房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃范文

[關(guān)鍵詞]新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，也是納稅大戶，房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、建設(shè)到銷售涉及到十多種稅，占我國(guó)實(shí)體稅稅種的半數(shù)以上。2007年以來，國(guó)家為規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅全面清算、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳比例等相關(guān)文件規(guī)定，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》也第一次出現(xiàn)在我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系當(dāng)中，就企業(yè)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量、披露提出了明確要求。面臨國(guó)家宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的雙重壓力，如何在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及稅收法律政策框架下，有效降低稅負(fù)以節(jié)約成本，已成為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的重要課題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

1.房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)與復(fù)雜的成本結(jié)構(gòu)對(duì)稅收籌劃的迫切需求。與其他行業(yè)比較而言，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，稅負(fù)重，采取有效地稅收籌劃方案，減輕資金壓力，降低成本，是房地產(chǎn)企業(yè)的迫切需要。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的多元化業(yè)務(wù)需要精細(xì)的財(cái)稅管理。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及到規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、房產(chǎn)建造、經(jīng)營(yíng)銷售等諸多范疇，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容廣泛，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多元，管理流程復(fù)雜，必須采取與之適應(yīng)的財(cái)稅管理模式才能有效控制稅負(fù)成本。其次，房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。比如：開發(fā)成本內(nèi)容包括：征地拆遷費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等；經(jīng)營(yíng)成本則主要涉及到土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本等。這些都要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步完善稅收籌劃方案，節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本。

2. 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃調(diào)整的必要性。隨著新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的確立，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)——建造合同》等法規(guī)的出臺(tái)都為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅方案的調(diào)整提出了新的要求。比如：會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所提供的會(huì)計(jì)政策如投資性房地產(chǎn)計(jì)量基礎(chǔ)、存貨計(jì)價(jià)方法的選擇，在一定范圍內(nèi)賦予了企業(yè)選擇稅收的權(quán)利，使房地產(chǎn)企業(yè)可立足于節(jié)稅角度進(jìn)行稅收籌劃；此外，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求采用資產(chǎn)負(fù)債法對(duì)所得稅進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，新會(huì)計(jì)概念、會(huì)計(jì)工具在會(huì)計(jì)核算中的應(yīng)用，也要求企業(yè)在面臨稅收籌劃時(shí)考慮到更多的問題，重新規(guī)劃和考量企業(yè)稅收籌劃方案。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的具體思考

1.對(duì)企業(yè)所得稅的稅收籌劃。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案，或已開始投入使用，或已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明，均視為開發(fā)產(chǎn)品完工。在此情況下，已完工的開發(fā)產(chǎn)品須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來計(jì)算企業(yè)所得稅，而非按照計(jì)稅毛利率的方式來計(jì)算。針對(duì)于此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目包括財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、營(yíng)業(yè)稅及附加等，推遲完工時(shí)間，合法應(yīng)用遲延納稅的籌劃，延遲納稅時(shí)間，使貨幣的時(shí)間價(jià)值得到有效發(fā)揮，進(jìn)而達(dá)到緩解企業(yè)資金壓力的效果。

2.對(duì)土地增值稅的納稅籌劃。土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%至60%不等，是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的主要部分。把握土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，應(yīng)用稅收籌劃手段，適用低稅率或享受免稅待遇，對(duì)降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本極為重要。首先，要合理利用土地增值稅的征稅范圍界定進(jìn)行稅收籌劃。具體來說，判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。由此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取房地產(chǎn)代建房形式，在開發(fā)項(xiàng)目之初確定最終用戶，定向開發(fā)，合作建房，開發(fā)完成后收取勞務(wù)收入性質(zhì)的代建資金或建成后按比例分房自用，期間就不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，避開土地增值稅的征稅范圍，達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以分離裝修費(fèi)用、折扣價(jià)銷售商品房等方式來加快資金回籠，降低增值額達(dá)到減稅的目的；或是適當(dāng)追加項(xiàng)目投資，如增加園林綠化投入，提高住宅配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等，在提升品牌美譽(yù)度、促進(jìn)銷售的同時(shí)，也可以增加可扣除項(xiàng)目的金額，減少應(yīng)付稅額。

3.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的稅收籌劃。不動(dòng)產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)企業(yè)的主要收入來源。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的收入準(zhǔn)則嚴(yán)格規(guī)定了企業(yè)銷售收入的確認(rèn)條件，但也為房地產(chǎn)企業(yè)的延遲收入確認(rèn)時(shí)間帶來了稅收籌劃空間。準(zhǔn)則規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的銷售以不動(dòng)產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后確認(rèn)收入。但從房地產(chǎn)銷售情況來看，由于房?jī)r(jià)趨勢(shì)走高，單次付款較為困難，分期收款銷售房產(chǎn)是目前房地產(chǎn)業(yè)銷售的主要營(yíng)銷策略。對(duì)此，為體現(xiàn)會(huì)計(jì)的謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)也應(yīng)按合同約定的收款時(shí)間分次確認(rèn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，達(dá)到延遲收入確認(rèn)時(shí)間和繳納各種稅款的目的，對(duì)于預(yù)售房款的會(huì)計(jì)處理也是如此。這樣，一方面解決了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足問題，同時(shí)還獲取了稅款資金的時(shí)間價(jià)值，側(cè)面達(dá)到了節(jié)稅的目的。

四、結(jié)語(yǔ)

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的和實(shí)施是中國(guó)會(huì)計(jì)業(yè)界與國(guó)際接軌的重要舉措，也是中國(guó)會(huì)計(jì)改革的歷史中的飛躍式進(jìn)步。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，財(cái)會(huì)人員尤其要重視新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所帶來的諸多變化，深入了解企業(yè)實(shí)際狀況，熟練掌握國(guó)家稅收法律規(guī)定，做好稅收籌劃工作，合法運(yùn)用節(jié)稅措施，解決企業(yè)納稅實(shí)務(wù)中的一些問題。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌款；新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

一、納稅籌劃的基本原則

納稅籌劃指的是在我國(guó)稅收法律的允許范圍之內(nèi)，納稅人為了達(dá)到減稅、節(jié)稅的目的，通過各種經(jīng)營(yíng)安排進(jìn)行的一系列財(cái)務(wù)活動(dòng)。對(duì)于企業(yè)納稅籌劃來說，這種財(cái)務(wù)活動(dòng)必須遵循以下三項(xiàng)原則：

（一）合法性

一切納稅籌劃都需要基于符合國(guó)家法律的基礎(chǔ)之上進(jìn)行，不能突破國(guó)家稅收法律的框架和界限，否則就會(huì)轉(zhuǎn)變成為偷稅漏稅行為。

（二）預(yù)見性

企業(yè)必須在履行責(zé)任義務(wù)之前已經(jīng)安排好的納稅籌劃活動(dòng)，而不能夠在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)結(jié)束之后，才通過各種方法和手段來達(dá)到減稅、節(jié)稅的目的，例如制造假賬等等。

（三）成本性

企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的根本目的是通過減少賦稅達(dá)到降低資金成本的目的，但是在籌劃的過程中很有可能會(huì)帶來資金成本的支出，當(dāng)支出大于減少賦稅的收益時(shí)，納稅籌劃方案不予成立。

二、基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃

（一）房地產(chǎn)企業(yè)借貸利息的納稅籌劃

目前，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目資金都是通過借貸而來，這種借貸方式有著借款周期長(zhǎng)、借款數(shù)額大、借款利息高等特點(diǎn)。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)就可以采取合理的利息扣除方式來完成借款利息的納稅籌劃工作。第一，房地產(chǎn)企業(yè)可以在項(xiàng)目開發(fā)成本中計(jì)入房地產(chǎn)項(xiàng)目完工之前的借款利息費(fèi)用。尤其是對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可以將土地使用權(quán)支出金額和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的總額加計(jì)20%扣除，從而達(dá)到增加扣除條目、降低增值金額的目的，通過稅率和稅基兩個(gè)方面共同減輕企業(yè)繳稅負(fù)擔(dān)。第二，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成之后，其利息費(fèi)用能夠提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明，按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目來計(jì)算的，可以通過金融機(jī)構(gòu)提供的收據(jù)憑證扣除，但是不能超過按照同期銀行貸款利率計(jì)算得出的金額數(shù)目；如果不能提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，或者不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目來計(jì)算利息費(fèi)用的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用計(jì)算方面，要按照土地使用權(quán)支出金額和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本總額加計(jì)10%一下扣除。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的納稅籌劃

延遲納稅籌劃指的是房地產(chǎn)企業(yè)可以利用拖延房地產(chǎn)項(xiàng)目完工時(shí)間的方法，達(dá)到延緩企業(yè)繳稅時(shí)間、減小企業(yè)資金壓力的目的，這種方法實(shí)際上也能夠體現(xiàn)了企業(yè)合理進(jìn)行納稅籌劃的良好效果。由于企業(yè)已經(jīng)完成項(xiàng)目開發(fā)之后，就不能夠按照計(jì)稅毛利率的方式來納稅，但是，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)政策文件規(guī)定的計(jì)稅毛利率費(fèi)用較低，基本沒有任何所得可以進(jìn)行所得稅的繳納，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照政策文件內(nèi)規(guī)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目完工條件，盡量延遲項(xiàng)目的完工時(shí)間，這樣既利用了我國(guó)稅收法律規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目，又可以達(dá)到合法延遲納稅的目的。企業(yè)還應(yīng)該足額購(gòu)買稅收法律內(nèi)規(guī)定的能夠稅前扣除的費(fèi)用，包括住房公積金、養(yǎng)老保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)等等，這樣使得企業(yè)在遵守了國(guó)家法律法規(guī)的同時(shí)，又降低了企業(yè)所得稅的繳納。

