不動(dòng)產(chǎn)權(quán)精選(九篇)

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第1篇：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)范文

2009年，《中華人民共和國(guó)新物權(quán)法》的頒布實(shí)施標(biāo)志著我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的主體制度的地位又上了一個(gè)新的臺(tái)階，特別是類似于房屋所有權(quán)及其壓占的國(guó)有土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的研究就更加具有了法律保障和依據(jù)?！吨腥A人民共和國(guó)新物權(quán)法》是根據(jù)為了維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)的目標(biāo)基礎(chǔ)上根據(jù)我國(guó)的憲法制定的，有憲法的權(quán)威護(hù)航，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的主題制度和重構(gòu)性研究就更加具有法律意義。

不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于物權(quán)的一種，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定所謂的物權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。所謂不動(dòng)產(chǎn)，則指不能被移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)主要包括土地及建筑物，還包括土地及建筑物之上的附著物及其收益。不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)則是類似于房屋所有權(quán)及其壓占的國(guó)有土地使用權(quán)的總稱。在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度占據(jù)著產(chǎn)權(quán)的主體性地位。在新的《物權(quán)法》的頒布背景下，研究不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)新的重構(gòu)性是適應(yīng)新的法制觀和不斷進(jìn)步的法治進(jìn)程的。我國(guó)正處于建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制時(shí)期，為明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人的利益，保障交易安全，建立有序規(guī)范的市場(chǎng)秩序，也應(yīng)要加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的管理。以下筆者就對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的主體制度與重構(gòu)性研究做兩點(diǎn)簡(jiǎn)單地介紹。

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體制度和重構(gòu)研究的必然性

我國(guó)在改革開放初期就對(duì)構(gòu)建建立健全的法制社會(huì)的這一法制理念提出大膽的構(gòu)想，隨著30多年的不斷完善和提高，各個(gè)領(lǐng)域的法律法規(guī)也在逐步完善和提高，在很大程度上改變了以往人們生存生活的法律環(huán)境，在人們的衣食住行中，“住”是中國(guó)老百姓心中的大事兒，然而在關(guān)系到“住”的方面就涉及到一個(gè)物權(quán)和產(chǎn)權(quán)的問題。在人們實(shí)際生活中，爭(zhēng)議的最多的就是房屋其他一些建筑物的物權(quán)、使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)等方面的紛爭(zhēng)，隨著2009年新《物權(quán)法》的出臺(tái)，很多不適合現(xiàn)在的物權(quán)關(guān)系和人們?cè)趯?shí)際生活遇到的各種不適合物權(quán)法司法解釋的紛爭(zhēng)案例就得重新進(jìn)行司法解釋，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的主體性制度在新的物權(quán)法下的司法解釋在有些方面就有點(diǎn)不適合，沒有做到新的標(biāo)準(zhǔn)的教科書式的解釋，這就使得很多律師和當(dāng)事人在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一些法律釋義和紛爭(zhēng)中產(chǎn)生概念模糊的情況，影響法律的權(quán)威性。另外，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的主體性制度在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的法律釋義中扮演著極具關(guān)鍵的角色，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是區(qū)別于房屋所有權(quán)和使用權(quán)的一個(gè)物權(quán)中老百姓最關(guān)心的一個(gè)問題。所以，為了更好地維護(hù)老百姓的切身利益，減少不和諧不必要的產(chǎn)權(quán)紛爭(zhēng)，構(gòu)造社會(huì)主義和諧社會(huì)以及體現(xiàn)國(guó)家對(duì)憲法賦予公民合法私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯這一基本權(quán)利的莊嚴(yán)承諾。作為法律的制定者和實(shí)施者就得從人們最核心的利益出發(fā)，適當(dāng)對(duì)一些陳舊不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行司法解釋上的重構(gòu)性研究。這是法治社會(huì)環(huán)境下的必然性和必要性。

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體制度和重構(gòu)研究的重要性

從我國(guó)的法制進(jìn)程來看，從一開始對(duì)包括房屋所有權(quán)及其壓占的國(guó)有土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定和司法解釋就處在不斷變革當(dāng)中，每一步變革出現(xiàn)新的法律釋義和新的司法解釋都在社會(huì)中，特別是在不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)中引發(fā)新一輪的熱烈討論，人們?cè)谟懻撝羞M(jìn)行新的思索，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主體性制度在新的法律實(shí)施的背景下的適應(yīng)情況、適應(yīng)效果，適用后的社會(huì)反映都將影響今后整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法制改革進(jìn)程，也會(huì)在整個(gè)的社會(huì)主義法治社會(huì)構(gòu)建過程中不斷地完善和健全，在法律體系中產(chǎn)生新的法律意義。

結(jié)語

第2篇：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)范文

不動(dòng)產(chǎn)證是房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證書的合二為一。它們的區(qū)別主要體現(xiàn)在：

1、發(fā)證機(jī)關(guān)不同。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)證的發(fā)證機(jī)關(guān)是市（縣）房地產(chǎn)管理局或市（縣）人民政府。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)是動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)由縣級(jí)以上人民政府依法確定的、統(tǒng)一負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的部門。

2、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上增加了一個(gè)二維碼，作為存儲(chǔ)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的標(biāo)識(shí)，只要掃描證書上的二維碼，就可以立即獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、不動(dòng)產(chǎn)證書編號(hào)、不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)碼等相關(guān)信息。

第3篇：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)范文

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；權(quán)利登記制；經(jīng)濟(jì)分析；應(yīng)用效力

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）08-000-01

所謂的不動(dòng)產(chǎn)登記，指的是我國(guó)通過對(duì)物權(quán)的立法來維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)事人權(quán)益所建立的一種制度。該制度一直是我國(guó)維護(hù)物權(quán)的立法難點(diǎn)，盡管國(guó)家已經(jīng)幾次對(duì)該制度的立法進(jìn)行草案的討論，但我國(guó)卻還是沒有對(duì)權(quán)利登記制展開更加深入的研究。如今，我國(guó)已經(jīng)確立了權(quán)利登記制的相關(guān)框架，并對(duì)建立怎樣的權(quán)利登記制進(jìn)行了討論，期望能夠使權(quán)利登記制成為我國(guó)確立法律公信力的有效制度。

一、不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利登記制經(jīng)濟(jì)分析

（一）權(quán)利登記制成本

權(quán)利登記制產(chǎn)生于法律規(guī)范當(dāng)中，立法者為了保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)事人的合法權(quán)益而設(shè)計(jì)了權(quán)利登記制的立法。而在立法的過程中，立法者需要將立法的工作人員組織起來，通過對(duì)權(quán)利登記基本情況的調(diào)查，并對(duì)各個(gè)法律部門的協(xié)調(diào)，進(jìn)而起草關(guān)于權(quán)利登記制立法的相關(guān)文案，最終才能夠決定該項(xiàng)立法提案是否被采納。在該過程中，不僅要建立與權(quán)利登記制相匹配的法律條文，還需要建立起管理登記的執(zhí)行機(jī)構(gòu)[1]。政府對(duì)有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)調(diào)，從而使其相互配合，建立起統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)。該過程中，需要投入非常多的資金，才能夠使政府協(xié)調(diào)這一組織群體。該機(jī)構(gòu)的形成將觸及到一些集團(tuán)的利益，也將觸及到一些機(jī)構(gòu)的權(quán)利。除了在制度建立初期需要花費(fèi)大量的資金以外，制度在運(yùn)轉(zhuǎn)的過程中也需要花費(fèi)大量的運(yùn)行成本。權(quán)利登記制不是簡(jiǎn)單的對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的當(dāng)事人進(jìn)行簽字蓋章，其需要在確定當(dāng)事人權(quán)益之前，對(duì)當(dāng)事人的權(quán)益進(jìn)行事實(shí)性的調(diào)查。收集當(dāng)事人的相關(guān)資料，確保當(dāng)事人的權(quán)益是事實(shí)存在的。權(quán)利登記制也需要大量的工作人員進(jìn)行工作，維護(hù)該制度以及對(duì)登記的檔案進(jìn)行管理都需要工作人員的維系。該部分費(fèi)用也都將計(jì)入到權(quán)利登記制的運(yùn)轉(zhuǎn)成本當(dāng)中。

（二）影響成本的相關(guān)因素

對(duì)于國(guó)家來講，權(quán)利登記制是一項(xiàng)需要花費(fèi)很高的運(yùn)轉(zhuǎn)成本，但其收益也非常高的制度和機(jī)構(gòu)。影響權(quán)利登記制的因素很多，但能夠?qū)ζ涑杀緲?gòu)成影響的因素主要是不動(dòng)產(chǎn)的單位、交易頻率。

對(duì)于權(quán)利登記機(jī)構(gòu)來講，當(dāng)事人所擁有的不動(dòng)產(chǎn)大小與機(jī)構(gòu)所收取的登記費(fèi)用無關(guān)。但是不動(dòng)產(chǎn)的單位面積越小，其所需要的成本則會(huì)越高。比方說，不動(dòng)產(chǎn)的當(dāng)事人擁有共一萬平方米的土地面積，其所需要繳納的登記金額是一千元，其所需要的成本占據(jù)了土地面積的十分之一，一公頃的土地只需要200元[2]。但是如果不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)事人擁有土地共一千平方米，其所需要花費(fèi)的登記金額也是一千元。如此可見，當(dāng)事人所有的土地面積會(huì)影響到成本。在交易頻率方面，當(dāng)事人能夠在初始登記時(shí)，確定好自身的法律權(quán)益，就僅僅花費(fèi)一次登記程序的手續(xù)費(fèi)。而一旦當(dāng)事人將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行交易，其無法確定法律效力，其需要再次進(jìn)行登記，就需要再次花費(fèi)登記成本。

二、權(quán)利登記制的作用

（一）直接作用

權(quán)利登記制的作用可以從兩個(gè)方面概括，直接作用指的是權(quán)利登記制能夠在其正規(guī)的制度下來反映客觀存在的事實(shí)，并以符號(hào)的形式來表現(xiàn)出不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。該種作用表示了權(quán)利登記制將不動(dòng)產(chǎn)的所屬權(quán)益從事實(shí)變成了更加規(guī)范的制度。

在權(quán)利登記制的直接作用影響下，不動(dòng)產(chǎn)的當(dāng)事人能夠根據(jù)事實(shí)情況來享受事實(shí)的利益。盡管當(dāng)事人所擁有的權(quán)益在前期是不穩(wěn)定的，僅憑借著事實(shí)依據(jù)，無法保障權(quán)益的永久性。當(dāng)事人在事實(shí)狀態(tài)下，只能依靠事實(shí)存在來享受到不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的利益，但國(guó)家卻并沒有對(duì)事實(shí)表明態(tài)度，并未對(duì)該事實(shí)實(shí)施保護(hù)和確認(rèn)[3]。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)的當(dāng)事人將該事實(shí)上升到登記制的層次，不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)事人所擁有的權(quán)益將變?yōu)橛蓢?guó)家保障的合法權(quán)益、經(jīng)過權(quán)利登記制的認(rèn)可，代表的是國(guó)家對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)事人權(quán)益的承認(rèn)，能夠從國(guó)家及法律的層面為當(dāng)事人提供保護(hù)。該種情況下，當(dāng)事人能夠避免他人對(duì)自身財(cái)產(chǎn)的侵犯。當(dāng)事人避免了不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益糾紛，就變相的降低了糾紛的成本。當(dāng)事人已經(jīng)明確了自身對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益，即使出現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)糾紛，也能夠在法律的裁決中獲得權(quán)益的保護(hù)。

