房地產(chǎn)檔案論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)檔案論文范文

為配合整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序工作，提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的社會形象，分享海內(nèi)外優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的成功經(jīng)驗(yàn)，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會決定在北京人民大會堂舉辦*全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評價(jià)結(jié)果暨行業(yè)發(fā)展峰會，熱誠歡迎參加。現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、會議定位

此次會議是由全國性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織——中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會首次舉辦的大規(guī)模、高規(guī)格的行業(yè)發(fā)展峰會，旨在為廣大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以及有關(guān)專家學(xué)者提供一個(gè)高水平的交流平臺，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展方向。

二、主要內(nèi)容

1、建設(shè)部等國家部委領(lǐng)導(dǎo)到會作重要講話。

2、國外及我國港臺地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理部門、行業(yè)組織和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人介紹行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與趨勢。

3、優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人以及有關(guān)專家學(xué)者就“宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管動(dòng)態(tài)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場前景”、“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)模式、營運(yùn)方式及發(fā)展方向”、“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避”等業(yè)內(nèi)熱點(diǎn)問題發(fā)表觀點(diǎn)、展開討論。

4、公布*年度全國優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人評價(jià)結(jié)果，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本》，開通房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用檔案。

三、時(shí)間和地點(diǎn)

1、時(shí)間：*年10月31日～11月1日，10月30日報(bào)到。

2、會議地點(diǎn)：人民大會堂、華潤飯店。

3、會議報(bào)到和住宿地點(diǎn)：華潤飯店。地址：北京市朝陽區(qū)建國路35號（京通快速路高碑店出口），聯(lián)系電話：*

四、費(fèi)用

1、會務(wù)費(fèi)（含資料費(fèi)、餐費(fèi)）：1200元人民幣/人。

2、住宿費(fèi)用自理。

五、報(bào)名

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及有關(guān)專家學(xué)者均可報(bào)名，參加者請于10月24日前將報(bào)名回執(zhí)（見附件）傳真或發(fā)電子郵件至中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會。

六、其他

1、本次會議同時(shí)作為一次房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人繼續(xù)教育活動(dòng)。參加會議的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，由中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會頒發(fā)繼續(xù)教育合格證書。

2、本次會議歡迎與會者提交論文或自帶論文。提交論文者請于10月20日前以電子郵件方式發(fā)至*，自帶論文者請印刷500份。

第2篇：房地產(chǎn)檔案論文范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 檔案 信息技術(shù) 現(xiàn)代化管理

目前，在房地產(chǎn)管理部門中，由于房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案的管理方式相對滯后，因而積壓了大量歷史信息需要錄入。要將這些信息在第一時(shí)間內(nèi)全部錄入管理系統(tǒng)并且不能產(chǎn)生誤差，需要大量的時(shí)間和大量的人力、物力、財(cái)力來完成。如何利用現(xiàn)代化手段， 加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案數(shù)字化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理的新突破，已成為當(dāng)前房地產(chǎn)檔案管理工作的重要課題。利用計(jì)算機(jī)對房地產(chǎn)檔案信息進(jìn)行管理，具有檢索迅速、查找方便、可靠性高、儲存量大、保密性好、壽命長、成本低等優(yōu)點(diǎn)。這些優(yōu)點(diǎn)能夠極大地提高房地產(chǎn)檔案管理的效率，也是房地產(chǎn)管理科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的一個(gè)重要條件。

一、確定適用標(biāo)準(zhǔn)

信息技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化是實(shí)現(xiàn)信息交換和資源共享的根本保證。在數(shù)字化建設(shè)中，必須建立好相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)， 最終建立起一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)字化利用平臺，實(shí)現(xiàn)檔案數(shù)字化管理。隨著我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)交易量日漸增長，交易事項(xiàng)日漸增多，交易手續(xù)日漸周密，交易管理日漸規(guī)范。進(jìn)而，檔案工作任務(wù)更加繁重，工作要求更加具體。而且這項(xiàng)工作不僅涉及到單位的自身管理問題，更關(guān)系到國家和人民群眾的財(cái)產(chǎn)安全與切身利益。這就要求房地產(chǎn)交易管理部門從多方面對房地產(chǎn)檔案進(jìn)行科學(xué)的、多元化的管理。、嚴(yán)格日常工作管理。如建立嚴(yán)格的庫房管理制度，每天記錄檔案室溫濕度，定期進(jìn)行安全檢查，尤其是逢節(jié)假日更加重視檢查，并做好安全檢查記錄。庫房管理科學(xué)，庫內(nèi)有檔案資料存放示意圖，檔案柜架排放規(guī)范，庫內(nèi)清潔衛(wèi)生，無火災(zāi)、水淹事故，無霉變、褪色、污損、蟲蛀、鼠咬現(xiàn)象。建立規(guī)范的全宗卷、詳細(xì)的檔案移交接收、借閱登記、鑒定銷毀記錄，做到檔案進(jìn)館詳細(xì)無誤，借有憑還有據(jù)。利用現(xiàn)代化設(shè)備資源，實(shí)現(xiàn)各種音像、圖片、資料電子化管理。

二、建設(shè)高質(zhì)量的檔案信息數(shù)據(jù)庫

房地產(chǎn)檔案管理主要包括兩個(gè)方面內(nèi)容： 檔案原件及檔案數(shù)據(jù)的管理。所謂檔案信息電子化，就是以館藏檔案資料紙質(zhì)或機(jī)讀形式的為主要物質(zhì)對象，用微機(jī)對檔案文獻(xiàn)進(jìn)行收集、篩選和不同層次的加工，使之轉(zhuǎn)化成為微機(jī)軟件形式的二次文獻(xiàn)信息供人們利用的過程。檔案軟件沒有信息管理功能，缺乏通用性。檔案部門使用的計(jì)算機(jī)型號不一，規(guī)格各異，各自開發(fā)的軟件不能互用，并且沒有一個(gè)既適用于文件檢索又可用于檔案信息管理的計(jì)算機(jī)管理軟件系統(tǒng)，由于不能互調(diào)，就不能利用電腦完成信息管理工作，不能快捷地出版信息編輯成果，這制約了檔案信息電子化的進(jìn)程。加強(qiáng)電子文檔資料的歸檔工作，利用計(jì)算機(jī)、掃描儀把紙質(zhì)檔案數(shù)字化，建立全文數(shù)據(jù)庫，以便于查找利用。實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)管理新突破。房產(chǎn)檔案雖不是商品，但卻是珍貴的信息資源，房地產(chǎn)檔案保存了大量基礎(chǔ)資料，并擔(dān)負(fù)著采集、管理與提供房產(chǎn)信息的責(zé)任?？墒菑臉I(yè)務(wù)上看，房地產(chǎn)信息管理具有量大、復(fù)雜、更新快、用途廣的特點(diǎn)，適應(yīng)這一特點(diǎn)，就必須注意強(qiáng)化業(yè)務(wù)手段，努力實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)管理新突破，進(jìn)一步完善產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息化建設(shè)。完善“數(shù)字房產(chǎn)”框架，構(gòu)建和完善權(quán)屬登記發(fā)證系統(tǒng)、產(chǎn)籍檔案管理系統(tǒng)、抵押登記管理系統(tǒng)、房屋產(chǎn)權(quán)平面數(shù)字控制系統(tǒng)，徹底改變傳統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理模式，不斷創(chuàng)新管理手段。檔案原件作為房地產(chǎn)檔案的原始資料有著不可替代的功能， 它是檔案數(shù)據(jù)的來源。房地產(chǎn)檔案管理要實(shí)行全方位、多元化的服務(wù)模式， 房地產(chǎn)檔案網(wǎng)站作為一種紐帶和橋梁， 是實(shí)現(xiàn)這一多元化服務(wù)的有效手段。我們應(yīng)充分利用這一點(diǎn)， 為利用者提供一個(gè)交流平臺。一方面我們可將房產(chǎn)檔案中的建筑面積、房屋坐落以及平面圖等無條件公布在網(wǎng)上， 對于有條件利用資料的各級用戶可根據(jù)自身的用戶級別查詢相關(guān)的房產(chǎn)檔案。另一方面，利用者可將自身的相關(guān)新問題留在網(wǎng)頁上， 房地產(chǎn)檔案管理人員可以及時(shí)了解適用者的需求，解答新問題，搞好服務(wù)， 方便群眾。加強(qiáng)檔案目錄數(shù)據(jù)庫建設(shè)。

我國至今還沒有建立一個(gè)達(dá)到數(shù)據(jù)交換的機(jī)讀目錄檔案系統(tǒng)，檔案信息系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)建設(shè)形式各行其是，層次不一，規(guī)范性、開發(fā)性、服務(wù)性、共享性較差，不能適應(yīng)檔案信息資源共享的要求，需要加強(qiáng)檔案目錄數(shù)據(jù)庫建設(shè)，開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化的檔案管理系統(tǒng)，加強(qiáng)檔案目錄的輸入保存，檔案的電子化。

三、重視人員素質(zhì)的提高

檔案人員是連接檔案和利用者的橋梁和紐帶， 檔案人員的素質(zhì)直接影響到檔案的利用在社會公眾心目中的形象。應(yīng)著手檔案信息化人才的培養(yǎng)從目前看，許多檔案部門缺乏現(xiàn)代高技術(shù)人才，其中檔案、信息處理復(fù)合型人才就更奇缺，大部分檔案人員現(xiàn)代技術(shù)水平偏低，甚至有現(xiàn)代文盲現(xiàn)象。盡管引進(jìn)了現(xiàn)代化設(shè)備，仍不能充分發(fā)揮功能，就談不上檔案信息化了，因此，信息化建設(shè)人才需要深厚的檔案學(xué)基礎(chǔ)理論，熟悉檔案工作的規(guī)律，從而創(chuàng)新更科學(xué)、更先進(jìn)的管理方法，因此必須通過各種途徑加強(qiáng)檔案業(yè)務(wù)人員培訓(xùn)工作。提高檔案業(yè)務(wù)人員的管理水平。

四、要突出服務(wù)理念

就現(xiàn)代管理科學(xué)而言， 房地產(chǎn)市場管理同時(shí)也是一種服務(wù)， 是一種由我們管理部門提供給社會層面的服務(wù)。當(dāng)前， 社會層面越來越需要更為全面、便捷、自主的房地產(chǎn)市場信息服務(wù)， 也越來越渴望通過房地產(chǎn)市場管理信息系統(tǒng)來獲取房地產(chǎn)咨詢服務(wù)和房地產(chǎn)政策指導(dǎo)， 因此， 我們只有及時(shí)、主動(dòng)、積極地向新型管理服務(wù)職能轉(zhuǎn)變， 才能夠順應(yīng)社會的呼喚、滿足公眾的需求。房地產(chǎn)市場的信息化建設(shè)同樣需要。強(qiáng)化服務(wù)規(guī)范：一是明確服務(wù)方向，努力為城市建設(shè)和管理服務(wù)，為保障房地產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益服務(wù)。對利用工作中出現(xiàn)的新情況、新特點(diǎn)不斷改進(jìn)利用方式、服務(wù)手段，以適應(yīng)新形勢的需求。二是了解客觀需要，化被動(dòng)為主動(dòng)，取得利用者滿意的效果。三是利用產(chǎn)權(quán)檔案的特點(diǎn)和規(guī)律，對整個(gè)所有權(quán)登記情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，改進(jìn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作，促進(jìn)產(chǎn)權(quán)檔案管理水平的提高。四是處理好利用和保密的關(guān)系，發(fā)揮產(chǎn)權(quán)檔案的作用。在做好提供利用的同時(shí)，廣泛接受社會各界監(jiān)督，使產(chǎn)權(quán)檔案的記載更加準(zhǔn)確。四、強(qiáng)化責(zé)任意識。在全面落實(shí)社會服務(wù)承諾制的基礎(chǔ)上，規(guī)范服務(wù)程序考核、職業(yè)道德教育；進(jìn)一步完善工作制度、辦事程序，及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)服務(wù)方式，全面、系統(tǒng)的規(guī)范服務(wù)工作程序要求，抓好工作檢查和督查。