（三）土地增值稅征收范圍的納稅籌劃

我國(guó)稅法對(duì)于確定是否屬于土地增值稅的征稅范圍有著明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)我國(guó)稅法的判定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的納稅籌劃，關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的代建行為是否進(jìn)行征稅這個(gè)問題，我國(guó)稅法中有著明確規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目的代建行為指的是由客戶指定的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司代替其進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)完成之后，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司向客戶收取一定的代建資金。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司來說，由于其代建資金收入沒有發(fā)生實(shí)際的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，所以其代建資金收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，因此不在于土地增值稅的征稅范圍之內(nèi)。我國(guó)稅法中指出：當(dāng)一方付出資金，一方付出土地，由雙方共同合作完成房地產(chǎn)建設(shè)，待房地產(chǎn)建設(shè)完成之后按照既定比例分房自用的，可以暫免土地增值稅的征收；待房地產(chǎn)建設(shè)完成之后進(jìn)行實(shí)際轉(zhuǎn)讓，需要對(duì)其征收土地增值稅。由此，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司可以通過稅法相關(guān)規(guī)定進(jìn)行合理的納稅籌劃，從而達(dá)到有效降低繳稅金額的目的。

三、基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)注意的問題

（一）納稅籌劃需要多部門配合完成

企業(yè)實(shí)際納稅籌劃工作中，計(jì)財(cái)部門只能夠正確的反映出企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過程，而納稅籌劃、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、投資集資等一系列具體業(yè)務(wù)也需要其他部門相互配合完成。房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)是在其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過程中產(chǎn)生的，企業(yè)的繳稅與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的具體業(yè)務(wù)密不可分，因此，納稅籌劃要以房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)作為起始，這也是在計(jì)財(cái)部門完成財(cái)務(wù)核算過程前的具體業(yè)務(wù)。由此，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作需要企業(yè)相關(guān)部門的大力配合和有力支持，在進(jìn)行納稅籌劃工作之前，首先對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，加強(qiáng)稅務(wù)管理，促進(jìn)企業(yè)各個(gè)部門之間的溝通合作。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際納稅籌劃經(jīng)驗(yàn)來看，只有對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)流程的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的納稅籌劃，才能夠最終達(dá)到減少稅負(fù)的目的。

（二）納稅籌劃應(yīng)該防范風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)

房地產(chǎn)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)包括企業(yè)在完成納稅籌劃的過程中由于受到諸多因素的影響，最終導(dǎo)致企業(yè)納稅籌劃的終止或失敗的可能。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷加強(qiáng)我國(guó)稅收政策的學(xué)習(xí)，提高納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任意識(shí)；對(duì)企業(yè)納稅籌劃負(fù)責(zé)人員進(jìn)行專業(yè)課程的培訓(xùn)；企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該重視稅企關(guān)系，加強(qiáng)溝通和聯(lián)系。其中，企業(yè)納稅籌劃負(fù)責(zé)人要有較高的知識(shí)水平，要熟知稅務(wù)、財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)等多方面的技能知識(shí)，這樣才能通過自身良好的職業(yè)素養(yǎng)為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理的納稅籌劃。

總結(jié)

綜上所述，本文在基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，從三個(gè)方面介紹了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，探討了房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃過程中應(yīng)注意的部門配合和風(fēng)險(xiǎn)防范問題。隨著我國(guó)稅法的改革完善和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的健全，相信房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作越來越有章可循、有理可依。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃范文

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增 房地產(chǎn)企業(yè) 發(fā)展 對(duì)策

營(yíng)改增是指原來企業(yè)應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅的稅目，現(xiàn)在改成繳納增值稅。增值稅是針對(duì)企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)增值部分繳納的一種稅費(fèi)，其目的是為了減少企業(yè)重復(fù)征稅。我國(guó)營(yíng)改增的稅負(fù)改革，從根本上和制度上處理了營(yíng)業(yè)稅體制下“全額征稅、道道征收”的重復(fù)納稅問題，從而實(shí)現(xiàn)了增值稅制度下“層層抵扣、環(huán)環(huán)征收”的合理納稅，無論從哪個(gè)方面看，增值稅都是更合理的、更科學(xué)的、更符合國(guó)際的發(fā)展慣例。

一、房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行營(yíng)改增的必要性

目前，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，營(yíng)改增是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)、建筑業(yè)、施工企業(yè)以及租賃、銷售和使用不動(dòng)產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的多項(xiàng)環(huán)節(jié)，不斷流轉(zhuǎn)的稅制改革。房地產(chǎn)企業(yè)在征管體制、征管主體及征管程序上都具有多樣性和復(fù)雜性，因此，營(yíng)改增既有一定的改革困難，又有必然的改革必要性。

（一）營(yíng)改增是避免房地產(chǎn)行業(yè)重復(fù)征稅的重要手段

以前房地產(chǎn)行業(yè)使用營(yíng)業(yè)稅，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)、流轉(zhuǎn)和使用等環(huán)節(jié)普遍存在嚴(yán)重的重復(fù)性征稅問題，在對(duì)房屋的銷售中，轉(zhuǎn)讓的次數(shù)越多，重復(fù)性征稅問題越嚴(yán)重。營(yíng)業(yè)稅是屬于價(jià)內(nèi)稅，企業(yè)根據(jù)營(yíng)業(yè)額或銷售額全額計(jì)稅，而增值稅是屬于價(jià)外稅，企業(yè)主要依據(jù)經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)活動(dòng)所產(chǎn)生的增值額計(jì)稅，事后用銷項(xiàng)扣減進(jìn)項(xiàng)的抵扣方法繳納稅費(fèi)。二者相互比較，增值稅的抵扣制度能更好地避免重復(fù)性征稅?？梢姡头康禺a(chǎn)企業(yè)而言，營(yíng)改增是更好解決其項(xiàng)目開發(fā)過程中重復(fù)性征稅問題的重要手段。

（二）營(yíng)改增是規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)稅款抵扣的有效途徑

建筑施工企業(yè)是房地產(chǎn)最重要的上游企業(yè)，根據(jù)稅負(fù)在流轉(zhuǎn)稅嫁接的原理，建筑施工企業(yè)的稅負(fù)可直接關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的建筑成本和稅費(fèi)。根據(jù)以前稅法規(guī)定，建筑施工企業(yè)在銷售自產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)繳納增值稅，在提供勞務(wù)時(shí)，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅，在建筑物竣工后均不得抵扣稅費(fèi)。由此可見，這不僅僅增加建筑房屋的成本，提高了房屋價(jià)格，抑制了購(gòu)房者的生活需求和投資需求。而且營(yíng)業(yè)稅與增值稅的同行，阻礙了增值稅的抵扣鏈條，嚴(yán)重影響增值稅在稅負(fù)中的作用。

國(guó)家實(shí)施營(yíng)改增之后，上述情況就已經(jīng)不復(fù)存在了，與此同時(shí)無論是銷售自產(chǎn)產(chǎn)品還是提供勞務(wù)都繳納增值稅，并且在實(shí)現(xiàn)銷售的同時(shí)還可以進(jìn)行抵扣稅款。增值稅制度的核心價(jià)值在于稅款抵扣制，這樣有利于合理規(guī)范我國(guó)的稅收體制，加強(qiáng)企業(yè)上下游的監(jiān)督力度，從而推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、“營(yíng)改增”改革對(duì)房地產(chǎn)新舊項(xiàng)目的影響

（一）房地產(chǎn)新舊項(xiàng)目開發(fā)成本的不同

1、房地產(chǎn)行業(yè)舊項(xiàng)目的成本核算

營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響首先在于企業(yè)成本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)行業(yè)的成本結(jié)構(gòu)中，占比最大的就是土地成本、財(cái)務(wù)成本和建安成本。其中，土地成本現(xiàn)在仍然無法進(jìn)行抵扣。因此，對(duì)于一二線城市中的土地價(jià)格越來越高，實(shí)行營(yíng)改增后，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)沒有降低反而更高了。對(duì)于三四線城市中的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，實(shí)行營(yíng)改增后，土地成本與總成本的比重降低了，而建安成本占有率高了，如果企業(yè)的建安成本可以抵扣稅額，那么實(shí)行營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)最終可以實(shí)現(xiàn)降低稅負(fù)的現(xiàn)象。

2、房地產(chǎn)行業(yè)新項(xiàng)目的成本核算

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的建筑環(huán)節(jié)較多、建筑鏈較長(zhǎng)，從目前來看，營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算產(chǎn)生消極的影響。從建筑材料供應(yīng)商來說，它包括有鋼筋、水泥、石沙和五金等材料，其稅率有11%和6%，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅稅率為11%時(shí)，為了運(yùn)用增值稅抵扣原則，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)增加5%的建筑成本。從房地產(chǎn)行業(yè)的勞動(dòng)力使用情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)屬于勞動(dòng)相對(duì)密集型企業(yè)，需要很多人工，其中農(nóng)民工占有很大比例，然而對(duì)其工資無法開具增值稅的專用發(fā)票，使得支付工人工資這項(xiàng)重要的費(fèi)用無法實(shí)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本再次增加。

（二）房地產(chǎn)新舊項(xiàng)目計(jì)稅方法的確定

增值稅的計(jì)稅方法分為簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅。

1、房地產(chǎn)行業(yè)新項(xiàng)目的計(jì)稅方法

至2016年5月房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增后，一般納稅人在銷售企業(yè)自建或自產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)，如果使用一般計(jì)稅方法，都以其取得的所有價(jià)款與價(jià)外費(fèi)用之和，作為應(yīng)納稅的銷售額，按照稅法規(guī)定的11%計(jì)算增值稅。

房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)是一般納稅人，無論新舊項(xiàng)目都在不動(dòng)產(chǎn)的歸屬地預(yù)繳稅款，同時(shí)又向企業(yè)歸屬地的稅務(wù)機(jī)關(guān)審核進(jìn)行納稅申報(bào)。

2、房地產(chǎn)行業(yè)舊項(xiàng)目的計(jì)稅方法

房地產(chǎn)行業(yè)的舊項(xiàng)目可以參考簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅，二者選其一，一經(jīng)選擇使用，在36個(gè)月內(nèi)不得任意變更。針對(duì)房地產(chǎn)舊項(xiàng)目的一般納稅企業(yè)，如何選擇對(duì)企業(yè)有利的計(jì)稅方法，企業(yè)一般視情況而定。具體可分為以下幾個(gè)方面：

第一、假如房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)竣工完畢，但仍在房屋銷售過程中，企業(yè)營(yíng)改增之后，尚未銷售的繼續(xù)銷售，可按照征收率為5%簡(jiǎn)易計(jì)稅。

