fā)展對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)、對(duì)國(guó)計(jì)民生都有重要的戰(zhàn)略意義。因此，要重視發(fā)揮“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”，促進(jìn)高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大。這樣才能迅速扭轉(zhuǎn)我們的劣勢(shì)地位，才能保證我國(guó)在國(guó)際上的自主地位，保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、健康、持續(xù)發(fā)展。

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