五、要著力強(qiáng)化系統(tǒng)的協(xié)作效能

在房地產(chǎn)市場的信息化建設(shè)中， 需要從全社會的角度去熟悉和把握市場信息。一是要制定統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范，包括業(yè)務(wù)分類、數(shù)據(jù)分項(xiàng)、數(shù)據(jù)定義等技術(shù)規(guī)范和格式，為各相關(guān)業(yè)務(wù)部門、各相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)今后進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)信息資源共享奠定技術(shù)基礎(chǔ)；二是要在系統(tǒng)中盡量延伸和拓寬市場數(shù)據(jù)的采集面， 并規(guī)劃和設(shè)計(jì)出必要的數(shù)字化實(shí)現(xiàn)途徑；盡可能多地實(shí)現(xiàn)各關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)、協(xié)作部門業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的采集、轉(zhuǎn)換，促使更多的業(yè)務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)換成房地產(chǎn)市場所需要和必備的業(yè)務(wù)信息流；三是要實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)交互，新的系統(tǒng)必須支持系統(tǒng)間、部門間數(shù)據(jù)資源交互和傳遞， 實(shí)現(xiàn)同類業(yè)務(wù)信息的一致和共享。四、實(shí)現(xiàn)數(shù)字化管理。數(shù)字化使檔案的編排效率、檢索速度和準(zhǔn)確程度有明顯的提高。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對檔案原件的損壞問題越來越突出。把房產(chǎn)檔案資料掃描錄入計(jì)算機(jī)，不僅可以解決利用與保護(hù)的矛盾，還提高了檔案的完整性和安全性。數(shù)字化有利于規(guī)范房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，提高辦事效率。電子檔案中的查封，抵押等限制性信息加強(qiáng)了對房產(chǎn)交易和登記發(fā)證等工作的控制功能，有效降低了房產(chǎn)發(fā)證工作的失誤率。同時(shí)，電子檔案與產(chǎn)權(quán)管理系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)連接，大大減少房產(chǎn)辦證的時(shí)間。數(shù)字化方便了人民群眾，有利于和諧社會的發(fā)展。房產(chǎn)檔案實(shí)行數(shù)字化后，可以把公示性信息放在互聯(lián)網(wǎng)上，方便群眾查閱。同時(shí)，合理化的建設(shè)和要求可以及時(shí)反饋回來，有利于房產(chǎn)檔案管理水平和服務(wù)水平的提高。

第3篇：房地產(chǎn)檔案論文范文

【論文摘要】隨著我國房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國財(cái)政收入的重要來源之一，但也給稅收征管帶來了很大的困難。文章就近幾年伴房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的較為嚴(yán)重的稅款流失現(xiàn)象做了分析，并對改進(jìn)稅收征管工作提出了相應(yīng)的建議。

房地產(chǎn)稅收是國家和地方政府財(cái)政收入的一個(gè)重要組成部份。近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和地方稅收新的稅源增長點(diǎn)，其稅收征管也日益成為了稅務(wù)部門關(guān)注的重點(diǎn)和難點(diǎn)。由于其范圍廣、稅費(fèi)項(xiàng)目繁多、重復(fù)課稅、稅負(fù)不公、收入分散且隱蔽性強(qiáng)，給稅收征管帶來了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴(yán)重，已成為制約產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)就達(dá)2.56萬元，占欠稅總量的55.8%。本文根據(jù)房地產(chǎn)稅收征管問題的成因，針對如何解決這些問題進(jìn)行了初步探討，以期進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的現(xiàn)狀和問題

1、相關(guān)的稅收法規(guī)制度不完善

據(jù)了解，我國現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)稅收方面的權(quán)威大法還是1951年頒布實(shí)施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，盡管后來根據(jù)不同的歷史時(shí)期做過各種各樣的補(bǔ)充和修改，但作為上位法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)實(shí)社會的變化和需求，尤其是我國財(cái)產(chǎn)評估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度不健全，而私人財(cái)產(chǎn)登記制度還沒有明確的法律規(guī)定。房產(chǎn)、土地、戶籍等有關(guān)管理部門與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財(cái)產(chǎn)稅收的流失。同時(shí)目前在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及到的稅（費(fèi)）種有10多個(gè)，相關(guān)的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。

2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識不強(qiáng)

一方面，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對稅收政策學(xué)習(xí)不夠、理解不透。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)都是在取得土地開發(fā)權(quán)后，注冊登記的，財(cái)務(wù)人員就地聘請，開發(fā)企業(yè)的股東也只是房地產(chǎn)行業(yè)的行家里手，對稅收法規(guī)和政策了解不多、學(xué)習(xí)不多，加上工程開發(fā)前期投入較大，資金周轉(zhuǎn)較緊，造成了企業(yè)欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般具有一定社會背景和社會活動(dòng)能力，他們?yōu)榱俗非蟾哳~利潤，利用其自身影響力和擁有的各種社會資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管。因此，他們在稅收上往往是能偷則偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識比一般的納稅人更差。

3、財(cái)務(wù)管理比較混亂

在房地產(chǎn)企業(yè)，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務(wù)混亂等現(xiàn)象普遍存在。還有些房地產(chǎn)公司不按規(guī)定設(shè)置賬簿；將部分收入或預(yù)收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時(shí)在會計(jì)上反映該部分收入，或?qū)⑵浠烊肫渌鶃碣~戶；將預(yù)繳的營業(yè)稅、土地增值稅等記入預(yù)繳年度的扣除項(xiàng)目，違背了配比原則，減少了企業(yè)當(dāng)年的利潤；與往來單位交叉攤計(jì)費(fèi)用，將對方成本費(fèi)用在本企業(yè)賬上反映，虛增成本費(fèi)用，偷逃稅款；多頭開戶，隱瞞收入。這些不規(guī)范的會計(jì)核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務(wù)稽查的難度。

4、房地產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目難以管理

房地產(chǎn)企業(yè)對房屋的開發(fā)，要涉及規(guī)劃、國土、建設(shè)、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時(shí)解決，必須召開部門問的協(xié)調(diào)會議才可解決，缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。使得一些房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)可乘，造成國家稅款的大量流失。

5、稅務(wù)征管能力不強(qiáng)

一是稽查人員配備不足，業(yè)務(wù)水平有待提高，稽查工作效率不高，查處力度不強(qiáng)，違規(guī)違法行為得不到及時(shí)糾正，也在一定程度上助長了違規(guī)者的僥幸心理。其次是稅務(wù)部門出于扶植企業(yè)發(fā)展、維護(hù)稅源的考慮，征管力度較弱，對于發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補(bǔ)代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴(yán)格執(zhí)行，往往流于形式。第三是行業(yè)征管手段滯后。目前，許多地方對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應(yīng)科學(xué)化、精細(xì)化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。

二、加強(qiáng)我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的措施

1、完善相關(guān)稅收政策

我們要針對房地產(chǎn)稅收政策的一些缺陷，加大改進(jìn)力度，力求每項(xiàng)政策科學(xué)、合理、可操作性強(qiáng)，不留漏洞。對自用沒有同類可比價(jià)開發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，要求其提供法定評估機(jī)構(gòu)的評估證明嚴(yán)格界定拆遷補(bǔ)償費(fèi)，建立拆遷補(bǔ)償費(fèi)列支的管理和審批制度；制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝計(jì)稅成本的基準(zhǔn)定額，加強(qiáng)審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。

2、提高納稅意識

一個(gè)良好的納稅企業(yè)服務(wù)體系和精心策劃而有目標(biāo)的稅法宣傳活動(dòng)，對促進(jìn)納稅企業(yè)守法至關(guān)重要。為了促進(jìn)自覺守法。稅務(wù)機(jī)關(guān)必須通過良好的宣傳方法向納稅企業(yè)提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務(wù)。宣傳方法應(yīng)該是通俗簡明，達(dá)到即使是沒有受過多少教育的納稅人也能夠理解。同時(shí)稅務(wù)人員對不同的納稅人應(yīng)采取不同的方法來宣傳稅法、規(guī)章、規(guī)定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對稅收的誤解。把申報(bào)納稅變成公民的自覺行為。還有加強(qiáng)稅務(wù)的信息化建設(shè)。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，稅務(wù)機(jī)關(guān)不但可以通過網(wǎng)絡(luò)獲取企業(yè)和個(gè)人房地產(chǎn)方面的信息，為稅收征管其他環(huán)節(jié)提供基礎(chǔ)，而且可以通過與銀行等其他相關(guān)部門的聯(lián)網(wǎng)了解納稅人的收入及經(jīng)營情況。而納稅人也可以通過網(wǎng)絡(luò)獲得多數(shù)納稅相關(guān)信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本?？梢?，實(shí)現(xiàn)信息化管理對于稅收征管的各個(gè)環(huán)節(jié)，都有促進(jìn)作用。

3、加大房地產(chǎn)稅收稽查力度

為了防止房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏稅，稽查人員在對房地產(chǎn)業(yè)開展檢查時(shí)，應(yīng)做好以下工作：第一，實(shí)行主查人責(zé)任制，明確職責(zé)，加大考核力度。第二，每年都應(yīng)重點(diǎn)安排若干戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為重點(diǎn)檢查對象，在開展全面性的稅收檢查基礎(chǔ)上，分析、剖析加強(qiáng)稅收管理的對策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應(yīng)納稅。對違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結(jié)合，加強(qiáng)對實(shí)行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國稅、地稅、財(cái)政、金融、審計(jì)等機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)手配合，互通營業(yè)稅、所得稅及其他稅種的納稅評估情況，相互印證，聯(lián)合開展對房地產(chǎn)的重點(diǎn)、交叉稽查。

4、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化

在房地產(chǎn)稅收征管工作中，各級地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收征管工作為切入點(diǎn)，主動(dòng)與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系，建立有效的協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務(wù)。首先，各級地方稅務(wù)、財(cái)政部門應(yīng)與房地產(chǎn)管理部門建立緊密的工作聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息，建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫，并根據(jù)變化情況及時(shí)更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫的信息；定期將稅源數(shù)據(jù)庫的信息與房地產(chǎn)稅收征管信息進(jìn)行比對，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時(shí)查補(bǔ)稅款。其次要開展科技創(chuàng)新，開發(fā)“房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化管理”軟件，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。同時(shí)建立健全部門間的協(xié)調(diào)與配合機(jī)制，明確部門職責(zé)。

5、提高稅務(wù)征管能力

一是要提高稽查人員的業(yè)務(wù)水平和政治素質(zhì)。要在人員錄用上力爭吸收一些專業(yè)水平較高的人才，并定時(shí)組織培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，提高工作效率；同時(shí)對稽查人員加強(qiáng)服務(wù)意識和職業(yè)道德方面的教育。二是改進(jìn)征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產(chǎn)稅收征管的科技含量，在稅務(wù)機(jī)關(guān)之間、部門之間、稅企之間充分實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)、信息共享?？捎煞康禺a(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺上搭建“房地產(chǎn)稅收一體化管理信息共享系統(tǒng)”，規(guī)劃、國土、房管、財(cái)政、稅務(wù)等部門相關(guān)信息要實(shí)現(xiàn)共享。同時(shí)加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。

【參考文獻(xiàn)】

[1]趙晉林：當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅制中存在的主要問題[J]．涉外稅務(wù)，2004（4）.

[2]韓雪：我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的博弈分析[J]．稅務(wù)研究，2005（5）.