第二、假如房地產(chǎn)企業(yè)尚在開發(fā)樓盤，并且已經(jīng)開發(fā)的項(xiàng)目總體占比比例很小，項(xiàng)目的成本發(fā)票還沒有接收，這時(shí)房地產(chǎn)可以選擇對(duì)企業(yè)有利的計(jì)稅方法，按照征收率為11%一般計(jì)稅，因此，房地產(chǎn)企業(yè)大批量的成本發(fā)票就可以進(jìn)行抵扣稅額，降低項(xiàng)目的成本費(fèi)用。

第三、假如房地產(chǎn)企業(yè)尚在開發(fā)樓盤，并且存在已經(jīng)開發(fā)的項(xiàng)目整體占比比例較大，其項(xiàng)目的成本發(fā)票大部分已經(jīng)入賬，這就說明房地產(chǎn)企業(yè)未來收到的增值稅發(fā)票金額很小，沒有多少可以進(jìn)行抵扣。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇按照征收率為5%簡(jiǎn)易計(jì)稅。

三、“營(yíng)改增”改革對(duì)房地產(chǎn)新舊項(xiàng)目的對(duì)策

（一）合理實(shí)施稅收籌劃

無論是對(duì)新項(xiàng)目還是舊項(xiàng)目，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行營(yíng)改增以后，在財(cái)務(wù)管理方面要積極展開合理的稅收籌劃，加權(quán)平均各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用，最大程度的降低增值額，實(shí)行節(jié)流成本的原則。首先，在實(shí)行合理的稅收籌劃時(shí)，主要從房地產(chǎn)行業(yè)的建筑施工方面來著手，適當(dāng)選擇能夠提供增值稅的專用發(fā)票企業(yè)為材料供應(yīng)商和勞務(wù)公司。其次，房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅稅收政策比較多，企業(yè)在實(shí)行合理的稅收籌劃過程中，可以積極運(yùn)用各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，減少其開發(fā)建筑成本。

（二）加強(qiáng)增值稅發(fā)票的管理，提高增值稅專用發(fā)票抵扣意識(shí)

房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增之后財(cái)務(wù)處理上，主要關(guān)注新舊項(xiàng)目互相交替期間，在共同經(jīng)營(yíng)和共同生產(chǎn)的前提下，必須采用分開采購(gòu)、分開決算以及分開核算。即也就是說房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增之后，舊項(xiàng)目增值稅的銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅，不可以用新項(xiàng)目的稅費(fèi)進(jìn)行抵扣。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，增值稅征收環(huán)節(jié)最重要的就是銷項(xiàng)稅扣減進(jìn)項(xiàng)稅，此次房地產(chǎn)稅收改革是一次合理完善稅收制度的具體措施，減少企業(yè)的重復(fù)性征稅。同時(shí)，也能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)在新舊項(xiàng)目中，規(guī)范使用發(fā)票制度，提高增值稅專用發(fā)票抵扣意識(shí)。

（三）熟悉稅改政策，加強(qiáng)稅改制度的輔導(dǎo)

政府應(yīng)該建立房地產(chǎn)行業(yè)的過渡性暫時(shí)條款，例如在實(shí)施營(yíng)改增稅制改革后，對(duì)于一些稅負(fù)不減反而增加的房地產(chǎn)企業(yè)，在新舊項(xiàng)目建設(shè)中給予一定的財(cái)稅補(bǔ)貼，盡可能實(shí)實(shí)在在地幫助企業(yè)渡過困難時(shí)期。國(guó)家可以適當(dāng)出臺(tái)一些降低增值稅稅率的文件，暫時(shí)把一些新舊項(xiàng)目為11%稅率，因企業(yè)的壓力和困難視情況而定，暫時(shí)使用6%的增值稅稅率。政府還應(yīng)與財(cái)政部門就房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增的各項(xiàng)細(xì)節(jié)和新舊項(xiàng)目進(jìn)行商討，實(shí)現(xiàn)材料供貨商的小規(guī)模納稅企業(yè)和農(nóng)民工的人工費(fèi)，如何合理進(jìn)行稅款抵扣，減少房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本。同時(shí)，財(cái)稅部門要定期對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行政策輔導(dǎo)和培訓(xùn)，幫助工作人員掌握營(yíng)改增稅改的宗旨、要點(diǎn)及內(nèi)容等方面。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施營(yíng)改增以后，對(duì)企業(yè)未來長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展是把雙刃劍，其影響利弊的大小主要取決于房地產(chǎn)行業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理方式和方法。營(yíng)改增既是房地產(chǎn)行業(yè)未來一段時(shí)期里經(jīng)營(yíng)面對(duì)的重要機(jī)遇，也是實(shí)現(xiàn)其良好發(fā)展的重大挑戰(zhàn)?？傮w來說，2016年是營(yíng)改增稅負(fù)改革的收尾之年，在其帶動(dòng)下加快促進(jìn)國(guó)內(nèi)外的財(cái)稅體制接軌步伐，減少重復(fù)性征稅，增加房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，推進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃范文

（西安市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)二公司，陜西 西安 710003）

[摘要]隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也得到了很大了發(fā)展，近年來，房?jī)r(jià)突漲，致使一些工薪階層住房困難，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)過重是一個(gè)重要的原因，而土地增值稅又是其中重要因素。本文主要闡述房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的相關(guān)要點(diǎn)。

[

關(guān)鍵詞 ]房地產(chǎn)；企業(yè)納稅；企業(yè)稅；稅率

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們住房需求的提高，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了很大了發(fā)展，近年來，房?jī)r(jià)突漲，致使一些工薪階層住房困難，除了土地成本快速增長(zhǎng)以外等因素，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)過重也是一個(gè)重要的原因，而土地增值稅又是其中重要因素。

1房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅概念

土地增值稅（land appreciation tax ），是指對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。

2房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃現(xiàn)狀

我國(guó)土地增值稅自從開始征收到現(xiàn)在，雖然總額不是很大，但是增長(zhǎng)的速度卻是非常之快。據(jù)有關(guān)資料調(diào)查表明， 從1994 年到2006 年這十二年間，我國(guó)土地增值稅的平均增長(zhǎng)速度為每年百分之九十一。僅2006年～2008 年兩年時(shí)間里，我國(guó)土地增值稅收入就從原來的231 億增長(zhǎng)到537 億元。從以上數(shù)據(jù)可以看出，土地增值稅的繳納存在很大的彈性。在當(dāng)前大環(huán)境下，土地增值稅清算工作障礙重重，不少地方政府出于一些小的個(gè)人的利益而忽略了大局，他們只想著自己的政績(jī)和效益考慮，所以在清算意愿和執(zhí)行力度方面存在著很大的問題。另外一方面，土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對(duì)過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導(dǎo)致土地增值稅征管效果不甚理想，也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很大的稅收隱患。為了解決這些問題，近年來國(guó)家稅務(wù)總局相繼出臺(tái)了一些相關(guān)的稅收政策，使得與房地產(chǎn)企業(yè)相互配套的稅收法律法規(guī)日趨完善。特別是近些年政府不斷出臺(tái)新的法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進(jìn)一步縮小。

（1） 眾所周知，過去我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是采用設(shè)立項(xiàng)目公司方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，為了達(dá)到躲避稅收目的，往往采用土地進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)。但是自我國(guó)于2006 年3 月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21 號(hào)）法規(guī)，其中就有明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。

（2） 第二個(gè)普遍運(yùn)用的籌劃方式就是一些房地產(chǎn)單位利用借款費(fèi)用資本化進(jìn)行加計(jì)扣除的方式減少土地增值額。我國(guó)于2009年了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)），根據(jù)規(guī)定，公司不能將借款費(fèi)用作為計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)扣除的基數(shù)，應(yīng)將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用，作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。

（3） 第三類房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的躲避土地增值稅方式是將開發(fā)的一部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于商業(yè)型地產(chǎn)之后，把該部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)通過關(guān)系辦到自己名下，從而達(dá)到免交土地增值稅目的。但是隨著我國(guó)法律不斷完善，我國(guó)于2006年又頻法了相應(yīng)的法規(guī)，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31 號(hào)）的規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)作自用部分的商品房應(yīng)作為視同銷售處理，計(jì)算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。

3我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的發(fā)展

在我國(guó)，企業(yè)的稅收籌劃活動(dòng)還剛起步，一些理論還不夠成熟，一些人士對(duì)稅收籌劃存在著一些不正確的看法和認(rèn)識(shí)，總以為稅收籌劃等同于偷稅。對(duì)一些概念的理解也有不同的看法和觀點(diǎn)。同時(shí)，我國(guó)企業(yè)層次不均，企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平也不一樣，這些因素都使我國(guó)企業(yè)稅收的籌劃發(fā)展受到嚴(yán)重制約。所以，在一定程度上影響了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的提高。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和完善，國(guó)家稅后體系的日趨完善，企業(yè)稅收籌劃有了越來越重要的地位。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多、稅負(fù)重，稅收的現(xiàn)金流及稅收成本很大程度上影響到企業(yè)的利潤(rùn)，稅收籌劃也成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容之一。另外隨著跨國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)不斷涌入中國(guó)市場(chǎng)，這給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的沖擊力，90 年代后期到本世紀(jì)初更是發(fā)展迅速。

在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和居民消費(fèi)水平的不斷提升，這為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了一個(gè)很好的一個(gè)機(jī)會(huì)。另一方面，在我國(guó)大環(huán)境的影響下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的宏觀調(diào)控也使我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)暴利的年代已經(jīng)一去不返了，所以運(yùn)用稅收籌劃科學(xué)合法的降低稅收負(fù)擔(dān)，，通過科學(xué)的稅收籌劃避免企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中加強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段之一。