（二）間接作用

權(quán)利登記制除了能夠直接為當(dāng)事人的權(quán)益帶來作用和影響，其間接作用也會(huì)為當(dāng)事人的權(quán)益保護(hù)起到輔助。所謂的間接作用，指的是除了登記本身之外的，權(quán)利登記制能夠?qū)崿F(xiàn)的一些作用。在權(quán)利登記制的間接作用引導(dǎo)下，當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益能夠收到規(guī)范的制度保護(hù)，并在權(quán)利登記制的要求下，強(qiáng)行將事實(shí)變得更加規(guī)范，使當(dāng)事人的權(quán)益具有法律效力。不動(dòng)產(chǎn)的登記行為被納入正規(guī)當(dāng)中，國(guó)家將通過權(quán)利登記制的渠道將不動(dòng)產(chǎn)的當(dāng)事人納入到保護(hù)范圍之內(nèi)，避免出現(xiàn)他人侵犯財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)象[4]。除此之外，國(guó)家還將出臺(tái)一些法律和政策，以此來幫助不動(dòng)產(chǎn)的當(dāng)事人管理不動(dòng)產(chǎn)。規(guī)范的土地政策以及科學(xué)的稅收政策促進(jìn)了不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)事人對(duì)土地資源的投資，并規(guī)范了當(dāng)事人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)資源的利用。在國(guó)家宏觀調(diào)控的影響下，刺激了當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投入生產(chǎn)，促使不動(dòng)產(chǎn)不斷增值。權(quán)利登記制還能夠規(guī)范當(dāng)事人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的交易，約束非當(dāng)事人將不動(dòng)產(chǎn)非法轉(zhuǎn)移，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。

三、結(jié)論

總而言之，權(quán)利登記制對(duì)于我國(guó)的立法非常重要，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的當(dāng)事人也非常重要。盡管我國(guó)的權(quán)利登記制還處于高成本、高收益的登記制度，但相信通過國(guó)家對(duì)于權(quán)利登記制的改革，一定能夠使權(quán)利登記制更加完善。在日后，我國(guó)的權(quán)利登記制將致力于降低轉(zhuǎn)出成本，并限制強(qiáng)制登記現(xiàn)象的發(fā)生，促使權(quán)利登記更加符合人民的利益。

參考文獻(xiàn)：

[1]張雙根.論房地關(guān)系與統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記簿冊(cè)兼及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)實(shí)體法與程序法間的交織關(guān)系[J].中外法學(xué)，2014，06（04）：925-955.

[2]黃志凌，姜棟，嚴(yán)金明.瑞典不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度研究與借鑒[J].中國(guó)土地科學(xué)，2013，04（02）：73-79.

第4篇：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)范文

金B(yǎng)達(dá)：物權(quán)的設(shè)立、變更或者消滅，按照其發(fā)生的根據(jù)可以分為依法律行為和非依法律行為兩類。依法律行為就是當(dāng)事人按照自己的意愿，采用買賣、贈(zèng)與等法律行為使物權(quán)發(fā)生變動(dòng)。這種變動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守物權(quán)公示的原則，未經(jīng)公示（不動(dòng)產(chǎn)為登記、動(dòng)產(chǎn)為交付），不發(fā)生物權(quán)效力；而非依法律行為，是指當(dāng)事人主觀上并沒有產(chǎn)生、變更、消滅一定法律關(guān)系的意愿，而是直接依據(jù)法律的規(guī)定發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)的效力，這種變動(dòng)并不需要經(jīng)過物權(quán)公示。

有些不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因?yàn)樯У姆晌臅蚴抢^承、接受贈(zèng)與取得了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，但是沒有向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。這些權(quán)利人雖然直接依據(jù)法律規(guī)定取得了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，但由于未經(jīng)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的仍然是上一手的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人。所以，此時(shí)的實(shí)際權(quán)利狀態(tài)并不與登記簿的記載一致。如果這一不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利又因?yàn)樵V訟、仲裁或是繼承、受遺贈(zèng)等原因再次發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移時(shí)，并不受到登記簿沒有這一記載的影響。

在這種情況下，新的受讓人在向登記機(jī)構(gòu)提出登記申請(qǐng)時(shí)，并不存在上一手的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，但是登記機(jī)構(gòu)毋須也不能辦兩次轉(zhuǎn)移登記，因?yàn)樾碌氖茏屓嗽谔岢龅怯浬暾?qǐng)時(shí)已經(jīng)依據(jù)法律的規(guī)定取得了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，而上一手的權(quán)利人已經(jīng)不再是權(quán)利人，不能由其再申請(qǐng)登記。從《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》這一條的表述來看也是如此：登記機(jī)構(gòu)辦理的是“后續(xù)登記”，而且要“將之前轉(zhuǎn)移登記的事實(shí)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿的附記欄中記載”。

第5篇：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)范文

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得喪變更需符合何種法律要件方能發(fā)生效力的規(guī)范模式。雖然各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式各異，但公示原則和公信原則始終是各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式遵循的基本原則。  

（一）國(guó)外立法模式

1. 以德國(guó)民法典為代表，以薩維尼物權(quán)行為為基礎(chǔ)理論，形成了形式主義的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式。該模式認(rèn)為在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，當(dāng)事人之間達(dá)成的不動(dòng)產(chǎn)交易合同僅使雙方發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)必須經(jīng)過登記方能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。經(jīng)過登記后的物權(quán)行為即使債權(quán)契約無效，買受人仍可享有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，也就是債權(quán)行為與物權(quán)行為彼此獨(dú)立，互不影響。

2. 以法國(guó)民法典為代表，實(shí)行意思主義的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式?！斗▏?guó)民法典》規(guī)定：當(dāng)事人雙方就標(biāo)的物及其價(jià)金相互同意時(shí)，即使標(biāo)的物、價(jià)金尚未交付，買賣即告成立，標(biāo)的物所有權(quán)即依法由出賣人轉(zhuǎn)移于買受人。因此，此種立法模式認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)全憑當(dāng)事人的債權(quán)意思而發(fā)生變動(dòng)，無須以登記作為其成立或生效的要件。

3. 以《瑞士民法典》和《奧地利民法典》為代表，實(shí)行折中主義的物權(quán)變動(dòng)模式。該立法模式一方面將登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，另一方面認(rèn)為如果不動(dòng)產(chǎn)交易債權(quán)合同不具有法律效力，那么物權(quán)變動(dòng)行為原則上也是無效的。

（二）我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式

我國(guó)法律雖未明確不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，但學(xué)界一般認(rèn)為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)更偏向于折中主義模式。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)并非當(dāng)事人合意的直接效果，即當(dāng)事人的合意只能發(fā)生債權(quán)效力。要實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)效果，必須要通過登記這種特定的公示形式方能實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。因此可看出我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，同時(shí)也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護(hù)的法律依據(jù)。

（三）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式下的公示原則和公信原則

公示原則是指物權(quán)變動(dòng)必須要通過一定的可從外部查知的方式表現(xiàn)出來。如果沒有通過公示將物權(quán)變動(dòng)表現(xiàn)出來，那么該變動(dòng)就很容易給第三人帶來損害，影響公平合理的交易秩序。根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，登記是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須在專門的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行法定登記。這在很大程度上可保證第三人通過法定登記了解物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)，對(duì)維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全具有積極的意義。

公信原則是指當(dāng)事人信賴公示的正確性而為一定行為，即使物權(quán)狀態(tài)與真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)不相符合，也不能對(duì)物權(quán)變動(dòng)效力產(chǎn)生影響。因此記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的人被推定為該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，凡善意信賴登記的表象而受讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的，即使不動(dòng)產(chǎn)登記存在瑕疵，善意受讓人的權(quán)利仍可得到法律的保護(hù)。

公示原則的作用是使人“知”，公信原則的作用是使人“信”，如果當(dāng)事人進(jìn)行房屋買賣交易，但卻未進(jìn)行過戶登記，在法律上并不承認(rèn)發(fā)生了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效力；如果當(dāng)事人已經(jīng)在形式上進(jìn)行了過戶登記，但因臨時(shí)改變讓與的意思表示而未發(fā)生買賣行為，在法律上卻仍然承認(rèn)發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)效力。

二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，是指經(jīng)登記人申請(qǐng)，國(guó)家有關(guān)登記部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的事實(shí)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記具有公示力強(qiáng)、規(guī)范度高、查閱方便等特點(diǎn)，因此在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中具有重要的作用。

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記制度的物權(quán)效力

不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有一定的物權(quán)效力，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利經(jīng)過登記被賦予了法律效力，受到國(guó)家的確認(rèn)和保護(hù)，可以對(duì)抗權(quán)利人以外的不特定主體的侵犯。由于各國(guó)法律實(shí)踐和社會(huì)發(fā)展不同，其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度物權(quán)效力的規(guī)范也不盡相同，主要分為登記要件主義、登記對(duì)抗主義、地券交付主義三種模式。

而我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)效力方面尚未形成完善統(tǒng)一的模式，現(xiàn)行《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力采用登記要件模式和登記對(duì)抗模式相結(jié)合的原則。我國(guó)堅(jiān)持登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)對(duì)第三人效力的問題上，我國(guó)堅(jiān)持非經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人的原則。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

國(guó)外立法體例大多規(guī)定在一國(guó)之內(nèi)或一個(gè)統(tǒng)一的司法區(qū)域內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)登記，這樣可起到管理交易信息、維護(hù)交易秩序等作用。如英國(guó)由政府下屬的管理全國(guó)的土地管理局負(fù)責(zé)土地登記事務(wù)，德國(guó)把地方法院下屬的土地登記局作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。

目前我國(guó)除上海、廣州等少數(shù)地區(qū)外，多數(shù)地區(qū)仍實(shí)行分散的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，主要由不動(dòng)產(chǎn)所在地縣級(jí)以上政府登記部門負(fù)責(zé)。有些地方房屋和土地分別由房產(chǎn)和土地管理部門進(jìn)行管理和登記；有些地方房屋和土地雖然實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一，但在管理機(jī)構(gòu)合并前，房屋和土地登記機(jī)構(gòu)分別進(jìn)行了房屋登記和土地登記，由于整合信息有較大難度，因此仍采用房屋和土地分別登記制。

不動(dòng)產(chǎn)分散登記模式具有諸多弊端：第一，登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，容易造成各登記部門職責(zé)不明，協(xié)調(diào)工作困難遲緩，受各自利益的驅(qū)動(dòng)，部門之間容易出現(xiàn)扯皮鬧矛盾的情況；第二，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的分散無形中增加了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的負(fù)擔(dān)，針對(duì)一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)可能需要去很多部門進(jìn)行分別登記，妨害了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易秩序的順利、快捷發(fā)展；第三，不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)事人在分散登記模式下獲取信息相對(duì)困難，其必須到不同的不動(dòng)產(chǎn)登記部門方能全面掌握不動(dòng)產(chǎn)的交易信息，給當(dāng)事人造成了極大地不便。

正是介于不動(dòng)產(chǎn)分散登記的諸多弊端，我國(guó)正逐步嘗試進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制。由國(guó)土資源部門作為不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，通過統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)等信息，從而整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，以期推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的良性發(fā)展。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記賠償制度

不動(dòng)產(chǎn)登記賠償，是指因不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤，即登記的權(quán)利狀況與真實(shí)狀況不一致，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人或善意第三人權(quán)利受損時(shí)，由相關(guān)主體進(jìn)行賠償。采用不同的不動(dòng)產(chǎn)登記模式的國(guó)家在不動(dòng)產(chǎn)賠償方面也有所不同，德國(guó)的賠償制度分為國(guó)家賠償和公證員職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn) 兩個(gè)部分，而法國(guó)則根據(jù)過錯(cuò)責(zé)任由不同主體進(jìn)行賠償，登記員只對(duì)其登記過錯(cuò)給他人造成的損害承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)登記錯(cuò)誤給權(quán)利人或第三人造成損害的賠償責(zé)任。但由于法律并未明確規(guī)定具體的不動(dòng)產(chǎn)賠償程序和賠償費(fèi)用來源，因此關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的賠償規(guī)定在實(shí)踐中并未得到很好地適用。

三、不動(dòng)產(chǎn)交易合同與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的關(guān)系

（一）我國(guó)立法現(xiàn)狀

《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。因此不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移不僅需要雙方簽訂書面協(xié)議，而且須辦理登記手續(xù)后方可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。如僅有雙方書面協(xié)議，即使已交付給買受人不動(dòng)產(chǎn)，也不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。