第4篇：房地產(chǎn)檔案論文范文

論文摘要:固定資產(chǎn)是企業(yè)生產(chǎn)工具，是生產(chǎn)力要素之一。無論是國有企業(yè)、股份制企業(yè)、民營企業(yè)還是其他所有制形式的企業(yè)，其固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、狀況及管理水平是影響企業(yè)競爭力的重要因素。固定資產(chǎn)作為企業(yè)長期投資，特別是企業(yè)的房地產(chǎn)、設(shè)備等固定資產(chǎn)，必須不斷優(yōu)化其結(jié)構(gòu)，減少因管理不當(dāng)而導(dǎo)致其收益率的減少。

一、企業(yè)固定資產(chǎn)管理的概念、特點(diǎn)

目前，在學(xué)術(shù)界并沒有對固定資產(chǎn)管理做一個(gè)具體明確的定義。有些只對固定資產(chǎn)管理的范圍進(jìn)行了定義，也有從固定資產(chǎn)的對象出發(fā)對固定資產(chǎn)管理進(jìn)行定義，例如郝凈、高卉在《固定資產(chǎn)管理資產(chǎn)標(biāo)識碼系統(tǒng)及其開發(fā)》中認(rèn)為固定資產(chǎn)管理就是以固定資產(chǎn)為對象，面向資產(chǎn)增加、變動(dòng)、減少全壽命周期，以保證既有資產(chǎn)安全、完整。筆者認(rèn)為，固定資產(chǎn)管理更主要的是一種過程，因此在本文中，固定資產(chǎn)管理指的是通過對固定資產(chǎn)的管理活動(dòng)以提高資產(chǎn)利用率，減少資產(chǎn)的無謂損失，最終使固定資產(chǎn)的效用達(dá)到最大化的一種活動(dòng)。

其具有以下特點(diǎn):長期性。固定資產(chǎn)管理活動(dòng)貫穿于在企業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的始終，從固定資產(chǎn)的購置、使用到報(bào)廢等環(huán)節(jié);廣泛性。固定資產(chǎn)管理的對象包括企業(yè)房產(chǎn)、地產(chǎn)、設(shè)備等多種內(nèi)容，牽涉到的管理部門也較為廣泛，包括生產(chǎn)、經(jīng)營、會計(jì)等部門;多樣性。固定資產(chǎn)管理活動(dòng)的方法較多，如日常監(jiān)督、定期維護(hù)、評估等。

本文重點(diǎn)對企業(yè)房地產(chǎn)、設(shè)備等的管理進(jìn)行研究，探討如何通過固定資產(chǎn)的管理提高此類固定資產(chǎn)的利用率，減少資產(chǎn)的無謂損失，使其在企業(yè)的各項(xiàng)生產(chǎn)過程中達(dá)到效益最大化的目的。

二、對企業(yè)房地產(chǎn)的管理

企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)是在不斷變化著的，這就要求企業(yè)房地產(chǎn)管理能及時(shí)適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的變化，保證使企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)能正常進(jìn)行，同時(shí)使企業(yè)掌握的房地產(chǎn)能保值并能盡可能地不斷增值為企業(yè)的發(fā)展做出相應(yīng)的貢獻(xiàn)。

(一)建立起企業(yè)房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)

企業(yè)房地產(chǎn)信息包括內(nèi)部信息(如各宗房地產(chǎn)的市場價(jià)格、面積用途、利用率、購入價(jià)或租賃費(fèi)、更新改造投資、租約更新日期、運(yùn)營開支記錄、房產(chǎn)稅等)和外部信息(如各宗房地產(chǎn)的市場價(jià)格和出租價(jià)格等)、這些信息在各宗房地產(chǎn)一購入或一租到就應(yīng)立即建立檔案，并隨時(shí)予以更新。根據(jù)企業(yè)房地產(chǎn)管理工作的需要及企業(yè)決策層決策的需要還應(yīng)按時(shí)提供相應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)月報(bào)和房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)報(bào)告(半年或一年)。

企業(yè)房地產(chǎn)管理并不終止于通過租約或購買得到房地產(chǎn)，接踵而至的還有如何在企業(yè)內(nèi)部各部門之間對現(xiàn)有的房地產(chǎn)進(jìn)行合理分配、使用，控制房地產(chǎn)稅收及其運(yùn)營開支、修理、維護(hù)控制，辨明沒有充分利用的房地產(chǎn)，以及如何再開發(fā)沒有充分利用或多余的房地產(chǎn)等多項(xiàng)管理工作。

(二)建立企業(yè)的房地產(chǎn)管理部門

對于規(guī)模較大的企業(yè)，可以將企業(yè)的房地產(chǎn)管理部門視為一個(gè)利潤中心，即將企業(yè)所有的房地產(chǎn)都置于房地產(chǎn)中心的管理領(lǐng)導(dǎo)之下企業(yè)中其他各業(yè)務(wù)部門根據(jù)其生產(chǎn)經(jīng)營的需要，以市場價(jià)格或以略低于市場價(jià)格向中心租用房地產(chǎn)，這樣就能使各業(yè)務(wù)部門精打細(xì)算，充分利用空間，減少不必要的開支，有利于企業(yè)加強(qiáng)成本核算。中心可以將多余的房地產(chǎn)出售或出租出去以使企業(yè)能從中獲利。這樣，企業(yè)房地產(chǎn)及其管理工作的經(jīng)濟(jì)效益就能以量化的形式加以核算、評估。

當(dāng)企業(yè)的規(guī)模較小時(shí)，則可以將企業(yè)房地產(chǎn)管理部門視為一個(gè)成本中心，由它對企業(yè)的與房地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)提供咨詢，按企業(yè)生產(chǎn)、運(yùn)營的需要提供房地產(chǎn)，并對其進(jìn)行維護(hù)、控制。它的工作與企業(yè)的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)運(yùn)營、法律、市場營銷、人事管理等工作都密切相關(guān)，所以該部門可置于企業(yè)分管業(yè)務(wù)運(yùn)營或分管財(cái)務(wù)的副總裁領(lǐng)導(dǎo)。

(三)對企業(yè)房地產(chǎn)的再開發(fā)

如果由于企業(yè)停止某項(xiàng)業(yè)務(wù)或是其他原因，致使企業(yè)的某部分房地產(chǎn)被認(rèn)定是多余的，則企業(yè)房地產(chǎn)管理部門就必須及時(shí)對其進(jìn)行處置即再開發(fā)，以防止企業(yè)的利潤由于無效率的資源利用而減少。

企業(yè)房地產(chǎn)再開發(fā)可以有多種形式:

在企業(yè)內(nèi)部再利用

將該宗房地產(chǎn)照原樣出售或出租

將該宗房地產(chǎn)更新、改造后再出售或出租

一般而言，經(jīng)過更新，改造后的房地產(chǎn)可以增值，可以給企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益。如果在出售某宗(特別是大面積的)房地產(chǎn)有困難時(shí)，則可以先將其租賃出去也可以將其先分割成多宗較小的房地產(chǎn)，這樣都將有助于它的出售。在這些方案的分析比較過程中還要考慮時(shí)間因素，要保證所選方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV值是最大的。

三、提高企業(yè)設(shè)備綜合效益的設(shè)備管理方法

(一)強(qiáng)化設(shè)備前期管理是降低設(shè)備管理成本的基礎(chǔ)

設(shè)備的前期管理是對設(shè)備投產(chǎn)前的管理。設(shè)計(jì)、選用什么樣的設(shè)備，對投產(chǎn)后運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)效益、設(shè)備維修投入起著決定性的作用。

一方面，合理設(shè)計(jì)、科學(xué)選型是設(shè)備前期管理的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)選型時(shí)既要考慮到設(shè)備的可靠性、適用性、維修性、安全性等因素，又要考慮到廠情。盡量同原有的設(shè)備系列化，只有這樣才能為設(shè)備后續(xù)生產(chǎn)、運(yùn)行、維護(hù)的經(jīng)濟(jì)性打下良好的基礎(chǔ)。另一方面，設(shè)備前期的合理投入有利于降低設(shè)備的運(yùn)行成本。傳統(tǒng)的設(shè)備一生管理中，由于各環(huán)節(jié)都是以行政單位為界，前期管理與運(yùn)行管理常有脫節(jié)的現(xiàn)象，有時(shí)候設(shè)備剛投運(yùn)。就出現(xiàn)改善、改造情況，既影響生產(chǎn)又增加了投資，因此推行運(yùn)行維護(hù)與前期設(shè)計(jì)、投資控制相精合的辦法就可解決這一矛盾，不能單純追求在設(shè)備前期管理中降低投資，從設(shè)備壽命周期最經(jīng)濟(jì)這個(gè)角度看，前期的合理投入有利于降低成本、增加效益。

(二)建立設(shè)備管理狀態(tài)評審制度，維護(hù)設(shè)備資產(chǎn)的使用價(jià)值

設(shè)備是物化了的資本金，同時(shí)存在著價(jià)值和使用價(jià)值。設(shè)備資產(chǎn)的保值和增值，就設(shè)備工作本身而言反映在設(shè)備價(jià)值形態(tài)的管理上。

設(shè)備價(jià)值形態(tài)的管理，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是設(shè)備價(jià)值管理，就是對設(shè)備投入方式、投入的回收和投入后創(chuàng)出最大限度的效益等方面進(jìn)行管理:二是設(shè)備使用價(jià)值管理，設(shè)備使用價(jià)值是價(jià)值的載體，通過管理手段和措施，減少設(shè)備的功能損失，保持和恢復(fù)設(shè)備的功能性。設(shè)備使用價(jià)值的保值在生產(chǎn)活動(dòng)中主要靠正常的維護(hù)和保養(yǎng)等手段來實(shí)現(xiàn)。在設(shè)備管理工作中的宏觀調(diào)控、監(jiān)舒和增強(qiáng)約束機(jī)制，就是對設(shè)備使用價(jià)值情況進(jìn)行評審考核，為此，建立了設(shè)備評審制度和有效的監(jiān)督監(jiān)察制度，以狀態(tài)監(jiān)測等現(xiàn)代化手段對主要生產(chǎn)設(shè)備進(jìn)行狀態(tài)監(jiān)測、動(dòng)態(tài)分析。定性定量評價(jià)各單位設(shè)備的管理成效，提高了經(jīng)濟(jì)效益。

(三)控制設(shè)備運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，增加經(jīng)濟(jì)效益

設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)控制的方法從企業(yè)角度來看有以下幾方面:

1.風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是指為了免除風(fēng)險(xiǎn)的威脅，采取企圖使損失發(fā)生概率等于零的措施。

2.冗余儲備。冗余儲備是指備用設(shè)備或備用計(jì)劃的準(zhǔn)備。當(dāng)原有設(shè)各等失效時(shí)，這些備用措施就可立即起作用。

3.風(fēng)險(xiǎn)分散。風(fēng)險(xiǎn)分散的目的是降低設(shè)備對特定事物或人的依賴程度。分離是將某事物或作業(yè)程序區(qū)分成好幾個(gè)部分。

4.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的途徑有兩個(gè):一個(gè)為通過保險(xiǎn)契約轉(zhuǎn)嫁出去;另一個(gè)為通過非保險(xiǎn)契約轉(zhuǎn)嫁出去。常見的形態(tài)有四種;買賣契約、出租契約、外包契約、辯護(hù)(或免貴)協(xié)議。將運(yùn)行階段的設(shè)備管理工作通過外包契約轉(zhuǎn)嫁給承包人就是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的一種形式。

5.風(fēng)險(xiǎn)自留。即企業(yè)把風(fēng)險(xiǎn)事件的不利后果自愿接受下來。如在風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃階段對一些風(fēng)險(xiǎn)制定風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)的應(yīng)急計(jì)劃，或當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)事件造成的損失數(shù)額不大、不影響大局時(shí)而將損失列為企業(yè)的一種費(fèi)用。

參考文獻(xiàn)

[1] 姜伯昊.卓有成效的成本管理體系[M].北京:人民郵電出版社，2007.