4進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的對(duì)策

4.1房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立正確的納稅籌劃觀

將稅收籌劃認(rèn)識(shí)貫徹到整個(gè)公司管理層，并上升到公司的決策層。房地產(chǎn)企業(yè)納稅應(yīng)是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的一項(xiàng)決定，在納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在做決策時(shí)要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃，千萬不可為單純追求節(jié)稅收益的增加而導(dǎo)致開發(fā)或經(jīng)營(yíng)成本的上漲。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃時(shí)，企業(yè)管理層和財(cái)務(wù)部門不僅要關(guān)注財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的事項(xiàng)，而且還要關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)和戰(zhàn)略管理的各個(gè)方面。

4.2加強(qiáng)稅務(wù)學(xué)習(xí)、做好培訓(xùn)

企業(yè)在發(fā)展過程中，我們知道在大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中都存在各種各樣的問題，并且都與稅收有一定關(guān)系。在現(xiàn)代企業(yè)中，有一大部分員工對(duì)稅法是有些了解的。可絕大多數(shù)企業(yè)職員并不了解稅法。所以，這就要求我們企業(yè)要定期的對(duì)員工進(jìn)行稅法宣傳和稅務(wù)培訓(xùn)。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，通常我們對(duì)職工進(jìn)行培訓(xùn)要經(jīng)過這三個(gè)方面：（1）針對(duì)全體財(cái)務(wù)人員要進(jìn)行定期的稅法培訓(xùn)，一般每季度進(jìn)行一次，不斷更新稅法知識(shí)（2）針對(duì)企業(yè)管理層的稅法培訓(xùn)，一般每年進(jìn)行兩到三次，強(qiáng)化管理層的稅務(wù)理念；（3）針對(duì)企業(yè)全體員工的不定期的稅法知識(shí)普及培訓(xùn)。綜上所述，遵守稅法，有法可依，依法辦事，不僅僅是稅務(wù)管理人員或者財(cái)務(wù)人員的事，而需要企業(yè)全體員工共同遵守，同時(shí)需要公司管理層的大力支持，才能有效的貫徹稅務(wù)籌劃。

4.3樹立依法納稅理念

以法律為準(zhǔn)繩?，F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在國(guó)家法律條文的允許下結(jié)合相關(guān)稅收法規(guī)政策根據(jù)自身的情況進(jìn)行合理籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)必須具有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，注重稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理，同時(shí)要依法樹立稅收籌劃理念，我們一般在不違反法律法規(guī)的前提條件下，要通過對(duì)自身經(jīng)營(yíng)方式和投資方式等涉稅事項(xiàng)作出事先安排，一般在企業(yè)納稅行為發(fā)生之前進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算，正確計(jì)算稅額以及合理規(guī)劃完稅期間，以達(dá)到少繳稅或遞延繳納以實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利益最大化企業(yè)，強(qiáng)化稅收籌劃不是進(jìn)行偷稅，而是盡可能做到不多交稅、不重復(fù)繳稅，進(jìn)而達(dá)到合理避稅的程度。

5房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特征及土地增值稅籌劃的重要意義

因?yàn)橥恋卦鲋刀惗愵~較大，如果不能合理規(guī)劃成本，盡可能增加成本扣除比例，或者合理確定銷售價(jià)格盡量減少增值額，從而降低稅率，合理規(guī)劃繳稅期間，企業(yè)將會(huì)負(fù)擔(dān)很承重的土地增值稅及資金成本。近幾年來，國(guó)家為控制地價(jià)過高、投資過熱、房?jī)r(jià)瘋漲等問題，相繼出現(xiàn)了一些宏觀調(diào)控的政策，在這樣的大環(huán)境影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境差、投資成本大，融資難，許多小型的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橘Y金鏈斷裂已經(jīng)破產(chǎn)，產(chǎn)生了許多新的爛尾樓項(xiàng)目，形成了許多呆壞賬，給社會(huì)帶來了一些新的不安定因素。那么如何規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，如何在有限的空間內(nèi)盡可能降低企業(yè)的納稅成本，通過合理的稅收籌劃，增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)熱情，使得房地產(chǎn)企業(yè)即能增加利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，又能依法納稅，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，使得企業(yè)良性發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有更重要的現(xiàn)實(shí)意義，因此房地產(chǎn)企業(yè)通過合理合法的方式進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃變得非常重要。

參考文獻(xiàn)：

第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；對(duì)策

基于“營(yíng)改增”體系的發(fā)展下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向趨向于規(guī)范化發(fā)展，但是，快速發(fā)展推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)逐步邁入了調(diào)整階段，當(dāng)前會(huì)計(jì)核算方面依然會(huì)存在諸多不足之處，這樣會(huì)在一定程度上制約著會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)展，這是值得相關(guān)人員值得思考的問題。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)作的過程中，會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)扮演著重要的角色，在處理中倘若出現(xiàn)問題，那么就會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的影響，致使對(duì)企業(yè)造成該損失的后果。

一、“營(yíng)改增”概述

“營(yíng)改增”財(cái)稅改革避免了營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征稅嚴(yán)重的弊端，尤其是對(duì)具有環(huán)節(jié)復(fù)雜、產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而言，稅負(fù)的減小可以緩解房?jī)r(jià)上升，降低房產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入，促進(jìn)小型企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)。增值稅的發(fā)票抵扣也在一定程度上益于房地產(chǎn)企業(yè)選擇供應(yīng)商和合作商、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈，減少行業(yè)偷稅漏稅行為。因此，“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要影響。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響

隨著“營(yíng)改增”的有效落實(shí)，可以避免出現(xiàn)重復(fù)征稅的情況，而增值稅大多數(shù)依據(jù)不同的流程來實(shí)施征稅的，而營(yíng)業(yè)稅大多數(shù)是依據(jù)銷售額開展征稅的，房地產(chǎn)成本主要包含諸多因素，如材料成本、土地成本等。而材料成本以及相應(yīng)的建安成本在以往基礎(chǔ)上承擔(dān)著稅負(fù)，然而，當(dāng)房產(chǎn)正在銷售的過程中仍然需要繳納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅，這樣就出現(xiàn)了二次繳稅的現(xiàn)象。當(dāng)營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)變成增值稅以后，僅僅在增值的環(huán)節(jié)繳納相應(yīng)的稅費(fèi)，并且材料成本以及有關(guān)成本的花費(fèi)可以使用增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣，從而緩解企業(yè)的稅負(fù)現(xiàn)象。

基于“營(yíng)改增”體系下的發(fā)展情況來看，對(duì)相關(guān)人員的整體素質(zhì)提出了愈來愈多的要求，與此同時(shí)也為財(cái)務(wù)核算工作增加了困難，以往營(yíng)業(yè)稅的核算僅僅依據(jù)一個(gè)賬目就可以進(jìn)行計(jì)算，但是隨著“營(yíng)改增”的落實(shí)要數(shù)十個(gè)以上的科目進(jìn)行核算，并且增值稅進(jìn)行認(rèn)證的過程中通常都是利用抵扣以及網(wǎng)上申報(bào)的方式，不但對(duì)相關(guān)人員的整體素質(zhì)帶來了挑戰(zhàn)，而且也在某種程度上加劇了財(cái)務(wù)存在的安全隱患。

三、應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響的策略

1.強(qiáng)化票據(jù)管理，完善稅務(wù)籌劃

由于增值稅能夠避免出現(xiàn)重復(fù)征稅的情況，將增值額當(dāng)作計(jì)稅的基礎(chǔ)，而增值額計(jì)稅是利用進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票以及相應(yīng)的銷項(xiàng)稅發(fā)票所產(chǎn)生的抵扣而形成的。因此，票據(jù)管理在增值稅中起到了重要的作用。第一，最大程度和不能開據(jù)發(fā)票的廠家進(jìn)行合作，倘若不是專業(yè)部門以及納稅人，所涵蓋勞務(wù)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)和外包企業(yè)進(jìn)行溝通，并且選擇農(nóng)產(chǎn)品的時(shí)候要盡可能考慮到和農(nóng)戶之間進(jìn)行合作，由于增值稅會(huì)在某種程度上對(duì)農(nóng)產(chǎn)品帶來益處；第二，對(duì)于增值稅發(fā)票的獲得應(yīng)當(dāng)和有關(guān)商家進(jìn)行溝通，切記出現(xiàn)延期申報(bào)的情況，對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行占用；第三，要對(duì)票據(jù)管理實(shí)現(xiàn)規(guī)范化的目的，嚴(yán)格進(jìn)行控制，并對(duì)相關(guān)人員開展培訓(xùn)工作，避免出現(xiàn)暗箱操作不良行為的出現(xiàn)。將“營(yíng)改增”的具體內(nèi)容加以明確，認(rèn)識(shí)到“營(yíng)改增”對(duì)會(huì)計(jì)核算以及納稅所產(chǎn)生的影響，其主要用途就是做好納稅籌劃，特別是對(duì)成本稅務(wù)籌劃的落實(shí)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)存在較大的金額、周期時(shí)間不短等特征，這樣相關(guān)企業(yè)就需要加大和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門溝通的力度，掌握當(dāng)?shù)囟悇?wù)優(yōu)惠的有關(guān)政策。與此同時(shí)，可以使用整個(gè)項(xiàng)目所具有的開發(fā)成本做好期間分?jǐn)偟墓ぷ鳎@樣做會(huì)比辭去一次性核算所繳納的稅要少很多，與此同時(shí)也可以采取落實(shí)成本籌劃的工作；第三，因?yàn)榉康禺a(chǎn)流轉(zhuǎn)稅大多數(shù)是諸多產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)以后呈現(xiàn)出來的，所以企業(yè)對(duì)相應(yīng)的稅務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行研究也是較為主要的。