不動(dòng)產(chǎn)交易合同基于出賣人和買受人轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合意而訂立，并不必然和登記效力聯(lián)系在一起。登記不是針對(duì)合同的行為，而是針對(duì)物權(quán)變動(dòng)所采取的公示方法，因此如果未去辦理登記的當(dāng)事人就物權(quán)變動(dòng)達(dá)成交易合同，則此合同在法律上仍具有效力。

（二）不動(dòng)產(chǎn)交易合同糾紛的處理

1. 當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)交易合同不具有《民法通則》中規(guī)定的民事法律行為的成立要件而當(dāng)然無效時(shí)，應(yīng)將不動(dòng)產(chǎn)予以返還，造成損失的，由過錯(cuò)方承擔(dān)責(zé)任；雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體利益的，應(yīng)追繳所得不動(dòng)產(chǎn)，收歸國(guó)家、集體所有；損害他人利益的應(yīng)給予賠償。

2. 當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)交易合同符合法律規(guī)定應(yīng)認(rèn)定為合法有效時(shí)，若未辦理過戶登記的不動(dòng)產(chǎn)被賣給已辦理過戶登記的第三方時(shí)，合同違約一方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。當(dāng)事人雙方訂立買賣合同后，合同就已生效，如果未辦理登記手續(xù)，從法律上看房屋所有權(quán)并未發(fā)生移轉(zhuǎn)，但買受人基于有效合同而享有的占有權(quán)依然受到法律保護(hù)。因此當(dāng)合同一方當(dāng)事人發(fā)生違約行為時(shí)，應(yīng)賠償另一方損失，或辦理不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記。

四、對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)制度的建構(gòu)與思考

（一）制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)法

我國(guó)目前關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律規(guī)制不甚統(tǒng)一，法律和部門規(guī)章、地方性法規(guī)之間存在不少?zèng)_突和矛盾，這對(duì)正確適用不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)制度非常不利。因此需制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)法，加強(qiáng)程序規(guī)則的修訂完善，使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則和原則具體化、規(guī)范化、科學(xué)化，有利于更好地保障權(quán)利人利益，更好地維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)的交易安全。

（二）豐富不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記規(guī)定

雖然我國(guó)已確定以國(guó)土資源部門為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，但對(duì)登記程序、職責(zé)整合、信息查詢等規(guī)定尚不完善。因此應(yīng)不斷豐富統(tǒng)一登記的具體規(guī)定，通過制定規(guī)范化的不動(dòng)產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)，將不動(dòng)產(chǎn)“多頭登記”的相關(guān)信息進(jìn)行全面整合。同時(shí)還要確立完善的不動(dòng)產(chǎn)信息查詢機(jī)制，公民可對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息進(jìn)行全面、快捷地查詢，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)的有效管理。

（三）完善不動(dòng)產(chǎn)登記賠償制度

我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記賠償規(guī)定過于原則抽象，在具體實(shí)踐中很難操作，這必然導(dǎo)致實(shí)務(wù)中產(chǎn)生較多的法律糾紛。因此需進(jìn)一步完善賠償制度，將國(guó)家財(cái)政資金引入不動(dòng)產(chǎn)登記賠償機(jī)制中來。同時(shí)可嘗試在登記機(jī)關(guān)內(nèi)部建立專門的不動(dòng)產(chǎn)登記賠償部門，設(shè)立專門的賠償基金，規(guī)范賠償受理程序，從而更好地維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的利益。

五、結(jié)語

不動(dòng)產(chǎn)規(guī)制管理是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的一項(xiàng)重要任務(wù)。我國(guó)要建構(gòu)完善科學(xué)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)制度，就應(yīng)采百家之長(zhǎng)，兼收并蓄，汲取各國(guó)立法體例的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)也應(yīng)結(jié)合我國(guó)國(guó)情，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷變化推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)法律制度的建構(gòu)與完善，使之更好地服務(wù)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康發(fā)展。  

參考文獻(xiàn)

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第6篇：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)范文

關(guān)鍵詞：《物權(quán)法》；不動(dòng)產(chǎn)；善意取得；構(gòu)成要件

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008-4428（2012）05-117 -01

我國(guó)《物權(quán)法》第一百零六條確立了善意取得制度，并且將其統(tǒng)一適用于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)以及其他物權(quán)的取得，為不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的適用提供了基本的法律依據(jù)。既有的研究大多圍繞動(dòng)產(chǎn)的善意取得展開，而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及其他物權(quán)善意取得沒有太多重視。本文擬對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的構(gòu)成要件進(jìn)行探討，以對(duì)實(shí)務(wù)界有所裨益。

一、抵押人無權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)

抵押人無權(quán)處分不動(dòng)產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)善意取得適用的前提。所謂無權(quán)處分，是指沒有處分權(quán)而處分他人的財(cái)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)的無權(quán)處分，不僅包括處分人沒有處分權(quán)而處分財(cái)產(chǎn)，還包括登記權(quán)利人明知登記錯(cuò)誤存在而處分財(cái)產(chǎn)。從實(shí)踐來看，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的無權(quán)處分主要是發(fā)生在登記錯(cuò)誤的情形下，登記權(quán)利人將其不動(dòng)產(chǎn)抵押給他人。雖然《物權(quán)法》中規(guī)定了權(quán)利推定規(guī)則，但不應(yīng)適用于登記權(quán)利人和抵押權(quán)人的交易中，而應(yīng)當(dāng)依據(jù)真實(shí)的權(quán)利狀況來判斷登記權(quán)利人是否構(gòu)成無權(quán)處分。登記權(quán)利人雖然記載的是抵押人的名字，但是，他明知該登記錯(cuò)誤的存在，而仍然處分他人的財(cái)產(chǎn)，從其處分行為而言，是已經(jīng)意識(shí)到自己的行為構(gòu)成無權(quán)處分。

二、抵押權(quán)人已對(duì)不動(dòng)產(chǎn)辦理登記

即抵押雙方已就抵押行為依照法律規(guī)定辦理了登記，并將抵押事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上。《物權(quán)法》第九條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡怯洸派?，是物權(quán)公示所生公信力的內(nèi)容之一。就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而言，主債權(quán)人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿所登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的信賴，與登記權(quán)利人以該不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的，設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)時(shí)，須完成兩個(gè)行為：一是法律行為，即設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)的合意行為；二是不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)的登記，若沒有登記，當(dāng)事人之間僅產(chǎn)生債的關(guān)系，擔(dān)保物權(quán)不會(huì)生效。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一種，其設(shè)立必須經(jīng)依法登記才發(fā)生效力。

三、抵押權(quán)人向抵押人支付合理對(duì)價(jià)

《物權(quán)法》規(guī)定受讓人以合理價(jià)格受讓不動(dòng)產(chǎn)的，才能構(gòu)成善意取得。善意取得制度是為了保護(hù)交易安全而設(shè)定的，只有在抵押權(quán)人與抵押人之間存在交易行為時(shí)，并且抵押權(quán)人支付了合理對(duì)價(jià)時(shí)，法律才有保護(hù)的必要，也才存在善意取得的問題。抵押權(quán)人向抵押人支付合理對(duì)價(jià)，不僅可以使抵押人與抵押權(quán)人之間的利益不至于過分懸殊，也符合善意取得“利益平衡”的原則。抵押權(quán)人支付的對(duì)價(jià)是否合理主要是以交易時(shí)的市場(chǎng)價(jià)為判斷依據(jù)。

四、抵押權(quán)人取得不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)是善意的

所謂“善意”是指抵押權(quán)人客觀上不知道抵押人無抵押不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或處分權(quán)的事實(shí)，且不知道抵押人是為逃避債務(wù)以及司法凍結(jié)而設(shè)定抵押的事實(shí)?！段餀?quán)法》第六條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記”；第十六條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”；第十七條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明”。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的存在與變動(dòng)必須以一定形式公開表現(xiàn)出來并能被特定當(dāng)事人之外的第三人所知悉，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)必須以登記為公示，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)處于交易之外的第三人提供了“消極的信賴?yán)妗?，即“只要沒有公示就沒有物權(quán)變動(dòng)”。不動(dòng)產(chǎn)登記有國(guó)家信譽(yù)的支持，具有相當(dāng)高的公信力，第三人有理由相信不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書及登記簿上記載的物權(quán)狀態(tài)就是真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)。因此，只要抵押權(quán)人信賴登記，就是善意的，除非其明知登記錯(cuò)誤或有異議登記存在，而無需像動(dòng)產(chǎn)的情況那樣考慮交易中的眾多客觀因素，就可以基于這種信賴獲得保護(hù)，抵押權(quán)人信賴不動(dòng)產(chǎn)登記就可以構(gòu)成關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的“善意”。

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第7篇：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)范文

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；收益權(quán)；質(zhì)押

中圖分類號(hào)：D90-052

一、不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押的內(nèi)涵

說到不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)的質(zhì)押，我們需要了解兩個(gè)基礎(chǔ)概念――質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。

質(zhì)押，在傳統(tǒng)的民法中又稱為質(zhì)權(quán)，梁慧星教授所給的定義是：“質(zhì)權(quán)，指?jìng)鶛?quán)人在債務(wù)人不清償其債務(wù)時(shí)，可以就債務(wù)人或第三人移轉(zhuǎn)占有而供作擔(dān)保的動(dòng)產(chǎn)或者權(quán)利所賣得的價(jià)金優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。在質(zhì)權(quán)關(guān)系中，享有質(zhì)權(quán)的債權(quán)人稱為質(zhì)權(quán)人；將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移質(zhì)權(quán)人占有而工作債權(quán)擔(dān)保的債務(wù)人或第三人，稱為出質(zhì)人；出質(zhì)人移轉(zhuǎn)給債權(quán)人占有以供作債權(quán)擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，稱為質(zhì)物或者質(zhì)押物?！备鲊?guó)通行的對(duì)質(zhì)押的分類方法就是將其分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。

所謂的權(quán)利質(zhì)押是指，“以所有權(quán)以外的可讓與的財(cái)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)的而設(shè)定的質(zhì)權(quán)”。通過這個(gè)定義我們可以總結(jié)出來，權(quán)利質(zhì)押的標(biāo)的的特點(diǎn)：首先，它必須為財(cái)產(chǎn)權(quán)，如果不是財(cái)產(chǎn)權(quán)，而是比如說人格權(quán)或者身份權(quán)等，這些不具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的權(quán)利，則沒有辦法對(duì)債權(quán)進(jìn)行一個(gè)清償，因而也就不能作為質(zhì)押的標(biāo)的；其次，標(biāo)的必須是可讓與的財(cái)產(chǎn)權(quán)。因?yàn)闄?quán)利質(zhì)押的實(shí)現(xiàn)，就是要通過對(duì)標(biāo)的進(jìn)行變現(xiàn)，然后將其變現(xiàn)所得的價(jià)款用于債權(quán)的清償。

毋庸置疑，我們可以認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押是屬于權(quán)利質(zhì)押。那么在權(quán)利質(zhì)押的那么多標(biāo)的的分類當(dāng)中，不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)屬于法條當(dāng)中的第四條，是一種新型的其他權(quán)利。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押的定義，我們不應(yīng)該將其簡(jiǎn)單地定義為債權(quán)人享有的對(duì)于特定的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行收益從而獲得經(jīng)濟(jì)價(jià)值的權(quán)利，而是應(yīng)該這個(gè)“不動(dòng)產(chǎn)”的概念進(jìn)行縮小，只針對(duì)社會(huì)公共基礎(chǔ)設(shè)施。因此，不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押可以定義為：債權(quán)人，多指銀行等，為了擔(dān)保其對(duì)于社會(huì)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所借出的貸款進(jìn)行擔(dān)保，對(duì)于債務(wù)人不履行還本付息的義務(wù)的時(shí)候，得以社會(huì)公共基礎(chǔ)設(shè)施之收益優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保行為。