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第5篇：房地產(chǎn)檔案論文范文

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn) 抵押貸款評估 風(fēng)險(xiǎn) 誘因 防范

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵

想要弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估的風(fēng)險(xiǎn)問題，首先必須弄清商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款及其評估的基本概念。不同的專家從不同角度對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出不同的界定。這些不同界定的基本出發(fā)點(diǎn)都離不開貸款的取得是以房地產(chǎn)抵押為前提，銀行等發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)通過收取貸款利息和手續(xù)費(fèi)獲取收益，而貸款接收者借助貸款達(dá)到對抵押房地產(chǎn)的占有、經(jīng)營和收益的目的。國際銀行業(yè)對商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款做出了權(quán)威性的界定：商業(yè)房地產(chǎn)貸款指借助商業(yè)抵押貸款的工具把資金交付給資信良好的借款者，是一種長期融資形式，通常采取長期抵押貸款形式，貸款是通過附著在能夠帶來收益的房地產(chǎn)上面的抵押形式在法律上得到保證的，按照確定的利率，采取規(guī)則性的與期限相關(guān)的資本和利息形式，在25年到30年的時(shí)期里予以償還。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保時(shí)，商業(yè)銀行確認(rèn)的用于抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值決定并貸款金額的一項(xiàng)商業(yè)行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價(jià)師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到評估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產(chǎn)的客觀價(jià)值進(jìn)行評定和估算的過程。房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵包括以下四個(gè)方面：抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)是商業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的重要條件；抵押人向商業(yè)銀行申請貸款的擔(dān)保物價(jià)值，商業(yè)銀行對抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值的確認(rèn)是房地產(chǎn)抵押貸款評估的關(guān)鍵；是商業(yè)銀行決定提供貸款金額的行為，貸款是一種商業(yè)抵押貸款工具；房地產(chǎn)抵押貸款評估是對房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值的評估，與市場價(jià)值是并列、獨(dú)立的兩個(gè)相關(guān)指標(biāo)，共同服務(wù)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不同需要。

影響商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的因素

政府因素

政府追求的一項(xiàng)重要目標(biāo)就是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。 政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，金融動(dòng)蕩會給社會經(jīng)濟(jì)帶來動(dòng)蕩和不安。房地產(chǎn)抵押貸款作為整個(gè)金融市場中的一項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，對于活躍市場，推動(dòng)投資和消費(fèi)有著巨大的作用。在房地產(chǎn)抵押貸款評估中，如果房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會給金融機(jī)構(gòu)帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導(dǎo)致深重危機(jī)以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的影響又是風(fēng)險(xiǎn)誘因。房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面政策變動(dòng)也同樣會對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。政策變動(dòng)，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動(dòng)都必然會對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。同時(shí)還會對估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的依據(jù)，一旦進(jìn)行修改或其它變動(dòng)，必然會對房地產(chǎn)抵押貸款評估方法產(chǎn)生影響。

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員因素

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在房地產(chǎn)抵押貸款評估活動(dòng)中處于中介的位置，是抵押房地產(chǎn)價(jià)值評估的直接參與者，是商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)抵押貸款評估主要采用三大經(jīng)典方法―成本法、收益法、市場法，每一種方法都有其自身的適用范圍。市場法在比較案例充足的條件下自然是非常好的方法，但在實(shí)際應(yīng)用上常常受到比較案例數(shù)量的限制。商業(yè)房地產(chǎn)主要指的是收益性房地產(chǎn)，其價(jià)值主要是由在評估基準(zhǔn)日現(xiàn)有的和潛在的收益能力決定。因此，收益法是評估這類房地產(chǎn)最適合的方法。但這并不意味著成本法從根本上來說是無用的。一個(gè)負(fù)責(zé)任的估價(jià)師在任何時(shí)候都會補(bǔ)充評估商業(yè)房地產(chǎn)的成本價(jià)值。當(dāng)評估得出很低的成本價(jià)值與較高的收益價(jià)值之間存在較大的偏差時(shí)，就必須非常小心對待通過收益價(jià)值最后得出的房地產(chǎn)貸款價(jià)值。

房地產(chǎn)估價(jià)不是估價(jià)師的無中生有，有學(xué)者稱其為“科學(xué)加藝術(shù)”，確切的反映了估價(jià)的本質(zhì)。但是不管采用哪一種估價(jià)方法，都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來支撐，沒有基礎(chǔ)資料就不能稱其為科學(xué)。因此，在利用具體的估價(jià)方法時(shí)，豐富的基礎(chǔ)資料是估價(jià)結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時(shí)期內(nèi)積累下來，比如市場基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等等。有些估價(jià)機(jī)構(gòu)或人員接受一項(xiàng)新業(yè)務(wù)時(shí)，出于方便利用同樣的方法和技術(shù)參數(shù)，省去實(shí)地勘探調(diào)查而帶來風(fēng)險(xiǎn)。此外，估價(jià)報(bào)告的敘述不完善也會給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來意想不到的后果。估價(jià)報(bào)告作為估價(jià)的最后成果，有所遺漏或出錯(cuò)便直接導(dǎo)致了估價(jià)結(jié)果的偏差。估價(jià)人員素質(zhì)水平偏低，對于房地產(chǎn)估價(jià)基本理論掌握不牢靠。在一些中小城市的評估機(jī)構(gòu)中，很多估價(jià)員只有高中、中專學(xué)歷，對于估價(jià)的基本理論了解甚少，還有一些僅僅通過估價(jià)師考試缺乏實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師，在具體負(fù)責(zé)一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在漏洞，也會產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。

其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體因素

房地產(chǎn)抵押貸款評估包括提出貸款申請到評估到最后貸款償還都會帶來風(fēng)險(xiǎn)，影響房地產(chǎn)抵押貸款評估值。其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔(dān)保人等。每一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的誘因。如，房地產(chǎn)估價(jià)主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的估價(jià)。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著不少的問題。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有通過出讓方式獲得，有通過政府征用取得的劃撥土地使用權(quán)。有些企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實(shí)，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員高估房地產(chǎn)抵押價(jià)值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值發(fā)放貸款。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的防范

規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的程序

目前，各地辦理抵押評估的做法不一，評估的口徑很不一致，影響了評估結(jié)果的有效性。而一個(gè)規(guī)范有效的估價(jià)程序顯然是有助于估價(jià)的準(zhǔn)確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押市場的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。實(shí)體確認(rèn)包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認(rèn)包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利狀況，并與原來確定的權(quán)利狀況進(jìn)行資料對照和認(rèn)證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認(rèn)包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價(jià)格評估提供基礎(chǔ)材料。最后評估抵押房地產(chǎn)的正常價(jià)格。

建立健全估價(jià)制度

規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理。實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師資格認(rèn)證，建立初級、高級和資深等代表不同估價(jià)水平的房地產(chǎn)估價(jià)師等級制度；建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師業(yè)績報(bào)告制度；政府對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

建立和完善估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價(jià)質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)，選擇估價(jià)業(yè)務(wù)開始，一直到項(xiàng)目完成向用戶提供估價(jià)產(chǎn)品―估價(jià)報(bào)告的全過程中，采取一系列的檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等措施或方法，保證估價(jià)的真實(shí)、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確。

建立房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)保險(xiǎn)制度。我國大陸截止2002年底注冊的房地產(chǎn)估價(jià)師已經(jīng)達(dá)到15000余人，加上2003年通過房地產(chǎn)估價(jià)師考試人員總數(shù)將超過21000人。這樣龐大的隊(duì)伍，對于保險(xiǎn)公司來說，是一個(gè)具有極大潛力的發(fā)展市場。一旦建立房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度，對估價(jià)師會產(chǎn)生督促作用。如果某個(gè)估價(jià)師因?yàn)闃I(yè)務(wù)水平差經(jīng)常出現(xiàn)疏忽被索賠的情況，那么保險(xiǎn)公司就有可能不再為這些人提供保險(xiǎn)。這些估價(jià)師會因此失去估價(jià)市場，丟掉生存空間。因此，通過估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度，可以不斷提高估價(jià)人員的素質(zhì)，提高整個(gè)行業(yè)的水平和形象。

提高估價(jià)人員素質(zhì)和估價(jià)技術(shù)

在國外一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，如美國和香港的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該在規(guī)定的期間內(nèi)完成額定時(shí)間的職業(yè)培訓(xùn)、撰寫估價(jià)工作心得和論文、提交自己完成的估價(jià)報(bào)告，如果不能完成相應(yīng)的工作，就會受到行業(yè)協(xié)會的懲罰，直至取消其會員資格。我國也要求房地產(chǎn)估價(jià)師接受一定時(shí)間的后續(xù)教育。中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會已經(jīng)相繼舉辦了許多次房地產(chǎn)估價(jià)師后續(xù)教育培訓(xùn)。一個(gè)好的估價(jià)師必須參加過足夠多的估價(jià)實(shí)踐，并且對最新最近的估價(jià)理論知識有很好的掌握。因此，對估價(jià)師和估價(jià)人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對估價(jià)實(shí)踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。

商業(yè)銀行提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力

積極的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。目前，銀行在決定對房地產(chǎn)商是否進(jìn)行開放放貸時(shí)，主要評估的對象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，按照這種評估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力歸還銀行貸款情況時(shí)，銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評估方式只是在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之后對風(fēng)險(xiǎn)的一種補(bǔ)救措施，只能消極被動(dòng)地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項(xiàng)目開發(fā)能力評估體系的建立健全方面，通過設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評估部，適時(shí)踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動(dòng)，房地產(chǎn)的維護(hù)和運(yùn)行情況如何，對抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值進(jìn)行檢核性評估，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。

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第6篇：房地產(chǎn)檔案論文范文

關(guān)鍵字：工程項(xiàng)目論證、評估、設(shè)計(jì)、工程施工、全過程管理、竣工移交。

中圖分類號： S611 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、項(xiàng)目工程論證與評估

工程項(xiàng)目論證與評估工作是對擬實(shí)施項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)合理性、實(shí)施可能性和風(fēng)險(xiǎn)性等方面進(jìn)行全面、科學(xué)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，是項(xiàng)目管理的首要環(huán)節(jié)和重要方面，對項(xiàng)目能否取得社會、經(jīng)濟(jì)效益起著關(guān)鍵作用。主要圍繞項(xiàng)目論證與評估的相關(guān)概念以及其程序和方法進(jìn)行詳細(xì)闡述。應(yīng)了解和熟悉項(xiàng)目管理方法體系、項(xiàng)目論證與評估的區(qū)別與聯(lián)系、項(xiàng)目評估的特征和原則。

初步掌握項(xiàng)目評估的內(nèi)容、程序和方法；理解和掌握項(xiàng)目管理問題分析法、項(xiàng)目范圍管理的工作分解結(jié)構(gòu)法、項(xiàng)目進(jìn)度管理的橫道圖法、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)，以及項(xiàng)目成本管理、風(fēng)險(xiǎn)管理的技術(shù)方法，具備應(yīng)用以上方法實(shí)施項(xiàng)目管理的能力；熟練掌握項(xiàng)目論證的程序、方法及項(xiàng)目論證報(bào)告的內(nèi)容。

二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程管理

工程項(xiàng)目有三大目標(biāo)，即質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和投資目標(biāo)。從某種意義上來看，這三大目標(biāo)是一個(gè)完整的整體，集中反映在工程項(xiàng)目全過程的造價(jià)與成本中，又形成和實(shí)現(xiàn)于各個(gè)階段和環(huán)節(jié)，工程造價(jià)是在全過程實(shí)現(xiàn)的，當(dāng)然要在全過程中進(jìn)行控制。近年來，對工程造價(jià)進(jìn)行控制已經(jīng)被人們廣泛接受了，但是造價(jià)問題是常抓常有，項(xiàng)目管理是常抓常新?！案潘愠浪?，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算”的三超現(xiàn)象還普遍存在，結(jié)算扯皮現(xiàn)象屢見不鮮。工程項(xiàng)目的全過程包括投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、項(xiàng)目營運(yùn)階段，每個(gè)階段又包含了若干個(gè)環(huán)節(jié)和步驟，加強(qiáng)每一個(gè)環(huán)節(jié)的管理對工程造價(jià)的控制都有著重要的意義。

三、加強(qiáng)工程項(xiàng)目的決策控制

1、編制項(xiàng)目建議書。建設(shè)單位根據(jù)企業(yè)資本支出計(jì)劃提出工程項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，并指定項(xiàng)目管理部門或委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位編制項(xiàng)目建議書，項(xiàng)目建議書經(jīng)項(xiàng)目管理部門審核后，提交決策部門審批。

2、編制可行性研究報(bào)告。根據(jù)已通過審批的項(xiàng)目建議書，建設(shè)單位自行或委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位編制可行性研究報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容主要包括市場可行性分析、技術(shù)可行性分析和財(cái)務(wù)可行性分析。為了防止工程項(xiàng)目投資失控，在可行性研究階段必須深入調(diào)研，對可行性方案的審批應(yīng)慎重，要進(jìn)行多方面的論證，并建立決策責(zé)任制。

3、項(xiàng)目決策。項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告提交最高管理層，由管理層開專題會議進(jìn)行決策，在進(jìn)行充分論證后，得出科學(xué)的決策。在設(shè)計(jì)階段必須委托資信良好的單位設(shè)計(jì)并簽訂合同，規(guī)定若因設(shè)計(jì)問題導(dǎo)致工程變更而增加的費(fèi)用由設(shè)計(jì)單位擔(dān)負(fù)，在工程的過程管理中，設(shè)計(jì)階段具有重要的意義，設(shè)計(jì)對工程造價(jià)的影響很大，不能因設(shè)計(jì)的不妥造成整個(gè)項(xiàng)目效益低下。