2.強(qiáng)化全員培訓(xùn)，優(yōu)化賬務(wù)處理

首先，相關(guān)人員屬于會(huì)計(jì)核算以及納稅的主體表現(xiàn)，其業(yè)務(wù)品德對(duì)稅務(wù)籌劃達(dá)到有效性帶來直接的影響。而票據(jù)管理的工作是將稅務(wù)的主要內(nèi)容逐漸轉(zhuǎn)換到業(yè)務(wù)部門以及相應(yīng)的財(cái)務(wù)部門身上，對(duì)二者的協(xié)調(diào)性引起高度重視。因此，相關(guān)人員的納稅意識(shí)以及培訓(xùn)工作的開展等方面都會(huì)在某種程度上對(duì)“營(yíng)改增”的落實(shí)帶來影響；其次，“營(yíng)改增”的落實(shí)對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表帶來一定的影響，增值稅要求賬務(wù)盡可能“細(xì)化”，不管哪個(gè)賬目都要有詳細(xì)的記載，并對(duì)增值稅出現(xiàn)抵扣的環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行申報(bào)。不僅僅是這樣，相關(guān)企業(yè)還需要對(duì)“老”員工進(jìn)行培養(yǎng)，一是使用現(xiàn)代化設(shè)備進(jìn)行做帳以及對(duì)稅務(wù)的申報(bào)；第二，使老員工帶領(lǐng)新員工的培養(yǎng)策略，交接過程中可以實(shí)現(xiàn)完整的目的；第三，要依據(jù)互聯(lián)網(wǎng)的環(huán)境情況，對(duì)財(cái)務(wù)信息化以及共享方面做好嚴(yán)格的控制，減少出現(xiàn)不必要的稅務(wù)問題。

四、結(jié)語(yǔ)

總而言之，正是由于房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特別性，才能夠真正的抓住該行業(yè)的特征，應(yīng)用科學(xué)的方法對(duì)會(huì)計(jì)核算以及納稅制度加以完善，并對(duì)銷售收入核算帶來正確的方向，從而給出恰當(dāng)?shù)匿N售要求。即使和買家已經(jīng)制訂了預(yù)售的合同，也不能對(duì)銷售要求進(jìn)行確定，因此相關(guān)人員需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入情況做好嚴(yán)格的控制。就工期時(shí)間花費(fèi)較長(zhǎng)、規(guī)模較大的項(xiàng)目而言，就可以采取分期開發(fā)的形式進(jìn)行成本核算，進(jìn)而依據(jù)項(xiàng)目的整體特征利用科學(xué)的手段改善成本核算以及納稅。

參考文獻(xiàn)：

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[2]曾芳.探討“營(yíng)改增”對(duì)小企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響及應(yīng)對(duì)策略[J].新經(jīng)濟(jì).2016（29）.

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃范文

關(guān)鍵詞：稅收籌劃；房地產(chǎn)開發(fā)；保障房安置

一、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃概述

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃概念

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減少外部成本，利用稅法漏洞或者缺陷減輕自身稅負(fù)的非違法行為。目前，我國(guó)大量稅收優(yōu)惠政策的實(shí)施以及特定稅制要素的存在，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了空間。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的必要性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中通常具有投入資金多、銷售周期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此合理的稅收籌劃對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是非常有必要的，具體可以表現(xiàn)為：

（1）稅收籌劃有助于房地產(chǎn)企業(yè)利益實(shí)現(xiàn)最大化，提高競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的稅種較為復(fù)雜，例如營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城市增值稅等等，這就加重了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)，而進(jìn)行合法的稅收籌劃可以說是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的有效途徑。

（2）稅收籌劃有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高會(huì)計(jì)核算水平，規(guī)范財(cái)務(wù)管理水平。進(jìn)行稅收籌劃是一種財(cái)務(wù)手段，它可以減少企業(yè)的稅收支出，提高資金利用率，使資金流得以改善。

（3）稅收籌劃為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樹立良好的社會(huì)形象提供保證。在日常納稅申報(bào)時(shí)，及時(shí)準(zhǔn)確的申報(bào)稅額，可以降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)自身形象。特別是對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)這樣高風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)來說，涉稅無風(fēng)險(xiǎn)是提高社會(huì)信譽(yù)、打造自身品牌的有效保證。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃策略

（一）對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行籌劃

在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，開發(fā)企業(yè)在銷售過程中通過贈(zèng)送產(chǎn)品、直接以折扣銷售房屋等營(yíng)銷手段，達(dá)到吸引購(gòu)房者的目的。例如：房地產(chǎn)開發(fā)商在開盤日購(gòu)買者贈(zèng)與一臺(tái)價(jià)值3000元的冰箱，亦或者對(duì)購(gòu)買者進(jìn)行總房?jī)r(jià)的10%折扣銷售。我們假設(shè)銷售該房收入為5000萬元，贈(zèng)送冰箱總價(jià)值50萬元，對(duì)于方案一開發(fā)企業(yè)需繳納5000*5%=250萬元的營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)還需繳納50*3%=1.5萬元，共計(jì)251萬元；而對(duì)于第二方案來說需繳納5000*0.9*5%=225萬元。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)較重的現(xiàn)象，許多地區(qū)對(duì)其實(shí)施了相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，例如根據(jù)《于貫徹蘇政發(fā)[2008]44號(hào)文件精神的通知 》（蘇地稅函[2008]380號(hào)）文件規(guī)定：對(duì)政府或經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房暫免征收營(yíng)業(yè)稅。經(jīng)濟(jì)適用住房，是指同時(shí)符合以下條件的具有保障性質(zhì)的政策性住房：（1）納入全省經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計(jì)劃；（2）土地采取劃撥的方式供應(yīng)；（3）銷售價(jià)格經(jīng)價(jià)格主管部門按相關(guān)規(guī)定確定；（4）向符合市、縣人民政府認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的城市低收入住房困難家庭供應(yīng)；對(duì)不能同時(shí)符合上述條件，被加以經(jīng)濟(jì)適用住房名稱的其他性質(zhì)住房，不得享受該項(xiàng)政策。由此可見房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃，降低營(yíng)業(yè)稅成本。

（二）對(duì)契稅進(jìn)行籌劃

契稅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過購(gòu)買、受讓、獲贈(zèng)等取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)所繳納的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過法律規(guī)定如“企業(yè)按照法律規(guī)定分設(shè)兩個(gè)或者兩個(gè)以上投資主體的相同企業(yè)，對(duì)新設(shè)方承受的房屋、土地的所有權(quán)，免征契稅。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）文件規(guī)定，對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買住房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源的，免征契稅。但是目前對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置的保障房用地?zé)o免征契稅優(yōu)惠政策。

（三）土地增值稅的籌劃

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通住房用于出售，如果增值額未超過各項(xiàng)規(guī)定扣除項(xiàng)目金額的20%，可以免征土地增值稅；如果超過20%，可以按累進(jìn)稅率進(jìn)行交稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目的金額來降低增值率，從而達(dá)到減少增值稅的目的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過國(guó)家政策對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃，例如北京市財(cái)政局、地稅局和住建委日前聯(lián)合通知，對(duì)土地增值稅征收進(jìn)行了明確，保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（四）企業(yè)所得稅的籌劃

企業(yè)所得稅是根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅，像房地產(chǎn)開發(fā)這樣資金密集型的企業(yè)，通常采取不同的籌資方式、利用稅前扣除項(xiàng)目、延遲納稅等方法進(jìn)行所得稅籌劃。例如，企業(yè)可以足額購(gòu)買企業(yè)所得稅規(guī)定的可以稅前扣除的保險(xiǎn)和公積金等，這樣既降低了公司的所得稅費(fèi)用，而且還為員工帶來了福利，實(shí)現(xiàn)了雙贏。

三、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)遵循的原則

1.稅收籌劃活動(dòng)必須合法合理性原則。目前，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度還不完善，稅收政策也在不斷更新，這就要求開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃以合法性為前提，進(jìn)行合法的進(jìn)行稅收籌劃。

2.稅收籌劃活動(dòng)應(yīng)遵循全程性、系統(tǒng)性原則。房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程涉及到土地購(gòu)買階段、建設(shè)階段、售房階段和物業(yè)管理階段等，因此就要求開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃活動(dòng)應(yīng)貫穿于各個(gè)階段，做到全面監(jiān)控。

四、 總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取合理的稅收籌劃不僅可以降低成本，還關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。面對(duì)現(xiàn)在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控能力不斷加強(qiáng)、利潤(rùn)空間不斷減少的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)采取合理的稅收籌劃勢(shì)在必行。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)合法、合理的運(yùn)用稅收籌劃降低企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)空間最大化。（作者單位：上海中冶成工置業(yè)有限公司）

參考文獻(xiàn)：

[1] 詹效蘭；歐陽(yáng)云；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式與稅收[J]；財(cái)會(huì)通訊（理財(cái)版）；2006年03期.

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 營(yíng)改增 影響 對(duì)策

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)自2016年5月1日起正式納入到增值稅稅制下，由于房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位，本次稅制改革對(duì)于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)領(lǐng)域內(nèi)的各個(gè)行業(yè)都具有深遠(yuǎn)的影響。

房地產(chǎn)行業(yè)在改革前處于營(yíng)業(yè)稅稅制下，適用5%的營(yíng)業(yè)稅率。營(yíng)改增后，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行11%的增值稅稅率及5%的征收率，對(duì)于銷售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)售收入實(shí)行3%的預(yù)征率。由于增值稅的計(jì)稅原理和征收機(jī)制與營(yíng)業(yè)稅相比有很大的不同，所以對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)核算體系的影響不容忽視。本輪營(yíng)改增稅制改革充分考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，在改革實(shí)行初期對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目做出了新舊劃分、區(qū)別處理的規(guī)定，為房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增的順利過渡提供了保障。

一、房地產(chǎn)新舊項(xiàng)目的界定標(biāo)準(zhǔn)

由于房地產(chǎn)企業(yè)的小規(guī)模納稅人均按統(tǒng)一的5%征收率計(jì)算增值稅，所以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的新舊主要是對(duì)于具有一般納稅人資格的房地產(chǎn)企業(yè)而言。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》中規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)老項(xiàng)目的劃分依據(jù)主要有兩個(gè)方面：一個(gè)是“《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目”；另一個(gè)是“《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目”。

簡(jiǎn)言之，劃分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目新舊的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是2016年4月30日，而時(shí)間節(jié)點(diǎn)的取證依據(jù)是《建筑工程施工許可證》或相關(guān)工程合同有注明的項(xiàng)目開工日期。

二、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)新舊項(xiàng)目的影響

（一）對(duì)于新項(xiàng)目的影響

1.首先是銷售額的確認(rèn)方面。對(duì)于新項(xiàng)目的一般納稅人房地產(chǎn)企業(yè)，其只能采用一般計(jì)稅方法計(jì)算銷售額。即按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。

銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地總價(jià)款

2.小規(guī)模納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。按照5%的征收率計(jì)算，但土地價(jià)款不允許在取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除。即：

銷售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）

3.一般情況下，由于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額及成本規(guī)模相對(duì)較大，小規(guī)模納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量有限，所以劃分為新項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)多為一般納稅人，均采用一般計(jì)稅方法核算。雖然營(yíng)改增后新項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)適用稅率由原本的5%上升到11%，但營(yíng)業(yè)稅的銷售額確認(rèn)是以取得的全部?jī)r(jià)款為計(jì)稅依據(jù)，而增值稅下可以扣除相對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款且實(shí)行價(jià)稅分離，所以其兩者在同等條件下的可確認(rèn)收入規(guī)模差別不會(huì)很大，在銷售額確認(rèn)上對(duì)企業(yè)稅負(fù)的影響也相對(duì)有限。

4.其次是計(jì)稅方法。根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定，新項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)適用一般納稅人的11%增值稅稅率以及小規(guī)模納稅人簡(jiǎn)易征收的5%征收率。即：

銷項(xiàng)稅額或應(yīng)納稅額=銷售額×適用稅率或征收率

對(duì)于還不具備確認(rèn)收入條件，使用預(yù)收賬款核算所收取房款的項(xiàng)目，應(yīng)按照3%的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳的稅款。即：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

5.房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增后，除了稅款計(jì)算方法的變化外，最值得關(guān)注的就是關(guān)于預(yù)繳稅款的規(guī)定。在營(yíng)業(yè)稅時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)收取房款時(shí)即為營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間，與具備確認(rèn)收入條件時(shí)的納稅處理基本沒有區(qū)別。而增值稅稅制下，預(yù)收款階段不確認(rèn)為增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間且明確規(guī)定了預(yù)繳稅款的計(jì)稅方法，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳的增值稅可以抵減當(dāng)期應(yīng)納增值稅，未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

6.與營(yíng)業(yè)稅相比，增值稅在預(yù)售款階段的發(fā)票開具處理也有很大不同。營(yíng)業(yè)稅時(shí)期，預(yù)收款階段企業(yè)以預(yù)收款發(fā)票的形式將發(fā)票開具給購(gòu)房者，有辦理按揭貸款需求的購(gòu)房者可將此發(fā)票提供給貸款機(jī)構(gòu)。由于增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與營(yíng)業(yè)稅規(guī)定的不同，預(yù)收款階段不允許開具正式的增值稅發(fā)票。但考慮到購(gòu)房者按揭貸款辦理的需要，國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)明確規(guī)定了過渡時(shí)期的處理方法，允許房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)購(gòu)房者開具零稅率的增值稅普通發(fā)票以用于辦理按揭手續(xù)，但納稅義務(wù)時(shí)間不發(fā)生改變。

（二）對(duì)于老項(xiàng)目的影響

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老項(xiàng)目的銷售額確認(rèn)原則及計(jì)稅方法上與新項(xiàng)目基本上一致。但對(duì)于老項(xiàng)目的一般納稅人企業(yè)而言，其可以根據(jù)自身現(xiàn)有的具體情況選擇采用簡(jiǎn)易征收（5%征收率）或是一般計(jì)稅方方法（11%增值稅率）計(jì)稅。采用了簡(jiǎn)易征收方式計(jì)稅的老項(xiàng)目一般納稅人企業(yè)不允許進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，也不允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除對(duì)應(yīng)的土地成本。同時(shí)，老項(xiàng)目的一般納稅人企業(yè)一經(jīng)選擇了簡(jiǎn)易征收方法計(jì)稅，則其在未來36個(gè)月內(nèi)不能變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

2.對(duì)于老項(xiàng)目的一般納稅人企業(yè)而言。實(shí)行11%稅率的一般計(jì)稅方法并不一定能降低企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)，在項(xiàng)目開況、稅收籌劃及市場(chǎng)環(huán)境的綜合影響下，甚至?xí)霈F(xiàn)稅負(fù)上升的情況。因此，許多持有老項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都趨向于選擇簡(jiǎn)易征收的方式。選擇簡(jiǎn)易征收計(jì)稅，可以基本維持原有的財(cái)稅核算體系，企業(yè)無需對(duì)現(xiàn)有的核算模式做出過多的改動(dòng)，這樣可以有效的幫助此類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順利度過營(yíng)改增的過度期。

三、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)新老項(xiàng)目影響的對(duì)策

首先，持有老項(xiàng)目的房地產(chǎn)一般納稅人應(yīng)該根據(jù)自身的具體情況選擇合適的計(jì)稅方法。如果，房地產(chǎn)企業(yè)持有的項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)結(jié)束，但仍未銷售完畢，企業(yè)基本上已無開發(fā)成本類支出，難以享受到增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣所帶來的實(shí)惠，那么這種情況下就應(yīng)該選擇簡(jiǎn)易征收方式。如果，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目沒有開發(fā)結(jié)束，且目前的開發(fā)進(jìn)度占整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃的比重較小，各類成本發(fā)票還沒有取得，這樣后續(xù)就會(huì)有大量的成本發(fā)票可以用于進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)就可以選擇一般計(jì)稅方法。反之，則應(yīng)該采用簡(jiǎn)易征收的計(jì)稅方法才會(huì)對(duì)企業(yè)更有利。

其次，對(duì)于新項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，由于營(yíng)改增實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)稅負(fù)的主要途徑就是進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在工程建設(shè)期間盡可能的獲取增值稅專用發(fā)票以用于抵扣，從而達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)的效果。從某種程度上來說，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收情況對(duì)其經(jīng)濟(jì)效益有直接影響。一旦企業(yè)承擔(dān)的稅負(fù)過重，很可能會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力，為企業(yè)增加不必要的涉稅成本。所以，在房地產(chǎn)新項(xiàng)目的開發(fā)過程中必須加強(qiáng)成本控制以及合同管理工作，同時(shí)做好相關(guān)的稅收籌劃，以保障項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的最大化。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響是多方面的、廣泛的。同時(shí)，政府對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在過渡時(shí)期的扶持政策也是比較全面的。相信隨著營(yíng)改增稅制改革相關(guān)制度的不斷完事，以及房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境的不斷優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)一定會(huì)在本次營(yíng)改增稅制改革中獲益良多。

參考文獻(xiàn)

[1]畢雪超.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理影響分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2015，（11）.

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)；內(nèi)控管理

隨著國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其在我國(guó)的GPD中所占比重已經(jīng)非常大，這在帶動(dòng)國(guó)家企業(yè)發(fā)展方面起到的作用是非常大的。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)因項(xiàng)目投入資金較大，且經(jīng)營(yíng)過程較為復(fù)雜，其本身就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。特別是在稅收方面，如果房地產(chǎn)企業(yè)無法根據(jù)自身的企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展進(jìn)行有效的稅收風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部管控，將會(huì)給企業(yè)發(fā)展帶來比較嚴(yán)重的障礙，所以。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)自身內(nèi)外部稅收風(fēng)險(xiǎn)的綜合因素分析，以努力探尋房地產(chǎn)企業(yè)稅收內(nèi)部管控方式為手段，通過有效的稅收控制來提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)不斷地實(shí)現(xiàn)稅收風(fēng)險(xiǎn)的化解。

1房地產(chǎn)當(dāng)前的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析

從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素分析來看，其很大一部分原因都是由于房地產(chǎn)企業(yè)沒有對(duì)內(nèi)部的稅收風(fēng)險(xiǎn)管控加以重視。房地產(chǎn)企業(yè)的稅控管理重點(diǎn)往往在稅務(wù)申報(bào)工作和單個(gè)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)避讓，普遍缺乏對(duì)國(guó)家當(dāng)前稅控政策的徹底分析和了解，沒有形成與之對(duì)應(yīng)的稅務(wù)管控方案。同時(shí)很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)專崗都是兼職，在專業(yè)知識(shí)和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)方面都比較欠缺。從房地產(chǎn)所面臨的稅收風(fēng)險(xiǎn)來看，其主要有政策、財(cái)務(wù)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)及法律等方面的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)這些稅收風(fēng)險(xiǎn)缺乏連續(xù)性的總體方案規(guī)劃，特別是當(dāng)前變化較快的稅收政策也提升了稅控風(fēng)險(xiǎn)?；谶@些情況，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)利益的合法提升，就應(yīng)該結(jié)合稅收政策進(jìn)行稅收籌劃和內(nèi)控體系的完善。

2房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的稅收風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控現(xiàn)狀

2.1企業(yè)普遍缺乏稅收籌劃管理理念

房地產(chǎn)企業(yè)的稅后籌劃基本定位在如何有效地降低納稅方面。實(shí)際上，企業(yè)的稅收籌劃是稅收工作的重要指導(dǎo)依據(jù)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅后風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部管控除了關(guān)系到納稅金額之外，還涉及企業(yè)營(yíng)銷，發(fā)展及財(cái)務(wù)，法律等多個(gè)環(huán)節(jié)。為此，在房地產(chǎn)企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理方面，如何能夠?qū)⑵溆行У刎灤┑秸麄€(gè)企業(yè)發(fā)展運(yùn)營(yíng)管理各個(gè)環(huán)節(jié)中就成為比較關(guān)鍵的問題。在這方面，很多房地產(chǎn)企業(yè)還處于比較被動(dòng)的狀態(tài)，缺乏針對(duì)性的管理規(guī)劃，這就導(dǎo)致了企業(yè)成本管控不合理，稅負(fù)得不到有效降低等問題的出現(xiàn)。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部管控機(jī)制不健全

要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)合理管控，就必須有完善的稅收風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制來加以約束。隨著國(guó)家稅收政策的不斷升級(jí)和發(fā)展，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)能夠形成針對(duì)自身稅收風(fēng)險(xiǎn)管控的相關(guān)約束機(jī)制。但從機(jī)制的管控來看，普遍存在稅控與經(jīng)營(yíng)脫節(jié)，稅收讓步于服務(wù)的現(xiàn)象。而且很多稅收風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制在日常公司運(yùn)營(yíng)中，因?yàn)槿狈?zhí)行監(jiān)管，也很難得到有效的落實(shí)。同時(shí)加上缺乏針對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)管控的考核和評(píng)價(jià)，使得很多已經(jīng)沉穩(wěn)的稅收風(fēng)險(xiǎn)管控制度很難得到真正地實(shí)施。