二、不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押的法律特征

（一）權(quán)利的標(biāo)的具有特殊性。在這里所說的不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押的標(biāo)的，不同于出租房屋所得租金的收益權(quán)，它實(shí)際上是一種投資的收益權(quán)。就現(xiàn)階段來說，由于收益的方式還比較單一，因此，可以歸結(jié)為說體現(xiàn)為收費(fèi)權(quán)。但實(shí)際上，不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押的標(biāo)的，不同于單純的政府為了實(shí)現(xiàn)政治的經(jīng)濟(jì)的職能而行使的行政管理的收費(fèi)權(quán)。它是一種民事權(quán)利，雖然它所指的不動(dòng)產(chǎn)多是為了公益事業(yè)而行的公共基礎(chǔ)設(shè)施的投資。因?yàn)樵谀壳爸袊?guó)的體制下，單純靠私營(yíng)企業(yè)和個(gè)人投資，是很難完成公共基礎(chǔ)設(shè)施，必然會(huì)涉及到政府的參與，因此，將政府的行使行政職能而為的收費(fèi)權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押中的標(biāo)的區(qū)分開來十分必要。

（二）權(quán)利所關(guān)聯(lián)的主體具有特殊性。首先是出資方，也就是質(zhì)權(quán)人。在我國(guó)目前的體制下，企業(yè)的力量還是沒有完全成熟，還無法在公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)領(lǐng)域獨(dú)當(dāng)一面，因此，質(zhì)權(quán)人多為銀行等金融機(jī)構(gòu)。當(dāng)然，這只是現(xiàn)階段的一個(gè)特征，隨著企業(yè)的不斷發(fā)展壯大，我們也不排除在到達(dá)某一程度后，企業(yè)也會(huì)具有投資社會(huì)公益項(xiàng)目的能力的可能性。另一方是出質(zhì)方，必然會(huì)有國(guó)家政府的參與。政府為了籌集資金進(jìn)行公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，從而將建好的不動(dòng)產(chǎn)的收益權(quán)作為質(zhì)押標(biāo)的，向銀行出質(zhì)，從而得到資金。必須注意和強(qiáng)調(diào)的是，政府在這個(gè)質(zhì)押過程當(dāng)中，并不是以行政法上的地位來看的，而是單純地以市場(chǎng)主體的地位來看，因此，任何行政權(quán)力的運(yùn)用不能凌駕于另一方，也就是銀行之上來做出決定，雙方是處于一個(gè)平等的地位。任何行政強(qiáng)制的手段，原則上在這里都應(yīng)該是行不通的。

（三）出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人雙方行使權(quán)利和履行義務(wù)在時(shí)間上有階段的銜接性。普通的權(quán)利質(zhì)押中，出質(zhì)人履行義務(wù)和質(zhì)權(quán)人享有權(quán)利具有同步性，銀行根據(jù)借貸合同向借款人發(fā)放貸款后一直到履行期限屆滿這個(gè)期間內(nèi)，借款人負(fù)有定期向銀行還款付息的義務(wù)，而銀行則享有要求借款人還款付息的權(quán)利。然而在不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押中則不一樣，雙方當(dāng)事人，一般以公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目竣工完成投入使用之日起為分界線，在這之前，由銀行按照合同約定，履行其一次性或者分批對(duì)出質(zhì)人提供資金支持的義務(wù)，而此時(shí)，作為出質(zhì)人，則不需要履行還本付息的義務(wù)，而只需要盡到妥善管理和利用資金就可以了；相反，竣工之日開始，出質(zhì)人則要按照約定將所得款定期存入銀行開設(shè)的賬戶，履行還本付息的義務(wù)。這就是所謂的銜接性。

（四）質(zhì)權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式具有獨(dú)特性。普通的權(quán)利質(zhì)押中，質(zhì)權(quán)的實(shí)現(xiàn)一般是在債權(quán)人不履行自己的債務(wù)的時(shí)候，質(zhì)權(quán)人能夠留置其占有的權(quán)利，并以拍賣、變賣該權(quán)利所得的價(jià)款進(jìn)行一個(gè)優(yōu)先受償。然而在不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押中，質(zhì)權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的方式就不是這樣了，若出質(zhì)人不履行還款付息的義務(wù)，質(zhì)權(quán)人無法像一般的質(zhì)權(quán)那樣，將占有的權(quán)利進(jìn)行拍賣和變賣。在不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押當(dāng)中的大型公益性項(xiàng)目多是高速公路、污水處理場(chǎng)之類的項(xiàng)目，它們的收費(fèi)基本賬戶，都是應(yīng)該設(shè)在銀行的，所有收費(fèi)均應(yīng)當(dāng)匯入這個(gè)賬戶，若出質(zhì)人違約不進(jìn)行還款付息的話，銀行可以接管這個(gè)賬戶并進(jìn)行控制，限制該賬戶的資金流出，直到貸款的本息還清為止。而且正如上一個(gè)特征中所提到的，質(zhì)權(quán)人實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)必須是在不動(dòng)產(chǎn)竣工投產(chǎn)之日以后，絕對(duì)不可能是之前。

（五）程序更加嚴(yán)格。不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押與普通權(quán)利質(zhì)押相比，除了需要當(dāng)事人雙方簽訂書面的借貸合同和質(zhì)押合同以外，還必須要依法向政府主管的機(jī)關(guān)辦理相應(yīng)的質(zhì)押登記，并且還要向當(dāng)?shù)毓C機(jī)關(guān)辦理公證。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押的特殊性，會(huì)有政府牽涉其中，為了防止政府行政權(quán)力的濫用，本級(jí)政府要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押之前，需要向上一級(jí)主管機(jī)關(guān)辦理審批手續(xù)，只有取得該行政許可以后，政府與銀行辦理的質(zhì)押合同才能夠生效。

三、不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押的設(shè)定

第一，在進(jìn)行商談之前，作為出質(zhì)一方的政府，必須向其上級(jí)主管部門申請(qǐng)辦理行政許可。如果確認(rèn)該申請(qǐng)符合法律規(guī)定，則應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)向申請(qǐng)人頒發(fā)相關(guān)的許可證。取得行政許可是首要的必經(jīng)程序，沒有得到這個(gè)許可，后面的一切都是空談。

第二，和其他權(quán)利質(zhì)權(quán)設(shè)立一樣，也是必須訂立書面的質(zhì)押合同。其中，在合同中應(yīng)該載明，被擔(dān)保的主債權(quán)的種類、數(shù)額；債務(wù)人的到期履行期限；出質(zhì)物品的名稱、數(shù)量、質(zhì)量狀況等具體情況；出質(zhì)擔(dān)保的范圍；以及工程大概完工的時(shí)間和出質(zhì)人開始履行債務(wù)的期限。

第三，在訂立書面合同的基礎(chǔ)上，當(dāng)事人雙方還要到國(guó)家相關(guān)部門進(jìn)行登記，質(zhì)權(quán)才能生效，就像股權(quán)出質(zhì)那樣。

四、不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押的效力

在討論不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押的效力的時(shí)候主要就是要討論作為質(zhì)權(quán)人的銀行就所質(zhì)押的不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)在什么樣的擔(dān)保范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

討論質(zhì)權(quán)在什么樣的范圍內(nèi)進(jìn)行一個(gè)質(zhì)押權(quán)利的享有這個(gè)問題。其實(shí)，法律上對(duì)于權(quán)利質(zhì)押的范圍并沒有做出具體的規(guī)定，而是準(zhǔn)用了與動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押相同的規(guī)定。所以和動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押相同，不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押的擔(dān)保債權(quán)范圍，一般可以由當(dāng)事人在質(zhì)押合同中予以明確的約定。這個(gè)可以約定的內(nèi)容包括主債權(quán)的數(shù)額、利息的多少、遲延履行時(shí)所要承擔(dān)的一個(gè)責(zé)任，是承擔(dān)違約金還是損害賠償金等等，以及實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的費(fèi)用承擔(dān)。當(dāng)然，與正常的動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押一樣，質(zhì)權(quán)范圍一般涉及質(zhì)物和孳息，除非合同另有約定。

五、結(jié)語

不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押的出現(xiàn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步和政府提升民生服務(wù)的體現(xiàn)，它設(shè)立的初衷就是為了更好的實(shí)行公共基礎(chǔ)建設(shè)。但是不得不承認(rèn)，我國(guó)的法律制度還需要進(jìn)一步完善，在不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)質(zhì)押的方面還不夠全面，因此，完善相關(guān)法律的制定十分緊迫。沒有完善的法律體系，即使設(shè)立的初衷是好的，但是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐利性的驅(qū)使下，各種不法行為也會(huì)慢慢出現(xiàn)，損害市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，同時(shí)還要防止政府行政權(quán)力的濫用。

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作者簡(jiǎn)介：

朱（1989―），女，浙江義烏人，中國(guó)礦業(yè)大學(xué)（北京）2011級(jí)經(jīng)濟(jì)法專業(yè)碩士研究生。

地址：北京市海淀區(qū)學(xué)院路中國(guó)礦業(yè)大學(xué)學(xué)七樓622室 朱 （收）

第8篇：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)范文

[論文關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn) 登記制度 公證制度

物權(quán)登記制度與公證制度是兩種相互配合的法律制度。物權(quán)登記是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的交易結(jié)果進(jìn)行有效地保護(hù)。我國(guó)沒有《物權(quán)登記法》，《物權(quán)法》沒有規(guī)定物權(quán)登記公證制度。物權(quán)登記引入公證，使公證在不動(dòng)產(chǎn)登記制度中定位于前置審查模式具有科學(xué)合理性和獨(dú)特的地位。

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公證的效力

公證效力指公證機(jī)構(gòu)所出具的公證文書在法律上所具有的效果和約束力，有時(shí)直接稱為公證書的效力。主要包括證據(jù)效力、強(qiáng)制執(zhí)行效力和法律行為成立要件效力。物權(quán)登記有物權(quán)公示效力、界定和保護(hù)產(chǎn)權(quán)、維護(hù)交易安全、提高物的利用效率等效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公證的效力兼具公證的效力和物權(quán)登記的效力。

（一）生效力

公證因當(dāng)事人的申請(qǐng)而介入物權(quán)登記前實(shí)質(zhì)審查，在這一階段保護(hù)和尊重當(dāng)事人的選擇權(quán)和自由意志。將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公證作為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同生效的形式要件。這意味著當(dāng)事人訂立不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)須公證，否則合同不產(chǎn)生效力。“公證是預(yù)防房地產(chǎn)交易糾紛的第一道防線”。我國(guó)目前一般實(shí)行自愿公證原則，因而合同的公證形式多由當(dāng)事人約定?！逗贤ā返?5條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效?！彪p方在協(xié)議中如果約定“公證生效”的條件，如果未經(jīng)公證，協(xié)議生效的條件未完備，所附條件沒有成就，協(xié)議不能產(chǎn)生預(yù)期的法律效力。

（二）公示、公信力

公證和登記是法律行為公示的形式。登記的公信力強(qiáng)于公證，以登記的形式彌補(bǔ)合同公證形式符合法律的原旨，但并不意味登記可代替合同的公證形式。訂立合同，進(jìn)行公證，再進(jìn)行登記是一項(xiàng)交易的過程，公證的目的是為了確定合同的效力，登記則是為了完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的交易目的。

公證作為國(guó)家司法制度中不可或缺的組成部分，行使著國(guó)家公共的證明權(quán)力，承載著國(guó)家至高的公共權(quán)威和信譽(yù)，作為社會(huì)信用的重要載體和法律保障，是判斷民商事行為是否真實(shí)合法的重要途徑，也是司法機(jī)關(guān)裁判糾紛的重要根據(jù)，因此，公證是誠(chéng)信的象征，具有天生的公信力。公證公信力體現(xiàn)公證工作的權(quán)威性和影響力，反映人民群眾對(duì)公證工作的滿意度和信任度。

