房地產(chǎn)市場(chǎng)投資精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)投資范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀分析

目前，在我國(guó)證券市場(chǎng)上市的房地產(chǎn)公司共有146家，本文在研究過程中以房地產(chǎn)兩大龍頭企業(yè)－萬(wàn)科地產(chǎn)和保利地產(chǎn)為例，以2010－2014年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為依據(jù)，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析．選擇這兩家企業(yè)的原因是它們資產(chǎn)規(guī)模大，具有一定的代表性，并且上市時(shí)間較早，獲取數(shù)據(jù)相對(duì)容易。

1、企業(yè)盈利能力分析

盈利能力是指企業(yè)獲取利潤(rùn)的能力。盈利能力的大小是企業(yè)利潤(rùn)相對(duì)于一定資源的投放和一定的收入而言的。主要用凈資產(chǎn)收益率、營(yíng)業(yè)收入毛利率作為評(píng)價(jià)指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率，指凈利潤(rùn)與平均凈資產(chǎn)的比率，通常選擇凈資產(chǎn)收益率大于20%的公司進(jìn)行投資。營(yíng)業(yè)收入毛利率，用以衡量企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的收益水平。通過該指標(biāo)的對(duì)比，反映企業(yè)在同行業(yè)中的地位和產(chǎn)品定位及成本控制問題。在選擇投資時(shí)，同樣也有一個(gè)20%的指標(biāo)作為參考。2010－2014年萬(wàn)科和保利的營(yíng)業(yè)收入毛利率基本維持穩(wěn)定，但凈資產(chǎn)收益率在2014年大幅下降，說明2014年企業(yè)獲利能力較差。同時(shí)，企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入毛利率基本維持穩(wěn)定，說明地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格沒有太大變化，但企業(yè)凈資產(chǎn)收益率大幅下降，說明市場(chǎng)交易量大幅縮水，消費(fèi)者存觀望態(tài)度，市場(chǎng)份額減少。

2、企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析

企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力，主要指對(duì)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)狀況，企業(yè)營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)的效率主要指資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率或周轉(zhuǎn)速度。資金周轉(zhuǎn)得越快，說明資金利用效率越高，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平越好。一般來(lái)說，企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率可以反映公司的營(yíng)運(yùn)能力。數(shù)值越大，代表資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越快。萬(wàn)科和保利公司2010－2013年相關(guān)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均保持基本穩(wěn)定，2014年顯著下降，說明企業(yè)2014年度資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度減慢，尤其存貨周轉(zhuǎn)率下降，說明房產(chǎn)市場(chǎng)降溫，存觀望心態(tài)人群上升。

3、企業(yè)償債能力分析

企業(yè)的償債能力是指企業(yè)對(duì)到期債務(wù)的清償能力，包括短期內(nèi)對(duì)到期債務(wù)的現(xiàn)實(shí)償付能力和對(duì)未來(lái)債務(wù)預(yù)期的償付能力。企業(yè)能否償還債務(wù)，是企業(yè)能否繼續(xù)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。通常，流動(dòng)比率、速動(dòng)比率越大，表明企業(yè)的短期償債能力越強(qiáng)。2010－2014年第三季度，企業(yè)流動(dòng)比率逐漸下降，速動(dòng)比率略下降，表明企業(yè)短期償債能力下降，資產(chǎn)負(fù)債率和產(chǎn)權(quán)比率2010－2013基本維持穩(wěn)定，但2014年卻明顯提高，地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)高資產(chǎn)負(fù)債率的行業(yè)，萬(wàn)科和保利2014年的資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)到80%以上，產(chǎn)權(quán)比率也在提高，同時(shí)企業(yè)流動(dòng)比率和速動(dòng)比率均略有下降，表明企業(yè)整體償債能力下降。

4、企業(yè)成長(zhǎng)能力分析

企業(yè)成長(zhǎng)能力是指企業(yè)未來(lái)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)展趨勢(shì)與發(fā)展?jié)撃?，用以衡量企業(yè)通過逐年收益增加或其他融資方式獲取資金擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的能力。2014年行業(yè)平均的總資產(chǎn)增長(zhǎng)率為36.41%，萬(wàn)科和保利都略低于行業(yè)平均水平，2014年萬(wàn)科的利潤(rùn)增長(zhǎng)率為負(fù)值，總資產(chǎn)增長(zhǎng)率也大幅下降，表明2014年企業(yè)增長(zhǎng)緩慢。但是鑒于兩家企業(yè)均是大企業(yè)，資產(chǎn)規(guī)模較大，因此三項(xiàng)增長(zhǎng)率降低應(yīng)是正?，F(xiàn)象，這也從側(cè)面反映出國(guó)家在2013年強(qiáng)力調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)之后，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的影響，同時(shí)也說明中國(guó)的地產(chǎn)企業(yè)和地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步走向規(guī)范化。

二、存在的風(fēng)險(xiǎn)

第2篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)投資范文

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目投資

近年來(lái)，房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎和支柱產(chǎn)業(yè)，在擴(kuò)大內(nèi)需和全面推進(jìn)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)下，正在蓬勃興起，并出現(xiàn)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)

地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求的高度層次性和差別性。由于人口、環(huán)境、文化、教育、經(jīng)濟(jì)等因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)在各個(gè)區(qū)域間的需求情況各不相同，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的影響所及往往限于局部地區(qū)，所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)的微觀分層特性也較為明顯。具體表現(xiàn)在，土地的分區(qū)利用情況造成地區(qū)及一個(gè)城市的不同分區(qū)，不同分區(qū)內(nèi)房產(chǎn)類型存在差異，同一分區(qū)內(nèi)建筑檔次也有不同程度的差異存在。

第一：多樣性，房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建筑物，還包括與其相關(guān)的各種權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的交易。交易方式不僅有買賣、租賃，還有抵押、典當(dāng)及其他的讓渡方式。第二：雙重性，由于房地產(chǎn)可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費(fèi)品的同時(shí)也可用作投資品。房產(chǎn)的投資性將隨著收入的提高得到進(jìn)一步的拓展。第三：不平衡性，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的不平衡狀態(tài)是經(jīng)常會(huì)發(fā)生的。雖然價(jià)格和供求等市場(chǎng)機(jī)制會(huì)產(chǎn)生調(diào)整供求之間的非均衡態(tài)的作用，但隨著諸多市場(chǎng)因素的發(fā)展變化，原有的均衡態(tài)將不斷被打破，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求之間的不平衡性將長(zhǎng)時(shí)期存在，而均衡始終只能是相對(duì)的。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，單個(gè)的房地產(chǎn)企業(yè)不可能及時(shí)準(zhǔn)確地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，這就要求政府跟蹤房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化，及時(shí)信息，以便企業(yè)能夠準(zhǔn)確掌握信息，做出決策。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)主體對(duì)政府發(fā)出的市場(chǎng)信號(hào)要有靈敏反應(yīng)。如果市場(chǎng)主體對(duì)政府信號(hào)不靈敏或沒有反應(yīng)，政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控就會(huì)失效。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算

投資估算是指在整個(gè)投資決策過程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和一定的方法，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的投資額（包括工程造價(jià)和流動(dòng)資金）進(jìn)行的估計(jì)。投資估算總額是指從籌建、施工直至建成投產(chǎn)的全部建設(shè)費(fèi)用，其包括的內(nèi)容應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)和范圍而定。

第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等?？傊康禺a(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來(lái)銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過程中，可以根據(jù)某種定位法來(lái)確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。第四，項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。

常用的估算方法有：資金周轉(zhuǎn)率法、生產(chǎn)能力指數(shù)法、比例估算法、綜合指標(biāo)投資估算法等。投資估算是擬建項(xiàng)目前期可行性研究的重要內(nèi)容，是經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)，是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)。估算質(zhì)量如何，將決定著項(xiàng)目能否納入投資建設(shè)計(jì)劃。

三、總結(jié)

近十年，稍微有點(diǎn)實(shí)力的企業(yè)都在搞房地產(chǎn)，比如：海爾、海信、TCL、雅戈?duì)?、羅蒙、鄂爾多斯所有這些優(yōu)秀的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)企業(yè)都在搞房地產(chǎn)開發(fā)，有些企業(yè)房地產(chǎn)在其內(nèi)部的占比達(dá)到70～80%以上。房地產(chǎn)企業(yè)要想尋求長(zhǎng)遠(yuǎn)地發(fā)展，就必須制訂出適合實(shí)際情況的發(fā)展戰(zhàn)略。

房地產(chǎn)開發(fā)不僅為投資者提供了獲取高額收益的機(jī)會(huì)，另一方面也為投資者布下了難以逾越的障礙。進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析，就是要求投資者運(yùn)用自己和集體的知識(shí)及能力，全面地調(diào)查投資項(xiàng)目的各方面制約因素，從而保證投資的較高收益水平。

良好的房地產(chǎn)投資分析還能為投資者提供科學(xué)的調(diào)查數(shù)據(jù)和投資策略，使投資者在強(qiáng)手如林的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)投資范文

基于改進(jìn)的地價(jià)函數(shù)法就武廣高鐵開通前后對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響進(jìn)行分析，得出以下結(jié)論：長(zhǎng)沙房地產(chǎn)投資額和長(zhǎng)沙與武漢、長(zhǎng)沙、廣州三市的平均國(guó)民生產(chǎn)總值有很強(qiáng)的相關(guān)性，地產(chǎn)開發(fā)投資額有81.9%可以由長(zhǎng)沙與三市平均GDP差額來(lái)解釋，并且和長(zhǎng)沙市的經(jīng)濟(jì)重心距高鐵站距離有關(guān)。

關(guān)鍵字：武廣高鐵地產(chǎn)開發(fā)投資 相關(guān)性

Impact of WuGuang High-speed Railway on Changsha Real Estate Investment

Abstract: After analysising the impact of WuGuang High-speed Railway on ChangSha real estate investment, we come to a conclusion as follow. Investment of ChangSha real estate is associated with the gap between ChangSha GDP and average GDP of ChangSha WuHan GuangZhou. 81.9% of investment amount could be interpretated by the gap of GDP, and also it has a relationship to the distance between economic gravity and staion.