2.3普遍缺乏對(duì)稅務(wù)政策的研究而出現(xiàn)稅控不到位的情況

(1)國(guó)家的稅收政策也是變化比較快的，在房地產(chǎn)企業(yè)還沒對(duì)一個(gè)政策進(jìn)行完全吃透的基礎(chǔ)上，新的政策一出臺(tái)，使得企業(yè)財(cái)務(wù)對(duì)新舊政策難以進(jìn)行很好的理解和貫徹。(2)企業(yè)管理層對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)管控思路有問題，他們普遍認(rèn)為延遲繳稅、偷稅漏稅是好事，其實(shí)這其中可能會(huì)導(dǎo)致很多會(huì)計(jì)角度的核算問題出現(xiàn)。再加上房地產(chǎn)的增值稅和企業(yè)所得稅清算比較困難，施工過程較長(zhǎng)且立項(xiàng)手續(xù)復(fù)雜，使得財(cái)務(wù)稅收經(jīng)常出現(xiàn)跨年的問題，這對(duì)企業(yè)保稅及內(nèi)部管控來說就困難重重。(3)企業(yè)普遍認(rèn)為稅控問題是財(cái)務(wù)專業(yè)角度問題。在實(shí)際的企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控管理方面，其他部門很難主動(dòng)地去配合財(cái)務(wù)部門進(jìn)行稅控考慮。這就使得土地增值稅和所得稅清算工作難度較大。

3優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部稅后風(fēng)險(xiǎn)管控的相關(guān)策略

3.1成立專門的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別體系

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅種較多，繳算繁雜的情況，應(yīng)該以公司角度來形成風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別體系，對(duì)事前及事中進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)警示。提升管理層及稅收專業(yè)的稅控管理意識(shí)，清楚企業(yè)內(nèi)部的業(yè)務(wù)流程及制度建設(shè)，在不違背稅收政策的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)稅收風(fēng)險(xiǎn)因素的合理識(shí)別和管控。

3.2進(jìn)行有效的稅收風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

企業(yè)要根據(jù)不同的稅收風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行等級(jí)分類。這樣就可以結(jié)合等級(jí)評(píng)估來進(jìn)行稅收事件的具體分析，然后可以指定合理的解決方案。同時(shí)有利于稅收風(fēng)險(xiǎn)的縱向比較和稅控風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)驗(yàn)積累。

3.3不斷完善風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)體系

面對(duì)房地產(chǎn)稅收方面的各種風(fēng)險(xiǎn)，雖然無法通過單一的方式來進(jìn)行處理，但是我們可以在總結(jié)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)及結(jié)果分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)行對(duì)應(yīng)方案的規(guī)劃。常用的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)主要遵循：結(jié)合以往風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行針對(duì)性措施制定；以降低誘發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的不確定因素來降低稅收風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失；進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)的有效業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)嫁，比如，可以以外購(gòu)商品房的形式來處理安置房的復(fù)雜稅務(wù)問題。

3.4完善關(guān)于稅收風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)控管理機(jī)制

很多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管控機(jī)制存在漏洞，同時(shí)缺乏執(zhí)行監(jiān)督。針對(duì)這種情況，建議房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行稅收風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部管控機(jī)制的執(zhí)行監(jiān)督常態(tài)化，讓稅收的合理規(guī)劃和依法納稅成為一種內(nèi)控正確觀念。并構(gòu)建與之對(duì)應(yīng)的考核監(jiān)督機(jī)制，實(shí)現(xiàn)稅收風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控管理機(jī)制的全面落實(shí)監(jiān)督。

3.5形成稅收規(guī)劃與風(fēng)控兩相呼應(yīng)的局勢(shì)

稅收規(guī)劃主要是進(jìn)行事前的稅務(wù)安排，而稅收風(fēng)控則是一種預(yù)警，兩者之間存在交叉，所以，企業(yè)稅務(wù)管理部門應(yīng)該實(shí)現(xiàn)對(duì)兩者的呼應(yīng)統(tǒng)籌。以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)稅收政策的合理了解為原則，及時(shí)進(jìn)行與稅法相對(duì)應(yīng)的稅收籌劃。同時(shí)監(jiān)理會(huì)計(jì)核算制度，確保稅收籌劃能夠統(tǒng)籌大局。

3.6針對(duì)土地增值稅的風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)中涉及的主要稅種之一就是土地增值稅。在土地增值稅的風(fēng)險(xiǎn)控制方面，首先應(yīng)該結(jié)合當(dāng)前的稅收減免政策進(jìn)行靈活的納稅規(guī)劃。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，主要目的是及時(shí)盈利，而繳納的土地增值稅金額又與企業(yè)的盈利額成正比。所以項(xiàng)目初期的增值稅納稅籌劃就顯得非常重要。這時(shí)還應(yīng)該考慮如何通過將一些費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用里，來適度實(shí)現(xiàn)行業(yè)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，增強(qiáng)跨行業(yè)的利潤(rùn)轉(zhuǎn)化，來實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)繳納土地增值稅的有效降低。

3.7針對(duì)企業(yè)所得稅的有效管控

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的控制，首先應(yīng)該避免違法稅控導(dǎo)致的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在納稅之前先進(jìn)行內(nèi)部申報(bào)信息的稽核。另外還應(yīng)該通過稅后的總體籌劃，以利潤(rùn)轉(zhuǎn)移法的綜合利用和收入調(diào)節(jié)，來最大可能地降低企業(yè)所得稅繳納壓力。

4結(jié)語(yǔ)

總而言之，企業(yè)的內(nèi)部稅收風(fēng)險(xiǎn)控制是一個(gè)非常關(guān)鍵的效益把控方式，它可以幫助企業(yè)有效地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。如果內(nèi)部稅控得不到有效的控制，房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)給自身帶來比較高額的稅收壓力。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須能夠緊緊抓住當(dāng)前的國(guó)家的各項(xiàng)稅后政策，并進(jìn)行深入的分析解讀，以正確稅收觀念的樹立，來優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)管理和成本運(yùn)營(yíng)機(jī)制，并加強(qiáng)差異化風(fēng)險(xiǎn)策略的應(yīng)用，有效提升企業(yè)稅收內(nèi)部管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得更好的發(fā)展前景。

參考文獻(xiàn)

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第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃策略；土地增值稅；企業(yè)所得稅；營(yíng)業(yè)稅

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的意義

納稅籌劃能壓縮不必要稅收，從而達(dá)到降低成本的目的。納稅籌劃可以推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更加合理有效地履行國(guó)家財(cái)務(wù)政策與稅收法規(guī)；納稅籌劃為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中不可或少的關(guān)鍵性要素。納稅籌劃皆源于利益的驅(qū)動(dòng)，以追求最大化的經(jīng)濟(jì)利益為出發(fā)點(diǎn)。而全方位的了解房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所涉及各類稅種，熟知其征繳稅率，掌握其稅收優(yōu)惠政策，能極大地科學(xué)合理地控制稅收成本，進(jìn)而降低經(jīng)營(yíng)成本，提升利潤(rùn)，增進(jìn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)若想做好納稅籌劃工作，務(wù)必積極認(rèn)真地履行新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，依法規(guī)對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行分?jǐn)?，?zhǔn)確、合理、合法地核算納稅金額。

二、房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種的納稅籌劃措施

（一）土地增值稅的納稅籌劃措施

1.增大扣除項(xiàng)目的金額措施。依土地增值稅的實(shí)施細(xì)則與暫行條例及，計(jì)算其扣除的項(xiàng)目包括：獲得土地應(yīng)用權(quán)而支付的資金；土地的開發(fā)所花費(fèi)的成本；新建房與配套設(shè)施的成本，以及舊房評(píng)估價(jià)位；和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的如印花稅、附加稅、營(yíng)業(yè)稅等銷售稅金；財(cái)政部所頒布的扣除項(xiàng)目。若房地產(chǎn)企業(yè)想要加大扣除項(xiàng)目額度，可提升開發(fā)成本，加大“公共配套與基礎(chǔ)”設(shè)施的建設(shè)上的費(fèi)用投入，如此即可提升稅前扣除項(xiàng)目的成本費(fèi)用，還可以讓項(xiàng)目環(huán)境更加優(yōu)美，益于提升銷售且推動(dòng)品牌創(chuàng)設(shè)。此外，亦可合理提升“銷售、管理、財(cái)務(wù)”三方面的期間費(fèi)用，且把其作為開發(fā)費(fèi)用錄入當(dāng)期損益，其允許稅前扣除。如此能提升宣傳力度，推動(dòng)經(jīng)營(yíng)管理效能，變能實(shí)現(xiàn)提升扣除額目的。

2.合理定價(jià)措施。我要土地增值稅其稅率偏高，故此于項(xiàng)目銷售過程中，企業(yè)需依市場(chǎng)整理體狀況，對(duì)增值額比例進(jìn)行適當(dāng)計(jì)算，科學(xué)擬定房產(chǎn)價(jià)位。房產(chǎn)價(jià)位的調(diào)整需以把增值率控制于臨界點(diǎn)之下，進(jìn)而享有免稅優(yōu)惠政策，讓所得利潤(rùn)為依行業(yè)市場(chǎng)利潤(rùn)率常規(guī)下出售交納土地增值稅以后利潤(rùn)。

3.創(chuàng)設(shè)獨(dú)立核算企業(yè)的銷售公司且將銷售與裝修獨(dú)立核算。房地產(chǎn)企業(yè)可把銷售部由公司內(nèi)分離出去，創(chuàng)設(shè)分開單獨(dú)核算的子公司，把房產(chǎn)先要銷售給子公司，然后子公司再把房產(chǎn)對(duì)外銷售。于母公司向其銷售房產(chǎn)之時(shí)，盡可能的把增值率控制于臨界點(diǎn)下，如此僅需對(duì)子公司銷售額進(jìn)行土地增值稅的征收。同時(shí)，把“維護(hù)、裝修、設(shè)備安裝”當(dāng)作獨(dú)立業(yè)務(wù)展開核算，尤其適合當(dāng)下普遍推出的“精裝房”企業(yè)，即于出售以前對(duì)商品房展開簡(jiǎn)單裝修以及維護(hù)，且安裝了一些如“馬桶、廚灶”等生活必要的設(shè)備。獨(dú)立核算一可合法降低銷售額，減少增值率，二可合理壓縮業(yè)稅額。