（三）證據(jù)效力

公證的證據(jù)效力是指公證在證據(jù)上的最高效力。證據(jù)效力具有證明公證對(duì)象真實(shí)、合法的證明力，可直接作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)。公證的證據(jù)效力，一是公證證明的內(nèi)容屬于司法認(rèn)知的范疇；二是從證據(jù)材料的優(yōu)先性來看，經(jīng)過公證的書證證明力大于一般的書證。公證證據(jù)在訴訟證明是一種書證?！睹袷略V訟法》第67條規(guī)定：經(jīng)過法定程序公證證明的法律行為、法律事實(shí)和文書，人民法院應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)。公證書具有一種推定的效力，基于公證書的證據(jù)力或生效力，即經(jīng)公證的文書可作為登記機(jī)關(guān)認(rèn)定當(dāng)事人債權(quán)行為真實(shí)、合法的當(dāng)然依據(jù)，應(yīng)該采納公證書。這不僅符合公證文書的效力特性，也符合證據(jù)學(xué)關(guān)于公證文書的理論。

二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公證的定位

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記公證性質(zhì)的界定

在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記中介入公證制度，并非要取代或者削弱不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)職權(quán)，也不意味著公證機(jī)關(guān)權(quán)力的加強(qiáng)，而是將公證機(jī)關(guān)的職能與物權(quán)登記機(jī)關(guān)的職能相互配合，使之相輔相成、相得益彰，更好地實(shí)現(xiàn)物權(quán)登記制度的預(yù)期效果和社會(huì)功能。

（二）公證機(jī)構(gòu)核實(shí)權(quán)的定位

在現(xiàn)有立法的基礎(chǔ)上，應(yīng)完善相關(guān)配套制度，強(qiáng)調(diào)有關(guān)行政權(quán)力部門的協(xié)助。當(dāng)事人和相關(guān)部門應(yīng)真實(shí)的反映情況，提供相關(guān)資料，并對(duì)其提供資料的真實(shí)性與完整性作出許諾。相關(guān)部門如果不配合協(xié)助，允許通過其上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門簽發(fā)協(xié)助核實(shí)的通知，或賦予公證機(jī)構(gòu)一定的司法建議權(quán)，以此保障審查核實(shí)權(quán)的應(yīng)有的效力。

（三）公證書在物權(quán)登記中的地位

公證書在物權(quán)登記中不具有物權(quán)效力?！段餀?quán)法》第9條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定除外。那么當(dāng)事人簽訂了合同并經(jīng)過公證后，只能是發(fā)生債權(quán)效力，合同合法有效，而不發(fā)生物權(quán)效力，物權(quán)以登記為準(zhǔn)。我國(guó)法律不承認(rèn)物權(quán)行為理論，《物權(quán)法》沒有明確區(qū)分債權(quán)合同和物權(quán)合同，也沒有承認(rèn)無因性理論，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記為原則，主要是出于公示的要求。物權(quán)登記前置公證實(shí)質(zhì)性審查制度，明確界定公證人在物權(quán)登記中的法律地位，使公證圍繞其建立合理的內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制、管理機(jī)制、公證程序設(shè)計(jì)以及公證責(zé)任承擔(dān)，使得公證的雙重性、法律職業(yè)性與物權(quán)登記前置審查的職能要求相契合，給物權(quán)登記工作帶來更多便利。

三、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公證法律制度完善

（一）制定《物權(quán)登記法》

依據(jù)《物權(quán)法》第10條規(guī)定制定統(tǒng)一的《物權(quán)登記法》規(guī)范物權(quán)登記，規(guī)制物權(quán)法定和物之流通的各環(huán)節(jié)。對(duì)物權(quán)登記，包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)，均予以規(guī)定，對(duì)登記的程序、登記機(jī)關(guān)及其職權(quán)、登記申請(qǐng)人、登記請(qǐng)求權(quán)、登記的事項(xiàng)、登記的類型、登記的效力、登記機(jī)關(guān)的責(zé)任等作出詳細(xì)的規(guī)定，包括公證前置審查的內(nèi)容和要求，從程序上完善物權(quán)登記制度?！段餀?quán)法》修訂完善時(shí)也應(yīng)考慮物權(quán)登記問題。

（二）統(tǒng)一物權(quán)登記機(jī)關(guān)

物權(quán)登記，具有技術(shù)性、專業(yè)性的特點(diǎn)，由專門機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)，才能發(fā)揮真正作用。專門設(shè)立登記機(jī)關(guān)還是由政府法制部門或法院或公證機(jī)關(guān)統(tǒng)一管理登記事務(wù)各有利弊。如果公證機(jī)關(guān)作為登記機(jī)關(guān)，可改變現(xiàn)行的登記機(jī)構(gòu)多、分散的局面，由縣級(jí)以上人民政府法制部門代表政府發(fā)給相應(yīng)證書，如：《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《抵押權(quán)證》等其它相應(yīng)的證書，以此作為權(quán)利人權(quán)利憑證。

（三）明確不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公證的內(nèi)容

明確不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公證事項(xiàng)，也可稱為法定公證，或強(qiáng)制公證、必須公證，是指法律明文規(guī)定必須經(jīng)公證方可有效的重大法律行為、法律事件和文書，不經(jīng)公證不發(fā)生法律效力。《公證法》第11條第2款規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)公證的事項(xiàng)，有關(guān)自然人、法人或者其他組織應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理公證。《公證法》第38條規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定未經(jīng)公證的事項(xiàng)不具有法律效力的，依照其規(guī)定。當(dāng)立法把公證機(jī)關(guān)的審查作為一種制度進(jìn)行明確規(guī)定，并且與物權(quán)登記制度銜接，就構(gòu)成了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記法定公證制度。在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法定公證制度下，公證是進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記之前必須經(jīng)過的一個(gè)前置性程序，公證機(jī)關(guān)對(duì)引起物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅等行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，登記機(jī)關(guān)只對(duì)提交登記的申請(qǐng)及有關(guān)材料進(jìn)行形式審查。

1.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公證的內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記變動(dòng)公證，涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、抵押、轉(zhuǎn)移等變動(dòng)過程。廣義上的不動(dòng)產(chǎn)登記包括權(quán)利來源、取得時(shí)間、權(quán)利變化情況和地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途價(jià)值、等級(jí)、坐落、從坐標(biāo)、圖形等事項(xiàng)。狹義上，不動(dòng)產(chǎn)登記是土地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記?！段餀?quán)法》中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)區(qū)分原則的設(shè)立，為辦理相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)業(yè)務(wù)提供了科學(xué)依據(jù)。在引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的因素中，最重要的是法律行為，如合同等，其次為非基于法律行為，如繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、法院判決以及拆建等事實(shí)行為等。一般而言，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)非因法律行為而發(fā)生者，均不以登記為物權(quán)變動(dòng)的生效要件。由于法律行為尤其是合同引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)占了相關(guān)公證業(yè)務(wù)的絕大部分，所以不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)登記的原因行為如合同進(jìn)行審查辦理公證是大量的，可行的。

2.登記前必須公證的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)類型

（1）不動(dòng)產(chǎn)繼承、遺產(chǎn)分割、贈(zèng)與、遺贈(zèng)。這些是我國(guó)公證的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，對(duì)無糾紛的繼承、贈(zèng)與、遺贈(zèng)以及對(duì)遺產(chǎn)分割辦理繼承權(quán)公證、贈(zèng)與、遺贈(zèng)公證及遺產(chǎn)分割協(xié)議公證，憑公證書辦理產(chǎn)權(quán)過戶，在實(shí)踐中已被社會(huì)所認(rèn)可。在繼承中，對(duì)于繼承人資格、遺產(chǎn)狀況、放棄繼續(xù)自愿與否、放棄繼承聲明書的真實(shí)性、被繼承人生前是否有債權(quán)債務(wù)、繼續(xù)人有無依法喪失繼承權(quán)等要進(jìn)行細(xì)致審查；贈(zèng)與是一種特殊的轉(zhuǎn)讓。贈(zèng)與合同需要贈(zèng)與人對(duì)贈(zèng)與的意思有充分的理解，對(duì)當(dāng)事人是否具有贈(zèng)與能力、贈(zèng)與是否附條件等都要進(jìn)行審查；對(duì)遺囑的效力、對(duì)遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的效力、涉及財(cái)產(chǎn)是否屬遺囑人個(gè)人所有、法定繼承人有無勞動(dòng)能力及生活來源，要進(jìn)行審查。這些事項(xiàng)法律關(guān)系復(fù)雜，如果登記機(jī)關(guān)人員不具備專業(yè)的法律知識(shí)，處理不當(dāng)，會(huì)導(dǎo)致家庭矛盾，不利于社會(huì)和諧。

（2）抵押（質(zhì)押）合同。抵押所涉及的法律關(guān)系較之交易關(guān)系更為復(fù)雜，時(shí)間也較長(zhǎng)，非經(jīng)公證員引導(dǎo)一般人難能理解，如不辦理公證對(duì)當(dāng)事人和社會(huì)都可能產(chǎn)生不良后果。大陸法系國(guó)家普遍要求此類合同須實(shí)行強(qiáng)制公證。

（3）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易合同。不動(dòng)產(chǎn)交易合同包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同，這類合同按合同主體分兩類：一類是一方或雙方為公司、登記機(jī)構(gòu)、企事業(yè)或其他組織?，F(xiàn)行登記制度中，登記機(jī)構(gòu)只進(jìn)行形式審查，如將此類合同交由公證處公證，依公證程序公證員必須對(duì)合同生效的各實(shí)質(zhì)要件進(jìn)行審查核實(shí)，向股東、董事核實(shí)決議內(nèi)容，向相關(guān)機(jī)關(guān)查實(shí)有關(guān)事項(xiàng)，這是與登記機(jī)構(gòu)一起維護(hù)著登記的公信力。一類是國(guó)家作為行為主體一方的重大不動(dòng)產(chǎn)交易合同，主要是包括：重大建設(shè)工程招投標(biāo)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓及轉(zhuǎn)讓、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目、重大政府項(xiàng)目、招投標(biāo)合同等等。此類合同通常關(guān)系民生熱點(diǎn)，主體有特殊性，客體則為公共財(cái)產(chǎn)，如果由登記機(jī)關(guān)進(jìn)行審查會(huì)存在難辦案，出現(xiàn)“國(guó)家自己審查自己、既是運(yùn)動(dòng)員又是裁判員”。

（四）規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公證審查的模式

物權(quán)登記主要有實(shí)質(zhì)審查與形式審查兩種方式?！段餀?quán)法》第12條沒有界定什么是實(shí)質(zhì)審查、什么是形式審查，也沒要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查還是形式審查。物權(quán)登記的實(shí)質(zhì)審查與形式審查的核心區(qū)別在于登記機(jī)關(guān)是否對(duì)引起物權(quán)變動(dòng)的原因行為進(jìn)行真實(shí)性和合法性審查。大陸法系各國(guó)的公證已經(jīng)成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)過程中不可或缺的一環(huán)。為了提高登記的準(zhǔn)確性，可以參考德國(guó)立法，由公證人員通過公證的形式代替登記人員對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為完成實(shí)質(zhì)審查，公證作為選擇性的實(shí)質(zhì)性審查前置。登記部門依據(jù)公證書及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，可大大提高工作效率。如果沒有規(guī)定公證作為物權(quán)登記的前置程序，直接進(jìn)行登記審查，由于登記部門缺乏相應(yīng)的法律專業(yè)素質(zhì)，可能會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)，難以有效預(yù)防糾紛，也會(huì)增加司法成本?，F(xiàn)實(shí)也印證了因?yàn)橛泄C的保障，大量的不動(dòng)產(chǎn)的繼承、贈(zèng)與、遺贈(zèng)等物權(quán)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)沒有引起不必要的爭(zhēng)議。

（五）調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公證收費(fèi)