Key Word: WuGuang High-speed RailwayReal Estate Investmentcorrelation

1.1 研究現(xiàn)狀與研究背景

住宅區(qū)位理論是最早研究城市交通費(fèi)用和住房費(fèi)用間相互關(guān)系的理論。該理論認(rèn)為一個(gè)家庭選擇居住區(qū)時(shí)，是在隨著城市中心距離的延長(zhǎng)而趨于下降的住宅費(fèi)用和趨于增加的交通費(fèi)用之間進(jìn)行互換，使得總費(fèi)用最低[1]。

交通成本模型和特征價(jià)格法是國(guó)內(nèi)外研究軌道交通對(duì)房地產(chǎn)增值影響的主要方法[2]。該類方法都是通過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素進(jìn)行特征變量選擇和回歸分析研究，得出更為接近實(shí)際情況的回歸方程，標(biāo)定輕軌沿線的地產(chǎn)增值量。也有學(xué)者提出新的模型，橫向可以判斷不同地塊的房地產(chǎn)增值，縱向可以預(yù)測(cè)和檢測(cè)同一地塊軌道交通建設(shè)帶來(lái)的房地產(chǎn)的增值貢獻(xiàn)大小[3]。影響地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有五大類：結(jié)構(gòu)因素、區(qū)位因素、鄰里因素、經(jīng)濟(jì)因素和消費(fèi)者特征因素。多數(shù)學(xué)者選擇了樓盤容積率、住宅類型、居民可支配收入、房屋到主干道距離、房屋到地鐵距離、房屋附近基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施完備情況等，因此在特征變量選取時(shí)對(duì)數(shù)據(jù)的要求較高。為了解決基礎(chǔ)數(shù)據(jù)難以得到的問題，也有人通過類比分析法研究軌道交通和房地產(chǎn)價(jià)格間的傳導(dǎo)機(jī)制[4]。在城市軌道交通與房地產(chǎn)之間關(guān)系的研究基礎(chǔ)上，學(xué)者們開始了對(duì)城市軌道交通和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的研究[5]。

以上研究方法主要是在微觀層次上的。在研究大區(qū)域大范圍的城際高鐵和沿線城市房投資方面問題時(shí)，就顯得“過猶不及”。武廣高鐵建成以后對(duì)沿線的城市房產(chǎn)投資會(huì)有很大的影響。在研究武廣高鐵與沿線城市房產(chǎn)開發(fā)投資時(shí)的特征變量選取肯定要有所變換，要從全局著想，把一個(gè)城市當(dāng)成一個(gè)研究單元。城市的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力是城市房產(chǎn)投資的重要因素。

1.2研究區(qū)概況

武廣客運(yùn)專線為京廣客運(yùn)專線的南段，位于湖北、湖南和廣東境內(nèi)，于2005年6月23日在長(zhǎng)沙首先開始動(dòng)工。全長(zhǎng)約1068.8公里，投資總額1166億元。2009年12月9日試運(yùn)行成功，于26日正式運(yùn)營(yíng)。武廣客運(yùn)專線始于武漢的新武漢站，經(jīng)過咸寧、赤壁、岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙、株洲、衡陽(yáng)、郴州、韶關(guān)、清遠(yuǎn)、花都，到達(dá)廣州的廣州南站，全長(zhǎng)約1068.6公里。設(shè)計(jì)時(shí)速350公里/小時(shí)，試車最高時(shí)速394.2公里/小時(shí)。武廣客運(yùn)專線已入選為中國(guó)世界紀(jì)錄協(xié)會(huì)里目前中國(guó)里程最長(zhǎng)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)最高、投資最大、票價(jià)最高的鐵路客運(yùn)專線，創(chuàng)造了多項(xiàng)世界之最、中國(guó)之最。

長(zhǎng)沙為湖南省會(huì)，位于湖南省東部，湘江下游長(zhǎng)瀏盆地西緣。長(zhǎng)沙市南接株洲市和湘潭市，東接江西省宜春市、萍鄉(xiāng)市。地理坐標(biāo)為東經(jīng)111°53′-114°5′，北緯27°51′-28°40′，東西長(zhǎng)約230公里，南北寬約88公里。

1.3研究方法

地價(jià)函數(shù)法是研究軌道交通和投資之間關(guān)系的好方法。該方法把前后兩年的住宅價(jià)格差值作為因變量，自變量包括樓盤到地鐵站點(diǎn)的距離、地鐵站點(diǎn)到主城區(qū)的距離[6,7]。汶嬋等人在利用地價(jià)函數(shù)研究軌道交通對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)格的影響中建立了一下模型：

Y= +C

式中：地鐵開通前后商品住宅的價(jià)格差值；： 為系數(shù)； 為樓盤到地鐵站點(diǎn)的距離； 為樓盤到主城區(qū)的距離；C為常數(shù)[8]。

在研究武廣高鐵對(duì)長(zhǎng)沙市地產(chǎn)開發(fā)投資影響中，對(duì)地價(jià)函數(shù)法中的自變量做出新的解釋。首先利用經(jīng)濟(jì)重心理論和GIS方法計(jì)算出長(zhǎng)沙市歷年的經(jīng)濟(jì)重心位置，相當(dāng)于地價(jià)函數(shù)法中的樓盤位置。樓盤到地鐵站的距離轉(zhuǎn)化為城市經(jīng)濟(jì)重心到高鐵長(zhǎng)沙站的距離。地價(jià)函數(shù)中的主城區(qū)解釋為虛擬的經(jīng)濟(jì)意義上的“主城區(qū)”，即武漢、長(zhǎng)沙和廣州的GDP平均值。地鐵站到主城區(qū)的距離轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)沙市GDP與三個(gè)城市GDP均值之間的經(jīng)濟(jì)距離，也即是兩者之間的差值。把長(zhǎng)沙市地產(chǎn)開發(fā)投資額當(dāng)做上述兩個(gè)變量的函數(shù)。

經(jīng)濟(jì)重心的計(jì)算完全仿照重力的分解與合成法則進(jìn)行。對(duì)于人口分布均衡的區(qū)域來(lái)說，其中經(jīng)濟(jì)重心就是該區(qū)域的幾何重心, 人口分布不均衡區(qū)域的經(jīng)濟(jì)重心位置可以通過一定數(shù)學(xué)模型計(jì)算得出. 在實(shí)際計(jì)算中, 常運(yùn)用以下公式計(jì)算：

，

式中, Xi 和Yi為長(zhǎng)沙市第i個(gè)縣(市)幾何中心的坐標(biāo) ,Wi為加在第i個(gè)縣(市)的權(quán)值, 這里采用的就是第i個(gè)縣(市)的GDP。

1.4 數(shù)據(jù)來(lái)源

本研究數(shù)據(jù)主要來(lái)源于2005-2010年《長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)年鑒》、《武漢統(tǒng)計(jì)年鑒》、《廣州統(tǒng)計(jì)年鑒》、長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)年度公報(bào)。武廣高鐵2006年始建并于2009年建成通車。本研究選取了2004至2010年的數(shù)據(jù)。諸多研究表明建設(shè)中的地鐵對(duì)沿線的地產(chǎn)也有很大的影響，選取的數(shù)據(jù)是有效的。

表1 長(zhǎng)沙、武漢、廣州年度國(guó)民生產(chǎn)總值及長(zhǎng)沙市地產(chǎn)投資額

Tab.1 GDP of Changsha Wuhan Guangzhou and amount of

2.1改進(jìn)的模型

根據(jù)上述研究方法，建立以下模型：

Ln

式中：Y為高鐵開通前后城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額，A,B為系數(shù)， 為城市經(jīng)濟(jì)重心到武廣高鐵長(zhǎng)沙站的距離， 為長(zhǎng)沙市GDP與三個(gè)城市GDP均值之間的經(jīng)濟(jì)距離。

房地產(chǎn)開發(fā)投資的年變化情況解釋為城市間經(jīng)濟(jì)實(shí)力差和經(jīng)濟(jì)重心到高鐵站距離的函數(shù)。宏觀上，高鐵可以看做城市軌道交通線，各城市看做地鐵站點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿χ弧７康禺a(chǎn)行業(yè)是中國(guó)最有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)，眾多城市中房地產(chǎn)開發(fā)投資額在固定資產(chǎn)投資額中的比重高達(dá)60%。在區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化和武廣高鐵三小時(shí)城市圈內(nèi)，用經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)濟(jì)重心遷移對(duì)房產(chǎn)開發(fā)投資變化作出解釋是有一定意義的。

2.2數(shù)據(jù)分析計(jì)算

首先根據(jù)重心模型計(jì)算經(jīng)濟(jì)重心

表4 經(jīng)濟(jì)重心坐標(biāo)

Tab.4 economic gravity of Changsha

表5 經(jīng)濟(jì)重心距高鐵站距離

Tab .5 the distance between center of economic gravity and railway station

其中兩個(gè)自變量的T檢驗(yàn)小于5%， =0.819，模型因變量有81.9%可以由自變量1解釋。經(jīng)濟(jì)重心距高鐵站距離、經(jīng)濟(jì)總量差距和長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資有很高的相關(guān)性。Sig=0.033