4.項(xiàng)目工程實(shí)施階段的控制：建立健全招投標(biāo)機(jī)制。嚴(yán)格按照招投標(biāo)的控制流程進(jìn)行招投標(biāo)管理，該流程主要包括招標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)和合同管理四個(gè)環(huán)節(jié)。招標(biāo)是根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件，明確招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求，對投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求等內(nèi)容要經(jīng)過財(cái)務(wù)部門認(rèn)可；評標(biāo)是依據(jù)招標(biāo)文件中確定的原則和方法，組建專門的評標(biāo)委員會評標(biāo)，評標(biāo)方法由評標(biāo)委員會在開標(biāo)前確定，評標(biāo)方法一經(jīng)確定，在評標(biāo)時(shí)不得改變；定標(biāo)是評標(biāo)委員會按照招標(biāo)文件確定的標(biāo)準(zhǔn)和方法，對候選投標(biāo)文件進(jìn)行公開評審和比較，并擇優(yōu)選擇中標(biāo)人。

四.工程項(xiàng)目部組成和技術(shù)管理

對工程項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營過程的安全負(fù)全面責(zé)任。認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家和上級的有關(guān)方針政策以及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，全面負(fù)責(zé)施工組織管理和施工質(zhì)量，深入研究工程承包合同，制定施工項(xiàng)目總體管理規(guī)劃，嚴(yán)格履行合同。主持制定施工組織設(shè)計(jì)和質(zhì)量計(jì)劃，負(fù)責(zé)編制總體進(jìn)度計(jì)劃，各項(xiàng)施工方案及質(zhì)量、安全的保證控制措施并組織實(shí)施。主持這個(gè)施工項(xiàng)目內(nèi)，分部分項(xiàng)工程或?qū)I(yè)分包項(xiàng)目的對內(nèi)、對外的分包，并對分包工程的進(jìn)度（工期）、質(zhì)量、安全、成本和文明施工等實(shí)施監(jiān)督、協(xié)調(diào)、管理并全面負(fù)責(zé)。

五.施工組織設(shè)計(jì)與施工部署及施工方案

1.施工安排及施工前的準(zhǔn)備工作，各個(gè)分部分項(xiàng)工程的施工方法及工藝；施工進(jìn)度計(jì)劃。根據(jù)場區(qū)情況設(shè)計(jì)繪制施工平面平置圖，大體包括各類起重機(jī)械的數(shù)量，位置及其開行路線；攪拌站、材料堆放倉庫和加工場的位置，運(yùn)輸?shù)缆返奈恢茫姓⑥k公、文化活動(dòng)等設(shè)施的位置，水電管網(wǎng)的位置等內(nèi)容。

2.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)施工組織設(shè)計(jì)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括：施工工期、施工質(zhì)量、施工成本、施工安全、施工環(huán)境和施工效率，以及其他技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。施工組織設(shè)計(jì)的繁簡，一般要根據(jù)工程規(guī)模大小、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、技術(shù)復(fù)雜程度和施工條件的不同而定，以滿足不同的實(shí)際需要。復(fù)雜和特殊工程的施工組織設(shè)計(jì)需較為詳盡，小型建設(shè)項(xiàng)目或具有較豐富施工經(jīng)驗(yàn)的工程則可較為簡略。

3.裝飾裝修施工：國家標(biāo)準(zhǔn)分為強(qiáng)制性國標(biāo)（GB）和推薦性國標(biāo)（GB/T）。國家標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成是要求強(qiáng)制性國標(biāo)是保障人體健康、人身、財(cái)產(chǎn)安全的標(biāo)準(zhǔn)和法律及行政法規(guī)規(guī)定強(qiáng)制執(zhí)行的國家標(biāo)準(zhǔn)；推薦性國標(biāo)是指生產(chǎn)、檢驗(yàn)、使用等方面，通過經(jīng)濟(jì)手段或市場調(diào)節(jié)而自愿采用的國家標(biāo)準(zhǔn)。是為住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范，保證工程質(zhì)量，保障人身健康和財(cái)產(chǎn)安全，保護(hù)環(huán)境，維護(hù)公共利益。

六、園林綠化施工，園林綠化工程是建設(shè)風(fēng)景園林綠地的工程。園林綠化是為人們提供一個(gè)良好的休息、文化娛樂、親近大自然、滿足人們回歸自然愿望的場所，是保護(hù)生態(tài)環(huán)境、改善城市生活環(huán)境的重要措施。

園林綠化是指園林城市綠地和風(fēng)景名勝區(qū)中涵蓋園林建筑工程在內(nèi)的環(huán)境建設(shè)工程，包括園林建筑工程、土方工程、園林筑山工程、園林理水工程、園林鋪地工程、綠化工程等，它是應(yīng)用工程技術(shù)來表現(xiàn)園林藝術(shù)，使地面上的工程構(gòu)筑物和園林景觀融為一體。

七.項(xiàng)目工程竣工移交，施工單位整理竣工資料形成的工程竣工檔案，應(yīng)依照《中華人民共和國檔案法》，施工中，工程管理部門、監(jiān)理單位、施工單位共同參與，并將驗(yàn)收結(jié)果及相關(guān)資料及時(shí)備案歸檔。工程竣工后，工程管理部門應(yīng)及時(shí)向建委節(jié)能辦公室提出節(jié)能驗(yàn)收申請。工程節(jié)能驗(yàn)收由基建與資產(chǎn)管理處組織，監(jiān)理單位，由工程管理部門組織，監(jiān)理單位、施工單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、沉降觀測單位及相關(guān)分包單位共同參與，驗(yàn)收結(jié)果及相關(guān)資料將作為工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的依據(jù)；

第7篇：房地產(chǎn)檔案論文范文

[關(guān)鍵詞] 城市建設(shè) 房屋拆遷 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

一、我國城市房屋拆遷的現(xiàn)狀

1.補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與房產(chǎn)行情存在差距,導(dǎo)致被拆遷人拆后就無房可住。2001年年6月6日國務(wù)院頒布《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定,拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~要以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定等房屋拆遷補(bǔ)償。但從當(dāng)前的實(shí)際情況來看,由于我國經(jīng)濟(jì)逐漸進(jìn)入新一輪增長周期,導(dǎo)致市場物價(jià)飛速上漲,拆遷戶得到的拆遷補(bǔ)償金根本無法購買到同樣地段和同樣面積的房屋,對于低收入弱勢群體、家庭經(jīng)濟(jì)條件差以及生活困難的拆遷戶來說,拆后面臨無家可歸的境地,被拆遷人之間產(chǎn)生心理上的比較和不平衡感,最終導(dǎo)致矛盾的產(chǎn)生和激化。

2.依法拆遷時(shí)間要求與貨幣補(bǔ)償存在脫節(jié)。拆遷工作是一項(xiàng)社會活動(dòng),涉及多種法律關(guān)系,具有很強(qiáng)的時(shí)間性、政策性和計(jì)劃性,拆遷工作的每一步都涉及到千家萬戶的切身利益。但有時(shí),一些城市拆遷資金沒有到位不能動(dòng)拆,資金到位以后又硬性規(guī)定拆遷時(shí)間,從而導(dǎo)致拆遷部門沒有時(shí)間完成法定審批程序以及公告、拆遷、安置等各項(xiàng)工作。時(shí)間太倉促,拆遷戶難以接受,因而使拆遷過程中矛盾激化,情緒對立,造成,阻礙拆遷進(jìn)度,釀成拆遷悲劇。

3.相關(guān)部門及開發(fā)商對困難和問題預(yù)計(jì)不充分。部分拆遷單位人員業(yè)務(wù)素質(zhì)相對較低,對拆遷政策認(rèn)識不徹底,在老百姓心目當(dāng)中形象不佳;在拆遷過程中,拆遷實(shí)施人員工作方法簡單,粗暴,被拆遷方“活埋”在屋里者有之,被拆遷方打傷打殘乃至打死者有之,因房屋被野蠻強(qiáng)拆臥軌自殺或上調(diào)自殺者有之,類似的事情一而再再而三地刺激我們行將麻木的神經(jīng),讓人覺得無聊無奈乃至無望。

二、城市房屋拆遷存在的問題

1.政府部門的協(xié)調(diào)機(jī)制不完善,協(xié)調(diào)力度較弱。拆遷工作是一項(xiàng)政策性、群眾性很強(qiáng)的工作,也是一項(xiàng)復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程。涉及工商、公安、房地產(chǎn)商、供電、供水、廣播電視、及政府相關(guān)部門等多方面環(huán)節(jié),需要充分調(diào)動(dòng)社會各方面的積極性,依靠全社會的共同努力才能圓滿完成拆遷工作。當(dāng)前,大多數(shù)人片面認(rèn)為拆遷工作只是規(guī)劃局、土地局的事情。因此,很難有效的實(shí)現(xiàn)相關(guān)部門協(xié)調(diào)和聯(lián)合開展拆遷工作。

2.相關(guān)政策不健全,導(dǎo)致糾紛加劇。隨著我國提出了構(gòu)建社會主義和諧社會的重大戰(zhàn)略思想和重大戰(zhàn)略任務(wù)?，F(xiàn)在法規(guī)、法規(guī)政策的透明度也不斷得到提高,拆遷戶對拆遷工作或?qū)?jīng)濟(jì)補(bǔ)償不滿意,一旦開發(fā)商不能夠解決,他們就上訪政府部門。而隨著房價(jià)的不斷刷新著上漲記錄及拆遷工作相關(guān)配套措施缺失,房屋拆遷最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還是停留在原有水平,也是阻礙了拆遷工作的順利開展。

3.有關(guān)部門和拆遷人,對有關(guān)困難和問題預(yù)計(jì)不足。拆遷前對有關(guān)問題準(zhǔn)備不充足、落實(shí)不到位,主要表現(xiàn)在:對拆遷戶的調(diào)查分析不充分,未能完全做到心中有數(shù),未能充分掌握被拆居民的主流民意,有的放矢;安置房源準(zhǔn)備不足,很難滿足不同層次居民的需求;拆遷安置方案征求意見不充分,宣傳解釋發(fā)動(dòng)工作不廣泛不細(xì)致,加重了拆遷居民的誤解和疑慮。

三、提高房屋拆遷工作質(zhì)量的對策

1.堅(jiān)持以人為本,建立協(xié)調(diào)機(jī)制。在拆遷過程中,領(lǐng)導(dǎo)要高度重視,本著“和諧拆遷,平安拆遷”的原則,堅(jiān)持做到秉公辦事,不偏不袒,公開透明,陽光操作,以第一時(shí)間、第一力度、第一精力提高工作效能,不分晝夜,不厭其煩,熱情服務(wù),排憂解難,為拆遷奠好基、鋪好路。筆者建議成立城市拆遷建設(shè)指揮部,主要起綜合協(xié)調(diào)作用,溝通上下、聯(lián)系左右的紐帶,是服務(wù)基層、聯(lián)系群眾的橋梁。拆遷建設(shè)指揮部同時(shí)要建立以單位為成員的協(xié)調(diào)小組,如規(guī)劃、監(jiān)察、民政、財(cái)政、國土、建委、統(tǒng)計(jì)等職能單位的主要負(fù)責(zé)通知參加,實(shí)行現(xiàn)場會辦制,為實(shí)行““和諧拆遷,平安拆遷”工作掃清思想障礙。

2.學(xué)習(xí)和借鑒成功經(jīng)驗(yàn),建立健全拆遷政策。首先要認(rèn)真學(xué)習(xí)借鑒外省拆遷的成功經(jīng)驗(yàn),及時(shí)調(diào)整思路,研究對策,努力完善拆遷政策體系,針對拆遷戶自身情況,制定行之有效的政策和實(shí)施方案;其次政府要根據(jù)群眾需要建設(shè)不同檔次的廉租房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房,盡量避免拆遷過程中的矛盾及沖突,切實(shí)為困難家庭及弱勢低收入人群創(chuàng)造良好的居住條件。堅(jiān)定不移地實(shí)現(xiàn)好維護(hù)好發(fā)展好群眾的根本利益,牢固樹立以人為本理念和群眾觀點(diǎn),實(shí)踐證明,只有堅(jiān)定不移的維護(hù)好群眾利益,拆遷建設(shè)工作得到順利實(shí)施才能又好又快順利開展。