公證收費(fèi)是老百姓最關(guān)心的問題，如果費(fèi)用高昂直接影響公證制度實(shí)施的效果，不利于物權(quán)的保護(hù)。任何一項(xiàng)制度的實(shí)施都是有成本的，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記前實(shí)行法定公證制度也不例外，法定公證前置則增加了當(dāng)事人公證費(fèi)的負(fù)擔(dān)，這是事實(shí)。公證機(jī)構(gòu)具有非營(yíng)利的性質(zhì)，費(fèi)用收取應(yīng)體現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)原則”和“便民原則”。目前，委托書、遺贈(zèng)、聲明書公證都是計(jì)件收取，當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)不算重，但財(cái)產(chǎn)繼承、贈(zèng)與和遺贈(zèng)類公證收費(fèi)是按受益額的2%收取，最低200元，這部分當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)確實(shí)較重。目前我國(guó)財(cái)產(chǎn)繼承、贈(zèng)與、遺贈(zèng)類在大多數(shù)地方都是法定公證前置，且公證數(shù)量多，有必要調(diào)整財(cái)產(chǎn)繼承、遺贈(zèng)和贈(zèng)與類公證的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可參照房屋買賣類公證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，分不同檔分別按比例收取，體現(xiàn)定價(jià)的科學(xué)性。針對(duì)棚戶區(qū)、舊城改造、房屋拆遷等不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)類公證及確實(shí)有困難的當(dāng)事人可以降低公證費(fèi)用，實(shí)行緩、減、免，或適用法律援助制度，使當(dāng)事人能夠承受。

第9篇：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)范文

一、性質(zhì)與功能：不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)基本理論問題概述

優(yōu)先購買權(quán)又稱優(yōu)先承買權(quán)或先買權(quán)，是指在一定條件下特定主體相對(duì)其他主體而優(yōu)先受讓某物或某權(quán)利的權(quán)利 。而所謂的不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)則是以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的優(yōu)先購買權(quán)。

（一）不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)

歷來，學(xué)界對(duì)優(yōu)先購買權(quán)法律性質(zhì)的分析是頗有爭(zhēng)議的，但這又是論及先買權(quán)制度時(shí)無法回避的問題，因?yàn)樵搯栴}事關(guān)優(yōu)先購買權(quán)在整個(gè)民法體系中的權(quán)利定位，并由此影響相應(yīng)的制度設(shè)計(jì)。綜合各家學(xué)說，筆者認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)法律性質(zhì)的爭(zhēng)議主要集中在以下幾點(diǎn)：

1.優(yōu)先購買權(quán)是既得權(quán)還是期待權(quán)？大部分論者認(rèn)為："標(biāo)的物所有權(quán)人(即共有人、出租人等) 未將標(biāo)的物出賣, 則優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)利尚未現(xiàn)實(shí)化, 只處于期待權(quán)狀態(tài)" ，也有學(xué)者認(rèn)為："單純具備特定的基礎(chǔ)關(guān)系, 不能使'優(yōu)先購買權(quán)人'取得權(quán)利主體地位。在具備基礎(chǔ)關(guān)系和出賣或轉(zhuǎn)讓條件時(shí), 優(yōu)先購買權(quán)則已經(jīng)成立，此時(shí)為既得權(quán)而非期待權(quán)。" 欲對(duì)此問題有清晰認(rèn)識(shí)，必先廓清既得權(quán)與期待權(quán)的內(nèi)涵。兩者區(qū)分的關(guān)鍵是權(quán)利成立要件是否全部實(shí)現(xiàn)。期待權(quán)是成立要件尚未全部實(shí)現(xiàn)，將來可能實(shí)現(xiàn)的權(quán)利，反之則為既得權(quán)。依王澤鑒先生的看法, 期待權(quán)地位的取得應(yīng)考慮兩個(gè)因素:"①此種地位是否已受法律保護(hù)；②此種地位有否賦予權(quán)利性質(zhì)之必要" 。 綜上可知，期待權(quán)離真正實(shí)現(xiàn)尚欠要件，但已具有法律保護(hù)必要的期待利益。對(duì)我國(guó)的制度考察可知：不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)實(shí)現(xiàn)需具備三個(gè)要件: 一是基礎(chǔ)關(guān)系的存在，二是出售不動(dòng)產(chǎn)，三是具備同等條件。因此，如果同時(shí)具備這三個(gè)要件，那么這種購買權(quán)就是既得權(quán)，其可以直接要求對(duì)方協(xié)助實(shí)現(xiàn)權(quán)利。如果不能同時(shí)具備這三個(gè)要件，那么這種購買權(quán)就必然處于期待狀態(tài)，問題是這種期待狀態(tài)是否有受法律保護(hù)的必要。當(dāng)僅存在基礎(chǔ)法律關(guān)系時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人有無出賣之意思尚不能確定，先買權(quán)人期待利益的實(shí)現(xiàn)完全是一種臆測(cè)，此種期待利益也毫無保護(hù)之必要。當(dāng)同時(shí)具備基礎(chǔ)法律關(guān)系和出售的要件時(shí)，先買權(quán)人期待利益之實(shí)現(xiàn)已可提上議事日程，法律對(duì)此種利益的保護(hù)也實(shí)屬必要。例如，出租人出售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)向承租人履行通知義務(wù)，即是法律對(duì)先買權(quán)人期待利益保護(hù)的明證。因此筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)是一種期待權(quán)，該權(quán)利自所有權(quán)人有出售不動(dòng)產(chǎn)意思表示時(shí)始生成。

2.優(yōu)先購買權(quán)是請(qǐng)求權(quán)還是形成權(quán)？形成權(quán)(附條件形成權(quán)) 說認(rèn)為"優(yōu)先購買權(quán)人得依一方的意思表示, 形成以義務(wù)人和第三人買賣合同同樣條件為內(nèi)容的合同, 無須義務(wù)人(所有權(quán)人或出賣人) 的承諾, 不過此項(xiàng)權(quán)利附停止條件, 須待義務(wù)人出賣標(biāo)的物與第三人時(shí), 才能行使" ，此為通說。請(qǐng)求權(quán)說認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)人"有權(quán)請(qǐng)求出賣人優(yōu)先將財(cái)產(chǎn)出賣轉(zhuǎn)讓給自己,出賣人也有義務(wù)滿足先買權(quán)人的請(qǐng)求, 而不能把財(cái)產(chǎn)出賣轉(zhuǎn)讓給其他購買人, 先買權(quán)人則有權(quán)請(qǐng)求人民法院宣告其買賣無效, 并有權(quán)請(qǐng)求出賣人繼續(xù)履行義務(wù)" 。有學(xué)者為調(diào)和請(qǐng)求權(quán)作用與先買權(quán)內(nèi)涵之間的沖突，主張把先買權(quán)定性為"附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)" 。筆者認(rèn)為，當(dāng)所有權(quán)人欲轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)于第三人，同時(shí)先買權(quán)人能夠給出同等交易條件時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)表現(xiàn)為一種形成權(quán)，即僅依先買權(quán)人單方的意思表示就可與所有權(quán)人形成買賣關(guān)系。因此，在合約的成立生效階段上，先買權(quán)表現(xiàn)為一種形成權(quán)，但在合約的履行和權(quán)利的救濟(jì)上，先買權(quán)則表現(xiàn)為一種請(qǐng)求權(quán)。另外，當(dāng)所有權(quán)人有轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的意思，同時(shí)懾于先買權(quán)制度的約束而主動(dòng)以市場(chǎng)價(jià)與先買權(quán)人洽談轉(zhuǎn)讓時(shí)，先買權(quán)人就沒有僅憑單方意思表示就形成合約的權(quán)利，而只能請(qǐng)求對(duì)方與自己交易。綜上所述，在某一時(shí)點(diǎn)上，我們不能把先買權(quán)既定性為形成權(quán)又定性為請(qǐng)求權(quán)。但從權(quán)能發(fā)揮作用的整個(gè)階段看，先買權(quán)既有表現(xiàn)為形成權(quán)的階段，也有表現(xiàn)為請(qǐng)求權(quán)的階段。

3.優(yōu)先購買權(quán)是物權(quán)還是債權(quán)？對(duì)我國(guó)現(xiàn)行法律所規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)，學(xué)者對(duì)其性質(zhì)有不同意見，一種觀點(diǎn)認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)附隨于買賣關(guān)系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)，應(yīng)于合同法中規(guī)定；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，應(yīng)于物權(quán)法中規(guī)定。有學(xué)者則認(rèn)為"優(yōu)先購買權(quán)依其能否對(duì)抗第三人可分為物權(quán)性優(yōu)先購買權(quán)和債權(quán)性優(yōu)先購買權(quán)" 。有些學(xué)者從考察德國(guó)的制度出發(fā)，進(jìn)一步指出"法定優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)賦予物權(quán)效力，約定優(yōu)先購買權(quán)一般具有債權(quán)效力，但符合法律規(guī)定的公示要件的，具有物權(quán)效力" ，筆者贊同此種觀點(diǎn)?；谝馑甲灾蔚脑瓌t，先買權(quán)可以有法定與約定之分。誠(chéng)如臺(tái)灣學(xué)者王澤鑒教授認(rèn)為,"依私法自治原則,當(dāng)事人基于交易的需要,亦得為優(yōu)先承買權(quán)之約定" 。約定先買權(quán)是標(biāo)的物所有權(quán)人為自己的處分權(quán)所設(shè)定的負(fù)擔(dān)，只要基于自愿并不違反法律的強(qiáng)制規(guī)定，我們應(yīng)該認(rèn)可其效力。但基于約定的相對(duì)性 原理，我們只宜認(rèn)可其具有債權(quán)性效力，即此種先買權(quán)僅對(duì)約定雙方有約束力。除外的情況是，該種約定經(jīng)過物權(quán)性公示。公示公信是物權(quán)享有和變動(dòng)的重要原則，如果約定的不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)經(jīng)過預(yù)告登記，那么我們可以認(rèn)可該先買權(quán)的物權(quán)性效力。對(duì)于法定的不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)，從立法的意旨來看，法律認(rèn)可其具有物權(quán)性效力，可以對(duì)抗第三人。如我國(guó)司法解釋規(guī)定承租人在先買權(quán)受侵犯情況下可以請(qǐng)求法院宣告出賣人與第三人買賣合同無效，此種情況即是證明。

（二）不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)制度的價(jià)值功能

不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)作為一項(xiàng)法律特別規(guī)定制度，其創(chuàng)設(shè)必然符合人們所恒定追求的法的基本價(jià)值目標(biāo)--自由、正義、秩序、效益等。然而，法的基本價(jià)值目標(biāo)在某一特定法律關(guān)系中不總是統(tǒng)一的，有時(shí)則出現(xiàn)沖突相悖的情況。例如，不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)在安定秩序方面發(fā)揮功能的同時(shí)，似侵犯了不動(dòng)產(chǎn)出賣方處分其財(cái)產(chǎn)的自由。有鑒于此，在遵循價(jià)值位階、比例適度、個(gè)案平衡的原則下去尋求一種較優(yōu)選擇才是我們的明智之舉。先買權(quán)的創(chuàng)設(shè)正是一種較優(yōu)選擇，從創(chuàng)設(shè)的意旨來看，不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)制度在以下幾方面發(fā)揮了積極的作用：

1.促進(jìn)物盡其用，最大限度發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)多存在于共有、租賃等法律關(guān)系中。賦予共有人、承租人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)，有利于物盡其用，最大限度發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。原因在兩方面：一是共有人、承租人等基于優(yōu)先購買權(quán)的合理預(yù)期，對(duì)物的使用作長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，并盡最大努力維護(hù)和改善該物，并為此投入了必要的人力物力和財(cái)力，而投入的回報(bào)有時(shí)是長(zhǎng)期的，甚至跨越了租賃期等。二是從而有利于簡(jiǎn)化物上的法律關(guān)系，提高對(duì)物的使用價(jià)值，充分發(fā)揮物的經(jīng)濟(jì)效用。物上的法律關(guān)系愈多，愈不利于物的經(jīng)濟(jì)作用的發(fā)揮。如在共有關(guān)系中，權(quán)利主體愈多，往往要付出愈多的協(xié)調(diào)成本去決定物的使用。