LnY=2.078 ln ―3.336 ln +9.477

3小結(jié)與展望

近幾年來(lái)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)迅速，在2006、2008年增長(zhǎng)幅度降低，這主要受經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的影響。在武廣高鐵上的三個(gè)省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較薄弱。2008年以前，長(zhǎng)沙與武漢廣州的經(jīng)濟(jì)差距在擴(kuò)大，近兩年來(lái)差距在慢慢縮小。隨著高速鐵路的發(fā)展，地區(qū)間的距離在不斷“縮小”，城市間的經(jīng)濟(jì)影響越來(lái)越大。因此研究問題更要有全局的概念。本研究正是以武廣高鐵為背景，討論了長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資與武廣城市群經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。

武廣高鐵開通到現(xiàn)在就一年多的時(shí)間，缺乏新的數(shù)據(jù)。本研究也只能討論高鐵前期給地產(chǎn)投資帶來(lái)的影響。相信以后高鐵對(duì)區(qū)域發(fā)展的推動(dòng)作用會(huì)越來(lái)越大。

第4篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)投資范文

但是,這些理由根本是不成立的。因?yàn)?首先,從2007年下半年以來(lái),不僅全球的金融危機(jī)導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)的全面衰退,導(dǎo)致國(guó)際市場(chǎng)的大宗商品價(jià)格全面向下調(diào)整,導(dǎo)致世界經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了嚴(yán)重的周期性調(diào)整,而且導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)全面下行,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及一些行業(yè)也出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)周期性的重大調(diào)整。比如,石油、鋼鐵、建筑材料等行業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格全面下跌,行業(yè)產(chǎn)品價(jià)格都出現(xiàn)了嚴(yán)重的周期性向下調(diào)整。在這種情況下,當(dāng)全球、全國(guó)各行各業(yè)都出現(xiàn)周期性的調(diào)整時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠置身度外嗎？

其次,從2007年下半年以來(lái),國(guó)家房地產(chǎn)政策發(fā)生了根本性的變化。政策要求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資與消費(fèi)購(gòu)買有嚴(yán)格區(qū)分。對(duì)于消費(fèi)者,政府采取各種優(yōu)惠政策幫助他們進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng);對(duì)于投資者,政策要求投資者按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)入。即使在2008年131號(hào)等關(guān)于房地產(chǎn)的文件中,對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)與投資嚴(yán)格區(qū)分的政策也仍然沒有改變。而且在這基礎(chǔ)上,進(jìn)一步把房地產(chǎn)的支柱性與房地產(chǎn)居民住房條件改善性結(jié)合在一起。在這個(gè)文件中,明確界定國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展宗旨,即房地產(chǎn)的支柱性是建立在居民住房條件改善性基礎(chǔ)上的,離開了房地產(chǎn)居民條件的改善性,房地產(chǎn)的支柱性也就無(wú)從談起。

在這樣的政策中,不僅住房投資者不可能享受買房的各種優(yōu)惠,而且在資產(chǎn)價(jià)格全面下跌的情況下,住房投資者也不會(huì)進(jìn)入這樣的市場(chǎng)。反而是早前進(jìn)入房地產(chǎn)的投資者,還會(huì)逐漸把早前房產(chǎn)賣出,從而退出這個(gè)市場(chǎng)。這就是為什么最近各地銷售增長(zhǎng)主要表現(xiàn)為二手房交易增加的原因所在。政府的各種優(yōu)惠政策會(huì)讓一些住房消費(fèi)需求釋放出來(lái),但當(dāng)房?jī)r(jià)沒有調(diào)整到一定程度時(shí),這種住房消費(fèi)需求釋放總量是十分有限的。

再次,銀行信貸的巨額增長(zhǎng)有沒有大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)？從已經(jīng)掌握的數(shù)據(jù)來(lái)看,2009年1-2月銀行信貸流入房地產(chǎn)的資金僅為1674億,增長(zhǎng)幅度快速下降。更為重要的是,個(gè)人住房按揭貸款在2008年全年下降29.7%的基礎(chǔ)上嚴(yán)重萎縮。2009年1-2月份個(gè)人住房按揭貸款僅為532億,與2008年同比仍然是負(fù)增長(zhǎng)。特別是2月份個(gè)人住房按揭貸款減少更多。住房按揭貸款是房地產(chǎn)市場(chǎng)的命脈,現(xiàn)在住房按揭貸款如此蕭條,房地產(chǎn)市場(chǎng)要想發(fā)展與繁榮是不可能的。而當(dāng)個(gè)人住房按揭迅速下降時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”從何而來(lái)？

再就是,從目前房地產(chǎn)銷售量的增長(zhǎng)情況來(lái)看,主要表現(xiàn)在二手房銷售增長(zhǎng),表現(xiàn)在中小套型住房銷售增長(zhǎng),表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房等保障型住房銷售增長(zhǎng)上。這種現(xiàn)象說明了什么呢？

一是早些時(shí)候進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者已經(jīng)看到房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)全面價(jià)格向下調(diào)整,因此他們會(huì)借著這種房地產(chǎn)銷售價(jià)格的反彈以最快方式逃出房地產(chǎn)市場(chǎng),以免深度套牢。因此,這次房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的反彈首先是被套的投資者出逃。

二是中小套型的住房銷售都是在價(jià)格全面下調(diào)的情況下增加銷售的。這說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生根本性變化,以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)開始形成。既然是消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng),那么這種房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售本質(zhì)上的變化,將改變目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品格局及利益格局。而房?jī)r(jià)的調(diào)整深度決定房地產(chǎn)消費(fèi)釋放程度。

第5篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)投資范文

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)新常態(tài)；房地產(chǎn)市場(chǎng)；區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）006-000-01

2016年，農(nóng)歷新年伊始，我國(guó)一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，又一次掀起購(gòu)房熱。其中，一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)集體“暴走”。房?jī)r(jià)逆天增加，節(jié)節(jié)攀升，已超出絕大多數(shù)人的預(yù)期，人們望之卻步。房?jī)r(jià)問題，再度登上各大主流媒體頭條，報(bào)導(dǎo)紛至沓來(lái)。房地產(chǎn)市場(chǎng)，再度成為人民關(guān)注地焦點(diǎn)、爭(zhēng)論地?zé)狳c(diǎn)。新常態(tài)經(jīng)濟(jì)下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)如何，未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)究竟如何。

一、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

時(shí)下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已處于經(jīng)濟(jì)新常態(tài)。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也步入一個(gè)新的發(fā)展階段。我國(guó)經(jīng)過二十幾年的高速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占的比例越來(lái)越重。但總體來(lái)說，房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)在我國(guó)還處在初級(jí)發(fā)展階段，受地價(jià)、貸款、房?jī)r(jià)等方面的日益尖銳問題影響，市場(chǎng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)概念發(fā)生了巨大的變化，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，陳舊的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)適應(yīng)不了新常態(tài)的環(huán)境變化，眾多房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)受著存亡和發(fā)展兩大問題。受國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)的影響和其自身所處的市場(chǎng)環(huán)境變化，房地產(chǎn)行業(yè)已到了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的十字路口，應(yīng)加快戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的步伐。目前房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)聚集度在提高，格局在調(diào)整，一、二線和三四線城市的樓市熱度逐步兩極分化，房企的利潤(rùn)在逐年走低。房地產(chǎn)行業(yè)的存在加劇了房奴現(xiàn)象衍生，很大程度上抑制了內(nèi)需和制造業(yè)的發(fā)展。其本身存在融資難，風(fēng)險(xiǎn)抵御能力低，企業(yè)品牌效應(yīng)差等問題。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下國(guó)家的土地、金融、行政等政策的推出和市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境轉(zhuǎn)變對(duì)房地產(chǎn)的多重影響。反映出房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的迫切性。

挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下我國(guó)的房地產(chǎn)將仍然具有很大的發(fā)展?jié)摿?，伴隨著城市二級(jí)分化加劇、政府的調(diào)控政策將實(shí)事求是、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)更多的朝著跨國(guó)投資、房地產(chǎn)+金融的模式發(fā)展的方向。此外，新技術(shù)、新形態(tài)、新經(jīng)營(yíng)模式及新型城鎮(zhèn)化的需要、市場(chǎng)需求的變化，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)亦提出嶄新的需求。闡明了房地產(chǎn)市場(chǎng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的必要性，并提出以下4點(diǎn)實(shí)施措施：1、涉足養(yǎng)老、旅游、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等多樣化的模式；2、兼并一些有用的企業(yè)來(lái)快速提升自己的競(jìng)爭(zhēng)力；3、盡量滿足客戶的差別化、個(gè)性化的需求，加強(qiáng)人力資源管理，拓寬企業(yè)融資的路徑，通過擴(kuò)大海外投資來(lái)提升企業(yè)的自身競(jìng)爭(zhēng)力；4、增強(qiáng)企業(yè)的軟實(shí)力建設(shè)，提升企業(yè)的品牌效益。

二、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)及應(yīng)對(duì)方略

城市群內(nèi)部：長(zhǎng)三角和珠三角。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展投資吸引度最大的是：長(zhǎng)江三角洲和珠江三角洲。這兩大城市群因自身地緣優(yōu)勢(shì)和政策傾斜，成為眾人矚目的“香餑餑”。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，信息共享便捷，經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)密切等方面的優(yōu)勢(shì)，使這兩大地區(qū)成為房地產(chǎn)投資首選之地。程度成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資發(fā)展，又進(jìn)一步拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。并且一個(gè)城市房地產(chǎn)發(fā)展投資對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用亦很大。

整體范圍內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的空間范圍影響顯著，即一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不僅受本地區(qū)房地產(chǎn)投資影響，而且受到領(lǐng)邊地區(qū)房地產(chǎn)投資的影響。就業(yè)、固定資產(chǎn)投資等傳統(tǒng)變量對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有巨大拉動(dòng)作用，全國(guó)范圍內(nèi)這兩個(gè)因素都對(duì)總產(chǎn)出有正導(dǎo)向功能。其中東、中、西部及長(zhǎng)三角、珠三角兩大城市群等區(qū)域，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的空間性表現(xiàn)顯著。