3.加強(qiáng)監(jiān)管,保障被拆遷人的合法權(quán)益。首先要健全管理規(guī)范化的相關(guān)制度。全面實(shí)行崗位責(zé)任制,落實(shí)限時(shí)辦理、接待、投訴舉報(bào)處理、監(jiān)督檢查等各項(xiàng)措施,推行拆遷管理工作人員掛牌上崗。其次要實(shí)現(xiàn)房屋拆遷管理信息化。建立拆遷統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度,及時(shí)、準(zhǔn)確填報(bào)各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。最后要建立健全拆遷檔案管理制度。以完善的檔案收集、登記、保管、利用等管理制度為保障,形成健全的拆遷項(xiàng)目管理檔案、拆遷行政裁決檔案、拆遷行政處罰檔案、拆遷單位管理檔案等拆遷檔案。

4.提高宣傳力度,堅(jiān)持依法行政。宣傳教育部門、新聞媒體等要加大拆遷工作宣傳力度,輿論監(jiān)督要實(shí)事求是,客觀公正,從而使市民了拆遷工作,支持拆遷工作;對拆遷工作中存在的個(gè)別違法行為,個(gè)別開發(fā)商的野蠻拆遷、暴力拆遷行為,可以采取向上報(bào)送情況與向下通報(bào)情況相結(jié)合,公開報(bào)道與內(nèi)部聯(lián)系的方式,確保拆遷工作的順利實(shí)施。

四、總結(jié)

隨著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的日益加快,房屋拆遷已成為城市發(fā)展的重要活動(dòng),關(guān)系社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的進(jìn)程。因此,各相關(guān)部門要認(rèn)真貫徹拆遷法律、法規(guī),廢止違法行為,使人民生活安居和諧。

參考文獻(xiàn):

[1]李煉軍.從城市房屋公益拆遷到商業(yè)拆遷:法律的缺位及其完善[J].甘肅政法學(xué)院學(xué)報(bào),2008,(3):132-136.

第8篇：房地產(chǎn)檔案論文范文

【論文關(guān)鍵詞】民間借貸；成因；建議

一、我國民間借貸的現(xiàn)狀

民間借貸是一種古老的融資方式，在我國，民間借貸一直都很有市場。目前民間借貸非?；钴S。據(jù)2012年5月15日山西法制報(bào)載，以往的民間借貸多發(fā)生于親戚朋友之間，借貸的用途多為日常生活生產(chǎn)周轉(zhuǎn)急需，而現(xiàn)在親戚朋友之間的借貸已不是民間借貸的主要類型?，F(xiàn)在的民間借貸很多情況下是由中間人介紹，出借人和借款人并不謀面，借款與還款全權(quán)經(jīng)由中間人辦理，轉(zhuǎn)貸多次的現(xiàn)象也很普遍。很多地方還出現(xiàn)了“職業(yè)放貸人”和“食利階層”，其中不乏公務(wù)人員的身影。我國現(xiàn)階段參與民間借貸的主體混亂遠(yuǎn)不止以上表述，不少政府主導(dǎo)型的擔(dān)保公司、小額貸款公司和上市公司也都介入了民間借貸業(yè)務(wù)?，F(xiàn)階段的民間借貸范圍已覆蓋全國，且利率普遍較高，實(shí)際上已經(jīng)成為高利貸。

由于借貸利率高，已暴露出種種嚴(yán)重問題。如浙江溫州、內(nèi)蒙鄂爾多斯、山東青島、河南安陽等地相繼爆發(fā)民間借貸資金鏈斷裂，老板欠債“跑路”的事件，說明民間借貸風(fēng)險(xiǎn)暴露已經(jīng)不是個(gè)別地區(qū)的局部問題。面對風(fēng)起云涌的民間借貸危局，如何從源頭理清民間借貸風(fēng)險(xiǎn)大范圍暴露的原因，并采取行之有效的應(yīng)對之策，是擺在我國面前的一道迫切需要破解的難題。

二、當(dāng)前民間借貸活躍的成因分析

當(dāng)前我國民間借貸為什么如此活躍？我認(rèn)為，原因是多方面的，究其主要原因有：

第一，高利率是民間借貸活躍的首要原因。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》規(guī)定，民間借貸的利率可以適當(dāng)高于銀行的利率，各地人民法院可根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況具體掌握，但最高不得超過銀行同類貸款利率的4倍。超出此限度的，超出部分的利息不予保護(hù)?？墒?，由于在資金盈利思想的驅(qū)使下，不少資金擁有者于國家法律而不顧，乘大多數(shù)中小企業(yè)和急需資金者之危，不斷提高借貸利率，致使民間借貸利率也一路走高。例如，據(jù)溫州銀監(jiān)分局2011年5月對溫州民間融資的一份權(quán)威調(diào)查報(bào)告顯示，自2011年初以來，民間借貸利率持續(xù)高漲。截至3月份，溫州民間借貸月平均利率已經(jīng)達(dá)到了15.38‰，比年初增加了1.21‰，創(chuàng)歷史新高。又如，去年4月，深圳典當(dāng)行抵押貸款的月息已達(dá)到4%左右，相當(dāng)于年化利率48%。

第二，融資政策持續(xù)收緊是導(dǎo)致當(dāng)前民間借貸“火爆”的根本原因。為加強(qiáng)國家宏觀調(diào)控，近年來，國家持續(xù)收融資政策。據(jù)有關(guān)資料，2011年以來，央行通過頻繁上調(diào)存款準(zhǔn)備金率收緊銀根，信貸資金持續(xù)收緊，信貸增速大幅度回落至15%以下的較低水平。除銀行表內(nèi)融資同比減少外，銀行表外融資也明顯下降。不僅銀行融資持續(xù)回落，而且其他融資渠道也明顯收緊。據(jù)人民銀行公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年前三季度我國全社會融資規(guī)模為9.80萬億元，同比減少1.26萬億元。除人民幣貸款規(guī)模與去年相比明顯減少外，信托貸款（同比少增3924億元）、未貼現(xiàn)的銀行承兌匯票（同比少增9843億元）、企業(yè)債券（同比少增1373億元）、股票融資（同比少增113億元）均出現(xiàn)了明顯減少，只有外幣貸款（同比多增1849億元）和委托貸款（同比多增5625億元）相比去年有明顯增加。上述正規(guī)融資渠道收緊后，各路企業(yè)紛紛到民間高利貸市場尋找資金，結(jié)果導(dǎo)致民間借貸異?！盎鸨?，借貸利率不斷攀高。

第三，中小企業(yè)融資難一直未得到解決是民間借貸活躍的最直接原因。融資難，難融資，一直是困擾我國中小企業(yè)的一大難題。近年來，國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳。國外歐債危機(jī)持續(xù)發(fā)酵，歐美各國都勒緊了褲腰帶；國內(nèi)原材料價(jià)格節(jié)節(jié)攀升、招工難、人民幣升值壓力也進(jìn)一步加劇了中小企業(yè)生存的困境。融資難還與其融資鏈條上多處梗阻有關(guān)，有經(jīng)濟(jì)下行期行業(yè)性梗阻，還有擔(dān)保環(huán)節(jié)梗阻、社會資本投入渠道梗阻。因此融資難、融資成本高成為一道難以跨越的鴻溝，橫亙在眾多中小企業(yè)的面前。為解決這個(gè)問題，國家的確花了不少功夫。比如，從央行的數(shù)據(jù)看，2011年，銀行系統(tǒng)對中小企業(yè)的支持力度似乎比以往任何一年都大：截至三季度末，中小企業(yè)貸款（含票據(jù)貼現(xiàn)）余額20.76萬億元，同比增長17.5%，比年初增加2.26萬億元，占全部企業(yè)新增貸款的68.4%。那么為什么中小企業(yè)融資難的問題仍然存在呢？根本原因是資金的供給和需求不平衡，沒有建立完善的金融體系，中小企業(yè)融資渠道不暢通。以國有商業(yè)銀行為主導(dǎo)的“大金融”很難滿足“數(shù)量少，批次多”的中小企業(yè)的需求。于是，許多中小企業(yè)不得不向民間借貸。

第四，房地產(chǎn)調(diào)控政策是導(dǎo)致民間借貸活躍的重要原因。自2010年年初以來，國家連續(xù)出臺了一系列嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中很重要的一條就是通過收緊房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道（包括“銀信合作”貸款、商業(yè)銀行貸款、債券、股票融資等），來“逼迫”其通過降價(jià)銷售解決資金周轉(zhuǎn)問題。這項(xiàng)政策實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道大為收窄。由于資金供應(yīng)緊張，為維持項(xiàng)目開發(fā)的資金需求，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，不得不加大在民間借貸市場的融資力度，而民間借貸市場一直都是中小房地產(chǎn)企業(yè)（尤其是小微企業(yè)）傳統(tǒng)的融資渠道。

三、對民間借貸的對策建議

我認(rèn)為，民間借貸作為一種資金配置方式，它是一把“雙刃劍”。一方面，在銀行、信用社從嚴(yán)控制信貸規(guī)模的情況下，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，資金供求矛盾也日益突出，民間借貸以市場需求為基礎(chǔ)，調(diào)劑市場資金供需矛盾，對促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，解決個(gè)人、企業(yè)生產(chǎn)及其他急需，彌補(bǔ)金融機(jī)構(gòu)信貸不足，加速社會資金流動(dòng)和利用，確實(shí)起到了拾遺補(bǔ)缺的作用。但是，另一方面，民間借貸又存在許多消極作用：加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致企業(yè)資金使用惡性循環(huán)；影響正常金融業(yè)的發(fā)展、造成應(yīng)征稅款的流失；經(jīng)濟(jì)糾紛頻繁、影響社會穩(wěn)定，等等。

所以，對于民間借貸我們應(yīng)當(dāng)采取“正確引導(dǎo)、興利抑弊、促進(jìn)發(fā)展”的原則。為此，特提出如下對策建議：

首先，加強(qiáng)民間借貸的“引導(dǎo)”和“疏導(dǎo)”。民間借貸危機(jī)凸顯出我國在金融改革和金融開放方面還存在很大不足。對待民間自發(fā)形成的金融市場，要采取改革的辦法對其進(jìn)行疏導(dǎo)和規(guī)范，切忌一味采取“堵”的辦法予以壓制。一方面，要加強(qiáng)民間借貸的政策“引導(dǎo)”。政策上的引導(dǎo)可以加強(qiáng)人們對于民間借貸有較為全面的認(rèn)識。要利用政策宣傳、融資知識教育、法制建設(shè)等多種手段，引導(dǎo)民間借貸向著健康的方向發(fā)展，特別是要有效引導(dǎo)民間借貸的資金支持中小企業(yè)發(fā)展。另一方面，各地方政府要積極成立民間借貸登記中心和民間資本的管理中心，認(rèn)可民間資本，有效的疏導(dǎo)它，推動(dòng)民間借貸市場的規(guī)范化、市場化、陽光化發(fā)展，發(fā)揮其積極作用。

第二，加大金融改革和開放力度，盡快將民間借貸行為納入體制內(nèi)管理。要進(jìn)一步加大金融改革和開放力度，盡快實(shí)現(xiàn)民間借貸合法化，并將其納入體制內(nèi)加以管理。民間借貸如地下錢莊的存在，主要是由于金融壓抑。溫總理說：“民間借貸之所以阻擋不住，就是因?yàn)槊駹I企業(yè)有需求，而金融機(jī)構(gòu)又不能滿足。正門開得不大，那旁門就要開。因此，要徹底化解民間借貸的風(fēng)險(xiǎn)，根本路徑是開放金融。加大金融改革和開放力度，盡快將民間借貸行為納入體制內(nèi)管理。要通過深化金融體制改革，鼓勵(lì)多種形式的金融創(chuàng)新，同時(shí)取消限制民間資本投資領(lǐng)域的不合理規(guī)定。