（二）企業(yè)所得稅措施

1.對(duì)銷售收入進(jìn)行適當(dāng)調(diào)節(jié)。我國(guó)稅法規(guī)定，預(yù)收款在房地產(chǎn)企業(yè)不管是否結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，皆需依適用稅率計(jì)算交納附加稅與營(yíng)業(yè)稅，且土地增值稅進(jìn)行預(yù)征。依此規(guī)定，各企業(yè)需努力提升免稅收入，及時(shí)剔除所不應(yīng)收取稅率的項(xiàng)目。企業(yè)針對(duì)銷貨退回與折讓問題，務(wù)必及時(shí)獲取有關(guān)憑證且施行沖減銷售收入費(fèi)用的賬務(wù)處理，進(jìn)而規(guī)避收入虛增。此外，若存有閑置流動(dòng)資金，能夠選取買進(jìn)國(guó)債，因國(guó)債可為企業(yè)帶來利息收入同時(shí)，國(guó)債利息收入亦可免繳所得稅?？砂褧簳r(shí)閑置資金投資其他企業(yè)，獲取的投資收益亦能不用上交所得稅。

2.巧妙轉(zhuǎn)化業(yè)務(wù)招待費(fèi)措施。我國(guó)的實(shí)施的企業(yè)所得稅法條例中規(guī)定，企業(yè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，依所支出的60%額度進(jìn)行扣除，可是最高不可超出當(dāng)年銷售額度的5‰，需要留意的是，依二者的標(biāo)準(zhǔn)較低者進(jìn)行計(jì)算。若是依以上條例規(guī)定，企業(yè)于申報(bào)納稅以前，需要提前對(duì)業(yè)務(wù)招待費(fèi)進(jìn)行自行計(jì)算。若是所要申報(bào)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)已經(jīng)超出限額，企業(yè)務(wù)必提前展開調(diào)整，可把業(yè)務(wù)招待費(fèi)采取巧妙轉(zhuǎn)換成別的項(xiàng)目的手段，達(dá)到稅前扣除目的。比如，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)客戶所贈(zèng)送的“禮券、禮金”等，能夠采取傭金費(fèi)用列支的措施，因?yàn)榇瞬糠帜苡诙惽斑M(jìn)行扣除。此外，企業(yè)還能夠?qū)⒄写M(fèi)用轉(zhuǎn)換成會(huì)議費(fèi)，由于會(huì)議費(fèi)可以不受比例的限制，只要可以給予合法憑證，皆能夠進(jìn)行全額度的扣除。

3.職工的工資薪金和三項(xiàng)費(fèi)用的科學(xué)安排。我國(guó)企業(yè)所得稅法中規(guī)定：①企業(yè)所發(fā)生的合理的實(shí)際職工的工資薪金，準(zhǔn)予于稅前進(jìn)行扣除；②企業(yè)依國(guó)務(wù)院相關(guān)主管機(jī)構(gòu)及省級(jí)政府所規(guī)定的范疇與標(biāo)準(zhǔn)給職工交納的基本“養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)與醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)”、生育保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)等等的基本社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)以及住房公積金，準(zhǔn)予進(jìn)行稅前扣除；③企業(yè)為職工以及投資者所支付的補(bǔ)充“醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)與養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)”，于國(guó)務(wù)院財(cái)政與稅務(wù)主管機(jī)構(gòu)所規(guī)定的范疇以及標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，準(zhǔn)予進(jìn)行扣除；④企業(yè)依國(guó)家相關(guān)規(guī)定給特殊工種職工所支付的“法定人身安全”保險(xiǎn)費(fèi)，準(zhǔn)予進(jìn)行扣除；⑤企業(yè)為雇員個(gè)人以及投資者向商業(yè)保險(xiǎn)部門所投保的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、人壽保險(xiǎn)等商業(yè)保險(xiǎn)，不得扣除。以上規(guī)定我們可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必規(guī)避給員工買入“商業(yè)保險(xiǎn)”，能夠適宜地提升員工年終獎(jiǎng)金、工資、住房公積金、社會(huì)基本保險(xiǎn)費(fèi)以及人身安全保險(xiǎn)等等，由根本上盡量提升員工的待遇，即能夠降低交納企業(yè)所得稅率，亦能夠給企業(yè)吸引進(jìn)更多的優(yōu)秀人才。

企業(yè)已然發(fā)生的福利費(fèi)支出，只要不超出工資薪金總額度的14%，準(zhǔn)予進(jìn)行扣除。企業(yè)所撥繳的工會(huì)經(jīng)費(fèi)，只要不超出工資薪金總額度的2%，準(zhǔn)予進(jìn)行扣除。除去國(guó)務(wù)院財(cái)政與稅務(wù)主管機(jī)構(gòu)另外進(jìn)行規(guī)定除外，企業(yè)所發(fā)生的職工教育經(jīng)費(fèi)，只要不超出工資薪金總額度的2.5%，準(zhǔn)予進(jìn)行扣除；超出部分，準(zhǔn)予于日后納稅年度進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)扣除。依上述相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)需提升對(duì)職工的“教育、培訓(xùn)”投入力度，提升職工素養(yǎng)，此外，能夠和行業(yè)整體工資水平對(duì)比，得以合理提升職工工資，把超支福利以工資模式進(jìn)行發(fā)放，進(jìn)而規(guī)避額外須交納的所得額。

（三）營(yíng)業(yè)稅措施

營(yíng)業(yè)稅意指對(duì)給予應(yīng)稅勞務(wù)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的企業(yè)與個(gè)人，就其所獲取的營(yíng)業(yè)收入額度所進(jìn)行征收的流轉(zhuǎn)稅的一種。營(yíng)業(yè)稅其征稅范疇包含給予應(yīng)稅勞務(wù)、銷售不動(dòng)產(chǎn)及轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。銷售不動(dòng)產(chǎn)的具體內(nèi)容包含銷售“建筑物及構(gòu)建物與銷售別的土地附著物”，房地產(chǎn)業(yè)所交納的營(yíng)業(yè)稅，即是憑此項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行實(shí)施。營(yíng)業(yè)稅其起征點(diǎn)的幅度規(guī)定如下：①依期納稅的，為月營(yíng)業(yè)額度的5000-20000元人民幣；②依次納稅的，為每日營(yíng)業(yè)額度的300-500元人民幣。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)征營(yíng)業(yè)稅上，其計(jì)征依據(jù)的主要內(nèi)容包含：其一，出售房屋后所收取的款項(xiàng)；其二，出售土地應(yīng)用權(quán)后所收取的款項(xiàng)；其三，代收房屋的“電表、水表、裝修”等款項(xiàng)；其四，出售房屋與土地預(yù)收所獲得的款項(xiàng)。尤其務(wù)必留意的是，納稅人在轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)用權(quán)以及銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，采取預(yù)收款模式的，則納稅義務(wù)所發(fā)生時(shí)間是所收收預(yù)收款當(dāng)日；其五，視同銷售營(yíng)業(yè)額。

對(duì)營(yíng)業(yè)稅展開納稅籌劃過程中，務(wù)必對(duì)以下三個(gè)有關(guān)政策進(jìn)行充分考慮：其一，對(duì)依政府所規(guī)定價(jià)位而出租的廉租房、公有住房，包含房產(chǎn)企業(yè)向居民所出租其公有住房，企業(yè)與自收自支的事業(yè)單位針對(duì)職工所出租的自有住房，能夠暫免征收其營(yíng)業(yè)稅；其二，房地產(chǎn)企業(yè)其自建自用的建筑物能夠免征收其營(yíng)業(yè)稅；其三，以不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行投資入股的，參與接受投資方的利潤(rùn)分配者，一同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)行為者，免征其營(yíng)業(yè)稅。故此，企業(yè)可依上述進(jìn)行如下措施：

1.不動(dòng)產(chǎn)銷售適用的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，可是房屋裝修歸屬建筑安裝業(yè)所適用的3%稅率。故此，盡管售樓過程中主要出售毛坯房，可是于出售前文所提到的精裝修房之時(shí)需分別簽訂裝修合同與出售毛坯房合同。裝修即能應(yīng)用3%稅率，亦能把裝修收入用勞務(wù)收入模式實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而壓縮土地增值稅所需計(jì)征的基礎(chǔ)；盡管不動(dòng)產(chǎn)銷售適用于相對(duì)較高5%稅率，能夠采秀投資模式進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的銷售，接下來再展開轉(zhuǎn)讓，如此不只是能夠免交營(yíng)業(yè)稅，還能夠推遲交納土地的增值稅。

2.于房地產(chǎn)企業(yè)之中，若是企業(yè)于開發(fā)的以前或初期即可以確定最終用戶，則能夠采取代建房模式展開開發(fā)，而非采取常規(guī)下的先開發(fā)、再銷售模式。此籌劃模式能依建筑行業(yè)所適用的3%的低稅率進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的交納，可當(dāng)下土地增值稅不用交納。

3.于房地產(chǎn)企業(yè)銷售活動(dòng)中，務(wù)必需要留意下列幾點(diǎn)內(nèi)容：①稅務(wù)機(jī)關(guān)不認(rèn)可企業(yè)內(nèi)部的售房?jī)?yōu)惠價(jià)位，需依常規(guī)的賣價(jià)計(jì)稅，此稱為讓利不讓稅；②需要規(guī)避視同銷售營(yíng)業(yè)額所生成的營(yíng)業(yè)稅，比如，出典的房屋、辦公用的房屋；③收取代墊的“水表、電表”的初裝費(fèi)，作為房屋的銷售收入而計(jì)稅，務(wù)必規(guī)避。

參考文獻(xiàn)：