從空間溢出效應(yīng)影響范圍大小比較，其遞減排序?yàn)椋簴|中、中西、東西。這反映出兩個(gè)問題：一是從地緣角度來(lái)講，周邊地區(qū)之間比相隔地區(qū)間的空間作用明顯；二是從區(qū)域角度來(lái)講，東中部之間優(yōu)于中西部之間的。因此總結(jié)出以下結(jié)論：經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)投資對(duì)相鄰地區(qū)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用越顯著。

根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)整體，部分間影響關(guān)系的影響，國(guó)家應(yīng)該采取以下三個(gè)方面的政策，已縮小地域差距，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展。

第一，由于東部地區(qū)內(nèi)部及東、中部地區(qū)之間房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)顯著。

說明東部地區(qū)已經(jīng)具備良好的房地產(chǎn)投資的優(yōu)良環(huán)境，政府應(yīng)充分發(fā)揮東部地區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)穩(wěn)，在中西部地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)，一方面擴(kuò)大政府投資，另一方面加快區(qū)域流通，試行優(yōu)惠政策從東部地區(qū)引進(jìn)資金、領(lǐng)先技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)以及人才。

第二，中部地區(qū)空間上處于連接?xùn)|部和西部地區(qū)位置，應(yīng)當(dāng)發(fā)揮好該地區(qū)的橋

梁作用，可以有效利用東部地區(qū)發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)資源，在實(shí)現(xiàn)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的狀態(tài)下，帶動(dòng)廣大西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為西部地區(qū)輸入技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，發(fā)掘和利用本地區(qū)土地資源，促進(jìn)西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

第三，西部地區(qū)內(nèi)部和中、西部地區(qū)之間的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)本身能力差，發(fā)展基礎(chǔ)較

薄弱。政府一方面，需加快西部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)步伐，另一方面充分利用東部和中部地區(qū)房地產(chǎn)投資的空間相應(yīng)，加快西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。，使本地區(qū)土地資源得到充分發(fā)掘和利用，促進(jìn)西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

三、結(jié)語(yǔ)

衣食住行，與百姓生活息息相關(guān)。住房問題，是民生之大計(jì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定健康發(fā)展，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重中之重。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，我們房地產(chǎn)市場(chǎng)，局域發(fā)展不平衡，一、二線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，出現(xiàn)價(jià)格增加過快現(xiàn)在。在未來(lái)，政府應(yīng)該采取積極措施，具體問題具體分析，實(shí)施求實(shí)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)朝向有利于國(guó)計(jì)民生的發(fā)展方向前行。

參考文獻(xiàn)：

第6篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)投資范文

國(guó)際經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的加快逐漸改變著國(guó)際分工的格局，中國(guó)現(xiàn)已成為了全球化最大的受益者之一，憑借著生產(chǎn)產(chǎn)品成本低、利潤(rùn)高的優(yōu)勢(shì)，中國(guó)的市場(chǎng)在散發(fā)著巨大的潛力，現(xiàn)已成為了全球最大的外資吸引國(guó)之一。我國(guó)的國(guó)際收支情況改變著國(guó)際貿(mào)易的格局，從而使得中國(guó)的人民幣牽動(dòng)著世界經(jīng)濟(jì)和金融的發(fā)展。近幾年來(lái)，以美國(guó)為首的西方國(guó)家為維護(hù)自身利益要求人民幣升值的呼聲越來(lái)越高，獲得諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)的克魯格曼就表示出強(qiáng)硬的態(tài)度，聲稱人民幣一定要升值。針對(duì)此問題，溫總理提出了“主動(dòng)性、可控性、漸進(jìn)性”三個(gè)基本原則，表明我國(guó)會(huì)考慮外界的態(tài)度，但絕不會(huì)屈從于外部的壓力，而應(yīng)堅(jiān)持小幅、穩(wěn)步地把幅度控制在我國(guó)多數(shù)企業(yè)可以承受的范圍之內(nèi)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在國(guó)家的GDP增長(zhǎng)過程中發(fā)揮著重要的作用，現(xiàn)儼然已成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。但目前看來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)了過度繁榮的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲從而使得住房?jī)r(jià)格嚴(yán)重偏離了其實(shí)際價(jià)值，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)已逐漸被吹起。許多專家學(xué)者將人民幣的匯率問題比作是一把雙刃劍，其對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也產(chǎn)生了一定的影響，而只有理性的分析其中的利與弊，注意審時(shí)度勢(shì)，才能使人民幣匯率成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一把利器。

二、人民幣匯率升值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響方式分析

人民幣匯率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要通過影響國(guó)外資金的流動(dòng)狀況，進(jìn)而作用于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各個(gè)領(lǐng)域。從總體看，通過以下幾種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的影響：

（一）匯率升值預(yù)期效應(yīng)：

當(dāng)人們預(yù)期一國(guó)貨幣要升值時(shí)，大量的國(guó)外短期投機(jī)資金就會(huì)通過各種各樣的渠道進(jìn)入該國(guó)市場(chǎng)，其中很大一部分資金流向該國(guó)投資房地產(chǎn)業(yè)，因而會(huì)極大地推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。而當(dāng)匯率達(dá)到預(yù)期的水平之后，國(guó)際游資會(huì)在人民幣升值取得可觀的收益后大舉撤離我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條。

（二）利率變動(dòng)影響效應(yīng)：

本國(guó)貨幣升值吸引了大量國(guó)際游資的注入，使得中國(guó)的外匯儲(chǔ)備大幅增加，根據(jù)貨幣論的基本理論進(jìn)行分析：(Ms：名義貨幣供應(yīng)量，Md：名義貨幣需求量，D：國(guó)內(nèi)提供的貨幣供應(yīng)基數(shù)，R：國(guó)外的貨幣供應(yīng)基數(shù)，p：本國(guó)價(jià)格水平，m：貨幣乘數(shù))因此，當(dāng)國(guó)外資金流入使 R 增加時(shí)，相應(yīng)的會(huì)導(dǎo)致 Ms 增加，會(huì)導(dǎo)致 p 上升，通常中央銀行會(huì)通過提高利率的方式來(lái)控制貨幣供應(yīng)來(lái)穩(wěn)定物價(jià)水平。利率上升后會(huì)進(jìn)一步的吸引外國(guó)資金的流入，從而又加大了匯率升值和利率上升的幅度；利率的上升還會(huì)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本，加大開發(fā)商和建造商融通資金的成本和難度，因而進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

（三）貿(mào)易傳導(dǎo)機(jī)制效應(yīng)：

下面通過貨幣分析法對(duì)本幣升值進(jìn)行分析：（其中p：本國(guó)價(jià)格水平，p*：外國(guó)價(jià)格水平，）本國(guó)貨幣升值后，假定p*不變時(shí)，將導(dǎo)致p=ep*下降，用本國(guó)貨幣表示的外國(guó)商品的價(jià)格下降，從外國(guó)進(jìn)口的房地產(chǎn)市場(chǎng)的原材料價(jià)格相對(duì)降低，相應(yīng)的住房?jī)r(jià)格也會(huì)下降。同時(shí)本幣升值使得貨幣需求Md下降，由此國(guó)際收支發(fā)生逆差，外國(guó)貨幣表示的本國(guó)的商品價(jià)格上升，我國(guó)商品的出口嚴(yán)重受到阻礙，導(dǎo)致企業(yè)的利潤(rùn)降低，居民收入下降，消費(fèi)需求降低，也促使了房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步下降[1]。（四）國(guó)際游資擠出效應(yīng)：本國(guó)貨幣升值時(shí)，國(guó)際熱錢往往會(huì)對(duì)本國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生擠出效應(yīng)：首先，國(guó)際游資會(huì)擠出我國(guó)相當(dāng)數(shù)量的購(gòu)買能力，因?yàn)槿嗣駧艆R率上升時(shí)，相對(duì)于國(guó)外而言中國(guó)的大部分消費(fèi)品價(jià)格下降，因而剩余的貨幣會(huì)被大量投資到房地產(chǎn)市場(chǎng)；其次，當(dāng)大量的國(guó)際熱錢涌入我國(guó)后，國(guó)內(nèi)的大量資本將被擠出本國(guó)，從而導(dǎo)致我國(guó)相當(dāng)一部分行業(yè)處于資本過剩的狀態(tài)[2]。不同的影響方式將會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)通過不同的影響機(jī)理產(chǎn)生相應(yīng)的影響，同時(shí)人民幣升值后的不同時(shí)段，各個(gè)影響方式的作用程度也存在著差異，從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)在人民幣匯率作用的不同時(shí)期呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)。

三、理論分析

近年來(lái)人民幣匯率升值和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲越來(lái)越引起人們的廣泛關(guān)注，因而引起了筆者的研究興趣，下面將分析不同時(shí)期人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響：

（一）人民幣匯率升值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前期影響：

人民幣匯率升值的前期，國(guó)外資金的流入將為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)一股新的活力，促進(jìn)房?jī)r(jià)持續(xù)上升。對(duì)于國(guó)外投資者，當(dāng)人民幣匯率升值時(shí)，本國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高收益回報(bào)率促使國(guó)外資金大幅的流入我國(guó)。因此，在影響的前期，人民幣匯率的變動(dòng)在合理的水平，國(guó)外資金的流入會(huì)在一定程度上吹起房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。下面將通過供給與需求因素分析來(lái)具體說明：

1. 供給因素分析：

人民幣匯率的升值會(huì)增加中國(guó)居民土地資產(chǎn)所具有的價(jià)值，同時(shí)還會(huì)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)建造商和開發(fā)商的投資成本，因而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)更具吸引力。流入的國(guó)際外資不僅用于購(gòu)買我國(guó)的居民住房，同時(shí)也參與了房地產(chǎn)業(yè)的投資和建造，這在一定程度上加大了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資金的供給來(lái)源，從而也增加了我國(guó)房地產(chǎn)住房的供給數(shù)量。