第三，金融部門要積極籌措資金，提高服務(wù)水平。金融部門應(yīng)積極籌措資金，如采取金融資產(chǎn)證券化，提高金融資產(chǎn)流動(dòng)性，增加金融機(jī)構(gòu)籌措資金管道；或采取存貨質(zhì)押貸款，增強(qiáng)貸款的流動(dòng)性，降低銀行的信貸經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等。這些措施均可以有效拓展融資渠道，以滿足企業(yè)特別是中小企業(yè)融資需求。同時(shí)，金融部門要努力改善服務(wù)質(zhì)量，加大對地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信貸支持，以緩解資金供求矛盾，要?jiǎng)?chuàng)造條件，積極開拓融資市場，為企業(yè)直接融資創(chuàng)造條件。

第9篇：房地產(chǎn)檔案論文范文

德國是現(xiàn)在世界上搞好住房制度建設(shè)和住房市場發(fā)展，解決住房問題比較成功的國家之一。德國住房制度是一種由住房銷售市場和住房租賃市場構(gòu)成的市場化的住房制度。

現(xiàn)在，德國住房制度已經(jīng)成為一種由住房銷售市場和住房租賃市場構(gòu)成的租售并舉，居住與投資兼容發(fā)展的，較完善、成熟的市場化住房制度。德國住房市場是一種在整個(gè)住房市場中住房租賃市場占比大于住房銷售市場占比的住房市場結(jié)構(gòu)。德國自有住房率僅為42％，租賃住房率為58％。住房租賃市場占比大于住房銷售市場占比，住房租賃市場發(fā)達(dá)，占有十分突出的地位。為什么現(xiàn)在住房租賃市場還如此之發(fā)達(dá)?這是由于在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件下，住房租賃市場的存在和發(fā)展，首先在很大程度上是由大量中低收入家庭承受不起自己購房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，買不起房，而必須租房居往；現(xiàn)在城市中總還存在一部分流動(dòng)人口或暫住人口，他們中有的人因生活或工作長期具有一定流動(dòng)性，暫時(shí)不愿意買房或不需要買房而需要租房，有的人暫時(shí)買不起住房，需要不定期地租房居往。

現(xiàn)在我國住房市場結(jié)構(gòu)與德國和其他市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家住房市場結(jié)構(gòu)還存在較大的差別。據(jù)《建設(shè)部2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2005年底，我國全國城鎮(zhèn)私有住宅建筑面積87.9億平方米，全國城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積83.2平方米，全國城鎮(zhèn)居民住宅私有率為81.62％。(摘自《建設(shè)部2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》)

據(jù)此計(jì)算，目前，在我國全國租賃住房市場占比為18.38％。當(dāng)然，如果我們從實(shí)際情況看，我國還有許多富人1戶擁有多套住房。按人均或戶均住房占比計(jì)算的住房租賃市場的實(shí)際占比，應(yīng)比全國租賃住房在住房市場中占比僅為18.38％會要大些。

但是，我們從另一些具體數(shù)據(jù)看，我國的住房租賃率也還是較低的。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前我國城市居民中租房居住的僅有幾百萬戶。2004年，有關(guān)部門對我國城市居民住宅狀況的調(diào)查顯示，全國租房居住的城市家庭僅占全部城市居民家庭的9.49％。

從現(xiàn)實(shí)情況來看，在目前和今后長時(shí)期內(nèi)，我國對住房租賃的市場需求潛力十分巨大，住房租賃市場發(fā)展?jié)摿σ彩志薮?。我國?jīng)濟(jì)社會發(fā)展，城市化水平不斷提高，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)整合能力的進(jìn)一步加強(qiáng)，吸引和消化就業(yè)能力的加大，必然促進(jìn)城市大量新的就業(yè)人口的增加。而城市人口的增加，必然加大對住房的需求；同時(shí)，從總體上來說，當(dāng)前我國城市居民的住房面積和住房質(zhì)量都還處于較低的水平線上。隨著收入的增長，住房不僅是生活的基本資料，還作為一種享受資料和發(fā)展資料，住房消費(fèi)擴(kuò)大將是必然的趨勢。

為適應(yīng)住房需求的急劇增加，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，住房供給不斷增加。在住房供給不斷增長的同時(shí)，商品房的價(jià)格亦不斷攀升并且持高不下。由于廣大中小收入家庭有效需求不足，購房的愿望難以實(shí)現(xiàn)，他們必須租房居住。這就從根本上決定了廣大中小收入家庭對租房消費(fèi)將形成巨大需求。

與此同時(shí)，我國已經(jīng)實(shí)行住房分配貨幣化制度的實(shí)行，這又將促進(jìn)廣大中小收八家庭對住房租賃市場有效需求的形成。這是因?yàn)椋阂环矫孀》糠峙湄泿呕〈藷o償福利分房制度，切斷了福利分房的后路，市場成了居民解決居住問題的唯一途徑，人們要么買房，要么租房，市場上存在著大量的對住房的消費(fèi)需求要素。另一方面，貨幣化的住房分配制度為職工提供了大量長期的資金，又使住房消費(fèi)成為可能。從我國住房市場發(fā)展現(xiàn)狀與走勢來看，更需要加快發(fā)展住房租賃市場。從我國住房市場發(fā)展現(xiàn)狀來看，較長時(shí)期以來，我國住房市場在租售市場結(jié)構(gòu)制度安排上存在“重買輕租”，對住房租賃市場的培育和發(fā)展未引起足夠的重視，現(xiàn)在我國住房租賃市場的發(fā)展已不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民現(xiàn)有的收入水平的客觀需要。

二、德國與中國的住房租賃市場政策

德國在發(fā)展住房租賃市場中，高度重視廣開住房出租房源，確保租賃住房供應(yīng)穩(wěn)定?，F(xiàn)在德國租賃住房供應(yīng)來源廣泛，種類構(gòu)成多樣。德國住房租賃市場租賃住房供應(yīng)來源和構(gòu)成是：在占全部住房58％的住房租賃市場的出租住房中，98％左右均為私房。其中占比最多的是自然人私人出租住房和合作社出租住房，分別占66％和22％，另外8％為基金或保險(xiǎn)公司出租住房，3％為專業(yè)建房公司出租住房。在占全部住房58％的住房租賃市場的出租住房中，僅有1-2％為政府公房出租住房。

德國地方政府還以法律、規(guī)定等手段或方式保障租賃住房供應(yīng)穩(wěn)定。德國法律規(guī)定住房合作社建造房屋只能出租不能出售。同德國地方政府還規(guī)定房屋開發(fā)商必須提供房產(chǎn)開發(fā)總量的一定比例，專門出租售給低收入家庭。例如，現(xiàn)在科隆市一年新建3,800套房，其中1,000套規(guī)定房屋開發(fā)商必須專門建低收入家庭出租房。

德國在發(fā)展住房租賃市場中，政府和銀行大力扶植和鼓勵(lì)私人和房地產(chǎn)開發(fā)商投資建造出租出售住房。德國地方政府以稅收減免和生產(chǎn)者補(bǔ)貼等形式大力扶植和鼓勵(lì)住房開發(fā)商投資建造出租租賃住房。例如：1978年聯(lián)邦德國住房補(bǔ)貼中稅收減免占50％，生產(chǎn)者補(bǔ)貼占21％。德國還對住房合作社出租房屋政府實(shí)行免稅政策。德國住房信貸銀行以無息或低息住房貸款扶植私人和住房開發(fā)商投資建造出租住房。德國地方政府還設(shè)有住房屋建設(shè)基金，以低息貸款或無息貸款等政策性優(yōu)惠貸款方式，鼓勵(lì)扶植開發(fā)商和私人商實(shí)驗(yàn)新的居住方式和更新改舊房，作出租或出售住房。

德國在發(fā)展住房租賃市場中，還特別重視加強(qiáng)租賃市場法制建設(shè)和管理，保障租房者合法權(quán)益，穩(wěn)定租房租金，防止住房租賃非法投機(jī)。德國重視加強(qiáng)租房合同管理，制定了比較完備的住房合同管理法律。德國重視加強(qiáng)租房租金管理，制定了比較完備的租房租金管理法律。德國重視加強(qiáng)維護(hù)住房租賃市場秩序，制定了維護(hù)住房租賃市場秩序的有關(guān)法律。法律明確規(guī)定禁止二房東，有效地防止住房租賃非法投機(jī)。和德國發(fā)展住房租賃市場比較，目前我國在發(fā)展住房租賃市場中，法律還有保障租賃住房供應(yīng)方面的專門規(guī)定。地方政府也還有規(guī)定房屋開發(fā)商必須提供房產(chǎn)開發(fā)總量的一定占比，專門出租售給中低收入家庭。在租賃市場供應(yīng)房源方面也還很不廣泛，目前仍大部分是公房租賃，私人租賃住房的比例很低。在租賃市場供應(yīng)房源中，私人租賃住房的比例很低，不足以形成比較活躍的住房租賃市場。

由于我國公房租賃的租金仍然執(zhí)行政府規(guī)定的價(jià)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場租金，有的甚至相差幾十倍，所以我國公房租賃并不利于住房市場的健康發(fā)展。而且公房租賃的承租人是住房福利分配的結(jié)果，并不是資助最低收入戶住房，不能達(dá)到救助最低收入人群中無房戶的住房社會保障功能。

現(xiàn)在我國也少有房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)租賃住房。主要是由于開發(fā)租賃住房投資收回周期一般要30年至40年，大量規(guī)模小的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的資本金，不能承受；同時(shí)，住房租賃市場不成熟，市場空間狹小。這也是一個(gè)重要原因。其次、目前，我國在發(fā)展住房租賃市場中，在對開發(fā)商開發(fā)租賃住房來源的政策扶植方面，現(xiàn)行的政策大都是鼓勵(lì)住房出售的政策，缺乏必要的鼓勵(lì)住房出租的稅收和財(cái)政補(bǔ)貼政策。我國現(xiàn)行的住房租賃的營業(yè)稅、增值稅、契稅等稅費(fèi)加在一起要占到總費(fèi)用的1/3以上，這很不利于開發(fā)商投資租賃房。第三、目前我國在發(fā)展住房租賃市場中，法制尚不健全，對市場的監(jiān)督管理現(xiàn)規(guī)制也不健全，監(jiān)督管理尚較乏力。

目前我國發(fā)展住房租賃市場還面臨著體制和法律的障礙。按照目前的規(guī)定，物業(yè)公司只能經(jīng)營產(chǎn)權(quán)房的管理，不得專門從事租賃房的經(jīng)營，銀行不得混業(yè)經(jīng)營，尤其不能像國外那樣經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)，也經(jīng)營住房租賃。我國還未制定比較完備的保障租房者合法權(quán)益的住房法律，也還有完善規(guī)范的控制租爻住房租金制度和有效防止住房租賃非法投機(jī)的制度安排。目前我國房地產(chǎn)方面的法律規(guī)范基本上都是針對產(chǎn)權(quán)房的各種法律關(guān)系的調(diào)節(jié)，對租賃方則沒有系統(tǒng)完整的法律法規(guī)條文，租賃各方的利益紛爭判決缺乏法律依據(jù)和保障。

三、德國與中國的社會福利住房和廉租住房

德國在發(fā)展住房租賃市場中，特別注重發(fā)展保障最低收入者住房的社會福利住房。德國社會福利住房是一種政府規(guī)劃用地，由發(fā)展商開發(fā)，再以較低的房租租給需求者，與市場租金的價(jià)差，由政府補(bǔ)貼給開發(fā)企業(yè)的住房制度。在德國，每個(gè)公民都享有住房權(quán)并對低收入者實(shí)行住房保障制度。對于那些既買不起房，又租不起房的人，由政府出錢為他們租社會福利房。社會福利房是供低收入者購買或租賃，法定的低于一般商品房市場價(jià)的廉價(jià)房或廉租房。購買或租賃社會福利房的必須是法定的低收入者?，F(xiàn)在，科隆市的社會福利房每平方米月租金為4.8歐元，而一般商品房每平方米月租金為7.8-8.8歐元，相當(dāng)于正常月收入的三分之一左右。社會福利房比一般商品房月租金要低40-50％左右。科隆市100萬人口，有10萬人享受住房福利補(bǔ)貼，在這10萬人中僅約1萬人住社會福利房。