2.降低交易成本，最大限度維護(hù)雙方的經(jīng)濟(jì)利益。成本是市場(chǎng)主體進(jìn)行交易的重要考量。"為了市場(chǎng)交易，有必要發(fā)現(xiàn)誰希望進(jìn)行市場(chǎng)交易，有必要告訴人們交易的愿望和方式，以及通過討價(jià)還價(jià)的訂立契約，督促契約條款的嚴(yán)格履行等" ，所有這些工作的花費(fèi)即是交易成本。不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)制度的創(chuàng)設(shè)有利于減少以下交易成本：一是尋找交易機(jī)會(huì)的成本。優(yōu)先購買權(quán)人尋找相同功能物的費(fèi)用將會(huì)由于該制度的存在而相對(duì)減少。二是履行契約的成本。由于基礎(chǔ)法律關(guān)系的存在，不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)將大大減少返還和交付標(biāo)的物的費(fèi)用。一般而言，第一項(xiàng)成本的減少主要有利于先買權(quán)人，而第二項(xiàng)成本的減少無疑對(duì)雙方有利。

3.安定經(jīng)濟(jì)秩序，適度照顧弱勢(shì)群體的利益。由于基礎(chǔ)法律關(guān)系的存在，特定的權(quán)利主體對(duì)特定標(biāo)的物已經(jīng)形成了利用關(guān)系，有些權(quán)利主體甚至對(duì)標(biāo)的物產(chǎn)生了一種依賴關(guān)系，例如對(duì)一些承租房屋居住的低收入家庭來說，房屋的有無直接關(guān)系到其居住利益的保障。如果賦予特定的權(quán)利主體以優(yōu)先購買權(quán)，那么權(quán)利主體將維持對(duì)特定標(biāo)的物的利用關(guān)系，從而使其的經(jīng)濟(jì)生活按照既定的軌跡發(fā)展，大大減少關(guān)系改變給其原有生活帶來的沖擊。從某種程度上講，不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)有一定傾斜保護(hù)弱勢(shì)群體的目的。這種看似侵犯契約自由的制度所追求的是一種實(shí)質(zhì)意義上的正義。在這種傾斜保護(hù)中，法律制度用"同等條件"的規(guī)定對(duì)出賣方的利益也盡了最大考量。

二、沖突與解決：復(fù)數(shù)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)

目前，我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定散見于《民法通則》、《物權(quán)法》、《合同法》等民事法律和相應(yīng)解釋及一些行政法規(guī)中。因?yàn)槲覈?guó)執(zhí)行嚴(yán)格的土地政策，禁止土地買賣，同時(shí)我國(guó)的房地產(chǎn)法嚴(yán)格貫徹房地一致性，所以我國(guó)出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)保護(hù)的情形主要集中在房屋買賣關(guān)系中。由于產(chǎn)權(quán)主體的多元化，不動(dòng)產(chǎn)利用關(guān)系的復(fù)雜化，現(xiàn)實(shí)中往往出現(xiàn)不同先買權(quán)間的沖突。即在某一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)上，同時(shí)出現(xiàn)幾個(gè)主張優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利主體。這些權(quán)利主體主張的先買權(quán)既有基于性質(zhì)相同的基礎(chǔ)法律關(guān)系而產(chǎn)生的，如同樣基于共有關(guān)系，又有基于性質(zhì)不同的基礎(chǔ)法律關(guān)系而產(chǎn)生的，如一個(gè)基于共有關(guān)系，一個(gè)基于租賃關(guān)系。對(duì)這些沖突的解決，法律上缺少明確的處理規(guī)則，理論上也有較多分歧。為此，我們應(yīng)本著有利生產(chǎn)、方便生活、提高效率、物盡其用、明確效力、尊重自治等諸多原則，通過綜合考量來解決這些沖突。

（一）不同共有人之間的先買權(quán)沖突及解決

當(dāng)某一不動(dòng)產(chǎn)上的共有人大于等于三人時(shí)，如果某一共有人出賣其應(yīng)有份額或共有物分割后所得，其他共有人都主張先買權(quán)，那么權(quán)利間的沖突如何解決呢？國(guó)外的立法對(duì)此已有明文規(guī)定?！斗▏?guó)民法典》第815條14項(xiàng)規(guī)定："如有多名共有人行使先買權(quán)，視他們?cè)诠灿胸?cái)產(chǎn)中所占的份額比例，共同取得擬予出賣的財(cái)產(chǎn)，有相反規(guī)定時(shí)除外"。在我國(guó)，有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)由出賣人決定誰享有先買權(quán)。"這種作法既可減少交易成本，也可保證在先買權(quán)效力相同的情下，出賣人選擇權(quán)的行使，能夠以其自己的意思決定買方"

筆者認(rèn)為，對(duì)于按份共有人之間的先買權(quán)沖突，宜參照《法國(guó)民法典》的做法。即首先評(píng)估各主張先買權(quán)的共有人所持份額之和，然后計(jì)算各自份額在前面所求份額之和中的比例，各權(quán)利人按照此比例劃分取得某共有人出賣的份額。依原理，按份共有人所占的財(cái)產(chǎn)份額是抽象的數(shù)字化份額，不直接對(duì)照財(cái)產(chǎn)的具體部分。因此，前面的解決方法方便易行，只需進(jìn)行簡(jiǎn)單的數(shù)字計(jì)算。同時(shí)，該方法也體現(xiàn)了公平原則。因?yàn)椴煌灿腥怂址蓊~的比例往往是其最后分享共有財(cái)產(chǎn)所生收益和分擔(dān)虧損的基礎(chǔ)，而收購某共有人出賣的份額，對(duì)主張先買的共有人來說，這也是一種收益，所以按比例劃分也完全符合常理。

對(duì)于共同共有人之間的先買權(quán)沖突，應(yīng)按照物盡其用，效率優(yōu)先的原則來處理。如法條所規(guī)，共同共有人主張先買權(quán)的前提是出賣人的財(cái)產(chǎn)與其他共有人的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或配套使用。因此，若有數(shù)個(gè)共有人主張先買權(quán)，則應(yīng)視該共有人財(cái)產(chǎn)與出賣人財(cái)產(chǎn)間的結(jié)合程度。若緊密結(jié)合為一整體，或配套使用能極大提高效率，則應(yīng)判其先買權(quán)具有優(yōu)先效力。

（二）承租人與次承租人間的先買權(quán)沖突及解決

依《合同法》規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。由此，在同一標(biāo)的物上可以形成復(fù)數(shù)個(gè)租賃關(guān)系。那么，當(dāng)出租人出售租賃物時(shí)，承租人和次承租人誰享有先買權(quán)呢？有觀點(diǎn)認(rèn)為次承租人享有先買權(quán)，理由如下：（1）穩(wěn)定轉(zhuǎn)租社會(huì)關(guān)系的需要，避免給次承租人生活帶來大變動(dòng)。（2）有利于簡(jiǎn)化交易程序、降低成本、增進(jìn)效率，因?yàn)檎嬲加凶赓U物的是次承租人。（3）法律制度的理念是保護(hù)弱勢(shì)，次承租人是真正的弱勢(shì)。

另外一種觀點(diǎn)則認(rèn)為次承租人不享有先買權(quán) 其理由主要有：（1）先買權(quán)是法定權(quán)利，我國(guó)法律沒有賦予次承租人有先買權(quán)。（2）依據(jù)合同相對(duì)性原理，次承租人的合同相對(duì)方是承租人，其權(quán)利對(duì)出租人沒有約束力。（3）在房屋發(fā)生多次轉(zhuǎn)租的情況下，先買權(quán)順位如何解決？

筆者認(rèn)為次承租人享有先買權(quán)，且其權(quán)利優(yōu)先于承租人。首先，我們解決先買權(quán)權(quán)利沖突的關(guān)鍵出發(fā)點(diǎn)是立法意旨。眾所周知，先買權(quán)制度以秩序與效率為兩大價(jià)值目標(biāo)，而認(rèn)可次承租人的先買權(quán)完全符合這兩大價(jià)值目標(biāo)。次承租人作為租賃物的真正占有和使用者，其租賃標(biāo)的物的目的無非有兩種。一是生產(chǎn)之需，即經(jīng)營(yíng)租賃物取得收益。從次承租人可以滿足承租人賺取租金差需求的角度可以看出，次承租人比承租人利用租賃物的效率更高，因此為了物盡其用、提高效率，我們有必要認(rèn)可次承租人先買權(quán)的優(yōu)先效力。二是生活之需，即租賃標(biāo)的物保障居住。對(duì)次承租人來說，租賃物 是其居住利益所系。對(duì)承租人來說，租賃物是其經(jīng)營(yíng)利益所系。從利益衡量和安定生活秩序的角度出發(fā)，我們也有必要認(rèn)可次承租人先買權(quán)的優(yōu)先效力。其次，對(duì)于我國(guó)法律沒有明確規(guī)定次承租人有先買權(quán)的問題，我們可以對(duì)"承租人"的概念進(jìn)行目的性擴(kuò)張解釋。對(duì)于次承租人與出租人無直接合同關(guān)系的問題，我們的著眼點(diǎn)是轉(zhuǎn)租關(guān)系必須經(jīng)過出租人同意，出租人直接影響轉(zhuǎn)租合同的成立與否。對(duì)于多次轉(zhuǎn)租的問題，我們按照前面立論的精神，應(yīng)該認(rèn)可標(biāo)的物的實(shí)際承租人先買權(quán)的優(yōu)先效力。

（三）共有人與承租人間不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)的沖突及解決

該問題是學(xué)者們談?wù)撟疃嗟?。通說認(rèn)為共有人的先買權(quán)優(yōu)先于承租人的先買權(quán)，因?yàn)樵诖朔N情形中,無論是從這兩種先買權(quán)發(fā)生的基礎(chǔ)原因考慮,還是從其發(fā)生的時(shí)間也有先后考慮,共有人的先買權(quán)都應(yīng)具有優(yōu)先于承租人的先買權(quán)的效力。而且法律對(duì)基于債權(quán)關(guān)系而發(fā)生的租賃權(quán)人已經(jīng)設(shè)立了"買賣不破租賃"的規(guī)則予以保護(hù),已無必要再就先買權(quán)進(jìn)行規(guī)定。 也有學(xué)者從簡(jiǎn)化法律關(guān)系，提高不動(dòng)產(chǎn)利用效率的角度出發(fā)，舉例論證共有人先買權(quán)可以使標(biāo)的物上的共有關(guān)系簡(jiǎn)化，而承租人先買權(quán)則不僅不能使所有權(quán)與利用權(quán)合一，也不能簡(jiǎn)化共有關(guān)系。

針對(duì)上面的理由，有學(xué)者提出了異議：（1）先買權(quán)不因主體有別而性質(zhì)不同，基礎(chǔ)法律關(guān)系的不同不能推導(dǎo)出權(quán)利本身效力不同。（2）現(xiàn)實(shí)中大量存在租賃在前，共有在后的事實(shí)。（3）承租人在現(xiàn)實(shí)地使用著租賃物，共有人并未使用租賃物。賦予共有人優(yōu)先行使地位后，對(duì)承租人的影響明顯要大于賦予承租人優(yōu)先行使地位后對(duì)共有人的影響。在否定通說理由的基礎(chǔ)上，一些學(xué)者認(rèn)為承租人的先買權(quán)優(yōu)先于共有人，主要理由為：（1）在共有人優(yōu)先的情況下，所有與利用主體仍分離，是一種缺乏效率的使用方法。在承租人優(yōu)先的情況下，其雖僅取得標(biāo)的物部分份額，但此份額系抽象存在，其已成為所有人，所有和利用的合一是一種效率的安排。（2）從我國(guó)法律規(guī)定看，承租人先買權(quán)可以對(duì)抗任意第三人，具有相當(dāng)于物權(quán)的效力。共有人之先買權(quán)則僅有債權(quán)效力。依據(jù)物權(quán)優(yōu)先原理，承租人先買權(quán)無疑優(yōu)先于共有人。