2. 需求因素分析：

房地產(chǎn)市場(chǎng)可以滿足居民兩個(gè)方面的需求：一類是消費(fèi)型，還有一類是投資和投機(jī)型需求，兩類需求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮著不同的效力。隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，居民對(duì)住房的消費(fèi)性需求逐漸增加；當(dāng)人民幣升值時(shí)，本國(guó)商品的相對(duì)價(jià)格降低，相應(yīng)的收入效應(yīng)使得居民住房的消費(fèi)需求增加；考慮人們投資型需求的情況，人民幣升值促使居民將房屋看作是資產(chǎn)增值的工具，通過追逐價(jià)值差來(lái)獲得額外的收益；而對(duì)于投機(jī)型需求來(lái)說，人民幣匯率升值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可能會(huì)更大，大量的國(guó)際熱錢會(huì)進(jìn)入我國(guó)兌換成人民幣，并通過投機(jī)活動(dòng)進(jìn)行炒房，以期望獲得更大的收益空間[3]。人民幣匯率升值前期，房地產(chǎn)市場(chǎng)因其較高的流動(dòng)性成為資金集中的場(chǎng)所，居民住房的供給和需求都會(huì)增加。資金的過度集中將使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒房行為高漲，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷攀升。同時(shí)我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)鏈要靠房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)推動(dòng)，政府不會(huì)過度的打擊房?jī)r(jià)，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)在前期一段時(shí)間呈現(xiàn)持續(xù)上升的狀態(tài)。

（二）人民幣匯率升值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的后期影響：

隨著時(shí)間的推移，當(dāng)國(guó)外投資者對(duì)我國(guó)人民幣匯率升值的預(yù)期過高時(shí)，將不斷的推動(dòng)我國(guó)更大的人民幣匯率升值幅度，國(guó)外游資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和投機(jī)隊(duì)伍會(huì)不斷的發(fā)展壯大，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)由于人們的短期需求的上升過快而變得非常的脆弱，從而增加了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)人民幣匯率上升到過高的水平后，國(guó)外游資規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的行為導(dǎo)向?qū)⒎浅Ｓ锌赡苁沟脟?guó)外的投資者從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)撤走投資資金，從而對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成嚴(yán)重的沖擊和影響，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)相應(yīng)的大幅下降，同時(shí)我國(guó)居民面對(duì)房?jī)r(jià)下降開始一段時(shí)間一般會(huì)采取觀望的態(tài)度，因而會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步的下跌，非常不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資大多來(lái)自于銀行的貸款，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降后，銀行的很多優(yōu)良資產(chǎn)變成了壞賬，同時(shí)人民幣匯率的升值必將影響我國(guó)的進(jìn)出口貿(mào)易狀況，我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)所具有的價(jià)格優(yōu)勢(shì)消失，嚴(yán)重影響我國(guó)的出口狀況，從而非常不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康、平穩(wěn)的發(fā)展，同時(shí)也使得我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨非常巨大的挑戰(zhàn)[4]。因而，我們得出在人民幣匯率升值的前期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格將呈現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)；而隨著作用時(shí)間的延長(zhǎng)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)人民幣匯率升值做出充分的反應(yīng)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)進(jìn)而大幅下跌，從而對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展造成不良的影響。

四、政策建議

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格迅速的增長(zhǎng)，其價(jià)格早已超過了中國(guó)普通消費(fèi)者的承受能力，通過上文分析人民幣匯率升值后期會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)受到重創(chuàng)，為避免這種不利影響下面提出有效解決該問題的政策措施。

（一）及時(shí)房地產(chǎn)相關(guān)信息：

居民往往會(huì)根據(jù)了解到的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況以自己對(duì)價(jià)格走勢(shì)的預(yù)期進(jìn)行買房活動(dòng)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中普遍存在著信息不對(duì)稱的現(xiàn)象，由此將會(huì)導(dǎo)致投資者的購(gòu)買行為受到多方力量的制約，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易由于國(guó)際游資大批涌入進(jìn)行炒房活動(dòng)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)瘋漲。因此，政府和相關(guān)部門應(yīng)該即時(shí)監(jiān)控房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的動(dòng)態(tài)，準(zhǔn)確詳實(shí)的信息，進(jìn)而調(diào)控居民對(duì)人民幣匯率的升值預(yù)期，從而抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度投機(jī)行為 [5]。

（二）加強(qiáng)國(guó)外游資的流動(dòng)監(jiān)管：

目前，我國(guó)為國(guó)外資金提供了很寬松的投資環(huán)境，而對(duì)外國(guó)資金的流入并沒有進(jìn)行嚴(yán)格的管制。因此，為了防止國(guó)際游資流入對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)乃至房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不良影響，未來(lái)我國(guó)政府需要加強(qiáng)對(duì)外資流入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，限制國(guó)外資金流入的速度和規(guī)模。這樣既可以降低國(guó)際游資的流動(dòng)性，增加國(guó)外投資者的投機(jī)成本，從而加強(qiáng)對(duì)資金的流入流出操控，避免國(guó)際游資隨意進(jìn)出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而造成經(jīng)濟(jì)的大幅漲落，因此通過政府進(jìn)行國(guó)外資金流動(dòng)的監(jiān)管是非常必要的。

第7篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)投資范文

關(guān)鍵詞：構(gòu)建 供需平衡 房地產(chǎn)市場(chǎng)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國(guó)改革開放和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制日益完善，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也獲得了快速發(fā)展。但最近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行卻出現(xiàn)了異常，越來(lái)越偏離正常的軌道。盡管中央政府實(shí)施幾次房地產(chǎn)調(diào)控，但收效甚微，房?jī)r(jià)一路高歌，已經(jīng)漲到普通民眾難以接受的價(jià)位。從2003年的“18號(hào)文”，到隨后出臺(tái)的“國(guó)八條”、“國(guó)六條”、“國(guó)四條”、“國(guó)十條”、“新國(guó)八條”，再到最新出爐的“國(guó)五條”及其細(xì)則……10年里，國(guó)務(wù)院先后9次常務(wù)會(huì)議專題研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，10年持續(xù)調(diào)控，房?jī)r(jià)一路走高。同時(shí)，三四線城市房?jī)r(jià)可漲空間正逐步受到限制，越來(lái)越多三四線城市呈現(xiàn)出房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)加劇的趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2012年12月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比上漲0.34%，自2012年6月以來(lái)，已連續(xù)7個(gè)月保持上漲。其中，廣州以1.2%的漲幅位居榜首，福州、深圳、北京的漲幅均達(dá)到或超過1%，位居2-4名，一線城市成為此輪房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭中的領(lǐng)漲者，進(jìn)入2013年以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭仍在持續(xù)（張敏等，2013）。同時(shí)，前些年全民炒房紅極一時(shí)的溫州，2012年前11個(gè)月市區(qū)商品住房銷售均價(jià)26734元/平方米，同比下跌8000余元，幅度達(dá)23%。溫州樓市現(xiàn)象并非個(gè)案。多位業(yè)內(nèi)人士表示，越來(lái)越多三四線城市呈現(xiàn)出房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)加劇的趨勢(shì)。《中國(guó)企業(yè)報(bào)》報(bào)道：繼高利貸危機(jī)之后，鄂爾多斯新城康巴什樓市全面崩盤，康巴什樓市大面積降價(jià)，從均價(jià)10000元暴跌至2011年的3000多元。以當(dāng)?shù)亍敖鹦藕擦衷贰表?xiàng)目為例，其二手房?jī)r(jià)此前都在10000元左右，而現(xiàn)在市價(jià)僅3750元。海南的三亞、?？诘榷鄠€(gè)城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)跳水現(xiàn)象，開發(fā)商開始以低價(jià)沖擊市場(chǎng)的新開盤項(xiàng)目層出不窮，在售老盤甚至以6.4折價(jià)格“跳水”。可見，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過度投機(jī)，房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位運(yùn)行，積累較大的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需問題應(yīng)當(dāng)引起我國(guó)政府的高度重視。

影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡的因素分析

目前影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)因素很多，以下就從房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和供給視角分別進(jìn)行分析：

（一）從房地產(chǎn)需求角度來(lái)看，目前房地產(chǎn)虛假需求過大

房地產(chǎn)需求主要由生存需求（或剛性需求）、投資需求和投機(jī)需求構(gòu)成。生存需求又稱剛性需求，通常情況下，一個(gè)家庭必須要有一個(gè)生活的空間，缺少了這個(gè)條件就會(huì)嚴(yán)重影響基本生活質(zhì)量。投資需求是指一個(gè)家庭擁有兩套和兩套以上的房子，作為不動(dòng)產(chǎn)投資，獲得長(zhǎng)期性投資的增值收益（房屋價(jià)值儲(chǔ)蓄或房屋出租獲得租金）。投機(jī)需求是指在短期內(nèi)通過房產(chǎn)買賣賺取差值收益，尤其在房源緊張時(shí)候，更容易推波助瀾，助推房產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，該類投資具有短期性和不穩(wěn)定性的特點(diǎn)，尤其是憑借金融助推的投機(jī)需求是產(chǎn)生虛假需求的主要來(lái)源。我國(guó)最近幾年的房?jī)r(jià)迅猛攀升的主要原因之一就是投機(jī)需求與投資需求過于旺盛，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升，房?jī)r(jià)上升又進(jìn)一步刺激投機(jī)需求和投資需求，同時(shí)與剛性需求交織在一起，導(dǎo)致房?jī)r(jià)和房產(chǎn)需求螺旋加速上升的結(jié)果。