德國社會福利房制度作為保障最低收入者住房的社會福利住房制度類似我國廉租房制度。我國建立廉租房制度是1998年就提出來開始建立的，建立三年多來，據(jù)建設(shè)部2006年3月底通報(bào)的全國城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和實(shí)施情況顯示，截至2005年底，全國291個(gè)地級以上城市中已有221個(gè)城市在2005年年底前實(shí)施了廉租住房制度，全國累計(jì)用于最低收入家庭住房保障的資金僅為47.4億元，已有32.9萬戶最低收入家庭被納入廉租住房保障范圍。

目前，我國的廉租住房制度主要是通過租賃補(bǔ)貼、實(shí)物配租和租金減免三種方式提高保障對象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住條件。而且，我國廉租住房制度覆蓋面尚小；廉租住房制度還很不完善；還沒有建立穩(wěn)定的廉租住房資金來源渠道；有效房源不足是推行廉租房遭遇的重大瓶頸，廉租戶“租房難”是一個(gè)十分普遍的嚴(yán)重問題。

四、加快培育和發(fā)展中國住房租賃市場的政策建議

1、加大住房市場結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，促進(jìn)住房租賃市場加快發(fā)展

加快培育和發(fā)展我國住房租賃市場，首先應(yīng)逐步把我國的住房制度建設(shè)成一種由住房銷售市場和住房租賃市場構(gòu)成的租售并舉，居住與投資兼容發(fā)展的住房市場制度。各級政府不再經(jīng)營房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營，房地產(chǎn)業(yè)要堅(jiān)持走政府宏觀調(diào)控下的市場化發(fā)展道路。

當(dāng)前和今后一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，政府應(yīng)進(jìn)一步通過完善住房立法、建立完善住房保障體系、制定住房發(fā)展規(guī)劃對住房發(fā)展進(jìn)行宏觀調(diào)控管理，加大住房市場結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，完善住房租賃市場體系，增加保障型租賃住房供應(yīng)，營造有利于住房租賃市場發(fā)展的制度政策環(huán)境，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場服務(wù)，完善住房租賃市場相關(guān)政策法規(guī)，加強(qiáng)住房租賃市場的監(jiān)管，進(jìn)一步促進(jìn)我國住房租賃市場加快發(fā)展，從而進(jìn)一步促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展和我國住房保障制度的完善和發(fā)展。

2、提倡住房合理消費(fèi)，鼓勵(lì)廣大中低收入家庭分流租房市場

較長期以來，由于各地政府來也比較偏重于住房銷售市場的發(fā)展，住房租賃市場的發(fā)展相對滯后，許多地方政府公房出租除原租戶外早已停止。為此，各級政府部門首先應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念，大力提倡與鼓勵(lì)中低收入家庭從購房市場中分流到租房市場來。對租房仍有經(jīng)濟(jì)困難中低收入家庭可實(shí)行租房困難直補(bǔ)政策。讓這些中低收入家庭在住房租賃市場按租房市價(jià)自主租房，以租房租金確定租房困難貨幣額直補(bǔ)到戶。

3、鼓勵(lì)、扶持房地產(chǎn)開發(fā)商和私人投資經(jīng)營租賃住房

當(dāng)前和今后一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，拓展私人出租房源和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品住宅出租房源，應(yīng)成為緩解中低收入家庭住房租賃供求矛盾的主要現(xiàn)實(shí)選擇。

目前我國住房租賃市場開拓私人出租房源潛力很大。原因在于近年來居民在房地產(chǎn)市場購房出租、以租養(yǎng)房、待機(jī)出售已經(jīng)成為一種投資方式。隨著生活水平的提高，一部分居民為了改善居住條件購買新房自己居住，而出租已有舊房，以租養(yǎng)房，由此，也可以形成一部分私房出租房源；隨著福利分房的取消、住房分配貨幣化實(shí)施、產(chǎn)權(quán)明晰，公有住房其中一部分也可以形成一部分出租房源；隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，住房存量日益增多，入住率不高的空置私房增多。同時(shí)，隨著家庭人口結(jié)構(gòu)的變化，部分家庭也會出現(xiàn)空置私房。這些空置私房也可形成一部分出租房源；此外，隨著住房租賃市場的發(fā)展，二手房市場中還會分流出部分閑置私房進(jìn)入租賃市場，形成一部分出租房源。

由于私房出租，私人投資經(jīng)營租賃住房是以應(yīng)享受住房保障的中低收入家庭為服務(wù)對象，其工作能有效地促進(jìn)住房保障體系的完善和發(fā)展，承擔(dān)了部分社會責(zé)任，因此應(yīng)該享受到必要的稅收減免和信貸優(yōu)惠政策。政府可對出租私房按房屋擋次分別采取不同的稅收減免和信貸優(yōu)惠政策，扶持和鼓勵(lì)私房出租，扶持私人投資經(jīng)營租賃住房。對中擋(中等質(zhì)量和面積住房)私房租賃應(yīng)采取低稅和低息貸款扶持和鼓勵(lì)優(yōu)惠政策；對低擋(低等質(zhì)量和小面積住房)私房租賃應(yīng)采取免稅和無息貸款扶持和鼓勵(lì)優(yōu)惠政策。也可采取對私房出租實(shí)行退稅政策，以鼓勵(lì)更多中小面積房屋用于出租，滿足市場需求。

為了鼓勵(lì)，扶持私人投資經(jīng)營租賃住房和私房出租，還可以考慮建立一種覆蓋一定社會范圍的，帶有一定社會公益性的租賃住房托管中心，提供零散私房托管租賃等專業(yè)化、集約化住房租賃服務(wù)，除高效率的開展租賃供需配對的基本工作外，還可承擔(dān)房屋維修、治安管理等綜合服務(wù)與管理職能。

為了加快培育和發(fā)展我國住房租賃市場，當(dāng)前和今后一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，政府都特別應(yīng)大力鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商投資經(jīng)營租賃住房。一是可以通過政策規(guī)定或土地出讓合同約定的方式，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其投資開發(fā)的商品房中開發(fā)一定比例的租賃住房；由于投資經(jīng)營租賃住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，同樣是以應(yīng)享受住房保障的中低收入家庭為服務(wù)對象，其工作也能有效地促進(jìn)住房保障體系的完善和發(fā)展，它們也承擔(dān)了部分社會責(zé)任，因此也應(yīng)該享受到一定必要的財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策；由于房地產(chǎn)開發(fā)商投資經(jīng)營租賃住房投資回報(bào)慢，政府部門可以采取變土地出讓金一次性支付為按年支付、發(fā)展商今后如果把房子賣掉，可按約定要求規(guī)定補(bǔ)足其土地出讓金；政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)租賃住房的商品房也可以給予適當(dāng)?shù)牡貎r(jià)補(bǔ)貼；政府可鼓勵(lì)銀行為開發(fā)建設(shè)租賃住房的企業(yè)提供長期貸款，降低資金使用成本；政府可進(jìn)一步調(diào)整出租普通住房的稅收政策。通過合理確定稅基，允許出租普通住房在稅前扣除住房折舊及維修費(fèi)用，增加租賃住房的供應(yīng)；政府可通過金融、稅收支持，吸引社會閑置資金進(jìn)入住房市場，以租賃經(jīng)營為目的投資于商品住宅建設(shè)，增加住房租賃市場的有效供給；二是應(yīng)鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商積極參與舊公房更新改造增加租賃房源。目前，許多城市尚有不少舊公房住宅小區(qū)，通過拆除重建更新，原小區(qū)居民可原地回搬，減少動(dòng)遷難度。并根據(jù)原多層住宅容積率較低的優(yōu)勢，適當(dāng)增加重建房屋容積率，多余房屋出售后抵充建造資金，并可留下不少量房屋作為租賃房源。政府可采取適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商積極參與舊公房更新改造，增加租賃房源；三是應(yīng)鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開發(fā)租賃房源。現(xiàn)有不少企業(yè)將暫不使用或待拆遷的廠房與辦公用房租給其他單位另作它用，或交給一些房地產(chǎn)企業(yè)改造更新后作為公寓出租，這既可以充分利用房屋資源又可以增加不少租賃房源。政府也可采取適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼、稅收減免優(yōu)惠政策和信貸優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開發(fā)租賃房，增加租賃房源。特別是對房地產(chǎn)開發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開發(fā)租賃房源，政府應(yīng)使其從單位房屋出租的稅收降低到個(gè)人出租的稅率，甚至在初期可以免稅，以低租賃成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)商與企業(yè)聯(lián)手開發(fā)租賃房源的積極性。

4、加強(qiáng)租賃市場法制建設(shè)和監(jiān)督管理。

為了加快培育和發(fā)展我國住房租賃市場，當(dāng)前和今后一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，還應(yīng)進(jìn)一步完善住房租賃市場相關(guān)政策法規(guī)，加強(qiáng)租賃市監(jiān)督管理，保障租房者合法權(quán)益，穩(wěn)定租房租金，防止住房租賃非法投機(jī)。

首先應(yīng)進(jìn)一步完善住房租賃市場相關(guān)政策法規(guī)。當(dāng)前，進(jìn)一步加強(qiáng)完善房屋租賃市場相關(guān)政策法規(guī)，應(yīng)盡快出臺專門的房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)租賃中介方面的法律法規(guī)：其次應(yīng)進(jìn)一步加大對住房租賃市場的監(jiān)督管理力度。一是應(yīng)構(gòu)建房屋租賃交易網(wǎng)絡(luò)平臺，加強(qiáng)對住房租賃的信息工作的監(jiān)督管理工作；二是盡快建立房屋租賃指導(dǎo)租金制度。為專營房屋租賃居間、的各類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和租賃當(dāng)事人提供參考，通過指導(dǎo)租金加強(qiáng)市場的預(yù)警預(yù)報(bào)，確保住房租賃市場的健康發(fā)展；三是應(yīng)加強(qiáng)住房租賃市場中介企業(yè)的監(jiān)督管理。應(yīng)倡導(dǎo)誠信中介。加強(qiáng)規(guī)范中介走規(guī)模化、正規(guī)化道路。政府、行業(yè)主管部門應(yīng)建立中介企業(yè)信用檔案，定期公布一批不講誠信，不規(guī)范操作的企業(yè)，凈化中介市場。

5、采取得力措施，積極推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)

由于當(dāng)前我國有效房源不足已成為推行廉租房制度遭遇的重大瓶頸。廉租戶“租房難”已成為十分普遍而嚴(yán)重的社會向題。首先應(yīng)集中解決有效房源不足，無房的廉租戶“租房難”問題。由于現(xiàn)在我國廉租住房制度建設(shè)還處于起步階段，廉租住房制度建設(shè)有的地方才剛起步不久，其制度建設(shè)尚很不規(guī)范不完善。有的地方尚未建立廉租住房制度。解決有這一問題，應(yīng)強(qiáng)化各級政府住房保障職能，把建立和完善廉租住房制度，作為全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建社會主義和諧社會的一項(xiàng)重要工作任務(wù)，高度重視解決無房的廉租戶“租房難”問題，認(rèn)真落實(shí)廉租住房制度建設(shè)的目標(biāo)責(zé)任；解決有這一問題的關(guān)鍵是要開拓廉租房房源。為要擴(kuò)大廉租房房源，一方面政府應(yīng)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主多渠道籌措資金的規(guī)定，建立穩(wěn)定規(guī)范的資金來源制度，確保必要的財(cái)政預(yù)算資金及時(shí)到位。另一方面還應(yīng)開拓新的租住房建設(shè)資金來源。一是應(yīng)該從政府賣土地的收入中來，也就是應(yīng)將政府高價(jià)拍賣土地的部分收入，補(bǔ)貼到廉租房的建設(shè)上。各地應(yīng)堅(jiān)決執(zhí)行2006年“國六條”規(guī)定，將這筆錢部分用于廉租房的建設(shè)。二是還可允許部分住房公積金資金進(jìn)入。各地有關(guān)部門聚集起來的巨額公積金，除了用于低息貸款以幫助職工購房外，也可以拿出部分公積金贊助當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T建造一些廉價(jià)實(shí)用住房，政府部門對這些住房的建設(shè)還應(yīng)給予適當(dāng)?shù)母鞣N稅收和配套費(fèi)的減免扶持；三是還可以允許基金、債券、證券、保險(xiǎn)資金和房地開發(fā)商資金等社會資金和民間資金進(jìn)入，但這些資金界人政府須也要有相應(yīng)的財(cái)稅、信貸等優(yōu)惠政策鼓勵(lì)扶持資金投入者。