另外，有學(xué)者指出："按份共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)不能發(fā)生并存。在按份共有人轉(zhuǎn)讓其份額時(shí)，只能由其他按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)；在出租人轉(zhuǎn)讓租賃物時(shí)，只有承租人才能行使優(yōu)先購買權(quán)。因?yàn)榘捶莨灿腥藘?yōu)先購買權(quán)的客體是共有權(quán)的份額，而不是共有物。承租人優(yōu)先購買權(quán)的客體是具體的物，份額與實(shí)物非屬同一，故這兩種優(yōu)先購買權(quán)無法并存發(fā)生沖突。"

參考吸收以上觀點(diǎn)中的合理成份，筆者認(rèn)為，共有人與承租人間先買權(quán)沖突的解決，必須先以立法意旨中維護(hù)的價(jià)值目標(biāo)為一般原則進(jìn)行考量，同時(shí)針對(duì)實(shí)踐中的不同情形，在尊重當(dāng)事人意思自治的前提下具體分析，以求個(gè)案公平。因?yàn)閷?shí)踐中的問題遠(yuǎn)比一般性的規(guī)定要復(fù)雜。比如說按份共有人在標(biāo)的物上行使自己處分權(quán)的情形就可分許多種。其可以轉(zhuǎn)讓自己在共有物上享有的份額；其可以行使自己的表決權(quán)與其他共有人達(dá)成絕對(duì)多數(shù)決后轉(zhuǎn)讓部分或全部共有物；其可以在分割共有實(shí)物后轉(zhuǎn)讓自己所得的部分等等。（就按份共有人的先買權(quán)，我國(guó)法律僅明確規(guī)定轉(zhuǎn)讓份額的情形，筆者認(rèn)為似乎欠周延，所以此處的多種情形是理論上的歸納。）另外，承租人租賃共有物的情形也有部分或全部之分。對(duì)于這紛繁復(fù)雜的多種組合情形，我們籠統(tǒng)地說共有人先買權(quán)優(yōu)先或承租人先買權(quán)優(yōu)先，似乎不夠嚴(yán)密。當(dāng)然，如果要求法律法規(guī)對(duì)每一種可能的情形作細(xì)化規(guī)定似乎也不現(xiàn)實(shí)和科學(xué)。因此，實(shí)務(wù)中在堅(jiān)持價(jià)值目標(biāo)的前提下具體問題具體分析，努力尋求個(gè)案平衡是必要的。

就法律明文規(guī)定的共有人可享先買權(quán)的情形，在與承租人先買權(quán)發(fā)生沖突情況下，如何解決呢？就此，筆者試做簡(jiǎn)要分析。

首先，對(duì)于按份共有人轉(zhuǎn)讓份額的情形，共有人應(yīng)優(yōu)先于承租人，理由的立足點(diǎn)是共有存在的基礎(chǔ)與效率原則。共有建立在共有人相互信任的基礎(chǔ)上，具有典型的人合性。認(rèn)可按份共有人先買權(quán)優(yōu)先效力將有利于原先建立起來的人合性優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮。而承租人如果利用先買權(quán)介入共有關(guān)系，則極可能由于與其它共有人缺少信任基礎(chǔ)而造成共有物管理的低效率。從管理主體數(shù)量的角度講，共有人優(yōu)先必然使共有人減少，承租人優(yōu)先則只是變換共有人，由于管理主體的減少可以帶來管理的高效率，認(rèn)可共有人優(yōu)先符合效率原則。而承租人優(yōu)先不能使其取得完全的所有權(quán)，期待中利用與所有合一也不能完全實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)實(shí)中承租人既租賃共有物，又享有共有物份額的情況更容易使其他共有人產(chǎn)生不信任感，因?yàn)殡p方的利益訴求是互逆的（承租人希望租金越低越好，共有人希望租金越高越好）。因此，承租人先買權(quán)優(yōu)先未必是一種效率安排。

其次，對(duì)于共同共有人轉(zhuǎn)讓實(shí)物分割所得的情形，承租人優(yōu)先于共有人，理由的立足點(diǎn)是秩序原則和基礎(chǔ)法律關(guān)系。實(shí)物分割后，原共同共有人只有在物屬于一個(gè)整體或配套使用的情況下才有先買權(quán)，因此認(rèn)可共有人優(yōu)先是符合效率原則的。從另一角度講，分割后的物上已成立獨(dú)立的所有權(quán)，承租人優(yōu)先可以使利用與獨(dú)立的所有合一，這同樣是符合效率原則的。筆者認(rèn)為兩方面的效率是很難分出高低的。但是，認(rèn)可承租人優(yōu)先無疑有利于安定物的利用秩序，而共有人優(yōu)先則將破壞已有秩序。從基礎(chǔ)法律關(guān)系角度講，分割后的物與其他共同共有人已脫離基礎(chǔ)法律關(guān)系的聯(lián)系，而承租人則在分割后的物上形成了新的利用關(guān)系。

三、問題與建議：對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)保護(hù)的幾點(diǎn)思考

（一）擴(kuò)展不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的類型

目前我國(guó)法律規(guī)定的幾種優(yōu)先購買權(quán)都是法定的先買權(quán)，對(duì)此，我們有必要認(rèn)可和保護(hù)約定的先買權(quán)。約定的優(yōu)先購買權(quán)是以當(dāng)事人約定的方式產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán), 與法定優(yōu)先購買權(quán)相對(duì)稱。由于約定優(yōu)先購買權(quán)具有微觀性、具體性, 因而是法定優(yōu)先購買權(quán)的補(bǔ)充。如果當(dāng)事人約定的內(nèi)容不違背法律的強(qiáng)制性規(guī)范, 則基于契約自由原則, 應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其效力, 從而有利于發(fā)揮優(yōu)先購買權(quán)的制度功能。國(guó)外不乏約定優(yōu)先購買權(quán)的立法例, 例如,《瑞士民法典》第681 條,《德國(guó)民法典》第1094 條等。 約定優(yōu)先購買權(quán)的存在較好解決了先買權(quán)與契約自由之間的矛盾沖突，使法律對(duì)秩序與效率價(jià)值的追求與當(dāng)事人的意思自治更好地融合在一起。

（二）細(xì)化不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)行使的配套制度

比較先進(jìn)國(guó)家的立法規(guī)定，我國(guó)現(xiàn)行有關(guān)先買權(quán)的法律規(guī)定大多屬于原則、籠統(tǒng)、簡(jiǎn)單的類型，即用"優(yōu)先購買權(quán)"一詞涵蓋所有關(guān)于先買權(quán)的行使方式、行使期限、救濟(jì)方式等一整套制度規(guī)范。當(dāng)然，有關(guān)承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定則稍具體些，但有些方面仍顯粗泛。對(duì)此，我們有必要參考借鑒世界先進(jìn)國(guó)家的成熟規(guī)范，同時(shí)針對(duì)實(shí)踐中適用不統(tǒng)一的地方，細(xì)化不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)行使的配套規(guī)則，以使不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)的行使與保護(hù)有可靠的規(guī)范依據(jù)。從配套方面而言，先買權(quán)的行使方式期限、救濟(jì)途徑、沖突解決方式等都應(yīng)細(xì)化規(guī)范；從配套層面而言，先買權(quán)保護(hù)與行使的細(xì)化有必要與不動(dòng)產(chǎn)登記制度、拍賣制度的等相互協(xié)調(diào)統(tǒng)一；從配套方式而言，一些尚不成熟與偏重實(shí)務(wù)操作的制度可先在司法解釋中規(guī)范。

（三）以制度價(jià)值尋求個(gè)案公平

司法實(shí)踐中不容忽視的問題是，有些司法機(jī)關(guān)在適用先買權(quán)規(guī)范時(shí)出現(xiàn)偏差，導(dǎo)致有時(shí)忽視了對(duì)先買權(quán)人保護(hù)，有時(shí)忽視了對(duì)所有權(quán)人或第三人的保護(hù)，從而影響了司法的公信力。事實(shí)上，先買權(quán)的行使有可能涉及多方當(dāng)事人的利益，在先買權(quán)的沖突中就可見一斑。一般而言，法律關(guān)系中涉及的主體越多，關(guān)系越復(fù)雜，解決問題的難度越大。不可否認(rèn)的是，法律規(guī)范再細(xì)化其于是概括性規(guī)定，難以窮盡現(xiàn)實(shí)中所有可能發(fā)生的情況。因此司法機(jī)關(guān)在解決先買權(quán)糾紛中必須認(rèn)知到情況的復(fù)雜性，防止簡(jiǎn)單適用法律，而應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持秩序與效率的前提下，努力尋求個(gè)案的公平，找到所有權(quán)人、先買權(quán)人、第三人等各方主體利益的平衡點(diǎn)。

（四）完善不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利救濟(jì)方式

依法律規(guī)定，承租人不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)侵害后的救濟(jì)方式是請(qǐng)求法院宣告出租人與第三人訂立的買賣協(xié)議無效。可見，法律是賦先買權(quán)予物權(quán)性效力來達(dá)到權(quán)利救濟(jì)的。除此外，法律對(duì)其他種類先買權(quán)的權(quán)利救濟(jì)毫無明文，學(xué)界一般認(rèn)為可以準(zhǔn)用承租人的救濟(jì)方式。筆者認(rèn)為，法律規(guī)定的承租人 式的救濟(jì)方法對(duì)權(quán)利人的保護(hù)實(shí)則不周。實(shí)踐中，一些權(quán)利人知道先買權(quán)被侵害可能在喪失對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有后，并有可能另外已取得了相同使用價(jià)值的其他不動(dòng)產(chǎn)，此時(shí)權(quán)利人對(duì)權(quán)利救濟(jì)的訴求并不是要求宣告所有權(quán)人與第三方的買賣協(xié)議無效并以形成權(quán)成立合同，而是僅僅要求所有權(quán)人賠償自己權(quán)利被侵害后的受到的損失。因此，筆者認(rèn)為先買權(quán)可以成為侵權(quán)行為的客體。從基本性質(zhì)而言，先買權(quán)是一種特殊性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，因?yàn)?先買權(quán)可以為權(quán)利人提供獲得物權(quán)的機(jī)會(huì)利益，具有直接的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容" 。而現(xiàn)代侵權(quán)行為法已越來越認(rèn)同權(quán)利具有的可侵性。鑒于侵權(quán)責(zé)任承擔(dān)方式的多樣性，讓先買權(quán)成為侵權(quán)行為法保護(hù)的范疇將使權(quán)利人對(duì)先買權(quán)的保護(hù)更具靈活性。

（五）限制不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的濫用

從實(shí)務(wù)的角度考慮，限制不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的濫用主要是兩大方面：一是善意取得制度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的阻卻，二是不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的除外適用。就第一方面而言，善意取得制度是對(duì)法定先買權(quán)的物權(quán)性效力所設(shè)定的界限。依據(jù)《物權(quán)法》第106條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得。保護(hù)善意第三人的利益就是保護(hù)交易的安全，而維護(hù)交易的安全是民法的價(jià)值所在。當(dāng)交易安全與不動(dòng)產(chǎn)先買權(quán)人的利益發(fā)生沖突時(shí)，根據(jù)"兩利相權(quán)取其重"的原則，應(yīng)當(dāng)保護(hù)善意第三人的利益。 就第二方面而言，除外的適用必須建立在對(duì)"買賣"的正確界定上。依《合同法》規(guī)定，買賣是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的行為。因此，在贈(zèng)與、遺贈(zèng)、繼承、遺贈(zèng)、互易等場(chǎng)合，不動(dòng)產(chǎn)的先買權(quán)不得行使。在混合贈(zèng)與的情況下，"雖兼有買賣和贈(zèng)與的因素，但究其實(shí)質(zhì)仍以贈(zèng)與的性質(zhì)為主，與純粹的買賣終究不同" ，故而先買權(quán)同樣不得適用。在出賣人將不動(dòng)產(chǎn)出賣給家庭成員或家屬的情況下，"因家庭成員間的買賣不免具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣終究也不同" ，故先買權(quán)也不得適用。