（二）從房地產(chǎn)供給角度來(lái)看，目前我國(guó)房地產(chǎn)供給不足

我國(guó)自20世紀(jì)末進(jìn)行房產(chǎn)改革以后，房產(chǎn)供給只有市場(chǎng)供給一條渠道。房地產(chǎn)市場(chǎng)中，為了保證國(guó)家土地的宏觀調(diào)控，地方政府控制土地的總供給，地方政府是土地唯一供給者，通常開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力和社會(huì)資源雄厚，數(shù)目不多房產(chǎn)開發(fā)商共同經(jīng)營(yíng)，形成了房地產(chǎn)寡頭市場(chǎng)。開發(fā)商以盈利最大化為目的，貪婪的資本本性，促使其通過各種手段，甚至不惜違法違規(guī)（例如，惜售、囤積居奇、囤地炒地等），減少房屋供給。房地產(chǎn)供給房屋結(jié)構(gòu)不合理、供給渠道單一，導(dǎo)致房屋供給減少，同時(shí)隨意抬高房?jī)r(jià)?？梢?，一方面是房產(chǎn)供給的減少，另一方面是房產(chǎn)虛假需求的加速上升，房?jī)r(jià)火箭式上升在所難免。

（三）從房地產(chǎn)市場(chǎng)制度供給角度看，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度供給不足

一是稅收制度存在的問題。通常情況下，完善稅收制度可以促進(jìn)房地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展。我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收制度具有重流通，輕持有特點(diǎn)，房產(chǎn)稅收只是停留在交易環(huán)節(jié)，應(yīng)該向財(cái)產(chǎn)持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移，從長(zhǎng)期來(lái)看，具有抑制投資、投機(jī)需求的功能。二是對(duì)房產(chǎn)商的監(jiān)管制度。對(duì)房產(chǎn)商的監(jiān)管非常薄弱，地方政府大多采取縱容或包庇的態(tài)度，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)如此多的問題。資本的本性就是追逐利潤(rùn)最大化，房地產(chǎn)資本同樣具有資本的本性，因此，對(duì)房地產(chǎn)商僅僅進(jìn)行道德的強(qiáng)化還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還需要靠健全制度的規(guī)范和約束。三是對(duì)政府責(zé)任官員的監(jiān)管制度。地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管不力，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格失控，應(yīng)該由誰(shuí)負(fù)責(zé)，采取什么懲罰措施，目前都是空白。導(dǎo)致地方政府面對(duì)滔滔房?jī)r(jià)而毫無(wú)惶恐之意。四是缺乏房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的預(yù)警機(jī)制。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于探索階段，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行還沒有完善的指標(biāo)體系，例如，房地產(chǎn)投資占GDP的比例，房?jī)r(jià)與居民收入的比例，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率，地價(jià)、房?jī)r(jià)和稅費(fèi)的比例，銀行房貸安全指標(biāo)等。五是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的多元化機(jī)制不完善。

（四）從政策及執(zhí)行力供給角度看，房地產(chǎn)政策碎片化及地方政府執(zhí)行力不足

在我國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控過程中，近幾年，中央政府出臺(tái)一系列關(guān)于房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，一方面各項(xiàng)政策缺乏系統(tǒng)化與合力，另一方面地方政府執(zhí)行政策給人的感覺具有彷徨猶豫的特點(diǎn)，抑制房?jī)r(jià)政策的效果屢試不彰。究其原因是地方政府為了自身利益，在具體執(zhí)行中央政策時(shí)，執(zhí)行不到位。各地地方政府為了地方財(cái)政不受影響，互相競(jìng)爭(zhēng)互相攀比，效仿諸侯經(jīng)濟(jì)，對(duì)本地日新月異的高房?jī)r(jià)視而不見。“君不見，樓價(jià)節(jié)節(jié)入云端，百姓翹首心茫然；君不見，房租月月日日新，抬高物價(jià)和菜籃；君不見，國(guó)民收入快速增，幸福指數(shù)不如前”。有法不依現(xiàn)象頻現(xiàn)，“房姐”、“房妹”、“房叔”為多購(gòu)房產(chǎn)制造假戶口，嚴(yán)格的戶籍制度形同虛設(shè)，國(guó)家的房控政策相關(guān)配套制度執(zhí)行的漏洞不堵，調(diào)控效率必會(huì)大打折扣。

（五）從金融市場(chǎng)供給角度看，金融機(jī)構(gòu)難以遏制的道德風(fēng)險(xiǎn)助推了房地產(chǎn)泡沫

國(guó)家的商業(yè)銀行為了各自的經(jīng)濟(jì)利益，明知過度的房地產(chǎn)貸款將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，還是盡其所能擴(kuò)大房貸業(yè)務(wù)。究其原因，國(guó)家的商業(yè)銀行由國(guó)家托底，如果出現(xiàn)了金融風(fēng)險(xiǎn)最后還是要由國(guó)家承擔(dān)，其實(shí)如果真的爆發(fā)金融風(fēng)暴，覆巢之下，豈有完卵，每一個(gè)人都要遭受損失。

（六）從房地產(chǎn)市場(chǎng)信息供給角度來(lái)看，過多的市場(chǎng)噪音對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響

一個(gè)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該有成熟的市場(chǎng)信息披露機(jī)制，能夠真正客觀地公開房地產(chǎn)成本、房地產(chǎn)供需等信息。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著嚴(yán)重信息不對(duì)稱問題，還沒有形成統(tǒng)一的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息畫地為牢，各自為政，甚至同一城市的房產(chǎn)信息都不相通，非?；靵y。信息不對(duì)稱容易導(dǎo)致政府和普通民眾對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀缺乏了解，出現(xiàn)誤導(dǎo)、誤解、盲從等不良后果，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。由于房地產(chǎn)商具有明顯優(yōu)勢(shì)地位，又有地方政府的支持，目前有關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)媒體基本上都是房產(chǎn)商占主導(dǎo)地位的，普通百姓的聲音很弱。這些媒體還有意無(wú)意地透漏一些對(duì)房地產(chǎn)商利好的消息或評(píng)論，并且往往都是在房地產(chǎn)政策實(shí)施的關(guān)鍵時(shí)刻，對(duì)中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效實(shí)施產(chǎn)生消解效應(yīng)，對(duì)普通民眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和相關(guān)政策的判斷產(chǎn)生錯(cuò)覺。更有甚者，部分“利益共同體”式的學(xué)者，甚至有些開發(fā)商自己直接披上學(xué)者的外衣上陣，齊聲合唱房?jī)r(jià)上漲，誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期，引發(fā)恐慌式買房；一些房地產(chǎn)商雇人充當(dāng)購(gòu)房客，制造假象，擾亂視聽，蠱惑和欺騙普通消費(fèi)者，這些市場(chǎng)噪音對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控會(huì)產(chǎn)生一定負(fù)面影響。

構(gòu)建我國(guó)供需平衡的房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的建議

針對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題，政府應(yīng)該標(biāo)本兼治，疏堵并舉，長(zhǎng)期目標(biāo)和短期目標(biāo)相結(jié)合，量化考核指標(biāo)，健全房地產(chǎn)法律法規(guī)，保障我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)合理回歸，健康發(fā)展。具體來(lái)說：

政府明確房地產(chǎn)發(fā)展的目標(biāo)。一是短期目標(biāo)是抑制需求，主要是抑制投機(jī)需求和投資需求。一浪高過一浪的房?jī)r(jià)暴漲的主要推手就是房地產(chǎn)投機(jī)和投資，還房屋居住的本質(zhì)和功能。二是中期目標(biāo)是擴(kuò)大房地產(chǎn)供給，推進(jìn)房地產(chǎn)供給途徑的多元化。快速擴(kuò)大政府供給數(shù)量，迅速扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)單一供給主體的局面，保證政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格主導(dǎo)作用，實(shí)現(xiàn)政府供給和市場(chǎng)供給并舉，商品房、公共租賃房共存的局面。中央政府和地方政府應(yīng)該明確房地產(chǎn)供給的目標(biāo)和任務(wù)，并分解到年度、季度指標(biāo)，確保房地產(chǎn)供給目標(biāo)的落實(shí)。三是長(zhǎng)期目標(biāo)是動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)供需平衡。通過政府增加供給和抑制需求，達(dá)到房地產(chǎn)供需的平衡，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況進(jìn)行跟蹤和評(píng)估，并適時(shí)進(jìn)行干預(yù)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

改革房地產(chǎn)稅收政策，進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅費(fèi)改革。我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)轉(zhuǎn)型主要包括：一是房地產(chǎn)稅費(fèi)征收轉(zhuǎn)型，通過費(fèi)改稅，把目前房地產(chǎn)稅費(fèi)并存轉(zhuǎn)型為規(guī)范的房地產(chǎn)稅收；二是房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，調(diào)整房地產(chǎn)稅收環(huán)節(jié)，把重流通環(huán)節(jié)征稅轉(zhuǎn)變?yōu)橹乇Ｓ协h(huán)節(jié)征稅；三是房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)變?yōu)榈囟惖闹饕愒?。這樣可以促進(jìn)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，保證房地產(chǎn)稅源穩(wěn)定增長(zhǎng)，從而實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政的可持續(xù)增長(zhǎng)。

實(shí)施行政問責(zé)機(jī)制。對(duì)地方政府有關(guān)官員績(jī)效考評(píng)應(yīng)該把該地區(qū)房地產(chǎn)供給狀況作為重要考核指標(biāo)，明確控制房地產(chǎn)在地方GDP構(gòu)成中的比重指標(biāo)，明確地方房?jī)r(jià)指標(biāo)，對(duì)于不作為或執(zhí)行不力的地方政府官員，應(yīng)該予以懲戒。

房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納的資金龐大，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響極大，需要審慎監(jiān)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。要對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流進(jìn)行嚴(yán)密的監(jiān)控，設(shè)置房地產(chǎn)市場(chǎng)資金流動(dòng)預(yù)警機(jī)制，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)資金泛濫成災(zāi)。防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大的動(dòng)蕩，從而給國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)波動(dòng)，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)的積累，應(yīng)及早消除風(fēng)險(xiǎn)，到了亡羊補(bǔ)牢之時(shí)，那要付出意想不到的大代價(jià)。

完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)法律制度。房地產(chǎn)是關(guān)系民生保障的重要問題，同時(shí)又是影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素，政府和民眾必須高度重視。國(guó)家應(yīng)該對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行立法，出臺(tái)一部《房地產(chǎn)法》，把有關(guān)房地產(chǎn)的審批、生產(chǎn)、銷售、消費(fèi)、稅收、信貸、監(jiān)管、問責(zé)等問題和房地產(chǎn)市場(chǎng)中各有關(guān)主體的權(quán)責(zé)利等問題，用法律給予規(guī)制。

參考文獻(xiàn)：

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第8篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)投資范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；測(cè)度；指標(biāo)；實(shí)證研究

【中圖分類號(hào)】F293．35 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1673―291X(2006)06―0127―03

1998年，我國(guó)開始取消福利分房，進(jìn)行個(gè)人住房的貨幣化改革，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)步入快速發(fā)展期，投資增幅較大，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的爭(zhēng)論也由此產(chǎn)生。事實(shí)上，我國(guó)房地產(chǎn)在一定程度上存在經(jīng)濟(jì)泡沫是毫無(wú)疑問的，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的區(qū)域化特征，有些城市的房地產(chǎn)過熱(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，所以，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫到底有多大，目前，還沒有一個(gè)準(zhǔn)確的結(jié)論。廣州作為珠江三角洲的中心城市，不僅經(jīng)濟(jì)發(fā)展走在全國(guó)的前列，房地產(chǎn)市場(chǎng)也取得長(zhǎng)足的發(fā)展。2005年，廣州房地產(chǎn)開發(fā)投資已達(dá)到488．86億元，占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的38．2％(2006年廣州市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展公報(bào))。但房?jī)r(jià)的不斷上漲，也引起了人們對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。本文以廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，選取房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅與GDP增長(zhǎng)速度比、商品房空置率等多個(gè)泡沫指標(biāo)來(lái)測(cè)度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度。

一、房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)泡沫測(cè)度

房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格嚴(yán)重脫離理論價(jià)值的現(xiàn)象。泡沫的存在是相對(duì)于房地產(chǎn)的理論價(jià)值來(lái)說的。對(duì)于引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的原因，一般來(lái)說主要有兩個(gè)：一是開發(fā)商的過熱投資和消費(fèi)者的投機(jī)預(yù)期形成投機(jī)需求造成，二是銀行金融資金的支持(李維哲、曲波，2002)。

對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度一般有兩種方法，一是直接測(cè)度，即利用定義測(cè)度房地產(chǎn)的理論價(jià)值，通過比較理論價(jià)值與實(shí)際價(jià)格來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)的泡沫程度(Peter Englund，1998；John M．Quigley，2001)。另一個(gè)是利用指標(biāo)法間接測(cè)評(píng)，即通過指標(biāo)比較，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫。這兩種方法各有優(yōu)缺點(diǎn)，第一種比較科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，但不易操作，第二種比較容易操作，但不夠嚴(yán)謹(jǐn)。鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟穩(wěn)定，合理的地價(jià)、費(fèi)用、建設(shè)成本、利潤(rùn)以及未來(lái)收益等參數(shù)難以確定，數(shù)據(jù)的獲得也困難，直接測(cè)度法在實(shí)際操作中較難，我們傾向于選擇指標(biāo)法來(lái)測(cè)度房地產(chǎn)泡沫程度。下面以廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，進(jìn)行指標(biāo)法測(cè)度研究。

二、廣州房地產(chǎn)泡沫實(shí)證研究

本文主要選擇房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)投資增幅與GDP增長(zhǎng)率的比值、房屋空置情況、房地產(chǎn)業(yè)的盈利狀況、房地產(chǎn)投資來(lái)源等多個(gè)泡沫測(cè)度指標(biāo)，來(lái)評(píng)價(jià)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫及泡沫程度。

1．房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)分析

房?jī)r(jià)收入比一般用整套住房?jī)r(jià)格與居民戶年均可支配收入的比值來(lái)表示，用來(lái)測(cè)度居民的購(gòu)房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的可能性就越大。從1998―2004年人均可支配收入的增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的比較可以看出，人均可支配收入基本上是正增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)基本上是負(fù)增長(zhǎng)，除了2002年，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率高于居民可支配收入增長(zhǎng)率外。按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率連續(xù)三年超過10％，可被認(rèn)為存在經(jīng)濟(jì)泡沫或有此苗頭。據(jù)此，可初步判斷廣州市不存在房地產(chǎn)泡沫。房?jī)r(jià)收入比雖然從1998年的12．97開始一直下降，目前維持在9倍左右。但是，整體上說房?jī)r(jià)收入比還是偏高，不僅遠(yuǎn)高于西方發(fā)達(dá)國(guó)家的3～6倍，而且也高于發(fā)展中國(guó)家的6～8倍水平，存在一定的威脅，同時(shí)，也造成商品房積壓空置。

2．房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅與GDP增長(zhǎng)速度指標(biāo)分析

房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度與GDP增長(zhǎng)速度指標(biāo)主要衡量房地產(chǎn)行業(yè)的相對(duì)擴(kuò)張程度，指標(biāo)過高說明房地產(chǎn)業(yè)的相對(duì)高度發(fā)展。1998―2004年，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅不大，除1998、2000年達(dá)到17．28％和20．17外，其他各年基本維持在10％以下，2003年甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，僅為－1．6％，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)低于同期全國(guó)房地產(chǎn)投資額年均增長(zhǎng)率20％的水平(根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒1998―2004》相關(guān)數(shù)據(jù)測(cè)算)。而同期的廣州市GDP的增長(zhǎng)速度均以兩位數(shù)增長(zhǎng)，基本維持在15％左右，GDP的增長(zhǎng)速度除1998、2000年外明顯高于房地產(chǎn)投資的增幅。說明廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資沒有出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資比較理性，這顯示了政府的宏觀調(diào)控政策比較有效。

3．商品房空置率指標(biāo)分析

商品房空置率用當(dāng)前商品房或商品住宅的空置量與近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映當(dāng)前商品房供求狀態(tài)，衡量房地產(chǎn)投資是否與社會(huì)有效需求相適應(yīng)。比例越高，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)越大。一般來(lái)說，空置率在20％以上為嚴(yán)重積壓區(qū)，在10％～20％之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，5％～10％為合理區(qū)，5％以下為空置不足區(qū)。廣州房地產(chǎn)空置面積在1998年僅為267萬(wàn)平方米、1999、2000、2001、2002四年持續(xù)走高，2003年達(dá)到最高空置量722．01萬(wàn)平方米，2004年受政府調(diào)控固定資產(chǎn)政策影響，空置量有所下降，但仍有646．9萬(wàn)平方米，相當(dāng)于年新竣工面積的64％，空置數(shù)量驚人。廣州商品房的空置率也很高，除1998年空置率為13．38％，在空置危險(xiǎn)區(qū)內(nèi)外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾達(dá)到24．19％，商品房供給大于需求，空置存量較大，出現(xiàn)較大積壓現(xiàn)象。出現(xiàn)這一狀況主要有兩方面原因：一是雖然實(shí)現(xiàn)住房貨幣化改革，但是，廣州居民的自有住房比例高，購(gòu)房者購(gòu)房熱情不高。二是開發(fā)商過度開發(fā)，房屋供過于求，出現(xiàn)大量商品房銷不出去，因而閑置。

4．房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況指標(biāo)分析

衡量房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)盈利狀況的指標(biāo)一般為利潤(rùn)額和利潤(rùn)率。利潤(rùn)額和利潤(rùn)率指標(biāo)過高將出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫危險(xiǎn)。從廣州房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)指標(biāo)來(lái)看，近幾年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)波動(dòng)較大1998和1999年維持在20億元左右，但是2000和2001年急劇下降，降至9．50億元和8．84億元，2002、2003和2004利潤(rùn)回升，在2004年達(dá)到75．86億元。但總體利潤(rùn)率偏低，除2003年利潤(rùn)率達(dá)到12．05％外，其他年份利潤(rùn)率都維持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和

3．0％，遠(yuǎn)低于國(guó)際上多數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)8％的平均利潤(rùn)率。這說明廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，市場(chǎng)化程度較高，沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較理性，泡沫威脅不大。

5．房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源分析

房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源狀況一般有兩個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量，一個(gè)是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)國(guó)內(nèi)貸款與房地產(chǎn)投資資金的比率，主要反映房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行資金的依賴程度，指標(biāo)值過高，顯示銀行資金對(duì)房地產(chǎn)投資的支持度高，房地產(chǎn)泡沫威脅較大；另一個(gè)是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值，用來(lái)說明房地產(chǎn)行業(yè)融資狀況，指標(biāo)值過低，說明房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行和預(yù)售商品房款項(xiàng)的依賴就越大，泡沫威脅越高。1998―2004年廣州房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中，銀行貸款資金都高于自籌資金和利用外資的資金，但有下降趨勢(shì)。但是，銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例卻從1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)銀行資金的依賴較為嚴(yán)重。同時(shí)，自籌資金從1998年的86．83億元開始增加，2001年達(dá)到最高106．73億元，然后開始回落，但總量不大。而且房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)自有資金與房地產(chǎn)投資資金的比值從1998年開始不斷下降，說明企業(yè)自有資金有限。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房產(chǎn)貸款的依賴性較大，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較大，存在一定泡沫威脅。

6．城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與房屋價(jià)格指數(shù)比較

商品零售價(jià)格指數(shù)與房屋價(jià)格指數(shù)用來(lái)衡量商品房?jī)r(jià)格的實(shí)際增長(zhǎng)狀況，如果房屋價(jià)格指數(shù)高于商品零售價(jià)格指數(shù)，顯示商品房實(shí)際價(jià)格增長(zhǎng)，可能存在泡沫威脅。1998―2004年廣州的零售商品價(jià)格指數(shù)波動(dòng)不大，基本維持在97～100之間，而同期的商品房?jī)r(jià)格指數(shù)也基本平穩(wěn)，只有1997年和2003年變化較大，但房屋價(jià)格指數(shù)明顯高于商品零售價(jià)格指數(shù)，說明幾年來(lái)廣州商品房不僅名義價(jià)格上升，而且實(shí)際價(jià)格也有所上升，存在一定泡沫威脅。

三、結(jié)論分析及對(duì)策

綜上指標(biāo)分析，我們發(fā)現(xiàn)1998―2004年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然整體運(yùn)行平穩(wěn)，但是存在一定的泡沫，出現(xiàn)投資過熱、商品房積壓等現(xiàn)象，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。所以，今后一段時(shí)間內(nèi)應(yīng)采取積極措施，消化積壓的控制商品房，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)膨脹。

1．從資金來(lái)源入手，加強(qiáng)對(duì)按揭貸款、多頭空頭擔(dān)保貸款等的監(jiān)控，嚴(yán)把銀行信貸關(guān)，避免銀行資金過量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2．建立有效房地產(chǎn)信息機(jī)制，定期、如實(shí)公布房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作。

3．鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資，促使房地產(chǎn)企業(yè)融資社會(huì)化，減少企業(yè)對(duì)銀行貸款和房屋預(yù)售款的依賴。

4．規(guī)范土地出讓制度，調(diào)控土地使用結(jié)構(gòu)。一是實(shí)行土地儲(chǔ)備制度，嚴(yán)格控制土地供給規(guī)模；另一個(gè)是實(shí)行商品房用地公開招標(biāo)拍賣，防止土地交易的黑箱操作。

第9篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)投資范文

【關(guān)鍵詞】濟(jì)南市 房地產(chǎn)市場(chǎng) 蛛網(wǎng)模型 泡沫 測(cè)度

一、房地產(chǎn)泡沫的定義

房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)、壟斷、信息不對(duì)稱、外部效應(yīng)等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)持續(xù)上漲的現(xiàn)象。

二、濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的探析

1.濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析

從1998年國(guó)內(nèi)開始實(shí)行住房制度改革開始,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了2004年以來(lái)的快速增長(zhǎng),2008年下半年以后的低迷,直到2009年在國(guó)家大力刺激下的復(fù)蘇,再到如今的國(guó)內(nèi)一、二線城市房?jī)r(jià)的居高不下,而濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況如何,筆者對(duì)此進(jìn)行了具體分析。

選用當(dāng)年濟(jì)南市房屋銷售面積作為當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量,以當(dāng)年房屋銷售價(jià)格作為本期價(jià)格;采用當(dāng)年竣工房屋面積作為當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量,以上一年房屋銷售價(jià)格作為本期價(jià)格,建立蛛網(wǎng)模型。運(yùn)用Stata10.0普通最小二乘法對(duì)濟(jì)南市1998年～2009年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了線性回歸。得到回歸方程如下:

Q = -56.0272 + 0.1018 PtR2=0.9331

Q = 94.0453 +0.0612 Pt-1 R2=0.4955

假設(shè)存在均衡價(jià)格,求得Pe=3660.29。根據(jù)回歸模型,需求曲線與供給曲線均為正斜率,又因?yàn)樵?006年以后房屋銷售價(jià)格高于均衡價(jià)格Pe,所以隨著房?jī)r(jià)的逐年增長(zhǎng),商品房的供給量越來(lái)越大地小于住宅需求,供不應(yīng)求的市場(chǎng)矛盾更加嚴(yán)重。這會(huì)使得房地產(chǎn)開發(fā)商的寡頭壟斷格局得到加強(qiáng)。如果任其這種市場(chǎng)失靈的狀態(tài)發(fā)展下去,房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸成為以房產(chǎn)投機(jī)主導(dǎo)的資產(chǎn)市場(chǎng),甚至?xí)a(chǎn)生泡沫。

2.濟(jì)南市場(chǎng)的泡沫與非泡沫――以投機(jī)理論模型為基礎(chǔ)的實(shí)證分析

本文借鑒Levin and Wright(1997),采用如下的模型:

pt=α0+α1 yt+α2 it +α3[gt /(1+ it)]+ut

pt代表房地產(chǎn)價(jià)格,yt代表居民可支配收入,it代表貸款利率,gt /(1+ it)代表房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長(zhǎng)率,ut為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

根據(jù)周京奎、曹振良(2004)的研究,令θ= -α3/α2,則θ可以用來(lái)表示房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)度,如果θ值過高,房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能存在泡沫。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn),認(rèn)為θ>40%時(shí),認(rèn)定該市場(chǎng)投機(jī)行為顯著,投機(jī)泡沫產(chǎn)生。

參數(shù)的檢驗(yàn)和結(jié)論:根據(jù)濟(jì)南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)2009年濟(jì)南市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)及2009年統(tǒng)計(jì)年鑒,本文選取了1998~2009年房屋銷售價(jià)格,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,中國(guó)人民銀行網(wǎng)站歷年抵押貸款利率數(shù)據(jù),運(yùn)用Stata10.0估計(jì)方程,結(jié)果如下:

pt=313.5509+0.1997yt -4070.094it +1506.663[gt /(1+ it)]+et

R2=0.9805 DW=1.677

其中,α2= -4070.094α3=1506.663因此根據(jù)公式計(jì)算出:

θ=-α3/α2=0.3702

以上分析表明,濟(jì)南市的房地產(chǎn)投機(jī)度已經(jīng)接近40%的警戒水平,說明2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫已經(jīng)引發(fā)了進(jìn)一步的投機(jī)需求,盡管投機(jī)性的需求可以在一定程度上擴(kuò)大內(nèi)需、活躍市場(chǎng),但是過度投機(jī)則會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。

3. 濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的指標(biāo)分析

為了進(jìn)一步檢驗(yàn)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫,筆者選取了國(guó)際上比較公認(rèn)的2個(gè)測(cè)量指標(biāo):房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資比例做進(jìn)一步的測(cè)度分析。

(1)房?jī)r(jià)收入比

房?jī)r(jià)收入比是指一套居民住房的平均價(jià)格與家庭平均年收入的比值,該比值越高產(chǎn)生泡沫的可能性越大,國(guó)際上通常認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在3~6的范圍內(nèi)比較合理。

濟(jì)南市近幾年的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)臨近產(chǎn)生泡沫的警戒水平,說明濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)有發(fā)生泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資比例

房地產(chǎn)投資應(yīng)當(dāng)在一定范圍之內(nèi),否則就會(huì)引發(fā)泡沫。筆者對(duì)濟(jì)南市1995年到2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資在總投資中所占比例做了測(cè)算,從中可以看到,這個(gè)指標(biāo)有逐年攀升的趨勢(shì),尤其是2009年已經(jīng)達(dá)到20.09%,超過了20%的泡沫警戒點(diǎn),而且從06年開始,房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期全社會(huì)固定資產(chǎn)增長(zhǎng)速度,可以判定,濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了過熱傾向。

三、綜合評(píng)價(jià)及政策建議

通過以上價(jià)格分析、模型分析與指標(biāo)分析可以得出結(jié)論,當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾隨著房?jī)r(jià)的上漲不斷加劇時(shí),開發(fā)商的壟斷地位就得到加強(qiáng);與此同時(shí),房?jī)r(jià)的預(yù)期看漲導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)現(xiàn)象進(jìn)一步加劇,基于投機(jī)理論的模型驗(yàn)證了濟(jì)南市的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因還與投機(jī)因素有關(guān),在進(jìn)一步的分析中發(fā)現(xiàn):在2005年到2009 年,大部分特征指標(biāo)沒有顯示房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)持續(xù)飛漲,可以說總體上并沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫,但局部年份已經(jīng)顯示了房地產(chǎn)泡沫才具有的特征,可以認(rèn)為是房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象。但是伴隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)過熱,依靠市場(chǎng)自身的力量調(diào)節(jié)不可能使房?jī)r(jià)回歸理性,必須借助政府的力量、拿出切實(shí)可行的政策方案才能改變目前這種市場(chǎng)失靈的狀態(tài)。筆者認(rèn)為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)主要應(yīng)做好以下幾個(gè)方面:

1.進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),將出讓土地收入主要用于改善民生的經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房及其配套設(shè)施的建設(shè)中。同時(shí)嚴(yán)懲開發(fā)商無(wú)正當(dāng)理由閑置土地、囤房的行為。

2.積極引導(dǎo)居民的消費(fèi)觀念。改變消費(fèi)者“居者有其屋”的觀念,鼓勵(lì)低收入者租房代替買房;在新增商品房,存量商品房之間做合理選擇,提倡從小戶型逐漸擴(kuò)大住房面積。

3.緊縮央行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持,尤其要注意風(fēng)險(xiǎn)偏好型、信譽(yù)不佳的房地產(chǎn)商和投資者為獲得了較多的銀行貸款而導(dǎo)致逆向選擇的問題。對(duì)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格審查,通過累進(jìn)交易稅制繼續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)者的打擊力度等。使?jié)鲜蟹康禺a(chǎn)業(yè)避免泡沫化而穩(wěn)定、健康發(fā)展。

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